Civilinė byla Nr. e2-1014-1097/2020
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-20888-2019-7
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.4; 2.6.16.12; 2.6.8.11.5
(S)
VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS
SPRENDIMAS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. vasario 27 d.
Vilnius
Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Rūta Latvelė,
sekretoriaujant Ingridai Žuraitei,
dalyvaujant ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės atstovei G. G.,
atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Sertona“ atstovui Justinui Keziui,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės patikslintą ieškinį atsakovams uždarajai akcinei bendrovei ,,Sertona“, uždarajai akcinei bendrovei ,,Novyj opyt“, J. M., O. L., L. J., P. R., S. A., P. K., E. G., D. G. ir P. O. dėl iškeldinimo iš užimamų patalpų.
Teismas
n u s t a t ė :
1. Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė patikslintu ieškiniu atsakovams UAB ,,Sertona“, UAB ,,Novyj opyt“, J. M., O. L., L. J., P. R., S. A., P. K., E. G., D. G. ir P. O. prašė iškeldinti atsakovus su visu jiems priklausančiu turtu iš 1687,61 kv. m ploto patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), Vilniuje.
2. Ieškovė nurodė, kad jai nuosavybės teise priklausančios patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), Vilniuje, remiantis 2014 m. kovo 5 d. Vilniaus miesto savivaldybės turto nuomos viešo (uždaro) konkurso protokolu Nr. A16-185/14(2.1.28-AD4), 2014 m. kovo 19 d. Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų ilgalaikio nuomos sutarties Nr. A466-2475-(2.14.1.17-EK5) pagrindu iki 2019 m. balandžio 23 d. buvo išnuomotos UAB ,,Vilniaus vyninė“. Pastaroji 2014 m. spalio 20 d. susitarimu perleido savo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį UAB ,,Sertona“. Ieškovės teigimu, atsakovė UAB ,,Sertona“ sistemingai pažeidinėjo nuomos sutarties sąlygas, todėl ieškovė 2018 m. gegužės 11 d. raštu informavo atsakovę apie vienašališką nuomos sutarties nutraukimą ir prašė per 30 kalendorinių dienų geranoriškai atlaisvinti ginčo patalpas. Atsakovė ginčo patalpų neatlaisvino. 2019 m. balandžio 23 d. pasibaigus nuomos sutarties terminui, atsakovė UAB ,,Sertona“ ir toliau naudojasi ginčo patalpomis, nemoka jokių su patalpų eksploatavimu susijusių mokesčių, didina ieškovės patiriamus nuostolius ir geranoriškai nevykdo pareigos grąžinti ieškovei ginčo patalpas. Atsakovė patalpomis naudotis neturi jokio teisinio pagrindo, todėl reiškiamas ieškinys dėl priverstinio atsakovės iškeldinimo iš ieškovei nuosavybės teise priklausančių patalpų (CK 4.37 straipsnio 1 dalis, 6.499 straipsnio 1 dalis).
3. Ieškovė taip pat nurodė, kad, patenkinus atsakovės UAB ,,Sertona“ 2015 m. vasario 19 d. prašymą, atsakovei buvo leista ginčo patalpas subnuomoti. Atsakovė 2019 m. vasario 1 d. subnuomos sutarties pagrindu perdavė ginčo patalpas dvejų metų laikotarpiui valdyti kitiems atsakovams šioje byloje J. M., O. L., L. J., P. R., S. A., P. K., E. G., D. G. ir P. O., o 2018 m. gegužės 1 d. – penkerių metų laikotarpiui dalį patalpų perdavė valdyti atsakovei UAB ,,Novyj Opyt“. Atsakovės UAB ,,Sertona“ veiksmai, kuriais ginčo patalpos perleistos kitiems asmenims esant nebegaliojančiai nuomos sutarčiai ir subnuomos sutarčių terminas nustatytas ilgesnis nei nuomos sutarties terminas, turi būti pripažinti neteisėtais. Pasibaigus nuomos sutarties terminui, UAB ,,Sertona“ neturi teisės vykdyti patalpų subnuomos, todėl ginčo patalpas faktiškai užėmę su atsakove UAB ,,Sertona“ subnuomos sutartis sudarę asmenys turėtų būti priverstinai iškeldinti. Subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą, o jeigu nuomos sutartis yra negaliojanti, tai negalioja ir subnuomos sutartis (CK 6.490 straipsnio 1, 4 dalys).
4. Atsakovė UAB ,,Sertona“ atsiliepimu į patikslintą ieškinį prašė ieškovės reikalavimus atmesti. Atsakovė nurodė, kad, perimdama nuomininko teises ir pareigas pagal nuomos sutartį, planuodama savo komercinę veiklą (didžiules investicijas į ginčo patalpų pagerinimą ir pritaikymą komercinei veiklai), atsakovė turėjo pagrįstus ir teisėtus lūkesčius nuomotis patalpas nuomos sutartyje nustatytomis sąlygomis, t. y. su galimybe pratęsti patalpų nuomos terminą, taip užtikrinant investicijų atsiperkamumą. Perėmusi ginčo patalpas iš pradinio nuomininko UAB ,,Vilniaus vyninė“, atsakovė sumokėjo pradinio nuomininko skolas už patalpas, įskaitant ir skolas komunalinių paslaugų teikėjams. Be to, ginčo patalpos buvo kritinės būklės, todėl atsakovė investavo į jas lėšų (ne mažiau nei 114 981,29 Eur) – pakeitė duris, langus, atnaujino elektros instaliacijos sistemą, vandentiekio ir nuotekų sistemą, santechninius mazgus, atliko sienų, lubų ir grindų apdailą, sutvarkė ir suremontavo pastato bendrojo naudojimo patalpas ir fasadą. Šias aplinkybes patvirtinta 2015 m. sausio 13 d. ir 2015 m. vasario 19 d. ieškovės ir atsakovės susitarimai, kuriais atsakovė atleista nuo nuomos mokesčio laikotarpiui, kol buvo atliekamas patalpų remontas. Patalpas suremontuoti imperatyviai reikalavo ieškovė. Atsakovei užbaigus patalpų remontą, patalpos buvo pritaikytos komercinės veiklos vykdymui. Ginčo patalpų nuomos viešas ir atviras konkursas buvo skelbtas penkerių metų nuomos terminui su galimybe jį pratęsti. Derybų metu ieškovė patikino, kad atsakovė gali planuoti savo investicijas ir jų atsiperkamumą būtent per nuomos laikotarpį su galimybe jį pratęsti. Atsakovė tinkamai vykdė savo pareigas pagal nuomos sutartį, o nuomos sutarties nutraukimas lemtų atsakovės milžiniškus nuostolius ir galimą nemokumą. Ieškovė, sudarydama nuomos sutartį ir ją vykdydama, iš esmės klaidino atsakovę: reikalavo remontuoti ir gerinti patalpas, o tuo pat metu, neinformavusi atsakovės ir atsakovei nežinant, paslapčia organizavo patalpų pardavimą. Atsakovė taip pat nurodė, kad ginčo patalpų nuomos teisiniai santykiai su ieškove tęsiasi iki šiol, nes ieškovė kiekvieną mėnesį išrašo atsakovei sąskaitas faktūras už patalpų nuomą, kuriose aiškiai ir nedviprasmiškai nurodoma, kad sąskaitos yra pagal nuomos sutartį už patalpų nuomą.
5. Atsakovai UAB ,,Novyj opyt“, J. M., O. L., L. J., P. R., S. A., P. K., E. G., D. G. ir P. O. atsiliepimų į patikslintą ieškinį nepateikė.
6. Teismo posėdžio metu ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės atstovė palaikė ieškinio reikalavimus; rėmėsi procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais. Taip pat pažymėjo, kad ieškovė siekia ginčo patalpas parduoti ir apie tai atsakovę informavo dar 2018 metais. Apie ketinimą parduoti ginčo patalpas buvo žinoma nuo 2014 metų, nes savivaldybės tarybos sprendimai yra vieši. Be to, nuomos sutartyje taip pat įtvirtinta savivaldybės teisė parduoti ginčo patalpas; taip pat nustatyta, jog atsakovės padaryti patalpų pagerinimai nėra atlyginami. Taip pat ieškovė pabrėžė, kad atsakovė žinojo išsinuomojamų patalpų būklę; be to, pirmus 6 mėnesius, kol vyko patalpų remontas, atsakovė buvo atleista nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Ginčo nuomos sutartis nutraukta 2018 m. gegužės mėnesį, nes atsakovė nevykdė sutartinių įsipareigojimų. Šiuo metu atsakovei siunčiamos sąskaitos faktūros už faktinį naudojimąsi ginčo patalpomis nereiškia, kad nuomos teisiniai santykiai tęsiasi, nes sutartis nutraukta, be to, 2019 m. balandžio 23 d. pasibaigė nuomos terminas. Sąskaitos išrašomos, nes nėra kitos galimybės, kaip įforminti atsakovės prievolę mokėti už naudojimąsi patalpomis.
7. Teismo posėdžio metu atsakovė UAB ,,Sertona“ prašė ieškinį atmesti; rėmėsi procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais. Papildomai nurodė, kad išsinuomotų patalpų būklė buvo itin prasta, o ieškovė reikalavo, jog atsakovė patalpas suremontuotų. Buvusią prastą patalpų būklę patvirtina maža jų nuomos kaina, nustatyta pagal patalpų būklę jų išnuomojimo metu. Atsakovė iš esmės pagerino patalpas, tačiau ieškovė, atsakovei nežinant, įtraukė jas į privatizuojamų patalpų sąrašą iš karto po remonto darbų atlikimo. Ieškovė žadėjo, kad nuomos terminas bus pratęstas ir ji galės atgauti investicijas. Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinėje byloje Nr. 2-21210-734/2018 posėdyje apklaustas savivaldybės atstovas patvirtino, kad savivaldybė reikalavo, jog atsakovė suremontuotų patalpas, ir žadėjo pratęsti nuomos terminą. Be to, iškovė kiekvieną mėnesį išrašo atsakovei sąskaitas už patalpų nuomą, t. y. savo veiksmais parodo, kad nuomos santykiai tęsiasi.
Teismas
konstatuoja:
Patikslintas ieškinys tenkintinas.
8. Nagrinėjamu atveju nustatytos tokios reikšmingos faktinės aplinkybės, apibūdinančios ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ir atsakovės UAB ,,Sertona“ tarpusavio teisinius santykius:
– 2014 m. kovo 19 d. Vilniaus miesto savivaldybė ir UAB ,,Vilniaus vyninė“ sudarė Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos bei kito ilgalaikio materialiojo turto numos sutartį Nr. A466-2475-(2.14.1.17-EKS), kuria ieškovei Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančios patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), Vilniuje, išnuomotos UAB ,,Vilniaus vyninė“ (e. t. 1, b. l. 12–14). Sutarties 7 punkte nustatytas nuomos terminas nuo 2014 m. balandžio 23 d. iki 2019 m. balandžio 23 d., bet, esant nuomotojo reikalavimui, ne ilgiau kaip iki išnuomoto turto įvykusio išnuomoto turto privatizavimo aukciono. Sutarties 10.4 punktu nuomininkas įsipareigojo pasibaigus sutarties terminui arba ją nutraukus prieš terminą, per 7 dienas perduoti pagal aktą tvarkingą turtą su visais atliktais pertvarkymais, neatskiriamais nuo turto. Sutarties 14.1 punkte įtvirtinta, kad sutartis pasibaigia pasibaigus jos terminui. P. S. 17 punktą, pasibaigus sutarties terminui, su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu sutartyje prisiimtas pareigas, ir gavus nuomininko raštišką prašymą, sutartis gali būti pratęsta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka.
– 2014 m. spalio 20 d. susitarimu UAB ,,Vilniaus vyninė“ perleido savo teises ir pareigas pagal 2014 m. kovo 19 d. nuomos sutartį atsakovei UAB ,,Sertona“, o pastaroji įsipareigojo perimti visas teises ir pareigas pagal nuomos sutartį ir padengti / apmokėti visus įsiskolinimus (e. t. 1, b. l. 16, 19, 20–21). Atsižvelgiant į tai, 2014 m. spalio 31 d. Vilniaus miesto savivaldybės ir UAB ,,Sertona“ susitarimu dėl nuomos sutarties pakeitimo sutartis buvo pakeista susitariant, kad UAB ,,Sertona“ nuo 2014 m. lapkričio 1 d. perima visas UAB ,,Vilniaus vyninė“ teises ir pareigas pagal 2014 m. kovo 19 d. nuomos sutartį (e. t. 1, b. l. 18).
– 2015 m. sausio 13 d. susitarimu prie Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos bei kito ilgalaikio materialiojo turto 2014 m. kovo 19 d. nuomos sutarties nuomotoja Vilniaus miesto savivaldybė ir nuomininkė UAB ,,Sertona“ susitarė, kad nuomininkė yra atleidžiama nuo nuomos mokesčio mokėjimo nuo 2014 m. lapkričio 1 d. iki 2015 m. sausio 30 d. (e. t. 1, b. l. 120). 2015 m. vasario 19 d. susitarimu nuomininkė atleista nuo nuomos mokesčio mokėjimo nuo 2015 m. sausio 31 d. iki 2015 m. balandžio 30 d. (e. t. 1, b. l. 142).
– 2015 m. vasario 25 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų patalpų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos posėdyje nutrata leisti UAB ,,Sertona“ subnuomoti 90 procentų pagal 2014 m. kovo 19 d. sutartį išnuomotų patalpų (e. t. 1, b. l. 23), o 2015 m. kovo 10 d. raštu Nr. A51-25549/15(2.14.1.17-EKS) ,,Dėl leidimo subnuomoti“ ieškovė informavo atsakovę UAB ,,Sertona“, jog tenkinamas jos prašymas ir išnuomotų ginčo patalpų dalį (90 proc.) leidžiama subnuomoti (e. t. 1, b. l. 139).
– 2017 m. kovo 15 d., 2017 m. kovo 20 d., 2017 m. balandžio 18 d., 2017 m. birželio 22 d., 2017 m. spalio 19 d. Vilniaus miesto savivaldybės įspėjimuose UAB ,,Sertona“ dėl skolos už negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) nuomą bei sutarties nutraukimo prieš terminą nurodoma, kad UAB ,,Sertona“ nėra sumokėjusi nuomos mokesčio bei delspinigių, taip pat už nuomojamų patalpų šildymą, ir, skolų nesumokėjus iki nurodyto termino, bus kreipiamasi dėl skolų išieškojimo teismine tvarka bei nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą (e. t. 1, b. l. 24, 26, 27, 28, 30).
– 2018 m. balandžio 9 d. raštu Nr. A51-27607/18(2.14.1.17-TR2) ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė informavo atsakovę UAB ,,Sertona“, kad savivaldybė patvirtino patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), Vilniuje, pardavimo sąlygas ir pradines kainas, todėl prašoma sudaryti sąlygas patalpas apžiūrėti potencialiems pirkėjams, o aukcionui įvykus, jas atlaisvinti; taip pat kviečiama dalyvauti viešajame aukcione (e. t. 1, b. l. 31).
– 2018 m. gegužės 1 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi atsakovė UAB ,,Sertona“ išnuomojo negyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), Vilnius, atsakovei UAB ,,Novyj opyt“ penkerių metų laikotarpiui (e. t. 2, b. l. 28–32).
– 2018 m. gegužės 11 d. raštu Nr. A51-27607/18(3.3.15.3-EM4) ieškovė informavo atsakovę UAB ,,Sertona“ apie vienašališką nuomos sutarties nutraukimą, nurodydama, kad atsakovė sistemingai pažeidinėja nuomos sutarties sąlygas, todėl ieškovė, naudodamasi nuomos sutarties 16 punkte įtvirtinta teise, vienašališkai nutraukia nuomos sutartį ir prašo atlaisvinti patalpas (e. t. 1, b. l. 32).
– 2019 m. vasario 1 d. patalpų subnuomos sutartimis UAB ,,Sertona“ išnuomojo atsakovams K. G., J. M., O. L., L. J., M. Š., S. R., P. R., S. A., P. K., E. G., D. G., P. O. patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) Vilnius, dvejų metų laikotarpiui (e. t. 2, b. l. 4–27).
– 2019 m. balandžio 29 d. raštu Nr. A51-38780/19(2.14.1.17E-TR2) ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė informavo atsakovę UAB ,,Sertona“ apie nuomos sutarties termino pabaigą 2019 m. balandžio 23 d. bei įpareigojo atsakovę per 7 dienas perduoti nuomotojai pagal aktą tvarkingą turtą su visais atliktais pertvarkymais, neatskiriamais nuo turto; taip pat prašė patalpas atlaisvinti kuo skubiau, nurodydama, jog jos įtrauktos į privatizuojamų patalpų sąrašą ir savivaldybės administracija planuoja jas parduoti viešo aukciono būdu (e. t. 1, b. l. 44).
– Vilniaus miesto apylinkės teisme išnagrinėta civilinė byla Nr. e2-701-734/2019 pagal atsakovės UAB ,,Sertona“ ieškinį ieškovei Vilniaus miesto savivaldybei dėl vienašališko nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu bei nuomos sutarties modifikavimo ir teismo 2019 m. kovo 1 d. sprendimu ieškinys atmestas (e. t. 1, b. l. 39–43). Panevėžio apygardos teismas 2020 m. vasario 20 d. nutartimi šį pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą (civilinė byla Nr. 2A-42-212/2020). Vilniaus miesto apylinkės teisme nagrinėjama civilinė byla Nr. e2-5827-987/2019 (Nr. e2-396-1019/2020) pagal Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį UAB ,,Sertona“ dėl žalos atlyginimo (sustabdyta iki įsiteisės galutinis teismo sprendimas civilinėje byloje Nr. e2-701-734/2019.
9. Ieškovė Vilniaus miesto savivaldybė patikslintu ieškiniu prašo iškeldinti nuomininkę atsakovę UAB ,,Sertona“ ir subnuomininkus atsakovus UAB ,,Novyj opyt“, J. M., O. L., L. J., P. R., S. A., P. K., E. G., D. G. ir P. O. su visu jiems priklausančiu turtu iš patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), Vilniuje. Iš valstybei ir savivaldybėms priklausančių negyvenamųjų patalpų nuomos kilusiems teisiniams santykiams taikytinos bendrosios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos, tarp jų – bendrosios nuostatos (CK 6.477–6.482 straipsniai), nuomos sutarties šalių teises ir pareigas nustatančios normos (CK 6.483–6.495 straipsniai) bei nuomos sutarties pabaigos taisyklės (CK 6.496–6.503 straipsniai). Valstybės ir savivaldybių turto nuomos tvarką reglamentuojantys teisės aktai taikytini pagal CK 1.3 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas kodekso ir kitų įstatymų konkurencijos taisykles.???
10. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad ieškovė su atsakove UAB ,,Sertona“ sudarė terminuotą ginčo patalpų nuomos sutartį, šios Sutarties 7 punkte įtvirtindamos, kad sutarties terminas yra iki 2019 m. balandžio 23 d. arba, esant nuomotojos reikalavimui, ne ilgiau kaip iki išnuomoto turto įvykusio išnuomoto turto privatizavimo aukciono. Sutarties 10.4 punktu nuomininkė įsipareigojo pasibaigus sutarties terminui per 7 dienas perduoti pagal aktą tvarkingą turtą su visais atliktais pertvarkymais, neatskiriamais nuo turto. Sutarties 14.1 punkte nustatyta, kad sutartis pasibaigia pasibaigus jos terminui. CK 6.496 straipsnyje įtvirtinta, kad terminuota nuomos sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jeigu šalys sutarties neatnaujina sudarydamos naują susitarimą arba CK 6.481 straipsnio nustatyta tvarka, pagal kurią, jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota. Nagrinėjamu atveju nėra šalių susitarimo pratęsti nuomos sutarties terminą. Atsižvelgiant į pirmiau nurodytas faktines aplinkybes (sprendimo 8 punktas), nėra pagrindo pripažinti, kad ieškovė (nuomotoja) būtų neprieštaravusi tam, jog atsakovė UAB ,,Sertona“ naudojasi ginčo patalpomis ir pasibaigus nuomos terminui. Priešingai, ieškovė dar prieš sutarties termino pabaigą buvo pareiškusi atsakovei dėl nuomos sutarties nutraukimo (dėl to yra nagrinėjama kita civilinė byla), be to, konkrečiai išdėstė reikalavimus atsakovei išsikelti iš ginčo patalpų pasibaigus nuomos terminui. Atsižvelgiant į šias aplinkybes, vadovaujantis CK 6.496 straipsniu, pripažintina, kad ginčo patalpų 2014 m. kovo 19 d. nuomos sutartis, sudaryta su nuomininke UAB ,,Sertona“, yra pasibaigusi. Dėl to išnyko teisinis pagrindas atsakovei naudotis ginčo patalpomis ir CK 6.499 straipsnio bei Sutarties 10.4 punkto pagrindu jai kyla pareiga nuomotas patalpas atlaisvinti bei perduoti nuomotojai ieškovei. Esant tokioms aplinkybėms, ieškinio reikalavimas iškeldinti atsakovę UAB ,,Sertona“ iš ginčo patalpų pripažintinas pagrįstu, todėl tenkintinas.
11. Šios išvados nepaneigia atsakovės UAB ,,Sertona“ teiginiai dėl jos lūkesčių, jog nuomos sutartis bus pratęsta. Pagal nuomos sutarties 17 punktą, pasibaigus sutarties terminui, su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu sutartyje prisiimtas pareigas, ir gavus nuomininko raštišką prašymą, sutartis gali būti pratęsta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka. Tačiau iš bylos medžiagos matyti, kad buvo šalių ginčų dėl to, ar nuomininkas tvarkingai vykdo sutartyje prisiimtas pareigas – ieškovė ne vienu raštu kreipėsi į atsakovę su pretenzijomis dėl skolų mokėjimo. Be to, šalių nesutarimus dėl sutarties vykdymo patvirtina ir pirmiau nurodytos nagrinėjamos kitos dvi civilinės bylos. Aplinkybę, kad skolų buvo, pripažino ir atsakovės atstovas teismo posėdžio metu, nurodydamas, jog tai yra pirmosios nuomininkės UAB ,,Vilniaus vyninė“ skolų likutis. Tačiau šias skolas 2014 m. spalio 20 d. susitarimu atsakovė UAB ,,Sertona“ buvo įsipareigojusi apmokėti, perimdama teises ir pareigas pagal nuomos sutartį. Pabrėžtina tai, kad pagal nuomos sutarties 7 punktą, nuomos sutarties pabaiga siejama ne tik su konkrečia data (2019 m. balandžio 23 d.), tačiau ir su įvykusiu išnuomoto turto privatizavimo aukcionu. Iš 2018 m. balandžio 9 d. ieškovės rašto Nr. A51-27607/18(2.14.1.17-TR2) matyti, kad apie ketinimus parduoti ginčo turtą aukcione atsakovė UAB ,,Sertona“ buvo informuota dar 2018 m. balandžio mėnesį (e. t. 1, b. l. 31). Atsakovė, grįsdama teiginius dėl lūkesčių pratęsti nuomos terminą pagrįstumo, nurodė, jog ieškovės atstovai buvo tai žadėję. Vis dėlto, atsakovė, kaip nuomos verslu profesionaliai užsiimantis juridinis asmuo, turėjo suvokti sutartinių santykių įtvirtinimo reikalavimus. Įvertinus nurodytų aplinkybių visumą, konstatuotina, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo pripažinti, jog buvo pagrįstas ir protingas pagrindas atsakovės UAB ,,Sertona“ lūkesčiams dėl nuomos sutarties termino pratęsimo susiformuoti bei kad dėl tokių lūkesčių susiformavimo būtų atsakinga ieškovė (CPK 178, 185 straipsniai).
12. Nurodytos išvados dėl ieškinio reikalavimų pagrįstumo nepaneigia atsakovės UAB ,,Sertona“ nurodomos aplinkybės, susijusios su atsakovės investicijomis į ginčo turtą bei pirminės nuomininkės UAB ,,Vilniaus vyninė“ skolų padengimu. Kaip minėta, pirminės nuomininkės skolas padengti atsakovė buvo įsipareigojusi pasirašytu 2014 m. spalio 20 d. susitarimu perimdama pirminės nuomininkės teises bei pareigas. Be to, nuomos sutarties 5 punkte tiesiogiai įtvirtinta, kad nuomininkei, pagerinusiai išsinuomotą turtą (atlikus paprastąjį remontą, kapitalinį remontą, ir / ar rekonstrukciją), už pagerinimus neatlyginama. Pastebėtina, kad buvo išlaikytas šalių interesų pusiausvyros principas, nes šalių susitarimais atsakovė UAB ,,Sertona“ buvo atleista nuo nuomos mokesčio už patalpas mokėjimo remonto darbų atlikimo periodu. Be to, atsakovės atstovas teismo posėdžio metu nurodė, jog patalpos buvo visą laikotarpį nuomojamos pagal kainą, nustatytą jų išnuomojimo metu, t. y. atsižvelgiant į iki atsakovės investicijų buvusią patalpų būklę. Ši aplinkybė leidžia pripažinti, kad patalpų pagerinimo nauda teko atsakovei, kuri patalpas subnuomoti galėjo už suremontuotų patalpų nuomos rinkos kainą. Atsakovė UAB ,,Sertona“ su nuomos sutarties sąlygomis buvo susipažinusi ir apie jas žinojo nuo teisių ir pareigų perėmimo iš UAB ,,Vilniaus vyninė“ 2014 m. spalio 20 d., todėl jai buvo žinomos (ar turėjo būti žinomos) sutarties 7, 10.4 punktų sąlygos, pagal kurias nuomininko investicijos nėra kompensuojamos ir nedaro įtakos nuomos terminui. Su tokiomis sutarties sąlygomis atsakovė sutiko – ginčo patalpų nuomos sutartį pasirašė, savo interesais ir pasirinkimu atliko patalpų remontą. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovė yra juridinis asmuo, nuomos verslo profesionalas, teiginiai dėl ieškovės reikalavimo atlikti patalpų remontą, neduoda pagrindo kitaip vertinti situacijos: šiems teiginiams pagrįsti nebuvo pateikti pakankami įrodymai, be to, atsakovė apsisprendė sudaryti nuomos sutartį ir ją tęsė, atliko investicijas, t. y. su sąlygomis sutiko ir, atsižvelgiant į nuomos sutarties sąlygas, veikė savo rizika.
13. Atmestini kaip nepagrįsti atsakovės UAB ,,Sertona“ teiginiai, kad ginčo patalpų nuomos teisiniai santykiai tęsiasi. Šiuos teiginius atsakovė grindžia aplinkybe, kad ieškovė išrašo sąskaitas už patalpų nuomą. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad nuomininko turtinių prievolių nuomotojui pabaiga yra siejama ne su nuomos sutarties nutraukimo faktu bei faktiniu patalpų naudojimu ar nenaudojimu, o su tinkamu išsinuomoto daikto grąžinimu nuomotojui.?? (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-487/2008). Be to, CK 6.499 straipsnio 2 dalyje tiesiogiai įtvirtinta, kad jeigu nuomininkas daiktą grąžina pavėluotai, tai nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų nuomos mokestį už visą laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą. Taigi, byloje nustačius, kad šalių sutartas nuomos sutarties terminas yra pasibaigęs, tačiau nesant ginčo dėl to, jog patalpas faktiškai tebevaldo ir tebenaudoja atsakovė UAB ,,Sertona“, konstatuotina, kad egzistuoja atsakovės pareiga mokėti už faktinį patalpų naudojimą. Šį prievolė susijusi su tuo, kad atsakovė nevykdo savo, kaip nuomininkės, prievolės grąžinti daiktą nuomotojui, tačiau nereiškia nuomos sutarties teisinių santykių pratęsimo. Ypač atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju ieškovė yra ne kartą aiškiai deklaravusi valią baigti nuomos teisinius santykius su atsakove, ši valia išreikšta dar iki nuomos termino pabaigos. Apibendrinant, byloje nėra jokio teisinio pagrindo pripažinti, jog nuomos teisiniai santykiai tęsiami abiejų šalių valia.
14. Ieškovė reikalauja iš ginčo patalpų iškeldinti ne tik nuomininkę UAB ,,Sertona“, tačiau ir kitus atsakovus (subnuomininkus), su kuriais subnuomos sutartis buvo sudariusi atsakovė UAB ,,Sertona“. Ieškovės su šiais asmenimis nesieja jokie teisiniai sutartiniai santykiai, ginčo patalpos jiems nuomotos turint ieškovės sutikimą subnuomai, sudarytos subnuomos sutartys yra galiojančios (sudarytos dvejų ar penkerių metų laikotarpiui). Vis dėlto, pagal CK 6.490 straipsnio nuostatas, subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Pasibaigus ieškovės ir atsakovės UAB ,,Sertona“ sudarytai nuomos sutarčiai, nepriklausomai nuo jos pasibaigimo pagrindo, kartu su nuomos sutartimi pasibaigia ir su atsakovais sudarytos subnuomos sutartys. Reikšminga tai, kad pagal CK 4.37 straipsnį tik daikto savininkas turi teisę savo nuožiūra, nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, valdyti ir naudoti nuosavybės teisių objektą ir juo disponuoti. Tik daikto savininkas turi teisę perduoti kitam asmeniui visą nuosavybės teisių objektą ar jo dalis, ar tik konkrečias teises į daiktą. Kiti asmenys tokią teisę turi tik daikto savininko įgalioti ar jo sutikimu įstatymų nustatyta tvarka. Pagal CK 4.39 straipsnį nuosavybės teisė gali būti ribojama tik paties savininko valia, įstatymų ar teismo sprendimo. Esant minėtų daikto savininko teisių pažeidimams, įstatymas suteikia savininkui teisę išreikalauti savo daiktą iš svetimo neteisėto valdymo (CK 4.95 straipsnis). Kaip matyti iš patikslinto ieškinio turinio, būtent tokį reikalavimą ieškovė ir reiškia, nes prašo iškeldinti atsakovus (subnuomininkus), t. y. siekia išreikalauti jai priklausančias patalpas iš atsakovų valdymo ir naudojimo. Kadangi atsakovai valdo ir naudoja ieškovei priklausančias patalpas be ieškovės valios ir sutikimo, tai pažeidžia aukščiau aptartas ieškovės nuosavybės teises. Ta aplinkybė, kad atsakovai neturi sutartinių santykių su ieškove, o nuomos sutartis, kuria remiantis sudarytos subnuomos sutartys, yra pasibaigusi suėjus jos terminui, sudaro pagrindą ieškovei reikalauti iškeldinti atsakovus iš ieškovei priklausančių ginčo patalpų, nepriklausomai nuo atsakovus su nuomininke UAB ,,Sertona“ siejančių sutarčių galiojimo. Atsakovus siejančios sutartys ieškovei negalioja ir nesukelia jai prievolių. Atsižvelgdamas į aptartus motyvus ir nustatytas bylos faktines aplinkybes, teismas pripažįsta ieškovės reikalavimą iškeldinti subnuomininkus iš ginčo patalpų pagrįstu ir tenkintinu.
Dėl laikinųjų apsaugos priemonių
15. Nagrinėjamoje byloje Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. gruodžio 4 d. nutartimi buvo pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės. Pagal CPK 150 straipsnio 3 dalį, jeigu ieškinys patenkinamas, taikytos laikinosios apsaugos priemonės galioja iki teismo sprendimo įvykdymo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
16. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas teismo sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju ieškinys patenkintas, atsakovams bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos. Ieškovė duomenų apie turėtas bylinėjimosi išlaidas nepateikė. Dėl to bylinėjimosi išlaidų atlyginimas šalims nepriteisiamas (CPK 98 straipsnio 1 dalis).
17. Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos byloje yra 78,66 Eur. Atsižvelgiant į bylos nagrinėjimo baigtį, t. y. į tai, kad ieškinys patenkintas, taip pat į tai, jog iš esmės nagrinėtas ginčas kilęs iš ieškovės ir atsakovės UAB ,,Sertona“ teisinių santykių, vadovaujantis sąžiningumo ir protingumo principais, valstybei šių išlaidų atlyginimas priteistinas iš atsakovės UAB ,,Sertona“ (CPK 3 straipsnio 1 dalis, 92 straipsnis, 96 straipsnio 6 dalis).
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 270 straipsniais, teismas
n u s p r e n d ž i a :
patikslintą ieškinį patenkinti.
Iškeldinti atsakovus UAB „Sertona“ (j. a. k. 303322080), UAB „Novyj Opyt“ (j. a. k. 302709487), J. M. (a. k. (duomenys neskelbtini) O. L. (a. k. (duomenys neskelbtini) L. J. (a. k. (duomenys neskelbtini) P. R. (a. k. (duomenys neskelbtini) S. A. (a. k. (duomenys neskelbtini) P. K. (a. k. (duomenys neskelbtini) E. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) D. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir P. O. (a. k. (duomenys neskelbtini) su visu jiems priklausančiu turtu iš 1687,61 kv. m ploto patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), Vilniuje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini),.
Priteisti valstybei iš atsakovės UAB „Sertona“ (j. a. k. 303322080) 78,66 Eur (septyniasdešimt aštuonis eurus 66 ct) procesinių dokumentų įteikimo išlaidoms atlyginti. Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660. Sumokėjus bylinėjimosi išlaidas valstybės naudai, mokėjimo kvitą reikia pristatyti į Vilniaus miesto apylinkės teismą.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.
Teisėja Rūta Latvelė