(S)                                                                                            Civilinė byla Nr. 3K-3-489/2009

                                                                                                        Procesinio sprendimo kategorijos:

                                                                                                        42.4; 42.8; 35.5

                                                                                                                                                                                                    

 

 

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

 

 

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

 

2009 m. lapkričio 9 d.

Vilnius

 

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Dangutės Ambrasienės (kolegijos pirmininkė), Gintaro Kryževičiaus (pranešėjas) ir Algio Norkūno,

 

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės T. R. kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gegužės 5 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo J. K. ieškinį atsakovei T. R. dėl avanso, baudos ir nuostolių išieškojimo.

 

Teisėjų kolegija

 

n u s t a t ė :                                              I. Ginčo esmė

 

Byloje kilo ginčas dėl preliminariosios buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų, jos vykdymo ir nuostolių atlyginimo. 

Preliminariąja buto pirkimo-pardavimo sutartimi atsakovė įsipareigojo jai nuosavybės teise priklausančiame name suformuoti devynis butus ir vieną iš jų parduoti ieškovui. Ieškovas sudarė su banku tikslinę kredito sutartį ir sumokėjo 150 000 Lt avansą, kuris turėjo būti įskaitytas į galutinę buto kainą. Ieškovas teigia, kad atsakovė sutartyje nustatytu terminu, t. y. iki 2006 m. spalio 30 d., nesuformavo jam parduotino buto kaip atskiro vieneto, todėl preliminarioji sutartis liko neįvykdyta dėl jos kaltės, o prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė. Ieškovas, remdamasis CK 6.62 straipsnio 2 dalimi ir 6.63 straipsniu, prašo priteisti iš atsakovės 150 000 Lt sumokėto avanso, 15 000 Lt baudos, 43 171,06 Lt buto įrengimo išlaidų ir 8587,07 Lt nuostolių, atsiradusių iš paskolos santykių su banku, iš viso – 216 758,13 Lt.

Atsakovė pripažįsta ieškinį iš dalies: dėl 150 000 Lt avanso grąžinimo ir 10 970 Lt buto įrengimo išlaidų atlyginimo.

 

                       II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

 

Teismai nustatė, kad šalys 2006 m. birželio 22 d. sudarė preliminariąją buto pirkimo-pardavimo sutartį. Ja atsakovė (pardavėja) įsipareigojo namo, esančio duomenys neskelbtini, antrame aukšte suformuoti 72 kv. m bendro naudingo ploto butą su balkonu, įregistruoti jį kaip savarankišką nekilnojamąjį daiktą ir už 300 000 Lt parduoti ieškovui (pirkėjui) kartu su žemės sklypo dalimi iki 2006 m. gruodžio 30 d. (Sutarties 1.1, 2.1, 3.1, 4.4, 7.1 punktai). Ieškovas įsipareigojo, pasirašius preliminariąją sutartį, sumokėti 150 000 Lt užstatą, kuris, sudarius pagrindinę sutartį, bus įskaitytas į pirkimo-pardavimo sutartyje numatytą buto kainą, likusią kainos dalį sumokėti, pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, per dešimt kalendorinių dienų nupirkti suformuotą butą ir dalį žemės sklypo, ant kurio stovi namas (Sutarties 3.2, 3.3.2 punktai). Šalys preliminariosios sutarties 3.5 punktu susitarė, kad jeigu pirkimo-pardavimo sutartis nebus sudaryta dėl pardavėjo kaltės, pirkėjui bus grąžinamas 150 000 Lt užstatas, pardavėjas pirkėjui sumokės 10 proc. baudą nuo užstato sumos, taip pat kitas pirkėjo išlaidas, susijusias su buto pirkimu. Preliminariosios sutarties 8.2.4 punkte šalys susitarė, kad sutartis gali būti nutraukta bet kurios iš šalių iniciatyva, jei iš valstybinės institucijos negaunami būtini leidimai, atsisakoma būtinus leidimus išduoti, tokiu atveju užstatas grąžinamas pirkėjui ir taikomas sutarties 3.5 punktas.

Vilniaus apygardos teismas 2008 m. rugsėjo 23 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies: priteisė iš atsakovės ieškovui 208 171,06 Lt skolos, netesybų ir nuostolių. Teismas padarė išvadą, kad preliminarioji sutartis nebuvo įvykdyta ir šalys nesudarė pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties dėl atsakovės kaltės. Teismas nurodė, kad atsakovė, prisiimdama įsipareigojimus pagal preliminariąją sutartį, privalėjo būti pakankamai apdairi ir įvertinti būtinus atlikti veiksmus, kad tuos įsipareigojimus įvykdytų. Tuo tarpu, prieš pasirašant preliminariąją sutartį, ji buvo gavusi tik sąlygas detaliajam planui rengti, o statybos leidimas jai išduotas 2007 m. lapkričio 28 d., pagal kurį gali būti įrengiamas ne devynių, o dviejų butų gyvenamasis namas. Per nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti ją pasibaigia, o šaliai, kuri nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, kyla civilinė atsakomybė dėl nuostolių atlyginimo (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Teismas, pripažinęs atsakovės veiksmus dėl nesudarytos pirkimo-pardavimo sutarties kaltais, priteisė iš jos ieškovui: 150 000 Lt avanso, sumokėto pagal preliminariąją sutartį; 43 171,06 Lt tiesioginių išlaidų, susijusių su buto įrengimo darbais; 8587,07 Lt tiesioginių nuostolių, atsiradusių iš paskolos santykių su banku; sutarties 3.5 punkte nustatytą baudą, kurią vadovaujantis CK 6.258 straipsnio 2 dalimi įskaitė į nuostolius (15 000 Lt baudos – 8587,07 Lt nuostolių) ir jos dydį sumažino iki  6412,93 Lt.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovo ir atsakovės apeliacinius skundus, 2009 m. gegužės 5 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą. Teisėjų kolegija nurodė, kad iš bylos duomenų matyti, jog įsipareigojimo įregistruoti ginčo butą kaip savarankišką nekilnojamąjį daiktą atsakovė iki šiol neįvykdė. Nors ji teigia, kad to neįvykdė dėl Vilniaus miesto savivaldybės administracijos ir kitų trečiųjų asmenų kaltės, tačiau byloje esantys duomenys šio teiginio nepatvirtina. Sudarant preliminariąją sutartį atsakovė įsipareigojo per gana trumpą laiką (tik per keturis mėnesius) suformuoti gyvenamajame name atskirus devynis butus ir atlikti jų teisinę registraciją, nors tuo metu dar neturėjo statybos leidimo. Atsakovė pradėjo labai didelės vertės ir apimties projektą, todėl, jau sudarant preliminariąją sutartį, turėjo numatyti, kad sutartyje nustatytą tikslą per tokį trumpą laiką gali būti sunku pasiekti. Atsakovė pripažino, kad žinojo, jog namo padalijimo į butus procedūra yra ilga, todėl galėjo ir turėjo numatyti, kad teisiškai įregistruoti suformuotus butus reikalingas ilgesnis laikotarpis nei ji įsipareigojo sutartyje, juolab kad namo rekonstrukcijos projektas gali būti pradėtas daryti tik patvirtinus detalųjį žemės sklypo planą, o statybos leidimas gali būti gautas tik patvirtinus namo rekonstrukcijos projektą. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad ieškovas buvo nesąžiningas ir preliminariąją sutartį nutraukė savo iniciatyva, kai 2007 m. pabaigoje pradėjo kristi butų kainos. Atsakovė nepateikė duomenų, patvirtinančių šią aplinkybę. Byloje taip pat nėra duomenų, kad ieškovas iki ieškinio padavimo būtų kaip nors trukdęs atsakovei įregistruoti ketinamą pirkti butą. Priešingai, ieškovo veiksmai rodo, kad jis turėjo rimtų ketinimų įsigyti butą, bendradarbiavo su atsakove, jos sutikimu įrenginėjo ir rekonstravo butą. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad preliminariojoje sutartyje nebuvo nustatytas terminas, kada šalys sudarys pagrindinę sutartį. Teigti, kad preliminarioji sutartis galioja neribotai, iki būsimo buto suformavimo, pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ir visiško atsiskaitymo pagal ją dienos, yra neprotinga, nes tokiu atveju būtų pažeidžiami ieškovo teisėti lūkesčiai įsigyti asmeninės nuosavybės teise butą. Teisėjų kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai taikė preliminariosios sutarties nutraukimo pasekmes, esant pardavėjo kaltei. Teismas iš atsakovės ieškovui priteisė 43 171,06 Lt išlaidų, susijusių su buto įrengimu. Atsakovė sutinka tik su 10 970 Lt išlaidų suma pagal 2007 m. vasario 2 d. ir 2007 m. kovo 21 d. jos pasirašytus įsipareigojimus. Tačiau ieškovas pateikė ir kitų įrodymų, patvirtinančių jo atliktas investicijas į ketinamą pirkti butą: atsakovės 2006 m. gruodžio 18 d. sutikimą, kad ieškovas savo sąskaita atliktų remontą planuojamame įsigyti bute; 2007 m. kovo 21 d. atsakovės pasirašytą pakvitavimą dėl 2650 Lt gavimo iš ieškovo už dujų katilą ir jo prijungimą; įrodymus, kad atliko buto rekonstrukcijos bei įrengimo darbų už 31 441,06 Lt. Šios išlaidos vertintinos kaip atsakovės sutikimu padaryti planuojamo pirkti buto pagerinimai, kurie lieka atsakovei. Taip pat teismas pagrįstai priteisė ieškovui 8587,07 Lt išlaidų, susijusių su paskolos paėmimu iš banko (palūkanas, kredito sutarties administravimo bei sąlygų keitimo mokesčiai), nes šios išlaidos vertintinos kaip ieškovo patirti nuostoliai dėl pagrindinės sutarties nesudarymo.

                

                

                     III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

 

Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti teismų sprendimo ir nutarties dalis, kuriomis iš atsakovės ieškovui priteista 47 201,06 Lt skolos ir netesybų atlyginimo, ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui. Kasatorės nuomone, teismai netinkamai įvertino šalių susiklosčiusius sutartinius santykius, preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, kasatorės kaltę bei priežastinį ryšį tarp neteisėtų veiksmų ir atsiradusių nuostolių, tai lėmė neteisingą materialinės teisės normų taikymą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Įvykdyti preliminariosios sutarties įsipareigojimus kasatorei trukdė Vilniaus miesto savivaldybės ir kitų trečiųjų asmenų veiksmai, dėl kurių nebuvo įmanoma laiku patvirtinti žemės sklypo detaliojo plano, padalyti namą į atskirus butus ir juos teisiškai įregistruoti. Apeliacinės instancijos teismo vertinimas, kad kasatorė turėjo numatyti, jog šį procedūra yra pakankamai ilga, nėra pagrindas pripažinti ją kalta dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo. Turi būti nustatytas priežastinis ryšis tarp neteisėtų veiksmų ir nuostolių, o šio nebuvimas atleidžia asmenį nuo pareigos atlyginti žalą. Teismai netinkamai įvertino ieškovo veiksmus. Sutikimą atlikti buto įrengimo darbus kasatorė ieškovui davė 2006 m. gruodžio 18 d. Tuo metu jis žinojo, kad pagrindinė sutartis nebus sudaryta 2006 m. gruodžio 30 d., nes buvo informuotas apie tai, jog detaliojo plano tvirtinimo procedūra užsitęsė. Buto įrengimo darbus jis pradėjo pasibaigus preliminariosios sutarties terminui, kasatorė įsipareigojo atlyginti jam dalį buto įrengimo išlaidų ir suteikė kitokių nuolaidų kaip kompensaciją už užsitęsusią buto pardavimo procedūrą. Su tokiomis sąlygomis ieškovas sutiko ir nekėlė reikalavimo nutraukti sutartį. Butą ieškovas įrenginėjo iki pat ieškinio padavimo. CK 1.5, 6.163 straipsniuose įtvirtinta šalių pareiga elgtis sąžiningai. Sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be svarios priežasties, nes tokiose derybose viena ar kita šalis turi visišką pagrindą tikėti, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta. Kasatorė niekada nebūtų leidusi ieškovui įrenginėti buto, jeigu nebūtų suteikęs pagrindo tikėti, kad jis šį nupirks. Ieškovas, vesdamas derybas dėl leidimo įrenginėti butą, žinodamas, kad pagrindinė sutartis nebus sudaryta iki 2006 m. gruodžio 30 d., įrenginėdamas butą iki ieškinio padavimo, nutraukdamas preliminariąją sutartį ir pareikšdamas ieškinį dėl nuostolių atlyginimo, elgiasi nesąžiningai ir sukėlė kasatorei neigiamų pasekmių.

2. Teismai neįvertino preliminariosios sutarties 8.1 punkto, kuriame nustatyta, kad sutartis  galioja iki visiško ir tinkamo šia sutartimi prisiimtų šalių įsipareigojimų vykdymo. Pirmiau nurodyti šalių veiksmai vykdant preliminariąją sutartį rodo, kad sutartiniai santykiai tęsėsi ir po 2006 m. gruodžio 30 d., o preliminarioji sutartis transformavosi į pagrindinę, įsipareigojimų įvykdymas pagal ją tapo neterminuotas, sutartis tebegalioja iki šiol ir šalys turi vadovautis jos 8.1 punktu. Nors sutartis pavadinta preliminariąja, tačiau savo esme ji nėra preliminarioji.

3. Ieškinys pareikštas CK 6.62 straipsnio 2 dalies, kurioje nustatyta, kad jeigu viena šalis prievolės pagal dvišalę sutartį nebegali įvykdyti, dėl tokios aplinkybės už kurią ji atsako, o kitko nenumato įstatymai ar sutartis, antra šalis turi teisę atsisakyti sutarties ir reikalauti grąžinti visa, ką ji įvykdė, taip pat atlyginti dėl sutarties neįvykdymo patirtus nuostolius, pagrindu. Teismai turėjo nustatyti, ar tikrai prievolės nebegalima įvykdyti ir ar kitko nenumato įstatymai ar sutartis. Kad prievolę galima buvo įvykdyti, patvirtina tai, kad butas parengtas parduoti, o kitką numatė sutartis, t. y. po 2006 m. gruodžio 30 d. susiklostę sutartiniai santykiai. Šiuo metu yra įvykdyti visi kasatorės prisiimti įsipareigojimai: butas suformuotas ir įregistruotas nekilnojamojo turto registre, todėl nėra jokių kliūčių ieškovui jį nupirkti.

Atsiliepime į kasacinį skundą ieškovas prašo skundą atmesti, nes teismai tinkamai įvertino šalių sutartinius santykius ir preliminariąją sutartį, pagrįstai konstatavo atsakovės kaltę dėl sutartinių įsipareigojimų neįvykdimo bei taikė sutarties nutraukimo pasekmes. Atsiliepime iš esmės pakartojami apeliacinės instancijos teismo nutarties motyvai.  

 

Teisėjų kolegija

 

k o n s t a t u o j a :

 

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

 

CPK 353 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu. Šioje byloje kasatorius ginčija pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų procesinius sprendimus, kuriais patenkintas ieškinys dėl 47 201,06 Lt skolos ir netesybų priteisimo. Tačiau kasacinio skundo ribas lemia ne tik kasacinio skundo dalykas, bet ir jo faktiniai pagrindai. Dėl to šios bylos kontekste vertintini ne tik kasatoriaus argumentai dėl netinkamo materialinės teisės taikymo priteisiant 47 201,06 Lt skolos ir netesybų, bet ir dėl sutartinių prievolių pobūdžio, jų transformacijų, prievolių vykdymo ir neįvykdymo teisinių padarinių, tai pat atsakovo atsakomybės, kai per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudaroma pagrindinė sutartis.

 

Dėl teisinių santykių kvalifikavimo

 

CK 6.156 straipsnyje įtvirtintas vienas iš pamatinių civilinės teisės principų – sutarties laisvės principas, reiškiantis, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, tačiau draudžiama versti kitą asmenį sudaryti sutartį, išskyrus atvejus, kai pareiga sudaryti sutartį yra nustatyta įstatymuose ar savanoriškame įsipareigojime sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnio 1, 2 dalys, 6.163 straipsnio 2 dalis). Toks šio principo turinys inter alia pripažįstamas ir tarptautinėje praktikoje (Tarptautinės teisės unifikavimo instituto parengtų Tarptautinių komercinių sutarčių principų (UNIDROIT principles) 1.1 straipsnis, 2.15 straipsnio 2 dalis; Europos sutarčių teisės principų (The principles of European contract law) 1.102 straipsnio 1 dalis, 2.301 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 6.165 straipsnio 1 dalį preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys, 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas). Nustatant, gali būti šalių susitarimas kvalifikuotinas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika. Kasacinis teismas šios kategorijos bylose yra išaiškinęs, kad, kilus ginčui, kaip kvalifikuotina sudaryta sutartis - preliminarioji ar pagrindinė, lemiamą reikšmę turi sutartį sudariusių šalių valios prasmė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006, Teismų praktika 26, p. 17; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. lapkričio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje S. J. v. T. B., D. B., bylos Nr. 3K-3-620/2006; 2008 m. sausio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. P. v. V. B., bylos Nr. 3K-3-20/2008). Nustačius, kad išreikšta šalių valia rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, pripažintinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas. Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip turtinės vertybės (esamo ar būsimo daikto, turtinių teisų ir t. t.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis (CK 1.63 straipsnio 1, 6 dalys, 6.154 straipsnio 1 dalis, 6.165 straipsnio 1 dalis). Pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties objektas – turtinė vertybė (daiktas, daiktinės teisės, būsimas daiktas) – visada egzistuoja. Pagrindinėje sutartyje šalys arba viena iš jų visada turi ir subjektinę teisę į tokį objektą arba ši teisė sukuriama fikcijos (ateities vizijos) būdu (pvz., būsimo daikto pirkimo-pardavimo sutarties atveju) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje J. B. M. v. V. D., bylos Nr. 3K-3-405/2008).

Ginčo šalių 2006 m. birželio 22 d. sutartis yra preliminarioji ir, priešingai nei teigia atsakovė, ji netapo pagrindine net ir tada, kai, pasibaigus preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti, ieškovas atsakovės sutikimu vykdė patalpų remonto darbus, nes pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties objektas, kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, įstatymų nustatyta tvarka nebuvo suformuotas, todėl, nesant pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties objekto, ikisutartinių santykių transformacija į sutartinius santykius dėl konkretaus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, kaip pagrindinės sutarties objekto, neįvyko.

 

Dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino

 

Kasatorius, aiškindamas sutarties sąlygas, kuriomis nustatytas pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas, be pagrindo teigia, kad preliminariosios sutarties sąlygas dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino reikia vertinti tik sutarties 8.1 punkto pagrindu. Šiame punkte nustatyta: „Sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo dienos ir galioja iki pilno ir tinkamo šia Sutartimi prisiimtų Šalių įsipareigojimų įvykdymo“. Tačiau sutarties 4 skyriuje, apibrėžiančiame pardavėjo teises ir pareigas, yra nustatytas pardavėjo (atsakovės) įsipareigojimas atskiros rašytinės pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu parduoti butą ir dalį žemės sklypo pirkėjui 2006 m. gruodžio 30 d. (Sutarties 4.4 punktas). Sutarties 7 skyriuje, kuriame aptariamos pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo sąlygos, numatyta, kad pirkimo-pardavimo sutartį šalys įsipareigoja sudaryti preliminariai iki 2006 m. gruodžio 30 d. (Sutarties 7.1 punktas).

Sutarties turinys yra šalių consensus ad idem, t. y. šalių surastas sutarimas, bendra nuomonė. Nustatant tikrąją sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, nurodytos CK 6.193 straipsnyje. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijų priimtose nutartyse suformuotos sutarčių aiškinimą reglamentuojančių teisės normų aiškinimo ir taikymo taisyklės, pagal kurias, sprendžiant dėl konkrečios civilinių santykių dalyvių valia sudarytos sutarties sąlygų esmės ir teisinės reikšmės, būtina atskleisti sutarties sąlygų turinį nustatant tikruosius sutarties šalių ketinimus, o ne vien remtis pažodiniu sutarties teksto aiškinimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. birželio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Pristis“ v. UAB „Optometrijos centras“, bylos Nr. 3K-3-290/2007).

Taikant pirmiau nurodytas sutarties sąlygų aiškinimo taisykles, būtina akcentuoti ir kai kurias kitas sutarties sąlygas, kuriomis nuosekliai fiksuojami atsakovės įsipareigojimai ir atskleidžiami tikrieji šalių ketinimai dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino. Štai sutarties 54.1 punkte nustatyta, kad pardavėjas įsipareigoja atlikti kadastrinius matavimus ir iki 2006 m. gruodžio 30 d. VĮ Registrų centre pakeisti namo inventorizacijos duomenis; sutarties 4.3 punkte nustatyta, kad pardavėjas įsipareigoja preliminariai iki 2006 m. spalio 30 d. priduoti rekonstruotą gyvenamąjį namą, kuriame bus butas, Valstybinei priėmimo komisijai. Visi šie su atskiro nekilnojamojo turto objekto formavimu susiję veiksmai buvo numatyti atlikti iki aptarto pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino – 2006 m. gruodžio 30 d., todėl yra pagrindas konstatuoti, kad šalių tikrieji ketinimai dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino yra sutarimas sudaryti pagrindinę sutartį 2006 m. gruodžio 30 d.   

 

Dėl atsakovės prievolių, kylančių sulygtu terminu neįvykdžius įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį

 

 CK 6.63 straipsnyje yra nustatyti atvejai, kai skolininkas laikomas pažeidusiu prievolę. Skolininkas laikomas pažeidusiu prievolę, kai praleidžia prievolės įvykdymo terminą. Toks pardavėjo prisiimtos prievolės pažeidimas nagrinėjamos preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties kontekste reiškia prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimą (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Šis reglamentavimas suponuoja, kad pardavėjas, pažeidęs preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje prisiimtą prievolę nustatytu terminu sudaryti pagrindinę sutartį,  praranda teisę reikalauti iš pirkėjo sudaryti pagrindinę sutartį, o pirkėjas įgyja teisę reikalauti grąžinti visa, ką jis įvykdė, taip pat atlyginti dėl sutarties neįvykdymo patirtus nuostolius (CK 6.62 straipsnio 2 dalis). Ieškovui iš atsakovės priteista 43 171,06 Lt išlaidų, susijusių su buto statyba bei įrengimu. Šis ieškovo reikalavimas patenkintas CK 6.242 straipsnyje nustatytu teisiniu pagrindu. Kasacinis teismas įvertina tai, kad ieškovas patyrė 43 171,06 Lt išlaidų, susijusių su buto, dėl kurio preliminariąja sutartimi buvo išreikšta šalių valia ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, statyba bei įrengimu, t. y. buvo investuojama pirkėjo teisėtų lūkesčių, tiesiogiai kildinamų iš šalis siejančių ikisutartinių prievolinių teisinių santykių. Nesudarius pagrindinės sutarties pardavėjui pažeidus prievolės įvykdymo terminą, pirkėjas įgijo teisę reikalauti grąžinti visa, ką jis įvykdė, taip pat atlyginti dėl sutarties neįvykdymo patirtus nuostolius. Dėl šių argumentų kasacinis teismas pakeičia teisinį pagrindą, kuriuo remiantis tenkintas ieškovo reikalavimas dėl 43 171,06 Lt išlaidų, susijusių su buto statyba bei įrengimu, priteisimo ir remiasi CK 6.62 straipsnio 2 dalimi.

CK 6.73 straipsnio 1 dalyje nustatyta taisyklė, kad kai pareiškiamas reikalavimas atlyginti nuostolius, netesybos įskaitomos į nuostolių atlyginimą, taikytina ir tais atvejais, kai netesybos numatytos ikisutartiniuose santykiuose preliminariosios sutarties sąlygų pagrindu, todėl konstatuotina, kad pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai šių nuostatų nepažeidė ir tinkamai taikė materialinės teisės normas. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai taip pat tinkamai taikė procesinės teisės normas, reglamentuojančias įrodinėjimo ir įrodymo vertinimo taisykles (CPK 176, 185 straipsniai), o byloje nustatytos faktinės aplinkybės dėl ieškovo išlaidų dydžio, nėra kasacinio nagrinėjimo dalykas (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Dėl šių argumentų kasacinis skundas yra atmestinas kaip nepagrįstas.

 

Netenkinus kasacinio skundo, iš atsakovės ieškovui priteisiamos jo kasacinės instancijos teisme turėtos ir įrodymais pagrįstos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93, 98 straipsniai), taip pat iš atsakovės į valstybės biudžetą priteisiamos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu kasacinės instancijos teisme (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

 

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

 

n u t a r i a :

 

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gegužės 5 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovės T. R. ieškovui J. K. 1500 (vienas tūkstantis penki šimtai litų) Lt išlaidų advokato pagalbai kasacinės instancijos teisme apmokėti.

Priteisti  iš atsakovės T. R. į valstybės biudžetą 28,65 (dvidešimt aštuoni litai 65 ct) Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasacinės instancijos teisme.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

 

 

 

Teisėjai                                                                                                 Dangutė Ambrasienė

 

 

 

                                                                                                                        Gintaras Kryževičius

 

 

                                                                                                                      

                                                                                                                         Algis Norkūnas