Civilinė byla Nr. e2-1310-855/2021
Teisminio proceso Nr. 2-5-3-01167-2020-4
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.4.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
SPRENDIMAS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2021 m. sausio 26 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo teisėja Renata Volodko, sekretoriaujant Daivai Šuopienei, dalyvaujant ieškovės UAB "Emilė" atstovui advokato padėjėjui Mariui Vaškui, atsakovės UAB "All Media Lithuania" atstovėms advokatei Daivai Ušinskaitei - Filonovienei, advokato padėjėjai Gabrielei Lenkšaitei,
viešame nuotoliniame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Emilė“ ieškinį atsakovei UAB "All Media Lithuania" dėl nuomos mokesčio ir palūkanų priteisimo.
Teismas,
n u s t a t ė:
1. Ieškovė UAB „Emilė“ kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei UAB „All Media Lithuania“, prašydama priteisti 337 811,81 Eur nuomos mokesčio, 6 % metinių palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.
1.1. Nurodė, kad 2008-03-07 Nuomos sutarties, sudarytos tarp atsakovės UAB "All Media Lithuania", UAB "Trinapolis" (toliau - buvęs savininkas Nr. 1), A. K. ir A. K. (toliau - buvęs savininkas Nr. 2), UAB "Penkių kontinentų investicijos (toliau - buvęs savininkas Nr. 3), pagrindu atsakovė nuomosi patalpas, esančias administraciniame pastate, unikalus Nr. 1098-6004-1065, esančiame Kalvarijų g. 143, Vilnius, ir buvo įsipareigojusi mokėti Sutarties 7.1. p. numatytą patalpų nuomos mokestį.
1.2. 2012-06-15 buvusio savininko Nr. 1 ir ieškovės UAB "Emilė" sudarytos pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu, ieškovė įgijo nuosavybės teisę į administracines patalpas, unikalus Nr. 4400-2137-6158:2770, plane pažymėtas nuo 5-58 iki 5-61, nuo 5-72 iki 5-78, kurių bendras plotas 195,71 kv.m., esančias pirmame pastato aukšte (toliau - Patalpos Nr. 1). 2012-05-15 buvusio savininko Nr. 3 ir ieškovės UAB "Emilė" sudarytos pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu, ieškovė įgijo nuosavybės teisę į administracines patalpas, unikalus Nr. 4400-1139-3002:2204, plane pažymėtas nuo 3-75 iki 3-76, nuo 3-78 iki 3-80, 3-92, nuo 3-98 iki 3-107 kartu su bendrojo naudojimo patalpomis, plane pažymėtomis 1-33, 2-88, 3-72, kurių bendras plotas 570,67 kv.m., esančias trečiame pastato aukšte (toliau - patalpos Nr. 2). Dar vienos pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu ieškovė įgijo nuosavybės teisę į administracines patalpas, unikalus Nr. 1098-6004-1065:0010, plane pažymėtas nuo 4-13 iki 4-16, nuo 4-64 iki 4-77, kurių bendras plotas 456,32 kv.m, esančias ketvirtame pastato aukšte (toliau - Patalpos Nr. 3). Tokiu būdu ieškovė tapo ne tik patalpų savininke, bet ir nuomotoja pagal Nuomos sutartį su atsakove, o atsakovė tapo ieškovės nuomininke.
1.3. 2015-06-22 ieškovės ir atsakovės sudarytu Papildomu susitarimu prie Nuomos sutarties (toliau - Papildomas susitarimas Nr. 1) pirminėje Nuomos sutartyje numatytas 7 metų nuomos terminas buvo pratęstas iki 2017-03-07, ir jis turėjo būti pradedamas skaičiuoti nuo 2015-07-15, o 2017-10-25 Papildomu susitarimu (toliau - Papildomas susitarimas Nr. 2) nuomos terminas buvo pratęstas iki 2018-12-31, tačiau atsakovė patalpomis naudojosi ir po šio termino pasibaigimo, mažiausiai iki 2020-06-30, todėl ieškovė ir po to kiekvieną mėnesį teikė atsakovei PVM sąskaitas - faktūras už naudojimąsi patalpomis.
1.4. Nuomos sutarties 7.1. p. nustatė, kad atsakovė už buvusiam savininkui Nr. 2 ir Nr. 3 priklausančių patalpų, esančių antrajame, trečiajame bei ketvirtajame aukštuose, 1 kv.m. įsipareigojo mokėti po 35 Lt/10,14 Eur lygų nuomos mokestį, tuo tarpu už buvusiam savininkui Nr. 1 priklausančių patalpų, esančių pirmajame aukšte, 1 kv.m. atsakovė įsipareigojo mokėti 50 Lt/14,48 Eur nuomos mokestį. Šalys susitarė, kad tikslus bendras mėnesinis nuomos mokestis turėjo būti nustatytas padauginus 1 kv.m. kainą iš realiai atsakovės naudotų patalpų ploto. Vis dėlto, ieškovė atsakovei išrašydavo PVM sąskaitas - faktūras, kuriose buvo netinkamai apskaičiuojama Patalpų Nr. 1, esančių pirmajame pastato aukšte, nuomos kaina - vietoj 50 Lt/14,48 Eur už 1 kv.m. buvo skaičiuojamas 35 Lt/ 10,14 Eur už 1 kv.m. nuomos mokestis.
1.5. Be to, vadovaujantis Nuomos sutarties 8.1.- 8.2. p. per 30 dienų po to, kai pasibaigia pirmieji ir kiekvieni paskesni nuomos metai, nuomos mokestis turėjo būti perskaičiuojamas, kiekvienais metais jis turėjo būti keičiamas tiek procentų, kiek yra perskaičiavimo dieną galiojantis vartotojų kainų indeksas (VKI) - tuo atveju, jei VKI yra didesnis nei 5 proc., nuomos mokestis, galiojęs iki perskaičiavimo dienos, turi būti didinamas 5 proc. Vis dėlto, dėl ieškovės klaidos atsakovei niekuomet nebuvo perskaičiuojamas/indeksuojamas nuomos mokestis ir jis nebuvo indeksuojamas aktualiu VKI indeksu.
1.6. Ieškovės skaičiavimais už laikotarpį nuo 2012-06-15 iki 2020-06-30 už patalpų Nr. 1, esančių pirmame aukšte, nuomą dėl neteisingai taikyto 1 kv.m. tarifo ir neindeksavimo atsakovė ieškovei nesumokėjo 128 062,97 Eur nuomos mokesčio, tuo tarpu dėl netaikyto indeksavimo už patalpų Nr. 2 ir Nr. 3 nuomą atsakovė ieškovei nesumokėjo 209 748,84 Eur nuomos mokesčio. Tokiu būdu bendra atsakovės skola už patalpų nuomą sudaro 337 811,81 Eur.
1.7. Dublike papildomai pažymėjo, kad atsakovės minimas 2011-10-01 Papildomas susitarimas Nr. 8 ieškovei nebuvo žinomas, jis neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre, todėl negali būti panaudotas prieš trečiuosius asmenis.
1.8. Ieškovė turi teisę perskaičiuoti nuomos mokestį, jį indeksuojant, net ir po nuomos sutarties galiojimo pabaigos; atsakovei apie tai, kad nuomos mokestis bus perskaičiuojamas, nuo pat nuomos sutarties sudarymo buvo žinoma, o ta aplinkybė, kad ieškovė sutarties galiojimo metu neinformavo atsakovės apie tokį perskaičiavimą, nepašalina atsakovės pareigos mokėti teisingai apskaičiuotą nuomos mokestį. Nei viename iš nuomos sutarties pratęsimą įtvirtinančių sandorių atsakovė niekuomet nereikalavo panaikinti Nuomos sutarties 8 p., numatantį nuomos mokesčio perskaičiavimą ir indeksavimą, nesiderėjo dėl indeksavimo netaikymo.
2. Atsakovė UAB "All Media Lithuania" su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas.
2.1. Nurodė, kad po 2008-02-07 Nuomos sutarties sudarymo buvo sudarytas ne vienas nuomos sutarties pakeitimas, kuriais buvo keičiamas atskirų patalpų nuomos mokesčio dydis, o į Nuomos sutartį įtraukiamos naujos patalpos, pertvarkomos jau esamos ir pan. Vienu iš pakeitimų - 2011-04-12 tarp nuomotojų, naujo nuomotojo UAB "KA invest" ir atsakovės sudarytu Susitarimu Nr. 6 buvo numatyta, kad Nuomotojas jam priklausančias administracines patalpas, esančias pirmajame pastato aukšte, unikalus Nr. 4400-1070-4717:8265, kurių dalis išnuomota atsakovei, atidalijimo būdu suformavo į atskiras keturias administracines patalpas, kurių unikalūs Nr.: 4400-2137-6147:2769; 4400-21347-6170:2770; 4400-2137-6125:2768: 4400-2137-6158:2770; taip pat numatyta, kad tarp nuomotojo UAB "KA invest" ir nuomotojo UAB "Trinapolis" sudaryta administracinių patalpų, unikalus Nr. 4400-2137-6170:2771, pirkimo - pardavimo sutartis ir jas įsipareigojama suteikti valdyti ir naudoti atsakovei. 2011-10-01 tarp nuomotojų, UAB "KA invest" ir atsakovės buvo pasirašytas Susitarimas Nr. 8, kuris numatė, kad UAB "Trinapolis" įsipareigoja suteikti atsakovei teisę valdyti ir naudoti naujas patalpas - 195,71 kv.m. ploto administracine patalpas, unikalus Nr. 4400-2137-6158:2770, kurios plane pažymėtos nuo 5-58 iki 5-61, nuo 5-72 iki 5-78, kurios yra pirmajame pastato aukšte ir priklauso UAB "Trinapolis" nuosavybės teise, o taip pat numatė, kad už šias patalpas atsakovė įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, kuris lygus 35 Lt plius PVM už 1 kv.m. bendro nuomojamų patalpų ploto. 2012-06-15 UAB "Trinapolis" pirkimo - pardavimo sutartimi perleido ieškovei nuosavybės teisę kartu su nuomos teise pagal Nuomos sutartį į dalį minėtų patalpų, o 2012-05-15 pirkimo - pardavimo sutartimis ieškovė įgijo atitinkamas patalpas pastato trečiajame ir ketvirtajame pastato aukštuose kartu su nuomos teise, ir taip ieškovė tapo atsakovės nuomotoja, o atsakovė - ieškovės nuomininke. 2015-06-22 ir 2017-10-25 ieškovės ir atsakovės sudarytuose Papildomuose susitarimuose, kuriais buvo pratęsta Nuomos sutartis, buvo nustatyta, kad šie susitarimai tampa nuomos sutarties priedu ir visos kitos Nuomos sutarties sąlygos lieka galioti tiek, kiek jos nepakeistos papildomais susitarimais. 2020-04-01 atsakovė informavo ieškovę apie nuomos sutarties nutraukimą ir patalpų atlaisvinimą grąžinimui nuo 2020-06-30, patalpos buvo atlaisvintos 2020-06-30 ir perduotos antstolio D.Kisieliaus paskirtam saugotojui UAB "EDS Invest" bei UAB "Nekilnojamojo turto valdymas".
2.2. Atsakovės teigimu, ieškovė nepagrįstai nurodo, kad patalpos Nr. 1 buvo išnuomotos atsakovei už 50 Lt/14,48 Eur nuomos mokestį, kadangi iš tikrųjų nuo 2011-10-01 Nuomos sutarties pakeitimo Susitarimu Nr. 8, šios patalpos buvo išnuomotos atsakovei už 35 Lt/kv.m. kainą, kurią atsakovė yra sumokėjusi, tokiu būdu yra pilnai ir tinkamai įvykdžiusi Nuomos sutartį. Pažymėjo, kad atsakovė buvo įsipareigojusi mokėti 50 Lt/kv.m. nuomos mokestį už patalpas pirmajame aukšte, kurių unikalus Nr. 4400-1070-4717:8265, tačiau šias patalpas atidalijus, patalpos, kurių unikalus Nr. 4400-2137-6170:2771, buvo perleistos nuomotojui UAB "KA Invest", o dėl patalpų Nr. 1 nuomos kainos buvo susitarta minėtu Susitarimu. Būtent 2011-10-01 Nuomos sutarties pakeitimu atsakovei buvo suteikta teisė valdyti patalpas, priklausiusias UAB "Trinapolis" - 195,71 kv.m. ploto administracines patalpas, kurių unikalus Nr. 4400-2137-6158:2770, kurios plane pažymėtos nuo 5-58 iki 5-61, nuo 5-72 iki 5-78, t. y. patalpas Nr. 1, ir šiame susitarime nustatytas jų nuomos mokesčio dydis lygus 35 Lt už 1 kv.m.
2.3. Atsakovė nesutiko su ieškovės siekiu indeksuoti nuomos mokestį atgaline data. Pagal Nuomos sutarties 8.1.- 8.2. p. būtent nuomotojai turėjo perskaičiuoti nuomos mokestį sutartyje nustatyta tvarka ir apie naują mokesčio dydį raštu informuoti atsakovę. Taigi, naujas nuomos mokestis paskaičiuojamas ateinantiems metams, o galimybės atgaline data perskaičiuoti nuomos mokestį nuomos sutartis nenumatė. Pati ieškovė nevykdė pareigos perskaičiuoti ir apie pasikeitusį nuomos mokestį informuoti atsakovę, joks indeksavimas nei vienos iš patalų nuomos mokesčiui nebuvo pritaikytas, nuomos mokesčio dydis nesikeitė, jokių raštų, pranešimų apie perskaičiuotą mokestį atsakovė nėra gavusi, todėl atsakovė turėjo teisę manyti, kad nuomos mokestis yra tokio dydžio, koks nurodomas pateikiamose apmokėti sąskaitose. Jeigu atsakovei būtų netikusi perskaičiuota nuomos mokesčio suma, ji būtų turėjusi galimybę sutartį nutraukti, todėl nuomos mokesčio perskaičiavimas už 8 metus iš esmės pažeistų nuomos sutartyje nustatytas sąlygas ir atsakovės teisėtus interesus, taip pat neatitiktų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų. Be to, nuomos sutartis jau nutraukta, atsakovė yra visiškai atsiskaičiusi su ieškove pagal jai pateiktas sąskaitas faktūras.
Ieškinys atmestinas.
3. Šalių atstovų paaiškinimais, byloje esančiais rašytiniais įrodymais bei VĮ "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registro duomenimis nustatyta, kad ieškovei UAB "Emilė" nuosavybės teise priklauso:
1) negyvenamoji patalpa - administracinės patalpos, plane pažymėtos indeksais nuo 5-58 iki 5-61, nuo 5-72 iki 5-78, unikalus Nr. 4400-2137-6158:2770, 195,71 kv.m. bendro ploto, esančios Vilniaus m. sav. Vilniaus m. Kalvarijų g. 135, įgytos iš UAB "Trinapolis" 2012-06-15 pirkimo - pardavimo sutarties, reg. Nr. AG-705, pagrindu, esančios pirmame administracinio pastato aukšte (toliau - patalpos Nr. 1);
2) negyvenamoji patalpa - administracinės patalpos, plane pažymėtos indeksais nuo 3-75, 3-76, nuo 3-78 iki 3-80, 3-92, nuo 3-98 iki 3-107 kartu su bendrojo naudojimo patalpomis, plane pažymėtomis 1-33, 2-88, 3-72, unikalus Nr. 4400-1139-3002:2204, 570,67 kv.m. bendro ploto, esančios Vilniaus m. sav. Vilniaus m. Kalvarijų g. 135, įgytos iš UAB "Penkių kontinentų investicijos" 2012-05-15 pirkimo - pardavimo sutarties, reg. Nr. AG-540, pagrindu, esančios trečiame administracinio pastato aukšte (toliau - patalpos Nr. 2);
3) negyvenamoji patalpa - administracinės patalpos, plane pažymėtos indeksais nuo 4-13 iki 4-16, nuo 4-64 iki 4-77, unikalus Nr. 1098-6004-1065:0010, 456,32 kv.m. bendro ploto, esančios Vilniaus m. sav. Vilniaus m. Kalvarijų g. 135, įgytos iš UAB "Penkių kontinentų investicijos" 2012-05-15 pirkimo - pardavimo sutarties, reg. Nr. AG-540, pagrindu, esančios ketvirtame administracinio pastato aukšte (toliau - patalpos Nr. 3);
4. Kaip matyti iš bylos medžiagos, visos šios patalpos, kaip ir kitos patalpos, dar 2008-03-07 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi, sudaryta tarp tuometinių patalpų savininkų UAB "Trinapolis", A. K. ir A. K., UAB "Penkių kontinentų investicijos", kaip Nuomotojų, bei atsakovės UAB "All Media Lithuania" (tuometinis pavadinimas - UAB "Tele-3"), kaip Nuomininko, buvo 7 metų terminui išnuomotos, t. y. suteiktos valdyti ir naudoti, atsakovei, o pastaroji įsipareigojo mokėti Sutartyje numatytą nuomos mokestį ir vykdyti visus kitus Sutartyje numatytus įsipareigojimus (toliau - Nuomos sutartis, Sutartis). Patalpos buvo faktiškai perduotos nuomininkei - atsakovei Sutarties šalių pasirašytu 2008-07-14 Patalpų perdavimo - priėmimo aktu.
5. Atsižvelgiant į tai, kad, kaip minėta, 2015-05-15 ir 2015-06-15 pirkimo - pardavimo sutartimis dalį atsakovei išnuomotų patalpų nuosavybės teise įgijo ieškovė UAB "Emilė" kartu su nuomos teise (ginčo dėl to tarp šalių nėra), 2015-06-22 tarp ieškovės UAB "Emilė" ir atsakovės UAB "All Media Lithuania" buvo sudarytas Papildomas susitarimas prie 2008-03-07 nuomos sutarties, kuriuo be kita ko, nuomos terminas buvo pratęstas iki 2017-03-07 ir kuriame (6 punkte) šalys nustatė, kad šis susitarimas tampa Nuomos sutarties priedu ir yra neatskiriama Sutarties dalimi, o visos kitos Sutarties nuostatos lieka galioti, kiek jos nepakeistos šiuo papildomu Susitarimu (toliau - Papildomas susitarimas Nr. 1). 2017-10-25 tarp ieškovės UAB "Emilė" ir atsakovės UAB "All Media Lithuania" buvo sudarytas Papildomas susitarimas prie 2015-06-22 Papildomo susitarimo prie 2008-03-07 nuomos sutarties, kuriuo be kita ko, nuomos terminas buvo pratęstas iki 2018-12-31 ir kuriame (8 punkte) šalys taip pat nustatė, kad šis susitarimas tampa Sutarties priedu ir yra neatskiriama Sutarties dalimi, o visos kitos Sutarties nuostatos lieka galioti, kiek jos nepakeistos šiuo papildomu Susitarimu (toliau - Papildomas susitarimas Nr. 2).
6. Kaip procesiniuose dokumentuose nurodė šalys, kaip paaiškino posėdyje atsakovės atstovės bei kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų - UAB "All media Lithuania" ieškovei siųstų 2020-04-01, 2020-06-04 el. laiškų, rašytinių įspėjimų dėl Nuomos sutarties nutraukimo, 2020-06-30 Patalpų grąžinimo akto, atsakovė faktiškai ieškovei priklausančiomis patalpomis naudojosi iki 2020-06-30.
Dėl nuomos mokesčio už Patalpas Nr. 1 dydžio
7. Nuomos sutartimi nuomininkė įsipareigojo laiku mokėti Sutartyje numatytą Nuomos mokestį, kitus pagal Sutartį priklausančius mokėjimus (6.2. p.). Sutarties 7.1. p. numatė, kad mėnesinis nuomos mokestis mokamas nuomininko pagal šią Sutartį, už 1 (vieną) kv.m. patalpų ploto, yra 35 Lt plius PVM (jei jis mokėtinas) už nuomojamas patalpas, priklausančias buvusiems nuomotojams A. ir A. K. ir UAB "Penkių kontinentų investicijos" bei esančias pastato II - me, III - me ir IV- me aukštuose; 50 Lt plius PVM (jei jis mokėtinas) už nuomojamas patalpas, priklausančiam buvusiam nuomotojui UAB "Trinapolis" bei esančias pastato I-ame aukšte. Tikslus bendras mėnesinis nuomos mokestis už patalpas turi būti nustatomas, remiantis šiame punkte nurodyta vieno kvadratinio metro patalpų ploto nuomos kaina bei atsižvelgiant į faktišką nuomininkui pagal Patalpų priėmimo - perdavimo aktą perduotų patalpų plotą, apskaičiuotą pagal Sutarties 2.2 p. 2008-07-14 Patalpų perdavimo - priėmimo akto 4.1. p. taip pat buvo numatyta, kad mėnesinis nuomos mokestis mokamas nuomotojams: UAB "Trinapolis" - 50 Lt už 1 kv.m. patalpų ploto, o kitiems nuomotojams - 35 Lt už 1 kv.m. patalpų ploto. Nuomos sutarties 7.3. p. numatyta, kad nuomos mokestis sumokamas į banko sąskaitą kasmėnesiniais mokėjimais už praeitą mėnesį ne vėliau kaip iki kito mėnesio 15 dienos pagal nuomotojų, kurie yra juridiniai asmenys arba PVM mokėtojai, pateiktas sąskaitas.
8. Atsižvelgiant į tai, kad, kaip paaiškino atsakovė bei kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų, įskaitant VĮ "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registro duomenis, pirminėje 2008-03-07 Nuomos sutartyje minimos, atsakovei išnuomotos administracinės patalpos, kurių tuometinis unikalus numeris buvo 4400-1070-4717:8265, buvo vėliau padalintos į keturis atskirus nekilnojamojo turto objektus - administracines patalpas, kurių unikalūs Nr. 4400-2137-6147:2769; Nr. 4400-2137-6170:2771; unikalus Nr. 4400-2137-6125:2768 ir Nr. 4400-2137-6158:2270 (o paskutinės iš jų, t. y. administracinės patalpos, kurių unikalus Nr. Nr. 4400-2137-6158:2270, kaip minėta, vėliau ir buvo įgytos ieškovės UAB "Emilė" nuosavybės teise), tarp Nuomos sutarties šalių - nuomotojų UAB "Trinapolis", A. ir A. K., UAB "Penkių kontinentų investicijos" bei UAB "KA invest", kuris 2011-04-08 pirkimo - pardavimo sutartimi įgijo nuosavybės teise tam tikras patalpas iš UAB "Trinapolis", bei atsakovės 2011-04-12 (t. y. dar iki UAB "Emilė" nuosavybės teisių atsiradimo) buvo sudarytas Susitarimas Nr. 6 dėl 2008-03-07 nuomos sutarties pakeitimo ir papildymo, kuriuo atitinkamai buvo pakeistas nuomos sutarties objekto - patalpų - apibrėžimas (patikslinti atsakovei išnuomotų patalpų pirmajame pastato aukšte unikalūs numeriai - nurodytas unikalus Nr. 4400-2137-6170:2771 ir 4400-2137-6158:2770), tuo pačiu numatant, kad Nuomininkas moka už šias patalpas Sutarties 7.1 punkte nustatytą nuomos mokestį, ir jog Sutarties sąlygos taikomos kartu su šiuo susitarimu, išskyrus tas Sutarties sąlygas, kurios keičiamos šiuo Susitarimu.
9. Iš bylos medžiagos nustatyta, jog atsižvelgiant į tai, kad nuomininkė pageidavo išsinuomoti ir pastate esančias naujas patalpas, tarp tuo metinių Nuomos sutarties šalių - nuomotojų UAB "Trinapolis", A. ir A. K., UAB "Penkių kontinentų investicijos", UAB "KA invest" bei atsakovės 2011-10-01 (t. y. dar iki UAB "Emilė" nuosavybės teisių atsiradimo) buvo sudarytas Susitarimas Nr. 8 dėl 2008-03-07 nuomos sutarties pakeitimo ir papildymo, kuriuo atitinkamai atsakovei buvo suteiktos valdyti ir naudotis naujos patalpos - 195,71 kv.m. bendro ploto administracinės patalpos, kurių unikalus Nr. 4400-2137-6158:2770, pažymėtos nuo 5-58 iki 5-61, nuo 5-72 iki 5-78, kurios yra pastato pirmame aukšte ir tuo metu nuosavybės teise priklausė UAB "Trinapolis" (o kaip minėta - nuo 2012-06-15 priklausė ieškovei UAB "Emilė"), tuo pačiu numatant, kad už šias naujas patalas nuomininkė įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, kuris lygus 35 Lt plius PVM (jei jis mokėtinas) už 1 kv.m. bendro nuomojamo naujų patalpų ploto; nuomos mokestis už naujas patalpas mokamas nuo 2011-10-01 (Susitarimo 2.1.- 2.2. punktai). Šiame susitarime šalys taip pat nustatė, kad naujų patalpų nuomai mutatis mutandis taikomos Sutartyje numatytos sąlygos tiek, kiek jos nepakeistos ir nepapildytos šiuo susitarimu (2.9. p.); Susitarimas įsigalioja nuo jo pasirašymo momento; Sutarties sąlygos taikomos kartu su šiuo susitarimu, išskyrus tas Sutarties sąlygas, kurios keičiamos šiuo Susitarimu (3 p.).
10. Taigi, iš aukščiau nurodytų teismo šioje byloje nustatytų bei byloje esančiais įrodymais pagrįstų aplinkybių matyti, kad dar iki UAB "Emilė" nuosavybės teisių į atitinkamas patalpas įsigijimo, tuometinės Nuomos sutarties šalys buvo susitarusios, be kita ko, ir dėl 195,71 kv.m. bendro ploto administracinių patalpų, kurių unikalus Nr. 4400-2137-6158:2770, kurias vėliau pirkimo - pardavimo sutartimi iš buvusios savininkės UAB "Trinapolis" ir įgijo ieškovė UAB "Emilė", tuo pačiu perimdama iš Nuomos sutarties bei visų jos pakeitimų/papildymų (esančių neatsiejama Sutarties sudėtine dalimi) kylančias nuomotojo teises ir pareigas, nuomos mokesčio dydžio - 35 Lt/10,14 Eur plius PVM (jeigu jis mokėtinas) už 1 kv.m. bendro ploto.
11. Kaip nurodė procesiniuose dokumentuose šalys (nekvestionavo ir pati ieškovė), kaip matyti iš abiejų ginčo šalių pateiktų buvusios patalpų savininkės UAB "Trinapolis", o vėliau ir ieškovės UAB "Emilė" atsakovei UAB "All Media Lithuania" išrašytų už ginčo patalpų nuomą PVM sąskaitų - faktūrų, iš esmės nuo pat 2011-10-01 Susitarimo Nr. 8 sudarymo ir įsigaliojimo dienos, tiek buvusi patalpų savininkė UAB "Trinapolis", tiek iš jos patalpas nuosavybės teise įgijusi ieškovė UAB "Emilė" už pirmame pastato aukšte esančių 195,71 kv.m. bendro ploto patalpų Nr. 1 nuomą skaičiuodavo būtent Susitarime Nr. 8 sulygtą 35 Lt/10,14 Eur už 1 kv.m. dydžio /tarifo nuomos mokestį, t. y. būtent tokio dydžio nuomos mokesčio sumai išrašydavo atsakovei sąskaitas, o atsakovė atitinkamai jas apmokėdavo. Ginčo dėl to, kad visos šios atsakovei išrašytos ir pateiktos apmokėti PVM sąskaitos - faktūros buvo realiai/pilnai apmokėtos, šioje byloje nėra. Tai savo ruožtu reiškia, kad aukščiau minėtu 2011-10-01 Susitarimu Nr. 8, esančiu neatsiejama Nuomos sutarties sudėtine dalimi, sulygtas nuomos mokesčio už pirmame pastato aukšte esančių patalpų (unikalius Nr. 4400-2137-6158:2770) nuomą dydis buvo šalių taikomas, šalys (įskaitant pirminės nuomotojos UAB "Trinapolis" teisių perėmėją UAB "Emilė") vykdė savo Susitarimą, jo laikėsi, ir per visus beveik 9 metus nuo Susitarimo Nr. 8 sudarymo iki faktinio nuomos teisinių santykių pasibaigimo tarp nuomotojo ir nuomininko niekada nebuvo kilę jokių klausimų, nesutarimų, ginčų dėl už šių patalpų nuomą mokėtino nuomos mokesčio dydžio, nuomotoja niekada nereiškė nuomininkei jokių pretenzijų, neprašė mokėti didesnį mokestį, o priešingai - vykdė ir akceptavo būtent Susitarime Nr. 8 šalių sulygto dydžio (35 Lt/10,14 Eur už 1 kv.m.) nuomos mokesčio mokėjimą, laikydama atsakovės prievolės vykdymą tinkamu.
12. Teismas atmeta, kaip nepagrįstą ieškovės UAB "Emilė" argumentą, jog jai nebuvo ir nėra žinoma apie 2011-10-01 Susitarimo Nr. 8 buvimą, jo sąlygas, toks susitarimas nebuvo įregistruotas viešajame registre, todėl apskritai ieškovei nėra privalomas.
13. Pirma, byloje nėra jokių duomenų ir įrodymų, kad ieškovei UAB "Emilė" įgijus nuosavybės teisę į ginčo patalpas, jai su Nuomos sutartimi nebuvo perduotos ir žinomos visų šios sutarties pakeitimų ir papildymų sąlygos ir pan., jog būtent Susitarimas Nr. 8 jai nebuvo buvusios patalpų savininkės perduotas ir pan., juo labiau, kad pati ieškovė pateikia ir nurodo žinanti kai kuriuos kitus susitarimus, kuriais buvo keičiamos ir pildomos Nuomos sutarties nuostatos. Taigi, neįtikėtina situacija, jog kai kurie papildomi susitarimai prie Nuomos sutarties jai yra žinomi ir juos ieškovė laiko galiojančiais bei privalomais, o būtent 2011-10-01 Susitarimas Nr. 8 jai nėra žinomas ir nėra privalomas.
14. Antra, Nuomos sutarties 12.2. p. numato, kad visi šios Sutarties pakeitimai, papildymai ir priedai galioja, jeigu jie yra sudaryti raštu ir pasirašyti visų šalių. Taigi, pačios šalys susitarė dėl Nuomos sutarties pakeitimų/papildymų sudarymo bei įsigaliojimo tvarkos, formos ir sąlygų, ir nenumatė privalomos Sutarties pakeitimų, papildymų ir priedų registracijos viešajame registre, kaip tokių pakeitimų ir papildymų įsigaliojimo sąlygos.
15. Trečia, LR CK 6.494 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad kai išnuomoto daikto nuosavybės teisė iš nuomotojo pereina kitam asmeniui, registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu iš nuomos sutarties atsiradusios teisės įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruotos viešame registre. Taigi, kaip teisingai pastebėjo atsakovė, nagrinėjamu atveju svarbiausia tai, kad pati Nuomos sutartis, jos sudarymo faktas buvo įregistruotas ir išviešintas VĮ "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registre, kaip sąlyga naujam išnuomoto daikto savininkui (šiuo atveju - ieškovei UAB "Emilė") perimti visas iš registruotos nuomos sutarties, o tuo pačiu ir visų tokios sutarties pakeitimų ir papildymų, esančių neatsiejama sutarties dalimi, kylančias teises bei pareigas.
16. Pagaliau, kaip matyti iš atsakovės pateiktų procesinių sprendimų kitose civilinėse bylose, kuriose atsakovei UAB "All Media Lithuania" buvo pareikšti UAB "NT paslaugos" (kuriai UAB "Emilė" perleido reikalavimo teises į atsakovės mokėtiną nuomos mokestį pagal tam tikras atsakovei išrašytas PVM sąskaitas - faktūras) ieškiniai dėl atitinkamų įsiskolinimų pagal šias sąskaitas priteisimo, bei Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų, minėtose bylose ieškovės reikalavimo teisę, kildinamą iš Nuomos sutarties, perėmusi UAB "NT paslaugos" net nekėlė ir nekvestionavo klausimo dėl to, kad atsakovė turėtų mokėti didesnio, nei 35 Lt/1 kv.m. tarifo nuomos mokestį, t.y. kad būtų įsiskolinusį skirtumą tarp 35 Lt ir 50 Lt nuomos mokesčio už 1 kv.m. patalpų nuomą, o priešingai - laikėsi pozicijos, kad už ginčo patalpų nuomą atsakovė privalo sumokėti tik tiek, kiek nurodyta jai ieškovės UAB "Emilė" išrašytose PVM sąskaitose - faktūrose, taikant 35 Lt/ 0,14 Eur už 1 kv.m. nuomos mokesčio tarifą.
17. Atsižvelgiant į visas aukščiau nurodytas aplinkybes, darytina išvada, kad vadovaujantis pacta sunt servanda principu, nagrinėjamoje byloje pareikštu ieškiniu ieškovė UAB "Emilė" neturi jokios teisės ir jokio teisėto (sutartinio) pagrindo reikalauti už ginčo patalpų Nr. 1 nuomą didesnio, nei Nuomos sutarties šalys buvo sulygusios galiojančia Nuomos sutartimi bei visais vėlesniais galiojančiais šios sutarties pakeitimais bei papildymais, nuomos mokesčio dydžio (t. y. didesnio, nei 35 Lt/10,14 Eur už 1 kv.m.), savo ruožtu atsakovė UAB "All Media Lithuania" neturi pareigos tokį (didesnį, nei šalių buvo sulygta) nuomos mokestį mokėti. Kadangi, kaip minėta, byloje nėra ginčo dėl to, kad atsakovė yra pilnai apmokėjusi visas jai pateiktas sąskaitas, kuriose buvo atitinkamai apskaičiuota mokėtina kiekvieną mėnesį nuomos mokesčio suma, už patalpas Nr. 1 taikant 35 Lt /10,14 Eur už 1 kv.m. nuomos mokesčio tarifą, ieškovės ieškinio reikalavimas priteisti neva nesumokėtą skirtumą tarp 50 Lt/14,48 Eur ir 30 Lt/10,14 Eur nuomos mokesčio tarifų, atmestinas kaip nepagrįstas.
Dėl nuomos mokesčio indeksavimo/perskaičiavimo
18. Ieškovė UAB "Emilė" ieškiniu taip pat prašė priteisti iš atsakovės UAB "All Media Lithuania" nesumokėtą skirtumą tarp nuomos mokesčio, kuris turėjo būti (bet dėl ieškovės klaidos nebuvo) kasmet perskaičiuojamas/indeksuojamas, atsižvelgiant į Vartotojų kainų indeksą (VKI), ir atsakovės faktiškai už visų jai išnuomotų patalpų nuomą sumokėtos sumos, tačiau ir šis ieškovės reikalavimas nagrinėjamu atveju negali būti tenkinamas.
19. Nuomos sutarties 8 skyriaus "Nuomos mokesčio perskaičiavimas" 8.1. - 8.2. punktuose numatyta, kad per 30 kalendorinių dienų po to, kai pasibaigia pirmieji ir kiekvieni paskesni nuomos termino metai, nuomotojai perskaičiuoja nuomos mokestį šiame skyriuje nustatyta tvarka ir apie naują mokesčio dydį raštu informuoja nuomininką; naujas nuomos mokesčio dydis taikomas nuo pirmosios atitinkamų nuomos termino metų dienos; kiekvienais metais nuomos mokestis yra keičiamas tiek procentų, kiek yra perskaičiavimo dieną galiojantis VKI, tačiau jeigu VKI yra didesnis nei 5 procentai, tuomet nuomos mokestis, galiojęs iki perskaičiavimo, didinamas 5 procentais.
20. Taigi, iš aukščiau pateiktų Sutarties sąlygų turinio matyti, kad Nuomos sutarties šalys susitarė ne tik dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo/indeksavimo galimybės ir patalpų nuomotojų teisės perskaičiuoti/indeksuoti nuomos mokestį, kaip tokios, bet ir dėl konkrečių tokio teisės įgyvendinimo, t. y. dėl konkrečių nuomos mokesčio perskaičiavimo/indeksavimo sąlygų, o būtent:
a) dėl konkretaus, aiškiai apibrėžto termino, per kurį turi ir būti atliktas perskaičiavimas - per 30 kalendorinių dienų po to, kai pasibaigia pirmieji ir kiekvieno paskesni nuomos termino metai;
b) dėl subjekto, kuris atlieka/turi teisę atlikti nuomos mokesčio perskaičiavimą - nuomotojai;
c) dėl konkretaus laikotarpio, per kurį taikomas naujas perskaičiuotas nuomos mokesčio dydis - nuo pirmosios atitinkamų nuomos termino metų dienos iki paskutinės tų metų dienos;
d) dėl būtinumo keisti/perkaičioti nuomos mokestį kiekvienais metais tiek procentų, kiek yra perskaičiavimo dieną galiojantis VKI;
e) dėl nuomotojo pareigos raštu informuoti nuomininką apie naują mokesčio dydį.
21. Atsižvelgiant į tokį susitarimo turinį, teismas sprendžia, kad tik esant visų aukščiau nurodytų sąlygų visumai atsiranda nuomotojo (nuomotojų) teisę reikalauti, ir atitinkamai nuomininko pareigą mokėti nuomotojų nustatyta tvarka perskaičiuotą/indeksuotą nuomos mokestį. Kitaip tariant, nuomotojas gali įgyvendinti savo teisę reikalauti perskaičiuoto/indeksuoto nuomos mokesčio (kuris savo ruožtu gali atitinkamai sumažėti ar padidėti, priklausomai nuo VKI) ir tokiu būdu nukrypti nuo šalių sulygto konkretaus nuomos mokesčio už atitinkamų patalpų 1 kv.m. plotą tarifo, ne bet kada, bet kaip ir bet kokiu būdu, bet laikydamasis Sutarties šalių sutartos tvarkos, terminų ir sąlygų.
22. Kaip iš esmės nekvestionavo nei viena iš ginčo šalių bei kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų, nei buvę patalpų nuomotojai, nei tam tikras patalpas iš jų nuosavybės teise 2012 m. įgijusi ieškovė UAB "Emilė", kaip nuomotojai, per 30 kalendorinių dienų nuo atitinkamų nuomos metų pasibaigimo nei vienais metais neperskaičiuodavo nuomos mokesčio, atsižvelgiant į konkrečią perskaičiavimo dieną galiojusį VKI, ir raštu neinformuodavo UAB "All Media Lithuania", kaip nuomininkę, apie atliktą perskaičiavimą ir naują ateinantiems vieneriems metams taikytiną nuomos mokesčio dydį. Byloje nėra jokių priešingas išvadas leidžiančių daryti įrodymų.
23. Tai savo ruožtu reiškia, kad vadovaujantis pacta sunt servanda principu, ieškovei nesilaikius Nuomos sutartyje šalių sulygtos nuomos mokesčio perskaičiavimo/indeksavimo tvarkos, terminų, informavimo bei kitų su tuo susijusių nuomotojui tenkančių pareigų, nagrinėjamoje byloje pareikštu bei teismo 2020-10-20 priimtu ieškiniu ieškovė UAB "Emilė", juo labiau net pasibaigus šalių nuomos teisiniams santykiams, neturi jokios teisės ir jokio teisėto (sutartinio) pagrindo reikalauti už visų atsakovei buvusių išnuomotų patalpų nuomą didesnio/indeksuoto nuomos mokesčio, savo ruožtu atsakovė UAB "All Media Lithuania" neturi pareigos tokį nuomos mokestį mokėti, todėl ieškovės ieškinio reikalavimas ir šioje dalyje atmestinas, kaip nepagrįstas.
Dėl bylinėjimosi išlaidų ir kitų procesinių klausimų
24. Atmetus ieškinį, ieškovės patirtos byloje bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos, tuo tarpu iš ieškovės atsakovei priteistinos atsakovės patirtos 2 330,62 Eur išlaidos advokato teisinei pagalbai apmokėti, kurios pagrįstos teismui pateiktais rašytiniais įrodymais, kurių dydis neviršija maksimaliai rekomenduojamų priteisti civilinėse bylose išlaidų advokato teisinei pagalbai už atitinkamas teisines paslaugas dydžių ir kurios atitinka bylos pobūdį, sudėtingumą, advokato įdėtas intelekto ir laiko sąnaudas (CPK 93 str., 98 str.).
25. Kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų, ieškovė sumokėjo 947 Eur žyminį mokestį. Vilniaus apygardos teismo 2020-09-23 nutartimi likusios mokėtino žyminio mokesčio dalies - 2 500 Eur - sumokėjimas buvo atidėtas iki galutinio teismo sprendimo priėmimo, todėl atmetus ieškinį, ši ieškovo nesumokėta žyminio mokesčio suma priteistina į valstybės biudžetą.
26. Teismas pažymi, kad jam jau išnagrinėjus bylą iš esmės, atidėjus sprendimo priėmimą ir paskelbimą bei išėjus į sprendimo priėmimo kambarį, ieškovė UAB "Emilė" 2021-01-20 pateikė teismui atskirąjį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2021-01-12 nutarties, kuria buvo atsisakyta ieškovei pratęsti terminą tam tikriems dokumentams (prašomo priteisti nuomos mokesčio skaičiavimams lentelės forma) pateikti, kuriuos ieškovei teismo 2020-12-21 nutartimi buvo pasiūlyta pateikti iki 2021-01-11 (t. y. iki nagrinėjamoje byloje 2021-01-12 dienai paskirto teismo posėdžio). Prie pateikto atskirojo skundo ieškovė pridėjo tam tikrus dokumentus (skaičiavimus), dėl kurių priėmimo kompetentingas spręsti atskirąjį skundą nagrinėsiantis apeliacinės instancijos teismas. Kita vertus, teismas pažymi, jog bet kuriuo atveju minėtų dokumentų priėmimas/nepriėmimas niekaip nekeistų ir neturėtų jokios įtakos šiuo metu pirmosios instancijos teismo priimam sprendimui, kadangi ieškovės UAB "Emilė" ieškinys ir taip yra atmetamas, kaip nepagrįstas, konstatuojant jos teisės į prašomą priteisti nuomos mokesčio įsiskolinimą nebuvimą, todėl detalūs tokio nuomos mokesčio dydžio paskaičiavimai, jų analizė byloje apskritai netikslinga ir niekaip nekeičia sprendimo esmės bei bylos rezultato. Be to, jeigu ieškovė UAB "Emilė" norės CPK nustatyta tvarka pasinaudoti apeliacijos teise ir pateikti apeliacinį skundą dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, ji galės tokio pobūdžio skaičiavimus pridėti prie apeliacinio skundo ir prašyti apeliacinės instancijos teismo juos priimti.
Teismas, vadovaudamasis LR CPK 93, 98 str., 246 str., 260 str., 268 str., 270 str., 294 str., 307 str.,
n u s p r e n d ė:
Ieškovės UAB „Emilė“ ieškinį atsakovei UAB "All Media Lithuania" atmesti.
Priteisti iš ieškovės UAB "Emilė" (kodas - 302629571, Europos pr. 122, Kaunas) atsakovei UAB "All Media Lithuania" (kodas - 121393020, P.Lukšio g. 23, Vilnius) 2 330,62 Eur (du tūkstančius tris šimtus trisdešimt eurų 62 centus) bylinėjimosi išlaidų, o į valstybės biudžetą - 2 500 Eur (du tūkstančius penkis šimtus eurų) nesumokėto žyminio mokesčio.
Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.
Teisėja Renata Volodko