Civilinė byla Nr. e2-1414-470/2019

Teisminio proceso Nr. 2-13-3-03909-2018-1

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.1.; 3.2.3.1.; 3.2.6.1.

 (S)

ALYTAUS APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

Alytus

Alytaus apylinkės teismo Alytaus rūmų teisėja Snaigė Juknevičienė,

sekretoriaujant Redai Narijauskienei,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Baltic casings“ atstovams T. C., advokatui Gintarui Dabkevičiui,

atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Alytaus miesto skyriaus atstovei Danutei Štreimikienei,

trečiojo asmens uždarosios akcinės bendrovės „Ambro Capital Invest“ atstovei advokato padėjėjai Justei Adomaitytei,

teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Baltic casings“ ieškinį atsakovui Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Alytaus miesto skyriui, trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „Ambro Capital Invest“ dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu. 

Teismas

n u s t a t ė :

Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Baltic casings“ kreipėsi į teismą ieškiniu (t. I, b. l. 1-5), kurį vėliau tikslino (t. I, b. l. 114-119) , ir prašo:

1) pripažinti neteisėtu ir panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Alytaus skyriaus (toliau – NŽT) 2018-10-12 atsakymą Nr. 2SD-5025-(14.2.104.) dėl valstybinės žemės įsigijimo,

2) pripažinti neteisėtu ir panaikinti NŽT vedėjos 2019-02-05 įsakymą Nr. 2VĮ-102-(14.2.2) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties ir ją keitusio susitarimo nutraukimo, nuomos teisių išregistravimo“,

3) priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas.  

Ieškovė paruošiamuosiuose dokumentuose ir atstovai teismo posėdžio metu paaiškino, kad 2015-08-24 ieškovė UAB „Baltic casings“ varžytynėse įsigijo bankrutuojančiai UAB „Andova“ priklausantį pastatą – garažą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), o taip pat perėmė iš jos teisę į valstybinės žemės sklypo nuomą, kurią ši įmonė turėjo pagal 2003-09-23 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini). Pagal šios sutarties sąlygas UAB „Andova“ turėjo žemės nuomotojo teises į valstybinės žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), 124/11412 dalį. NŽT Alytaus skyriaus vedėjos 2016-08-11 įsakymu Nr. 2VĮ-1049 –(14.2.2) Sutartį nuspręsta pakeisti. Tuo pagrindu šalys sudarė 2016-08-17 susitarimą „Dėl 2006-09-23 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N11/2003-114 pakeitimo“ susitarimą (toliau – Susitarimas), kuriuo Sutarties preambulėje įrašė, jog UAB „Baltic casings“ yra nuomininkas 124/11412 žemės sklypo dalies bendrame 1,1412 ha ploto žemės sklype, Nr. 1101/0011:8, esančiame (duomenys neskelbtini). Taigi, ieškovė UAB „Baltic casings“ kaip teisėtas ir sąžiningas įgijėjas įgijo tas teisės ir pareigas, kurias iki jos turėjo UAB „Andova“, t. y. žemės nuomotojo teises į pastato eksploatavimui reikalingą 124/11412 žemės sklypo dalį. Iki ieškovei įgyjant garažą ir nuomininko teises į valstybinės žemės sklypo dalį, ankstesnieji bendraturčiai niekada nebuvo nusistatę sklypo naudojimosi tvarkos. Be to, bankrutuojančiai UAB „Andova“ priklausė ir nuosavybės teisė į likusią 11288/11412 žemės sklypo dalį. Ieškovo atstovai teigia, kad jos įsigytas varžytynėse garažas buvo ir yra ant valstybinės žemės, kuri nuomojama 2003-09-23 Sutarties pagrindu, kadangi jei parduodamas pastatas – garažas būtų ant nuosavybės teise priklausančios žemės, ši nuosavybės teisė būtų perduota ir pirkėjui, kaip tai numato CK 6.394 str.  

Ieškovė, teisėtai nuomodama 124/11412 žemės sklypo dalį, reikalingą jos garažui eksploatuoti, pateikė NŽT prašymą įsigyti nuosavybėn nuomojamą valstybinės žemės sklypo dalį ne aukciono tvarka, tačiau į šį prašymą NŽT 2018-10-12 pateikė atsakymą „Dėl valstybinės žemės įsigijimo“ Nr. 2SD-5025-(14.2.104.), kuriame nurodė, jog keitęs nuomininkus 2016-08-17 susitarimas Nr. 2DŽN-228-(14.2.55) „Dėl 2003-09-23 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N11/2003-114 pakeitimo“, pagal kurį UAB “Baltic casings“ buvo išnuomota 124/11412 valstybinės žemės sklypo dalis, buvo sudarytas neteisėtai, pažeidžiant imperatyvias įstatymo normas, todėl yra niekinis, negaliojantis ab inito ir negali sukelti jokių teisinių pasekmių. NŽT informavo, kad atsižvelgiant į nurodytą aplinkybę ir vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 str. 1 ir 2 dalimis, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas) 9 str., 6 dalies 1 punktu ir 14 dalimi, žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) 124/11412 dalies 2003-09-23 Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N11/2003-114 ir ją keitęs 2016-08-17 Susitarimas Nr. 2SŽN-228-(14.2.55.) nutrauktini nuo 2018-12-15. NŽT informavo, jog 124/11412 žemės sklypo dalis yra po pastatais, priklausančiais ne ieškovei, bet kitam juridiniam asmeniui, todėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis su ne pastatų savininku negalėjo būti sudaryta.

Ieškovė nesutinka su NŽT sprendimu nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį ir nurodo, kad NŽT klaidingai interpretuoja aplinkybes. Nekilnojamo turto registro išraše matyti jog 11288/11412 žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklausė nuo 2003-11-10 iki 2015-06-10 UAB „Andova“, nuo 2015-06-10 iki 2016-07-11 ši žemės sklypo dalis priklausė AB bankui Snoras, o 2016-07-11 Turto varžytinių aktu šią žemės sklypo dalį įsigijo trečiasis asmuo UAB „Ambro capital invest“. Tuo tarpu žemės sklypo 124/11412 dalis nuosavybės teise priklausė ir priklauso Lietuvos Respublikos valstybei. Būtent ši, valstybei nuosavybės teise priklausanti 124/11412 žemės sklypo dalis, 2003-09-23 Sutartimi buvo išnuomota UAB „Andova“ pastatui – garažui, kuris nuosavybės teise priklausė UAB „Andova“, eksploatuoti. Ši turtinė teisė 2004-05-17 buvo įkeista AB bankas Snoras, kuriam perėjo 2015-06-10. Ieškovei įsigyjant statinį varžytynėse dėl adresų neatitikimo (statinys buvo (duomenys neskelbtini)), kol buvo tvarkomas statinio adreso registras savivaldybėje, teisės į sklypą su kitus statinius perėjo bankui Snoras. Sutvarkius adreso registrą buvo įgyta teisė į žemės nuomą. Teisės aktai, numato, kad žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą, tik tuomet, kai žemės nuomininkas ją naudoja ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ar nemoka žemės nuomos mokesčio. Šių aplinkybių nėra, todėl Susitarimo ir Sutarties nutraukimas yra neteisėti.   

Atsakovas NŽT su ieškovės ieškiniu nesutinka. Paruošiamuosiuose dokumentuose (t. I, b. l. 73-77, 103-106) ir atstovė teismo posėdžio metu paaiškino, kad NŽT 2018-08-31 gavo ieškovės UAB „Baltic casings“ prašymą „Dėl sutikimo rengti žemės sklypo naudojimosi planą“ ir 2018-09-18 prašymą „Dėl valstybinės žemės įsigijimo ne aukciono tvarka“. Išnagrinėjus ir įvertinus Alytaus skyriuje esančius dokumentus, susijusius su 1,1412 ha ploto žemės sklypu (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiu (duomenys neskelbtini), bei Nekilnojamojo turto registro duomenis, buvo nustatyta, kad 2016 m. rugpjūčio 17 d. susitarimas Nr. 2SŽN-228-(l4.2.55.) „ Dėl 2003 m. rugsėjo 23 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N11/2003-114 pakeitimo“, pagal kurį ieškovui buvo išnuomota 124/11412 valstybinės žemės sklypo dalis, buvo sudarytas neteisėtai, pažeidžiant imperatyvias įstatymo normas, kadangi ši žemės sklypo dalis buvo ir šiuo metu yra ne po ieškovei, bet po UAB „Ambro Capital invest“ nuosavybės teise valdomu pastatu. Akcentuotina, kad ieškovei 2015-08-24 Turto pardavimo iš varžytinių aktu Nr. l įsigyjant pastatą - garažą žemės sklypo 11288/11412 dalis, kuriame stovi garažas, nuosavybės teise priklausė ne valstybei, bet AB bankui Snoras. Atsižvelgiant į tai, NŽT ieškovė 2018-10-12 raštu Nr. 2SD-5025-(14.2.104) informavo, kad žemės sklypo 124/11412 dalies 2003-09-23 Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N11/2003-114 ir ją keitęs 2016-08-17 susitarimas Nr. 2SŽN-228-(14.2.55.) nuo 2018-12-15 bus nutraukti, o suėjus šiai datai NŽT vedėjos įsakymu Nr. 2VĮ-102-(14.2.2.) nuomos sutartis ir ją keitęs susitarimas buvo vienašališkai nutraukti.

Atsakovo atstovė taip pat paaiškino, kad nesutinka su ieškovės teiginiu, kad nesant 1,1412 ha žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bendraturčių nusistatytos naudojimosi tvarkos, NŽT neturi jokio teisinio pagrindo teigti, kad 2016-08-17susitarimu „Dėl 2006-09-23 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N11/2003-114 pakeitimo“ išnuomota žemės sklypo dalis buvo ir šiuo metu yra po kitiems asmenims nuosavybės teise valdomu pastatu. 2003 m. rugsėjo 23 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N11/2003-114 priedas yra žemės sklypo planas, jis yra neatskiriama nuomos sutarties sudedamoji dalis. Šis žemės sklypo planas apibūdina, nurodo žemės sklypo dalį (vietą), kuria bendraturčiai naudojasi valdydami ją bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Trečiasis asmuo UAB „Ambro capital invest“ su ieškiniu nesutinka, prašo jį atmesti. Atsiliepimu į ieškinį (patikslintą ieškinį), o taip pat atstovė teismo posėdžio metu nurodė analogiškus motyvus kaip ir atsakovas.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

Bylos duomenimis nustatyta, kad Alytaus miesto savivaldybės taryba 2003-05-15 sprendimu Nr. T-100 „Dėl žemės sklypų planų ir žemės naudojimo apribojimų tvirtinimo“ nusprendė sklype (duomenys neskelbtini) po savivaldybės tarybai nuosavybės teise priklausančiais statiniais suformuoti sklypą ir atkurti nuosavybės teises į žemę, t. y. sprendimu patvirtino parengtus žemės sklypų planus piliečių nuosavybės teisėms į žemę atkurti, tame tarpe 11288 m2 ploto žemės sklypo planą (duomenys neskelbtini) (I tomas, b. l. 80). 

A. Z. individuali įmonė parengė Žemės sklypo (duomenys neskelbtini) planą (toliau – Planas) (I tomas, b. l. 83, 151, 152). Planas įregistruotas VĮ Registrų centro Alytaus filiale 2003-09-08, iš jo matoma, kad sklypo bendras plotas sudaro 11412 m2, jo dalis, sudaranti 11288 m2, atkūrus nuosavybės teises įregistruota savininkų M. B., H. B. ir M. R. vardu, likusi dalis, sudaranti 124 m2, įregistruota Alytaus apskrities administracijos vardu (I tomas, b. l. 154). 

Alytaus apskrities viršininkas 2003-09-04 įsakymu Nr. 11-1968ž „Dėl žemės sklypo dalies nuomos Alytaus mieste“ nurodė įregistruoti Nekilnojamojo turto registre Alytaus apskrities viršininko administracijos vardu 124 m2 ploto žemės sklypo dalį bendrame 11412 m2 ploto žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini) (I tomas, b. l. 86).

Valstybei priklausanti žemės sklypo dalis, sudaranti 124/11412 dalį, Alytaus miesto savivaldybės administracijos direktorius 2003-08-29 įsakymu Nr. DV-489 „Dėl siūlymo išnuomoti žemės sklypus ir naudojimo apribojimų“ nuspręsta išnuomoti uždarajai akcinei bendrovei „Andova“ (I tomas, b. l. 84). Alytaus apskrities viršininkas su UAB „Andova“ 2003-09-23 sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N11/2003-114 (toliau – Sutartis), kurios pagrindu pastarajai išnuomojo 124 m2 ploto žemės sklypo dalį bendrame 11412 m2 ploto žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), nustatydamas nuomos terminą -  iki jos prireiks visuomenės poreikiams - (duomenys neskelbtini) gatvės rekonstrukcijai. Žemės nuomos sutartyje numatyta, kad žemės sklypo paskirtis – kita, naudojimo būdas – komercinė teritorija, naudojimo pobūdis – smulkaus verslo objektams eksploatuoti  (I tomas, b. l. 86). Žemės sklypo dalies, sudarančios 124/11412, nuosavybės teisė nekito, t. y. ją nuo sklypo suformavimo dienos iki dabar valdo Lietuvos Respublika.

Kita žemės sklypo dalis, sudaranti 11288/11412 bendro ploto, 2003-11-10 fizinių asmenų M. B., H. B., M. R. buvo perleista uždarajai akcinei bendrovei „Andova“, o pastarajai bankrutavus 2016-07-11 Turto pardavimo varžytynėse aktu Nr. VA 16/06/15-121901 šią dalį įgijo ir nuosavybės teise valdo trečiasis asmuo UAB „Ambro capital invest“, kas patvirtinama varžytynių aktu ir įrašu nekilnojamojo turto registre (I tomas, b. l. 154).

UAB „Baltic casings“ 2015-08-24 Turto pardavimo iš varžytynių aktu Nr. 1 iš bankrutuojančios bendrovės „Andova“ įsigijo ginčo sklype stovintį garažą, kurio unikalus numeris (duomenys neskelbtini) (I tomas, b. l. 56).

2016-08-17 NŽT ir UAB „Baltic casings“ susitarimu Nr. 2SŽN-228-(14.2.55.) (toliau – Susitarimas) pakeitė Sutarties priambulę, ko pagrindu 124 m2 valstybei priklausančios žemės sklypo dalies nuomininku tapo ieškovė (I tomas, b. l. 8).

Ieškovei pasikreipus į NŽT dėl išsinuomotos žemės sklypo dalies išsipirkimo ne konkurso būdu, NŽT pateikė neigiamą atsakymą ir nurodė, kad tiek 2003-09-23 Sutartis, tiek ją keitęs 2016-08-17 Susitarimas sudaryti neteisėtai, todėl bus nutraukti nuo 2018-11-23 (I tomas, b. l. 12-15).

NŽT Alytaus skyriaus vedėja 2019-02-05 įsakymu Nr. 2VĮ-l02-( 14.2.2.) „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. 1101/0011:8), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties ir ją keitusio susitarimo nutraukimo, nuomos teisių išregistravimo" nutraukė UAB „Baltic casings“ išnuomotos 0,0124 ha ploto dalies bendrame 1,1412 ha ploto žemės sklype (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registro Centrinio duomenų banko išrašo Nr. (duomenys neskelbtini)), esančios (duomenys neskelbtini), 2003 m. Sutartį bei ją keitusį 2016 m. Susitarimą.

Civilinė byla dalyje nutrauktina, likusioje dalyje ieškinys atmestinas. 

CK 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6–9 dalyse nustatytos išimtys, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas detalizuoja, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukcione, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Analogiška nuostata įtvirtinta Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse (nutarimo redakcija, galiojanti nuo 2015 m. vasario 11d.).

Asmeniui prašant išnuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, valstybės įgaliota institucija, atsakinga už valstybinės žemės nuomą, privalo kiekvienu konkrečiu atveju tikrinti, ar toks asmuo atitinka įstatymo nustatytus privalomus reikalavimus ir turi teisę prašomu būdu išsinuomoti žemės sklypą, ir priklausomai nuo nustatytų aplinkybių sudaryti arba atsisakyti sudaryti žemės nuomos sutartį (LAT nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-447-916/2018).

Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas. CK 6.547 straipsnio 3 dalis numato, kad prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojam iki trejų metų, - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties  neatskiriama dalis. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas reglamentuoja, kad žemės sklypo planas – tai pagal matavimus vietovėje Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatyta tvarka parengtas brėžinys, kuriame pažymimos žemės sklypo ribos ir kadastro duomenys.

Nagrinėjamu atveju siekiant nustatyti ieškinio pagrįstumą byloje, iš esmės spręstinas klausimas dėl privačios ir valstybinės žemės dalių bendrame sklype lokalizacijos, kai tarp bendraturčių nėra sudaryta naudojimosi žemės sklypu tvarkos sutartis. 

Ieškovė su ieškiniu pateikė aukščiau minėtą 2003-09-08 žemės sklypo (duomenys neskelbtini) Planą, parengtą A. Z. individualios įmonės ir teigia, kad žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendraturčiai nėra ir niekada nebuvo nusistatę šio sklypo naudojimosi tvarkos, todėl ieškovė prieštarauja atsakovo teiginiui, kad išnuomota žemės sklypo dalis buvo ir šiuo metu yra po kitam juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu pastatu, nes ieškovės nuomone, nesant tarp bendraturčių nustatytos žemės sklypu naudojimosi tvarkos, jos išsinuomota žemės sklypo dalis yra tik idealioji ir todėl patenka po jai priklausančiu garažu. Tokią išvadą ieškovė daro analizuodama garažo įsigijimo aplinkybes, t. y. sprendžia, kad 2015-08-24 įsigydama bankrutuojančiai UAB „Andova“ priklausantį pastatą – garažą, ji kartu perėmė iš UAB „Andova“ žemės nuomininko teises į valstybinės žemės sklypo 124/11412 dalį pagal 2003 m. Sutartį bei įstojo į šią sutartį šalimi, kai su NŽT pasirašė 2016 m. Susitarimą.

Su tokia ieškovės pozicija, kad nesant tarp bendraturčių nustatytos naudojimosi žemės sklypu tvarkos konkreti lokalizacija sklype yra neapibrėžta ir bendraturčių dalys turi būti vertinamos ne kaip kitaip, o tik idealiosiomis dalimis, sutikti negalima. Visų pirma, įstatymas nenumato bendraturčiams pareigos, kai nuosavybės teisė į sklypą yra bendroji, nusistatyti sklypo realiai naudojamas dalis; antra, naudojimosi tvarkos nustatymo institutas taikomas tada, kai nėra aišku, kuriomis bendrai turimo daikto dalimis bendraturčiai turi naudotis. Be to, negalima sutikti su ieškovės teiginiu, kad įgydama varžytynėse garažą ji taip pat įgijo valstybinės žemės nuomos teisę.

Teismo vertinimu šios bylos kontekste svarbu žemės sklypo pirminis suformavimo tikslas ir jo dalių nustatymo istoriškumas bei naudojimosi sklypo dalimis tęstinumas. Kaip matyti iš bylos medžiagos, žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), buvo formuojamas siekiant atstatyti privačių asmenų nuosavybės teises į žemę pagal Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą konkrečioje grąžintinoje teritorijoje. Kaip paaiškino NŽT atstovė, kadangi sklype tiek nuosavybės atkūrimo momentu, tiek dabar stovi tam tikri statiniai ir vieno jų konfigūracija trukdė suformuoti taisyklingą sklypą, tai prie formuojamo grąžintino sklypo buvo suformuoti 124 m2 kaip sklypo dalis, priklausanti valstybei be tikslo ją perduoti grąžintinos žemės savininkams. Tai reiškia, kad jau sklypo suformavimo metu buvo numatyta, kad didžioji sklypo dalis atiteks privačion nuosavybėn grąžintinos žemės savininkams, o kita dalis, kuri dėl jame stovinčio statinio kampo išsikišimo negali būti suformuota kaip atskiras turto objektas, priklausys valstybei. Pateiktame į bylą Plane šis sprendimas akivaizdžiai matomas, kadangi tiek viso sklypo bendra riba, tiek dalys viena nuo kitos aiškiai atskirtos raudonomis linijomis, o jų plotai Plane pažymėti skirtingais indeksais ir kvadratiniais metrais – Plane  nurodyta, kad  dalis „1“ užima 11288 m2, dalis „2“ užima 124 m2. Taigi, pateiktas į bylą 2003 metų žemės sklypo Planas apibūdina (nurodo) žemės sklypo dalį (vietą), kuria bendraturčiai naudosis valdydami ją bendrosios dalinės nuosavybės teise. Šiuo atveju jokia naudojimusi sklypu tvarka neturėjo būti sudaryta, nes jos savininkams atitenkančios dalys yra apibrėžtos ir matomos Plane. 

Keičiantis sklype esančių pastatų ir didesniosios sklypo dalies savininkams ar mažesniosios valstybei priklausančios dalies nuomininkams, aritmetinės sklypo dalys niekada nekito, t. y. visi vėlesni sklypo dalių savininkai ar nuomininkai naudojosi arba valdė atitinkamai 11288/11412 arba 124/11412 sklypo dalis, be to joks kitas planas po 2003 metais paruošto Plano niekada vėliau nebuvo sudaromas, taip pat nebuvo pertvarkytas ar koreguojamas jau sudarytasis Planas. Šios bylos atveju akivaizdu, kad ankstesnieji žemės sklypo savininkai niekada nekėlė ginčo dėl naudojimosi sklypu tvarkos, todėl 2003 metų sudarytame Plane nustatyta žemės sklypų dalių vieta yra aiški turi tęstinumo požymių, be to, ji privaloma vėlesniems žemės sklypo naudotojams ir savininkams. Atkreiptinas dėmesys, kad tuo pačiu Planu byloje remiasi ir ieškovė.

Iš pateikto į bylą turto varžytynių akto Nr. VA 16/06/15-12191 matyti, kad trečiasis asmuo dabartinis savininkas UAB „Ambro capital invest“ žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), 11288/11412 dalį iš bankrutavusios UAB „Andova“ įgijo nuosavybėn varžytynių pagrindu be jokių kitų papildomų žemės sklypo matavimų, kas taip pat leidžia daryti išvadą, kad statinių ir žemės sklypo pardavimo momentu buvo remiamasi tais pačiais sklypo duomenimis, kurie buvo įregistruoti  nekilnojamojo turto registre pagal 2003-09-08 žemės sklypo (duomenys neskelbtini) sudarytą Planą. Būtent toks įsigytos žemės ploto dydis kaip trečiojo asmens nuosavybė įregistruotas nekilnojamojo turto registre, t. y. įregistruota 11288/11412 žemės sklypo Nr. (duomenys neskelbtini) dalis kaip nuosavybėn atitekusi UAB „Ambro capital invest“.

Taigi, apibendrinant tai, kas pasakyta ir remiantis žemės sklypų nuomos teisinių santykių reglamentavimu, daroma išvada, kad iškovė, sudarydama su NŽT 2016-08-17 Susitarimą, įstojo į valstybinės žemės sklypo nuomos santykius vietoje ankstesnio nuomininko UAB „Andova“ tomis pačiomis nuomininko teisėmis, kurios buvo numatytos 2003 m. Sutartyje ir kurios neatskiriama dalis yra 2003 metais paruoštas žemės sklypo Planas. Tai, kad ieškovė nuosavybėn įsigijo garažą, nuomojamos žemės sklypo dalies lokalizacijos nepakeitė. Taip pat pastebėtina, kad pasirašydama 2016 m. Susitarimą su NŽT ieškovė nekėlė klausimo, kur konkrečiai yra sklypo dalis, neprašė NŽT atstovo tas ribas parodyti vietoje ir nužymėti ir todėl Susitarimo pagrindu ieškovė tapo 2003 m. sklypo plane pažymėtų 124 m2 sklypo dalies nuomininke konkrečioje bendro sklypo dalyje, kuri plane pažymėta indeksu „2“, tačiau kuri nėra po ieškovės įsigytu garažu.

Dėl Susitarimo teisėtumo

Sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ar savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais, kurie yra imperatyvūs. Valstybinės žemės nuomos sandoriai, sudaryti pažeidus imperatyviųjų teisės normų nuostatas, yra niekiniai visa apimtimi arba ta dalimi, kuria buvo pažeistos imperatyviųjų teisės normų nuostatos, jeigu galima padaryti išvadą, kad sandoris būtų buvęs sudarytas ir neįtraukiant negaliojančios dalies (CK 1.80, 1.96 straipsniai).

Pagal nurodytą reglamentavimą ir kasacinio teismo praktiką valstybinės žemės sklypas ieškovei kaip statinio (garažo) savininkei ne aukciono tvarka galėjo būti išnuomotas tik patikrinus, koks tai statinys, kur jis faktiškai yra, ar statinys atitinka teisės aktų reikalavimus dėl statinių pobūdžio, kokio dydžio žemės sklypas būtinas statiniui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį ir pan. Kaip matyti iš bylos medžiagos ir kaip paaiškino atsakovės atstovė, sudarant su ieškove 2016-08-17 Susitarimą šie duomenys nebuvo patikrinti, pasirašęs Susitarimą NŽT atstovas veikė neatidžiai ir aplaidžiai ir neįvertino, kad 124 m2 sklypo dalyje, pažymėtoje indeksu „2“ stovi ne ieškovės varžytynėse įsigytas garažas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), bet savininko UAB „Baltic capital invest“ pastatas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), kurį pastaroji įsigijo 2016-07-11 Turo pardavimo iš varžytynių aktu. 

Atsakovės poziciją patvirtina kiti bylos duomenys. UAB „Andova“ 11288/11412 sklype esančius pastatus įsigijo 2003-02-13, o tos pačios žemės sklypo dalies nuomos Sutartis buvo sudaryta 2003-09-23. Todėl akivaizdu, kad į šią sklypo dalį niekaip nepatenka 124/11412 dalys sklypo. Vėliu, t. y. 2016-07-11 šią sklypo dalį kartu su jame esančiais pastatais Turto varžytynių aktu Nr. VA 16/06/15-121901 įsigijo trečiasis asmuo „Ambro capital invest“. Pagal įrašus varžytynių akte matyti, kad šiai įmonei be įgyjamų pastatų ir didesniosios sklypo dalies taip pat perėjo žemės nuomos teisė į 124/11412 sklypo dalį. Nežiūrint to, kad ieškovė UAB „Baltic casings“ garažą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), įsigijo 2015-08-24, t. y. anksčiau nei likusius pastatus ir žemės sklypo dalį įsigijo trečiasis asmuo, garažui eksploatuoti reikalingo sklypo nuomos sutartis su ieškove niekaip negalėjo būti pasirašyta, nes ieškovės garažas stovi žemės sklypo dalyje, sudarančioje 11288/11412 dalis bendro sklypo ploto ir nuosavybės teise priklausančioje trečiajam asmeniui UAB „Ambro capital invest“.

Šios bylos atveju konstatuojama, kad kai ant ginčo žemės sklypo 124/11412 dalies stovi trečiojo asmens UAB „Ambro capital invest“ pastatas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), o ieškovei priklausantis garažas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), stovi trečiajam asmeniui nuosavybės teise priklausančioje 11288/11412 žemės sklypo dalyje, ieškovė Susitarimo pagrindu negalėjo įgyti nuomininko teisės į ginčo žemės sklypo dalį, nes toks susitarimas prieštarauja CK 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6–9 dalyse, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte  nustatytoms taisyklėms. Susitarimas dėl žemės nuomos sutarties pakeitimo, kuriuo iš esmės buvo perleistos žemės nuomos teisės ieškovei ir tuo pagrindu ji tapo sutarties šalimi (nuomininke), buvo atliktas nepagrįstai ir neteisėtai, pažeidžiant imperatyvias teisės normas, reglamentuojančias teisę ne aukciono būdu įgyti valstybinės žemės nuomininko teises. Konstatuojama, kad Susitarimas, pažeidęs imperatyvias teisės normų nuostatas, yra niekinis visa apimtimi.

Tuo pačiu pažymėtina, kad sutarties šalių teisė vienasmeniškai nutraukti sutartį nepažeidžia sutarties laisvės principo, jeigu šalis šią teisę įgyvendina teisės normose ar sutartyje nustatyta tokios teisės įgyvendinimo tvarka ar sąlygomis. CK 6.564 straipsnio 2 dalyje reglamentuojama, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams – prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Kaip matyti išbylos medžiagos, atsakovė įspėjo ieškovę apie numatomą nuomos sutarties nutraukimą 2018-10-15 raštu, kuriame nurodė, kad sutartis bus nutraukta nuo 2018-12-15, o faktiškai sutartį nutraukė 2019-02-05 Nacionalinės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos Alytaus skyriaus vedėjos įsakymu Nr. 2VĮ-102-(14.2.2.) Atsakovė laikėsi įstatyme numatytos išankstinės pranešimo apie vienašališką sprendimą nutraukti sutartį tvarkos, dėl ko atsakovo sprendimas nutraukti žemės nuomos sutartį su ieškove yra teisėtas ir teisingas, tokio sprendimo teisėtumas įrodytas surinktais byloje įrodymais, pagrindžiančiais žemės sklypo dalių lokalizaciją bei dalių nekintamumą ir yra pagrįstas aukščiau nurodytais teisės aktais.

Dėl reikalavimo pripažinti pranešimą apie sutarties nutraukimą negaliojančiu

Ieškovė pareiškė reikalavimą pripažinti neteisėtu ir panaikinti atsakovo 2018-10-12 atsakymą Nr. 2SD-5025-(14.2.104) „Dėl valstybinės žemės įsigijimo“ (I tomas, b. l. 13-14, 12-15).

Iš bylos medžiagos nustatyta, kad atsakovas NŽT 2018-10-12 šiuo atsakymu iš esmės informavo ieškovę, jog valstybinės žemės nuomos sutartis su ja sudaryta neteisėtai ir pranešė apie būsimą Sutarties ir Susitarimo nutraukimą. Ginčo dėl to, jog ieškovei ginčijamas atsakymas buvo įteiktas, nėra. Nuomos sutartyse taip pat atskirai nebuvo sulygta apie pranešimo apie vienašalį sutarties nutraukimą terminus, todėl nagrinėjamu atveju atsakovas išlaikė dviejų mėnesių terminą pranešimui dėl sutarties vienašališko žemės nuomos sutarties nutraukimo (CK 6.654 straipsnio 2 dalis). Esant aukščiau nurodytoms aplinkybėms teismas sprendžia, jog atsakovas įvykdė įstatymine pareigą pranešti apie vienašališką sutarties nutraukimą ne mažiau kaip prieš du mėnesius (CK 6.564 straipsnio 2 dalis), kas iš esmės yra atliekama kitos sandorio šalies (nagrinėjamu atveju – pačios ieškovės) naudai ir negali būti pagrindu ginčui teismine tvarka kelti. Pats pranešimas apie būsimą vienašalį sutarties nutraukimą nesukuria kokių nors teisinių padarinių, todėl jis negali būti ginčo objektu. Atsižvelgiant į tai, byla dalyje dėl reikalavimo pripažinti negaliojančiu pranešimą apie nuomos sutarčių nutraukimą nutrauktina, kaip nenagrinėtina CPK nustatyta tvarka (CPK 137 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 293 straipsnio 1 punktas). Analogiška pozicija išsakyta kasacinio teismo nutartyje civilinėje byloje Nr. E3K-3-76-684/2018.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

CPK 93 straipsnio 1 dalis nustato, jog šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Atmetus ieškinį iš ieškovės priteistinos trečiojo asmens atsakovo pusėje UAB „Ambro capital invest“ turėtos išlaidos advokato teisinei pagalbai apmokėti, kurios sudaro 1548,80 Eur (dokumentų parengimas ir atstovavimas teisme).

Iš ieškovės priteistinos bylinėjimosi išlaidos valstybei, kurias sudaro 3,61 Eur pašto išlaidų (CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnis).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 263–268 straipsniais, 270 straipsniu,

n u s p r e n d ž i a :

        Civilinę bylą dalyje dėl ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Baltic casings“, juridinio asmens kodas 150137682, reikalavimo pripažinti neteisėtu ir panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Alytaus skyriaus 2018-10-12 atsakymą Nr. 2SD-5025-(14.2.104) „Dėl valstybinės žemės įsigijimo“ nutraukti.

Likusioje dalyje ieškinį atmesti.

Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „Baltic casings“, juridinio asmens kodas 150137682, uždarajai akcinei bendrovei „Ambro capital invest“, juridinio asmens kodas 302920160, 1548,80 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus keturiasdešimt aštuonis eurus 80 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „Baltic casings“, juridinio asmens kodas 150137682, 3,61 Eur (tris eurus 61 ct) pašto išlaidų valstybei. Priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Finansų ministerijos atsiskaitomąją sąskaitą Nr. LT24 7300 0101 1239 4300, esančią banke AB „Swedbank“, banko kodas 73000, įmokos kodas 5660.

Panaikinti laikinąsias apsaugos priemones, taikytas 2019 m. vasario 8 d. nutartimi dėl įpareigojimo tęsti nuomos santykius.

Sprendimas per trisdešimt dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui per Alytaus apylinkės teismo Alytaus rūmus.

Teisėja                                                                                Snaigė Juknevičienė