Civilinė byla Nr. e2A-74-340/2017

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-18186-2016-2

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.6.3.; 3.1.7.5.; 3.1.7.9.; 3.3.1.14; 3.3.1.21

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

NUTARTIS

2017 m. birželio 29 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danutės Kutrienės, Neringos Švedienės ir Tatjanos Žukauskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. spalio 24 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės UAB ,,Nemuno vaistinė‘‘ ieškinį atsakovei UAB „Laurus Properties“ dėl nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia.

Kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. ieškovė kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti 2011 m. birželio 10 d. nuomos sutarties Nr. PBIG-P01-003, sudarytos tarp atsakovės UAB ,,Laurus Properties” ir ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“, 18.2 punkte įvirtintą sąlygą „Šiuo Nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti šią Sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad Nuomos sutartis pasibaigs paskutinę Nuomos termino dieną, jeigu Šalys nesusitars kitaip“ negaliojančia (netaikytina) ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad dar 2004 m. kovo 23 d. UAB „Baltijos investicijų grupė“ ir ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 03-23, kuria UAB „Baltijos investicijų grupė“ išnuomojo ieškovui vaistų ir vaistinės paskirties prekių pardavimo veiklai vykdyti negyvenamąsias 100 kv. m. bendro ploto patalpas, esančias prekybos centre „BIG“,(duomenys neskelbtini). Nuomos terminas buvo nustatytas iki 2011 m. gruodžio 1 d., o nuomos sutarties Nr. 1 4.2. punkte buvo nustatyta, kad nuomininkas, tinkamai vykdęs savo įsipareigojimus pagal šią sutartį, turi pirmenybės teisę, lyginant su kitais asmenimis, pasiūliusiais vienodą kainą, atnaujinti šią sutartį papildomam penkių metų terminui ar sudaryti kitą sutartį dėl patalpų nuomos. UAB „Baltijos investicijų grupė“ Nuomos sutarties Nr. 1 vykdymo laikotarpiu Prekybos centrą su jame ieškovui UAB „Nemuno vaistinė“ išnuomotomis patalpomis perleido atsakovui, kuris taip pat perėmė nuomotojo teises ir pareigas pagal Nuomos sutartį. Artėjant prie pabaigos šalių nuomos teisiniams santykiams pagal Nuomos sutartį Nr. 1, atsakovas savo iniciatyva pasiūlė ieškovui nuomotis Prekybos centre kitas patalpas. Atsakovė 2011 m. kovo 15 d. pranešimu apie nuomos sutarties nutraukimą informavo ieškovę UAB „Nemuno vaistinė“ apie tai, kad atsakovas savo iniciatyva, vienašališkai ir prieš terminą, t.y. nuo 2011 m. birželio 15 d., nutraukia Nuomos sutartį Nr. 1. Atsakovei pranešus apie vienašališką Nuomos sutarties Nr. 1 nutraukimą 2011 m. birželio 10 d. tarp atsakovės ir ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ buvo sudaryta kita nuomos sutartis Nr. PBIG-PO1-003, kurios pagrindu atsakovė išnuomojo ieškovėi vaistinės veiklai Prekybos centre naujas 180 kv. m. patalpas. Nuomos sutarties Nr. 2 specialiųjų sąlygų 4 p. nustatė, kad patalpos išnuomojamos 5 metų terminui - iki 2016 m. birželio 10 d. Atsakovės UAB ,,Laurus Properties’’ 2016 m. sausio 18 d. raštu „Dėl nuomos sutarties ir patalpų grąžinimo“ ieškovas UAB „Nemuno vaistinė“ buvo formaliai informuota, kad atsakovas neketina toliau nuomoti patalpų ieškovei, todėl ieškovė privalės ne vėliau kaip 2016 m. balandžio 10 d. perduoti jas atsakovei. Atsakovė 2016 m. sausio 18 d. rašte savo sprendimo motyvų nebenuomoti patalpų ieškovei nenurodė, tačiau ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ tikėjosi iš atsakovės gauti pranešimą dėl ieškovės pirmenybės teisės palyginti su kitais asmenimis atnaujinti nuomos sutartį. Ieškovė iš atsakovės per protingą terminą nesulaukdama pranešimo apie nuomininko teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, savo iniciatyva, 2016 m. gegužės 9 d. raštu „Dėl nuomos santykių tęsimo“ kreipėsi į atsakovę ir pareiškė, jog ieškovė pageidauja tęsti nuomos santykius ir yra pasirengusi apsvarstyti atsakovės pasiūlymus dėl nuomos sutartinių teisių santykių pagal Nuomos sutartį tęsimo. Ieškovė taip pat prašė, pasibaigus Nuomos sutarties terminui, pirmumo teise su ieškove atnaujinti nuomos sutartį, tačiau atsakovė jokio atsakymo iki šio ieškinio pareiškimo dienos ieškovei nepateikė.
2. Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškiniu nesutinka ir prašė jį atmesti bei priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas. Pažymėjo, kad praėjus 5 metams po Nuomos sutarties sudarymo, kurios 18.2 punkte abiejų šalių, verslo subjektų, suderinta valia buvo įtvirtinta sąlyga dėl nuomininko pirmenybės teisės atsisakymo, ieškovė pateikė ieškinį, teigdama, kad neva ši nuomos sutarties nuostata prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, dėl to turi būti pripažinta niekine, teigdamas, kad neva buvo priverstas sutikti su nuostata, kuri įtvirtina esminę šalių nelygybę. Atsakovės nuomone, ieškovė nenurodė jokių teisės doktrinos ar teismų praktikos pavyzdžių, kurie patvirtintų teiginius dėl tariamo CK 6.482 str. normos imperatyvumo. Atsakovė pažymėjo, jog civiliniai santykiai, iš jų ir nuomos, grindžiami bendrąja privatinės teisės nuostata, kad leidžiama viskas, kas neuždrausta, o civilinių santykių subjektų elgesio dispozityviškumas, pasireiškia per sutarties laisvės principą, kuris leidžia civilinių teisinių santykių dalyviams laisvai spręsti, ar sudaryti sutartį, savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti sutartis, kurių CK tiesiogiai neįtvirtinta, jeigu tai neprieštarauja įstatymui. Sudarius konkrečią nuomos sutartį, ieškovas savo valia ir niekieno neverčiamas atsisakė savo pirmenybės teisės, tačiau pasibaigus sutarties terminui, pažeisdamas savo sutartinę pareigą, savo poziciją vienašališkai pakeitė – nors pagal CK 6.59 str. draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prisiimtą sutartinę prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas. Ieškovas nuomos sutarties sudarymo metu buvo ir yra vienas sėkmingiausių ir didžiausią pelną generuojančių verslo subjektų, veikiančių farmacijos srityje Lietuvoje. Vien šis faktas paneigia teiginį, kad kas nors galėtų nesąžiningai versti sudaryti ieškovui nepalankią sutartį, nes ieškovė, kaip rinkoje dominuojantis subjektas, turi visus resursus derėtis ir susitarti dėl jam palankiausių sąlygų prievoliniuose verslo santykiuose. Dėl savo verslo specifikos (farmacinės veiklos, kuriai reikalingos komercinės patalpos) ieškovė ne tik nuolat didžiuliais kiekiais perka vaistus, bet ir pastoviai dalyvauja sutartiniuose nuomos santykiuose. Tai akivaizdžiai paneigia teiginius, neva ieškovas buvo silpnesnis už atsakovą; ieškovas buvo ir yra patyręs verslo subjektas, turintis derybinius pajėgumus ir ne pirmą kartą susiduriantis su komercine negyvenamųjų patalpų nuoma, kuris, kaip profesionalus verslininkas ir derybininkas, prieš sudarant nuomos sutartį įvertino teigiamus ir neigiamus atitinkamų nuomos sutarties nuostatų padarinius bei savo laisva valia ir niekieno neverčiamas sąmoningai prisiėmė sutartinius įsipareigojimus pagal nuomos sutartį, tame tarpe ir šioje byloje ieškiniu ginčijamą nuostatą. Be to, priešingai negu teigia ieškovė, tarp šalių vyko derybos ir jos vyko dėl daugelio sutarties sąlygų. Atsakovė pažymėjo, kad šalys bendru sutarimu nukrypo nuo sutarties Bendrųjų sąlygų, nes individualiai suderėtų Specialiųjų sąlygų pagalba šalys atliko net 18 sutarties Bendrųjų sąlygų pakeitimų/papildymų. Dėl to yra visiškai nepagrįsti ieškinio teiginiai, neva ieškovė neturėjo kito pasirinkimo. Atsakovė atkreipė teismo dėmesį į tai, kad net jeigu teismas pripažintų, jog nuomos sutarties nuostata gali būti nuginčyta, ieškovė yra praradusi teisę ginčyti nuostatą, nes ją jau patvirtino pagal LR CK 1.79 str. 1 d., taip pat nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu, pradedant nuo 2011-06-10, nuomininkui buvo pateikti net 9 pranešimai apie sutartyje numatytų nuomininko pareigų pažeidimus, o konkrečiai – apie vėlavimus atsiskaityti, o 2013 m. kovo mėn. pateiktame pranešime dėl įsiskolinimo už nuomos bei komunalines paslaugas apmokėjimo nurodytas nuomininko įsiskolinimo dydis sudarė net 39 748,96 Lt ir 127,20 Lt delspinigių, be to, nuomininkas buvo pažeidęs prekybos centro vidaus taisykles, susijusias su prekių pristatymu į nuomininko nuomojamas patalpas. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovė klaidina teismą teigdama, jog į ieškovės 2016-05-09 raštą atsakovė jokio atsakymo iki šio ieškinio pareiškimo dienos ieškovei nepateikė. Atsakovė dar 2016-05-16 raštu pateikė atsakymą, kuriame išdėstė sistemingus nuomos sutarties pažeidimus.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

3. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. spalio 24 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovės UAB ,,Nemuno vaistinė“ atsakovės UAB ,,Laurus properties‘‘ naudai 3 237,74 Eur bylinėjimosi išlaidų. Sprendimą grindė šiais motyvais:
1. Teismo vertinimu, CK 6.482 str. 1 d. nuostata nėra imperatyvi teisės norma jau vien dėl to, kad pačioje CK 6.482 str. 1 d. nėra įtvirtinto kategoriško paliepimo ar draudimo, tačiau teismas sutiko su ieškovės nuomone, jog ši teisės norma įtvirtina nuomininko galimybę, kurios ignoruoti nuomotojas negali. Ši nuomotojo galimybė yra įtvirtinta kategoriškai, tačiau nuomininkas šia galimybe gali pasinaudoti arba nepasinaudoti;
2. Teismas sutiko su ieškovės nuomone, kad LR CK 6.482 str. yra skirtas užtikrinti šalių lygiateisiškumą, nuomos santykių teisinį apibrėžtumą ir teisėtus lūkesčius, tačiau pabrėžė, kad nuomos sutartis ir buvo dviejų civilinės teisės subjektų sandoris, kurių viena, tą sandorį sudarydama, laisva valia atsisakė savo pirmenybės teisės, todėl ieškovo lūkesčiai ir negalėjo būti tęsti nuomos santykius dar 5 metams. Nagrinėjamu atveju nebuvo abiejų šalių suderintos valios tęsti nuomos teisinius santykius - priešingai, abiejų šalių suderinta valia, rašytine forma, sutartyje buvo sutarta po 5 metų nebetęsti nuomos sutarties; tokią savo valią atsakovė labai aiškiai ir ne kartą patvirtino ieškovei (pirmą kartą dar 2016 m. sausio 18 d. raštu);
3. Teismas sutiko su ieškovės argumentais, kad vaistinė prekybos centre veikė nuo 2004 m. pabaigos, taigi ieškovė buvo investavusi į reklamą, pirkėjai žinojo, kad prekybos centre ras ieškovo vaistinę, o ieškovės per ilgą veiklos plėtojimo laikotarpį atliktos materialios ir nematerialios investicijos garantavo jo valdomos vaistinės žinomumą, lėmė atitinkamus ir nuolatinius pirkėjų srautus. Tačiau teismas pažymėjo, jog pati ieškovė ieškinyje nurodė, kad dar prieš nuomos sutarties Nr. 2 sudarymą jis aiškiai suvokė, kad nesutikus su atsakovo pasiūlytomis sąlygomis, jis praras įdirbį, turės papildomų išlaidų. Todėl manytina, kad pasirašydama nuomos sutartį Nr. 2 su sąlyga dėl pirmenybės teisės atsisakymo, ieškovė taip pat privalėjo suvokti, jog po 5 metų nuomos sutarčiai pasibaigus, jam teks ieškoti naujų patalpų, įsikurti jose, reklamuoti savo veiklą naujose patalpose ir jose kurį laiką veikti, kad būtų pasiekti tokie pirkėjų srautai ir prekių apyvarta, kokia per ilgus metus ir įdėtas pastangas buvo pasiekta atsakovo prekybos centre;
4. Ieškovė sudarė nuomos sutartį, šiuo metu ginčijamos nuostatos nekvestionavo, ieškovė priėmė patalpas patalpų perdavimo-priėmimo aktu, taip faktiškai priimdama prievolės įvykdymą, be to, pati prisiėmė atitinkamas pareigas pagal sutartį, tarp jų ir šioje byloje ginčijamą nuostatą, visą nuomos sutarties galiojimo terminą, t.y. 5 metus ieškovė vykdė sutartį, neturėjo jokių pretenzijų ar reikalavimų atsakovui dėl ginčijamos nuostatos, nesikreipė į nuomotoją dėl nuomos sutarties pakeitimų/papildymų. Dėl išdėstyto akivaizdu, kad ieškovo faktinis elgesys taip pat leido atsakovui pagrįstai manyti, jog ieškovas sutinka su visomis nuomos sutarties sąlygomis, tame tarpe ir sąlyga dėl pirmenybės teisės atsisakymo, nes ieškovas sutartį ilgą laiką vykdė, ją patvirtino.
5. Teismo nuomone, vadovaujantis į bylą pateiktais įrodymais, teigtina, kad ieškovė nuomos sutartį vykdė netinkamai ir netvarkingai. Nors teismas sutiko su ieškovės nuomone, kad vėluota buvo nedaug, o įvertinus tiek ieškovės, tiek atsakovės pozicijas rinkoje skolos už eksploatacines išlaidas buvo neženklios, visgi to, kad vėlavimai buvo, neginčijo ir pati ieškovė.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į skundą argumentai

4. Apeliaciniu skundu ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ prašė panaikinti skundžiamą Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. spalio 24 d. sprendimą, priimtą civilinėje byloje Nr. e2-24769-861/2016, ir priimti naują - ieškovo UAB „Nemuno vaistinė“ ieškinį tenkinti; priteisti ieškovei UAB „Nemuno vaistinė“ bylinėjimosi išlaidas. Skundą grindė šiais argumentais:
1. Pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į tai, kad CK 6.482 str. 1 d. lingvistinė išraiška kalba apie nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį ir šią teisę atitinkančią nuomotojo pareigą siūlyti sudaryti nuomos sutartį naujam terminui bei nenumato jokių tokio reguliavimo išimčių. Ieškovės vertinimu, CK 6.482 str. 1 d. įtvirtintas giežtas teisinis reguliavimas taip pat sudaro pagrindą teigti dėl šios teisės normos imperatyvumo;
2. Skundžiamame sprendime taip pat nebuvo atsižvelgta į tai, jog CK 6.482 str. yra įtvirtintas pačioje skyriaus pradžioje, prie bendrųj ų nuostatų, kas leidžia teigti, kad šis straipsnis reglamentuoja vieną iš pagrindinių nuomos aspektų (nuomininko teisių).
3. Bylą nagrinėjęs teismas CK 6.482 str. 1 d. ir 2 d. nuostatų sisteminį tarpusavio ryšį aiškino izoliuotai - atsižvelgdamas tik į šios konkrečios bylos faktinių aplinkybių kontekstą. Ieškovės vertinimu, teisės aiškinimas negali būti atliekamas tik konkrečių faktinių aplinkybių kontekste. Dar daugiau, sprendžiant dėl tam tikros teisės normos pripažinimo imperatyvia, negali būti atsižvelgiama tik į konkrečios bylos šalių teisinį santykį, tarp jų susiklosčiusias faktines aplinkybes bei kitus individualius ginčo kriterijus. Toks teisės aiškinimas yra nepagrįstas ir neišsamus, kadangi konkrečios normas imperatyvumas negali būti priklausomas nuo tam tikrų individualaus teisinio santykio aplinkybių. Ieškovo įsitikinimu, toks teisės aiškinimas yra netgi ydingas ir sąlygojantis teisinį neapibrėžtumą, kadangi esant vienoms faktinėms aplinkybėms CK 6.482 str. 1 d. įtvirtinta nuostata galėtų būti pripažinta imperatyvia, o jau esant kitoms - dispozityvia, pvz. jei Nuomos sutartis būtų buvusi sudaryta tarp verslininko ir vartotojo, tuomet, labai tikėtina, jog bylą išnagrinėj ęs teismas būtų priėmęs visiškai priešingą sprendimą.
4. Bylą nagrinėjusio teismo Sprendime nebuvo atsižvelgta į tai, kad nuomininko pirmenybės teisės pažeidimas sukelia sunkius teisinius padarinius: nuomininkas įgyja teisę reikalauti perkelti naujojo nuomininko teises ir pareigas pagal sudaryta nuomos sutartį (taigi ankstesniojo nuomininko teises įstatymas gina labiau nei naujojo nuomininko, nepaisant to, kad ne pastarasis pažeidė ankstesniojo nuomininko teises) arba nuostolių, kurie nėra ribojami nei terminu, nei kitomis sąlygomis atlyginimo.
5. Pirmosios instancijos teismas ne tik, kad nebuvo linkęs vadovautis ieškovės ieškinyje nurodyta praktika, tačiau skundžiamame sprendime dėl jos net ir nepasisakė, t.y. nenurodė motyvų, kodėl vienos šalies argumentais remiasi, o kitos - atmeta. Taigi, bylą išnagrinėjęs teismas, nemotyvuodamas savo apsisprendimo nesiremti ieškovės pateiktais argumentais bei nurodyta teismų praktika, be jokių motyvų išimtinai pasirėmė tik atsakovės nuomone ir tokiu būdu pažeidė šalių rungimosi principą.
6. Kaip matyti iš pirmosios instancijos teismo sprendimo turinio, nors bylą nagrinėjęs teismas konstatavo, jog ieškovė vykdydama Nuomos sutartį jokių esminių pažeidimų nepadarė, tačiau vertino, kad sutartis buvo vykdoma netvarkingai. Ieškovė su tokia prieštaringa pirmosios instancijos teismo pozicija nesutinka. CK 6.482 str. 1 d. įtvirtinta sąlyga, kuriai esant nuomininkas įgyja pirmumo teisę išsinuomoti turtą (pratęsti sutartį) yra susijusi su nuomininko pareiga tvarkingai vykdyti įsipareigojimus pagal nuomos sutartį. Sutarties vykdymo principai yra įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, t.y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis bei vykdyti sutartį kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu. Taigi visų pirma sutarties šalys turi laikytis teisės aktuose ir sutartyje nustatytų taisyklių. Tam tikri sutarties vykdymo trūkumai, nepažeidžiantys pirmiau išvardytų principų, neturėtų būti laikomi netinkamu sutarties vykdymu, jei kita šalis laiku nepareiškia prieštaravimų. Vadinasi, nuomos sutartis neatleidžia nuomojamo daikto savininko nuo pareigos domėtis savo daiktu ir jo naudojimu.
7. Nuomos sutartyje atsakovės iniciatyva įtraukta Sąlyga, abstrakčiai reikalaujanti ieškovės atsisakyti ateityje atsirasiančios pirmenybės teisės palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį, sukuria perdėtą pranašumą derybose dėl naujos nuomos sutarties sudarymo arba nuomos teisinių santykių nutraukimo. Pažymėtina, jog Nuomos sutartyje esančia Sąlyga panaikinus Ieškovo pirmumo teisę atnaujinti sutartį, Ieškovė atsiduria netgi blogesnėje padėtyje negu galimi nauji nuomininkai, kadangi jam norint tęsti nuomos teisinius santykius tektų siūlyti netgi didesnę kainą negu naujieji nuomininkai, tokiu būdų atsakovė, kaip patalpų nuomotojas, įgyja perdėtai didelį pranašumą derybose dėl naujos nuomos sutarties sudarymo.
5. Atsakovė pateikė atsiliepimą į skundą, kuriuo prašė Atmesti ieškovo - UAB „Nemuno vaistinė“ - 2016-11-22 apeliacinį skundą ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016-10-24 sprendimą nepakeistą; priteisti iš ieškovės - UAB „Nemuno vaistinė“ - atsakovės - Laurus Properties UAB - naudai patirtas bylinėjimosi išlaidas, kurias patvirtinantis dokumentai bus teismui pateikti CPK nustatyta tvarka. Nurodė šiuos atsikirtimus:
1. Nuomos sutarties Nuostata yra teisėta ir neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms.
2. CK 6.482 str. 1 dalyje nėra įtvirtinto paliepimo, draudimo ar aiškiai išreikšto imperatyvo. Todėl vien iš šios įstatymo normos lingvistinės konstrukcijos neįmanoma nustatyti jos imperatyvumo. Svarbu pastebėti, kad Ieškovas Apeliaciniame skunde neprieštaravo nei Atsakovo, nei Vilniaus miesto apylinkės teismo pozicijai ir tik nurodė, kad teisės normos lingvistinė išraiška yra svarbi teisės normos imperatyvumo nustatymui
3. CK 6.482 str. norma yra įtvirtinta CK 6 knygoje, reglamentuojančioje prievolinius teisinius santykius ir tokie civiliniai santykiai, tarp jų ir nuomos, grindžiami bendrąja privatinės teisės nuostata „leidžiama viskas, kas neuždrausta“. Toks teisinių santykių dispozityvumas pasireiškia ir per sutarties laisvės principą (CK 1.2, 6.156 str.), kuris leidžia sutarties šalims laisvai spręsti, ar sudaryti sutartį, savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti sutartis, kurių CK tiesiogiai neįtvirtinta, jeigu tai neprieštarauja įstatymui. Negyvenamųjų patalpų komerciniai nuomos santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, kaip, pvz., žemės nuoma. Todėl tokiems nuomos santykiams taikomos tos pačios bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos, kurių dauguma (tame tarpe ir CK 6.482 str.), savo esme yra dispozityvios ir neriboja sutarčių laisvės principo. Teisės doktrinoje pripažinta , kad detalus nuomos sutarčių reguliavimas nepaneigia sutarčių laisvės principo ir kad dauguma šių teisės normų yra dispozityvaus pobūdžio, t.y. jos veikia, jeigu sutarties šalys nesusitaria kitaip. Ši nuostata svarbi sutarčių sudarymui, nes šalims nereikia į sutarties tekstą perkelti įstatymo nuostatų (o sutartyje pakanka nurodyti sąlygas, dėl kurių šalys konkrečiu atveju susitarė kitaip, nei numatyta įstatymuose).

IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir motyvai.

6. Apeliacinis skundas atmetamas.
7. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 str. 2 d.). Kolegija absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatė (CPK 329 str.).
8. Apeliaciniame skunde ieškovas UAB „Nemuno vaistinė“ nurodė, kad pirmos instancijos teismas neteisingai įvertino CK 6.482 straipsnio 1 dalį, be pagrindo nepripažino jos neimperatyvia teisės norma dėl joje nesančio kategoriško paliepimo ir/ar draudimo, neatsižvelgė, jog šioje normoje yra kategoriškai įtvirtinta  nuomininko pirmenybės teisė. Apeliantė nesutiko su teismo išvadomis dėl nuomininko atsisakymo nuo pirmenybės teisės; nurodė, kad atsisakymas nuo pirmenybės teisės, įtvirtintas Nuomos sutarties Nr. 2 Bendrųjų sąlygų 18.2 punkte, kuris numato, kad „Nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo  teisės pratęsti šią sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad Nuomos sutartis pasibaigs paskutinę Nuomos termino dieną, jeigu šalys nesusitars kitaip“ prieštarauja CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtintam imperatyvui, todėl negalioja. Be to, pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino aplinkybes, susijusias su  nuomos sutarties vykdymu ir be pagrindo pripažino, kad  nuomos sutartis buvo vykdoma netinkamai.
9. Bylos medžiaga nustatyta, kad UAB „Nemuno vaistinė“ ir  UAB „Laurus Properties“ 2011 m. birželio 10 d. sudarė negyvenamosios patalpos nuomos sutartį Nr. PBIG-P01-003, kurios Bendrųjų sąlygų 18.2 punkte numatyta sąlyga, pagal kurią „Nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti šią sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad Nuomos sutartis pasibaigs paskutinę Nuomos termino dieną, jeigu šalys nesusitars kitaip“; specialiųjų sąlygų 4 punktu nustatyta, kad patalpos išnuomojamos 5 metų terminui – iki 2016 m. birželio 10 d.; ieškovė nuomoja atsakovės patalpas nuo 2004 m. 2016 m. sausio 18 d. raštu atsakovė informavo, kad neketina toliau nuomoti patalpų ieškovei, savo apsisprendimo motyvų nenurodė. 2016-05-09 ieškovė kreipėsi į atsakovę ir pareiškė, kad pageidauja pratęsti nuomos santykius ir yra pasirengusi svarstyti atsakovės pasiūlymus dėl sąlygų, tačiau atsakovė jokių pasiūlymų nepateikė. Ieškovė kreipėsi su ieškiniu dėl  2011 m. birželio 10 d. nuomos sutarties bendrųjų sąlygų 18.2 punkto pripažinimo negaliojančiu; teismas ieškinį atmetė.
10. Pagal CK 6.482 str. 1 d. nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Apeliantė teigia, kad ji, kaip nuomininkė, tinkamai vykdė Nuomos sutartyje numatytus įsipareigojimus nuomotojo atžvilgiu, remiantis šia įstatymo nuostata, pagrįstai įgijo teisę tikėtis pirmenybės lyginant su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Pagal LR CK 6.482 str. 2 d. nuomotojas privalo per nuomos sutartyje numatytą terminą pranešti raštu nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, o jei toks terminas nenumatytas, per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos. CK 6.482 straipsnio 3 dalyje yra nustatyta galimybė šalių susitarimu keisti atnaujinamos nuomos sutarties sąlygas.
11. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada,  kad nėra jokių požymių pripažinti, jog CK 6.482 straipsnio 1 dalies norma yra imperatyvi teisės norma, o šalių nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2 punktas dėl atsisakymo nuo pirmenybės teisės  negalioja dėl prieštaravimo  imperatyviai teisės normai.
12. Nuomininkas gali pasinaudoti šia teise, o kartu ir nuomotojo pareiga pratęsti nuomos sutartį priklauso nuo kelių sąlygų: pirma, tokią teisę nuomininkas gali realizuoti tik tais atvejais, kai nuomotojas daiktą nori nuomoti ir pasibaigus nuomos sutarties terminui. Antra,  nuomininkas turi pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, jeigu jis tinkamai vykdė pareigas, prisiimtas pagal nuomos sutartį. Trečia, nuomos sutartis gali būti atnaujinama nebūtinai tomis pačiomis sąlygomis, kuriomis ji buvo sudaryta. Ketvirta, kad nuomininkas tinkamai galėtų realizuoti pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, jam turi būti pranešta apie galimybę sudaryti sutartį naujam terminui.
13. CK 6.482 straipsnio 2 dalis įpareigoja per nuomos sutartyje numatytą terminą pranešti raštu nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, o jei toks terminas nenumatytas, per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos, t.y. imperatyviai nustatyta nuomotojo pareiga  pranešti nuomininkui apie ketinimus  pratęsti  daikto nuomos sutartį, tačiau  nėra įtvirtinta nuomotojo pareiga pasibaigus nuomos sutarties terminui būtinai pratęsti nuomos sutartį. Jeigu nuomotojas tokių ketinimų neturi, CK 6.482 straipsnio 2 dalis  netrukdo šalims nutraukti nuomos santykius, pasibaigus nuomos sutartyje numatytam terminui. Apeliantė be pagrindo plečiamai aiškina nuomotojo pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) nuomos sutartį kaip įstatymo garantuojamą nuomininko teisę atnaujinti nuomos sutartį, pasibaigus nuomos sutarties terminui, nepriklausomai nuo nuomotojo valios. CK 6.482 straipsnio 2 dalies norma taip pat neįtvirtina nuomotojo pareigos sudaryti sutartį būtent  su nuomininku – nuomotojas privalo pranešti apie ketinimus sudaryti sutartį, tačiau tai netrukdo pakeisti nuomos sutarties sąlygas  (pakeisti nuomos mokestį, kt.) ir derėtis su nuomininku bei kitais potencialias nuomininkais dėl nuomos sutarties sudarymo kitomis  sąlygomis. Per atitinkamą laikotarpį gali pasikeisti įvairios aplinkybės, situacija rinkoje, naujos nuomos sutarties sąlygos gali būti susijusios tiek su nuomotojo, tiek ir su nuomininko teisėmis bei pareigomis pagal sutartį. CK 6.482 straipsnio 3 dalies įtvirtina nuomotojo teisę keisti sutarties sąlygas; jeigu nuomininkas atsisako sudaryti sutartį naujomis sąlygomis, tokiu atveju nuomotojas gali sudaryti sutartį su kitais asmenimis, ir tokiu atveju nuomininkas negali remtis aplinkybe dėl jo pirmenybės teisės atnaujinti sutartį. Taigi nuomotojo pareiga pasiūlyti nuomininkui pirmiau už kitus atnaujinti nuomos sutartį atitinka nuomininko teisę atnaujinti nuomos sutartį, tačiau nepagrindžia CK 6.482 straipsnio 1 dalies normos imperatyvumo. Naujos nuomos sutarties sudarymas (sutarties atnaujinimas) galiausiai  priklauso nuo suderintos nuomos sutarties šalių valios, ieškovės apsisprendimas atsisakyti pirmenybės teisės atnaujinti  nuomos sutartį, CK 6.482 straipsnio 1 dalies nuostatoms neprieštarauja. Šalių nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2 punktu ieškovė ir atsakovė susitarė,  kad  nuomos santykiai pasibaigia, pasibaigus nuomos sutarties galiojimo terminui, jeigu šalys nesusitaria kitaip, t.y. šalys  susitarė, kad nuomos sutartis galiojimas pasibaigs 2016 m. birželio 10 d., sutartis su ieškove nebus tęsiama, jeigu  sutarties šalių valia dėl nuomos sutarties pasibaigimo nepasikeis ir šalys nesusitars kitaip. Nagrinėjamu atveju atsakovė sutinkamai su šalių nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2 punkto nuostatomis 2016 m. sausio 18 d. raštu pranešė, kad neketina toliau nuomoti patalpų ieškovei, t.y. jos valia nepasikeitė, susitarimas dėl nuomos santykių nutraukimo galioja; teisėjų kolegijos vertinimu, tokio turinio pareiškimas atitinka šalių Nuomos sutarties 18.2 p. ir apeliantės teisių nepažeidžia.
14. CK 6.482 straipsnio 1 dalis įtvirtina nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, esant tam tikrų sąlygų sudėčiai, t.y. įtvirtina nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nėra griežta, besąlyginė.  Dėl to sutiktina  su pirmosios instancijos teismo išvada, kad šalių nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2 punktas dėl atsisakymo nuo pirmenybės teisės imperatyviai teisės normai neprieštarauja, atitinkamai nėra pagrindo pripažinti jį negaliojančiu.
15. Kiti apeliantės argumentai dėl CK 6.482 straipsnio 1 dalies normos imperatyvaus pobūdžio atmestini. Apelianto samprotavimai, kad  analogiškas ginčas tarp verslininko ir vartotojo būtų išnagrinėtas kitaip, neturi teisinės reikšmės nagrinėjamo ginčo kontekste, analogija  su ginču su vartotojais nagrinėjamu atveju negalima. Atmestinas apeliantės argumentas, jog nagrinėjamoje byloje yra viešojo intereso aspektas, pagal kurį nuomininkui aptariama pirmenybės teisė suteikia galimybę, esant atitinkamam interesui, toliau nuomotis  tą patį daiktą, kas yra žymiai priimtiniau nei ieškoti nuomai naujo analogiško daikto; iš nuomotojo pusės, nuomininko pirmenybės teisė yra apribota nuomotojo teise  reikalauti naujų nuomos sąlygų, dėl to CK 6.482 straipsnio 1 dalies norma  yra imperatyvi. Šalis sieja komercinės nuomos santykiai, dėl to, teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamas ginčas turi viešojo intereso aspektą tik labai plačiąja prasme; apeliantės interesas nuomotis patalpas sau priimtiniausiomis sąlygomis vertintinas kaip bendrovės privatus komercinis interesas. Neturi teisinės reikšmės taip pat aplinkybė, kad Vilniaus miesto apylinkės teismas, išnagrinėjęs  apeliantės analogišką ieškinį kitam atsakovui, priėmė palankų ieškovei sprendimą civilinėje byloje Nr. 2-15825-432/2016. Bylos duomenimis, dėl teismo sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-15825-432/2016 paduotas apeliacinis skundas,  sprendimas neįsiteisėjo, todėl nesukuria precedento nagrinėjamoje byloje.
16. Apeliantės argumentai dėl pirmenybės teisės atsisakymo kituose teisiniuose santykiuose atmestini. Apeliantė nurodo, kad ieškovė savo ieškinyje  buvo pateikusi konkretų Lietuvos Aukščiausiojo Teismo aktualios praktikos pavyzdį, kuris patvirtina, kad imperatyvioms įstatymų normomis  pripažįstamos ir tos normos, kuriuos savo esme yra labai artimos CK 6.482 straipsnio 1 dalies normai. Kaip analogija šiuo atveju buvo galima vadovautis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. rugsėjo 27 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-457/2013, kurioje kasacinis teismas konstatavo, jog Akcinių bendrovių įstatymo 47 straipsnio 1 dalies norma, nustatanti uždarosios akcinės bendrovės akcininko pirmenybės teisę įsigyti kito akcininko parduodamas bendrovės akcijas, yra imperatyvi, tačiau teismas dėl šios nutarties išaiškinimo taikymo nepasisakė.
17. Kasacinio teismo praktikoje yra suformuota nuostata, jog teismas, nagrinėdamas bylas, teisės normas aiškina ir taiko ne a priori, o kiekvienoje konkrečioje byloje, atsižvelgdamas į konkrečios bylos faktines aplinkybes ir šias siedamas su taikytina teisės norma. Dėl to kiekvienas teismo pateiktas teisės aiškinimas gali ir turi būti suprantamas tik konkrečios bylos faktinių aplinkybių kontekste. Apeliantės nurodyta  kasacinio teismo išnagrinėta byla bei nagrinėjama civilinė bylos teisiniai santykiai ir faktinės aplinkybės  nėra tapačios ar  net  panašios, dėl to kasacinio teismo išaiškinimai apeliantės nurodytoje byloje  negali būti taikomi pagal analogiją nagrinėjamoje byloje. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nesivadovavo apeliantės nurodytos kasacinio teismo nutarties išaiškinimais.
18. Šalių ginčas buvo nagrinėjamas ir kitu aspektu – dėl sąlygų atnaujinti nuomos sutartį egzistavimo.Pažymėtina, kad nagrinėjamu atveju ieškovė  ginčijo nuomos  sutarties vieną iš sąlygų, tačiau nepasinaudojo  CK 6.482 straipsnio 4 dalyje nustatytu nuomininko teisių gynimo būdu – teise reikalauti perduoti naujo nuomininko teises ir pareigas arba atlyginti nuostolius. Atitinkamai ieškovė  neįrodinėjo, ar atsakovė ketina pasiūlyti  nuomos sutartį kitiems nuomininkams, ar turi kitų planų nuomojamų patalpų atžvilgiu (parduoti,  rekonstruoti, pakeičiant paskirtį,  perduoti panaudos pagrindu ar pan.) ar egzistuoja esminė sąlyga nuomos santykių atnaujinimui – nuomotojo valia pratęsti nuomos santykius. Atsižvelgiant į tai, kad 2011 m. birželio 10 d.  šalių nuomos sutarties 18.2 punkte  įtvirtintas  atsisakymas nuo pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį, tikėtina, kad atsakovė  turėjo tikslą nutraukti patalpų nuomos santykius nuo 2016 m. birželio 10 d. jau  2011 m., t.y. tikėtina, kad patalpų nuomotojas neturėjo ketinimų tęsti nuomos santykius su ieškove ar kitais potencialiais nuomininkais. Apeliantės argumentai, kad  ieškovė derybose dėl naujos nuomos sutarties pateks į blogesnę padėtį, negu potencialūs nauji nuomininkai, pagrįsti prielaidomis, nes byloje nėra nustatytas faktas, kad atsakovė ketina tęsti ginčo patalpų nuomos santykius su ieškove ar kitais potencialiais nuomininkais, teikia kam nors pasiūlymus dėl nuomos ar pan.
19. LR CK 6.482 straipsnio 1 dalis, kuria grindžiamas ieškinys, nustato, jog nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Taigi, įstatymas nuomininko pirmumo teisės atnaujinti sutartį atsiradimą sieja su tvarkingu pareigų, kylančių iš nuomos sutarties, vykdymu. Dėl 2011 m. nuomos sutarties vykdymo įvertinimo taip pat vyksta šalių ginčas: apeliantė pripažįsta, kad buvo padaryta  nuomos sutarties pažeidimų, tačiau jos vertinimu jie visi yra neesminiai, buvo padaryti iki 2014 m. t.y. sutarties vykdymas gali būti vertinamas kaip tvarkingas.  Teisėjų kolegijos vertinimu, tvarkingas pareigų vykdymas gali būti suprantamas vienareikšmiškai – tai pagal nuomos sutartį prisiimtų pareigų vykdymas atitinkantis prievolių vykdymo principus (CK 6.38 str.).
20. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovė nuomos sutartį vykdė netinkamai ir netvarkingai: buvo atsiskaitymo vėlavimų, buvo reiškiamos nuomotojo pretenzijos dėl prekybos centro vidaus taisyklių pažeidimo. Teismas akcentavo, kad vėlavimai, nors nedideli buvo sistemingi –  atsakovės priminimai dėl atsiskaitymo buvo siunčiami 2011, 2012, 2013 m. Apeliantė pažeidimų neginčija, tačiau jos vertinimu, teismas turėjo įvertinti tai, kad vėlavimai nebuvo ženklūs, nebuvo piktavališki, dėl jų atsakovas nepatyrė nepatogumų ar papildomų išlaidų, dėl to nėra pagrindo teigti, kad ieškovė galėtų būti laikoma  pažeidusia  Nuomos sutartį. Apeliantės vertinimu,  atsakovės raštas apie prekybos centro vidaus tvarkos pažeidimus, susijusius su prekių pristatymu taip pat negali būti vertinamas  kaip įrodymas apie netinkama sutarties vykdymą.
21. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo pažeidimų vertinimu bei išvadomis. Ieškovė (apeliantė) bylos nagrinėjimo metu pripažino atsiskaitymo už nuomą tvarkos pažeidimus; tai, kad sutarties pažeidimai nebuvo esminiai, nepaneigia teismo išvados, kad sutartis  buvo vykdoma netvarkingai CK 6.482 straipsnio 1 dalies prasme.
22. Pažymėtina, kad apeliantės argumentai dėl sąlygų atnaujinti nuomos sutartį  neturi teisinės reikšmės nagrinėjamo ginčo kontekste, yra pertekliniai. Kaip jau buvo paminėta, ieškovė  nagrinėjamoje byloje nesirėmė CK 6.482 straipsnio 4 dalies nuostatomis ir nereikalavo perduoti jai naujo nuomininko teises ir pareigas arba atlyginti nuostolius, apsiribojo reikalavimu dėl šalių nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2 punkto pripažinimo negaliojančiu. Atmetus ieškinio reikalavimą dėl nuomos sutarties  18.2 punkto nuginčijimo, ginčas dėl ieškovės pirmenybės teisės įgyvendinimo sąlygų neturi prasmes.
23. Teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama, kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje civilinėje Nr. 3K-3-252/2010; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.). Apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako dėl kitų ieškovės apeliaciniame skunde išdėstytų argumentų, kadangi jie nagrinėjamu atveju yra teisiškai nereikšmingi.
24. Atsakovė patyrė 2015,23 Eur už atsiliepimo į apeliacinį skundą ir kito procesinio dokumento (prašymo dėl bylų sujungimo) surašymą. Atmetus ieškovės apeliacinį skundą, šios išlaidos priteistinos visa apimtimi (CPK 93 straipsnio 1 dalis).
25. Bylinėjimosi išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, nepaskirstytinos bylos dalyviams, nes šios išlaidos yra mažesnės negu minimalus į valstybės biudžetą priteistinas bylinėjimosi išlaidų atlyginimas (Civilinio proceso kodekso 96 straipsnio 6 dalis).

   Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

    n u t a r ė:

     Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. spalio 24 d. sprendimą palikti nepakeistą.

     Priteisti iš ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ (į. k. 134778482) atsakovės UAB „Laurus Properties“ (į.k. 300122128) naudai 2015,23 Eur bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjos                                                                                                          Danutė Kutrienė

                                                                                            Neringa Švedienė

                                                                                            Tatjana Žukauskienė