Civilinė byla Nr. 2A-294-153/2015;

Teisminio proceso Nr. 2-13-3-00101-2014-8;

Procesinio sprendimo kategorijos: 42.9;

42.11.1; 99.5; 114.11; 121.18. (S)

KAUNO  APYGARDOS  TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2015 m. kovo 19 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus kolegija, susidedanti iš teisėjų Galinos  Blaževič (pranešėja), Algimanto Kukalio ir Arvydo Žibo (kolegijos pirmininkas), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovės UAB „Dainavos turtai“ apeliacinį skundą dėl Alytaus rajono apylinkės teismo 2014 m. rugsėjo 26 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-645-652/2014 pagal ieškovo V. S. ieškinį atsakovei UAB „Dainavos turtai“, tretieji asmenys UAB „Palermo Pub“ ir BUAB „Bonvaldos servisas“, dėl pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė:

I. Ginčo esmė

Byloje kilo ginčas dėl atsakovės UAB ,,Dainavos turtai“ veiksmų, susijusių su vienašališku žemės sklypo dalies 0,25 ha komercinės paskirties žemės sklypo, esančio Alytuje, (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pirkimo–pardavimo 2006-05-12 sutarties nutraukimu.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Alytaus rajono apylinkės teismas 2014 m. rugsėjo 26 d. sprendimu pripažino atsakovės UAB ,,Dainavos turtai“ vienašališką 2006-05-12 žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutarties (dėl ½ dalies komercinės paskirties objektų teritorijos žemės sklypo, bendras plotas 0,2500 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio Alytuje, (duomenys neskelbtini), įsigijimo) nutraukimą nuo 2014-01-15 neteisėtu.

Priteisė iš atsakovės UAB ,,Dainavos turtai“ 144 Lt, arba 42 eurų, bylinėjimosi išlaidas ieškovo V. S. naudai, 66 Lt arba 19 eurų išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, valstybės naudai.

Teismas nustatė, kad  ginčo šalys ieškovas V. S. ir atsakovė UAB „Dainavos turtai“ yra 0,25 ha komercinės paskirties žemės sklypo, esančio Alytuje, (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), bendraturčiai, kurių kiekvienam priklauso po ½ dalį sklypo, tai patvirtina Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas ir 2006-05-12 žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartis (b. l. 12–17, 19–22). Ginčo žemės sklype stovi du statiniai: nebaigtas statyti administracinis pastatas – kavinė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), priklausantis UAB „Palermo Pub“ ir BUAB „Bonvaldos servisas“, bei laikinas pastatas – kavinė „Palermo“, priklausantis ieškovui V. S. (b. l. 18, 23–24). Tarp šalių kilo ginčas dėl 2006-05-12 žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutarties vykdymo. Iš  sutarties 5.6 punkto matyti, jog pardavėjas įsipareigoja savo lėšomis nugriauti žemės sklype, kurio dalis parduodama, esantį laikiną pastatą – piceriją ,,Palermo“ iki 2006-12-31. Iš šalių paaiškinimų, ginčų teismuose teismas nustatė, kad šis sutarties punktas nėra įvykdytas. Ieškovas V. S. 2012-09-11 kreipėsi į Alytaus rajono apylinkės teismą dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo, prašydamas paskirti naudotis tą sklypo dalį, kuri susijusi su jam priklausančiu laikinuoju statiniu – picerija ,,Palermo Pub“. 2013-10-15 jo reikalavimas buvo patenkintas. 2014-04-01 Kauno apygardos teismo nutartimi Alytaus rajono apylinkės teismo sprendimas liko nepakeistas. Teismas, išnagrinėjęs bylą, nutartyje nurodė, kad sutarties 5.6 punktas dėl nugriovimo neįvykdytas daugiau nei 7 metai, o ieškovas faktiškai naudojasi ta sklypo dalimi, kur yra laikinasis pastatas, todėl naudojimosi sklypu tvarką nustatė pagal ieškovo ieškinį, manydamas, kad toks teismo sprendimas eliminavo faktinę atsakovės galimybę nugriauti pastatą, taip pat tai, kad sutarties 5.6 p. tapo nevykdytinas esant tokiai žemės sklypo naudojimosi tvarkai.

Teismas, analizuodamas ginčo šalių argumentus dėl sutarties sąlygos nevykdymo, nusprendė, kad žemės sklypo naudojimas nepažeidžia atsakovės interesų ir įgalina ją tenkinti sandorio tikslus – gauti pajamų iš žemės nuomos. Esant tokiai situacijai, teismas konstatavo, kad pagal sutarties esmę numatytos sąlygos 5.6 punkte griežtas laikymasis neturi esminės reikšmės. Teismas, vadovaudamasis civilinėje byloje Nr. 2-479-470/2013 nustatyta faktine aplinkybe, kad sutartyje numatytos sąlygos 5.6 neįvykdymas nėra susijęs su ieškovo tyčia, sprendė, kad nagrinėjamojoje byloje atsakovė nepateikė įrodymų, kad dėl sutarties 5.6 punkto neįvykdymo ji patiria arba patirs nuostolius. Teismas akcentavo tai, kad sutartyje nebuvo numatyta jokių sankcijų dėl 5.6 punkto sąlygos neįvykdymo, kad sutartyje nebuvo numatyti ir vienašališko sutarties nutraukimo atvejai. Teismo vertinimu, atsakovės vienašališkas 2006-05-12 žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimas yra neteisėtas (CK 6.217 str.).

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

Apeliaciniu skundu Alytaus rajono apylinkės teismo 2014 m. rugsėjo 26 d. sprendimą skundžia atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“.

Apeliantė UAB ,,Dainavos turtai“ prašo panaikinti skundžiamą sprendimą ir priimti naują sprendimą, kuriuo ieškovo ieškinį atmesti.

Apeliantė UAB ,,Dainavos turtai“ nurodė, kad ji nesutinka su skundžiamu sprendimu ir prašo teismo sprendimą panaikinti, nes jis yra nepagrįstas dėl šių motyvų:

Pirkimo–pardavimo sutarties 5.6 p. pažeidimas laikomas esminiu sutarties pažeidimu, ieškovo įsipareigojimų nevykdymas pagal sutartį, t. y. laikino statinio – picerijos „Palermo“ (kurį šiuo metu eksploatuoja UAB „Palermo Pub“) nenugriovimas turėjo būti teismo kvalifikuotas kaip esminis sutarties pažeidimas, sukėlęs atsakovei labai dideles neigiamas pasekmes.

Ginčo sutarties nutraukimo metu galiojusiuose įstatymuose nebuvo nustatyta tokio pobūdžio specialių išimčių, kurios būtų taikomos ginčo sutarties nutraukimo sąlygoms.

Tiek prieš sudarant, tiek sudarant žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, šios sutarties 5.6. p. numatyta sąlyga dėl laikino statinio buvo individualiai šalių aptarta, nes atsakovės ketinimas ir šalių susitarimas buvo pirkti būtent tą žemės sklypo dalį, kurioje stovėjo ir dabar tebestovi laikinas statinys – picerija „Palermo“.

Ieškovo įsipareigojimas, numatytas sutarties 5.6. p., buvo individuali, o ne standartinė sutarties sąlyga, kas suponuoja jos esminį pobūdį, nes priešingu atveju atsakovei nebūtų buvę jokio skirtumo dėl žemės sklypo naudojimo, t. y. kokia konkrečiai žemės sklypo dalimi ji norėtų naudotis, todėl šios sąlygos apskritai nebūtų sutartyje.

Atsakovei UAB ,,Dainavos turtai“ taip pat nebuvo jokio motyvo ir tikslo pirkti užstatytą žemės sklypo dalį, esančią po visiškai kitiems juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiu administraciniu pastatu – kavine, ir už jį mokėti nepaprastai didelę pinigų sumą (1 900 000 Lt).

Sudarant žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį į ją ir buvo įtraukta individualiai aptarta sąlyga dėl laikino statinio nugriovimo, kad šia sklypo dalimi vėliau laisvai galėtų naudotis atsakovė, o norint gauti nuomą iš žemės sklype esančių statinių savininkų, atsakovei esminės reikšmės ši sąlyga nesudarytų ir jos apskritai nebūtų jokio tikslo traukti į sutartį.

Sudarant sutartį ieškovas ir atsakovė buvo sutarę dėl žemės sklypo naudojimo tvarkos, t. y. kad atsakovei teks būtent ta žemės sklypo dalis, kur yra laikinasis statinys, ir siekiant šio susitarimo įgyvendinimo, būtent ir buvo numatyta ši sąlyga dėl laikino statinio nugriovimo.

Šios sąlygos svarbą patvirtina ir sistemingi atsakovės veiksmai, t. y. ieškovui pradelsus jo vykdymą, tačiau griežtai neatsisakius jo vykdyti, atsakovė vis laukė ir ragino ieškovą įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus, tačiau dėl įvairių priežasčių ieškovas tai daryti vis delsė.

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“, kad apgintų savo pažeistas teises, pateikė priešieškinį civilinėje byloje  ir prašė jai leisti naudotis būtent žemės sklypo dalimi, kurioje yra laikinasis statinys, kaip ir buvo derinta su ieškovu nuo pat pradžių; pateikė ieškovui papildomą pretenziją, nustatė ieškovui terminą sutarčiai įvykdyti; ieškovui raštišku atsakymu į pretenziją iš esmės ir galutinai atsisakius sutarties vykdymo ir pateikus prevencinį ieškinį teismui, nutraukė su ieškovu sudarytą sutartį.

Atsakovės UAB ,,Dainavos turtai“ kaip nukentėjusios šalies asmeniniai interesai dėl sutarties pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti ir pažeisti. Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“  negavo to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, sutartis ieškovo buvo netinkamai įvykdyta tyčia, sąmoningai, siekiant asmeninės naudos sau. Todėl atsakovė kaip nukentėjusioji šalis galėjo ir rėmėsi CK 6.217 str. 2 d. vienašalio nutraukimo pagrindais.

Nepagrįsta yra Alytaus rajono apylinkės teismo išvada, kad atsakovė nepateikė įrodymų, kad dėl sutarties 5.6. punkto neįvykdymo ji patiria ar patirs nuostolių. Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ dėl ieškovo kaltės jau patyrė ir toliau patiria didelius nuostolius, atsakovei priskirta žemės sklypo dalis tapo beverte ir ja pagal tikslinę žemės paskirtį atsakovė negali naudotis. Laisvame žemės sklypo plote esanti dalis yra per maža, ir teisės aktai neleidžia, kad joje būtų galima vykdyti komercinę veiklą (statyti statinius) dėl per mažų atstumų nuo kitų statinių, o kita atsakovei paskirta sklypo dalis yra po administraciniu pastatu – kavine, priklausančia kitiems asmenims. Atsakovė visiškai neturi galimybių iš to gauti kokios nors komercinės naudos, neturi jokių galimybių parduoti jai priklausančią žemės sklypo dalį, nes esant tokiai situacijai ir tokiai atsakovei nenaudingai žemės sklypo naudojimosi tvarkai, joks protingas ir atidus investuojas jos nepirks už atsakovei priimtiną kainą. Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ praranda savo investiciją į žemės sklypo dalį ir galimybę vystyti komercinę veiklą šioje žemės sklypo dalyje, kas būtent ir yra laikoma atsakovės interesų ir teisių, tarp jų ir nuosavybės teisės, pažeidimu, t. y. neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiajai šaliai padarymu / atsiradimu.

Alytaus rajono apylinkės teismas šių aplinkybių nesiaiškino ir tik formaliai pasirėmė ankstesniais teismo sprendimais dėl šio žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo.

Alytaus rajono apylinkės teismas               pažeidė CK 6.193 straipsnyje nustatytas sutarčių aiškinimo taisykles.

Sutarties nutraukimas ieškovui nuostolių nesukėlė ir nesukeltų, nes šalys tik grįžtų į pirminę padėtį, ir tai užkirstų kelią ginčams tarp šalių ateityje.

Ieškovo įsipareigojimai nebuvo įvykdyti nei per sutartyje nustatytą, nei per papildomai jam skirtą terminą, sutarties termino praleidimas ir iš esmės atsisakymas vykdyti sutartį būtent ir buvo tas pažeidimas, reiškiantis esminį sutarties pažeidimą, kuris suponavo pagrindą atsakovei vienašališkai nutraukti sutartį pagal CK 6.217 str. 1 d.

Sutarties pažeidimas iš ieškovo pusės atitinka net ne vieno, o iš esmės visų alternatyvių CK 6.217 str. 2 d. 1–5 punktų pažeidimus.

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ pagal sutarties 5.6. p. turėjo pagrindą nutraukti sutartį tiek pagal CK 6.217 str. 1 d., tiek pagal CK 6.209 str. 3 d., 6.217 str. 3 d., vienašališkas šalių sudarytos sutarties nutraukimas yra teisėtas.

Atsiliepimą į apeliacinį skundą surašė ir pateikė ieškovo V. S. atstovas advokatas G. D., kuris nurodė, kad prašo atmesti atsakovės UAB ,,Dainavos turtai“ apeliacinį skundą ir palikti galioti nepakeistą skundžiamą teismo sprendimą, priteisti iš atsakovės ieškovo V. S. turėtas 2117,50 Lt bylinėjimosi išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą.

Ieškovui ir atsakovei UAB ,,Dainavos turtai“ nesusitarus dėl sutarties vykdymo ir aiškinimo, šalys 2012 m., 2013 m. kreipėsi į Alytaus rajono apylinkės teismą su ieškiniu dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo. Abi šalys siekė vykdyti sutarties sąlygas ir jas konkrečiau apibrėžti.

Ieškovo veiksmus, kuriais jis gindamas savo teises kreipėsi į teismą dėl savo pažeistų teisių gynimo, negalima laikyti piktnaudžiavimo teise ar nesąžiningu elgesiu.

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ savo deklaratyviais teiginiais bando nepagrįstai ginčyti Kauno apygardos teismo 2014-04-01 nutartimi nustatytus prejudicinius faktus, kad sutarties sąlyga dėl pastato nugriovimo daugiau nei 7 metus nebuvo vykdyta (CPK 182 str. 1 d. 2 p.).

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ nėra pateikusi nei vieno įrodymo, kuris pagrįstų atsakovės nurodytus teiginius dėl didžiulių nuostolių, dėl negalėjimo naudoti žemės sklypo pagal paskirtį dėl netinkamai paskirtų naudoti atsakovei žemės sklypo ploto dydžio ir jų lokalizacijos. Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ neįrodė savo teiginių apie patirtą žalą dėl sutarties 5.6 p. nevykdymo.

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ turi tris visiškai skirtingas ir tarpusavyje prieštaraujančias versijas dėl žemės sklypo dalies įsigijimo tikslo.

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ gali laisvai naudoti žemės sklypo dalį, kuri įsiteisėjusiu teismo sprendimo paskirta jai. Tai, kad ieškovui paskirtoje naudotis žemės sklypo dalyje yra ieškovui priklausantis statinys, nereiškia esminių apeliantės teisių pažeidimo.

Laikino statinio nugriovimas nebuvo savitikslis, nugriovimo tikslas buvo siejamas su labai aiškiu aplinkybių / sąlygų atsiradimu – komercinio komplekso „Rotušės vartai“ vystymu ir užbaigimu. Šias aplinkybes konstatavo ir Alytaus rajono apylinkės teismas 2013-10-15 sprendime.

Laikinas statinys nebuvo griaunamas ne dėl ieškovo tyčios ar dėl didelio neatsargumo, o dėl to, kad sutarties 5.6 p. sąlyga šalims prarado bet kokią prasmę. Laikino statinio nenugriovimas nėra esminis sutarties pažeidimas CK 6.217 str. 2 d. 3 p. prasme.

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ savo aktyviais veiksmais yra išreiškusi valią vykdyti sutartį ir naudotis tomis teisėmis, kurias kaip pirkėja įgijo pagal sutartį. Reikalavimų dėl naudojimosi tvarkos nustatyto pareiškimo metu atsakovei buvo žinoma, kad nuo laikino statinio nugriovimo termino yra praėjęs ilgas laikotarpis, tačiau atsakovė išreiškė valią ne nutraukti sutartį ir nupirktą daiktą grąžinti pardavėjui, o valdyti daiktą (žemės sklypo dalį) ir juo naudotis pagal pačios parengtą naudojimosi tvarkos projektą.

Per visą laikotarpį nuo sutarties sudarymo dienos atsakovė nėra pateikusi jokio prašymo, reikalavimo ar pretenzijos dėl laikinojo pastato nugriovimo. Tik po to, kai 2013-10-15 Alytaus rajono apylinkės teismas priėmė jai nepalankų sprendimą, atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ pirmą kartą pateikė pretenziją dėl laikinojo statinio nugriovimo (2013-10-24).

Žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartis ir administracinio pastato pirkimo– pardavimo sutartis yra neatsiejamai susijusios, o tikrieji šalių ketinimai ir valia turi būti nustatomi abi sutartis ir jų turinį analizuojant kompleksiškai, o ne atskirai, kaip nurodo atsakovė. Administracinio pastato ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartys sudaro bendrą visumą, todėl laikino statinio nugriovimo tikslas turi būti aiškinamas abiejų šių sutarčių kontekste.

Apeliantė UAB ,,Dainavos turtai“ nepagrįstai remiasi CK 6.209 str. nuostatomis nurodydama, kad ji turėjo pagrindą nutraukti sutartį net tuo atveju, jeigu jos įvykdymo termino praleidimas nebūtų esminis pažeidimas. Nagrinėjamu atveju būtų numatytas terminas pirkimo– pardavimo sutarčiai įvykdyti, t. y. terminas, per kurį ieškovas turi perduoti daiktą atsakovei, ir ieškovas nebūtų perdavimo aktu jo perdavęs – atsakovė galėtų nustatyti papildomą terminą daiktui perduoti (sutarčiai įvykdyti), o neperdavimo atveju galėtų imtis veiksmų sutarčiai nutraukti. Tačiau sutartis iš esmės yra įvykdyta – daiktas buvo perduotas, o pirkimo kaina sumokėta. O neesminės nuostatos dėl laikino statinio nugriovimo vykdymas CK 6.209 str. prasme nėra pagrindas sutarčiai nutraukti, kadangi sutartis yra faktiškai įvykdyta.

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ tik pakartojo savo nuomonę, tačiau jokių svarių argumentų ar įrodymų, kurie patvirtintų apeliantės reikalavimų teisėtumą ir paneigtų pirmosios instancijos teismo sprendimą, nėra pateikta. Dauguma atsakovės motyvų yra grindžiami deklaratyviais teiginiais, išvedžiojimais, prielaidomis ir faktinių aplinkybių tendencingu interpretavimu.

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 str. 1 ir 2 d., Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2006-09-21 nutarimas, VŽ, 2006, Nr. 102-3957).

Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliaciniame skunde nurodytas aplinkybes, kurios sudaro skundo faktinį ir teisinį pagrindą, atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentus, byloje surinktus įrodymus, daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai pritaikė procesinės ir materialiosios teisės normas, todėl apeliacinis skundas netenkintinas.

Apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl atsakovės UAB ,,Dainavos turtai“ vienašališko žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo 2006-05-12 sutarties (dėl ½ dalies komercinės paskirties objektų teritorijos žemės sklypo, bendras plotas 0,2500 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio Alytuje, (duomenys neskelbtini)) nutraukimo teisėtumo.

Sutarčių nutraukimą reglamentuoja CK 6 knygos XVIII skyriaus normos (CK 6.217–6.219 str.). Jei sutartis vykdoma netinkamai, kita sutarties šalis turi teisę naudotis sutartyje ir įstatyme nustatytais teisių gynimo būdais. Vienas jų – vienašalis sutarties nutraukimas. Vienašalio sutarties nutraukimo sąlygos ir tvarka įtvirtinti CK 6.217 straipsnyje. Sutartis gali būti nutraukta, esant esminiam jos pažeidimui, kuris nustatomas atsižvelgiant į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytas aplinkybes; jei sutarties pažeidimas pasireiškia termino praleidimu ir toks pažeidimas nėra esminis sutarties pažeidimas pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nustatytus kriterijus, nukentėjusi šalis gali nutraukti sutartį, prieš tai nustačiusi papildomą protingą terminą neįvykdytai sutarčiai įvykdyti (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis). Sutartis gali būti vienašališkai nutraukta konkrečiais joje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis). Atkreiptinas dėmesys į tai, kad CK 6.217 straipsnio 5 dalis leidžia sutarties šalims vienašališkai nutraukti sutartį joje numatytais atvejais, net kai sutarties pažeidimas nėra esminis, todėl sutartyje nustatyti jos nutraukimo pagrindai pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kvalifikuojančius požymius nevertinami. Šalių susitarimas dėl vienašalio sutarties nutraukimo pagrindų yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. gruodžio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-1097/2003; 2007 m. gruodžio 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2007 ir kt.).

Kasacinės instancijos teismas taip pat išaiškino, kad sutarties nutraukimas yra kraštutinė priemonė, kurios taikymui nepakanka vien formalaus pagrindo. Favor contractus principas įpareigoja šalis siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai tik yra įmanoma. Viešasis interesas užtikrinti civilinių santykių stabilumą ir teisėtų lūkesčių apsaugą riboja sutarties šalies vienašalę iniciatyvą nutraukti sutartį, todėl nutraukiant sutartį turi būti atsižvelgiama ir į sutartį pažeidusios šalies interesus, taip užtikrinant šalių teisėtų interesų pusiausvyrą. Šių veiksnių svarba visgi nesuteikia teismui teisės suabsoliutinti favor contractus principo reikšmės sutartiniuose santykiuose, taip paneigiant vienos iš sutarties šalių teisėtų interesų apsaugą. Sutartį pažeidusios šalies iniciatyva teismas gali patikrinti sutartyje nustatytų jos nutraukimo sąlygų ar sutarties nutraukimo teisėtumą. Jei šalių sutartos sąlygos prieštarauja bendriesiems teisės principams (CK 1.5 straipsnis), viešajai tvarkai (CK 1.81 straipsnis) ar imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 6.157 straipsnis), teismas gali nukrypti nuo sutarties sąlygų turinio ir vadovautis teisės normomis.

Bylos medžiaga nustatyta, kad tarp ginčo šalių buvo sudaryta žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo 2006-05-12 sutartis (CK 6.305 str.). Pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą) (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Kaip nustatyta byloje, atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ sumokėjusi ginčo šalių pirkimo–pardavimo sutartyje už perkamą žemės sklypo dalį sutarta kainą gavo iš pardavėjos nustatyto dydžio (½ d. žemės sklypo 0,2500 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio Alytuje, (duomenys neskelbtini)) žemės sklypą ir įregistravo žemės sklypą asmeninės nuosavybės teise atsakovės UAB ,,Dainavos turtai“ vardu. Taigi visos esminės pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos ginčo šalių buvo įvykdytos (CK 6.392 str. 1 d., 6.398 str. 1–2 d.).

Atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“  teigia, kad viena iš esminių pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų suformuluota 5.6 p. (4 t., b. l. 21), kuriame nurodyta, kad ieškovas  įsipareigoja savo lėšomis nugriauti žemės sklype, kurio dalis parduodama, esantį laikiną pastatą – piceriją ,,Palermo“ iki 2006 m. gruodžio 31 d. Neįvykdęs šio įsipareigojimo, pardavėjas neprieštarauja, kad laikiną pastatą nugriautų pirkėjo pasirinkta  statybinė organizacija ir privalo apmokėti visas pirkėjo turėtas išlaidas, susijusias su šio pastato nugriovimu.

CK 6.193 straipsnio 5 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad aiškinant sutartį svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje VĮ Valstybės turto fondas v. E. S. ūkinė-komercinė zoofirma „Akvariumas“, bylos Nr. 3K-3-22/2009; 2011 m. kovo 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Ž. B. v. UAB „JG Property developments“, bylos Nr. 3K-3-137/2011; 2013 m. kovo 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ v. UAB „Norfos mažmena“, bylos Nr. 3K-3-120/2013;Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. vasario 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Peata“ v. UAB „Virginijus ir Ko“, bylos Nr. 3K-3-36/2014).

Teisėjų kolegija sutinka su apeliantės argumentu, kad iš sutarties 5.6 punkto labiau tikėtina, jog atsakovė UAB ,,Dainavos turtai“ turėjo interesą pirkti žemės sklypą be esančio ten laikino pastato, todėl į pirkimo–pardavimo sutartį ginčo šalys įtraukė sąlygą dėl ieškovo įpareigojimo ir atsakovės teisės nugriauti pastatą. Tačiau kaip matyti iš vėlesnių atsakovės veiksmų, kurie patvirtina, kad atsakovė prarado interesą dėl jai žinomų aplinkybių nugriauti pastatą, labiau tikėtina teismo nustatyta faktine aplinkybe, kad per 7 metus po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo tarp šalių susiklostė žemės sklypo naudojimosi tvarka, kad ieškovas faktiškai naudojosi ta žemės sklypo dalimi, kur yra laikinas pastatas. Todėl vėliau teismo sprendimu nustačius tarp ginčo šalių žemės sklypo naudojimosi tvarką (civilinė byla Nr. 2-479-470/2013), žemės sklypo dalis su esančiu ten pastatu pagrįstai atiteko ieškovui (CPK 185 str.). Teisėjų kolegija visiškai pritaria pirmosios instancijos teismo motyvams, laiko jos teisingais, todėl jų nekartoja.

Vertinant apeliantės nurodytas aplinkybės dėl 5.6 punkto aiškinimo, teisėjų kolegijos vertinimu, šalių įsipareigojimas nugriauti laikiną pastatą yra laisva valia galimai vienos iš šalių iniciatyva vykdytinas susitarimas. Kaip matyti, pirkimo–pardavimo sutartimi ginčo šalių teisės ir pareigos, išskyrus nuosavybės dalių nustatymą, neatskirtos, neindividualizuotos, todėl laikytina, kad ne vien ieškovas, o kiekviena iš ginčo šalių galėjo nugriauti laikiną pastatą, esantį žemės sklype. Šalys, susitardamos dėl pastato nugriovimo, šią sąlygą aptarė abstrakčiai, pirkimo–pardavimo sutartyje nurodžiusios, kad ieškovui iki 2006-12-31 neįvykdžius įsipareigojimo dėl pastato nugriovimo, pastato griovimo darbus gali atlikti atsakovė. Sutarties 5.6 p. atsakovei nenustatyta jokių konkrečių terminų šiam įsipareigojimui įvykdyti, atsakovei buvo palikta visiška laisvė per jai priimtiną terminą nugriauti pastatą ieškovo sąskaita. Esant tokioms aplinkybėms atsakovė neturi pagrindo kaltinti ieškovą, kad dėl ieškovo įsipareigojimo neįvykdymo – pastato nenugriovimo atsakovė patyrė nuostolių tiek dėl sklypo nuvertėjimo, tiek dėl negalėjimo savo nuožiūra vystyti komercinę veiklą, nes pati atsakovė ilgą laiką buvo pasyvi, nevykdė pastato griovimo darbų, nors pagal sutarties sąlygas turėjo galimybę savo nuožiūra pasirinkti statybinę kompaniją darbams atlikti ir pastato griovimo išlaidas apmokėti ieškovo sąskaita, taip, kaip nurodyta sutarties 5.6 p. Todėl atmestinas apeliantės argumentas, kad šalių susitarimas pirkimo–pardavimo sutarties 5.6 p. patvirtina, kad  apeliantė buvo suinteresuota pirkti konkrečią žemės sklypo  dalį, tą, kurioje buvo planuojamas nugriauti pastatas, ir tikėjosi, kad nugriovus pastatą būtent šia žemės sklypo dalimi naudosis, nes kaip paminėta anksčiau, atsakovė neatliko jokių aktyvių veiksmų realizuoti planus, susijusius su žemės sklypo dalies įsavinimu savo verslo poreikiams.

Vertinant atsakovės argumentą dėl būtinumo atsakovės verslą lokalizuoti būtent ginčo žemės sklypo dalyje (ten, kur yra nenugriautas pastatas) pažymėtina, kad tarp žemės sklypo, kurį įsigijo atsakovė, ir laikino pastato nėra teisiškai reikšmingo funkcinio ryšio – pastatas nėra priklausinys savo ūkine paskirtimi ir netarnauja pagrindiniam daiktui (žemės sklypui, jo daliai). Laikino pastato buvimas dalyje žemės sklypo, kuris buvo pirkimo–pardavimo sutarties objektas, netrukdė ginčo šalims pirkimo–pardavimo sutartį įvykdyti. Todėl visiškai nepagrįstas atsakovės argumentas, kad pastato buvimas dalyje žemės sklypo žymiai pablogino atsakovės suplanuotą komercinę veiklą, gerokai sumažino žemės sklypo vertę, nes šioms aplinkybėms įrodyti atsakovė nepateikė byloje įrodymų, o atsakovės pasyvi pozicija dėl pastato nugriovimo labiau įtikina, kad pastato buvimas žemės sklypo dalyje atsakovei visiškai netrukdė ir materialinių nuostolių nepadarė. Apeliantės argumentai dėl potencialių žemės sklypo pirkėjų tariamo nenoro pirkti žemės sklypo dalį esamojoje situacijoje, kai teismo sprendimu nustatyta žemės sklypo naudojimosi tvarka, yra tik apeliantės prielaidos, nepagrįstos jokiais objektyviais įrodymais, todėl neįrodytos (CPK 12, 178 str.).

Atmestinas apeliantės argumentas, kad atsakovė nuo sutarties pasirašymo momento nuolat ragino ieškovą vykdyti pirkimo–pardavimo sutarties 5.6 p. įsipareigojimą nugriauti pastatą, nes tokių įrodymų byloje nėra (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. birželio 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-335/2014).

Todėl teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantės nurodytas pirkimo–pardavimo sutarties šalių susitarimas (nurodytas 5.6 p.) dėl pastato nugriovimo nepripažintinas esmine pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga, taip pat 5.6 punkto pirkimo–pardavimo sutarties neįvykdymas nesudaro pagrindo nutraukti pirkimo–pardavimo sutartį. Todėl apeliantės argumentai dėl pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo teisėtumo yra atmestini kaip nepagrįsti (CPK 185 str. CK 6.189 str. 1 d.).

Kiti apeliaciniame skunde išdėstyti argumentai taip pat nesudaro pagrindo naikinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Teisėjų kolegija pažymi, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį (atskirąjį) skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo (nutarties) motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010, ir kt.).

Remdamasi išdėstytais argumentais teisėjų kolegija sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė ir įvertino teisiškai reikšmingas bylos aplinkybes, teisingai paskirstė įrodinėjimo pareigą, jo išvados pagrįstos bylos nagrinėjimo metu ištirtais įrodymais. Apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo panaikinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą (CPK 329, 330 straipsniai), todėl skundas atmetamas, o teismo sprendimas paliekamas nepakeistas.

Ieškovas pateikė byloje duomenis apie turėtas bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme (b. l. 155–157, 4 t.). Ieškovui pagal teisinių paslaugų 2014-01-08 sutartį atstovavo advokatų profesinės bendrijos advokatas G. D. (b. l. 8–9). Advokatas ieškovo vardu surašė atsiliepimą į apeliacinį skundą(b. l. 150–154, 4 t.). Byloje pateiktos sąskaita ir mokėjimo pavedimai už teisines paslaugas, suteiktas pagal sąskaitas Nr. 0138, 0139, iš viso už 613,27 Eur (b. l. 155, 4 t.), pinigų mokėjimo nurodymas Nr. 163,184 patvirtina (b. l. 156–157, 4 t.), kad ieškovas už advokato teisines paslaugas sumokėjo advokatų kontorai. Šias išlaidas ieškovas prašo priteisti iš atsakovės. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į Rekomendacijas dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, bylos sudėtingumą, atstovo darbo ir laiko sąnaudas bei tai, kad bylos medžiaga advokatui buvo žinoma, dėl to, kad advokatas rengė ir atstovavo ieškovui pirmosios instancijos teisme, taip pat vadovaudamasi teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principais, sprendžia, kad ieškovo prašomų priteisti bylinėjimosi išlaidų advokatų teisinei pagalbai apmokėti apeliacinės instancijos teisme dydis mažintinas iki 300 Eur (CK 1.5 str., CPK 98 str. 2 d., Rekomendacijų 2 p., 8.9 p., 8.18 p.).

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326–333 straipsniais, kolegija

n u t a r i a :

Alytaus rajono apylinkės teismo 2014 m. rugsėjo 26 d. sprendimo nekeisti.

Priteisti iš atsakovės UAB „Dainavos turtai“ (į. k. 300500396, Alytus, Santaikos g. 13) bylinėjimosi išlaidas už teisines paslaugas – 300 (tris šimtus) Eur ieškovui V. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) gyv. Alytaus rajone, (duomenys neskelbtini)).

             Teisėjai                                                               Galina Blaževič                           

                                                                      Algimantas Kukalis

                                                                      Arvydas Žibas