Civilinė byla Nr. 2A-1498-431/2015
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-26464-2013-7
Procesinio sprendimo kategorija: 27.3.1.10.; 32.8.; 30.9.1.; 121.21.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2015 m. balandžio 24 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Gerasičkinienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Dainiaus Rinkevičiaus, Jūratės Varanauskaitės,
rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal trečiojo asmens 968-osios daugiabučio namo savininkų bendrijos apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. spalio 6 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Naujamiesčio būstas“ ieškinį atsakovams R. P. ir D. P. dėl skolos priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, 968-oji daugiabučio namo savininkų bendrija.
Teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą,
n u s t a t ė :
- Ginčo esmė
Ieškovas prašė priteisti solidariai iš atsakovų 1.944,95 Lt skolą, iš atsakovo R. P. 4.133,02 Lt skolą už bendrosios dalinės nuosavybės administravimą, eksploatavimą ir suteiktas komunalines paslaugas, 5 procentų dydžio procesines metines palūkanas už priteistas sumas ir patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad pagal Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymą yra daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratorius ir teikia šio objekto eksploatavimo, komunalines ir priežiūros paslaugas. Atsakovai yra vieno iš šio daugiabučio namo buto bendrasavininkai. Jiems bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklauso 32/100 dalys šio buto, o atsakovui R. P. asmeninės nuosavybės teise priklauso 68/100 dalys buto. Atsakovai nemoka ieškovui už suteiktas komunalines paslaugas nuo 2006 m. sausio 1 d. iki 2013 m. gegužės 31 d. Namas niekada nebuvo perduotas administruoti jokiai bendrijai, nes 968-oji DNSB, nors ir buvo įsteigta minėtame name, tačiau namo administravimo pagal galiojančius teisės aktu neperėmė, nes tarp ieškovo ir trečiojo asmens nebuvo pasirašytas namo administravimo perdavimo-priėmimo aktas.
Atsakovai nesutiko su ieškiniu. Nurodė, jog daugiabučiame name 2003 m. rugsėjo 8 d. buvo įregistruota 968 - oji daugiabučio namo savininkų bendrija, kuri nėra likviduota ir yra veikianti, todėl nuo to momento pasibaigė ieškovo vykdytas administravimas ir ieškovas daugiau neturi teisinio pagrindo veikti kaip namo bendrojo naudojimo objektų administratorius bei jokių paslaugų neteikia. Pagal CK 4.84 straipsnio 10 dalį, įregistravus gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatus, administravimas pasibaigia, todėl nuo 968-osios DNSB įstatų įregistravimo ieškovas nėra ginčo gyvenamojo namo administratorius, o sutarties su ieškovu dėl administravimo paslaugų teikimo trečiasis asmuo nėra sudaręs. Atsakovai apie dešimt metų nėra gavę iš ieškovo jokių sąskaitų ar pranešimų apie įsiskolinimą už paslaugas.
Trečiasis asmuo nesutiko su ieškiniu. Nurodė, kad 2003 m. rugsėjo 8 d. įregistravus 968-ąją DNSB ieškovas daugiau neturėjo teisės teikti namo bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugų. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2004 m. rugpjūčio 5 d. įsakymu buvo perduotos 968-ajai daugiabučio namo savininkų bendrijai valdyti ir prižiūrėti namo bendrosios konstrukcijos, bendroji inžinerinė įranga ir bendrojo naudojimo patalpos. Trečiasis asmuo su ieškovu jokių sutarčių, tame tarpe dėl administravimo, eksploatavimo ar komunalinių paslaugų teikimo, nėra sudaręs, todėl ieškovas neturi teisės administruoti ginčo namo ar vykdyti 968-osios DNSB funkcijas bei jos ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymą.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2014 m. spalio 6 d. sprendimu ieškinį patenkino visiškai ir priteisė solidariai iš atsakovų 1.944,95 Lt skolos už suteiktas paslaugas, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 1.944,95 Lt sumą nuo 2013 m. rugpjūčio 13 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ieškovo naudai. Priteisė iš atsakovo R. P. 4.133,02 Lt skolos už suteiktas paslaugas ir 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 4.133,02 Lt sumą nuo 2013 m. rugpjūčio 13 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ieškovo naudai. Priteisė lygiomis dalimis iš atsakovų 444,90 Lt bylinėjimosi išlaidų ieškovo naudai. Priteisė lygiomis dalimis iš atsakovų procesinių dokumentų siuntimo išlaidas – 49 Lt valstybės naudai.
Teismas atkreipė dėmesį, kad ieškovas, vykdydamas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius 2004 m. rugpjūčio 5 d. įsakymą, turėjo perduoti 968-jai DNSB visą dokumentaciją, susijusią su namo bendrosios dalinės nuosavybės objektų administravimu. Iš byloje esančios rašytinės medžiagos bei šalių paaiškinimų nustatyta, kad tai nebuvo padaryta. Nustatyta, jog 968-oji DNSB 2008 m. rugsėjo 20 d. valdybos posėdyje nutarė kreiptis į ieškovą dėl visų dokumentų pateikimo bendrijos peržiūrai bei prašyti ieškovo patikrinti namo inžinerines bei komunikacines sistemas, kurios privalo atitikti eksploatavimo normas. Ieškovas kvietė 968-osios DNSB atstovus atvykti dėl dokumentų, susijusių su namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, perdavimo bendrijai, ieškovas net buvo paruošęs nurodytą perdavimo aktą, tačiau byloje įrodymų, kad trečiasis asmuo būtų kreipęsis į ieškovą dėl ginčo namo administravimo perdavimo-priėmimo akto pasirašymo bei reikalingų dokumentų perdavimo, nėra. Tai, kad 968-oji DNSB nesikreipė į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją dėl namo perdavimo bendrijai, patvirtina ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2010 m. vasario 25 d. raštas.
Pagal CK 4.250 straipsnio 2 dalį administravimas baigiasi pasibaigus administravimo terminui ar įvykus sąlygai, numatytai administravimo akte. 2001 m. gegužės 23 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 603 „Dėl butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“ 2.3 ir 2.4 punktuose numatyta, kad paskyrus administratorių, daugiabučio namo statytojas (užsakovas) arba už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymą atsakinga butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius turi per mėnesį nuo sprendimo paskirti administratorių įsigaliojimo dienos perduoti valdyti paskirtajam administratoriui daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus, nepanaudotas sukauptas lėšas daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti, teisės aktuose nustatytus daugiabučio namo statybos, techninės priežiūros, daugiabučiam namui ar keliems daugiabučiams namams priskirto žemės sklypo ir kitus su daugiabučiu namu susijusius dokumentus, sutartis, daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų metinius ir ilgalaikius planus. Perdavimas įforminamas perdavimo aktu. Jį pasirašo perduodančiosios šalies atstovas arba jo įgaliotas atstovas ir paskirtasis administratorius arba jo įgaliotas atstovas. Administratorius savo teises ir pareigas pradeda vykdyti nuo nurodyto perdavimo ir priėmimo akto pasirašymo dienos, tačiau byloje duomenų, jog toks aktas buvo pasirašytas – nėra, todėl teismas sprendė, jog trečiajam asmeniui nebuvo perleista, o ieškovui nebuvo panaikinta pareiga vykdyti namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir administravimą. Daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administravimas turi būti užtikrintas nuolatos, o ieškovo pateikti įrodymai leidžia daryti išvadą, kad būtent ieškovas vykdė namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus funkcijas, o ne 968-oji DNSB, kuri iš esmės nepateikė jokių savo, kaip administratoriaus veiklą, patvirtinančių įrodymų.
Ieškovas pateikė įrodymus, kad laikotarpiu, už kurį priskaičiavo atsakovų įsiskolinimą, teikė namo bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas. Tai patvirtina ir kitų namo gyventojų sąskaitų išklotinės, iš kurių matyti, kad didžioji jų dalis reguliariai moka ieškovui už suteikiamas namo administravimo paslaugas. Kadangi atsakovams nuosavybės teise priklauso butas, esantis ieškovo administruojamame name, jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso ir namo bendrojo naudojimo objektai, kuriuos atsakovai privalo išlaikyti ir mokėti mokesčius bei kitas rinkliavas už jų priežiūrą. Todėl teismas tenkino ieškovo ieškinį visiškai.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
Apeliaciniu skundu trečiasis asmuo 968-oji daugiabučio namo savininkų bendrija prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. spalio 6 d. sprendimą ir atmesti ieškinį kaip nepagrįstą.
Trečiasis asmuo apeliacinį skundą grindė šiais argumentais:
1) Teismas netinkamai aiškino CK 4.250 straipsnio 2 dalies ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimo Nr. 603 „Dėl butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“ nuostatas. Teismas nepagrįstai ir neteisėtai sprendė, jog trečiajam asmeniui nebuvo perleista, o ieškovui nebuvo panaikinta pareiga vykdyti namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir administravimą. Įregistravus bendrijos įstatus ar sudarius jungtinės veiklos sutartį administravimas baigiasi ne CK 4.250 straipsnio 2 punkte numatytu pagrindu, bet pagal CK 4.250 straipsnio 3 punktą išnykus priežastims, dėl kurių buvo nustatytas administravimas, arba pasiekus tikslą, kuriam buvo nustatytas administravimas. Tokio administravimo pabaigos momentą nustato CK 4.84 straipsnio 10 dalis. Bendrijos teisinis statusas, apibrėžtas Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme, kurio 3 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad bendrijos veiklai mutatis mutandis taikomos Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ketvirtosios knygos XIV skyriaus normos, reglamentuojančios paprastąjį turto administravimą. Taigi bendrija turtą administruoja įstatymo pagrindu, ir toks administravimas yra preziumuojamas. Teises, susijusias su savininkams priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra, bendrija perima, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamajame susirinkime priėmus sprendimą steigti bendriją, patvirtinat jos įstatus, nuo jos įstatų įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos. Šiuo atveju bendrojo naudojimo objektų (nekilnojamojo turto) valdymo, naudojimo ir priežiūros teisių ir su jomis susijusių pareigų perėjimas įsteigtai bendrijai įforminamas kitu būdu – įregistravus jos įstatus, bet ne perdavimo-priėmimo aktu. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. vasario 2 d. nutarime Nr. 125 „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai tvarkos“ numatyta, kad įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus, savivaldybės vykdomosios institucijos, kitos už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą atsakingos įmonės, įstaigos, organizacijos sprendimu per vieną mėnesį bendrijai perduodami valdyti ir prižiūrėti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektai pagal bendrijos įregistravimo dienos būklę. Šiame nutarime nėra nuostatos, jog įsteigta bendrija savo teises ir pareigas pradeda vykdyti nuo nurodyto perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dienos. Tokios nuostatos nėra nei CK, nei Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme. Taigi, kai bendrija įsteigta daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja CK 4.84 straipsnio nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, pastarojo administravimas, atsižvelgiant į aptartąjį teisinį reglamentavimą, baigiasi bendrijos įstatų įregistravimo dieną. Juridinių asmenų registre 2003 m. rugsėjo 8 d. buvo įregistruota 968-oji daugiabučio namo savininkų bendrija. Jos įstatų 2 punkte nurodyta, kad juridinio asmens statusą bendrija įgijo nuo jos įstatų įregistravimo dienos. Nuo šios dienos ieškovo subjektinės teisė administruoti daugiabučio namo bendrąją nuosavybę pasibaigė.
2) Asmuo, administruojantis turtą be teisinio pagrindo, neturi teisės į atlyginimą. Byloje nėra jokių duomenų, jog trečiasis asmuo su ieškovu butų sudaręs namo bendrosios nuosavybės administravimo sutartį. Byloje nėra jokių duomenų, jog 968-oji DNSB ar atsakovai yra kam nors skolingi, o ieškovas kam nors būtų sumokėjęs pagal šias prievoles. Ieškovo pateiktos sutartys, sudarytos su trečiaisiais asmenimis, nei 968-osios DNSB, nei atsakovų neįpareigoja, prievolės jiems iš šių sutarčių neatsirado, nes ieškovas, sudarydamas šias sutartis, nenurodė, jog veikia kaip namo administratorius, todėl veikė savo vardu. Klausimai, susiję su atsakovų ir trečiojo asmens tarpusavio prievoliniais santykiais, ar su 968-osios DNSB ir kitų asmenų prievoliniais santykiais, nėra ieškovo pareikšto ieškinio dalykas, todėl negali būti nagrinėjami šioje byloje. Tačiau trečiasis asmuo šioje byloje yra patvirtinęs, kad atsakovai tinkamai vykdo visas prievoles, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų išlaikymu bei eksploatavimu. Teismas nepagrįstai sprendė, jog ieškovui teisės aktai leidžia teikti turto administravimo paslaugas atsakovams, ir padarė neteisingą išvadą, kad ieškovas pagrįstai apskaičiavo atsakovų skolą už bendrosios nuosavybės administravimą bei komunalines paslaugas ir reikalauja šią skolą sumokėti.
3) Byloje nėra įrodytas prašomų priteisti sumų dydis, nes ieškovas nepateikė duomenų apie bendrojo naudojimo objektų charakteristikas, patalpų savininkams priklausančių dalių sąrašo, skaitiklių parodymų, nebuvo įmanoma patikrinti ieškovo atliktų skaičiavimų teisingumo. Sudaryti sutartis su paslaugos teikėjais ir rinkti mokesčius už paslaugas yra bendrijos funkcija. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2012 m. spalio 9 d. įsakymas Dėl UAB „Naujamiesčio būstas“ skyrimo Vilniaus miesto daugiabučių namų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratore“ prieštarauja anksčiau aptartoms CK bei Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo nuostatoms, butų ir kitų patalpų savininkų valiai ir neįmanomas vykdyti, nesukuria teisinių pasekmių. Todėl toks administravimas negalimas, nes, priėmus šį įsakymą, neišnyko jame nurodyto administravimo pasibaigimo pagrindai. Šis įsakymas iš prigimties yra niekinis ir teisinių pasekmių nesukelia. Šioje byloje ne kartą buvo keltas klausimas dėl šio įsakymo neteisėtumo nurodytoje dalyje. Tačiau teismas, pažeisdamas procesinės teisės normas, šio prašymo neišnagrinėjo. Todėl šis klausimas spręstinas bylą nagrinėjant apeliacinėje instancijoje.
Atsakovai R. P. ir D. P. atsiliepimu sutiko su apeliaciniu skundu, pateikė pareiškimą, jog prisideda prie apeliacinio skundo. Nurodo, jog įregistravus Juridinių asmenų registre 968-osios DNSB įstatus nuo 2003 m. rugsėjo 8 d. dienos ieškovo subjektinė teisė administruoti daugiabučio namo bendrąją nuosavybę pasibaigė. Nekilnojamojo turto registre registruotas juridinis faktas, kad nustatytas bendrojo naudojimo objektų valdymas (įsteigta 968-oji daugiabučio namo savininkų bendrija) pastate. Ieškovas, kaip pelno siekiantis verslo subjektas, akivaizdžiai piktnaudžiauja naudodamasis teise administruoti šį daugiabutį namą, siekia gauti pajamas už suteiktas administravimo paslaugas, tuo pačiu siekdamas sutrikdyti trečiojo asmens veiklą. Ieškovas savo reikalavimus kildina iš savo veiklos, kuri prieštarauja įstatymui ir yra neteisėta. Pirmos instancijos teismas, neteisingai aiškindamas ir taikydamas materialios teisės normas, nepagrįstai tenkino ieškinį bei priėmė nepagrįstą sprendimą.
Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovas UAB „Naujamiesčio būstas“ prašo trečiojo asmens skundą atmesti ir palikti galioti pirmos instancijos teismo sprendimą nepakeistą, priteisti iš trečiojo asmens bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad pats trečiasis asmuo, siekdamas patvirtinti, jog įsteigta bendrija realiai vykdė veiklą, susijusią su namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, byloje nepateikė jokių įrodymų, pagrindžiančių bendrijos veiklą (sąskaitų bendrijos nariams, bendrijos sudarytų sutarčių dėl paslaugų teikimo). Trečiasis asmuo savo atsikirtimus grindė tik žodine forma, nepateikiant jokių rašytinių įrodymų apie tai, jog po bendrijos įsteigimo buvo imtasi konkrečių veiksmų užtikrinančių namo administravimą. Byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtina, jog administravimą išimtinai vykdė tik ieškovas ir ieškovo vykdoma veikla nesidubliavo su bendrijos veikla, kadangi bendrija jokios veiklos nevykdė. Bendrija buvo įsteigta dar 2003 m. rugsėjo 8 d., tačiau net ir praėjus dešimtmečiui neperėmė veiklos iš ieškovo. Ieškovo veiklos ataskaitos, sutartys su paslaugų tiekėjais nepaneigiamai įrodo, jog veiklą vykdė tik ieškovas ir tokiai jo veiklai neprieštaravo bendrija. Namas niekada nebuvo perduotas administruoti jokiai bendrijai, nes 968-oji DNSB, nors ir buvo įsteigta minėtame name, tačiau namo administravimo pagal galiojančius teisės aktus neperėme.
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Pagal CPK 320 straipsnio 1 dalį, bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėjamoje byloje nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų. Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą ir analizuoja apeliaciniame skunde bei atsiliepime į jį nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis (CPK 329 straipsnis).
Byloje kilo ginčas dėl ieškovo teisės teikti daugiabučio namo administravimo paslaugas ir reikalauti už jas atlyginimo, dėl atsakovų pareigos mokėti ieškovui už suteiktas namo, kuriame yra atsakovams priklausantis butas, bendrosios dalinės nuosavybės administravimo paslaugas.
Byloje nustatyta, kad atsakovams nuosavybės teise priklauso butas, esantis (duomenys neskelbtini) (t. I, b.l. 27-28). Vilniaus miesto savivaldybės valdyba 2003 m. vasario 20 d. sprendimu Nr. 387V paskyrė ieškovą Vilniaus miesto daugiabučių namų, tarp kurių yra ir namas, esantis (duomenys neskelbtini), patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriumi iki 2005 m. gruodžio 31 d. (t. I, b.l. 38-46). 968-oji DNSB Juridinių asmenų registre buvo įregistruota 2003 m. rugsėjo 8 d. (t. I, b.l. 67-69). Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius 2004 m. rugpjūčio 5 d. įsakymu Nr. 40-855 perdavė trečiajam asmeniui valdyti ir prižiūrėti daugiabučio namo bendrąsias konstrukcijas, bendrąją inžinerinę įrangą ir bendrojo naudojimo patalpas, o ieškovą įpareigojo perduoti trečiajam asmeniui nepanaudotas atskaitymų lėšas pagal 2004 m. liepos 1 d. būklę, turimus namo statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus bei sutartis dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir tvarkymo (t. I, b.l. 70). Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius 2012 m. spalio 9 d. įsakymu Nr. 30-1948 skyrė ieškovą Vilniaus miesto daugiabučių namų, tarp kurių ir namo, esančio (duomenys neskelbtini), patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriumi iki Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka bus paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bet ne ilgiau kaip iki 2017 m. gruodžio 31 d. (t. I, b.l. 106-108).
Ieškovas reikalavo iš atsakovų priteisti skolą už namui suteiktas administravimo paslaugas nuo 2006 m. sausio 1 d. iki 2013 m. gegužės 31 d. Remiantis aukščiau nurodytais dokumentais pagal Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymus namo administravimas nuo 2004 m. rugpjūčio 5 d. iki 2012 m. spalio 9 d. buvo paskirtas trečiajam asmeniui.
Pagal CK 4.84 straipsnio 1 dalį, jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, taip pat jei bendrija likviduota arba nutraukta jungtinės veiklos sutartis, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius. Pagal šios straipsnio 10 dalį (iki 2013 m. sausio 1 d. įsigaliojusios redakcijos – 5 dalį) administravimas pasibaigia CK 4.250 straipsnyje nustatytais pagrindais, taip pat įregistravus gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatus arba sudarius jungtinės veiklos sutartį. Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 8 straipsnio 3 dalyje nustatyta, jog bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens teises nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos. Taigi iš dalies sutiktina su trečiojo asmens argumentu, jog bendrija administruoja namo bendro naudojimo objektus įstatymo pagrindu nuo bendrijos įsteigimo dienos. Tačiau Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 4 straipsnio 7 dalyje numatyta, jog bendrojo naudojimo objektų administratorius, pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotas asmuo ar pastato statytojas privalo per 30 dienų nuo bendrijos įregistravimo perduoti įsteigtai bendrijai nepanaudotas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamąsias lėšas, skirtas pastatui (pastatams) atnaujinti ir kitoms bendrosioms reikmėms, taip pat turimus pastato (pastatų) statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus. Ši įstatymo norma nurodo, jog tinkamai bendrijos veiklai įgyvendinti taip pat yra būtinas tam tikros buvusio administratoriaus informacijos ir dokumentų pateikimas.
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimo Nr. 603 Dėl Daugiabučių namų patalpų savininkų (bendrasavininkių) bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo 2.2 punkte nustatyta, kad, paskyrus administratorių, savivaldybės vykdomoji institucija, kita už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija turi per mėnesį nuo sprendimo paskirti administratorių įsigaliojimo dienos perduoti paskirtajam administratoriui daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus, nepanaudotas lėšas šiems objektams remontuoti, rekonstruoti ar kitaip tvarkyti, taip pat namo statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, sutartis dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir tvarkymo. Jeigu daugiabučio namo techninė inventorizacija iki perdavimo nebuvo atlikta, šis namas turi būti inventorizuojamas iki jo perdavimo perduodančiosios šalies lėšomis. Perdavimas įforminamas perdavimo ir priėmimo aktu, kurį pasirašo perduodančiosios šalies valdymo organo įgaliotas atstovas ir paskirtojo administratoriaus įgaliotas atstovas. Pagal minėto nutarimo 2.3 punktą administratorius savo teises ir pareigas pradeda vykdyti nuo perdavimo ir priėmimo akto, nurodyto šio nutarimo 2.2 punkte, pasirašymo dienos. Šio nutarimo 14 punktas taip pat numato, kad administravimas pasibaigia įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus arba sudarius patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį ir kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais. Pagal 15 punktą pasibaigus administravimui, administratorius turi įsteigtai daugiabučio namo savininkų bendrijai ar jungtinės veiklos sutarties dalyviams perduoti valdyti ir prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus ir nepanaudotas atskaitymų lėšas bendrojo naudojimo objektams remontuoti, rekonstruoti ar kitaip tvarkyti, taip pat namo statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, sutartis dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir tvarkymo. Minėto punkto redakcija nuo 2011 m. spalio 19 d. numato, kad pasibaigus administravimui, administratorius perdavimo ir priėmimo aktu perduoda įsteigtai daugiabučio namo savininkų bendrijai ar jungtinės veiklos sutarties dalyviams valdyti ir prižiūrėti namo bendrojo naudojimo objektus ir nepanaudotas surinktas lėšas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. vasario 2 d. nutarimu Nr. 125 „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai tvarkos“
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. vasario 2 d. nutarimo Nr. 125 Dėl Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai tvarkos 1.1 punkte numatyta, jog įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus, savivaldybės vykdomosios institucijos, kitos už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą atsakingos įmonės, įstaigos, organizacijos sprendimu per vieną mėnesį bendrijai perduodami valdyti ir prižiūrėti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektai pagal bendrijos įregistravimo dienos būklę Pagal nutarimo 1.4. punktą šio nutarimo 1.1 ir 1.2 punktuose nurodytų namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimą bendrijai savivaldybės vykdomoji institucija, kita už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija įformina perdavimo aktu. Perdavimo aktą pasirašo perduodančiosios šalies valdymo organo įgaliotas atstovas ir bendrijos valdybos pirmininkas (bendrijos pirmininkas). Pagal nutarimo 1.5. punktą perdavimo akte taip pat turi būti pažymėta apie atsiskaitymą už išnuomotų patalpų eksploatavimą (šildymą, karštą ir šaltą vandenį, elektrą ir kita) ir su tuo susijusius piniginius įsipareigojimus tretiesiems asmenims, padengtinus iki perdavimo akto pasirašymo, jeigu jį pasirašančios šalys nesutaria kitaip.
Aukščiau nurodytas teisinis reglamentavimas įtvirtina, jog naujasis namo administratorius savo teises ir pareigas pradeda vykdyti tik nuo su namo administravimu susijusių dokumentų perdavimo ir priėmimo akto pasirašymo dienos. Šio akto reikšmę nulemia tai, kad naujai įsteigta bendrija tik turėdama visą su namo vykdyta priežiūra susijusią informaciją galės toliau nepertraukiamai ir tinkamai tęsti bei vykdyti namo administravimą. Byloje esantys duomenys patvirtina, kad trečiasis asmuo iki Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2012 m. spalio 9 d. įsakymo priėmimo taip ir neperėmė iš ieškovo jokių su namo administravimu susijusių dokumentų bei faktiškai nevykdė jokios administravimo veiklos. Byloje nėra duomenų, galinčių patvirtinti, kad administravimo trečiasis asmuo negalėjo tinkamai pradėti dėl ieškovo kaltės. Trečiasis asmuo 2008 m. rugsėjo 20 d. valdybos posėdyje nutarė kreiptis į ieškovą dėl visų dokumentų, susijusių su namu pateikimo bendrijos peržiūrai, taip pat kreiptis į ieškovą, kad būtų patikrintos namo inžinerinės bei komunikacinės sistemos, kurios privalo atitikti eksploatavimo normas (t. II, b.l. 39). Ieškovas su trečiuoju asmeniu 2010 m. spalio 15 d. sudarė susitarimą, kuriuo ieškovas įsipareigojo nedelsiant užtikrinti namo centralizuoto šildymo įjungimą ir tinkamą veikimą, abi šalys susitarė, kad ieškovas pradės namo perdavimo trečiajam asmeniui paruošiamuosius darbus bei užtikrins tinkamą namo perdavimą teisės aktuose nustatytomis sąlygomis ir tvarka, o dėl tikslios namo perdavimo trečiojo asmens administravimui datos šalys susitars atskirai (t. II, b.l. 35). Ieškovas 2011 m. birželio 6 d. raštu kvietė trečiąjį asmenį atvykti ir pasirašyti priėmimo-perdavimo aktą dėl gyvenamojo namo perdavimo bendrijai (t. I, b.l. 105), 2012 m. rugsėjo 6 d. raštu kvietė trečiąjį asmenį atvykti aptarti namo administravimo ir eksploatavimo klausimus (t. I, b.l. 104). Ieškovas buvo parengęs 2011 m. gegužės 17 d. teisių ir prievolių, susijusių su gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir kitokiu tvarkymu perdavimo aktą (t. II, b.l. 33-34). Minėti dokumentai patvirtina, kad trečiasis asmuo visą laiką iki 2012 m. rudens tik tarėsi su ieškovu dėl namo administravimo dokumentų perėmimo, tuo tarpu konkrečius veiksmus, susijusius su faktiniu administravimu (namo komunikacinių ir inžinerinių sistemų patikrinimas, centralizuoto šildymo ir įjungimas ir tinkamas veikimas), pavesdavo atlikti ieškovui. Taigi darytina išvada, kad pati bendrija namo administravimo veiksmų faktiškai neatliko, bet sutiko, jog namas toliau būtų administruojamas ieškovo. Šią aplinkybę patvirtina ir tai, kad ieškovas toliau tęsė visus sutartinius santykius su komunalines, techninės priežiūros paslaugas bei elektrą teikiančiomis įmonėmis (t. I, b.l. 162-168; 177-189; t. II, b.l. 20). Tuo tarpu trečiasis asmuo pats jokių sutarčių dėl namo administravimo nesudarė, nereikalavo, kad ieškovas nutrauktų šias sutartis ar, kad teisės ir pareigos pagal šias sutartis būtų perduotos trečiajam asmeniui. Pažymėtina, kad Nekilnojamojo turto registre nurodyta, jog namui 2003 m. vasario 20 d. sprendimu nustatytas turto administravimas, administratorius – UAB „Naujamiesčio būstas“, įrašas galioja nuo 2003 m. spalio 31 d. iki 2005 m. gruodžio 31 d., nuo 2012 m. spalio 19 d. įsakymu nustatytas turto administravimas, administratorius – UAB „Naujamiesčio būstas“, įrašas galioja nuo 2012 m. gruodžio 19 d. iki 2013 m. gruodžio 31 d. (t. I, b.l. 100-103). Tuo tarpu trečiasis asmuo šiuo laikotarpiu Registre buvo registruotas tik žemės sklypo nuomininku. Todėl nesutiktina su trečiojo asmens argumentu, kad ieškovas turtą administravo be teisinio pagrindo.
Atsakovai ir trečiasis asmuo pirmos instancijos teismo prašė stabdyti nagrinėjamą bylą iki įsiteisės Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas civilinėje byloje Nr. 2-2347-466/2014 ir kreiptis į administracinį teismą, prašant patikrinti ar Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2012 m. spalio 9 d. įsakymas Nr. 30-1948 atitinka CK 4.84 straipsnį bei Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą (t. I, b.l. 173-176). Pagal Lietuvos Respublikos teismų įstatymo 33 straipsnio 4 dalį teismai, priimdami sprendimus atitinkamų kategorijų bylose, yra saistomi savo pačių sukurtų teisės aiškinimo taisyklių, suformuluotų analogiškose ar iš esmės panašiose bylose. Žemesnės instancijos teismai, priimdami sprendimus atitinkamų kategorijų bylose, yra saistomi aukštesnės instancijos teismų teisės aiškinimo taisyklių, suformuluotų analogiškose ar iš esmės panašiose bylose. Vilniaus apygardos teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartimi Nr. 2A-2612-611/2014 paliko trečiojo asmens ir atsakovų minėtą Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. gegužės 20 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. 2-2347-466/2014 nepakeistą. Vilniaus apygardos teismas minėtoje nutartyje konstatavo, kad daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimas turi būti užtikrintas nuolat, bendri namo objektai turi būti prižiūrimi ir naudojami taip, kad nedarytų žalos ir nekeltų grėsmės asmenų turtiniams ir kitokiems interesams. Nagrinėjamu atveju apeliantas ne tik neperėmė jokių dokumentų bei lėšų, skirtų bendrojo naudojimo objektų priežiūrai, tačiau nepateikė ir savo, kaip namo administratoriaus, veiklą galinčių pagrįsti įrodymų. Todėl atsakovas, būdamas namo buto savininku, turi pareigą už daugiabučio namo administravimo išlaidas sumokėti šią paslaugą teikusiam ieškovui. Šioje nutartyje šalims taip pat buvo išaiškinta, jog pagal Administracinių bylų teisenos įstatymo 15 straipsnio 1 dalies 2 punktą ginčai dėl savivaldybių administravimo subjektų priimtų aktų ir veiksmų teisėtumo, priskirtini nagrinėti administracinių teismų kompetencijai, todėl apeliacinės instancijos teismas nevertino šalių argumentų dėl Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2012 m. spalio 9 d. įsakymo Nr.30-1948 „Dėl UAB „Naujamiesčio būstas“ skyrimo Vilniaus miesto daugiabučių namų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratore“ prieštaravimo įstatymams. Atsižvelgiant į šį ankstesnį Vilniaus apygardos teismo išaiškinimą, nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas taip pat nenagrinėja trečiojo asmens prašymo įvertinti Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2012 m. spalio 9 d. įsakymo teisėtumą, kadangi šis klausimas nėra teismingas bendrosios kompetencijos teismams.
Ieškovas pateikė išrašus iš buto sąskaitos, kuriose nurodytos už atsakovams suteiktas administravimo paslaugas mokėtinos sumos (t. I, b.l. 31-37; 142; 149-158). Šiose sąskaitose yra išskirtos sumos, mokėtinos už namo bendrojo naudojimo objektų eksploatavimą, remonto darbus, bendroms reikmėms sunaudotą elektros energiją, komunalinių atliekų išvežimą, didžiųjų atliekų išvežimą. Jokių duomenų, galinčių paneigti ieškovo pateiktus suteiktų namo administravimo paslaugų kainų apskaičiavimus, atsakovai bei trečiasis asmuo nepateikė. Todėl pripažintina, kad pirmos instancijos teismas pagrįstai patenkino ieškovo reikalavimus.
Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, pažymi, kad apeliacinio skundo argumentai nepripažintini pagrįstais. Pirmosios instancijos teismas teisingai vertino reikšmingas ginčo teisingam išnagrinėjimui bylos aplinkybes, teisingai taikė ginčą reglamentuojančias teisės normas ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, todėl apeliacinis skundas netenkintinas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas.
Ieškovas pateikė prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinio proceso metu atlyginimo. Ieškovas sumokėjo 242,00 Lt (70,09 €) UAB „Skolos LT“ už suteiktas paslaugas, rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą. Apeliacinės instancijos teismas pripažįsta šias bylinėjimosi išlaidas pagrįstomis ir priteisia jas iš trečiojo asmens.
Vilniaus apygardos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 325-331 str.,
n u t a r i a:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. spalio 6 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš trečiojo asmens 968-osios daugiabučio namo savininkų bendrijos, j.a.k. 126307121, ieškovui UAB „Naujamiesčio būstas“, j.a.k. 121452091, 70,09 € bylinėjimosi išlaidų.
Teisėjai
Laima Gerasičkinienė
Dainius Rinkevičius
Jūratė Varanauskaitė