Civilinė byla Nr. e2-1565-253/2016

                                                                                         Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00626-2016-0

                                                                                         Procesinio sprendimo kategorijos: 2.5.8.4;

(S)

                                                                    3.2.6.1

KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2016 m. gruodžio 9 d.

Klaipėda

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Albina Pupeikienė, sekretoriaujant Rimai Zigmantienei,

dalyvaujant ieškovui A. P., jo atstovui advokatui Dariui Krukoniui,

atsakovui A. J., jo atstovei advokatei Rūtai Šimkienei,

              viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą, iškeltą pagal ieškovo A. P. ieškinį atsakovui A. J. dėl avanso ir baudos priteisimo.

              Teismas

n  u  s  t  a  t  ė :

ieškovas A. P. ieškinyje nurodė, kad 2016-04-13 šalys sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis). Pagal šią sutartį ieškovas už 2 450 000 Eur sumą turėjo įsigyti nekilnojamąjį turtą, o atsakovas – turtą parduoti ieškovui. Ieškovas pagal sutartį sumokėjo 100 000 Eur avansą; pagrindinė turto pirkimo– pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2016-06-10. Preliminariosios sutarties 4.2.5 punkte buvo numatyta, kad atsakovas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas po šios sutarties pasirašymo įsipareigoja pateikti pirkėjui pasirašytą Turto nuomos sutarties 2014-03-26 priedą su turto nuomininke UAB „INSTOVITA“. Priede turėjo būti nurodyta, kad turto nuomos kaina, kurią UAB „INSTOVITA“ moka turto savininkui nuo 2016 m. gegužės 1 d., bus ne mažesnė kaip 4 779 Eur per vieną nuomos mėnesį neįskaitant visų papildomų ir (ar) privalomų mokėti mokesčių, tokių kaip gyventojų pajamų mokestis, nekilnojamojo turto mokestis ir kt.; nuo 2017 m. gegužės 1 d. bus ne mažesnė kaip 5 213 Eur per vieną nuomos mėnesį neįskaitant visų papildomų ir (ar) privalomų mokėti mokesčių, tokių kaip gyventojų pajamų mokestis, nekilnojamojo turto mokestis ir kt. 2016-04-18 atsakovas elektroniniu laišku informavo ieškovą, kad vykdydamas sutartį jis sudarė susitarimą dėl nuomos sutarties pakeitimo su dabartine nuomininke UAB „INSTOVITA“, ir ieškovui pateikė 2016-03-30 susitarimą su šia nuomininke, juo pakeitė 2014-02-24 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 14/02/24 sąlygas. 2016-04-20 ieškovas pervedė atsakovui 100 000 Eur dydžio avansą. 2016-06-06 atsakovas elektroniniu laišku informavo ieškovą, kad, jo manymu, yra tinkamai įgyvendinęs visus Preliminariosios sutarties įsipareigojimus ir norėtų sužinoti, kada galima susitarti dėl pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo datos. 2016-06-08 ieškovo atstovas advokatas Darius Krukonis elektroniniais laiškais informavo atsakovą apie ieškovo pasiūlymą nukelti pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymą, kadangi atsakovas nėra tinkamai įgyvendinęs Preliminariosios sutarties 4.2.5 punkto. 2016-06-10 atsakovas elektroniniu laišku informavo ieškovą, kad sutinka susitikti ir tartis dėl Preliminariosios sutarties sąlygų pakeitimo sudarymo. 2016-06-14 ieškovas ir atsakovas sudarė Susitarimą Nr. 1 prie Preliminariosios sutarties. Juo šalys sutarė, kad pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo data nukeliama iki 2016-07-15; ieškovas įsipareigojo pervesti papildomą 10 000 Eur avansą atsakovui, šis avansas atsakovui buvo pervestas 2016-06-20. 2016-07-12 atsakovas elektroniniu laišku informavo ieškovą, kad yra įgyvendinęs savo įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį, ir nori sužinoti, kada galima pasirašyti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. 2016-07-14 ieškovo atstovas advokatas Darius Krukonis elektroniniu laišku informavo atsakovą, kad nutraukia Preliminariąją sutartį dėl to, kad atsakovo pateiktas 2016-03-30 susitarimas su nuomininke UAB „INSTOVITA“ neatitinka Preliminariosios sutarties 4.2.5 punkto sąlygų. Ieškovas taip pat nurodė, kad 2016-06-14 Susitarimas Nr. 1 prie Preliminariosios sutarties buvo sudarytas siekiant, kad atsakovas iki 2016-07-15 tinkamai įgyvendintų Preliminariosios sutarties 4.2.5 punktą. Minėtu pranešimu ieškovo atstovas pareikalavo grąžinti 110 000 Eur sumokėtą avansą bei sumokėti 100 000 Eur baudą pagal Preliminariosios sutarties 6.1 punktą. 2016-07-15 ieškovas elektroniniu laišku pakartotinai informavo atsakovą, kad nutraukia Preliminariąją sutartį. 2016-07-15 atsakovas elektroniniu laišku atsiuntė pranešimą dėl Preliminariosios sutarties ir 2016-06-14 Susitarimo Nr. 1 prie Preliminariosios sutarties galiojimo pasibaigimo. Atsakovas nurodė, kad ieškovas pažeidė Preliminariosios sutarties 4.1 punktą ir dėl finansinių galimybių negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties. Prašo priteisti iš atsakovo 110 000 Eur sumokėtą avansą, 100 000 Eur baudą, 5 proc. dydžio procesines palūkanas nuo priteistos sumos, jas skaičiuojant nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, ir visas bylinėjimosi išlaidas.

Teismo posėdžio metu ieškovas ir jo atstovas prašė ieškinį tenkinti visiškai.

Atsakovas atsiliepime nurodė, jog su ieškiniu nesutinka. Atsiliepime ir teismo posėdžio metu paaiškino, kad iki Preliminariojoje sutartyje numatytos datos pagrindinei sutarčiai sudaryti (2016-06-10) jis sutvarkė reikalingus dokumentus, t. y. gavo Nekilnojamųjų kultūros vertybių registro pažymą; atliko energetinio naudingumo sertifikavimą, šiuos dokumentus pateikė notarei, notarė užsakė pažymas dėl sandorio, 2016-06-06 el. paštu informavo būsimą pirkėją apie savo pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį, pranešimą pakartojo 2016-06-10. Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta tik todėl, kad ieškovas neturėjo pinigų sumokėti likusią turto kainos dalį. Mano, kad ir po 2016-06-14, kai šalys pasirašė Susitarimą Nr. 1, kuriuo buvo pratęstas pagrindinės sutarties sudarymo terminas iki 2016-07-15, ieškovas irgi nebuvo finansiškai pajėgus įvykdyti sandorį. Nurodo, kad ieškovo atstovo į bylą pateiktas 2016-06-08 pranešimas neatitinka Preliminariosios sutarties nuostatų, nes nebuvo pateikta jokia atstovavimo sutartis. Todėl toks pranešimas nesukėlė jokių teisinių pasekmių šalims. Atsakovas nesutiko pasirašyti ieškovo paruoštą 2016-06-11 susitarimą dėl Preliminariosios sutarties pakeitimo, kadangi jis sandoriui buvo pasiruošęs. Tik po to, kai ieškovas pakoregavo susitarimą dėl pagrindinės sutarties sudarymo ir savo ranka patvirtino, kad pagrindinės sutarties terminas nukeltas vėlesniam laikui pagal ieškovo prašymą, jis sutiko pasirašyti Susitarimą Nr. 1. 2016-07-12 atsakovas vėl išsiuntė ieškovui pranešimą, kad yra pasiruošęs sudaryti pagrindinę sutartį, ir klausė, koks laikas ieškovui būtų patogus pasirašyti sandorį, tačiau 2016-07-14 iš ieškovo atstovo ir paties ieškovo gavo pranešimą dėl sutarties nutraukimo, kuriame nurodyta, kad sutarties nutraukimo priežastys – iki 2016-07-14 netinkamai įgyvendintas 2016-04-13 Preliminariosios sutarties 4.2.5 punktas. Net gavęs tokį pranešimą, ieškovas 2016-07-15 atvyko į Palangos miesto 1-ąjį notarų biurą, tačiau ne sudaryti sandorį, o paaiškinti aplinkybes, kodėl jis negali sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Susitikimo metu ieškovas domėjosi, ar atsakovas neturi parduoti pigesnio turto, kad būtų galima į kainą įskaityti jo sumokėtą avansą. Kadangi dėl preliminariosios sutarties specifikos, pasibaigus jos sudarymo terminui, šalies prievolė įvykdyti preliminariąją sutartį pasibaigia, todėl atsakovas 2016-07-15 pranešimu informavo ieškovą, kad Preliminarioji sutartis nustojo galioti ir taikomas jos 6.2 punktas, numatantis, kad jeigu pagrindinė sutartis šioje sutartyje nustatytais terminais ir nurodytomis sąlygomis nesudaroma dėl to, kad pirkėjas neįvykdė ar netinkamai vykdė šios sutarties 4.1 punkte numatytus įsipareigojimus, taip pat tais atvejais, kai pirkėjas nepagrįstai vengia arba atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, pirkėjo sumokėtas avansas lieka pardavėjui, jo dydis atitinka iš anksto šalių įvertintus minimalius pardavėjo nuostolius dėl to, kad nebuvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis.

Ieškinys atmestinas.

Šioje byloje kilo ginčas – dėl kurios Preliminariosios sutarties šalies kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovas teigia, kad atsakovas netinkamai įgyvendino Preliminariosios sutarties 4.2.5 punktą. Atsakovas mano, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, nes ieškovas neįvykdė Preliminariosios sutarties 4.1 punkte numatytų įsipareigojimų ir negalėjo sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties dėl finansinių galimybių.

Siekiant kvalifikuoti ginčo santykį pagal ieškinyje nurodytas aplinkybes, būtina aiškinti 2016-04-13 šalių pasirašytos Preliminariosios sutarties sąlygas. Ši sutartis aiškintina pagal sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, kur numatyta, jog bet kurią civilinę sutartį reikia aiškinti sąžiningai. Be to, aiškinant sutartį, būtina nagrinėti tikruosius sutarties šalių ketinimus, visas sutarties sąlygas aiškinti atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, sutarties sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, taip pat būtina atsižvelgti į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes.

Byloje nustatyta, kad 2016-04-13 šalys pasirašė Preliminariąją sutartį, kuria atsakovas įsipareigojo už 2 450 000 Eur sumą parduoti ieškovui nekilnojamąjį turtą, esantį (duomenys neskelbtini). Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2016-06-10. 2016-06-14 šalys pasirašė Susitarimą Nr. 1, kuriuo buvo pratęstas pagrindinės sutarties sudarymo terminas iki 2016-07-15.

              Posėdžio metu ieškovas ir jo atstovas neginčijo, kad atsakovas 2016-04-18 pateikė                           2016-03-30 nuomos sutarties su UAB „INSTOVITA“ pakeitimą, tačiau, atsakovo manymu, šis pakeitimas neatitinka Preliminariosios sutarties 4.2.5 punkto nuostatų, nes jame nėra aptartas nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimas. Todėl atsakovas turėjo su šia nuomininke sudaryti kitą nuomos sutarties pakeitimą.

              Teismas su šiais ieškovo argumentais nesutinka.

              Preliminariąja sutartimi (4.2.5 p.) atsakovas įsipareigojo ne sudaryti naują susitarimą dėl nuomos sutarties su nuomininku pakeitimo, o tik per 5 darbo dienas pateikti būsimam pirkėjui pasirašytą turto nuomos sutarties 2014-03-26 priedą su turto nuomininke UAB „INSTOVITA“. Pati nuomos sutartis su nuomininke UAB „INSTOVITA“ ieškovui buvo pateikta preliminariosios sutarties pasirašymo dieną. Ieškovas neginčija, kad 2016-04-18 jam buvo pateiktas 2016-03-30 nuomos sutarties su UAB „INSTOVITA“ pakeitimas. Tik gavęs šį pakeitimą, ieškovas 2016-04-20 sumokėjo ieškovui 100 000 Eur avansą. Jokių pretenzijų, kad pateiktas nuomos sutarties pakeitimas yra netinkamas, neatitinka ieškovo lūkesčių, ieškovas nereiškė iki 2016 m. birželio mėnesio. Tik 2016-06-06 atsakovui el. paštu informavus, kad yra pasiruošta pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui, buvo pradėtos reikšti pretenzijos dėl netinkamo Preliminariosios sutarties 4.2.5 punkto vykdymo ir buvo pasiūlyta nukelti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą iki 2016-07-14.

Ieškovas posėdžio metu papildomai argumentavo, kad neaptarus nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimo klausimo atsakovo ir nuomininko susitarime ir atlikus skaičiavimus dėl įsigyjamo objekto atsiperkamumo, paaiškėjo, kad objekto rentabilumas būtų mažesnis, negu buvo tikimasi Preliminariosios sutarties sudarymo metu. Teismas, įvertinęs 2014-02-24 Nuomos sutarties su UAB ,,INSTOVITA“ 9.2 punktą, nustatantį: „Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymu (2005-06-07 Nr. X-233) Nuomininkas Sutarties galiojimo metu privalo sumokėti Patalpoms tenkantį nekilnojamojo turto mokestį, kuris apskaičiuojamas proporcingai patalpų plotui“, konstatuoja, kad toks atsakovo susitarimas su nuomininku savo esme ir teisinėmis pasekmėmis yra tapatus ieškovo pageidavimui, kad susitarime su nuomininku būtų formuluotė, kad į nuomos sutartį neįskaitomi visi papildomi ir (ar) privalomi mokėti mokesčiai, tokie kaip gyventojų pajamų mokestis, nekilnojamojo turto mokestis ir kt. Pažymėtina, kad ieškovas, tapęs turto savininku, būtų įgijęs nuomotojo teises, todėl jam nebūtų suvaržyta galimybė keisti nuomos sutarties sąlygas.

              Teismas, įvertinęs pateiktus rašytinius įrodymus, t. y. 2016-06-14 Susitarimą Nr. 1, kuriame ieškovas įsipareigojo per 3 darbo dienas pervesti atsakovui papildomą 10 000 Eur avansą ir savo ranka užrašė: „Aš, A. P., būsimas pirkėjas, patvirtinu, kad šis susitarimas yra sudaromas mano prašymu, nes Preliminarioje sutartyje nustatyta tvarka ir terminu neturėjau galimybės sudaryti pagrindinės sutarties“, šalių paaiškinimus, konstatuoja, kad iki 2016-06-10 pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės. Ieškovo teismo posėdžio metu nurodyti argumentai, kad prierašą Susitarime Nr. 1 prie Preliminariosios sutarties jis pasirašė negalvodamas apie būsimas pasekmes (teismo posėdžio garso įrašas: 2016-11-23-1, 58 min. 30 sek.), vertintini kritiškai, nes 2016-04-13 Preliminarioji sutartis buvo sudaryta tarp dviejų lygiaverčių fizinių asmenų, profesionalių verslininkų, todėl šis sandoris savo esme buvo komercinis tiek vienai, tiek ir kitai sandorio šaliai. Nors ieškovas ir tvirtina, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl to, kad atsakovas neįvykdė Preliminariosios sutarties 4.2.5 punkto reikalavimų, tačiau įvertinus anksčiau nurodytus rašytinius įrodymus, liudytojos notarės A. B. paaiškinimus teisme, kad ieškovas notarės biure nurodė, jog neįvyko sandoris su norvegais, todėl finansinė situacija komplikavosi; ieškovas svarstė apie galimybę pratęsti Preliminariosios sutarties įvykdymo terminą, matyti, kad sandoris – pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis – ir po jos termino pratęsimo nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės. Tokią išvadą patvirtina ir teismo posėdžio metu tiek ieškovo, tiek atsakovo nurodytos aplinkybės, kad 2016-07-15 po susitikimo notarės biure ieškovas domėjosi kitu atsakovui priklausančiu pigesniu nekilnojamuoju turtu ir jo įsigijimo galimybe, kad būtų galima įskaityti jau sumokėtą avansą.

              Ieškovas į bylą teikdamas 2016-11-11 el. susirašinėjimą su SEB banko darbuotoju siekė įrodyti, kad jis buvo finansiškai pajėgus įvykdyti Preliminariąją sutartį, tačiau įvertinus, kad susirašinėjime kalbama apie galimybę gauti kreditą UAB „Avirtus“, o ne pačiam ieškovui, pateiktas susirašinėjimas nepatvirtina ieškovo nurodytų aplinkybių.

                            Teismas byloje nevertina liudytojų V. J. ir D. J. paaiškinimų, kadangi pirmasis yra atsakovo tėvas, antrasis – verslo ryšiais su ieškovu susijęs asmuo.

              CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu šalys per sutartyje nustatytą terminą nesudaro pagrindinės sutarties, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia, tačiau jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Byloje nustatyta, kad šalys, sudarydamos Preliminariąją sutartį, joje nustatytų sutartinių prievolių įvykdymui užtikrinti susitarė dėl netesybų (CK 6.258 straipsnio 1 dalis). Sutarties šaliai neįvykdžius sutartinės prievolės, jos kompensuoja kitos šalies patirtus nuostolius, jų dydžio nereikia įrodinėti (CK 6.71 straipsnis 1 dalis). 2016-04-13 Preliminariosios sutarties 6.2 punkte šalys susitarė, kad, jeigu pagrindinė sutartis šioje sutartyje nustatytais terminais ir nurodytomis sąlygomis nesudaroma dėl to, kad pirkėjas neįvykdė ar netinkamai vykdė šios sutarties 4.1 punkte numatytus įsipareigojimus, taip pat tais atvejais, kai pirkėjas nepagrįstai vengia arba atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, pirkėjo sumokėtas avansas lieka pardavėjui, jo dydis atitinka iš anksto šalių įvertintus minimalius pardavėjo nuostolius dėl to, kad nebuvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis.

Teismas, įvertinęs visetą byloje surinktų įrodymų, konstatuoja, kad ieškovas atsisakydamas sudaryti su atsakovu pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, kurios projektas jau 2016-06-10 buvo paruoštas, be teisėto pagrindo atsisakė vykdyti Preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, todėl atsakovas turėjo teisę nutraukti Preliminariąją sutartį ir gauti ieškovo sumokėtą 110 000 Eur avansą kaip baudą.

Ieškinį atmetus, ieškovo bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos. Atsakovas, prašydamas priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas, pateikė dokumentus, patvirtinančius, kad už advokato pagalbą sumokėjo 2 504,70 Eur. Teismas, vadovaudamasi CPK 98 straipsniu, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (2015-03-19 redakcija) 7, 8.2; 8.18, 8.19 punktais, sprendžia, kad atsakovo prašymas tenkintinas.

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259–270 straipsniais,

n  u  s  p  r  e  n  d  ž  i  a:

ieškinį atmesti.

Priteisti atsakovui A. J. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš ieškovo A. P. (a. k. (duomenys neskelbtini) 2 504,70 Eur (du tūkstančius penkis šimtus keturis eurus 70 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui per Klaipėdos apygardos teismą.

Teisėja                                                                                                                              Albina Pupeikienė