Civilinė byla Nr. e2-2562-852/2020
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00175-2020-2
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.2.1
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
SPRENDIMAS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. rugsėjo 28 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas Andrius Verikas,
sekretoriaujant Daivai Jokūbaitytei,
dalyvaujant ieškovei M. O. ir jos bei ieškovų UAB „Garotiekis“ ir UAB „Stirenas“ atstovėms advokatei Julijai Gavėnei ir advokato padėjėjai Gražinai Buckei,
atsakovo UAB „Oroporas“ atstovui advokatui Daliui Boreikai,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovų M. O., UAB „Garotiekis“ ir UAB „Stirenas“ ieškinį atsakovui UAB „Oroporas“ dėl preliminarioje sutartyje numatytos baudos priteisimo.
Teismas
n u s t a t ė :
1. Ieškovai ieškiniu prašo priteisti iš atsakovo UAB „Oroporas“ ieškovų UAB „Garotiekis“, UAB „Stirenas“ ir M. O. naudai 100 000 Eur dydžio netesybas (baudą), sumokant visas netesybas (baudą) UAB „Garotiekis“. Ieškovai nurodo, kad 2017 m. rudenį atsakovas kreipėsi į M. O. dėl negyvenamųjų patalpų įsigijimo, kurias sudarė 7 objektai, t.y. 1) gamybinės paskirties patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu (duomenys neskelbtini), 2) gamybinės paskirties patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu (duomenys neskelbtini), 3) sandėliavimo patalpa, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), 4) pastatas – katilinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu (duomenys neskelbtini), 5) pastatas-sandėlis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis adresu (duomenys neskelbtini), 6) pastatas-siurblinė, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), 7) inžineriniai tinklai-vandens bokštas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantis adresu (duomenys neskelbtini). Paaiškina, kad ieškovai, atstovaujami nekilnojamojo turto agento, siekė šį turtą parduoti. Atsakovas neturėjo visos sumos atsiskaityti už turtą, todėl išsiderėjo, kad ieškovai iki turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išnuomotų dalį turto. Atsakovas pageidavo iki turto įsigijimo atlikti jo veiklai reikalingus patalpų remonto darbus, sumontuoti patalpose įrangą ir pradėti jo numatytą gamybinę veiklą. Atsakovas patikino ieškovus, kad tokiu būdu atsakovas galės gauti reikalingą finansavimą iš kredito įstaigos atsiskaitymui už turtą. Atsakovas taip pat akcentavo, kad net ir tuo atveju, jeigu turto pirkimo–pardavimo sutartis nebus sudaryta dėl atsakovo kaltės, ieškovai nieko nepraras, nes atsakovas pagerins turtą, atlikdamas remonto darbus, ir ieškovams bus sumokėta preliminarioje sutartyje nurodyta bauda. Nurodė, kad 2017 m. gruodžio 7 d. derybų rezultate ginčo šalys sudarė dvi sutartis: preliminarią turto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovas įsipareigojo įsigyti turtą iš ieškovų už 580 000 Eur iki 2019 m. rugsėjo 1 d. d. (toliau – Preliminari sutartis) ir terminuotą patalpų ir pastatų nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis), pagal kurią ieškovai 2017 m. gruodžio 8 d. priėmimo–perdavimo aktu perdavė atsakovui už užmokestį laikinai valdyti ir naudotis dalimi nurodyto turto (išskyrus vandens bokštą ir sandėliavimo patalpą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini)) iki 2019 m. rugsėjo 1 d. arba iki turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo dienos, jei tai nutiktų ankščiau. Atsakovas įsipareigojo atlikti dalies turto (patalpų) remonto darbus. Tuo tikslu atsakovas savo rizika įsivertino jo numatytai veiklai pradėti reikalingus atlikti remonto darbus ir tai ginčo šalių buvo užfiksuota Patalpų remonto darbų apraše, kuris yra detalizuotas Nuomos sutarties 6 priede (toliau – Remonto darbai). Atsakovas prisiėmė pareigą atlikti konkrečius Remonto darbus iki 2018 m. rugsėjo 1 d. (Nuomos sutarties 4.1 p.), pateikti ieškovams atliktų Remonto darbų aktą (Nuomos sutarties 4.2 p.), taip patvirtinant atliktų Remonto darbų faktą. Ieškovai paaiškina, kad Remonto darbų vertė buvo 80 326 Eur ir ši suma aktuali nustatant netesybų (baudos) dydį pagal Preliminarią sutartį: jeigu Turto pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl atsakovo (kaip būsimo pirkėjo) kaltės baudos dydis yra mažinamas atliktų Remonto darbų verte, neįskaitant pridėtinės vertės mokesčio (Preliminarios sutarties 6.3 punktas). Ieškovai 2018 m. rugpjūčio 24 d. raštu priminė atsakovui apie susitarimą atlikti Remonto darbus, o 2018 m. rugsėjo 28 d. raštu paprašė atsakovo pateikti įrodymus, kad jis įvykdė Nuomos sutarties 4.1 punkte nurodytą šalių susitarimą – iki 2018 m. rugsėjo 1 d. atliko Remonto darbus. Taip pat ieškovai, vadovaudamiesi Nuomos sutarties 4.2 punktu, pareikalavo pateikti informaciją, kokius remonto darbus atliko atsakovas iki minėtos datos, pateikiant darbų priėmimo–perdavimo aktus (jei buvo samdomas rangovas), darbų sąnaudas patvirtinančias sąskaitas faktūras ir kitus dokumentus, įrodančius atliktų darbų apimtis bei vertę. Atsakovas į minėtą paklausimą neatsakė. Atsakovas nuo pat nuomos pradžios sistemingai vėlavo mokėti nuomos mokestį bei kitus mokesčius. Kadangi atsakovas ilgą laiką nemokėjo už nuomą, ieškovams kilo pagrįstų abejonių dėl atsakavo finansinių galimybių įsigyti turtą, todėl 2019 m. liepos 3 d., t.y. likus dviem mėnesiams iki Preliminarioje sutartyje nurodyto termino (2019 m. rugsėjo 1 d.) Turto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, ieškovai raštu kreipėsi į atsakovą su prašymu nurodyti jo ketinimus dėl turto pirkimo, pateikti pagal Preliminarią sutartį reikalaujamus dokumentus. Į šį ieškovų raštą atsakovas neatsakė. Atsakovas turto iki 2019 m. rugsėjo 1 d. neįsigijo, todėl ieškovai 2019 m. rugsėjo 2 d. kartu su antstoliu nuvyko į patalpas ir darbuotojui V. P. įteikė raštą, kuriame dar kartą nurodė, kad nuomos terminas pasibaigė ir pareikalavo informuoti apie pasirengimą grąžinti patalpas ir teritoriją. Ieškovų įsitikinimu, turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, t.y. atsakovas pažeidė Preliminarią sutartį (Preliminarios sutarties 6.3 p.), dėl ko jam kyla pareiga sumokėti ieškovams sutartinę baudą. Preliminarios sutarties 6.3 punkte numatyta, kad ginčo šalių susitarimu laikoma, kad turto pirkimo–pardavimo sutartis yra nesudaryta dėl atsakovo kaltės, kai: (a) atsakovas nesiima aktyvių veiksmų Turto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, t.y. Preliminarios sutarties 2.4 punkte nustatyta tvarka nepraneša ieškovams apie turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo laiką ir/ar nepateikia minėtame punkte nurodytų dokumentų; ar (b) neatvyksta sutartu laiku pasirašyti / nepasirašo turto pirkimo–pardavimo sutarties iki Preliminarios sutarties 2.1 punkte nurodyto termino. Kaip minėta, atsakovas, net ir raginamas ieškovų, nepranešė ieškovams apie turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo laiką ir nepateikė dokumentų, patvirtinančių atsakovo galimybes sumokėti už turtą. Atitinkamai laikytina, kad atsakovas yra laikomas kaltu dėl turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo ir Preliminarios sutarties pažeidimo. Preliminarios sutarties 6.3 punkte ginčo šalys taip pat sutarė, kad tuo atveju, jeigu turto pirkimo–pardavimo sutartis nesudaroma dėl atsakovo kaltės, atsakovas privalo sumokėti ieškovams 100 000 Eur dydžio baudą. Bauda mažinama patalpų Remonto darbų suma. Atsakovo pareiga pateikti informaciją apie atliktus Remonto darbus buvo numatyta Nuomos sutarties 4.1 punkte, tačiau atsakovas jos nepateikė. Ieškovai patys 2019 m. rugpjūčio 24 d. ir 2018 m. rugsėjo 28 d. raštais paprašė atsakovo pateikti šią informaciją, tačiau atsakovas jos vis tiek nepateikė. Atitinkamai laikytina, kad Preliminarios sutarties 6.3 punkte baudos dydis nėra sumažėjęs. Preliminarios sutarties 6.3 punkte ginčo šalys susitarė, kad atsakovas privalo sumokėti baudą per 5 darbo dienas nuo 2019 m. rugsėjo 1 d. Atitinkamai atsakovas turėjo pareigą sumokėti ieškovams 100 000 Eur dydžio baudą ne vėliau, kaip 2019 m. rugsėjo 6 d. Šios baudos atsakovas nėra sumokėjęs iki šiol ir į ieškovų reikalavimus neatsako. Ieškovai paaiškina, jog ieškovai susitarė, kad bauda būtų sumokama ne kiekvienam ieškovui, bet į ieškovo UAB „Garotiekis“ banko sąskaitą.
2. Atsakovas UAB „Oroporas“ atsiliepimu prašo ieškovų UAB „Garotiekis“, UAB „Stirenas“ ir M. O. ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Atsakovas nesutinka su ieškovų teiginiais, kad pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės. Paaiškina, kad būtent ieškovai, kaip nekilnojamojo turto savininkai, turėjo iki sandorio sudarymo kreiptis į notarų biurą ir prašyti notaro, kad jis gautų iš Registrų centro pažymą nekilnojamojo turto sandoriui atlikti. Be to, visas parduodamas nekilnojamasis turtas buvo Lietuvos Respublikai priklausančiuose žemės sklypuose: (1) unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis adresu (duomenys neskelbtini); (2) unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis adresu (duomenys neskelbtini); (3) unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis adresu (duomenys neskelbtini). Kaip matyti iš Preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties, ieškovai taip pat turėjo gauti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos sutikimą dėl turto, esančio valstybinėje žemėje, pardavimo. Atsakovo teigimu, patys ieškovai nesiėmė aktyvių veiksmų, siekiant laiku sudaryti Pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, negavo reikiamų leidimų iš atitinkamų institucijų, neteikė prašymo notarų biurui dėl pažymos sandoriui sudaryti gavimo, dėl ko ieškovų teiginiai, kad Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta tik dėl atsakovo kaltės turėtų būti vertinami itin kritiškai ir yra atmestini. Be to, ieškovai ieškinyje nutyli aplinkybes apie ginčo patalpų faktinę būklę. Ieškovų pridėtos nuomos sutarties 7.2 p. ieškovai pareiškė ir garantavo, kad „Nuomotojui nėra žinomi jokie nematomi ar paslėpti Patalpų trūkumai, dėl kurių Patalpų nebūtų galima naudoti pagal jų paskirtį“, o tai neatitinka tikrovės. Atsakovas pažymi, kad negyvenamąsias gamybos paskirties patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), jis išsinuomavo su visa infrastruktūra bei tikėjosi po patalpų perdavimo iš karto pradėti atsakovo vykdomą putų polistirolo gamybinę veiklą, t.y. tokią veiklą, kurią šiose patalpose iki tol vykdė bendrovė „Prokma“. Paaiškina, kad ieškovė M. O., kuri yra ir UAB „Garotiekis“, UAB „Stirenas“ bei UAB „Prokma“ direktorė ir akcininkė, atsakovui aprodydama patalpas nurodė, kad patalpos ir jose esanti įranga (du garo katilai, inžinerinės sistemos, garo vamzdynas ir kt.) yra veikianti tinkamai, be trūkumų ir, kad atsakovas tik išsinuomojęs patalpas galės pradėti jose vykdyti gamybinę veiklą bei pilnai naudotis garo katilais tiekiamu vandens garu savo putų polistirolo gamybai, o patalpos taip pat bus parduodamos pagal preliminariąją sutartį tinkamos kokybės, su funkcionalia sistema, pritaikyta putų polistirolo gamybai. Nepaisant tokių ieškovų deklaratyvių teiginių, išsinuomojus patalpas ir sumontavus gamybos įrangą, paaiškėjo, kad patalpos ir įranga yra žymiai blogesnės kokybės. Todėl atsakovas turėjo investuoti lėšas ne į ieškovų nurodytus Remonto darbus, kaip buvo susitarta Nuomos sutartimi ir ko protingai tikėjosi atsakovas, bet į ieškovų įrenginių ir įrangos pakeitimą visiškai naujais įrenginiais ir sistemomis, kad jose galima būtų tinkamai ir saugiai pradėti ir nepertraukiamai vykdyti gamybinę veiklą putų polistirolo gamybai. Atsakovas pažymi, kad pirkimo–pardavimo sutarties jis neatsisakė sudaryti, bet ji nebuvo sudaryta dėl kilusių ginčų, susijusių su perduotų daiktų kokybe. Be to, net ir tuo atveju, jei teismas pripažintų ieškovų teisę į netesybas už sutarties pažeidimą, atsakovas mano, kad 100 000 Eur dydžio netesybos yra aiškiai per didelės, pažeidžia viešąją tvarką ir turėtų būti mažinamos. Paaiškina, kad šalių sutarta nekilnojamojo turto kaina buvo 580 000 Eur, tuo tarpu netesybų dydis – 100 000 Eur, t. y. netesybų dydis sudaro net 17,24 proc. visos sutarties kainos. Atsakovas mano, kad tokiu būdu ieškovai siekia pasipelnyti atsakovo sąskaita.
3. Ieškovai dubliku prašo ieškinį tenkinti. Paaiškina, kad šalys sudarė būtent preliminarią sutartį, o ne turto pirkimo–pardavimo sutartį, nes atsakovas neturėjo lėšų sumokėti visą kainą. Pagal Preliminarios sutarties 2.4 punktą, atsakovas turėjo pranešti ieškovams apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį, t.y. jis turėjo ne tik nurodyti siūlomą dieną ir laiką bei notarų biurą, bet pateikti įrodymus, kad turi lėšų sumokėti sutartą kainą. Šiuos veiksmus atsakovas turėjo atlikti ne vėliau, kaip likus 30 kalendorinių dienų iki siūlomos pirkimo–pardavimo sudarymo dienos. Šis terminas buvo numatytas tam, kad ieškovai galėtų gauti atsakovo atsiliepime minimą sutikimą iš Nacionalinės žemės tarnybos ir užsakyti VĮ „Registrų centras“ reikiamas dokumentus sandoriui sudaryti. Ieškovai pažymi, kad atsakovas nemokėjo nuomos, neatsakinėjo į raginimus. Ieškovai taip pat nesutinka su atsakovu, kad perduoti daiktai buvo netinkamos kokybės. Paaiškina, kad atsakovas iki Preliminarios sutarties sudarymo apžiūrėjo turtą (pastatus ir patalpas bei teritoriją). Atsakovas taip pat prisiėmė itin plačius įsipareigojimus, susijusius su išnuomoto turto priežiūra, remontu ir atnaujinimu (žr. pvz., Nuomos sutarties 9.2.4, 9.2.5, 9.2.6, 9.2.7, 9.2.11 punktus), t.y. įsipareigojo atnaujinti patalpas, kiek tokių atnaujinimų paaiškės reikalinga be įsivertintų minėtų remonto darbų. Atsakovas nesikreipė į ieškovus dėl ketinamo įsigyti turto trūkumų, neprašė jų ištaisyti. Nepaisant atsakovo teiginių, kad patalpos buvo ne tokios kokybės, kokios jis tikėjosi, atsakovas daugiau nei du metus patalpose vykdė gamybinę veiklą. Atsakovo teiginiai, kad turtas buvo atsakovui netinkamas, yra nepagrįsti, nes atsakovas nenorėjo išsikelti iš patalpų (kurios sudarė didžiąją dalį turto) pasibaigus nuomai, o ieškovams susigrąžinti patalpas iš atsakovo pavyko tik teismine tvarka. Ieškovas taip pat nesutinka su atsakovo argumentais, kad numatyta sutartinė bauda yra aiškiai per didelė. Pažymi, kad Preliminari sutartis buvo sudaryta ilgų derybų rezultate. Atsakovą atstovavo ne tik direktorius, bet ir profesionali teisininkė. Ieškovai paaiškina, kad baudos dydį pasiūlė pats atsakovas, t.y. pasiūlė, kad už Preliminarios sutarties nevykdymą ar atsisakymą ją vykdyti būtų taikoma 100 000 Eur bauda ieškovams. Kadangi tokia sąlyga buvo nesąžininga, ieškovai papildė Preliminarios sutarties projektą 6.3 punktu, numatydami tokio pačio dydžio baudą turi būti taikoma ir pirkėjui, t.y. atsakovui. Ši sutarties nuostata buvo aptarta individualiai, t.y. derybų metu atsakovas paprašė papildyti Preliminarios sutarties 6.3 punktą, numatant baudos mažinimo mechanizmą, įvertinant atliktų Remonto darbų vertę. Ieškovų vertinimu prašoma priteisti bauda nėra aiškiai per didelė įvertinant ir pažeidimo aplinkybes, nes atsakovas geranoriškai neatlaisvino patalpų, nebendradarbiavo, su atsakovu yra kilę net 7 teisminiai ginčai dėl tų pačių susijusių santykių. Paaiškina, kad dėl kilusio teisminio ginčo ieškovai negali realizuoti ginčo patalpų – potencialūs pirkėjai nebesidomi šiuo turtu, nes yra kilęs ginčas dėl patalpų atlaisvinimo, o tai rodo, kad ieškovai patiria realius nuostolius.
4. Atsakovas tripliku prašo ieškinio netenkinti. Teigia, kad patys ieškovai nesiėmė aktyvių veiksmų, siekiant laiku sudaryti Pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, negavo reikiamų leidimų iš atitinkamų institucijų, neteikė prašymo notarų biurui dėl pažymos sandoriui sudaryti gavimo. Nesutinka su ieškovų teiginiais, kad paslėpti ir prieš sudarant sutartį neišgryninti patalpų defektai buvo atsakovo atsakomybė. Teigia, kad išnuomotos patalpos su visa infrastruktūra jau nuomos sutarties sudarymo dieną buvo netinkamos naudoti pagal nekilnojamojo turto registre įregistruotą šių patalpų paskirtį, apie ką žinojo nuomotojas ir tai nuslėpė nuo nuomininko. Ieškovai kaip nuomotojai sutartimi patvirtino, kad patalpose nėra jokių nematomų ar paslėptų patalpų trūkumų. Atsakovas teigia, kad ieškovai neįrodė, jog dėl preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties neįvykdymo jie būtų patyrę nuostolių ar kitų nepatogumų. Ieškovų ieškinyje ir dublike nurodytos aplinkybės, susijusios su sutarties neįvykdymo pasekmėmis, grindžiamos tik jų teiginiais, nepateikiant jokių šias aplinkybes patvirtinančių rašytinių įrodymų. Atsakovas mano, kad sutartyje numatyta bauda yra aiškiai per didelė ir turėtų būti mažinama.
5. Atsakovas papildomuose rašytiniuose paaiškinimuose nurodo, kad, atvykus į VĮ „Registrų centras“ ir susipažinus su kadastrinių matavimų byla, paaiškėjo, jog ieškovų deklaruota 582,51 kv. m. patalpa, kurios paskirtis katilinė/kita, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti (duomenys neskelbtini), ir joje atlikta rekonstrukcija nėra įteisinta iki šiol. Paaiškina, kad, parduodant patalpas, ieškovai skelbime buvo nurodę, kad parduodamų 582,51 kv. m. dydžio patalpų paskirtis – katilinės ir administracinė, tačiau susipažinus su VĮ „Registrų centras“ disponuojamais duomenimis paaiškėjo, kad administracinės paskirties patalpų nėra, nes jos neįteisintos, t.y. katilinės paskirties patalpų pakeitimas į administracines nėra užbaigtas, nebuvo užbaigtas ir nuomos bei preliminariosios sutarčių sudarymo momentu, o ieškovai perduodant patalpas atsakovui pagal nuomos sutartį neinformavo apie šią esminę aplinkybę, todėl laikytina, kad ieškovai buvo aiškiai nesąžiningi. Mano, kad ši patalpa apskritai negalėjo būti nuomos sutarties objektu ir atsakovas nėra atsakingas už tai, kad nesudarė pirkimo–pardavimo sutarties.
Teismas
k o n s t a t u o j a :
Dėl ginčo esmės ir ginčui reikšmingų šalių sudarytų susitarimų nuostatų
6. Byloje sprendžiama dėl atsakovo sutartinės civilinės atsakomybės taikymo, t.y. dėl preliminarioje nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje numatytų netesybų (baudos) taikymo už tai, jog atsakovas, kaip pirkėjas, atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.
7. Byloje nustatyta, kad UAB „Stirenas“ ir M. O., kaip pardavėjas, ir UAB „Lerneka“ (pavadinimas pakeistas į UAB „Oroporas“), kaip pirkėjas, 2017 m. gruodžio 7 d. sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį (ieškinio priedas .zip laikmenoje Nr. 1, e. bylos t. 1, b.l. 9). Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 2.1 punktu šalys susitarė, jog pardavėjas ir būsimas pirkėjas įsipareigoja ne vėliau kaip iki 2019 m. rugsėjo 1 d. sudaryti ir notariškai patvirtinti pirkimo–pardavimo sutartį dėl pardavėjui nuosavybės teise priklausančių nekilnojamojo turto objektų: 1) gamybinės paskirties patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu (duomenys neskelbtini), 2) gamybinės paskirties patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu (duomenys neskelbtini), 3) sandėliavimo patalpa, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), 4) pastatas – katilinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu (duomenys neskelbtini), 5) pastatas - sandėlis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis adresu (duomenys neskelbtini), 6) pastatas – siurblinė, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), 7) inžineriniai tinklai - vandens bokštas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantis adresu (duomenys neskelbtini).
8. Šalys 2018 m. balandžio 20 d. susitarimu dėl preliminarios sutarties papildymo susitarė, kad prie šios preliminarios sutarties prisijungia UAB „Garotiekis“, kurio vienintelė akcininkė yra M. O.. Šiame susitarime pažymėta, kad tokio prisijungimo pagrindas yra tai, kad parduodamas pastatas – siurblinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (pastatas Nr. 6), nuosavybės teise priklauso UAB „Garotiekis“. Be to, šiame susitarime nurodyta, kad sudarius pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pagal Preliminarią sutartį, kartu su nekilnojamuoju turtu būsimam pirkėjui bus parduotas ir perduotas kilnojamasis turtas / įranga, nurodyta priede Nr. 1. Šalys šiuo susitarimu patvirtino, kad bendra įrangos kaina šalių buvo įskaičiuota į preliminarioje sutartyje nurodytą nekilnojamojo turto pardavimo kainą, o konkreti bendros pardavimo kainos dalis, tenkanti už minėtą turtą/įrangą, bus šalių sutarta sudarant pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį (ieškinio priedas .zip laikmenoje Nr. 2, e. bylos t. 1, b.l. 9).
9. Preliminariosios sutarties 6.2 punkte šalys susitarė, kad tuo atveju, jeigu pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis iki šios sutarties 2.1. punkte nustatyto termino nebus sudaryta dėl pardavėjo kaltės <...> tai pardavėjas privalo ne vėliau kaip per 5 darbo dienas <...> sumokėti busimajam pirkėjui 100 000 Eur dydžio baudą. Pardavėjas patvirtino, kad šiame sutarties punkte numatyta bauda yra protinga ir jam yra priimtina.
10. Preliminariosios sutarties 6.3 punkte šalys taip pat sutarė, kad tuo atveju, jeigu pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis bus nesudaryta dėl busimojo pirkėjo kaltės, pirkėjas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo sutarties 2.1, punkte nurodytos dienos arba nuo pirkėjo rašytinio pranešimo apie atsisakymą sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pateikimo pardavėjui dienos privalo sumokėti pardavėjui 100 000 Eur dydžio baudą. Baudos dydis mažinamas atliktų patalpų einamojo remonto darbų, numatytų 2017 m. gruodžio 7 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Priede Nr. 6, verte, neįskaitant PVM, Bet kuriuo atveju visi atlikti pagerinimai ir einamieji remontai pereina nuomotojo nuosavybei. Baudos suma negali būti mažesnė nei 1 euras. Būsimas pirkėjas patvirtina, kad šiame sutarties punkte numatytas kompensacijos dydis yra protingas ir jam yra priimtinas. Šalių susitarimu laikoma, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis yra nesudaryta dėl pirkėjo kaltės, kai: (a) pirkėjas nesiima aktyvių veiksmų pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, t.y. sutarties 2.4 punkte nustatyta tvarka nepranešą pardavėjui apie sutarties sudarymo laiką ir/ar nepateikia minėtame punkte nurodytų dokumentų; ar (b) neatvyksta sutartu laiku pasirašyti / nepasirašo pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties iki sutarties 2.1 punkte nurodyto termino.
11. Byloje nustatyta, kad UAB „Stirenas“ ir M. O., kaip nuomotojas, ir UAB „Lerneka“ kaip nuomininkas, 2017 m. gruodžio 7 d. taip pat sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (ieškinio priedas .zip laikmenoje Nr. 1, e. bylos t. 1, b.l. 9). Šia sutartimi nuomotojas įsipareigojo Sutartyje nustatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais perduoti nuomininkui nuomos teise laikinai valdyti ir naudotis nekilnojamaisiais daiktais – patalpomis ir pastatais (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), o nuomininkas įsipareigoja patalpas priimti iš nuomotojo nuomos teise laikinai valdyti ir jais naudotis už užmokestį. Nuomos sutarties 2.1 punkte numatyta, kad 2.1. patalpos išnuomojamos iki 2019 m. rugsėjo 1 d. arba iki patalpų pirkimo–pardavimo sandorio tarp šalių pasirašymo ir įsigaliojimo dienos.
12. Šalys 2018 m. balandžio 20 d. susitarimu dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties papildymo susitarė, kad UAB „Garotiekis“, kurios vienintelė akcininke yra M. O., prisijungs prie nuomos sutarties, išnuomodamas UAB „Lerneka“ (UAB „Oroporas“) šio susitarimo 1.1 punkte nurodytą siurblinę bei įrangą.
13. Nuomos sutarties 4.1 - 4.3 punktuose šalys susitarė, kad nuomininkas ne vėliau negu iki 2018 m. rugsėjo 1 d. atliks patalpų einamojo remonto darbus, numatytus Priede Nr. 6 - Patalpų remonto darbų apraše. Darbų atlikimas yra inicijuotas nuomininko ir yra išimtinai reikalingas nuomininkui bei jo planuojamai veiklai vykdyti (sutarties 4.1. punktas). Nuomininkas, atlikęs visus Patalpų remonto darbų apraše įvardytus darbus, privalo pateikti remonto darbų užbaigimo aktą ar kitą dokumentą, patvirtinantį apie visų darbų atlikimą ir kuriame būtų identifikuoti atlikti darbai, jų atlikimo data, vertė. Nuomininkas įsipareigoja leisti nuomotojui patikrinti, jog visi darbai atlikti laiku ir tinkamai (Sutarties 4.2 punktas). Tuo atveju, jeigu iki 2018 m. rugsėjo 1 dienos Patalpų remonto darbų apraše nurodyti visi darbai nebus atlikti, sutarties 3.1 punkte pateiktoje lentelėje 3 ir 4 etapuose nurodyta nuomos kaina Eur be PVM už mėnesį didinimą (t.y. iš anksto sutartas Nuomos mokesčio padidinimas 25 procentais) iki 5 000 Eur plius PVM, jeigu taikomas. Už šiame punkte nurodytus remonto darbus kompensacija nuomininkui nei sutarties vykdymo metu, nei jai pasibaigus ar nutraukus ją bet kuriuo sutartyje numatytu pagrindu, išskyrus 10.5 p. (Sutarties vienašališkas nutraukimas dėl nuomotojo kaltės) numatytus atvejus, nėra mokama (sutarties 4.3 punktas).
14. Nuomos sutarties priede Nr. 6 yra nurodyti numatomi atlikti remonto darbai (senos gamybos įrangos atjungimas/demontavimas/iškraustymas; langų uždengimas plėvele ir nuėmimas po valymo ir dažymo darbų/su medžiagom; pastolių (2 vnt.) nuoma lubų/sienų valdymo/dažymo darbams, 20 darbo dienų; lubų/sienų plovimas/dažymas; el. mechanizmų/laidų nuėmimas / demontavimas ir kt.), kurių bendra vertė su medžiagomis nurodyta 80 326 Eur.
Dėl pagrindinės sutarties nesudarymo aplinkybių ir atsakovo kaltės
15. Šalys neneigia, kad preliminariosios sutarties 2.1 punkte numatytu terminu, t.y. iki 2019 m. rugsėjo 1 d. pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Tačiau ginčo šalys skirtingai aiškina priežastis, dėl kurių ši pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Ir ieškovai ir atsakovas teigia, kad sutartis nebuvo sudaryta, nes būtent kita šalis tinkamai nepasirengė sutarties sudarymui, t.y. neparengė reikiamų dokumentų ir neatitiko preliminarioje sutartyje numatytų sąlygų. Be to, atsakovas teigia, kad po preliminariosios sutarties sudarymo paaiškėjo parduodamų daiktų (įrangos) trūkumai, kurie būtų lėmę jo apsisprendimą pirkti daiktus arba mokėti preliminarioje sutartyje numatytą kainą. Dėl šių aplinkybių, kurios gali būti reikšmingos vertinant sutartį pažeidusios šalies kaltę, teismas pasisakys atskirai.
a) dėl preliminariosios sutarties šalių įsipareigojimų vykdymo, pasirengiant sudaryti pagrindinę sutartį
16. Ieškovai teigia, kad jie pardavimą norėjo iš karto įforminti pirkimo–pardavimo sutartimi, o preliminarioji sutartis buvo sudaryta išimtinai pirkėjo iniciatyva, nes jis neturėjo pakankamai lėšų. Ieškovai nurodo, kad būtent atsakovas išsiderėjo, kad ieškovai iki pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo išnuomotų dalį turto, kuriame jis galėtų sumontuoti įrangą ir pradėti jo numatytą gamybinę veiklą, iš kurios ketino gauti pajamas, reikalingas turto įsigijimui, arba užsitikrinti finansavimą iš kredito įstaigos.
17. Teismas sutinka su ieškovais, nes tokius jų paaiškinimus patvirtina preliminariosios sutarties turinys bei pats faktas, kad iš tikrųjų tuo pat metu šalys sudarė dvi susijusias sutartis – preliminariąją ir nuomos sutartį.
18. Preliminariosios sutarties 2.4 punkte šalys susitarė, kad pardavėjas ir busimasis pirkėjas įsipareigoja atvykti į šalių sutartą notaro biurą ir sudaryti Pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Apie pasirengimą sudaryti sutartį, siūlomą notarų biurą bei Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo datą bei laiką, busimasis pirkėjas raštu praneša pardavėjui ne vėliau kaip likus 30 kalendorinių dienų iki siūlomos Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo dienos. Kartu su tokiu pranešimu būsimas pirkėjas privalo pateikti banko ar kitos kredito įstaigos raštą, patvirtinantį sprendimą suteikti busimajam pirkėjui kreditą turtui įsigyti ar busimojo pirkėjo banko sąskaitos išrašą, iš kurio matytųsi, kad pardavėjas disponuoja piniginėmis lėšomis, reikalingomis atsiskaityti su pardavėju pagal Pagrindinį pirkimo–pardavimo sutartį.
19. Iš paminėtos Preliminariosios sutarties 2.4 punkto nuostatos yra aišku, kad pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas yra siejamas su pirkėjo pasirengimu sudaryti pagrindinę sutartį, t.y. su jo pareiškimu, kad jis gali atsikaityti už perkamus nekilnojamuosius daiktus arba yra gavęs kredito įstaigos sprendimą dėl finansavimo.
20. Teismo posėdžio metu atsakovo atstovas patvirtino, kad Preliminariosios sutarties 2.4 punkte numatytų veiksmų neatliko, t.y. nepranešė apie pasirengimą sudaryti sutartį ir taip pat pripažino, kad nebuvo pasirengęs sudaryti sutartį, t.y. neturėjo reikiamų lėšų ir nebuvo gavęs kredito įstaigos finansavimo.
21. Byloje taip pat nustatyta, kad atsakovas neatsakė ir į ieškovo paklausimus dėl atsakovo pasirengimo sudaryti sutartį.
22. Atsakovas teigia, kad ieškovai pagal Preliminarios sutarties 4.5 punkto nuostatas turėjo gauti sutikimus iš valstybinės žemės savininko, t.y. Nacionalinės žemės tarnybos, ir užsakyti pažymas sandorio sudarymui iš VĮ „Registrų centras“, bet šių dokumentų negavo ir neužsakė. Tačiau teismas neturi pagrindo nesutikti su ieškovais, kad, pagal preliminariosios sutarties 2.4 punkto nuostatas, kol atsakovas nepranešė apie savo pasirengimą sudaryti sutartį, ieškovai neturėjo pareigos užsakyti paminėtus dokumentus. Be to, teismas taip pat vertina, kad ši ieškovų pareiga, susijusi su paminėtų dokumentų užsakymu ir gavimu, skirtingai nei atsakovo pareiga garantuoti, jog už įsigytus daiktus bus atsiskaityta, yra formali ir negali būti laikoma priežastimi, nulėmusia viso sandorio nesudarymą. Nėra pagrįstų abejonių, kad ieškovai būtų tokius veiksmus atlikę per Preliminariosios sutarties 2.4 punkte numatytą 30 dienų terminą, jei atsakovas būtų įvykdęs savo įsipareigojimus ir laiku pranešęs apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį.
b) dėl parduodamų daiktų (įrangos) kokybės trūkumų
23. Atsakovas teigia, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ir dėl, atsakovo vertinimu, pagrįstai kilusio ginčo dėl parduodamų daiktų kokybės.
24. Atsakovas tvirtina, kad jo apsisprendimą įsigyti nekilnojamuosius daiktus nulėmė tai, jog įsigyjamos gamybinės patalpos buvo pritaikytos putų polistirolo gamybai, tačiau perėmus nekilnojamuosius daiktus ir juose esančią įrangą pagal nuomos sutartį, paaiškėjo, kad gamybinė įranga yra pasenusi ir neveikia.
25. Ieškovai procesiniuose dokumentuose ir jų atstovai teisme tvirtino, kad atsakovo atstovai, prieš sudarant sutartis, įrangą detaliai apžiūrėjo, atsakovo atstovams buvo paaiškinta, jog putų polistirolo gamybos įranga yra neveikianti, o kitose patalpose esanti gamybinė įranga yra patenkinamos būklės. Ieškovė M. O. teisme tvirtino, kad atsakovo atstovai matė realią įrangos būklę, ir įvertino galimybes pradėti gamybinę veiklą, t.y. suprato, kad tam reikės papildomų investicijų.
26. Teismas vertina, kad tokius ieškovų paaiškinimus patvirtina sudarytų susitarimų turinys bei faktinis šalių elgesys, iš kurio matyti, kad patalpose buvusios įrangos būklė nelėmė atsakovo apsisprendimo įsigyti nekilnojamuosius daiktus. Ieškovai pagrįstai teigia, kad parduodamose patalpose esanti įranga apskritai nebuvo pirkimo–pardavimo objektu ir todėl tokia įranga nebuvo paminėta 2017 m. gruodžio 7 d. Preliminarioje pirkimo–pardavimo sutartyje. Ši įranga buvo išvardinta tik papildomame 2018 m. balandžio 20 d. susitarime, nurodant, kad jos kaina yra įskaičiuota į parduodamų nekilnojamųjų daiktų kainą (nors dalis įrangos nebuvo funkciškai susijusi su pastatais, pavyzdžiui, automobilis-savivartis, mobilus kompresorius ir kt.).
27. Preliminariosios sutarties 5.3 punkte šalys susitarė, jog „busimasis pirkėjas patvirtina, kad jis iki šios sutarties pasirašymo įdėmiai, rūpestingai ir išsamiai apžiūrėjo turtą, susipažino su turto būkle, kokybe, naudojimo sąlygomis bei visomis kitomis turto savybėmis ir jokių pretenzijų dėl turto būklės, kokybės, naudojimo sąlygų, kitų savybių neturi ir įsipareigoja nereikšti, jeigu turtą naudos nuomos sutarties pagrindu. Busimasis pirkėjas patvirtina, kad turtas, jo būklė ir kokybė, naudojimo sąlygos ir kitos turto savybės atitinka turto kainą (Sutarties 3.1 punktas) bei busimojo pirkėjo lūkesčius“.
28. Be to, Preliminariosios sutarties 2.5 punkte numatyta, kad „Projektas yra neatskiriama šios Sutarties dalis. Šalys įsipareigoja sudaryti Pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį Projekte išdėstytomis sąlygomis, išskyrus sąlygas, kurios Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu prieštaraus teisės aktams ir kurios tiesiogiai susijusios su sutartyje numatyta atsiskaitymo tvarka (finansuojama banko ar busimasis Pirkėjas apmoka iš savo sąskaitos - 3.1.2 p.). Teismo posėdžio metu atsakovo atstovas advokatas Dalius Boreika patvirtino kad minimas „Projektas” yra pirkimo–pardavimo sutarties projektas. Šį projektą yra pateikę ieškovai kaip dubliko priedą (dubliko priedas .zip laikmenoje Nr. 2-4, e. bylos t. 1, b.l. 31). Be kitų sąlygų šio pirkimo–pardavimo sutarties Projekto 5.2 punkte nurodyta, kad „Pardavėjas negarantuoja, jog šios Sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų parduodamo turto ir jo priklausinių trūkumų, dėl kurių turto nebūtų galima naudoti pagal paskirtį. Turtas yra parduodamas toks, koks jis yra, įskaitant turto viduje esančią įrangą, daiktus, ir pardavėjas neatsako už parduodamo turto ir jo priklausinių defektus ar kitus trūkumus, jeigu tokie būtų nustatyti”.
29. Paminėta nuostata šiuo atveju yra reikšminga dėl to, jog teismo įsitikinimu, patvirtina ieškovų teiginius, kad pirkėjas, iki sutarties sudarymo, apžiūrėjo patalpas ir juose esančią įrangą, matė ir suprato šios įrangos realią būklę ir, kad įrangos kokybė tenkino pirkėjo lūkesčius bei atitiko sutartą mokėti kainą.
30. Tai, kad įranga nebuvo visiškai tinkama pradėti gamybinę veiklą ir, kad tai atsakovas žinojo, patvirtina ir kiti šalių susitarimai, įskaitant tai, jog nuomos sutartyje buvo numatyta, jog iki kol atsakovas pasirengs gamybinei veiklai, bus taikomas mažesnis nuomos mokestis, taip pat numatyti konkretūs darbai, kuriuos nuomininkas turi atlikti pasirengdamas gamybinei veiklai. Šalys neginčijo, kad putų polistirolo gamybos linija buvo vertinama tik kaip metalo laužas. Kita įranga buvo patikrinta minimaliai, pavyzdžiui, nuomos sutarties priede – perduodamos įrangos sąraše (ieškinio priedas .zip laikmenoje Nr. 1, e. bylos t. 1, b.l. 9) nurodyta, kad buvo patikrintas viršžeminės garo trasos į garo akumuliatorių hermetiškumas. Teismo įsitikinimu, visos šios aplinkybės rodo, kad pirkėjas buvo susipažinęs su įrangos būkle ir įskaitęs šios įrangos vertę į perkamų nekilnojamų daiktų kainą.
c) Dėl katilinės kadastrinių matavimų bylos neatitikimų, kaip pagrindo nesudaryti pirkimo–pardavimo sutarties
31. Atsakovas 2020 m. birželio 17 d. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad atsakovui susipažinus su Nekilnojamojo turto registre esančia kadastrinių matavimų byla paaiškėjo, jog nuomos ir pardavimo objektu esančioje 582,51 kv. m. patalpoje, kurios paskirtis katilinė/kita, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), buvo atlikta rekonstrukcija, kuri nėra įteisinta. Todėl atsakovo įsitikinimu, patalpos, kaip kad drabužių džiovykla, tualetas, keletas kabinetų ir kitos patalpos, esančios katilinės 1 ir 2 aukštuose, negali būti laikomos teisėtomis ir galinčiomis būti nuomos sutarties ar pirkimo–pardavimo objektu. Atsakovas paaiškina, kad nekilnojamojo turto registre esantys kadastriniai duomenys nesutampa su realiai patalpose esančių patalpų išplanavimu. Atsakovui pateiktuose planuose yra pabraižytos papildomos pertvaros, kurios nėra sužymėtos nekilnojamojo turto registre esančiuose duomenyse, taip pat vidaus patalpų eksplikacijoje nurodyta, kad 2 aukšto patalpa, kurios plotas yra 135,49 kv. m., yra kabinetas, tačiau pagal ieškovės M. O. ranka pakoreguotą 2 aukšto planą matyti, kad iš patalpos Nr. 2-4, kurios plotas yra 135,49 kv. m., yra padaryti du kabinetai, tualetas ir įrengta dujinė katilinė, kuri neįteisinta.
32. Vertindamas šiuos atsakovo argumentus teismas atkreipia dėmesį, kad byloje esantys įrodymai patikimai patvirtina, jog atsakovo nurodyti ieškovės M. O. ranka papildomai padaryti žymėjimai raudonomis linijomis kadastrinių matavimų bylos kopijoje (priedas prie atsakovo 2020 m. birželio 17 d. rašytinių paaiškinimų Nr. 2.1., 2.2.), buvo sudaryti apžiūrint patalpas ir dalyvaujant atsakovo atstovui. Šias aplinkybes patvirtino byloje apklaustas liudytojas E. A., kuris tarpininkavo ieškovams parduodant nekilnojamuosius daiktus. Be to, pats atsakovo atstovas neginčijo, kad prieš sudarant sutartis, jis matė realų patalpų vaizdą bei įrengtas patalpas ir taip pat matė pateiktus kadastrinių matavimų planus, kuriuose pertvaros buvo nubraižytos raudonu tušinuku ieškovės M. O. ranka.
33. Teismas atmeta kaip nepagrįstus atsakovo argumentus, kad jis tikėjosi, jog kadastrinių matavimų byla yra kitokia nei kad buvo parodyta iki sutarties sudarymo ir, kad ieškovės ranka nubraižytos patalpų pertvaros realiai yra patikslintos įstatymų nustatyta tvarka.
34. Teismas nesutinka su atsakovu, kad šis faktas, be to, buvo lemiamas atsakovui, priimant sprendimą dėl nekilnojamųjų daiktų pirkimo.
35. Atsakovas nenurodė argumentų, kad dėl paminėtų aplinkybių būtų draudžiama naudoti šias patalpas pagal paskirtį, t.y. kaip katilinę. Teismo posėdžio metu apklaustas nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkas R. K. paaiškino, kad tokio pobūdžio neatitikimai dėl patalpų pertvarkymo paprastai neturi įtakos nei parduodamo objekto kainai nei pirkėjo apsisprendimui. Teismas neturi pagrindo kitaip vertinti paminėtų aplinkybių, t.y. kaip neesminių techninių kliūčių, kurios nekliudė atsakovui vykdyti gamybinę veiklą šias patalpas naudojant pagal registre įregistruotą šių patalpų paskirtį (katilinės).
36. Iš atsakovo paaiškinimų taip pat matyti, kad į vieno iš septynių perkamų nekilnojamųjų objektų kadastrinių matavimų byloje esančius neatitikimus atsakovas atkreipė dėmesį tik po to, kai pateikė atsiliepimą ir tripliką, o tai reiškia, kad šiomis aplinkybėmis atsakovas nesirėmė kaip priežastimi nesudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Todėl šios aplinkybes apskritai negali būti vertinamos kaip pagrįsta priežastis, dėl kurios atsakovas nesudarė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties.
Dėl netesybų dydžio
37. Atsakovas prašo mažinti Preliminariosios sutarties 6.3 punkte numatytą 100 000 Eur baudą, kaip aiškiai per didelę, neprotingą ir nesąžiningą (CK 6.258 str. 3 d.).
38. Kaip nustatyta byloje, preliminariosios sutarties projektą, kuriame buvo numatyta tokia pat bauda ieškovams už atsisakymą sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, pasiūlė būtent atsakovas.
39. Iš bylos medžiagos taip pat matyti, kad Preliminariosios sutarties 6.3 punkte numatytos sąlygos, susijusios su baudos dyžiu ir jos taikymo sąlygomis, su atsakovu buvo aptartos individualiai.
40. Paminėtina, kad Preliminariosios sutarties 6.3 punkte yra numatytas baudos mažinimo mechanizmas, t.y. numatyta, jog iš baudos išskaičiuojamos realiai atsakovo patirtos išlaidos, susijusios su šalių aptartų remonto darbų atlikimu. Atsakovas neneigia, kad tokių remonto darbų neatliko. Taigi nėra sutartyje numatyto pagrindo mažinti baudą.
41. Kasacinio teismo jurisprudencijoje pripažįstama, kad tais atvejais, kai sutarties šalys yra profesionalios verslininkės, sudariusios komercinę sutartį, tai reiškia, kad jos geba pamatuoti prisiimtą riziką, todėl galimas teismo įsikišimas į jų sutartinius santykius yra labai ribotas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95-313/2017).
42. Pagal CK 6.256 straipsnio 4 dalį sutartinės prievolės neįvykdžiusi įmonė (verslininkas) atsako visais atvejais, jei neįrodo, kad prievolės neįvykdė ar netinkamai įvykdė dėl nenugalimos jėgos, jei įstatymas ar sutartis nenustato ko kita. Dėl šios teisės normos kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įstatymo leidėjas komercine veikla užsiimančios sutarties šalies atsakomybę išskyrė iš kitų subjektų atsakomybės ir jai iškėlė didesnius atidumo, rūpestingumo, sudarant ir vykdant sutartį, reikalavimus. Įmonė (verslininkas) yra pelno siekiantis asmuo, savo veikloje sudarantis komercinius sandorius, kurie pasižymi tam tikra rizika, dėl to tokia įmonė savo veikloje turi prisiimti neigiamų padarinių – nuostolių kitai sutarties šaliai – atsiradimo riziką ir tais atvejais, kai sutartinių prievolių tinkamas įvykdymas tampa suvaržytas ne dėl priežasčių, priklausančių nuo pačios įmonės. Kiekviena pelno siekianti įmonė, veikdama įprastoje verslo srityje, turi įvertinti rizikos veiksnius ir dėti pastangas, kad sumažintų jų poveikį. Būtent todėl įstatymo leidėjas atskirai nustatė, kad aplinkybės, kai sutartis neįvykdoma dėl to, kad rinkoje nėra prekių, reikalingų prievolei įvykdyti, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles, nelaikomos nenugalima jėga (force majeure), sudarančia pagrindą atleisti nuo civilinės atsakomybės ar jos netaikyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-421/2007; 2015 m. vasario 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-10-421/2015).
43. Nagrinėjamu atveju teismas atsižvelgia būtent į tai, kad atsakovas yra juridinis asmuo, sudarydamas sutartį veikė kaip verslininkas, įsipareigojimus prisiėmė savo noru ir laisva valia. Byloje taip pat nustatyta, kad sutarties atsakovas neįvykdė ne dėl nenugalimos jėgos, o dėl to, jog prisiimdamas įsipareigojimus nepakankamai įvertino riziką, susijusią su paties atsakovo finansinėmis galimybėmis sumokėti sutartą kainą.
44. Taip pat teismas atsižvelgia į pažeidimo pobūdį, ilgą laiko tarpą, per kurį ieškovai negalėjo vykdyti veiklos ar realizuoti turto, nes jis buvo perduotas atsakovui. Ieškovai pagrįstai teigia, kad jie sutiko laukti kone du metus, kol atsakovas pasirengs turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui. Todėl atsakovo įsipareigojimas arba gauti lėšų turto įsigijimui arba sumokėti ieškovams netesybas už jų laukimą ir prarastus kitus potencialius pirkėjus, neįvykdytus kitus verslo planus, yra adekvatus padarytam sutarties pažeidimui.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
45. Teismo sprendimas yra priimtas ieškovų naudai (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Todėl ieškovai turi teisę į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsakovo prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidas netenkinamas.
46. Ieškovas UAB „Stirenas“ nurodo, jog patyrė 302,50 Eur išlaidų, susijusių su advokato pagalba byloje, atstovaujant ieškovus teismo posėdyje. Šias išlaidas patvirtina mokėjimo dokumentai. Šis ieškovo UAB „Stirenas“ prašymas tenkinamas.
47. Ieškovas UAB „Garotiekis“ yra sumokėjęs 1 230 Eur žyminio mokesčio už ieškinį ir prašymą taikyti laikinąsias apsaugos priemones bei 1 827,10 Eur už advokato pagalbą rengiant ieškinį, dubliką ir atstovavimą teisme. Teismas vertina, kad išlaidos už advokato pagalbą byloje neviršija rekomenduojamų dydžių, todėl ieškovo prašymas tenkinamas. Iš viso ieškovui UAB „Garotiekis“ priteisiama 3 057,10 Eur bylinėjimosi išlaidų.
48. Valstybės lėšomis apmokėtos procesinių dokumentų įteikimo išlaidos neviršija 5 Eur, todėl neskirstomos.
Vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 270 straipsniu, teismas
n u s p r e n d ž i a:
Ieškinį tenkinti visiškai.
Priteisti ieškovams UAB „Garotiekis“, juridinio asmens kodas 186451090, UAB „Stirenas“, juridinio asmens kodas 186707928, ir M. O., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovo UAB „Oroporas“, juridinio asmens kodas 304690854, 100 000 Eur (vieno šimto tūkstančių eurų) sutartines netesybas (baudą).
Nustatyti, kad teismo sprendimas turi būti vykdomas atsakovui sumokant visas netesybas UAB „Garotiekis“.
Priteisti ieškovui UAB „Garotiekis“, juridinio asmens kodas 186451090, iš atsakovo UAB „Oroporas“, juridinio asmens kodas 304690854, 3 057,10 Eur (tris tūkstančius penkiasdešimt septynis eurus, 10 ct ) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti ieškovui UAB „Stirenas“, juridinio asmens kodas 186707928, iš atsakovo UAB „Oroporas“, juridinio asmens kodas 304690854, 302,50 Eur (trys šimtai du eurai, 50 ct) bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.
Teisėjas Andrius Verikas