Civilinė byla Nr. e2A-142-464/2026  

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00665-2024-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.5.2; 2.6.2.1; 2.6.8.4; 2.6.8.8; 2.6.8.10; 2.6.8.11.1; 2.6.10.1; 2.6.10.5.1; 3.1.7.6; 3.3.1.11; 3.3.1.15

 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2026 m. gegužės 19 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės, Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos) ir Laimos Ribokaitės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės mažosios bendrijos ,,Teisinga atspirtis“ ir atsakovo uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirto investicinio fondo ,,Nter opportunity fund I“, atstovaujamo valdytojos uždarosios akcinės bendrovės ,,Nter asset management“, apeliacinius skundus dėl Vilniaus apygardos teismo 2025 m. gruodžio 8 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės mažosios bendrijos ,,Teisinga atspirtis“ ieškinį atsakovui uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirtam investiciniam fondui ,,Nter opportunity fund I“, atstovaujamam valdytojos uždarosios akcinės bendrovės ,,Nter asset management“, dėl avanso ir baudos priteisimo, nuostolių atlyginimo ir atsakovo uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirto investicinio fondo ,,Nter opportunity fund I“, atstovaujamo valdytojos uždarosios akcinės bendrovės ,,Nter asset management“, priešieškinį ieškovei mažajai bendrijai ,,Teisinga atspirtis“ dėl baudos ir palūkanų priteisimo, nuostolių atlyginimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovė mažoji bendrija (toliau – ir MB) ,,Teisinga atspirtis“ 2024 m. birželio 17 d. kreipėsi į teismą su ieškiniu ir prašė priteisti iš atsakovo uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirto investicinio fondo (toliau – ir IF) ,,Nter opportunity fund I“, atstovaujamo valdytojos uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) ,,Nter asset management“, 115 142 Eur avansą, 70 833 Eur baudą, 8 612 Eur palūkanas, 232 208 Eur tiesioginių nuostolių, kuriuos sudaro patalpų įrengimo išlaidos, atlyginimą, 288 270 Eur netiesioginių nuostolių negautų pajamų forma atlyginimą, 12,5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistas sumas nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

2.       Nurodė, kad atsakovas vystė nekilnojamojo turto projektą „Palangos ašis“ – pastato (duomenys neskelbtini), ir jame esančių patalpų atnaujinimą bei pardavimą. Ieškovė ir atsakovas 2023 m. kovo 20 d. sudarė dvylika preliminariųjų nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčių, kuriomis susitarė per 10 dienų nuo atsakovo (pardavėjo) pranešimo apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau ne anksčiau kaip 2023 m. spalio 31 d., sudaryti dvylika poilsio patalpų, esančių pastate, notarines pirkimo–pardavimo sutartis. Preliminariosiomis sutartimis buvo susitarta dėl dvylikos skirtinguose pastato korpusuose esančių skirtingo ploto poilsio patalpų įsigijimo, t. y. dėl B1 korpuse esančių patalpų Nr. 6, 7, 8, 30, 31, 46, B2 korpuse esančių patalpų Nr. 49, 50, 52 ir B3 korpuse esančių patalpų Nr. 97, Nr. 109, Nr. 116. Ginčas kilo dėl dešimties preliminariųjų sutarčių vykdymo, o dėl dviejų sutarčių, kuriomis buvo susitarta dėl patalpų Nr. 31 ir Nr. 109 įsigijimo ateityje, ginčo nėra. Ieškovė pagal preliminariųjų sutarčių 6.2 papunkčius įsipareigojo iki 2023 m. rugsėjo 30 d. atlikti visų ginčo poilsio patalpų apdailos darbus, kurių sąmata ir aprašymas buvo nurodytas preliminariųjų sutarčių priede Nr. 4. Atitinkamai, atsakovas (pardavėjas) pagal preliminariųjų sutarčių 8.2.1 papunkčius įsipareigojo iki 2023 m. spalio 15 d. savo jėgomis ir sąskaita atlikti pastato bendrojo naudojimo koridorių įrengimo, aplinkos sutvarkymo ir statybos užbaigimo darbus, įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą. Ieškovė, atlikusi dalį savo sutartinių įsipareigojimų, t. y. visiškai įrengusi patalpas Nr. 49, 50, 97 ir 116, pastebėjo, kad atsakovas vengia vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus iki sutartos datos įrengti laiptines, sutvarkyti aplinką. Todėl ieškovė sustabdė likusių patalpų Nr. 6, 7, 8, 30, 46, 52 įrengimo darbus bei ne kartą kreipėsi į atsakovą dėl preliminariųjų sutarčių pakeitimo, nustatant kitus darbų atlikimo terminus, tačiau susitarimas nebuvo pasiektas. Atsakovas 2023 m. gruodžio 18 d. pateikė ieškovei pranešimą apie preliminariųjų sutarčių nutraukimą nuo 2023 m. gruodžio 18 d.

3.       Ieškovės vertinimu, pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos dėl atsakovo kaltės, t. y. pareigos nustatytu terminu įrengti laiptines ir sutvarkyti aplinką nevykdymo. Todėl ieškovė, vadovaudamasi preliminariųjų sutarčių 11.3.4 papunkčiu, prašo priteisti iš atsakovo pagal ginčo sutartis jos sumokėtą 115 142 Eur avansą ir 6 proc. dydžio metines palūkanas už šį avansą nuo sutarčių sudarymo iki ieškinio pateikimo dienos, iš viso 8 615 Eur (115 142 Eur x 6 proc. : 365 d. x 455 d.), ir 70 833 Eur baudą, lygią avansui, sumokėtam už nebaigtas įrengti patalpas. Ieškovė pažymėjo, kad baudos už įrengtas patalpas nereikalauja, nes prašo priteisti 232 208 Eur nuostolius, patirtus įrengiant patalpas Nr. 49, 50, 97, 116, kurie apima ir baudą.

4.       Be to, ieškovė teigia patyrusi ir 288 270 Eur netiesioginius nuostolius, kurie yra lygūs atsakovo turto vertės padidėjimui. Netiesioginių nuostolių dydį ieškovė nustatė pagal sandorių, sudarytų dėl patalpos Nr. 109, dėl kurios šalių ginčo nekilo, sąlygas. Preliminariojoje sutartyje patalpos Nr. 109, kurios bendras plotas 50,58 kv. m, kaina buvo 205 690 Eur, t. y. 4 067 Eur/kv. m. Atsakovas 2023 m. rugsėjo 28 d. pirkimo–pardavimo sutartimi patalpą Nr. 109 pardavė už 326 690 Eur kainą, t. y. 6 459 Eur/kv. m. Ieškovės investicijų dalis, atsižvelgiant į tai, kad šios patalpos Nr. 109 įrengimo išlaidos siekė 41 625 Eur, atitinkamai, 1 kv. m kaina yra 5 636 Eur (326 690 Eur – 41 625 Eur : 50,58 kv. m). Kaip matyti, 1 kv. m kaina padidėjo 1 569 Eur (5 636 Eur/kv. m – 4 067 Eur/kv. m). Taigi, prarastos galimybės vertė pagal sandorį dėl patalpų Nr. 49, kurių plotas 43,31 kv. m, o preliminariojoje sutartyje nurodyta kaina 189 396 Eur, atitinkamai, 1 kv. m kaina – 4 373 Eur (189 396 Eur : 43,31 kv. m), o vertė atlikus remontą – 257 348 Eur (4 373 Eur + 1 569 Eur x 43,31 kv. m), yra 67 952 Eur (257 348 Eur – 189 396 Eur); dėl patalpų Nr. 50, kurių plotas 43,92 kv. m, preliminariojoje sutartyje nurodyta kaina 184 821 Eur, atitinkamai, 1 kv. m kaina – 4 208 Eur (184 821 Eur : 43,92 kv. m), o vertė atlikus remontą – 253 725 Eur (4 208 Eur/kv. m + 1 569 Eur x 43,92 kv. m), yra 68 908 Eur (253 725 Eur – 184 821 Eur); dėl patalpų Nr. 97, kurių plotas 52,78 kv. m, preliminariojoje sutartyje nurodyta kaina – 209 286 Eur, atitinkamai, 1 kv. m kaina – 3 965 Eur (209 286 Eur : 52,78 kv. m), o vertė atlikus remontą – 292 084 Eur (3 965 Eur/kv. m + 1 569 Eur/kv. m x 52,78 kv. m), yra 82 798 Eur (292 084 Eur – 209 286 Eur); dėl patalpų Nr. 116, kurių bendras plotas 43,73 Eur, preliminariojoje sutartyje nurodyta kaina – 214 583 Eur, atitinkamai, 1 kv. m kaina – 4 907 Eur (214 583 Eur : 43,73 kv. m), o vertė atlikus remontą – 283 195 Eur (4 907 Eur/kv. m + 1 569 Eur/kv. m x 43,73 kv. m), yra 68 612 Eur (283 195 Eur – 214 583 Eur). Iš viso ieškovė patyrė 288 270 Eur (67 952 Eur + 68 908 Eur + 82 798 Eur + 68 612 Eur) netiesioginius nuostolius.

5.       Atsakovas IF ,,Nter opportunity fund I“ 2024 m. rugsėjo 30 d. pateikė priešieškinį ir prašė:

5.1.       priteisti iš ieškovės MB ,,Teisinga atspirtis“ 90 000 Eur baudą, 72 461,76 Eur ir 7 980,72 Eur palūkanas, 100 644 Eur tiesioginių nuostolių, patirtų mokant palūkanas bankui, ir 108 045,70 Eur netiesioginių nuostolių, praradus galimybę disponuoti patalpomis, atlyginimą, 8 905,98 Eur skolą už komunalines paslaugas, 12,25 proc. dydžio metines palūkanas už priteistas sumas nuo priešieškinio priėmimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo;

5.2.       įpareigoti ieškovę atlikti veiksmus, užkertančius kelią žalos atsiradimui – atlaisvinti ir grąžinti atsakovui patalpas, nustatyti 300 Eur dydžio baudą, mokamą atsakovui už kiekvieną uždelstą įvykdyti sprendimą dieną, dėl kiekvienų patalpų negrąžinimo.     

2.       Nurodė, kad ieškovė pažeidė preliminariųjų sutarčių nuostatas, todėl pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos dėl ieškovės, o ne atsakovo kaltės. Ieškovė iki sutartyse nustatyto termino (2023 m. rugsėjo 30 d.) nė vienoje iš patalpų neatliko visų apdailos darbų, kuriuos buvo įsipareigojusi atlikti. Ieškovė taip pat neįvykdė ir preliminariųjų sutarčių 6.4 ir 6.6 papunkčiuose jai nustatytos pareigos informuoti atsakovą apie užbaigtus darbus ir sudaryti galimybes juos apžiūrėti, nepatikslino patalpų kadastrinių matavimų duomenų. Todėl atsakovas, 2023 m. spalio 31 d. pasibaigus terminui sudaryti pagrindines sutartis, pagrįstai nutraukė preliminariąsias sutartis. Ieškovei, kuri per nustatytus terminus patalpų neįrengė, pagal 11.2 papunkčius kyla pareiga sumokėti 50 Eur dydžio baudą už kiekvieną pavėluotą dieną, kuri skaičiuotina už 6 mėnesius nuo 2023 m. spalio 31 d. (termino darbams atlikti pabaigos), o iš viso pagal dešimt ginčo sutarčių – 90 000 Eur. Pagal preliminariųjų sutarčių 4.3 papunktį ieškovei kyla pareiga sumokėti 6 proc. dydžio metines palūkanas nuo nesumokėtos visos turto kainos, iš viso pagal sutartis kartu – 72 461,76 Eur. Be to, ieškovei kyla pareiga mokėti ir 12 proc. dydžio metines palūkanas pagal Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercines sutartis, vėlavimo prevencijos įstatymą (toliau – MAPKSVPĮ) nuo 2023 m. spalio 31 d. iki priešieškinio pateikimo 2024 m. rugsėjo 30 d., kurių suma yra 7 980,72 Eur (72 461,76 Eur x 12 proc. : 365 d. x 335 d.). Ieškovei kyla pareiga atlyginti atsakovo nuostolius ir už jo mokamas bankui palūkanas. Jeigu būtų sudarytos pagrindinės sutartys, atsakovas gautas lėšas būtų galėjęs panaudoti paskolai akcinei bendrovei (toliau – AB) Šiaulių bankui grąžinti. Už visas dešimt patalpų atsakovo nuo 2023 m. lapkričio 1 d. iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. mokėtinos palūkanos yra 100 644 Eur, jos laikytinos atsakovo nuostoliais.   

3.       Atsakovo teigimu, ieškovė negrąžina šalių ginčo objektu tapusių patalpų, todėl prašo įpareigoti ieškovę grąžinti patalpas bei skirti jai 300 Eur baudą už kiekvieną grąžinti patalpas vėlavimo dieną. Atsakovas, negalėdamas realizuoti jam priklausančio ir iki šiol negrąžinto turto, patiria ir netiesioginius nuostolius negautų pajamų forma. Atsakovo negautos pajamos sudaro 108 145,70 Eur, t. y. 6 proc. nuo kiekvieno turto kainos, kuri būtų sumokėta sudarius pagrindines sutartis, nuo 2023 m. lapkričio 1 d. iki priešieškinio pateikimo. Taip pat ieškovė yra skolinga ir 8 905,98 Eur turto išlaikymo išlaidų, kurias ji buvo įsipareigojusi mokėti pagal preliminariųjų sutarčių 9.1.7 papunktį.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4.       Vilniaus apygardos teismas 2025 m. gruodžio 8 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį patenkino iš dalies: (1) priteisė atsakovui IF ,,Nter opportunity fund I“ iš ieškovės MB ,,Teisinga atspirtis“ 174 051,86 Eur, 12,25 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2024 m. birželio 25 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 19 014,38 Eur bylinėjimosi išlaidas; (2) įpareigojo ieškovę ne vėliau kaip per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos atlaisvinti ir grąžinti atsakovui ginčo patalpas (iš viso dešimt patalpų); (3) kitas ieškinio ir priešieškinio dalis atmetė; (4) priteisė valstybei iš ieškovės 35,86 Eur, iš atsakovo – 3,98 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidas.

5.       Teismas nepagrįsta pripažino ieškovės poziciją, kad kiekvienos iš šalių sudarytų preliminariųjų sutarčių vykdymo aplinkybės turi būti įvertintos atskirai viena nuo kitos. Visos preliminariosios sutartys buvo sudarytos tą pačią dieną – 2023 m. kovo 20 d., jomis buvo siekiama to paties tikslo – sudaryti sutartis dėl patalpų įrengimo ir pardavimo, nustatytas tas pats terminas iki 2023 m. rugsėjo 30 d. patalpoms įrengti, o iki 2023 m. spalio 31 d. – parduoti. Šalys vienu metu sudarė kelis sandorius, susijusius su tuo pačiu sutarčių dalyku, todėl visi šie sandoriai, teismo vertinimu, aiškintini ne izoliuotai, o kartu, nes tik taip gali būti atskleista tikroji šalių valia, išreikšta susitarimų visuma.    

6.       Įvertinęs šalių pasirašytų preliminariųjų sutarčių nuostatas, teismas priėjo prie išvados, kad ieškovės esminis įsipareigojimas pagal sutarčių 6.2 papunktį buvo savo jėgomis ir savo sąskaita ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 30 d. atlikti poilsio patalpų pilnos apdailos darbus, o atsakovo pagal 8.2.1 papunktį – iki 2023 m. spalio 15 d., laikantis Lietuvos Respublikos teisės aktų, sutarties ir jos priedų, savo jėgomis ir sąskaita atlikti pastato bendrojo naudojimo koridorių įrengimo, aplinkos sutvarkymo ir statybos užbaigimo darbus, įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą. Teismas sutiko su atsakovu, kad jis tinkamai įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus, susijusius su namo baigtumo įregistravimu, o ieškovė laiku ir tinkamai neįvykdė pareigos įrengti poilsio patalpas.

7.       Teismas nustatė, kad sutarčių sudarymo metu pastatas (jo korpusai, kuriuose yra parduodamos patalpos) nebuvo įregistruotas valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto registre (toliau – Nekilnojamojo turto registras) 100 proc. baigtumu, kadangi dar nebuvo užbaigti darbai, būtini tokiai registracijai atlikti. Šią savo pareigą atsakovas įvykdė 2023 m. balandžio 4 d., tai patvirtinta 2023 m. balandžio 4 d. statybos užbaigimo akto Nr. ACCA-30-230404-00070 turinys. Ieškovės įvardyti koridorių įrengimo, aplinkos sutvarkymo ir statybos užbaigimo darbai, kurie nebuvo visiškai baigti, nelaikytini esminiais. Apklausti kaip liudytojai M. J., V. Š., G. K., kurie atliko įvarius darbus objekte, nurodė, kad laiptinėse buvo ceterio plokščių apdaila, bet ji buvo keičiama į travertino akmens plokštes; 2023 m. lapkričio 9 d. bendrų patalpų apdaila buvo baigta, bet po pastato pridavimo apdaila buvo keičiama į prabangesnę – priimtas sprendimas pagerinti laiptines pagal paprastojo remonto projektą. Taigi, objekte vyko pagerinimo darbai, kurie buvo skirti pagerinti viso statinio estetinį vaizdą, o šie darbai nepriskirtini prie preliminariųjų sutarčių 8.2.1 papunkčio vykdymo.

8.       Nepagrįstais teismas pripažino ir tokius ieškovės argumentus, kad atsakovas atsisakė bendradarbiauti, todėl ieškovė turėjo pagrindą dalyje patalpų sustabdyti darbus. Teismas nustatė, kad ieškovė, likus 1 dienai iki termino patalpų apdailos darbams atlikti pabaigos, t. y. 2023 m. rugsėjo 29 d., informavo atsakovą, kad patalpos baigiamos įrengti bei paprašė pagrindinių sutarčių sudarymą nukelti bent iki 2024 m. spalio 31 d. Atsakovas 2023 m. spalio 10 d. ir 2023 m. spalio 19 d., atsakydamas į ieškovės prašymus, nurodė, kad ji privalo užtikrinti patalpų apžiūrą ir kad šios pareigos ji nevykdo. Atsakovas 2023 m. spalio 19 d. rašte nurodė, kad 2023 m. spalio 31 d. baigiasi pagrindinių sutarčių sudarymo terminas, todėl reikalauja ne vėliau kaip iki 2023 m. spalio 31 d. (imtinai) pateikti informaciją, kuriose konkrečiai iš nurodytų patalpų yra atlikti ir užbaigti apdailos darbai, sudaryti sąlygas atsakovo atstovui patikrinti ir užfiksuoti pilnos apdailos darbų atlikimo faktą, o priešingu atveju bus sprendžiamas preliminariųjų sutarčių nutraukimo klausimas. Ieškovė 2023 m. spalio 31 d. rašte nurodė, kad visas patalpas ji aprodė atsakovo atstovui R. G.. Nors atsakovas 2023 m. gruodžio 18 d. informavo ieškovę apie sutarčių nutraukimą, 2024 m. vasario 5 d. pakvietė ieškovę atvykti pas notarą ir sudaryti pagrindines sutartis. Visgi ieškovė 2024 m. vasario 14 d. atsakyme dar kartą nurodė, kad siekia ir siūlo nustatyti naują terminą pagrindinėms sutartims sudaryti.    

9.       Teismo vertinimu, ieškovė ne tik laiku nebaigė darbų, bet ir neinformavo atsakovo apie užbaigtus darbus bei neužtikrino jų patikros. Ieškovė 2023 m. rugsėjo 29 d. pranešime atsakovui nurodė tik apie atliekamų darbų eigą, t. y. kad patalpos yra vis dar įrengimo stadijoje, bet ne apie darbų užbaigimą. Kadangi ieškovė patalpų Nr. 6, 7, 8, 30, 46, 52 per sutartyse nustatytus terminus neįrengė, o teismas pirmiau nusprendė, jog visos sutartys turi būti vertinamos kartu, o ne atsietai, teismas sutiko su atsakovo argumentais, kad ieškovė savo veiksmais pažeidė jo lūkestį parduoti visas patalpas iki 2023 m. spalio 31 d. Duomenų, kad patalpos Nr. 49 ir Nr. 50 buvo įrengtos iki 2023 m. rugsėjo 30 d., byloje taip pat nėra, šių patalpų darbų priėmimo–perdavimo akte nurodyta darbų atlikimo pabaiga – 2023 m. lapkričio 16 d. Nors priėmimo–perdavimo akte dėl patalpų Nr. 97 ir Nr. 116 nurodoma, kad apdailos darbų atlikimo pabaiga yra iki 2023 m. rugsėjo 30 d., tačiau ieškovė apie darbų užbaigimą neinformavo atsakovo, nors tokią pareigą ir turėjo.

10.       Teismas, nenustatęs pagrindo pripažinti, kad atsakovas nebendradarbiavo su ieškove, padarė išvadą, jog būtent ieškovė sutartiniuose santykiuose elgėsi netinkamai, sustabdžiusi anksčiau įvykdytinos savo prievolės vykdymą dėl atsakovo vėlesnės prievolės ir apie tai pranešdama tik termino savo prievolei įvykdyti pabaigoje. Todėl atsakovas jau 2023 m. lapkričio 7 d. buvo įgijęs teisę nutraukti preliminariąsias sutartis, ieškovei neįvykdžius sutartimis prisiimtų įsipareigojimų. Pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos būtent dėl ieškovės kaltės, t. y. ieškovei šalių sutartu terminu darbų neužbaigus ir neįrodžius preliminariųjų sutarčių 6.2 ir 1.2 papunkčiuose nustatytų sąlygų.  

11.       Konstatavęs, kad atsakovas preliminariąsias sutartis pagrįstai nutraukė dėl ieškovės kaltės, teismas atmetė ieškovės reikalavimus dėl 70 833 Eur baudos, 8 612 Eur palūkanų, 115 142 Eur avanso priteisimo ir 288 270 Eur netiesioginių nuotolių atlyginimo, tačiau iš dalies pagrįstu pripažino ieškovės reikalavimą dėl tiesioginių nuostolių, t. y. patalpų remonto išlaidų, atlyginimo.

12.       Preliminariųjų sutarčių 11.4 papunktyje šalys buvo susitarusios, kad tuo atveju, jei pasibaigus sutarčiai, nepriklausomai nuo priežasčių, pagrindinė sutartis nėra sudaroma ir nuosavybės teisė į turtą nepereina pirkėjai, pardavėjas įsipareigoja atlyginti faktines pirkėjos patalpų pilnos apdailos įrengimo išlaidas, neviršijančias sutarties 4 priede nurodytų kainų. Teismas iš ieškovės pateiktų įrodymų nustatė, kad ji patyrė 232 208 Eur patalpų Nr. 49, 50, 97 ir 116 įrengimo išlaidas. Visgi, pagal preliminariųjų sutarčių 6.3 ir 11.4 papunkčius didžiausia suma, kurios ieškovė galėjo reikalauti iš atsakovo, yra 123 986,30 Eur su pridėtinės vertės mokesčiu (toliau – PVM). Pagal preliminariosios sutarties dėl patalpos Nr. 49 6.3 papunktį šių patalpų apdailos darbų atlikimo kaina negalėjo viršyti 25 515 Eur be PVM; pagal preliminariosios sutarties dėl patalpos Nr. 50 6.3 papunktį – 25 576 Eur be PVM; pagal preliminariosios sutarties dėl patalpos Nr. 97 6.3 papunktį – 26 576 Eur be PVM; pagal preliminariosios sutarties dėl patalpos Nr. 116 6.3 papunktį – 25 801 Eur be PVM. Taigi, net jeigu ieškovė ir patyrė daugiau išlaidų, nei nurodyta sutartyse, teisės į didesnių išlaidų, nei šalys konkrečiai susitarė, atlyginimą ji neturi. Todėl ieškovei iš atsakovo priteistinas sutartyse nustatytų išlaidų dydžio neviršijančių iš viso 123 986,30 Eur nuostolių atlyginimas ir 12,25 proc. dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

13.       Tik iš dalies pagrįstais teismas pripažino atsakovo priešieškinio reikalavimus. Teismas atmetė atsakovo reikalavimą dėl 90 000 Eur baudos priteisimo, 300 Eur baudos už įpareigojimo grąžinti patalpas nevykdymą, pagrįstais pripažinęs reikalavimus priteisti 72 461,76 Eur sutartines palūkanas, 7 980,72 Eur kompensuojamąsias palūkanas, 100 644 Eur tiesioginių ir 108 045,70 Eur netiesioginių nuostolių atlyginimą, 8 905,95 Eur komunalines išlaidas bei reikalavimą įpareigoti ieškovę atlaisvinti patalpas.

14.       Spręsdamas dėl 90 000 Eur baudos priteisimo, teismas vadovavosi preliminariųjų sutarčių 11.2 papunkčio nuostatomis, kad tuo atveju, jei pirkėja vėluoja sutartyse nustatytais terminais atlikti ir užbaigti poilsio patalpų pilnos apdailos darbus ir apie tai informuoti pardavėją, jis privalo mokėti 50 Eur dydžio baudą už kiekvieną pavėluotą dieną. Teismo vertinimu, pagrįsti yra ieškovės argumentai, kad šiuo konkrečiu atveju aktuali Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.127 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta taisyklė – jeigu prievolei įvykdyti nustatytas terminas, tai iš tokios prievolės atsirandančio reikalavimo ieškinio senaties terminas prasideda pasibaigus prievolės įvykdymo terminui. Atsakovas preliminariąsias sutartis nutraukė 2023 m. gruodžio 18 d. pranešimu, atitinkamai, reikalavimus dėl baudos priteisimo jis turėjo pareikšti per 6 mėnesius nuo sutarties nutraukimo, t. y. iki 2024 m. birželio 18 d. Atsakovas tokį reikalavimą priešieškinyje pareiškė 2024 m. spalio 1 d. ir senaties terminą reikalavimui dėl baudos priteisimo pareikšti praleido, todėl šią priešieškinio dalį teismas atmetė.

15.       Pasisakydamas dėl atsakovo reikalavimų priteisti 72 461,76 Eur sutartines ir 7 980,72 Eur kompensuojamąsias palūkanas, teismas nurodė, kad pagal preliminariųjų sutarčių 4.3 papunktį pirkėja (ieškovė) įsipareigojo nuo sutarties sudarymo dienos iki faktinės visos turto kainos pagal pagrindinę sutartį sumokėjimo dienos mokėti pardavėjui (atsakovui) 6 proc. dydžio metines palūkanas už visą likusią nesumokėtą sutarties 3.1 papunktyje nurodytą turto kainą. Šiame punkte nurodytos palūkanos mokamos, apskaičiuojamos ir sumokamos pagrindinės sutarties sudarymo dieną arba 2023 m. spalio 31 d., priklausomai nuo to, kuri diena bus anksčiau. Byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų sumokėjusi visą turto kainą pagal sutartis, todėl atsakovo reikalavimą priteisti 72 461,76 Eur sutartines palūkanas teismas pripažino pagrįstu ir jį patenkino.     

16.       Įvertinęs tai, kad atsakovas prašė priteisti iš ieškovės palūkanas pagal MAPKSVPĮ nuostatas, teismas nustatė, kad ieškovės pareiga mokėti šias palūkanas atsirado 2023 m. II pusmetį, todėl taikytinas 2023 m. liepos 1 d. galiojęs paskelbtas 4 proc. palūkanų dydis. Todėl metinių palūkanų norma už laiku neapmokėtas ieškovės sumas pagal preliminariųjų sutarčių 4.3 punktą yra 12 proc. (4 proc. + 8 proc.). Atitinkamai, pagrįstu teismas pripažino reikalavimą priteisti 7 980,72 Eur kompensuojamąsias palūkanas (72 461,76 Eur x 12 proc. : 365 dienos x 335 dienos).     

17.       Patenkindamas ir atsakovo priešieškinio dalį dėl 100 644 Eur nuostolių, patirtų bankui sumokėtų palūkanų forma, atlyginimo, teismas nurodė, kad atsakovas nuo 2023 m. lapkričio 1 d. iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. AB Šiaulių bankui už kiekvieną iš patalpų, kurių ieškovė neįsigijo, sumokėjo 100 644 Eur dydžio palūkanas. Teismo vertinimu, šių palūkanų nebūtų reikėję mokėti, jeigu ieškovė būtų laiku įsigijusi patalpas. Šalims sudarius pagrindines sutartis, atsakovas gautas lėšas būtų galėjęs skirti kreditui grąžinti. Atsakovui atsiskaičius su banku iš parduodamo turto lėšų, mažinama grąžinama kredito suma ir, atitinkamai, bankui mokėtinos pelno funkciją užtikrinančios palūkanos, kurias atsakovas už netiesioginių nuostolių skaičiavimo periodą mokėjo. Atsakovo patirtų tiesioginių nuostolių suma yra tiek teisiniu, tiek ir faktiniu priežastiniu ryšiu susijusi su ieškovės neteisėtais veiksmais, t. y. patalpų neįsigijimu ir patalpų negrąžinimu.   

18.       Pripažindamas pagrįstu taip pat ir priešieškinio reikalavimą dėl 108 045,70 Eur netiesioginių nuostolių atlyginimo, teismas pažymėjo, kad byloje nėra ginčo dėl to, kad ieškovė nėra grąžinusi atsakovui patalpų. Atsakovas, negalėdamas parduoti jam negrąžinamų patalpų, negali gauti planuotų pajamų, kurias jis galėtų panaudoti, reinvestuoti atitinkamu metu ir neprarasti pajamų vertės dėl infliacijos ir kitų faktorių. Teismas sutiko su atsakovu, kad netiesioginių nuostolių dydis nustatytinas pagal preliminariųjų sutarčių 4.3 papunktyje įtvirtintą sutartinių palūkanų apskaičiavimo mechanizmą, tik jas skaičiuojant nuo 2023 m. lapkričio 1 d. iki priešieškinio pateikimo dienos.

19.       Patenkindamas atsakovo reikalavimą dėl 8 905,95 Eur skolos už komunalinius mokesčius priteisimo, teismas nustatė, kad pagal preliminariųjų sutarčių 9.1.7 papunktį pirkėja (ieškovė) įsipareigojo nuo šios sutarties sudarymo dienos sumokėti visus būtinus su turtu susijusius mokėjimus, įskaitant, bet neapsiribojant, komunalinius mokesčius, mokesčius valstybei, sumokėti už teiktas paslaugas turtui. To nepadarius, pirkėja įsipareigojo kompensuoti visus pardavėjo už laikotarpį nuo šios sutarties ir pagrindinės sutarties patirtus mokėjimus, susijusius su turto eksploatavimu ir naudojimu. Atsakovas su priešieškiniu pateikė ieškovei išrašytas PVM sąskaitas faktūras, kurios patvirtina, kad ieškovė nėra sumokėjusi atsakovui 8 905,98 Eur dydžio skolos už komunalinius mokesčius.

20.       Priešieškinio reikalavimą įpareigoti ieškovę atlikti veiksmus, užkertančius kelią žalos atsiradimui – atlaisvinti ir grąžinti atsakovui priklausančias patalpas ir nustatyti 300 Eur dydžio baudą, mokamą atsakovui už kiekvieną uždelstą įvykdyti sprendimą dieną dėl kiekvienų patalpų, teismas patenkino iš dalies. Pažymėjo, kad ieškovė neneigia, jog ginčo patalpas turės grąžinti atsakovui, tačiau nepagrįstai tvirtina, kad pagrindas šių patalpų perdavimui atsiras tik tada, kai atsakovas atlygins visas jų pagerinimo išlaidas, sugrąžins avansą ir atlygins ieškovės nuostolius. Nutraukus preliminariąsias sutartis, neliko teisinio pagrindo ieškovei toliau valdyti patalpas, todėl teismas įpareigojo ieškovę per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos atlaisvinti ir grąžinti atsakovui ginčo patalpas. Įvertinęs šalių ginčo pobūdį, šalių procesinį elgesį, teismas priėjo prie išvados, kad šioje bylos stadijoje nėra pagrindo nustatyti 300 Eur dydžio baudą už kiekvieną uždelstą įvykdyti sprendimą dieną.  

21.       Teismas, atlikęs šalių tarpusavio reikalavimų įskaitymą, priteisė atsakovui iš ieškovės 174 051,86 Eur (72 461,76 Eur + 7 980,72 Eur + 100 644 Eur + 108 045,70 Eur + 8 905,95 Eur – 123 986,30 Eur).

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

22.       Ieškovė MB ,,Teisinga atspirtis“ apeliaciniame skunde prašo Vilniaus apygardos teismo 2025 m. gruodžio 8 d. sprendimo dalį, kuria dalis ieškinio atmesta, o dalis priešieškinio patenkinta, panaikinti ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti visiškai, o priešieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas, skirti žodinį bylos nagrinėjimą. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:     

26.1.       Ieškovė nesutinka su teismu, kad visos šalių sudarytos preliminariosios sutartys turi būti vertinamos kartu, o ne kaip atskiri savarankiški sandoriai. Sandorų dalykai yra skirtingi, t. y. skirtingi nekilnojamojo turto objektai, turintys unikalius numerius, skyrėsi ir jų perleidimo sąlygos. Tai, kad šalys ketino ir sudarė skirtingus bei vienas nuo kito nepriklausančius sandorius, patvirtina ir toks faktas, kad iš viso buvo sudaryta 12 skirtingų sutarčių, o ne viena sutartis dėl visų nekilnojamojo turto objektų būsimo įsigijimo. Atitinkamai, ir teismo išvados, kad ieškovei neįvykdžius dalies sandorių atsakovas įgijo teisę nutraukti visas sutartis, nepagrįsta.

26.2.       Teismas netinkamai ir neteisingai išaiškino preliminariųjų sutarčių 8.2.1 papunktį, konstatuodamas, kad atsakovo, kaip pardavėjo, esminis sutartinis įsipareigojimas buvo vien pastato 100 proc. baigtumo įregistravimas. Sutarčių 8.2.1 papunktyje nurodyta, kad pardavėjas (atsakovas) iki 2023 m. spalio 15 d. savo jėgomis ir savo sąskaita įsipareigoja atlikti pastato bendro naudojimo koridorių įrengimo, aplinkos sutvarkymo ir statybos užbaigimo darbus, įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą. Taigi, atsakovas įsipareigojo atlikti visus nurodytus darbus, o ne vieną iš jų. Liudytojas G. K. patvirtino, kad 2023 m. pabaigoje dalies laiptinių apdaila nebuvo baigta, o dalies – net ir nepradėta. Priešingai nei nusprendė teismas, laiptinių apdailos iš travertino plokščių įrengimas negali būti laikomas patalpų pagerinimu, nes pats atsakovas viešai, t. y. pranešimuose žiniasklaidoje, buvo nurodęs, kad laiptinės bus dekoruojamos natūraliu travertino akmeniu. Ieškovė įrodė atsakovo prisiimtų sutartinių įsipareigojimų neįvykdymą.     

26.3.       Atsakovo įsipareigojimų, numatytų preliminariųjų sutarčių 8.2.1 papunktyje, vykdymas turėjo esminę reikšmę. Projekto, kuriame yra ginčo patalpos, reklaminiuose pranešimuose buvo nurodoma, kad į projekto holų atnaujinimą investuota apie 1 mln. Eur, juos įrengiant naudojamas prabangus aukštos kokybės travertino akmuo, holą puošia itališki šviestuvai ir Lietuvos menininkų darbai. Atitinkamai, ir pirkėjų, kurie ketino įsigyti patalpas, lūkestis buvo, kad bendrojo naudojimo erdvės bus įrengtos naudojant nurodytas medžiagas. Potencialiems pirkėjams atvykus apžiūrėti patalpų, kurių bendrojo naudojimo erdvės dar nebuvo įrengtos arba įrengtos kitomis nei reklamuota medžiagomis, suinteresuotumas įsigyti patalpas baigdavosi. Atsakovas ir po sutarčių nutraukimo neatliko visų darbų.

26.4.       Statybos užbaigimo akto pasirašymas negali būti vertinamas kaip įrodymas, patvirtinantis atsakovo sutartinių įsipareigojimų įvykdymą. Pastatas, kuriame yra ginčo patalpos, susideda iš 3 korpusų, B1 ir B2 korpusų statyba pripažinta užbaigta ir 100 proc. baigtumas įregistruotas 2023 m. balandžio 4 d., o B3 korpuso – 2019 m. spalio 21. Ieškovės į bylą pateikto antstolės Vidos Daugirdienės 2023 m. gruodžio 20 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo turinys, kuriame užfiksuota bendrojo naudojimo patalpų būsena, patvirtina, kad nebuvo atlikti visi laiptinių įrengimo darbai. Pats atsakovas 2023 m. lapkričio 24 d. ir 2023 m. lapkričio 27–29 d. elektroniniame susirašinėjime patvirtino, kad ne visus darbus yra atlikęs. Taigi, priešingai nei nurodė teismas, pastatų 100 proc. baigtumo įregistravimas negali būti vertinamas kaip patvirtinantis bendrojo naudojimo patalpų, aplinkos įrengimo darbų visišką įvykdymą.     

26.5.       Nepagrįsta ir teismo išvada, kad ieškovė neįrodė dalies patalpų įrengimo fakto. Teismas nepagrįstai netyrė ir nevertino ieškovės į bylą pateikto antstolės V. Daugirdienės 2023 m. gruodžio 20 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo, kurio turinys patvirtina, kad ieškovė įrengė patalpas Nr. 97, 116, 49, 50. Vien tai, kad antstolės protokolas parengtas praėjus 2 dienoms nuo preliminariųjų sutarčių nutraukimo, nepatvirtina atsakovo teiginių, kad patalpos nustatytu terminu nebuvo įrengtos, teisingumo. Poreikio anksčiau kreiptis į antstolį net ir nebuvo, nes šalys vedė derybas dėl preliminariosiose sutartyse nustatytų terminų pratęsimo. Preliminariųjų sutarčių nutraukimą lėmė atsakovo nenoras bendradarbiauti ir siekis jas nutraukti, o patalpas parduoti už didesnę kainą.

26.6.       Teismas neteisingai įvertino, kad ieškovė neturėjo pagrindo pasinaudoti prievolių vykdymo stabdymo institutu. Net jeigu preliminariųjų sutarčių 6.2 papunktyje nustatytas terminas (2023 m. rugsėjo 30 d.) yra ankstesnis už 8.2.1 papunktyje nustatytą terminą (2023 m. spalio 15 d.), tai savaime nereiškia, kad ieškovė neturėjo teisės stabdyti prievolių vykdymo matydama, kad atsakovas savo įsipareigojimų sutartyse nustatytu terminu objektyviai nespės įvykdyti. Ieškovės teisė nutraukti sutartį, jeigu iki sutarties įvykdymo termino pabaigos iš konkrečių aplinkybių ji gali numanyti, kad kita šalis pažeis sutartį iš esmės, yra įtvirtinta ir CK 6.219 straipsnyje.      

26.7.       Ieškovė įvykdė ir kitas preliminariosiose sutartyse numatytas pareigas. Ieškovė 2023 m. rugsėjo 29 d. pranešimu informavo atsakovą apie dalies patalpų įrengimą, sudarė sąlygas atsakovui jas apžiūrėti ir jos faktiškai 2023 m. rugsėjo 29 d. bei 2023 m. lapkričio 9 d. buvo apžiūrėtos. Ieškovė 2023 metų vasarą užsakė patalpų kadastrinius matavimus, kuriuos atliko UAB ,,Geomodera“, parengė kadastrinių matavimų bylas, o jų įregistravimo pareiga teko atsakovui, nes tik turto savininkui tokia teisė yra suteikiama.

26.8.       Pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos dėl atsakovo, kuris per nustatytus terminus neatliko laiptinių ir aplinkos įrengimo darbų, kaltės. Todėl atsakovui pagal preliminariųjų sutarčių 11.3.4 papunktį kilo pareiga grąžinti ieškovei sumokėtą 115 142 Eur avansą bei sumokėti 6 proc. dydžio palūkanas už sumokėtą avansą nuo sutarčių sudarymo momento, iš viso – 8 612 Eur, taip pat 70 833 Eur baudą. Teismas nepagrįstai atmetė ir ieškovės reikalavimą dėl 288 270 Eur nuostolių (prarastos galimybės vertės) atlyginimo. Ieškovės veikla yra susijusi su neįrengtų patalpų pirkimu, jų įrengimu bei pardavimu, gaunant pelną. Dėl atsakovo kaltės nesudarius įrengtų patalpų Nr. 49, 50, 97 ir 116 pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių, ieškovė prarado galimybę jas parduoti bei gauti pelną.

26.9.       Teismas nepagrįstai priteisė ieškovei tik dalies nuostolių, patirtų įrengiant patalpas Nr. 49, 50, 97, 116, atlyginimą. Ieškovė tinkamai ir laiku įvykdė savo sutartines prievoles, susijusias su nurodytų keturių patalpų įrengimu. Ieškovė pateikė įrodymus, patvirtinančius, kad ji patyrė 232 208 Eur patalpų įrengimo išlaidas. Šių patalpų pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, vadinasi, atsakovas, kaip tų patalpų savininkas, praturtėjo ieškovės sąskaita. Atsakovui neteisėtai nutraukus preliminariąsias sutartis, jam nuosavybės teise liko kur kas didesnės vertės turtas, nei buvo perduotas ieškovei tų sutarčių sudarymo metu. Atsakovo gauta nauda yra to turto pagerinimas, šis pagerinimas kartu yra ir ieškovės nuostoliai, todėl ieškovei jie atlygintini visiškai, nepriklausomai nuo to, kokia patalpų apdailos darbų kaina buvo nurodyta preliminariosiose sutartyse.     

26.10.       Spręsdamas dėl priešieškinio reikalavimų dėl palūkanų priteisimo ir nuostolių atlyginimo, teismas nepagrįstai nekvalifikavo šių reikalavimų, neatsižvelgė į preliminariųjų sutarčių nuostatas. Šalys preliminariųjų sutarčių 11.3.2 papunktyje susitarė, kad pirkėjai (ieškovei) nevykdant prisiimtų įsipareigojimų, ji privalo sumokėti pardavėjui (atsakovui) šalių iš anksto sutartyje sutarto dydžio baudą, lygią sutarties 4.1 papunktyje nurodyto avanso dydžiui, bei sumokėti visas pagal sutarties 4.3 papunktį apskaičiuotas palūkanas iki sutarties nutraukimo. Pirkėjos bauda ir palūkanų mokėjimas yra laikoma pardavėjo minimaliais tiesioginiais nuostoliais, patirtais dėl pirkėjos sutarties pažeidimo ir (ar) nevykdymo. Be to, 11.5 papunktyje šalys susitarė, kad pirkėjos mokėtinos netesybos įskaitomos į pardavėjui sumokėtas sumas, kurios jai negrąžinamos. Šiuo atveju ieškovė yra sumokėjusi 115 142 Eur avansą, kuris jai nėra grąžintas, taigi, ši suma kompensuoja atsakovo nuostolius, t. y. palūkanas nuo palūkanų ir kitus tariamus nuostolius (bankui mokamas palūkanas ir negautas pajamas). Juo labiau kad paties atsakovo atsisakymas bendradarbiauti su ieškove ir lėmė jo nuostolių atsiradimą, todėl ieškovei nekyla pareiga juos atlyginti.     

26.11.       Teismas nepagrįstai priteisė 72 461,76 Eur palūkanas pagal preliminariųjų sutarčių 4.3 papunktį ir 7 980,72 Eur palūkanas už vėlavimą įvykdyti prievolę. Preliminariosiose sutartyse nėra numatyta, kad palūkanos mokamos ir tuo atveju, jei pagrindinės sutartys nėra sudaromos ir visa turto kaina nesumokama. Priešingai, sutarčių formuluotės patvirtina, kad palūkanos skaičiuojamos tik pagrindinių sutarčių sudarymo ir visos kainos sumokėjimo atveju. Atsakovas vienašališkai sutartis nutraukė ir pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos dėl atsakovo kaltės, todėl prievolė sumokėti palūkanas, kurių mokėjimas buvo susietas su konkrečiomis sąlygomis, kurios neatsirado, nekyla.

26.12.       Atsakovo reikalavimai atlyginti 100 644 Eur nuostolius bankui mokėtinų palūkanų forma bei 108 045,70 Eur netiesioginius nuostolius, praradus galimybę disponuoti patalpomis, yra ir nepagrįsti, ir prieštaringi. Šiuos nuostolius atsakovas skaičiuoja už tą patį laikotarpį – nuo 2023 m. lapkričio 1 d. iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. Patiriant nuostolius dėl palūkanų bankams mokėjimo, neįmanoma patirti nuostolių dėl už patalpas gautinų pajamų panaudojimo. Atsakovas gali arba laikyti patalpas savo nuosavybe ir mokėti palūkanas bankams, arba jas parduoti ir, atitinkamai, naudoti už jas gautas lėšas, bet daryti abiejų dalykų vienu metu neįmanoma. Atsakovo nurodyti nuostoliai yra hipotetiniai, jie niekaip nesusiję su ieškovės veiksmais. Pagrindinės sutartys galėjo būti sudarytos tik nuo 2023 m. spalio 31 d., todėl atsakovo pasirinktas nuostolių skaičiavimo laikotarpis yra akivaizdžiai nepagrįstas, juo labiau kad sutartys realiai nutrauktos 2023 m. gruodžio 18 d. Be to, tiesioginius 100 644 Eur nuostolius atsakovas įrodinėjo buhalterine pažyma, kuri nelaikytina patikimu ir pakankamu įrodymu.    

26.13.       Teismas nepagrįstai patenkino reikalavimą priteisti 8 905,98 Eur dydžio skolą už komunalines paslaugas. Preliminariųjų sutarčių 9.1.7 papunktyje nėra numatyta, kad pardavėjo išlaidos kompensuojamos ir tuo atveju, jei pagrindinės sutartys nėra sudaromos. Priešingai, sutarčių nuostatos patvirtina, kad pardavėjo išlaidos kompensuojamos už laikotarpį nuo preliminariosios sutarties iki pagrindinės sutarties sudarymo. Jokios sąskaitos už komunalines paslaugas ieškovei preliminariųjų sutarčių galiojimo metu net ir nebuvo teikiamos bei nebuvo prašoma jas apmokėti.    

26.14.       Pagrindo tenkinti priešieškinio reikalavimą įpareigoti ieškovę grąžinti patalpas nėra. Pagrindas patalpų perdavimui atsiras tik tada, kai atsakovas atlygins visas jų pagerinimo išlaidas, sugrąžins sumokėtą avansą ir atlygins ieškovės nuostolius. Ieškovės atlikti patalpų įrengimo darbai yra neatsiejami nuo patalpų, t. y. jie negali būti atskirti ir paimti, kadangi apdailos darbai nėra savarankiški daiktai, o tai yra paties nekilnojamojo daikto pagerinimas, kuris privalo būti perduodamas perduodant pačias patalpas.

26.15.       Teismas nepagrįstai atliko šalių tarpusavio reikalavimų įskaitymą

23.       Atsakovas IF ,,Nter opportunity fund I“ apeliaciniame skunde prašo Vilniaus apygardos teismo 2025 m. gruodžio 8 d. sprendimo dalį, kuria dalis ieškinio patenkinta, o dalis priešieškinio atmesta, panaikinti ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priešieškinį patenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais: 

27.1.       Nepagrįsta teismo išvada, kad egzistuoja teisinis pagrindas priteisti ieškovei iš atsakovo 123 986,30 Eur nuostolių, patirtų įrengiant patalpas, atlyginimą. Šiuo atveju nėra vienos iš sąlygų atsakovo civilinei atsakomybei kilti. Teismas teisingai nustatė, kad pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos dėl ieškovės kaltės, o atsakovas, nutraukdamas sutartis, elgėsi teisėtai. Byloje nebuvo nustatyti atsakovo neteisėti veiksmai, todėl ir pagrindo jo atsakomybei kilti nebuvo.

27.2.       Ieškovė taip pat neįrodė ir nuostolių fakto bei dydžio. Ieškovė nepateikė PVM sąskaitų faktūrų, jų apmokėjimą patvirtinančių dokumentų. Ieškovės į bylą pateikti finansinės atskaitomybės dokumentai patvirtina, kad ji ne tik nepatyrė išlaidų, bet ir neturėjo tam lėšų. Ieškovei butus už savo lėšas įrenginėjo UAB „Tobulas projektas“, su kuria ieškovė nėra atsiskaičiusi. 

27.3.       Pagal preliminariųjų sutarčių 11.4 papunktį tol, kol patalpos yra neparduotos tretiesiems asmenims ir yra atsakovo nuosavybė, ieškovė neturi reikalavimo teisės į šių patalpų įrengimo išlaidas ar, juo labiau, teisės reikalauti nuostolių atlyginimo. Reikalavimo teisės ieškovė neįgijo dėl savo pačios kaltės – atsakovas neturi galimybės parduoti patalpas Nr. 49, 50, 97, 116, nes jas iki šiol yra užėmusi ieškovė. Taigi, pati ieškovė yra kalta dėl susidariusių nuostolių, todėl egzistuoja pagrindas atleisti atsakovą nuo atsakomybės (CK 6.248 straipsnio 4 dalis).    

27.4.       Nepagrįsta ir teismo išvada, kad atsakovas yra praleidęs CK 1.125 straipsnio 5 dalyje numatytą ieškinio senaties terminą reikalavimui priteisti preliminariųjų sutarčių 11.2 papunktyje numatytą baudą pareikšti. Preliminariųjų sutarčių 11.2 papunktyje numatyta bauda mokama ne tik už vėlavimą atlikti darbus, bet ir dėl pareigos apie tai informuoti atsakovą pažeidimo. Ieškovė ne tik neįrengė visų patalpų, bet ir neinformavo apie tai atsakovo. Ieškovė nesudarė ir nesudaro galimybės atsakovui apžiūrėti nė vienų patalpų ir taip tęsia pažeidimą, patalpų negrąžina. Nors preliminariosios sutartys pasibaigė jas nutraukus, tai nelemia visų jų nuostatų pasibaigimo ir nešalina ieškovės tęstinio pažeidimo. Ieškinio senatis prasideda kiekvieną dieną, kurią yra tęsiamas pažeidimas.

24.       Ieškovė MB ,,Teisinga atspirtis“ atsiliepime į atsakovo apeliacinį skundą prašo šį apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo tokius argumentus:   

28.1.       Teismo išvada, kad atsakovui kyla pareiga atlyginti patalpų Nr. 97, 116, 49, 50 įrengimo išlaidas, yra teisinga. Atsakovo pareiga atlyginti patalpų pirkėjos patirtas patalpų įrengimo ir apdailos išlaidas numatyta preliminariųjų sutarčių 11.4 papunktyje. Ieškovė įrodė patalpų įrengimo faktą bei išlaidų dydį.   

28.2.       Nepagrįsti atsakovo apeliacinio skundo argumentai, kad ieškovė faktiškai nėra patyrusi patalpų įrengimo išlaidų. Tai, kad ieškovė patyrė atitinkamas išlaidas, patvirtina ne tik patalpų įrengimo faktas, bet ir ieškovės su rangove UAB ,,Tobulas projektas“ 2023 m. balandžio 3 d. sudaryta patalpų vidaus apdailos darbų rangos sutartis, kuria rangovė įsipareigojo atlikti dvylikos patalpų vidaus apdailos ir įrengimo darbus pagal šalių suderintą atliekamų darbų sąrašą, o ieškovė įsipareigojo atsiskaityti už tinkamai ir laiku atliktus darbus; darbų sąmatos ir perdavimo–priėmimo aktai. Darbų užbaigimo faktą patvirtina ir į bylą pateiktas antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, specialistų D. K. ir A. K. parengti patalpų vertinimo aktai.   

28.3.       Ieškovės patirtų išlaidų patalpų įrengimui realumą patvirtina ir aplinkybė, kad ieškovė su rangove UAB „Tobulas projektas“ 2023 m. balandžio 3 d. rangos sutartimi susitarė už darbus atsiskaityti tada, kai ji sudarys įrengtų patalpų notarinę pirkimo–pardavimo sutartį su atsakovu, sudarys pagrindinę notarinę pirkimo–pardavimo sutartį su galutiniu pirkėju, kuris visiškai atsiskaitys su ieškove. Į bylą yra pateikti įrodymai, patvirtinantys, kad atsiskaitymai buvo vykdomi pagal šio susitarimo sąlygas – pats atsakovas pervedė rangovei už patalpų įrengimą mokėtinas sumas ir tokiu būdu patvirtino, kad įsipareigojimas įrengti patalpas yra įvykdytas tinkamai.

28.4.       Teismas pagrįstai nepriteisė atsakovui 90 000 Eur baudos, nustatęs, kad praleistas sutrumpintas ieškinio senaties terminas tokiam reikalavimui pareikšti. Atsakovas reikalavimą priteisti baudą turėjo ir galėjo pareikšti iki sutarčių nutraukimo.

28.5.       Atsakovo apeliacinio skundo argumentai, kad pažeidimas yra tęstinis ir ieškinio senaties terminas atsinaujina kiekvieną pažeidimo dieną, yra nepagrįsti. Preliminariosios sutartys yra nutrauktos, todėl ir ieškovės pareiga atlikti darbus bei apie jų atlikimą pranešti atsakovui yra pasibaigusi.

25.       Atsakovas IF ,,Nter opportunity fund I“ atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą prašo šį apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo tokius argumentus:     

29.1.       Ieškovė apeliaciniame skunde nurodo naujus, bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme nenurodytus argumentus, kad: atsakovas ketina ir nori patalpas parduoti kitam pirkėjui už didesnę kainą, todėl ir priėmė sprendimą nutraukti sutartis; sutartį ruošė atsakovas, todėl ieškovė laikytina silpnesniąja šalimi; pati ieškovė turėjo teisę ir galėjo nutraukti sutartis; egzistuoja teisinis pagrindas priteisti kompensaciją už patalpų įrengimą; 2023 m. lapkričio mėnesį vykęs šalių susirašinėjimas patvirtina, kad atsakovas pripažino savo sutartinių įsipareigojimų nevykdymą; atsakovo pateiktas įrodymas, kuriuo grindžiamas 100 644 Eur nuostolių dydis, nėra leistinas ir patikimas. Kadangi apeliacinės instancijos teisme draudžiama remtis aplinkybėmis ir argumentais, kurie nebuvo nurodyti bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, jie neturi teisinės reikšmės ir negali būti vertinami.

29.2.       Pagrįsta teismo išvada, kad atsakovas įvykdė preliminariųjų sutarčių 8.2.1 papunktyje įtvirtintus įsipareigojimus, užbaigęs apdailą tokiu lygiu, kuris leido registruoti visus pastato korpusus 100 proc. baigtumu. Priešingai nei teigia ieškovė, nei preliminariosiose sutartyse, nei jų prieduose nebuvo nurodyta, kad įrengiant laiptinių sienas turi būti naudojamas travertino akmuo. Travertino montavimo darbai yra papildomi darbai, o ieškovės nurodytas pranešimas žiniasklaidai, kuriame nurodyta atitinkama apdaila, buvo išleistas tik 2023 m. spalio 11 d., t. y. pasibaigus terminui iki kada ieškovė turėjo įrengti patalpas. Be to, šalys sutarčių 11.3.2 papunktyje sulygo, kokie pažeidimai laikytini esminiais, o 8.2.1 papunktyje nurodytų įsipareigojimų neatlikimas nepateko į esminių pažeidimų sąrašą.

29.3.       Esminė atsakovo pareiga buvo parduoti, o ieškovės – nupirkti patalpas. Todėl ieškovės svarstymai apie neva sužlugdytą jos lūkestį dėl patalpų pardavimo kitiems asmenims neturi jokios teisinės reikšmės šiam ginčui išspręsti. Pagrindinių sutarčių sudarymas nepriklausė nuo to, ar ieškovė ras turto pirkėjus ar ne. Teismas padarė teisingą išvadą, kad ieškovė neturėjo teisės stabdyti savo prievolių vykdymo, nes šalių prievolės nėra priešpriešinės ar susijusios, be to, ji tinkamai neinformavo atsakovo apie savo prievolės sustabdymą.     

29.4.       Priešingai nei teigia ieškovė, atsakovas pagrįstai nutraukė preliminariąsias sutartis, nes jų 6.2 papunktyje nurodytų įsipareigojimų pažeidimas pačių šalių sutartyse buvo nurodytas kaip esminis. Ieškovė neįrengė ir net nepradėjo įrenginėti patalpų Nr. 6, 7, 8, 30, 46, 52, iš esmės šių aplinkybių nė neginčijo. Kitos keturios patalpos – Nr. 49, 50, 97 ir 116 – nebuvo įrengtos per sutartyse nurodytus terminus. Ieškovės pateiktas antstolės faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas surašytas pasibaigus terminui darbams atlikti, be to, iš jo matyti, kad patalpų apdaila nebuvo pabaigta. Ieškovė nevykdė ir pareigos informuoti apie baigtus darbus bei sudaryti sąlygas atsakovui jas apžiūrėti. Tai, kad patalpų apžiūra nebuvo organizuojama, patvirtino liudytojai.

29.5.       Nustatęs, kad preliminariosios sutartys pagrįstai buvo nutrauktos dėl ieškovės kaltės, teismas padarė teisingą išvadą, jog nėra teisinio pagrindo ieškovei iš atsakovo priteisti baudą, palūkanas, avansą. Nenustačius atsakovo veiksmų neteisėtumo, ieškovei pagrįstai nepriteistas ir 288 270 Eur nuostolių atlyginimas.

29.6.       Nesutinka su ieškovės apeliacinio skundo argumentais, kad atsakovui kyla pareiga atlyginti nuostolius, patirtus įrengiant ginčo patalpas. Kol patalpos yra neparduotos tretiesiems asmenims ir yra atsakovo nuosavybė, ieškovė net neturi reikalavimo teisės į šių patalpų įrengimo išlaidas pagal sutarčių 11.4 papunktį, ir, juo labiau, į kokius nors susijusius nuostolius. Sutartyse buvo nurodyta konkreti patalpų įrengimo išlaidų suma, kurios ieškovė negalėjo viršyti. Ieškovė neįrodė ir patirtų išlaidų dydžio, nes faktiškai darbus atliko kitas juridinis asmuo.   

29.7.       Teismas pagrįstai patenkino atsakovo prevencinį ieškinį. Ieškovės apeliacinio skundo argumentai, kad ji grąžins patalpas atsakovui, bet tik tada, kai atsakovas atlygins jos neva patirtas išlaidas, nesuderinami su jokia teisine logika. Ieškovės pozicija, kad jai nuosavybės teise priklauso statybos darbų nuosavybė, neturi jokio teisinio pagrindimo.    

29.8.       Atsakovo reikalavimai priteisti sutartyje numatytas palūkanas, vėlavimo palūkanas, tiesioginius ir netiesioginius nuostolius savo esme yra skirtingi, kylantys iš skirtingų ieškovės neteisėtų veiksmų, skirtingų periodų, skirtingo pobūdžio žalos. Atsakovo reikalavimai yra savarankiški ir nėra pagrindo jų įskaityti ar mažinti. Priešingai nei teigia ieškovė, iš sutarčių 4.3 papunkčio turinio yra visiškai aišku, kad palūkanų mokėjimo pareiga ieškovei nekyla tik tuo atveju, jeigu yra sudaroma pagrindinė sutartis. Aptartame papunktyje daroma nuoroda į pagrindinę sutartį sietina ne su palūkanų mokėjimo pareigos atsiradimu, o su tokių palūkanų skaičiavimo ir mokėjimo terminais – jos mokamos už laikotarpį iki kainos pagal pagrindinę sutartį sumokėjimo ir ne ilgiau nei iki 2023 m. spalio 31 d. Įrodyti ir tiesioginiai, ir netiesioginiai nuostoliai. Ieškovei kyla ir pareiga apmokėti komunalines išlaidas.

29.9.       Teismas gali atlikti prievolių įskaitymą, kai byloje yra reiškiamas ieškinys ir priešieškinis, tai nelaikoma ex officio veikimu ar bylos ribų peržengimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. vasario 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-53-684/2017).

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Dėl žodinio bylos nagrinėjimo

26.       Ieškovė MB ,,Teisinga atspirtis“ prašo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Prašymas grindžiamas tokiais argumentais, kaip didelė bylos apimtis, būtinumas ištirti ir įvertinti daug faktinių aplinkybių, atsakovo IF ,,Nter opportunity fund I“ manipuliavimas faktinėmis aplinkybėmis, nurodomas neteisingas jų vertinimas, siekiant suklaidinti teismą. Teigia, kad tik suteikus ieškovei galimybę žodžiu paaiškinti faktines aplinkybes galės būti užtikrintas teisėto ir pagrįsto sprendimo, atitinkančio faktines aplinkybes, priėmimas.

27.       Pagal bendrąją bylų nagrinėjimo apeliacine tvarka taisyklę, nustatytą Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 321 straipsnio 1 dalyje, apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka. CPK 322 straipsnyje yra įtvirtinta teismo diskrecijos teisė skirti apeliacinio skundo nagrinėjimą žodinio proceso tvarka tais atvejais, kai teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas būtinas. Dalyvaujantys byloje asmenys apeliaciniame skunde, atsiliepime į apeliacinį skundą arba pareiškime dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo gali pateikti motyvuotą prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, tačiau šis prašymas teismui nėra privalomas. Šalys, teikdamos prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, turi jį pagrįsti, nurodydamos išimtines aplinkybes, dėl kurių būtinas žodinis bylos nagrinėjimas.    

28.       Teisėjų kolegija pagrindo skirti žodinį bylos procesą neįžvelgia. Ieškovės prašymo argumentai nepagrindžia objektyvaus poreikio taikyti išimtį iš bendrosios bylų nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme taisyklės. Savo pozicijas dėl ginčo esmės ir jo teisingam išnagrinėjimui reikšmingų faktinių aplinkybių bei jų vertinimo šalys turėjo galimybę išdėstyti žodžiu pirmosios instancijos teisme, taip pat jas išsamiai išdėstė apeliacinės instancijos teismui adresuotuose procesiniuose dokumentuose (apeliaciniuose skunduose ir atsiliepimuose į juos). Ieškovė neįvardija, kokias konkrečiai jos procesiniuose dokumentuose nenurodytas faktines aplinkybes teisėjų kolegija turėtų tirti ir vertinti žodiniame teismo posėdyje, kodėl ieškovė jų negalėjo išdėstyti savo apeliaciniame skunde ir (ar) atsiliepime į atsakovo apeliacinį skundą. Priešingai nei teigia ieškovė, šalių procesiniuose dokumentuose nurodytų argumentų pakanka, kad būtų patikrintas skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumas ir pagrįstumas.

Dėl naujo įrodymo priėmimo

29.       Ieškovė su apeliaciniu skundu pateikė naują rašytinį įrodymą – lentelę, kurioje nurodyti apibendrinti duomenys, susiję su patalpų ir bendrojo naudojimo objektų (ne)įrengimu. Pateiktu įrodymu ieškovė siekia pagrįsti apeliacinio skundo argumentus, kad atsakovas nustatytais terminais neatliko darbų, kuriuos jis buvo įsipareigojęs atlikti preliminariosiose sutartyse, ir todėl pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutartys nebuvo sudarytos dėl atsakovo, o ne ieškovės kaltės.

30.       CPK 314 straipsnyje nustatytas reglamentavimas neleidžia apeliaciniame procese priimti naujų įrodymų, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti arba kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.  Sprendžiant dėl naujų įrodymų priėmimo galimybės apeliacinės instancijos teisme, būtina atsižvelgti į apeliacinio proceso reguliavimo ypatumus, išimties dėl draudimo priimti naujus įrodymus taikymo sąlygų aiškinimą, pateikiamą kasacinio teismo jurisprudencijoje. Kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, apeliacinės instancijos teismas turi patikrinti ir įvertinti spręsdamas, ar egzistuoja pagrindas priimti naujus įrodymus: ar buvo objektyvi galimybė pateikti įrodymus bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme; ar vėlesnis įrodymų pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo; ar prašomi priimti nauji įrodymai turės įtakos sprendžiant šalių ginčą; ar šalis nepiktnaudžiauja įrodymų vėlesnio pateikimo teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 33 punktas; 2025 m. vasario 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-48-611/2025, 41 punktas).

31.       Ieškovė nenurodė jokių aplinkybių, objektyviai sukliudžiusių jai tokius apibendrintus duomenis parengti ir pateikti bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme. Su apeliaciniu skundu pateiktas dokumentas neturės ir jokios reikšmingos įtakos sprendžiant kilusį šalių ginčą, nes byloje esančių įrodymų pakanka pirmosios instancijos teismo išvadų, susijusių su priežastimis, lėmusiomis preliminariųjų sutarčių nutraukimą ir pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių nesudarymą, teisėtumo ir pagrįstumo patikrai atlikti. Todėl ir šis ieškovės procesinis prašymas netenkinamas.  

Dėl vienu metu sudarytų kelių sandorių kvalifikavimo kaip vientiso sandorio 

32.       Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Tai organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-27-381/2023, 56 punktas). Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. liepos 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-141-781/2024, 23 punktas).

33.       Kasacinio teismo praktikoje preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas. Viena vertus, ja sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius, nes jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas, todėl jos pažeidimo atveju taikomi gynybos būdai yra ribojami (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas; 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 25 punktas). 

34.       Šalių ginčas nagrinėjamoje byloje kilo dėl dešimties (iš dvylikos) tuo pačiu metu, t. y. 2023 m. kovo 20 d., sudarytų sutarčių, kuriomis ieškovė ir atsakovas susitarė ateityje sudaryti šiose sutartyse nurodyto nekilnojamojo turto (dešimties poilsio patalpų) notarines pirkimo–pardavimo sutartis, ieškovei sumokant atsakovui jose nurodytą kiekvieno nekilnojamojo daikto kainą, vykdymo ir dėl netinkamo vykdymo atsirandančių padarinių. Ieškovė byloje pareikštu ieškiniu įrodinėjo, kad per 2023 m. kovo 20 d. sutartyse nurodytus terminus pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys nebuvo sudarytos dėl atsakovo kaltės, todėl prašė taikyti jam civilinę atsakomybę ir priteisti iš jo tiesioginių ir netiesioginių nuostolių atlyginimą, sumokėtą avansą, baudą ir palūkanas. Atsakovas priešieškiniu siekė įrodyti priešingas aplinkybes, t. y. kad ieškovė nevykdė sutartimis prisiimtų įsipareigojimų ir pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos dėl jos pačios kaltės, todėl prašė iš ieškovės priteisti tiesioginių ir netiesioginių nuostolių atlyginimą, baudą, palūkanas, komunalinių mokesčių skolą bei įpareigoti ieškovę atlaisvinti patalpas, kurias atlaisvinti gera valia ji atsisako. Pirmosios instancijos teismas pripažino pagrįstais tik dalį kiekvienos šalies reikalavimų, su tuo nesutinka abi šalys.   

35.       Nei ieškovė, nei atsakovas apeliaciniuose skunduose nekvestionuoja pirmosios instancijos teismo išvados, kad dešimt šalių 2023 m. kovo 20 d. sudarytų sutarčių kvalifikuotinos kaip preliminariosios, kuriose šalys įsipareigojo ateityje sudaryti pagrindines turto pirkimo–pardavimo sutartis, aptardamos pagrindines sąlygas, t. y. nurodydamos konkrečius nekilnojamojo turto objektus, jų duomenis (unikalius numerius, adresus, plotus, kurie galėjo nežymiai kisti po apdailos darbų atlikimo), kainas, perdavimo sąlygas ir kt. Teisėjų kolegija tokiai ginčo teisinių santykių kvalifikacijai pritaria. Tačiau ieškovė apeliaciniame skunde nesutinka su pirmosios instancijos teismu, kad visos 2023 m. kovo 20 d. sudarytos preliminariosios sutarys turi būti vertinamos kaip vientisas sandoris, o ne kaip atskiri susitarimai, ir todėl kelių sutarčių esminis pažeidimas sudarė sąlygas visoms joms nutraukti ir, atitinkamai, taikyti kiekvienoje iš jų numatytus tos konkrečios sutarties pažeidimo padarinius. Teisėjų kolegija šiuos apeliacinio skundo argumentus pripažįsta pagrįstais. Nei sutarčių turinys, nei šalių elgesys, jas sudarant ir vykdant, neteikia pagrindo vertinimui, kad tikrieji šalių ketinimai buvo sudaryti vieną sutartį (sandorį), o ne atskirus susitarimus dėl skirtingų nekilnojamojo turto objektų pardavimo.

36.       Skundžiamame spendime pirmosios instancijos teismas vadovavosi tokiais kasacinio teismo išaiškinimais, kad kai tos pačios šalys vienu metu arba per trumpą laiko tarpą sudaro kelis sandorius, susijusius su tuo pačiu sutarčių dalyku, šie sandoriai aiškintini ne izoliuotai, o kartu, nes tik taip gali būti atskleista tikroji šalių valia, išreikšta susitarimų visuma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-288/2009; 2025 m. balandžio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-403/2025, 55 punktas). Visgi, priešingai nei nusprendė pirmosios instancijos teismas, aplinkybė, kad visos dešimt ginčo sutarčių buvo sudarytos tą pačią dieną, o jose buvo numatyti tie patys šalių sutartinių prievolių įvykdymo terminai, nėra savaime pakankama pripažinti, kad šalys siekė sudaryti ir sudarė vieną sandorį, vertinamą kaip viena visuma. Kasacinis teismas savo praktikoje yra pasisakęs ir tokiais aspektais, kad sprendžiant klausimą, ar šalių vienu metu arba per trumpą laiko tarpą sudarytos sutartys laikytinos vientisu sandoriu ar savarankiškomis sutartimis, turi būti tiriami ir vertinami tikrieji šalių ketinimai bei sutarčių sudarymo aplinkybės, taip pat tai, kokios aplinkybės lėmė, kad šalys sudarė ne vieną, bet kelias sutartis (mutatis mutandis (su būtinais (atitinkamais) pakeitimais) Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. spalio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-250-943/2021, 44, 46 punktai). Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas nepagrįstai įvertino išskirtinai tik sutarčių sudarymo laiką, nevertindamas kiekvienos jų dalyko, šalių elgesio jas sudarant ir vykdant.    

37.       Viena vertis, iš byloje esančių 2023 m. kovo 20 d. preliminariųjų sutarčių (1 t., b. l. 23–33, 41–51, 56–69, 77–87, 95–105, 113–123, 167–177, 186–196, 205–215, 226–236) matyti, kad visose dešimt sutarčių, dėl kurių vykdymo kilo ginčas, 1.1–1.4 papunkčiuose nurodytos identiškos bendrosios nuostatos, kad pirkėja (ieškovė) ir pardavėjas (atsakovas) sutartyse aptartomis sąlygomis ir tvarka susitaria ateityje, t. y. per 10 dienų nuo pardavėjos pranešimo apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį, bet ne anksčiau kaip 2023 m. spalio 31 d., sudaryti nekilnojamojo turto, kuris yra šios sutarties objektas, notarinę pirkimo–pardavimo sutartį. Tapačios yra ir kitos sutarčių 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 dalių nuostatos, kuriose, atitinkamai, įtvirtinta turto pilnos apdailos darbų atlikimo tvarka, pagrindinės sutarties sąlygos, pardavėjo ir pirkėjos įsipareigojimai, šalių pareiškimai ir garantijos, sutarties galiojimas, atsakomybė ir baigiamosios nuostatos.

38.       Visose ginčo sutartyse, jų 6.2 papunkčiuose, nurodyta, kad pardavėjas duoda sutikimą, o pirkėja įsipareigoja savo jėgomis ir savo sąskaita ne vėliau kaip iki 2023 m. rugsėjo 30 d. atlikti poilsio patalpos pilnos apdailos darbus, kurių sąmata (darbų kaina) ir aprašymas (įranga, apdailai naudojamos medžiagos ir kt.) detalizuoti sutarčių priede Nr. 4. Visų sutarčių 6.4 papunkčiuose nurodyta, kad pirkėja privalo ne vėliau kaip per 3 darbo dienas informuoti pardavėją apie užbaigtus pilnos apdailos darbus ir užtikrinti, kad pardavėjas ar pastato administratorius galėtų darbo laiku, iš anksto informavęs pirkėją bei suderinęs laiką, kartu su pirkėja ar jos nurodytu asmeniu įeiti į poilsio patalpas ir patikrinti, ar užbaigti pilnos apdailos darbai. Be to, pagal visų sutarčių tą patį 8.2 papunktį pardavėjas įsipareigojo iki 2023 m. spalio 15 d., laikydamasis Lietuvos Respublikos teisės aktų, sutartyse ir jų prieduose nurodytų reikalavimų, savo jėgomis ir sąskaita atlikti pastato bendrojo naudojimo koridorių įrengimo, aplinkos sutvarkymo ir statybos užbaigimo darbus, įregistruoti pastato 100 proc. baigtumą Nekilnojamojo turto registre. Dėl sutarčių 6.2, 6.4 ir 8.2 papunkčiais prisiimtų įsipareigojimų vykdymo iš esmės ir yra kilęs ginčas.

39.       Kita vertus, nepaisant aptartų ginčo sutarčių sąlygų vienodumo, visų dešimties sutarčių objektai, jų kainos, mokėtino avanso, atliktinų apdailos darbų kainos yra skirtingos. Vien dėl šios priežasties nebūtų pagrįsta teigti, kad šalys vienu metu sudarė kelis sandorius, susijusius su tuo pačiu sutarčių dalyku. Kiekvienoje sutartyje jos objektas įvardytas 2.1.1 papunktyje, nurodant konkretų ketinamos įsigyti patalpos bendrą plotą, unikalų numerį ir adresą, kaina nurodyta sutarčių 3.1 papunkčiuose, mokėtino avanso dydis – 4.1 papunkčiuose, o apdailos darbų kaina – 6.3 papunkčiuose, detalizuota dar ir kiekvienos sutarties priede Nr. 4. Iš šalių sudarytų preliminariųjų sutarčių matyti, kad kiekvienoje iš jų buvo susitarta dėl pastate, kurio adresas (duomenys neskelbtini), esančių šių neįrengtų poilsio patalpų įsigijimo ir sąlygų: 1) patalpos Nr. 6, kurios bendras plotas 43,77 kv. m, kaina – 175 561 Eur, avansas – 8 778 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 27 576 Eur (1 t., b. l. 23–1 t., b. l. 23–40); 2) patalpos Nr. 49, kurios bendras plotas 42,84 kv. m, kaina – 189 396 Eur, avansas – 13 875 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 25 515 Eur (1 t., b. l. 41–58); 3) patalpos Nr. 30, kurios bendras plotas 44,53 kv., kaina – 187 071 Eur, avansas – 10 516 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 25 801 Eur (1 t., b. l. 59–76); 4) patalpos Nr. 50, kurios bendras plotas 43,89 kv. m, kaina – 184 821 Eur, avansas – 9 241 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 25 576 Eur (1 t., b. l. 77–94); 5) patalpos Nr. 52, kurios bendras plotas 44,31 kv. m, kaina – 186 589 Eur, avansas – 14 750 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 25 576 Eur (1 t., b. l. 95–112); 6) patalpos Nr. 97, kurios bendras plotas 53,24 kv. m, kaina – 209 286 Eur, avansas – 10 464 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 26 948 Eur (1 t., b. l. 113–130); 7) patalpos Nr. 46, kurios bendras plotas 43,15 kv. m, kaina – 199 355 Eur, avansas – 9 968 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 25 524 Eur (1 t., b. l. 167–185); 8) patalpos Nr. 116, kurios bendras plotas 44,37 kv. m, kaina – 214 583 Eur, avansas – 10 729 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 25 801 Eur (1 t., b. l. 186–204); 9) patalpos Nr. 7, kurios bendras plotas 67,88 kv. m, kaina – 273 757 Eur, avansas – 13 688 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 31 410 Eur (1 t., b. l. 205–225); 10) patalpos Nr. 8, kurios bendras plotas 65,52 kv. m, kaina – 262 662 Eur, avansas – 13 133 Eur, apdailos darbų maksimali kaina – 31 266 Eur (1 t., b. l. 226–246).    

40.       Taigi, visų sutarčių dalykas buvo skirtingas, t. y. skirtingi savarankiški nekilnojamojo turto objektai, kuriuos ieškovė įsipareigojo nupirkti, o atsakovas parduoti, šalims įvykdžius visus būtinus pagrindinėms sutartimis sudaryti parengiamuosius veiksmus, susijusius su poilsio patalpų bei bendrojo naudojimo patalpų, pastato gerbūvio įrengimu. Kaip teisingai apeliaciniame skunde nurodė ieškovė, šalių elgesys, kai jos sudarė atskiras, o ne vieną preliminariąją sutartį ir, atitinkamai, susitarė sudaryti ateityje dvylika atskirų turto pirkimo–pardavimo sutarčių (kaip minėta pirmiau, dėl dviejų preliminariųjų sutarčių, kuriomis buvo susitarta dėl patalpų Nr. 31 ir Nr. 109 įsigijimo ateityje, ginčo iš viso nėra), sudaro pagrindą padaryti išvadą, kad jų tikslas ir siekis buvo sudaryti atskirus, savarankiškus sandorius, kurių vieno neįvykdymas laiku neturi įtakos kitų sandorių vykdymo vertinimui ar galiojimui. Nė vienoje preliminariojoje sutartyje nenurodyta, kad bet kurios kitos tą dieną sudaromos sutarties sąlygų neįvykdymas reiškia esminį visų preliminariųjų sutarčių pažeidimą. Be to, vertinant visas dvylika sutarčių kaip vieno vykdytino sandorio sudarymą bei dėl teisės jį nutraukti sprendžiant taip, kad pagrindas visus susitarimus nutraukti atsiranda net ir tada, kai laiku neįvykdoma bent viena ar kelios sutartys, ta pati taisyklė turėtų būti taikoma ir priešingoje situacijoje, kai vienos ar kelių sutarčių įvykdymas sutartyse nustatytu terminu būtų interpretuojamas kaip tinkamas viso sandorio įvykdymas. Akivaizdu, kad toks aiškinimas nebūtų protingas, teisingas ir sąžiningas.  

41.       Teisėjų kolegijos vertinimu, nei šalių elgesys, nei preliminariųjų sutarčių turinys, atsižvelgiant į tai, kad kiekvienos jų dalykas buvo atskiras, individualiais požymiais apibrėžtas nekilnojamojo turto objektas, neleidžia pritarti pirmosios instancijos teismo padarytai išvadai, kad, ieškovei pažeidus viena sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir atsiradus joje nurodytam teisiniam pagrindui tai konkrečiai sutarčiai nutraukti, automatiškai dėl tų pačių priežasčių gali būti nutraukiamos ir kitos preliminariosios sutarys. Tai, kad pagrindo tokiam aiškinimui nėra, be kita ko, patvirtina ir jau ne kartą šioje nutartyje nurodyta aplinkybė, kad šalys dvi tą pačią dieną sudarytas preliminariąsias sutartis dėl patalpų Nr. 31 ir Nr. 109 (1 t., b. l. 131–141, 149–159) įsigijimo ateityje yra įvykdžiusios ir ginčo dėl jų byloje nėra. Šiuo konkrečiu atveju siekiant nustatyti, dėl kurios šalies kaltės nebuvo sudaryta kiekvieno objekto (patalpos) pirkimo–pardavimo sutartis, kiekvienos preliminariosios sutarties vykdymas įvertintinas atskirai.

Dėl kaltosios už pagrindinių sutarčių nesudarymą šalies    

42.       CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 34–35 punktai). Tačiau ne tik nesąžiningas ir nepagrįstas preliminariosios sutarties šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį lemia kitos šalies teisę reikalauti nuostolių atlyginimo (specialusis nuostolių atlyginimo atvejis). Bet kokiuose sutartiniuose santykiuose galioja bendroji kaltosios sutarties šalies pareiga atlyginti kitai šaliai jos patirtus nuostolius, atsiradusius pažeidus sutartį, sumokėti netesybas (baudą, delspinigius) (CK 6.256 straipsnio 2 dalis). Pagal CK 6.221 straipsnio 2 dalies nuostatas sutarties nutraukimas taip pat nepanaikina teisės reikalauti atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl sutarties neįvykdymo, bei netesybas. Taigi, reikalavimo teisė išlieka ir tada, kai preliminarioji sutartis nutraukiama ir dėl to yra nesudaroma pagrindinė sutartis.

43.       Nagrinėjamu atveju ieškovė įrodinėjo, kad pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos dėl atsakovo, kuris iki preliminariosiose sutartyse sulygto termino – 2023 m. spalio 15 d. – neįrengė pastato bendrojo naudojimo koridorių, nesutvarkė aplinkos, kaltės, t. y. pažeidė sutarčių 8.2.1 papunkčius. Atsakovas įrodinėjo, kad pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos dėl ieškovės kaltės, kuri iki sulygto 2023 m. rugsėjo 30 d. termino neatliko poilsio patalpų apdailos darbų bei neinformavo atsakovo apie užbaigtus apdailos darbus, nesudarė sąlygų atsakovo atstovui apžiūrėti patalpas, t. y. pažeidė sutarčių 6.2 ir 6.4 papunkčius. Ieškovė, kvestionuodama pirmosios instancijos teismo išvadą dėl jos kaltės buvimo, apeliaciniame skunde kelia sutarčių sąlygų neteisingo aiškinimo, taip pat įrodymų, kuriais ji grindė savo sutartinių įsipareigojimų tinkamą įvykdymą ir, atitinkamai, atsakovo netinkamą vykdymą, neteisingo įvertinimo klausimus. Tačiau šiuo aspektu teisėjų kolegija iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo aiškinimu, kad kiekvienos šalių sudarytos preliminariosios sutarties nuostatų visuma sudaro pagrindą konstatuoti, jog būtent ieškovės sutartinių pareigų, susijusių su poilsio patalpų apdailos darbų atlikimu, įvykdymas ir buvo esminė sąlyga pagrindinėms sutartims sudaryti. Atsakovo pareigos atlikti bendrojo naudojimo patalpų apdailos ir gerbūvio darbus (ne)įvykdymas sutartyse nustatytu terminu pagrindinių sutarčių pasirašymui kliūties nesudarė. Nagrinėjamam klausimui aktualios sutarčių aiškinimą reglamentuojančios teisės normos ir kasacinio teismo praktika dėl jų aiškinimo yra aptartos skundžiamo teismo sprendimo 24–28 punktuose, todėl teisėjų kolegija, pritardama šiems pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvams, jų nekartoja.

44.       Kaip matyti iš ginčo sutarties preambulės (1 t., b. l. 23), šalių santykiai dėl būsimo pirkimo–pardavimo jau buvo susiklostę anksčiau, t. y. pagal nekilnojamojo turto 2022 m. rugsėjo 18 d. rezervavimo sutartį, kurioje buvo aptartos turto rezervavimo ir jo perleidimo ieškovės nuosavybėn sąlygos. Derybų dėl visų preliminariųjų sutarčių sudarymo metu pirkėja (ieškovė) išreiškė norą pradėti kiekvieno nekilnojamojo turto objekto pilnos apdailos įrengimo darbus nuo šios sutarties sudarymo (t. y. nuo 2023 m. kovo 20 d.), tačiau atidėti kainos už turtą sumokėjimo ir nuosavybės teisės į turtą perleidimo terminą iki 2023 m. spalio 31 d., kitaip tariant, iki to momento, iki kurio ji ginčo sutartyse įsipareigojo atlikti įgyjamų nuosavybėn poilsio patalpų pilnos apdailos darbus. Visiškai akivaizdu, kad nuosavybės teisės įgijimas (pagrindinių sutarčių sudarymas) pačių šalių valia ir jų susitarimu buvo siejamas būtent su pilnos apdailos atlikimo terminu.     

45.       Išvadą, kad ieškovės sutartimis prisiimtas įsipareigojimas atlikti jos ketintų įsigyti dešimties poilsio patalpų apdailos darbus laikytinas esmine sąlyga, su kuria pačios šalys susiejo pagrindinių turto pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymą, taip pat pagrindžia ir sutarties nuostatų, kuriose yra aptartas visų sutarčių galiojimas ir šalių atsakomybė, visuma. Visų pirma, sutarčių 11.3.2 papunkčiuose buvo nurodyta, kad pardavėjas (atsakovas) savo inciatyva, nesikreipdamas į teismą, vienašališku sprendimu gali nutraukti sutartį vienu iš šių atvejų: pirkėja (ieškovė) neatvyksta sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties; arba pirkėja vėluoja atlikti sutartyje numatytus mokėjimus; arba pirkėja neįvykdo sutarties 6.2 papunktyje numatyto įsipareigojimo atlikti patalpų apdailos darbus. Be to, tame pačiame sutarties 11.3.2 papunktyje yra sulygta, kad pilnos poilsio patalpų apdailos neatlikimas laikytinas esminiu sutarties pažeidimu. Taigi, sutarčių sąlygose, kurių nė viena iš šalių neginčija, visiškai aiškiai yra išreikšta šalių valia dėl ieškovės pareigų, numatytų sutarčių 6.2 papunktyje, atlikimo nurodytu terminu ir jų neatlikimo atveju atsirandantys teisiniai padariniai (preliminariųjų sutarčių nutraukimas).

46.       Kitaip nei ieškovės atžvilgiu, atsakovo sutartinių įsipareigojimų, numatytų ginčo sutarčių 8.2.1 papunktyje, nevykdymas (ar neįvykdymas laiku) nėra įvardytas nei kaip pagrindas sutarčiai nutraukti, nei kaip būtinoji sąlyga pagrindinei sutarčiai sudaryti. Sutarčių 11.3.4 papunktyje teigiama, kad pirkėja (ieškovė) turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu atsakovas ilgiau nei 40 darbo dienų nuo sutarties 1.2, 1.3 papunkčiuose nurodyto termino vėluoja arba atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Sutarčių 11.2 papunktyje numatyta, kad pirkėjai vėluojant sutartyje nustatytais terminais atlikti ir užbaigti poilsio patalpų pilnos apdailos darbus ir apie tai informuoti pardavėją, ji privalo mokėti 50 Eur dydžio baudą už kiekvieną pavėluotą dieną. Tačiau kitai šaliai (pardavėjui) nei sutarčių 11.2 papunktyje, nei kitose jos sąlygose nėra nustatytas netesybų mokėjimas už įsipareigojimų atlikti bendrojo naudojimo patalpų, gerbūvio darbus neatlikimą ar vėlavimą juos atlikti, statybos baigtumo įregistravimo neatlikimą. Aptartos ginčo sutarčių sąlygos suponuoja teisėjų kolegijos išvadą, kad poilsio patalpų apdailos darbų atlikimas buvo esminė sąlyga, kurios neįvykdžius, preliminariosios sutartys galėjo būti nutrauktos, o pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys – nesudarytos. Jokių kitų susitarimų, susijusių su atsakovo prievolių laiku neįvykdymu, šalys nebuvo sudariusios, todėl teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su ieškovės apeliacinio skundo argumentais, kad atsakovas yra pažeidęs preliminariąsias sutartis (atlikęs neteisėtus veiksmus) ir būtent dėl šios priežasties pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos.

47.       Ieškovės apeliacinio skundo teiginiai, kad bendrojo naudojimo patalpų įrengimas buvo esminė sąlyga, nes pats atsakovas, pristatydamas visuomenei šį nekilnojamojo turto projektą, akcentavo bendrojo naudojimo patalpoms įrengti naudojamų medžiagų kokybę, taip pat stokoja pagrįstumo. Preliminariosiose sutartyse ir (ar) jų prieduose nebuvo sulygta, kokios konkrečiai apdailos medžiagos turi būti naudojamos įrengiant bendrojo naudojimo patalpas. Konkrečios medžiagos, įrengimai bei jų kainos pagal šalių sudarytas preliminariąsias sutartis buvo numatytos tik poilsio patalpų vidaus apdailos darbams, nurodytiems sutarčių prieduose Nr. 4.   

48.       Byloje duomenų, kad, šalims tariantis dėl preliminariųjų sutarčių sudarymo, ieškovė būtų reiškusi pageidavimus dėl bendrojo naudojimo patalpoms įrengti naudojamų medžiagų ar kad atsakovas būtų jas nurodęs, nėra. Ieškovės apeliaciniame skunde įvardytas atsakovo parengtas pranešimas spaudai (2 t., b. l. 40–47), kuriame kalbama apie į projekto holų atnaujinimą investuojamas apie 1 mln. Eur lėšas, jų rafinuotumą, stilingumą ir prabangą, suteikiamą itališko travertino plokštėmis, yra parengtas 2023 m. spalio 11 d. Pastato interjero projektas (4 t., b. l. 48–72), kuriame, be kita ko, nurodyta, kad ant dalies laiptinių sienų bus klijuojamos travertino plytelės (4 t., b. l. 71), parengtas 2023 m. liepos 7 d. Preliminariąsias sutartis šalys pasirašė 2023 m. kovo 20 d., t. y. iki pranešimo spaudai bei pastato interjero projekto parengimo, todėl jie negali būti vertinami kaip patvirtinantys ginčo sutarčių sudarymo metu egzistavusią faktinę situaciją ar šalių valią jų sudarymo metu.

49.       Tokie ieškovės apeliacinio skundo argumentai, kad, neįrengus bendrojo naudojimo patalpų ir (ar) jų įrengimui panaudojus pigesnes nei deklaruota apdailos medžiagas, pasibaigdavo potencialių pirkėjų, kurie ketino iš ieškovės įsigyti patalpas, suinteresuotumas jas įsigyti, teisinės reikšmės, identifikuojant ginčo sutartis pažeidusią šalį ir jos kaltę, neturi. Nei preliminariųjų sutarčių nuostatos, nei šalių elgesys jas sudarant bei vykdant, nesudaro pagrindo vertinti, kad pagrindinių sutarčių sudarymo galimybė buvo siejama su tų patalpų pardavimu kitiems asmenims. Pagal sutarčių 5.3.5 papunktį ieškovės, kaip pirkėjos, teisių ir pareigų perleidimas kitiems asmenims buvo draudžiamas jai atliekant poilsio patalpų pilnos apdailos darbus, t. y. laikotarpiu nuo patalpų jai perdavimo pilnos apdailos darbų atlikimui (poilsio patalpų perdavimo akto pasirašymo pagal sutarčių 6.1 papunktį) iki šių patalpų pilnos apdailos darbų užbaigimo patvirtinimo pagal sutarčių 6.4 papunktį. Todėl toks ieškovės lūkestis net ir negalėjo susiformuoti iki ji atliks visų patalpų apdailą ir šis faktas bus patvirtintas, kaip buvo numatyta sutartyse. Vadinasi, ieškovė nepagrįstai siekia savo verslo riziką perkelti atsakovui, įrodinėdama jo kaltę dėl preliminariųjų sutarčių pažeidimo, vėluojant užbaigti bendrojo naudojimo patalpų, aplinkos gerbūvio darbus. Nors iš ieškovės į bylą pateiktų antstolės V. Daugirdienės 2023 m. spalio 19 d. (1 t., b. l. 369–375), 2023 m. gruodžio 20 d. (1 t., b. l. 385–392), 2024 m. sausio 30 d. (1 t., b. l. 393–400), 2024 m. balandžio 9 d. (1 t., b. l. 412–422), 2024 m. birželio 17 d. (1 t., b. l. 428–437) surašytų faktinių aplinkybių konstatavimo protokolų, kuriuose užfiksuota pastato išorė, kiemas ir laiptinės, matyti, kad jų surašymo metu ne visi darbai, kuriuos įsipareigojo atlikti atsakovas, buvo baigti, visgi nenustačius, kad jų atlikimas buvo siejamas su pagrindinių sutarčių sudarymo galimybe ir buvo tam būtinas, ši informacija teisinės reikšmės taip pat neturi.

50.       Kaip matyti, atsakovas į bylą pateikė Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos statybos 2024 m. balandžio 4 d. išduotą pastato korpuso B1 ir korpuso B2 užbaigimo aktą (2 t., b. l. 96–106), o korpusui B3, kaip nurodė pati ieškovė, statybos užbaigimo aktas buvo išduotas 2019 m. spalio 21 d. Ir nors šie įrodymai pagrindžia, kad atsakovas laiku (t. y. iki 2023 m. spalio 15 d.; žr. sutarčių 8.2.1 papunktį) savo sutartinės prievolės 100 proc. pastato statybos užbaigimą įregistruoti Nekilnojamojo turto registre neįvykdė, tam įtakos, be kita ko, turėjo ir toks faktas, kad ieškovė laiku pilnai neįrengė patalpų, kurias ji siekė iš atsakovo įgyti ir kurių pilnos apdailos įrengimo pareigą ji buvo prisiėmusi. Pažymėtina, kad pagal sutarčių 7.3.2 papunktį pardavėjo teisė nesudaryti pagrindinės sutarties buvo numatyta tuo atveju, kai pirkėja nėra atlikusi ir užbaigusi patalpų pilnos apdailos darbų, o apdailos darbų užbaigimo faktas, kaip minėta pirmiau, turi būti patvirtintas sutarčių 6.4 papunktyje nustatyta tvarka. Akivaizdu, kad ieškovei įvykdžius įsipareigojimus iki sutartyse nustatyto termino, būtų išvengta tiesiogiai sutartyse nustatytų padarinių atsiradimo (sutarčių nutraukimo pardavėjo iniciatyva), nes nei faktinių, nei sutartinių kliūčių pagrindinių sutarčių sudarymui nebūtų likę.   

51.       Atmestini kaip nepagrįsti tokie ieškovės apeliacinio skundo argumentai, kad byloje esančių įrodymų visuma patvirtina patalpose Nr. 97, 116, 49 ir 50 pilnos apdailos darbų atlikimą iki sutartyse nustatyto termino (2023 m. rugsėjo 30 d.) bei pranešimą atsakovui apie galimybę jas apžiūrėti. Priešingai nei tvirtina ieškovė, nei jos pateiktas antstolės V. Daugirdienės 2023 m. gruodžio 20 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, nei susirašinėjimo, vykusio 2023 m. rugsėjo 29 d. – 2023 m. lapkričio 9 d., turinys nepagrindžia, kad nurodytų keturių patalpų apdailos darbus ji buvo užbaigusi iki 2023 m. rugsėjo 30 d. ir apie tai informavusi atsakovą.      

52.       Ieškovė 2023 m. rugsėjo 29 d. rašte (1 t., b. l. 295), kuris surašytas likus vos dienai iki sutartyje nurodyto termino kiekvienos iš patalpų apdailos darbams atlikti pabaigos, nurodė, kad visos dešimt patalpų baigiamos įrengti, kartu prašydama pakeisti visų preliminariųjų sutarčių 1.2 papunkčius ir nurodyti, kad notarinės patalpų pirkimo–pardavimo sutartys bus pasirašytos ne anksčiau nei 2024 m. spalio 31 d. Šis raštas, kuriame pati ieškovė pripažino, kad patalpos dar tik baigiamos įrengti (o ne jau yra įrengtos), negali būti vertinamas ir aiškinamas kaip nurodytų patalpų Nr. 97, 116, 49 ir 50 apdailos darbų užbaigimo patvirtinimas. Dar daugiau, ieškovės prašymas pakeisti preliminariąsias sutartis, nustatant kitą, vieneriais metais ilgesnį terminą pagrindinėms sutartimis sudaryti (t. y. vietoje sulygtos 2023 m. spalio 31 d. nurodant 2024 m. spalio 31 d.), papildomai įrodo, kad ieškovė nebuvo pajėgi (neturėjo išteklių) įvykdyti savo sutartinių įsipareigojimų sutartyse nustatytais terminais.     

53.       Kaip matyti iš šalių susirašinėjimo dėl patalpų Nr. 97, 116, 49 ir 50 apdailos darbų, atsakovas, 2023 m. spalio 30 d. atsakydamas į ieškovės 2023 m. rugsėjo 29 d. rašte pateiktą informaciją, paprašė nurodyti, kuriose konkrečiai patalpose yra atlikti ir užbaigti apdailos darbai, sudarant atsakovo atstovui sąlygas apžiūrėti ir užfiksuoti jų atlikimo faktą, taip pat pažymėjo, kad to nepadarius iki 2023 m. lapkričio 7 d., bus laikoma, jog ieškovė neįvykdė esminių sutarčių sąlygų (1 t., b. l. 297). Tačiau 2023 m. spalio 31 d. atsakyme (1 t., b. l. 298–299) ieškovė teigė, kad patalpos jau buvo apžiūrėtos anksčiau ir poreikio tą dar kartą padaryti nėra. Tokios pačios pozicijos ieškovė laikėsi iki pat sutarčių nutraukimo, nors atsakovas 2023 m. spalio 4 d. ir vėlesniuose ieškovei adresuotuose elektroniniuose laiškuose (5 t., b. l. 129–130) tvirtino, kad atsakovo atstovas patalpas apžiūrėjo iki 2023 m. rugsėjo 29 d. pranešimo gavimo, todėl patalpas būtina apžiūrėti iš naujo ir įsitikinti apdailos darbų pabaiga. Atsakovo teiginius, kad patalpos buvo apžiūrėtos dar iki 2023 m. rugsėjo 29 d., patvirtina ieškovės ir atsakovo atstovo R. G. susirašinėjimo, vykusio 2023 m. rugsėjo 23 d., turinys (6 t., b. l. 107–111), iš kurio matyti, kad 2023 m. rugsėjo 23 d. buvo apžiūrėta patalpa Nr. 97.    

54.       Taigi, šis šalių susirašinėjimas liudija, kad ne atsakovas, o ieškovė neįvykdė savo sutartinių įsipareigojimų, nesudarė galimybės apžiūrėti ir priimti jos prašymu dar iki nuosavybės teisės perleidimo jai perduotų patalpų įrengimo darbų rezultato. Joks protingas, atidus ir apdairus asmuo, faktiškai atlikęs apdailos darbus, gavęs atitinkamus kitos šalies pranešimus, nevengtų tų patalpų parodyti, ypač žinodamas, kad šios pareigos nevykdymas gali būti pagrindu preliminariosioms sutartims nutraukti. Kitokių duomenų, t. y., kad ieškovė sudarė atsakovui realią galimybę apžiūrėti jos atliktų darbų rezultatą, o atsakovas vengė tai padaryti, byloje nėra. Todėl ieškovės teiginiai apie apdailos darbų atlikimą pripažintini deklaratyviais ir neįrodytais.

55.       Priešingai nei vertina ieškovė, apdailos darbų patalpose Nr. 97, 116, 49 ir 50 atlikimo sutartyje nustatytu terminu nepatvirtina ir jos į bylą pateiktas antstolės V. Daugirdienės 2023 m. gruodžio 20 d. surašytas faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, kurio turinį pirmosios instancijos teismas taip pat įvertino teisingai. Šiame protokole užfiksuota faktinė situacija, buvusi 2023 m. gruodžio 20 d., t. y. jau po ginčo sutarčių nutraukimo. Ieškovės apeliacinio skundo argumentai, kad anksčiau nebuvo poreikio faktinėms aplinkybėms užfiksuoti, nes manė, kad pavyks su atsakovu susitarti dėl termino pagrindinėmis sutartims sudaryti pratęsimo, prielaidų kitokiam šios situacijos vertinimui neteikia. Apdailos darbų neatlikimas ir galimybės jas apžiūrėti atsakovo atstovui nesudarymas tapo priežastimi sutartims nutraukti 2023 m. gruodžio 18 d. pranešimu (1 t., b. l. 344–346). Šiame pranešime atsakovas informavo ieškovę, kad jai daugiau nei du mėnesius vėluojant įvykdyti preliminariosiose sutartyse numatytus įsipareigojimus, nereaguojant į atsakovo pranešimus ir raginimus pašalinti pažeidimus iki 2023 m. lapkričio 7 d., preliminariosios sutartys yra nutraukiamos nuo 2023 m. gruodžio 18 d. Vadinasi, ieškovės gynybinė pozicija, kad poreikis įrodyti patalpų pilno įrengimo faktą anksčiau neegzistavo, aiškiai stokoja pagrįstumo.  

56.       Teisėjų kolegija, apibendrindama argumentus, konstatuoja, kad ieškovė neįrodė patalpų Nr. 97, 116, 49 ir 50 įrengimo sutartyse nustatytu ir atsakovo 2023 m. spalio 30 d. pranešime papildomai nustatytu terminu (iki 2023 m. lapkričio 7 d.). Taip pat nagrinėjamoje byloje nebuvo įrodytas ir patalpų Nr. 6, 30, 52, 46, 7, 8 pilno įrengimo faktas. Iš ieškovės pateiktame antstolės V. Daugirdienės 2023 m. gruodžio 20 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole esančių patalpų nuotraukų matyti, kad dalyje jų buvo tik pradėtos statyti pertvaros (patalpos Nr. 30, 31, 8), dalis patalpų (Nr. 46 ir Nr. 52) buvo naudojamos statybinėms medžiagoms sandėliuoti ir jokie darbai jose nebuvo pradėti. Atitinkamai, nėra pagrindo sutikti su ieškove, kad ji tinkamai vykdė visų preliminariųjų sutarčių sąlygas.

57.       Ieškovės apeliacinio skundo argumentai, kad, atsakovui tinkamai nevykdant savo sutartinių pareigų įrengti bendrojo naudojimo patalpas, ji, pasinaudodama CK 6.46 straipsnio 2 dalyje nustatytu savigynos būdu, turėjo teisę sustabdyti savo prievolių įrengti patalpas vykdymą, atmestini kaip teisiškai nepagrįsti. Kasacinis teismas savo praktikoje yra nurodęs, kad teise sustabdyti prievolės vykdymą šalys privalo naudotis sąžiningai ir protingai (CK 6.58 straipsnio 7 dalis, 6.207 straipsnio 3 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-517-219/2015). Nagrinėjamu atveju ieškovė nebuvo sąžininga sandorio šalimi, nes būtent ji vengė teikti įrodymus, patvirtinančius savo sutartinių įsipareigojimų vykdymą, todėl pagrindas pasinaudoti šiuo teisės institutu jai neatsirado. Taip pat teisėjų kolegija šioje nutartyje jau aptarė aplinkybes, susijusias su šalių prievolių pagal sutartį vykdymo seka ir priežastimis, leidžiančiomis teisėtai nesudaryti pagrindinių sutarčių (ieškovės prievolių neįvykdymas laiku teikė sutartinį pagrindą atsakovui nutraukti preliminariąsias sutartis ir nesudaryti pagrindinių sutarčių, o atsakovo prievolių vykdymo vėlavimas tokių padarinių pagal sutartį negalėjo sukelti). Be to, priežastimi savigynai nurodytos visiškai neaktualios nagrinėjamam ginčui išspręsti aplinkybės – potencialių pirkėjų apsigalvojimas dėl ginčo patalpų įsigijimo iš ieškovės dėl nebaigtų pastato bendrųjų erdvių ir gerbūvio darbų, nes sutarties sąlygos (5.3.5 papunktis) iš viso neleido perleisti ieškovei turimų pirkėjos teisių ir pareigų jai atliekant apdailos darbus, iki šie darbai bus visiškai užbaigti ir perduoti atsakovei.   

58.       Taigi, nors pirmosios instancijos teismas ir suklydo, pripažindamas, kad visos dešimt preliminariųjų sutarčių turi būti vertinamos kaip vieningas sandoris, o bent vienos jose įvardytos patalpos neįrengimas būtų savaime pakankamas pagrindas visoms joms nutraukti, ši klaida nesudaro pagrindo kitokiai išvadai dėl kaltosios preliminariųjų sutarčių šalies padaryti, nei padarė pirmosios instancijos teismas. Šalių į bylą pateiktų įrodymų visuma patvirtina, kad dėl ieškovės, kuri per sutartyse nustatytus terminus pilnai neatliko nė vienos iš patalpų apdailos darbų ir nesudarė atsakovei galimybės šių darbų įvertinti, kaltės nebuvo sudarytos pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutartys. Atsakovo sprendimas nutraukti visas dešimt preliminariųjų sutarčių atitinka šių sutarčių sąlygas, yra teisėtas ir pagrįstas. 

Dėl šalių nuostolių, nesudarius pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių, atlyginimo

59.       Kasacinis teismas savo praktikoje yra nurodęs, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Aptartos sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Taigi, civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 22 punktas).    

60.       Nustačius, kad būtent dėl ieškovės kaltės buvo nutrauktos visos dešimt preliminariųjų sutarčių, atitinkamai, dėl jos kaltės nebuvo sudarytos ir pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutartys, ieškovei kyla pareiga atlyginti atsakovui dėl preliminariųjų sutarčių pažeidimo ir pagrindinių sutarčių nesudarymo atsiradusius atsakovės nuostolius. Visgi, teisėjų kolegija sutinka su ieškovės apeliacinio skundo argumentais, kad atsakovas neįrodė nei jo prašomų priteisti 100 644 Eur tiesioginių nuostolių, atsiradusių dėl bankui mokamų palūkanų, nei 108 045,70 Eur netiesioginių nuostolių negautų pajamų forma, fakto bei dydžio, todėl ir pagrindo juos priteisti nebuvo. Pirmosios instancijos teismas, skundžiamu teismo sprendimu priteisdamas atsakovui iš ieškovės nurodytas sumas kaip jo nuostolių atlyginimą, suklydo.

61.       Pagal CK 6.249 straipsnio 1 dalį žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Piniginė žalos išraiška yra nuostoliai. Padaryti nuostoliai turi būti atlyginti visiškai, išskyrus atvejus, kai įstatymai ar sutartis nustato ribotą atsakomybę (CK 6.251 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad CK 6.251 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas visiško nuostolių atlyginimo principas, kurio esmė – siekis grąžinti nukentėjusį asmenį į padėtį, kurioje jis būtų buvęs, jei nebūtų buvę atsakovo žalingų veiksmų. Civilinė atsakomybė atlieka ne baudinę, bet kompensacinę funkciją žalą patyrusiam asmeniui, todėl nustatant žalos dydį siekiama kompensuoti tik tiek, kiek būtina, kad nukentėjęs asmuo būtų grąžintas į tą padėtį, kurioje jis būtų buvęs, jei nebūtų buvę padaryta žalos. Visiško žalos atlyginimo principo esmė ta, jog žalos atlyginimu turi būti siekiama ją patyrusį asmenį grąžinti į iki pažeidimo buvusią padėtį. Teisingas žalos atlyginimas reiškia ir tai, kad sprendžiant ginčus dėl žalos atlyginimo turi būti nustatytas tikrasis žalos dydis; kai priteisiamas mažesnis už tikruosius nuostolius žalos atlyginimas, lieka iš dalies neapgintos nukentėjusio asmens teisės, kai priteisiamas žalos atlyginimas viršija tikruosius nuostolius, nukentėjęs asmuo nepagrįstai praturtėja skolininko sąskaita – abiem atvejais teisingumo principas yra pažeidžiamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-266-611/2018, 52 punktas; 2019 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-87-701/2019, 53 punktas).

62.       Atsakovas reikalavimą dėl 100 644 Eur nuostolių atlyginimo grindė su AB Šiaulių banku 2022 m. rugpjūčio 10 d. sudaryta kredito sutartimi, kuria jam buvo suteiktas kreditas pastato, esančio (duomenys neskelbtini) statyboms užbaigti. Atsakovas teigė, kad jo priešieškinyje nurodytus 100 644 Eur nuostolius sudaro pagal kredito sutartį AB Šiaulių bankui sumokėtos palūkanos už kiekvieną patalpą, kurią ieškovė įsipareigojo įsigyti ateityje. Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovė pagrįstai akcentuoja įrodymų tokio pobūdžio nuostoliams pagrįsti nepakankamumą. Atsakovo pateikti įrodymai – jo paties parengta lentelė (3 t., b. l. 168), kurioje nurodytos nuo 2023 m. lapkričio 30 d. iki 2024 m. rugpjūčio 31 d. už kiekvieną patalpą, pasak jo, AB Šiaulių bankui sumokėtos palūkanos, 2022 m. rugpjūčio 10 d. kredito sutarties specialiosios sąlygos (5 t., b. l. 19–21), susitarimas Nr. 2 dėl kredito sutarties pakeitimo (5 t., b. l.  22–23), išrašai iš banko sąskaitos (5 t., b. l. 24–43) – nepatvirtina nurodytų nuostolių fakto bei dydžio.

63.       Pirma, atsakovas į bylą pateikė tik dalį 2022 m. rugpjūčio 10 d. kredito sutarties ir jos pakeitimo sąlygų, o iš pateiktų sąlygų net nėra galimybės nustatyti, kokio dydžio kreditas buvo suteiktas, nes šie duomenys yra paslėpti (užtušuoti). Taigi, ir patikrinti atsakovo parengtoje lentelėje nurodytų jo skaičiavimų teisingumo nėra jokios objektyvios galimybės. Byloje nesant kitų įrodymų ir atsakovui pasirinkus tik šiomis įrodinėjimo priemonėmis įrodinėti savo nuostolius mokėtų bankui palūkanų forma, šių nuostolių dydis negali būti pripažintas įrodytu (CPK 12, 178 straipsniai). Antra, atsakovas neįrodė, kad šie nuostoliai (mokėtos bankui palūkanos) yra priežastiniu ryšiu susiję su ieškovės veiksmais, netinkamai vykdant sutartinius įsipareigojimus. Nesant duomenų, kokio dydžio kreditas atsakovui buvo suteiktas ir kokia jo dalis proporcingai atitiktų tų patalpų, kurias siekė įsigyti ieškovė, plotą, juolab kad ieškovė nebuvo susitarusi dėl viso pastato (su visais priklausiniais, parkavimo aikštelėmis ar pan.) iš atsakovo įsigijimo, atsakovo argumentai, kad lėšomis, gautomis ieškovei pardavus patalpas, kreditas bankui būtų padengtas, todėl ir pareiga mokėti palūkanas jam būtų išnykusi, taip pat negali būti pripažinti pagrįstais ir įrodytais. Todėl pirmosios instancijos teismo išvada, kad palūkanų bankui atsakovas nebūtų turėjęs mokėti, jeigu ieškovė būtų tinkamai vykdžiusi sutartines pareigas, stokoja faktinio ir teisinio pagrįstumo.       

64.       Teisėjų kolegija pagrįstais pripažįsta ieškovės apeliacinio skundo argumentus, kad nebuvo pagrindo iš jos priteisti atsakovui ir 108 045,70 Eur netiesioginių nuostolių (negautų pajamų forma) atlyginimo. Atsakovo teigimu, 108 045,70 Eur netiesioginius nuostolius sudaro pajamos, kurias jis būtų galėjęs gauti, jei turtas, kurio ieškovė iki šiol jam nėra grąžinusi, būtų realizuotas. Kasacinis teismas savo praktikoje yra nurodęs, kad negautos pajamos, kaip nuostoliai, yra suprantamos kaip grynasis pelnas, t. y. tai, kuo būtų pagerėjusi nukentėjusiojo turtinė padėtis. Jos neturi būti suprantamos kaip visos tikėtinos gauti iš asmens veiklos sumos, neatskaičius sąnaudų. Išskaičiavus sąnaudas iš visų pajamų (įplaukų), o iš šių – ir pelno mokestį pagal Lietuvos Respublikos pelno mokesčio įstatymą, asmeniui liktų grynasis pelnas, t. y. tai, kaip būtų pagerėjusi nukentėjusio asmens turtinė padėtis. Negautas pelnas reiškia sumą, kuria nukentėjusios šalies turtas potencialiai padidėtų, jei pažeidimas nebūtų įvykęs. Todėl iš negautų pajamų turi būti atimami tie nukentėjusio asmens sutaupymai, tos sąnaudos, kurių nukentėjęs asmuo išvengė dėl to, kad dėl neteisėtų kito asmens veiksmų nevykdė įprastinės veiklos. Tai yra žalos apskaičiavimas ekonomine, ne buhalterine prasme (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-113-1075/2024, 58–59 punktai).

65.       Nagrinėjamu atveju atsakovas nurodė, kad jo negautos pajamos nustatytinos pagal preliminariųjų sutarčių 4.3 papunktį, kuriame numatyta ieškovės pareiga nuo sutarčių sudarymo dienos iki viso turto kainos sumokėjimo dienos mokėti atsakovui 6 proc. dydžio metines palūkanas, skaičiuojamas už visą nesumokėtą turto kainą. Kitaip tariant, apeliantas su negautomis pajamomis sutapatino už nesumokėtą turto kainą mokėtinas palūkanas, neįrodinėdamas nei to, už kokią kainą turtą jis būtų galėjęs realizuoti, nei kokios yra jo veiklos sąnaudos ir pan. Todėl reikalaujami priteisti netiesioginiai nuostoliai neatitinka jiems keliamo realumo ir įrodytumo reikalavimų. Pažymėtina ir tai, kad atsakovas byloje jau yra pareiškęs savarankišką reikalavimą dėl sutarčių 4.3 papunktyje nustatytų palūkanų iš ieškovės priteisimo kaip savo minimalių nuostolių atlyginimo.    

66.       Teisėjų kolegija prieina prie išvados, kad atsakovas leistinomis įrodinėjimo priemonėmis neįrodė nei 100 644 Eur tiesioginių nuostolių, nei 108 045,70 Eur netiesioginių nuostolių. Todėl pagrindo patenkinti šiuos atsakovo priešieškinio reikalavimus nebuvo, o kitaip nusprendęs pirmosios instancijos teismas suklydo.

67.       Su atsakovo apeliacinio skundo argumentais, kad iš jo skundžiama teismo sprendimo dalimi ieškovei negalėjo būti priteista 123 986,30 Eur kaip jos nuostolių atlyginimas, nes nebuvo įrodytos sąlygos šiam institutui jo atžvilgiu taikyti (nuostolių faktas ir dydis, neteisėti veiksmai ir kaltė), teisėjų kolegija iš esmės sutinka. Nagrinėjamoje byloje yra kilęs ginčas, dėl kurios šalies kaltės nebuvo sudarytos pagrindinės sutartys, ir kuri šalis turi atlyginti antrajai preliminariųjų sutarčių šaliai dėl pagrindinių sutarčių nesudarymo padarytus nuostolius. Ieškovė, be kita ko, prašė jai priteisti  232 208 Eur tiesioginių nuostolių, susijusius su patalpų Nr. 97, 116, 49 ir 50 įrengimu, atlyginimą (žr. šios nutarties 1 punktą), t. y. prašė taikyti atsakovui civilinę atsakomybę, įrodinėdama jo kaltę dėl pagrindinių sutarčių nesudarymo. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs preliminariųjų sutarčių 6.3 papunktyje įtvirtintą susitarimą, kad ieškovės atliktinų apdailos darbų kaina neturi viršyti kiekvienoje iš sutarčių nurodytos kainos, bei įvertinęs tai, kad pagal preliminariąsias sutartis dėl patalpų Nr. 97, 116, 49 ir 50 įsigijimo maksimali atliktina darbų kaina galėjo būti 123 986,30 Eur, šią sumą ir priteisė kaip nuostolių atlyginimą. Teisę į nuostolių, patirtų nesudarius pagrindinės sutarties, atlyginimą įgyja tas asmuo, kuris nėra kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, bet ne priešingai. Atsižvelgiant į ieškinio faktinį pagrindą, pirmosios instancijos teismas pripažinęs, kad dėl pagrindinių sutarčių nesudarymo atsakomybė tenka pačiai ieškovei, o atsakovo atsakomybės dėl to nėra, su kuo sutinka ir apeliacinės instancijos teismas, neturėjo teisinių prielaidų patenkinti šio ieškovės reikalavimo dėl jos tiesioginių nuostolių atlyginimo.

68.       Sutarties nutraukimas atleidžia abi šalis nuo sutarties vykdymo (CK 6.221 straipsnio 1 dalis), tačiau nepanaikina teisės reikalauti atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl sutarties nevykdymo (CPK 6.221 straipsnio 2 dalis). Tačiau ieškovė, prašydama priteisti jai patalpų pagerinimo 232 208 Eur išlaidas kaip jos tiesioginių nuostolių, atsiradusių dėl atsakovo kaltės nutraukus ginčo sutartis, atlyginimą, neįrodinėjo kitų sąlygų, kurioms esant ji, kaip nutrauktų sutarčių šalis, galėtų reikalauti tokias išlaidas vertinti kaip nuostolius. Todėl pirmosios instancijos teismas šio reikalavimo pagrįstumo neturėjo ir negalėjo vertinti kitaip, nei reikalavimo dėl nuostolių atlyginimo, ir, nenustatęs sąlygų visumos atsakovo sutartinės civilinės atsakomybės taikymui, negalėjo jo iš dalies (dėl 123 986,30 Eur nuostolių sumos) patenkinti. Ieškinio faktinio pagrindo ir dalyko nurodymas, teisinių gynybos būdų pasirinkimas yra išimtinai ieškinį pareiškiančio asmens diskrecija ir prerogatyva (CPK 13 straipsnis), o teismas neturi teisės peržengti pareikštų reikalavimų ribų ar, juo labiau, už šalį suformuoti ieškinio pagrindo bei dalyko. Atitinkamai, nėra pagrindo sutikti ir su ieškovės apeliacinio skundo argumentais, kad pirmosios instancijos teismo atmesta ieškinio reikalavimų dalis, viršijanti sutartyse nurodytą darbų apdailos kainą, t. y. 108 221,70 Eur (232 208 Eur – 123 986,30 Eur), turėjo būti jai priteista vadovaujantis nepagrįsto praturtėjimo institutu. Kaip minėta, ieškovė ieškinyje neprašė priteisti iš atsakovo turto pagerinimo išlaidų kaip nepagrįsto jo praturtėjimo, pirmosios instancijos teisme neįrodinėjo nepagrįsto praturtėjimo instituto taikymo sąlygų. Tokio pobūdžio argumentai yra nauji, nesudarę bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme dalyko, todėl jie negali būti vertinami ir apeliacinės instancijos teisme (CPK 312 straipsnis).

69.       Taigi, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria ieškovei iš atsakovo priteistas 123 986,30 Eur nuostolių atlyginimas, o atsakovui iš ieškovės 100 644 Eur tiesioginių ir 108 045,70 Eur netiesioginių nuostolių atlyginimas, pakeičiama, šiuos reikalavimus pripažįstant nepagrįstais bei juos atmetant (CPK 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).   

Dėl ieškinio senaties termino taikymo netesyboms

70.       Atsakovas apeliaciniame skunde kelia pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies, kuria jo priešieškinio dalis dėl 90 000 Eur baudos pagal preliminariųjų sutarčių 11.2 papunkčius priteisimo atmesta teismui konstatavus, kad yra praleistas ieškinio senaties terminas šiam reikalavimui pareikšti, teisėtumo klausimą. Atsakovas ir toliau laikosi pozicijos, kad jo teisių pažeidimas yra tęstinis, todėl ieškinio senaties terminas reikalauti netesybų atsinaujina kiekvieną kitą dieną. Teisėjų kolegija su tokia atsakovo pozicija nesutinka.

71.       Pagal preliminariųjų sutarčių 11.2 papunktį tuo atveju, jei pirkėja vėluoja sutartyse nustatytais terminais atlikti ir užbaigti poilsio patalpų pilnos apdailos darbus ir apie tai informuoti pardavėją, ji privalo mokėti 50 Eur dydžio baudą už kiekvieną pavėluotą dieną. Atsakovas pateikė reikalaujamos priteisti iš ieškovės 90 000 Eur baudos apskaičiavimo detalizaciją (žr. priešieškinio 45 punktą), kad pagal kiekvieną preliminariąją sutartį už 180 dienų vėlavimą atlikti poilsio patalpų apdailos darbus mokėtina bauda sudaro 9 000 Eur (180 d. x 50 Eur), atitinkamai, už dešimties sutarčių neįvykdymą prašo 90 000 Eur (9 000 Eur x 10) baudos priteisimo. Savo procesiniuose dokumentuose ieškovė nekėlė netinkamai nustatyto (apskaičiuoto) jų dydžio ar netesybų mažinimo klausimų. Atsikirtimai į šią atsakovo reikalavimų dalį grindžiami ieškovės kaltės dėl pagrindinių sutarčių nesudarymo nebuvimu ir praleista ieškinio senatimi tokiam reikalavimui pareikšti. Teisėjų kolegija šioje nutartyje jau pasisakė apie kaltąją dėl pagrindinių sutarčių nesudarymo šalį, todėl toliau pasisakoma dėl ieškinio senaties netesyboms taikymo ypatumų. 

72.       Ieškinio senatis – tai įstatymų nustatytas laiko tarpas (terminas), per kurį asmuo gali apginti savo pažeistas teises pareikšdamas ieškinį (CK 1.124 straipsnis). Nors ieškinio senaties termino pasibaigimas nepanaikina asmens teisės kreiptis į teismą, prašant apginti pažeistą teisę, tačiau, ginčo šaliai pareikalavus taikyti ieškinio senatį, yra pagrindas atmesti ieškinį, jeigu teismas nepripažįsta, kad šis terminas praleistas dėl svarbios priežasties (CK 1.126 straipsnio 2 dalis, 1.131 straipsnio 1, 2 dalys).

73.       CK 1.125 straipsnio 5 dalies 1 punkte nurodyta, kad reikalavimams dėl netesybų (baudos, delspinigių) taikomas sutrumpintas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas. CK 1.127 straipsnyje, reglamentuojančiame ieškinio senaties termino pradžią, nustatyta, kad: ieškinio senaties terminas prasideda nuo teisės į ieškinį atsiradimo dienos; teisė į ieškinį atsiranda nuo tos dienos, kurią asmuo sužinojo arba turėjo sužinoti apie savo teisės pažeidimą; šios taisyklės išimtis nustato šis kodeksas ir kiti Lietuvos Respublikos įstatymai (1 dalis); jeigu prievolei įvykdyti yra nustatytas terminas, tai iš tokios prievolės atsirandančio reikalavimo ieškinio senaties terminas prasideda pasibaigus prievolės įvykdymo terminui (2 dalis); jeigu pažeidimas yra tęstinis, t. y. jis vyksta kiekvieną dieną (asmuo neatlieka veiksmų, kuriuos privalo atlikti, ar atlieka veiksmus, kurių neturi teisės atlikti, ar nenutraukia kitokio pažeidimo), ieškinio senaties terminas ieškiniams dėl veiksmų ar neveikimo, atliktų tą dieną, prasideda tą kiekvieną dieną (5 dalis).    

74.       Kasacinio teismo jurisprudencijoje aiškinama, kad reikalavimams priteisti delspinigius pareikšti nustatytas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas skaičiuojamas nuo pagrindinės prievolės įvykdymo termino pažeidimo kiekvienai praleistai dienai (arba kitam sutartyje numatytam laikotarpiui) atskirai. Todėl už paskutiniuosius šešis mėnesius iki ieškinio dėl delspinigių išieškojimo pareiškimo delspinigiai gali būti priteisiami, nors ieškinys pareikštas praėjus daugiau kaip šešiems mėnesiams nuo pagrindinės prievolės įvykdymo termino pažeidimo, nes tokiam reikalavimui pareikšti ieškinio senaties terminas nėra pasibaigęs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-200/2013; 2018 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-138-684/2018, 50 punktas).   

75.       Taip pat kasacinio teismo praktikoje yra pasisakyta ir tokiu aspektu, kad kai konkrečios prievolės įvykdymo terminas yra aiškiai apibrėžtas šalių sutartyje, vadovaujantis CK 1.127 straipsnio 2 dalimi, ieškinio senaties eiga išvestiniam reikalavimui dėl netesybų pareikšti prasideda tuomet, kai sueina sutartimi prisiimtų įsipareigojimų įvykdymo terminas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-212-403/2022, 36 punktas).

76.       Nagrinėjamu atveju yra susiklosčiusi tokia faktinė situacija, kai visas dešimt preliminariųjų sutarčių, kuriose buvo nustatytas konkretus terminas ieškovės prievolei įvykdyti, pats atsakovas 2023 m. gruodžio 18 d. vienašališkai nutraukė ir pareikalavo grąžinti jam patalpas. Nutraukus ginčo sutartis, ieškovės prievolė atlikti patalpų pilnos apdailos darbus iki 2023 m. spalio 31 d., pasibaigė. Akivaizdu, kad šios konkrečios prievolės įvykdymo natūra (t. y. pilnai įrengti patalpas) atsakovas iš ieškovės, nutraukęs su ja sudarytas preliminariąsias sutartis, nereikalavo, todėl ir interpretuoti jo teisių pažeidimą kaip tęstinį, kai prievolės kiekvieną dieną neįvykdymas atnaujina praleistą ieškinio senaties terminą, nėra jokio pagrindo. Atsižvelgiant į tai, atsakovas netesybas (baudą) pagal sutarčių 11.2 papunktį galėjo ieškovei pradėti skaičiuoti nuo termino atlikti darbus pabaigos 2023 m. spalio 31 d. iki ginčo sutarčių nutraukimo 2023 m. gruodžio 18 d., o ieškinį teisme dėl jų priteisimo galėjo pareikšti per šešis mėnesius nuo sužinojimo apie šį savo teisės pažeidimą. Taigi, atsakovas su reikalavimu priteisti jam sutarčių 11.2 papunktyje nustatyto dydžio netesybas (baudą) galėjo kreiptis į teismą vėliausiai per šešis mėnesius nuo 2023 m. gruodžio 18 d., t. y. iki 2024 m. birželio 18 d. Pareiškęs priešieškinį 2024 m. rugsėjo 30  d., atsakovas ieškinio senaties terminą praleido.     

77.       Ginčo šaliai reikalaujant taikyti ieškinio senatį, teismas, nustatęs, kad ieškinio senaties terminas praleistas, taip pat turi ex officio įvertinti, ar nėra priežasčių šį terminą atnaujinti. Pirmosios instancijos teismas, pagrįstai konstatavęs ieškinio senaties termino praleidimo faktą, jo praleidimo priežasčių bei jų svarbos neįvertino. Apeliacinės instancijos teismas šį pirmosios instancijos teismo sprendimo trūkumą ištaiso (CPK 328 straipsnis).

78.       CK ar kituose įstatymuose nenustatyta aplinkybių, kurios laikytinos svarbiomis ieškinio senaties termino praleidimo priežastimis ir kurias nustačius būtų pagrindas atnaujinti pasibaigusį ieškinio senaties terminą. Klausimą, ar konkrečios ieškinio senaties termino praleidimo priežastys yra svarbios ir sudaro pagrindą jį atnaujinti, teismas turi spręsti vadovaudamasis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, atsižvelgdamas į ginčo esmę, šalių elgesį, ieškinio senaties teisinio instituto esmę ir paskirtį bei į kitas reikšmingas bylos aplinkybes. Nagrinėjant ieškinio senaties termino atnaujinimo klausimą, turi būti įvertinta, ar asmuo buvo pakankamai atidus, sąžiningas, ar, priešingai, savo teises įgyvendino nerūpestingai, aplaidžiai. Šia prasme kiekvieną konkrečią situaciją būtina vertinti individualiai, kiekvienam konkrečiam atvejui taikytini ne vidutiniai, o individualūs sąžiningo, atidaus bei rūpestingo elgesio standartai atsižvelgiant į asmens gebėjimą įvertinti susiklosčiusią teisinę situaciją, asmens amžių, išsilavinimą ir pan. Svarbiomis ieškinio senaties termino praleidimo priežastimis, sudarančiomis pagrindą praleistą ieškinio senaties terminą atnaujinti, gali būti pripažįstamos tik ieškinio senaties termino eigos metu egzistavusios aplinkybės, kurios kliudė asmeniui laiku ir tinkamai, tiesiogiai ar per atstovą ginti savo pažeistas teises ir kurios nepriklausė nuo šio asmens valios (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-421-1075/2018, 27 punktas; 2019 m. gruodžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-394-611/2019, 50 punktas).

79.       Kaip nė kartą buvo nurodyta, pats atsakovas priėmė sprendimą preliminariąsias sutartis nutraukti. Šalių derybos dėl galimybės tęsti sutartinius įsipareigojimus, bylos duomenimis, vyko iki sutarčių nutraukimo. Duomenų, kurie patvirtintų, kad atsakovas galėjo pagrįstai tikėtis, kad ginčą šalims pavyks išspręsti ir nesikreipiant į teismą, byloje nėra. Ir nors atsakovas, nepaisant pranešimo ieškovei apie nuo 2023 m. gruodžio 18 d. nutrauktas preliminariąsias sutartis, 2024 m. vasario 5 d. dar pasiūlė jai atvykti pas notarą ir sudaryti pagrindines sutartis, ieškovė, 2024 m. vasario 14 d. atsakydama į šį pasiūlymą, įvardijo vien norą tartis dėl naujo termino pagrindinėms sutartims sudaryti, nes, kaip nustatyta byloje, nebuvo atlikusi patalpų pilno įrengimo darbų. Todėl net ir vertinant papildomas atsakovo pastangas kaip galbūt jo tikėjimą, kad ginčas galėtų būti išspręstas ir nesikreipiant į teismą, ši aplinkybė negali tapti praleisto sutrumpinto ieškinio senaties termino atnaujinimo priežastimi, nes ir po 2024 m. vasario 14 d. iki jo kreipimosi į teismą praėjo ilgesinis nei šešių mėnesių terminas. Atsakovas, būdamas profesionaliu verslininku, turėjo ir galėjo suprasti savo neveikimo teisinius padarinius. Pažymėtina, kad atsakovas net nenurodė jokių jo delsimą kreiptis į teismą su reikalavimų dėl netesybų priteisimo pateisinančių aplinkybių, vien laikydamasis nepagrįstos pozicijos, kad pažeidimas yra tęstinis, todėl terminas reikalavimui pareikšti atsinaujina kiekvieną kitą dieną.

80.       Nenustačius objektyviai egzistavusių aplinkybių, pateisinančių sutrumpinto šešių mėnesių termino reikalavimui priteisti netesybas (baudą) praleidimą, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria atsakovo reikalavimas priteisti 90 000 Eur baudą yra atmestas CK 1.131 straipsnio 1 dalyje nustatytu teisiniu pagrindu, paliekama nepakeista.   

Dėl palūkanų (ne)priteisimo

81.       Ieškovė apeliaciniu skundu ginčija ir pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies, kuria iš jos priteista 72 461,76 Eur palūkanų suma pagal preliminariųjų sutarčių 4.3 papunktį, t. y. 6 proc. nuo nesumokėtos kiekvienos patalpos kainos, tvirtindama, kad pagal šalių susitarimą ši sutarties nuostata taikytina tik tais atvejais, kai yra sudaroma pagrindinė turto–pirkimo pardavimo sutartis. Taip pat ieškovė nesutinka ir su priteistomis iš jos 7 980,72 Eur palūkanomis už priteistą 72 461,76 Eur palūkanų sumą. Su ieškovės argumentais dėl nepagrįsto 7 980,72 Eur palūkanų priteisimo teisėjų kolegija sutinka, tačiau neįžvelgia pagrindo sutikti su tuo, kad atsakovas neturi teisės reikalauti sutartinių 72 461,76 Eur palūkanų.  

82.       Palūkanų sąvoka CK neįtvirtinta, todėl palūkanų instituto turinys atskleidžiamas sistemiškai aiškinant šį civilinės teisės institutą reglamentuojančias teisės normas. Lietuvos civilinėje teisėje palūkanos suprantamos dvejopai: kaip mokestis už pinigų skolinimą (mokėjimo (pelno) palūkanos) ir kaip minimalių kreditoriaus nuostolių kompensacija už piniginės prievolės įvykdymo termino praleidimą (kompensuojamosios palūkanos). Kasacinis teismas savo praktikoje yra nurodęs, kad pagal CK 6.261 straipsnį įstatyme nustatytas kompensuojamąsias palūkanas turi teisę gauti visi kreditoriai, kuriems piniginės prievolės nebuvo įvykdytos laiku ir kurie su skolininkais sutartyse nenustatė kitokių tokio prievolės nevykdymo padarinių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-379-969/2017, 24 punktas). Kreditoriaus reikalavimas sumokėti kompensuojamąsias palūkanas, kitaip tariant, atlyginti dėl piniginės prievolės įvykdymo termino praleidimo atsiradusius nuostolius, laikytinas reikalavimu skolininkui taikyti civilinę atsakomybę. Kompensuojamosios palūkanos šiuo atveju laikytinos minimaliais kreditoriaus nuostoliais, patirtais dėl laiku negrąžintos skolos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-98/2014). Kai kompensuojamosios palūkanos nustatytos sutartyje, taikomos būtent jos, o ne CK 6.210 straipsnyje reglamentuojamos kompensuojamosios palūkanos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-548-248/2016, 32 punktas; 2020 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-75-823/2020, 40–42 punktai).  

83.       Nagrinėjamu atveju, kaip teisingai nurodė tiek ieškovė, tiek ir atsakovas, pagal preliminariųjų sutarčių 4.3 papunkčius pirkėja (ieškovė) įsipareigojo nuo kiekvienos iš sutarčių sudarymo dienos iki faktinės visos turto kainos pagal pagrindines sutartis sumokėjimo dienos mokėti pardavėjui (atsakovui) 6 proc. dydžio metines palūkanas nuo visos likusios nesumokėtos turto kainos. Šiame punkte nurodytos palūkanos mokamos, apskaičiuojamos ir sumokamos pagrindinės sutarties sudarymo dieną arba 2023 m. spalio 31 d., priklausomai nuo to, kuri diena bus anksčiau. Preliminariųjų sutarčių 11.3.2 papunktyje, kuriame įtvirtinta atsakovo (pardavėjo) teisė vienašališkai nutraukti sutartis, o ją atsakovas ir pasinaudojo, taip pat yra nurodyta, kad, sutartį nutraukus, pirkėja (ieškovė) privalo sumokėti pardavėjui šalių iš anksto sutartyse sutarto dydžio baudą, lygią sutarčių 4.1 papunkčiuose nurodytam avanso dydžiui, taip pat sumokėti visas pagal sutarčių 4.3 papunkčius apskaičiuotas palūkanas iki sutarties nutraukimo dienos. Šalių susitarimu, pirkėjos bauda ir sumokamos palūkanos laikomi pardavėjo minimaliais tiesioginiais nuostoliais, patirtais dėl pirkėjos sutarties pažeidimo ir (ar) nevykdymo.   

84.       Todėl kaip nepagrįsti atmestini ieškovės apeliacinio skundo argumentai, kad tik sudarius pagrindines sutartis jai galėtų kilti pareiga mokėti sutartines palūkanas. Ieškovės apeliacinio skundo argumentai neatitinka šalių sudarytų sutarčių nuostatų, kuriose aiškiai nurodyta, kad ieškovei pareiga mokėti palūkanas atsiranda ne tik sudarius pagrindines sutartis, bet ir nevykdant įsipareigojimo atlikti patalpų pilnos apdailos darbus ir (ar) nesudarius dėl ieškovės kaltės pagrindinių sutarčių (ieškovei pažeidus preliminariąsias sutartis ir dėl to atsakovui jas vienašališkai nutraukus). Pačios šalys sutarčių 11.3.2 papunktyje išreiškė savo valią, kad, sutartis nutraukus, 4.3 papunktyje nurodyto dydžio palūkanos kartu su ieškovės sumokėtu avansu bus laikomos minimaliais atsakovo nuostoliais (netesybų forma), patirtais dėl pirkėjos sutarties pažeidimo ir (ar) nevykdymo, lėmusiais šios sutarties nutraukimą o tokia šalių valia nagrinėjamoje byloje nebuvo kvestionuojama.

85.       Atitinkamai, pirmosios instancijos teismui pagrįstai pripažinus, kad dešimt preliminariųjų sutarčių buvo nutrauktos ir nesudarytos pagrindinės sutartys dėl ieškovės kaltės, jai pagal sutarčių 4.3 ir 11.3.2 papunkčius kyla pareiga atlyginti minimalius atsakovo nuostolius. Ieškovė neginčija atsakovo priešieškinyje nurodytų palūkanų dydžio, t. y. kad pagal visas dešimt preliminariųjų sutarčių, atsižvelgiant į jose nurodytas turto kainas bei sumokėtus avansus, nuo sutarčių sudarymo 2023 m. kovo 20 d. iki sutarčių 4.3 papunkčiuose nurodytos dienos, t. y. iki 2023 m. spalio 31 d., kompensuojamosios palūkanos sudaro 72 461,76 Eur (žr. priešieškinio 51 punktą). Taigi, priešingai nei teigia ieškovė, atsakovas yra įgijęs teisę reikalauti šių palūkanų kaip savo nuostolių atlyginimo.

86.       Visgi, su ieškovės argumentais, kad atsakovo reikalavimas priteisti iš jos dar ir 7 980,72 Eur kompensuojamąsias palūkanas, t. y. 12 proc. dydžio metines palūkanas už priskaičiuotas 72 461,76 Eur palūkanas nuo 2023 m. spalio 31 d. iki priešieškinio pateikimo 2024 m. rugsėjo 30 d., nėra pagrįstas, teisėjų kolegija visiškai sutinka. Apie tokio pobūdžio reikalavimų nepagrįstumą savo jurisprudencijoje yra pasisakęs ir kasacinis teismas, pažymėjęs, kad pagal CK 6.37 straipsnio 4 dalies nuostatas palūkanos už priskaičiuotas palūkanas neskaičiuojamos, išskyrus įstatymų ar šalių susitarimu nustatytas išimtis, jeigu toks šalių susitarimas nepažeidžia sąžiningumo, protingumo ir teisingumo reikalavimų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-95-403/2024, 38 punktas). Nagrinėjamoje byloje atsakovas neįrodinėjo, kad šalys, susitardamos dėl palūkanų, kaip minimalių atsakovo nuostolių kompensacijos dėl pirkėjos sutarties pažeidimo, būtų papildomai susitarusios ir palūkanų už priskaičiuotas palūkanas. Todėl atsakovo reikalavimas priteisti 7 980,72 Eur palūkanas už palūkanas nuo 2023 m. spalio 31 d. iki priešieškinio pateikimo teismui dienos negalėjo būti patenkintas, ši skundžiamo teismo sprendimo dalis keistina (CPK 330 straipsnis).    

Dėl kitų ieškovės ir atsakovo apeliacinių skundų argumentų

87.       Ieškovė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimi priteisti iš jos 8 905,98 Eur skolą už komunalines paslaugas, laikosi pozicijos, kad pareiga atlyginti šias išlaidas jai galėtų kilti tik tuo atveju, jeigu būtų sudarytos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys, juolab kad nepateikti ir įrodymai, patvirtinantys šias išlaidas.

88.       Preliminariųjų sutarčių 9.1.7 papunkčiuose pirkėja (ieškovė) įsipareigojo „nuo šios sutarties sudarymo dienos sumokėti visus būtinus su turtu susijusius mokėjimus, tame tarpe, bet neapsiribojant komunalinius mokesčius, mokesčius valstybei, sumokėti už teiktas paslaugas turtui. To nepadarius, pirkėja privalo kompensuoti visus pardavėjo už laikotarpį nuo šios sutarties ir pagrindinės sutarties patirtus mokėjimus, susijusius su turto eksploatavimu ir naudojimu“. Teisėjų kolegija iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismu, kad toks šalių susitarimas reiškia, jog tiek sudarius, tiek ir nesudarius pagrindines sutartis ieškovė įsipareigojo kompensuoti atsakovui jo sumokėtas lėšas, susijusius su ginčo patalpoms suteiktomis komunalinėmis paslaugomis.

89.       Priešingai nei tvirtina ieškovė, atsakovas į bylą pateikė PVM sąskaitas faktūras (3 t., b. l. 169–171), kurių pagrindu atsakovas prašo priteisti nuostolius, susijusius su dešimties ginčo patalpų išlaikymu. Ieškovė nėra pateikusi į bylą kitų įrodymų, paneigiančių atsakovo pateiktus duomenis, pavyzdžiui, kad ji pati paslaugų tiekėjams mokėjo turto išlaikymo mokesčius. Todėl skundžiamos pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies dėl 8 905,98 Eur išlaidų už turtui teiktas komunalines paslaugas priteisimo teisėtumas ir pagrįstumas nepaneigtas.    

90.       Aiškiai deklaratyvūs ir teisiškai nepagrįsti yra tokie ieškovės argumentai, kad pagrindas grąžinti ginčo patalpas jų savininkui (atsakovui) atsiras tik tada, kai atsakovas kompensuos patalpų pagerinimo išlaidas, sugrąžins avansus ir atlygins ieškovės nuostolius. Nurodyta ieškovės pozicija grindžiama tuo, kad ji yra įrengusi ginčo patalpas, patalpų apdailos ir įrengimo darbai nėra savarankiški daiktai, jie yra neatsiejami nuo patalpų, t. y. jų negalima atskirti ir pasiimti, tačiau šie apdailos darbai yra ieškovės nuosavybė, be to, jie atlikti teisėtai, vadovaujantis preliminariųjų sutarčių nuostatomis. Ieškovė yra teisėta patalpų valdytoja. Todėl ginčo patalpos gali būti perduodamos atsakovui tik įsiteisėjus galutiniam teismo sprendimui šioje byloje.

91.       Teisėjų kolegija šiuo aspektu pažymi, kad, pirma, atsakovui nutraukus sutartis, kurių pagrindu patalpų valdymas jų įrengimo bei apdailos tikslais buvo perduotas ieškovei, bei pareikalavus patalpas grąžinti, ieškovė jau nebėra teisėta jų valdytoja. Antra, ieškovė, kuri neneigia iki šiol negrąžinusi ginčo patalpų atsakovei, elgiasi nesąžiningai, juolab kad patalpų grąžinimas niekaip neapriboja ieškovės teisės reikalauti iš atsakovo atlyginti jai patalpų pagerinimo išlaidas. Trečia, galbūt ieškovei priklausę kilnojamieji daiktai (medžiagos bei įrengimai, skirti patalpų apdailai), kurie nuo pagrindinio daikto negali būti atskirti be neproporcingos žalos, tapo nekilnojamojo daikto sudėtine dalimi, prarasdami savo individualius požymius (CK 4.2 straipsnio 4 dalis). Tai kartu reiškia nuosavybės teisės į kilnojamuosius daiktus pasibaigimo momentą. Teisės doktrinoje teigiama, kad pagaminus naują daiktą, nuosavybės teisė į daiktui pagaminti sunaudotas medžiagas prarandama (Baranauskas, E., ir kiti. Daiktinė teisė. Vilnius: Mykolo Romerio universitetas, 2010, p. 129; taip pat <https://cris.mruni.eu/server/api/core/bitstreams/c264b61f-cf67-4ce7-a3b5-f5460d51c945/content>). 

92.       Nenustačius atsakovo kaltės dėl preliminariųjų sutarčių pasibaigimo (nutraukimo vienos iš šalių iniciatyva), nėra ir pagrindo jo atsakomybei kilti. Todėl ieškovės apeliacinio skundo argumentai dėl neteisingai išspręsto ginčo pagal jos ieškinio reikalavimus atmetami kaip nepagrįsti. Ieškovė taip pat teigia, kad pagal visas preliminariąsias sutartis sumokėtas 115 142 Eur avansas padengia minimalius atsakovo nuostolius, todėl pagrindo priešieškiniui patenkinti nebuvo. Preliminariųjų sutarčių 11.5 papunktyje nurodoma, kad šalių susitarimu pardavėjas (atsakovas) visas pirkėjos (ieškovės) pardavėjui pagal šias sutartis mokėtinas netesybas turi teisę vienašališkai įskaityti į pirkėjos pardavėjui iki šios sutarties nutraukimo sumokėtas sumas, tai yra sutarties nutraukimo atveju pardavėjas turi teisę negrąžinti pirkėjai iš jos gautų sumų, lygių pirkėjos pagal sutartis mokėtinų netesybų dydžiui, t. y. pirkėjas sutinka, kad visas šioje sutartyje nurodytas netesybas (baudas, delspinigius) ar iš anksto šalių aptartų nuostolių sumas pardavėjas turi teisę neginčytinai išskaičiuoti iš pirkėjo sumokėtų įmokų.

93.       Kadangi atsakovo reikalavimas dėl 90 000 Eur baudos priteisimo yra atmestas dėl praleistos ieškinio senaties, šių atsakovo reikalautų netesybų įskaitymo į avansą klausimas objektyviai nekyla. Spręsdama dėl 72 461,76 Eur kompensuojamųjų palūkanų (žr. šios nutarties 89 punktą) įskaitymo į avansą klausimą, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į preliminariųjų sutarčių 11.3.2 papunktyje įtvirtintus šalių susitarimus. Pagal šio papunkčio nuostatas atsakovas gali vienašališkai (nesikreipdamas į teismą) nutraukti preliminariąją sutartį dėl ieškovės kaltės, kai ši per 10 dienų neatvyksta sudaryti ir pasirašyti pagrindinės sutarties ir (ar) perdavimo akto šioje sutartyje numatytomis sąlygomis; kai daugiau nei 30 dienų vėluoja atlikti bet kokius mokėjimus pagal šią sutartį; kai nevykdo šios sutarties 6.2 papunktyje numatyto įsipareigojimo atlikti patalpų pilnos apdailos darbus ir nepašalina šio pažeidimo per 7 dienas nuo atsakovo paraginimo. Bet kuri iš šių aplinkybių pačių šalių valia laikoma esminiu sutarties pažeidimu. Nutraukus sutartį dėl esminio jos pažeidimo, pirkėja (ieškovė) privalo sumokėti atsakovui šalių iš anksto sutartyse sutarto dydžio baudą, lygią sutarčių 4.1 papunkčiuose nurodyto avanso dydžiui, o taip pat sumokėti visas pagal sutarčių 4.3 papunkčius priskaičiuotas palūkanas iki sutarties nutraukimo dienos. Šalių susitarimu, šioje sutarties sąlygoje aptariama bauda, lygi avansui, ir palūkanų mokėjimas laikomi pardavėjo (atsakovo) minimaliais tiesioginiais nuostoliais. Vadinasi, sutarties nutraukimo dėl ieškovės kaltės (dėl jos padaryto esminio sutarties pažeidimo) atveju kaip minimalių tiesioginių nuostolių kompensacija atsakovui lieka ir avansas, ir kartu sumokamos palūkanos, todėl palūkanų įskaitymui į avansą, priešingai nei teigia ieškovė, prielaidų nenustatyta.

94.       Apeliacinės instancijos teismui pakeitus skundžiamą teismo sprendimą, t. y. atmetus ir ieškovės reikalavimą priteisti jai iš atsakovo išlaidas už patalpų įrengimą kaip tiesioginių jos nuostolių kompensaciją, teismo sprendimo dalies, kuria buvo įskaityti šalių priešpriešiniai reikalavimai, teisėtumo ir pagrįstumo patikra praranda aktualumą. Todėl dėl tokių šalių argumentų teisėjų kolegija nepasisako.   Atsakovas taip pat nenurodė ir jokių nesutikimo su teismo sprendimo dalimi, kuria atmestas jo reikalavimas skirti ieškovei baudą už įpareigojimo atlaisvinti patalpas nevykdymą, o ieškovė – su teismo sprendimo dalimi, kuria priteistos 12,25 proc. dydžio procesinės palūkanos, argumentų, todėl teisėjų kolegija ir dėl šių teismo sprendimo dalių teisėtumo bei pagrįstumo nepasisako.

95.       Apibendrinant tai, kas buvo nurodyta, pirmosios instancijos teismo sprendimas pakeičiamas, ieškovės ieškinį atmetant, o priešieškinį patenkinant iš dalies ir priteisiant atsakovui iš ieškovės 72 461,76 Eur kompensuojamąsias palūkanas, 8 905,98 Eur skolą už komunalines paslaugas, 12,25 proc. dydžio procesines palūkanas, taip pat įpareigojant ieškovę atlaisvinti ir grąžinti ginčo patalpas atsakovui.      

Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme

96.       Jeigu apeliacinės instancijos teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 ir 2 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą, proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai. Bylinėjimosi išlaidas sudaro žyminis mokestis ir išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu (CPK 79 straipsnio 1 dalis).

97.       Apeliacinės instancijos teismui ieškovės ieškinį atmetus visiškai, 0 proc. ieškinio reikalavimų yra patenkinta, o 100 proc. jo reikalavimų atmesta. Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priteisus atsakovui iš ieškovės 81 367,74 Eur iš jo reikalautų 388 038,16 Eur, patenkinta 21 proc. šio reikalavimo, o atmesta 79 proc. Be to, palikus nepakeistą teismo sprendimo dalį dėl įpareigojimo perduoti patalpas bei netenkinti prašymo skirti baudą už įpareigojimų nevykdymą, patenkinta 50 proc. šio neturtinio reikalavimo, o atmesta – 50 proc. Taigi, iš viso patenkinta 36 proc. (21 proc. + 50 proc. : 2), o atmesta – 64 proc. atsakovo priešieškinio reikalavimų. Vadinasi, iš viso 32 proc. (0 proc. + 64 proc.: 2) bylos yra išspręsta ieškovės naudai, o likusi dalis, t. y. 68 proc. (100 proc. + 36 proc. : 2), – atsakovo naudai. Vadovaujantis šia proporcija ir paskirstytinos šalių išlaidos, patirtos bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme.

98.       Ieškovė pateikė įrodymus apie jos patirtas 6 338 Eur žyminio mokesčio išlaidas (1 t., b. l. 22), įrodymų apie kitas jos patirtas išlaidas ieškovė nepateikė. Įvertinus nustatytą patenkintų ir atmestų reikalavimų proporciją, ieškovei atlygintina 2 028,16 Eur (6 338 Eur x 32 proc.) šių bylinėjimosi išlaidų (CPK 98 straipsnis).

99.       Atsakovas pateikė įrodymus apie patirtas 4 215 Eur žyminio mokesčio (3 t., b. l. 172; 4 t., b. l. 17), 24 192,74 Eur teisinės pagalbos išlaidas ir 367,48 Eur atlyginimo antstoliui už faktinių aplinkybių konstatavimą išlaidas (6 t., b. l. 4–24, 47–49). Tačiau tik dalis atsakovo nurodytų teisinės pagalbos išlaidų atitinka joms keliamus būtinumo ir pagrįstumo reikalavimus, todėl ne visos šios išlaidos turi ir gali būti atlyginamos.

100.       Atsakovo prašyme nurodytos 550,55 Eur ir 827,64 Eur dokumentų analizės, derybų ir susitikimų išlaidos nelaikytinos būtinomis. Kasacinis teismas jau yra pasisakęs tokiu aspektu, kad tokios paslaugos, kaip atstovo susipažinimas su konkrečiu teismo procesiniu sprendimu ar byla, taip pat šalių procesiniais dokumentais, teismų praktikos paieška, rengiant procesinius dokumentus, bylos medžiagos, teismo procesinio sprendimo ir byloje dalyvaujančio asmens procesinio dokumento analizė, pasirengimas rengti procesinį dokumentą, informacijos, reikalingos rengiant procesinį dokumentą, paieška ir susipažinimas su kliento pateikta informacija, negali būti laikomos savarankiškomis teisinėmis paslaugomis. Nurodytos paslaugos yra vertinamos kaip kitų paslaugų, susijusių su atitinkamų procesinių dokumentų parengimu, sudėtinė dalis, todėl atskirai šių bylinėjimosi išlaidų atlyginimas nėra priteisiamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-156-701/2016, 51 punktas; 2018 m. lapkričio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-466-403/2018, 41 punktas; 2024 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-74-381/2024, 164 punktas). Taigi, šios atsakovo išlaidos neatlyginamos.

101.       Kitos atsakovo prašyme nurodytos 6 655 Eur atsiliepimo į ieškinį, 9 135,50 Eur tripliko ir priešieškinio, 5 112,25 Eur dubliko ir atskirojo skundo, 1 210 Eur (už 5 val.) ir 701,80 Eur (už 3 val.) pasirengimo ir atstovavimo teismo posėdžiuose išlaidos viršija Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) 8.2, 8.3, 8.15 ir 8.19 papunkčiuose nurodytus jų apskaičiavimo kriterijus bei maksimalius dydžius. Pagal Rekomendacijas maksimalios priteistinos sumos, atsižvelgiant į Valstybės duomenų agentūros skelbiamo užpraėjusio ketvirčio (šiuo atveju aktualūs 2024 m. I–IV ketvirčiai) vidutinio mėnesinio bruto darbo užmokesčio šalies ūkyje (be individualių įmonių) dydį, atitinkamai, už atsiliepimą į ieškinį yra 5 402,50 Eur (2 161 Eur x 2,5), už priešieškinį ir tripliką – 8 785,60 Eur ((2 196,40 Eur x 2,5) + (2 196,40 Eur x 1,5)), už dubliką ir atskirąjį skundą – 4 173,16 Eur ((2 196,40 Eur x 1,5) + (2 196,40 Eur x 0,4)), už pasirengimą ir atstovavimą teismo posėdžiuose – 1 819,72 Eur ((2 237,90 Eur x 0,1 x 5 val.) + (2 335,90 Eur x 0,1 x 3 val.)). Taigi, atsakovui atlygintinos tik maksimalių dydžių neviršijančių 20 180,98 Eur (5 402,50 Eur + 8 785,60 Eur + 4 173,16 Eur + 1 819,72 Eur) teisinės pagalbos išlaidų proporcinga dalis (CPK 98 straipsnis).

102.       Atsižvelgiant į pirmiau nustatytas patenkintų ir atmestų reikalavimų proporcijas, atsakovui atlygintina iš viso 16 839,15 Eur (20 180,98 Eur + 4 215 Eur + 367,48 Eur x 68 proc.) bylinėjimosi išlaidų. Atlikus priešpriešinių vienarūšių reikalavimų įskaitymą (16 839,15 Eur – 2 028,16 Eur), atsakovui iš ieškovės priteisiama 14 810,99 Eur bylinėjimosi pirmosios instancijos teisme išlaidų. Byloje susidariusių 39,84 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų atlyginimas taip pat priteisiamas iš abiejų šalių, atsižvelgiant į patenkintų ir atmestų reikalavimų dalis. Atitinkamai, iš ieškovės valstybei priteisiama 27,09 Eur (39,84 Eur x 68 proc.), iš atsakovo – 12,75 Eur (39,84 Eur x 32 proc.) šių išlaidų.

Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme

103.       Ieškovė apeliaciniu skundu ginčijo teismo sprendimo dalį, kuria atmesta jos ieškinio dalis dėl 591 078,70 Eur priteisimo bei patenkinta priešieškinio dalis dėl 298 038,13 Eur priteisimo, taigi, apeliaciniu skundu ginčijama iš viso 889 116,83 Eur suma. Pakeitus pirmosios instancijos teismo spendimą, iš ieškovės atsakovui priteista 298 038,13 Eur suma sumažinta iki 81 367,74 Eur, o apeliacinio skundo reikalavimai dėl ieškinio patenkinimo atmesti. Taigi, faktiškai patenkinta 216 670,39 Eur (298 038,13 Eur – 81 367,74 Eur) ieškovės apeliacinio skundo, t. y. 24 proc. (216 670,39 Eur : 889 116,83 Eur x 100 proc.), o atmesta, atitinkamai, 76 proc. Atsakovas apeliaciniu skundu prašė teismo sprendimą pakeisti, atmetant ieškovės ieškinio dalį, kuria iš jo priteistas 123 986,30 Eur nuostolių atlyginimas bei patenkinant priešieškinio dalį dėl 90 000 Eur baudos priteisimo. Patenkinta tik dalis šių atsakovo reikalavimų – dėl 123 896,30 Eur, o dėl 90 000 Eur atmesta, taigi, 58 proc. (123 986,30 Eur : 213 986,30 Eur x 100 proc.) jo apeliacinio skundo yra patenkinta, o 42 proc. – atmesta. Atitinkamai, 33 proc. (24 proc. + 42 proc. : 2) bylos apeliacinės instancijos teisme išspręsta ieškovės naudai, o 67 proc. – atsakovo naudai. Vadovaujantis šia proporcija ir paskirstytinos šalių apeliacinės instancijos teisme patirtos išlaidos.

104.       Ieškovės prašyme nurodytos 8 485,13 Eur apeliacinio skundo parengimo išlaidos viršija Rekomendacijų 8.10 papunktyje nurodytus maksimalius priteistinus dydžius. Pagal Rekomendacijas maksimali priteistina suma, atsižvelgiant į Valstybės duomenų agentūros skelbiamo užpraėjusio ketvirčio (šiuo atveju aktualus 2025 m. III ketvirtis) vidutinio mėnesinio bruto darbo užmokesčio šalies ūkyje (be individualių įmonių) dydį, už apeliacinį skundą yra 4 126,92 Eur (2 427,60 Eur x 1,7). Taigi, ieškovei atlygintinos tik maksimalių dydžių neviršijančios 4 126,92 Eur išlaidos. Atsiliepimo į apeliacinį skundą paregimo 2 722,50 Eur išlaidos neviršija Rekomendacijų 8.11 papunktyje nurodytų priteistinų maksimalių dydžių. Pagal Rekomendacijas maksimali priteistina suma, atsižvelgiant į Valstybės duomenų agentūros skelbiamo užpraėjusio ketvirčio (šiuo atveju aktualus 2025 m. III ketvirtis) vidutinio mėnesinio bruto darbo užmokesčio šalies ūkyje (be individualių įmonių) dydį už atsiliepimą į apeliacinį skundą yra 3 155,88 Eur (2 427,60 Eur x 1,3). Taigi, pagrįstomis laikytinos 6 849,42 Eur (4 126,92 Eur + 2 722,50 Eur) išlaidos. Atsižvelgiant į patenkintų ir atmestų reikalavimų proporciją bei atsižvelgiant į tai, kad ieškovė patyrė 7 643 Eur žyminio mokesčio išlaidas (7 t., b. l. 55), jai atlygintina 4 782,50 Eur (6 849,42 Eur + 7 643 Eur x 33 proc.) 

105.       Atsakovo prašyme nurodytos 3 993 Eur apeliacinio skundo parengimo išlaidos neviršija Rekomendacijų 8.10 papunktyje nurodyto priteistino maksimalaus dydžio, kuris, atsižvelgiant į Valstybės duomenų agentūros skelbiamo užpraėjusio ketvirčio (šiuo atveju aktualus 2025 m. III ketvirtis) vidutinio mėnesinio bruto darbo užmokesčio šalies ūkyje (be individualių įmonių) dydį, yra 4 126,92 Eur (2 427,60 Eur x 1,7). Prašyme nurodytos 8 712 Eur atsiliepimo į apeliacinį skundą išlaidos viršija Rekomendacijų 8.11 papunktyje nurodytus maksimalius dydžius. Pagal Rekomendacijas maksimali priteistina suma, atsižvelgiant į Valstybės duomenų agentūros skelbiamo užpraėjusio ketvirčio (šiuo atveju aktualus 2025 m. III ketvirtis) vidutinio mėnesinio bruto darbo užmokesčio šalies ūkyje (be individualių įmonių) dydį, už atsiliepimą į apeliacinį skundą – 3 155,88 Eur (2 427,60 Eur x 1,3). Taigi, atsakovui atlygintinos tik maksimalių dydžių neviršijančios 7 148,88 Eur (3 993 Eur + 3 155,88 Eur) išlaidos. Atsižvelgiant į patenkintų ir atmestų reikalavimų proporciją bei į tai, kad atsakovas patyrė 2 580 Eur žyminio mokesčio išlaidas (7 t., b. l. 68), jam atlygintinos 6 518,35 Eur (7 148,88 Eur + 2 580 Eur x 67 proc.) išlaidos.

106.       Atlikus priešpriešinių vienarūšių reikalavimų įskaitymą (6 518,35 Eur – 4 782,50 Eur), atsakovui iš ieškovės priteisiama 1 735,85 Eur bylinėjimosi pirmosios instancijos teisme išlaidų.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo 2025 m. gruodžio 8 d. sprendimą pakeisti ir jo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:

„Ieškinį atmesti.

Priešieškinį patenkinti iš dalies.

Priteisti atsakovui uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirtam investiciniam fondui ,,Nter opportunity fund I“, atstovaujamam valdytojos uždarosios akcinės bendrovės ,,Nter asset management“, juridinio asmens kodas 111707985, iš ieškovės mažosios bendrijos „Teisinga atspirtis“, juridinio asmens kodas 305182620, 72 461,76 Eur (septyniasdešimt du tūkstančius keturis šimtus šešiasdešimt vieną eurą ir 76 ct) palūkanų, 8 905,98 Eur (aštuonis tūkstančius devynis šimtus penkis eurus ir 98 ct) skolos už komunalines paslaugas, 12,25 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (81 367,74 Eur) nuo bylos pagal priešieškinį iškėlimo teisme dienos (2024 m. spalio 3 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 14 810,99 Eur (keturiolika tūkstančių aštuonis šimtus dešimt eurų ir 99 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Įpareigoti ieškovę mažąją bendriją „Teisinga atspirtis“, juridinio asmens kodas 305182620, ne vėliau kaip per 30 (trisdešimt) dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos atlaisvinti ir grąžinti atsakovui uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirtam investiciniam fondui ,,Nter opportunity fund I“, atstovaujamam valdytojos uždarosios akcinės bendrovės ,,Nter asset management“, juridinio asmens kodas 111707985, patalpas: negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąją patalpą – poilsio patalpą, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

Kitą priešieškinio dalį atmesti.

Priteisti valstybei iš ieškovės mažosios bendrijos „Teisinga atspirtis“, juridinio asmens kodas 305182620, 27,09 Eur (dvidešimt septynių eurų ir 09 ct), o iš atsakovo uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirto investicinio fondo ,,Nter opportunity fund I“, atstovaujamo valdytojos uždarosios akcinės bendrovės ,,Nter asset management“, juridinio asmens kodas 111707985, 12,75 Eur (dvylikos eurų ir 75 ct) išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu.“  

Priteisti atsakovui uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirtam investiciniam fondui ,,Nter opportunity fund I“, atstovaujamam valdytojos uždarosios akcinės bendrovės ,,Nter asset management“, juridinio asmens kodas 111707985, iš ieškovės mažosios bendrijos „Teisinga atspirtis“, juridinio asmens kodas 305182620, 1 735,85 Eur (vieną tūkstantį septynis šimtus trisdešimt penkis eurus ir 85 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjos                                                                        Rasa Gudžiūnienė

                                                                                Dalia Kačinskienė

                                                                                Laima Ribokaitė