Civilinė byla Nr. e2A-480-565/2020
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-28694-2016-7
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.8.; 2.6.8.11.3.; 2.6.16.4.; 2.6.16.8.; 3.3.1.20.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R T I S
lietuvos respublikos vardu
2020 m. balandžio 9 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Burdulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Jadvygos Mardosevič ir Dainiaus Rinkevičiaus, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės UAB „Liumeksis“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „Vilniaus parkai“ ieškinį atsakovei UAB „Liumeksis“ dėl valstybinės žemės subnuomos sutarties ir negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pripažinimo negaliojančiomis ir iškeldinimo, trečiasis asmuo ieškovės pusėje, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, Vilniaus miesto savivaldybės administracija.
Teisėjų kolegija,
n u s t a t ė:
I. Ginčo esmė
1. ieškovė UAB „Vilniaus parkai“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pripažinti 2010 m. balandžio 1 d. patalpų nuomos sutartį, sudarytą tarp ieškovės UAB „Vilniaus parkai“ ir atsakovės UAB „Liumeksis“, negaliojančia; pripažinti 2010 m. birželio 9 d. valstybinės žemės subnuomos sutartį, sudarytą tarp ieškovės UAB „Vilniaus parkai“ ir atsakovės UAB „Liumeksis“, negaliojančia; iškeldinti atsakovę UAB „Liumeksis“ iš pastato - kavinės-šašlykinės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); pastato - kiosko, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); pastato - ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini).
2. Ieškinyje nurodė, kad:
2.1. ieškovė ir atsakovė 2010 m. balandžio 1 d. sudarė patalpų nuomos sutartį (pakeitė 1993 m. gruodz?io 27 d. patalpu? nuomos sutarti?), kurios 1 punktu, veikdamos 2008 m. kovo 26 d. jungtine?s veiklos sutarties pagrindu, patikslino pastatu? (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), po gaisro like?s bendras plotas – 113,24 kv. m., esanc?iu? (duomenys neskelbtini), nuomos kaina? kol bus atliekami pastatų techninio projektavimo darbai ir rekonstrukcijos (atstatymo) darbai ir po statinio pripaz?inimo tinkamu naudoti akto pasiras?ymo. Jungtine?s veiklos sutarties pagrindu šalys įsipareigojo bendrai veikti siekiant bendro tikslo – ne vėliau kaip iki nustatyta tvarka gauto leidimo statybai galiojimo termino pabaigos suprojektuoti, rekonstruoti (atstatyti) pastatus, esančius (duomenys neskelbtini). 2015 m. balandz?io 8 d. ies?kovė ir atsakovė sudare? sutarti?, kuria susitare? de?l kiekvienai is? s?aliu? nuosavybe?s teise tenkanc?iu? dalių pastatuose.
2.2. jungtine?s veiklos sutartis ir 2015 m. balandz?io 8 d. sutartis yra pasibaigusios ir negaliojančios, nes: nebeliko patalpų nuomos sutarties dalyko (atsakovė pastatus sunaikino); yra pasibaigusi jungtine?s veiklos sutartis (patalpų nuomos sutarties 5.2.3 punktas); patalpų nuomos sutartis laikoma negaliojanc?ia pagal ies?kovės 2016 m. geguz?e?s 19 d. reikalavima? (patalpų nuomos sutarties 5.2.4 punktas);
2.3. ies?kovė ir atsakovė buvo sudariusios 2002 m. birz?elio 28 d. sutarti?, kuria ies?kovė subnuomavo valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalį atsakovei, ši sutartis buvo pakeista 2010 m. birz?elio 9 d. valstybinės žeme?s subnuomos sutartimi, kuria valstybinės žemės sklypo dalis atsakovei buvo subnuomota pastatams eksploatuoti.
2.4. subnuomos sutartis yra negaliojanti, nes: teise?s nuomoti valstybine? z?eme? i?statyminis pagrindas – teise?tas s?ioje z?eme?je esanc?iu? statiniu? valdymas (CK 6.551 straipsnio 2 dalis), nagrinėjamu atveju žeme?s sklype esantys pastatai sudege? 2002 m. ir žeme?s sklypas s?iuo metu nebetarnauja pastatu? eksploatacijai, tai yra išnyko sa?lygos, kurioms esant buvo sudaryta subnuomos sutartis (Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas); žeme?s sklypas subnuomos sutartimi buvo subnuomotas is?imtinai tik žeme?s sklype buvusiems pastatams eksploatuoti; valstybei nuosavybe?s teise priklausantis žeme?s sklypas yra nenaudojamas pagal jo tiksline? paskirti?;
2.5. ies?kovė, subnuomodama žeme?s sklypa?, tike?josi, kad žeme?s sklype bus vykdoma bei ple?tojama subnuomos sutartyje nustatyta veikla ir taip eksploatuojamas valstybine?s z?eme?s sklypas, sukuriant darbo vietas, pagaminant produkcijos ar suteikiant paslaugu?. Ieškovė priklauso savivaldybei, ieškovė yra i?steigta siekiant uz?tikrinti visuomenės gerove?. Atsakovei per keturiolikos metu? laikotarpi? be objektyviu? priez?asc?iu? nenaudojus ir neprade?jus naudoti is?sinuomoto valstybine?s žeme?s sklypo pagal sutarti?, sklypo nepriz?iu?re?jus, ies?kovė turi pagrinda? nutraukti žeme?s sklypo nuomos sutarti? pries? termina? (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas);
2.6. pagal Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2011 m. spalio 28 d. sprendima? civiline?je byloje Nr. 2-9128-574/2011 atsakovė nemoke?jo z?eme?s mokesc?io uz? 2007-2010 metus ir buvo skolinga 28 392,40 Lt sumą. Tokiais neteise?tais veiksmais atsakovė paz?eide? subnuomos sutarti? is? esme?s;
2.7. patalpų nuomos ir subnuomos sutartys yra negaliojanc?ios, tode?l atsakovė žeme?s sklypo dalį ir pastatus valdo ir naudoja neteise?tai. Pagal CK 6.499 straipsnio 1 dalies ir CK 6.535 straipsnio nuostatas atsakovė privale?jo is?sikelti iš pastatų bei žemės sklypo dalies ir gra?z?inti turta? ies?kovei.
3. Atsakovė UAB „Liumeksis“ prašė ieškinį atmesti.
4. Atsiliepime nurodė, kad:
4.1. 1993 m. gruodz?io 27 d. šalys sudare? vasaros kavine?s ir prekybinio kiosko, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį penkerių metų laikotarpiui, kuri 1993 m. gruodžio 30 d. susitarimu buvo iš dalies pakeista. 2001 m. geguz?e?s 21 d. nuomos sutartis šalių susitarimu buvo pakeista, pratęsiant nuomos laikotarpį kitam penkerių metų terminui. 2001 m. lapkric?io 5 d. susitarimu nuomos sutarties terminą šalys pratęsė iki 2100 m. gegužės 21 d., tačiau 2002 m. sausio 20 d. atsakovės nuomojamose pastatuose kilo gaisras, kurio metu pastatai sudegė: pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), po gaisro liko 37 procentai, o pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), po gaisro liko 40 procentų;
4.2. 2008 m. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatu? bei patalpų komisija pritarė atsakovės investiciniam pasiūlymui kartu su ieškove rekonstruoti pastatus. 2008 m. kovo 26 d. ieškovė ir atsakovė sudarė Vilniaus miesto savivaldybės administracijos parengtą jungtinės veiklos sutartį, kuria šalys susitarė kooperuotis ir bendrai veikti bei ne vėliau kaip iki nustatyta tvarka gauto leidimo statybai galiojimo termino pabaigos suprojektuoti, rekonstruoti pastatus (jungtine?s veiklos sutarties 2 straipsnio 1 punktas). Vykdant jungtine?s veiklos sutarti?, 2010 m. balandžio 1 d. šalys sudarė pastatų nuomos sutartį. Buvo suderinta, kad atsakovė atliks darbus, kuriais gaisro sunaikinti pastatai bus rekonstruoti į vieną pastatą, kurio sprendiniai apibrėžti Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2013 m. lapkričio 28 d. išduotame statybos leidime Nr. (duomenys neskelbtini), ir kuriam buvo paliktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (pastato – kavinės-šašlykinės unikalus Nr.). Pastatai, unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), buvo nugriauti;
4.3. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnis numato, kad visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Registre įregistruoti duomenys apie vykdomus 432 m2 pastato, unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini), statybos darbus pagrindžia, kad ieškovė sutiko su atliekamais darbais. Taigi ginčo dalykas ne tik nėra išnykęs / sunykęs – jis yra iš esmės pagerintas ieškovės sutikimu. Šio statybos leidimo pagrindu atstatomo pastato, unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini), plotas – 432 kv. m., apėmė kitų dviejų sudegusių pastatų plotą, unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), ir jų funkcinę paskirtį. 2017 m. spalio mėn. kadastrinių matavimų byla pagrindžia, kad atstatomo pastato baigtumas yra 64 proc.;
4.4. Patalpų nuomos sutarties 5.2.4 punktas nustatė, kad ši sutartis pasibaigia vienos iš šalių reikalavimu, tačiau pranešime ieškovė tiesiogiai nenurodė, kad reikalauja sutartį nutraukti, o tik teigė, kad patalpų nuomos sutartis laikytina negaliojančia dėl nutrūkusios jungtinės veiklos sutarties. Ieškovė šioje byloje neįrodė nei vieno iš patalpų nuomos sutarties 5.3 punkte įtvirtintų pagrindų sutarties nutraukimui. Pastato statybos darbai buvo nutraukti tik dėl pačios ieškovės nesąžiningų veiksmų.
5. Vilniaus miesto savivaldybės administracija prašė ieškovės ieškinį tenkinti. Nurodė, jog ginčijamos sutartys pripažintinos pasibaigusiomis ir negaliojančiomis. Pastatų, kurie buvo išnuomoti pagal patalpų nuomos sutartį, nebeliko. Be to, patalpų nuomos sutarties 5.2.3 punkte buvo numatyta, jog ši sutartis pasibaigia, pasibaigus jungtinės veiklos sutarties terminui. Atsakovei ginčo sklype neturint teisėtai valdomų ir naudojamų pastatų, valstybinės žemės sklypas ne aukciono būdu negali būti nuomojamas ir subnuomojamas atsakovei, kadangi tai prieštarautų imperatyvioms Žemės įstatymo ir CK nuostatoms.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2019 m. liepos 16 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies: pripažino negaliojančiomis patalpų nuomos sutartį, sudarytą 2010 m. balandžio 1 d., ir valstybinės žemės subnuomos sutartį, sudarytą 2010 m. birželio 9 d.; įpareigojo atsakovę UAB „Liumeksis“ grąžinti ieškovei UAB „Vilniaus parkai“ 432 kv. m. užstatyto ploto nebaigtą statyti pastatą – kavinę-šašlykinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią (duomenys neskelbtini), ir 860 kv. m. ploto žemės sklypo dalį, esančią 8 296 kv. m. ploto žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini). Kitą ieškinio dalį atmetė.
7. Pirmosios instancijos teismas nurodė, jog:
7.1. 1993 m. gruodžio 27 d. negyvenamojo pastato, (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties pagrindu tarp šalių susiklostę teisiniai santykiai pasibaigė 2002 m. sausio 20 d., gaisro metu žuvus nuomos sutarties dalyku esančiam nekilnojamajam turtui, po ko sandorio šalys susitarė dėl kitos rūšies teisių ir pareigų, t. y. ne dėl nekilnojamojo turto nuomos, o dėl jungtinės veiklos, kurią vykdant sudegusių pastatų vietoje bus pastatytas vienas naujas statinys, į kurį šalys įgis nuosavybės teises pagal jungtinės veiklos sutartyje aptartas šalių dalis.
7.2. 2008 m. kovo 26 d. jungtinės veiklos sutarties 2 straipsniu šalys įsipareigojo bendrai veikti, kooperuodamos savo turtą, darbą, žinias ir visą tai, kas pagal šią sutartį įnešama į bendrą veiklą, siekiant bendro tikslo – ne vėliau kaip iki nustatyta tvarka gauto leidimo statybai galiojimo termino pabaigos suprojektuoti, rekonstruoti (atstatyti) pastatą, esantį (duomenys neskelbtini). Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. gegužės 18 d. sprendimu už akių civilinėje byloje Nr. e2-15720-864/2016 nuspręsta pripažinti ieškovės UAB „Vilniaus parkai“ ir atsakovės UAB „Liumeksis“ sudarytas 2008 m. kovo 26 d. Jungtinės veiklos sutartį ir ją papildančią 2015 m. balandžio 8 d. sutartį negaliojančiomis;
7.3. ieškiniu ginčijamos 2010 m. balandžio 1 d. patalpų nuomos sutartis ir 2010 m. birželio 9 d. subnuomos sutartis sudarytos po jungtinės veiklos sutarties sudarymo. Iš minėtų sutarčių sąlygų matyti, kad šios sutartys sudarytos vykdant jungtinės veiklos sutartį, t. y. patalpų nuomos sutartimi ieškovė perdavė pastatus, o subnuomos sutartimi - valstybinės žemės sklypo dalies nuomos teisę, kas atitinka jungtinės veiklos sutarties 1.2 punkte aptartus ieškovės įsipareigojimus. Kad minėtos sutartys sudarytos vykdant jungtinės veiklos sutartį, patvirtina ir ginčo sutarčių sąlygos, reglamentuojančios jų pasibaigimą: sutarčių galiojimo terminas tiesiogiai siejamas su jungtinės veiklos sutarties pasibaigimu. Sutarčių sąlygų pažodinis aiškinimas, taip pat sutarčių sudarymo eiliškumas sudaro pagrindą laikyti, jog ieškiniu ginčijamos sutartys yra 2008 m. kovo 26 d. sutartyje numatytos jungtinės veiklos vykdymas, todėl jungtinės veiklos sutarties negaliojimas sudaro pagrindą laikyti negaliojančiomis ir ginčijamas sutartis. Atsakovė savo ankstesniuose procesiniuose dokumentuose pripažino, jog patalpų nuomos sutartis ir subnuomos sutartis yra išvestiniai sandoriai iš jungtinės veiklos sutarties;
7.4. ieškovė UAB „Vilniaus parkai“ yra Vilniaus miesto savivaldybės įsteigta įmonė, kurios 100 proc. akcijų nuosavybės teise priklauso Vilniaus miesto savivaldybei. Ieškovė nuosavybės teisę į pastatus įgijo miesto valdybos potvarkių bei steigėjo įsakymų pagrindu. Vilniaus miesto savivaldybei esant vienintele ieškovės akcininke, visas ieškovės turtas išliko savivaldybės nuosavybe ir jis turi būti valdomas, naudojamas bei juo disponuojama Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo nustatyta tvarka (Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 1 straipsnis). Pagal minėtą įstatymą savivaldybės materialusis ilgalaikis turtas išnuomojamas tik konkurso tvarka (Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalis). 1993 m. gruodžio 27 d. negyvenamojo pastato (duomenys neskelbtini) nuomos sutartis sudaryta vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 m. sausio 31 d. nutarimu Nr. 69 „Dėl negyvenamųjų patalpų, pastatų ir statinių nuomos“. Atsakovė teismo posėdžio metu pripažino, kad minėta nuomos sutartis buvo sudaryta atsakovei laimėjus konkursą. Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis kavinės-šašlykinės bendras plotas yra 77,83 kv. m, kiosko bendras plotas yra 5,42 kv. m. Taigi, atsakovei buvo teisės aktų nustatyta tvarka išnuomoti du pastatai, kurių bendras plotas – 93,25 kv. m. Ginčijama nuomos sutartis sudaryta dėl kitos kokybės ir ploto būsimo statinio, kuris bus sukurtas šalims vykdant jungtinę veiklą – 432 kv. m. kavinės-šašlykinės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Tokia nuomos sutartis turėjo būti sudaryta konkurso tvarka, o šio reikalavimo nesilaikymas suponuoja Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalyje numatyto imperatyvaus reikalavimo pažeidimą;
7.5. 2010 m. birželio 9 d. valstybinės žemės subnuomos sutartimi atsakovei perduotas 860 kv. m valstybinės žemės sklypo dalis kavinės ir pagalbinių statinių kompleksui eksploatuoti, tačiau minėtos sutarties sudarymo momentu tokių statinių, kuriems eksploatuoti būtų reikalingas minėtas žemės sklypas, nebuvo. Atsakovei 1993 m. gruodžio 27 d. negyvenamojo pastato (duomenys neskelbtini) nuomos sutartimi išnuomoti statiniai – kavinė ir prekybinis kioskas, buvo sunaikinti dėl gaisro dar 2002 metais ir valstybinės žemės subnuomos sutarties sudarymo metu nebuvo neatkurti. Be to, tokia subnuomos sutartis prieštaravo Vilniaus apskrities viršininko administracijos ir UAB „Vilniaus parkai“ 2002 m. birželio 10 d. sutartyje Nr. 225 dėl valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos numatytai išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinei naudojimo paskirčiai ir ūkinės veiklos būdui: kitai paskirčiai (dailės akademijos, kavinės, prekybos ir pagalbinių statinių kompleksui eksploatuoti); galimybė keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį sutartyje nenurodyta. Valstybinės žemės nuomos sudarymo metu Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruoti minėtame žemės sklype pastatyti pastatas – kioskas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), statybos pabaigos metai 1960, pastatas – kavinė-šašlykinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), statybos pabaigos metai – 1967, pastatas – ūkinis pastatas, ir UAB „Vilniaus parkai“ nuosavybės teisė į juos. Todėl būtent šių pastatų eksploatavimui ir turėjo būti naudojamas minėtas žemės sklypas. Subnuomos sutarties 4 punktu subnuomininkui suteikta teisė subnuomojamame žemės sklype statyti naujus pastatus (statinius, įrenginius), rekonstruoti, remontuoti, atstatyti jau esančius pastatus. Taigi, ginčijama subnuomos sutartimi nuomininkas suteikė subnuomininkui daugiau teisių, nei pats yra įgijęs pagal valstybinės žemės nuomos sutartį. Subnuomos sutartis, sudaryta ne aukciono būdu, pažeidžia imperatyvius CK 6.551 straipsnio 2 dalies reikalavimus;
7.6. ginčijamais sandoriais nebuvo siekiama tęsti 1993 m. gruodžio 27 d. nuomos sutarties pagrindu tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius, o iš esmės buvo siekiama sukurti naujus: vykdant įsiteisėjusiu teismo sprendimu pripažintą negaliojančia jungtinės veiklos sutartį perduoti 88 procentus ieškovei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto atsakovės nuosavybėn, taip pat teisę į valstybinės žemės nuomą, nesant tam įstatymo nustatyto pagrindo. Toks disponavimas ieškovės, kurios akcininke yra savivaldybė, nekilnojamuoju turtu bei valstybine žeme prieštarauja imperatyviems įstatymų reikalavimams, pažeidžia viešąjį interesą, todėl minėti sandoriai pripažįstami negaliojančiais CK 1.80 straipsnio pagrindu;
7.7. pripažinus šalių sudarytus sandorius negaliojančiais, taikytina restitucija, įpareigojant atsakovę grąžinti ieškovei visa tai, ką pastaroji yra įgijusi pagal sandorius, t. y. 432 kv. m. užstatyto ploto nebaigtą statyti pastatą – kavinę-šašlykinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią (duomenys neskelbtini), ir 860 kv. m. ploto žemės sklypo dalį, esančią 8 296 kv. m. ploto žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Nagrinėjamu atveju taikytina vienašalė restitucija, nes atsakovė nepateikė įrodymų, patvirtinančių, jog yra perdavusi ką nors ieškovei, vykdydama pripažintas negaliojančiomis sutartis. Atsakovės argumentai dėl pastarosios investicijų į ieškovei nuosavybės teise priklausančio pastato rekonstrukciją buvo įvertinti Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinėje byloje Nr. e2-15720-864/2016 dėl jungtinės veiklos sutarties pripažinimo negaliojančia. Pagal šioje byloje ginčijamas sutartis atsakovė ieškovei nėra perdavusi nei turto, nei piniginių lėšų. Ieškovės reikalavimas dėl atsakovės iškeldinimo atmetamas, nes pastatai, iš kurių prašoma iškeldinti atsakovę, yra išnykę ir atsakovė jais nesinaudoja.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentai
8. Atsakovė UAB „Liumeksis“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės UAB „Vilniaus parkai“ ieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais esminiais argumentais:
8.1. teismas nenagrinėjo ginčo sutarčių turinio, t. y. iš šių sutarčių kylančių teisių ir pareigų, tenkančių kiekvienai šaliai, o plečiamai aiškindamas šalių sudarytų susitarimų esmę stengėsi pagrįsti ginčo sutarčių negaliojimą. Teismas išaiškino sutartį taip, kad, atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus, ji negaliotų. Kitoje byloje jungtinės veiklos sutartis pripažinta negaliojančia vien dėl notarinės formos trūkumo (ginčo sutartims toks reikalavimas pagal CK 6.487 straipsnio 2 dalį neegzistuoja). Šios sutartys taip susietos galėtų būti tik tada, jeigu visos nurodytos sutartys tarpusavyje būtų susietos atidedamosiomis arba naikinamosiomis sąlygomis. CK 6.159 straipsnis įtvirtina, kad sutarties elementai, kurių pakanka sutarties galiojimui, yra šalių susitarimas, o įstatymų nustatytais atvejais - ir sutarties forma (CK 6.159 straipsnis). Lietuvos Respublikos teisinė sistema nenumato sutarties pagrindo (causa), kaip būtino sutarties galiojimui elemento. Jungtinės veiklos sutarties galiojimas neturi ir negali turėti jokios įtakos ieškovės šiame ginče ginčijamų nuomos ir subnuomos sutarčių galiojimui. Nors jungtinės veiklos sutartis ir ginčo sutartys organizacine (ekonomine) yra susijusios (tos pačios šalys, tas pats materialusis objektas), jų dalykas ir turinys iš esmės skiriasi ir nėra susiję taip, kad vienai iš sutarčių negaliojant, negaliotų ir kitos aptariamos sutartys. Jungtinės veiklos sutartyje nėra nustatyta jokio termino, taigi ji yra neterminuota, todėl patalpų nuomos sutarties sąsaja su jos terminu neturi absoliučiai jokios teisinės reikšmės. Apie jungtinės veiklos termino pasibaigimą kalbama tik patalpų nuomos sutartyje (5.2.3 punktas), o subnuomos sutartyje apie tai net neužsimenama, todėl teismo vartojama daugiskaita („ginčo sutartys“) neatitinka bylos faktų. Patalpų nuomos sutarties 5.2.3 punktas šios sutarties pabaigą sieja tik su jungtinės veiklos sutarties termino suėjimu, o ne kitais jungtinės veiklos sutarties negaliojimo pagrindais;
8.2. ieškovės ir atsakovės nuomos santykiai nenutrūkstamai tęsiasi nuo 1993 m. gruodžio 27 d. sudarytos negyvenamojo pastato, (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties. Tai pagrindžia tiek pačių šalių santykių pobūdis, tiek iš esmės visą šių santykių laikotarpį egzistavęs siekis tęsti šiuos santykius. Vadovaudamasis CK 6.193 straipsnio 5 dalimi, teismas negalėjo nematyti, kad šalys po gaisro sudarė keletą sutarčių, kuriomis buvo siekiama dviejų tikslų: pirma, pratęsti ilgalaikius nuomos santykius, antra, išspręsti gaisro sukurtą problemą - sudaryti sąlygas privačiomis investicijomis atkurti ieškovei priklausančio nuomos objekto funkcionalumą ir net jį pagerinti. Pirmasis tikslas buvo įgyvendinamas pakartotinai sudarant nuomos ir subnuomos sutartis, kurios pačios savaime jokių naujovių į nusistovėjusius šalių santykius neįnešė. Nuomos sutartimis šalys iš esmės siekė užtikrinti tarpusavio teisinių santykių stabilumą. Antrojo tikslo buvo siekiama sudarant jungtinės veiklos sutartį, kuria buvo siekiama modifikuoti šalių santykius. Tačiau pirmosios instancijos teismas šių šalių ketinimų ir jų santykių tęstinumo nesiaiškino ir paneigdamas teisinių santykių stabilumo principą sprendė, kad 1993 m. sutarties pagrindu susiklostę nuomos santykiai pasibaigė po gaisro (2002 m.). Šią teismo išvadą akivaizdžiai paneigia byloje esantys įrodymai, kurių teismas tinkamai neįvertino, t. y. 2001 m. gegužės 21 d. susitarimas, kuriuo buvo pratęsta 1993 m. gruodžio 27 d. nuomos sutartį, ir 2002 m. birželio 28 d. sutartis dėl sklypo subnuomos. Gaisras kilo 2002 m. sausio 20 d., tačiau, nepaisant to, ieškovė tų pačių 2002 m. birželio 28 d. pakartotinai subnuomojo atsakovei sklypą. Taigi šalys aiškiai ir nedviprasmiškai išreiškė valią tęsti ir tęsė nuomos (subnuomos) teisinius santykius, nepaisant įvykusio gaisro, o juo labiau nepriklausomai nuo to, ar tarp šalių yra sudaryta jungtinės veiklos sutartis, ar ne. Ieškovė sklypą ir pastatus nuomojo tam, kad pastatus būtų galima rekonstruoti (visose nuomos / subnuomos sutartyse įtvirtinta atsakovės teisė statyti). Nors pirmosios instancijos teismas nurodo, kad šiais santykiais buvo neteisėtai perduota valstybinės žemės nuomos teisė, būtina atsižvelgti, kad ieškovė nuomos teisės atsakovei neperdavė, nes nuomotoju visą šį laiką išliko ieškovė, kuri sklypą subnuomojo, o Nacionalinė žemės tarnyba ar Apskrities viršininko administracija tokiems veiksmams niekada neprieštaravo;
8.3. bylą nagrinėjęs teismas negalėjo išeiti už ieškinio ribų ir pripažinti sandorio prieštaravimą imperatyvioms procese nenagrinėtoms ir šalių net neaptartoms normoms dėl tariamo ir byloje neegzistuojančio viešo intereso gynimo. Nei ieškovei, nei teismui šių argumentų nenurodžius bylos nagrinėjimo metu, atsakovė neturėjo jokios galimybės į juos tinkamai atsikirsti. Ieškovė yra ne savivaldybės įmonė ar viešoji įstaiga, taigi nėra jokio pagrindo ieškovę pripažinti viešuoju juridiniu asmeniu ir taikyti viešiesiems juridiniams asmenims taikytiną reguliavimą (CK 2.34 straipsnio 2 dalis). Teismo išaiškinimas, kad visas ieškovės turtas priklauso Vilniaus miesto savivaldybei ir todėl juo turi būti disponuojama valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo nustatyta tvarka, prieštarauja uždarosios akcinės bendrovės ir jos dalyvių turto atskirumo principui (Lietuvos Respublikos akcinių bendrovių įstatymo 2 straipsnio 2 dalis). Šiuo atveju Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teisę į pastatus perleidus ieškovei, Vilniaus miesto savivaldybė neišliko perduoto turto savininku, o vietoje to įgijo akcininko teises. Ieškovė yra privatus juridinis asmuo, todėl jos turtas yra privati ieškovės nuosavybė, kuriai nėra taikomi viešosios nuosavybės naudojimo ir taikymo kriterijai bei taisyklės. Išaiškindamas, kad ieškovės turto savininku savivaldybė išliko nepaisant to, kad ieškovė šį turtą valdo nuosavybės teise, pirmosios instancijos teismas grubiai pažeidė CK II ir IV knygos normas. Teismas šioje byloje neįžvelgė skirtumo tarp bendrovės turto, t. y. statinio, kaip privačios nuosavybės objekto, ir jos akcininko turto - akcijų, kaip viešosios nuosavybės objekto. Remiantis teismo išaiškinimu, jog ginčo nuomos objektų savininke išliko Vilniaus miesto savivaldybė, darytina išvada, kad ieškovė šioje byloje neturėjo teisės pareikšti ieškinio;
8.4. teismas be jokio pagrindo nusprendė, kad ieškovės turtas galėjo būti nuomojamas tik konkurso būdu. Šis turtas yra uždarosios akcinės bendrovės nuosavybė, o tokių subjektų turto nuomai neprivaloma organizuoti jokių konkursų. Net jeigu tokias aplinkybes laikytume pagrįstomis, pažeidus tokių sandorių sudarymo tvarką neigiamos pasekmės privalėtų kilti neteisėtus veiksmus atlikusiems asmenims (t. y. juridiniams asmenims ir jų vadovams, pažeidusiems savo pačių nustatytą tvarką), o ne sąžiningiems asmenims, kurie apie tokių sandorių neteisėtumą nežino ir neturi žinoti. Be to, būtina atsižvelgti ir į tai, jog nepaisant patalpų nuomos sutartyje nustatyto ploto, aplinkybę, kad šia sutartimi buvo išnuomotas jau anksčiau nuomotas objektas, neabejotinai įrodo pastato unikalusis numeris ((duomenys neskelbtini)), kuris yra analogiškas 1993 m. gruodžio 27 d. nuomos sutartimi nuomotos kavinės-šašlykinės unikaliajam numeriui ((duomenys neskelbtini)). Taip pat eilėje sudarytų susitarimų šalys buvo nurodžiusios, kad pastatą ketinama rekonstruoti, kas pagrindžia susiklosčiusių santykių tęstinumą ir siekį rekonstruoti jau egzistuojantį objektą (o ne kurti naują). Taigi atsakovei buvo išnuomotas tas pats pastatas, kuris buvo išnuomotas dar 1993 m. gruodžio 27 d. nuomos sutartimi, kurį buvo nuspręsta kokybiškai pagerinti išplečiant jo plotą;
8.5. byloje pateikti Nekilnojamojo turto registro duomenų banko išrašai pagrindžia, kad po gaisro egzistavo pastatai, kuriems eksploatuoti buvo reikalinga sklypo nuoma. Ieškovės, atsakovės ir net trečiojo asmens Vilniaus miesto savivaldybės siekį vietoje šių pastatų atkurti vieną pagerintą pastatą įrodo visi atsakovės ir ieškovės susitarimai, sudaryti po gaisro, o taip pat Vilniaus miesto savivaldybės išduotas statybos leidimas ir sprendimai dėl pastato rekonstrukcijos suderinimo. Ieškovė, sudarydama sutartis, žinojo, jog tam, kad pastatą būtų galima normaliai naudoti, visų pirma reikės jį atstatyti;
8.6. jeigu teismo nurodytu pagrindu neteisėta galėtų būti pripažinta subnuomos sutartis, lygiai tuo pačiu pagrindu negaliojančia turėtų būti pripažinta ir sutartis, kurios pagrindu ieškovė šį sklypą nuomoja iš jį patikėjimo teise valdančio subjekto - Nacionalinės žemės tarnybos. Nacionalinė žemės tarnyba niekada nenutraukė ir net nesiekė nutraukti sklypo nuomos ar subnuomos sutarčių, nors apie vykdomas statybas žinojo. Į bylą trečiuoju asmeniu Nacionalinės žemės tarnybos neįtraukęs pirmosios instancijos teismas taip pat negalėjo spręsti, kad subnuomos sutartimi leidusi statyti statinius ieškovė atsakovei perdavė daugiau teisių nei įgijo. 2002 m. birželio 28 d. sklypo nuomos sutarties, kuria apskrities viršininko sprendimo pagrindu sklypas nuomojamas ieškovei, 5 punkte yra aiškiai numatyta teisė statyti. Bylą nagrinėjęs teismas neturėjo jokio pagrindo spręsti, kad ieškovės sudaryta 2002 m. birželio 10 d. sklypo nuomos sutartis galėjo būti sudaryta tik aukciono būdu. Sklypo nuomai aukcionas reikalingas nebuvo, nes sklype egzistavo ieškovei priklausantys statiniai;
8.7. teismas ieškovės reikalavimą tenkinęs iš dalies, sprendė, kad visos ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš atsakovės. Byloje buvo tenkinta tik 2/3 pareikštų ieškovės reikalavimų, todėl teismas privalėjo bylinėjimosi išlaidas paskirstyti vadovaudamasis CPK 80 straipsnio 2 dalies taisyklėmis, t. y. proporcingai ieškovės patenkintų reikalavimų daliai.
9. Ieškovė UAB „Vilniaus parkai“ prašo apeliacinį skundą atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimą palikti galioti nepakeistą. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:
9.1. iš patalpų nuomos sutarties turinio matyti, jog sutartis yra sudaryta jungtinės veiklos sutarties pagrindu. Patalpų nuomos sutarties 1 punkte įtvirtinta, jog šalys, veikdamos 2008 m. kovo 26 d. jungtinės veiklos sutarties pagrindu, tikslina pastatų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) nuomos kainą laikotarpiui, kai bus atliekami projektavimo darbai ir / ar rekonstrukcijos (atstatymo) darbai ir po statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo. 2008 m. kovo 26 d. jungtinės veiklos sutartis ir 2015 m. balandžio 8 d. sutartis, kuria šalys susitarė dėl kiekvienai iš šalių nuosavybės teise atitenkančių rekonstruoto pastato dalių, įsiteisėjusiu teismo sprendimu buvo pripažintos negaliojančiomis. Patalpų nuomos sutarties 5.2.3 punktas įtvirtina, kad ši sutartis pasibaigia, pasibaigus jungtinės veiklos sutarties terminui. Niekinės sutarties pagrindu civilinių teisių ir pareigų teisėtai neatsiranda;
9.2. priešingai nei teigiama apeliaciniame skunde, atsakovė viso proceso metu laikėsi pozicijos, jog patalpų nuomos ir subnuomos sutartys yra išvestinės iš jungtinės veiklos sutarties. Tokios pozicijos atsakovė nuosekliai laikėsi tiek į bylą pateiktame atsiliepime, triplike, tiek prašyme stabdyti bylą;
9.3. teismas nėra saistomas ieškinyje nurodytų teisinių pagrindų, ieškovė byloje neprivalo nurodyti teisinio pagrindo, kadangi ginčo teisinį kvalifikavimą vykdo teismas. Ieškinio reikalavimas buvo ginčo sandorius pripažinti negaliojančiais, todėl nėra pagrindo teigti, jog pirmosios instancijos teismas peržengė ieškinio ribas. CK 1.78 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad niekinio sandorio faktą teismas konstatuoja savo iniciatyva (ex officio);
9.4. pirmos instancijos teismas, priešingai nei teigiama apeliaciniame skunde, nesutapatino Vilniaus miesto savivaldybės ir ieškovės turto, o pagrįstai konstatavo, jog ieškovės turtas gali būti valdomas tik įstatymo nustatyta tvarka. UAB „Vilniaus parkai“ vienintelė akcininkė yra Vilniaus miesto savivaldybė, savivaldybės įmonės akcijos priklauso savivaldybei kaip turtas, būtent savivaldybė priima sprendimus dėl UAB „Vilniaus parkai“ turto valdymo. UAB „Vilniaus parkai“ turtą galima laikyti viešuoju turtu. Valstybės turtas, kaip viešosios nuosavybės teisės objektas, turi būti naudojamas tik siekiant patenkinti tam tikrus viešuosius interesus. UAB „Vilniaus parkai“ turtas privalo būti valdomas remiantis Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme įtvirtintais principais, kitu atveju aplaidus turto valdymas sukeltų tiesioginius nuostolius savivaldybės turtui bei prieštarautų visuomenės interesams. Remiantis minėto įstatymo 15 straipsnio 2 dalimi, toks ginčo turtas gali būti išnuomotas tik konkurso tvarka;
9.5. patalpų nuomos sutartis pripažinta negaliojančia teisėtai, kadangi yra išnykęs šios sutarties dalykas. Pagal patalpų nuomos sutartį ieškovė perdavė 113,24 kv. m. pastatus naudoti ir valdyti atsakovei, kurių unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini); Nr. (duomenys neskelbtini); Nr. (duomenys neskelbtini). Pagal byloje esantį Registrų centro išrašą kioskas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sunaikintas, kavinės-šašlykinės nebėra, bendras plotas pasikeitęs, baigtumo procentas taip pat, ūkinis pastatas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sunaikintas. Atsakovė pripažįsta, kad du žemės sklype buvusius pastatus sunaikino, todėl, nebelikus šių statinių, nebeliko ir patalpų nuomos sutarties dalyko;
9.6. ieškovė per kurjerį 2016 m. gegužės 19 d. išsiuntė atsakovei pranešimą, kuriuo informavo, jog patalpų nuomos sutartį ir subnuomos sutartį laiko pasibaigusiomis ir negaliojančiomis. Patalpų nuomos sutartis įtvirtina, jog sutartis laikoma pasibaigusia pagal vienos iš šalių reikalavimą (5.2.4 punktas);
9.7. teisės nuomoti valstybinę žemę įstatyminis pagrindas - teisėtas šioje žemėje esančių statinių valdymas (CK 6.551 straipsnio 2 dalis). Žemės sklype esantys pastatai sudegė dar 2002 m. 2015 m. spalio 21 d. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas patvirtina, jog tai dienai visi žemės sklype buvę pastatai nebuvo atstatyti, t. y. liko sunaikinti. 2015 m. lapkričio 26 d. antstolio nustatytas atsakovės subnuomojamo žemės sklypo vaizdas patvirtina, jog žemės sklypas nėra eksploatuojamas, jokia veikla žemės sklype nevykdoma, statybos darbai nevykdomi, jokių pastatų žemės sklype nėra, o žemės sklypo paviršius išlygintas. Iš to seka, jog žemės sklypas daugiau kaip 14 metų atsakovės buvo neeksploatuotas, jokia veikla jame nebuvo vykdoma. Žemės sklypas šiuo metu nebetarnauja pastatams, sąlygos, kurioms esant buvo sudaryta subnuomos sutartis, išnyko. Vienintelio žemės sklype esančio naujo statinio statyba yra nebaigta. Nebaigtas statyti statinys atsakovės yra valdomas neteisėtai ir be ieškovės sutikimo, jis taip pat ir statomas be ieškovės sutikimo ir prieš jos valią. Nagrinėjamu atveju žemės sklype nėra statinių, kurių savininkė būtų atsakovė, nėra statinių, kurių teisėta valdytoja būtų atsakovė, todėl žemės sklypas subnuomotas neteisėtai;
9.8. subnuomos sutarties 3 punkte nustatyta, jog išnuomojamo žemės sklypo ūkinės veiklos pobūdis: kavinės ir pagalbinių statinių kompleksui eksploatuoti. Žemės sklypas nuosavybės teise priklauso valstybei. Valstybinės žemės sklypo paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį ir teiktų visuomenei naudą. Žemės sklypas yra nenaudojamas kavinės ir pagalbinių statybinių pastatų eksploatacijai, atsakovei per keturiolikos metų laikotarpį be objektyvių priežasčių nenaudojus ir nepradėjus naudoti išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal sutartį, sklypo neprižiūrėjus, ieškovė turi pagrindą nutraukti subnuomos sutartį prieš terminą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas);
9.9. iš esmės visi ieškovės reikalavimai byloje yra tenkinti, todėl nepagrįsti atsakovės argumentai dėl netinkamo bylinėjimosi išlaidų paskirstymo.
10. Trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija prašo apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą ir pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti galioti nepakeistą.
11. Atsiliepime į apeliacinį skundą nurodė, jog pagal Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. kovo 24 d. įsakymu Nr. 30-613 patvirtintų VšĮ „Vilniaus miesto parkai“ įstatų 13 punktą įstaigos steigėja ir vienintelė dalininkė yra Vilniaus miesto savivaldybė. Įstatų 1 punkte reglamentuota, kad VšĮ „Vilniaus miesto parkai“ yra pelno nesiekiantis ribotos civilines atsakomybės viešasis juridinis asmuo, kuris tenkina viešuosius interesus, teikdamas miesto kraštovaizdžio plėtojimo ir kitas šiuose įstatuose nurodytas paslaugas ar organizuodamas jų teikimų fiziniams ir juridiniams asmenims, turintis ūkinį, finansinį ir teisinį savarankiškumą, savo antspaudą, sąskaitas bankuose. Taigi ieškovės sudaryti sandoriai turi tenkinti viešuosius, o ne privačius (šiuo atveju atsakovės) interesus. Pagal Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymą savivaldybės turto valdymas ir disponavimas yra grindžiamas visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais. Valstybės ir savivaldybės turto išnuomojimu siekiama gauti kuo daugiau lėšų už perleidžiamą turtą, sukurti sąlygas ir galimybes visuomenės poreikiams patenkinti. Pagal CK 6.205 straipsnio nuostatas, sutarties pažeidimas yra ne tik jos nevykdymas, bet ir netinkamas vykdymas, tai reiškia, jog žemės nuomos sutartis bus pažeista ir tuomet, kai sutarties dalykas nebus eksploatuojamas, ir tuomet, kai jis bus eksploatuojamas netinkamai. Netinkamas išsinuomoto daikto naudojimas, kaip ir jo nenaudojimas, gali būti pakankamas pagrindas nutraukti šalių sutartį. Iš 2015 m. lapkričio 26 d. antstolio Valdo Čegliko faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo Nr. 116-15-1228 matyti, kad jokia veikla ginčo žemės sklype nevykdoma, statybos darbai nevykdomi, jokių pastatų žemės sklype nėra, o žemės sklypas išlygintas, daugiau kaip 14 metų atsakovės buvo neeksploatuotas. Nebelikus Pastatų, Subnuomos sutartis prieštarauja imperatyvioms teisės normos, kurios nustato, kad valstybinis žemės sklypas gali būti išnuomotas ne aukciono tvarka tik pastatams, esantiems žemės sklype, eksploatuoti, toks Žemės subnuomos sandoris yra niekinis ir negaliojantis (CK 1.78 straipsnis).
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos faktinės aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Apeliacinis skundas atmetamas
12. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
13. Apeliacinės instancijos teismas absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat būtinybės peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė.
14. Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, kad valstybei nuosavybės teise priklausančiame 0,8296 ha žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), registruoti ieškovei nuosavybės teise priklausantys pastatai: kavinė-šašlykinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kioskas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).
15. Šalys 1993 m. gruodžio 27 d. sudarė negyvenamojo pastato, (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį (toliau – taip pat ir 1993 m. nuomos sutartis), kuria ieškovė išnuomojo atsakovei vasaros kavinę ir prekybinį kioską, esančius (duomenys neskelbtini). Nuomos terminas vėlesniais susitarimais buvo pratęsiamas, o 2001 m. lapkričio 5 d. susitarimu nustatyta, kad 1993 m. nuomos sutartis galioja iki 2100 m. gegužės 21 d.
16. 2002 m. vasario 5 d. pažymoje apie gaisrą nurodyta, kad 2002 m. sausio 20 d. neeksploatuojamoje medinėje kavinėje kilo gaisras, išdegė kavinės vidus, stogas. Iš 2015 m. spalio 21 d. nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, kad po gaisro liko 37 proc. 77,83 kv. m. bendro ploto kavinės-šašlykinės, 40 proc. 15,42 kv. m. bendro ploto kiosko, ir 100 proc. 20 kv. m. užstatyto ploto ūkinio pastato.
17. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos 2008 m. sausio 9 d. posėdyje buvo nutarta pavesti ieškovei kartu su atsakove parengti investicinio projekto siūlymą dėl pastatų: kavinės-šašlykinės, kiosko ir ūkinio pastato, rekonstrukcijos (atstatymo). Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos 2008 m. vasario 13 d. posėdyje buvo nutarta leisti ieškovei ir atsakovei veikti siekiant bendro tikslo – suprojektuoti ir rekonstruoti (atstatyti) pastatus, esančius (duomenys neskelbtini).
18. 2008 m. kovo 26 d. ieškovė ir atsakovė sudarė sutartį (toliau – taip pat Jungtinės veiklos sutartis), kuria susitarė bendrai veikti, koordinuodamos savo turtą, darbą, žinias ir visa tai, kas įnešama į bendrą veiklą, siekiant bendro tikslo - ne vėliau kaip iki nustatyta tvarka gauto leidimo statybai galiojimo pabaigos suprojektuoti ir rekonstruoti (atstatyti) pastatus, esančius (duomenys neskelbtini), pagal sutarties priede Nr. 1 pateiktus projektinius pasiūlymus. Atsakovės įnašą į jungtinę veiklą turėjo sudaryti darbas ir išlaidos, reikalingos suprojektuoti ir rekonstruoti (atstatyti) pastatus pagal techninį projektą, šis įnašas įvertintas 8 096 000 Lt, o ieškovės įnašą turėjo sudaryti darbas ir išlaidos, reikalingos gaunant leidimą pastatų rekonstrukcijai (atstatymui), šis įnašas įvertintas 1 104 000 Lt. Jungtinės veiklos pagrindu rekonstruotų (atstatytų) pastatų dalys, atitinkančios šalių įnašus į jungtinę veiklą, turėjo būti suformuotos ir nekilnojamojo turto registre įregistruotos šalių vardu kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai. Šalys taip pat susitarė, kad po pastatų rekonstrukcijos (atstatymo) atsakovė toliau nuomosis ieškovei po pastatų rekonstrukcijos (atstatymo) nuosavybės teise teksiančią pastatų dalį.
19. Iš šalių nurodytų aplinkybių, 2010 m. rugsėjo 30 d. prašymo projektavimo sąlygų sąvadui gauti matyti, kad Jungtinės veiklos sutarties pagrindu vietoje trijų buvusių pastatų į apie 800 kv. m. ploto 2 aukštų maitinimo paskirties pastatą turėjo būti rekonstruota kavinė-šašlykinė.
20. 2010 m. balandžio 1 d. šalys sudarė patalpų nuomos sutartį (toliau – taip pat ir 2010 m. nuomos sutartis), kuria šalys, veikdamos Jungtinės veiklos sutarties pagrindu, susitarė dėl po gaisro likusių pastatų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos kainos laikotarpiu, kai bus atliekami projektavimo ir rekonstrukcijos (atstatymo) darbai ir po rekonstruoto (atstatyto) pastato pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo. Pagal 2010 m. nuomos sutarties sąlygas nuo šios sutarties pagrindu pasirašyto patalpų perdavimo-priėmimo akto dienos iki jungtinės veiklos sutarties tikslo pasiekimo, t. y. iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo, atsakovė nuomosis ieškovei priklausančius pastatus, esančius (duomenys neskelbtini), ir mokės ieškovei 1 Lt nuomos mokestį (plius PVM) už 1 kv. m. per mėnesį, iš viso 113,24 Eur per mėnesį. Po jungtinės veiklos sutarties tikslo pasiekimo, t. y. po statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo, atsakovė nuomosis ieškovei nuosavybės teise priklausysiančią jungtinės veiklos pagrindu rekonstruoto (atstatyto) pastato dalį.
21. 2010 m. birželio 9 d. šalys sudarė valstybinės žemės subnuomos sutartį (toliau – taip pat ir 2010 m. subnuomos sutartis), kuria ieškovė subnuomojo atsakovei 860 kv. m. ploto valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalį, kurioje yra pastatai.
22. 2015 m. balandžio 8 d. sutartimi šalys susitarė, kad, atsižvelgiant į šalių įnašą į jungtinę veiklą ir parengus projektinius sprendinius, atsakovė nuosavybės teise valdys 658,58 kv. m. Jungtinės veiklos sutarties pagrindu rekonstruoto pastato dalį, o ieškovė – 89,80 kv. m. ploto pastato dalį.
23. Iš 2016 m. birželio 10 d. nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, kad kiosko ir ūkinio pastato būklė nekilnojamojo turto registre įregistruota „sunaikintas“. Kavinės-šašlykinės būklė įregistruota „nebaigtas statyti“, baigtumo procentas – 3 proc., užstatytas plotas – 432 kv. m.
24. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. gegužės 18 d. sprendimu už akių pripažino Jungtinės veiklos sutartį ir ją papildančią 2015 m. balandžio 8 d. sutartį negaliojančiomis. Įsiteisėjusiomis teismų nutartimis atsakovės prašymai atnaujinti procesą šioje byloje buvo atmesti.
25. Sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu (CK 6.183 straipsnio 1 d.). Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes (CK 6.193 straipsnio 2 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 5 d.).
26. Pirmosios instancijos teismas iš esmės pagrįstai sprendė, kad 2002 m. sausio 20 d. gaisro metu žuvus 1993 m. nuomos sutarties objektui, ieškovė ir atsakovė, sudarydamos Jungtinės veiklos sutartį, 2010 m. nuomos sutartį, 2010 m. subnuomos sutartį ir 2015 m. balandžio 8 d. sutartį, susitarė dėl kitos rūšies teisių ir pareigų, nei nustatyta 1993 m. nuomos sutartyje, t. y. ne dėl iki gaisro buvusių/po gaisro sudegusių pastatų tolesnės nuomos, o dėl jungtinės veiklos, vietoje sudegusių pastatų atstatant/rekonstruojant tik vieną iš pastatų – kavinę-šašlykinę, rekonstrukcijos metu žymiai išplečiant kavinės-šašlykinės plotą, buvusį iki gaisro (iki apie 800 kv. m. vietoje buvusių 77,83 kv. m.), šalims įgyjant nuosavybės teisę į 2015 m. balandžio 8 d. sutartyje nustatytas jungtinės veiklos metu rekonstruotos kavinės-šašlykinės dalis, ir dėl nuomos, atsakovei po statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo nuomojant iš ieškovės jai nuosavybės teise teksiančios rekonstruotos kavinės-šašlykinės dalį.
27. Ta aplinkybė, kad po 2002 m. sausio 20 d. gaisro šalys 2002 m. birželio 28 d. sudarė sutartį dėl valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės subnuomos, kuria ieškovė subnuomojo atsakovei 860 kv. m. ploto žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalį, nesudaro pagrindo padaryti kitą išvadą.
28. Šios subnuomos sutarties sudarymo metu dar galiojo 1993 m. nuomos sutartis, tarp šalių dar nebuvo sudaryta Jungtinės veiklos sutartis dėl sudegusių pastatų atstatymo/rekonstrukcijos ir kitos iš šios sutarties kylančios sutartys, todėl 2002 m. birželio 28 d. subnuomos sutartis vertintina kaip žemės sklypo dalies, kuriame buvo 1993 m. nuomos sutartimi atsakovei išnuomoti pastatai, naudojimo įteisinimas einamuoju metu.
29. 2010 m. nuomos sutarties nėra pagrindo laikyti 1993 m. nuomos sutarties tąsa, nes 2010 m. nuomos sutartimi buvo susitarta dėl visai kito nuomos objekto, nei 1993 m. nuomos sutartimi, t. y. 2010 m. nuomos sutartimi buvo susitarta dėl Jungtinės veiklos sutarties pagrindu rekonstruotos, iš esmės kitų parametrų, nei buvo iki gaisro, kavinės-šašlykinės dalies, po rekonstrukcijos nuosavybės teise teksiančios ieškovei, nuomos.
30. Nors 2010 m. nuomos sutartimi taip pat buvo susitarta, kad iki Jungtinės veiklos sutarties įvykdymo, t. y. iki statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo, atsakovė už simbolinę kainą nuomosis po gaisro likusias pastatų dalis, tai irgi nepatvirtina, kad 2010 m. nuomos sutartis yra 1993 m. nuomos sutarties tąsa.
31. Po gaisro likusias pastatų dalis atsakovė nuomojosi tik iki Jungtinės veiklos sutarties įvykdymo, šių pastatų liekanos turėjo būti naudojamos įsipareigojimų pagal Jungtinės veiklos sutartį vykdymui – vietoje jų atstatyti/rekonstruoti iš esmės kitų parametrų, nei buvo iki gaisro, kavinę-šašlykinę, skundžiamo teismo sprendimo priėmimo metu po gaisro likusių pastatų dalių nebebuvo likę.
32. 2010 m. subnuomos sutarties 14 punkte nurodyta, kad nuo šios sutarties pasirašymo netenka galios 2002 m. birželio 28 d. subnuomos sutartis. Tai rodo, kad 2010 m. subnuomos sutartis nebuvo 2002 m. birželio 28 d. subnuomos sutarties tąsa, o nauja sutartis, sudaryta vykdant Jungtinės veiklos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
33. Kad 2010 m. subnuomos sutartis buvo sudaryta vykdant Jungtinės veiklos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, patvirtina ir 2010 m. subnuomos sutarties 7 punktas, kuriame nustatyta, jog pasibaigus šios sutarties galiojimui ar ją nutraukus ankščiau laiko, subnuomojamoje žemės sklypo dalyje esančių pastatų naudojimo sąlygos nustatomos pagal Jungtinės veiklos sutarties sąlygas.
34. Ta aplinkybė, kad 2010 m. subnuomos sutarties 4 punkte yra bendro pobūdžio nuostata, jog atsakovė turi teisę statyti naujus pastatus (statinius, įrenginius), nesudaro pagrindo 2010 m. subnuomos sutarties vertinti kaip savarankiškos sutarties, o ne išvestinės iš Jungtinės veiklos sutarties. Byloje nėra jokių įrodymų apie šios sutarties sudarymo ar skundžiamo teismo sprendimo priėmimo metu buvusią atsakovės teisę/realų ketinimą statyti Jungtinės veiklos sutartyje nenumatytus pastatus subnuomojamoje žemės sklypo dalyje.
35. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, į tai, kad Jungtinės veiklos sutartis yra pripažinta negaliojančia kaip prieštaraujanti imperatyvioms įstatymo normoms (nesilaikyta įstatymo reikalaujamos notarinės sandorio formos), pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino negaliojančiomis 2010 m. nuomos sutartį ir 2010 m. subnuomos sutartį kaip išvestinius sandorius iš negaliojančios Jungtinės veiklos sutarties.
36. Tačiau pirmosios instancijos teismas nepagrįstai pripažino 2010 m. nuomos sutartį negaliojančia ir kaip prieštaraujančią imperatyvioms įstatymo normoms, t. y. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – taip pat ir VSTVNDJĮ) 14 straipsnio 5 daliai.
37. 2010 m. nuomos sutarties sudarymo metu galiojusi VSTVNDJĮ 14 straipsnio 5 dalis nustatė, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis turtas išnuomojamos savivaldybės tarybos nustatyta tvarka. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad 2010 m. nuomos sutartis turėjo būti sudaryta konkurso tvarka, tačiau nesiaiškino ir netyrė, kokia tuo metu buvo Vilniaus miesto savivaldybės tarybos nustatyta savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto nuomos tvarka.
38. Pagrįstas ir apeliacinio skundo teiginys, kad 2010 m. nuomos sutartimi buvo susitarta ne dėl Vilniaus miesto savivaldybei, o dėl ieškovei – uždarajai akcinei bendrovei, nuosavybės teise priklausančių pastatų ir ateityje nuosavybės teise priklausysiančios pastato dalies nuomos. Iš byloje esančių Nekilnojamojo turto registrų išrašų matyti, kad pastatai ieškovei priklauso nuosavybės, o ne patikėjimo teise. Atitinkamai, Vilniaus miesto savivaldybei, kaip ieškovės akcininkei, nuosavybės teise priklauso ieškovės akcijos, o ne pastatai, nepaisant to, kad šiuos pastatus ieškovei nuosavybės teise perdavė Vilniaus miesto savivaldybė (CK 2.48 straipsnio 1 dalis, Akcinių bendrovių įstatymo 2 straipsnio 1, 2 dalys, 3 straipsnio 1 dalis, VSTVNDJĮ 4 straipsnio 4 dalies 2 punktas).
39. Pirmosios instancijos teismas taip pat nepagrįstai pripažino negaliojančia 2010 m. subnuomos sutartį kaip prieštaraujančią imperatyvioms CK 6.551 straipsnio 2 dalies normoms. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad 2010 m. subnuomos sutartis turėjo būti sudaryta aukciono būdu, nes šios sutarties sudarymo metu subnuomotame valstybiname žemės sklype nebuvo šalims priklausančių pastatų, kuriems eksploatuoti būtų reikalingas subnuomotas žemės sklypas – pastatai 2002 m. sausio mėn. sudegė ir nebuvo atkurti.
40. 2010 m. subnuomos sutartis buvo sudaryta vykdant Jungtinės veiklos sutartį, kuria šalys susitarė atstatyti/rekonstruoti dalį sudegusių subnuomotame žemės sklype buvusių ieškovei nuosavybės teise priklausančių pastatų, t. y. kavinę-šašlykinę, o Jungtinės veiklos sutartis 2010 m. subnuomos sutarties sudarymo metu nebuvo pripažinta negaliojančia.
41. Nepaisant to, kad subnuomotame žemės sklype esantys pastatai sudegė, iki Jungtinės veiklos sutarties sudarymo Vilniaus miesto savivaldybės administracijos negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija 2008 m. vasario 13 d. posėdyje priėmė sprendimą leisti ieškovei ir atsakovei bendrai veikti siekiant suprojektuoti ir rekonstruoti (atstatyti) pastatus, esančius subnuomotame žemės sklype. Taigi, 2010 m. subnuomos sutarties sudarymo metu subnuomotame žemės sklype buvo ieškovei – subnuomoto žemės sklypo nuomininkei, nuosavybės teise priklausantys pastatai, kuriuos abiejų šalių bendra veikla buvo nuspręsta atstatyti/rekonstruoti ir toliau naudoti pagal buvusią paskirtį – kavinės veiklai.
42. Tačiau sprendimo 32-36 punktuose nurodytos aplinkybės nedaro įtakos skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo rezultatui – pripažinti negaliojančiomis 20108 m. nuomos ir 2010 m. subnuomos sutartis.
43. Nepagrįstas apeliacinio skundo teiginys, kad pirmosios instancijos teisme neteisingai paskirstė bylinėjimosi išlaidas. Atsakovės teigimu, kadangi buvo patenkinti tik 2/3 ieškinio reikalavimų, atitinkama proporcija turėjo būti paskirstytos ir šalių turėtos bylinėjimosi išlaidos.
44. Ieškiniu ieškovė prašė pripažinti negaliojančiomis 2010 m. nuomos sutartį, 2010 m. subnuomos sutartį ir iškeldinti atsakovę iš kavinės-šašlykinės, kiosko, ūkinio pastato ir žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini). Ta aplinkybė, kad pirmosios instancijos teismas, pripažinęs negaliojančiomis 2010 m. nuomos ir 2010 m. subnuomos sutartis, ex officio taikė restituciją ir įpareigojo atsakovę grąžinti ne 2010 m. nuomos sutarties sudarymo metu buvusius pastatus, bet ginčijamo teismo sprendimo priėmimo metu faktiškai buvusios būklės kavinę-šašlykinę, nelaikoma daliniu sprendimu ieškovės naudai. Skundžiamu teismo sprendimu buvo visiškai pasiektas ieškovės norimas rezultatas - 2010 m. nuomos sutartis ir 2010 m. subnuomos sutartis pripažintos negaliojančiomis, o ieškovei grąžinti šių sutarčių pagrindu atsakovei naudotis perduoti skundžiamo teismo sprendimo priėmimo metu faktiškai buvę objektai.
45. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo naikinti ar keisti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmetamas, skundžiamas teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
46. Atsakovės apeliacinį skundą atmetus, jos turėtos išlaidos apeliacinės instancijos teisme jai neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Kiti dalyvaujantys byloje asmenys įrodymų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme nepateikė.
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
n u t a r i a :
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Teisėjai Rūta Burdulienė
Jadvyga Mardosevič
Dainius Rinkevičius