Civilinė byla Nr. e2-808-803/2023

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00672-2022-6

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.3.6;

 (S)

2.6.1.5; 3.2.3.8.

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. vasario 23 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Rūta Petkuvienė,

sekretoriaujant Audingai Petrauskienei,

dalyvaujant ieškovams D. W. G., S. D., jų atstovams advokatui A. M., advokatei J. A., atsakovės atstovei advokatei E. V.,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų D. W. G. ir S. D. ieškinį atsakovei komanditinei ūkinei bendrijai „Diamona Baltic Development Pylimo“ dėl netesybų priteisimo pagal preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų byloje, atsakovės pusėje I. Z., R. M., uždaroji akcinė bendrovė „Capital Team“.  

Teismas

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovai kreipėsi į teismą, ir, 2022 m. birželio 8 d. galutinai suformulavę reikalavimą, prašė priteisti iš atsakovės komanditinės ūkinės bendrijos (toliau – KŪB) „Diamona Baltic Development Pylimo“ 130 000 Eur dydžio baudą, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovai nurodė, kad šalys 2021 m. rugsėjo 28 d. sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 2021/09/28, nes ieškovas siekė įsigyti du vienbučius gyvenamuosius namus: a) (duomenys neskelbtini) (bendras plotas 169,17 kv. m., unikalus Nr. Nr. (duomenys neskelbtini)) ir b) (duomenys neskelbtini) (bendras plotas 148,54 kv. m, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), o taip pat 771/49489 dalį žemės sklypo nuo atsakovei priklausančios 297/1263 dalies kitos paskirties žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)  (toliau – Turtas). Šalys susitarė ne vėliau kaip iki 2021 m. lapkričio 15 d. (su galimybe atsakovei vienašališkai prasitęsti šį terminą iki 2022 m. vasario 15 d.) sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovas, vykdydamas sudarytą Preliminariąją sutartį, 2021 m. spalio 7 d. sumokėjo 130 000 Eur dydžio avansą, kuris buvo grąžintas nesudarius pagrindinės sutarties.

3.       Ieškovai paaiškino, jog pagrindinę sutartį šalys susitarė sudaryti tik po to, kai atsakovė iki 2021 m. lapkričio 15 d. arba iki 2022 m. vasario 15 d. įgyvendins visas atsakovės atsakomybei tenkančias išankstines pagrindinės sutarties sudarymo sąlygas: 1) gaus visus sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus yra reikalingi pagrindinei sutarčiai sudaryti ir įvykdyti (žr. Preliminariosios sutarties 3.3.1 p., taip pat 2.1 p.); 2) gaus Turto hipotekos kreditoriaus oficialų sutikimą dėl pagrindinės sutarties sudarymo (žr. Preliminariosios sutarties 3.3.2 p., taip pat pridedamus Hipotekos registro išrašus (šio Ieškinio 3 Priedas), pagal kuriuos matyti, kad visas Turtas yra įkeistas atsakovės kreditoriui Estijos bendrovei Estateguru tagatisagent OŪ); 3) atliks patikslintus Turto kadastrinius matavimus, kuriuos atlikus būtų pašalintas VĮ Registrų centro duomenų bazėje esantis įrašas apie Turto kadastrinių duomenų nesutapimą (žr. Preliminariosios sutarties 3.3.3. p., taip pat Preliminariosios sutarties 2 Priedo (Turto NTR išrašo) 11 p.); 4) parengs į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą (žr. Preliminariosios sutarties 3.3.4 p.), taip pat gaus visus šiam dokumentui reikalingus sutikimus ir pritarimus (žr. Preliminariosios sutarties 3.3.1 p., 2.1 p.).

4.       Ieškovai teigė, kad iki Preliminariojoje sutartyje numatyto termino (2021 m. lapkričio 15 d.) atsakovė įgyvendino tik vieną iš visų išankstinių sąlygų – atliko patikslintus Turto kadastrinius matavimus ir pašalino VĮ Registrų centre duomenų bazėje buvusį įrašą apie Turto kadastrinių duomenų nesutapimą ir apie tai informavo ieškovus. Ieškovai pažymėjo, kad gyvenamieji namai stovi žemės sklype, kuris nuosavybės teise priklauso atsakovei. Tačiau likusi žemės sklypo dalis priklauso Lietuvos Respublikai, kurią patikėjimo teise valdo Nacionalinė žemės tarnyba (toliau ir NŽT), kuri 2010 m. gegužės 27 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi yra nuomojama 269-oji daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) savininkų bendrijos (toliau – Bendrija). Į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą (ir atitinkamai naudojimo sutartį) buvo būtina (reikalaujama ir pagal teisės aktų reikalavimus) sudaryti dėl dviejų priežasčių: a) jog būtų išspręstas klausimas dėl gyvenamiesiems namams reikalingos Žemės sklypo dalies naudojimo; b) jog būtų išspręstas patekimo prie ieškovo pageidaujamų įsigyti gyvenamųjų namų klausimas. Kitaip tariant, gyvenamieji namai yra pastatyti ant atsakovei priklausančios žemės sklypo dalies, tačiau tam, kad būtų galima patekti/privažiuoti iki pastatų reikia pervažiuoti likusią žemės sklypo dalį, kuria naudojasi Bendrija, o toks planas nebuvo suderintas su NŽT, kaip su žemės sklypo bendrasavininku.

5.       Ieškovai paaiškino, kad atsakovė nei iki 2022 m. vasario 15 d. (per pratęstą terminą Pagrindinei sutarčiai sudaryti), nei iki 2022 m. vasario 28 d. (papildomas terminas) visų išankstinių sąlygų neįgyvendino. Atsakovės atstovas 2022 m. kovo 3 d. el. laišku nurodė, kad į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos plano, kurį parengė atsakovė ir pateikė NŽT derinti, NŽT nesuderino ir nesuderins dar bent pusę metų. Be to, tam kad būtų sudarytas naujas naudojimosi žeme susitarimas, būtina parengti planą, išsinuomoti iš valstybės dalį žemės sklypo dalį, o dar vieną dalį nusipirkti. Ieškovai, matydami, kad atsakovė negalės laiku įvykdyti Preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, nutraukė Preliminariąją sutartį dėl atsakovės kaltės.

6.       Dublike ieškovai papildomai nurodė, kad jie yra (duomenys neskelbtini) piliečiai, kurie, nusprendę savo ateitį kurti Lietuvoje, prieš keletą metų persikėlė gyventi į Lietuvą, (duomenys neskelbtini), kur ieškovas D. W. G. gavo darbą, ir čia susilaukė dviejų vaikų. Atsiradus poreikiui ieškovams persikelti iš (duomenys neskelbtini) gyventi į (duomenys neskelbtini) dėl ieškovo D. W. G. darbo vietos pakeitimo, ieškovai savo pastangomis pradėjo ieškoti namų (duomenys neskelbtini), todėl žiūrėjo skelbimus internetiniame nekilnojamojo turto portale www.aruodas.lt. ir vyko į sutartas apžiūras.

7.       Ieškovai pagal skelbimą susidomėjo Turtu, kuris priklausė atsakovei. Parduodamą Turtą dar 2021 m. rugpjūčio mėn. apžiūrėjo su atsakovės įgaliotu atstovu – nekilnojamojo turto brokeriu R. M. ir/ar brokeriu I. Z. (toliau kartu ir Brokeris). Brokeris buvo ne tik įgaliotas atstovas organizuoti Turto apžiūrą su ieškovais, bet taip pat ir spręsti visus su Turto įsigijimu sijusius klausimus, tame tarpe, parengti Turto preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, koordinuoti procesą teikti atsakymus ir paaiškinimus dėl Turto, organizuoti pagrindinės pirkimo  – pardavimo sutarties pasirašymą pas notarą ir t.t.

8.       Ieškovai ketino įsigyti šeimos būstą, tačiau, neturėdami patirties ar specifinių žinių dėl turto įsigijimo ir/ar būsto paskolos gavimo Lietuvoje, kreipėsi į tarpininką UAB „Paskolų tarpininkai“ dėl tarpininkavimo paslaugų suteikimo derintis dėl paskolos gavimo ir būsto paskolos sutarties su pasirinktu banku sudarymo. Ieškovai, gavę Brokerio parengtą Turto preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį, kreipėsi į advokatę dėl teisinės pagalbos, sudarant nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sandorį. Ieškovai 2021 m. rugsėjo mėn. pradžioje persiuntė advokatei Brokerio parengtą Turto preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį. Advokatė, susipažinusi su sutartimi, atkreipė dėmesį į neišspręstą teisinę problemą dėl privažiavimo prie gyvenamųjų namų per valstybei priklausantį žemės sklypą bei paprašė pateikti žemės sklypo planą ir kitus dokumentus. Ieškovai atkreipė dėmesį, jog derintis dėl nekilnojamojo turto įsigijimo Brokeris neatskleidė esminių klausimų, susijusių su privažiavimo problema. Tik po to, kai ieškovų atstovė iškėlus klausimus, Brokeris 2021 m. rugsėjo 17 d. pateikė atnaujintą preliminarios Turto pirkimo – pardavimo sutarties versiją.

9.       Ieškovai nurodė, kad 2021 m. spalio 1 d. atsakovė bendravo su Tarpininku, siekdami išsiaiškinti, kokių dokumentų reikės bankui, priimant sprendimą dėl paskolos suteikimo pirkėjams. Bankas nekėlė papildomų reikalavimų, kurie nebūtų buvę aptarti Preliminarios sutarties sudarymo metu. Ieškovai teigia, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, nes ji neįgyvendino Preliminarioje sutartyje numatytų įsipareigojimų. Tai patvirtina aplinkybė, jog NŽT 2021 m. lapkričio 22 d. raštu atsisakė tvirtinti pateiktą naudojimosi tvarkos planą, pranešdama, kad kartu su naudojimosi planu turi būti pateiktas notaro parengtas susitarimas dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo. Be to, pasibaigus Preliminarioje nutartyje nustatytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti, atsakovė 2022 m. kovo 3 d. laiške paaiškino, jog reikia pakeisti naudojimosi planą, perbraižant privažiavimo kelio ribas, kad jos apimtų visų trijų sklypų ribas. Atsižvelgdami į užsitęsusį procesą, ieškovai 2022 m. kovo 21 d. raštu „Pranešimas dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo“ Preliminariąją sutartį nutraukė.

10.       Atsakovė KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“ atsiliepime į ieškinį nurodė, kad pardavėja savalaikiai įvykdė visas sąlygas, būtinas pagrindinei sutarčiai sudaryti, iki Preliminarioje sutartyje numatyto pagrindines sutarties sudarymo termino (įskaitant jo pratęsimą): a)  iš karto po Preliminarios sutarties sudarymo VĮ Registrų centre patikslino Turto kadastrinius matavimus, b) 2021 m. gruodžio 10 d. gavo kreditoriaus Kreditoriui Estateguru tagatisagent OŪ sutikimus Gyvenamųjų namų pardavimui, c) 2021 m. spalio 25 d. parengė žemės sklypo vidinės naudojimosi tvarkos planą.

11.       Atsakovė paaiškino, kad Pagrindinės sutarties sudarymas užtruko dėl kitų, Preliminarioje sutartyje nenumatytų priežasčių ir aplinkybių. Atsakovei vykdant Preliminarią sutartį pagal ieškovų prašymą ir užsakymą atsakovė atliko papildomus darbus, susijusius su ieškovų ketinamo įsigyti Turto pagerinimu, siekiant įrengti terasas prie pirkėjų perkamų gyvenamųjų namų, o būtent: iš Vilniaus miesto savivaldybės gavo „B“ laidos statybos leidimą, numatantį terasų ir stogo turėklų įrengimą, sudarė sutartis su rangovinėmis organizacijomis ir į terasų įrengimo darbus investavo apie 28 000 Eur. Preliminarios sutarties vykdymo eigoje ieškovai taip pat informavo atsakovę, kad jie nori finansuoti Turto įsigijimą pagal Pagrindinę sutartį, naudodamiesi bankiniu finansavimu. Preliminarioje sutartyje toks Turto įsigijimo būdas nebuvo aptartas. Dėl šios priežasties ieškovus finansuojančio banko reikalavimu atsakovės buvo paprašyta iki Pagrindinės sutarties sudarymo sudaryti su žemės sklypo bendrasavininke NŽT sutartį dėl viso žemės sklypo naudojimo tvarkos (nors tokios išankstinės sąlygos Preliminari sutartis nenumatė). Atitinkamai, sutarties dėl naudojimosi tvarkos nustatymo projekto derinimas su NŽT užtruko dėl pastarosios iškeltų papildomų sąlygų.

12.       Atsakovė pažymėjo, kad pagrindinės sutarties sudarymas buvo galimas ir neturint su NŽT pasirašyto susitarimo dėl žemės sklypo naudojimo tvarkos nustatymo. Taigi atsakovė faktiškai atliko daugiau veiksmų, nei buvo įsipareigojusi atlikti pagal Preliminarią sutartį. Be to, notarų biuro, kuriame buvo numatytas pagrindinės sutarties tvirtinimas, darbuotojai šiek tiek suklaidino šalis, nurodę, kad, siekiant suderinti žemės sklypo naudojimo tvarką su NŽT, būtina „išnuomoti iš valstybės dalį sklypo, kitą dalį sklypo nupirkti ir pan.“, nors vėliau kitas notaras nurodė, kad to daryti nebūtina. Ši informacija ieškovams buvo nurodyta 2022  m.  kovo  3 d. NT brokerio laiške. 2022 m. balandžio 21 d. tarp šalių įvyko konferencinis pokalbis. Atsakovė derybų metu nurodė, kad siekia išsaugoti santykius ir sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau ieškovai apie sutarties išsaugojimą kalbėtis nebuvo linkę, ir siūlė derėtis tik dėl atsakovės mokėtinų netesybų dydžio ir avanso gražinimo tvarkos.

13.       Triplike atsakovė nurodė, jog Preliminarioje sutartyje nurodoma, kad sutartį atsakovės vardu sudarė direktorius I. G.. Joks kitas asmuo Preliminarioje sutartyje nėra įvardintas kaip bendrovės atstovas sutarties vykdymo klausimais. Atsakovė nedavė įgaliojimo brokeriams ar kitiems asmenims atstovauti ją Preliminarios sutarties vykdymo procese. Brokeriai niekuomet neprisistatinėjo kaip atsakovės atstovai ir niekuomet neveikė kaip tokie, komunikacijoje visur aiškiai nurodyta, kad jie veikia kaip UAB „Capital Team“ nekilnojamojo turto agentai. Ieškovai nepagrįstai plečiamai aiškina Preliminarios sutarties nuostatas pagal pokalbius su brokeriais. Brokeriai R. M. ir I. Z. teikė paslaugas atsakovei pagal jos UAB „Capital Team“ 2021 m. vasario 24 d. sudarytą tarpininkavimo sutartį, ir šios paslaugos iš esmės apsiribojo potencialiu atsakovės statomo turto pirkėju paieška, ir jokiu būdu neapėmė jos atstovavimo teisiniais klausimais.

14.       Atsakovė teigia, jog brokeriai sutarties pagrindu galėjo ne derinti sutarčių su pirkėjais sąlygas, kaip aiškina ieškovai, bet tik „dalyvauti“ derybų procese. Ieškovai derybose buvo atstovaujami advokato, todėl nėra teisinio pagrindo jų pripažinti silpnesne Preliminarios sutarties šalimi ar šalimi, sudariusia sutartį prisijungimo būdu. Ieškovai aktyviai derėjosi dėl Preliminarios sutarties sąlygų, siūlė savo formuluotes dėl Preliminarios sutarties nuostatų. Pačioje Preliminarioje sutartyje apie jokį naudojimo tvarkos plano suderinimą su Nacionaline žemės tarnyba nieko nėra užsimenama. Preliminarios sutarties 3.3.4 p. pagrindu atsakovė įsipareigojo parengti žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą (šis įsipareigojimas buvo savalaikiai įvykdytas, o sutarties 3.4.1. punkte šalys susitarė dėl to, kad Pagrindinėje sutartyje bus nustatyta šios atsakovės valdomos Žemės sklypo dalies naudojimo tvarka tarp trijų Žemės sklypo dalyje esančių statinių savininkų.

15.       Atsakovė paaiškina, jog žemės sklypo dalies naudojimo tvarkoje turėjo būti numatyta: (i) aiškus ir neatšaukiamas kiekvienos šalies pirmenybės teisės atsisakymas pirkti bet kurią dalį žemės sklypo dalies, (ii) kiekvienos šalies teisė savarankiškai ir be jokių naudojimosi tvarkų, parduoti, išnuomoti, modifikuoti, disponuoti, įkeisti ir (arba) atlikti bet kokius kitus veiksmus, susijusius su priklausančia žemės sklypo dalimi; (iii) atskirai ir bendrai naudojamos žemės sklypo dalies dalys pagal pardavėjo parengtą žemės sklypo naudojimo tvarkos planą, kaip numatyta Sutarties 3.3.4 punkte. Ši Žemės sklypo dalies naudojimo tvarka, kuri turėjo būti numatyta pagrindinėje sutartyje, nebuvo pagrindinės sutarties sudarymo išankstine sąlyga ir neturi nieko bendro su viso žemės sklypo naudojimo tvarka, dėl kurios sudarymo šalys Preliminarioje sutartyje apskritai nesitarė. 

16.       Atsakovė triplike pakartojo atsiliepime išdėstytus argumentus, kad žemės sklypo dalies naudojimo tvarkos planą nebuvo būtina suderinti su NŽT, siekiant sudaryti Pagrindinę sutartį. Joks patekimas į atsakovės valdomą žemės sklypo dalį nebuvo numatytas nei ankstesniame Žemės sklypo plane (tripliko priedas Nr. 2), nei atsakovės iniciatyva naujai parengtame Žemės sklypo plane. Atsakovė teigia, jog nėra aišku, kodėl patekimas į vieną žemės sklypo dalį turi būti būtinai įrengiamas per kitą žemės sklypo dalį. Be to, atsakovė vykdė statybos darbus žemės sklypo dalyje, į kurią tariamai neturėjo galimybių patekti. Atsakovė tinkamai įvykdė visas Preliminarioje sutartyje numatytas sąlygas tam, kad pagrindinė sutartis galėtų būti sudaryta, todėl ieškovų atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo nepagrįstas.

17.       Atsakovė taip pat mano, kad ieškovų apskaičiuoti 33 068,25 Eur nuostoliai nėra objektyviai pagrįsti, be to, jų suma yra keturis kartus mažesnė už ieškovų prašomą priteisti baudos sumą. Ieškovo D. W. G. „laiko išlaidų“ apskaičiavimas apskritai nėra suprantamas. Ieškovai dėl Preliminarios sutarties nutraukimo reikšmingų nuostolių nepatyrė, tad jų reikalavimas dėl 130 000 Eur baudos priteisimo yra nepagrįstas ir baudos dydis yra mažintinas.

18.       Trečiasis asmuo UAB „Capital Team“ paaiškino, jog 2021 m. vasario 24 d. tarp jos ir brokerių buvo sudarytos dvi brokerio tarpininkavimo paslaugų sutartys Nr. 21-02-24/1. Trečiasis asmuo mano, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, nes prasidėjo nesklandumai derinant su NŽT naudojimosi tvarkos planą. Suderinimo reikėjo, nes nekilnojamasis turtas pastatytas iš dalies ant valstybei priklausančios žemės. Ieškovai nenorėjo laukti, kol baigsis derinimo procedūros, jų susidomėjimas pirkti Turtą baigėsi. UAB „Capital Team“ kaip juridinis asmuo nedalyvavo tarpininkavimo procese, nes brokeriai atliko tarpininkavimo veiksmus pagal atsakovės nurodymus. Brokeriai veikė ne darbo sutarčių, o civilinių bendradarbiavimo sutarčių pagrindu.

19.       Trečiasis asmuo I. Z. atsiliepime į ieškovų reikalavimus nurodė, jog Sutarties projektas buvo pateiktas jo su R. M., tačiau Preliminariosios sutarties derinimo eigoje jis buvo iš esmės keičiamas ir derinamas tiek su pirkėjais, tiek su pirkėją atstovavusiais teisininkais „SPC legal“ tam, kad visos jis būtų tinkamas visoms šalims. Sutarties derinimas vyko mažiausiais dviejų nuotolinių susitikimų bei telefoninių skambučių metu. Visas sutarties formuluotes iš esmės pasiūlė pirkėjo atstovė, pardavėjos atstovas turėjo porą pastabų dėl termino ir projekto. Sutarties derinimo eigoje iš pirkėjų pusės buvo įtrauktos jų atstovės suformuluotos sąlygos, kurias pardavėja turi įvykdyti iki pagrindinės sutarties sudarymo dienos. Po preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo pardavėja savarankiškai veikė siekdama įvykdyti sutartyje iškeltus įsipareigojimus, brokeriai kaip tarpininkaujanti šalis tik informuodavo pirkėją apie proceso eigą. Kaip suprato iš pardavėjos, įsipareigojimai didžiąja dalimi buvo užbaigti tiek, kad galima būtų užbaigti sandorį. Kadangi pardavėjas dar sutiko atlikti papildomus vidinės žemės naudojimo tvarkos plano derinimus dėl valstybinių institucijų darbo tempų procesai užtruko ilgiau nei buvo tikėtasi. Galiausiai pirkėjai nusprendė nutraukti sutartį ir būsto nebepirkti.

20.       Ieškovų atstovė baigiamosiose kalbose pakartojo procesiniuose dokumentuose nurodytas faktines aplinkybes. Papildomai paaiškino, kad į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą buvo būtina sudaryti, nes: a) notarinėje sutartyje būtų išspręstas/aptartas klausimas dėl gyvenamiesiems namams reikalingos atitinkamos žemės sklypo dalies perėjimo pirkėjams, notarui tvirtinant pagrindinę sutartį, b) būtų išspręstas patekimo prie ieškovų pageidaujamų įsigyti gyvenamųjų namų klausimas, kurie yra pastatyti ant atsakovei priklausančios žemės sklypo dalies, tačiau, norint privažiuoti iki jų, reikia pervažiuoti likusią Lietuvos Respublikos valstybei priklausančią žemės sklypo dalį, kurią patikėjimo teise valdo NŽT. Žemės sklypo 2003 m. lapkričio 10 d. planas nebeatitiko teisinės ir faktinės situacijos, kadangi jame nebuvo nurodyti pastatyti gyvenamieji namai, esatys (duomenys neskelbtini). Ieškovai 2022 m. spalio 17 d. pateikė antstolės N. L. 2022 m. spalio 13 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, kuriame nurodyta: „(duomenys neskelbtini) yra trys sujungti namai. Namai yra kieme, į kurį eiti arba įvažiuot galima tik iš (duomenys neskelbtini) per pastato adresu (duomenys neskelbtini) esančią arką. Arkoje yra įrengti vartai. Kitų galimybių įeiti ar įvažiuoti į kiemą nėra.“ Šalys aiškiai ir nedviprasmiškai susitarė, kad atsakovė turi parengti ir su NŽT suderinti žemės sklypo naudojimosi tvarką. Šalys 2021 m. rugsėjo 23 d. Teams platformoje vykusio konferencinio skambučio metu ir po jo pirkėjų atstovei, pardavėjui bei jo atstovams direktoriui I. G. ir brokeriams I. Z., R. M. 2021-09-25 – 2021-09-28 el. laiškais apsikeitus komentarais dėl Preliminarios sutarties teksto, tarp šalių buvo suderinta ir pasirašyta Preliminarioji sutartis. Pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti, nutraukus Preliminarią sutartį dėl atsakovės kaltės, ji turi pareigą sumokėti ieškovams 130 000 Eur baudą. Šalių sutartos netesybos siekia 10 proc. ginčo turto kainos, be to, praktikoje sudarant preliminariąsias NT pirkimo-pardavimo sutartis iš esmės visuomet yra susitariama dėl avanso dydžio, kaip netesybų kriterijaus. Ieškovų pateikti įrodymai patvirtina, kad ieškovai dėl Preliminariosios sutarties pažeidimo yra patyrę mažiausiai 33 000 Eur nuostolių.

21.       Atsakovės atstovė baigiamosiose kalbose pakartojo, kad ieškovai į Preliminarios sutarties sąlygų derinimo procesą įtraukė teisininką ir derėjosi dėl kiekvienos Sutarties sąlygos. Dėl to ieškovai negali teigti, kad Preliminarios sutarties sąlygos jiems buvo primestos ir/ar, kad jie sudarė sutartį prisijungimo būdu. 2022 m. spalio 20 d. teismo posėdžio metu apklaustas R. M. patvirtino, kad ieškovas D. W. G. turi patirties dirbant su nekilnojamuoju turtu (duomenys neskelbtini), todėl ieškovų veiksmai vertintini per rūpestingo ir atidaus vartotojo prizmę. Be to, ieškovai su atsakove dėl sutarties sąlygų tiesiogiai nesitarė, sąlygas ieškovai derino per nepriklausomus turto pirkimo – pardavimo tarpininkus, veikusius savo inciatyva ir atstovavusius nekilnojamojo turto bendrovę UAB „Capital Team“. Atsakovė nesutiko ir neįsipareigojo atlikti nieko kito nei numatyta tiesiogiai sutartyje. Preliminarios sutarties pagrindu atsakovė neprisiėmė įsipareigojimo nustatyti viso žemės sklypo naudojimo tvarkos tarp jo kito žemės sklypo bendrasavininko (valstybės). Žemės sklypas (1263 kv.m. bendrojo ploto) susideda iš dviejų dalių: a) 966 kv.m. žemės sklypo dalis priklauso Lietuvos valstybei, patikėjimo teise valdoma NŽT ir 2010 m. birželio 1 d. nuomos sutartimi išnuomota 269-ajai daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) savininkų bendrijai bei b) 266 kv. m. žemės sklypo dalis šuo metu priklauso atsakovei. Atsakovei priklausančios žemės sklypo dalies naudojimo tvarka UAB „Geo Group“ matininko buvo rengta ant to paties plano: nebuvo keistos dalys, išlaikytos tos pačios proporcijos, nebuvo jokių bendrojo naudojimo dalių, servitutų ir pan. Atsakovei priklausančioje žemės sklypo dalyje yra trys vienbučiai gyvenamieji namai, t. y. ieškovų ketinami įsigyti objektai, esantys adresu (duomenys neskelbtini), o taip pat vienbutis gyvenamasis namas, adresu (duomenys neskelbtini). Tad, Preliminarioje sutartyje šalys susitarė dėl naudojimosi tvarkos plano, kuris apimtų tik atsakovės tuo metu valdomą žemės sklypo dalį. NŽT nereikalavo sudaryti bendraturčių susitarimo dėl naudojimosi tvarkos, ji grąžino planą su suderinta išorine riba ir to pagrindinės sutarties sudarymui akivaizdžiai turėjo pakakti. Preliminarioje sutartyje numatytas išankstines sąlygas atsakovė savalaikiai įvykdė, ir jokie papildomi derinimo veiksmai nebuvo reikalingi tam, kad šalys galėtų sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovų argumentai, susiję su brokerių kaip „Atsakovo įgaliotų atstovų“ pozicija Preliminarios sutarties vykdymo klausimais, yra teisiškai nepagrįsti. Būdami nuo pat derybų pradžios atstovaujami profesionalių teisininkų (advokatų), ieškovai galėjo ir turėjo suprasti, kas yra įgaliotas atsakovės vardu sudaryti Preliminarią sutartį ir su kuo reikia spręsti klausimus dėl kliūčių, iškilusių vykdant Preliminarią sutartį, pašalinimo. Preliminariosios sutarties nutraukimą galimai lėmė kitos aplinkybės, pvz. pasikeitęs požiūris į sutarties sudarymą, tokio brangaus turto įsigijimą (duomenys neskelbtini) centre, kadangi tai sutapo su karo Ukrainoje pradžia (202-02-24), geopolitinės situacijos pasikeitimas ir pan. Tačiau visos šios priežastys nesuponuoja atsakovės civilinės atsakomybes už pagrindinės sutarties nesudarymą atsiradimo. Atsakovė baigiamosiose kalbose prašo mažinti sutartines netesybas, nes Preliminari sutartis galiojo vos pusę metų, todėl manytina, kad dėl Pagrindinės sutarties nesudarymo ieškovai finansine ar kitokia prasme nenukentėjo. Prarastų galimybių jie byloje neįrodinėja. Ieškovai nurodo, kad patyrė 9 600 Eur nuostolių, apmokėdami už gyvenamųjų patalpų nuomą nuo Preliminarios sutarties sudarymo iki jos nutraukimo. Ieškovai pateikia tik nuomos mokesčio apmokėjimo sąskaitas bei nuomos sutartį, kuri nėra pasirašyta nuomotojo atstovo. Ieškovų pateikti įrodymai dėl kuro išlaidų 611,82 Eur sumai ir „laiko išlaidų“ (net 3 613,64 Eur sumai) paskaičiavimai taip pat nėra susiję su Preliminarios sutarties sudarymu / nutraukimu. Preliminari sutartis pasirašyta el. parašais, o tai patvirtina, kad ji buvo sudaryta nuotoliniu būdu. Atsakovas neužsakinėjo iš ieškovo jokių paslaugų ir nėra įpareigotas apmokėti už jo darbo valandas. Atsakovė prašo, teismui nusprendus tenkinti ieškovų reikalavimą dėl baudos priteisimo, jos dydis mažintinas iki protingo ir proporcingo dydžio – 10 000 Eur sumos.

Teismas

k o n s t a t u o j a:

II.                      Bylos aplinkybės, teismo argumentai, išaiškinimai ir išvados

22.       Byloje tarp šalių kilo ginčas, ar ieškovai turi teisę į 130 000 Eur netesybas pagal 2021 m. rugsėjo 28 d. sudarytą Preliminarią sutartį, kuri ieškovų 2022 m. kovo 21 d. pranešimu nutraukta nuo 2022 m. kovo 24 d. Šalys nesutaria, ar atsakovė įsipareigojo parengti, suderinti naudojimosi tvarkos visu žemės sklypu planą ir tokią naudojimosi tvarką įregistruoti VĮ „Registrų centras“ bei ar tokie įsipareigojimai buvo esminiai, kurių neįvykdymas paveikė pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymą.

23.       Byloje nustatyta, kad šalys susitarė ne vėliau kaip iki 2021 m. lapkričio 15 d. (su galimybe atsakovei vienašališkai pratęsti šį terminą iki 2022 m. vasario 15 d.) sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį dėl: a) vienbučio gyvenamojo namo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 169,17 kv. m, adresas: (duomenys neskelbtini), ir b) vienbučio gyvenamojo namo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 148,54 kv. m, adresas: (duomenys neskelbtini), bei c) 31771/49489 dalies žemės sklypo) nuo atsakovei priklausančios 297/1263 dalies kitos paskirties žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas: (duomenys neskelbtini). Bendra turto kaina 1 300 000 Eur. Ieškovas, vykdydamas Preliminarios sutarties 1.3.1 p., 2021 m. spalio 21 d. sumokėjo 130 000 Eur.

24.       Byloje nėra ginčo, jog abiejų šalių suderinta valia organizacinės sutarties vykdymo terminas buvo pratęstas iki 2022 m. vasario 28 d. (ieškinio 39 punktas). Preliminariosios sutarties 3.1 p. susitarta, jog pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2022 m. vasario 15 d. Šalys susitarė, kad tai yra esminė šios Sutarties sąlyga, kurios negalima pakeisti, nebent šalys aiškiai susitaria kitaip. Taigi pagrindinės Turto perleidimo sutarties sudarymo terminas šalių valia tapo esmine sąlyga (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.217 straipsnio 1, 3 dalys).

25.       Pagrindinė sutartis iki 3.1 p. nurodyto termino nebuvo sudaryta. Ieškovai 2022 m. kovo 21 d. pranešė apie Preliminarios sutarties nutraukimą nuo 2022 m. kovo 24 d. remdamiesi Preliminarios sutarties 4.1. p. Avansas buvo grąžintas prasidėjus teismo procesui, todėl ieškovai sumažino reikalavimą.

26.       Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). CK 6.156 straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas reiškia asmens universalią teisę savo pasirinkimu ir laisva valia pradėti derybas, sudaryti preliminariąją sutartį dėl pagrindinės sutarties, sudaryti vienos ar kelių rūšių sutarčių elementų turinčią sutartį, nurodyti sąlygines sandorio sąlygas ir pan. Tai reiškia, kad sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir šiomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančias sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-258/2009). 

27.       Pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. 

28.       Nagrinėjamoje byloje iki 2022 m. vasario 15 d. pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta (Preliminarios sutarties 3.1 sąlyga), rašytinio susitarimo dėl sutartinių santykių pratęsimo taip pat nebuvo. Pažymėtina, jog ir po 2022 m. vasario 28 d. pagrindinės sutarties sudarymas neįvyko. Šalys neįrodinėjo, kad buvo jų suderinta valia dar kartą pakeisti Preliminarioje sutartyje nustatytą pagrindinės sutarties sudarymo datą. Ieškovai per bylos nagrinėjimą aiškiai nurodė, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas jiems buvo svarbus, nes šeimos gyvenamoji vieta buvo numatyta Vilniuje. Remiantis CK 6.165 straipsnio 5 dalimi, nepaisant ieškovų 2022 m. kovo 21 d. pranešimo apie Preliminarios sutarties nutraukimą nuo 2022 m. kovo 24 d., konstatuojama, jog šalims nebeliko pareigos sudaryti pagrindinę sutartį.

Dėl Turto parengimo, siekiant sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį

29.       Atsakovė įrodinėjo, jog ieškovai yra kalti dėl nesudarytos Turto pirkimo–pardavimo sutarties, nes pagrindinę sutartį buvo galima sudaryti per Preliminarioje sutartyje nustatytą terminą. Ieškovai nesutiko, įrodinėjo, jog būtent atsakovė neįvykdė Preliminarios sutarties sąlygų, todėl prašė priteisti Preliminarios sutarties 4.1 p. numatytą baudą, lygią avanso sumai.

30.       Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 19 punktas; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas).

31.       Paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

32.       Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad šalys susitarė dėl preliminarios sutarties, atitinkančios anksčiau nurodytą kasacinio teismo praktiką, sudarymo. Įvertinęs bylos faktines aplinkybes, teismas sprendžia, jog sudaryta Preliminarioji sutartis ir po jos pratęsimo atsakovės padaryti veiksmai derinant su NŽT privažiavimo klausimą prie parduodamo Turto, patvirtina, jog daiktas nebuvo nepakankamai parengtas parduoti.

33.       Pagal CK 6.393 straipsnio 1 dalį nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos.

34.       Teismas pažymi, kad byloje nėra įrodymų, kad atsakovė būtų kvietusi ieškovus iki 2022 m. vasario 15 d. į notarų biurą pasirašyti pagrindinės Turto perleidimo sutarties, būtų parengtas pagrindinės sutarties projektas, o ieškovai būtų atsisakę jį pasirašyti, ar kitaip išreiškę valią nepasirašyti parengto pagrindinės sutarties projekto, teikę dėl pastabas, kviesti neatvyko į notarų biurą ir pan.

35.       Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 12 straipsnyje nustatyta, kad civilinės bylos visuose teismuose nagrinėjamos laikantis rungimosi principo. Jis lemia tai, kad įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims (CPK 178 straipsnis). Bendroji įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklė yra ta, kad kiekviena šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus ar atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių CPK nustatyta tvarka nereikia įrodinėti (CPK 178 straipsnis). Ieškovas privalo įrodyti jo teisę sukuriančius faktus, tačiau neturi įrodinėti tą teisę paneigiančių faktų – tokius faktus, atsikirsdamas į ieškovo reikalavimą, turi įrodyti atsakovas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-112/2008).

36.       Įrodymai civilinėje byloje yra bet kokie faktiniai duomenys, kuriais remdamasis teismas įstatymų nustatyta tvarka konstatuoja, kad yra aplinkybių, pagrindžiančių šalių reikalavimus ir atsikirtimus, ir kitokių aplinkybių, turinčių reikšmės bylai teisingai išspręsti, arba kad jų nėra (CPK 177 straipsnio 1 dalis). Įrodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (CPK 176 straipsnio 1 dalis). Pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas to fakto buvimu. Teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais (CPK 185 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas ne kartą savo nutartyse yra konstatavęs, kad teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-526/2009; 2010 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-206/2010; 2011 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-35/2011).

37.       Faktinės bylos aplinkybės nustatomos atliekant įrodymų vertinimą. Tam tikras faktas ar aplinkybė vertinamas kaip įrodytas, jeigu jis patvirtinamas pakankamais ir patikimais įrodymais po visapusiško ir objektyvaus bylos aplinkybių įvertinimo. Bylos aplinkybių visapusiškumas reiškia, kad pagal konkrečios bylos teisiškai reikšmingų aplinkybių visumą sprendžiama dėl tam tikro fakto ar aplinkybės egzistavimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-439/2009).

38.       Atsakovė kartu su atsiliepimu (priedas Nr. 8) pateikė į bylą Vilniaus rajono 1-ojo notarų biuro laišką, kuriame nurodyta, jog reikia: pakeisti naudojimosi tvarkos planą, kad būtų „privažiavimas“ iki sklypo dalies, išnuomoti iš valstybės dalį sklypo, nupirkti dar dalį sklypo iš valstybės – padidės dalis ir matininkas galės pakeisti planą. Atsakovė pripažįsta, jog ir kredito institucija nurodė, kad tam, jog būtų galima finansuoti Turto įsigijimą, būtina iki pagrindinės sutarties sudarymo susitarti su žemės sklypo bendrasavininke – Nacionaline žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, sutartį dėl viso žemės sklypo naudojimo tvarkos.

39.       Teismas pripažįsta nepagrįstais atsakovės teiginius, jog tai, kad Preliminarioje sutartyje nebuvo aiškiai aptartas reikalavimas parengti ir sudaryti su NŽT sutartį dėl viso žemės sklypo naudojimosi tvarkos, nebuvo kliūtis pagrindinės sutarties sudarymui.

40.       Pagal CK 6.399 straipsnį, jeigu pagal nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, taikomos šio kodekso 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu. Taigi nekilnojamųjų daiktų perleidimui taikomos bendrosios taisyklės, numatytos 6 knygos antrame skirsnyje, kuriame reglamentuotos bendrosios pardavėjo pareigos ir teisės.

41.       Teismas konstatuoja, jog tam, kad būtų galima pripažinti, jog atsakovė parengė Turtą perleidimui, turi būti nustatyta, kad yra įvykdytos visos būsimos pardavėjo pareigos, numatytos CK 6.317 straipsnyje dėl pareigos perduoti daiktą, tame tarpe, garantuojant daikto kokybę, tai yra jog Turtą bus galima naudoti pagal paskirtį, užtikrinant teisėtą privažiavimą, būtiną Turto valdymui ir naudojimui (CK 4.37 straipsnio 1 dalis).

42.       Nagrinėjamoje byloje yra pateiktas antstolės N. L. 2022 m. spalio 13 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, kuriame nurodyta: „(duomenys neskelbtini) yra trys sujungti namai. Namai yra kieme, į kurį eiti arba įvažiuot galima tik iš (duomenys neskelbtini) per pastato adresu (duomenys neskelbtini) esančią arką. Arkoje yra įrengti vartai. Kitų galimybių įeiti ar įvažiuoti į kiemą nėra“. Per 2022 m. gruodžio 5 d. teismo posėdį atsakovės direktoriaus I. G. paaiškino, kad į namus galima pateikti iš (duomenys neskelbtini) gatvės ir jokių kitų įvažiavimų prie namų nėra <..> įėjimas yra valstybinėje žemėje (2022-12-05 teismo posėdžio garso įrašo 56:08-56:50). Nekilnojamojo turto registro išrašas (ieškinio priedas Nr. 16) įrodo, kad žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise atsakovei ir valstybei (297/1263 žemės sklypo Nr. (duomenys neskelbtini)) priklauso atsakovei, o 966/1263 žemės sklypo – valstybei). Tai, kad atsakovė galėjo vykdyti statybas per valstybei priklausančią sklypo dalį, neįrodo valstybei priklausančios žemės dalies naudojimosi teisėtumo. Ieškovams ketinamas perleisti Turtas privalėtų būti perduotas pagal teisės aktų reikalavimus (CK 6.317 straipsnis). Tai, kad yra faktinė galimybė privažiuoti prie pastatų, esančių (duomenys neskelbtini), neįrodo nekilnojamojo turto perdavimo teisinės galimybės.

43.       Teismas sutinka su ieškovų argumentu, jog CK 6.394 straipsnio 1 dalis įpareigoja pardavėją perduoti nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Byloje nustatyta, jog norint privažiuoti prie perleidžiamo Turto, reikia pasinaudoti valstybei priklausančia žemės sklypo dalimi. Lietuvos valstybei priklauso 966 kv.m. žemės sklypo dalis, kuri patikėjimo teise valdoma NŽT ir  kuri 2010 m. birželio 1 d. nuomos sutartimi išnuomota 269-ajai daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) savininkų bendrijai.

44.       Tai, kad žemės sklypo dalys nustatytos ir identifikuotos dar 2003 m. lapkričio 6 d. A. M. personalinės įmonės parengtame žemės sklypo plane, kuris suderintas su Vilniaus apskrities viršininko administracijos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriumi, ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (tripliko priedas Nr. 2, Preliminarios sutarties priedas Nr. 3), nereškia, kad yra išspręstas privažiavimo prie Turto klausimas. Pažymėtina, kad šiame plane nėra nurodyti naujai pastatyti ir atsakovės siekiami parduoti statiniai. Statiniai, esantys adresu: (duomenys neskelbtini), nurodyti UAB „Geo Group 2021 m. spalio 22 d. parengtame Žemės sklypo vidinės naudojimosi tvarkos plane, kuris suderintas su Bendrijos pirmininku, bet ne su žemės patikėtiniu NŽT (tripliko priedas Nr. 5).

45.       Pažymėtina, kad NŽT 2022 m. vasario 7 d. raštu Nr. 49SD-1803-(14.49.136 E.) atsisakė suderinti UAB „Geo Group“ matininko 2021 m. spalio 22 d. parengtą Žemės sklypo vidinės naudojimo tvarkos planą M1:500, nes jis neatitinka Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“ 37.2 p., kadangi Plane trūksta pastato – gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini). Taigi atsakovė siekė perleisti Turtą, kurio dokumentacija neatitiko nei teisinės, nei faktinės situacijos, o tai reiškia Preliminarios sutarties 3.3 p. pažeidimą. Minėtame 3.3 p. numatyta, jog <...> „PARDAVĖJAS yra gavęs sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus reikalingi Pagrindinei sutarčiai įvykdyti, pristatyti, vykdyti, ir galioja <...>“.

46.       Pagal CK 6.394 straipsnio 2 dalį, jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti.

47.       Atsakovė teigė, jog Preliminarioje sutartyje šalys susitarė dėl naudojimosi tvarkos plano, kuris apimtų tik atsakovės tuo metu valdomą žemės sklypo dalį. Teismas pažymi, jog atsakovės valdoma sklypo dalis Preliminarios sutarties galiojimo laikotarpiu nebuvo pakankama užtikrinti statinių, esančių (duomenys neskelbtini), valdymo ir naudojimosi daiktinių teisių. Pardavėjas pirmiau privalėjo legalizuoti faktinę turto naudojimosi galimybę, o tik po to, kaip sąžiningas daikto savininkas, siekti jį perleisti. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, konstatuojama, jog įstatyme numatytas teisinis reguliavimas dėl pardavėjo pareigų negali prieštarauti Preliminarios sutarties sąlygų aiškinimui, sprendžiant kaltės klausimą.

48.       Byloje nustatyta, kad tik po to, kai ieškovų advokatė atkreipė dėmesį į parduodamo Turto valdymo ir naudojimosi daiktinių teisių egzistuojančius apribojimus, atsakovė pradėjo inicijuoti procedūras dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pakeitimo. Tai įrodo, jog prieš sudarant preliminarią sutartį pardavėjas neaptarė parduodamo Turto kokybės ir neatskleidė reikšmingų aplinkybių dėl nekilnojamojo turto galimybės naudoti jį teisėtai pagal paskirtį. Vadinasi, atsakovė neįvykdė pareigos esant iki sutartiniams santykiams elgtis sąžiningai (CK 6.163 straipsnis), todėl interpretuoti Preliminarios sutarties sąlygų jos naudai, kaip tai daro atsakovė procesiniuose dokumentuose, nėra teisinio pagrindo. Tokios teismo išvados nekeičia ir aplinkybė, jog ieškovus Preliminarios sutarties sudarymo metu konsultavo profesionalus teisininkas, nes pareiga nurodyti visas aplinkybes, susijusias su parduodamo daikto kokybe, tenka pardavėjui.

Dėl sumokėto avanso grąžinimo

49.       Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį.

50.       Atsakovė po ieškinio priėmimo ir jo išsiuntimo, tai yra 2022 m. gegužės 30 d. pavedimu įvykdė dalį ieškinio – grąžino ieškovui avansą. Ieškovai 2022 m. birželio 8 d. pateikė pareiškimą dėl ieškinio reikalavimų sumažinimo, nurodė, jog prašymo dėl avanso priteisimo nepalaiko, teismas priėmė šį procesinį dokumentą.

51.       CK 6.33 straipsnio 3 dalis numato, kad prievolė su naikinamuoju terminu yra prievolė, kurios trukmę apibrėžia įstatymai ar šalių susitarimai ir kuri pasibaigia šiam terminui suėjus. Pasibaigus naikinamiesiems materialiojo teisinio pobūdžio terminams, pasibaigia ir pati subjektinė teisė arba pareiga. Vadinasi, nagrinėjamoje byloje suėjus Sutarties 3.1. punkte numatytam terminui šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį baigėsi, atsakovė grąžino avansą, todėl, remiantis CPK 42 straipsniu, ieškovams sumažinus reikalavimą, sprendžiamas klausimas dėl civilinės atsakomybės preliminariosios sutarties šaliai taikymo, nesudarius pagrindinės sutarties.

Dėl kaltės nesudarius pagrindinės sutarties

52.       Preliminarios sutarties 3.3.4 p. nurodyta, jog pardavėjas parengia žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą. Atsakovė teigia, kad tai nuostata, kuri taikoma tik atsakovės tuo metu valdomai žemės sklypo daliai. Ieškovai įrodinėja priešingai ir teigia, jog tik atsakovės tuo metu valdomai žemės sklypo daliai parengtas planas nekeičia situacijos, nes aktualus planas yra dėl valstybės priklausančios žemės sklypo naudojimosi tvarkos. Teismas nesutinka su atsakovės Preliminarios sutarties 3.3.4 p. aiškinimu, nes jis yra plečiamasis, nepagrįstas kontekstu.

53.       Sutarčių aiškinimo taisyklės yra įtvirtintos CK 6.193 straipsnyje, kuriame nustatyta, kad sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai; aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (1 dalis). Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (2 dalis). Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė (3 dalis). Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai; visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai (4 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (5 dalis).

54.       Kasacinio teismo praktika dėl sutarčių aiškinimo taisyklių yra išsami ir išplėtota. Kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tačiau toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Sutarties šalių ketinimus lemia kiekvienos iš šalių individualios savybės ir poreikiai, taigi šalių ketinimai gali nesutapti. Be to, kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio. Todėl tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. sausio 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-63-403/2023 38 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

55.       Atsakovė teigia, kad ji nebuvo pagal preliminarią sutartį įsipareigojusi su NŽT suderinti žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos. Tai, anot atsakovės, įrodo Preliminarioje sutartyje dėstomos 3.4.1 p. nuostatos, numatančios, kad į pagrindinę sutartį bus įtraukti šie šalių įsipareigojimai: žemės sklypo dalies naudojimo tvarka bus numatyta pagrindinėje sutartyje, kurioje turi būti numatyta (i) aiškus ir neatšaukiamas kiekvienos šalies pirmenybės teisės atsisakymas pirkti bet kurią dalį žemės sklypo dalies, (ii) kiekvienos šalies teisė savarankiškai ir be jokių naudojimosi, parduoti, išnuomoti, modifikuoti, disponuoti, įkeisti ir (arba) atlikti bet kokius kitus veiksmus, susijusius su priklausančia Žemės sklypo dalimi; (iii) atskirai ir bendrai naudojamos žemės sklypo dalies dalys pagal pardavėjo parengtą žemės sklypo naudojimo tvarkos planą, kaip numatyta Sutarties 3.3.4 punkte.

56.       Teismas atkreipia dėmesį, jog šalys susitarė, jog atsakovė parengs planą dėl naudojimosi tvarkos žemės sklypo dalimis, kurios naudojamos tiek atskirai, tiek bendrai. Bendrai naudojamas sklypas yra valstybės nuosavybė, valdoma NŽT patikėjimo teise. Atsakovės parengtas naudojimosi tvarkos planas dėl daikto, į kurį ji neturi daiktinių teisių, įgytų teisinę reikšmę tik NŽT jam pritarus (CK 4.48 straipsnis).

57.       Į bylą pateiktas NŽT 2021 m. lapkričio 22 d. raštas Nr. 49SD-12412-(14.49.105) įrodo, kad UAB Geo group“ atlikusi sklypo kadastrinius matavimus ir parengusi plano projektą, 2021 m. spalio 26 d. kreipėsi į NŽT (tripliko priedas Nr. 3), kuri nurodė, jog suderino išorinę ribą, bet planą grąžino, nes naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo projektą turėjo parengti notaras. Teismas atkreipia dėmesį, kad atsakovė nėra teisi teigdama, jog pagrindinės sutarties sudarymui akivaizdžiai turėjo pakakti UAB Geo group“ parengto plano, suderinto su Bendrija (baigiamųjų kalbų 18-20 p.). Būtent NŽT, kaip valstybės žemės patikėtinė, pareikalavo notarinio projekto parengimo. Minėta, pagal Preliminarios sutarties 3.3.4 p. pardavėjas parengia žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą. Vadinasi, atsakovė neįvykdė Preliminarios sutarties 3.3.4 p.

58.       Be to, per 2022 m. spalio 20 d. vykusį teismo posėdį brokeris R. M. paaiškino, jog buvo numatyta įtraukti į sutartį sąlygą dėl naudojimosi tvarkos sklypu (citata: <...> „Pesimistiškai užsidėjom laiko šiek tiek ilgesnį, kad sutvarkytume dokumentus, bet pasirodo kartais ir tų pesimistiškų laikų neužtenka sutvarkyti dokumentus valstybinėmis institucijomis“ (2022-10-20 teismo posėdžio garso įrašo 2:43:30 – 2:44:13)).

59.       Atsakovės veiksmai, atliekant parengtos naudojimosi tvarkos plano įteisinimo procedūras, savaime paneigia jos teiginį, kad ji neturėjo pareigos parengtos Žemės sklypo dalies naudojimo tvarkos suderinti su NŽT (baigiamųjų kalbų 18 p.). Atsakovė, atstovaujama advokatės O. S., 2022 m. birželio 21 d. kreipėsi į NŽT dėl žemės sklypo naudojimo tvarkos schemos (plano) patvirtinimo (tripliko priedas Nr. 4).

60.       NŽT 2022 m. liepos mėnesį atsakovei pateiktas atsakymas Nr. 49SD-(14.49.136 E. (tripliko priedas Nr. 6) įrodo, jog, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 1 punktu, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyrius (toliau – Skyrius) patikrino Žemės sklypo vidinės naudojimosi tvarkos planą M1:500 ir prie savininko žymos NŽT Vilniaus skyriaus vedėjas M. J. 2022 m. liepos 15 d. pasirašė dėl plano atitikimo teisės akto reikalavimas. Dėl išorinės žemės sklypo ribos suderinimo pasirašė vyriausiasis specialistas G. P..

61.       Teismas, ištyręs byloje esančius įrodymus, konstatuoja, jog Preliminarioje sutartyje numatytas išankstines sąlygas atsakovė įvykdė 2022 m. liepos 15 d., tai yra jau pasibaigus Preliminarioje sutartyje nestatytam terminui ir po ieškovų 2022 m. kovo 21 d. pranešimo apie Preliminarios sutarties nutraukimą nuo 2022 m. kovo 24 d.

62.       Atsakovės teiginiai, kad tarpininkai R. M. ir I. Z. teikė paslaugas atsakovei pagal su UAB „Capital Team“ sudarytą tarpininkavimo sutartį (tripliko priedas Nr. 1), šios paslaugos iš esmės apsiribojo potencialių atsakovės statomo turto pirkėjų paieška, todėl jų paaiškinimai ir vykęs susirašinėjimas su ieškovais nesukūrė atsakovei pareigų, nekeičia teismo išvados dėl atsakovės, kaip Turto pardavėjos, pereigų netinkamo vykdymo pagal prisiimtus įsipareigojimus pagal Preliminarios sutarties 3.3.4 p. Tik atsakovė kaip daikto savininkė galėjo inicijuoti procedūras dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo projekto parengimo.

63.       Byloje nustatyta, jog Preliminarioji sutartis parengta UAB „Capital Team“ naudojamame dokumento šablone. Iš šalių paaiškinimų galima nuspręsti, jog dėl atsakovės (pardavėjos) intereso parduoti Turtą veikė brokeriai R. M. ir I. Z.. UAB „Capital Team“ atsiliepime į ieškinį paaiškino, jog tarp UAB „Capital Team“ ir pardavimų atstovų susiklostė tarpusavio bendradarbiavimo teisiniai santykiai. Tai įrodo tarpininkavimo paslaugų sutartys (tripliko priedas Nr. 1).

64.       Kasacinis teismas išaiškino, jog tokios bendradarbiavimo sutarties nuostatos atitinka CK 6.969 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą jungtinės veiklos sampratą, pagal kurią jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Tuo atveju, jei juridinis asmuo brokeriui (pardavimų atstovui) suteikia teisę naudoti savo materialųjį ir nematerialųjį turtą, bet nėra prisiėmęs įgaliojimų duoti nurodymus ir vadovauti pardavimo atstovo veiklai, juridiniam asmeniui dėl brokerio veiklos civilinė teisinė atsakomybė nekyla (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2022 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-281-421/2022 60, 61 punktai).

65.       Šiuo atveju brokeriai su UAB „Capital Team“ bendradarbiaudami, tai yra sujungdami savo darbą, žinias, turimus resursus, siekė bendro tikslo – parduoti Turtą. UAB „Capital Team“ atsiliepime į ieškinį nurodė, jog juridinis asmuo pardavimo teisniuose santykiuose su ieškovais nedalyvavo, visus atsakovės nurodymus ir pageidavimus vykdė brokeriai. Ginčo dėl to nėra. Šalys pripažino, kad susirašinėjimas dėl Preliminarios sutarties sąlygų vyko su brokeriais. Trečiojo asmens I. Z. paaiškinimu, Preliminarios sutarties projektas buvo pateiktas jo su R. M., tačiau Preliminariosios sutarties derinimo eigoje jis buvo iš esmės keičiamas ir derinamas, tiek su pirkėjais, tiek su pirkėją atstovavusiais teisininkais „SPC legal“. Taigi brokeriai naudojo UAB „Capital Team“ prekės ženklą Preliminarios sutarties dokumente, bet ruošdami sutartį veikė savarankiškai. Be kita ko, brokeris aiškiai nurodė, jog būtent atsakovė (pardavėja)  savo laisva valia sutiko atlikti vidinės žemės naudojimo tvarkos plano derinimus, kurie dėl valstybinių institucijų darbo tempų procesai užtruko ilgiau nei buvo tikėtasi. 

66.       Pagal CK 6.193 straipsnio 5 dalį aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius.

67.       Byloje esantys ir jau aptarti įrodymai patvirtina, kad dėl valstybei priklausančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos parengimo ir suderinimo savarankiškai veikė atsakovė. Būtent atsakovė 2022 m. sausio 7 d. kreipėsi į kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyrių su prašymu patvirtinti Žemės sklypo naudojimosi tvarkos schemą tarp sklypo savininkų ir naudotojų (duomenys neskelbtini), pagal UAB „Geo Group“ matininko 2021 m. spalio 22 parengtą Žemės sklypo vidinės naudojimo tvarkos planą M1:500 (toliau – Planas), kuriame išskirtas Žemės sklypo dalių panaudojimo plotas, žemės naudotojai ir kt. (tripliko priedas Nr. 4). Vadinasi, atsakovės veiksmai per Preliminarios sutarties galiojimo terminą patvirtina Preliminarios sutarties 3.3.4 p. turinį. Kitokios išvados padarymas reikštų CK 6.193 straipsnio 5 dalies pažeidimą.

68.       Ieškovai per teismo posėdį nuosekliai aiškino, jog jie siekė kuo greičiau sudaryti pagrindinę sutartį, Preliminarios sutarties 3.1 p. numatė, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas iki 2022 m. vasario 15 d. yra esminė sąlyga, dėl kurios pakeitimo būtina aiškiai susitarti. Atsižvelgiant į tai, kad byloje nustatyta, jog atsakovė išankstines sąlygas įvykdė 2022 m. liepos 15 d., atmetami kaip neįrodyti atsakovės teiginiai, jog Preliminariosios sutarties nutraukimą galimai lėmė kitos aplinkybės, pvz. pasikeitęs požiūris į sutarties sudarymą, tokio brangaus turto įsigijimą (duomenys neskelbtini) centre, kadangi tai sutapo su karo Ukrainoje pradžia (202-02-24), geopolitinės situacijos pasikeitimas ir pan. (CPK 12, 178 straipsnis). Be to, brokeris I. Z. 2022 m. vasario 3 d. el. laiške (ieškinio priedas Nr. 4) nurodė, kad atsakovė pasinaudoja Preliminariojoje sutartyje įtvirtinta teise vienašališkai pratęsti aptariamą terminą iki 2022 m. vasario 15 d. (imtinai), siekiant suderinti reikiamus dokumentus dėl Turto pardavimo su NŽT bei gauti reikiamus NŽT sutikimus / patvirtinimus. Atsakovės veiksmai per brokerių paaiškinimų turinį patvirtina, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl neišspręsto teisinio klausimo dėl privažiavimo prie parduodamo Turto.

69.       Teismas nevertina kitų atsakovės įsipareigojimų pagal Preliminarios sutarties 2.1 p., nes dėl jų tinkamo įvykdymo nekilo ginčo. Atskirai pasisako dėl atsakovės Preliminarios sutarties 3.3 p. aiškinimo, nes atsakovė teigia, jog šis punktas vertintinas kaip bendrinis, jame neįvardijami jokie konkretūs dokumentai, kuriuos atsakovė turėjo gauti iki pagrindinės sutarties sudarymo ir jog byloje nėra jokio sąrašo dokumentų, kurių kiekviena šalis turėjo pateikti sutarties sudarymui, tad tokių dokumentų gavimo ar negavimo faktas net negali būti patikrintas (baigiamųjų kalbų 9 p.). Anot atsakovės, tik dėl ieškovą finansuojančio banko reikalavimo iki pagrindinės sutarties sudarymo buvo paprašyta sudaryti žemės sklypo sutartį dėl žemės sklypo naudojimo tvarkos (nors tokios išankstinės sąlygos Preliminari sutartis nenumatė) su bendrasavininko atstove NŽT. Atsakovė įrodinėja, jog būtent dėl šios priežasties užtruko Pagrindinės sutarties sudarymas, tai yra dėl pirkėjų kaltės, iškėlus papildomų reikalavimų.

70.       Teismas atkreipia dėmesį, jog tai, kad notaro biure buvo nurodyti dokumentai, būtini įteisinti privažiavimą prie sklypo, ant kurio pastatytas ketinamas parduoti turtas, ir kaip reikalingi pagrindinės sutarties notarine tvarka patvirtinimui, leidžia padaryti išvadą, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovų iškelto papildomo reikalavimo. Atsakovė pagal Sutarties 3.3.1 p. (numatytas reikalavimas gauti visus sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus reikalingi Pagrindinei sutarčiai įvykdyti, pristatyti, vykdyti) ir pagal 3.3.4 p. (pareiga parengti žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą) prisiėmė įsipareigojimus parengti Turtą pardavimui taip, kad sandoris galėtų būti patvirtintas notarine tvarka. Notarų biure buvo nurodytas trūkumas, dėl kurio negalima sudaryti pagrindinės sutarties. R. M. 2022 m. kovo 3 d. el. laiške ieškovei paaiškino, jog pagrindinės sutarties sudarymui reikia <...> „pakeisti naudojimosi tvarkos planą, kad būtu „privažiavimas“ iki sklypo dalies, 2. Išsinuomoti iš valstybės dalį sklypo, 3. Nupirkti dar dalį sklypo iš valstybės – padidės dalis ir matininkas galės pakeisti planą.“ Be kita ko, kad suspėtų iki Preliminarioje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, buvo nurodyta, jog brokeris kreipėsi į kitus notarus, kurie kelia mažesnius reikalavimus dėl būtinų sandorį lydinčių dokumentų gavimo (ieškinio priedas Nr. 5). Iš esmės tai įrodo, kad atsakovė nesiekė kaip įmanoma teisingiau išpildyti Preliminarios sutarties 3.3.1 ir 3.3.4 p. reikalavimus (CK 6.163 straipsnio pažeidimas), o siekė sandorį sudaryti notarų biure, kuriame nebus keliamas reikalavimas išspręsti teisėto naudojimosi valstybei priklausančio sklypo dalimi klausimą.

Dėl civilinės atsakomybės preliminariosios sutarties šaliai taikymo nesudarius pagrindinės sutarties

71.       Ieškovai nurodė, kad remiantis Preliminariosios sutarties 4.1 p. reikalauja, kad atsakovė sumokėtų 130 000,00 Eur baudą, kaip šalių aptartus minimalius nuostolius.

72.       Preliminarios sutarties 4.1 p. nurodyta, kad tuo atveju, <...>„jei iki Pagrindinės sutarties pasirašymo dienos (įskaitant galimą termino pratęsimą) nebuvo tinkamai įvykdytos Išankstinės sąlygos arba PARDAVĖJAS atsisako, vengia arba nesudaro Pagrindinės sutarties pagal šią Sutartį, PIRKĖJAS turi teisę įspėjęs PARDAVĖJĄ prieš 2 (dvi) darbo dienas vienašališkai nutraukti šią Sutartį. Tokiu atveju PARDAVĖJAS privalo grąžinti Pirkėjui visą Avansą ir sumokėti baudą, lygią Avanso sumai, kuri būtų laikoma maksimaliais ir visais nuostoliais (kuriuos Šalys iš anksto nustato už Pagrindinės sutarties nesudarymą), mokėtinais už tokį Sutarties nutraukimą“.

73.       Kaip jau nurodyta, kasacinis teismas išaiškino, kad preliminariuose santykiuose neatsiranda piniginė prievolė. Nepaisant to, perduodami pinigai gali turėti kitas reikšmes ir atlikti kitas, ne mokėjimo ir atsiskaitymo, funkcijas. Šios reikšmės ir funkcijos priklauso nuo to, bus preliminarus įsipareigojimas įvykdytas ar ne. Įsipareigojimo neįvykdymo atveju kyla civilinė atsakomybė, todėl perduodamų pinigų reikšmę reikėtų vertinti jos kontekste, per galimas dvi sutartinės civilinės atsakomybės formas – netesybas (baudą ar delspinigius) ir nuostolius (CK 6.256 straipsnio 2 dalis). Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas ((Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

74.       Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019 43 punktą). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 21 punktas).

75.        Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 22 punktas).

76.       Minėta, byloje iš esmės yra kilęs ginčas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo priežasčių vertinimo preliminariosios sutarties nuostatų kontekste, t. y. dėl vienos iš civilinės atsakomybės taikymo sąlygų – kaltės nustatymo.

77.       Teismas, ištyręs byloje esančius įrodymus, nustatė, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta per Preliminarioje sutartyje numatytą terminą, nes užtrukta žemės sklypo naudojimo tvarkos suderinimo su NŽT problemai išspręsti. Sutiktina su atsakove, jog šių klausimų išsprendimas išimtinai priklauso nuo NŽT valios ir sprendimų, kurie priimami įstatyme nustatytais pakankamai ilgais terminais. Kita vertus, atsakovės pateiktas susirašinėjimas su NŽT įrodo, jog naudojimosi tvarkos projektas, pateiktas NŽT, nebuvo ruoštas notaro, todėl dėl šio formalus ir tik nuo atsakovės valios priklausančio dokumento iniciavimo dar papildomai užtruko suderinimo su NŽT veiksmai. Atsižvelgiant į tai, teismas konstatuoja, jog atsakovė pažeidė preliminarią sutartį neatsargia kaltės forma (CK 6.248 straipsnio 2 dalis).

78.       Atsakovė teigia, jog vykdant Preliminarią sutartį atsakovė ieškovų prašymu ir užsakymu, atliko papildomus darbus, susijusius su pirkėjų ketinamo įsigyti Turto pagerinimu, siekiant įrengti terasas prie pirkėjų perkamų gyvenamųjų namų, o būtent: gavo Vilniaus miesto savivaldybėje „B“ laidos statybos leidimą, numatantį terasų ir stogo turėklų įrengimą, sudarė sutartis su rangovinėmis organizacijomis ir į terasų įrengimo darbus jau investavo apie 28 000 Eur sumą. Atsakovės įsitikimu, ji patyrė nuostolių, todėl prašo atmesti ieškinį dėl baudos arba sumažinti baudos sumą iki 10 000 Eur. 

79.       Teismas konstatuoja, kad byloje nustatytos aplinkybės suponuoja išvadą, jog atsakovės investicijos į Turtą, kurios liko kaip Turto pagerinimas pačiai atsakovei, padarytos ne pagal Sutarties sąlygas, nėra teisinis pagrindas mažinti baudos dydį (CK 6.189 straipsnio 1 dalis, CPK 185 straipsnis).

80.       Pažymėtina, kad sutarties laisvės principas suteikia šalims galimybę laisva valia susitarti dėl sutarties turinio, sutartimi prisiimamų įsipareigojimų, jų vykdymo tvarkos ir kt.; draudžiama versti kitą asmenį sudaryti sutartį, išskyrus atvejus, kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnis). Sutarties laisvės principas taikomas ir nuosavybės teisės objektų savininkams sudarant sutartis dėl šių objektų naudojimo, valdymo ir disponavimo.

81.       Ieškovai reikalaudami netesybų nurodė, kad atsakovė neįgyvendino Preliminarios sutarties sąlygų, nes negavo oficialus Turto hipotekos kreditoriaus – Estijos bendrovės Estateguru tagatisagent OŪ – sutikimas dėl Turto pardavimo, t. y. dėl Pagrindinės sutarties sudarymo, ką numatė Preliminariosios sutarties 3.3.2 p. o taip pat su NŽT nesuderino į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos plano, ką numatė Preliminariosios sutarties 3.3.4 p. bei kartu negavo visų sutikimų ir įgaliojimų, kurie pagal galiojančius įstatymus buvo reikalingi Pagrindinei sutarčiai sudaryti ir įvykdyti, t. y. kreditoriaus sutikimo dėl įkeisto Turto pardavimo, bei NŽT sutikimo / patvirtinimo dėl į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos plano, ką numatė Preliminariosios sutarties 3.3.1 p. ir 2.1 p.

82.       Atsakovė teigia, kad gavo hipotekos kreditoriaus sutikimą dėl įkeisto Turto pardavimo, nes į bylą yra pateikti kreditoriaus sutikimai (atsiliepimo į ieškinį priedai Nr. 1-2), gauti 2022 m. gruodžio mėnesį, ir ta paneigia aplinkybę dėl Sutarties 2.1 p. pažeidimo.

83.       Teismas atkreipia dėmesį, jog 2021 m. gruodžio 10 d. sutikimas yra gautas su sąlyga – ne vėliau kaip iki 2022 m. kovo 15 d. po Turto perleidimo sandorio sudarymo į notaro depozitinę sąskaitą bus įmokėta ne mažesnė kaip 400 471,10 Eur (keturi šimtai tūkstančių keturi šimtai septyniasdešimt vienas euras 10 ct) suma, o iš notaro bus gautas patvirtinimas apie tai, kad ne mažesnė kaip 400 471,10 Eur suma yra įmokėta į notaro depozitinę sąskaitą, ir skirta išmokėti EstateGuru OÜ, juridinio asmens kodas 12558919, adresas (duomenys neskelbtini), po to, kuomet Estateguru tagatisagent OÜ atsisakys Turto hipotekos.

84.       Preliminarios sutarties 2.1 p. yra nurodyta, jog <...> „Šalys susitaria, kad antrasis Pirkimo kainos dalies mokėjimas (konkreti dalis ir kitos sąlygos bus nurodytos Pagrindinėje sutartyje atsižvelgiant į oficialų Kreditoriaus raštą (Kreditoriaus sutikimas dėl Pagrindinės sutarties sudarymo)) bus sumokėtas tiesiogiai PARDAVĖJO Kreditoriui visiškai/ dalinai grąžinti paskolą ir kitus įsipareigojimus, užtikrintus tokia TURTO hipoteka. Taigi PARDAVĖJAS privalo užtikrinti, kad kuo greičiau po antrosios Pirkimo kainos įmokos dalies sumokėjimo aukščiau nurodytam Kreditoriui TURTO hipoteka būtų išregistruota (terminas turi būti nustatytas Pagrindinėje sutartyje). Todėl, Šalys aiškiai sutaria, kad PARDAVĖJO nesumokėta skolos suma, kuriai užtikrinti buvo TURTAS įkeistas hipoteka, jokiu būdu nebus didesnė nei antrasis Pirkimo kainos dalies mokėjimas, kaip aprašyta šioje Sutartyje. PARDAVĖJAS patvirtina, kad nebus jokių kitų kliūčių išregistruoti šią TURTO hipoteką“.

85.       Teismas pažymi, kad, įvertinus Estijos bendrovės Estateguru tagatisagent OŪ sutikimo dėl Turto pardavimo turinį santykyje su Preliminarios sutarties 2.1 p. turiniu, rezultatas sudarius pagrindinę sutartį tikslo prasme gaunasi panašus. Kitaip tariant, įvykdžius Estijos bendrovės Estateguru tagatisagent OŪ sutikimo sąlygą, yra išpildomas Preliminarios sutarties 2.1 p. turinys, todėl reikalavimas dėl pagrindinės sutarties sudarymo yra įvykdytas. Jei ieškovai būtų nusipirkę Turtą, tai tik tuo atveju, jei jų mokėjimo dalis, numatyta sąlygoje, nebūtų pervesta hipotekos kreditoriui, būtų galima konstatuoti Preliminarios sutarties 2.1 p. pažeidimą. Prievolės pažeidimas negali būti įrodinėjamas galimai būsimos prievolės įvykdymo galimu pažeidimu (CK 6.249 straipsnio 1 dalis), todėl teismas atmeta ieškovų argumentus dėl atsakovės kaltės neįvykdžius Preliminarios sutarties 2.1 p. (CPK 12, 178 straipsniai).

86.       Teismas, įvertinęs ieškovų argumentus dėl baudos priteisimo, patikrinęs jų atitiktį byloje esantiems įrodymams, sprendžia, jog visi ieškovų argumentai dėl pagrindinės sutarties nesudarymo per Preliminarioje sutartyje nustatytą terminą yra nukreipti į aplinkybę dėl nesuderintos su NŽT į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos plano, ką numatė Preliminariosios sutarties 3.3.4 p. (ieškovų baigiamųjų kalbų 7 p.).

87.       Teismas konstatuoja, kad byloje pateikti įrodymai patvirtina aplinkybę, kad atsakovė geranoriškai bendradarbiaudama su ieškovais siekė išpildyti Preliminarios sutarties 3.1 ir 3.3.4 sąlygas. Be to, atsakovės susirašinėjimas su NŽT įrodo, kad atsakymai nebuvo pateikti per Viešojo administravimo įstatyme nustatytą terminą. Atsakovė prašė mažinti netesybas, nes jos siekia 10 procentų Preliminarioje sutartyje numatytos Turto kainos, o vertinant ieškovų nuostolių skaičiavimus kaip pagrįstus, jų suma yra keturis kartus mažesnė už ieškovų prašomą priteisti baudos sumą.

88.       Netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai) (CK 6.71 straipsnio 1 dalis), o šalių teisė susitarti dėl netesybų, inter alia (be kita ko), dėl jų dydžio, yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis). Kreditoriaus teisė reikalauti netesybų atsiranda tada, kai skolininkas prievolės neįvykdo arba ją įvykdo netinkamai (CK 6.205 straipsnis).

89.       Netesybos tarp šalių nustatomos siekiant keleto tikslų. Pirmiausia, kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų skirta tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008). Kitaip tariant, vienas netesybų tikslų – sumažinti kreditoriaus įrodinėjimo naštą reikalaujant atlyginti nuostolius. Antra, netesybomis siekiama sukurti teisinį aiškumą tarp šalių dėl civilinės atsakomybės apimties, nes netesybos riboja prievolę pažeidusios šalies atsakomybę tam tikra sutartine ir iš anksto žinoma pinigų suma. Trečia, netesybos skirtos skatinti skolininką laiku ir tinkamai įvykdyti savo įsipareigojimus. Kita vertus, kaip nurodoma kasacinio teismo jurisprudencijoje, netesybos yra nukreiptos į minimalių kreditoriaus nuostolių atlyginimą ir negali būti kreditoriaus pasipelnymo šaltinis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. spalio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-378/2005) bei negali leisti nukentėjusiai šaliai piktnaudžiauti savo teise ir nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-218/2003; taip pat žr. 2003 m. lapkričio 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-1070/2003; 2007 m. kovo 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2007).

90.       Jeigu šalys sutartyje susitarė dėl tam tikro dydžio netesybų, tai sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atveju skolininkas negali jo ginčyti, išskyrus atvejus, kai netesybos būtų neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir pan. (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; kt.). Taigi, nepaneigiant sutarties laisvės ir privalomumo šalims principų, ginčą nagrinėjančiam teismui suteikta tam tikra netesybų kontrolės funkcija: tais atvejais, kai netesybos yra aiškiai per didelės arba prievolė yra iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti iki protingos sumos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis).

91.       Įstatyme įtvirtinti tik du netesybų mažinimo pagrindai: mažinamos aiškiai per didelės (neprotingai didelės) netesybos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis) arba kai prievolė iš dalies įvykdyta (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis).

92.       Aiškiai per didelėmis netesybos pripažįstamos tada, kai jos neproporcingos, jų dydis prieštarauja protingumo, sąžiningumo principams, sąžiningai verslo praktikai ir suteikia galimybę nepagrįstai praturtėti vienai šaliai bei pažeidžia teisėtus kitos šalies interesus. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismas, nustatydamas, ar netesybos nėra akivaizdžiai per didelės, ir jas mažindamas, turi taikyti esminį kriterijų – netesybų santykį su nuostoliais, nes tik įvertinęs skirtumą tarp nuostolių ir prašomų netesybų teismas gali nuspręsti, ar netesybų suma nėra pernelyg didelė ir nepagrįsta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-234-248/2016, 30 punktas).

93.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šalių autonomija komerciniuose teisiniuose santykiuose, sutarties laisvės ir privalomumo principai yra labai svarbios vertybės, užtikrinančios profesionalių verslo subjektų galimybę laisvai veikti ir patiems matuoti savo riziką, todėl teismo kišimasis į jų suderėtas netesybas galimas tuo atveju, kai netesybų dydžio neprotingumas yra akivaizdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95-313/2017, 43 punktas; 2017 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-428-695/2017, 36 punktas).

94.       Taigi įstatymu teismui yra suteikta teisė kontroliuoti šalių interesų pusiausvyrą ir tais atvejais, kai šalys susitaria dėl netesybų dydžio. CK 6.73 straipsnio 2 dalyje, 6.258 straipsnio 3 dalyje nustatytos teismo teisės mažinti netesybas ribos – netesybos negali būti sumažintos tiek, kad taptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo. Pagal kasacinio teismo suformuotą praktiką tokios minimalios netesybų dydžio ribos nustatymas nereiškia, kad netesybos turi būti sumažinamos iki minimalių nuostolių ar įrodytų nuostolių dydžio. Priešingu atveju būtų paneigta netesybų, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonės, reikšmė ir pažeistas sutarčių laisvės principas (CK 1.2 straipsnio 1 dalis, 6.156 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-12/2009).

95.       Teismo teisė mažinti netesybas nėra absoliuti, nes ją riboja susitarime dėl netesybų išreikšta šalių valia (CK 6.156, 6.189 straipsniai) ir draudimas sumažinti netesybas žemiau tikrosios nuostolių sumos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-562/2013; 2017 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-378/2017, 19 punktas). Žemiausioji netesybų mažinimo riba – realūs kreditoriaus patirti nuostoliai, t. y. netesybų mažinimas neturi pažeisti nuostolių patyrusios šalies interesų. Tai reiškia, kad mažindamas netesybas teismas taiko esminį kriterijų – netesybų santykį su nuostoliais, nes tik įvertinęs skirtumą tarp nuostolių ir prašomų netesybų teismas gali nuspręsti, ar netesybų suma nėra pernelyg didelė ir nepagrįsta. Bendroji taisyklė, kad apie pernelyg dideles netesybas teismas sprendžia tirdamas netesybų sumos ir nuostolių santykį, kyla iš netesybų instituto paskirties – užtikrinti kreditoriaus teisę gauti iš anksto sutartų nuostolių dalį neįrodinėjant jų dydžio. Tačiau tai, kad netesybų suma viršija nuostolių sumą, nebūtinai reiškia, kad netesybos automatiškai privalo būti sumažintos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2023 m. vasario 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-64-916/2023 27 punktas).

96.       Teismas pažymi, kad tai, jog ieškovai yra vartotojai, nėra teisinė prielaida teismui nekontroliuoti netesybų dydžio pagal kasacinio teismo teisės taikymo ir aiškinimo praktiką. Be to, vartotojų teisių apsauga vykdoma vertinant sutarties sąlygų nesąžiningumą vartojimo sutartyse. Sąlygų nesąžiningumą reglamentuoja CK 6.2284 straipsnis, įgyvendinantis 1993 m. balandžio 5 d. Tarybos Direktyvą 93/13/EEB dėl nesąžiningų sąlygų sutartyse su vartotojais (toliau – Direktyva 93/13/EEB). Pagal šio straipsnio 2 dalį, nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo individualiai aptartos ir kuriomis dėl sąžiningumo reikalavimo pažeidimo iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojo nenaudai.

97.       Taigi, pagal galiojantį teisinį reguliavimą nesąžiningų sąlygų kontrolė visų pirma taikoma vartojimo sutartims, antra, taikoma tokioms sutarčių sąlygoms, kurios nebuvo individualiai aptartos. Direktyvos 93/13/EEB 3 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad visada yra laikoma, jog dėl sąlygos nebuvo atskirai derėtasi, jeigu ji buvo parengta iš anksto, ir vartotojas dėl to negalėjo padaryti įtakos sąlygos esmei, ypač iš anksto suformuluotos tipinės sutarties atveju. Šią nuostatą į nacionalinę teisę perkelia CK 6.2284 straipsnio 4 dalis. Pažymėtina, kad sprendžiant, ar vartojimo sutarties sąlygos buvo individualiai aptartos, turi būti nustatyta, ar vartotojas galėjo daryti įtaką tokių sąlygų turiniui (Direktyvos 93/13/EEB 3 straipsnio 2 dalis ir ją įgyvendinančio CK 6.2284 straipsnio 4 dalis).

98.       Bendrųjų principų sistemos projekto (angl. Draft Common Frame of Reference, DCFR) II.-1:110 straipsnyje, reglamentuojančiame individualiai neaptartas sąlygas, įtvirtinta, kad vienos šalies pateikta sąlyga nėra individualiai aptarta, jei kita šalis negalėjo turėti įtakos jos turiniui, visų pirma dėl to, kad ji buvo parengta iš anksto, nesvarbu, ar ji yra standartinių sąlygų dalis.

99.       Minėto straipsnio komentare nurodoma, kad sutarties šalis gali daryti įtaką sutarties sąlygai, jei tarp šalių vyksta derybos, kurios suteikia realią galimybę pakeisti sutarties sąlygą. Taigi esminis kriterijus yra tas, ar įvyko tikros ir reikšmingos derybos. Tokios derybos reikalauja ne paprasto pokalbio apie sutarties sąlygą, bet turi suteikti realią galimybę jai daryti įtaką.

100.       Vadinasi, tam, kad vartojimo sutarties sąlygos būtų laikomos individualiai aptartomis ir joms nebūtų taikoma sąžiningumo kontrolė, turi būti įvykdyti du reikalavimai: 1) verslininkas turi įrodyti, kad vartotojas turėjo galimybę derėtis (derybos faktiškai vyko); 2) verslininkas turi įrodyti, kad derybų metu jis suteikė vartotojui realias ir protingas galimybes keisti sutarties turinį.

101.       Nagrinėjamoje byloje yra įrodyta, jog ieškovai, padedant advokatei, galėjo daryti poveikį nustatant Preliminarios sutarties sąlygas, ieškovams buvo suteikta galimybė keisti sutarties turinį. Ieškovai patvirtino, kad šalys 2021 m. rugsėjo 23 d. Teams platformoje vykusio konferencinio skambučio metu ir po jo pirkėjų atstovei, pardavėjui bei jo atstovams direktoriui I. G. ir brokeriams I. Z., R. M. 2021-09-25 – 2021-09-28 el. laiškais (dubliko priedas Nr. 9) apsikeitus komentarais dėl Preliminarios sutarties teksto, tarp šalių buvo suderinta ir pasirašyta Preliminarioji sutartis. Vadinasi, aplinkybė, jog ieškovai yra vartojai, nėra eliminuojanti teismui numatytą pareigą kontroliuoti netesybų dydį.

102.       Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Teisėjų kolegija apibendrindama konstatavo, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. vasario 6 d. nutarties civilinės bylos Nr. e3K-3-11-469/2020 22 punktas).

103.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018 42 punktą).

104.       Nagrinėjamoje byloje atsakovė neįrodė sutartinę civilinę atsakomybę šalinančių aplinkybių, Turtas nebuvo pakankamai paruoštas pardavimui, per Preliminarioje sutartyje nustatytą terminą neįvykdytos sąlygos, būtinos pagrindinei sutarčiai sudaryti, todėl, atsižvelgiant į aktualią kasacinio teismo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021, 16, 17 punktai, Nr.e3K-3-209-695/2018 42 punktą), yra pagrindas priteisti netesybas. Tai, kad ieškovai rūpinosi dėl privažiavimo prie parduodamo Turto įteisinimo, atitinka rūpestingo ir atidaus pirkėjo elgesio standartą (toks teisinio santykio aiškinimas suderinamas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. vasario 6 d. nutarties civilinės bylos Nr. e3K-3-11-469/2020 27 punkto sąlyga).

105.       Kita vertus, atsakovė neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties. Prasidėjus teismo procesui nurodė, kad įvykdė ieškovų reikalavimus po Preliminarioje sutartyje nustatyto termino ir vis dar norėtų su ieškovais sudaryti pagrindinę Turto parleidimo sutartį. Nustačius, kad atsakovė pažeidė Preliminariąją sutartį, bet pažeidimas įvyko dėl užsitęsusio su NŽT naudojimosi tvarkos plano derinimo, konstatuojamas teisinis pagrindas mažinti prašomą priteisti baudos dydį, kuris buvo lygus sumokėtam avansui, bet ne daugiau kaip realūs ieškovų patirti nuostoliai (CK 6.246 straipsnio 1 dalis).

106.        Ieškovai nurodė, jog patyrė 33 068,25 Eur nuostolių (dubliko priedas Nr. 20), nes sumokėjo 400,00 Eur už Preliminariojoje sutartyje numatytą nekilnojamojo turto vertinimo atlikimą, 11 550,00 Eur už faktiškai išleistų paskolų brokeriams atsiskaitant už jų tarpininkavimo paslaugas, suteiktas ieškovams užsitikrinant banko finansavimą Preliminariojoje sutartyje numatyto nekilnojamojo turto įsigijimui, 2 910,05 Eur už apmokėtas teisines paslaugas, kurios teiktos dėl Preliminariosios sutarties sudarymo ir vykdymo, 9 600,00 Eur už patalpų nuomą per laikotarpį nuo Preliminariosios sutarties sudarymo iki jos nutraukimo, 611,82 Eur, išleistų kuro sąnaudoms, kurios patirtos (duomenys neskelbtini) apsistojusiems ieškovams vykstant į susitikimus su atsakove ir jo atstovais dėl Preliminariosios sutarties sudarymo, Preliminariojoje sutartyje numatyto nekilnojamojo turto apžiūrų ir kitų Preliminariosios sutarties vykdymo klausimų, 3 613,64 Eur suma, kuri prilygsta ieškovo D. G. sugaišto laiko apmokėjimui dėl Preliminariosios sutarties sudarymo ir jos vykdymo, sąnaudų, pagal ieškovo D. W. G. darbo užmokestį, 4 202,74 Eur palūkanų už atsakovės naudojimąsi ieškovų pinigais nuo avanso pervedimo iki jo grąžinimo, kurios apskaičiuotos pagal įstatyme įtvirtintą 5 proc. metinių palūkanų tarifą.

107.       Atsakovė nurodė, kad ieškovai nepagrįstai prašo priteisti 9 600,00 Eur už patalpų nuomą per laikotarpį nuo Preliminariosios sutarties sudarymo iki jos nutraukimo, nes ieškovai pateikia tik nuomos mokesčio apmokėjimo sąskaitas bei nuomos sutartį, kuri nėra pasirašyta nuomotojo atstovo. Nepasirašyta sutartis negali būti laikoma tinkamu įrodymu, todėl teismas neturėtų jos vertinti. Be to, nuomos sutartyje numatyta, kad ji galiojo iki 2022 m. balandžio 1 d., todėl bet kuriuo atveju ieškovai negalėjo jos nutraukti anksčiau.

108.       Teismas atkreipia dėmesį, kad aplinkybė dėl nepasirašytos nuomos sutarties nėra teisiškai reikšminga, nes byloje nekilo ginčo dėl jos teisėtumo (CPK 13 straipsnis). Byloje esantys mokėjimo nurodymai (dubliko priedas Nr. 24) patvirtina faktiškai ieškovų patirtas išlaidas nuomai. Tačiau teismas pažymi, jog ieškovų išdėstytos aplinkybės dėl visiško nuostolių atlyginimo, tai yra per se sumokėto nuo 2021 m. rugsėjo 28 d. iki 2022 m. kovo 24 d. nuomos mokesčio priteisimo, galėtų būti laikytinos įrodytomis, jei būtų nustatytas tiesioginis priežastinis ryšys dėl poreikio sudaryti nuomos sutartį dėl sudarytos preliminarios sutarties (CK 6.247 straipsnis). Nagrinėjamoje byloje nustatyta aplinkybė, kad ieškovai ir iki preliminarios sutarties sudarymo nuomojosi gyvenamąjį būstą (duomenys neskelbtini), o Preliminaria sutartimi, kuri yra organizacinė, susitarė dėl Turto ateityje pardavimo, žinodami, kad būtina išspręsti privažiavimo teisėtumo klausimą. Kaip teisingai nurodė atsakovė, nuomos sutartis galiojo iki 2022 m. balandžio 1 d. ir ieškovai negalėjo jos nutraukti anksčiau. Tuo tarpu ieškovų sprendimu Preliminari sutartis buvo nutraukta nuo 2022 m. kovo 24 d., tai yra iki pasibaigiant nuomos sutarties terminui. Atsižvelgiant į tai, konstatuojama, jog ieškovai neįrodė, kad tai papildomi nuostoliai, kurie turi būti kompensuojami sutartinėmis netesybomis (CPK 12, 178 straipsnis).

109.       Teismas sutinka su atsakove, jog ieškovų pateikti skaičiavimai dėl 611,82 Eur kuro išlaidų ir 3 613,64 Eur suma, kaip ieškovo sugaištas darbo laikas, nėra susiję su Preliminarios sutarties sudarymu / nutraukimu. Ieškovai patvirtino, jog šalys 2021 m. rugsėjo 23 d. Teams platformoje vykusio konferencinio skambučio metu ir po jo pirkėjų atstovei, pardavėjui bei jo atstovams direktoriui I. G. ir brokeriams I. Z., R. M. 2021-09-25 – 2021-09-28 el. laiškais (dubliko priedas Nr. 9) apsikeitus komentarais dėl Preliminarios sutarties teksto, suderino ir pasirašė Preliminariąją sutartį. Byloje nėra nustatyta, kad ieškovas būtų vykęs į (duomenys neskelbtini) iš (duomenys neskelbtini) derinti Preliminarios sutarties sąlygų ar tiesiogiai vesti derybas dėl jų įgyvendinimo. Byloje nustatyta, kad ieškovai ieškojo nekilnojamo turto, siekdami nusipirkti šeimai tinkamą gyventi būstą. Išskirtinai dėl savo suinteresuotumo ketinamu įsigyti Turtą, jį apžiūrėjo, paprašė sujungti statinius ir įrengti terasą. Vadinasi, nėra nustatytos faktinės aplinkybės dėl ieškovo išlaidų kurui ir darbo laikui su Preliminarios sutarties sudarymu, jos sąlygų derinimu ir sutartinių santykių nutraukimu (CPK 12, 178 straipsniai). Tačiau teismas sprendžia, jog atsakovė prašoma sumažinti baudos suma iki 10 000 Eur neatitinka kasacinio teismo praktikos išaiškinimo dėl netesybų mažinimo daugiau nei realūs kreditoriaus patirti nuostoliai, tai yra netesybų mažinimas neturi pažeisti nuostolių patyrusios šalies interesų.

110.       Atsižvelgiant į tai, jog ieškovai įrodė nuostolius dėl sumokėtos 400,00 Eur sumos už Preliminariojoje sutartyje numatytą nekilnojamojo turto vertinimo atlikimą, 11 550,00 Eur už faktiškai išleistų paskolų brokeriams atsiskaitant už jų tarpininkavimo paslaugas, suteiktas ieškovams užsitikrinant banko finansavimą Preliminariojoje sutartyje numatyto nekilnojamojo turto įsigijimui, 2 910,05 Eur už apmokėtas teisines paslaugas, kurios teiktos dėl Preliminariosios sutarties sudarymo ir vykdymo, 4 202,74 Eur palūkanų už atsakovės naudojimąsi ieškovų pinigais nuo avanso pervedimo iki jo grąžinimo (CK 6.249 straipsnio 1 dalis), šioje dalyje ieškinys tenkinamas. Vadovaujantis CK 6.189 straipsnio 1 dalimi, 6.205 straipsniu, 6.256 straipsnio 1, 2 dalimis, 6.258 straipsnio 3 dalimi, ieškovų naudai iš atsakovės priteisiama 19 062,79 Eur.

Dėl procesinių palūkanų

111.       Terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs atsakovas privalo mokėti 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą, skaičiuojant nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnis). Pareiga mokėti procesines palūkanas atsiranda iš įstatymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. rugsėjo 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-888/2003).

112.       Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys yra tenkinamas iš dalies, ieškovams taip pat priteistos 5 proc. dydžio metinės procesinės palūkanos nuo visos ieškovams priteistos sumos, skaičiuotinos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. gegužės 24 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo (CK 6.37 straipsnis, 6.210 straipsnio 1 dalis, CPK 179, 185 straipsniai).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

113.       CPK 98 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu; šios išlaidos negali būti priteisiamos, jeigu prašymas dėl jų priteisimo ir išlaidų dydį patvirtinantys įrodymai nepateikti iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).

114.       Pagal teismų formuojamą praktiką, atsakovei patenkinus ieškinį, dalį ieškinio reikalavimų ar ieškinio reikalavimo dalį, bylos ar jos dalies rezultatas materialiąja teisine prasme yra palankus ieškovui, nes patenkinti visi ieškovo pareikšti materialieji teisiniai reikalavimai ar jų dalis. Todėl ieškovui turi būti grąžintas už ieškinio nagrinėjimą visas jo sumokėtas žyminis mokestis. Priešingas teisės normų aiškinimas reikštų, jog teisiškai pagrįstą reikalavimą pareiškęs asmuo, kitai šaliai pripažinus šio reikalavimo pagrįstumą ir patenkinus ieškinį (ar jo dalį), nepagrįstai netektų galimybės prisiteisti jo patirtas su ieškinio pareiškimu bei bylos nagrinėjimu susijusias išlaidas. Tai neatitiktų teisingumo, protingumo, sąžiningumo principų, neteisėtai apsunkintų pagrįstą reikalavimą pareiškusio asmens padėtį ir nepagrįstai palengvintų dėl šio reikalavimo kalto asmens padėtį (žr. Lietuvos apeliacinio teismo 2008 m. birželio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 2A-340/2008.

115.       Nagrinėjamoje byloje ieškovų palaikomas reikalavimas yra patenkintas iš dalies (15 procentų) Ieškovai sumokėjo 2 972,00 žyminio mokesčio. Ieškinio suma buvo 260 000 Eur, kuri buvo sumažinta per pusę, atsakovei grąžinus avansą. Ieškovų palaikoma reikalavimo suma yra dėl netesybų priteisimo, tai yra 130 000 Eur dydžio baudos, todėl už šį reikalavimą mokėtinas žyminis mokestis yra 2 600 Eur. Kadangi ieškovai sumokėjo 2 972,00 Eur žyminio mokesčio, ieškovams grąžinama 372, 00 Eur (CPK 87 straipsnio 1 dalis). Ieškinį patenkinus 15 proc., sumokėta žyminio mokesčio suma paskirstomai proporcingai patenkintų reikalavimų daliai, tai yra 2 210 Eur priklauso mokėti ieškovams, o kita dalis – 390,00 Eur (2 600 Eur x 15 proc.) priteistina iš atsakovės ieškovų naudai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

116.       Ieškovai paprašė priteisti 15 844,30 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas, susidedančias iš: 1 424,35 Eur (be PVM) dydžio vertimo išlaidų, įskaitant išlaidas už „tiesioginį“ vertimą 2022 m. gruodžio 5 d. teismo posėdyje, 100 Eur (be PVM) dydžio išlaidų už antstolio faktinių aplinkybių konstatavimą, 15 319,95 Eur (su PVM) dydžio išlaidų advokatų pagalbai apmokėti. Ieškovai nurodė, jog atsakovė bet kuriuo atveju (tai yra nepriklausomai nuo bylos baigties) privalo atlyginti minimaliai bent pusę už ieškinį sumokėto žyminio mokesčio (1 486 Eur) bei taip pat bent pusę ieškovų išlaidų advokatų pagalbai apmokėti už ieškinio parengimą bei už pareiškimo dėl ieškinio reikalavimų sumažinimo atsakovei įvykdžius dalį ieškinio, parengimą. Advokatų teisinės pagalbos šių išlaidų pusė sumos yra 1 908,7 Eur.

117.       Teismas atkreipia dėmesį, jog žyminis mokestis yra valstybės rinkliava, kuri mokama pagal ieškinio sumą ir kurio paskirstymas yra reguliuojamas civilinio proceso įstatymu. Ieškovai negali prašyti padalinti pusę už ieškinį sumokėto žyminio mokesčio (1 486 Eur), nes žyminis mokestis turi būti apskaičiuotas pagal CPK 80 straipsnio, 85 straipsnio 1 dalies 1 punkto taisykles ir tuo atveju, jei ieškovai nepalaiko tam tikros reikalavimo dalies, grąžintas ieškovams (CPK 87 straipsnio 1 dalis). Teismas sutinka su ieškovų argumentacija, kad advokatų teisinės pagalbos išlaidos už ieškinio parengimą bei už pareiškimą dėl ieškinio reikalavimų sumažinimo, atsakovei įvykdžius dalį ieškinio, parengimą yra priteistinos per pusę. Atsakovė grąžino avansą po to, kai ieškovai kreipėsi į teismą.

118.       Teismas iš ieškovų 2023 m. vasario 6 d. prašymo ir su juo pateiktų priedų dėl darbų detalizacijos negali nustatyti, ar ieškovų prašoma priteisti suma už teisinę pagalbą neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) 7, 8.2 punktuose nustatytų dydžių.

119.       Ieškovų nurodyta darbų detalizacija yra parengta ne pagal Rekomendacijas, nes juose yra įtraukti darbai, kurie nenumatyti kaip apmokami atskirai nuo parengto dokumento (pvz., komunikacija telefonu su pardavėjo atstovu, kliento konsultavimas dėl ieškinio pateikimo teismui, ginčo dokumentų peržiūra ieškinio rengimui, ieškinio finalizavimas ir pateikimas, vdeokomunikacija su pardavėju (Diamona) dėl preliminariosios sutarties ir avanso grąžinimo bei baudos sumokėjimo ir pan.), darbai išskaidyti pagal abiejų advokatų darbo valandas, todėl negalima nustatyti, kurio iš advokatų darbo laiko apmokėjimas viršija Rekomendacijas, nes abu advokatai parengė ieškinį, kooperuodamiesi dėl dokumentų rinkimo ir peržiūros. Kita vertus, į detalizaciją yra įtrauktas apmokėjimas už vidinį skambutį telefonu su klientu, nurodant, jog jis užtruko 1.50 val., o advokatės J. A. vienos valandos kaina yra 5.25 Eur, tačiau nėra nurodyta, kodėl tokia paslauga įtraukta atskirai, nes kliento konsultavimas yra nurodytas toje pačioje detalizacijoje dar tris kartus atskirai.

120.       Atsižvelgiant į tai, jog ieškovui teikę teisines paslaugas advokatai pateikė darbų detalizaciją, kurioje nurodyti darbai nėra aiškiai susieti su teismo procesu (pvz., Vidinis skambutis su klientu), prašoma priteisti apmokėjimą už paslaugas, nors teismas pripažino, kad prašymai teikti nepagrįstai (pvz., prašymas dėl laikinųjų apsaugos priemonių), teismas ieškovų išlaidas vertins pagal Rekomenduojamus priteisti dydžius.

121.       Ieškovas pagal 2022 m. birželio 16 d. sąskaitą sumokėjo 2022 m. liepos 6 d., todėl už ieškinio parengimą maksimali priteistina suma būtų 4 324,75 Eur, o už pareiškimą dėl ieškinio reikalavimo sumažinimo – 172,99 Eur. Advokatas A. M. užtruko 2 val. ginčo dokumentų peržiūrai, jų apmokėjimas pagal rekomendacijas turėtų būti 172,99 Eur. Ieškovų atstovai taip pat sumokėjo 5,78 Eur už NTR išrašus. Taigi rekomenduojama priteisti maksimali suma už ieškinio parengimą ir už pareiškimą dėl ieškinio reikalavimų sumažinimo bei dokumentų rinkimą ir papildomas išlaidas būtų 4 676,51 Eur, nors ieškovai prašė 7 420,66 pagal 2022 m. birželio 16 d. išrašytą sąskaitą faktūrą Nr. SPC-09252. Nagrinėjamoje byloje taip pat buvo parengtas dublikas, už kurio parengimą maksimali rekomenduojama priteisti suma yra 2 670,75 Eur. Ieškovui 2022 m. birželio 30 d. buvo išrašyta sąskaita Nr. SPC-09470, kurios suma 4 199,29 Eur (į šią sąskaitą įtraukta 147,12 Eur vertimo išlaidos ir 2,89 Eur NTR išlaidos). Ieškovas pagal šią sąskaitą sumokėjo 2022 m. spalio 19 (suma 3 66,14 Eur) ir 2022 m. liepos 6 d. (suma 2 054,18 Eur, iš šio mokėjimo 2 054,18 Eur sumai buvo panaudota sąskaitos SPC-09470 likučio (599,15 Eur) padengimu). Atžvelgiant į Rekomendacijas, ieškovų naudai pagal 2022 m. birželio 30 d. išrašytą sąskaitą Nr. SPC-09470 galėtų būti priteista 2 820,76 Eur (už dubliką maksimali rekomenduojama priteisti suma yra 2 670,75 Eur + 147,12 Eur vertimo išlaidos ir 2,89 Eur NTR išlaidos). Ieškovas taip pat prašė priteisti teisinės pagalbos išlaidas už atstovavimą 2022 m. spalio 20 d. posėdyje, prašymo dėl papildomų įrodymų pateikimą, už įrodymų rinkimą dėl faktinių aplinkybių su antstoliu konstatavimu dėl patekimo prie (duomenys neskelbtini) pastatų. Advokatai pateikė 2022 m. spalio 17 d. sąskaitą Nr. NOOR-00868, kurios suma yra 2 296,45 Eur. Ieškovas ją apmokėjo 2022 m. spalio 19 d. Pagal Rekomendacijas už įrodymų rinkimą dėl faktinių aplinkybių konstatavimą mokėtina suma yra 178,05 Eur, kaip ir už papildomų rinkimą – 178,05 Eur, pridėjus teismo posėdyje abiejų advokatų sugaištą laiką atstovaujant ieškovus, rekomenduojama maksimali suma atitinka išrašytą sąskaitą. Atsižvelgiant į tai, ieškovų naudai pagal 2022 m. spalio 17 d. išrašytą sąskaitą Nr. NOOR-00868 galėtų būti priteista 2 296,45 Eur. Ieškovų atstovai pateikė į bylą 2022 m. gruodžio 1 d. sąskaitą Nr. 01221, kurios suma yra 3 286,06 Eur ir kuri apmokėta 2022 m. gruodžio 5 d. Šioje sąskaitoje nurodytos tokios išlaidos: 280,00 vertimo paslaugos, 100 Eur antstolio paslaugos, 12,00 Eur taksi išlaidos, 15 Eur parkavimo išlaidos (visa suma už papildomas išlaidas yra 407,00 Eur), 2 308,75 Eur už prašymą dėl trečiųjų asmenų įtraukimą į bylą (atskirai dėl abiejų advokatų, nurodant sugaišta laiką nuo 15 min. iki 0,5 val.), prašymo rengimas dėl I. Z. dalyvavimo pripažinimo būtinu, konsultavimas bylos strategijos ir eigos klausimais, pasirengimas teismo posėdžiui (A. M. rengdamasis bylos nagrinėjimui užtruko 10 val., o J. A. – 8 val.). Įvertinus atskirai abiejų advokatų sugaištą laiką, nurodytą pagal 2022 m. gruodžio 1 d. sąskaitą Nr. 01221, papildomas išlaidas, galima padaryti išvadą, jog prašoma priteisti suma atitinka Rekomendacijas, todėl ieškovų naudai galėtų būti atlyginta 3 286,06 Eur. Ieškovą atstovavę advokatai nurodė, jog ieškovui taip pat turėtų būti atlyginta 1 613,84 Eur, kuriuos ieškovas D. W. G. 2023 m. vasario 5 d. sumokėjo pagal 2023 m. vasario 3 d. išrašytą sąskaitą Nr. NOOR-2303-0027. Detalioje darbų ataskaitoje nurodyta, jog buvo sumokėta už abiejų advokatų pasirengimą 2023 m. vasario 7 d. posėdyje bei atstovavimą bei baigiamosios kalbos parengimą, konsultavimą. Įvertinus atskirai abiejų advokatų sugaištą laiką, nurodytą 2023 m. vasario 3 d. sąskaitoje Nr. NOOR-2303-0027, galima padaryti išvadą, jog prašoma priteisti suma atitinka Rekomendacijas, todėl ieškovų naudai galėtų būti atlyginta 1 613,84 Eur. Rekomenduojama maksimali priteisti visa suma galėtų būti 14 694,01 Eur, tačiau ieškovų ieškinys buvo patenkintas 15 proc. Teismas sutiko, kad suma už ieškinį ir prašymą dėl reikalavimo sumažinimo pagal 2022 m. birželio 16 d. išrašytą sąskaitą faktūrą Nr. SPC-09252 dalintina per pusę, tačiau ne nuo 7 420,66 Eur sumos, o nuo maksimalios rekomenduojamos priteisti sumos, kuri atitinka ieškovų prašomą – 1 908,76 Eur. Vadinasi, iš 14 694,01 Eur teisinės pagalbos išlaidų yra priteisiama suma proporcinga patenkintai 15 proc. reikalavimų daliai, pridedant 1 908,76 Eur, pridedant 390,00 Eur žyminio mokesčio, todėl atsižvelgiant į bylos išnagrinėjimo rezultatą, iš atsakovės priteisiama 4 502,86 Eur teisinės pagalbos išlaidų ieškovų naudai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

122.       Nagrinėjant bylą teisme, rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“ patyrė 7 269,69 Eur išlaidų, sumokėdama už suteiktas teisines paslaugas. Iš pateiktos teisinių paslaugų suvestinės galima nustatyti, jog į prašomą priteisti sumą už teisines paslaugas, kaip susijusias su teismo procesu, yra įtraukti darbai, kurie atlikti atsakovės naudai (pvz., rengiant Turtą pardavimui, susitikimas su klientu), bet ne su teismo procesu. Atsižvelgiant į tai, iš prašomos priteisti 7 269,69 Eur sumos atimama 150,00 Eur (prašymo rengimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo),  150,00 Eur (susitikimas su klientu). Atsižvelgiant į tai, kad bendra prašoma priteisti suma atitinkama rekomenduojamus priteisti maksimalius dydžius, įvertinat atmesto reikalavimo dydį, atsakovei iš ieškovų priteistinas iš viso 5 9240,24 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimas (6 969,69 x 85 proc.).

123.       Vilniaus apygardos teismas patyrė 29,26 Eur dokumentų siuntimo išlaidų, todėl valstybei iš šalių priteisiama bylinėjimosi išlaidų suma, proporcingai patenkintų reikalavimų daliai (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymas Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“, redakcija, galiojanti nuo 2020 m. sausio 23 d.). Iš ieškovų į valstybės biudžetą išieškotina suma yra 24,88 Eur, o iš atsakovės – 4,40 Eur. Tačiau, įvertinant, jog ieškovams yra gražinama dalis sumokėto žyminio mokesčio, tai iš grąžintino 372, 00 Eur žyminio mokesčio atimama 24,88 Eur valstybei mokėtina dokumentų siuntimo išlaidų suma, todėl ieškovams grąžinama 347,12 Eur.

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 269-270 straipsniais,

 n u s p r e n d ž i a:

ieškovų D. W. G. ir S. D. ieškinį iš dalies tenkinti. 

Priteisti iš atsakovės komanditinės ūkinės bendrovės „Diamona Baltic Development Pylimo“ (juridinio asmens kodas: 304757858) 19 062,79 Eur, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2022 m. gegužės 24 d.) dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 4 502,86 Eur teisinės pagalbos išlaidų ieškovų D. W. G. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) ir S. D. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) naudai.

Priteisti iš ieškovų D. W. G. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) ir S. D. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) 5 9240,24 Eur teisinės pagalbos išlaidų, patirtų bylą išnagrinėjus iš esmės, atsakovės komanditinės ūkinės bendrovės „Diamona Baltic Development Pylimo“ (juridinio asmens kodas: 304757858) naudai.

Grąžinti ieškovams D. W. G. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) ir S. D. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) 347,12 Eur žyminio mokesčio. Išaiškinti, kad žyminį mokestį grąžina Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos.

Priteisti iš atsakovės komanditinės ūkinės bendrovės „Diamona Baltic Development Pylimo“ (juridinio asmens kodas: 304757858) 4,40 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo. Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (juridinio asmens kodas 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660).

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per sprendimą priėmusį Vilniaus apygardos teismą.

Teisėja                                                                                                 Rūta Petkuvienė