(S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. liepos 22 d.

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Asta Misiūnaitė-Bashir,

sekretoriaujant Linai Kelevišienei,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Jomanto parkas“ atstovui advokatui Sauliui Urbonavičiui,

atsakovo G. Ž. atstovei advokatei Irinai Lemežytei,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal uždarosios akcinės bendrovės „Jomanto parkas“ ieškinį atsakovui G. Ž. dėl baudos pagal preliminarią turto pirkimo pardavimo sutartį priteisimo ir atsakovo G. Ž. priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Jomanto parkas“ dėl preliminarios turto pirkimo pardavimo sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia.

Teismas

n u s t a t ė :

ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Jomanto parkas“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovo G. Ž. 23 830 Eur dydžio baudą bei patirtas bylinėjimosi išlaidas.

Ieškinyje ieškovė nurodo, kad ieškovė su atsakovu 2023 m. vasario 28 d. sudarė preliminarią turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. P-2023-02-28/JPB3-05 (toliau – ir Preliminari sutartis, Sutartis), kuria susitarė, kad ne vėliau nei iki 2023 m. liepos 31 d. ieškovė parduos atsakovui 86,03 kv. m butą (JPB -05) su daline apdaila už 225 000 Eur, požeminę automobilio stovėjimo vietą (JPP-05) už 20 500 Eur, dviračių saugyklą (JPR1-009) už 5 200 Eur, dviračių saugyklą (JPR1-010) už 5 200 Eur, pagalbinio ūkio patalpą (JBP-S7) už 2 500 Eur bei dalį žemės sklypo, kuriame stovi pastatas. Bendra atsakovo mokama suma 258 300 Eur. Vadovaudamasis Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.4. punktu atsakovas 2023 m. kovo 1 d. sumokėjo ieškovei 2 000 Eur avansą. Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 7 punkte šalys susitarė, kad ne vėliau nei 2023 m. birželio 30 d. turi būti pasirašomas įsigyjamo turto apžiūros aktas, iki 2023 m. liepos 31 d. sudaroma pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis, o ieškovė iki 2023 m. gruodžio 31 d. įsipareigoja užregistruoti 100 procentų pastato baigtumą.

Ieškovės teigimu, 2023 m. balandžio 21 d. atsakovas per atstovę informavo ieškovę, kad nuo 2023 m. gegužės 22 d. nutraukia Preliminarią sutartį. Pranešime apie nutraukimą atsakovas nurodė, kad po Preliminarios sutarties pasirašymo atsakovas susipažino su Preliminaria sutartimi ir suprato, kad Preliminarioje sutartyje yra daug nesąžiningų nuostatų: pardavėjo galimybė vienašališkai pratęsti turto statybos užbaigimo darbus (Preliminarios sutarties 4.5.1-4.5.3, 4.5.7-4.5.8 punktai), kad netgi po pagrindinės sutarties sudarymo pirkėjas negalės naudotis visu žemės sklypu, pastate esančiu liftu, patekti į ir naudotis savo įsigytomis požeminėmis automobilio stovėjimo vietomis, požeminiame aukšte esančia dviračių saugykla, bendro naudojimo patalpomis, esančiomis požeminėje pastato dalyje (Preliminarios sutarties 4.6 punktas), galimybė nutraukti Preliminarią sutartį numatyta pardavėjui vėluojant vykdyti savo įsipareigojimus netgi 270 dienų, t. y. 9 mėnesius, taip pat pardavėjas turi teisę bet kada dėl bet kokių priežasčių (nenurodydamas priežasties) vienašališkai nutraukti Preliminarią sutartį be jokių neigiamų pasekmių, raštu informavęs pirkėją apie nutraukimą ne vėliau kaip prieš 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų iki Preliminarios sutarties nutraukimo dienos. (Preliminarios sutarties 9.6 punktas), nenumatant analogiškos teisės pirkėjui, netesybos už Preliminarios sutarties nutraukimą numatytos išimtinai pirkėjui, nenumatant jokių netesybų pardavėjui (Preliminarios sutarties 10.1-10.5 punktai), pardavėjas turi teisę perleisti visas ar dalį savo teisių ir pareigų, kylančių iš šios Preliminarios sutarties, tretiesiems asmenims be atskiro pirkėjo sutikimo (Preliminarios sutarties 13.4 punktas). Pranešime buvo nurodyta, kadangi sudaryta Preliminari sutartis yra itin nesąžininga atsakovo kaip pirkėjo atžvilgiu, atsakovas turi abejonių dėl ieškovės prisiimtų įsipareigojimų tinkamo ir savalaikio vykdymo pagal Preliminarią sutartį, dėl ko jis informuoja ieškovę apie Preliminarios sutarties nutraukimą bei reikalauja grąžinti 2 000 Eur avansą.

Ieškovė 2023 m. gegužės 5 d. raštu Nr. 2023/05/05-01 nurodė, kad nesutinka su 2023 m. gegužės 21 d. atsakovo rašte išdėstytomis pretenzijomis ir informavo atsakovą, kad ieškovė siekia bendradarbiauti ir ieškoti sprendimo iš susidariusios situacijos bei  kad greitu laiku kvies atsakovą į turto apžiūrą. Ieškovė savo atsakyme nurodė, kad atsakovas neteisingai interpretuoja, jog pardavėjas (ieškovė) turi teisę bet kada dėl bet kokių priežasčių vienašališkai nutraukti Preliminarią sutartį be jokių neigiamų pasekmių, kad netesybos už Preliminarios sutarties nutraukimą numatytos išimtinai pirkėjui, nenumatant jokių netesybų pardavėjui (Preliminarios sutarties 10.1-10.5 punktai). Ieškovė pažymėjo, kad Preliminarios sutarties bendrosios dalies 8.2.14 punkte yra numatyta pirkėjo teisė per 10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties sudarymo dienos atsisakyti Preliminarios sutarties be jokių neigiamų pasekmių pirkėjui, o pardavėjas turi grąžinti pirkėjui jo sumokėtą avansą. Šia teise, anot ieškovės, atsakovas nepasinaudojo.

2023 m. gegužės 17 d. raštu Nr. 2023/05/17-01 ieškovė informavo atsakovą, kad 2023 m. gegužės 30 d. nuo 13.30 iki 15.00 val. bus organizuojama įsigyjamo turto apžiūra. Šis pranešimas atsakovui buvo išsiųstas tiek elektroniniu paštu, tiek registruotu laišku. Į turto apžiūrą atsakovas neatvyko. Atsakovas 2023 m. gegužės 18 d. informavo, kad neatvyks į apžiūrą, nes jo nuomone Preliminari sutartis yra nutraukta. 2023 m. birželio 1 d. raštu Nr. 2023/06/01 ieškovė informavo atsakovą, kad 2023 m. birželio 6 d. nuo 11.00 iki 12.30 val. organizuojama pakartotinė turto apžiūra. Šis pranešimas atsakovui buvo išsiųstas tiek elektroniniu paštu, tiek registruotu laišku. Į turto apžiūrą atsakovas neatvyko. Atsakovas 2023 m. birželio 1 d. elektroniniu laišku informavo, kad pirkimo-pardavimo sutartis nebus sudaroma.

Ieškovė nurodo, kad atsakovui du kartus neatvykus apžiūrėti turto, 2023 m. birželio 8 d. raštu Nr. 2023/06/08-01 ieškovė informavo atsakovą, kad vadovaudamasi Preliminarios sutarties bendrųjų sąlygų 9.1.2 punktu vienašališkai, t. y. nesikreipdama į teismą, nutraukia šią sutartį nuo 2023 m. birželio 19 d. Rašte ieškovė nurodė, kad vadovaujantis Preliminarios sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktu, ieškovei vienašališkai nutraukus Preliminarią sutartį jos bendrųjų sąlygų 9.1 punkte numatytais pagrindais atsakovas privalo sumokėti ieškovei 10 procentų nuo turto kainos dydžio baudą, t. y. 25 830 Eur. Kadangi ieškovė atsakovo sumokėtą 2 000 Eur avansą įskaitė į mokėtiną baudą, ieškovė pareikalavo, kad atsakovas ne vėliau kaip iki 2023 m. birželio 22 d. sumokėtų likusią baudos dalį, lygią 23 830 Eur į ieškovės banko sąskaitą. Atsakovas, gavęs ieškovės 2023 m. birželio 8 d. raštą Nr. 2023/06/08-01, kitą dieną, t. y. 2023 m. birželio 9 d., nurodė, kad „apie sutarties nutraukimą buvote informuoti daugiau nei prieš kelis mėnesius. Nutraukimo priežastys buvo išdėstytos suprantama kalba ir pakankamai aiškiai, tad prašau grąžinkite mano sumokėtą avansą kuo greičiau“.

Pažymi, kad atsakovas pažeidė savo sutartinius įsipareigojimus, todėl turi sumokėti 23 830 Eur baudą. Paaiškina, kad pastaruoju atveju šalių derybos jau yra pabaigtos, įvykusi paskutinė derybų stadija ir iki pagrindinės sutarties sudarymo trūksta tik jos formalizavimo. Tokia sutartis paprastai įformina toli pažengusius ikisutartinius santykius. Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje. Nagrinėjamu atveju šalys buvo pasiekusios aukščiausią tarpusavio pasitikėjimo laipsnį ir sudariusios Preliminarią sutartį, kurios pagrindu atsakovas sumokėjo avansą, tokiu būdu patvirtindamas savo ketinimų rimtumą. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad atsakovas, nepaisant prisiimto įsipareigojimo, praėjus mažiau nei dviem mėnesiams nuo Preliminarios sutarties sudarymo, nusprendė nevykdyti savo įsipareigojimų ir remdamasis deklaratyviais teiginiais nusprendė Preliminarią sutartį nutraukti. Toks sprendimas buvo nulemtas išimtinai atsakovo valios ir niekaip nesusijęs su ieškovės veiksmais ar neveikimu. 

Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.1. punkte įtvirtinta, kad nutraukus Preliminarią sutartį bendrųjų sąlygų 9.1 punkte nurodytais pagrindais yra mokama 10 procentų dydžio bauda, skaičiuojama nuo turto vertės. Preliminarios sutarties bendrųjų sąlygų 9.1. punkte įtvirtinta, kad pirkėjo pažeidimu laikomas elgesys, jeigu pirkėjas nustatytu laiku neatvyksta apžiūrėti turto bei pasirašyti turto apžiūros aktą arba atsisako pasirašyti turto apžiūros aktą; arba pirkėjas pardavėjo nurodytu laiku neatvyksta į pardavėjo nurodytą notaro biurą arba neturi dokumentų, reikalingų pagrindinės sutarties sudarymui, arba atsisako ar vengia sudaryti pagrindinę sutartį, arba nepasirašo pagrindinės sutarties ar kitų su Preliminarios sutarties įvykdymu susijusių dokumentų. Nagrinėjamu atveju atsakovas vengė vykdyti savo įsipareigojimus pagal Preliminarią sutartį, neatvyko apžiūrėti parduodamo turto. Priešingai, jis informavo ieškovę, kad nepageidauja vykdyti savo sutartinių įsipareigojimų ir tęsti Preliminarios sutarties. Kadangi atsakovas pažeidė savo sutartinius įsipareigojimus, jam yra taikytina Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.1. punkte numatyta 10 procentų dydžio bauda. 

Atsakovas G. Ž. pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo teismo prašo atmesti ieškovės ieškinį kaip nepagrįstą bei priteisti atsakovo naudai jo patirtas bylinėjimosi išlaidas.

Paaiškina, kad atsakovas ir ieškovė 2023 m. vasario 28 d. sudarė Preliminarią sutartį, kuria susitarė, kad ne vėliau nei iki 2023 m. liepos 31 d. ieškovė parduos atsakovui 86,03 kv. m butą (JPB -05) su daline apdaila už 225 000 Eur, požeminę automobilio stovėjimo vietą (JPP-05) už 20 500 Eur, dviračių saugyklą (JPR1-009) už 5 200 Eur, dviračių saugyklą (JPR1-010) už 5 200 Eur, pagalbinio ūkio patalpą (JBP-S7) už 2 500 Eur bei dalį žemės sklypo, kuriame stovi pastatas, už bendrą 258 300 Eur sumą. Preliminari sutartis buvo parengta ieškovės ir atsiųsta elektroniniu paštu atsakovui pasirašyti. Vadovaudamasis Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.4. punktu, atsakovas 2023 m. kovo 1 d. sumokėjo ieškovei 2 000 Eur avansą.

Atsakovo teigimu, po Preliminarios sutarties sudarymo įdėmiau susipažinus su Preliminariosios sutarties nuostatomis, paaiškėjo daug nesąžiningų Preliminarios sutarties sąlygų atsakovo kaip vartotojo atžvilgiu: pardavėjo galimybė vienašališkai pratęsti turto statybos užbaigimo darbus (Preliminarios sutarties 4.5.1-4.5.3, 4.5.7-4.5.8 punktai), nuostata, kad netgi po pagrindinės sutarties sudarymo pirkėjas negalės naudotis visu žemės sklypu, pastate esančiu liftu, patekti į ir naudotis savo įsigytomis požeminėmis automobilio stovėjimo vietomis, požeminiame aukšte esančia dviračių saugykla, bendro naudojimo patalpomis, esančiomis požeminėje pastato dalyje (Preliminarios sutarties 4.6 punktas), Preliminarios sutarties nutraukimo sąlygos yra akivaizdžiai nepalankios pirkėjui – galimybė nutraukti Preliminarią sutartį numatyta pardavėjui vėluojant vykdyti savo įsipareigojimus netgi 270 dienų, t. y. 9 mėnesius, tuo tarpu pardavėjas turi teisę bet kada dėl bet kokių priežasčių (nenurodydamas priežasties) vienašališkai nutraukti Preliminarią sutartį be jokių neigiamų pasekmių, raštu informavęs pirkėją apie nutraukimą ne vėliau kaip prieš 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų iki  Preliminarios sutarties nutraukimo dienos (Preliminarios sutarties 9.6 punktas), nenumatant analogiškos teisės pirkėjui, netesybos už Preliminarios sutarties nutraukimą numatytos išimtinai pirkėjui, nenumatant jokių netesybų pardavėjui (Preliminarios sutarties 10.1-10.5 punktai), pardavėjas turi teisę perleisti visas ar dalį savo teisių ir pareigų, kylančių iš šios Preliminarios sutarties, tretiesiems asmenims be atskiro pirkėjo sutikimo (Preliminarios sutarties 13.4 punktas). Atsakovas, matydamas, kad Preliminariosios sutarties sąlygos yra akivaizdžiai jam nenaudingos, palankios išimtinai ieškovei, siūlė nutraukti Preliminarią sutartį bendru sutarimu. Ieškovei nesutikus, 2023 m. balandžio 21 d. atsakovas per atstovę informavo ieškovę, kad nuo 2023 m. gegužės 22 d. nutraukia Preliminarią sutartį. Nors atsakovas informavo ieškovę apie Preliminariosios sutarties nutraukimą ir atsisakymą sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovė dėl nesuprantamų priežasčių toliau siuntė atsakovui pranešimus dėl nekilnojamojo turto apžiūros.

Paaiškina, kad atsakovas nekilnojamąjį turtą, dėl kurio buvo sudaryta Preliminarioji sutartis, ketino įsigyti savo ir savo šeimos asmeniniams poreikiams tenkinti, todėl jis laikytinas vartotoju. Ieškovė yra nekilnojamojo turto, kurį Preliminariąją sutartimi įsipareigojo parduoti atsakovui, statytojas, verslo subjektas, kuris iš sandorio siekė gauti naudos, t. y. verslininkas. Tokiu būdu tarp ieškovės ir atsakovo buvo sudaryta vartojimo sutartis.

Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.8. punkte įtvirtinta, kad nutraukus Preliminarią sutartį bendrųjų sąlygų 9.1 punkte nurodytais pagrindais yra mokama 10 procentų dydžio bauda, skaičiuojama nuo turto vertės. Preliminarios sutarties bendrųjų sąlygų 9.1. punkte įtvirtinta, kad pirkėjo pažeidimu laikomas elgesys, jeigu pirkėjas nustatytu laiku neatvyksta apžiūrėti turto bei pasirašyti turto apžiūros aktą arba atsisako pasirašyti turto apžiūros aktą; arba pirkėjas pardavėjo nurodytu laiku neatvyksta į pardavėjo nurodytą notaro biurą arba neturi dokumentų, reikalingų pagrindinės sutarties sudarymui, arba atsisako ar vengia sudaryti pagrindinę sutartį, arba nepasirašo pagrindinės sutarties ar kitų su Preliminarios sutarties įvykdymu susijusių dokumentų. Tuo tarpu Preliminariosios sutarties 9.6 punktas nustatė, kad pardavėjas turi teisę bet kada dėl bet kokių priežasčių (nenurodydamas priežasties) vienašališkai nutraukti Preliminarią sutartį be jokių neigiamų pasekmių, raštu informavęs pirkėją apie nutraukimą ne vėliau kaip prieš 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų iki Preliminarios sutarties nutraukimo dienos. Šalys pabrėžia, kad ši nuostata buvo individualiai aptarta bei yra protinga ir sąžininga atsižvelgiant į joje numatytą įspėjimo terminą. Analogiškos nuostatos Preliminarioji sutartis pirkėjui nenumatė. Priešingai, pirkėjas pagal Preliminariąją sutartį ją nutraukti galėjo tik esant itin jam nepalankioms sąlygoms: pardavėjas ilgiau kaip 270 kalendorinių dienų dėl savo kaltės vėluoja pasiekti pastato baigtumą, nurodytą Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 7.3 ir/ar 7.4 punktuose, per juose numatytą terminą; pardavėjas ilgiau kaip 270 kalendorinių dienų dėl savo kaltės vėluoja pakviesti pirkėją sudaryti pagrindinę sutartį Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 7.3 punkte numatytu terminu; arba nepateikia pagrindinės sutarties sudarymui reikalingų dokumentų, arba nepasirašo pagrindinės sutarties. Pažymi, kad ieškovei kaip pardavėjai bauda už Preliminariosios sutarties nutraukimą dėl ieškovės kaltės išvis nenumatyta. Jeigu vertinti, kad Preliminariosios sutarties 6.9 punkte numatyta bauda yra už Preliminariosios sutarties nutraukimą dėl ieškovės kaltės, tai bauda numatyta tik 5 proc. turto kainos, nors atsakovas priešingu atveju turėtų mokėti 10 proc., t. y. dvigubai daugiau.

Taigi, aukščiau nurodytos Sutarties sąlygos yra akivaizdžiai nesąžiningos, pažeidžiančios atsakovo kaip vartotojo teises, naudingos išimtinai ieškovei kaip pardavėjui, todėl atsakovas pagrįstai nutraukė Preliminarią sutartį, atsisakė atvykti į turto apžiūrą bei sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Be to, pažymi, kad 23 830 Eur turto vertės bauda yra neproporcingai didelė, nes ieškovė dėl pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymo realiai nepatyrė jokių nuostolių. Priešingai, butą pardavinėjo net didesne kaina, nei buvo numatyta Preliminarioje sutartyje. 

Ieškovė teismui pateiktame dublike praplėtė ieškinio dalyką, prašydama teismo iš atsakovo priteisti 23 830 Eur baudą, o teismui nusprendus, kad pagrindo baudą priteisti nėra, priteisti ieškovei 16 550,29 Eur patirtą žalą bei patirtas bylinėjimosi išlaidas. 

Dublike ieškovė papildomai nurodo, jog ieškovė nekilnojamojo turto vienetus, kuriuos atsisakė pirkti atsakovas, 2023 m. spalio 19 d. pardavė J. K. už 247 000 Eur. Pabrėžia, jog nesąžiningai šaliai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, nukentėjusiai sutarties šaliai turi būti atlyginami nuostoliai už šalių tarpusavio pagrįsto pasitikėjimo, kuris gali prilygti tinkamą sutarties įvykdymą saugančiam lūkesčio interesui, sužlugdymą. Nagrinėjamu atveju šalys sudarė Preliminarią sutartį, kuria labai aiškiai ir nedviprasmiškai susitarė, kad ieškovė ne vėliau nei 2023 m. liepos 31 d. su atsakovu sudarys pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir turtą perleis atsakovo nuosavybėn. Tuo tarpu atsakovas įsipareigojo Preliminarioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir tvarka sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį bei sumokėti už turtą bendrą preliminarią 258 300 Eur kainą. Nepraėjus dviem mėnesiams po Preliminarios sutarties sudarymo (2023 m. balandžio 21 d.), atsakovas persigalvojo ir nusprendė nebesudaryti pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties, remdamasis tuo, kad, jo nuomone, dalis Preliminarios sutarties sąlygų yra nesąžiningos ir suteikia nepagrįstą pranašumą ieškovei. Ieškovės įsitikinimu, atsakovas, atsisakydamas sudaryti pagrindinę turto pirkimo pardavimo sutartį, elgėsi nesąžiningai, pažeidė ieškovės teisėtą lūkestį sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, dėl to ieškovė realizuodama tą patį turtą patyrė nuostolių, kurie jai turi būti atlyginti. Pažymi, jog jeigu būtų nustatyta, kad Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.8. punkte įtvirtinta sąlyga yra nesąžininga ir negaliojanti, tai savaime nereikštų, kad visa Preliminari sutartis tampa negaliojančia. Anot ieškovės, tokio reikalavimo priešieškinyje atsakovas ir nereiškia, jis teismo prašo tik vieną Preliminarios sutarties punktą pripažinti negaliojančiu. Taigi, teismui patenkinus atsakovo priešieškinį, vienas iš Preliminarios sutarties punktų galėtų būti pripažįstamas negaliojančiu, bet visos kitos Preliminarios sutarties nuostatos, įskaitant atsakovo įsipareigojimą sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, būtų galiojančios. Tokia sąlyga įtvirtinta Preliminarios sutarties bendrųjų sąlygų 13.6 punkte.

Paaiškina, kad atsakovui atsisakius sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovė dalį turto pardavė J. K. Siekdama realizuoti turtą, ieškovė buvo priversta daryti nuolaidas ir dalį turto parduoti už mažesnę kainą, nei buvo įsipareigojęs įsigyti atsakovas. Ieškovė J. K. pardavė aptariamą turtą už bendrą 247 000 Eur sumą, kas liudija, ieškovės skaičiavimu, jos patirtą 16 550,52 Eur dydžio nuostolį.

Atsakovas byloje pateikė tripliką, kuriuo palaiko atsiliepime išdėstytas aplinkybes.

Papildomai nurodo, jog jis nesutinka, kad jo veiksmai, ikisutartiniuose santykiuose nutraukiant Preliminarią sutartį, vertintini kaip nesąžiningi ir neteisėti. Priešingai, būtent ieškovė, būdama savo srities profesionalė ir turėdama ilgametę patirtį, pateikė atsakovui pasirašyti akivaizdžiai nesąžiningą Preliminarią sutartį. Preliminariosios sutarties nutraukimo sąlygos buvo akivaizdžiai nepalankios pirkėjui. Atsakovas, veikdamas rūpestingai ir sąžiningai, atsižvelgdamas į Preliminariosios sutarties 9.6 punkte numatytą teisę ieškovei nutraukti Preliminarią sutartį nesant kitos šalies kaltei, apie Preliminariosios sutarties nutraukimą ieškovę įspėjo dar 2023 m. balandžio 21 d., praėjus tik 1,5 mėnesio nuo Preliminariosios sutarties sudarymo.

Dėl ieškovės prašomų priteisti 16 550,29 Eur nuostolių, kurie kildinami iš Preliminariojoje sutartyje numatytos nekilnojamojo turto pardavimo kainos ir J. K. parduoto nekilnojamojo turto kainos skirtumo, pažymi, kad ieškovė, reikalaudama priteisti kainų skirtumą, privalo įrodyti, kad Preliminarioje sutartyje nurodytą turtą ji būtų galėjusi parduoti kitam asmeniui už joje nurodytą kainą, tačiau dėl to, kad Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, Turto kaina nukrito ir dėl to ieškovė patyrė nuostolius. Atsakovo teigimu, ieškovė šios aplinkybės netgi neįrodinėja. Dublike ieškovė nurodo, kad buvo priversta daryti nuolaidas, nes norėjo parduoti turtą. Tačiau byloje nėra jokių įrodymų, kad ieškovė prarado galimybę parduoti turtą brangiau kitam asmeniui.

Be to, iš prie dubliko pridėtos pirkimo-pardavimo sutarties negalima nustatyti, ar J. K. parduotas butas yra tas pats, dėl kurio ieškovė ir atsakovas susitarė Preliminarioje sutartyje. Preliminarioje sutartyje nėra nurodytas nei buto adresas, nei unikalus numeris, todėl negalima identifikuoti, ar J. K. parduotas butas yra tas pats, kurį pirkti buvo įsipareigojęs atsakovas. Atsakovas butą buvo įsipareigojęs įgyti už 225 000 Eur, o ieškovė butą J. K. pardavė už 223 600 Eur, t. y. skirtumas tarp buto pardavimo yra 1 400 Eur. Ieškovė nepagrįstai nurodo, kad dėl buto pardavimo patyrė 2 812,58 Eur nuostolių, nes ji apskaičiuoja didesnį plotą, nei numatyta Preliminariojoje sutartyje. Preliminariosios sutarties 3.3 punktas nustatė, kad Šalys susitaria, jog atlikus kadastrinius matavimus bei nustačius, jog buto ir/ar dviračių saugyklos plotas (lyginant, atitinkamai, su Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 5.1.5 ir 5.3.3 punktuose nurodytu plotu) pasikeitė daugiau nei 1 (vienu) kv. m, Preliminarioje sutartyje numatyta kaina perskaičiuojama pagal atliktų kadastrinių matavimų duomenis. Šiuo atveju buto plotas po kadastrinių matavimų atlikimo pasikeitė 0,54 kv. m, todėl kaina negalėjo būti keičiama. Pagal Preliminarią sutartį atsakovas buvo įsipareigojęs nupirkti požeminę automobilio stovėjimo vietą, plane pažymėtą 5 ir 5A, t. y. apimančią dvi parkavimo vietas, už 20 500 Eur. Ieškovė J. K. pardavė taip pat 2 vnt. automobilio stovėjimo vietų po 10 250 Eur, t. y. viso už 20 500  Eur. Taigi, ieškovė nepatyrė jokios žalos dėl parkavimo vietų. Nors ieškovė dublike pateikė požeminės automobilio stovėjimo vietos kainą už 1 kvadratinį metrą, Preliminarioje sutartyje tokia kaina nebuvo nurodyta, stovėjimo vietos plotas taip pat nenurodytas, netgi pačios ieškovės dublike parengtoje lentelėje plotas nėra nurodomas. Todėl atsakovui nesuprantama, kokiu būdu ieškovė apskaičiavo vieno kvadratinio metro kainą už Preliminarioje sutartyje nurodytą automobilių stovėjimo vietą. Ieškovė dviračių saugyklą pardavė brangiau, nei su atsakovu buvo sutarta kaina, patyrė netgi 467,03 Eur naudą. Taigi, jeigu teismas vertintų, kad dėl atsakovo veiksmų ieškovei kilo kokie nors nuostoliai, jie turėtų būti mažintini 467,03 Eur suma, remiantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.249 straipsni 6 dalimi, kuri nustato, kai dėl to paties veiksmo atsirado ir žala, ir nauda nukentėjusiam asmeniui, tai gauta nauda, nepažeidžiant protingumo, sąžiningumo ir teisingumo kriterijų, gali būti įskaitoma į nuostolius. Atsakovas taip pat nurodo, jog ieškovė nuslepia, už kiek yra pardavusi antrą Preliminariojoje sutartyje numatytą dviračių saugyklą. Iš pagalbinio ūkio patalpos pardavimo ieškovė taip pat gavo 45,25 Eur naudos, todėl teismui vertinant, kad iš atsakovo priteistini nuostoliai, jie turėtų būti mažintini ir 45,25 Eur. Pažymi, kad ieškovė iki šiol nėra atsakovui grąžinusi pastarojo sumokėto 2 000 Eur avanso.

Pakartotinai pažymi, kad atsakovas apie Preliminarios sutarties nutraukimą aiškiai ir nedviprasmiškai ieškovę informavo 2023 m. balandžio 21 d., tačiau ieškovė dėl nesuprantamų priežasčių dar 2023 m. birželio 1 d. siuntė pranešimą dėl turto apžiūros. Toks ieškovės elgesys negali būti vertinamas kaip apdairaus, rūpestingo ir sąžiningo asmens elgesys. Ieškovė netgi pusantro mėnesio nesiėmė jokių veiksmų, kad parduotų Preliminarioje sutartyje nurodytą turtą, neieškojo pirkėjo, o toliau imitavo, kad atsakovas pažeidinėja Preliminarią sutartį neatvykdamas turto apžiūrai ir tuo pagrindu vėliau nutraukė jau anksčiau atsakovo nutrauktą Preliminarią sutartį. Atsakovo vertinimu, toks ieškovės elgesys vertintinas kaip nesąžiningas, siekiant bet kokiomis priemonėmis gauti Preliminarioje sutartyje nesąžininga sąlyga įtvirtintą baudą.

Atsakovas šioje byloje taip pat pateikė priešieškinį, kuriuo teismo prašo pripažinti Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.8. punkte įtvirtintą sąlygą nesąžininga ir negaliojančia ab initio, priteisti iš ieškovės atsakovo naudai 2 000 Eur avansą, 5 procentų metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Atsakovas priešieškinyje nurodo atsiliepime į ieškinį išdėstytas faktines aplinkybes. Pažymi, kad Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.8. punkte įtvirtinta sąlyga, kad nutraukus Preliminariąją sutartį bendrųjų sąlygų 9.1 punkte nurodytais pagrindais yra mokama 10 procentų dydžio bauda, skaičiuojama nuo turto vertės, yra nesąžininga, todėl ji pripažintina negaliojančia ab initio. Atsakovas, remdamasis CK 6.222 straipsniu, nurodo, kad kuomet sutartis nutraukta, šalis gali reikalauti grąžinti jai viską, ką ji yra perdavusi kitai šaliai vykdydama sutartį, jeigu ji tuo pat metu grąžina kitai šaliai visa tai, ką buvo iš pastarosios gavusi. Todėl iš ieškovės atsakovo naudai priteistinas jo sumokėtas 2 000 Eur avansas bei įstatymo nustatytos procesinės palūkanos

Ieškovė pateikė atsiliepimą į priešieškinį, kuriuo teismo prašo priešieškinį atmesti.

Papildomai nurodo, kad priešingai nei nurodoma priešieškinyje, Preliminarios sutarties sąlygos užtikrina šalių lygiateisiškumą, visos sąlygos tarp šalių buvo iš anksto suderintos, o viena ar kita Preliminarios sutarties sąlyga buvo nustatyta atsižvelgiant į Preliminarios sutarties kompleksiškumą ir negali būti vertinama atskirai. Preliminarios sutarties 8.2.1.4. punkte įtvirtinta, kad atsakovas per 10 dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo turėjo galimybę nutraukti Preliminarią sutartį be jokių neigiamų pasekmių ir ieškovė būtų turėjusi pareigą grąžinti atsakovo sumokėtą avansą. Preliminarios sutarties 9.6. punkte įtvirtinta, kad ieškovė gali nutraukti sutartį vienašališkai be jokių priežasčių, tačiau priešingai nei nurodoma priešieškinyje, Preliminarios sutarties 10.5. punkte numatyta, kad esant tokiai situacijai ieškovė moka atsakovui Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.9. punkte nurodyto dydžio baudą. Preliminarios sutarties 10.2 ir 10.3 punktai numato analogiškas sąlygas, jeigu Preliminari sutartis nutraukiama ieškovės ar atsakovo iniciatyva. Abiem atvejais taikoma bauda. Baudos dydis skiriasi – ieškovei taikytina bauda yra 5 procentai Preliminarios sutarties vertės, atsakovui 10 procentų Preliminarios sutarties vertės, nes atsakovui Preliminaria sutartimi buvo nustatytas ypatingai mažas avansinis mokėjimas, atliekantis užtikrinimo funkciją. Šiuo konkrečiu atveju šalys sutarė, kad avansinis mokėjimas sudaro 2 000 Eur arba tik 0,8 procentus visos sandorio vertės. Preliminarios sutarties 10.8. punktas nustato bendrą nuostolių ribojimą abiem šalims, t. y. visais atvejais bet kuri iš šalių negali reikalauti didesnių nuostolių nei 10 procentų Preliminarios sutarties vertės. Preliminari sutartis nenumato išimtinių sąlygų, kurios suteiktų išskirtinį pranašumą ar išskirtines sąlygas vienai iš šalių. Tai patvirtina, kad sudarant Preliminarią sutartį su atsakovu nebuvo pažeistos CK 6.2284 straipsnio nuostatos, kurios numato vartojimo sutarčių nesąžiningas sąlygas. Pabrėžia, kad Preliminarios sutarties sąlygos su atsakovu buvo aptartos individualiai.

Dėl atsakovo priešieškinyje nurodytų aplinkybių, jog ieškovės reikalavimas dėl nuostolių priteisimo yra nepagrįstas, ji tokių nuostolių nepatyrė, o jeigu ir patyrė, tai jie turėtų būti mažinami, nurodo, jog nekyla ginčo, kad dėl minimalių nuostolių šalys susitarė iš anksto ir šį susitarimą įtvirtino Preliminarioje sutartyje (Preliminarios sutarties 10.2 ir 10.3 punktai, Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 ir 6.9 punktai). Šioms Preliminarios sutarties sąlygoms, kaip ir visai Preliminariajai sutarčiai, taikomas sutarties laisvės principas, netesybų atveju reiškiantis, kad šalys laisvai savo nuožiūra gali numatyti netesybas už bet kokį sutarties pažeidimą ir susitarti dėl abiem šalims priimtino jų dydžio, jei tai neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymų galią. Tai reiškia, kad sutartį pažeidusi šalis sutartyje nustatytais atvejais privalo mokėti sutarto dydžio netesybas. Nagrinėjamu atveju ieškovė Preliminaria sutartimi siekė ateityje sudaryti nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį ir turėjo pagrįstą lūkestį, kad atsakovas vykdys savo įsipareigojimą ir sudarys pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Baudos Preliminarioje sutartyje buvo numatytos siekiant užtikrinti, kad šalys laikysis savo įsipareigojimų, taip pat Preliminarios sutarties nevykdymo atveju bus padengti šalių patirti nuostoliai. Nagrinėjamu atveju Preliminarioje sutartyje nustatyta bauda už sutartinių įsipareigojimų nevykdymą yra protinga, nepažeidžia šalių pusiausvyros ir yra skirta padengti ieškovės nuostoliams, todėl nėra pagrindo šią baudą naikinti ar mažinti.

Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas pakartojo ieškinyje bei dublike nurodytas aplinkybes. Pažymėjo, kad šalys tarpusavyje susitarė, aiškiai raštu suderino sąlygas, kokioms esant atsakovui bus taikoma sankcija. Atsakovas vienašališkai nusprendė nesudaryti pagrindinės sutarties, todėl vadovaujantis Preliminarios sutarties nuostatomis, jam turėtų būti taikoma sankcija. Ieškovės vertinimu, atsakovui taikoma sankcija yra adekvati ir pakankama, nes atsakovui sudarant Preliminariąją sutartį, jam buvo taikomas minimalus Preliminarios sutarties sudarymo mokestis – 2 000 Eur. Tai taip pat buvo šalių derybinis susitarimas. Dėl šios priežasties atsakovas ir ieškovė susitarė dėl taikytinos 10 proc. baudos. Jeigu teismas tenkintų priešieškinį ir spręstų, kad yra pagrindas mažinti taikytiną sankciją, tokiu atveju turėtų būti taikomas nuostolių atlyginimo institutas. Atsakovui atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, turtą ieškovė buvo priversta realizuoti mažesne kaina. Tai yra laikytina ieškovės patirtais nuostoliais ir jie turėtų būti priteisiami iš atsakovo. Atkreipė dėmesį, jog visi nekilnojamojo turto projektai yra vystomi iš skolintų pinigų, šiuo atveju taip pat. Todėl kai ieškovė sudaro preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, ji tikisi tuos pinigus gauti sutartyje nustatytomis sąlygomis. Ieškovė yra subjektas, vystantis projektus, t. y. pastatantis nekilnojamo turto objektą ir jį realizuojantis. Ieškovė  maksimaliai greitai siekia realizuoti turtą, todėl surado pirkėją už tuomet rinkoje esančią kainą. Turtą realizavo ir dėl to patyrė nuostolių. Atsakydamas į klausimus ieškovės atstovas nurodė, kad šalys tarėsi dėl Preliminarios sutarties specialiųjų sąlygų. Bendrųjų jos sąlygų ieškovė nekoreguoja. Teisminio ginčo dėl Preliminarios sutarties nutraukimo nebuvo.

Teismo posėdžio metu atsakovo atstovė pakartojo atsiliepime į ieškinį, triplike bei priešieškinyje išdėstytas aplinkybes. Papildomai dėl nuostolių nurodė, kad butas, kuris buvo parduotas K., lyg yra tas, kuris buvo sutartas ir Preliminariąja sutartimi, tačiau kitas turtas skiriasi. Pažymėjo, kad tuo metu nuolat vyko nekilnojamojo turto kainos augimas. Parduodami buvo skirtingi objektai, galbūt jie nebuvo tokie patrauklūs, todėl ir kaina buvo mažesnė. Atstovės teigimu, tai niekaip nėra susiję su Preliminariojoje sutartyje numatytos kainos sumažėjimu. Duomenų, kad dviračių saugyklos parkavimo vieta būtų parduota pigiau, kuri numatyta Preliminariojoje sutartyje, nėra. Atsakydama į klausimus atsakovo atstovė patvirtino, kad bendrosioms sąlygoms atsakovas įtakos nedarė. Nurodė, kad atsakovas jautė spaudimą dėl Preliminarios sutarties pasirašymo, nes jam buvo teigiama, kad yra daug norinčių pirkti, todėl Preliminarią sutartį jis patvirtino per 16 minučių. Jokių derybų, kad kažką išimti ar pakeisti Preliminarioje sutartyje, nebuvo.

Ieškinys netenkinamas. Priešieškinis tenkinamas.

Iš byloje surinktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovė ir atsakovas 2023 m. vasario 28 d. sudarė preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. P-2023-02-28/JPB3-05, kuria šalys įsipareigojo Sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais sudaryti notaro tvirtinamą pagrindinę sutartį, pagal kurią ieškovė kaip pardavėjas parduos, o atsakovas kaip pirkėjas pirks turtą – preliminaraus 86,03 kv. m ploto butą, projektinis Nr. JPB3-05, požeminę automobilio stovėjimo vietą, projektinis Nr. JPP1-05, dvi dviračių saugyklas, kurių preliminarus plotas: 4,89 kv. m, projektinis Nr. JPR1-009, ir 4,76 kv. m, projektinis Nr. JPR1-010, preliminaraus 2,21 kv. m ploto pagalbinio ploto patalpą, projektinis Nr. JPB-S7, ir žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dalį, esančius (duomenys neskelbtini)  (toliau – ir Turtas), ir kurios esminės sąlygos yra numatytos Sutartyje, nebent šalys susitartų kitaip (Sutarties bendrųjų sąlygų 2.1 punktas, Sutarties specialiųjų sąlygų 3, 4, 5, 7 punktai). Sutartimi šalys susitarė, kad Sutartimi parduodamo Turto preliminari kaina 258 300 Eur, iš jos 225 000 Eur (86,03 kv. m x 2 615,37 Eur) buto kaina, 20 500 Eur požeminės automobilio stovėjimo vietos kaina, 10 300 Eur (5 200 Eur (4,89 kv. m x 1 063,40 Eur) + 5 100 Eur (4,76 kv. m x 1 071,43 Eur)) dviejų dviračių saugyklų kaina, 2 500 Eur (2,21 kv. m x 1 131,22 Eur) pagalbinio ūkio patalpos kaina (Sutarties bendrųjų sąlygų 3.1 punktas, Sutarties specialiųjų sąlygų 6.3, 5.1.4-5.1.6, 5.2.2, 5.3.4-5.3.6 punktai). 2 000 Eur dydžio Sutartyje numatytos kainos dalį (avansą) atsakovas ieškovei įsipareigojo sumokėti ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo Sutarties sudarymo, po to, kai atsakovas gauna abiejų šalių tinkamai pasirašytos Sutarties su visais joje nurodytais priedais originalus arba skenuotas kopijas (Sutarties bendrųjų sąlygų 6.1 punktas, Sutarties specialiųjų sąlygų 6.4, 6.2.1 punktas). Antrąją 256 300 Eur dydžio įmoką už Turtą atsakovas ieškovei įsipareigojo sumokėti ne vėliau nei likus vienai darbo dienai iki pagrindinės sutarties sudarymo dienos (Sutarties bendrųjų sąlygų 6.2. punktas, Sutarties specialiųjų sąlygų 6.5, 6.2.2 punktai). Byloje tarp šalių nėra ginčo, kad atsakovas 2023 m. kovo 1 d. Sutartimi sulygtą avansą ieškovei sumokėjo.

Iš į bylą pateikto susirašinėjimo tarp šalių, šalių paaiškinimų nustatyta, kad praėjus mėnesiui po Sutarties pasirašymo 2023 m. kovo 27 d. atsakovas pasiteiravo ieškovės dėl galimybės nutraukti Sutartį, nepatiriant abipusės žalos. Ieškovės atstovei paaiškinus, kad toks terminas yra suėjęs, Sutarties nutraukimas galimas tik sumokant 10 procentų baudą skaičiuojant nuo Turto kainos, tarp šalių kilo diskusija dėl Sutarties bendrųjų sąlygų 9.6 punkto, taip pat Sutarties sąlygų atitikimo vartojimo santykius reglamentuojantiems teisės aktams, jų aiškumo. Šalims diskusijų metu nepavykus rasti bendro sutarimo, 2023 m. balandžio 21 d. atsakovas pateikė ieškovei pranešimą dėl Sutarties nutraukimo, kuriame pareiškė nutraukiantis Sutartį su ieškove nuo 2023 m. gegužės 22 d., pareikalavo grąžinti atsakovui 2 000 Eur avansą. Sutarties nutraukimo priežastimi atsakovas nurodė tai, kad Sutarties sąlygos, be kita ko, ir Sutarties nutraukimo sąlygos, yra nesąžiningos jo kaip vartotojo atžvilgiu. Atsakovas pranešime pažymėjo, kad atsakovui kaip pirkėjui galimybė nutraukti Sutartį numatyta ieškovei kaip pardavėjai vėluojant vykdyti savo įsipareigojimus netgi 270 dienų, tuo tarpu ieškovė kaip pardavėja turi teisę bet kada dėl bet kokių priežasčių (nenurodydama priežasties) vienašališkai nutraukti Sutartį be jokių neigiamų pasekmių, informavusi atsakovą kaip pirkėją apie nutraukimą ne vėliau kaip prieš 30 kalendorinių dienų iki Sutarties nutraukimo dienos, nenumatant analogiškos teisės pirkėjui. 2023 m. gegužės 5 d. raštu ieškovė pateikė atsakymą atsakovui į pranešimą, nurodydama, kad ji nesutinka su atsakovo pozicija, kad Sutarties sąlygos yra nesąžiningos jo kaip vartotojo atžvilgiu, taip pat pažymėjo, kad pastato, kuriame yra Turtas, statyba yra beveik baigta ir Turtas greitu metu bus paruoštas perdavimui pirkėjui Sutartyje numatytomis sąlygomis ir tvarka, informavo, kad ieškovė artimiausiu metu kvies atsakovą į Turto apžiūrą ir sudaryti pagrindinę sutartį Sutartyje nustatyta tvarka.

Iš byloje surinktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad 2023 m. gegužės 17 d. raštu, 2023 m. birželio 1 d. raštu ieškovė kvietė atsakovą apžiūrėti Turtą, į ką atsakovas ieškovei atsakė, kad Sutartis jau yra atsakovo nutraukta, jis Turto apžiūroje nedalyvaus, pagrindinės sutarties su ieškove nesudarinės. Reaguodama į tai, ieškovė 2023 m. birželio 8 d. atsakovui pateikė pranešimą dėl Sutarties nutraukimo, kuriame nurodė nutraukianti Sutartį su atsakovu Sutarties bendrųjų sąlygų 9.1.2 punkto pagrindu nuo 2023 m. birželio 19 d. ir, remdamasi Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktu, įskaičiusi atsakovo sumokėtą avansą, pareikalavo atsakovą iki 2023 m. birželio 22 d. sumokėti 23 830 Eur baudą. Reaguodamas į šį pranešimą, atsakovas ieškovės pakartotinai pareikalavo grąžinti jo sumokėtą avansą.

Ieškovė ieškiniu, remdamasi Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktu, Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punktu, prašo priteisti iš atsakovo 23 830 Eur baudą.

Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktas numato, kad jeigu Sutartis nutraukiama bendrųjų sąlygų 9.1 punkte numatytais pagrindais, pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui Sutarties specialiųjų sąlygų 6.6 punkte nurodyto dydžio baudą. Tokia bauda išskaitoma iš pirkėjui grąžintino avanso, kurį pirkėjas buvo sumokėjęs pardavėjui pagal Sutartį. Sutarties specialiųjų sąlygų 6.6 punkte šalių buvo aptarta atsiskaitymo sąskaita. Tuo tarpu bauda, mokama Sutarties bendrųjų sąlygų 9.1 punkte nurodytais pagrindais, šalių buvo aptarta Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punkte. Dėl šios klaidingos numeracijos Sutartyje, jos įtakos Sutarties sąlygų aiškumui ginčo tarp šalių nėra. Pastarojoje Sutarties specialiojoje sąlygoje nurodytas baudos dydis lygus dešimt procentų nuo Turto kainos.

Ieškovė baudą, remdamasi Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktu, Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punktu, prašo taikyti dėl to, kad ieškovė Sutartį su atsakovu nutraukė nuo 2023 m. birželio 19 d., remdamasi Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktu. Atsakovas su tokia ieškovės pozicija nesutinka, nurodydamas, kas Sutartį jis su ieškove nutraukė pats nuo 2023 m. gegužės 22 d. ieškovei pateiktu 2023 m. balandžio 21 d. pranešimu dėl Sutarties nutraukimo.

Byloje nustatyta, kad praėjus mėnesiui po Sutarties pasirašymo atsakovas kreipėsi į ieškovę dėl galimybės nutraukti Sutartimi įformintus teisinius santykius bendru sutarimu. Šalims bendro sutarimo neradus, atsakovas pateikė ieškovei pranešimą, kad Sutarties pagrindu kilusių santykių jis tęsti su atsakove neketina, todėl Sutartį su ieškove nuo 2023 m. gegužės 22 d. nutraukia. Kad ieškovė tokį atsakovo pranešimą gavo, ginčo tarp šalių nėra. Nepaisant to, ieškovė teigia, kad šis atsakovo ieškovei įteiktas 2023 m. balandžio 21 d. pranešimas dėl Sutarties nutraukimo atsakovo siekiamų teisinių pasekmių nesukėlė, nes Sutartis iš viso nenumatė atsakovo galimybės nutraukti Sutartį dėl jo nurodytų priežasčių – Sutarties neatitikimo, atsakovo manymu, vartojimo teisinius santykius reglamentuojantiems teisės aktams. Teismo vertinimu, tokia ieškovės pozicija yra nepagrįsta.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.165 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Kasacinio teismo praktikoje išsamiai ir nuosekliai aiškinama, kad preliminarioji sutartis yra ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-474/2008; 2010 m. vasario 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; kt.). Taigi preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje.

CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariajai sutarčiai netaikytinos bendrosios sutarčių nutraukimą dėl esminio sutarties pažeidimo reglamentuojančios teisės normos, įtvirtintos CK 6.217 straipsnyje, nes jos nereglamentuoja ikisutartinių teisinių santykių. CK 6.217 straipsnis taikytinas tais atvejais, kai jau yra sudaryta pagrindinė sutartis. Preliminarioji sutartis pažeidžiama, jei jos šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Preliminariąją sutartį pažeidusi šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad preliminariosios sutarties pažeidimo santykius reglamentuoja CK 6.165 straipsnio 4 dalis, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 21 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-592/2007).

Taigi, nurodytos teisės normos, kasacinio teismo formuojama jų taikymo ir aiškinimo praktika sudaro pagrindą atsakovo ieškovei 2023 m. balandžio 21 d. pateiktą pranešimą dėl Sutarties nutraukimo vertinti kaip aiškų atsakovo atsisakymą tęsti Sutartimi įformintus ikisutartinius santykius su ieškove ir vėliau sudaryti su ieškove pagrindinę sutartį, nepaisant to, kad jame minimo Sutarties nutraukimo pagrindo nebuvo nurodyto Sutartyje. Ši išvada atitinkamai sudaro pagrindą atmesti ieškovės reikalavimą dėl baudos priteisimo Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punkto, Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punkto pagrindu kaip nepagrįstą. Sutartimi įformintiems ieškovės ir atsakovo ikisutartiniams  teisiniams santykiams nutrūkus atsakovei 2023 m. balandžio 21 d. pranešimu dėl Sutarties nutraukimo aiškiai atsisakius juos tęsti nuo 2023 m. gegužės 22 d., ieškovė neturėjo pagrindo prieš atsakovo valią juos toliau tęsti – kviesti atsakovą apžiūrėti Turtą Sutartyje nustatyta tvarka, o į apžiūrą atsakovui neatvykus, atitinkamai teigti, kad Sutartį su atsakovu nutraukia pati ieškovė, tuo įgydama pagrindą reikalauti Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punkte įtvirtintų kaip šalių sulygtų minimalių netesybų pagal Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktą (CK 6.163 straipsnio 2 dalis). Pažymėtina, kad Sutarties sąlygos, taip pat šalių paaiškinimai nepatvirtina, kad šalys, Sutartimi įformindamos ikisutartinius santykius, dėl minimalių netesybų, nurodytų Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punkte, taikymo sulygo ir kitais nei Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2, 9.1 punktuose nurodytais pagrindais, tame tarpe Sutarties dėl vienokių ar kitokių priežasčių atsisakius atsakovui kaip pardavėjui.

Be to, pagrindą netenkinti šio ieškovės reikalavimo sudaro ir atsakovo pagrįstas priešinis reikalavimas šioje byloje dėl Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punkto sąlygos  pripažinimo nesąžininga ir negaliojančia.

Byloje tarp šalių nėra ginčo, kad Sutartis yra priskirtina vartojimo sutartims, nes atsakovas (fizinis asmuo) Turtą iš ieškovės (verslininkės) ketino pirkti asmeniniams poreikiams. Todėl šiai šalių sudarytai Sutarčiai taikytinos vartojimo teisinius santykius reglamentuojančios teisės normos.

CK 6.2284 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo aptartos ir kuriomis dėl sąžiningumo reikalavimo pažeidimo iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojo nenaudai. Pagal šio straipsnio 2 dalį individualiai neaptartomis laikomos vartojimo sutarties sąlygos, kurių parengimui negalėjo daryti įtakos vartotojas, ypač jeigu tos sąlygos nustatytos iš anksto verslininko parengtoje standartinėje sutartyje. Jeigu iš anksto parengtoje standartinėje sutartyje tam tikros sąlygos buvo aptartos individualiai, šio straipsnio taisyklės taikomos kitoms tos sutarties sąlygoms. Pareiga įrodyti, kad tam tikra vartojimo sutarties sąlyga buvo aptarta individualiai, tenka verslininkui (CK 6.2284 straipsnio 4 dalis).

 Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad įstatyme vartojama sąvoka „individualiai neaptarta sutarties sąlyga“ yra platesnė nei sąvoka „standartinė sutarties sąlyga“ ir apima visas sutarčių sąlygas, kurios buvo vienašališkai įtvirtintos, nesant tarp sutarties šalių tinkamų derybų, net jei jos panaudotos tik vienoje sutartyje. Taigi į CK 6.2284 straipsnio reguliavimo apimtį patenka standartinės sutartys, standartinės sutarčių sąlygos, taip pat kitos sutarčių sąlygos, jeigu vartotojas neturėjo realių galimybių daryti įtakos jų turiniui ir jos nebuvo individualiai suderėtos. Tam, kad vartojimo sutarties sąlygos būtų laikomos individualiai aptartomis ir joms nebūtų taikoma sąžiningumo kontrolė, turi būti įvykdyti du reikalavimai: 1) verslininkas turi įrodyti, kad vartotojas turėjo galimybę derėtis (derybos faktiškai vyko); 2) verslininkas turi įrodyti, kad derybų metu jis suteikė vartotojui realias ir protingas galimybes keisti sutarties turinį. Jei šalių derybų metu sutarties sąlygų pakeitimai, naudingi vartotojui, nebuvo atlikti, verslininkas turi įrodyti, kad vartotojas pakeitimų atlikti nenorėjo, nors tam buvo sudarytos visos sąlygos, vartotojo reikalavimai buvo nepagrįsti arba vartotojas neturėjo tikslo pasiekti galutinį susitarimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-222-403/2020).

Ar vartojimo sutarties sąlyga nesąžininga, turi būti vertinama atsižvelgiant į sutartyje nurodytų prekių ar paslaugų prigimtį ir visas sutarties sudarymo metu buvusias ir jos sudarymui turėjusias įtakos aplinkybes ir visas kitas tos sutarties ar kitos sutarties, nuo kurios ji priklauso, sąlygas (CK 6.2284 straipsnio 5 dalis). Tačiau pagal CK 6.2284  straipsnio 2 dalį preziumuojama, kad nesąžiningos yra sutarties sąlygos, kuriomis numatoma neproporcingai didelė vartotojo civilinė atsakomybė už sutarties neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą  (CK 6.2284 straipsnio 2 dalies 5 punktas). Pareiga įrodyti, kad CK 6.2284 straipsnio 2 dalyje numatyta sutarties sąlyga nėra nesąžininga, tenka verslininkui (CK 6.2284 straipsnio 3 dalis).

Byloje nustatyta, kad Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punkte šalys sulygo baudą – 10 procentų nuo Turto kainos, mokamą nutraukus Sutartį bendrųjų sąlygų 9.1 punkte nurodytais pagrindais.  Šis Sutarties bendrųjų sąlygų 9.1 punktas nustatė atvejus, kada pardavėjas turi teisę nutraukti Sutartį vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, informuodamas apie tai pirkėją raštu ne vėliau kaip prieš 10 kalendorinių dienų iki numatomo nutraukimo (pirkėjas vėluoja sumokėti bet kurią Turto kainos dalį arba laiku nepateikė pardavėjui priimtino banko rašto arba galiojančios kredito sutarties dėl Turto įsigijimo finansavimo; pirkėjas nustatytu laiku neatvyksta apžiūrėti Turto bei pasirašyti aktą arba atsisako pasirašyti aktą; pirkėjas pardavėjo nurodytu laiku neatvyksta į pardavėjo nurodytą notaro biurą arba neturi dokumentų, reikalingų pagrindinės sutarties sudarymui, arba atsisako ar vengia sudaryti pagrindinę sutartį arba nepasirašo pagrindinės sutarties ar kitų su šios sutarties įvykdymu susijusių dokumentų; kitu būdu pirkėjas iš esmės pažeidžia sutartį).

Gi Sutarties specialiųjų sąlygų 6.9 punkte šalys sulygo baudą – 5 procentų nuo Turto kainos, mokamą nutraukus Sutartį bendrųjų sąlygų 9.2 punkte nurodytais pagrindais.  Pastarasis Sutarties bendrųjų sąlygų punktas nustatė atvejus, kada pirkėjas turi teisę nutraukti Sutartį vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, informuodamas apie tai padavėją raštu ne vėliau kaip prieš 10 kalendorinių dienų iki numatomo nutraukimo (pardavėjas ilgiau kaip 270 kalendorinių dienų dėl savo kaltės vėluoja pasiekti pastato baigtumą, nurodytą Sutarties sąlygų 7.3 ir/ar 7.4 punktuose, per juose numatytą terminą; pardavėjas ilgiau kaip 270 kalendorinių dienų dėl savo kaltės vėluoja pakviesti pirkėją sudaryti pagrindinę sutartį Sutarties specialiųjų sąlygų 7.3 punkte numatytu terminu; arba nepateikia pagrindinės Sutarties sudarymui reikalingų dokumentų arba nepasirašo pagrindinės sutarties; pardavėjas kitaip iš esmės pažeidžia Sutartį).

Kaip ir nurodo atsakovas, šios Sutarties sąlygos akivaizdžiai liudija, kad baudų dydis, įtvirtintas Sutartyje, skiriasi priklausomai nuo to, kuri iš šalių inicijuoja Sutarties nutraukimą, esant pažeidimui iš kitos Sutarties šalies pusės. Jeigu Sutartį nutraukia atsakovas kaip pardavėjas dėl ieškovės kaip pirkėjos kaltės ji yra per pusę mažesnė lyginant su bauda, mokėtina atsakovo, jeigu Sutartį nutraukia ieškovė kaip pirkėja dėl atsakovo kaip pardavėjo kaltės. Tokį skirtumą bylos nagrinėjimo metu ieškovės atstovas aiškino iš esmės tik tuo, jog Sutartimi šalys sulygo dėl itin nedidelio atsakovo mokėtino ieškovei avanso (2 000 Eur), kuris įtakojo atsakovo mokėtinos baudos dydį Sutarties nutraukimo dėl jo kaltės atveju.

Viena vertus, tokiai aplinkybei nustatyti vien ieškovės atstovo paaiškinimų nepakanka. Atsakovo atstovė teismo posėdžio metu nurodė, kad atsakovui nėra žinomos aplinkybės, kad Sutartyje numatyti skirtingi baudų dydžiai būtų susieti su atsakovo mokėtinu avansu. Kitų įrodymų, liudijančių, kad šalys apskritai realiai vedė individualias derybas dėl Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8, 6.9 punktuose nurodytų netesybų, byloje nėra. Į bylą pateiktas atsakovo ir ieškovės atstovės susirašinėjimas, kaip ir nurodo atsakovas, liudija tik Sutarties pateikimą atsakovui susipažinti 2023 m. vasario 28 d. 13:57 val. ir atsakovo 2023 m. vasario 28 d. 14:16 val. išreikštą patvirtinimą „na kaip ir viskas gerai“. Vien to, kad baudos (jų dydis), mokamos Sutartį nutraukus Sutarties bendrųjų sąlygų 9.1, 9.2 punkte nurodytais pagrindais, buvo nurodytos Sutarties specialiose sąlygose, nepakanka teigti, kad jos buvo individualiai aptartos ieškovės su atsakovu. Tokios aplinkybės, kaip minėta, ieškovės turi būti pagrįstos pakankamais įrodymais byloje.

Kita vertus, ši ieškovės pozicija apskritai vertintina kaip gynybinė, nes pagal Sutartį atsakovo sumokėtas avansas įtakoja ne atsakovo atsakomybės už Sutarties nutraukimą dėl jo kaltės dydį, o ieškovės papildomai reikalautinos iš atsakovo sumos dydį esant Sutarties pažeidimui iš atsakovo pusės. Pagal Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktą, jeigu Sutartis nutraukiama bendrųjų sąlygų 9.1 punkte numatytais pagrindas, pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punkte (tekste 6.6 punkte) nurodyto dydžio baudą; tokia bauda išskaitoma iš pirkėjui grąžintino avanso, kurį pirkėjas buvo sumokėjęs pardavėjui pagal šią Sutartį. Byloje nėra įrodymų, patvirtinančių, kad realiai vykusių derybų dėl Sutarties metu šalys svarstė kitokius baudos dydžius, kurie priklausė nuo to, kokį avansą atsakovas ieškovei pagal Sutartį moka.

Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad tuo atveju, jei teismas nustato, kad sutartyje nustatytos netesybos yra neproporcingai didelės, jis turi sutarties sąlygą, apibrėžiančią netesybų dydį, pripažinti nesąžininga, negaliojančia ab initio ir šios sąlygos ginčo atveju netaikyti. Pripažinus sutarties sąlygą, apibrėžiančią netesybų dydį, kaip nustatančią neproporcingai didelę vartotojo civilinę atsakomybę ir dėl to nesąžininga bei negaliojančia, taikomas ne netesybų mažinimo institutas (CK 6.73 straipsnio 2 dalis), bet nesąžiningų sutarčių sąlygų sukeliamos teisinės pasekmės, nurodytos CK 6.2284 straipsnio 8 dalyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 19 d. nutartis civilinėje byloje e3K-3-289-1075/2018). CK 6.2284 straipsnio 8 dalis numato, kad kai teismas sutarties sąlygą (sąlygas) pripažįsta nesąžininga (nesąžiningomis), ši sąlyga (šios sąlygos) negalioja nuo sutarties sudarymo, o likusios sutarties sąlygos šalims lieka privalomos, jeigu toliau vykdyti sutartį galima panaikinus nesąžiningas sąlygas.

Įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas sprendžia, kad atsakovo reikalavimas pripažinti Sutarties specialiųjų sąlygų 6.8 punkte nurodytą sąlygą „Bauda, mokama nutraukus Sutartį bendrųjų sąlygų 9.1 punkte nurodytais pagrindais – 10 procentų nuo Turto kainos“ nesąžininga ir negaliojančia ab initio (nuo Sutarties sudarymo momento), yra pagrįstas, be kita ko, paneigiantis ieškovės reikalavimo priteisti baudą iš atsakovo pagrįstumą, todėl tenkinamas (CK 6.2284 straipsnio 1 dalis, 2 dalies 5 punktas, 4 dalis, 8 dalis, CPK 178, 185 straipsniai).

Atsakovas priešieškiniu prašo priteisti iš ieškovės jo sumokėtą 2 000 Eur avansą pagal Sutartį.

Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad sutartinius teisinius santykius reguliuojančios teisės normos nereglamentuoja „avanso“ sąvokos. Pagal sutartiniuose teisiniuose santykiuose susiklosčiusią praktiką avansu laikoma pinigų suma, kurią daiktų, darbų ar sutartinių paslaugų pirkėjas sumoka pardavėjui ikisutartinių santykių metu (iki pagrindinės sutarties sudarymo). Nors įstatyme nenustatyta pareigos perduoti pinigus kitai šaliai pagal preliminariąją sutartį, tačiau sutarties laisvės principas leidžia šalims susitarti ir dėl kitų sąlygų (pvz., pinigų perdavimo kitai šaliai), kurios neprieštarautų imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kaip, pvz., bauda už atsisakymą ar vengimą sudaryti pagrindinę sutartį, arba kaip šalių sutartas prievolės įgyvendinimo būdas, kuriuo užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Sutartyje nustačius tokią sankciją, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

Byloje nustatyta, kad Sutarties bendrųjų sąlygų 10.2 punktu, Sutarties bendrųjų sąlygų 6.8 punktu šalys sulygo dėl netesybų ir į jas įskaitytino atsakovo sumokėto avanso Sutartį nutraukus ieškovei dėl atsakovo kaltės. Netesybų Sutarties atsisakius atsakovui Sutartimi šalys neaptarė. Tai sudaro pagrindą teigti, kad ieškovė atsakovo sumokėtu 2 000 Eur avansu pagal Sutartį naudojasi be pagrindo, todėl atsakovo reikalavimas dėl 2 000 Eur avanso priteisimo iš ieškovės tenkinamas (CK 6.237 straipsnio 1, 2 dalys, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).

Remiantis CK 6.37 straipsnio 2 dalimi, 6.210 straipsnio 1 dalimi, atsakovui prašant iš ieškovės atsakovo naudai priteistinos 5 procentų metinės palūkanos už priteistą 2 000 Eur sumą nuo priešieškinio priėmimo dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Pagal bylos duomenis atsakovo priešieškinis priimtas 2023 m. lapkričio 20 d.

Ieškovė ieškiniu šioje byloje taip pat prašo, teismui nusprendus, kad pagrindo priteisti ieškovės prašomą baudą nėra, priteisti ieškovės naudai iš atsakovo 16 550,29 Eur žalą. Ieškovės teigimu, ši žala yra ieškovės negautos pajamos, nes atsakovui atsisakius sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį ieškovė, siekdama realizuoti Turtą, buvo priversta daryti nuolaidas ir dalį Turto parduoti už mažesnę kainą, nei buvo įsipareigojęs įsigyti atsakovas.

Iš byloje surinktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad 2023 m. spalio 19 d. ieškovė su J. K. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Pirkimo sutartis), kuria ieškovė J. K. už bendrą 247 000 Eur sumą pardavė 86,57 kv. m ploto butą, esantį (duomenys neskelbtini), 7,46 kv. m ploto negyvenamąją patalpą – dviračių saugyklą, plane pažymėtą indeksu R-19, esančią (duomenys neskelbtini), negyvenamąją patalpą – automobilių saugyklą, plane pažymėtą indeksu R56, esančią (duomenys neskelbtini), negyvenamąją patalpą – automobilių saugyklą, plane pažymėtą indeksu R3, esančią (duomenys neskelbtini), 2,17 kv. m negyvenamąją patalpą – sandėliuką, esančią (duomenys neskelbtini), 16/2505 dalis žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), ir 1/135 dalį žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini). Pagal Pirkimo sutartį buto ir jam tenkančios žemės sklypų dalies kaina – 223 600 Eur, dviračių saugyklos ir jai tenkančių žemės sklypų dalies kaina 8 400 Eur, automobilių saugyklų ir joms tenkančių žemės sklypų dalių kaina 12 500 Eur, o sandėliuko ir jam tenkančių žemės sklypų dalių kaina 2 500 Eur.

Ieškovė jos prašomą priteisti 16 550,29 Eur žalą apskaičiuoja kaip skirtumą tarp atsakovui ketinto parduoti Turto Sutartimi ir J. K. parduoto turto pagal Pirkimo sutartį (2 812,58 Eur – 467,04 Eur + 14 250 Eur – 45,25 Eur), nurodydamas, kad skirtumas tarp butų kainos yra lygus 2 812,58 Eur (J. K. butas buvo parduotas už mažesnę 1 kv. m kainą, 2 582,88 Eur vietoje 2 615,37 Eur, dėl ko ieškovė prarado 2 812,58 Eur sumą (223 600 Eur - 86,57 kv. m x 2 615,37 Eur)), skirtumas tarp dviračių saugyklos yra lygus -467,04 Eur (J. K. buvo parduota viena dviračių saugykla už didesnę kainą, dėl ko ieškovė gavo 467,04 Eur daugiau lėšų (8 400 Eur - 7,46 kv. m x 1 063,40 Eur)), skirtumas tarp automobilių saugyklų yra lygus 14 250 Eur (J. K. buvo parduotos dvi automobilių saugyklos už 12 500 Eur (6 250 Eur x 2), todėl ieškovė neteko 14 250 Eur (20 500 Eur - 6 250 Eur)), skirtumas tarp sandėliukų -46,25 Eur (J. K. mažesnis sandėliukas buvo parduotas už didesnę 1 kv. m kainą, 1 152,07 Eur vietoje 1 131,22 Eur, dėl ko ieškovė gavo didesnę 45,25 Eur sumą (2 500 Eur - 2,21 kv. m x 1 152,07 Eur)). 

Teismas, išklausęs šalių paaiškinimus, ištyręs byloje surinktus įrodymus, konstatuoja, kad byloje surinkti įrodymai liudija, kad tik Sutartimi atsakovui ketintas parduoti butas sutapo su J. K. Pirkimo sutartimi parduotu butu. Tą pripažino ir atsakovo atstovė byloje nagrinėjimo teisme metu. Automobilių stovėjimo aikštelės, dviračių saugyklos nei jų kiekiu, nei jų plotu, nei vieta pagal surinktus įrodymus iš esmės nesutapo: atsakovui Sutartimi ketinta parduoti automobilių saugykla už 20 500 Eur sumą pagal planą prie Sutarties buvo akivaizdžiai didesnė nei J. K. ketinta parduoti (buvo nestandartinė, apėmė dvi vietas Nr. 5, 5A), ką galiausiai pripažino ir ieškovės atstovas bylos nagrinėjimo teisme metu, todėl teigti, kad visos automobilių saugyklos šiame ieškovės statytame objekte buvo analogiškos, teismas neturi pagrindo; atsakovui Sutartimi ketintos parduoti dviračių saugyklos buvo aiškiai mažesnio ploto nei J. K. parduota, todėl įvertinus, kad dviračių saugyklos yra registruotos kaip atskiri nekilnojamojo turto vienetai Nekilnojamojo turto registre, tikėtina, kad tai nebuvo tapatūs objektai; tas pats pasakytina ir apie sandėliukus. Įvertinęs tai, teismas nemato pagrindo, sprendžiant dėl ieškovės patirtos žalos lyginti atsakovui pagal Sutartį ketintą parduoti Turtą, išskyrus butą, su J. K. parduotu turtu: tai nėra tas pats turtas; koks yra atsakovui ketinto parduoti Turto likimas (ar parduotas, kam parduotas, už kokią kainą parduotas, kt.), byloje įrodymų nėra.

Spręsdamas dėl aplinkybės, kad ieškovė Sutartimi atsakovui ketintą parduoti butą pardavė už mažesnę 1 kv. m kainą, teismas sutinka, kad ši aplinkybė ieškovės byloje yra įrodyta. Tačiau teigti, kad ji buvo sąlygota atsakovo atsisakymo nuo Sutarties 2023 m. balandžio 21 d. pranešimu dėl Sutarties nutraukimo, teismas neturi pakankamo pagrindo (CK 6.247 straipsnis, CPK 178, 185 straipsniai). Nors ieškovė ieškinį grindžia tuo, kad atsakovui atsisakius Sutarties ji buvo priversta daryti nuolaidas, šią aplinkybę patvirtinančių įrodymų iš esmės į bylą nepateikia. Byloje nėra įrodymų, kad ieškovė, atsakovui atsisakius Sutarties, siūlė pirkti tą patį butą tokia pačia kaip atsakovui ketinta parduoti kaina, tačiau jį pirkti už tokią kainą nė vienas pirkėjas nesutiko ar norinčių neatsirado. Ieškovės į bylą pateikta Sutartis liudija, kad tokie objektai kaip dviračių saugykla, sandėliukai buvo parduoti J. K. už didesnę nei atsakovui kainą, kas leidžia konstatuoti esant tikėtina, kad J. K. iš ieškovės įsigyjamo Turto kaina buvo įtakota ne atsakovo Sutarties atsisakymo su ieškove, o jų tarpusavio derybinių pozicijų, kas nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas. Bylos nagrinėjimo teisme metu pats ieškovės atstovas patvirtino, kad Sutarties su atsakovu objektu esanti automobilio saugykla apskritai nėra šiai dienai parduota, todėl teigti, kad dėl to ieškovė realiai patyrė kokius nors nuostolius negautų pajamų forma teismas neturi pagrindo.

Teismas, vertindamas Sutarties nuostatas, taip pat sutinka su atsakovu, kad ieškovė, skaičiuodama nuostolius, atsakovui ketinto parduoti buto kainą skaičiuoja nepagrįstai imdama ne Sutartyje nurodytą jo plotą – 86,03 kv. m, o jo plotą, nurodytą Pirkimo sutartyje, sudarytoje su J. K. – 86,57 kv. m. Kaip nurodo atsakovas, Sutarties bendrųjų sąlygų 3.3 punktu šalys susitarė, jog atlikus kadastrinius matavimus bei nustačius, jog buto ir/ar dviračių saugyklos plotas (lyginant, atitinkamai, su Sutarties specialiųjų sąlygų 5.1.5 ir 5.3.3 punktuose nurodytu plotu) pasikeitė daugiau nei 1 kv. m, Sutartyje numatyta kaina perskaičiuojama pagal atliktų kadastrinių matavimų duomenis. Šiuo atveju buto plotas po kadastrinių matavimų atlikimo pasikeitė 0,54 kv. m (86,57 kv. m - 86,03 kv. m), todėl kaina negalėjo būti keičiama.

Galiausiai būtina įvertinti ir tai, ar atsakovo elgesys atsisakant Sutarties su ieškove 2023 m. balandžio 21 d. pranešimu dėl Sutarties nutraukimo apskritai vertintinas kaip nesąžiningas, nes tik tokį elgesį nustačius civilinė atsakomybė jam gali kilti (CK 6.163 straipsnio 3 dalis, 6.246 straipsnio 1 dalis).

Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminarios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).

Byloje nustatyta, kad atsakovas, prieš pateikdamas atsakovei 2023 m. balandžio 21 d. pranešimą dėl Sutarties nutraukimo, kreipėsi į ieškovę dėl galimybės nutraukti Sutartį. Atkreiptinas dėmesys, kad Sutartis numatė tokį Sutarties nutraukimo atvejį. Pagal Sutarties bendrųjų sąlygų 9.4 punktą Sutartis gali būti nutraukta abiejų šalių rašytiniu susitarimu. Ieškovei kategoriškai atsisakius spręsti Sutartimi įformintų ikisutartinių teisinių santykių nutraukimą bendru sutarimu, atsakovas Sutartį nutraukė vienašališkai, tokį nutraukimą, be kita ko, motyvuodamas tuo, kad jeigu Sutartis numato galimybę Sutartį be priežasties nutraukti ieškovei, tokia teisė turi būti suteikta ir jam.

Teismas, vertindamas Sutartimi įtvirtintas nuostatas, sutinka su atsakovu, kad jam Sutartimi nebuvo numatyta galimybė nutraukti Sutartį nesant Sutarties pažeidimo iš ieškovės kaip pardavėjo pusės. Gi ieškovei tokia teisė Sutartimi buvo įtvirtinta Sutarties bendrųjų sąlygų 9.6 punkte, numatant, kad pardavėjas turi teisę bet kada dėl bet kokių priežasčių (nenurodydamas priežasties) vienašališkai nutraukti šią Sutartį be jokių neigiamų pasekmių, raštiškai informavęs pirkėją apie nutraukimą ne vėliau kaip prieš 30 kalendorinių dienų iki Sutarties nutraukimo dienos. CK 6.2284 straipsnio 2 dalis apibrėžianti sąlygas, kurios preziumuojamos kaip nesąžiningos, jomis pripažįsta ir sąlygas, kuriomis verslininkui suteikiama teisė vienašališkai nutraukti sutartį ar bet kada savo nuožiūra jos atsisakyti, o vartotojui ši teisė nesuteikiama (6 punktas). Nagrinėjamu atveju Sutarties bendrųjų sąlygų 9.6 punkte įtvirtinta sąlyga iš esmės atitinka minėtą CK 6.2284 straipsnio 2 dalyje numatytą sąlygą, nes Sutartyje nėra sąlygų, leidžiančių tokiomis pačiomis sąlygomis Sutartį nutraukti ir atsakovui.

Ieškovės argumentas, kad pagal Sutarties bendrųjų sąlygų 10.5 punktą tokiu atveju ieškovė taip pat turėtų mokėti Sutarties specialiųjų sąlygų 6.9 punkte numatytą baudą, negali būti vertinamas kaip pagrįstas, nes Sutarties bendrųjų sąlygų 10.5 punkte įtvirtinta sąlyga  yra neaiški. Šioje sąlygoje numatyta, kad šalys sutaria, jog pardavėjui nutraukus Sutartį bendrųjų sąlygų 9.6 punkte numatytais pagrindais, pardavėjas įsipareigoja grąžinti pirkėjui pastarojo pagal šią Sutartį sumokėtą avansą ir sumokėti pirkėjui Sutarties specialiųjų sąlygų 6.7 punkte nurodyto dydžio baudą ne vėliau kaip Sutarties nutraukimo dieną. Šiame punkte nurodyta bauda šalių susitarimu apima visus galimus pirkėjo nuostolius ir pirkėjas patvirtina, kad daugiau neturi teisės reikalauti kitų sumų (palūkanų, netesybų, nuostolių ar kita). Atkreiptinas dėmesys, kad Sutarties specialiųjų sąlygų 6.7 punkte yra aptarti delspinigiai, o ne bauda (taip šią Sutarties nuostatą suprato ir atsakovas, kuomet kreipėsi į ieškovę dėl Sutarties nutraukimo). Sutarties specialiųjų sąlygų 6.9 punkte, kuri, ieškovės teigimu, taikytina ir Sutarties 9.6 punkto atveju, kalbama tik apie baudą, kuri taikytina, kai Sutartis nutraukiama Sutarties bendrųjų sąlygų 9.1 punkte numatytu, o ne 9.1 ir 9.6 punktuose numatytais atvejais. Pačiame Sutarties bendrųjų sąlygų 9.6 punkte nurodyta pardavėjo teisė nutraukti Sutartį be jokių neigiamų pasekmių. Teismo vertinimu, šie ir kiti Sutartyje esantys neaiškumai, kuriuos pripažino tiek ieškovės atstovė, susirašinėdama su atsakovu ir siūlydama keisti Sutartį, tiek ieškovės atstovas bylos nagrinėjimo teisme metu, liudija, kad Sutarties bendrųjų sąlygų 10.5 punkte įtvirtinta sąlyga yra neaiški, nes jos pagrindu nėra vienareikšmiškai aišku, kokio dydžio netesybas ieškovė kaip pirkėja turi mokėti atsakovui Sutarties nutraukimo pagal Sutarties bendrųjų sąlygų 9.6 punktą atveju. Pagal CK 6.2284 straipsnio 5 dalį bet kuri vartojimo sutarties rašytinė sąlyga turi būti išreikšta aiškiai ir suprantamai. Šio reikalavimo neatitinkančios sąlygos laikomos nesąžiningomis.

Įvertinęs tai, teismas, viena vertus, ex officio sprendžia, kad Sutarties bendrųjų sąlygų 9.6 punkte įtvirtinta sąlyga tiek, kiek ji nenustato analogiškos pirkėjo (atsakovo) teisės bet kuriuo metu nutraukti Sutartį, taip pat Sutarties bendrųjų sąlygų 10.5 punkte įtvirtinta sąlyga tiek, kiek pardavėjos (ieškovės) civilinė atsakomybė nutraukus Sutartį bendrųjų sąlygų 9.6 punkte nurodytu atveju yra neaiški, yra nesąžiningos ir negalioja ab initio (nuo Sutarties sudarymo momento) (CK 6.2284 straipsnio 1 dalis, 2 dalies 6 punktas, 4 dalis, 6 dalis, 8 dalis, 9 dalis). Kita vertus, teismas pažymi, kad nors Sutarties bendrųjų sąlygų 9.6, 10.5 punktuose įtvirtintų sąlygų pripažinimas negaliojančiomis nesukuria savarankiško pagrindo atsakovui nutraukti Sutartį (CK 6.2284 straipsnio 8 dalis), tai liudija, kad atsakovas, nutraukdamas Sutartimi įformintus ikisutartinius teisinius santykius su ieškove, elgėsi pagrįstai ir sąžiningai: kreipėsi dėl Sutarties nutraukimo bendru sutarimu; ieškovei pareikalavus baudos mokėjimo, toliau derėjosi dėl Sutarties nutraukimo, nes jo kaip pirkėjo padėtis negali būti blogesnė nei pardavėjo; atsakovei ir toliau nesutikus, informavo, kad Sutarties atsisako, nes jam nepriimtini teisiniai santykiai, neatitinkantys teisės aktų reikalavimų.

Taigi, nurodytų aplinkybių visuma sudaro pagrindą teigti, kad atsakovas Sutarties su ieškove atsisakė pagrįstai ir sąžiningai, todėl pagrindo kilti jo civilinei atsakomybei nagrinėjamu atveju nėra. Įvertinęs šias, taip pat kitas aukščiau nurodytas aplinkybes, teismas sprendžia, kad ir alternatyvus ieškovės reikalavimas dėl žalos atlyginimo yra nepagrįstas.

Dėl kitų šalių išsakytų argumentų teismas plačiau nepasisako, nes, teismo vertinimu, jie neturi esminės reikšmės ginčui teisingai išnagrinėti.

Ieškovė byloje sumokėjo 536 Eur žyminio mokesčio, turėjo 6 625 Eur advokato pagalbos išlaidų. Atsakovas sumokėjo 45 Eur žyminio mokesčio, turėjo 1 996,50 Eur advokato pagalbos išlaidų. Kadangi ieškovės ieškinys atmestas, o atsakovo priešieškinis patenkintas, ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos jai neatlyginamos, o atsakovo patirtos 2 041,50 Eur (45 Eur + 1 996,50 Eur) bylinėjimosi išlaidos, pagrįstos į bylą pateiktais rašytiniais įrodymais, priteistinos jo naudai iš ieškovės (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis). Kvestionuoti atsakovo prašomų priteisti jo patirtų advokatės pagalbos išlaidų dydį, vertindamas atsakovo atstovės atliktus procesinius veiksmus, Rekomendacijose įtvirtintus maksimalius dydžius, teismas neturi pagrindo.

Valstybė šioje byloje išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, nepatyrė.

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 270 straipsniu, teisėja

nutaria: 

        ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Jomanto parkas“, juridinio asmens kodas 305438895, ieškinio netenkinti.

        Atsakovo G. Ž., asmens kodas (duomenys neskelbtini) priešieškinį tenkinti.

        Pripažinti 2023 m. vasario 28 d. ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Jomanto parkas“, juridinio asmens kodas 305438895, ir atsakovo G. Ž., asmens kodas (duomenys neskelbtini) sudarytos preliminarios turto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. P-2023-02-28/JPB3-05 specialiųjų sąlygų 6.8 punkte nurodytą sąlygą „Bauda, mokama nutraukus Sutartį bendrųjų sąlygų 9.1 punkte nurodytais pagrindais – 10 procentų nuo Turto kainos“ nesąžininga ir negaliojančia ab initio.

        Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Jomanto parkas“, juridinio asmens kodas 305438895, atsakovo G. Ž., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai 2 000 Eur (dviejų tūkstančių eurų) avansą, 5 procentų metines palūkanas už priteistą 2 000 Eur sumą nuo 2023 m. lapkričio 20 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 2 041,50 Eur (du tūkstančius keturiasdešimt vieną eurą 50 ct) bylinėjimosi išlaidų.

        Ex officio pripažinti 2023 m. vasario 28 d. ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Jomanto parkas“, juridinio asmens kodas 305438895, ir atsakovo G. Ž., asmens kodas (duomenys neskelbtini) sudarytos preliminarios turto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. P-2023-02-28/JPB3-05 bendrųjų sąlygų 9.6 punkto sąlygą „Pardavėjas turi teisę bet kada dėl bet kokių priežasčių (nenurodydamas priežasties) vienašališkai nutraukti šią Sutartį be jokių neigiamų pasekmių, raštu informavęs Pirkėją apie nutraukimą ne vėliau kaip prieš 30 kalendorinių dienų iki Sutarties nutraukimo dienos“ nesąžininga ir negaliojančia ab initio tiek, kiek ji nenustato analogiškos pirkėjo (atsakovo) teisės bet kada dėl bet kokių priežasčių (nenurodant priežasties) vienašališkai nutraukti šią sutartį be jokių neigiamų pasekmių.

        Ex officio pripažinti 2023 m. vasario 28 d. ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Jomanto parkas“, juridinio asmens kodas 305438895, ir atsakovo G. Ž., asmens kodas (duomenys neskelbtini) sudarytos preliminarios turto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. P-2023-02-28/JPB3-05 bendrųjų sąlygų 10.5 punkto sąlygą „Šalys susitaria, jog Pardavėjui nutraukus Sutartį Bendrųjų sąlygų 9.6 punkte numatytais pagrindais, Pardavėjas įsipareigoja grąžinti Pirkėjui pastarojo pagal šią Sutartį sumokėtą Avansą ir sumokėti Pirkėjui Specialiųjų sąlygų 6.7 punkte nurodyto dydžio baudą, ne vėliau kaip Sutarties nutraukimo dieną“ nesąžininga ir negalioja ab initio tiek, kiek pardavėjos (ieškovės) civilinė atsakomybė nutraukus Sutartį 9.6 punkte nurodytu atveju yra neaiški.

          Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja Asta Misiūnaitė-Bashir