Civilinė byla Nr. e2A-77-855/2023

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-13437-2022-3

Procesinio sprendimo kategorijos:

2.6.8.4.; 2.6.2.1. (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. sausio 17 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Donatos Kravčenkienės, Kristinos Lysionok ir Renatos Volodko (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal apeliantės (atsakovės) uždarosios akcinės bendrovės „Novum Situm“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo J. G. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Novum Situm“ dėl avanso grąžinimo ir netesybų pagal preliminariąją sutartį priteisimo.

Teismas

n u s t a t ė :

I.       Ginčo esmė

1.       Ieškovas J. G. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Novum Situm“ 20 000 Eur avansą, 20 000 Eur sutartines netesybas, procesines palūkanas bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Ieškinį grindė šiais pagrindiniais argumentais:

1.1.       2021 m. lapkričio 28 d. tarp ieškovo J. G. ir atsakovės UAB „Novum Situm“ buvo sudaryta preliminari pirkimo-pardavimo sutartis Nr. ŽG10-KL, o 2022 m. kovo 2 d. pasirašytas preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties Nr. ŽG10-KL pratęsimas dėl buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo. Pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2022 m. balandžio 29 d.

1.2.       Ieškovas 2022 m. balandžio 6 d. el. laišku kreipėsi į atsakovę, prašydamas pateikti numatytų darbų atlikimui reikiamus dokumentus (leidimus, projektus ir kt. dokumentus, reikalingus darbams atlikti) bei išreikšdamas abejones dėl tinkamo įsipareigojimų vykdymo pagal preliminariąją sutartį, t. y. dėl to, jog nėra elektros įvado į minimą butą bei lifto įrengimo iki penkto aukšto. Atsakovė 2022 m. balandžio 20 d. pateikė atsakymą, kuriame nurodė, jog vėluoja atlikti preliminariojoje sutartyje numatytus darbus – oro šalinimo sistemos įrengimą, šarvuotų durų montavimo darbus, betoninių grindų lyginimą ir šlifavimą. Taigi, atsakovė pripažino, jog vėluoja atlikti darbus, kurie buvo numatyti preliminariojoje sutartyje, dėl to nepakvietė ieškovo pasirašyti darbų priėmimo-perdavimo akto, minimos sutarties terminui pasibaigus. Atsakovės siūlymas nebaigtus darbus atlikti po pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo, neperkeliant pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties termino ir nekeičiant sandorio sąlygų, būtų itin nenaudingas, kadangi ieškovas, įsigijęs butą ir sumokėjęs visą jo kainą, nebeturėtų jokių svertų reikalauti tų darbų atlikimo ir taptų visiškai priklausomas nuo atsakovės valios. Be to, atsakovė nepateikė ieškovui notarinės buto pirkimo-pardavimo sutarties projekto suderinimui bei įregistravo butui sutartinę hipoteką, nors ieškovas tokio sandorio sudarymui sutikimo nedavė.

1.3.       Siekdamas geranoriškai išspręsti kilusius nesutarimus, ieškovas pasiūlė atsakovei nutraukti preliminariąją sutartį tarpusavio susitarimu iki 2022 m. balandžio 29 d., numatant, kad atsakovė grąžina ieškovui jo sumokėtą avansinę įmoką (20 000 Eur) bei kompensuoja ieškovo patirtas išlaidas buto vertinimui apmokėti per 3 darbo dienas nuo tokio susitarimo sudarymo. Tokiu atveju ieškovas įsipareigojo nereikalauti jokių netesybų ar kitų nuostolių atlyginimo iš atsakovės. Tuo atveju, jei atsakovė nesutiktų šalių susitarimu nutraukti preliminariosios sutarties sąlygomis, neperdavus ieškovui tinkamai atliktų buto pilnos apdailos įrengimo darbų priėmimo-perdavimo aktu ir/ar neperdavus su šių darbų tinkamo atlikimo įrodymų susijusių dokumentų (pirmiausia - suderinto bei patvirtinto elektros įvado projekto), ir/ar nepateikus pagal preliminariosios sutarties sąlygas parengto notarinės pirkimo-pardavimo sutarties projekto, bei dėl to nustatytu terminu nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, ieškovas laikys, kad pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl atsakovės kaltės ir šalių prievolė sudaryti šią sutartį bus pasibaigusi. Tokiu atveju ieškovas pasiliko teisę reikalauti preliminariojoje sutartyje numatytos baudos.

1.4.       Atsakovei iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties termino (2022 m. balandžio 29 d.) neužbaigus dalinės apdailos darbų, nepakvietus sudaryti buto darbų priėmimo-perdavimo akto, nepateikus ieškovo prašomų dokumentų, ieškovas 2022 m. balandžio 30 d. pretenzija konstatavo, kad atsakovė pažeidė preliminariosios sutarties 1.2., 2.3., 4.2.2 – 4.2.3 straipsnius, dėl atsakovės kaltės nebuvo sudaryta notarinė pirkimo-pardavimo sutartis iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino, t. y. 2022 m. balandžio 29 d. Ieškovas nurodė atsakovei per 15 kalendorinių dienų grąžinti sumokėtą avansinę įmoką, lygią 20 000 Eur, taip pat kompensuoti ieškovo patirtas turto vertinimo (250 Eur, vėliau patikslinta – 200 Eur) ir teisinių paslaugų išlaidas (603,32 Eur) – iš viso 853,32 Eur. Per nurodytą terminą negrąžinus nurodytos avansinės įmokos ir nekompensavus ieškovo nurodytų tiesioginių nuostolių, ieškovas nurodė reikalausiantis sumokėti sutartines netesybas ir nebeteiks kitų atsakovei palankių pasiūlymų. Per nurodytą terminą atsakovė negrąžino sumokėtos avansinės įmokos, o galiausiai nurodė, jog pasilieką ją kaip minimalius nuostolius dėl neįvykusio sandorio tarp atsakovės ir ieškovo.

1.5.       Nesudarius pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties ne dėl pirkėjo kaltės, o dėl atsakovės kaltės, atsakovė privalo grąžinti ieškovo sumokėtą 20 000 Eur avansą. Be to, minėtoje preliminariojoje sutartyje šalys susitarė, kad atsakovei pradelsus savo įsipareigojimų vykdymą ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, ieškovas turi teisę šią sutartį nutraukti dėl atsakovės kaltės ir reikalauti iš atsakovės jai iki sutarties nutraukimo sumokėtos sumos grąžinimo bei baudos, lygios 20 000 Eur. Atsakovė netinkamai vykdė savo prievoles pagal preliminariąją sutartį, todėl yra pagrindas šias netesybas priteisti ieškovo naudai, o ieškovas, prašydamas nustatytų netesybų, neturi įrodinėti kokių nors realių turtinių nuostolių patyrimo ir tokių nuostolių dydžio.

2.       Atsakovė UAB „Novum Situm“ pateikė atsiliepimą, kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, prašė ieškinį atmesti ir iš ieškovo priteisti atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimą grindė šiais pagrindiniais argumentais:

2.1.       Ieškovas neįrodė, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Priešingai - pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl ieškovo kaltės, todėl ne atsakovė privalo grąžinti ieškovui 20 000 Eur avansą ir sumokėti tokio paties dydžio baudą, bet atsakovė turi teisę negrąžinti ieškovui jo sumokėto 20 000 Eur avanso.

2.2.       Ieškovas buvo išreiškęs norą sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį 2022 m. balandžio 7 d., tačiau vėliau informavo brokerį, kad šios sutarties sudaryti nebenori, dėl to atsakovė prašė ieškovo informuoti, ar šis sutinka, kad pagrindinė sutartis būtų sudaryta iki 2021 m. gegužės 1 d. Atsakovė visus darbus atliko iki minėtos preliminariosios sutarties pratęsime numatyto termino. Be to, ieškovas nepaneigė aplinkybės, kad atsakovė buvo pasiruošusi sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį ir ji nebuvo patvirtinta notarine tvarka dėl to, kad ieškovas nenorėjo jos sudaryti. Taigi, sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, o ginčo preliminariosios sutarties 5.2. punkte numatyta, kad jei ieškovas pradelsia savo įsipareigojimų vykdymą ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų arba persigalvojo pirkti patalpas, atsakovė turi teisę nutraukti sutartį dėl ieškovo kaltės. Tokiu atveju atsakovė įgyja teisę reikalauti 20 000 Eur baudos iš ieškovo bei negrąžinti šio įmokėtų sumų tiek, kiek jos neviršija numatytos baudos dydžio. Vis dėlto, atsakovė ir toliau sutinka sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir ginčą užbaigti taikiai.

2.3.       Ieškovas nei iki sprendimo nepasirašyti pagrindinės sutarties, nei vėliau nerodė jokio noro ir pastangų apžiūrėti atliktus darbus ir įsivertinti likusių darbų apimties. Bute yra išvedžiota elektros instaliacija, yra gautos elektros prisijungimo sąlygos. Atsakovė negali sudaryti elektros tiekimo sutarties ieškovo vardu, todėl nepagrįsti ieškovo teiginiai, kad elektros įvado klausimas yra neišspręstas. Preliminariąja sutartimi atsakovė neįsipareigojo įrengti lifto, toks ieškovo reikalavimas yra klaidingas. Be to, ieškovas niekada iš anksto prieš pagrindinio sandorio sudarymą neprašė atsakovės pateikti dokumentus, kurių pareikalavo, kai nusprendė nesudaryti pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Notarų biure yra suformuota praktika, kad sutarties projektas šalims yra atsiunčiamas vieną dieną prieš sandorio pasirašymą, todėl darbuotojai jo nespėjo pateikti šalims, nes iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos ieškovas informavo atsakovę, kad nebenori sudaryti pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Taip pat atsakovės žiniomis ieškovas nei karto nesikreipė į notarų biurą, nesidomėjo ar iš atsakovės pusės yra pateikti visi reikalingi dokumentai sandoriui sudaryti, nesiteiravo ar jos dokumentai (pateikti per brokerį) yra teisingi, neprašė biuro darbuotojų pateikti sutarties projekto susipažinimui.

2.4.       Preliminariojoje sutartyje buvo padaryta rašybos klaida ir nenurodyta hipoteka, tačiau ieškovas žinojo ir buvo brokerio informuotas apie šią hipoteką bei šią informaciją teikė savo kreditoriui prieš pasirašant garantinį raštą.

II.       Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

3.       Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimu ieškinį tenkino, priteisė ieškovui J. G. iš atsakovės UAB „Novum Situm“ 20 000 Eur negrąžinto avanso, 20 000 Eur sutartinių netesybų, 5 procentų dydžio procesines metines palūkanas už priteistą 40 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. birželio 22 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 3 154,70 Eur bylinėjimosi išlaidų.

4.       Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs tarp šalių sudarytos preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, konstatavo, jog minėta šalių pasirašyta sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius ir kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis.

5.       Tuo aspektu, kokios apimties darbai turėjo būti atlikti preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties 1.2 punkte „Elektra“, dėl ko tarp ieškovo ir atsakovės kilo ginčas, pirmosios instancijos teismas, įvertinęs aplinkybes, kad ieškovas yra vartotojas, kuris butą ketino įsigyti tam, kad jame gyventų su šeima, į tai, kad preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje abstrakčia formuluote buvo nurodyta, kad bus atlikti darbai „elektra“, atskirai nei žodžiu, nei raštu pačioje sutartyje neaptarus, jog butas parduodamas be elektros įvado, į tai, kad atsakovė jokių korekcijų dėl preliminariojoje sutartyje išvardintų darbų atlikimo neprašė atlikti, be to, atsakovė pati į akcinę bendrovę „Energijos skirstymo operatorius“ (toliau – ESO) kreipėsi su paraiška, pati, kaip ji nurodo, pasirinko, kad projektavimo darbus, reikalingus elektros įvado atvedimui, atliktų ESO, darė išvadą, kad atsakovė preliminariąja sutartimi įsipareigojo parduoti ieškovui butą, kuriame butų atlikta ne tik vidinė elektros instaliacija, tačiau ir atlikti kiti elektros darbai, kurie yra reikalingi tam, kad būtų užtikrintas bute nuolatinis elektros tiekimas, taigi, ir elektros įvado iki buto įrengimas. Teismas nurodė, kad pati atsakovė teismo posėdžio metu patvirtino, kad elektros įvado šiuo metu nėra, todėl sprendė, kad yra pagrindas konstatuoti, jog preliminariosios sutarties 1.2 punkte nurodyti darbai „elektra“ iki datos, kada buvo sutarta sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, nebuvo atlikti, taigi, butas neatitinka preliminariojoje sutartyje nustatytų kokybės reikalavimų.

6.       Teismas nurodė, kad ginčo objektu šiuo atveju yra būtent butas, kurį ieškovas ketino įsigyti ateityje, tuo tarpu liftas, dėl kurio įrengimo taip pat kilo ginčas, yra tik bendrojo naudojimo objektas. Tačiau teismas, įvertinęs byloje esančius duomenis bei aplinkybes (kad Preliminarios sutarties 10.11 punkte atsakovė nurodė įsipareigojusi liftą priduoti iki 2022 m. gruodžio 31 d., kad butas įrengtas palėpėje, kad atsakovės skelbime yra nurodyta, jog bus įrengtas naujas stiklinis liftas), sprendė, kad lifto įrengimas (įsipareigojimas jį įrengti), buvo viena iš sąlygų, nulėmusių ieškovo apsisprendimą įsigyti preliminariojoje sutartyje nurodytą turtą. Tad dėl šios priežasties, artėjant pagrindinės sutarties pasirašymo terminui, ieškovas, kaip pirkėjas, iš atsakovės reikalaudamas dokumentų, garantuojančių, jog nėra techninių ar kitokių kliūčių ateityje įrengti liftą, elgėsi taip, kaip tokioje situacijoje elgtųsi atsakingas pirkėjas. Todėl ieškovo nesąžiningo elgesio šiuo atveju negalima konstatuoti. Priešingai, atsakovė, atsisakydama ieškovui teikti ne tik dokumentus, bet ir bet kokius paaiškinimus dėl šių darbų vykdymo eigos, elgėsi nesąžiningai, nors suprato lifto įrengimo praktinę reikšmę ieškovui, todėl tokiomis aplinkybėmis ieškovas turėjo pakankamą pagrindą suabejoti, jog ateityje liftas bus įrengtas, taigi, ir atsisakyti sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį.

7.       Teismas nesutiko su atsakove, kad ieškovas, atsisakydamas sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį sutartu laiku ir atsisakydamas pasirašyti susitarimą dėl darbų atlikimo pratęsimo, elgėsi nesąžiningai. Teismas sprendė, kad nustatytas terminas (iki 2022 m. balandžio 29 d.) pagrindinei sutarčiai sudaryti iš ieškovo pusės nebuvo pažeistas, o ieškovas, turėdamas abejonių, ar nupirktas butas ateityje atitiks preliminariojoje sutartyje numatytus reikalavimus, turėjo teisę reikalauti iš atsakovės papildomos informacijos bei dokumentų, kurie pašalintų tokias ieškovo abejones.

8.       Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgęs į tai, kad atsakovė preliminaria sutartimi garantavo, kad sandorio sudarymo metu nėra įkeistas ketinamas parduoti turtas ir kad jis nebus įkeistas tretiesiems asmenims iki pagrindinės sutarties sudarymo, į tai, kad byloje nėra duomenų, įrodančių egzistavus rašytiniam susitarimui dėl galimybės atsakovei įkeisti ketinamą parduoti turtą, konstatavo preliminariosios sutarties 4.2.2-4.2.3 punktų pažeidimą. Taip pat, atsižvelgęs į tai, kad ieškovas apie hipoteką sužinojo tik po preliminariosios sutarties pasirašymo, ieškovas yra vartotojas ir jam galėjo būti nesuprantami hipotekos pagrindu atsiradę suvaržymai, atsakovė, būdama sąžininga pardavėja, turėjo pareigą suteikti visą pirkėjui rūpimą informaciją, susijusią su buto įkeitimu, tuo labiau, kad hipotekos išregistravimo klausimai nebuvo aptarti pačioje preliminariojoje sutartyje, o atsakovė šių sąlygų ieškovui neatskleidė, teismas tokį atsakovės elgesį vertino kaip nesąžiningą.

9.       Teismas pažymėjo, kad ieškovas, turėdamas abejonių, ar jam parduodamas turtas pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo dieną atitiks preliminariojoje sutartyje numatytus reikalavimus, įvertinus tai, kad darbai tą dieną pagal preliminariąją sutartį nebuvo atlikti visa apimtimi, turėjo pagrįstą teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį sutartu laiku ir atidėti vėlesniam laikui, nes pagal preliminariąją sutartį terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti dar nebuvo suėjęs. Teismo vertinimu, atsakovės pasyvus elgesys neteikiant ieškovui informacijos apie hipotekos išregistravimo sąlygas laikytinas netinkamu elgesiu ikisutartiniuose santykiuose.

10.       Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs aplinkybes, jog ieškovas 20 000 Eur sumą atsakovei sumokėjo kaip perkamo turto kainos dalį, t. y. kaip avansą, taip pat kad ši suma atliko prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, sprendė, jog nagrinėjamu atveju, konstatavus, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, atsakovė neteko pagrindo disponuoti šiais pinigais ir jie turi būti grąžinti ieškovui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas. Atsižvelgiant į tai teismas konstatavo, kad ieškovo reikalavimas jam iš atsakovės priteisti 20 000 Eur sumą, kurią jis sumokėjo atsakovei kaip avansą, yra pagrįstas ir tenkintinas.

11.       Teismas, įvertinęs tai, jog atsakovė pradelsė ne tik darbų atlikimo terminus, bet ir terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, šiuos pažeidimus laikė patenkančius į Preliminarios sutarties 5.3 punkto taikymo sritį, pagal kurią pirkėjas įgyja teisę reikalauti iš pardavėjo baudos. Atsižvelgiant į tai, konstatavus, kad atsakovė pradelsė esminius preliminariojoje sutartyje nustatytus įsipareigojimus, teismas sprendė, kad yra pagrindas ieškovui iš atsakovės priteisti Preliminariosios sutarties 5.3 punkte sutartas netesybas, ir priteisė iš atsakovės ieškovui 20 000 Eur baudą.

12.       Atsižvelgęs į tai, kad sprendimu yra patenkinti visi pagrindiniai ieškovo reikalavimai, teismas iš atsakovės ieškovo naudai priteisė 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą 40 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Kadangi ieškinį patenkino pilna apimtimi, iš atsakovės ieškovo naudai teismas priteisė pastarojo pirmosios instancijos teisme patirtas 3 154,70 Eur bylinėjimosi išlaidas.

I.       Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

13.       Apeliantė (atsakovė) UAB „Novum Situm“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašė panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti bei priteisti atsakovei visas patirtas bylinėjimosi išlaidas. Priešingu atveju, netenkinus apeliacinio skundo reikalavimo, prašė Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimą pakeisti ir ieškovo ieškinį tenkinti iš dalies – iš atsakovės ieškovo naudai priteisti 20 000 Eur negrąžinto avanso, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą 20 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, atmetant ieškovo reikalavimą dėl 20 000 Eur sutartinių netesybų priteisimo, bei paskirstyti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinį skundą grindė šiais pagrindiniais argumentais:

13.1.       Vartotojo teisių gynimas nėra absoliutus ir negali būti traktuojamas kaip bet kokių bylos aplinkybių aiškinimas tik pirkėjo naudai, visiškai pažeidžiant atsakovės, nors ir verslininkės, teisę tikėtis sąžiningo pirkėjo elgesio visame ikisutartinių santykių procese.

13.2.       Pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė, dėl kurios iš ginčo šalių kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis. Teismo išvada, kad atsakovė pažeidė esminius preliminarioje sutartyje nustatytus įsipareigojimus, ne tik kad nėra teisinga, tačiau ji byloje net nebuvo nustatinėjama. Elektros neįvedimas iki buto nėra Preliminariosios sutarties pažeidimas per se, kadangi ši sutartis nenumatė elektros įvado įrengimo iki buto. Be to, byloje įrodyta, kad buvo sudarytos visos sąlygos pirkėjui įsirengti šį įvadą: bute yra išvedžiota elektros instaliacija, remiantis paruoštu projektu; pardavėjo vardu yra gautos elektros prisijungimo sąlygos, kurios buvo gautos iki prieš pasirašant su pirkėju Preliminariąją sutartį; pardavėjas už pirkėją niekada negalėjo pasirašyti šių sąlygų, nes, visų pirma, nežino pirkėjo poreikių dėl elektros energijos tiekimo galios, antra, pasirašant Preliminariąją sutartį dėl šių sąlygų buvo nesitarta. Pasirašius Preliminariąją sutartį pirkėjas niekada neišreiškė noro, kad pardavėjas, atsižvelgiant į jo poreikius, pasirašytų prisijungimo sąlygas. Ne tik Preliminarioji sutartis, bet ir Lietuvos Respublikos įstatymuose nėra įtvirtintos prievolės, kad pardavėjas turi pareigą atvesti elektros įvadą. Juo labiau pirkėjas puikiai suprato ir jam buvo žinoma, kad jis įsigyja butą, kuriam yra įregistruotas 85 proc. baigtumas, daiktą įsigyja neįrengtą, todėl butas pagal paskirtį gali būti naudojamas tik tada, kai bus įrengtas ir bus pasirašytos sutartys su komunalinių paslaugų teikėjais.

13.3.       Pirmosios instancijos teismas selektyviai atrinko tik kai kuriuos liudytojo (brokerio) parodymus, neįvertinęs kitų parodymų, kurie turi esminę reikšmę byloje. Būtent pirkėjas (ieškovas) 2022 m. balandžio 6 d. ryte informavo brokerį, kad sandorio sutartu 2022 m. balandžio 7 d. laiku sudaryti nebenori. Taigi, būtent ieškovas nepagrįstai vengė sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, todėl ši sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės.

14.       Ieškovas J. G. pateikė atsiliepimą, kuriame nurodė, kad nesutinka su apeliaciniu skundu, prašė jį atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimą palikti nepakeistą; priteisti ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimą grindė šiais pagrindiniais argumentais:

14.1.       Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad Preliminariosios sutarties projektą pateikė nekilnojamojo turto brokeris, teismo konstatuota, kad atsakovė nesąžiningai elgėsi nuslėpdama esminę informaciją dėl parduodamo turto kokybės ir savybių, t. y. dėl nesamo elektros įvado, vengė pateikti informaciją dėl lifto įrengimo galimybių, neatskleidė fakto, kad parduodamas turtas bus įkeistas, taip pat atsakovė mėgino įrodyti, kad atliktų darbų priėmimo – perdavimo akto sudarymą turėjo inicijuoti ieškovas, kaip pirkėjas. Todėl, priešingai nei teigia atsakovė, kaip tik tarp šalių ir kilo ginčas dėl Preliminariosios sutarties sąlygų ir jų aiškinimo, atitinkamai ir dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo priežasčių. Šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti. Šiuo atveju neatskleista informacija turi esminę reikšmę.

14.2.       Ieškovas ėmė kelti klausimus, susijusius su elektros įvadu, lifto įrengimu likus kone mėnesiui iki pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, taip pat atsakovė iki pat civilinės bylos nagrinėjimo nebuvo tiesiogiai patvirtinusi ieškovo įtarimo, kad bute vis tik nėra įvesto elektros įvado, o dėl lifto įrengimo galimybių išvis nesuteikė jokios informacijos. Net jei ieškovas dėl nurodytų priežasčių ir būtų atsisakęs sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį „paskutinę minutę“, tai niekaip negalėtų būti vertinama kaip „nesąžiningas“ ieškovo elgesys, kadangi šias priežastis nulėmė ne ieškovo elgesys, o būtent nesąžiningas atsakovės elgesys. Ieškovas iš savo pusės tinkamai vykdė preliminariosios sutarties sąlygas (sumokėjo nurodytą 20 000 Eur avansą), atsakingai ir aktyviai, kiek leido ieškovo, kaip vartotojo supratimas, domėjosi ketinamu įsigyti butą, atvykdavo apžiūrėti buto, komunikavo su nekilnojamojo turto brokeriu, dizainere. Nėra jokio pagrindo teigti, kad ieškovas elgėsi nesąžiningai atsisakęs sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį dėl to, kad išsiaiškino atsakovo nuslėptą/neatskleistą informaciją apie buto faktinį ir teisinį statusą (įskaitant nepateiktą informaciją dėl lifto įrengimo galimybių).

14.3.       Bet kuriam vidutiniam vartotojui/ normalių gebėjimų asmeniui yra aišku, kad asmuo gyvenimui su šeima Vilniaus miesto centre perka būstą su visomis įprastomis komunikacijomis (bent įvadais iki būsto), o ieškovas, sudarydamas preliminariąją sutartį net negalėjo įtarti/numatyti (ir neturėjo tokios pareigos), kad sudarant įprastą rinkoje sandorį, turėtų rūpintis dėl inžinerinių tinklų įvadų į perkamą būstą. Dalinė buto apdaila įprastai suprantama kaip butas su pertvaromis, tinkuotomis sienomis, išvedžiotais elektros ir silpnų srovių taškais projekte numatytose vietose, sanitariniame mazge ir virtuvės zonoje, vamzdynais, kurie atvesti iki santechnikos prietaisų vietų, net nedetalizuojant (kaip savaime suprantamo), kad tinklai, vamzdynai yra įrengti, realiai funkcionuojantys ir nenutrūksta už buto sienų. Dar daugiau – atsakovė pateikė preliminariąją sutartį, kurioje nurodoma „pilna“ dalinė apdaila, vadinasi, atsakovė, kaip statytoja, turėjo išsikėlusi dar aukštesnę kartelę buto įrengimo lygiui, dėl ko ieškovui, sudarinėjant preliminariąją sutartį ir mokant tokio dydžio avansinę sumą, neturėjo kilti net mažiausių abejonių, jog į butą nėra atvestas būtent elektros įvadas. Akivaizdu, kad oro šalinimo įrenginio, kaip „pilnos dalinės apdailos“ elemento, sumontavimas yra reikšmingas tik tuo atveju, jei yra teisės aktus atitinkantis maitinimo šaltinis, todėl yra savaime suprantama, kad „pilna dalinė apdaila“ apima ne tik išvardintus elementus, bet ir paslėptus darbus.

14.4.       Pirmosios instancijos teismas nesąžiningą, netinkamą, pasyvų atsakovės elgesį konstatavo ne tik dėl elektros įvado neįvedimo į butą, tačiau ir dėl kitų priežasčių: dėl hipotekos fakto atskleidimo, dėl pagrindinės sutarties projekto, lifto neįrengimo, oro šalinimo įrenginio montavimo, darbų priėmimo-perdavimo akto. Šios aplinkybės tik papildomai patvirtina, kad atsakovė ikisutartiniuose santykiuose su ieškovu nuosekliai elgėsi nesąžiningai ir netinkamai ne tik neatskleisdama itin reikšmingos informacijos dėl nesamo elektros įvado, bet ir dėl kitų aukščiau nurodytų aplinkybių. Pirmosios instancijos teismas savo ruožtu nenustatė jokių aplinkybių, kad pareigą elgtis sąžiningai būtų pažeidęs ieškovas.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės,

teisiniai argumentai ir išvados

15.       Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 dalyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

16.       Absoliučių skundžiamo teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

17.       Apeliacijos objektą nagrinėjamu atveju sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo ieškinys dėl avanso grąžinimo ir netesybų pagal preliminarią sutartį priteisimo buvo patenkintas pilna apimtimi, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

18.       Bylos duomenimis nustatyta, kad 2021 m. lapkričio 28 d. tarp ieškovo J. G. ir atsakovės UAB „Novum Situm“ buvo pasirašyta preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis Nr. ŽG-10-KL. Šia sutartimi atsakovė, kaip pardavėja, įsipareigojo parduoti ir perduoti ieškovui, kaip pirkėjui, nuosavybės teise, o ieškovas įsipareigojo nupirkti ir priimti nuosavybės teise iš atsakovės nekilnojamąjį turtą – atsakovei nuosavybės teise priklausančias gyvenamąsias patalpas / butą, esančias adresu (duomenys neskelbtini), bendras projektinis plotas – 69,59 kv. m, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (žr. Preliminariosios sutarties 1.1 ir 2.2 punktus). Preliminariosios sutarties 3.1 punkte nustatyta, kad pirkėjo mokama bendra kaina už Turtą yra lygi 249 000 Eur. Šalys susitarė, kad preliminariosios sutarties pasirašymo dieną pirkėjas pardavėjui sumoka 20 000 Eur avansą. Byloje ginčo nėra, kad šią sumą ieškovas atsakovei sumokėjo. Preliminariosios sutarties 1.2 punkte šalys numatė, kad: objektas, aprašytas šios sutarties 2 straipsnyje, parduodamas su pilna daline apdaila. Patalpų statybos darbų užbaigimas ir registravimas registrų centre - 85 proc. baigtumas; darbai bus priimami pasirašant darbų priėmimo – perdavimo aktą; darbų sąrašas: grindinis šildymas (centrinis-kolektorinis), santechnika, elektra, vidinės pertvaros, sienos tinkuotos, oro šalinimo sistema su oro šalinimo įrenginiu, kondicionieriaus sistemos variniai izoliuoti freono vamzdžiai (vidiniai ir išoriniai blokai nebus statomi), 3-jų stiklo paketų mediniai langai , šarvuotos buto durys. 1.3. punktu šalys susitarė, kad pardavėjui priklausantis nekilnojamasis turtas bus parduotas ieškovui pagal pirkimo – pardavimo sutartį, kuri bus sudaryta tarp ieškovo ir atsakovės. 2.3 punktu sutarties šalys įsipareigojo pasirašyti pagrindinę notarine tvarka tvirtinamą pirkimo – pardavimo sutartį iki 2022 m. kovo 1 d. Šalys 2022 m. kovo 2 d. pasirašė Preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties Nr. ŽG10-KL pratęsimą. Preliminariosios sutarties 2.3 punkte nurodytą terminą pratęsė iki 2022 m. balandžio 29 d., susitardami, kad iki šio termino jie privalo pasirašyti pagrindinę notarine tvarka tvirtinamą pirkimo – pardavimo sutartį. Pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.

19.       Nagrinėjamu atveju byloje kilo ginčas, dėl kurios iš šalių kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis. Ieškovas laikosi pozicijos, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, kadangi atsakovė nesąžiningai elgėsi nuslėpdama esminę informaciją dėl parduodamo turto kokybės ir savybių, t. y. dėl nesamo elektros įvado, vengė pateikti informaciją dėl lifto įrengimo galimybių, neatskleidė fakto, kad parduodamas turtas bus įkeistas. Anot ieškovo, neatskleista informacija turi esminę reikšmę. Tuo tarpu atsakovė mano priešingai, kad sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl ieškovo nesąžiningo elgesio nepagrįstai vengiant sutartį sudaryti.

20.       Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime darė išvadą, kad pagrindinė nekilnojamojo turto – buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, atsakovei netinkamai vykdžius esminius Preliminarioje sutartyje nustatytus įsipareigojimus, todėl tenkino ieškovo reikalavimus ir jam iš atsakovės priteisė 20 000 Eur sumą, kurią jis sumokėjo atsakovei kaip avansą bei Preliminarios sutarties 5.3 punkte sutartas 20 000 Eur netesybas.

21.       Atsakovė nesutiko su tokiomis pirmosios instancijos teismo padarytomis išvadomis ir pateikė apeliacinį skundą, kuriame laikosi savo pozicijos, kad teismas suabsoliutino pirkėjo, kaip vartotojo, teisių apsaugą ir iš esmės nenustatė, dėl kurios iš šalių kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis.

22.       Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kitų, yra būdingas tas ypatumas, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

23.       Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais. Preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019 43 punktą).

24.       Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

25.       Nagrinėjamu atveju apeliantė nurodo, kad teismas galėjo pripažinti atsakovę kalta dėl pagrindinės sutarties nesudarymo ir įpareigoti grąžinti avansą bei sumokėti tokio paties dydžio baudą tik tuo atveju, jeigu būtų nustatyta, kad atsakovės padarytas preliminarios sutarties pažeidimas yra esminis. Tačiau apeliacinės instancijos teismas sprendžia, jog nagrinėjamu atveju apskritai nėra pagrindo vertinti atsakovės padaryto sutarties pažeidimo tuo aspektu, ar jis laikytinas esminiu, ar ne CK 6.217 straipsnio pagrindu, atsižvelgiant į jame pateiktus kriterijus, kadangi pačių šalių valia ir susitarimu atitinkamas atvejis, kai viena iš šalių pradelsia savo sutartinių įsipareigojimų įvykdymą ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, buvo apibrėžtas ir įvardintas, kaip esminis sutarties pažeidimas, be kita ko, sudarantis ir pagrindą nutraukti sutartį.

26.       Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad pagal kasacinio teismo praktiką CK 6.217 straipsnio prasme sutarties pažeidimas gali būti laikomas esminiu dviem pagrindais: pirma, pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą; antra, šalys gali pačios susitarti, ką jos laikys esminiu pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012). CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nustatyti kriterijai, į kuriuos atsižvelgiant sprendžiama, ar sutarties pažeidimas vertintinas esminiu ar ne, ir tai yra įstatymo nustatyti kriterijai, kurie yra taikomi vertinant tas sutarties sąlygas, dėl kurių pažeidimo nėra šalių susitarimo vertinti konkrečias sutarties sąlygas ar sutarties pažeidimo aplinkybes kaip pagrindą vienašališkai nutraukti sutartį (CK 6.217 straipsnio 1, 2 dalys). Įstatyme ir sutartyje įtvirtinti vienašališko sutarties nutraukimo pagrindai yra alternatyvūs. Be kita ko, tai reiškia, kad jei vienašališko sutarties nutraukimo sutartinis pagrindas pripažįstamas nesąžiningu ir negaliojančiu, tai teismas kvalifikuoja, ar tos aplinkybės yra pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį pagal įstatymą (CK 6.217 straipsnio 2 dalis). Sutartinio ir įstatyminio vienašališko sutarties nutraukimo pagrindų taikymo skirtumas yra tik tas, kad teismas netikrina, ar sutartyje įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas savo pobūdžiu atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-244/2013).

27.       Nagrinėjamu atveju preliminarios sutarties 5.3 punkte numatyta, kad pardavėjui pradelsus savo įsipareigojimų vykdymą ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, pirkėjas turi teisę nutraukti Sutartį dėl pardavėjo kaltės, ir tokiu atveju pirkėjas įgyja teisę reikalauti tiek avanso, tiek baudos, lygios 20 000 Eur, atlyginimo, tuo tarpu preliminarios sutarties 6.2. punkte numatyta, kad jei paaiškėja, kad esminiai pareiškimai ar garantijos, pateikti šalių viena kitai sutartyje, buvo iš esmės neteisingi, melagingi ar klaidinantys arba bet kuri šalis neįvykdo savo esminių įsipareigojimų, nustatytų šioje sutartyje (o įsipareigojimas iki šalių sulygto termino sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį neabejotinai laikytinas esminiu įsipareigojimu, sudarančiu apskritai visos preliminarios sutarties pagrindą bei esmę), ar vykdo juos netinkamai, nukentėjusi šalis gali pareikšti rašytinę pretenziją kitai šaliai, kartu nustatydama protingą terminą, ne trumpesnį nei 15 kalendorinių dienų, pažeidimui nutraukti ar ištaisyti; jei kaltoji šalis nevykdo nukentėjusios šalies reikalavimų, nukentėjusioji šalis, pasibaigus pretenzijoje nustatytam terminui pažeidimui ištaisyti, gali vienašališkai nutraukti sutartį ir pretenduoti į sutartimi numatytą baudą ir kitokių sutartimi nustatytų kitos šalies įsipareigojimų vykdymą.

28.       Nepagrįsti apeliantės argumentai apie tai, kad preliminaria sutartimi nebuvo numatyta ir šalių nebuvo sulygta dėl elektros įvado įrengimo iki buto, todėl atsakovei iki preliminarioje sutartyje nustatyto termino įvado neįrengus, ji negali būti laikoma pažeidusia sutartį.

29.       Kasacinio teismo yra ne kartą išaiškinta, jog vykdant sutartį gali paaiškėti, kad šalys skirtingai suvokia ir aiškina sudarytos sutarties sąlygas, kartu ir iš sutarties kiekvienai jų kylančias teises bei pareigas. Tokiu atveju šalims (vienai jų) kreipusis į teismą ir ginčijant sutarties turinį, teismui kyla pareiga nustatyti, dėl kokių sutarties sąlygų kilo ginčas ir, jeigu jos neaiškios, jas išaiškinti, vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis. Šios taisyklės įtvirtintos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir jų aiškinimo bei taikymo klausimais pasisakyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienai iš šalių. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. liepos 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-357/2012). Subjektyvaus sutarties aiškinimo metodo, įpareigojančio aiškintis tikruosius šalių ketinimus, o ne vien remtis pažodiniu sutarties teksto aiškinimu (objektyvus sutarties aiškinimo metodas), taikymą lemia reikalavimas, kad kiekviena sutartis būtų aiškinama sąžiningai. Dėl to aiškinant sutarties sąlygas atsižvelgtina ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Kita vertus, tai, kad įstatyme neteikiamas prioritetas pažodiniam sutarties aiškinimui, nereiškia, kad gali būti ignoruojamas sutarties tekstas ir jos sąlygose vartojamų žodžių ar žodžių junginių bendrinė, visuomenėje nusistovėjusi reikšmė.

30.       Šiuo aspektu pirmosios instancijos teismas itin detaliai ir kruopščiai analizavo preliminarios sutarties sąlygas, taikydamas lingvistinį, gramatinį, sisteminį, loginį teisės aiškinimo metodus, analizuodamas tikruosius šalių ketinimus, inter alia vartotojo teisių apsaugos kontekste bei visiškai pagrįstai sprendė, jog sutartyje abstrakčia formuluote nurodant, kad bus atlikti darbai „elektra“, ir pačioje sutartyje atskirai nei žodžiu, nei raštu neaptarus, jog butas parduodamas be elektros įvado į butą, turint omeny ir tai, kad šiems darbams atlikti yra reikalingos papildomos išlaidos ir dokumentai, ieškovui, kaip pirkėjui (vartotojui), turėjo būti suprantama tik taip, kad bus atlikti ne tik buto vidaus elektros instaliacijos darbai, bet ir visi kiti darbai būtini tam, kad bute būtų užtikrintas elektros tiekimas. Aplinkybės, kad atsakovė nepadariusi jokios korekcijos preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje, tai pat tai, kad pati atsakovė kreipėsi į ESO su paraiška ir pasirinko, kad projektavimo darbus, reikalingus elektros įvado įvedimui, atliktų ESO, patvirtina, kad vis dėlto atsakovė preliminaria sutartimi įsipareigojo parduoti butą su elektros įvadu iki buto.

31.       Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismo motyvuotoms išvadoms ir atmesdamas apelianto argumentus papildomai pažymi, kad vien sąlygų elektros įvadui įvesti sudarymas / užtikrinimas pirkėjui (ieškovui) šiuo atveju negali būti vertinamas, kaip preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, susijusių su „elektra“ įvykdymas, nes atsakovės įsipareigojimai šiuo atveju buvo platesni, ką be kita ko patvirtinta ir tai, jog: a) sąlygos įrengti elektros įvadą egzistavo, kaip neneigė abi šalys, dar iki preliminarios sutarties sudarymo, todėl jeigu, kaip teigia atsakovė, ji nebuvo įsipareigojusi įvesti elektros įvadą į butą, nėra aišku ir logiškai paaiškinama, kodėl preliminarios sutarties 1.2 punkte, kuriame apibrėžiamas sutarties objektas, prie pardavėjo atliktinų darbų sąrašo nurodomi ir su elektra susiję darbai; b) sutartyje kalbama apie pardavėjo pareigą parduoti butą su „pilna daline apdaila“, ir nors toks terminas, kaip sutiko abi šalys, faktiškai negalimas, nes apdaila gali būti arba dalinė, arba pilna, tačiau nagrinėjamų santykių kontekste, įvertinus tai, kad buvo sulygta dėl 85 procentų buto baigtumo pasiekimo, kad ieškovas ketino pirkti būstą šeimos poreikiams patenkinti, realiai jame gyventi su šeima, kad sutartimi atsakovė įsipareigojo įvesti ir užtikrinti visas kitas tinkamai būsto naudojimui reikalingas komunikacijas ir tinklus (vandentiekį, šildymą, kondicionavimą ir t.t.), o ne tik sudaryti sąlygas būsimam pirkėjui vėliau tokias komunikacijas ir tinklus pačiam įsirengti, darytina pagrįsta išvada, jog „pilna dalinė apdaila“ apėmė ir elektros įvado butui užtikrinimą. Be to, vertinant tai, kad atsakovė į butą įvedė ir užtikrino visas buto naudojimui reikalingas komunikacijas (vandentiekį, šildymą, kondicionavimą ir t.t.), laikytini pagrįstais ieškovo argumentai, kad šiuo atveju, sudarydamas preliminarią sutartį, kurioje nieko nėra nurodyta apie tai, kad į preliminarios sutarties 1.2 punkte, kuriame apibrėžiamas sutarties objektas, pardavėjo atliktinų darbų sąraše nurodytus su elektra susijusius darbus neįeina elektros įvado į butą įvedimas, be kurio iš esmės negalimas buto aprūpinimas elektra, ieškovas negalėjo įtarti/numatyti, kad būtent jam teks rūpintis elektros inžinerinių tinklų įvadu į perkamą butą.

32.       Atkreiptinas dėmesys, kad tame pačiame preliminarios sutarties 1.2 punkte prie atsakovės atliktinų darbų „kondicionieriaus sistemos variniai izoliuoti freono vamzdžiai (vidiniai ir išoriniai blokai nebus statomi)“ aiškiai ir nedviprasmiškai yra nurodyta, kurių darbų atsakovė neįsipareigoja atlikti / neatlikinės, dėl ko nei vienai iš šalių nekilo jokių abejonių ir ginčų, priešingai nei šiuo atveju dėl elektros įvado iki buto įvedimo. Pažymėtina ir tai, kad atsakovė ne tik kad preliminarioje sutartyje nieko nėra pažymėjusi apie į jos įsipareigojimų apimtį neva neįeinančius elektros įvado iki buto įvedimo darbus, tačiau to nemini (galimai nutyli) ir nei viename iš atsakymų į ieškovo jai siųstų pretenzijų dėl įsipareigojimų pagal preliminarią sutartį nevykdymo.

33.       Atmestini ir apeliantės argumentai, jog būtent pats ieškovas, o ne atsakovė atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, tą išreikšdamas dar iki sulygto jos sudarymo termino pasibaigimo atsakovei pateiktame 2022 m. balandžio 6 d. laiške.

34.       Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad atsakovė minėtą ieškovo raštą vertina atsietai ir izoliuotai nuo jo kitų – tiek ankstesnių, tiek vėlesnių raštų / pretenzijų bei veiksmų atsakovės atžvilgiu, iš kurių matyti, kad ieškovas iš esmės visuomet buvo pasiruošęs sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, tačiau jo abejones ir atsisakymą galiausiai tą padaryti sąlygojo ir lėmė būtent pačios atsakovės veiksmai, tiksliau neveikimas, neįvykdžius visų įsipareigojimų, bei suteikusios pagrindą manyti, kad tokie įsipareigojimai nebus įvykdyti iki termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos.

35.       Pastebėtina, kad 2022 m. balandžio 22 d. rašte atsakovei, pateiktame dar nesuėjus pagrindinės sutarties sudarymo terminui, ieškovas ne tik siūlė atsakovei nutraukti Sutartį šalių susitarimu, bet atsakovei atsisakius tą padaryti, prašė iki preliminarioje sutartyje nustatyto termino perduoti pirkėjui atliktų darbų priėmimo – perdavimo aktą, aktualius dokumentus, pirkimo – pardavimo sutarties projektą, ir įspėjo, kad jai to nepadarius, laikys, jog padarytas esminis sutarties pažeidimas dėl pardavėjo kaltės. Iš nurodytų aplinkybių galima daryti pagrįstą išvadą, kad ieškovas per visą preliminarios sutarties galiojimo laiką buvo iš esmės pasirengęs sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį, jeigu atsakovė būtų atlikusi tam būtinus veiksmus, įvykdžiusi savo sutartinius įsipareigojimus. Šiuo gi atveju iš atsakovės 2022 m. balandžio 20 d., 2022 m. balandžio 28 d. atsakymų į ieškovo raginimus ir pretenzijas matyti, kad pažeidimai nebuvo pašalinti, t. y. ieškovui nebuvo pateikti jo prašomi patvirtinti ir su reikiamomis institucijomis suderinti leidimai/ projektai / kiti dokumentai, reikalingi darbams, kuriuos atlikti atsakovė įsipareigojo preliminaria sutartimi (įskaitant suderintą elektros įvado į perkamą butą projektą, suderintą lifto iki penkto aukšto įrengimo projektą), nebuvo išsklaidytos ieškovo abejonės, ar jam parduodamas turtas pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo dieną atitiks preliminarioje sutartyje numatytus reikalavimus.

36.       Apeliantė visiškai nepagrįstai teigia, jog pirmosios instancijos teismas nelaikė turto įkeitimo, pagrindinės sutarties projekto nepateikimo ieškovui, duomenų dėl lifto nepateikimo, oro šalinimo įrenginio nemontavimo atsakovės padarytais pažeidimais. Priešingai nei teigia apeliantė, iš pirmosios instancijos teismo sprendimo 35 - 37 punktų matyti, kad teismas aiškiai konstatavo preliminarios sutarties 4.2.2-4.2.3 punktų pažeidimus iš atsakovės pusės, pastarajai garantavus, kad sandorio sudarymo metu turtas nėra įkeistas ir kad jis nebus įkeistas jokiems tretiesiems asmenims iki pagrindinės sutarties sudarymo, tačiau turtą hipoteka įkeitus, negavus rašytinio ieškovo pritarimo ir šalių sutarimo dėl galimybės atsakovei įkeisti turtą, nesuteikus ieškovui informacijos apie hipoteką ir pan. Taip pat teismas savo sprendimo 28 punkte aiškiai konstatavo, kad atsakovė, atsisakydama ieškovui suteikti dokumentus ir apskritai bet kokius paaiškinimus dėl lifto įrengimo darbų vykdymo eigos, elgėsi nesąžiningai, nors suprato lifto įrengimo praktinę reikšmę ieškovui, tad ieškovas tokiomis aplinkybėmis turėjo pakankamą pagrindą suabejoti, jog ateityje liftas bus įrengtas, taigi atsisakyti sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį.

37.       Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo nepritarti ir pirmosios instancijos teismo pateiktam preliminarios sutarties 5.3 punkto aiškinimui dėl teisės reikalauti iš pardavėjo 20 000 Eur baudos ne tik tuo atveju, kai preliminari sutartis pasibaigia jos nutraukimu, bei ir tuo atveju, jei sutartis pasibaigia dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos, pardavėjui pradelsus įvykdyti savo įsipareigojimus ilgiau kaip 15 dienų. Pirmosios instancijos teismas sprendimo 43 punkte visiškai pagrįstai nurodė, kad atsakovė iki pagrindinei buto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti nustatyto termino visų darbų pagal preliminarią sutartį neatliko, todėl butas neatitiko preliminarioje sutartyje nustatytų reikalavimų, tad būtent dėl šios ir kitų priežasčių (nesąžiningo atsakovės elgesio) dėl atsakovės kaltės laiku nebuvo pasirašyta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Esant tokiai situacijai, atsakovei pradelsus ne tik darbų atlikimo terminus, bet ir terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, šie pažeidimai laikytini patenkančiais į preliminarios sutarties 5.3 punkto taikymo sritį, todėl teismas, atsižvelgdamas į teisingumo, sąžiningumo, teisėtų lūkesčių principus, visiškai pagrįstai sprendė, jog yra pagrindas ieškovui iš atsakovės priteisti ne tik 20 000 Eur sumokėto avanso, bet ir 20 000 Eur Preliminarios sutarties 5.3 punkte sutartas netesybas (baudą).

Dėl bylos baigties

38.       Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo ir atsiliepimo į skundą argumentus, nustatytus faktinius bylos duomenis, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino byloje surinktų įrodymų visetą ir nurodė pakankamus argumentus, materialinės ir procesinės teisės normos pritaikytos tinkamai, teismas nepažeidė įrodymų vertinimo taisyklių, nebuvo nukrypta nuo teismų praktikos, todėl ginčijamas pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, naikinti jo, remiantis apeliaciniame skunde išdėstytais argumentais, nėra pagrindo, todėl apeliacinis skundas atmestinas, o skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

39.       Kiti apeliacinio skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi, todėl teisėjų kolegija dėl jų plačiau nepasisako. Pažymėtina, jog teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo visiems motyvams ar esminei jų daliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-03-14 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010-06-01 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010-03-16 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

40.       Atmetus apeliacinį skundą ir palikus nepakeistą pirmosios instancijos teismo sprendimą, apeliantės (ieškovės) patirtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme nepriteisiamos, tuo tarpu iš atsakovės UAB „Novum Situm“ ieškovo J. G. naudai priteistinos 1 118,04 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis), kurios pagrįstos teismui pateiktais rašytiniais įrodymais ir neviršija Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalių dydžių.

Vadovaudamasi Civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

n u t a r i a :

Apeliantės (atsakovės) uždarosios akcinės bendrovės „Novum Situm“ apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Novum Situm“ (įmonės kodas 302630463, buv. Kalvarijų g. 129-201, Vilnius) ieškovo J. G. (a. k. (duomenys neskelbtini)) naudai 1 118,04 Eur (vienas tūkstantis vienas šimtas aštuoniolika eurų 4 centai) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.

Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsigalioja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                              Donata Kravčenkienė

         Kristina Lysionok

      Renata Volodko