Civilinė byla Nr. e2A-252-1059/2025

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-03884-2024-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.1.; 2.6.8.8.; 2.6.8.11.1.; 3.2.4.9.6.2.; 3.2.4.11.; 3.3.1.19.3.; 

 (S)

PANEVĖŽIO APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. liepos 16 d.

Panevėžys

Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, sudaryta iš teisėjų Loretos Miltenytės, Laimanto Misiūno ir Igno Totilo (kolegijos pirmininko ir pranešėjo) veikdama Vilniaus apygardos teismo vardu,

viešame teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gaivilė“ ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Alinkas“ apeliacinius skundus dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 17 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gaivilė“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Alinkas“ dėl skolos priteisimo ir pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Alinkas“ priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Gaivilė“ dėl nuostolių atlyginimo, trečiasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė „Santermita“.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Gaivilė“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį patikslinusi prašė teismo pripažinti 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutarties vienašališką atsakovės UAB „Alinkas“ nutraukimą 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimu „Dėl sutarties nutraukimo“ nuo 2024 m. sausio 12 d. neteisėtu ir nustatyti, kad 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutartis nutraukta jos 12.5 punkte įvardintu pagrindu; priteisti ieškovei iš atsakovės UAB „Alinkas“ 35 791,05 Eur skolos, 704,49 Eur palūkanų, 12 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo civilinės bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškinyje nurodė, kad UAB „Gaivilė“ ir atsakovė UAB „Alinkas“ 2023 m. kovo 13 d. sudarė patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Sutartis), pagal kurią ieškovė išnuomojo atsakovei patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Patalpos), laikotarpiu iki 2026 m. kovo 20 d. Po Sutarties sudarymo dėl tam tikrų pastato, kuriame buvo patalpos, defektų du kartus buvo aplietos atsakovės nuomojamos patalpos. Teigė, kad tarp šalių buvo kilęs ginčas, kokio dydžio nuostolius patyrė atsakovė dėl patalpų apliejimo. Derybų metu nesant jokių konkrečių pretenzijų dėl išnuomotų patalpų kokybės, atsakovė 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimu vienašališkai nuo 2024 m. sausio 12 d. nutraukė Sutartį. Pasak ieškovės, po paskutinio defekto pašalinimo 2023 m. rugpjūčio mėnesį atsakovė toliau be jokių kliūčių ir lietaus nutekėjimo į patalpas naudojosi išnuomotomis patalpomis, kas patvirtina, jog buvęs defektas buvo pašalintas. 2023 m. gruodžio 27 d., kaip ir patalpų grąžinimo dieną, jokio vandens nutekėjimo nebuvo.

3.       Ieškinyje buvo teigiama, kad atsakovės vienašališkas Sutarties nutraukimas nuo 2024 m. sausio 12 d. laikytinas neteisėtu ir iš atsakovės priteistini ieškovės patirti nuostoliai – ieškovės negautas nuomos mokestis už 2,5 mėnesio ir Sutartyje sutarta dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensacija, iš viso 18 513 Eur (4,5 mėn. x 4114 Eur = 18 513 Eur). Be to, nutraukus Sutartį ir grąžinus patalpas, atsakovė liko neatsiskaičiusi pagal Sutartį už patalpų nuomą ir patalpoms suteiktas komunalines paslaugas laikotarpiu nuo 2023 m. rugpjūčio 1 d. iki nuomotų patalpų grąžinimo dienos 17 278,05 Eur

4.       Atsakovė UAB „Alinkas“ pateikė atsiliepimą į ieškovės ieškinį, kuriuo prašė ieškovės ieškinį atmesti ir atlyginti atsakovės bylinėjimosi išlaidas, taip pateikė priešieškinį, kuriuo prašė priteisti atsakovės naudai is? ieškovės UAB „Gaivile?“ 9 108,66 Eur negautų pajamų bei 1 752,93 Eur išlaidų už pagerinimus, 8 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir patirtas bylinėjimosi išlaidas – žyminį mokestį ir išlaidas už teisines paslaugas.

5.       Atsakovė savo atsikirtimus ir reikalavimus grindė tuo, kad nuomos sutartis buvo nutraukta dėl esminių patalpų trūkumų, nes dėl pratekėjimo per stogą ir kitų infrastruktūrinių problemų atsakovė negalėjo vykdyti komercinės veiklos, kaip buvo numatyta Sutartyje. Teigė, kad ieškovė nesiėmė tinkamų veiksmų, o trūkumų šalinimas užsitęsė, atsakovei gyvybiškai buvo svarbu užtikrinti nepertraukiamą komercinės veiklos tęstinumą, kadangi patalpos buvo skirtos prekybai, todėl nuomotojui nepranešus prieš nuomos sutarties sudarymą, kad Patalpomis nuolat nebus galima naudotis dėl avarinės stogo ir konstrukcijų būklės, nuomotojas pažeidė savo pareigą tinkamai bendradarbiauti ir informuoti atsakovą apie visas Patalpų ypatybes.

6.       Pasak atsakovės, patalpas užliejus daugiau nei 4 kartus ir sustabdžius veiklą daugiau nei 30 dienų, nėra pagrindo išvadai, kad atsakovė galėjo naudotis Patalpomis, apie kurių kritinę būklę ieškovė nebuvo įspėjusi, ir tokiu būdu atsakovė negalėjo tinkamai ir laikantis nepertraukiamo tęstinumo organizuoti savo komercinės veiklos.

7.       Už laikotarpį, kai atsakovė negalėjo naudotis patalpomis, ieškovė negali reikalauti nuomos mokesčio, be to, is? karto po patalpų užliejimo, dėl atjungtos elektros bei patalpų remonto laikotarpiu, atsakovė, negalėdama naudotis Patalpomis, patyrė 19 028,73 Eur nuostolių (negautų pajamų forma) bei 1 752,93 Eur nuostolių (išlaidos Patalpų gerinimui), viso 20 781,66 Eur. Atsakovė teigė, kad skaičiuodama nuostolius vadovavosi ankstesniais laikotarpiais gautomis dienos pardavimo pajamomis.

8.       Ieškovė UAB „Gaivile?“ pateikė atsiliepimą į atsakovės priešieškinį, kuriame nurodė su priešieškiniu nesutinkanti, priešieškinį prašė atmesti, priteisti ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas, įtraukti į bylą trečiuoju asmeniu nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų ieškovės pusėje UAB „Santermita“. Ieškovė teigė, kad atsakovė apskaičiavo negautas pajamas remdamasi hipotetiniais skaičiavimais, kurių pagrindu neatsižvelgta į esminius veiksnius: prekių savikaina nebuvo atimta iš bendros pajamų sumos (paprastai prekių savikaina sudaro apie 30 % bendrųjų pajamų); atsakovė apskaičiavo negautas pajamas, įtraukdama PVM, nors šis mokestis priklauso valstybei ir negali būti laikomas atsakovės nuosavu turtu; vidutinės dienos pajamos buvo apskaičiuotos netiksliai, ignoruojant sezoniškumą ir faktines mažesnes pardavimo pajamas vasaros laikotarpiu.

9.       Atsakovė teigė, kad Patalpų užliejimas paveikė tik nedidelę jų dalį (apie 10 %), atsakovė galėjo naudotis likusia patalpų dalimi, tačiau nusprendė visiškai nutraukti veiklą, tikriausiai dėl to, kad tuo metu finansiniai rezultatai buvo mažiau pelningi. Be to, po pirmo apliejimo patalpos buvo sutvarkytos ir apie tai atsakovė buvo informuota 2023 m. liepos 14 d. elektroniniu laišku, tačiau veiklą atsakovė pradėjo tik 2023 m. liepos 20 d. Po antro užpylimo patalpos buvo sutvarkytos 2023 m. rugpjūčio 14 d., tačiau atsakovė atitinkamomis patalpomis nusprendė pradėti naudotis tik nuo 2023 m. rugpjūčio 16 d., todėl už pačios atsakovės nesinaudojimą atitinkamomis patalpomis ieškovė negali būti laikoma atsakinga.

10.       Ieškovė rėmėsi šalių sudaryta Sutartimi, kurioje šalys buvo sutarusios, jog ieškovė neatsako už žalą atsakovės verslui, kilusią dėl avarijų vandentiekio, šildymo, kanalizacijos bei kitose sistemose ar jų veiklos sutrikimų, išskyrus atvejus, kai tokios avarijos ar sutrikimai kyla dėl nuomotojo netinkamo savo įsipareigojimų pagal šią Sutartį vykdymo ar tyčinių veiksmų (Sutarties 7.5 punktas). Be to, Sutarties 7.2 punktu šalys susitarė ir dėl ieškovės atliekamų kapitalinio remonto darbų, kurie turėtų būti atlikti paprastai ne ilgiau kaip per 3 mėnesius nuo poreikio tokiam remontui atsiradimo. Šiuo atveju išaiškėjus aplinkybėms dėl poreikio remontui, ieškovė ėmėsi tokių veiksmų ir sutvarkius patalpas daugiau vanduo į jas nepateko.

11.       Trečiasis asmuo UAB „Santermita” pateikė atsiliepimą į ieškovės UAB „Gaivilė“ ieškinį ir atsakovės UAB „Alinkas“ priešieškinį, kuriame bylą prašė nagrinėti teismo nuožiūra, priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą iš bylą pralaimėjusios šalies arba iš abiejų šalių proporcingai jų patenkintų/atmestų reikalavimų daliai. Atsiliepime nurodė, kad buvo paskirta daugiabučio namo, kuriame yra ginčo patalpos, administratore. Trečiojo asmens vertinimu, ieškovės patalpų užliejimo įvykių priežastys negali būti siejamos su trečiojo asmens funkcijų vykdymo tinkamumu ir/ar pastato trūkumais. Tikėtinos įvykių priežastys sietinos su tikslingai ir ne kartą atliktais lietaus nuvedimo sistemos užkimšimo pašaliniais objektais veiksmais.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

12.       Vilniaus miesto apylinkės teismas 2024 m. gruodžio 17 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies – pripažino 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutarties vienašališką nutraukimą atsakovės UAB „Alinkas“ 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimu „Dėl sutarties nutraukimo“ nuo 2024 m. sausio 12 d. neteisėtu ir nustatė, kad 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutartis nutraukta jos 12.5 punkto pagrindu nuo 2024 m. sausio 12 d., priteisė iš atsakovės UAB „Alinkas“ 12 204,12 Eur skolos už nuomą ir komunalinius mokesčius, 8 228 Eur dydžio kompensaciją, 12 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos (20 432,12 Eur) nuo civilinės bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, likusią ieškinio dalį atmetė, priešieškinį atmetė, paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

13.       Teismas iš bylos duomenų nustatė, kad atsakovė veiklą patalpose vykdė iki 2024 m. sausio 11 d., t. y. iki išsikraustymo iš patalpų, pažymėjo, kad 2023 m. gruodžio 27 d. pranešime dėl sutarties nutraukimo atsakovė neįvardijo konkrečių šio pranešimo surašymo dieną egzistuojančių patalpų trūkumų, taip pat į bylą nebuvo pateikta ir jokių įrodymų, kad 2023 m. gruodžio 27 d. egzistavo patalpų trūkumai, trukdę atsakovei naudotis patalpomis, ir kad anksčiau buvusių patalpų trūkumų, susijusių su įvykusiais užliejimais, ieškovė nebuvo pašalinusi. Nustatė, kad šalių susirašinėjimas nuo 2023 m. rugpjūčio 25 d. iki 2023 m. gruodžio 27 d. iš esmės buvo nukreiptas siekiant išspręsti atsakovės turėtų nuostolių dėl negalėjimo naudotis patalpomis laikotarpiais nuo 2023 m. liepos 2 d. iki 2023 m. liepos 20 d. ir nuo 2023 m. liepos 30 d. iki 2023 m. rugpjūčio 16 d. įvertinimo ir galimo kompensavimo klausimus, tuo tarpu reikalavimų ieškovei dėl konkrečių patalpų trūkumų pašalinimo ar patalpų kokybės iš atsakovės pusės nebuvo reiškiama.

14.       Sprendė, kad byloje nesant jokių įrodymų nei apie konkrečius patalpų trūkumus 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimo dėl sutarties nutraukimo surašymo dieną, nei įrodymų apie patalpų trūkumus, dėl kurių patalpos būtų netinkamos naudotis, patalpų grąžinimo – perdavimo ieškovei metu, atsakovė neturėjo pagrindo vienašališkai nutraukti Sutarties jos 12.3 punkte nurodytu pagrindu. Atsakovei neįrodžius, kad patalpos 2023 m. gruodžio 27 d. buvo nebetinkamos naudotis ir nuomotojas nepašalino patalpų trūkumų per šalių sutartą terminą, Sutarties nutraukimą 2023 m. gruodžio 27 d. atsakovės pranešimu „Dėl sutarties nutraukimo“ teismas pripažino nepagrįstu ir neteisėtu, kas leido teismui konstatuoti, kad Sutartis nutraukta atsakovės iniciatyva anksčiau Sutartyje nustatyto termino, nesant Sutarties 12.3 punkte nurodytų pagrindų ir sąlygų. Dėl to nurodė, kad atsakovė, nutraukdama Sutartį, privalėjo vadovautis Sutarties 12.5 punktu, įspėjusi raštu kitą šalį prieš 3 mėnesius apie ketinimą nutraukti Sutartį bei sumokant 2 mėnesių nuomos mokesčio + PVM dydžio kompensaciją už patirtus kitos šalies nepatogumus. Įvertinęs išdėstytą, teismas tenkino ieškovės reikalavimą pripažinti Sutarties nutraukimą 2023 m. gruodžio 27 d. atsakovės pranešimu „Dėl sutarties nutraukimo“ neteisėtu ir nustatė, kad Sutartis nutraukta jos 12.5 punkte įvardintu pagrindu. Dėl to sprendė, kad ieškovė teisėtai ir pagrįstai, vadovaudamasi Sutarties 12.5 punktu, reikalauja iš atsakovės 2 mėnesių nuomos mokesčio + PVM dydžio kompensacijos, todėl ieškovei iš atsakovės priteisė 8 288 Eur dydžio kompensaciją.

15.       Teismo vertinimu, nors byloje nustatyta, kad atsakovė Sutartį nutraukė nesilaikydama Sutarties 12.5 punkte nustatyto įspėjimo apie ketinimą nutraukti Sutartį termino (apie ketinimą nutraukti sutartį įspėjo prieš 14 dienų, nors turėjo įspėti prieš 3 mėnesius), ieškovė nepagrįstai prašė iš atsakovės papildomai priteisti nuomos mokestį dėl neišlaikyto įspėjimo termino papildomai už 2,5 mėnesio, nes iš bylos duomenų matyti, kad ieškovė patalpų nuomos sutartį su nauju nuomininku sudarė jau 2024 m. kovo 7 d., todėl nebuvo pagrindo teigti, kad esamu atveju ieškovė dėl to, jog atsakovė nesilaikė Sutarties 12.5 punkte nustatyto įspėjimo termino, patyrė papildomų nuostolių, kurių nepadengtų jau priteista 8 228 Eur dydžio kompensacija (4114 Eur x 2). Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju papildomas nuomos mokesčio priteisimas pagal Sutarties 12.5 punktą už 2,5 mėnesio neatitiktų teisingumo, protingumo, sąžiningumo principų bei sudarytų pagrindą ieškovei nepagrįstai praturtėti atsakovės sąskaita (CK 1.5 straipsnis). Atsižvelgdamas į tai, teismas sprendė, jog nagrinėjamu atveju vien formalus Sutartyje nustatyto termino apie ketinimą nutraukti sutartį nesilaikymas nesudaro pagrindo priteisti ieškovei papildomai nuomos mokestį už 2,5 mėnesio, todėl ieškovės reikalavimą dėl 10 285 Eur priteisimo atmetė.

16.       Teismas nurodė, kad atsakovė ieškovės išrašytų sąskaitų ir jose nurodytų nuomos mokesčio ir komunalinių paslaugų mokesčių neginčijo, tačiau dėl patalpų užliejimo atsakovė negalėjo naudotis nuomojamomis patalpomis pagal jų paskirtį atitinkamais laikotarpiais, iš viso 37 dienas, todėl teismas vertino, kad ieškovė atsakovei už negalėjimo naudotis patalpomis laikotarpį nepagrįstai skaičiavo nuomos mokestį, dėl to ieškovės reikalaujamą nuomos mokesčio ir komunalinių paslaugų mokesčių skolos sumą sumažino 5 073,93 Eur suma ((4114 Eur/ 30 d.) x 37 d.) ir ieškovei iš atsakovės priteisė 12 204,12 Eur skolos už nuomą ir komunalinius mokesčius (17 278,05 Eur – 5 073,93 Eur). 

17.       Spręsdamas dėl priešieškinio pagrįstumo, teismas nurodė, kad byloje nėra duomenų, jog nagrinėjamu atveju patalpų apliejimus būtų sąlygoję kokie nors netinkami ar tyčiniai ieškovės veiksmai ar neveikimas. Teismo vertinimu, pagal pateiktus duomenis, patalpų užliejimas įvyko dėl netinkamos viso pastato inžinerinės – lietaus nutekėjimo/nuvedimo – sistemos būklės jai užsikimšus. Teismas sprendė, jog nagrinėjamu atveju nustatytos aplinkybės ir Sutarties 7.5 punkte nustatytas nuomotojo atsakomybės už žalą nuomininko verslui ribojimas tais atvejais, kai žala kilo dėl pastato inžinerinės sistemos veiklos sutrikimo, nesudarė pagrindo atsakovei reikalauti iš ieškovės negautų pajamų už laikotarpius, kuomet ji negalėjo patalpose vykdyti veiklos. Atsižvelgęs į tai, atsakovės reikalavimą dėl 9108,66 Eur nuostolių negautų pajamų forma atlyginimo priteisimo iš ieškovės teismas atmetė. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovės dėl negalėjimo vykdyti veiklos išsinuomotose patalpose patirti nuostoliai iš dalies kompensuoti sumažinus atsakovei priskaičiuotą nuomos mokestį, nes tokiu atveju atsakovė, negalėdama vykdyti veiklos, nepatyrė dalies veiklos sąnaudų – jai nereikės sumokėti nuomos mokesčio už laikotarpį, kuriuo patalpomis nebuvo naudojamasi.

18.       Nors atsakovė teigė, jog LED panelė buvo pakeista dėl ieškovės kaltės, kadangi ji nepasirūpino apšvietimu ir nurodė atsakovei ją įgyti, teismas vertino, kad  į bylą nebuvo pateikta jokių šiuos atsakovės teiginius galinčių pagrįsti įrodymų. Nors atsakovė teigė, kad LED panelės įsigijimo išlaidos turėjo būti išskaičiuojamos ieškovės iš teikiamų sąskaitų, atsakovė nepateikė į bylą duomenų, kad atsakovė iki šios bylos iškėlimo būtų pateikusi ieškovei dokumentus, patvirtinančius LED panelės įsigijimo išlaidas, ir dėl šių išlaidų atlyginimo būtų kreipusis į ieškovę; byloje nėra duomenų, kad po LED panelės įsigijimo atsakovė būtų prašiusi ieškovės išskaičiuoti LED panelės įsigijimo išlaidas iš atsakovei pateiktų sąskaitų, taip pat nėra duomenų, kad atsakovė būtų prašiusi kompensuoti LED panelės įsigijimo išlaidas Patalpų grąžinimo ieškovei metu. Teismas, įvertinęs bylos duomenis, darė išvadą, kad atsakovė byloje neįrodė, jog LED panelės įrengimui buvo gautas ieškovės sutikimas ir kad ieškovė būtų įsipareigojusi LED panelės įrengimo išlaidas atsakovei atlyginti.

19.       Teismo vertinimu, atsižvelgus į tai, kad tarp šalių iš esmės iki 2023 m. gruodžio 27 d. vyko derybos dėl galimo nuostolių kompensavimo, ieškovė savo paskutinį pasiūlymą atsakovei pateikė 2023 m. gruodžio 20 d., įvertinus taip pat tai, jog teismas konstatavo, kad ieškovė nepagrįstai skaičiavo atsakovei nuomos mokestį už laikotarpius, kuomet vyko Patalpų remontas ir atsakovė negalėjo naudotis patalpomis, atsakovei jau po Sutarties nutraukimo priskaičiuotų palūkanų priteisimas esamoje situacijoje neatitiktų protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principų bei kompensacinės palūkanų funkcijos, todėl ieškovės reikalavimą dėl kompensuojamųjų palūkanų priteisimo teismas atmetė.

III.                      Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

20.       Apeliaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. sausio 17 d. sprendimą, atmesti ieškinį kaip nepagrįstą ir tenkinti priešieškinį visa apimtimi.

20.1.                      Teigia, kad patalpas užliejo lietaus vanduo 2023 m. birželio 18 d., 2023 m. liepos 2 d., 2023 m. liepos 30 d. bei 2023 m. spalio 21 d. laikotarpiais, patalpomis fiziškai nebuvo galima naudotis nuo 2023 m. liepos 2 d. iki 2023 m. liepos 20 d. ir nuo 2023 m. liepos 30 d. iki 2023 m. rugpjūčio 16 d., tačiau atsakove? nevykdė veiklos patalpose ne tik kaip teismas konstatavo ir ieškovė pripažino byloje, laikotarpiu nuo 2023 m. liepos 2 d. (įskaičiuojant ir šią dieną) iki liepos 20 d. įskaitytinai (19 dienų) ir nuo 2023 m. liepos 30 d. (įskaičiuojant ir šią dieną) iki rugpjūčio 16 d. įskaitytinai (18 dienų), is? viso 37 kalendorines dienas, tačiau ir 2023 m. birželio 18 d. bei 2023 m. spalio 21 d. Pasak atsakovės, jai supratus, kad toliau patalpos yra nuostolingos, ji nutarė nutraukti nuomos sutartį, kadangi nebuvo įmanoma prognozuoti komercinės veiklos tęstinumo, o su ieškovės atstovu buvo tartasi dėl Nuomos sutarties nutraukimo bei nuolaidos.

20.2.                      Pažymi, kad 2023 m. gruodžio 7 d. ieškovės atstovas pateikė susitarimą dėl nuomos sutarties nutraukimo, kuriame nurodoma, kad vykdant Sutartį į Sutartimi išnuomotas patalpas buvo prasiskverbęs vanduo dėl ko nuomininkas yra pareiškęs pretenzijas nuomotojui, todėl nuomos sutartis nutraukiama, o nuomotojas kompensuoja 3400 Eur dydžio nuostolius. Po ilgų derybų, atsakovė nurodė, kad tikrai nesutinka su tokiu mažu nuostolių kompensavimu, todėl ir nutraukė nuomos sutartį, kadangi nebuvo atliekami remonto/rekonstrukcijos darbai, kad ateityje nepasikartotų vandens patekimas į patalpas.

20.3.                      Teigia, kad ieškovė neužtikrino atsakovės teisės naudotis patalpomis nepertraukiamai, neužtikrino patalpų inžinerinių tinklų tinkamo funkcionavimo, neinformavo atsakovės apie tokių patalpų būklę ir galimus incidentus dėl patalpų apliejimo, atsakovei teko nuolat pertraukti ir nevykdyti komercinės veiklos patalpose. Jei atsakovė butų žinojusi, kad patalpos turi tokius esminius trukumus ir jose vykdoma veikla bus sutrikdyta, nebus galima jos vykdyti, jokių būdu nebūtų sudaryta su ieškove nuomos sutartis.

20.4.                      Mano, kad nuomotojas pažeidė savo pareigą tinkamai bendradarbiauti ir informuoti atsakovę apie visas patalpų ypatybes. Nuomos sutarties nutraukimo pagrindas buvo per 4 mėnesius nuolat pasikartojantys remonto darbai, vandens patekimas į patalpas, drabužių užliejimas, negalėjimas tinkamai naudotis patalpomis pagal jų paskirtį. Akivaizdu, kad patalpas užliejus daugiau nei 4 kartus ir sustabdžius veiklą daugiau nei 30 dienų, teismui nebuvo pagrindo spręsti, kad atsakovė galėjo naudotis patalpomis apie kurių kritinę būklę ieškovė nebuvo įspėjusi ir tokiu būdu atsakovė negalėtų tinkamai ir laikantis nepertraukiamo tęstinumo organizuoti savo komercinę veiklą.

20.5.                      Ieškovė savo sutartinius įsipareigojimus, susijusius su patalpų trūkumų šalinimu, netinkamai vykdė pakankamai ilgą laiką, o atsakovė pakankamai ilgai, t. y. nuo 2023 m. birželio 18 d. toleravo ieškovės nuolat daromus sutarties pažeidimus, kas iš esmės patvirtina atsakovės geranoriškumą ir siekį išsaugoti sutartinius santykius. Nuomos sutarties nutraukimas buvo kraštutinė priemonė siekiant išvengti dar didesnių nuostolių. Nustačius, kad ieškovė padare? nuomos sutarties bei Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK)  6.483 straipsnio pažeidimą, t. y. dėl ieškovės kaltės, atsakove? negalėjo naudotis patalpomis, atsakove? įgijo neabejotiną teisę į nuostolių atlyginimą, kuris pasireiškė pelno is? veiklos negavimu (vidutinės pajamos atėmus vidutines išlaidas) ir LED panelės įrengimu.

21.       Ieškovė apeliaciniu skundu prašo pakeisti 2024 m. gruodžio 17 d. Vilniaus apylinkės teismo sprendimą: panaikinti teismo sprendimo dalį, kuria buvo atmestas reikalavimas priteisti ieškovei UAB „Gaivilė“ iš atsakovės UAB „Alinkas“ papildomai 10 285,00 Eur ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti, priteisti ieškovei UAB „Gaivilė“ iš atsakovės UAB „Alinkas“ papildomai 10 285,00 Eur, priteisti ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme.

21.1.                      Pasak ieškovės, teismas nepagrįstai atsisakė tenkinti ieškinio dalį dėl nesilaikyto įspėjimo termino apie sutarties nutraukimą, nes nežiūrint to, jog ieškovė 2024 m. kovo 7 d. sudarė naują patalpų nuomos sutartį su nauju nuomininku, pagal naujai sudarytos sutarties sąlygas ieškovė nuomos mokestį pradėjo gauti tik nuo 2024 m. birželio 1 d., be to, ir gerokai mažesnį nei buvo sutarta su atsakove. Nurodo, kad už laikotarpį nuo 2024 m. sausio 12 d. iki 2024 m. birželio 1 d. ieškovė negavo pajamų už 4,5 mėn., kas ir atitiktų visą reikalautą priteisti 18 513,00 Eur (4,5 x 4114 = 18 513,00) sumą. Taip pat, nuo 2025 m. birželio 1 d. pradedamas mokėti nuomos mokestis yra mažesnis, nei turėjo mokėti atsakovė, todėl naujai sudaryta sutartis nepadengė ieškovės dėl sutarties nutraukimo nesilaikant sutartyje sutartų sąlygų patirtus nuostolius.

21.2.                      Ieškovės teigimu, tarp šalių sudarytoje sutartyje buvo aptartos konkrečios sąlygos, kokio dydžio kompensaciją turėjo sumokėti atsakovė, nusprendusi nutraukti sutartį, o taip pat ir prieš kokį terminą turėjo įspėti apie sutarties nutraukimą. Atsakovei nesilaikius atitinkamų įspėjimo terminų, atsakovė privalėjo padengti visus dėl to ieškovės patirtus nuostolius. Mano, kad teismas nepagrįstai atsisakė tenkinti ieškinio dalį dėl ieškovei papildomai priteistinos 10 285 Eur sumos, kuri lygi 2,5 nuomos mokesčio dydžio kompensacijai, t. y. laikotarpiui, prieš kurį nebuvo įspėta apie sutarties nutraukimą (Sutarties 12.5 punktas).

22.       Atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą ieškovė prašo apeliacinį skundą atmesti.

22.1.                      Pasak ieškovės, po paskutinio defekto pašalinimo 2023 m. rugpjūčio mėnesį, atsakovė toliau be jokių kliūčių ir lietaus nutekėjimo į patalpas naudojosi atitinkamomis patalpomis, kas patvirtina, jog buvęs defektas buvo pašalintas. 2023 m. gruodžio 27 d. kaip ir patalpų grąžinimo dieną jokio vandens nutekėjimo nebuvo. Todėl atsakovė 2023 m. gruodžio 27 d. siųsdama pranešimą dėl sutarties nutraukimo neturėjo pagrindo nutraukti atitinkamą sutartį, nes iki tol buvę gedimai buvo pašalinti ir tuo metu neegzistavo, todėl atsakovė 2023 m. gruodžio 27 d. neturėjo pagrindo vienašališkai nutraukti sutarties jos 12.3 punkte nurodytu pagrindu.

22.2.                      Mano, kad atsakovė sutartį nutraukė ne dėl patalpų trūkumo, o dėl to, jog jai nepavyko susitarti su ieškove tiek dėl nuostolių atlyginimo, tiek dėl sutarties nutraukimo šalių susitarimu. Tačiau aplinkybė, jog šalims nepavyko pasiekti susitarimo, nėra pagrindas sutarčiai nutraukti. Teigia, kad ieškovė sąžiningai vedė derybas su apeliante, pradžioje tiek dėl nuostolių atlyginimo, tiek dėl sutarties nutraukimo, taip pat parengė ir žodžiu sutarto pasiūlymo nutraukti sutartį šalių susitarimu projektą. Tačiau šalims taip ir nepavyko susitarti bei sudaryti susitarimo ir pirmiausia dėl pačios atsakovės nenoro tokį susitarimą pasiekti, atsakovė, pareiškusi pretenzijas dėl nuostolių atlyginimo, atsisakė ieškovei jį pagrįsti bei pateikti nuostolius patvirtinančius įrodymus. Dėl ko, atitinkamas susitarimas ir nebuvo pasiektas.

22.3.                      Pažymi, kad remiantis sutarties sąlygomis ieškovė net neprivalėjo atlyginti atsakovės nuostolių, tačiau ieškovė sąžiningai norėjo išvengti bereikalingų ginčų ir dėl to taikiai susitarti su atsakove. Visgi, atsakovė nusprendė nesant tam pagrindo (t. y. nutraukimo momentu nesant jokių patalpų trūkumų) vienašališkai nutraukti sutartį, kas visiškai pagrįstai teismo buvo pripažinta neteisėtu veiksmu su visomis to pasekmėmis.

22.4.                      Dėl priešieškinio reikalavimų nurodo, kad ieškovė sutartimi nebuvo įsipareigojusi užtikrinti, kad viso pastato inžinerinės – lietaus nutekėjimo/nuvedimo sistemos neužsikimš. Taip pat, nebuvo įsipareigojusi užtikrinti, jog patalpos nebus užlietos ir dėl trečiųjų asmenų kaltės. Priešingai, sutarties 7.2 punktu ieškovė įsipareigojo atlikti inžinerinių sistemų kapitalinio remonto darbus, jei paaiškėtų, kad darbai yra būtini, kurie turėjo būti atlikti ne ilgiau kaip per 3 mėnesius, kas ir buvo atlikta. Nurodo, kad ieškovės atsakovei perduotos patalpos neturėjo jokių trūkumų, trūkumai paaiškėjo tik dėl daugiabučio namo bendrųjų objektų trūkumų, kuriuos ieškovė pašalino per trumpesnį, nei sutartyje sutartas, terminą (Sutarties 7.2 ir 12.3 punktai).

22.5.                      Mano, kad atsakovės nurodomos negautos pajamos turėtų būti apskaičiuojamos pagal būtent tuo laikotarpiu gautinų pajamų vidurkį, o ne remiantis išgalvotu procentu, kuriuo mažinamos anksčiau uždirbtos pajamos, be to, iš atitinkamų pajamų turi būti atimta pridėtinės vertės mokesčio suma, kadangi ji priklauso valstybei ir nėra atsakovės negautos pajamos. Atsakovė, apskaičiuodama negautas pajamas, turėtų atimti ir atitinkamų prekių įsigijimo savikainą (įprastai apie 1/3 kainos), nes atsakovės veikloje gavus pajamas yra netenkamas turtas – prekės. Šiuo atveju atsakovė negaudama pajamų atitinkamai liko su atitinkamomis prekėmis, todėl apskaičiuojant žalos dydį būtina atsižvelgti ir į atitinkamų prekių savikainą, kurios atsakovė taip ir nenurodė, o į bylą pateikta atsakovės pelno (nuostolio) ataskaita už 2023 metus, gauta iš Juridinių asmenų registro, patvirtina, jog atsakovės įsigytų prekių savikaina sudaro apie 30 procentų gautų pajamų.

22.6.                      Pasak ieškovės, apeliantė patalpų nepagerino. Sutarties 8.7 punktu šalys buvo aiškiai sutarusios, kad tik už įrangą, vidaus įrengimus ir kitus pagerinimus, kurių negalima atskirti nuo patalpų, nedarant joms žalos, ir kurie atlikti (įrengti) su Nuomotojo (ieškovės) raštišku sutikimu, Nuomotojo (ieškovės) ir Nuomininko (atsakovės) atskiru susitarimu gali būti kompensuojama Nuomininkui (atsakovei). Šiuo atveju, atitinkama LED panelė galėjo būti atskirta ir dėl to žala pačioms patalpoms nebūtų padaryta, tik atsakovė turėtų atstatyti patalpas į jų pradinę būklę. Be to, tokios įrangos įrengimui nebuvo gautas nei raštiškas ieškovės sutikimas, nei sudarytas atskiras susitarimas dėl išlaidų kompensavimo.

23.       Atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą atsakovė su juo nesutinka, nurodė:

23.1.                      Ji nuosekliai viso proceso metu laikėsi vieningos pozicijos ir nesutiko bei nesutinka apskritai su ieškovės reikalavimu dėl 18 513 Eur kompensacijos sumokėjimo, nes ne ieškovė, o būtent atsakovė patyrė nuostoliu? dėl ieškovės neteisėtų? veiksmu?, kurie pasireiškė? ieškovės nuolatiniais Sutarties pažeidimais. Vien tai, kad ieškovė su trečiuoju asmeniu UAB „Reitan convenience Lithuania“ 2024 m. kovo 7 d. sudarė nuomos sutartį, pagal kurią minėtas asmuo įsipareigojo mokėti už patalpų? nuomą ieškovei nuo 2024 m. birželio 1 d., nesudaro pagrindo ieškovei reikalauti to paties mokesčio sumokėjimo iš atsakovės.

23.2.                      Be to, mano, kad ieškovė savo apeliacinį skundą grindžia jau kitais motyvais, siekdama pateisinti 18 513,00 Eur kompensacijos dydį, nes pirmosios instancijos teisme ieškovė neteigė, kad minėta kompensacijos suma susidarė už laikotarpį nuo 2024 m. sausio 12 d. iki 2024 m. birželio 1 d. Taigi, nėra pagrindo prijungti prie bylos naujo dokumento, t. y. nuomos sutarties, sudarytos su asmeniu, kuris nebuvo įtrauktas į bylą trečiuoju asmeniu ir jam net nėra žinoma apie bylos nagrinėjimą.

24.       Atsiliepime į apeliacinius skundus UAB „Santermitas“ laikosi nuomonės, kad iš esmės neturi teisinio suinteresuotumo bylos nagrinėjimo rezultatu, todėl reiškia prašymą bylą apeliacinėje instancijoje nagrinėti teismo nuožiūra bei priteisti trečiojo asmens apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas. Papildomai pažymi, kad atsakovės apeliaciniame skunde yra nurodyta nepagrįsta aplinkybė dėl tariamai avarinės (kritinės) stogo ir konstrukcijų būklės, apie kurią nuomotojas nepranešė nuomininkui ir neinformavo nuomininko prieš sutarties sudarymą, kad dėl to nebus galima naudotis nuomotomis patalpomis. Ši aplinkybė nebuvo nustatyta pirmosios instancijos teismo sprendimu. Nurodytos aplinkybės nepatvirtina jokie byloje pateikti įrodymai.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

25.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja šią bylą apeliacine tvarka, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis). 

26.       Apeliacijos objektas nagrinėjamoje byloje – pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo iš dalies patenkintas ieškinys dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir iš nuomos teisinių santykių kylančių sumų priteisimo bei atmestas priešieškinis dėl nuostolių priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

Dėl naujų įrodymų priėmimo

27.       Kartu su apeliaciniu skundu ieškovė teismui pateikė naują rašytinį įrodymą – nuomos sutarties išrašą, teigdama, jog jis patvirtina realius ieškovės patirtus nuostolius dėl to, jog Sutartis buvo nutraukta ne joje nustatyta tvarka (t. y. neįspėjus prieš tris mėnesius), ieškovė teigia, kad tokio įrodymo pateikimo būtinybė iškilo vėliau, t. y. po teismo sprendimo priėmimo, nes atsakovė argumentais dėl naujos nuomos sutarties sudarymo pirmosios instancijos teisme nesigynė.

28.       Pagal CPK 314 straipsnį, apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Tai, ar būtinybė pateikti naujus įrodymus atsirado vėliau, yra vertinamoji sąlyga, kurios egzistavimą visų pirma turi motyvuotai pagrįsti naujus įrodymus teikiantis asmuo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-24-378/2022, 45 punktas).

29.       Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į aptartą teisinį reglamentavimą bei kasacinio teismo praktiką, atsisako priimti apeliantės teikiamus rašytinius įrodymus – nuomos sutarties nuorašą, nes šis įrodymas galėjo būti pateiktas bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme.

Byloje nustatytos esminės faktinės aplinkybės

30.       Byloje nustatyta ir ginčo dėl to nėra, kad ieškovė UAB „Gaivilė“ ir atsakovė UAB „Alinkas“ 2023 m. kovo 13 d. sudarė Patalpų nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė išnuomojo atsakovei patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), laikotarpiu nuo 2023 m. kovo 20 d. iki 2026 m. kovo 20 d., tačiau patalpas atsakovė ieškovei grąžino šalių 2024 m. sausio 12 d. pasirašytu priėmimo – perdavimo aktu, atsakovei 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimu „Dėl sutarties nutraukimo“ nusprendus vienašališkai nutraukti Sutartį, remiantis Sutarties 12.3 punktu. 

31.       Sutarties 12.3 punktas numatė, kad nuomininkas turi teisę vienašališkai nutraukti šią Sutartį nesikreipiant į teismą nepasibaigus nuomos terminui, apie tai raštu įspėjęs nuomotoją prieš 14 kalendorinių dienų, jeigu patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro nebetinkamos naudotis ir nuomotojas nepašalina patalpų trūkumų per šalių sutartą terminą.

32.       Byloje atsakovė teigė, kad nuomos sutartis buvo nutraukta dėl esminių patalpų trūkumų, nes dėl lietaus pratekėjimo per stogą, kuris kelis kartus užliejo patalpas, atsakovė negalėjo vykdyti komercinės veiklos, kaip buvo numatyta Sutartyje.

33.        Ieškovė vertina, kad po paskutinio patalpų defekto pašalinimo 2023 m. rugpjūčio mėn. atsakovė toliau be jokių kliūčių ir lietaus nutekėjimo į patalpas naudojosi patalpomis, nei 2023 m. gruodžio 27 d. (pranešimo dėl sutarties nutraukimo surašymo dieną), nei patalpų grąžinimo dieną (2024 m. sausio 12 d.) jokio vandens pratekėjimo nebuvo. Dėl to, ieškovė vertino vienašališką Sutarties nutraukimą nuo 2024 m. sausio 12 d. kaip neteisėtą, nurodydama, kad atsakovė galėjo nutraukti Sutartį tik Sutarties 12.5 punkto sąlygomis, pagal kurį Sutartis gali būti nutraukta prieš jos galiojimo terminą įspėjus raštu kitą šalį prieš 3 mėnesius apie ketinimą nutraukti Sutartį bei sumokant 2 mėnesių nuomos mokesčio + PVM dydžio kompensaciją už patirtus kitos šalies nepatogumus. Ieškovė ieškiniu prašė pripažinti 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutarties vienašališką atsakovės UAB „Alinkas“ nutraukimą 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimu „Dėl sutarties nutraukimo“ nuo 2024 m. sausio 12 d. neteisėtu ir nustatyti, kad 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutartis nutraukta jos 12.5 punkto pagrindu bei priteisti ieškovei iš atsakovės UAB „Alinkas“ 35 791,05 Eur skolos, 704,49 Eur palūkanų, 12 procentų dydžio metines procesines palūkanas.

34.       Atsakovė UAB „Alinkas“ byloje pateikė priešieškinį, prašydama priteisti atsakovės naudai is? ieškovės UAB „Gaivile?“ 9 108,66 Eur negautų pajamų dėl laikotarpio kai patalpomis negalėjo naudotis pagal paskirtį dėl vandens pratekėjimo bei 1 752,93 Eur išlaidų už patalpų pagerinimus, 8 procentų dydžio metines procesines palūkanas.

35.       Pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, o priešieškinį atmetė. Teismas konstatavo, kad atsakovė pažeidė Sutarties sąlygas, nes nesant jokių įrodymų nei apie konkrečius patalpų trūkumus 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimo dėl sutarties nutraukimo surašymo dieną, nei įrodymų apie patalpų trūkumus, dėl kurių patalpos būtų netinkamos naudotis, patalpų grąžinimo – perdavimo ieškovei metu, atsakovė neturėjo pagrindo vienašališkai nutraukti Sutarties jos 12.3 punkto pagrindu. Dėl to sprendė, kad ieškovei iš atsakovės, vadovaujantis Sutarties 12.5 punktu, priteistina 2 mėnesių nuomos mokesčio + PVM dydžio kompensacija – 8 288 Eur. 

36.       Nors teismas pripažino, kad atsakovė Sutartį vienašališkai nutraukė pažeisdama jos nuostatas, ieškovės reikalavimą iš atsakovės papildomai priteisti nuomos mokestį dėl įspėjimo termino nesilaikymo papildomai už 2,5 mėnesio laikė nepagrįstu, iš bylos duomenų nustatęs, kad ieškovė patalpų nuomos sutartį su nauju nuomininku sudarė jau 2024 m. kovo 7 d. Be to, teismas vertino, kad ieškovė atsakovei už negalėjimo naudotis patalpomis laikotarpį nepagrįstai skaičiavo nuomos mokestį, dėl to ieškovės reikalaujamą nuomos mokesčio ir komunalinių paslaugų mokesčių skolos sumą sumažino 5 073,93 Eur suma ((4114  Eur/ 30 d.) x 37 d.) ir ieškovei iš atsakovės priteisė 12 204,12 Eur skolos už nuomą ir komunalinius mokesčius.

37.        Atmesdamas atsakovės priešieškinį dėl 9 108,66 Eur nuostolių negautų pajamų forma atlyginimo teismas nurodė, kad byloje nenustatyta ieškovės kaltė dėl pastato bendrų inžinerinių sistemų, o Sutarties 7.5 punkte nustatytas nuomotojo atsakomybės už žalą nuomininko verslui ribojimas tais atvejais, kai žala kilo dėl pastato inžinerinės sistemos veiklos sutrikimo, nesudarė pagrindo atsakovei reikalauti iš ieškovės negautų pajamų už laikotarpius, kuomet ji negalėjo patalpose vykdyti veiklos. Atmesdamas atsakovės reikalavimą dėl patalpų pagerinimo išlaidų, teismas nurodė, kad nenustatytas šalių susitarimas dėl šių išlaidų atlyginimo.

38.       Apeliaciniais skundais su priimtu pirmosios instancijos teismo sprendimu nesutinka tiek ieškovė, tiek atsakovė, iš apeliacinių skundų turinio matyti, kad ieškovė apeliacinės instancijos teisme neskundžia tos teismo sprendimo dalies, kuria iš dalies patenkintas jos reikalavimas dėl skolos priteisimo už nuomą bei komunalinius mokesčius.

Dėl apeliacinių skundų argumentų, susijusių su sutarties nutraukimu ir iš to kylančiomis teisinėmis pasekmėmis

39.       Nagrinėjamoje byloje esminis ginčas kilo dėl nuomininko teisės nutraukti nuomos sutartį pagal atitinkamas nuomos sutarties sąlygas, kai, nuomininko teigimu, nuomojamomis patalpomis tampa neįmanoma naudotis pagal jų paskirtį, dėl kurios jos buvo išnuomotos.

40.       Kaip jau minėta, byloje nustatyta, kad ieškovė UAB „Gaivilė“ ir atsakovė UAB „Alinkas“ 2023 m. kovo 13 d. sudarė Patalpų nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė išnuomojo atsakovei patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), laikotarpiu nuo 2023 m. kovo 20 d. iki 2026 m. kovo 20 d. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad Sutarties galiojimo laikotarpiu 2023 m. birželio 18 d., 2023 m. liepos 2 d. ir 2023 m. liepos 30 d. įvyko patalpų užliejimai, kurių fakto ieškovė neginčijo. Apeliaciniu skundu atsakovė teigia, kad patalpos taip pat buvo užlietos 2023 m. spalio 21 d. Teisėjų kolegijos vertinimu, į bylą pateikti atsakovės rašytiniai įrodymai – video medžiaga, atsakovės darbuotojos rašytas paaiškinimas bei foto nuotraukos patvirtina, kad vanduo į patalpas bėgo ir 2023 m. spalio 21 d., ką teisingai konstatavo ir pirmosios instancijos teismas.

41.       Byloje taip pat nustatyta, kad apie 2023 m. birželio 18 d., 2023 m. liepos 2 d. ir 2023 m. liepos 30 d. patalpų apliejimą ieškovė informavo namo administratorių trečiąjį asmenį UAB „Santermita“, kuris atliko lietaus nuvedimo sistemos tvarkymo darbus.

42.       Byloje taip pat buvo nustatyta, kad atsakovė teikė ieškovei pretenzijas dėl užlietų patalpų. Atsakovė 2023 m. liepos 5 d. pateikė ieškovei pretenziją dėl 2023 m. liepos 2 d. užlietų patalpų, reikalauta kuo greičiau pašalinti susidariusius trūkumus, kad parduotuvė galėtų dirbti. Ieškovė 2023 m. liepos 10 d. atsakyme į paminėtą 2023 m. liepos 5 d. atsakovės pretenziją nurodė, kad ieškovė po patalpų užliejimo 2023 m. liepos 3 d. kreipėsi į stogo specialistus, draudimo ekspertus, pastato administratorių ir stengiasi nustatyti užliejimo priežastį. 2023 m. liepos 31 d. atsakovės reikalavime ieškovei „Dėl inžinerinių tinklų remonto atlikimo ir žalos atlyginimo“ nurodoma, kad 2023 m. liepos 30 d. patalpų užliejimas pasikartojo, buvo reikalaujama per įmanomai trumpiausią terminą, bet ne vėliau kaip iki 2023 m. spalio 28 d., pašalinti nurodytus trūkumus – sutvarkyti lietaus nutekėjimo sistemą, taip pat reikalaujama atlyginti patirtą žalą, atitinkama suma mažinant mokėtiną nuomos mokestį.

43.       Kaip matyti iš teismui teiktų ieškovės ir atsakovės susirašinėjimų, vėliau iki 2023 m. gruodžio mėn. tarp šalių vyko derybos dėl atsakovės nuostolių kompensavimo, ieškovės reikalavimo sumokėti nuomos mokestį, derybos dėl sutarties nutraukimo. 2023 m. gruodžio 7 d. ieškovės vadovas atsiuntė atsakovei 2023 m. gruodžio 20 d. datai surašytą Susitarimą prie 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutarties, kuriame nurodoma apie patalpų apliejimą, apie nuomininkės pretenzijas, nurodoma, kad šalių patalpų nuomos sutartis nutraukiama nuo šio susitarimo pasirašymo dienos (2 punktas), kad ieškovė sutinka sumokėti atsakovei 3400 Eur nuostolių kompensaciją, o atsakovė turėtų sumokėti ieškovei 17 170 Eur skolą už nuomą (4, 6 punktai).

44.       Byloje neginčijamai nustatyta, kad dėl patalpų užliejimo atsakovė patalpose nevykdė veiklos laikotarpiu nuo 2023 m. liepos 2 d. iki liepos 20 d. ir nuo 2023 m. liepos 30 d. iki rugpjūčio 16 d., iš viso 37 kalendorines dienas. Nors atsakovė teigia, kad veiklos vykdyti negalėjo ir 2023 m. birželio 18 d. bei 2023 m. spalio 21 d., byloje esantys duomenys patvirtina tik aplinkybes dėl vandens pratekėjimo, bet nepatvirtina aplinkybės, kad tą dieną parduotuvė nedirbo. 2023 m. spalio 21 d. darbuotojos paaiškinime nurodoma, kad vandens pratekėjimas pastebėtas 18 val., atsakovės 2023 m. spalio 3 d. atsakyme ieškovei nekalbama apie veiklos nevykdymą 2023 m. birželio 18 d., todėl konstatuoti, kad atsakovė įrodė veiklos nevykdymą minėtomis dienomis nėra pagrindo (CPK 178 straipsnis).

45.       CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos reglamentuoja nuomos santykius. Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, kaip, pvz., žemės nuoma, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007). Neterminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį šalys gali nutraukti bet kada, nenurodydamos pagrindo, prieš nustatytą terminą įspėjusios viena kitą (CK 6.480 straipsnis). Terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes tuo užtikrinamas tų santykių stabilumas, teisinės padėties apibrėžtumas, todėl terminuotos sutarties atveju šalies teisė vienašališkai nutraukti sutartį yra ribojama. Įprastinėmis aplinkybėmis, nesant ypatingų atvejų (pvz., nurodytų CK 6.204 straipsnyje), sutartis gali būti vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukta esant šiems pagrindams: pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui (CK 6.217 straipsnio 1, 2 dalys, specialiosios normos, kuriose įvardyti esminiai atskirų sutarčių rūšių pažeidimai, kaip šių sutarčių vienašalio nutraukimo pagrindai, pvz., CK 6.497, 6.498 straipsniai); antra, neįvykdžius sutarties per papildomai nustatytą protingą terminą (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis); trečia, šalių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), kurie gali nebūti siejami su esminiais sutarties pažeidimais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004). Taigi sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, t. y. nesikreipiant į teismą, tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad jeigu šalys susitarė, kad tam tikros sutarties sąlygos pažeidimas yra pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį, tai nebūtina, kad jos būtų susitarusios šį pažeidimą vertinti kaip esminį. Sutartyje ir įstatyme išvardytų vienašališko sutarties nutraukimo pagrindų taikymo skirtumas yra tas, kad teismas netikrina, ar sutartyje įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas savo pobūdžiu atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalies kriterijus. Tačiau sutartyje nurodytas nutraukimo pagrindas yra sutarties sąlyga, todėl teismo vertinamas ir kontroliuojamas sutarties sąlygų teisėtumo ir sąžiningumo aspektais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-596-313/2015).

46.       Šalių sudarytos 2023 m. kovo 13 d. Patalpų nuomos sutarties 12 punktas numatė Sutarties pabaigą ir jos nutraukimą. Jau minėta, kad ginčui aktualus Sutarties 12.3 punktas numatė, jog nuomininkas turi teisę vienašališkai nutraukti šią Sutartį nesikreipiant į teismą nepasibaigus nuomos terminui, apie tai raštu įspėjęs nuomotoją prieš 14 kalendorinių dienų, jeigu patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro nebetinkamos naudotis ir nuomotojas nepašalina patalpų trūkumų per šalių sutartą terminą. Šį Sutarties punktą vienašališkai nusprendė taikyti atsakovė, teigdama, kad patalpų trūkumai dėl lietaus nuotekų taip ir nebuvo pašalinti, todėl patalpomis tapo neįmanoma naudotis. 

47.       Tuo metu ieškovė ieškinyje remiasi Sutarties 12.5 punktu, kuris numatė, kad Sutartis gali būti nutraukta prieš jos galiojimo terminą šiais atvejais ir tvarka: įspėjus raštu kitą šalį prie 3 mėnesius apie ketinimą nutraukti Sutartį bei sumokant dviejų mėnesių nuomos mokesčio plius PVM dydžio kompensaciją už patirtus kitos šalies nepatogumus.

48.       Nagrinėjamu atveju, atsakovei nuo dalies ieškinio reikalavimų ginantis Sutarties 12.3 punktu, svarbu nustatyti, ar atsakovė įrodė, jog patalpos dėl aplinkybių, už kurias atsakovė neatsako, pasidarė nebetinkamos naudotis ir nuomotoja (ieškovė) nepašalino patalpų trūkumų per šalių sutartą terminą.

49.       Bendrosios sutarčių aiškinimo taisyklės įtvirtintos CK 6.193 straipsnyje ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Aiškinant sutartį, pirmiausia nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinant subjektyvųjį sutarties aiškinimo principą su jos teksto lingvistine analize. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykių praktiką, elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotoje sutarčių aiškinimo taisykles reglamentuojančių teisės normų aiškinimo ir taikymo praktikoje pažymėta, kad jei šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvųjį sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio, taip pat atsižvelgtina į tai, kokią prasmę sutarčiai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, į šalių elgesį sutarties sudarymo metu ir po sutarties sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-288/2010; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2012). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. sausio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-18-378/2015).

50.       Nagrinėjamu atveju, vertinant ginčo Sutarties sąlygą, įtvirtintą Sutarties 12.3 punkte, matyti, kad ji siejama su patalpų tinkamumu naudoti, kuris turėtų būti vertinamas atsižvelgiant į patalpų paskirtį, bei nuomotojo veiksmus šalinant trūkumus, dėl kurių patalpos tampa netinkamomis naudoti. 

51.       Nuomos teisinius santykius reglamentuojančio CK 6.483 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomotojo pareiga per visą nuomos terminą užtikrinti, kad nuomojamas daiktas būtų tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas. Taigi, tiek pačioje nuomos sutartyje, tiek nuomos teisinius santykius reglamentuojančio CK 6.483 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomotojo pareiga per visą nuomos laikotarpį užtikrinti, kad nuomojamas daiktas būtų tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, t. y. nuomotojas turi užtikrinti perduoto daikto tinkamą kokybę, turi užtikrinti, kad išnuomojamas daiktas atitiks tokią būklę, kokia egzistavo daiktą išnuomojant ir kokios būklės pagrįstai tikėjosi nuomininkas nuomos teisinių santykių pradžioje.

52.       Byloje nustatyta, kad ginčo patalpos buvo išnuomotos prekybinei veiklai – drabužių ir avalynės parduotuvei (Sutarties 2.1 punktas). Taip pat nustatyta, kad išnuomotos negyvenamosios paskirties patalpos, kaip paaiškėjo pradėjus vykdyti sutartį, buvo su trūkumais – į patalpas, tiek į rūsį, tiek į pagrindines patalpas, kuriose vykdyta pagrindinė prekybinė veikla (pagal į bylą pateiktas nuotraukas bei video medžiagą), bėgo lietaus vanduo. Byloje atsakovė įrodė, kad laikotarpiu nuo patalpų perdavimo – 2023 m. kovo 22 d., iki patalpų perdavimo nuomotojui – 2024 m. sausio 11 d., negalėjo vykdyti veiklos iš viso 37 kalendorines dienas, t. y. per 8,5 mėn. laikotarpį patalpų negalėjo naudoti pagal paskirtį, dėl kurios jas išsinuomojo, daugiau nei mėnesį laiko. Bylos duomenys patvirtina, kad pirmoji pretenzija atsakovės siųsta ieškovei surašyta 2023 m. birželio 21 d., po įvykusio pirmojo patalpų užliejimo, sekanti – 2023 m. liepos 5 d., prieš tai 2023 m. liepos 4 d. antstolei surašant faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, o 2023 m. liepos 31d. atsakovė kreipėsi į ieškovę ne tik su prašymu pašalinti patalpų trūkumus, suteikdama terminą iki 2023 m. spalio 28 d., bet ir reikalaudama atlyginti patirtus nuostolius. 

53.       Bylos medžiaga, ieškovės ir trečiojo asmens – pastato administratoriaus, paaiškinimai patvirtina, kad ieškovė, pranešdama apie užliejimus pastato administratoriui, dėjo pastangas, jog trūkumai būtų pašalinti, tačiau byloje esantys duomenys patvirtina, kad nuo pirmojo užliejimo – 2023 m. birželio 18 d., iki 2023 spalio 21 d. atsakovės fiksuoto paskutiniojo užliejimo patalpų trūkumai neišnyko, nes paskutiniai lietaus nuotekų tvarkymo darbai, pagal byloje esančius duomenis, atlikti 2023 m. rugpjūčio mėn. Nustačius, kad lietaus vanduo užliejo patalpas 2023 m. spalio 21 d. ir byloje nesant duomenų, kad po to iki 2023 m. spalio 28 d. (atsakovės ieškovei suteikto termino) buvo atlikti lietaus sistemos tvarkymo darbai, darytina išvada, kad patalpų trūkumai nebuvo pašalinti. Vėlesni byloje esantys šalių susirašinėjimai rodo, kad šalys kelis mėnesius (rugsėjo – gruodžio mėn.) vedė derybas dėl atsakovės nuostolių atlyginimo ir, galiausiai, tarėsi dėl Sutarties nutraukimo – tai įrodo pačios ieškovės 2023 m. gruodžio 7 d. sutikimas dėl sutarties nutraukimo be jokių papildomų terminų ir baudų mokėjimo.

54.       Nors taikus susitarimas 2023 m. gruodžio 20 d. (tokia data nurodyta ieškovės susitarime) tarp šalių nebuvo pasiektas ir atsakovė 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimu nutarė vienašališkai nutraukti sutartį pagal aptartą Sutarties 12.3 punktą, akivaizdu, kad atsakovės sprendimas dėl Sutarties nutraukimo ieškovei nebuvo netikėtas.

55.       Nors ieškovė pagrįstai teigia, kad, pažodžiui taikant Sutarties 12.3 punktą, tuo metu, kai buvo gautas atsakovės pranešimas dėl Sutarties nutraukimo, patalpas buvo galima naudoti ir tuo metu lietaus vanduo į jas nebėgo, vertinant Sutarties šalių veiksmus ir vykusias derybas, byloje nustatytas aplinkybes dėl patalpų užpylimo fakto, užpylimo dažnumo ir atsakovės negalėjimo naudoti patalpas pagal paskirtį laikotarpio, teisėjų kolegija vertina, kad atsakovė tinkamai pasinaudojo Sutartyje numatyta teise į sutarties nutraukimą prieš terminą pagal Sutarties 12.3 punktą. 

56.       Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas nepakankamą reikšmę suteikė byloje nustatytoms aplinkybėms apie patalpų būklę ir galimybę naudoti jas pagal paskirtį taip, kaip to tikėjosi atsakovė bei įrodymui apie šalių derybas dėl sutarties nutraukimo.

57.       Nesutiktina su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad pranešime dėl sutarties nutraukimo atsakovė privalėjo įvardyti konkrečius šio pranešimo surašymo dieną egzistavusius patalpų trūkumus, pateikti įrodymus dėl šių trūkumų, nes toks Sutarties 12.3 punkto aiškinimas būtų pernelyg formalus ir siauras, eliminuojantis Sutarties šalių veiksmų ir ketinimų Sutarties galiojimo laikotarpiu visumos vertinimą.

58.       Nesutiktina su teismo vertinimu, kad šalių susirašinėjimu nuo 2023 m. rugpjūčio 25 d. iki 2023 m. gruodžio 27 d. siekta tik išspręsti atsakovės turėtų nuostolių dėl negalėjimo naudotis patalpomis atitinkamais laikotarpiais kompensavimo klausimus, o reikalavimų ieškovei dėl konkrečių Patalpų trūkumų pašalinimo ar Patalpų kokybės iš atsakovės pusės nebuvo reiškiama. 

59.       Aplinkybė, kad atsakovė ilgą laiką reiškė ieškovei pretenzijas dėl patalpų trūkumų ir reikalavo ne tik nuostolių atlyginimo, bet ir trūkumų pašalinimo, kad šalys derėjosi dėl sutarties nutraukimo, rodo, kad atsakovė lietaus nutekėjimo sistemos problemas ir dažną patalpų užliejimą laikė patalpų trūkumais ir tai aiškiai įvardijo ieškovei. Tai, kad ieškovei buvo žinomos atsakovės pretenzijos ir siekis sutartį nutraukti dar iki 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimo, teisėjų kolegijos vertinimu, negali sąlygoti ieškovės deklaruojamo Sutarties pažeidimo ir tuo pačiu Sutarties 12.5 punkto taikymo, kai sutartis nutraukiama be jokių priežasčių.

60.       Be to, nustatytos aplinkybės byloje leidžia teigti, kad atsakovės pasirinktas vienašalis nuomos sutarties nutraukimo pagrindas buvo proporcinga ir teisingai parinkta priemonė sutarties pažeidimui – patalpų trūkumų faktui ir neužtikrintumui dėl tolimesnės parduotuvės veiklos. Jau minėta, kad per trumpą Sutarties galiojimo laiką atsakovė buvo priversta nevykdyti veiklos daugiau nei mėnesį laiko ir tai neabejotinai buvo nenaudinga atsakovės vykdomam verslui ir neleido be trukdžių naudotis patalpomis taip, kaip buvo numatyta sutartyje – drabužių ir avalynės prekybai. 

61.       Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nustačius ginčo patalpų trūkumus ir negalėjimą nepertraukiamai naudotis patalpomis pagal jų paskirtį, išvada, kad atsakovė negalėjo vienašališkai nutraukti Sutarties ir kad būtent ji privalo sumokėti ieškovei kompensaciją ir nuostolius dėl nuomos sutarties nutraukimo, negali būti laikoma teisinga ir sąžininga susidariusios ginčo situacijos kontekste (CK 1.5 straipsnis).

62.       Atsižvelgusi į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija laiko pagrįstais atsakovės apeliacinio skundo argumentus, kad ieškovė neužtikrino atsakovės teisės naudotis patalpomis nepertraukiamai pagal Sutartyje numatytą paskirtį, dėl ko atsakovė negalėjo tinkamai, kaip to tikėjosi sudarydama ginčo nuomos sutartį, vykdyti komercinės veiklos patalpose. Šios išvados leidžia spręsti, kad ieškovės reikalavimas pripažinti 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutarties vienašališką atsakovės UAB „Alinkas“ nutraukimą 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimu „Dėl sutarties nutraukimo“ nuo 2024 m. sausio 12 d. neteisėtu ir nustatyti, kad 2023 m. kovo 13 d. patalpų nuomos sutartis nutraukta jos 12.5 punkte įvardintu pagrindu yra nepagrįstas ir pirmosios instancijos teismo turėjo būti atmestas, kaip ir atmesti išvestiniai reikalavimai dėl negauto nuomos mokesčio už 2,5 mėnesio ir Sutartyje sutartos dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensacijos priteisimo.

63.       Kadangi ieškovė neginčijo skundžiamo sprendimo dalies dėl sumažinto nuomos mokesčio priteisimo, minusuojant mokėtiną nuomos mokestį už laikotarpį, kai atsakovė negalėjo vykdyti veiklos, o atsakovė apeliaciniame skunde nepateikė argumentų dėl šios teismo sprendimo dalies teisėtumo ir pagrįstumo, neginčijo ieškovės pateiktų sąskaitų už nuomą, teisėjų kolegija pakeičia skundžiamą sprendimą iš dalies, atmesdama ieškovės reikalavimą dėl patalpų nuomos sutarties vienašališko nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nepriteisdama ieškovei iš atsakovės 8 288 Eur dydžio kompensacijos, kurią sudaro 2 mėnesių nuomos mokestis + PVM. Pakeitus teismo sprendimą ir pripažinus, kad atsakovė teisėtai vienašališkai nutraukė sutartį 2023 m. gruodžio 27 d. pranešimu, ieškovės apeliacinis skundas dėl papildomos 10 285,00 Eur kompensacijos priteisimo atmestinas.

Dėl priešieškinio reikalavimų dėl negautų pajamų ir patalpų pagerinimo išlaidų priteisimo

64.       Priešieškiniu atsakovė prašė priteisti is? ieškovės UAB „Gaivile?“ 9 108,66 Eur negautų pajamų bei 1 752,93 Eur išlaidų už patalpų pagerinimus. Šiuos reikalavimus grindė tuo, kad is? karto po patalpų užliejimo dėl atjungtos elektros bei patalpų remonto atsakovė negalėjo naudotis patalpomis ir dėl to patyrė nuostolių (negautų pajamų forma) bei 1 752,93 Eur nuostolių dėl patalpų pagerinimo. Atsakovė teigė, kad skaičiuodama nuostolius ieškovė vadovavosi ankstesniais laikotarpiais gautomis dienos pardavimo pajamomis.

65.       Pirmosios instancijos teismas, atmesdamas priešieškinio reikalavimus, nurodė, kad byloje nebuvo nustatyti tyčiniai ieškovės veiksmai ar neveikimas, nes patalpų užliejimas įvyko dėl netinkamos viso pastato inžinerinės – lietaus nutekėjimo/nuvedimo – sistemos būklės jai užsikimšus. Teismas sprendė, jog nustatytos aplinkybės ir Sutarties 7.5 punkte nustatytas nuomotojo atsakomybės už žalą nuomininko verslui ribojimas tais atvejais, kai žala kilo dėl pastato inžinerinės sistemos veiklos sutrikimo, nesudarė pagrindo atsakovei reikalauti iš ieškovės negautų pajamų už laikotarpius, kuomet ji negalėjo patalpose vykdyti veiklos. Atmesdamas reikalavimą dėl patalpų pagerinimo išlaidų priteisimo teismas sprendė, kad atsakovė byloje neįrodė, jog LED panelės įrengimui buvo gautas ieškovės sutikimas ir kad ieškovė būtų įsipareigojusi LED panelės įrengimo išlaidas atsakovei atlyginti.

66.       Apeliaciniu skundu atsakovė teigia, kad ieškovė padare? nuomos sutarties bei CK 6.483 straipsnio pažeidimą, t. y. dėl ieškovės kaltės, atsakove? negalėjo naudotis patalpomis, atsakove? įgijo neabejotiną teisę į nuostolių atlyginimą, kuris pasireiškė pelno is? veiklos negavimu ir LED panelės įrengimu.

67.       Sutarties laisvės principas užtikrina sutarties šalims teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sutarties sąlygas šalys nustato savo nuožiūra, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos (CK 6.156 straipsnio 4 dalis). 

68.       Nagrinėjamu atveju, šalių sudarytoje negyvenamųjų patalpų nuomos Sutartyje šalys nusistatė teises ir pareigas viena kitos atžvilgiu. Sutarties 7.5 punktas, apibrėžiantis nuomotojo atsakomybę, be kita ko, numatė, jog nuomotojas neatsako už patalpose esančio nuomininkui ar kitiems asmenims priklausančio turto sugadinimą ar praradimą, taip pat už žalą, padarytą nuomojamoms patalpoms bei nuomininko ar trečiųjų asmenų turtui arba nuomininko verslui ir kilusią dėl avarijų patalpų elektros, vandentiekio, šildymo, kanalizacijos bei kitose sistemose ar jų veiklos sutrikimų, išskyrus atvejus, kai tokios avarijos ar sutrikimai kyla dėl nuomotojo netinkamų savo įsipareigojimų pagal šią sutartį vykdymo ar tyčinių veiksmų.

69.       Kitas sutarties punktas, nustatęs, kad pasibaigus sutarties galiojimo laikotarpiui ar ją nutraukus prieš terminą dėl bet kurios priežasties, įranga, vidaus įrengimai ir kiti pagerinimai, įrengti patalpose nuomininko sąskaita, lieka nuomininko nuosavybėje; už įrangą, vidaus įrengimus ar kitus pagerinimus, kurių negalima atskirti nuo patalpų, nepadarant žalos patalpoms, ir kurie atlikti (įrengti) su nuomotojo raštišku sutikimu, nuomotojo ir nuomininko atskiru susitarimu gali būti kompensuojama nuomininkui (Sutarties 8.7 punktas).

70.       Verslo subjektų teisiniuose santykiuose galioja verslo subjektų lygiateisiškumo principas. Kadangi nuomos sutartį sudariusios šalys yra juridiniai asmenys – verslininkės, jų pasirašytas susitarimas apibrėžia jų abiejų teises ir pareigas būtent sutartyje nustatyta tvarka. Pažymėtina, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią, yra privaloma ir turi būti vykdoma (CK 6.189 straipsnio 1 dalis, 6.200 straipsnis). 

71.       Nagrinėjamu atveju sudarydamos sutartį šalys suderino tokias sąlygas, pagal kurias atsakovės reikalavimas dėl negautų pajamų už laikotarpį, kai ji negalėjo vykdyti veiklos dėl lietaus kanalizacijos gedimo, negali būti tenkinamas, nes Sutartimi buvo apribota nuomotojo atsakomybė dėl nuomininko verslui padarytų nuostolių atlyginimo (Sutarties 7.5 punktas).

72.       Kaip pagrįstai nurodė pirmosios instancijos teismas, byloje nenustatyti ieškovės (nuomininkės) neteisėti veiksmai ar tyčia dėl lietaus nuotekų sistemos trūkumų, bylos duomenys, trečiojo asmens paaiškinimai patvirtina, kad lietaus sistema užsikimšo arba buvo užkimšta trečiųjų asmenų, o ginčo, kad ieškovė nėra atsakinga už pastato bendro naudojimo inžinerinių sistemų būklę ir priežiūrą, byloje nekilo. Dėl šios priežasties, pirmosios instancijos teismas pagristai netenkino priešieškinio reikalavimo dėl negautų pajamų priteisimo.

73.       Kad atsakovei nepriklauso ir LED panelės įrengimo išlaidos patvirtina minėtas Sutarties 8.7 punktas. Byloje atsakovė neįrodė, kad LED panelės įrengimas negalėjo likti jos nuosavybėje, nes yra priskirtinas prie tokio patalpų pagerinimo, kurio negalima atskirti nuo patalpų, nepadarant joms žalos, ir buvo atliktas su nuomotojo raštišku sutikimu, neįrodė, kad dėl LED panelės palikimo patalpose ir kompensavimo už ją tarp ieškovės ir atsakovės buvo susitarta (CPK 178 straipsnis). Dėl to, pirmosios instancijos teismo sprendimas atmesti šį atsakovės priešieškinio reikalavimą laikytinas pagrįstu.

Dėl procesinės bylos baigties

74.       Apibendrindama šiame sprendime nustatytas aplinkybes ir išdėstytus argumentus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias sutarčių aiškinimą ir nuomos sutarties nutraukimą bei procesinės teisės normas, reglamentuojančias įrodymų vertinimą, dėl ko nepagrįstai pripažino, jog atsakovės vienašališkas ginčo Sutarties nutraukimas yra neteisėtas ir nepagrįstai priteisė ieškovei iš atsakovės 8 288 Eur dydžio kompensaciją. Visgi, teismas, pagrįstai nenustatęs teisinių pagrindų tenkinti priešieškinį, šioje dalyje priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą priešieškinį atmesti. Dėl to, kas išdėstyta, teisėjų kolegija keičia skundžiamą teismo sprendimą, sumažindama ieškovei iš atsakovės priteistą ieškiniu reikalautą sumą (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose

75.       Pagal CPK 93 straipsnio 5 dalį pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą (jo dalį) atitinkamai perskirstomos ir bylinėjimosi išlaidos.

76.       Nagrinėjamu atveju, teisėjų kolegijai nusprendus, kad ieškovės reikalavimai dėl vienašališko sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir 8 288 Eur dydžio kompensacijos priteisimo tenkinti nepagrįstai, ieškovės byloje patenkintų reikalavimų dalis sumažėjo. Laikytina, kad ieškinį patenkinus iš dalies, t. y. iš dalies patenkinus turtinį reikalavimą, o neturtinį – atmetus, ieškovės patenkintų reikalavimų dalis sudaro 17 procentus. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme ieškovė patyrė 3 241 Eur už advokato teisinę pagalbą surašant ieškinį, prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų, pasiruošimą ir dalyvavimą teismo posėdyje, todėl jai iš atsakovės priteistinos 550,97 Eur bylinėjimosi išlaidos pirmosios instancijos teisme. Atsakovei neteikus įrodymų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas atsikertant į ieškovės reikalavimus, šios šalies bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas pirmosios instancijos teismo pagrįstai nespręstas.

77.       2450,25 Eur bylinėjimosi išlaidas nagrinėjamoje byloje patyrė ir trečiuoju asmeniu į bylą įtraukta UAB „Santermita“. Atsižvelgus į tai, kad pagal patenkintus ieškinio reikalavimus ir atmestą priešieškinį bendroje sumoje ieškovė laikytina laimėjusi bylą 58 procentais (17 procentais pagal ieškinį ir 100 procentų pagal priešieškinį), o atsakovė laikytina laimėjusi bylą 42 procentais (83 procentai pagal ieškinį ir 0 procentų pagal priešieškinį), trečiajam asmeniui iš atsakovės priteistina 1 421,14 Eur bylinėjimosi išlaidų, o iš ieškovės – 1 029,11 Eur bylinėjimosi išlaidų.

78.       Sprendžiant klausimą dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme, nustatyta, kad ieškovė už apeliacinio skundo ir atsiliepimo į atsakovės apeliacinį skundą surašymą advokatui sumokėjo 1815 Eur, konkrečiai nenurodant kokia dalis šių išlaidų sudaro apeliacinio skundo surašymui, o kokia dalis – atsiliepimui į apeliacinį skundą. Atsižvelgus į tai, kad ieškovės apeliacinis skundas buvo atmestas, o atsakovės – iš dalies patenkintas, ieškovei nedetalizavus kokios išlaidos buvo patirtos už atsiliepimo į atsakovės apeliacinį skundą surašymą, ieškovei jos turėtos bylinėjimosi išlaidos iš atsakovės nepriteistinos.

79.       Kadangi atsakovė neteikė įrodymų apie apeliacinės instancijos teisme turėtas bylinėjimosi išlaidas advokato teisinei pagalbai, tačiau už apeliacinį skundą sumokėjo 705 Eur žyminį mokestį, atsižvelgus į apeliacinės instancijos teisme atsakovės patenkintų reikalavimų proporciją (40 procentų), atsakovei iš ieškovės priteistinos 282 Eur bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme. 

80.       Trečiasis asmuo UAB „Santermita“ už atsiliepimo surašymą apeliacinės instancijos patyrė 786,50 Eur išlaidas. Kadangi trečiasis asmuo prašė priimti teismo sprendimą teismo nuožiūra ir nepalaikė nei vienos šalies argumentų, pagal patenkintų ir atmestų reikalavimų dalį apeliacinės instancijos teisme, trečiajam asmeniui iš atsakovės priteistina 314, 60 Eur bylinėjimosi išlaidų, o iš ieškovės – 471,90 Eur bylinėjimosi išlaidų.

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija

n u t a r i a :

pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 17 d. sprendimo dalis, kuriomis ieškinys patenkintas iš dalies ir paskirstytos bylinėjimosi išlaidos, sprendimo rezoliucinę dalį išdėstant taip:

„Ieškinį patenkinti iš dalies.

Priteisti iš atsakovės UAB „Alinkas“, juridinio asmens kodas 303311041, 12 204,12 Eur (dvylika tūkstančių du šimtus keturis eurus 12 ct) skolos už nuomą ir komunalinius mokesčius, 12 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos (12 204,12 Eur) nuo civilinės bylos iškėlimo teisme (2024 m. kovo 29 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 550, 97 Eur (penki šimtai penkiasdešimt eurų 97 ct) bylinėjimosi išlaidų ieškovei UAB „Gaivilė“, juridinio asmens kodas 134535039.

Likusią dalį ieškinio ir priešieškinį atmesti.

Priteisti iš atsakovės UAB „Alinkas“, juridinio asmens kodas 303311041, 1 421,14 Eur (vieną tūkstantį keturis šimtus dvidešimt vieną eurą 14 ct) bylinėjimosi išlaidų trečiajam asmeniui UAB „Santermita“, juridinio asmens kodas 236043660.

Priteisti iš ieškovės UAB „Gaivilė“, juridinio asmens kodas 134535039, 1 029,11 Eur (vieną tūkstantį dvidešimt devynis eurus 11 ct) bylinėjimosi išlaidų trečiajam asmeniui UAB „Santermita“, juridinio asmens kodas 236043660.“

Priteisti iš ieškovės UAB „Gaivilė“, juridinio asmens kodas 134535039, atsakovei UAB „Alinkas“, juridinio asmens kodas 303311041, 282 Eur (du šimtus aštuoniasdešimt du eurus) bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.

Priteisti iš atsakovės UAB „Alinkas“, juridinio asmens kodas 303311041, 314,6 Eur (tris  šimtus keturiolika eurų 60 ct) bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme trečiajam asmeniui UAB „Santermita“, juridinio asmens kodas 236043660.

Priteisti iš ieškovės UAB „Gaivilė“, juridinio asmens kodas 134535039, 471,90 Eur (keturis šimtus septyniasdešimt vieną eurą 90 ct) bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme trečiajam asmeniui UAB „Santermita“, juridinio asmens kodas 236043660.