Civilinė byla Nr. e2-686-230/2021

Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00437-2020-4

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.6.3; 2.6.1.3.6; 2.6.1.4; 2.6.2.1; 2.6.8.8; 2.6.8.9; 2.6.10.3; 2.6.10.5.1; 2.6.16.1; 2.6.16.4; 3.2.6.1; 3.2.6.13

 (S)

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2021 m. balandžio 13 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Nijolia Indreikienė,

sekretoriaujant Vilijai Noreikienei,

dalyvaujant ieškovės Sekeslog 17 UAB atstovams advokatui K. A., advokatei I. R., advokato padėjėjai A. G.,

atsakovės UAB „Kesko Senukai Lithuania“ atstovams advokatui R. S., advokato padėjėjai M. M., advokato padėjėjai L. B.,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Sekeslog 17 uždarosios akcinės bendrovės ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Kesko Senukai Lithuania“ dėl skolos priteisimo ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Kesko Senukai Lithuania“ priešieškinį ieškovei Sekeslog 17 uždarajai akcinei bendrovei dėl pareigos mokėti nuomos mokestį tinkamo vykdymo pripažinimo ir

n u s t a t ė :

ieškovė Sekeslog 17 UAB ieškinyje teismo prašo priteisti iš atsakovės UAB „Kesko Senukai Lithuania“ 517 217,77 Eur skolą, 20 299,93 Eur delspinigius, 6 proc. dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad informuotiesiems investuotojams skirta uždarojo tipo UAB „Baltic Retail Properties“ (toliau – nuomotojas, BRP), ir atsakovė (nuomininkas) sudarė 2016 m. rugpjūčio 15 d. Logistikos centro nuomos sutartį, kuria atsakovė iš BRP 15 metų terminui išsinuomojo 68 004,14 kv. m ploto sandėliavimo paskirties pastatą – logistikos centrą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantį žemės sklype, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančiame (duomenys neskelbtini). Sutartimi atsakovė taip pat įgijo teisę naudoti ~105 000 kv. m ploto žemės sklypo dalį. BRP ir ieškovė sudarė pastato pirkimo–pardavimo sutartį, kurios pagrindu ieškovė 2016 m. gruodžio 15 d. perėmė nuosavybės teisę į pastatą ir nuomotojo teises bei pareigas pagal nuomos sutartį. Ieškovė įvykdė visas savo pareigas atsakovei, kylančias iš sutarties, t. y. suteikė atsakovei pastatą nuomai bei tinkamai vykdė visas kitas sutartyje numatytas ieškovės, kaip nuomotojo, pareigas. Atsakovė nepertraukiamai naudojosi pastatu pagal sutartyje numatytą jo paskirtį ir iki ieškinio pateikimo dienos nėra pateikusi ieškovei jokių pretenzijų dėl nuomojamo pastato būklės ar dėl ieškovės, kaip nuomotojo, padarytų sutarties pažeidimų. Atsakovė nepateikė ieškovei jokios informacijos dėl mokėjimų pagal sutartį sustabdymo, tačiau nuo 2020 m. balandžio mėnesio, t. y. po to, kai Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 207 buvo paskelbtas karantinas ir nustatyti ūkinės veiklos apribojimai, nuolat pažeidinėja sutartį nemokėdama nuomos mokesčio ir delspinigių. Pastebėjusi pradelstą mokėjimą už balandžio mėnesio nuomos mokestį, ieškovė (per savo paslaugų teikėją) 2020 m. balandžio 24 d. elektroniniu paštu pateikė atsakovei priminimą dėl mokėjimo. Pakartotiniai priminimai dėl pradelsto balandžio mėnesio nuomos mokesčio mokėjimo buvo išsiųsti atsakovei 2020 m. balandžio 30 d. ir 2020 m. gegužės 8 d. Siunčiant šį priminimą atsakovei jau buvo pateikta PVM sąskaita faktūra už 2020 m. gegužės mėnesio nuomos mokestį ir bendra atsakovės ieškovei mokėtina nuomos mokesčio suma sudarė 904 291,28Eur (įskaitant PVM). 2020 m. gegužės 8 d. atsakovė sumokėjo ieškovei 5 993,94 Eur sumą, nepateikdama jokio paaiškinimo dėl būtent tokio mokėjimo dydžio, kuris sudaro tik labai nedidelę dalį atsakovės 2020 m. gegužės 8 d. ieškovei mokėtinų sumų. 2020 m. gegužės 10 d. suėjo gegužės mėnesio nuomos mokesčio mokėjimo terminas. 2020 m. gegužės 13 d. atsakovė sumokėjo ieškovei 124 566,85 Eur sumą, eilinį kartą nepateikdama jokio paaiškinimo dėl būtent tokio atlikto mokėjimo dydžio, kuris yra daug mažesnis nei atsakovei pateiktose PVM sąskaitose faktūrose nurodytos ir atsakovės pagal sutartį mokėtinos sumos. Tolesnius mokėjimus, iš dalies padengiančius įsiskolinimą už 2020 m. balandžio ir gegužės mėn. nuomos mokestį, kurių bendra suma lygi 256 512,73 Eur, atsakovė atliko 2020 m. birželio 4 d. Atsakovė taip pat sumokėjo (vėluodama apie savaitę) nuomos mokestį už 2020 m. birželio ir liepos mėnesius, bei, nepažeisdama sutartyje nustatyto atsiskaitymo termino, sumokėjo 2020 m. rugpjūčio mėnesio nuomos mokestį. Nepaisant to, atsakovė vis dar nėra pilnai atsiskaičiusi su ieškove už 2020 m. balandžio ir gegužės mėn. nuomos mokestį, t. y. 517 317,77 Eur skolos, o vadovaujantis sutarties 15.16 punktu, iki ieškinio pateikimo dienos taip pat yra apskaičiuoti 20 299,93 Eur delspinigiai.

Atsakovė UAB „Kesko Senukai Lithuania“ atsiliepime į ieškinį prašo jį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas ir nurodo, kad dėl karantino laikotarpiu galiojusių draudimų ir ribojimų nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 15 d. negalėjo vykdyti prekybinės veiklos, taigi taip pat negalėjo naudotis logistikos centru tuo tikslu, dėl kurio sudaryta sutartis ir nuomojamas logistikos centras, o nuo 2020 m. balandžio 15 d. atsakovės veikla buvo leidžiama, tačiau smarkiai ribojama. Atsakovė negalėjo kreiptis dėl nuomos mokesčio kompensacijos, nes ji skirta tik mažam ir vidutiniam verslui, tačiau daugelis nuomotojų elgėsi adekvačiai ir sąžiningai, siūlydami reikšmingas nuolaidas nuomos mokesčiams, priešingai nei ieškovė, atsisakiusi suteikti nuolaidą atsakovei, nepaisant to, kad karantinas turėjo didelę įtaką atsakovei dėl verslui taikytų draudimų ir kitų ribojimų. Karantino laikotarpiu įvesti draudimai ir ribojimai lėmė, kad atsakovė negalėjo naudotis logistikos centru tuo tikslu, kuris įtvirtintas sutartyje, nes buvo apribota atsakovės vykdoma prekybinė veikla. Dėl apribotos prekybos atsakovė iš esmės neteko galimybės vykdyti veiklą, iš kurios gauna pajamas, todėl mano, kad atsakovė neturi pareigos mokėti nuomos mokesčio, kadangi ji už ginčo laikotarpį yra sumokėjusi 50 % mokėtino nuomos mokesčio. Susidariusi situacija visiškai nepriklauso nuo atsakovės valios, atsakovė negali kontroliuoti kilusių aplinkybių – COVID-19 plitimo ir su tuo susijusių draudimų bei ribojimų visoje šalies teritorijoje. Be to, nei atsakovė, nei bet koks kitas asmuo neturėjo galimybės ir negalėjo protingai numatyti, kad atsiras tokios aplinkybės. Dar daugiau, sudarydama sutartį, atsakovė neprisiėmė tokių aplinkybių kilimo rizikos. Tokia situacija, kai atsakovė negali naudotis nuomojamu logistikos centru, reglamentuota tiek tarp šalių sudarytos sutarties 15.6 punkte, numatančiame, kad nuomos mokestis nemokamas už laikotarpį, kai atsakovė negali naudotis logistikos centru dėl priežasčių, kurios nėra atsakovės kaltė ir kurių atsakovė nekontroliuoja, tiek CK 6.212 straipsnyje, atleidžiančiame nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą dėl force majeure aplinkybių, taip pat CK 6.487 straipsnyje, suteikiančiame teisę sumažinti nuomos mokestį, kai iš esmės pasikeičia naudojimosi daiktu sąlygos, ir CK 6.204 straipsnyje, numatančiame galimybę kreiptis dėl sutarties pakeitimo pasunkėjus sutarties vykdymui. Atsakovė nuo 2020 m. kovo 17 d. iki 2020 m. gegužės 31 d. turėjo laikytis kitokios darbo organizavimo tvarkos ne tik parduotuvėse, bet ir logistikos centre, laikantis visų saugumo reikalavimų, perorganizuoti visus procesus tam, kad būtų kiek įmanoma išvengta tiesioginio fizinio kontakto tarp atsakovės darbuotojų, tiekėjų ir klientų. Dėl to atsakovė logistikos centru negalėjo naudotis taip, kaip įprastai. Nuo 2020 m. balandžio 16 d. atsakovė galėjo atidaryti parduotuves, tačiau veiklą gerokai apribojo reikalavimai užtikrinti klientams minimalų 10 kv. m plotą, kontroliuoti klientų srautus, dezinfekuoti patalpas, vežimėlius ir krepšelius, užtikrinti rankų higieną, socialinės distancijos tarp klientų ir darbuotojų laikymąsi. Dėl šių atsakovės veiklai taikytų draudimų, ribojimų ir rekomendacijų atsakovės naudojimasis logistikos centru taip pat buvo sutrikdytas. Pagrindinė atsakovės veikla yra mažmeninė prekyba ir logistikos centro naudojimas pagal paskirtį reiškia mažmeninės prekybos logistikos veiklą, o kita veikla (pavyzdžiui, sandėliavimas ar pakavimas) yra skirti tik pagrindinei veiklai aptarnauti. Sutartimi susitarta, kad tokiais atvejais, kai atsakovė negali naudotis logistikos centru mažmeninės prekybos vykdymo tikslais, nuomos mokestis nemokamas (Sutarties 15.6 punktas). Susidariusioje situacijoje egzistuoja visos force majeure sąlygos, nustatytos įstatyme: (i) atsakovė negalėjo kontroliuoti karantino įvedimo ir draudimų nustatymo, taip pat negalėjo užkirsti tam kelio; (ii) atsakovė objektyviai negalėjo vykdyti sutarties, nes negalėjo naudoti logistikos centro sutartyje numatytu tikslu; (iii) atsakovė negalėjo numatyti dėl COVID-19 įvesto karantino ir kitų ribojimų, nes sutartis sudaryta 2016 m., o virusas plisti pradėjo tik 2019 m. pabaigoje; (iv) atsakovė sutartimi neprisiėmė dėl pasaulinės pandemijos nustatytų draudimų rizikos. Atsakovė sutarties sudarymo metu negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti, kad bus įvestas karantinas ir ribojimai atsakovės veiklai, taip pat negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui, todėl turėtų būti atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą dėl force majeure aplinkybių pagal CK 6.212 straipsnį. Be to, laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. gegužės 31 d. Vyriausybės taikomos nuostatos (plačiąja prasme) sukėlė nenumatytų sunkumų atsakovei, kurie neabejotinai paveikė atsakovės galimybę vykdyti savo įsipareigojimus pagal sutartį, todėl buvo pakankamas pagrindas taikyti CK 6.204 straipsnį.

Ieškovė Sekeslog 17 UAB dublike nesutinka su atsiliepime į ieškinį išdėstytais argumentais ir prašo ieškinį tenkinti. Nurodo, kad sutarties 15.6 punkte numatyti atvejai, kuomet atsakovė gali būti atleista nuo nuomos mokesčio mokėjimo, yra išimtinai susiję su nuomojamo turto būkle, o ne su galimais atsakovės vykdomos veiklos apribojimais. Angliškoje sutarties 15.6 punkto versijoje, kuri, vadovaujantis sutarties 20.13 punktu, turi pirmenybę prieš lietuvišką tekstą, 15.6 punkto taikymas aiškiai siejamas su aplinkybėmis, kai pastatas yra netinkamas naudoti, t. y. 15.6 punkto taikymas yra siejamas su tokios pastato būklės, kurioje jis negali būti nuomininko naudojamas, atsiradimu. Pirmenybę turinčioje 15.6 punkto anglų kalbos versijoje akcentuojama būtent pastato būklė, neleidžianti jo naudoti pagal sutartyje numatytą tikslą, o ne bet kokios kitos su pastatu nesusijusios naudojimui trukdančios priežastys. Tai akivaizdžiai parodo, kad sutarties 15.6 punktas yra taikytinas tik tais atvejais, kai pastatu nuomininkas negali naudotis būtent dėl su pačiu pastatu susijusių aplinkybių, o ne, kaip teigia atsakovė, dėl bet kokių aplinkybių, įskaitant ir nuomininko mažmeninės prekybos veiklos (t. y. veiklos, kuri nėra vykdoma pastate) apribojimus. Atsakovė nepagrįstai plečiamai aiškina sutarties 7.1 punkte numatytą pastato naudojimo paskirtį. Sutarties 7.1 punkte yra aiškiai ir nedviprasmiškai nustatyta, kokia veikla bus vykdoma išnuomojamame pastate, t. y. kokios veiklos vykdymui jis nuomojamas – pastatas yra išnuomojamas sandėliavimo ir logistikos veiklai. Be to, nekilnojamojo turto registro išraše įregistruota pagrindinė pastato naudojimo paskirtis yra sandėliavimo. Taigi, pastatas išnuomotas būtent pagal įregistruotą pagrindinę naudojimo paskirtį. Priešingai nei teigia atsakovė, sandėliavimo ir logistikos veiklos nėra subordinuotos, ar kokiu kitu būdu susietos su atsakovės vykdoma mažmeninės prekybos veikla. Atsakovė nepagrįstai siekia susieti sutarties 7.1 punkte numatytą pastato naudojimo paskirtį su atsakovės vykdoma mažmeninės prekybos veikla. Nei sandėliavimo, nei logistikos veikla, būtent kurios vykdymo tikslu pagal sutarties 7.1 punktą yra išnuomotas pastatas, nebuvo uždrausta ar apribota. Logistikos centras aptarnauja visą tinklą, esantį Baltijos šalyse bei parduotuves Baltarusijoje. Todėl mažmeninei prekybai taikyti apribojimai nagrinėjamu atveju nėra aktualūs. Atsakovė galėjo ir vykdė sutarties 7.1 punkte nurodytą veiklą pastate, sandėliavimo ir logistikos veikla nebuvo uždrausta ar apribota. Visu ginčo laikotarpiu prekės buvo sandėliuojamos logistikos centre, be to, buvo nepertraukiamai vykdoma ir logistikos veikla. Šią aplinkybę patvirtina viešai skelbiami duomenys, pačios atsakovės atsiliepime nurodoma pozicija bei teikiami įrodymai. Taigi logistikos centras buvo naudojamas pagal sutartyje numatytą paskirtį visu ginčo laikotarpiu. Be to, atsakovė ir karantino laikotarpiu vykdė elektroninę prekybą, prekes atsiimant iš konkrečių atsakovės fizinių parduotuvių, taip pat prekybą telefonu ir el. paštu. Nagrinėjamu atveju force majeure institutas negali būti taikomas. Yra akivaizdu, kad karantino laikotarpiu atsakovė vykdė veiklą, be to, atsakovė neneigia, kad įmonės finansiniai rezultatai yra geri, nors ir nurodo, jog pajamos iš prekybos sumažėjo, tačiau nesiremia šia aplinkybe, kaip atleidimo nuo nuomos mokesčio mokėjimo pagrindu. Tokioje situacijoje galima tik vienareikšmiška išvada, kad atsakovė siekia formalaus CK 6.212 straipsnio taikymo, t. y. siekia išvengti prievolių vykdymo, nors pripažįsta, kad jos veiklos rezultatai nebuvo iš esmės paveikti. Kita vertus, netgi tuo atveju, jei atsakovės finansinė situacija būtų buvusi paveikta, tai nesudarytų pagrindo force majeure instituto taikymui. Be to, šalys aiškiai susitarė, kad force majeure aplinkybės gali būti nustatytos tik tuomet, kai šios aplinkybės neleidžia arba apriboja naudojimąsi pastatu – force majeure aplinkybės gali būti susiję tik tiesiogiai su poveikiu objektui bei negalėjimu juo naudotis (Sutarties 15.6 punktas). Akivaizdu, kad atsakovės nurodomi karantino laikotarpiu taikyti apribojimai jokiu būdu neapribojo logistikos centro naudojimo ir eksploatavimo. Dėl šios priežasties, nenustačius, kad būtų buvęs paveiktas nuomojamas objektas, force majeure negali būti taikomas. Atsakovės finansiniai rezultatai karantino laikotarpiu yra geri, o jos siekis tik, pasinaudojus susidariusia situacija, išvengti prievolių vykdymo, rodo atsakovės nesąžiningumą. Ieškovė pažymi ir tai, kad pasibaigus karantinui prekyba fizinėse parduotuvėse itin suaktyvėjo. CK 6.487 straipsnio 1 dalyje numatyta galimybė mažinti nuomos mokestį gali būti taikoma tik tada, kai pačioje sutartyje šalys neaptarė šio klausimo. Šiuo atveju sutarties 15.6 punkte šalys nustatė teisines pasekmes, kylančias tais atvejais, kai naudojimasis išnuomotu pastatu yra apribotas, t. y. šalys aiškiai susiejo taikymo sąlygas su patalpų fizine būkle, o nagrinėjamoje situacijoje pastato pablogėjimų nėra ir nebuvo. Taigi atsakovės teiginiai, kad CK 6.487 straipsnis šiuo atveju sudaro pagrindą nuomos mokesčio mažinimui, yra akivaizdžiai nepagrįsti. Nors atsakovė, vadovaudamasi CK 6.204 straipsniu, turėjo teisę kreiptis dėl sutarties sąlygų pakeitimo, tačiau šios teisės tinkamai neįgyvendino, t. y. nesikreipė į teismą dėl sutarties nuostatų modifikavimo, todėl atsakovės siekis pateisinti prievolių nevykdymą CK 6.204 straipsniu negali būti pripažintas pagrįstu ir tinkamu. Vien pasikeitusių aplinkybių faktas automatiškai neatleidžia šalių nuo įsipareigojimų vykdymo ir savaime nesuteikia teisės stabdyti įsipareigojimų vykdymą. Be to, atsakovė net nebando įrodyti, kad pasikeitusios aplinkybės apsunkino sutarties vykdymą. Atsakovės įrodinėjamas praktikoje paplitęs nuolaidų taikymas neturi reikšmės, kadangi turi būti vertinama konkreti situacija ir sutartinio santykio subjektų padėtis, o valstybės parama buvo skirta labiausiai nukentėjusiems subjektams.

Atsakovė UAB „Kesko Senukai Lithuania“ triplike nurodo, kad ieškovė netinkamai aiškina sutarties15.6 punktą, teigdama, kad šis punktas taikomas tik tais atvejais, kai logistikos centru naudotis negalima išimtinai dėl priežasčių, susijusių su logistikos centro būkle. Toks aiškinimas yra neteisingas ir nepagrįstai susiaurina sutarties 15.6 punkto esmę. Ieškovė neteisingai aiškina sutartį, ignoruodama faktą, kad logistikos centras nuomojamas ir sutartis sudaryta mažmeninės prekybos tikslais. Ieškovė, teigdama, kad logistikos centras pagal sutartį naudojamas sandėliavimo ir logistikos veiklai, nepagrįstai neatsižvelgia į sutarties preambulėje numatytą tikslą, dėl ko sudaroma sutartis ir išnuomojamas logistikos centras, kur įtvirtinta, kad sutartis sudaroma atsakovės vykdomos mažmeninės prekybos veiklos logistikos tikslais. Logistikos centro tikroji naudojimo paskirtis yra mažmeninės prekybos logistika. Nedidele apimtimi vykdyti išvežimai iš logistikos centro į kitas Baltijos šalis ir Baltarusiją niekaip nekeičia fakto, kad prekybinei veiklai pritaikyti ribojimai turėjo tiesioginį poveikį logistikos centro veiklai, kaip atsakovės padaliniui, išimtinai skirtam užtikrinti sklandžią prekybą atsakovės parduotuvėse. Sustojus atsakovės prekybai, atitinkamai sutriko ir veikla logistikos centre. Atsakovė negalėjo naudotis logistikos centru taip, kaip numatyta sutartyje, nes atsakovės vykdoma mažmeninės prekybos veikla karantino laikotarpiu buvo draudžiama, o vėliau smarkiai ribojama. Tuo tarpu su grupės įmonių vykdoma elektronine prekyba susijusios paslaugos yra neženklios, todėl nekeičia išvados, kad atsakovė negalėjo naudotis logistikos centru sutartyje numatytu tikslu. Ieškovė nepagrįstai teigia, kad atsakovė neįrodo būtinosios force majeure taikymo sąlygos – objektyvaus negalimumo įvykdyti prievolę mokėti nuomos mokestį, kylančią iš sutarties. Atsakovė objektyviai negalėjo vykdyti savo veiklos. Tai reiškia, kad logistikos centras, už kurio nuomą reikėjo mokėti nuomos mokesčius, davė tik minimalias pajamas, nes logistikos centras negalėjo būti naudojamas tiems tikslams, dėl kurių jis buvo išnuomotas. Prekybinei veiklai pritaikyti ribojimai turėjo tiesioginį poveikį logistikos centro veiklai, kaip atsakovės padaliniui, išimtinai skirtam užtikrinti prekybą atsakovės parduotuvėse. Ieškovė nepagrįstai priešina viena kitai CK 6.487 straipsnio 1 dalies ir sutarties 15.6 punkte įtvirtintas nuostatas. Sutarties 15.6 punktas yra platesnio pobūdžio ir apima force majeure aplinkybes ir kitas nuo atsakovės nepriklausančias aplinkybes, dėl kurių logistikos centro naudojimas pagal sutartyje numatytą tikslą yra arba neįmanomas, arba iš esmės trukdomas. Taigi sutarties 15.6 p. numatytos sąlygos neužkerta kelio taikyti ir CK 6.487 straipsnio 1 dalyje numatytas sąlygas. Tokia situacija, kai logistikos centras negalėjo būti naudojamas sutartyje numatytu tikslu, reiškia ne ką kitą, kaip iš esmės pablogėjusias naudojimosi daiktu sąlygas. Ieškovė nepagrįstai teigia, kad atsakovė neįrodė pasunkėjusio sutarties vykdymo. Situacija, su kuria dėl karantino susidūrė atsakovė, atitinka įstatyme numatytus reikalavimus dėl pasikeitusios šalių pusiausvyros: atsakovė negalėjo naudoti logistikos centro tuo tikslu kaip numatyta sutartyje (atsakovės vykdomos mažmeninės prekybos veiklos logistikos tikslais), todėl atsakovei neabejotinai tapo sunkiau vykdyti sutartį. Tai sudaro pakankamą pagrindą remtis CK 6.204 straipsnio nuostatomis.

Atsakovė UAB „Kesko Senukai Lithuania“ priešieškinyje teismo prašo pripažinti, kad atsakovė UAB „Kesko Senukai Lithuania“ tinkamai vykdė pareigą mokėti nuomos mokestį pagal sutartį ir nėra skolinga ieškovei Sekeslog 17 UAB už laikotarpį nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. birželio 1 d., priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsakovė nesutinka, kad ji pažeidė sutartį, mano, kad yra pagrindas atsakovę visiškai atleisti nuo pareigos mokėti nuomos mokestį ginčo laikotarpiu, ir konstatuoti, kad ji nėra skolinga ieškovei. Nurodo, kad sutarties preambulėje A dalyje, numatančioje, kokiu tikslu bus naudojamas logistikos centras, nurodyta, jog logistikos centras nuomojamas ne bet kokiems tikslams, bet būtent atsakovės vykdomos mažmeninės prekybos veiklos logistikos tikslais. Vadovaujantis karantino laikotarpiu Vyriausybės nustatytais reikalavimais, atsakovė nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 15 d. negalėjo vykdyti prekybinės veiklos, taigi taip pat negalėjo naudotis logistikos centru tuo tikslu, dėl kurio sudaryta sutartis ir nuomojamas logistikos centras.  Nuo 2020 m. balandžio 15 d. atsakovė galėjo atidaryti parduotuves, tačiau veiklą gerokai apribojo reikalavimai užtikrinti klientams minimalų 10 kv. m plotą, kontroliuoti klientų srautus, dezinfekuoti patalpas, vežimėlius ir krepšelius, užtikrinti rankų higieną, socialinės distancijos tarp klientų ir darbuotojų laikymąsi. Dėl nustatytų ribojimų atsakovės veikla logistikos centre, tai yra naudojimasis logistikos centru, buvo smarkiai sutrikdytas. Tai reiškia, kad karantinas sukėlė situaciją, kai atsakovei buvo trukdoma naudotis logistikos centru nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 15 d. Atsakovė turi būti atleista nuo pareigos mokėti nuomos mokestį remiantis sutarties 15.6 punktu, arba CK 6.204, 6.212, 6.487 straipsniais. Karantino režimas, per kurį atsakovė negalėjo naudotis logistikos centru mažmeninės prekybos logistikos tikslais, tęsėsi iki 2020 m. balandžio 15 d., o tai reiškia, kad atsakovė turi būti atleidžiama nuo pareigos mokėti nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 15 d. Likusį karantino laiką iki 2020 m. birželio 1 d. atsakovė veiklą logistikos centre galėjo vykdyti tik laikydamasi griežtų apribojimų, susijusių su klientų srautais ir atstumo laikymusi, higiena ir kt., t. y. atsakovė susidūrė su ribojimu naudotis logistikos centru tuo tikslu, dėl kurio sudaryta sutartis. Todėl atsakovė mano, kad neprivalo mokėti daugiau nuomos mokesčio už šį periodą, nei buvo sumokėta.

Ieškovė Sekeslog 17 UAB atsiliepime į priešieškinį prašo nutraukti civilinės bylos dalį dėl pareikšto priešieškinio, netenkinus pirmojo prašymo, atmesti priešieškinį kaip nepagrįstą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad byloje yra nagrinėjamas reikalavimas dėl skolos priteisimo. Skola susidarė atsakovei nevykdant prievolės mokėti nuomos mokestį už logistikos centro naudojimą. Atsakovė pateiktuose procesiniuose dokumentuose nurodė tiek sutartinį pagrindą, menamai sudarantį pagrindą nemokėti nuomos mokesčio, tiek CK reglamentuojamus teisinius pagrindus. Taigi teismas, išnagrinėjęs ieškovės reikalavimą dėl skolos priteisimo, nustatys, ar reikalavimas yra pagrįstas, bei spręs dėl atsakovės atsikirtimų pagrįstumo. Būtent išnagrinėjus pagrindinį reikalavimą dėl skolos priteisimo bus atsakyta į klausimą, ar atsakovė tinkamai vykdė sutartį bei ar privalo padengti susidariusį nuomos mokesčio įsiskolinimą, t. y. sutarties pažeidimo faktas yra skolos priteisimo pagrindas. Tuo tarpu atsakovės reikalavimas priimti deklaratyvų sprendimą yra perteklinis bei nesukeliantis materialiųjų teisinių pasekmių. Sutarties 15.6 punktas nesudaro pagrindo atleisti atsakovę nuo pareigos mokėti nuomos mokestį, nes jis taikomas tik tuomet, kai nustatomos aplinkybės, susijusios su pačiu pastatu. Atsakovė nepagrįstai absoliutina sutarties preambulės svarbą aiškinant sutarties sudarymo bei pastato naudojimo tikslą. Pastatas buvo išnuomotas sandėliavimo ir logistikos veiklai, kuri buvo vykdoma ginčo laikotarpiu. Atsakovė karantino laikotarpiu vykdė mažmeninę prekybą, todėl net pripažinus, kad sutarties tikslas neva yra išimtinai susietas su mažmeninės prekybos veikla, konstatuotinas negalimumas taikyti sutarties 15.6 punktą bei atleisti atsakovę nuo pareigos mokėti nuomos mokestį. CK numatyti pagrindai taip pat nesudaro pagrindo tenkinti atsakovės priešieškinio reikalavimo.

Ieškovės atstovė adv. padėjėja A. G. prašo ieškinį patenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Paaiškino, kad 2016 m. rugpjūčio 15 d. su atsakove buvo sudaryta logistikos centro nuomos sutartis 15 metų laikotarpiui, ieškovė 2016 m. gruodžio 14 d. perėmė nuosavybės teises į logistikos centrą. Atsakovė sutartimi įsipareigojo nustatyta tvarka mokėti nuomos mokestį, taip pat buvo numatyta atsakovės pareiga kompensuoti kitas išlaidas. Atsakovė 2020 m. balandžio-gegužės mėnesiais nesumokėjo nustatytų mokesčių, atliko tik dalinį mokėjimą, todėl jai paskaičiuoti sutartyje numatyto dydžio delspinigiai. Atsakovė skolos ir delspinigių paskaičiavimo neginčija, taip pripažindama, kad nuomos mokesčio nemoka. Ieškovei informavus apie įsiskolinimą, atsakovė į tai atsakė 2020 m. birželio 5 d. raštu, prie kurio pridėjo dar du 2020 m. kovo 15 d. ir 2020 m. balandžio 10 d. raštus ieškovei, kurių ieškovė nėra gavusi, juose atsakovė teigia, kad ji neturi pareigos mokėti nuomos mokesčio, remiantis sutarties 15.6 punktu ir CK normomis. Ieškovės pozicija, kad pagal sutarties 15.6 punktą pastatas turi būti negalimas naudoti. Atsakovė visą laiką naudojosi logistikos centru pagal jo paskirtį, tą patvirtina ir pačios atsakovės pateikta R. P. vertinimo išvada apie prekių srautus (įvežimus/išvežimus), logistikos centro užpildymą prekėmis, be to, atsakovė pirko išorėje papildomas sandėliavimo paslaugas. Vadinasi, sandėliavimo ir logistikos paslaugos buvo vykdomos visa apimtimi. Nors įvežimai/išvežimai 2020 m. balandžio mėnesį šiek tiek sumažėjo, tačiau gegužės mėnesį padidėjo, be to, šie pokyčiai neturėjo įtakos veiklos pusmečio rezultatams. Ieškovė nesutinka su R. P. padarytomis galutinėmis išvadomis, jai buvo pateikti tik daliniai duomenys, vėliau pateikus papildomus duomenis buvo teikiamos papildomos išvados. Pastatas buvo išnuomotas sandėliavimo ir logistikos veiklai, ribojimai naudotis pastatu nebuvo nustatyti, pastatas neturėjo jokių trūkumų, todėl sutarties 15.6 punktas negali būti pagrindu atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Atsakovė teigia, kad logistikos centras buvo naudojamas mažmeninės prekybos tikslais ir remiasi nuoroda sutarties preambulėje, tačiau sutarties 7.1 punkte aiškiai įvardinta paskirtis. Logistikos centras buvo naudojamas ir tretiesiems asmenims. Jei paskirtis ir būtų mažmeninė prekyba, pateikti įrodymai patvirtina, jog tokia prekyba buvo vykdoma, taip pat buvo vykdoma elektroninė prekyba. Kadangi kilo diskusija dėl sutarties 15.6 punkto nuostatų aiškinimo, reikia remtis anglų kalba išdėstytu tekstu, kadangi sutartyje numatyta, kad pirmenybė teikiama anglų kalbai. Sutarties 15.6 punkto tekstas lietuvių kalba neatitinka tinkamo E. M. atlikto anglų kalbos vertimo, tą patvirtina ir A. R. išvada. Turi būti verčiama, kad pastatas netinkamas nuomininkui naudoti, t. y. siejama su negalimumu naudoti pastatą, o ne atsakovės veiklos apribojimu. Mano, kad nustatant sutarties 15.6 punkto turinį yra svarbesnės vertimų specialistų išvados, o ne semantikos specialistės A. U. išvada, kurią teikia atsakovė, pažymi, kad A. U. net nesiremia žodynu. Sutarties 15.6 punkte numatytos ir nenugalimos jėgos aplinkybės, bet šios aplinkybės turi neleisti ar apriboti naudojimąsi pastatu. Ieškovės atstovės nuomone, atsakovės pareikštas priešieškinis nesukurs jai teisinių pasekmių. Nagrinėjant reikalavimą dėl skolos priteisimo bus nustatyta, ar atsakovė turi mokėti skolą, todėl papildomas priešieškinio reikalavimas, reiškiamas tikslu nustatyti, kad atsakovė įvykdė prievolę, yra nereikalingas, perteklinis ir tik apsunkina bylos nagrinėjimą.

Ieškovės atstovė advokatė I. R. papildomai paaiškino, kad nenugalimos jėgos aplinkybės, numatytos CK 6.212 straipsnyje, yra nesusijusios su situacija, kai šalis neturi reikiamų finansų, t. y. piniginių prievolių atžvilgiu tai netaikoma. Tarp šio straipsnio taikymo sąlygų yra numatyta, kad dėl nenugalimos jėgos aplinkybių turi būti objektyviai neįmanoma vykdyti sutarties, tačiau atsakovė neįrodė, kad buvo neįmanoma vykdyti sutarties. Logistikos centro veikla nebuvo apribota, o atsakovė net atliko dalinius mokėjimus. Atsakovė teigia, kad mokesčių nemoka, nes galiojo karantino ribojimai, tačiau paskelbti finansiniai rezultatai rodo, kad atsakovės pelnas, lyginant su 2019 m., padidėjo. CK 6.487 straipsnis reglamentuoja nuomos mokesčio mažinimą, tačiau šiuo atveju šalys tai aptarė sutarties 15.6 punkte ir tai susiejo su pastato fizine būkle. Nėra numatytas vienašališkas atsisakymas vykdyti mokėjimo prievolę ar jos sustabdymas. Atsakovė dėl pastato netinkamumo pretenzijų nereiškė, o atsakovė pasirašydama ilgalaikę nuomos sutartį prisiėmė riziką, kad privalės mokėti nuomos mokestį nepriklausomai nuo veiklos rezultatų. Kasacinio teismo praktikoje yra pasisakyta, kad dėl krizės taip pat nėra pagrindo taikyti CK 6.487 straipsnio reikalavimų, o A. D. išvadoje nurodyta ir kt. šalių praktika, pvz. Vokietijos pozicija dėl Covid-o – buvo atsisakyta mažinti nuomos mokestį. Pagal CK 6.204 straipsnį, reglamentuojantį įsipareigojimų vykdymą pasikeitus aplinkybėms, yra numatyta tvarka dėl sutarties sąlygų pakeitimo, pagal kurią reikia kreiptis į teismą, tačiau atsakovė tokio reikalavimo nėra pareiškusi. Be to, nėra pasikeitusi šalių interesų pusiausvyra, t. y. nepadidėjo įvykdymo kaina ir nesumažėjo įvykdymas.

Ieškovės atstovas advokatas K. A. paaiškino, kad šalys sudarydamos sutartį dėl ieškovės akcininko, dalyvavusio derybose, derėjosi anglų kalba. Pirmiausia buvo sudaryta sutartis anglų kalba, vėliau ją išvertė, nes tai buvo reikalinga Registrų centrui, tačiau sutartyje įrašė, kad pirmenybė teikiama sutarties tekstui anglų kalba. Nuomos santykiai tarp šalių tebesitęsia, tačiau atsakovė nuo 2020 m. lapkričio mėnesio pareiškė, kad mokės sumažintą nuomos mokestį.

Atsakovės atstovė advokato padėjėja M. M. prašo ieškinį atmesti, paaiškino, kad atsakovė ne pati staiga ėmė nemokėti nuomos mokesčio, bet šalys buvo susitarę ne tik dėl to, kaip mokės nuomos mokestį, bet ir dėl nuomos mokesčio nemokėjimo atvejų. Atsakovė turėjo ir turi tiek teisinį, tiek faktinį pagrindą mokėti mažiau nuomos mokesčio. Ieškovė turėjo užtikrinti, kad nuomininkas galės naudotis daiktu be trukdžių. Dėl karantino Vyriausybei nustačius apribojimus atsakovė nebegalėjo vykdyti savo veiklos, dėl ko buvo sutrikdyta ir logistikos centro veikla. Vyriausybės nutarimu dėl karantino nuo 2020 m. kovo 15 d. mėnesį laiko buvo uždrausta bet kokia parduotuvių veikla, o vėliau nuo 2020 m. balandžio 15 d. iki 2020 m. gegužės 31 d. veikla buvo apribota, įvedant daug papildomų reikalavimų dėl dezinfekavimo, atstumų, priemonių apsaugoti darbuotojus ir pan. Logistikos centre taip pat buvo nustatyti papildomi reikalavimai vežėjams. Todėl buvo sutrikdyta ne tik mažmeninė prekyba, bet ir logistikos centro veikla. Kad karantino apribojamai paveikė ir logistikos centro veiklą, patvirtina trys R. P. išvados, kurios buvo tikslinamos atsižvelgiant į ieškovės vėliau nurodytus argumentus. Dėl elektroninės prekybos R. P. nustatė, kad jos įtaka buvo per menka. Atsakovė pardavimus savo grupės įmonėms vykdė savikaina, todėl tai didelės įtakos neturėjo. Nors ieškovė teigia, kad atsakovės veikla 2020 metais buvo gera, tačiau ginčas vyksta ne dėl visų 2020 metų, atsakovė tik sako, kad tam tikru laikotarpiu negalėjo tinkamai naudotis logistikos centru, o mažmeninės prekybos veiklai buvo padaryta esminė neigiama įtaka. Logistikos centre daug darbuotojų nedirbo, buvo parengtos taisyklės, kaip turi dirbti, atsakovės procesiniuose dokumentuose yra nurodyti visi sunkumai ir apribojimai, susiję su karantinu, su kuriais susidūrė atsakovė. Sutarties 15.6 punkte šalys aiškiai susitarė, kad, kai negalės naudotis pastatu pagal paskirtį ne dėl savo kaltės, atsakovė bus atleista nuo pareigos mokėti nuomos mokestį. Tik šiame punkte nurodyto kapitalinio remonto atveju negalėjimas naudotis susietas su pastato fiziniais trūkumais. Svarbu yra tikslas, kuriam išnuomota. Mano, kad pagrįsčiau remtis A. U. atlikta semantine analize, kadangi svarbus ne vertimo teisingumo klausimas, bet kokią prasmę nustatė šalys. A. U. atsakė, kad nėra neatitikimo tarp sutarties anglų ir lietuvių kalbomis versijų. Tuo tarpu ieškovės pateikta versija yra per siaura. Sutarties tikslas nurodytas 7.1 punkte, tačiau reikia žiūrėti į sutarties sąlygų visumą, o būtent į sutarties preambulę, kurioje nurodyta, kad išnuomota mažmeninės prekybos logistikos tikslams. Nors nenugalimos jėgos aplinkybės nurodytos sutarties 15.6 punkte, tačiau CK 6.212 straipsnis dėl karantino nustatytų draudimų ir ribojimų gali būti taikomas tiesiogiai. Atsakovė nesako, kad ji nemoka nuomos mokesčio dėl finansinių sunkumų, ji nemoka nuomos mokesčio dėl negalėjimo naudotis logistikos centru sutartyje numatytu tikslu, o karantinas tam daro įtaką. Mano, kad CK 6.487 straipsnis nagrinėjamu atveju gali būti taikomas, kadangi pablogėjo naudojimosi daiktu sąlygos. Taip pat mano, kad yra sąlygos pakeisti sutartį, nes sutartis buvo sudaryta prieš tris metus iki pandemijos, to atsakovė negalėjo numatyti ir dėl to neprisiėmė rizikos, tačiau atsakovei dėl karantino tapo sudėtinga ją vykdyti. Priešieškiniu prašo pripažinti, kad atsakovė tinkamai vykdė sutartį, taip siekiant išvengti ginčų ateityje.

Atsakovės atstovas advokatas R. S. prašo ieškinį atmesti ir papildomai paaiškino, jog būtina atsižvelgti į visą kontekstą. Karantino situacija unikali, nes tokios situacijos dar nebuvo. Ieškovė valdo nekilnojamąjį turtą ir vykdo agresyvią politiką ieškovės atžvilgiu, nedarydama jokių nuolaidų. Atsakovės pagrindinė veikla ne logistikos centro veikla, bet mažmeninė prekyba. Nekilnojamojo turto agentūra „Oberhaus“ konstatavo, kad dėl karantino apribojimų patalpų nuomininkams taikomos nuolaidos. Tokiu būdu nuomotojas dalinasi verslo riziką, o atsakovės  pateikti įrodymai patvirtina, kad atsakovės veikla dėl karantino metu taikytų ribojimų buvo paveikta. R. P. išvada patvirtina, kad prekių srautai išsibalansavo, logistikos centras buvo perpildytas, kai jo tikslas prekes įvežti ir išvežti, o ne sandėliuoti. R. P. išvada patvirtina, kad logistikos centro veikla buvo paveikta, o ieškovė iš šios išvados nepagrįstai ima tik pavienius faktus. Atsakovė prievolę mokėti nuomos mokestį įvykdė tinkamai, sumokėdama 50 procentų mokėtinų mokesčių, nors yra pagrindas ir ją visai atleisti nuo nuomos mokesčių. R. P. išvada patvirtina, kad karantino poveikis logistikos centrui yra negatyvus, todėl atsakovės gautas pelnas neturi reikšmės. Mano, kad A. U. išvada pagrįsta, ji duota kvalifikuoto specialisto, be to, sutartį pasirašė lietuvių įmonės, o ieškovė iki ieškinio pateikimo jokio neatitikimo tarp anglų ir lietuvių kalbos tekstų nebuvo nurodžiusi.

Ieškinys tenkinamas. Byloje nustatyta, kad informuotiesiems investuotojams skirta uždarojo tipo investicinė UAB „Baltic Retail Properties“ (toliau – nuomotojas, BRP) ir atsakovė UAB „Kesko Senukai Lithuania“ (nuomininkas) 2016 m. rugpjūčio 15 d. sudarė Logistikos centro nuomos sutartį (toliau – Sutartį), kuria nuomotojas BRP išnuomojo atsakovei 15 metų terminui 68 004,14 kv. m ploto patalpų ir 3 430 kv. m ploto pagalbinių patalpų logistikos bei sandėliavimo centrą žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), sutartimi atsakovė taip pat įgijo teisę naudoti ~105 000 kv. m ploto žemės sklypo dalį, (Sutarties (ieškinio priedas Nr. 1) 1, 2 skyriai, 9.1 punktas). Šia sutartimi nustatytas nuomininko (atsakovės) mokėtinas mėnesinis mokestis už pastato nuomą – 338 597 Eur, papildomai mokamas ir taikytinas pridėtinės vertės mokestis (Sutarties 15.1 punktas), nuomos mokestis susietas su suderintu Lietuvos vartotojų kainų indeksu, o nuomos mokesčio indeksavimas atliekamas kiekvienų metų balandžio 1 d. (Sutarties 15.4 punktas). Šalys taip pat susitarė, kad, laiku neapmokėjęs mokėtino mokėjimo, nuomininkas sumoka nuomotojui 0,03 proc. pavėluoto mokėjimo palūkanas nuo visos nesumokėtos sumos už kiekvieną pavėluoto mokėjimo dieną (Sutarties 15.16 punktas). BRP (Senasis nuomotojas) ir ieškovė Sekeslog 17 UAB (Naujasis nuomotojas) 2016 m. gruodžio 14 d. Nuomos sutarties perleidimo pareiškimu patvirtino, kad ieškovė pastato pirkimo–pardavimo sutartimi perėmė nuosavybės teisę į pastatą ir nuomotojo teises bei pareigas pagal nuomos sutartį (ieškinio priedas Nr. 2.1). Ieškovės nuosavybės teises į pastatą – Logistikos centrą patvirtina VĮ Registrų centras Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas (ieškinio priedas Nr. 2.2). Ieškovė pranešė atsakovei apie mėnesinio nuomos mokesčio padidinimą dėl indeksavimo nuo 2020 m. balandžio 1 d., t. y. nuo 368 220,41 Eur iki 378 476, 83 Eur (ieškinio priedas Nr. 3). Ieškovė 2020 m. balandžio 1 d. išrašė atsakovei PVM sąskaitą faktūrą Nr. 2020/05 dėl 452 145,64 Eur apmokėjimo už logistikos centro nuomą, nekilnojamojo turto mokestį ir pastato valdymo mokesčius balandžio mėnesį, 2020 m. gegužės 4 d. – PVM sąskaitą faktūrą Nr. 2020/06 analogiškiems mokėjimams už gegužės mėnesį tai pačiai sumai, t. y. 452 145,64 Eur sumai ir 2020 m. birželio 8 d. – 4 204,95 Eur sumai pavėluoto mokėjimo palūkanoms apmokėti už 2020 m. balandžio 1 d. – 2020 m. gegužės 31 d. laikotarpį (ieškinio priedas Nr. 4.1-4.3). Ieškovė 2020 m. balandžio 24 d., 2020 m. balandžio 30 d., 2020 m. gegužės 8 d. ir 2020 m. gegužės 15 d. išsiuntė atsakovei rašytinius priminimus ir raginimus apmokėti skolą (ieškinio priedai Nr. 5-8). 2020 m. gegužės 25 d. ieškovė raštu pareikalavo iš atsakovės sumokėti pradelstą 773 730,51 Eur skolą (ieškinio priedas Nr. 9), į ką atsakovė atsakė 2020 m. birželio 5 d. raštu, nurodydama, kad susiklosčiusi Covid-19 situacija patenka į nuomos Sutarties 15.6 punkto ir CK 6.204 straipsnio taikymo sritį, dėl ko nuomininkė yra atleista nuo prievolės mokėti nuomos mokestį ir kitus mokėjimus Sutarties 15.6 punkto pagrindu arba turi teisę reikalauti peržiūrėti sutarties sąlygas, siekiant iš naujo subalansuoti šalių teises ir įsipareigojimus CK 6.204 straipsnio pagrindu. Prie šio rašto atsakovė pridėjo jos 2020 m. kovo 15 d. ir 2020 m. balandžio 10 d. ieškovei rašytus raštus dėl nuomos mokesčio nemokėjimo ir nuolaidų taikymo (ieškinio priedai Nr. 10-12), kurių ieškovė teigia negavusi. Ieškovė paskutinį kartą 2020 m. birželio 12 d. ir 2020 m. liepos 14 d. raštais pareikalavo iš atsakovės sumokėti pradelstas sumas (ieškinio priedas Nr. 13, 15).

Ieškovė prašo priteisti iš atsakovės UAB „Kesko Senukai Lithuania“ 517 217,77 Eur nuomos mokesčio skolą, 20 299,93 Eur delspinigius, 6 proc. dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Nurodo, kad ji įvykdė visus sutartinius įsipareigojimus, t. y. suteikė atsakovei pastatą nuomai, taip pat tinkamai vykdė ir kitus sutartyje numatytus nuomotojo įsipareigojimus. Atsakovė nepertraukiamai naudojosi pastatu pagal sutartyje numatytą jo paskirtį ir iki kilusio ginčo nebuvo pateikusi ieškovei jokių pretenzijų dėl nuomojamo pastato būklės ar dėl kokių nors ieškovės, kaip nuomotojo, padarytų sutarties pažeidimų.  Nepaisant to, atsakovė 2020 m. balandžio mėn., t. y. po to, kai Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 207 buvo paskelbtas karantinas ir nustatyti ūkinės veiklos apribojimai, 2020 m. balandžio ir gegužės mėnesį nesumokėjo viso sutartyje nustatyto dydžio nuomos mokesčio.

Byloje, remiantis ieškinyje nurodytomis aplinkybėmis ir ieškovės paaiškinimais, taip pat  nustatyta, kad atsakovė 2020 m. gegužės 8 d. sumokėjo ieškovei 5 993,94 Eur sumą, 2020 m. gegužės 13 d. – 124 566,85 Eur sumą, 2020 m. birželio 4 d. – 256 512,73 Eur. Šių aplinkybių atsakovė neginčijo ir neteikė jokių kitokį mokėjimų dydį patvirtinančių įrodymų, todėl šios atsakovės mokėjimus patvirtinančios aplinkybės laikytinos įrodytomis. Kadangi atsakovė pagal ieškovės pateiktas 2020 m. balandžio ir gegužės mėn. PVM sąskaitas faktūras turėjo sumokėti 904 291,28 Eur (452 145,64 Eur x 2), o sumokėjo iš viso šiuo laikotarpiu 387 073,52 Eur (5 993,94+124 566,85+256 512,73), todėl liko neapmokėtas 517 317,77 Eur dydžio sutartyje numatyto nuomos mokesčio likutis. Atsakovė atsikirtimų, kitokių paskaičiavimų ir jokių kitų įrodymų dėl skolos dydžio neteikė, todėl toks dydis laikytinas pagrįstu ir įrodytu. 

Nors atsakovė neteikia jokių atsikirtimų dėl jos atliktų mokėjimų sumos ir likusios nesumokėtos nuomos mokesčio dalies, tačiau tvirtina, kad ji neturi pareigos sumokėti šią skolą, remiantis Sutarties 15.6 punkto reikalavimais. Atsakovės nuomone, ji, sumokėdama 50 procentų mokėtinos pagal sutartį mokesčių sumos, prievolę yra įvykdžiusi tinkamai, todėl pareiškusi priešieškinį teismo prašo pripažinti, kad atsakovė UAB „Kesko Senukai Lithuania“ tinkamai vykdė pareigą mokėti nuomos mokestį pagal sutartį ir nėra skolinga ieškovei Sekeslog 17 UAB už laikotarpį nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. birželio 1 d. Prievolės įvykdymą grindžia ne tik Sutarties 15.6 punkto reikalavimais, bet ir CK 6.204, 6.212 ir 6.487 straipsnių reikalavimais.

Dėl Sutarties 15.6 punkto reikalavimų taikymo bei aiškinimo ir CK 6.487 straipsnio taikymo

Sutarties 15.6 punkto lietuviško teksto versijoje numatyta, kad „Atsižvelgiant į 15.6 ir 17.10 punktuose numatytas nuostatas, Nuomos mokestis ir bet kurie 15.8 ir 15.9 punktuose numatyti mokėjimai nemokami už laikotarpį, kurį Nuomininkas negali naudoti Pastato taip, kaip numatyta Sutartyje ne dėl Nuomininko kaltės ar dėl jo nekontroliuojamų priežasčių, taip pat už laikotarpį, kurį Nuomininkas negali naudoti Pastato taip, kaip numatyta šioje Sutartyje dėl 10.1 punkte numatyto Kapitalinio remonto, kurį Pastate atlieka Nuomotojas, ar dėl Nuomotojo šalinamų bet kurių avarijų ar gedimų, už kuriuos atsako Nuomotojas Pastato, jo Sistemų ar Teritorijos atžvilgiu (išskyrus tuos, kurie įvyko dėl Nuomininko kaltės ar dėl Nuomininko kontroliuojamų priežasčių), arba dėl nenugalimos jėgos aplinkybių, dėl kurių tiesiogiai neleidžiamas arba apribojamas Pastato naudojimas. Bet kuriuo tokiu atveju dėl anksčiau minėtų priežasčių Nuomininkui draudžiama naudoti Pastato dalį šioje Sutartyje numatytais tikslais arba toks naudojimas yra iš esmės apribotas, Nuomos mokestis ir 15.8 bei 15.9 punktuose nurodyti mokėjimai proporcingai sumažinami.“

Atsakovė pirmiausia būtent šio sutarties punkto pagrindu prašo atmesti reikalavimą dėl nuomos mokesčio skolos priteisimo, nurodydama, kad dėl karantino laikotarpiu galiojusių draudimų ir ribojimų nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 15 d. ji negalėjo vykdyti mažmeninės prekybos, taigi taip pat negalėjo naudotis logistikos centru tuo tikslu, dėl kurio sudaryta sutartis ir nuomojamas logistikos centras, o nuo 2020 m. balandžio 15 d. atsakovės veikla buvo leidžiama, tačiau smarkiai ribojama. Dėl apribotos prekybos atsakovė iš esmės neteko galimybės vykdyti veiklą, iš kurios gauna pajamas, todėl mano, kad atsakovė neturi pareigos mokėti nuomos mokesčio skolos, kadangi ji už ginčo laikotarpį jau yra sumokėjusi 50 proc. mokėtino nuomos mokesčio. Atsakovės nuomone, tokia situacija, kai atsakovė negali naudotis nuomojamu logistikos centru, būtent ir yra reglamentuota šalių sudarytos Sutarties 15.6 punkte, numatančiame, kad nuomos mokestis nemokamas už laikotarpį, kai atsakovė negali naudotis logistikos centru taip, kaip numatyta sutartyje ne dėl nuomininko kaltės ar dėl jo nekontroliuojamų priežasčių.

Tokiu būdu, siekiant nustatyti, ar atsakovės nurodyta situacija, kai dėl įvesto karantino buvo apribota ar apsunkinta mažmeninės prekybos veikla, atitinka Sutarties 15.6 punkte numatytas nuomos mokesčio nemokėjimo ar jo proporcingo sumažinimo sąlygas. Aiškinant sutarties 15.6 punkte nurodytų sąlygų esmę, būtina laikytis sutarčių aiškinimo taisyklių, numatytų CK 6.193 straipsnyje. Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193-6.195 straipsniuose. Vadovaujantis CK 6.193 straipsnyje nurodytomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (CK 6.193 straipsnio 2 dalis). Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė (CK 6.193 straipsnio 3 dalis). Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 5 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodyta, kad, aiškinant sutartį, pirmiausia nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinant šį subjektyvų sutarties aiškinimo principą su jos teksto lingvistine analize. Kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-431/2011; 2016 m. balandžio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-248-421/2016).

Nagrinėjamu atveju šalys neįrodinėjo, kokius tikruosius ketinimus jos turėjo, formuluodamos Sutarties 15.6 punkto sąlygas. Be to, sutarties šalių subjektyviais ketinimais nustatant sutarties turinį galima vadovautis tik jeigu abi šalys sutaria dėl sutarties teksto prasmės. Šalių tikrųjų ketinimų nustatymas yra praktiškai neįmanomas, kai tarp šalių yra ginčas dėl tikrosios sutarties teksto prasmės ir kai šalys skirtingai interpretuoja sutarties tekstą, tokiais atvejais taikytinas objektyvusis sutarties aiškinimo metodas – jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, t. y. taikoma sisteminė-lingvistinė sutarties teksto analizė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-365-403/2019).

Esminis ginčas tarp šalių kyla dėl Sutarties lietuviškos versijos 15.6 punkte nurodytos teksto dalies, numatančios, kad mokėjimai nemokami už laikotarpį, kurį nuomininkas negali naudoti Pastato taip, kaip numatyta Sutartyje ne dėl nuomininko kaltės ar dėl jo nekontroliuojamų priežasčių, ieškovei aiškinant, kad negalėjimas naudotis pastatu turi būti susijęs su pastato fizinės būklės trūkumais, o atsakovei teigiant, kad negalėjimas naudotis pastatu yra susijęs su negalėjimu arba apsunkintu naudojimusi pastatu pagal sutartyje numatytą paskirtį, t. y. logistikos centro sutrikdytu naudojimusi dėl mažmeninės prekybos draudimo, o vėliau jos apribojimo. Pažymėtina, kad šios nurodytos sutarties teksto dalies aiškinimas yra susijęs ir dar su viena problema, o būtent, ar Sutarties 15.6 punkto lietuvių kalbos versija pagal jos formuluotę atitinka anglų kalbos versiją.

Pažymėtina, kad šalys Sutarties 20.13 punkte susitarė, jog esant neatitikimų tarp šios Sutarties versijų anglų ir lietuvių kalbomis, Sutarties tekstas anglų kalba turi pirmenybę. Tokiu būdu svarbią reikšmę įgyja sutarties teksto anglų kalba vertimo į lietuvių kalbą tinkamumo, tikslumo ir teisingumo nustatymas. Ieškovė byloje pateikė vertėjos E. M. atliktą šio punkto vertimą, kuris išdėstytas taip: „Atsižvelgiant į 15.6 ir 17.10 punktuose numatytas nuostatas, Nuomos mokestis ir bet kurie 15.8 ir 15.9 punktuose numatyti mokėjimai nemokami už laikotarpį, kurį Pastatas yra netinkamas Nuomininkui naudoti taip, kaip numatyta šioje Sutartyje ne dėl Nuomininko kaltės ar dėl jo nekontroliuojamų priežasčių....“ (atsiliepimo į priešieškinį priedas Nr. 2). Taigi šiuo atveju verčiant sutarties tekstą iš anglų kalbos į lietuvių kalbą negalimumas naudotis pastatu reiškia jo netinkamumą naudoti.  Be to, ieškovė pateikė ir dr. A. R. atliktą originalo ir vertimo kalbos ekspertinę išvadą (ieškovės 2021 m. vasario 3 d. prašymo dėl papildomų įrodymų pateikimo priedas), pagal kurią sakinio „the Building is incapable of use by the Lessee“ vertimas „Pastatas yra netinkamas Nuomininkui naudoti“ yra tikslus ir tinkamas, o vertimas „Nuomininkas negali naudoti pastato“ – netikslus ir netinkamas, kadangi jis nutolsta nuo anglų kalbos originalo prasmės turinio ir sudaro ydingų originalo interpretacijų galimybę. A. R. iš ekspertizei pateiktų dviejų vertimo variantų nustatė, kad būtent vertimas „Pastatas yra netinkamas Nuomininkui naudoti“ tiksliausiai atskleidžia anglų kalbos sakinio „the Building is incapable of use by the Lessee“ reikšmės turinį.

Atsakovė, atsikirsdama ieškovės pateiktiems paaiškinimams dėl ginčo teksto vertimo ir jiems pagrįsti pateiktiems įrodymams, savo ruožtu pateikė kitą prof. habil. dr. A. U. atliktą semantinę analizę ir išvadas, kuriose nurodyta, kad kvestionuojamos nuostatos tekste (turima omenyje Sutarties 15.6 punktą) tiesiogiai įvardijamos sąlygos, kai pastatas apskritai laikytinas nenaudotinu ne dėl nuomininko kaltės, o tai reiškia, kad nuomininkas nėra atsakingas dėl to, kad pastatas yra nenaudotinas, nes būtent jis patiria negalėjimą naudotis pastatu tam tikslui, kuriam jis buvo išnuomotas. Jokios kitokios interpretacijos ir reikšmės įžvelgti neįmanoma, nes nėra kalbinių raiškos priemonių, kurios tai žymėtų. A. U. taip pat nurodo, kad kvestionuojamoje 15.6 punkto nuostatos frazėje konstatuojama, kad: a) pastatu nėra galima naudotis; b) būtent nuomininkas negali naudotis pastatu; c) pastatu negali būti naudojamasi ne dėl nuomininko kaltės; d) pastatas negali būti naudojamas tiems tikslams, kuriems jis buvo išsinuomotas, taigi nėra suformuluota jokių kitų sąlygų, siaurinančių aukščiau nurodytus kriterijus ar susiejančių juos su konkrečiomis priežastimis, dėl kurių pastatas negali būti naudotinas (tripliko priedas Nr. 1A, 1B, atsakovės 2021 m. kovo 1 d. pateiktų rašytinių paaiškinimų priedas Nr. 1).

Tačiau atsakovė A. U. pateikė klausimą, kokia yra nuomos sutarties 15.6 p. naudojamos sąlygos „the Building is incapable of use by the Lessee for the purpose indicated in this Agreement through no fault of the Lessee or due to reasons outside its control“ semantinė prasmė? Lietuvių žodyne semantika apibrėžiama kaip: 1. lingv. kalbotyros šaka, tirianti kalbos vienetų reikšmes, tų reikšmių sisteminius ryšius ir kitimą; 2. žodžio, jo formos ar žodžių junginio reikšmė; 3. semiotikos dalis, tirianti ženklų santykį su objektais, kuriuos jie žymi; 5. inform. algoritminės kalbos elementų ir jų darinių tikros simbolių sekos reikšmių aiškinimo metodika; 6. bendroji ženklo arba teksto, vertinant jį kaip ženklą arba ženklų visumą, prasmė. Taigi lingvistinė semantika telkia dėmesį į kalbinę reikšmę, prasmę. Tačiau nagrinėjamo ginčo atveju pirmiausia aktualu, koks teisingiausias, tinkamiausias ir tiksliausias yra ginčijamų Sutarties 15.6 punkto nuostatų vertimas, nes, kaip jau nurodyta, sutartyje pirmenybė teikiama būtent sutarties tekstui anglų kalba.

CPK 113 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad visi procesiniai dokumentai ir jų priedai teismui pateikiami valstybine kalba, išskyrus šiame Kodekse ir kituose teisės aktuose numatytas išimtis. Kai dalyvaujantys byloje asmenys, kuriems turi būti įteikti procesiniai dokumentai, nemoka valstybinės kalbos, teismui turi būti pateikti šių dokumentų vertimai į jiems suprantamą kalbą. Jeigu pateikiami dokumentai šio Kodekso numatytais atvejais turi būti išversti į užsienio kalbą, dalyvaujantys byloje asmenys turi pateikti teismui įstatymų nustatyta tvarka patvirtintus jų vertimus. Vadinasi esminę reikšmę turi sutarties, kaip rašytinio įrodymo, vertimas iš anglų į lietuvių kalbą. Todėl tam, kad būtų galima aiškinti Sutarties 15.6 punkto nuostatas, joje numatytas sąlygas, pirmiausia turi būti atliktas tikslus, teisingas ir tinkamas tekste panaudotų žodžių vertimas iš anglų kalbos į lietuvių kalbą, tik po to galima vertinti žodžių reikšmes, tų reikšmių sisteminius ryšius ir kitimą, teksto prasmę. Teismo nuomone, teksto anglų kalba semantinė analizė (nors esminę reikšmę turi jo vertimas) daugiau siejasi su šalių ketinimų dėl susitarimo sąlygų esmės, jų prasmės, reikšmės nustatymu, bet, kaip jau nurodyta, tikrieji šalių ketinimai nebuvo įrodinėjami, todėl semantiniu būdu aiškinant punkte nurodytų sąvokų reikšmes ir prasmes, faktiškai neišsiaiškinus šalių tikrosios suderintos valios, Sutarties 15.6 punkte išdėstytų susitarimų prasmė ir esmė nustatoma pašalinio asmens, bet ne sutarties dalyvių. Pati A. U. semantinėje išvadoje yra nurodžiusi, kad apibendrinant atliktą semantinį tyrimą, reikia dar kartą pabrėžti, kad tokio pobūdžio rašytiniuose dokumentuose visa būtina informacija yra aiškiai, tiksliai ir vienprasmiškai koduojama tekste, visos svarbios prasminės detalės yra tiesiogiai įvardijamos pasirenkant atitinkamas kalbines raiškos priemones. Tai reiškia, kad bandoma per semantinį aiškinimą nustatyti susitarimo sąlygų esmę ir prasmę. Dėl šių priežasčių, darytina išvada, kad nagrinėjamu atveju pirmenybė turėtų būti teikiama objektyviam sutarties sąlygų aiškinimo kriterijui, t. y. tinkamo ir kiek galima tikslesnio ginčijamo teksto vertimo nustatymui.

 Vertėjos E. M. atliktas šio sutarties punkto vertimas ir A. R. atlikta originalo ir vertimo kalbos ekspertinė išvada leidžia spręsti, kad Sutarties 15.6 punkto lietuviškos versijos dalis, kurioje nurodyta, kad „...mokėjimai nemokami už laikotarpį, kurį Nuomininkas negali naudoti Pastato taip, kaip numatyta Sutartyje ...“ nėra teisinga ir tiksli, todėl turi būti remiamasi E. M. atliktu vertimu, kad „...Pastatas yra netinkamas Nuomininkui naudoti taip, kaip numatyta šioje Sutartyje...“. Vertėjos E. M., kaip vertėjos, kvalifikacija yra patvirtinta byloje pateiktais įrodymais – diplomu, CV, UAB „Verslo strategija“, kuriai vadovauja E. M., įstatais (ieškovės 2021 m. sausio 25 d. paaiškinimų priedai Nr. 1-4). E. M. yra įgijusi anglų kalbos ir literatūros specialybę, turi ilgametę vertimų patirtį. Jos atlikto vertimo patikimumą, teisingumą patvirtina ir A. R. atlikta originalo ir vertimo kalbos ekspertinė išvada, kurioje jis įvertino tiek sutarties teksto lietuviškos versijos vertimą, tiek E. M. atliktą to paties sutarties punkto vertimą, kurį pripažino tinkamesniu, nes būtent vertimas „Pastatas yra netinkamas Nuomininkui naudoti“ tiksliausiai atskleidžia anglų kalbos sakinio „the Building is incapable of use by the Lessee“ reikšmės turinį. A. R., pagrįsdamas šią išvadą, nurodė, kad vertimas „Pastatas yra netinkamas Nuomininkui naudoti“ yra teisingas, išplaukia iš to, kad: 1) angliškajame sutarties originale pavartotas būdvardis incapable reiškia „netinkamas, neįmanomas“, ši jau daugiau kaip 400 metų egzistuojanti reikšmė užfiksuota solidžiuose žodynuose ir ypač aiškiai atsiskleidžia formuluotėje incapable of use „netinkamas/neįmanomas naudoti“; 2) angliškajame sutarties originale pavartota formuluotė incapable of use „netinkamas naudoti“ nusako sakinio veiksniu einantį pažymimąjį žodį the Building „Pastatas“; 3) šias išvadas nepriklausomai patvirtina gausūs formuluotės incapable of use vartojimo precedentai šių dienų anglų kalbos dokumentuose ir šaltiniuose. Tokia motyvacija yra įtikinama ir leidžia padaryti pagrįstą išvadą dėl E. M. atlikto ginčo teksto vertimo tinkamumo. A. R. turima kvalifikacija patvirtina jo galimybes vertinti vertimo iš anglų kalbos į lietuvių kalbą teisingumą, nes jis turi anglų filologijos bakalauro ir anglų kalbotyros magistro laipsnį, 2006 m. baigė magistro studijas Kembridžo universiteto Lingvistikos katedroje ir įgijo lingvistikos (kalbotyros) magistro laipsnį, 2011 m. čia apgynė daktaro disertaciją, yra Vilniaus universiteto Literatūros, kultūros ir vertimų tyrimų instituto Vertimo studijų katedros vyresnysis mokslo darbuotojas, mokslo žurnalo Vertimo studijos redkolegijos narys ir kt.

Kasacinio teismo praktikoje taip pat yra išaiškinta, jog kai yra abejonių dėl sutarties sąvokų, joms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų teisėjų kolegijos 2012 m. gruodžio 21 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-623/2012). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra nurodęs kad tokiu atveju, kai šalių susitarimo turinio nepavyksta nustatyti, turi būti remiamasi atitinkamus santykius reglamentuojančiomis teisės normomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-365-403/2019).

Tarp šalių buvo sudaryta pastato – logistikos centro – nuomos sutartis. CK 6.477 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Apibrėžiant nuomotojo ir nuomininko pareigas CK 6.483 straipsnyje nustatyta, kad: a) nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą (1 dalis); b) nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį (2 dalis); c) nei nuomotojas, nei nuomininkas visą nuomos sutarties galiojimo laiką neturi teisės keisti išnuomoto daikto formos ir paskirties (4 dalis). CK 6.485 straipsnyje numatyta nuomotojo atsakomybė už daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį. Pagal CK 6.489 straipsnio 1 dalį būtent nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį, o nuomotojas, nepažeisdamas nuomininko teisių, turi teisę tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi išsinuomotu daiktu (CK 6.489 straipsnio 5 dalis). Nuomotojas taip pat turi pareigą daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą (CK 6.492 straipsnis). Taigi nuomotojo pagrindinės pareigos yra susijusios su išnuomoto daikto tinkamumo ir jo naudojimo paskirties užtikrinimu.

Apibendrinant, darytina išvada, kad toks nuomos sutarties ir jos šalių, t. y. nuomotojo ir nuomininko, teisių ir pareigų teisinis reglamentavimas suponuoja išvadą, kad nuomotojas faktiškai yra atsakingas už daikto fizinę būklę, kuri užtikrintų jo naudojimą pagal paskirtį, o ir nuomininkas privalo tuo daiktu naudotis tinkamai pagal paskirtį. Ieškovė, kaip nuomotojas, įvykdė savo pareigą perduoti atsakovei (nuomininkui) sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą ir garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.

Kadangi Sutarties 15.6 punkte numatyti nuomos mokesčio nemokėjimo ar jo sumažinimo atvejai, todėl itin svarbi yra CK 6.487 straipsnio 1 dalyje numatyta taisyklė, kad, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja. CK 6.487 straipsnio 1 dalyje nustatyta nuomininkui teisė reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai: 1) įstatyme ar sutartyje nenustatyta kitaip; 2) dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, iš esmės pablogėja sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad teisę sumažinti nuomos mokestį, kai tai sutartyje ar įstatyme neaptarta, nuomininkas turi tik tuo atveju, kai išnuomoto daikto trūkumas (naudojimosi sąlygos ar būklės pablogėjimas) lemia visišką ar dalinį negalėjimą naudotis šiuo daiktu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-299/2012). Beje, šioje byloje Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat nurodė, kad ekonominė krizė, sumažėjęs keleivių skaičius, kritusi patalpų nuomos kaina galėtų atitikti CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nustatytus kriterijus, kurie leistų pripažinti sutarties vykdymo suvaržymą, darantį jos vykdymą labai sudėtingu, ir dėl to leidžiantį koreguoti sutarties vykdymą. Tai reiškia, kad CK 6.487 straipsnio 1 dalyje numatyta taisyklė reikalauti sumažinti nuomos mokestį yra siejama tik su daikto trūkumu, bet ne nuomininko negalėjimu juo naudotis taip, kad būtų užtikrinti jo veiklos rezultatai.  

CK 6.485 straipsnio 1 dalies (nustatančios, kad nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo) ir nurodytos CK 6.487 straipsnio 1 dalies (nustatančios, kad nuomininkas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja) sisteminis aiškinamas suponuoja išvadą, kad tarp išnuomoto daikto trūkumų ir nuomininko galimybės be kliūčių naudoti tinkamos kokybės daiktą pagal paskirtį bei sutartyje numatytas naudojimosi sąlygas turi egzistuoti priežastinis ryšys, t. y. išnuomoto daikto trūkumas (būklės pablogėjimas) turi lemti visišką ar dalinį negalėjimą naudotis šiuo daiktu. Tokios praktikos laikosi ir Lietuvos apeliacinis teismas (Lietuvos apeliacinio teismo 2009 m. lapkričio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 2A-732/2009).

        Atsižvelgiant į CK 6.487 straipsnio 1 dalies aiškinimą, ieškovė (nuomotojas), sudarydama pastato nuomos sutartį, veikdama kaip protinga ir atsakinga verslininkė, negalėjo prisiimti daugiau pareigų, nei numato įstatymai, t. y. prisiimti riziką už tai, kaip nuomininkas naudos išnuomotą pastatą pagal paskirtį, jame organizuodamas savo ir nuo nuomotojo nepriklausančią veiklą, o  sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (CK 6.193 straipsnio 1 dalis).

        Nurodyta teisinio reglamentavimo analizė leidžia pagrįstai spręsti, kad šalių sudarytos Sutarties 15.6 punkte yra nustatytas pastato netinkamumas nuomininkui naudotis fizine prasme, o ne tai, kad nuomininkas negali naudoti pastato taip, kaip numatyta sutartyje, kas įtvirtinta Sutarties 15.6 punkto lietuviškoje versijoje. Todėl yra pagrindas remtis būtent vertėjos E. M. atliktu Sutarties 15.6 punkto vertimu iš anglų kalbos į lietuvių kalbą, kaip objektyviausiai atspindinčiu tikrąją šalių valią dėl šiame punkte prisiimtų įsipareigojimų turinio.

Dėl atsakovės negalimumo (apsunkinto galimumo) naudotis Logistikos centru dėl karantino

Nustačius, kad Sutarties 15.6 punkte numatytas nuomos mokesčio nemokėjimo pagrindas yra pastato netinkamumas (fizine prasme) nuomininkui naudoti pagal sutartį, sprendžiant tarp šalių kilusį ginčą, būtina nustatyti, ar pastatas karantino laikotarpiu buvo netinkamas naudoti atsakovei (nuomininkui) pagal paskirtį. Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis ginčo pastato – Logistikos centro – pagrindinė naudojimo paskirtis yra sandėliavimo. Šalys pastato nuomos sutarties 7.1 punkte nurodė, kad pastatas išnuomojamas sandėliavimo ir logistikos veiklai, įskaitant prekių saugojimą, sandėliavimą ir pakavimą, logistikos administravimą ir kitą susijusią veiklą. Ši šalių susitarimo sąlyga patvirtina, kad atsakovei buvo išnuomotas sandėliavimo ir logistikos paskirties pastatas, t. y. tos pačios paskirties, kaip buvo įregistruotas pastatas. Nors sutarties preambulės A dalyje įtvirtinta, kad šalys prieš tai sudarė pirminę nuomos sutartį dėl 68004,14 kv. metrų ploto patalpų ir 3 430 kv. metrų ploto pagalbinių patalpų nuomos, esančių (duomenys neskelbtini), nuomininko vykdomos mažmeninės prekybos veiklos logistikos tikslais, tačiau sudarant nuomos sutartį sąlyga, kokiais tikslais nuomininkas naudos išnuomotas patalpas, neturi jokios reikšmės. Kaip jau nurodyta, CK 6.483 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Tai reiškia, kad ieškovė išnuomojo atsakovei sandėliavimo, logistikos paskirties pastatą ir yra atsakinga tik už pastato tinkamą fizinę būklę ir jo tinkamumą sandėliavimo ir logistikos veiklai. Atsakovė neteigia, kad išnuomotas logistikos pastatas buvo netinkamos būklės ar kad jo nebuvo galima naudoti pagal paskirtį – sandėliavimui ir logistikai, tik teigia, kad logistikos centru dėl Vyriausybės karantino metu įvestų apribojimų mažmeninei prekybai galėjo naudotis tik apsunkintomis sąlygomis. Tačiau nuomotojas nėra atsakingas už tai, kaip nuomininkas sugebės pasinaudoti išnuomotomis patalpomis savo veiklai ir savo interesais, ir dėl to nuomos sutartyje nebuvo susitarta. Tiek sandėliavimo – logistikos veikla išsinuomotame pastate, tiek mažmeninė prekyba, nors ir susijusi su logistikos centru dėl prekių paskirstymo, yra išimtinai atsakovės, kaip nuomininkės, veikimo sritis ir jos ūkinė veikla. Todėl naudojimosi logistikos centru sąlygų tinkamumas/netinkamumas negali priklausyti nuo tokios veiklos rezultatų, už kuriuos atsakinga tik pati atsakovė. Dėl šios priežasties R. P. padaryta ekonominė išvada su jos papildymais (atsiliepimo į ieškinį priedas Nr. 3A, tripliko priedas Nr. 2, atsakovės 2021 m. kovo 1 d. atsakovės rašytinių paaiškinimų priedas Nr. 2), kad Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 207 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ (su vėlesniais pakeitimais) ir Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministro - valstybės lygio ekstremalios situacijos valstybės operacijų vadovo sprendimais nustatyti ūkinės veiklos draudimai ir ribojimai iš esmės negatyviai paveikė Logistikos centro naudojimą UAB „Kesko Senukai Lithuania“ vykdomos mažmeninės prekybos logistikos tikslais laikotarpyje nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 gegužės 31 d. (įskaitytinai), ginčo atveju esminės įrodomosios reikšmės neturi. Kaip jau nurodyta, ieškovė (nuomotojas) nėra atsakinga už atsakovės ūkinės veiklos vykdymą ir jos rezultatus, atsakovė išnuomotu pastatu faktiškai naudojosi visa apimtimi ir iš ieškovės (nuomotojo) pusės jai nebuvo sudaryta jokių nei fizinių, nei kitokių kliūčių juo naudotis. Be to, R. P. išvada padaryta iš atsakovės teiktų antrinių duomenų – įmonės vidinių duomenų, kurių nepateikus į bylą, negalima padaryti pagrįstos išvados, kad buvo pateikti visi reikalingi ir tinkami duomenys, tam tikrų abejonių šios išvados pagrįstumu sukelia ir tai, kad išvada buvo kelis kartus papildoma, pateikiant specialistei papildomus duomenis. Visa tai rodo, kad specialistės išvada priklauso nuo teikiamų duomenų, jų apimties ir tinkamumo. 

Atsakovė neneigia, kad ginčo laikotarpiu naudojosi logistikos centru, ten sandėliavo prekes, kad prekių išvežimai buvo vykdomi į Baltijos šalis ir Baltarusiją, kad buvo vykdoma elektroninė prekyba ir prekių išdavimas išdavimo punktuose, taip pat pripažįsta, kad logistikos centras buvo perpildytas ir atsakovė net papildomai nuomojosi patalpas. Atsakovės iniciatyva apklaustas atsakovės darbuotojas logistikos centrų vadovas liudytojas D. L. taip pat pripažino, kad logistikos centras karantino metu nebuvo nutraukęs veiklos ir nebuvo uždarytas, kad jame buvo ruošiamos prekės elektroninei prekybai, prekių išdavimui punktuose, išvežimui į Latviją, Estiją ir Baltarusiją, taip pat, beje, pripažino, kad logistikos centras buvo naudojamas ir didmeninės prekybos tikslais. Aplinkybę, kad pastatu buvo naudojamasi, patvirtina ir R. P. ekonominė išvada, kurioje nustatyta, kad ginčo laikotarpiu logistikos centras buvo užpildytas 96 proc., prekių srautai 2020 m. balandžio-gegužės mėnesiais taip pat buvo panašūs, kaip pvz. sausio–vasario mėnesiais (2 lentelė), jei balandžio mėnesį buvo šioks toks prekių srautų sumažėjimas, tai gegužės mėnesį ryškiai išaugo, o dviejų mėnesių, t. y. balandžio-gegužės mėn., lyginant su sausio-vasario mėn., vidutinis išvežimų skaičius buvo panašus ar net didesnis. Vadinasi, logistikos pastato naudingosios savybės buvo išnaudotos ir atsakovė pastatu naudojosi. Todėl nėra jokio pagrindo konstatuoti, kad atsakovė karantino laikotarpiu negalėjo pastatu naudotis pagal jo paskirtį, dėl ko nėra ir pagrindo, remiantis Sutarties 15.6 punktu ar CK 6.487 straipsnio 1 dalimi, nemokėti nuomos mokesčio ar jį tam tikra dalimi sumažinti.

Dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių (CK 6.212 straipsnio taikymo)

Šalys Sutarties 15.6 punkte tarp jame numatytų trijų atvejų taip pat susitarė, kad nuomos mokestis ir bet kurie 15.8 ir 15.9 punktuose numatyti mokėjimai nemokami (arba proporcingai sumažinami) už laikotarpį, kurį pastatas yra netinkamas nuomininkui naudoti (pagal tinkamesnį, kaip jau nustatyta, E. M. vertimą) taip, kaip numatyta Sutartyje ne dėl nuomininko kaltės ar dėl jo nekontroliuojamų priežasčių, ir dėl nenugalimos jėgos aplinkybių, dėl kurių tiesiogiai negalimas arba apribojamas pastato naudojimas. Tokiu būdu šalys susitarė ir dėl nuomos mokesčio nemokėjimo ar proporcingo sumažinimo ir dėl nenugalimos jėgos aplinkybių. Pažymėtina, kad šalys susitardamos aukščiau nurodytu būdu, force majeure aplinkybes susiejo su pastato netinkamumu naudoti, dėl ko jau yra pasisakyta. 

CK 6.212 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti bei protingai numatyti sutarties sudarymo metu, ir kad negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui. Nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles.

UNIDROIT principų 7.1.7 straipsnyje, kurio pagrindu yra suformuluotas CK 6.212 straipsnis, vartojama ne sutarties šalies atleidimo nuo atsakomybės, o sutarties nevykdymo pateisinimo, šalies atleidimo nuo nevykdymo padarinių formuluotė. Taigi nenugalimos jėgos atveju šalies atleidimas nuo atsakomybės už sutarties nevykdymą reiškia, kad sutartinių prievolių nevykdymas yra pateisinamas ir negali sutartį pažeidusiai šaliai sukelti įprastinių sutarties nevykdymo padarinių, nustatytų CK 6.205–6.216 straipsniuose, jai negali būti taikoma sutartinė civilinė atsakomybė (CK šeštosios knygos XXII skyrius), atitinkamai apribojama kreditoriaus (nukentėjusiosios sutarties šalies) teisė į sutarties nevykdymu pažeistų teisių gynimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-10-421/2015).

Teismų praktikoje pripažįstama, kad nenugalimos jėgos aplinkybes kvalifikuoja tokie požymiai: 1) aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti; 2) dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti; 3) šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio; 4) šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos. Nesant šių kriterijų visumos, faktinės aplinkybės negali būti pripažintos nenugalima jėga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2010; 2012 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-268/2012; 2020 m. gegužės 6 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-147-421/2020 34 punktas; kt.).

Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad CK 6.212 straipsnyje įtvirtintos nenugalimos jėgos sąlygos (požymiai) turi būti konstatuojamos kiekvienu konkrečiu atveju individualiai, o force majeure besiremianti sutarties šalis privalo įrodyti, kad nenugalimos jėgos sąlygos egzistuoja būtent jos atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-268/2012).

Atsakovė nenugalimos jėgos aplinkybėms karantino metu patvirtinti pateikė Kauno prekybos, pramonės ir amatų rūmų 2020 m. liepos 20 d. pažymą „Dėl nenugalimos jėgos (Force majeure) aplinkybių patvirtinimo“ (atsiliepimo į ieškinį priedas Nr. 10), kurioje nurodyta, kad laikotarpiu nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 15 d. egzistavo nenugalimos jėgos aplinkybės.

Tačiau, nustatant nenugalimos jėgos aplinkybių egzistavimą, Prekybos ir pramonės rūmų išduota pažyma materialinių teisinių padarinių nesukuria, tokius padarinius (atleidimą nuo civilinės atsakomybės už sutarties nevykdymą, civilinės atsakomybės netaikymą) sukuria nenugalimos jėgos aplinkybių buvimas, bet ne pažymos išdavimas. Nenugalimos jėgos aplinkybes liudijanti pažyma turi tik procesinę teisinę reikšmę, nes vertintina tik kaip įrodymas civilinėje byloje dėl sutartinių įsipareigojimų vykdymo ar civilinės atsakomybės taikymo (CPK 177 straipsnio 2 dalis). Pažyma dėl nenugalimos jėgos ta apimtimi, kiek joje pateiktas teisinis tam tikrų aplinkybių vertinimas, nelaikytina prima facie (turintis didesnę įrodomąją galią) įrodymu CPK 197 straipsnio prasme, nes faktų teisinis įvertinimas yra teismo prerogatyva ir jo nesaisto kitų asmenų pateiktas teisinis vertinimas ir kvalifikavimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. vasario 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2013; 2014 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1/2014).

 Pažymėtina, kad Kauno prekybos, pramonės ir amatų rūmų pažymoje, teikiant išvadą dėl nenugalimos jėgos aplinkybių egzistavimo, nurodyta, kad atsakovė nuomojamose patalpose vykdo mažmeninės prekybos veiklą, kas neatitinka tikrovės, nes logistikos centre mažmeninė prekyba nevykdoma, todėl ir pažymoje nurodyti karantino metu taikyti prekybos draudimai (apribojimai) negali būti pagrindu nenugalimos jėgos aplinkybių konstatavimui. Be to, šioje pažymoje nurodyta, kad esant nenugalimos jėgos aplinkybėms įsipareigojimų nevykdanti šalis atleidžiama nuo nuostolių atlyginimo, baudų ir kitų sutartyje numatytų sankcijų, bet ne nuo prievolės mokėti nuomos mokestį, kai nuomojamomis patalpomis naudojamasi.

Atsakovė nenugalimos jėgos aplinkybėmis laiko mažmeninės prekybos draudimą, o vėliau jos ribojimą dėl karantino, dėl ko, atsakovės nuomone, ji negalėjo naudotis logistikos centru taip, kaip buvo numatyta sutartyje. Galima sutikti su atsakove, kad karantino aplinkybių sudarant pastato nuomos sutartį nebuvo ir tokių aplinkybių atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti, taip pat, kad atsakovė tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio ir ji nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos, tačiau atsakovė neįrodė, kad ji dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalėjo įvykdyti. Pažymėtina, kad jau nustatyta, jog atsakovė ginčo laikotarpiu pastatu naudojosi sandėliavimo ir logistikos paskirčiai, t. y. pastato naudingąsias savybes išnaudojo savo interesais ir savo veiklai. Taigi nuomos sutartis realiai buvo įvykdyta, ieškovė suteikė pastatą atsakovei naudojimuisi, o atsakovė juo pasinaudojo prekių sandėliavimui ir logistikos paskirčiai. Atsakovė tik nevykdė prievolės atsiskaityti pagal nuomos sutartį, t. y. nevykdė piniginės prievolės. Sunkumai vykdyti tokią prievolę galėtų atsirasti tik dėl finansinės padėties, tačiau nenugalima jėga (force majeure) nelaikoma tai, kad šalis neturi reikiamų finansinių išteklių (CK 6.212 straipsnio 1 dalis). Šiuo aspektu laikytina svarbia ir ta aplinkybė, kad atsakovės finansiniai rezultatai ginčo laikotarpiu buvo net geresni, nei lyginant su 2019 m. tuo pačiu laikotarpiu, ką patvirtina ieškovės su ieškiniu pateikta atsakovės daugumos akcininkės Kesko Oyj (dubliko priedas Nr. 6.1) 2020 m. sausio-birželio mėn. konsoliduotoji finansinė ataskaita (ieškinio priedas Nr. 16). Iš šios finansinės ataskaitos matyti, kad atsakovės finansiniai rezultatai šiuo laikotarpiu, į kurį patenka ir ginčo karantino laikotarpis, buvo itin geri, išaugo grynieji pardavimai 2020 m. sausio-birželio mėn. iki 427,30 mln. Eur, kai 2019 m. tuo pačiu laikotarpiu buvo 399,80 mln. Eur, o 2020 m. balandžio-birželio mėn. iki 242,10 mln. Eur, kai 2019 m. tuo pačiu laikotarpiu 229 mln. Eur, grynasis pelnas 2020 m. sausio-birželio mėn. išaugo iki 6,2 mln. Eur, kai 2019 m. tuo pačiu laikotarpiu buvo 5,6 mln. Eur, pažymėtina ir tai, kad 2020 m. balandžio-birželio mėn. grynasis pelnas net buvo išaugęs iki 17,2 mln. Eur, kai 2019 m, tuo pačiu laikotarpiu grynasis pelnas buvo 7,6 mln. Eur. Nurodyti duomenys patvirtina, kad atsakovės veiklos rezultatai dėl karantino ribojimų nebuvo paveikti.

Taigi, atsakovės finansinė padėtis leido vykdyti prievolę mokėti nuomos mokestį, šios prievolės vykdymo negalėjo apsunkinti karantino metu taikyti ribojimai mažmeninei prekybai ypač, kai nuomojamomis patalpomis faktiškai buvo naudojamasi, vykdant sandėliavimo, logistikos veiklą. Pati atsakovė taip pat nesiremia įmonės bloga finansine padėtimi, tačiau nepaisant to siekia, kad ji būtų atleista nuo prievolės sumokėti nuomos mokesčio įsiskolinimą, kadangi kitiems nuomininkams buvo suteiktos nuolaidos. Tačiau ginčo atveju atsakovės pateiktais įrodymais įrodinėjamas nuolaidų kitiems subjektams taikymas neturi reikšmės, kadangi kiekvienu atveju turi būti vertinama konkreti situacija ir konkretaus teisinio santykio subjektų galimybės vykdyti sutartį atsiradus ekstremalioms aplinkybėms. Atsakovės pateiktas UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamasis turtas 2020 m. rugsėjo 21 d. raštas (atsiliepimo į ieškinį priedas Nr. 1), kuriame nurodyta, kad nekilnojamojo turto nuomotojai karantino laikotarpiu taikė nuomos mokesčio nuolaidas ar atleidinėjo nuo mokesčio, nenustačius konkretaus atvejo aplinkybių, neįrodo, kad visų be išimties asmenų veikla dėl karantino suvaržymų buvo paveikta, galimi atvejai, kad asmenys tiesiog negalėjo naudotis išsinuomotu turtu, nes būtent jose tiesiogiai negalėjo vykdyti ūkinės veiklos arba ją galėjo vykdyti itin ribotai. Atsakovė, negalėdama vykdyti mažmeninės prekybos ar esant jos suvaržymams prekybai išsinuomotose patalpose, nuolaidų galėtų tikėtis būtent iš tokių patalpų nuomotojų, bet tai nesudaro pagrindo reikalauti atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo už sandėliavimo ir logistikos patalpų nuomą, kurios faktiškai buvo naudojamos ir kuriose buvo vykdoma kitokia nei mažmeninė prekyba veikla. Analogiškai vertintinas ir UAB „Investicijų ir verslo garantijos“ 2020 m. lapkričio 17 d. raštas dėl valstybės pagalbos ir nuomos mokesčio kompensavimo (atsiliepimo į ieškinį priedas Nr. 2). Valstybės pagalba buvo teikiama labiausiai dėl karantino suvaržymų nukentėjusiems asmenims, tačiau nagrinėjamu atveju atsakovė neturėjo teisės į tokią paramą, be to, nustatyta, kad karantino ribojimai neatėmė iš jos galimybės naudotis logistikos centru ir jame vystyti veiklą.

Be to, asmuo, neįvykdęs sutartinės prievolės, laikomas pažeidusiu prievolę (kaltu), jeigu įstatymas ar sutartis nenumato kitaip. Jeigu šalis nevykdo savo piniginės prievolės, kita šalis turi teisę reikalauti, kad prievolė būtų įvykdyta natūra (CK 6.213 straipsnio 1 dalis). Atsižvelgiant į tai, CK 6.62 straipsnio 1 dalis, kuri numato, kad nė viena sutartinių šalių neturi teisės reikalauti įvykdyti sutartinę prievolę, jeigu viena šalis negali įvykdyti prievolės dėl aplinkybės, už kurią neatsako nė viena šalis, taikoma tik nepiniginėms prievolėms, kadangi šiuo atveju šalies neatleidžia nuo piniginės prievolės įvykdymo.

Apibendrinant, darytina išvada, kad ginčo atveju nenustatytos nenugalimos jėgos aplinkybės, dėl kurių atsakovei nebūtų galima objektyviai įvykdyti sutartį. Atsakovė savo sutartinių įsipareigojimų ieškovei neįvykdė ne dėl susiklosčiusios ekstremalios situacijos, o dėl to, kad pasinaudodama karantino situacija paprasčiausiai siekė gauti nuolaidų, tačiau tokiu atveju turi būti siekiama pakeisti sutarties sąlygas.

Dėl priešieškinio ir CK 6.204 straipsnio reikalavimų taikymo

Atsakovė atsikirtimus ieškiniui grindžia ir CK 6.204 straipsnio reikalavimais.

Kasacinio teismo praktika sutarčių vykdymo, nutraukimo bei keitimo klausimu yra pakankamai išplėtota. CK 6.204 straipsnyje įtvirtinta pasikeitusių aplinkybių (rebus sic stantibus) taisyklė, taikytina, kai vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai. Esminis šio instituto reguliavimo principas įtvirtintas CK 6.204 straipsnio 1 ir 3 dalyse, būtent sutarties vykdymo pasunkėjimas neatleidžia sutarties šalies nuo pareigos vykdyti sutartį ir nesuteikia savaime teisės sustabdyti įsipareigojimų vykdymo, t. y. esant rebus sic stantibus situacijai, principo pacta sunt servanda privalomumas išlieka. Sutarties privalomumo principas reiškia, kad šalis, negalinti tinkamai vykdyti sutarties dėl vykdymo suvaržymo esant pasikeitusiomis aplinkybėmis, turi nedelsti ir spręsti sutarties pakeitimo klausimą kuo greičiau, kad būtų atkurta sutartinių prievolių pusiausvyra. Prašymas kitai šaliai keisti sutartį turi būti pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. CK 6.204 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jei šalys per protingą terminą nesusitaria dėl sutarties pakeitimo, tai bet kuri iš jų, t. y. ir ta šalis, kuri kreipėsi su prašymu, ir šalis, į kurią buvo kreiptasi, turi teisę prašyti teismo spręsti dėl sutarties tolimesnio likimo, t. y. ją pakeisti ar nutraukti nustatant sutarties nutraukimo sąlygas. Procesiniu požiūriu šioje teisės normoje nustatytas privalomas ikiteisminis šalių ginčo nagrinėjimas. Tik atsisakius keisti sutartį arba neatsakius į tokį siūlymą, suinteresuota šalis įgyja teisę kreiptis į teismą ir pateikti ieškinį dėl sutarties sąlygų pakeitimo ar nutraukimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. balandžio 24 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-296/2006; 2011 m. sausio 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-18/2011; 2011 m. gegužės 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2011; 2012 m. balandžio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-150/2012; 2013 m. lapkričio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-523/2013; kt.).

Nagrinėjamoje byloje atsakovė nepareiškė reikalavimo dėl sutarties sąlygų pakeitimo CK 6.204 straipsnio pagrindu, o, kaip jau minėta, priešieškinyje tik prašė pripažinti, kad atsakovė UAB „Kesko Senukai Lithuania“ tinkamai vykdė pareigą mokėti nuomos mokestį pagal sutartį ir nėra skolinga ieškovei Sekeslog 17 UAB už laikotarpį nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. birželio 1 d. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad ji priešieškinyje būtent ir prašo sutarties sąlygų modifikavimo dėl pasikeitusios šalių sutartinių prievolių pusiausvyros, nes toks priešieškinio dalykas nesuformuluotas.

Ieškovas teismui pateikiamame ieškinyje privalo nurodyti ieškinio turinį sudarančias dvi sudedamąsias ieškinio dalis – ieškinio dalyką ir pagrindą. Ieškinio dalykas – tai ieškovo atsakovui teisme pareikštas materialusis teisinis reikalavimas (CPK 135 straipsnio 1 dalies 4 punktas). Ieškinio pagrindas – faktinės aplinkybės, pagrindžiančios ieškovo reiškiamą materialųjį teisinį reikalavimą (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Reiškiant ieškinį teisme, būtina derinti teisminės gynybos prieinamumo ir proceso dispozityvumo principus, t. y. privalu nurodyti ne tik ieškinio faktinį pagrindą, bet ir suformuluoti teismui aiškų ir konkretų prašymą, kaip turėtų būti apgintos besikreipiančio suinteresuoto asmens supratimu ir požiūriu jo pažeistos teisės. Kasacinio teismo praktikoje yra pripažįstama, jog suinteresuotas asmuo, pareikšdamas ieškinyje reikalavimą (nurodydamas ieškinio dalyką), kartu pasirenka savo pažeistos teisės gynimo būdą. CK 1.137 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad asmenys savo nuožiūra laisvai naudojasi civilinėmis teisėmis, taip pat teise į teisminę gynybą, t. y. patys sprendžia visus su turimos teisės įgyvendinimu ir gynimu susijusius klausimus: įgyvendinimo būdus ir apimtį, teisės perdavimą kitiems asmenims, teisių gynimo būdus, teisės atsisakymą ir kt. Teismas negali keisti ieškinyje nurodytų gynimo būdų, nes privalo užtikrinti proceso šalių lygiateisiškumą (CPK 17 straipsnis), išskyrus atvejus, kai yra siekiama apginti viešąjį interesą (CPK 49, 320, 353 straipsniai), todėl tinkamai pasirinkti gynybos būdą ieškovui yra itin reikšminga ir svarbu, nuo to priklauso jam teikiamos teisminės gynybos efektyvumas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. spalio 24 d. nutartis, priimta civilinėje Nr. 3K-3-425/2012). Taigi, bendroji taisyklė civiliniame procese yra ta, kad bylos nagrinėjimo dalyką nustato šalys, teismas negali pakeisti nei ieškinio pagrindo, nei dalyko, išskyrus pirmiau nurodytas išimtis. Šie reikalavimai taikytini ir byloje pareiškiant priešieškinį bei jame formuluojant priešieškinio reikalavimus.

Atsakovė nepareiškė reikalavimo dėl sutarties sąlygų modifikavimo CK 6.204 straipsnio pagrindu, todėl teismas neturi pagrindo vertinti, ar šiuo atveju yra sąlygos pakeisti sutartį dėl pasikeitusių aplinkybių, ir dėl šios priežasties nevertina atsakovės atsikirtimo argumentų, grindžiamų CK 6.204 straipsnio reikalavimais, nes tai reikštų byloje pareikštų reikalavimų peržengimą (CPK 265 straipsnio 2 dalis).

Šalys taip pat nesutaria, ar nurodytas priešieškinio reikalavimas, kuriuo atsakovė prašo pripažinti prievolę mokėti nuomos mokestį pagal sutartį tinkamai įvykdyta, sukelia atsakovei kokias nors teisines pasekmes. Ieškovės nuomone, atsakovės priešieškinio reikalavimas nėra būtinas, kadangi nuomos mokesčio mokėjimo aplinkybės sudaro ieškinio pagrindą ir išnagrinėjus ieškovės reikalavimą dėl skolos priteisimo bus nustatyta dėl ieškinio reikalavimų ir tuo pačiu dėl atsakovės nurodytų atsikirtimų pagrįstumo. Mano, kad atsakovės reiškiamas priešieškinio reikalavimas yra deklaratyvus, perteklinis bei nesukeliantis atsakovei jokių teisinių pasekmių.

CK 1.138 straipsnyje nustatyti teisių pažeistų teisių gynimo būdai. Civilines teises įstatymų nustatyta tvarka gina teismas, neviršydamas savo kompetencijos, šiais būdais: 1) pripažindamas tas teises; 2) atkurdamas buvusią iki teisės pažeidimo padėtį; 3) užkirsdamas kelią teisę pažeidžiantiems veiksmams ar uždrausdamas atlikti veiksmus, keliančius pagrįstą grėsmę žalai atsirasti (prevencinis ieškinys); 4) priteisdamas įvykdyti pareigą natūra; 5) nutraukdamas arba pakeisdamas teisinį santykį; 6) išieškodamas iš pažeidusio teisę asmens padarytą turtinę ar neturtinę žalą (nuostolius), o įstatymų arba sutarties numatytais atvejais – netesybas (baudą, delspinigius); 7) pripažindamas negaliojančiais valstybės ar savivaldybių institucijų arba pareigūnų aktus, prieštaraujančius įstatymams, šio kodekso 1.3 straipsnio 4 dalyje numatytais atvejais; 8) kitais įstatymų numatytais būdais. Teisė pasirinkti pažeistų teisių gynimo būdą priklauso kreditoriui. Atsakovė šiuo atveju prašo nustatyti, kad ji yra tinkamai įvykdžiusi sutartinę prievolę sumokėti nuomos mokestį, taigi faktiškai prašo nustatyti jos teisę dėl tam tikrų aplinkybių nemokėti likusios nesumokėtos nuomos mokesčio dalies.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuodamas teisės aiškinimo ir taikymo praktiką, yra pasisakęs, kad ieškovas turi teisę ir pareigą pasirinkti bei tiksliai suformuluoti ieškinio dalyką, t. y. suformuluoti jį taip, kad būtų aišku, kokio materialinio teisinio rezultato siekiama iškeliant bylą, nes būtent tinkamas ieškinio dalyko (ir pagrindo) suformulavimas užtikrina tinkamą teisės kreiptis į teismą įgyvendinimą, leidžia apibrėžti bylos teisminio nagrinėjimo ribas ir sudaro pagrindą įstatymo nustatytu ir ieškovo pasirinktu būdu apginti pažeistas teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-485/2008).

Išdėstant ieškinio dalyką turėtų būti aiškiai nurodyta asmens teisė arba įstatymų saugomas interesas, kuriuos, į teismą besikreipiančio asmens nuomone, reikėtų ginti. Be to, ieškinyje būtina nurodyti asmens pageidaujamą ir teismo prašomą pritaikyti pažeistos teisės gynimo būdą (CK 1.138 straipsnis). Civilinių teisių gynimo būdai nustatyti materialiosios teisės normose, kurios reguliuoja konkretų teisinį santykį, ir asmuo, kuris mano, kad jo civilinės teisės yra pažeistos, gali prašyti teismo taikyti vieną ar iš karto kelis civilinės teisės gynimo būdus, jeigu įstatymuose nenustatyta konkretaus tos civilinės teisės gynimo būdo ir ieškovas gynimo būdus ar būdą gali pasirinkti savo nuožiūra bei suformuluoti savo ieškinio reikalavimą (reikalavimus).  

Atsižvelgiant į tai, būtina nustatyti, ar priešieškinyje suformuluotu reikalavimu yra ginamos kokios nors atsakovės teisės. Prievolės vykdymas yra veiksmų, kurie yra prievolės dalykas, atlikimas. Tinkamas prievolės įvykdymas reiškia jos pasibaigimą, o netinkamai įvykdyta prievolė nepasibaigia (CK 6.123 straipsnio 1 dalis). Prievolės įvykdymas pakeičia jos šalių teises ir pareigas, todėl teisės doktrinoje laikomas sandoriu. Todėl byloje kilus ginčui tarp šalių, ar piniginė prievolė yra įvykdyta tinkamai, atsakovės priešieškinio reikalavimas pripažinti šią prievolę įvykdyta tinkamai reiškia jos teisių gynimo būdą. Priešieškinio reikalavimas grindžiamas tuo, kad atsakovė, esant tam tikroms aplinkybėms, kurios įtvirtintos tam tikrose sutarties sąlygose ar Civilinio Kodekso teisės normose, gali būti atleista nuo nuomos mokesčio mokėjimo arba nuomos mokesčiai galėtų būti proporcingai sumažinti. Patenkinus tokį priešieškinio reikalavimą, galėtų būti nustatyta, kad atsakovė, esant išimtinėms aplinkybėms, prievolę nors ir nevisiškai, tačiau yra įvykdžiusi. Tokiu būdu priešieškinio reikalavimas gina atsakovės teisę būti atleistai nuo nuomos mokesčio ar jo dalies mokėjimo. Todėl priešieškinio reikalavimas laikytinas atsakovės pažeistų teisių gynimo priemone, kuri gali sukelti jai teigiamų teisinių padarinių – atleisti atsakovę nuo nuomos mokesčio mokėjimo arba suteikti jai teisę į proporcingą tokio mokesčio sumažinimą. Nors pati atsakovė priešieškinyje nurodo, kad prašo priimti tik deklaratyvų sprendimą, patvirtinant, kad atsakovė tinkamai taikė Sutarties 15.6 punktą, ir nurodo, kad priešieškinį teikia, norėdama išspręsti šį ginčą ir išvengti panašių ginčų ateityje, tačiau tiek priešieškinio dalykas, tiek jo pagrindas rodo, kad atsakovė priešieškiniu siekia apginti savo teises, kurias ginčija ieškovė, todėl toks priešieškinio reikalavimas yra galimas ir tinkamas.

Nepaisant to, nustačius, kad priešieškinio reikalavimų pagrindas nėra įrodytas, kadangi nenustatyti pagrindai atleisti atsakovę nuo nuomos mokesčio mokėjimo ar proporcingai jį sumažinti, kas jau yra aukščiau nustatyta, priešieškinio reikalavimas, kaip nepagrįstas, netenkinamas.

Dėl bylos baigties

Nustačius, kad atsakovė jos nurodytais pagrindais negali būti visiškai ar iš dalies atleista nuo likusios nuomos mokesčio dalies už ginčo laikotarpį mokėjimo, jos prievolė sumokėti nuomos mokestį sutartyje numatyta tvarka ir nustatytu dydžiu išlieka.

Prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, – vadovaujantis protingumo kriterijais (CK 6.38 straipsnio 1 dalis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis) Sutarties neįvykdymu laikomas bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir įvykdymo termino praleidimą (CK 6.205 straipsnis).