Civilinė
byla Nr. 3K-3-353/2010
Procesinio
sprendimo kategorija 42.4
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2010 m. liepos 30 d.
Vilnius
Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš
teisėjų: Česlovo Jokūbausko (pranešėjas), Egidijaus Laužiko ir Zigmo Levickio
(kolegijos pirmininkas),
rašytinio proceso tvarka teismo
posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo
UAB „Senasis dvaras“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegijos 2010 m. sausio 22 d. nutarties peržiūrėjimo
civilinėje byloje pagal ieškovės L. S. ieškinį atsakovui UAB „Senasis
dvaras“, dalyvaujant trečiajam asmeniui UAB „Imobiliar“, dėl avanso grąžinimo.
Teisėjų
kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
Ieškovė L. S. prašė priteisti iš atsakovo UAB ,,Senasis
dvaras“ 135 944,50 Lt avansą,
sumokėtą pagal preliminariąją būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovė
nurodė, kad pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta tik dėl
atsakovo kaltės, t. y. dėl to, kad atsakovas iki preliminariojoje sutartyje
nurodytų datų nebaigė visų numatytų statybos darbų, savavališkai pakeitė buto
projektą. Be to, ieškovė neatvyko notarine tvarka sudaryti pagrindinės
sutarties dėl svarbių priežasčių, apie kurias informavo atsakovą. Atsakovas
nepagrįstai nutraukė sutartį ir neteisėtai ieškovės sumokėtą avansą įskaitė
kaip baudą už prisiimtų įsipareigojimų (sudaryti pagrindinę sutartį) nevykdymą.
Byloje
nustatyta, kad 2006 m. spalio 23 d. ieškovė ir atsakovas
sudarė rašytinę preliminariąją būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria
atsakovas įsipareigojo iki 2007 m. liepos 31 d. pastatyti
pagal projektą Nr. 3B50 56,05
kv. m ploto dviejų kambarių butą daugiabučiame name,
esančiame (duomenys neskelbtini), su
lodžija, balkonu bei automobilių stovėjimo aikštele,
ir šį turtą parduoti ieškovei už 419 815 Lt (buto kaina – 389 815 Lt, automobilio vietos – 30 000 Lt). Atsakovas
taip pat įsipareigojo gyvenamąjį namą,
kuriame yra ginčo butas, priduoti
valstybinei komisijai iki 2007 m. spalio 31 d. Ieškovė
įvykdė preliminariosios sutarties sąlygas ir sumokėjo atsakovui 135 944,50
Lt avansą, o 2008 m. vasario 1 d. priėmimo–perdavimo aktu
priėmė iš atsakovo ginčo buto statybos darbus,
pareikšdama rašytines pastabas dėl sutartyje nustatytų nebaigtų darbų (balkono
ir lodžijos) bei nurodė ištaisyti projekto sprendinių pažeidimą – miegamajame
kambaryje vietoje įrengto lango įrengti projekte numatytas duris. Atsakovas šių
trūkumų nepašalino. Šalys preliminariojoje sutartyje taip pat susitarė, kad
buto kaina gali būti keičiama papildomu susitarimu, kuris tampa neatskiriama
preliminariosios sutarties dalimi. 2008 m. vasario 28 d.
atsakovas raštu pranešė ieškovei, kad buto kaina dėl padidėjusio ploto padidėjo
iki 446 293 Lt. Papildomas šalių susitarimas dėl buto kainos pasikeitimo
nebuvo pasirašytas. Atsakovas ieškovei siuntė pranešimus apie ginčo buto
pagrindinės sutarties sudarymo laiką, į ieškovės raštiškus prašymus atidėti
šios sutarties sudarymą dėl jos nurodomų priežasčių nereagavo ir 2008 m. balandžio 7 d.
raštu Nr. 41-S/8 vienašališkai, konstatavęs ieškovės vengimą sudaryti
pagrindinę sutartį, preliminariąją sutartį nutraukė, o ieškovės sumokėtą avansą
pripažino bauda už sutarties nevykdymą.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir
nutarties esmė
Šiaulių apygardos teismas 2009 m. balandžio 16 d.
sprendimu ieškinį patenkino.
Teismas nurodė, kad atsakovas buvo preliminariosios
sutarties iniciatorius, ieškovė ją pasirašė prisijungimo būdu, taigi atsakovas
turėjo pareigą parengti ir pasirašyti papildomą susitarimą dėl kainos
pasikeitimo, tačiau to nepadarė. Teismas buto kainos pakeitimą įvertino kaip
vienašališką ir neteisėtą atsakovo veiksmą, pažeidžiantį preliminariosios
sutarties sąlygas ir patvirtinantį netinkamą atsakovo įsipareigojimų vykdymą.
2008 m. balandžio 7 d. pranešimu atsakovas informavo
ieškovę, kad nutraukia preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, ir pareikalavo
grąžinti buto raktus, ieškovė juos grąžino. Iki preliminariosios sutarties
nutraukimo datos pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Atsakovas tvirtino, kad keletą
kartų siuntė ieškovei pranešimus atvykti sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį,
tačiau ši be pateisinamų priežasčių vengė sudaryti pagrindinę sutartį, nors
2008 m. vasario 1 d. priėmimo–perdavimo aktu turtą priėmė.
Atsakovo teigimu, tai rodo ieškovės kaltę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo,
todėl jos sumokėtas avansas įskaitytas kaip bauda už sutarties sąlygų nevykdymą
pagal preliminariosios sutarties 7.3 punktą. Teismas nustatė, kad pagal
preliminariosios sutarties nuostatas netesybų taikymas ieškovei (pirkėjai)
galimas tik įrodžius, jog ji iš esmės pažeidė įsipareigojimus pagal
preliminariąją sutartį arba netinkamai juos vykdė. Atsakovas ieškovės sutartinių
įsipareigojimų nevykdymu laiko tai, kad ji du kartus neatvyko pas notarą
pasirašyti pagrindinės sutarties. Teismas nustatė, kad pirmąjį pranešimą
atvykti pas notarą 2008 m. kovo 21 d. ieškovė gavo
pavėluotai – 2008 m. kovo 27 d., todėl atvykti neturėjo
galimybių. 2008 m. kovo 31 d. ji susirgo ūmia liga, apie
kurią tą pačią dieną faksograma informavo atsakovą. Be to, atsakovas neneigė,
kad gavo 2008 m. kovo 20 d. išsiųstą ieškovės prašymą
atidėti pagrindinės sutarties pasirašymą iki 2008 m. balandžio 22 d.,
tačiau nepaisant to toliau savo nuožiūra skyrė datas atvykti pas notarą, o 2008 m. balandžio 7 d.
preliminariąją sutartį bei derybas nutraukė. Teismas konstatavo, kad ieškovės
nurodytos negalėjimo pasirašyti pagrindinę sutartį priežastys – išvykimas į
turistinę kelionę 2008 m. balandžio 12 d.–2008 m. balandžio 19 d.
bei jos motinos sveikatos pablogėjimas 2008 metų kovo–balandžio mėnesiais – yra
patvirtintas liudytojų parodymais bei gydymo įstaigos pažyma. Teismas šias aplinkybes
pripažino svarbiomis šeimos aplinkybėmis, dėl kurių ieškovė pagrįstai,
pranešdama atsakovui raštu, prašė pagrindinės sutarties pasirašymą atidėti iki 2008 m. balandžio 22 d.,
tačiau atsakovas to nepaisė, o vėliau savo iniciatyva nutraukė preliminariąją sutartį.
Teismas nerado pagrindo konstatuoti, kad ieškovė iš esmės pažeidė sutartinius
įsipareigojimus. Ieškovės ir atsakovo pasirašytą 2008 m. vasario 1 d.
priėmimo–perdavimo aktą teismas įvertino kaip statomo buto raktų perdavimą, kad
būsimasis pirkėjas galėtų atlikti vidaus apdailą. Be to, ieškovė aktą pasirašė
su pastabomis, kad neatlikti statybos darbai – nebaigti balkonas ir lodžija, neįrengtos
durys miegamajame, kaip buvo nustatyta pagal projektinį sprendimą, kurį
atsakovas pakeitė. Atsakovas prašymo užbaigti nebaigtus statybos darbus
neįvykdė. Teismas konstatavo, kad atsakovas pažeidė: preliminariosios sutarties
5.1 punktą,. kuriuo buvo sutarta baigti statybos darbus iki 2007 m. liepos 31 d.;
3.7 punktą, kuriuo įsipareigojo parduoti butą ieškovei sutartyje nustatyta
tvarka ir terminais (butas iki 2007 m. gruodžio 21 d. ir
vėliau neužbaigtas); 3.3 punktą, kuriuo įsipareigojo priduoti daugiabutį namą
Valstybinei statinių pripažinimo tinkamais naudoti komisijai iki 2007 m. spalio 31 d.
(namas iki teismo sprendimo priėmimo Valstybinei komisijai nepriduotas); 3.4 punktą,
kuriuo atsakovas buvo įsipareigojęs nekeisti sutarties priede nustatyto buto
išdėstymo plano arba projektinės dalies, išskyrus išimtinius atvejus (atsakovas
vienašališkai pakeitė projektinį sprendinį –vietoje durų iš miegamojo į terasą
įrengė langą ir įmontavo ten radiatorių). Teismas konstatavo, kad byloje nėra
patikimų įrodymų, jog ieškovė vengė ar neketino sudaryti pagrindinę buto
pirkimo–pardavimo sutartį. Teismas padarė išvadą, kad preliminarioji sutartis
nutrūko ne dėl ieškovės kaltės, todėl nėra pagrindo taikyti netesybų (baudų)
institutą. Teismas taip pat nurodė, kad avansas, sumokėtas kaip priemonė
sutarties įvykdymui užtikrinti, privalo būti grąžintas, nes, turto neperleidus,
avansu gauti pinigai yra be pagrindo įgytas turtas (CK 6.237 straipsnis).
Lietuvos apeliacinio
teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka
išnagrinėjusi bylą pagal atsakovo UAB „Senasis dvaras“ apeliacinį skundą,
2010 m. sausio 22 d. nutartimi Šiaulių apygardos teismo
2009 m. balandžio 16 d. sprendimą paliko nepakeistą.
Teisėjų kolegija šalių sudarytą preliminariąją sutartį pagal sutarties
subjektus ir dalyką kvalifikavo kaip būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį (CK
6.401 straipsnis), laikomą specifine preliminariosios sutarties (CK 6.165
straipsnis) rūšimi, be to, pripažino ją vartojimo sutartimi. Vadovaudamasi
kasacinio teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 26 d. nutartimi,
priimta civilinėje byloje S. A. v.
UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006;
2007 m. vasario 26 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje R. J. v. UAB „Ginta ir partneriai“,
bylos Nr. 3K-3-72/2007; 2008 m. spalio 6 d. nutartimi,
priimta civilinėje byloje A. J.
individuali įmonė v. UAB „Laivyno inžinerijos centras“, bylos
Nr. 3K-3-455/2008), teisėjų kolegija nurodė, kad vartotojų teisių apsaugos
instituto paskirtis – silpnesniosios sutarties šalies (vartotojo – fizinio
asmens) apsauga; prievolėms, kylančioms iš vartojimo teisinių santykių, keliami
didesni sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai, o tam tikros abejonės
aiškinamos ekonomiškai silpnesnės šalies naudai (CK 6.188 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis).
Teisėjų kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad nėra
pagrindo taikyti ieškovei civilinę atsakomybę, nes nenustatytas jos nepagrįstas
vengimas sudaryti pagrindinę sutartį. Teisėjų kolegija nurodė, kad byloje nėra
jokių duomenų apie buto statybos pabaigą nei iki 2007 m. liepos 31d.
(preliminariojoje sutartyje nustatyto statybos pabaigos termino), nei iki 2007 m. spalio 31 d.
(pridavimo valstybinei komisijai termino). Iš 2008 m. vasario 1 d.
būsimo buto (turto) statybos darbų perdavimo–priėmimo akto teisėjų kolegija
nustatė, kad ieškovei atsakovas perduoda ginčo „butą/turtą pilnos apdailos
darbams atlikti“, tačiau pagal preliminariąją sutartį buto priėmimo–perdavimo
aktas turėjo būti surašytas po pagrindinės sutarties sudarymo ir tik po to
ieškovė turėjo atlikti bute apdailą ir kitus preliminariojoje sutartyje darbus.
Neatlikus šių darbų daugiabutis namas negalėjo būti pripažintas tinkamu naudoti.
Atsakovas negalėjo paaiškinti tokio statybos darbų perdavimo–priėmimo akto
reikšmės. Teisėjų kolegija sprendė, kad šiuo aktu atsakovas siekė informuoti
ieškovę apie buto statybos pabaigą ir atliktų darbų kokybę. Ieškovės pastabos
akte patvirtina, kad buto statyba nebuvo baigta (nebaigta lodžija, balkonas,
nukrypta nuo projekto įrengiant duris). Atsakovas, vienašališkai pakeisdamas
projekto sprendinius, pažeidė preliminariąją sutartį. Be to, atsakovas
nepateikė įrodymų, kad jis pašalino ieškovės nurodytus trūkumus iki
preliminariosios sutarties nutraukimo. Teisėjų kolegija padarė išvadą, kad buto
statybos darbai, apie kurių pabaigą turėjo būti informuota ieškovė, o nuo
informacijos gavimo dienos per dešimt dienų turėjo būti sudaryta pagrindinė
sutartis, nebuvo baigti iki atsakovo nurodytų ieškovei pagrindinės sutarties
sudarymo datų; buto statybos darbų neužbaigus, šalims nebuvo pagrindo taikyti
preliminariosios sutarties 6.1 punkto, t. y. atsakovas neturėjo pagrindo
reikalauti, kad ieškovė sudarytų nebaigtos statybos buto pirkimo–pardavimo
sutartį. Dėl to teisėjų kolegija konstatavo, kad atsakovas pažeidė
preliminariąją sutartį. Be to, teisėjų kolegija nenustatė ieškovės vengimo
sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovė nevilkino pagrindinės sutarties pasirašymo
proceso, sumokėjo sutartą buto kainos dalį, o prašymus atidėti pagrindinės
sutarties pasirašymą grindė svarbiomis priežastimis: motinos ir savo
susirgimais, išvyka į turistinę kelionę. Teisėjų kolegija sprendė, kad bylos
duomenys patvirtina, jog atsakovas pažeidė teisinę pareigą elgtis
prievoliniuose santykiuose sąžiningai: nereagavo į ieškovės prašymus užbaigti
buto statybą ir pašalinti vienašališką projektinių sprendimų pakeitimą,
ignoravo ieškovės prašymus atidėti pagrindinės sutarties pasirašymą konkrečiam
laikui, neatsižvelgė į tokių prašymų priežastis, nepateikė jai (ieškovei)
prašomo pagrindinės sutarties projekto, nesiderėjo dėl pagrindinės sutarties
sudarymo sąlygų, nebendradarbiavo. Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad
vieninteliame preliminariosios sutarties 7.1 punkte nustatyta pirkėjo teisė
atsisakyti sutarties per dešimt dienų nuo jos sudarymo dienos, pranešus
pardavėjui raštu (CK 6.401 straipsnio 2 dalis), tuo tarpu nuo 7.2 iki 7.17
punktų nustatyta vien pardavėjo teisė vienašališkai nutraukti sutartį joje
nurodytais atvejais. Preliminariosios sutarties 7.3 punkte nustatyta, kad visais
atvejais pirkėjo iniciatyva ar dėl jo kaltės nutraukus sutartį visos pirkėjo
įmokos lieka pardavėjui kaip bauda. Teisėjų kolegija sprendė, kad tokios sutarties
sąlygos, teikiančios prioritetą pardavėjo teisėms ir ribojančios pirkėjo
teises, yra nesąžiningos, pažeidžiančios šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą,
nenumatančios vartotojo (ieškovės) teisių, susijusių su pardavėju, kai šis
visiškai ar iš dalies neįvykdo ar netinkamai įvykdo bet kokius sutartyje
numatytus įsipareigojimus (CK 6.188 straipsnio 2 dalis, 2 straipsnio 2 punktas).
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą
teisiniai argumentai
Kasaciniu skundu
atsakovas UAB „Senasis dvaras“ prašo Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. sausio 22 d. nutartį
panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti. Kasacinis skundas
grindžiamas tokiais argumentais:
1. Apeliacinės
instancijos teismas šalių sudarytą sutartį nepagrįstai kvalifikavo kaip
vartojimo sutartį, be to, tokią išvadą grindė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
nutartimis, kuriose suformuota pozicija pirmiau nurodytos išvados neatitinka,
priešingai, pagal nurodytose nutartyse formuojamą praktiką darytina išvada, kad
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas preliminariąsias nekilnojamojo turto
pirkimo–pardavimo sutartis laiko būsimo gyvenamojo namo ar buto
pirkimo–pardavimo sutartimis. Be to, iš Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių
bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. kovo 15 d.
nutarties, priimtos civilinėje byloje E. Ž. v. R. J., bylos Nr. 3K-3-106/2010, motyvų
darytina išvada, kad preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis nepatenka į
Europos Bendrijų Tarybos Direktyvos Nr. 93/13/EEB dėl nesąžiningų sąlygų
sutartyse su vartotojais taikymo sferą. Taigi ginčo santykiams netaikomos ir CK
nuostatos, reglamentuojančios vartojimo sutarčių teisinius santykius, nes jos
iš esmės analogiškos Direktyvai.
2. Apeliacinės instancijos teismas,
konstatuodamas, kad buto statybos darbai nebuvo baigti iki nustatytų
pagrindinės sutarties sudarymo datų, dėl to kasatorius neturėjo pagrindo
reikalauti, jog ieškovė sudarytų nebaigtos statybos buto pirkimo–pardavimo
sutartį, ir kad yra pagrindas išvadai, jog kasatorius pažeidė sutartį,
netinkamai taikė CK 1.63, 1.64, 1.67, 1.71, 6.189, 6.193, 6.223 straipsnius ir
nesilaikė suformuotos teismų praktikos dėl šių teisės normų taikymo. Teismas
nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos dėl sutarčių
aiškinimo taisyklių taikymo, neatsižvelgė į 2008 m. vasario 1 d.
būsimo buto (turto) statybos darbų perdavimo–priėmimo akto, pasirašyto abiejų
šalių, turinį, nevertino šio akto kaip preliminariosios sutarties pakeitimo bei
klaidingai kvalifikavo jį kaip informavimo funkciją atliekantį pranešimą. Iš
byloje esančių duomenų darytina išvada, kad kasatoriaus su ieškove sudarytas
perdavimo–priėmimo aktas privalo būti vertinamas kaip pirmiau šalių sudarytos
preliminariosios sutarties pakeitimas, kuris yra neatskiriama šios sutarties
dalis. Be to, aktas kvalifikuotinas kaip šalių susitarimu patvirtinantis
statybos darbų pabaigą bei visų aplinkybių, reikalingų pagrindinei sutarčiai
sudaryti, atsiradimą. Vėlesniais savo veiksmais šalys tai patvirtino ir tarėsi
tik dėl pagrindinės sutarties sudarymo datos. Remiantis teismų praktika
(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos
2006 m. rugsėjo 25 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje S. A.
v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006), CK 6.193 ir 6.223
straipsniais bei jų aiškinimo ir taikymo taisyklėmis pripažįstama, kad laisva
šalių valia padaryti preliminariosios sutarties pakeitimai yra leidžiami bei
neribojami. Darytina išvada, kad ieškovė nepagrįstai vengė sudaryti pagrindinę
sutartį, taip pažeisdama pacta sunt servanda principą, nors, sudarydama
su kasatoriumi preliminariosios sutarties pakeitimą – 2008 m. vasario 1 d.
perdavimo–priėmimo aktą – aiškiai išreiškė savo valią dėl prievolinių teisinių
santykių tąsos. Be to, ieškovė savo vėlesniais veiksmais neparodė, kad
perdavimo–priėmimo akte nurodyti statybos darbų trūkumai yra esminiai, dėl
kurių ji atsisakytų sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, todėl
apeliacinės instancijos teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad kasatorius
neturėjo pagrindo reikalauti sudaryti nebaigtos statybos buto pirkimo–pardavimo
sutartį. Tokia teismo išvada prieštarauja šalių valiai, išreikštai
2008 m. vasario 21 d. akte ir vėlesniais veiksmais.
3. Apeliacinės
instancijos teismas peržengė apeliacinio bylos nagrinėjimo ribas. Teismas
įrodinėjo kasatoriaus kaltę, nors toks klausimas bylos nagrinėjimo metu nebuvo
keliamas. Be to, teismas, neturėdamas tam pagrindo, ex officio pasisakė
dėl preliminariosios sutarties nuostatų, reglamentuojančių atsakomybę už sutarties
pažeidimus, taikymo, dėl sutarties nuostatų nesąžiningumo.
4. Apeliacinės
instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.165 ir 6.401 straipsnius.
Šioje byloje ginčas kilo dėl būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties (CK 6.401
straipsnis). Tai nėra preliminarioji sutartis CK 6.165 straipsnio prasme, todėl
šis straipsnis neturėjo būti taikomas. Būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties
dalykas yra būsimas turtas, o ne pagrindinės sutarties sudarymas. Dėl to
tokioms sutartims negali būti taikomos preliminariąsias sutartis reglamentuojančios
teisės normos (CK 6.401 straipsnyje vartojamas žodis „preliminarioji“ turi būti
aiškinamas kaip apibūdinantis būsimą turtą, o ne sutarties rūšį).
5. Apeliacinės
instancijos teismas, konstatuodamas, kad ieškovės motinos susirgimas, ieškovės
ūmi liga bei turistinė kelionė yra svarbios priežastys atsisakyti sudaryti
pagrindinę sutartį, netinkamai taikė CK 6.165 straipsnio 4 dalį, pažeidė in
favor contractus principą, protingumo, sąžiningumo ir proporcingumo
principus. Teismas nevertino ir netyrė ieškovės motinos ligos ir priežiūros
aplinkybių, taip pat neatsižvelgė į tai, kad ieškovė elgėsi nesąžiningai, nes
teigė, jog jos ūmi liga buvo svarbi neatvykimo pasirašyti buto
pirkimo–pardavimo sutartį priežastis, tuo tarpu tą pačią dieną buvo darbe ir
tik dienos pabaigoje nuvyko pas gydytojus konstatuoti ligos fakto. Turistinė
kelionė taip pat nepripažintina svarbia priežastimi neatvykti pasirašyti
notarinės pirkimo–pardavimo sutarties, nes svarbiomis priežastimis gali būti
pripažįstamos tik netipinės, netikėtos, užkertančios kelią veikti aplinkybės.
Atsiliepimu į kasacinį
skundą ieškovė L. S. prašo kasacinį skundą atmesti ir nurodo tokius
nesutikimo su kasaciniu skundu argumentus:
1. Apeliacinės
instancijos teismas šalių sudarytą preliminariąją sutartį pagrįstai vertino
kaip vartojimo sutartį. Tokią poziciją teismas grindė tiek nurodytomis CK
nuostatomis, tiek Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika. Kasatoriaus nurodyta
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi, priimta civilinėje byloje
Nr. 3K-3-106/2010, šioje byloje negalima remtis, nes iš esmės skiriasi
bylų faktinės aplinkybės bei ieškinio teisinis pagrindas.
2. Kasatorius
klaidingai teigia, kad nėra suformuotos praktikos dėl CK 6.401 ir 6.165
straipsnių taikymo ir kad apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai taikė CK
6.165 straipsnio normą. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai rėmėsi
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos
2006 m. rugsėjo 26 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje
S. A. v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006, išdėstytu
išaiškinimu, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji
nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios
sutarties rūšis, ji turi bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat
specifinių, ją išskiriančių iš kitų preliminariųjų sutarčių; tokios sutarties
šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK
6.165 straipsnį; sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti
pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti
preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Taigi apeliacinės instancijos
teismas, spręsdamas šį ginčą, pagrįstai ex officio patikrino, ar
sutartis atitinka vartojimo sutarčių požymius, ir, kvalifikavęs sutartį kaip
vartojimo, jos sąlygoms pritaikė CK 6.188 straipsnyje įtvirtintus sąžiningumo
kriterijus.
3. Kasatorius
nepagrįstai teigia, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai vertino
šalių sudaryto priėmimo–perdavimo akto reikšmę. Byloje nustatyta, kad statybos
darbai nebuvo baigti nei preliminariojoje sutartyje nustatytu laiku
(2007 m. liepos 31 d.), nei šalims pasirašant
priėmimo–perdavimo aktą (2008 m. vasario 1 d.), nei vėliau.
Šią aplinkybę pripažino ir kasatorius. Taip pat nustatyta, kad kasatorius,
pažeisdamas savo įsipareigojimus, vienašališkai pakeitė buto projektinius
sprendinius. 2008 m. vasario 1 d. aktas buvo pasirašytas su
ieškovės pastabomis dėl nebaigtų statybos darbų bei projektinių sprendinių
pakeitimo. Į ieškovės prašymus baigti statybos darbus ir ištaisyti trūkumus
nebuvo reaguojama. Apeliacinės instancijos teismas teisingai konstatavo, kad
tokiomis aplinkybėmis 2008 m. vasario 1 d.
perdavimo–priėmimo aktas turi būti vertinamas kaip tarpinis dokumentas, kuriame
fiksuojama darbų kokybė. Šis aktas vienareikšmiškai patvirtina aplinkybes, kad
kasatorius statybos darbų nebaigė, jame yra aiškiai ir nedviprasmiškai fiksuoti
nustatyti darbų trūkumai, todėl kasatoriaus teiginys, kad aktas vertintinas
kaip statybos darbų pabaigos konstatavimo faktą patvirtinantis dokumentas,
pakeičiantis preliminariosios sutarties nuostatas, yra tik niekuo nepagrįsta
prielaida. Be to, įvertintina ir tai, kad šalys, pasirašydamos
priėmimo–perdavimo aktą, nesiekė pakeisti preliminariosios sutarties sąlygų.
4. Kasatorius
nepagrįstai kvestionuoja byloje nustatytas faktines aplinkybes, teigdamas, kad
apeliacinės instancijos teismas netyrė, ar ieškovės motinos liga buvo netikėta,
ar buvo reikalinga priežiūra ir pan. Visos bylos aplinkybės buvo visapusiškai
ir objektyviai išnagrinėtos, teismai nuosekliai aiškinosi, ar egzistuoja
aplinkybės, įrodančios galimą ieškovės kaltę bei pagrindžiančios netesybų
instituto taikymą.
5. Kasatoriaus
teiginiai dėl bylos nagrinėjimo ribų peržengimo nepagrįsti. Šioje byloje, taikant
civilinę atsakomybę reglamentuojančias nuostatas ir vertinant, ar kasatoriui
kyla pareiga grąžinti ieškovės sumokėtą avansą, šiam nutraukus sutartį,
visiškai pagrįstai buvo aiškinamasi, dėl kieno kaltės ir dėl kokių priežasčių
nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, t. y. nutraukta
preliminarioji sutartis. 2008 m. vasario 1 d.
perdavimo–priėmimo aktas su ieškovės pastabomis patvirtina, kad statybos darbai
buvo nebaigti, o projektiniai sprendiniai pakeisti.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo
argumentai ir išaiškinimai
Dėl būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties
kvalifikavimo kaip vartojimo sutarties
Vartotojo
teisių apsaugos garantijos ir šių teisių gynimo prioritetas yra įtvirtinti
Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 5 dalyje, kurioje nustatyta,
kad valstybė gina vartotojo interesus. Vartotojai – fiziniai asmenys – neretai
yra nelygiavertėje padėtyje sutartiniuose santykiuose su verslininkais, tai
apsunkina sutarties laisvės principo sudarant vartojimo sutartis tinkamą
įgyvendinimą. Siekiant apginti silpnesniosios sutarties šalies teises ir
teisėtus interesus, sutarties laisvės principas gali būti ribojamas įstatymo. Viena
iš tokių priemonių, skirtų silpnesniajai sutarties šaliai apginti, yra vartotojo
teisių apsaugos institutas, kurio normos, nepaneigdamos sutarties laisvės
principo, saugo silpnesniąją šalį ir įpareigoja verslininką (prekių pardavėją
ar paslaugų teikėją) atsižvelgti į vartotojo interesus. Esminis šio instituto
ypatumas yra tas, kad, sutartį pripažinus vartojimo sutartimi, jos sąlygos
visais atvejais turi būti vertinamos pagal CK 6.188 straipsnyje nustatytus
sąžiningumo kriterijus.
Vartojimo
sutarties sąvoka pateikta CK 1.39 straipsnio 1 dalyje, pagal kurią Civiliniame
kodekse nurodyta vartojimo sutartimi laikoma sutartis dėl prekių ar paslaugų
įsigijimo, kurią fizinis asmuo (vartotojas) su prekių ar paslaugų pardavėju
sudaro su vartotojo verslu ar profesija nesusijusiu tikslu, t. y.
vartotojo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti. Taigi tam, kad
sutartis galėtų būti kvalifikuojama kaip vartojimo sutartis, ji turi atitikti
tokius požymius. Pirma, prekes ar paslaugas turi įsigyti fizinis asmuo. Antra,
fizinis asmuo prekes ar paslaugas įsigyja ne dėl savo verslo (ūkinės-komercinės)
ar profesinės veiklos, o savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams
tenkinti. Trečia, prekes ar paslaugas teikia verslininkas (fizinis ar juridinis
asmuo, veikiantis savo verslo tikslu). Nustačius šiuos požymius, šalių sudaryta
sutartis turi būti kvalifikuojama kaip kilusi iš vartojimo teisinių santykių,
net jeigu įstatyme nėra specialiai aptarta, kad tokia sutartis pagal įstatymą
priskirta prie vartojimo sutarčių.
CK
6.401 straipsnio 1 dalyje pateikta būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo
sutarties samprata. Pagal ją pirkėjas – fizinis asmuo – gali sudaryti
preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį,
pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs
kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nustatytą gyvenamąjį namą ar
butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo
sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už
preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Taigi specifinė būsimo būsto
preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis ir sutarties
šalių tikslai tais atvejais, kai pirkėjas – fizinis asmuo – gyvenamąjį namą ar
butą įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu, lemia tai,
kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos pirkėjo
(vartotojo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (CK 6.188
straipsnis). Tokią aptariamos preliminariosios sutarties sampratą patvirtina ir
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo
Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d.
nutartį, priimtą civilinėje byloje A. Kanaporienė
v. UAB „Alsva“, bylos Nr. 3K-3-608/2008). Kartu yra paneigiamas
kasacinio skundo teiginys, kad bylą nagrinėję teismai šalių sudarytą sutartį
nepagrįstai kvalifikavo kaip vartojimo sutartį. Kasacinio teismo teisėjų
kolegija pažymi, kad kasatoriaus nurodyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. kovo 15 d.
nutartis, priimta civilinėje byloje E. Želvys
v. R. Jankevičienė, bylos Nr. 3K-3-106/2010, turi visiškai
skirtingą ratio decidendi (byloje
nagrinėtas ginčas ne dėl būsimo būsto, bet dėl žemės pardavimo klausimu
sudarytos preliminariosios sutarties, ginčas nebuvo susijęs su CK 6.401
straipsnio taikymu), todėl negali turėti precedentinės reikšmės nagrinėjamai
bylai.
Dėl pastatyto buto pirkimo–pardavimo
sutarties sudarymo
CK
6.401 straipsnio 1 dalyje pateikta būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo
sutarties sąvoka atskleidžia šios sutarties ypatumus. Šalys iš pradžių sudaro
preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį,
galiojančią būsto statybos laikotarpiu bei susitaria, kad pirkėjas, gyvenamąjį
namą ar butą pastačius, jį nupirks už preliminariojoje sutartyje nurodytą
kainą. Taigi gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti būtina
sąlyga yra gyvenamojo namo ar buto pastatymas. Pagal galiojančią praktiką šalys
gali sudaryti pirkimo–pardavimo sutartis ir tais atvejais, kai pirkėjui
perduodamas namas ar butas pastatytas be apdailos darbų, kuriuos įsipareigoja
atlikti pirkėjas (tokiu atveju laikoma, kad pardavėjo prievolė pastatyti namą
ar butą įvykdyta). Nagrinėjamoje byloje šalių sudarytoje preliminariojoje
būsimo buto (turto) pirkimo–pardavimo sutartyje susitarta, kad po
pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo pirkėjas ne vėliau kaip per 75
kalendorines dienas savo jėgomis, sąskaita ir medžiagomis atlieka apdailos
darbus, privalomus pagal galiojančius teisės aktus tam, kad daugiabutį
gyvenamąjį namą būtų galima pripažinti tinkamu naudoti (sutarties 4.15 punktas).
Statybos darbų pabaiga nustatyta 2007 m. liepos 31 d.
(sutarties 5.1 punktas), o namas Valstybinei statinių pripažinimo tinkamais
naudoti komisijai pardavėjo turėjo būti priduotas iki 2007 m. spalio 31 d.
(sutarties 3.3 punktas) Šalys darbų priėmimo–perdavimo aktą pasirašė tik
2008 m. vasario 1 d.
CK
6.205 straipsnyje nustatyta, kad sutarties neįvykdymu laikomas bet kokios iš
sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir
įvykdymo termino praleidimą. Nagrinėjamoje byloje teismai konstatavo, kad, be
to, jog buvo praleisti darbų atlikimo terminai (dėl šios aplinkybės šalių ginčo
nėra), kasatorius vienašališkai pakeitė projektinį sprendimą ir vietoje durų iš
miegamojo kambario į terasą įrengė langą bei įmontavo ten radiatorių, tai
pažymėta ieškovei pasirašant darbų priėmimo–perdavimo aktą. Šią situaciją
teismai pagrįstai įvertino kaip šalių sudarytos preliminariosios sutarties
reikalavimų pažeidimą. Kasatorius nepagrįstai nurodo, kad šalių pasirašytas
darbų priėmimo–perdavimo aktas yra preliminariąja sutartimi sutartų darbų
atlikimą pagrindžiantis šalių susitarimas, modifikuojantis prieš tai šalių
sudarytą preliminariąją sutartį. Aptariamo akto pasirašymas nepaneigia kasatoriaus
preliminariąja sutartimi įsipareigotų atlikti darbų įvykdymo termino pažeidimo
fakto, o akte nurodytas lango įrengimas vietoje durų liudija apie ieškovės
nesutikimą su darbų pabaigos fakto bendru šalių susitarimu fiksavimu. Teismai,
išanalizavę šalių ginčą dėl statybos darbų pabaigos, remdamiesi byloje
įvertintais įrodymais ir nustatytomis aplinkybėmis, pagrįstai konstatavo, kad
šalims pasirašius darbų priėmimo–perdavimo aktą kasatorius savo įsipareigojimų
dar nebuvo įvykdęs. Tai suponuoja išvadą, kad, nesant statybos darbų pabaigos
fakto, ieškovei pagal preliminariosios sutarties sąlygas (4.4 punktą)
neatsirado pareiga kasatoriaus reikalavimu sudaryti buto pirkimo–pardavimo
sutartį. Savo ruožtu tai daro teisiškai nereikšmingomis kitas, nesusijusias su
statybos darbų neužbaigimu, teismų tirtas ir vertintas ieškovės nurodytas
neatvykimo pas notarą kasatoriaus nurodytu laiku pasirašyti pagrindinę buto
pirkimo–pardavimo sutartį priežastis bei kasacinio skundo argumentus šiuo
klausimu.
Kasacinio
teismo teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą, nenustatė įrodinėjimo procesą
reglamentuojančių įstatymų pažeidimo. Nekonstatuotinas ir šalių sudarytos
sutarties aiškinimo taisyklių netinkamas taikymas. Kasatoriaus argumentas dėl
apeliacinio bylos nagrinėjimo ribų peržengimo nustatinėjant jo kaltę taip pat
negali būti pripažintas pagrįstu, nes, sprendžiant klausimą dėl šalių sudarytos
sutarties pažeidimo, kaltės klausimas yra neatskiriama ieškinio dalis. Kiti
kasatoriaus keliami klausimai nagrinėjamai bylai yra neaktualūs ir jų gilesnės
analizės poreikis nenustatytas.
Kasacinio
teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasaciniame skunde nurodyti kasacijos
pagrindai nepasitvirtino. Naikinti skundžiamą apeliacinės instancijos teismo
nutartį nėra teisinio pagrindo.
Atmetus
kasacinį skundą, ieškovei iš kasatoriaus priteistinas atstovavimo išlaidų
atlyginimas (CPK 98 straipsnio 1, 3 dalys). Ieškovė pateikė mokėjimo kvitą, iš
kurio matyti, kad už atstovavimą kasaciniame teisme ji sumokėjo advokatui 3000
Lt. Ši suma, atsižvelgiant į teisingumo ministro
2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos
advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų
Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar
advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio 2 ir
8.14 punktus, mažintina iki 1500 Lt (CPK 98 straipsnio 2 dalis). Valstybei iš
kasatoriaus priteistinas išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu,
ir kitų būtinų bei pagrįstų išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimas –
iš viso 41,95 Lt (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3, 8 punktai).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 93, 96, 98 straipsniais, 359 straipsnio
1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Lietuvos
apeliacinio teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. sausio 22 d. nutartį
palikti nepakeistą.
Priteisti
ieškovei Laimai Strelcovienei (a. k.) iš atsakovo UAB „Senasis dvaras“
(į. k. 144686267) 1500 Lt (vieną tūkstantį penkis šimtus litų)
bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
Priteisti
valstybei iš atsakovo UAB „Senasis dvaras“ (į. k. 144686267) 41,95 Lt
(keturiasdešimt vieną litą 95 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
Ši Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo
priėmimo dienos.
Teisėjai Česlovas
Jokūbauskas
Egidijus
Laužikas
Zigmas
Levickis