Civilinė byla Nr. e2A-459-924/2022

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-11989-2021-3

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.11.6;

3.3.1.14; 3.3.1.20

(S)

Kauno apygardos teismas

N u t a r t i s

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. birželio 9 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bartninko, Evaldo Burzdiko ir Edvardo Palioko (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), sekretoriaujant Ramunei Marcinkevičienei,

dalyvaujant apeliantei (ieškovei) K. G., jos atstovei advokatei D. V., atsakovės atstovei L. P., trečiojo asmens uždarosios akcinės bendrovės „Apus turtas“ atstovei advokatei I. P.,

teismo posėdyje žodinio proceso apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės K. G. apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2021 m. gruodžio 17 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovės K. G. ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei, dėl 2021 m. birželio 22 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo Nr. T-291 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini)“ pakeitimo, tretieji asmenys E. G., uždaroji akcinė bendrovė „Apus turtas“, AAS BTA Baltic Insurance Company filialas Lietuvoje.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.       Ginčo esmė

1.       Ieškovė K. G. kreipėsi į teismą su ieškiniu prašydama pakeisti Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. birželio 22 d. sprendimo Nr. T-291 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini)“ 1 dalį, nurodant parduoti K. G. 42,72 kv. m bendrojo ploto butą, esantį (duomenys neskelbtini) už 51 460,50 Eur bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, jog 2000 m. kovo 16 d. Kauno savivaldybės įmonė „Santakos būtų ūkis“ su ieškove sudarė Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos sutartį, pagal kurią jai neterminuotam naudojimui buvo išnuomotas 42,72 kv. m. ploto butas/patalpa - butas su rūsiu, esantis (duomenys neskelbtini). 2009 m. sausio 29 d. Buto nuomos sutartis buvo išdėstyta nauja redakcija – ieškovė su atsakove sudarė Savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 201-9-32. Ieškovė 2021 m. vasario 5 d. kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrių, prašydama parduoti savivaldybės būstą, esantį (duomenys neskelbtini), už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos Turto ir verslo pagrindų įstatymą. Kauno miesto savivaldybės taryba 2021 m. birželio 22 d. priėmė sprendimą Nr. T-291 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini)“, kuriuo nusprendė ieškovei parduoti butą už 58 260,50 Eur. 2021 m. liepos 1 d. rašte Nr. 60-6-1008 Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrius informavo ieškovę, jog į buto pardavimo kainą įskaitė ir išlaidas, susijusias su savivaldybės būsto vertės nustatymu (60,50 Eur), taigi, parduodamo buto vertė atsakovės teigimu yra 58 200 Eur. Ieškovė, gavusi atsakovės sprendimą, nesutinka su nustatyta buto rinkos verte, nes ji neatitinka realios buto kainos. Ieškovė mano, kad nustatyta tokio buto vertė, kuriame nuolat kaupiasi pelėsis, yra per didelė, dėl ko kreipiasi į teismą, iš dalies ginčydama atsakovės priimtą sprendimą ir prašydama nustatyti, jog buto rinkos vertė yra 51 400 Eur, ir todėl buto kaina - 51 460,50 Eur.

2.       Atsakovė pateikė atsiliepimą, kuriame nurodo, jog su ieškiniu nesutinka. Teigia, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Kauno miesto savivaldybei. 2009 m. sausio 29 d. su ieškove buvo sudaryta savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 201-9-32, patikslinant 2000 m. kovo 16 d. gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos tipinę sutartį, sudarytą su ieškove. Ieškovė pateikė prašymą parduoti savivaldybės būstą. Vadovaujantis Savivaldybės administracijos ir UAB „Apus Turtas“ 2019 m. rugpjūčio 21 d. Nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-591 ir 2020 m. rugpjūčio 18 d. susitarimu Nr. SR1-389, UAB „Apus Turtas“ 2021 m. balandžio 15 d. nustatė 42,72 kv. m bendrojo ploto buto rinkos vertę – 58 200 Eur. Išlaidos, susijusios su nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymu - 60,50 Eur. Kauno miesto savivaldybės taryba 2021 m. birželio 22 d. priėmė sprendimą Nr. T-291 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“, kuriuo nusprendė: parduoti K. G. už 58 260,50 Eur Kauno miesto savivaldybės būstą - 42,72 kv. m bendrojo ploto butą su rūsiu (duomenys neskelbtini). Teigia, kad ieškovės nurodyta 51 400 Eur ginčo patalpų rinkos vertė negali turėti jokios juridinės reikšmės ginčo turto vertės nustatymui šioje byloje, kadangi Viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka būtent UAB „Apus Turtas“, laimėjusi viešųjų pirkimų konkursą, turėjo teisę atlikti privalomąjį ginčo turto vertinimą, nuosavybės teisės perleidimo už rinkos kainą procedūroms vykdyti pagal Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punktą. Todėl ginčo buto pardavimas pagal ieškovės nurodytą vertę, prieštarautų imperatyvioms teisės normų nuostatoms, reglamentuojančioms savivaldybės būstų pardavimą nuomininkams.

3.       Trečiasis asmuo UAB „Apus Turtas“ pateikė atsiliepimą, kuriuo su ieškiniu nesutinka, prašo jį atmesti. Nurodo, kad buto vertė, VĮ Registrų centras nustatyta masinio vertinimo būdu (51 400,00 Eur), neatitinka šio nekilnojamojo daikto individualaus įvertinimo. Ieškovė netinkamai aiškina šio ginčo išsprendimui taikytinas Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo bei Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatas. UAB „Apus Turtas“ atliko nekilnojamojo daikto vertinimo procedūras, tinkamai surašė nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, kurioje pateikė išvadą dėl nekilnojamojo turto rinkos vertės, t.y. nurodė, jog atsižvelgiant į turto vertei įtaką darančias sąlygas ir aplinkybes vertinamo nekilnojamojo turto nustatyta rinkos vertė turto vertinimo dieną yra 58 200,00 Eur. Ši savivaldybės institucijai priklausančio ir patikėjimo teise jos valdomo turto pardavimo kitiems asmenims tvarka yra siejama su savivaldybės, kaip juridinio asmens, statusu, kuris lemia, kad Paramos būstui įsigyti ar išnuomoti įstatyme minima turto rinkos kaina nėra ir negali būti nustatoma laisvai. Ieškovė laisva nuspręsti dėl sandorio su atsakove sudarymo ar nesudarymo, ar apskritai įsigijimo ieškovės nuosavybėn visai kito turto už jai pačiai priimtiną kainą. Ieškovė gali atsakovės turtu naudotis, jį nuomodama, tai yra neprivalo turto (buto) pirkti.

4.       Trečiasis asmuo AAS BTA Baltic Insurance Company filialas Lietuvoje pateikė atsiliepimą, kuriuo su ieškiniu nesutinka, nurodo, kad palaiko visus trečiojo asmens byloje UAB „Apus Turtas“ atsiliepime ir kituose procesiniuose dokumentuose teikiamus atsikirtimus į ieškinį.

       II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5.       Kauno apylinkės teismas 2021 m. gruodžio 17 d. sprendimu ieškovės K. G. ieškinį atmetė.

6.       Pirmosios instancijos teismas darė išvadą, jog ieškovė negali teikti ir siūlyti atsakovei savo norimos buto kainos, ji turi teisę tik sutikti pirkti butą, arba nesutikti. Nagrinėjant ginčą teisme, ieškovė gali teikti įrodymus apie jos individualiai atliktą turto vertės nustatymą, tačiau tokio įrodymo ieškovė neteikė. Ieškovės nurodoma 51 400 Eur buto vertė, nustatyta masinio vertinimo būdu VĮ Registrų centre, atliekama visai kitu būdu ir tikslu, ne pagal Paramos įstatymo nuostatas, todėl neturi juridinės reikšmės buto vertės nustatymui šioje byloje, kadangi Viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka būtent UAB „Apus Turtas“, laimėjusi viešųjų pirkimų konkursą, turi teisę atlikti privalomąjį ginčo turto vertinimą. Teismas pažymėjo, kad ieškovė teisės aktų nustatyta tvarka turto vertinimo ataskaitos neskundė ir jos neginčija.

7.       Teismas vertino, jog ieškovė nepagrįstai savo argumentus dėl ginčo turto pardavimo grindžia VĮ Registrų centro nustatyta masinio vertinimo būdu vidutine rinkos verte, kadangi, toks įvertinimas neatspindi realios turto vertės, ir negali būti laikytinas tikslesniu turto vertės įrodymu, kurį atliko UAB „Apus turtas“, remdamasis Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 26 straipsnio 1 dalimi ir Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta vadovaujantis Turto ir verslo pagrindų įstatymu.

8.       Pirmosios instancijos teismas sutiko su atsakovės ir trečiojo asmens UAB „Apus Turtas“ nurodytais argumentais, jog ieškovė nepateikė į bylą objektyvių duomenų ir įrodymų, iš kurių būtų galima spręsti, kad UAB „Apus Turtas“ nustatyta individuali buto rinkos vertė neatspindi realios būsto vertės. Taip pat pažymėjo, kad ieškovė ieškinyje nurodo, kad butas yra itin blogos būklės – jame kaupiasi pelėsis, tačiau šioms aplinkybėms patvirtinti nepateikia jokių objektyvių įrodymų, o pateiktos foto nuotraukos neįrodo, kad buto vertė buvo įvertinta netinkamai.

9.       Teismas darė išvadą, kad ginčijamas Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. birželio 22 d. sprendimas Nr. T-291 buvo priimtas laikantis Paramos įstatymo nustatytos tvarkos, ginčo buto rinkos vertė buvo nustatyta remiantis galiojančiu ir nenuginčytu UAB „Apus Turtas“ atliktu ginčo buto individualiu įvertinimu, todėl laikė, kad minėtas savivaldybės tarybos sprendimas yra teisėtas ir nėra teisinio pagrindo pakeisti ginčo buto rinkos vertę į ieškovės nurodytą parduodamo savivaldybės būsto kainą.

II.       Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

10.       Ieškovė K. G. apeliaciniu skundu prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2021 m. gruodžio 17 d. sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, arba priimti naują sprendimą - ieškinį tenkinti. Taip pat prašo paskirti nekilnojamojo turto rinkos vertės teismo ekspertizę, ją pavedant atlikti teismo ekspertui M. K., užduodant jam klausimą: kokia yra nekilnojamojo turto - buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė ekspertizės atlikimo dienai?

10.1.       Ieškovė siekė įrodyti, jog ginčo buto vertė yra tokia, kokią nustatė VĮ Registrų centras, todėl prašė skirti teismo ekspertizę, tačiau pirmosios instancijos teismas pažeidė CPK 12 straipsnyje įtvirtintą šalių rungimosi principą ir ieškovės prašymą nepagrįstai atmetė net du kartus.

10.2.       Skundžiamame sprendime teismas padarė teismų praktikos neatitinkančią išvadą, kad ieškovė negali teikti ir siūlyti atsakovei savo norimos ginčo buto kainos, ji turi teisę tik sutikti pirkti butą, arba nesutikti. Teismas nepagrįstai pažymėjo, kad ieškovė teisės aktų nustatyta tvarka turto vertinimo ataskaitos neskundė ir jos neginčija. Pažymėtina, jog civilinės bylos nagrinėjimo metu ieškovės atstovė ne kartą nurodė, jog neginčija UAB „Apus turtas“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos, nes vadovaujasi Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2020 m. gegužės 28 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2A-911-480/2020 suformuota praktika. 

10.3.       Netenkinus ieškovės prašymo dėl ekspertizės skyrimo buvo neatskleista bylos esmė. Pagal byloje pateiktus įrodymus bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme, todėl skundžiamas sprendimas, vadovaujantis CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktu, turi būti panaikintas ir byla perduoda pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

11.       Atsakovė Kauno miesto savivaldybė atsiliepime į apeliacinį skundą prašo ieškovės K. G. apeliacinį skundą atmesti, Kauno apylinkės teismo 2021 m. gruodžio 17 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

11.1.       Apeliantė nepagrįstai remiasi Kauno apygardos teismo 2020 m. gegužės 28 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2A-911-480/2020 suformuota praktika ir teigia, kad pagrįstai nereiškė reikalavimo pripažinti turto vertinimo ataskaitos negaliojančia. Apeliantė taip pat nepagrįstai teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė šioje civilinėje byloje skirti ieškovės prašomą teismo ekspertizę ginčo buto rinkos vertei nustatyti. Apeliantės įvardytos Kauno apygardos teismo išnagrinėtos civilinės bylos Nr. e2A-911-480/2020 faktinės aplinkybės nesutampa su šios nagrinėjamos bylos faktinėmis aplinkybėmis, tai yra jos nėra tapačios. Todėl, priešingai apeliantės teiginiams, pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl apeliantės prašymo skirti ekspertizę ginčijamo turto vertei nustatyti, pagrįstai jos neskyrė, motyvuodamas tuo, kad turto vertės nustatymo aktas, t. y. turto vertinimo ataskaita, nėra ginčijama.

11.2.       Su apeliaciniu skundu nėra pagrindo sutikti, nes apeliantė teisės aktų nustatyta tvarka turto vertinimo ataskaitos neskundė ir jos neginčijo, nors su nustatyta ginčo buto verte nesutiko, manydama, kad parduodamo ginčo buto rinkos vertė yra 51 460,50 Eur, nustatyta masinio vertinimo būdu. Be to, nors apeliantė įrodinėjo, kad ginčo butas yra itin blogos būklės – jame kaupiasi pelėsis, tačiau šioms aplinkybėms pagrįsti nepateikė jokių objektyvių įrodymų.

11.3.       Nėra pagrindo sutikti su apeliaciniame skunde nurodomais argumentais, jog ieškovė neteikė į bylą savo iniciatyva parengtos turto vertės nustatymo ataskaitos dėl tos priežasties, kad buto rinkos vertės nustatymą galėtų inicijuoti, tik buto savininkas, be to, atitinkamai turto vertės nustatymo ataskaita būtų tokios pat įrodomosios galios rašytinis įrodymas, kaip ir UAB „Apus turtas“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita. Apeliantė nepagrįstai teigia, kad netenkinus prašymo skirti ekspertizę buvo neatskleista bylos esmė. Nagrinėjamu atveju apeliantė, prašydama skirti ekspertizę, iš esmės siekė, kad būtų patvirtinta ieškovės nurodyta buto rinkos vertė, nesant byloje ieškovė pateiktų jokių kitų įrodymų bei neginčijant turto vertinimo ataskaitos. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai netenkino ieškovės (apeliantės) prašymų skirti ekspertizę.

12.       Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ atsiliepime į apeliacinį skundą prašo Kauno apylinkės teismo 2021 m. gruodžio 17 d. sprendimą palikti nepakeistą, o ieškovės K. G. apeliacinį skundą atmesti. Taip pat prašo atmesti ieškovės prašymą dėl ekspertizės skyrimo buto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertei nustatyti, bei priteisti iš ieškovės visas trečiojo asmens turėtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

12.1.       Apeliantė šioje civilinėje byloje ne kartą patvirtino, kad jai yra žinomas bei suprantamas įgytos teisės pirkti butą iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės turinys, tačiau to nepaisydama ji siekia ginčo butą savo nuosavybėn įsigyti nesilaikant specialių teisės aktų reikalavimų. Tokia apeliantės pozicija yra visiškai nepagrįsta.

12.2.       Priešingai nei teigia apeliantė, profesionalaus ir teisės aktų nustatyta tvarka parinkto turto vertintojo veiklos rezultatas – parengta turto vertinimo ataskaita ir joje nurodyta išvada dėl turto rinkos vertės gali būti nuginčyta.

12.3.       Apeliantė teigdama, jog ginčo buto pardavimo kaina turėjo (ar galėjo) būti nustatyta ar apskaičiuota ir kitu būdu, o UAB „Apus turtas“ parengta turto vertinimo ataskaita vertintina tik vienu iš ginčo buto vertę apibūdinančių įrodymų, kuris (įrodymas apie vertę) neturėjo būti ginčijamas reiškiant atitinkamą reikalavimą, remiasi kitoje civilinėje byloje (Kauno apygardos teismo 2020 m. gegužės 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr.e2A-911-480/2020) padarytomis išvadomis. Tačiau atkreiptinas dėmesys, jog minėta Kauno apygardos teisme išnagrinėta civilinė byla savo pagrindu ir dalyku, nagrinėtomis ir nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, nėra tapati šioje civilinėje byloje kilusiam ir pagal ieškovės K. G. pareikštą ieškinį nagrinėtam ginčui, todėl 2020 m. gegužės 28 d. Kauno apygardos teismo priimtoje nutartyje padarytomis išvadomis, įskaitant ir išvadas dėl reikštinų reikalavimų pobūdžio, apimties, nagrinėjant šią civilinę bylą neturėtų būti vadovaujamasi.

12.4.       Apeliantė civilinės bylos nagrinėjimo metu nenurodė jokių duomenų, kurių pagrindu būtų galima suabejoti UAB „Apus turtas“ nustatyta ginčo buto rinkos verte. Atkreiptinas dėmesys, jog apeliantės teiginiai, kad ginčo butas yra blogos būklės, nes jame nuolat atsinaujina pelėsis ir dėl to jo pardavimo kaina turėtų būti kitokia, nepasitvirtino, ieškovė tokių duomenų nepateikė. Ieškovės teiginių nepatvirtina ir į bylą pateiktos fotonuotraukos, iš kurių apskritai negalima suprasti, kokių ir kur esančių patalpų dalys jose užfiksuotos, ir kas iš tiesų jose matoma.

12.5.       Priešingai nei teigia apeliantė, teismas neturėjo jokio pagrindo šioje civilinėje byloje skirti ekspertizės ginčo buto vertei (ar rinkos vertei) nustatyti, nes ieškovė, teikdama tokį prašymą, niekaip nekvestionavo UAB „Apus turtas“ atlikto minėto nekilnojamojo daikto vertinimo, tik siekė, kad ekspertizė patvirtintų, jog ginčo buto vertė ir šio buto pardavimo ieškovei kaina turi būtų tokia pati, kaip ir nustatyta masinio vertinimo būdu.

12.6.       Apeliantei neginčijant ir neneigiant, neteikiant jokių duomenų, kad 2021 m. balandžio 15 d. UAB „Apus turtas“ parengė netinkamą nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, nustatė neteisingą ir nepagrįstą turto rinkos vertę, už kurią (kainą) atsakovė Kauno miesto savivaldybė 2021 m. birželio 22 d. priimtu sprendimu nusprendė ginčo butą apeliantei parduoti, apeliantė negali reikalauti, kad jai parduotino ginčo buto kaina būtų nustatyta kaip nors kitaip, įskaitant mokestinę ar šiuo metu nustatytą turto vertę. Dėl nesuprantamų priežasčių apeliantė elgdamasi šiuo būdu galimai veikia prieš savo interesus, nes pastaruoju laikotarpiu (2022 m.) nustatytina ginčo buto rinkos vertė dėl pokyčių nekilnojamojo turto rinkoje negali būti ir nebus mažesnė nei to paties turto rinkos vertė, nustatyta 2021 m. balandžio mėn. Tokiu būdu, pirmosios instancijos teismo sprendimas netenkinti apeliantės prašymo dėl ekspertizės skyrimo nereiškia rungimosi principo pažeidimo ar kokio kito jos teisių suvaržymo.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

13.       Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Šioje civilinėje byloje absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl apeliacinės instancijos teismas pagal apeliacinio skundo teisiškai reikšmingus argumentus tikrina skundžiamo teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą.

14.       Apeliacijos dalykas – pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas ieškovės ieškinys dėl atsakovės nustatytos ieškovės siekiamo įsigyti buto kainos (rinkos vertės) sumažinimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

Dėl bylai reikšmingų faktinių aplinkybių

15.       Kauno miesto savivaldybės taryba 2021 m. birželio 22 d. priėmė sprendimą Nr. T-291 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“, kuriuo nusprendė parduoti K. G. butą už 58 260,50 Eur (58 200 Eur rinkos vertė + 60,50 Eur išlaidos už rinkos vertės nustatymą), t. y. pagal UAB „Apus Turtas“ 2021 m. balandžio 15 d. nustatytą buto rinkos vertę. Iš į bylą pateiktos UAB „Apus turtas“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos Nr. 21/277 NT matyti, kad 2021 m. balandžio 15 d. atlikus nekilnojamojo turto – buto, esančio (duomenys neskelbtini), vertinimą lyginamuoju metodu, nustatyta, jog buto rinkos vertė yra 58 200 Eur.

16.       Ieškovė nesutiko su atsakovės nustatyta buto rinkos verte, todėl kreipėsi į teismą prašydama sumažinti buto kainą iki 51 400 Eur. Ieškovė ieškinye nurodė, kad atsakovės nustatyta buto rinkos vertė yra per didelė, bute nuolat kaupiasi pelėsis, reali buto rinkos vertė yra 51 400 Eur, t. y. ta kuri nustatyta VĮ Rgistrų centro masinio vertinimo metu. Byloje taip pat prašė skirti ekspertizę buto rinkos vertei nustatyti.

17.       Pirmosios instancijos teismas ieškovės ieškinį atmetė. Teismas savo sprendimą motyvavo tuo, jog ieškovė nepateikė į bylą objektyvių įrodymų, iš kurių būtų galima spręsti, kad UAB „Apus Turtas“ nustatyta buto rinkos vertė neatspindi realios būsto vertės, šios turto vertės nustatymo ataskaitos neginčijo, o VĮ Registrų centro nurodyta vidutinė rinkos vertė nustatyta masinio vertinimo būdu bei neatspindi realios ginčo buto vertės. Teismas taip pat pažymėjo, kad ieškovės pateiktos foto nuotraukos, kuriomis grindžia, kad bute kaupiasi pelėsis, neįrodo, kad buto vertė buvo įvertinta netinkamai, o butas yra itin blogos būklės.

18.       Ieškovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu, apeliaciniu skundu prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2021 m. gruodžio 17 d. sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, arba priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai. Taip pat apeliantė prašo, siekiant nustatyti kokia yra reali buto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė ekspertizės atlikimo dienai, paskirti nekilnojamojo turto rinkos vertės teismo ekspertizę.

19.       Apeliantė apeliacinį skundą iš esmės grindžia tuo, kad, apeliantės vertinimu, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atmetė jos prašymą byloje skirti teismo ekspertizę buto rinkos vertei nustatyti, taip pažeisdamas šalių rungimosi principą ir užkirsdamas ieškovei kelią įrodyti, kad atsakovės nustatyta parduodamo buto rinkos vertė yra per didelė.

Dėl savivaldybės parduodamo buto rinkos kainos

20.       Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo (toliau – PBĮIĮ) 25 straipsnio 2 dalies 5 punktas numato, jog už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, gali būti parduodami savivaldybės būstai, kurie nuomojami ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir kuriuose nuomininkai yra išgyvenę ne trumpiau kaip 5 metus nuo būsto nuomos sutarties sudarymo dienos, neatsižvelgiant į taikytas būsto nuomos sąlygas.

21.       Byloje nėra ginčo dėl ieškovės K. G. teisės PBĮIĮ 24 straipsnio 2 dalies 5 punkto pagrindu įsigyti Kauno miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausnatį butą, esantį (duomenys neskelbtini). Tačiau, ieškovės vertinimu, atsakovės nustatyta parduodamo buto kaina (rinkos vertė) yra per didelė.

22.       Parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertę, vadovaudamiesi Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, nustato viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai) (PBĮIĮ 26 straipsnio 1 dalis). Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – ir TVVPĮ) 2 straipsnio 10 dalyje nustatyta, kad turto arba verslo rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

23.       TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad turto ir verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties TVVPĮ 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip (TVVPĮ 23 straipsnio 2 dalis). Tačiau TVVPĮ 23 straipsnio nuoroda apie turto vertinimo ataskaitos ginčijimą įstatymų nustatyta tvarka nereiškia, kad tai gali būti daroma tik pareiškiant ieškinį teisme dėl tokio akto pripažinimo negaliojančiu. Ieškovės ginčijama buto pirkimo–pardavimo kaina, kuri nustatyta remiantis trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ atliktu nekilnojamojo turto vertinimu, nagrinėjamu atveju byloje vertintinas tik kaip įrodymas (CPK 177 straipsnio 2 dalis). Ieškovė nagrinėjamoje byloje siekia paneigti nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodytą ginčo butos rinkos kainą, įrodinėdama, kad pagal ją savivaldybės nustatyta kaina neatitnka realios turto kainos ir yra 6800 Eur mažesnė, t. y. ne 58 200 Eur, o 51 400 Eur. Taigi, teisėjų kolegija sutinka su apeliante, kad nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita šiuo atveju yra įrodymas, kuris teismo vertintinas pagal CPK nustatytas įrodymų vertinimo taisykles, ir negali būti materialinio pobūdžio reikalavimo dalyku civilinėje byloje bei ginčijamas CPK nustatyta tvarka. Todėl laikytini nepagrįstais pirmosios instancijos teismo sprendimo argumentai, kad ieškovė teisės aktų nustatyta tvarka turėjo skųsti turto vertinimo ataskaitą. Ieškovei įgijus teisę įsigyti ginčo turtą, tačiau, ieškovės vertinimu, savivaldybei nustačius nepagrįstą kainą, ji turi teisę kreiptis į teismą dėl pažeistų teisių gynimo, įrodinėjant mažesnę nei nustatė atsakovė savo sprendimu butos rinkos vertę (CK 1.137, 1.138 straipsniai). Atsižvelgiant į tai, kaip jau minėta ir teisėjų kolegijos 2022 m. balandžio 1 d. nutartyje, kuria nuspręsta paskirti teismo ekspertizę nekilnojamojo turto – buto, rinkos vertei nustatyti, atsakovės teiginiai, jog ieškovei neginčijant turto vertinimo ataskaitos, nebuvo pagrindo skirti byloje teismo ekspertizę, atmestini kaip nepagrįsti. Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovei ieškiniu ginčijant nustatytą turto rinkos vertę, ginčo turto kaina gali būtų nustatoma byloje paskyrus teismo ekspertizę. Todėl bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas, nustatęs specialių žinių byloje poreikį, šalims byloje savo poziciją grindžiant vieni kitiems prieštaraujančiais įrodymais (ieškovei – buto fotonuotraukomis, VĮ Registrų centro viešai skelbiamais duomenimis apie buto vertę, atsakovei – nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita­) turėjo spręsti dėl teismo ekspertizės byloje paskyrimo.

24.       Kadangi pirmosios instancijos teisme teismo ekspertizę nepagrįstai buvo atsisakyta skirti, Kauno apygardos teismo 2022 m. balandžio 1 d. nutartimi, tenkinant apeliantės prašymą, buvo paskirta teismo ekspertizė nekilnojamojo turto – buto, rinkos vertei nustatyti, kurią pavesta atlikti ekspertei K. V.. Teismo ekspertė, atlikusi ekspertizę, turto ekspertizės akte pateikė išvadą, kad buto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė ekspertizės atlikimo dieną (2021 m. balandžio 15 d.), apskaičiuota taikant lyginamąjį metodą, yra 59 700 Eur. Taigi teismo ekspertė nustatė, jog ginčo buto rinkos vertė iš esmės yra artima nustatytai trečiojo asmens (58 200 Eur) ir netgi 1 500 Eur didesnė, nei nurodyta ieškovės ginčijamame Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. birželio 22 d. sprendime Nr. T-291 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“. Teismo ekpertė akte nurodė, kad pastato ir vidaus patalpų būklė įvertinta kaip vidutinė (apžiūros metu pastebėti nežymūs sienų pažeidimai, galimai atsiradę dėl drėgmės ar pelėsio), t. y. pastatas/patalpos nepilnai atitinka tokios paskirties, statybos metų ir konstrukcijų patalpoms keliamus reikalavimus ar reikalauja remonto (Lentelė 2).

25.       Aplinkybę, kad buto būklė blogesnė nei vidutinė ir kaina turėtų būtų mažesnė ieškovė įrodinėjo pateiktomis buto fotonuotraukomis, iš kurių matyti, kad bute kaupiasi pelėsis, ir VĮ Registrų centro viešai skelbiamais duomenimis apie tai, kad nuo 2021 m. sausio 1 d. ginčo buto vertė buvo 51 400 Eur. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismu, kad šie įrodymai nėra pakankami, įrodinėjant maženę butos rinkos kainą, nei ta už kurią atsakovė sprendė parduoti butą. Visų pirma, VĮ Registrų centro duomenys, kuriais remiasi apeliantė, yra masinio vertinimo, kai vertinama ne nuosavybės teisės perleidimo tikslu, o apmokestinamą nekilnojamąjį turtą. Be to, šis vertinimas atliekamas neatsižvelgus į individualią buto būklę ir neatlikus vertinimo natūroje. Pažymėtina ir tai, kad apeliantės pateiktas vertinimas galioja nuo 2021 m. sausio 1 d., t. y. atliktas remiantis 2020 m. įvykusiais sandoriais, o ne artimesniais vertės nustatymo datai (2021 m. balandžio 15 d.). Antra, nors iš ieškovės pateiktų fotonuotraukų, kaip ir iš teismo ekspertizės akto, matyti, kad bute kaupiasi pelėsis, tačiau tai nėra pakankamas pagrindas mažinti pagal TVVPĮ  nustatytą jo rinkos kainą, kuri įvertinta laikant, kad buto būklė yra vidutinė. Tiek trečiojojo asmens pateikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, tiek teismo ekspertizės aktas patvirtina, jog ginčo butas yra vidutinės būklės, šią išvadą ekpertai padarė apžiūrėję vertinamą butą. Nors teismo paskirtos ekspertizės metu buvo atliktas retrospetyvinis vertinimas, tačiau apeliantė byloje neįrodinėjo, kad objekto apžiūros dieną jo fizinės charakteristikos yra pasikeitusios ir neatspindi buvusios faktinės objekto būklės vertinimo dieną (2021 m. balandžio 15 d.). Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, išvados dėl nustatytos buto rinkos kainos yra logiškos, nuoseklios, pagrįstos tyrimo duomenimis, lyginamieji objektai tarpusavyje yra panašūs, todėl jomis kaip įrodymu teisėjų kolegija remiasi bei visų byloje nustatytų aplinkybių kontekste sprendžia, kad buto rinkos vertė vertinimo dieną (2021 m. balandžio 15 d.) buvo ne mažesnė kaip 58 200 Eur. Apeliantė jokių kitų objektyvių įrodymų, kurie leistų daryti priešingas išvadas dėl savivaldybės nustatytos parduodamo buto rinkos kainos nepateikė. Taigi, nors pirmosios instancijos teismas nepaskyrė teismo ekspertizės, tačiau tai nekeičia skundžiamo teismo sprendimo esmės, kuriuo buvo atmestas ieškovės ieškinys dėl atsakovės nustatytos ieškovės siekiamo įsigyti buto rinkos kainos sumažinimo. Pažymėtina ir tai, kad apeliantė, viena vertus, bylos nagrinėjimo metu teigė, kad ekpertė neįvertino visų buto trūkumų (t. y. to, kad buto sienos drėgsta bei pelija ir kt., todėl reikalingas namo apšildymas, o ne paprastas remontas), bei nepagrįstai nustatė, kad buto būklė vidutinė, tačiau kita vertus baigiamųjų kalbų metu sutiko, jog butas būtų parduotas už nustatytą rinkos kainą (58 200 Eur).

26.       Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad vadovaujantis PBĮIĮ 28 straipsnio 1 dalimis, savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pirkimo–pardavimo sutartis sudaroma ne vėliau kaip per vienus metus nuo turto vertinimo įmonės (turto vertintojų) parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertinimo ataskaitos pateikimo dienos. Atsakovės atstovė teismo posėdžio metu, nurodė, kad praėjus vieneriems metams, šį terminą skaičiuojant nuo 2021 m. balandžio 30 d., ketinamo parduoti buto kaina turės būti nustatoma iš naujo. Reaguodama į tai, apeliantė baigiamųjų kalbų metu nurodė, kad sutiktų butą nupirkti ir už savivaldybės ginčijamame sprendime nustatytą kainą bei prašė teismo nustatyti parduodamo buto kainą. Tačiau toks prašymas nenagrinėtinas, nes, nepaisant to, kad jis išsakytas tik baigiamųjų kalbų metu, apeliacinėje instancijoje negalima kelti reikalavimų, kurie nebuvo pareikšti nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme (CPK 312 straipsnis). Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas, tęsiant turto pardavimo procedūrą, nėra šios apeliacijos dalykas.

27.       Apeliantė bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme metu taip pat kėlė klausimą dėl trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ teisinio suinteresuotumo byloje bei jo naudai pirmosios instancijos teismo iš ieškovės priteistų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo. Teisėjų kolegija pažymi, kad šiuo klausimu apeliaciniame skunde nebuvo nurodyta jokių argumentų, o pasibaigus apeliacinio skundo padavimo terminui, keisti (papildyti) apeliacinį skundą yra draudžiama (CPK 323 straipsnis). Kita vertus, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, jog UAB „Apus turtas“ į bylą trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų, kuri buvo atsakovės pusėje, įtraukta teismo nutartimi, todėl ieškinį atmetus, ji turi teisę į patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą (CPK 47 straipsnis, 93 straipsnis, 98 straipsnis).

Dėl bylos procesinės baigties

12.       Apeliacinės instancijos teismas, apibendrindamas išdėstytus argumentus, konstatuoja, kad apeliacinio skundo argumentai nesudaro įstatyme nustatyto pagrindo panaikinti ar pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimo, todėl apeliacinis skundas netenkintinas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

13.       CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Atmetus ieškovės apeliacinį skundą, jos patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.

14.       Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ apeliacinės instancijos teisme patyrė 1350 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Nors šios išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintose rekomendacijose „Dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas)“ nustatytų maksimalių dydžių, tačiau teisėjų kolegija atsižvelgdama į tai, kad byla nėra sudėtinga, trečiojo asmens atstovė dalyvavo bylą nagrinėjant ir pirmosios instancijos teisme, sprendžia, kad trečiajam asmeniui iš ieškovės priteistinas 500 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimas (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

n u t a r i a :        

Kauno apylinkės teismo 2021 m. gruodžio 17 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš ieškovė K. G. trečiajam asmniui uždarajai akcinei bendrovei „Apus turtas“ 500 Eur (penkių šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                                                         Marius Bartninkas

                                                                                                                         Evaldas Burzdikas

                                                                                                                          Edvardas Paliokas