Civilinė
byla Nr.2-456-555/2008
Procesinio
sprendimo kategorija 24.4;30.6;42.8;69;114.11;116.1(S)
KAUNO APYGARDOS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS
RESPUBLIKOS VARDU
2008
m. rugsėjo 17 d.
Kaunas
Kauno
apygardos teismo teisėjas Egidijus Tamašauskas, sekretoriaujant Diletai
Liudžiuvienei, dalyvaujant ieškovo atstovams Virginijui Puskunigiui, advokatui
Rimgaudui Černiui, atsakovo VĮ Valstybės turo fondas atstovei Eglei Gudonienei,
UAB „Factus dominus“ atstovui Kęstučiui Tarnauskui viešame teismo posėdyje
išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ ieškinį
atsakovams VĮ valstybės turto fondas, UAB „Factus dominus“, tretysis asmuo Kauno
augalų veislių tyrimo stotis dėl viešo aukciono organizavimo, protokolo,
nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia, dėl leidimo atlikti darbus
Teismas,
išnagrinėjęs bylą,
n u s t a t ė:
ieškovas V. Puskunigio firma „Arbor Vitae“
patikslintu ieškiniu prašo:
1.1.
pripažinti
2007-05-04 Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. (duomenys neskelbtini) paskelbtą
viešą aukcioną dėl
statinių adresu (duomenys neskelbtini) taip pat žemes sklypo (unikalus Nr. (duomenys
neskelbtini) ) neteisėtu ir jį panaikinti, ir įpareigoti VĮ Valstybės turto
fondas pradėti tiesiogines
derybas su V. Puskunigio firma „Arbor Vitae" dėl statinių adresu (duomenys
neskelbtini) ), taip pat
žemes sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) )pardavimo ir įpareigoti VĮ Valstybės
turto fondas įvertinti V. Puskunigio firmos ,,Arbor Vitae" investuotų lėšų į šiuos statinius
dydį pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997-12-18 nutarimą Nr. 1427 objekto parengimo
privatizuoti tikslu;
1.2.
panaikinti
2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą Nr. (duomenys
neskelbtini) , pagal kurį UAB „Factus dominus" pripažinta VĮ Valstybės
turto fondas rengto viešo aukciono dėl privatizavimo
objekto (duomenys neskelbtini) ir šiems objektams priskirto 1,5117 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini) laimėtoju;
1.3.
pripažinti
2002-07-11 V. Puskunigio firmos „Arbor Vitae" ir VĮ Valstybės turto fondo
ilgalaikio materialaus
turto nuomos sutarties 6 p. sąlygą „bet ne ilgiau kaip iki nuosavybės
teisės į išnuomotą turtą
perėjimo kitam asmeniui", 13.3, 13.4 p. negaliojančiais;
1.4.
leisti V.
Puskunigio firmai „Arbor Vitae" atlikti (duomenys neskelbtini) rekonstrukciją.
Ieškinyje nurodė, kad 2002
m. liepos 11 d. sudarė nuomos sutartį dėl naudojimosi statiniais adresu (duomenys
neskelbtini) t.y. karvide su pieno bloku, trimis veršidžių pastatais bei
daržine. Išnuomotiems statiniams
perėjus VĮ Valstybės turto fondo žinion (išskyrus daržinę, kuri pagal tą pačią Nuomos sutartį nuomojama iš
Kauno augalų veislių tyrimo stoties, nes VĮ Valstybės turto fondui neperduota),
2003-02-28 buvo pasirašytas Nuomos sutarties pakeitimas. Statiniai buvo išnuomoti už mažą kainą, nes jie nebuvo
tinkami naudoti apskritai kaip statiniai. Šalys planavo nuomotojo lėšomis iš esmės rekonstruoti statinius (Nuomos
sutarties 8.2 p.) ir juos pritaikyti nuomininko
veiklai — žirgų (gyvulių) auginimui (Nuomos sutarties 1.3 p.). Statinių būklė
ir netinkamumas jų naudoti aprašytas ir užfiksuotas šalių pasirašytame
2002-07-18 pastatų perdavimo priėmimo akte. Nuomotojas
buvo valstybinė įstaiga ir turėjo ribotas galimybes gauti lėšų rekonstruoti
statinius, todėl ieškovas sutiko
tvarkyti juos savo lėšomis. Nuomotojas ieškovą nukreipė pas savo steigėją -
Žemės ūkio ministeriją, kuri 2003-02-12 raštu patenkino ieškovo 2003-02-04 prašymą ir davė sutikimą
rekonstruoti jo lėšomis su sąlyga, kad įdėtos lėšos nebus įskaitytos įį
nuompinigius. Norint gauti
leidimą rekonstrukcijai (leidimą
statybai), būtina pateikti žemės sklypo nuosavybės teisę ar kitą valdymo ir
naudojimo teisę patvirtinančius dokumentus, t.y. arba nuosavybės
pažymėjimą arba nuomos sutartį, o su ieškovu jokia žemės nuomos sutartis nebuvo sudaryta, nes paaiškėjo, kad
žemės sklypas prie statinių nėra suformuotas. Tai patvirtina ir
2003-03-21 apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių įregistravimo pažymėjimas. Esant tokioms aplinkybėms, ieškovas atliko
tik tuos rekonstrukcijos darbus, kuriems atskiras leidimas nereikalingas (t.y. atstatė pastatą).
Pagal 2002-12-31, 2003-12-31 (Nr. 2 ir Nr. 3), 2004-11-30, 2005-12-30 aktus atliktų investicijų suma – 83 910 Lt -
žymiai viršijo tuo metu buvusią žemes sklypo ir statinių vertę.
Ieškovas, suderinęs su VĮ Valstybės turto fondu, nusprendė savo lėšomis
sutvarkyti žemės dokumentus ir
atlikti dalį statinių rekonstrukcijos darbų, kadangi jam buvo pažadėta ir
Nuomos sutartimi užtikrinta, kad toliau galės vystyti veiklą
išnuomotuose statiniuose, o privatizuojant statinius, bus sudarytos sąlygos pirmenybės teise įgyti juos teisės aktų
numatyta tvarka. Nežiūrint atliktų
darbų, statiniai vis dar nebuvo pilnai atstatyti, tinkami vykdyti ieškovo veiklai — žirgų auginimui ir laikymui,
nors pati vieta buvo viena iš ne daugelių ir praktiškai regione vienintelė, kurią būtų galima pasinaudoti tokiai
specifinei veiklai. Dėl šios priežasties ginčo objektas turi ypatingą reikšmę ieškovui. Kauno rajono savivaldybes
administracijos direktoriaus 2003-07-18 įsakymu Nr. 622 dėl žemės sklypo ribų specialiojo plano rengimo ieškovas buvo
paskirtas pagal susitarimą su VĮ Valstybės turto fondu išnuomotų statinių žemės sklypo specialiojo planavimo organizatoriumi
(finansuotoju). Žemės sklypo formavimo
darbai ieškovo sąskaitą ir pastangomis baigti 2003 m. pabaigoje. Žemės sklypo
dokumentaciją ieškovas perdavė VĮ
Valstybės turto fondui, kuris ir turėjo teisę registruoti duomenis
Nekilnojamojo turto registre, tačiau žemės sklypo duomenis įregistravo tik
2006-12-11. Pasikeitus aplinkybėms (VĮ Valstybės turto fondą
įregistravus statinių valdytoju), ankstesnis Žemės ūkio ministerijos leidimas tolimesnei rekonstrukcijai nebetiko, todėl
ieškovas pradėjo rūpintis VĮ Valstybės turto fondo leidimu atlikti rekonstrukcijos darbus. Dėl žemės nuomos sutarties
pasirašymo, kas būtina gauti leidimą rekonstrukcijai, taip pat
reikėjo VĮ Valstybės turto fondo leidimo (tarpininkavimo). Ieškovas 2005-08-22 raštu kreipėsi į VĮ Valstybės
turto fondą su prašymu
duoti leidimą rekonstrukcijos darbams, nes statinių būklė pasidarė pavojinga
naudoti bet kokiai paskirčiai, be to, atsirado
grėsmė, kad bus sunaikinti pagerinimai, anksčiau padaryti ieškovo sąskaita. VĮ Valstybės turto fondas 2005-10-25 ir
2005-09-15 raštais informavo ieškovą, kad leidimo rekonstrukcijai neduos ir net nesvarstys klausimo
dėl ieškovo įdėtų lėšų atlyginimo. Tais pačiais raštais ieškovas buvo informuotas, kad statiniai rengiami
privatizavimui ir taip duota suprasti, kad bus sudarytos sąlygos ieškovui
pirmenybės teise įsigyti statinius teisės aktų nustatyta tvarka - žodžiu buvo
paaiškinta, kaip nuomininkui pagerinusiam statinių būklę. Tokią galimybę numatė
ir numato Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo
įstatymo 17 str. 5 d. Atsižvelgiant į tai, kad leidimai rekonstrukcijai ir
rekonstrukcijos darbai buvo atlikti iki 2007-03-01 įstatymo pakeitimų,
taikytinos sąlygos, galiojusios iki minėtų pakeitimų. VĮ Valstybės turto fondas nesudarė sąlygų išsinuomoti žemės sklypą, netvarkė jo ir neleido tvarkyti statinių, 2007-05-11 raštu informuoja ieškovą, kad pagal
Nuomos sutartį išnuomoti statiniai ir prie jų priskirtas žemės sklypas įtraukti į privatizuotinų objektų
sąrašą ir jie bus parduoti viešo aukciono būdu, t.y. be jokios pirmenybės
ieškovui ir be jokių įdėtų lėšų atlyginimo. Be to, VĮ Valstybes turto fondas
laiko pasibaigusia Nuomos sutartį, jei
išnuomoti statiniai būtų perleisti kitiems asmenims. Minėti VĮ Valstybės turto fondo sprendimai/veiksmai
iš esmės pažeidžia ieškovo teises. Dėl aukciono. VĮ Valstybės turto fondas paskelbtoje
informacijoje Informaciniame biuletenyje nenurodė, kad parduodami
statiniai yra išnuomoti ieškovui ir taip pažeidė CK 6.321, 6.495 str. ir Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo
įstatymo 11 str. 2 d. reikalavimus. Be to, neatskleidė informacijos (ją ignoravo) apie nuomininkui
atlygintinas investicijas, nors tą numato Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 str.
13 d., Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997-12-18 nutarimas Nr. 1427 dėl
privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių patvirtinimo, VĮ
Valstybės turto fondo valdybos
2002-11-29 nutarimas dėl nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui)
pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu taisyklių
patvirtinimo (skelbta Valstybes žinios,
2002-12-18, Nr. 119, publikacijos Nr. 5384). VĮ Valstybės turto fondas,
ignoravęs nuomininko investicijų
faktą - 2005-10-25 ir 2005-09-15 raštais iš viso atsisakė įvertinti nuomininko
investicijas objekto privatizavimo tikslais kaip tai numato aukščiau minėti
teisės aktai, dėl to parinko ir įvykdė
teisės aktams prieštaraujantį ir netinkamą privatizavimo būdą - viešą aukcioną,
kai tuo tarpu Valstybės ir
savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 str. numato galimybę statinių
nuomininkui, investavusiam į
statinius, privatizuoti turtą tiesioginių derybų būdu. Ieškovas mano, kad ginčo objekto
paskelbtas aukcionas neatitinka įstatymų reikalavimų ir turi būti panaikintas, įskaitant ir jo
rezultatus - 2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą. Be to, kadangi
viešo aukciono sutartis nebuvo suderinta ir
pasirašyta nustatytais terminais, tai pagal valstybės ir savivaldybių turto
privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatų 39
p. laikoma, kad viešo aukciono laimėtojas UAB „Factus dominus" atsisakė
pirkti privatizavimo objektą ir kad
privatizavimo objektas neparduotas, taigi, atsiranda papildomas pagrindas
panaikinti 2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą ir tuo
pačiu patvirtinti, kad UAB „Factus dominus" neteko teisės pagal jį
įsigyti ginčo objektą. Dėl investuotų lėšų ir leidimo rekonstruoti. VĮ Valstybės turto fondas 2005-10-25 ir 2005-09-15
raštais atsisakė duoti leidimus rekonstrukcijai, taip pat vertinti
atliktų investicijų dydį. Pagrindas
sprendimui nevertinti ieškovo investicijų dydžio buvo tas, kad asmeniškai VĮ
Valstybės turto fondas nebuvo išdavęs
leidimo rekonstrukcijai. Tuo tarpu CK 6.494 str. 2 d. numato, kad daiktui perėjus iš vienos valstybinės (savivaldybių)
institucijos kitai, nuomos sutartis lieka galioti, t.y. pasikeičia ne nuomojamo daikto savininkas, o tik jo valdytojas.
Esant tokioms sąlygoms, nuomotojui, nepriklausomai nuo jo atstovo,
išlieka galioti visos ankstesnės teisės ir pareigos, įskaitant leidimus dėl
rekonstrukcijos. Iš nuomotojo pusės Žemės
ūkio ministerija 2003-02-12 raštu leido rekonstruoti ginčo statinius, pagal leidimą buvo atlikta statinių
rekonstrukcija, todėl nėra pagrindo nesvarstyti nuomininkui atlygintinų investuotų lėšų dydžio klausimo ir tuo pačiu
objektų pardavimo nuomininkui tiesioginių derybų būdu. Taip pat VĮ Valstybės turto fondo argumentai dėl
atsisakymo duoti leidimą rekonstruoti, neva
pasikeitus statinių savininkui Nuomos sutartis pasibaigs, nėra pagrįsti. Pagal
Nuomos sutarties 13.3 p. ji pasibaigia tik tuo atveju, kai nuosavybės
teisė į išnuomotą turtą pereina kitam asmeniui. Išnuomotas turtas išvardintas ir turto sąvoka pateikta Nuomos
sutarties 1 p. - tai (duomenys neskelbtini) , tačiau daržinė nėra
įtraukta į privatizuojamų objektų sąrašą. Todėl
pasikeitus tik dalies išnuomoto turto savininkui, Nuomos sutartis lieka galioti. Tuo pačiu pažymėtina, kad Žemės ūkio ministerija 2003-02-12
raštu leido rekonstruoti ginčo statinius būtent todėl, kad nuomotojas neišgalėjo įvykdyti savo
įsipareigojimų, numatytų tiek Nuomos sutartyje (8.2 p.), tiek įstatymuose (CK
6.485, 6.492 str.) — daryti kapitalinį nuomojamo daikto remontą, užtikrinti,
kad daiktą galima būtų naudoti pagal paskirtį. Jeigu nuomotojas neatlieka
būtino kapitalinio remonto, nuomininkas turi teisę pats atlikti tokius remonto
darbus savo lėšomis, bet nuomotojo sąskaita ir be nuomotojo ar teismo leidimo. Kadangi šiuo metu tie darbai vis dar
būtini (tai nustatyta 2005-07-15 UAB "Įrąža" statinio techninės
būklės tyrimo aktu Nr. 05-03/-1), tačiau juos galima atlikti tik parengus techninį projektą, pagal jį gavus leidimą
statybai ir atlikus kitus formalumus. VĮ Valstybes turto fondas atsisako duoti
tokį leidimą, motyvuodamas tuo, kad gali
pasikeisti nuomojamo daikto savininkas, ir taip pažeidžia nuomininko teises,
nes statiniai negali būti naudojami apskritai (ne tik pagal jų paskirtų), o
tokiu atveju yra pagrindas konstatuoti, kad leidimą kapitaliniam remontui už VĮ
Valstybės turto fondą turi teisę duoti teismas CK 6.492 str. pagrindu. Dėl
nuomos sutarties pabaigos. Nuomos sutarties
13.3, 13.4 p. numatyta besąlyginė VĮ Valstybės turto fondo teisė be jokios
atsakomybės jam nutraukti terminuotą
nuomos sutartį dėl sąlygų, kurios Nuomos sutarties pasirašymo metu yra nenumatomos ir priklauso išimtinai nuo nuomotojo
(VĮ Valstybės turto fondo) valios. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovui buvo išnuomoti statiniai tokios būklės,
pagal kurią statinių iš viso negalima naudoti, VĮ Valstybės turto fondas nevykdė prisiimtų
įsipareigojimų dėl kapitalinio remonto, o ieškovas buvo priverstas investuoti savo lėšas, nuomotojas turėjo dėti
pastangas arba atlyginti įdėtas lėšas arba leisti nuomininkui naudotis statiniais bent jau iki nuomos termino
pabaigos. Be to, nuomotojas
pasinaudojo nuomininko turtu (į statinius įdėtomis lėšomis), nors neįvykdė savo įsipareigojimų, ir pasinaudodamas
nesąžiningomis Nuomos sutarties sąlygomis, atima iš nuomininko (ieškovo) teisę
naudotis nuomininko lėšomis pagerintu turtu praktiškai dar nepradėjus statiniais naudotis nuomos pagrindais,
nes jie iki šiol nėra tinkami naudoti (nuomotojo nesutvarkyti). Nežiūrint to, nuomininkas turi mokėti nuompinigius.
Ieškovo nuomone, Nuomos sutarties 6, 13.3, 13.4 p. sąlygos nėra sąžiningos, iš esmės pažeidžia šalių pusiausvyrą,
todėl naikintinos CK 6.185, 6.211 str. pagrindu.
Atsakovas VĮ Valstybės turto fondas
atsiliepime į patikslintą ieškinį ir teismo posėdyje paaiškino, kad nesutinka
su ieškiniu. Nurodo, jog statiniai, dėl kurių yra kilęs ginčas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės
2003 m. rugpjūčio 28 d. nutarimu Nr. 1096 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės
1998 m. vasario 23 d. nutarimo Nr.
228 „Dėl privatizavimo objektų sąrašo patvirtinimo" pakeitimo" buvo
įtraukti į privatizavimo objektų
sąrašą, o VĮ Valstybės turto fondas,
būdamas privatizavimo objekto valdytoju, bei vykdydamas Valstybės ir
savivaldybių turto privatizavimo įstatymu, taip pat Valstybės turto fondo
įstatymu jam pavestas funkcijas valstybės ir
savivaldybių turto privatizavimo srityje, nustatė teisės aktams
neprieštaraujantį objekto privatizavimo būdą – viešą aukcioną, 2007-05-04
Privatizavimo komisijai pritarus objektų privatizavimo programos projektui,
paskelbė visą privalomą pateikti informaciją valstybės turto fondo leidžiamame
2007 m. gegužės mėnesio Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. 4 (340).
Paskelbta informacija ne tik detaliai apibūdino privatizavimo objektą, jo privatizavimo būdą ir terminus, bet ir
kitas privatizavimo sąlygas, o taip pat, kad objektas yra išnuomotas, todėl
ieškovo teiginys, jog viešai paskelbtoje informacijoje
apie ginčo objekto pardavimą nebuvo nurodyta, kad parduodami statiniai yra išnuomoti ieškovui, neatitinka tikrovės. Vadovaujantis Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo
viešo aukciono būdu nuostatų 46 punktu dėl privalomos paskelbti informacijos
apie privatizavimo objektą, privatizavimo
programoje turi būti skelbiama vertės padidėjimo procentas dėl objektui
pagerinti padarytų išlaidų tais atvejais, kai privatizuojami objektai, kuriems buvo
padarytos šios išlaidos. Šiuo
konkrečiu atveju, tokia informacija negalėjo būti skelbiama, kadangi nuomininkas
neturėjo nuomotojo leidimo atlikti išnuomoto objekto pagerinimus. Remonto ir rekonstrukcijos darbus nuomininkas V. Puskunigio
firma „Arbor Vitae" vykdė savavališkai, neturėdama VĮ Valstybės
turto fondo sutikimo, kaip to reikalauja nuomos sutartis, todėl VĮ Valstybės turto fondas, paskelbdamas apie
objekto pardavimą, nepažeidė teisės aktų, reglamentuojančių valstybės turto
privatizavimą, reikalavimų kiek tai susiję su informacija apie padarytų
išlaidų atlyginimą objekto privatizavimo metu, ir tokiu būdu pakankamai
užtikrino daikto pirkėjo teisių realizavimą. Teigia, jog ieškovas neteisingai supranta teisės normas ir be
pagrindo tvirtina, kad „UAB „Factus dominus" neteko teisės įsigyti
ginčo objektą, nes Nuostatų 39 punktas
reglamentuoja privatizavimo procedūras, kai dėl pirkėjo kaltės per nustatytą
terminą nesuderinamas Turto fondo parengtas pirkimo - pardavimo sutarties
projektas. Tokiais atvejais, kad nevilkinti privatizavimo proceso,
vadovaujamasi šia norma ir laikoma, kad privatizavimo objektas neparduotas,
tačiau nagrinėjamu atveju pirkimo -
pardavimo sutarties projekto pasirašymas yra sustabdytas VĮ Valstybės turto fondo iniciatyva, įvertinus situaciją ir
galimas pasekmes dėl prasidėjusio ir
iki šiol besitęsiančio teisminio ginčo, todėl nėra jokio pagrindo teigti, kad
pirkėjas atsisakė pirkti privatizavimo objektą. Ieškovas neteisingai ir nepagrįstai nurodo, kad VĮ
Valstybės turto fondas nepagrįstai atsisakė atlyginti investuotas lėšas,
nes vadovaujantis Civilinio kodekso 6.501
straipsnio 1 dalimi bei Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14
straipsniu (redakcija įsigaliojo 2002 m. birželio 19 d.), ieškovui nuomojusiam
turtą pagal 2002 m. liepos 11 d.
ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. 06-66 negali būti atlyginamos
jo patirtos turto pagerinimo išlaidos. Kadangi ieškovas byloje nepateikė
tinkamo nuomotojo leidimo atlikti pagerinimus, todėl darytina išvada, kad ieškovas, neturėdamas leidimo pagerinti nuomos
sutarties pagrindu nuomojamas patalpas, negalėjo įvykdyti Valstybės ir
savivaldybių įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje numatytų sąlygų, kurių būtina laikytis siekiant, kad investicijos
sudarytų pagrindą teisėtai tiesioginių derybų būdu įsigyti pagerintą
turtą. Tokiu būdu, ieškovas neturi pagrindo reikalauti įpareigoti VĮ Valstybės
turto fondą pradėti tiesiogines derybas. Dėl
nuomos sutarties galiojimo laikotarpio VĮ Valstybės turto fondas mano, kad nuomininkas 2002 m. liepos ll d.,
sudarydamas ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. 06-66 bendru
susitarimu su nuomotoju, nustatė turto nuomos terminą - ne ilgiau kaip iki
nuosavybės teisės į išnuomotą turtą
perėjimo kitam asmeniui, todėl įvykus nuosavybės pasikeitimui, sutarties galiojimas
pasibaigs ir nuomininkas privalės grąžinti patalpas. Taip pat nurodo, jog ieškovo 2007 m. rugpjūčio 6 d. ieškinys dėl viešo
aukciono pripažinimo neteisėtu ir jo panaikinimo yra pateiktas praleidus
LR CK 1.125 straipsnio 3 dalyje ir Lietuvos Respublikos administracinių bylų
teisenos įstatymo 33 straipsnyje nustatytą terminą, todėl vadovaudamiesi LR CK
1.126 straipsnio 2 dalimi reikalauja taikyti ieškinio senaties terminą.
Atsakovas UAB
„Factus Dominus“ atsiliepimu į patikslintą ieškinį prašo jį atmesti. Nurodo,
kad ginčo objektas galėtų būti
privatizuojamas tiesioginių derybų, o ne viešo aukciono būdu tik tuo atveju, jei būtų įvykdytos
Privatizavimo įstatymo 17 straipsnyje numatytos sąlygos, tačiau ieškovas nepateikė teismui rašytinių įrodymų,
patvirtinančių, kad yra tenkinamos sąlygos, t.y. kad ieškovas turi VĮ Valstybės turto fondo leidimą ginčo
statinių pagerinimo darbams atlikti, kad ieškovas, įstatymų nustatyta tvarka, turi reikalavimo
teise į būtinųjų išlaidų patenkinimą ir t.t., todėl nėra teisinio pagrindo tenkinti ieškovo
reikalavimą - pripažinti Ginčo objekto privatizavimo viešą aukcioną neteisėtu ir jį panaikinti bei
įpareigoti VĮ Valstybės turto fondą pradėti tiesiogines derybas su ieškovu. Taip pat ieškovas
yra praleidęs 1 mėnesio ieškinio senaties terminą ieškiniui dėl viešo aukciono
pripažinimo neteisėtu ar jo rezultatų panaikinimo pareikšti, ir tai yra
savarankiškas pagrindas ieškinį šioje dalyje atmesti. Nurodo, jog
Informaciniame privatizavimo biuletenyje buvo paskelbta visa būtina informacija
apie privatizuojamą objektą, tame tarpe ir kad ginčo statiniai yra išnuomoti.
Be to ieškovas turėjo galimybę dalyvauti ir įsigyti ginčo objektus viešame
aukcione. 2007-06-22
įvykusiame ginčo objekto privatizavimo viešame aukcione UAB „Factus Dominus" pasiūlė didžiausią kainą
už privatizuojamą ginčo objektą ir 2007-06-22 privatizavimo objekto viešo aukciono protokolu Nr. 101-07
buvo pripažinta viešo aukciono laimėtoja. Todėl, UAB „Factus Dominus"
pagrįstai yra pripažinta viešo aukciono laimėtoja ir teisinio pagrindo naikinti 2007-06-22
viešo aukciono protokolą Nr. 101-07 nėra. Atsakovas nesutinka su ieškovo
argumentu, kad nuomos sutarties 6 p., 13.3 p. ir 13.4 p. nurodytos sąlygos yra
nesąžiningos, iš esmės pažeidžia sutarties šalių pusiausvyrą, nes ginčo
statiniai ieškovui buvo išnuomoti viešo konkurso būdu, o paraiškos pateikimas dalyvauti
konkurse ir viešo pasiūlymo akceptavimas vertintini kaip potencialaus konkurso dalyvio sutikimas
su viešai pasiūlytomis konkurso sąlygomis, todėl ieškovas negali reikalauti
pakeisti konkurso sąlygas. Kadangi leidimus rekonstrukcijai atlikti išduoda ne
teismai, o rajono savivaldybė, pateikus įstatymų nustatyta tvarka tinkamai
paruoštą techninę projektinę dokumentaciją, todėl ieškovo reikalavimas leisti atlikti
ginčo statinių rekonstrukciją taip pat yra nepagrįstas ir atmestinas.
Trečiojo asmens atstovas teismo
posėdžio metu nurodė, kad leidimas rekonstrukcijos darbams nebuvo duotas,
atstovo vertinimu, ieškovas siekdamas atlikti darbus turėjo gauti leidimą.
Ieškinys
atmestinas.
Nustatyta,
kad 2002 m. liepos 11 d. ieškovas V.Puskunigio firma „Arbor Vitae“ su Kauno
augalų veislių tyrimo stotimi sudarė ilgalaikio materialaus turto nuomos
sutartį Nr. 06-66 (b.l. 5759, 1 t.), pagal kurią ieškovui buvo išnuomotas
valstybei priklausantis turtas:(duomenys neskelbtini) 2003 m. vasario 5 d. VĮ
“Valstybės turto fondas“ vadovaudamasis LR Vyriausybės 1998-08-04 nutarimu “Dėl
valstybei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto perdavimo
valstybės įmonei „Valstybės turto fondas“ perėmė Kauno augalų veislių tyrimo
stoties patikėjimo teise valdytus statinius ir pranešė V.Puskunigio firmai
„Arbor Vitae“, kad patalpų nuomos sutartis lieka galioti, o nuomos mokestis
turi būti mokamas VĮ „Valstybės turto fondas“ (b.l. 71, 1t). 2003 m. vasario 28
d. buvo sudarytas sutarties Nr. 06-66 pakeitimas, kuriuo šalys pakeitė
sutarties 1, 2 ir 3 punktus t.y. dėl nuomos objekto, nuomos kainos ir
nuompinigių dydžio perskaičiavimo. Atsakovas 2007 m. gegužės mėnesio
informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. (duomenys neskelbtini) (b.l. 99,
1 t.) paskelbė informaciją apie ginčo objekto privatizavimą, privatizavimo
objekto viešo aukciono 2007 m. (duomenys neskelbtini) viešame aukcione
parduodamo ginčo turto laimėtoja pripažinta UAB „Factus dominus“ (b.l. 114,1
t.).
Buvęs
privatizuotų patalpų nuomininkas (ieškovas) V.Puskunigio firma „Arbor Vitae“
ginčija aukciono teisėtumą dėl to, kad ieškovo vertinimu, aukcionas buvo
paskelbtas nesilaikant teisės aktuose nustatytos tvarkos. Informacijos apie
privatizavimo objektų paskelbimo tvarką reglamentuoja Valstybės ir
savivaldybių turto privatizavimo įstatymas (toliau Įstatymas), kurio 11
straipsnio 1 dalyje nustatyta privaloma skelbti informacija apie privatizuojamą
objektą. Ieškovo teigimu buvo pažeista šio straipsnio 2 dalies nuostata,
kadangi biuletenyje nebuvo paskelbta informacija apie nuomininkui atlygintinas
investicijas. Šio straipsnio 2 dalyje įtvirtinta nuostata, kad Turto fondas
gali skelbti ir kitą (papildomą) nei numatyta 11 straipsnio 1 dalyje
informaciją. Kaip matyti iš biuletenio turinio (b.l. 99-100, 1 t.) biuletenyje
buvo paskelbta papildoma informacija, kad objektas yra išnuomotas. Turto fondas
spręsdamas, kad nėra pagrindo nuomininkui atlyginti turto pagerinimo išlaidas Valstybės
ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalyje nustatyta
tvarka, informacijos, jog turto nuomininkas siekia turto pagerinimo išlaidų,
teismo vertinimu, nurodyti neprivalėjo. Teismo vertinimu informacijos
paskelbimo, apie turto pagerinimo išlaidas, sutinkamai su Įstatymo 10
straipsnio 13 dalimi, paskirtis pateikti pilną informaciją apie turto kainą
turtą aukciono būdu ketinančiam įsigyti asmeniui, bet ne asmeniui, kuris
pretenduoja į išlaidų atlyginimą.
Kitu ieškinio
argumentu ieškovas nurodo, kad atsakovas netinkamai parinko privatizavimo būdą.
Įstatymo 17 straipsnio nuostatos reglamentuoja tiesiogines derybas su
potencialiu pirkėju. Tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami
valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, kuriuos
(kurias) nuomininkas nuomotojo leidimu pagerino. Šiuo atveju Vyriausybės
nustatyta tvarka tiesioginės derybos su vieninteliu pirkėju - šių
pastatų ar patalpų nuomininku ar asmeniu, turinčiu nuomininko reikalavimo
teisę į būtinųjų išlaidų atlyginimą, gali būti vykdomos, jei teisės aktų
nustatyta tvarka nuomininkas ar kitas asmuo turi reikalavimo teisę į
būtinųjų išlaidų, kurias atliko nuomotojo leidimu, pagerinimą. Nagrinėjamos
bylos atveju nustatyta, kad valstybei priklausančio turto nuomos sutartis
sudaryta 2002 m. liepos 11 d. Pagal nuomos sutarties 8.2 punktą nuomotojas
įsipareigojo atlikti nuomojamojo turto ar su juo susijusių inžinierinių sistemų
kapitalinio remonto darbus. Nuomininko lėšos, panaudotos šiems darbams t.y.
darbams numatytiems sutarties 8.2 punkte atlikti, į nuompinigius neįskaitomos
ir nuomininkas neturi teisės į šių išlaidų atlyginimą (sutarties 4 punktas). Be
to nuomos sutarties 10.2 punkte nurodyta, kad nuomininkui draudžiama be
nuomotojo rašytinio sutikimo atlikti kapitalinio remonto arba rekonstravimo
darbus. Šalys pripažino (CPK 187 straipsnis), kad išnuomotas turtas buvo
netinkamas naudoti pagal paskirtį, turto nuomos kaina buvo nustatyta įvertinus
turto būklę. Teismas pažymi, kad dėl remonto darbų vykdymo nuomininkui, jeigu
nuomos sutartis buvo sudaryta iki 2002 m. birželio 19 d. buvo būtina kreiptis
leidimo į nuomotoją. Tokių leidimų davimo tvarką tuo metu reglamentavo
Valstybės turto fondo valdybos 2002 m. lapkričio 29 d. sprendimas Nr. 3.
Sudarius valstybinio turto nuomos sutartį po šio Tvarkoje nustatyto termino
t.y. po 2002 m. birželio 29 d. galimybė atlyginti išsinuomoto pagerinimo
išlaidas buvo panaikinta, todėl įpareigoti atsakovą suteikti leidimą atlikti
rekonstrukcijos darbus be atsakovo leidimo, nėra teisinio pagrindo. Įstatymams
bei pagal šalių sudarytos sutarties nuostatas nenustatant galimybės atlyginti
už ieškovo atliktus turto pagerinimo darbus, nėra pagrindo išvadai, jog
atsakovas netinkamai parinko ginčo objekto privatizavimo būdą.
Turto
patikėjimo teisė apskritai yra civilinės teisės institutas, patikėjimo teisės
turinio bendrosios nuostatos įtvirtintos CK 4.109 straipsnyje; jame nustatyta,
kad valstybės įmonės valdo, naudoja valstybės joms perduotą turtą, juo
disponuoja savo įstatuose, taip pat valstybės įmonių veiklą
reglamentuojančiuose norminiuose aktuose nustatyta tvarka bei sąlygomis,
nepažeisdamos įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų. Valstybės turto
fondo veiklos pagrindinis tikslas yra valstybės interesai, tačiau CK 4.109
straipsnyje nustatyta, kad, įgyvendindama turto patikėjimo teises, valstybės
įmonė turi nepažeisti įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų; pagal
Valstybės turto fondo veiklą reglamentuojančius norminius aktus, Vyriausybės
2005 m. sausio 26 d. nutarimu Nr. 95 patvirtintus šios valstybės įmonės įstatus
ji gali turėti ir įgyti civilines teises ir pareigas, kurios neprieštarauja
įmonės įstatams ir jos veiklos tikslams. Byloje nustatyta, jog šalių susitarimu
nuomininkui draudžiama atlikti patalpų rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto
darbus be nuomotojo sutikimo. CK 6.501 straipsnio 1 dalies normoje nustatyta
nuomininko teisė į išsinuomoto daikto pagerinimo būtinų išlaidų atlyginimą,
išskyrus atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Akivaizdu, kad
nuomininko teisė gauti turto pagerinimo išlaidas yra ribojama sutarties arba
įstatymo nustatytais atvejais. Spręsdamas turto nuomotojo ir nuomininko
civilinį ginčą, teismas atsižvelgia ne tik į tarp šalių sudarytos sutarties,
kurioje įtvirtintas draudimas atlikti turto pagerinimo darbus be nuomotojo
sutikimo, sąlygas, bet ir Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto
valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo 14 straipsnio nuostatas, kurios
reglamentuoja, jog nuomininkui, pagerinusiam turtą, už pagerinimą neatlyginama.
Teismo
vertinimu, nuomininkui, nagrinėjamos bylos atveju ieškovui, pagerinus
išsinuomotą valstybei priklausantį turtą, tiek pagal įstatymo, tiek pagal
sutarties sąlygas neegzistuoja materialinių teisinių prielaidų reikalauti iš
atsakovo išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų. Spręsti, kad ieškovas turtą
pagerino turėdamas nuomotojo leidimą pagrindo nėra, kadangi byloje esančiame
Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos rašte (b.l. 145-146, 1 t.)
leidimas atlikti ginčo statinių rekonstrukcijos darbus nustatyta tvarka nėra
suteiktas. Nustačius šias aplinkybes spręstina, kad VĮ Valstybės turto fondo
paskelbtas ginčo objekto tiek privatizavimo būdas, tiek pats aukcionas
neprieštarauja teisės aktų, reglamentuojančių valstybinio turto pardavimą,
reikalavimams.
Sutarčių
aiškinimo taisyklės yra suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių
bylų skyriaus teisėjų kolegijos 1998 m. balandžio 15 d. nutartyje civilinėje
byloje VSDFV Visagino skyrius v UAB „Rina“, Nr. 3K-3-21/1998; 2000 m.
vasario 2 d. nutartyje civilinėje byloje Ž. S. v H. C.,
Nr. 3K-7-23/2000; 2000 m. balandžio 3 d. nutartyje civilinėje byloje AB
Turto bankas v UAB „Vaidluvė“ , Nr. 3K-3-406/2000 ir kt. Esant ginčui dėl
sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis aiškinama nustatant tikruosius
sutarties dalyvių ketinimus, o ne vien remiantis pažodiniu sutarties teksto
aiškinimu. Be to, sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų
tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant
sutartį taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties
sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes.
Ieškovas ginčija ginčo statinių sutarties sąlygas dėl nuomos termino. Šiose
sutarties sąlygose įtvirtinta nuostata, kad nuomos terminas yra nustatytas nuo
2002 m. liepos 11 d. iki 2012 m. liepos 11 d., bet ne ilgiau kaip iki
nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui. CK normos,
reglamentuojančios atskirąją sutarties rūšį – nuomą, nustatė, kad nuomos
sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu (CK 6.479 straipsnio 2 dalis).
Nuomos terminas apibrėžiamas tam tikra data (konkrečiu laiko tarpu), arba tam
tikromis aplinkybėms, kuriomis atsiradus, šalys turi teisę nutraukti sutartį.
Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu, jis turi būti nurodytas
sutarties tekste; šalims sulygus dėl terminuotos nuomos sutarties, ši sąlyga
taip pat turėtų būti įrašyta į sutartį. Kaip matyti iš ginčo sutarties sąlygų šalys
sutarties terminą nurodė sutarties tekste, todėl ieškovo argumentas, jog
atsakovui (nuomotojui) suteikta vienašališkai nutraukti sutartį yra nepagrįsti.
Be to ieškovas ginčo sutarties sąlygas laiko nesąžiningomis, remdamasis CK
6.211 straipsnio pagrindu, nurodydamas, jog ieškovui išnuomoti statiniai nebuvo
tinkami naudoti pagal paskirtį, nuomotojas nevykdė prisiimtų įsipareigojimų dėl
kapitalinio remonto. Šie ieškovo argumentai laikytini taip pat nepagrįstais,
kadangi sutarties sudarymo metu ieškovui buvo žinoma nuomojamo turto būklė,
nuomos kaina taip pat nustatyta atsižvelgiant į turto būklę (CK 6.485
straipsnio 5 dalis). Ieškovas, spręsdamas, kad išnuomotas daiktas yra su
trūkumais turėjo teisę reikalauti šiuos trūkumus šalinti CK 6.485 straipsnyje nustatyta
tvarka, o ne savavališkai atlikti turto pagerinimo darbus, prieštaraujant
sudarytos sutarties sąlygoms. Atsižvelgiant į nurodytus argumentus, teismo
vertinimu, nėra teisinio pagrindo pripažinti šias sutarties sąlygas
negaliojančiomis.
Ieškovo ieškinio
argumentas, jog aukciono laimėtojas UAB „Factus dominus“ atsisakė pirkti ginčo
statinius ir dėl to aukciono rezultatai turi būti panaikinti, teismo vertinimu,
taip pat nepagrįsti, kadangi pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997-12-31
nutarimu Nr.1503 dėl valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo viešo
aukciono būdu patvirtinimo patvirtintų valstybės ir savivaldybių turto
privatizavimo viešo aukciono būdu nuostatas termino, skirto pasirašyti
pirkimo-pardavimo sutartį, nustatymas yra asmens, vykdančio privatizavimo
procedūras prerogatyva, jis skirtas užtikrinti valstybės interesus,
atsižvelgiant į teisminius ginčus, vykstančius dėl ginčo objekto privatizavimo,
termino nenustatymas yra pateisinamas ir niekaip nepažeidžia ieškovo teisių ar
jo teisėtų interesų.
Nesant
pagrindo tenkinti ieškinį iš ieškovo valstybei priteistinos bylinėjimosi
išlaidos - pašto išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 93
straipsnis).
Vadovaudamasis
Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 263-265, 270 straipsniais
n u s p r e n d ė :
Ieškinį
atmesti.
Priteisti iš
V.Puskunigio firmos „Arbor Vitae“ 25,85 Lt valstybei.
Sprendimas per
trisdešimt dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu skundžiamas Lietuvos
apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.
Teisėjas
Egidijus Tamašauskas