Civilinė byla Nr. e2A-1686-467/2020
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-20626-2019-7
Procesinio sprendimo kategorijos: 3.3.1.18.3.; 2.6.8.4.; 2.6.8.10.; 2.6.8.11.5.; 3.2.4.4.; 3.2.4.11.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. spalio 20 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, kurią sudaro teisėjai Rosita Patackienė, Dainius Rinkevičius ir Alma Urbanavičienė (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovų D. V. ir V. M. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. birželio 12 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų D. V. ir V. M. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Orme Investicijos“ dėl avanso grąžinimo ir nuostolių atlyginimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovai D. V. ir V. M. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „Orme Investicijos“ ir prašė priteisti ieškovams iš atsakovės 15 328,52 EUR negrąžinto avanso, 7 338,56 EUR nuostolių atlyginimo, 4 798,21 EUR delspinigių, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovai nurodė, kad jie, devyniolika metų gyveno (duomenys neskelbtini), 2017-2018 metų žiemą nusprendė grįžti gyventi į Lietuvą, todėl ėmė ieškoti buto Vilniaus centre. Vienas iš esminių kriterijų ieškovams renkantis gyvenamąjį būstą buvo estetinis pastato vaizdas, bendrosios erdvės ir mažas patalpų skaičius name. Jų interesus atitiko internete ir kitomis priemonėmis reklamuojamame objekte, pavadinimu (duomenys neskelbtini), atsakovės parduodamas butas. Ieškovai, apsispręsdami įsigyti butą atsakovės statomame name, pasikliovė atsakovės pateiktomis statomo pastato vizualizacijomis (tuo metu pastatas nebuvo baigtas statyti) ir pažadais apie objekto kokybę, statybos terminus bei nuolaidas. 2018 m. kovo 12 d. ieškovai ir atsakovė pasirašė preliminariąją sutartį (papildytą 2018 m. kovo 16 d. papildomu susitarimu), pagal kurią ieškovai sumokėjo atsakovei 75 305 EUR avansą, o atsakovė įsipareigojo už 190 609 EUR parduoti butą, automobilių parkavimo vietą ir sandėliuką, esančius (duomenys neskelbtini).
3. Atsakovė deklaruotų pažadų neišpildė, t. y. paaiškėjo, kad pastato, kuriame ketinta įsigyti butą, fasadas nebus įrengiamas taip, kaip buvo nurodyta sudarant preliminariąją sutartį (nebus balkonų kolonų, nebus pirmo aukšto balkonų įstiklinimo, balkonų turėklai bus kitokie, fasadas bus sudarkytas lietvamzdžių, fasadinės kolonos bus žymiai mažesnės, nebus kitų dekoratyvinių elementų). Be to, buvo nepagrįstai vilkinami darbų atlikimo terminai, atsakovė ėmė reikalauti papildomų sumų, o atliktų darbų kokybė ieškovų netenkino.
4. Ieškovai, supratę, jog negaus to, ko tikėjosi, 2018 m. spalio 28 d. raštu informavo atsakovę, kad atsisako preliminariosios sutarties bei pareikalavo grąžinti sumokėtas sumas. 2019 m. sausio 25 d. ieškovai pakartotinai informavo atsakovę, kad pagrindinės sutarties sudaryti neketina. 2019 m. kovo 15 d. atsakovė pervedė į ieškovo sąskaitą 59 976,48 EUR sumokėto avanso ir liko skolinga 15 328,52 EUR negrąžinto avanso. Ieškovų teigimu, atsakovė privalo grąžinti šią sumą, nes ieškovai pagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties dėl atsakovės kaltės. Atsakovei, kaip verslo subjektui, keliami didesni profesinio atidumo, rūpestingumo reikalavimai; bendrovė, užsiimdama nekilnojamojo turto pardavimu, privalo būti atidi, rūpestinga ir suteikti vartotojams teisingą ir neklaidinančią informaciją apie parduodamą nekilnojamąjį turtą. Šiuo atveju ieškovams buvo pateikta neteisinga, klaidinanti ir neišsami informacija. Atitinkama informacija gali būti pripažinta klaidinančia reklama pagal Lietuvos Respublikos reklamos įstatymo 2 straipsnio 3 dalį, todėl šio įstatymo 28 straipsnio 1 dalies 2 punktas taip pat leidžia ieškovams reikalauti nuostolių atlyginimo.
5. Grįsdami reikalavimą priteisti 7 338,56 EUR nuostoliams atlyginti ieškovai nurodė, kad patyrė kelionių į Lietuvą apžiūrėti buto išlaidų (1 245,55 EUR), buto brėžinių parengimo išlaidų (150 EUR), teisinių išlaidų (443,01 EUR), kurias privalo atlyginti atsakovė, dėl kurios neteisėtų veiksmų ieškovai atsisakė sutarties. Taip pat ieškovai prašė priteisti 5 500 EUR neturtinei žalai, patirtai dėl nepatogumų, išgyvenimų ir sugaišto laiko, atlyginti. Pagal preliminariosios sutarties 8.3.3 ir 9.5 punktus ieškovai prašė priteisti iš atsakovės 4 798,21 EUR delspinigių, nes preliminarioji sutartis buvo nutraukta dėl to, kad turtas neatitiko sutartyje nustatytų reikalavimų.
6. Tai, jog ieškovai turėjo teisę ir pagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties, pagrindžia faktas, kad ieškovai nebūtų gavę to, ko tikėjosi, iš būsimo sandorio. Aplinkybė, kad pastate turėjo būti įrengiamos kolonos, piliastrai ir karnizai, yra aiškiai nurodyta preliminariosios sutarties priede Nr. 4. Ieškovai niekuomet nedavė atsakovei sutikimo (pritarimo) fasado pakeitimui. Statomo pastato architektūra iš esmės netenkino ieškovų. Žinodami tikrąjį pastato vaizdą bei savybes (preliminarioji sutartis sudaryta, kai dar nebuvo baigtas pastato fasadas; o vėlesnis pastato įrengimas neatitinka vizualizacijų ir projekto) ieškovai – vartotojai – nebūtų sudarę preliminariosios sutarties ir net nebūtų svarstę pagrindinės sutarties sudarymo galimybės (ypač už kainą, kuri nurodyta preliminariojoje sutartyje).
7. Atsakovė UAB ,,Orme Investicijos“ procesiniuose dokumentuose prašė ieškinį atmesti ir priteisti iš ieškovų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsakovė nurodė, kad preliminariosios sutarties nuostatų nepažeidė, o ieškovai nepagrįstai atsisakė nuo sutarties. Jokių parduodamo daikto (buto) trūkumų ir neatitikimų sutarties ar įstatymų reikalavimams nebuvo nustatyta, o ieškovų nepagrįstą atsisakymą nuo preliminarios sutarties lėmė subjektyvios, su jais pačiais susijusios priežastys.
8. Pastato neesminis neatitikimas pirminėms vizualizacijoms nėra trūkumas, be to, ieškovai apie tokias aplinkybes žinojo ir negalėjo nežinoti. Statybos metu buvo priimti pastato būklę pagerinantys sprendimai. Atsakovės sprendimas atsisakyti kolonų balkonų kampuose buvo priimtas dar iki preliminarios sutarties sudarymo, paaiškėjus, kad kolonų buvimas neužtikrina reikiamų natūralaus apšvietimo rodiklių kai kuriose patalpose bei sukels eksploatacinių problemų ateityje, t. y. toks pakeitimas buvo sąlygotas techninių reikalavimų laikymosi. Nei derybų dėl preliminarios sutarties sudarymo metu, nei vėliau po jos sudarymo, ieškovai niekuomet neminėjo ir neakcentavo to, kad jiems esminę reikšmę turi pastato fasadas ar kažkokie atskiri jo elementai. Ieškovams esminę reikšmę turėjo buto kaina, todėl, net ir po preliminarios sutarties sudarymo, jie tęsė derybas dėl papildomos nuolaidos suteikimo. Supratę, kad preliminarioje sutartyje numatyta kaina nebus keičiama (tokio pakeitimo atsakovė niekuomet nebuvo žadėjusi), ieškovai pakeitė savo nuomonę pagrindinės sutarties sudarymo klausimu ir pradėjo ieškoti preteksto atsisakymui nuo preliminarios sutarties.
9. Ieškovai nepagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties, todėl atsakovė teisėtai pritaikė jų atžvilgiu sutartyje numatytas netesybas (preliminarios sutarties 9.4 punktas), kurios buvo įskaitytos į ieškovų sumokėtą avanso sumą. Atsakovė nepažeidė jokių preliminarioje sutartyje numatytų terminų, o ieškovų prašoma priteisti nuostolių ir neturtinės žalos suma yra nepagrįsta ir neįrodyta.
10. Ieškovai nepagrįstai teigia, kad preliminarios sutarties priede Nr. 4, nurodoma, jog pastate turėjo būti įrengiamos kolonos, piliastrai ir karnizai. Be to, šis reikalavimas taikomas visam pastatui, o ne vienai konkrečiai jo fasado sienai. Tai, kad šis įsipareigojimas buvo įvykdytas, patvirtina pridedamos pastato fotonuotraukos, o pastato vizualizacija nebuvo preliminarios sutarties sudėtine dalimi.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
11. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2020 m. birželio 12 d. sprendimu ieškovų D. V. ir V. M. ieškinį atsakovei UAB “Orme Investicijos” atmetė, paskirstė bylinėjimosi išlaidas.
12. Teismas nurodė, jog nagrinėjamu atveju nėra ginčo dėl to, kad pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti ieškovai, tačiau keliamas klausimas, ar ieškovų atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo pagrįstas bei teisėtas. Taip pat keliamas klausimas dėl teisinių pagrindinės sutarties atsisakymo pasekmių, priklausomai nuo to, dėl kurios šalies kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Nėra ginčo ir dėl to, kad atsakovė grąžino ieškovams 60 000 EUR - sumokėto avanso dalį.
13. Teismas konstatavo, kad nėra pagrindo spręsti, jog ieškovų nurodytos aplinkybės laikytinos esminiais atsakovės įsipareigojimų pagal preliminariąją sutartį pažeidimais, leidusiais ieškovams teisėtai atsisakyti sutarties. Teismo vertinimu, bylos medžiaga nepatvirtino ieškovų teiginių, kad būtent estetinis pastato vaizdas buvo esminis kriterijus pasirinkti ginčo butą. Iš 2018 m. kovo 11 d. šalių susirašinėjimo el. paštu matyti, kad apie atsakovės teisę keisti sprendinius ir ketinimus keisti fasado detales, ieškovams buvo žinoma dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo. Ieškovų minimos pastato vizualizacijos nebuvo sudėtine preliminariosios sutarties dalimi, reikalavimai pastato dekoro elementams sutartyje aptarti tiek, kiek įtvirtinta jos priede Nr. 4 (apdailos aprašyme), kuriame tik išvardinamos piliastrų karnizų ir kolonų apdailai naudojamos medžiagos.
14. Teismas laikė, kad ieškovų pateikti įrodymai nėra pakankami nustatyti, jog atsakovės padaryti fasado ar vidaus patalpų vaizdo pakeitimai turėjo esminę įtaką bendram pastato vaizdui ir estetikai, nulėmė pastato ,,nupiginimą“, ieškovai taip pat nepaneigė atsakovės teiginių, kad nurodyti pakeitimai atlikti siekiant pagerinti pastato būklę ir sprendžiant tam tikrus techninius klausimus. Atsakovė pateikė duomenis, kad atlikti pakeitimai nebuvo pigesni ar prastesni. Byloje nenustatyta, kad ginčo pastatas neatitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintų kriterijų, ar kad atsakovė būtų atlikusi pastato pakeitimus, kurių negalėjo atlikti pagal preliminariosios sutarties įsipareigojimus.
15. Teismas konstatavo, kad ieškovai neturėjo pagrindo atsisakyti preliminariosios sutarties, remdamiesi sutartų terminų praleidimu, nes ieškovų nurodomos aplinkybės, kad jiems buvo akivaizdu, jog darbai nebus baigti laiku, grindžiamos prielaidomis ir, nesant kitokių įrodymų, nesudaro pagrindo vertinti šalių elgesį, vykdant preliminarią sutartį ir veiksmus jos atsisakant. Be to, kaip pagrįstai nurodo atsakovė, ieškovai konkrečiai nenurodo, kokie preliminarios sutarties priede Nr. 4 nurodyti darbai nebuvo atlikti tuo metu, kai ieškovai pateikė 2019 m. sausio 25 d. pranešimą dėl preliminarios sutarties atsisakymo.
16. Pirmosios instancijos teismas taip pat pažymėjo, jog konstatavus, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovų nepagrįsto atsisakymo ją sudaryti, atsakovė teisėtai ieškovų sumokėto avanso dalį įskaitė į sutartines netesybas, t. y. atsakovės prievolė grąžinti ieškovams sumokėtą 15 305 EUR avanso dalį pasibaigė įskaitymu. Ieškovai nepateikė argumentų, paneigiančių atsakovės atlikto įskaitymo teisėtumą. Dėl to ieškinio reikalavimą dėl 15 305 EUR ieškovų sumokėto avanso priteisimo iš atsakovės atmetė, taip pat atmetė ir su šiuo reikalavimu susijusį išvestinį reikalavimą dėl delspinigių priteisimo.
17. Išnagrinėjęs byloje pateiktų įrodymų visumą, teismas sprendė, kad ieškovai neįrodė patirtų nuostolių ir neturtinės žalos dydžio, taip pat visų civilinės atsakomybės sąlygų, todėl atmetė ieškovų reikalavimus priteisti nuostolių atlyginimą ir neturtinės žalos atlyginimą.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
18. Apeliaciniu skundu ieškovai D. V. ir V. M. prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.
19. Apeliantai nurodo, kad teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, netinkamai vertino tarp ginčo šalių sudarytos ir ieškovų atsisakytos 2018 m. kovo 12 d. preliminariosios turto pirkimo-pardavimo sutarties specifiką bei į ją neatsižvelgė. Tai turėjo įtakos atskirų ginčo aplinkybių vertinimui ir, atitinkamai, nepagrįsto sprendimo priėmimui.
20. Teismui pateiktuose procesiniuose dokumentuose bei bylos nagrinėjimo metu ieškovai nuosekliai išdėstė aplinkybes, nulėmusias jų apsisprendimą sudaryti preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį ir pirkti butą atsakovės statomame pastate. Viena iš tokių aplinkybių buvo statomo pastato architektūriniai sprendimai, lemiantys išskirtinį pastato estetinį vaizdą su klasikinės architektūros elementais, kurie sudaro prabangaus būsto įspūdį. Statomo pastato lokacija, nedidelis butų skaičius, pastato eksterjeras, uždaras kiemas su fontanu, išskirtiniai interjero elementai buvo esminiai faktoriai nulėmę ieškovų sprendimą pirkti atsakovės statomą butą.
21. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad „atliktų pakeitimų apimtis negali būti pripažinta tokia, kuri keistų pastatą iš esmės“, nes atsakovė atliko daug pastato eksterjero pakeitimų, kurie esmingai pakeitė pastato vaizdą bei įvaizdį. Teismas taip pat nepagrįstai konstatavo, kad ieškovų nurodyti atsakovės atlikti pastato sprendinių pakeitimai nebuvo tokie esminiai, kad lemtų paties objekto neatitiktį preliminariosios sutarties sąlygoms. Aplinkybę, kad pastatas neatitinka preliminariosios sutarties dokumentų (projekto, vizualizacijos) ir kad šie neatitikimai iš esmės keičia statinio architektūrinę vertę bei vaizdą, patvirtina su apeliaciniu skundu pateikiama ir jame aptariama specialistų išvada.
22. Pastato eksterjeras neatitinka projektinių sprendinių bei atsakovo platintų vizualizacijų (parengtų pagal projektą). Visi atsakovo padaryti pastato fasado pakeitimai yra atlikti nepakeitus projekto ir nesilaikant preliminariosios sutarties 7.3.2 punkte numatytų reikalavimų. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad ginčo pastato neatitikimas pirminėms vizualizacijoms negali būti laikomas esminiu trūkumu, kadangi vizualizacijos buvo išeitinis informacijos šaltinis, leidęs ieškovams įsivaizduoti, koks tai bus statinys, kaip atrodys įgyvendinus projektinius sprendinius. Kita vertus, galutinis rezultatas (pastato išorinis vaizdas) neatitinka ne tik vizualizacijos, bet ir projekto, kuris yra sudėtinė preliminariosios sutarties dalis.
23. Bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas taip pat netinkamai vertino aplinkybes, susijusias su preliminariojoje sutartyje numatytų terminų pažeidimu, kas lėmė neteisingo ir nepagrįsto sprendimo priėmimą. Įvertinus tai, kad, vadovaujantis preliminariosios sutarties bendrosios dalies 7.3.3. punktu, atsakovė turėjo teisę pratęsti specialiosios dalies 6.1., 6.2. punktuose numatytų darbų atlikimo terminus maksimaliai 90 darbo dienų terminui, pati vėliausia data, kada statinys turėjo būti pilnai užbaigtas ir surašytas statybos užbaigimo aktas yra 2019 m. gegužės 10 d. Atsakovė pasinaudojo šia galimybe, tačiau visi pastato statybos darbai nebuvo baigti ne tik nurodytą data, bet ir 2020 m. birželio 3 d. (faktinių aplinkybių konstatavimo metu).
24. Taip pat teismas nepagrįstai nurodo, kad pagal sutartį ieškovams galėjo būti parduodamas daugiau nei 60 proc. baigtumo objektas. Vadovaujantis preliminariosios sutarties nuostatomis, 60 proc. objekto baigtumu yra apibrėžiama galimybė identifikuoti atskirus turto vienetus (butus). Tačiau preliminariosios sutarties specialiosios dalies 6.1 punkte numatytas visų darbų užbaigimo terminas nėra siejamas su buto baigtumu.
25. Apeliantai procesiniuose dokumentuose taip pat išsamiai pasisakė dėl savo, kaip vartotojų, teisių pažeidimo. Minėtus argumentus ieškovai palaiko pilna apimtimi ir dėl jų apeliaciniame skunde papildomai nepasisako. Skundžiamame sprendime dėl šių ieškovų argumentų teismas nepasisakė.
26. Apeliantų nuomone, preliminariosios sutarties atsisakymas buvo pagrįstas ir teisėtas. Tokius apeliantų veiksmus sąlygojo atsakovės elgesys bei statybų proceso metu priimti sprendimai ir atlikti veiksmai. Preliminariosios sutarties apeliantai atsisakė dėl atsakovės kaltų veiksmų. Todėl atsakovė neturi teisinio pagrindo reikalauti netesybų, o jų įskaitymas į sumokėtą avansą (sumažinant apeliantams grąžintiną avanso sumą) yra nepagrįstas ir neteisėtas.
27. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė prašo ieškovų apeliacinį skundą atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. birželio 12 d. sprendimą palikti nepakeistą bei priteisti atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.
28. Atsakovė nurodo, jog apeliantai nepasinaudojo pirmosios instancijos teisme turėta teise teikti jų pozicijos dėl atsisakymo nuo preliminarios sutarties pagrįstumą pagrindžiančius įrodymus, skirti byloje ekspertizę, nepaisant to, kad pats teismas siūlė jiems pildyti bylos medžiagą. Apeliantų kartu su apeliaciniu skundu teikiami nauji įrodymai ne tik pateikti pavėluotai, bet ir yra susiję su aplinkybėmis, kurios nebuvo tiriamos ir vertinamos, nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, išplečia bylos nagrinėjimo ribas, todėl jų priėmimas pažeistų apeliacinio proceso ribotumo principą.
29. Pirmosios instancijos teismas tinkamai paskirstė įrodinėjimo pareigą tarp šalių ir nepažeidė įrodymų vertinimo taisyklių. Byloje nesant ginčo dėl to, kad būtent apeliantai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį su atsakove, apeliantams teko pareiga įrodyti jų atsisakymo nuo preliminarios sutarties pagrįstumą ir jie nuo tokios pareigos nėra atleisti, nepriklausomai nuo to, ar jie laikytini vartotojais. Be to, pirmosios instancijos teismas bylos nagrinėjimo metu buvo aktyvus ir ne kartą siūlė apeliantams pateikti papildomus jų reikalavimą pagrindžiančius įrodymus, vertino sutarties sąlygas sąžiningumo aspektu.
30. Skirtingai, nei nurodyta apeliaciniame skunde, preliminarios sutarties sudėtine dalimi buvo ne viso pastato techninis projektas ar kuri nors iš pastato vizualizacijų, bet apeliantų ketinto įsigyti atskiro buto projektas bei atsakovės įsipareigojimai dėl konkrečių statybos ir apdailos darbų atlikimo, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai vertino atsakovės veiksmų ir sprendimų atitikimą būtent preliminariai sutarčiai ir jos priedams. Atsakovė preliminarios sutarties pagrindu turėjo teisę atlikti pastato techninių sprendinių pakeitimus, nesusijusius su jų pabloginimu, be atskiro pirkėjų sutikimo, apeliantai su tokia atsakovės teise sutiko ir ją suprato tinkamai.
31. Visi atsakovės pastato statybos metu atlikti neesminiai pakeitimai buvo susiję su statybinių sprendinių optimizavimu, siekiu padaryti pastatą puošnesnį ir kokybiškesnį, atlikti pakeitimai nepablogino ir „nenupigino“ pastato, nepakenkė jo architektūrinei kokybei ar gretimai urbanistinei aplinkai bei nesumažino jų vertės. Vizualizacija nėra projektas, tai kompiuterio pagalba sukuriamas pastato vaizdas, padedantis įsivaizduoti būsimą statinį, emocijos kūrimas, susijęs su būsimo objekto atvaizdavimu, esant atitinkamam apšvietimui, tam tikroje dirbtinai sukurtoje aplinkoje. Užtikrinti visišką realaus pastato atitikimą vizualizacijai yra praktiškai neįmanoma. Įstatymas nenumato prievolės detalizuoti vizualizacijos iki architektūrinių detalių. Priešingas šios situacijos traktavimas padarytų nekilnojamojo turto projektų vystymą neįmanomu, pririšus statytojus prie abstraktaus paveiksliuko, nuo kurio negali būti nukrypstama be kiekvieno pirkėjo sutikimo.
32. Apeliantai pagal preliminarią sutartį sutiko sudaryti pagrindinę sutartį esant 60 proc. pastato baigtumui, atsakovė šį įsipareigojimą įvykdė, preliminarioje sutartyje ir jos prieduose numatytų darbų atlikimo terminai nebuvo pažeisti ir net nebuvo prielaidų, leidžiančių numatyti jų pažeidimą ateityje, todėl apeliantai neturėjo pagrindo remtis nesavalaikiu darbų atlikimu, atsisakydami preliminarios sutarties.
33. Atsakovės apeliantų atžvilgiu pritaikyta netesybų suma yra 2,5 karto mažesnė, nei maksimali netesybų suma, nurodyta preliminarioje sutartyje. Atsakovė pateikė į bylą įrodymus, kad dėl apeliantų atsisakymo nuo preliminarios sutarties patyrė realius nuostolius, o apeliantai tokių atsakovės pateiktų duomenų nustatyta tvarka nepaneigė.
34. Apeliantai reikalavimą buvo pareiškę CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nurodytu pagrindu, todėl šalių teisinių santykių kvalifikavimas pagal CK 6.401 straipsnį teisingam ginčo išsprendimui reikšmės neturi, apeliantai neprašė taikyti alternatyvių jų, kaip buto pirkėjų, teisių gynybos būdų. Apeliantai neįrodė ir neįrodinėjo visų atsakovės sutartinės civilinės atsakomybės sąlygų, todėl jų reikalavimai tiek dėl turtinės, tiek dėl neturtinės žalos atlyginimo teismo buvo atmesti visiškai pagrįstai.
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
35. Apeliantai ir atsakovė apeliacinės instancijos teismui pateikė prašymus prie nagrinėjamos bylos prijungti papildomus įrodymus. Apeliantai kartu su apeliaciniu skundu pateikė 2020 m. birželio 29 d. pastato, esančio (duomenys neskelbtini), fasadų architektūrinio įvertinimo aktą ir 2020 m. birželio 3 d. antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą bei papildomai pateikė 2020 m. rugsėjo 11 d. pirkimo-pardavimo sutarties (duomenys neskelbtini) kopiją, nurodė, kad šių papildomų įrodymų pateikimo poreikis yra sąlygotas skundžiamame sprendime teismo padarytų išvadų bei argumentacijos. Bylos nagrinėjimo eiga pateikiamų duomenų poreikio nediktavo ir tik teismo atliktas tam tikrų faktinių aplinkybių įvertinimas nulėmė šių papildomų duomenų pateikimo būtinybę. Pateikiami dokumentai buvo gauti po bylos išnagrinėjimo iš esmės. Jie yra svarbūs ginčo klausimui teisingai išspręsti, todėl juos yra tikslinga prijungti prie bylos bei visapusiškai įvertinti nagrinėjant šią bylą apeliacine tvarka.
36. Atsakovė atsiliepime į apeliacinį skundą prašė apeliantų prašymo prijungti naujus įrodymus netenkinti, tačiau, teismui nusprendus, jog prašymas bus tenkinamas, taip pat prašė prie bylos prijungti papildomus įrodymus – ekspertės A. S. surašytą ekspertinio tyrimo aktą.
37. Naujų įrodymų priėmimas apeliacinės instancijos teisme yra išimtinė priemonė, o jos taikymo sąlygos apibrėžtos CPK 314 straipsnyje, pagal kurį apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisako priimti įrodymus arba, kai įrodymų pateikimo būtinybė iškyla vėliau. Kartu atkreiptinas dėmesys į tai, kad įrodymų teikimas byloje negali būti savitikslis, t. y. įrodymas turi paneigti ar patvirtinti turinčias reikšmės bylai aplinkybes.
38. Šiuo atveju apeliantai teikiamus įrodymus pateikė į bylą, atsižvelgdami į pirmosios instancijos teismo sprendimo išvadas, o atsakovės pateiktas įrodymas yra atsikirtimas į apeliantų teikiamus naujus įrodymus. Atsižvelgdama į tai, kad su abiejų šalių teikiamais įrodymais šalys turėjo galimybę susipažinti ir susipažino, turėjo galimybę pareikšti savo nuomonę, teikiami įrodymai yra susiję su nagrinėjama byla, todėl teisėjų kolegija šiuos įrodymus priima CPK 314 straipsnio tvarka.
39. Vadovaujantis CPK 320 straipsnio 1, 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar yra CPK 329 straipsnyje nustatyti absoliutūs sprendimo negaliojimo pagrindai, ar jų nėra. Absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų ir pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nagrinėjamoje byloje nenustatyta, todėl pasisakoma dėl apeliacinio skundo faktinių ir teisinių pagrindų.
40. Byloje nustatyta, kad 2018 m. kovo 12 d. tarp apeliantų ir atsakovės buvo sudaryta preliminarioji turto pirkimo-pardavimo sutartis (papildyta 2018 m. kovo 16 d. papildomu susitarimu), pagal kurią apeliantai (ieškovai) įsipareigojo sumokėti atsakovei 75 305 EUR avansą, o atsakovė - įsipareigojo už 190 609 EUR parduoti apeliantams 71,55 kv. m. butą, esantį (duomenys neskelbtini).
41. Byloje nėra ginčo, kad ieškovai, vykdydami sutarties nuostatas, 2018 m. kovo 16 d. pervedė atsakovei 73 305 EUR avansą, tačiau 2018 m. spalio 28 d. raštu (pakartotinai 2019 m. sausio 25 d. raštu) informavo atsakovę, kad atsisako preliminariosios sutarties ir pareikalavo grąžinti sumokėtą avansą, taip pat atlyginti jų patirtus nuostolius ir sumokėti sutartines netesybas. Savo atsisakymą ieškovai argumentavo tuo, kad statomo pastato architektūriniai sprendiniai neatitinka pirkėjams pateiktų vizualizacijų, taip pat neatitinka projekto, o, žinodami tikrąjį pastato vaizdą bei savybes, ieškovai nebūtų sudarę preliminariosios sutarties. 2019 m. kovo 15 d. atsakovė pervedė ieškovams dalį sumokėto avanso - 59 976,48 EUR, o likusioje 15 305 EUR sumoje taikė netesybas ir įskaitė jas iš sumokėto avanso.
42. Byloje kilo ginčas dėl avanso dalies negrąžinimo ieškovams – ieškovai mano, kad preliminarią sutartį jie nutraukė teisėtai ir pagrįstai, todėl atsakovė neturėjo pagrįsto pagrindo taikyti netesybas ir negrąžinti dalies jų sumokėto avanso. Atsakovė gi teigia, kad preliminarioji sutartis buvo nutraukta be pagrįsto pagrindo dėl ieškovų kaltės, todėl ji pagrįstai taikė sutartines netesybas. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad nėra pagrindo spręsti, jog ieškovų (apeliantų) nurodytos aplinkybės laikytinos esminiais atsakovės įsipareigojimų pagal preliminarią sutartį pažeidimais, leidusiais ieškovams teisėtai atsisakyti sutarties. Ieškovai apeliaciniame skunde su tokia pirmosios instancijos teismo išvada nesutinka ir teisėjų kolegija iš esmės pritaria apeliantų pozicijai.
43. Kaip iš esmės teisingai nurodoma apeliaciniame skunde, pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime realiai nepasisakė dėl apeliantų, kaip vartotojų, teisių pažeidimo, nors ir konstatavo, kad atsakovė nepaneigė, jog ieškovai (apeliantai) laikytini vartotojais šioje byloje. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje yra įrodyta, kad šalių 2018 m. kovo 12 d. sudaryta preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis laikytina vartojimo sutartimi, o apeliantai – vartotojais, nes minėtą sutartį sudarė išimtinai savo asmeninių interesų tenkinimui.
44. CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis – specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Tokią sutartį sudaręs pirkėjas disponuoja teise rinktis iš platesnio savo pažeistų teisių gynimo būdų spektro.
45. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015). Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013; 2018 m. lapkričio 21 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018 ir kt.).
46. Pirmosios instancijos teismas, nepagrįstai pritardamas atsakovės pozicijai, nurodė, kad šiuo atveju būtina atsižvelgti į apeliantų turimą patirtį tiek statybų srityje, tiek įsigyjant nekilnojamąjį turtą - ieškovas D. V. yra / buvo įmonių (duomenys neskelbtini) direktorius; įmonė (duomenys neskelbtini) teikia statybines paslaugas, taip pat bylos duomenimis apeliantams nuosavybės teise priklauso / priklausė kitų nekilnojamojo turto objektų, taip pat ir butai, adresu (duomenys neskelbtini). Taigi, pirmosios instancijos teismo vertinimu, ginčo preliminarioji sutartis nebuvo pirmasis apeliantų sudaromas nekilnojamojo turto sandoris – apeliantai šioje srityje turi nemažai patirties, kuri (patirtis) yra reikšminga šios bylos kontekste, nes apeliantams, kaip pakankamai patyrusiems asmenims, turėjo būti suprantama, jog vizualizacija gali skirtis nuo realaus vaizdo. Su tokia pirmosios instancijos teismo išvada nesutinka apeliantai ir teisėjų kolegija jiems iš esmės pritaria.
47. Atkreiptinas dėmesys, kad byloje iš esmės nėra įrodymų, patvirtinančiu apeliantų patirtį nekilnojamojo turto projektų vystyme. Be to, apeliantams priklausančio nekilnojamojo turto įsigijimo faktas, teisėjų kolegijos vertinimu, negali būti prilygintas preliminariosios sutarties sudarymui bei ja reguliuojamiems teisiniams santykiams. Iš preliminariosios sutarties turinio galima teigti, kad joje minima butą ieškovai ketino įsigyti asmeniniams poreikiams tenkinti, nes byloje nėra įrodymų, jog apeliantai turėtų buto statybos finansavimo ir dalyvavimo būstą statant patirties. Taigi, pritartina apeliantų pozicijai, jog šio konkretaus sandorio sudarymo bei jo vykdymo atžvilgiu profesionalė yra atsakovė, o ne apeliantai ir būtent atsakovės elgesiui keliami aukštesni standartai ir reikalavimai.
48. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas, neteisingai kvalifikavęs šalių santykius, padarė nepagrįstą išvadą, kad ginčo pastato neatitikimas pirminėms vizualizacijoms negali būti laikomas esminiu trūkumu, o apeliantai apie šias aplinkybes galėjo žinoti nuo pastato fasado atidengimo, tačiau pretenzijų nereiškė iki tol, kol, šalims nepavykus suderinti sutarties sąlygų, apeliantai apsisprendė sutarties atsisakyti. Pažymėtina, kad tokią išvadą teismas grindė tuo, jog apeliantams, kaip pakankamai patyrusiems asmenims, turėjo būti suprantama, kad vizualizacija gali skirtis nuo realaus vaizdo, taip pat kad jiems galėjo bei turėjo būti suvokiama, kad šalių įsipareigojimai viena kitai yra įtvirtinami sutartyje, todėl tai, kas sutartyje neįtvirtinta (šiuo atveju – vizualizacija), nėra sutarties dalimi.
49. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra ne kartą nurodęs, kad sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-248-421/2016).
50. Aiškindamas rašytine forma sudarytos sutarties turinį, teismas pirmiausia atsižvelgia į rašytinės sutarties tekstą. Jei jis yra aiškus ir neprieštarauja kitoms byloje nustatytoms aplinkybėms, teismas, spręsdamas dėl sutarties turinio (šalių teisių ir pareigų), turi pagrindą daryti išvadą, kad tikroji šalių valia sutampa su rašytiniu sutarties tekstu, ir remtis lingvistiniu sutarties aiškinimu. Tokiu atveju, jei rašytinės sutarties tekstas yra neaiškus arba jis prieštarauja kitoms byloje nustatytoms aplinkybėms, teismas, aiškindamas tikrąjį sutarties turinį, turi nustatyti, ar lingvistinis sutarties turinio aiškinimas neprieštarauja tikrajai sutarties šalių valiai. Kokiomis aplinkybėmis remiantis aiškintina valia – kiekvienos konkrečios bylos dalykas. Jis priklauso nuo to, kokiomis aplinkybėmis, pagrįsdamos savo versiją dėl tikrosios valios, remiasi ir kokias aplinkybes įrodinėja šalys. Teismas dėl jų sprendžia remdamasis įrodymų pakankamumo taisykle. Tokiu atveju svarbiomis pripažįstamos visos aplinkybės, kuriomis remiantis gali būti nustatoma, dėl ko iš tikrųjų sudarydamos sutartį susitarė šalys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-260-695/2017).
51. Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad pastato vizualizacija negali būti laikoma preliminarios sutarties dalimi, kadangi ji, kaip tvirtina bylos duomenys, buvo viena iš esminių sąlygų sudaryti 2018 m. kovo 12 d. preliminarią turto pirkimo-pardavimo sutartį ir pirkti butą atsakovo statomame pastate. Atsakovė nepaneigė, kad ieškovų apsisprendimą pirkti butą būtent jos statomame name lėmė statomo pastato architektūriniai sprendimai, lemiantys išskirtinį pastato estetinį vaizdą su klasikinės architektūros elementais, sudarančiais prabangaus būsto įspūdį. Statomo pastato lokacija, nedidelis butų skaičius, pastato eksterjeras, uždaras kiemas su fontanu, išskirtiniai interjero elementai buvo esminiai faktoriai, nulėmę ieškovų sprendimą pirkti atsakovo statomą butą.
52. Byloje nėra ginčo, kad, sudarant preliminarią sutartį, pastatas dar nebuvo pastatytas ir, pristatant vystomą projektą klientams, buvo pateiktos pastato vizualizacijos, kurios iš esmės buvo vienintelis įrodymas, leidžiantis suprasti klientui, koks tai yra projektas ir kaip atrodys jo rezultatas. Dėl to sutiktina su apeliacinio skundo argumentais, kad atsakovės viešai skelbiama pastato vizualizacija sudarė apeliantams pagrindą apsispręsti dėl būsimo sandorio sudarymo. Taigi, nors pastato vizualizacija iš esmės yra kompiuteriu kuriamas pastato vaizdas, kuris iš esmės nėra realiai pastatyto objekto nuotrauka, tačiau tai yra vienintelis būdas būsimiems pirkėjams įsivaizduoti nepastatytą statinį, susikuriant tam tikrus teisėtus lūkesčius. Dėl to, teisėjų kolegijos pastabėjimu, statytojai ar vystytojai turėtų dėti maksimalias pastangas, jog pastatytas pastatas kuo labiau atitiktų jo vizualizaciją arba pakankamai informatyviai ir konkrečiai informuoti vartotojus, jog pastato vizualizacija gali skirtis nuo būsimo realaus vaizdo.
53. Nagrinėjamu atveju byloje nėra ginčo, kad atsakovės pastatytas pastatas, kuriame ieškovai ketino įsigyti butą, neatitinka jo pirminės vizualizacijos. Ginčas kyla dėl to, ar atlikti pakeitimai buvo esminiai, suteikę pakankamą ir pagrįstą pagrindą apeliantams nutraukti sutartį. Pažymėtina, kad apeliantai nuo pat bylos nagrinėjimo pradžios akcentavo, jog jų pasirinkimą įsigyti butą šiame konkrečiame atsakovės reklamuojamame name lėmė pastato vizualizacija, kurioje atvaizduojami pastato architektūriniai sprendimai, lemiantys išskirtinį pastato estetinį vaizdą su klasikinės architektūros elementais, kurie sudaro prabangaus būsto įspūdį. Tuo tarpu atsakovės pastatytas statinys neatitiko sutarties dokumentų (projektinės dokumentacijos) bei atsakovės, prieš sudarant sutartį, viešai deklaruotų (reklamuotų) specifinių (netipinių) architektūrinių statinio ypatumų.
54. Apeliantai kartu su apeliaciniu skundu pateikė pastato, esančio (duomenys neskelbtini), fasadų architektūrinio įvertinimo aktą, kurį surašė kvalifikuoti architektai. Šios analizės tikslas buvo palyginti 2017 m. rugpjūčio 6 d. interneto puslapyje (duomenys neskelbtini) pateiktų vizualizacijų medžiagą su 2020 m. realiai esančiu pastatu. Akte nurodoma, jog „dekoro gausa, kintanti fasado šviesotamsa, kuria prabangos, miesto centro emociją. Vizualizacijose naudojami estetiniai sprendimai pastatą daro rafinuotą, lengvą, grakštų. Realybėje, fasado dekoro paprastinimas ar atsisakymas, elementų plokštinimas, kuria priešingą emociją ir vertę. Galerijas ir erkerius pakeičia paprasti balkonai, nelieka puošnių turėklų ir vartų, reljefinius puošybos elementus pakeičia plokšti supaprastinti elementai, o tai iš esmės pakeičia pastato stilių ir statusą. Šiuo atveju realus pastato (duomenys neskelbtini) vaizdas, lyginant su pateiktuoju vizualizacijose, yra iš esmės prastesnės architektūrinės kokybės, nesukuria prabangos įspūdžio, atrodo pigiai ir primityviai“. Taigi, teisėjų kolegijos vertinimu, pateiktas naujas įrodymas iš esmės patvirtina ieškovų poziciją, kad jie negavo to, ko pagrįstai tikėjosi iš atsakovės pagal jų sudarytą preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, todėl turėjo pakankamą ir pagrįstą pagrindą šios sutarties atsisakyti.
55. Pažymėtina, kad, nors pateiktas aktas ir nelaikytinas ekspertizės aktu, tačiau tai yra leistinas rašytinis įrodymas, kuris susijęs su nagrinėjamomis bylos aplinkybėmis, todėl teisėjų kolegija turi pagrindą jį vertinti ir juo remtis kartu su kitais byloje esančiais įrodymais (CPK 185 straipsnis). Atsakovė kartu su atsiliepimu į apeliacinį skundą taip pat pateikė ekspertinio tyrimo aktą su ekspertine išvada, kurioje iš esmės yra kritikuojamas aukščiau nurodytas apeliantų pateiktas aktas, tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, būtent pastarasis rašytinis įrodymas vertintinas kritiškai, nes jis yra atliktas atsakovės užsakymu po to, kai ieškovai pateikė savo vertinimą, t. y. ieškovų pateikto akto kritika, paremta ją teikiančio specialist supratimu ir vertinimu (iš esmės nuomone). Be to, šiuo atveju esminis yra ieškovų, kaip vartotojų vertinimas (nuomonė, teisėti lūkesčiai), o jį pagrindžia būtent jų pateiktas fasadų architektūrinio įvertinimo aktas.
56. Taigi, šiuo atveju, esant skirtingoms specialių žinių turinčių asmenų nuomonėms byloje, teisėjų kolegija, atsižvelgdama į vartotojo, kaip silpnesnės sandorio šalies interesus, laiko, kad apeliantai, kaip neturintys specialių žinių sandorio subjektai, pagrįstai galėjo susidaryti nuomonę, jog pastatytas pastatas dėl pakeistų architektūrinių sprendinių yra prastesnės architektūrinės kokybės, nesukuriantis prabangos įspūdžio, atrodantis pigiai ir primityviai. Svarbu paminėti ir tai, jog byloje nėra duomenų, kad atsakovė, reklamuodama savo projektą viešoje erdvėje, būtų informavusi potencialius pirkėjus, jog pateikta pastato projekto vizija nėra architektūrinis įsipareigojimas. Dėl to nesutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad, jei apeliantams pastato išoriniai architektūriniai sprendiniai buvo tokie svarbūs, sąlyga dėl pirminės vizualizacijos privalomumo turėjo atsidurti preliminariojoje sutartyje. Kaip jau minėta, apeliantams, kaip vartotojams, neturi būti taikomi padidinto rūpestingumo ir atidumo standartai, kokie paprastai yra taikomi verslo subjektams (šiuo atveju – atsakovei).
57. Atsakovė, argumentuodama, kodėl pastatyto statinio architektūriniai sprendiniai iš dalies skiriasi nuo vizualizacijų, remiasi sutarties 7.3.2 punktu, kuris suteikė atsakovei teisę atitinkamais atvejais keisti pastato projektą. Tačiau, kaip iš esmės teisingai nurodo apeliantai, nors preliminariojoje sutartyje atsakovei ir buvo numatyta teisė keisti pastato sprendinius, ši teisė nebuvo absoliuti, o atsakovė neįrodė nei vienos iš keitimui privalomų aplinkybių egzistavimo (pakeitimai yra būtini dėl pasikeitusių teisės aktų reikalavimų, valdžios ar savivaldos institucijų sprendimų, arba pakeitimai nėra susiję su pastato ar automobilių stovėjimo vietos projektinių sprendinių pabloginimu, arba apie tokius sprendinius raštu buvo pranešta pirkėjui ir jis per 10 dienų nepareiškė prieštaravimų dėl tokių pakeitimų). Svarbu ir tai, kad, nors prieš sudarant preliminariąją sutartį, apeliantai ir turėjo informacijos, jog atsakovė, esant aptartai situacijai, ir gali atlikti atitinkamus architektūrinių sprendinių pakeitimus, jie turėjo pagrįstus lūkesčius, kad dėl atliktų pakeitimų nepasikeis pastato vizualinė išvaizda taip, kad pasikeitusi pastato eksterjero išvaizda apeliantų nebetenkins.
58. Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovai byloje pakankamais ir pagrįstais įrodymais įrodė, jog atsakovės pastatytas pastatas iš dalies neatitiko preliminaries sutarties dokumentų (projektinės dokumentacijos) ir atsakovės prieš sudarant sutartį viešai deklaruotų (reklamuotų) specifinių (netipinių) architektūrinių statinio ypatumų. Atsižvelgiant į tai, kad apeliantų siekis įsigyti prabangiai atrodantį būstą buvo viena esminių sąlygų, dėl ko buvo pasirinktas atsakovės siūlomas būstas, vertintina, jog apeliantai, pamatę realų pastato vaizdą, pagrįstai nutraukė sutartį ir pareikalavo atsakovės grąžinti visą sumokėtą avansą. Taigi, vadovaujantis sutarties 8.3.3 ir 9.5 punktais, atsakovė privalo grąžinti apeliantams pastarųjų sumokėtą visa avanso sumą.
59. Atsižvelgiant į tai, kad teisėjų kolegija daro priešingą išvadą nei pirmosios instancijos teismas, t. y., kad ieškovai turėjo teisėtą ir pagrįstą pagrindą nutraukti sutartį dėl atsakovės kaltės, atsakovė neturėjo pakankamo ir pagrįsto pagrindo taikyti sutarties 9.4 straipsnyje numatytą sutartinę atsakomybę, dėl ko nepagrįstai atliko 15 328,52 EUR avanso dalies įskaitymą. Taigi, atsakovės atliktas įskaitymas yra nepagrįstas, dėl to be pakankamo ir pagrįsto pagrindo įskaityta avanso dalis ieškovams grąžintina. Todėl skundžiamas teismo sprendimas šioje dalyje keistinas, priteisiant ieškovams iš atsakovės nurodytą negrąžinto avanso dalį.
60. Nesutiktina ir su atsakovės argumentais, kad dėl apeliantų atlikto sutarties nutraukimo ji patyrė nuostolių, kadangi byloje nustatytais duomenimis ginčo butą atsakovė 2020 m. rugsėjo 11 d. pirkimo-pardavimo sutartimi pardavė naujam pirkėjui už 198 250 EUR kainą, kai tuo tarpu apeliantų ir atsakovės sudarytoje preliminariojoje sutartyje nurodyta buto pardavimo kaina - 190 609 EUR, t. y. atsakovė butą pardavė naujam pirkėjui netgi 7 641 EUR brangiau, nei būtų pardavusi apeliantams. Kitų įrodymų, pagrindžiančių atsakovės galimai patirtus nuostolius, į bylą nėra pateikta.
61. Preliminariosios sutarties atsisakymą apeliantai grindė taip pat tuo, kad buto statybos darbus atsakovė vykdė lėtai ir jiems buvo akivaizdu, kad iki preliminarioje sutartyje nustatytų terminų visų reikiamų statybos darbų atsakovas nebaigs. Pirmosios instancijos teismas šiuo klausimu padarė išvadą, kad ieškovai neturėjo pagrindo atsisakyti preliminariosios sutarties remdamiesi sutartų terminų praleidimu, nes tai, kas vyko po 2019 m. sausio 25 d., neturi įtakos sprendžiant dėl šalių veiksmų atitikties sutarties reikalavimams iki nutraukiant sutartį. Ieškovų nurodomos aplinkybėms, kad jiems buvo akivaizdu, jog darbai nebus baigti laiku, grindžiamos prielaidomis. Teisėjų kolegija iš esmės pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad ieškovai neturėjo pagrindo atsisakyti preliminariosios sutarties remdamiesi sutartų terminų praleidimu.
62. Bylos duomenys tvirtina, kad terminai, kuriais atsakovė įsipareigojo atlikti darbus pagal preliminarią sutartį, buvo nurodyti preliminaries sutarties specialiosios dalies 6.1 ir 6.2 punktuose, t. y. šalių suderinti – numatoma pastato pagrindinių statybos ir apdailos darbų užbaigimo data: 2018 m. IV ketvirtis (pagal sutarties 1.1.8 punktą pagrindiniai statybos ir apdailos darbai – ne mažiau nei 60 proc. visų pastato statybos ir apdailos darbų, po kurių gali būti identifikuoti atskiri turto vienetai). Ieškovai nepateikė kitų įrodymų (susitarimų ar susirašinėjimų), kuriuose atsakovė būtų žadėjusi kitokius darbų atlikimo terminus.
63. Preliminarios sutarties 5.1.3 ir 5.3 punktai pagrindinės sutarties sudarymą siejo būtent su specialiosios dallies 6.1 punkte nurodyto įsipareigojimo įvykdymu. Atsakovė 2018 m. gegužės 18 d. raštu pranešė ir pateikė Nekilnojamojo turto registro išrašą ieškovams apie tai, kad sutarties 5.1.1 punkte nurodytas įsipareigojimas yra įvykdytas, įregistravus 80 proc. pastato baigtumą. Taigi,būtent nuo šios datos šalys turėjo galimybę sudaryti pagrindinę sutartį, pagal kurią butas ir kitas turtas būtų perleistas ieškovų nuosavybėn. Todėl pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad tai, kas vyko po 2019 m. sausio 25 d. (po sutarties atsisakymo), neturi įtakos sprendžiant dėl šalių veiksmų atitikties sutarties reikalavimams iki nutraukiant sutartį.
64. Atmestini kaip nepagrįsti apeliantų argumentai, kad preliminari sutartis laikytina būsimojo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartimi pagal CK 6.401 straipsnį ir todėl joje privalo būti nurodytas statybos darbų užbaigimo (o ne atlikimo) terminas, dėl ko, apeliantų vertinimu, preliminarioje sutartyje įtvirtintas šalių susitarimas dėl terminų neatitiko įstatymo nuostatų. Nurodyti apeliantų argumentai ne tik neatitinka įstatymo reikalavimų, bet ir teismų praktikos, pagal kurią šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018).
65. Nurodytu atveju šalys aiškiai ir konkrečiai susitarė, kad butas bus parduotas ieškovams nebaigtos statybos, t. y., kai bus atlikta 60 proc. pastato statybos ir apdailos darbų, kas matyti ir iš preliminarios sutarties bendrųjų sąlygų 7.2.5 punkte išdėstyto ieškovų patvirtinimo.
66. Preliminarios sutarties 8.3.1 punktas numatė ieškovų teisę nutraukti preliminarią sutartį, jeigu, pasibaigus specialiosios dallies 6.1 punkte nurodytam terminui, pardavėjas ilgiau nei 90 darbo dienų vėluoja įvykdyti bendrųjų sąlygų 5.1.3 punkte nurodytą įsipareigojimą. Pagal bylos duomenis atsakovei šį įsipareigojimą tinkamai įvykdžius ir pateikus tai patvirtinančius įrodymus, ieškovai neturėjo pagrindo atsisakyti preliminaries sutarties remiantis terminų praleidimu.
67. Teisėjų kolegijai konstatavus, kad ieškovai pagrįstai ir teisėtai nutraukė preliminariąją sutartį dėl atsakovės kaltės, spręstinas klausimas dėl kitų ieškinio reikalavimų – sutartinių netesybų, patirtų nuostolių bei neturtinės žalos atlyginimo pagrįstumo. Pirmosios instancijos teismas, kaip žinia, visus šiuos ieškovų reikalavimus atmetė.
68. Pagal CK 6.258 straipsnio 1 dalį įstatymai ar sutartis gali nustatyti, kad už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti netesybas (baudą, delspinigius). CK 6.71 straipsnio 1 dalis nustato, kad netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai). Šalių sudarytos preliminarios sutarties 9.5 punkte nustatyta, kad, jeigu ši sutartis nutraukiama bendrųjų sąlygų 8.3 punkte numatytais pagrindais, atsakovė įsipareigoja grąžinti apeliantams pastarųjų pagal sutartį sumokėtą turto kainą/jos dalį bei sumokėti 6 procentų dydžio metines netesybas nuo ieškovų sumokėtos avanso sumos už kiekvieną dieną nuo jo sumokėjimo dienos.
69. Taigi, teisėjų kolegijai konstatavus, kad ieškovai pagrįstai nutraukė sutartį sutarties bendrųjų sąlygų 8.3.3 punkte numatytu pagrindu, apeliantai turi teisę reikalauti iš atsakovės nurodyto dydžio sutartinių netesybų. Dėl to, apeliantams iš atsakovės priteisiama 4 798,21 EUR delspinigių (delspinigiai už avansą (75 305 EUR), skaičiuojant nuo 2018 m. kovo 16 d. iki 2019 m. kovo 14 d., sudaro 4 505,92 EUR (75 305 EUR x 6 proc. x 364/365 = 4 505,92 EUR); delspinigiai už likusią negrąžintą avanso dalį (15 328,52 EUR), skaičiuojant nuo 2019 m. kovo 15 d. iki šio ieškinio pateikimo teismui dienos (2019 m. liepos 8 d.), sudaro 292,29 EUR (15 328,52 EUR x 6 proc. x 116/365 = 292,29 EUR).
70. Vertinant ieškinio reikalavimus dėl nuostolių ir neturtinės žalos atlyginimo, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad, reikalaudami priteisti iš atsakovės nuostolių atlyginimo ir neturtinės žalos, apeliantai turėtų įrodyti visas atsakovės civilinės atsakomybės sąlygas: neteisėtus veiksmus, apeliantų patirtą žalą bei priežastinį ryšį tarp atsakovės neteisėtų veiksmų ir apeliantų patirtos žalos (CK 6.245–6.249 straipsniai). Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju ne dėl visų apeliantų patirtų nuostolių yra pagrindas šias sąlygas konstatuoti.
71. Teisėjų kolegijai konstatavus, jog apeliantai pagrįstai nutraukė sutartį dėl atsakovės kaltės, laikytina nustatytu atsakovės neteisėtų veiksmų faktas, tačiau tokiu atveju būtina įrodyti kitas atsakovės civilinės atsakomybės sąlygas - žalos dydį bei priežastinį ryšį. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantai įrodė, jog patyrė 443,01 EUR teisinės pagalbos išlaidų ir 150 EUR brėžinių ruošimo išlaidų, kurias pagrindžia pateikti dokumentai. Šios išlaidos patirtos dėl atsakovės neteisėtų veiksmų ir yra priežastiniame ryšyje tarp šių veiksmų ir išlaidų, todėl priteistinos apeliantų naudai.
72. Vertinant apeliantų prašymą dėl kelionių išlaidų bei neturtinės žalos priteisimo, teisėjų kolegija iš esmės pritaria pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad byloje nėra įrodymų, pagrindžiančių, jog apeliantų kelionės į Lietuvą 2018 m. rugpjūčio - gruodžio mėnesiais buvo vykdomos vien dėl sudaromo sandorio su atsakove. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, iš pateiktų išlaidas pagrindžiančių dokumentų matyti, kad apeliantai Lietuvoje buvo gan ilgus laikotarpius, kelionės buvo bent keturios, nėra duomenų, jog kiekvieną kartą atvykus būdavo sprendžiami preliminariosios sutarties vykdymo reikalai, kai kuriais atvykimo laikotarpiais buvo sudaryti ir kiti nekilnojamojo turto sandoriai, buvo atvejų, kai kartu su apeliantais keliavo šeimos nariai ar kelionės buvo vykdomos ne iš (duomenys neskelbtini). Iš el. laiškų matyti, kad preliminariosios sutarties vykdymo klausimų aptarimas buvo derinamas prie apeliantų kelionių, o ne atvirkščiai, byloje nėra duomenų, kad atsakovė būtų kvietusi apeliantus atvykti konkrečiu jos parinktu ir nurodytu laiku. Dėl to nėra pagrindo pripažinti, kad keliones lėmė tik preliminariosios sutarties vykdymas (CPK 185 straipsnis) ir tenkinti šį apeliantų reikalavimą dėl tokių išlaidų priteisimo.
73. Vertinant neturtinės žalos atlyginimo klausimą taip pat turi būti vertinama, ar yra visos sąlygos šiai atsakovės civilinei atsakomybei kilti. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantai neįrodė vienos pagrindinių sąlygų atsakovės atsakomybei kilti – patirtos neturtinės žalos bei priežastinio ryšio. Remiantis bendrąja įrodinėjimo taisykle, šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus (CPK 178 straipsnis). Šiuo atveju, apeliantai, nurodydami, jog dėl nepatirtų nepatogumų, išgyvenimų ir sugaišto laiko jie patyrė neturtinės žalos, šių savo teiginių niekaip nepagrindžia. Dėl to apeliantų reikalavimas dėl neturtinės žalos atlyginimo atmetamas kaip nepagrįstas.
74. CK 6.37 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. CK 6.210 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta nuostata, kad terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitokio palūkanų dydžio. Apeliantams iš atsakovės priteistinos 5 procentų dydžio metinės procesinės palūkanos už priteistą sumą (20 719,74 EUR) nuo bylos iškėlimo teisme (2019 m. liepos 11 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
75. Kadangi apeliacinės instancijos teismas šiuo atveju, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia apskųstą pirmosios instancijos teismo sprendimą, atitinkamai pakeičiamas ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymas (CPK 93, 98 straipsniai). Ieškinį patenkinus iš dalies, proporcingai paskirstytinos ir bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnis).
76. Nustatyta, kad apeliantai pirmosios instancijos teisme už ieškinio pateikimą sumokėjo 618 EUR žyminio mokesčio, taip pat patyrė 6 121,99 EUR advokato teisinės pagalbos išlaidų, 218 EUR išlaidų vertimams ir 636,08 EUR (578,30 GBP) išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu, taiga, viso patyrė 7 594,07 EUR bylinėjimosi išlaidų. Atsakovė patyrė 6 235,06 EUR advokato teisinės pagalbos išlaidų. Nagrinėjant bylą apeliacinės instancijos teisme, apeliantai sumokėjo 618 EUR žyminio mokesčio bei patyrė 3 408,29 EUR kitų bylinėjimosi išlaidų, viso patyrė 4 026,29 EUR bylinėjimosi išlaidų. Duomenų apie atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme nėra.
77. Vertinant bylinėjimosi išlaidų paskirstymą, šiuo atveju būtina nustatyti, kokia apimtimi ieškinys yra patenkintas, o kuria atmestas, taip pat kokia apimtimi patenkintas apeliacinis skundas. Ieškinyje buvo reiškiamas reikalavimas dėl 27 465,29 EUR priteisimo, teisėjų kolegija tokį reikalavimą tenkina iš dallies ir priteisia 20 719,74 EUR, t. y. ieškinys tenkinamas 75 proc., tokia pat procesine išraiška patenkintas ir apeliacinis skundas.
78. Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys tenkinamas 75 procentais, atitinkamai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai paskirstytinos ir šalių turėtos bei pateisintos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Apeliantams lygiomis dalimis iš atsakovės priteistina 5 695,55 EUR ((7 596,75 EUR bylinėjimosi išlaidų x 75 procentai) pirmosios instancijos teisme patirtų išlaidų ir 3 019,71 EUR (4 026,29 EUR bylinėjimosi išlaidų x 75 procentai) apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų; atsakovei iš apeliantų lygiomis dalimis priteistina 1 558,76 EUR (6 235,06 EUR bylinėjimosi išlaidų x 25 procentai) pirmosios instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų.
79. Nagrinėjant bylą procesinių dokumentų siuntimo išlaidos neviršijo Lietuvos Respublikos teisingumo ir finansų ministrų 2020 m. sausio 13 d. Nr. 1R-19/1K-2 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos (5 EUR), todėl procesinių dokumentų siuntimo išlaidų atlyginimas nespręstinas (CPK 92 straipsnis).
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija
n u t a r i a :
Pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. birželio 12 d. sprendimą ir jo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:
Ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti ieškovams D. V. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir V. M. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Orme Investicijos“ (juridinio asmens kodas 302675864) 15 328,52 EUR (penkiolika tūkstančių tris šimtus dvidešimt aštuonis eurus 52 euro centus) negrąžinto avanso, 4 798,21 EUR (keturis tūkstančius septynis šimtus devyniasdešimt aštuonis eurus 21 euro centą) delspinigių, 593,01 EUR (penkis šimtus devyniasdešimt tris eurus 1 euro centą) nuostolių atlyginimą, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (20 719,74 EUR) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2019 m. liepos 11 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisti ieškovams D. V. ir V. M. iš atsakovės UAB „Orme Investicijos“ (juridinio asmens kodas 302675864) lygiomis dalimis 5 695,55 EUR (penkis tūkstančius šešis šimtus devyniasdešimt penkis eurus 55 euro centus) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti atsakovei UAB „Orme Investicijos“ lygiomis dalimis iš ieškovų D. V. ir V. M. 1 558,76 EUR (vieną tūkstantį penkis šimtus penkiasdešimt aštuonis eurus 76 euro centus) bylinėjimosi išlaidų, t. y. po 779,38 EUR (septynis šimtus septyniasdešimt devynis eurus 38 euro centus) iš kiekvieno ieškovo.
Likusioje dalyje sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti ieškovams D. V. ir V. M. iš atsakovės UAB „Orme Investicijos“ lygiomis dalimis 3 019,71 EUR (tris tūkstančius devyniolika eurų 71 euro centą) apeliacinės instancijos teisme turėtų bylinėjimosi išlaidų.
Teisėjai Rosita Patackienė
Dainius Rinkevičius
Alma Urbanavičienė