Civilinė byla Nr. e2A-2355-640/2023
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-23762-2022-5
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4.; 2.6.8.8.; 3.3.1.18.1
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. gruodžio 5 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Margaritos Stambrauskaitės, Eglės Surgailienės ir Rūtos Veniulytės-Jankūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantės atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Stapma“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. rugpjūčio 3 d. sprendimo civilinėje byloje ieškovų G. P. ir D. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Stapma“ dėl avanso, netesybų ir nuostolių priteisimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, atsakovės pusėje - G. K., uždaroji akcinė bendrovė „Akorus Real Estate“.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovai kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Stapma“ 8 400 Eur negrąžintą avansą, 8 400 Eur baudą ir 360 Eur nuostolių, 5 procentų metinių palūkanų už priteistą sumą nuo kreipimosi į teismą dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad nuostoliai susidarė atsakovei pažeidus šalių 2022 m. vasario 25 d. sudarytą preliminarią nekilnojamojo turto, (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Pagrindinę turto pirkimo – pardavimo sutartį šalys turėjo sudaryti iki 2022 m. rugpjūčio 31 d., tačiau atsakovė vėlavo atlikti namo vidaus apdailos darbus ir įregistruoti namo baigtumą 100 proc. 2022 m. rugsėjo 21 d. atsakovė padidino parduodamo turto kainą nuo 172 000 Eur iki 185 000 Eur, su kuo ieškovai nesutiko. Nesutarus dėl kainos pirkėjai (ieškovai) pareikalavo grąžinti 8 400 Eur sumokėtą avansą, tačiau atsakovė atsisakė grąžinti. Pagal preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties 6.1 punktą, nesudarius pagrindinės sutarties dėl atsakovės kaltės, ji turi sumokėti ieškovams 8 400 Eur baudą. Taip pat ieškovai patyrė 360 Eur išlaidų advokato pagalbai.
3. Atsakovė UAB „Stapma“ su ieškiniu nesutiko. Atsiliepime nurodė, kad ieškovų nurodytas nekilnojamojo turto brokeris G. K. niekaip nėra susijęs su atsakove ir yra UAB „Akorus Real Estate“ darbuotojas. Ieškovai 2022 m. liepos-rugpjūčio mėn. informavo UAB „Stapma“, kad neturi reikiamų lėšų sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, jie neturi reikiamo finansavimo subsidijos. Ieškovai neprašė pratęsti termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, neatvyko į notarų biurą, nepateikė visų reikalingų dokumentų ir patvirtinimų apie finansavimo šaltinius (į kreditavimo įstaigą jie kreipėsi tik 2022 m. rugsėjo 16 d.) ir dėl jų kaltės iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Jie taip pat informavo atsakovę, kad ieškovų 2022 m. rugpjūčio mėn. iš viso nebus Lietuvoje. Pažymėjo, kad namas, kurį ieškovai ketino pirkti, buvo pritaikytas pagal ieškovų pageidavimus, pagal jų norus buvo atlikti vidaus apdailos darbai, dėl ko ieškovams atsisakius pirkti namą, atsakovei tapo sunkiau jį parduoti, nes apdaila neatitiko potencialių kitų pirkėjų pageidavimų. Atsakovė nurodė, kad sutartyje numatyti statybos darbai buvo atlikti laiku. Taip pat laiku buvo atlikti papildomi vidaus darbai, kurie buvo atlikti pagal ieškovų pageidavimus ir kurių nebuvo numatyta preliminarioje sutartyje. Ieškovų užsakymu atliktų darbų liko neapmokėtų už 882,01 Eur, be to atsakovei dar reikės perdarinėti tai, kas buvo pritaikyta išskirtinai ieškovų norų patenkinimui. Atsakovė į namo statybą investavo 160 000 Eur ir toks ilgas ieškovų delsimas įsigyti turtą bei galiausiai atsisakymas jį pirkti padarė atsakovei reikšmingus nuostolius.
4. Ieškovai dublike papildomai nurodė, kad visus esminius turto pirkimo klausimus derino su G. K. Brokeris G. K. atsakovės turto pardavimo skelbime buvo nurodytas kaip kontaktinis asmuo. Ne vienoje turto apžiūroje dalyvavo ne tik G. K., bet ir atsakovės atstovas V. S. Atsakovės atstovai bendravo su ieškovais po 2022 m. rugpjūčio 31 d. ir tuomet nenurodė, kad sutartis yra pasibaigusi, derino įrengimo klausimus. Atsakovė apie sutarties pasibaigimą informavo ieškovus (2022 m. lapkričio 15 d.) tik po to, kai gavo ieškovų pretenziją (2022 m. lapkričio 10 d.), o iki tol ieškovai jokių pretenzijų iš atsakovės nebuvo gavę. Atsakovės atstovai nereiškė ieškovams jokių pretenzijų apie tai, kad ieškovai ilgai gali laukti subsidijos suteikimo.
5. Atsakovė rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad atsakovė UAB „Stapma“ niekada neturėjo pavedimo ar atstovavimo santykių su UAB „Akorus Real Estate“ ar su jos darbuotoju G. K. Atsakovės teigimu, aplinkybių visuma parodo, kad galimi atstovavimo santykiai susiklostė tarp brokerio ir jo paslaugų klientų – ieškovų šioje byloje, bet ne su atsakove. Esminė aplinkybė, dėl ko ieškovai atsisakė sudaryti pagrindinę Turto pirkimo sutartį yra ta, kad jie reikiamu metu neturėjo reikiamo kredito įstaigos – banko finansavimo, t. y. ieškovai neturėjo pakankami lėšų įsigyti turtą. Atsakovė pažymėjo, kad preliminarios sutarties galiojimo laikotarpiu atsakovė kainos ir sutartinių sąlygų nekeitė, o šias aplinkybes nurodė ieškovai pagal save. Ieškovai, elgdamiesi nesąžiningai ikisutartiniuose santykiuose suklaidino atsakovę, kuri nesudarė planuoto sandorio, negavo pajamų, patyrė papildomas išlaidas ir nuostolius.
6. Trečiasis asmuo UAB „Akorus Real Estate“ atsiliepime nurodė, kad nors su atsakove 2021 m. gruodžio 14 d. sudarė paslaugų sutartį, tačiau nei UAB „Akorus Real Estate“, nei jos darbuotojai niekada neturėjo jokių suteiktų įgaliojimų veikti ar kitaip atstovauti UAB „Stapma“, išskyrus veiksmus, nurodytus minimoje paslaugų sutartyje. Pirkėjas (ieškovai) kreipėsi į UAB „Akorus Real Estate“ dėl visai kito gyvenamojo namo, nei buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Kai klientui buvo aprodyti skirtingi namai, jis susidomėjo UAB „Stapma“ statytu namu. Pirkėjas pageidavo, kad namas būtų įrengtas iki 100 proc. baigtumo. Įmonės darbuotojas G. K. padėjo pirkėjams suderinti su UAB „Stapma“ namo baigtumo sąlygas, prieš sudarydami preliminarią sutartį pirkėjai teigė, kad atliko visas reikalingas konsultacijas bankuose ir galės įvykdyti preliminarioje sutartyje numatytas sąlygas tinkamai atsiskaityti už perkamą turtą. Sutartis buvo sudaryta tiesiogiai tarp pirkėjų ir UAB „Stapma“ direktoriaus, o toliau pirkėjai bendravo tiesiogiai su pardavėju, derino vidaus darbų atlikimą, nes buvo sutarta, kad vidaus apdaila bus atliekama pagal pirkėjų norus. Įmonės darbuotojas (G. K.) stengėsi padėti klientams, teikė pagalbą dėl gyvenamojo ploto nuomos, perdavė Vilniaus rajono savivaldybės specialisto kontaktus dėl subsidijos gavimo, pirkėjams nepavykus susiderinti dėl paskolos, jiems stengėsi padėti įmonės partnerių bankų vadybininkai. Klientų prašymu buvo suorganizuotas ketinamo pirkti turto vertinimas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
7. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. rugpjūčio 3 d. sprendimu ieškovų ieškinį tenkino iš dalies – priteisė iš atsakovės UAB „Stapma“ 8 400 Eur sumokėto avanso ir 360 Eur nuostoliams atlyginti, 5 proc. metines palūkanas už priteistą sumą (8 760 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ieškovų G. P. ir D. P. naudai. Kitoje dalyje ieškinį atmetė.
8. Nurodė, kad nors ieškovai (daugiausia ieškovas D. P.) nuolatos bendravo su nekilnojamojo turto brokeriu G. K., atsakovė UAB „Stampa“, jos vadovas nepaneigė aplinkybės ir sutiko su realiai susiklosčiusia situacija, kad G. K. veikė taip, kaip atstovaudamas atsakovei UAB „Stapma“ ginčo objekto pardavimo klausimais (CK 2.133 straipsnio 2, 3, 9 dalys). UAB „Akorus Real Estate“, kurioje dirba G. K. neturėjo ir neturi jam pretenzijų dėl UAB „Stapma“ objekto pardavimo, todėl teismas atmetė visus atsakovės argumentus apie tai, kad G. K. iš viso ar iš dalies veikė savarankiškai, ir kad už tokius brokerio veiksmus atsakovė neturi būti atsakinga.
9. Pažymėjo, kad nors ieškovai iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. atliko veiksmus siekiant gauti finansavimą nekilnojamojo turto objektui įsigyti, tačiau ieškovų pastangos nebuvo pakankamos, t. y. negalima teigti, kad iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. ieškovai pasirūpino reikiamomis lėšomis pagrindinei sutarčiai sudaryti. Sutarties 3.2.2 punkte nurodymas, kad likusią kainos dalį 163 600 Eur sumoka pirkėjas arba „kredito įstaiga“ leidžia teigti, jog atsakovei buvo žinoma, kad ieškovai, tikėtinai už turtą atsiskaitys kredito įstaigos lėšomis. Tačiau D. P. ypač 2022 m. spalio 12 d. el. laiške G. K. nurodymas „nelabai žinome, ar gausime po 3 mėnesių paskolą“ leidžia daryti išvadą, kad ieškovai dar 2022 m. spalio mėn. nebuvo užtikrinti banko finansavimu. Iš kitos pusės, nėra įrodymų, kad atsakovė iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. būtų pranešusi ieškovams konkrečią datą, kuomet kviečia sudaryti pas notarą pagrindinę sutartį. Tik 2022 m. spalio 10 d. laiške G. K. teiravosi, kada galėtų būti sudaryta sutartis pas notarą. Todėl konstatavo, kad šalys, pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti toliau vedė derybas. Teismas pažymėjo, kad ginčo objekto vertinimas buvo atliktas 2022 m. rugsėjo 12 d., t. y. po termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimo (2022 m. rugpjūčio 31 d.). Turtas buvo įvertintas 186 000 Eur, t. y. 14 000 Eur daugiau, nei kaina, už kurią pardavėjas buvo įsipareigojęs parduoti turtą preliminaria sutartimi – 172 000 Eur. Tikėtina, kad ta aplinkybė, laiku nesudarius pagrindinės sutarties paskatino pardavėją remtis argumentais dėl kainos padidinimo. Tačiau Sutarties 3.1 punktu pardavėjas įsipareigojo be jokių išlygų nekeisti kainos. Po 2022 m. rugpjūčio 31 d. pardavėjas (atsakovės vadovas) nurodė ieškovams didesnę kainą, su kuria pirkėjai (ieškovai) nesutiko. Todėl, vertinant aplinkybių visumą sprendė, kad nors ieškovai iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. neužsitikrino reikiamų ketinamo įsigyti turto finansavimo šaltinių, tačiau pardavėjas UAB „Stapma“ tiesiogiai arba per G. K. toliau tęsė derybas ir sudarė ieškovams lūkestį, kad ginčo objektą parduos, tačiau po to nutarė padidinti parduodamo turto kainą, nors Sutartimi buvo įsipareigojusi kainos nekeisti. Dėl nurodyto teismas konstatavo, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų šalių kaltės, todėl ieškovai turi pagrindą reikalauti iš atsakovės grąžinti sumokėtą 8 400 Eur avansą.
10. Teismo nuomone, ieškovų nurodyti atsakovės sutartinių įsipareigojimų pažeidimai nėra tokie, už kuriuos reikėtų atsakovei taikyti baudinę sankciją. Tai, kad namo baigtumas buvo įregistruotas ne 2022 m. balandžio 29 d. (kaip numatyta Sutartyje 4.9 punkte), o 2022 m. gegužės 18 d., jokios esminės reikšmės ieškovų interesams neturėjo. Iki 2022 m. spalio – lapkričio mėn., kai tarp šalių kilo ginčas, ieškovai atsakovei nereiškė jokių pretenzijų dėl pavėluoto 100 proc. baigtumo įregistravimo. Taip pat ieškovai iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. nereiškė atsakovei pretenzijų dėl namo įrengimo darbų vėlavimo ir tą patys pripažino dubliko 20 punkte. Todėl nėra pagrindo priteisti iš atsakovės 8 400 Eur baudą.
11. Nors į bylą pateiktos kelios el. žinutės, iš kurių matyti ieškovų pageidavimai dėl įrengimo (III tomas, 8, 9 b. l., IV tomas, 114, 117, 119 b. l.), tačiau, teismo nuomone, pateikti duomenys neįrodo atsakovės patirtų nuostolių. Kaip paaiškino ieškovai, atsakovė nurodinėjo pageidaujamų medžiagų asortimento ribas ir tiekėjus, kuo turėjo vadovautis ieškovai, t. y. kėlė savo sąlygas. Be to, nors atsakovė nurodė namo, įrengto pagal ieškovų dalį pageidavimų pardavimo sunkumus, atsakovė ginčo turtą 2023 m. balandžio 13 d. sėkmingai pardavė už 195 000 Eur (VII tomas, 26 – 38 b.l.), dėl ko teigtina, kad atsakovė nuostolių dėl ginčo objekto nepatyrė. Dėl to nepripažintina nuostoliais atsakovės nurodytos turto išlaikymo išlaidos, nurodytos atsakovės 2023 m. balandžio 24 d. rašytiniuose paaiškinimuose (907,45 Eur namo vėdinimo, 340 Eur namo šildymo), nes po 2022 m. rugsėjo 31 d. atsakovei pakėlus ginčo objekto kainą, kurios mokėti nesutiko ieškovai, jie nėra atsakingi už tolesnį turto likimą, jo saugojimą ir išlaikymą. Atsakovė priešieškinio nereiškė ir nenustatytas pagrindas dėl atsakovės nurodomų nuostolių sumažinti ieškovams grąžintino 8400 Eur avanso sumą.
12. Ieškovė nurodė, kad patyrė 360 Eur ikiteisminių išlaidų, apmokėjus 2022 m. lapkričio 9 d. sąskaitą Nr. GK-85-22 už advokatės teisines paslaugas – dokumentų analizę ir pretenzijos parengimą. Kadangi išlaidos susiję su ginču, jos priteistinos iš atsakovės. Iš viso iš atsakovės priteistina 8 760 Eur (8 400 + 360).
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
13. Apeliantė UAB „Stapma“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. rugpjūčio 3 d. sprendimą dalyje, kuria tenkinti ieškinio reikalavimai, panaikinti ir ieškinį šioje dalyje atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
14. Apeliacinis skundas iš esmės grindžiamas žemiau nurodomais argumentais:
14.1. Pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismas padarė šiurkštų proceso teisės normų pažeidimą, pažeisdamas dispozityvumo principą (civilinio proceso kodekso 13 straipsnis, 265 straipsnio 2 dalis) ir įrodymų vertinimo taisykles (civilinio proceso kodekso 176 straipsnis, 187 straipsnis), kadangi viršijo pareikštus ieškinio reikalavimus dėl atsakovo kaltės nustatymo toliau vedant derybas ar suteikiant „ieškovams tariamus lūkesčius“, bei atstovavimo santykiams. Tokiu būdu teismas, viršydamas pareikštus reikalavimus, priėmė akivaizdžiai nepagrįstą ir neteisėtą sprendimą.
14.2. Teismas nepagrįstai nustatė trečiojo asmens – brokerių įmonės ir jos atstovo – atstovavimo santykių buvimą (CK 2.133 straipsnio 2, 3, 9 dalys). Teismas nevertino ir nemotyvavo nei juridinio, nei faktinio pagrindimo šiai savo išvadai. Priešingai, byloje atskleista, kad brokeris daugiau veikė kaip tarpininkas ir daugiau konsultavo ieškovus, nei atsakovą, taip pat teikė kitas konsultacijas, ne tik dėl bylos dalyko – ginčo turto perleidimo. Brokeris pagal savo specifiką, veikė kaip tarpininkas, o ne kaip vienos ar kitos šalies atstovas. Todėl ši teismo išvada buvo nepagrįsta.
14.3. Nesutiko, kad šalys tęsė derybas toliau. Pažymėjo, jog nebuvo kitų dokumentų ar įrodymų, sudarančių pagrindą teigti, kad šalys vedė derybas toliau. Nesant duomenų, kad ieškovai gali atsiskaityti už norimą įsigyti turtą, be to esant byloje akivaizdiems duomenims apie tai, kad ieškovai siūlo naujas sutartines sąlygas – naują terminą, naujas aplinkybes dėl kainos mokėjimo dalimis – iš subsidijos ir tik tada banko bei savo nuosavomis lėšomis, laikytina ir pripažintina, kad tai buvo naujos derybos, dėl naujos sutarties sudarymo. Šią aplinkybę patvirtino ir atsakovo atstovas V. S., teigdamas, kad naujos sąlygos – naujo termino nustatymas – sąlygoja ir pasikeitusias esmines aplinkybes, tame tarpe ir naujos kainos nustatymą – nes tai sąlygoja papildomas išlaidas, kurias byloje ir atsakovas įrodinėjo. Tai yra turto saugojimą, priežiūrą, aptarnavimą, išlaikymą ir visa kita - kam ženkliai reikalingos didelės piniginių lėšų sumos. Dėl to derantis naujai dėl naujos sutarties sudarymo, akivaizdu kad atsakovė turėjo pilną teisę reikalauti numatomų patirti išlaidų turtui kompensavimo. Visuotinai žinoma ir tai, kad tuo metu itin brango medžiagos, bei buvo prognozuojama iki 20-30 procentų ekonominė šalies infliacija, bei palūkanų normų didėjimas, ženkliai pabrango energetiniai ištekliai – elektra ir kita, bei šių išlaidų didėjimas ir toliau buvo prognozuojamas. Tai negali būti prilyginama derybomis tęsti sutartį, nes ieškiniu šių aplinkybių ir procese neįrodinėjo ir ieškovas. Buvo argumentas tik dėl kainos tariamo didinimo, ko pagrindu reikalaujama nutraukti sutartį. Teismas išėjo iš bylos nagrinėjimo ribų.
14.4. Atsakovė negali būti laikoma kalta, dėl to, kad ieškovai nepasirūpino reikiamomis išlaidomis sandoriui sudaryti, taip pat dėl to, kad suėjo preliminarioje sutartyje numatytas terminas sudaryti pagrindinę sutartį. Vertinant tai, kad ieškovai siekė pradėti naujas derybas, tartis dėl sutarties naujų sąlygų ir terminų – ženkliai atidėto mokėjimo termino, naujų kreditavimo sąlygų, ko nebuvo aparta pasibaigusioje sutartyje, akivaizdu, kad tai negali būti laikoma derybomis dėl esamos sutarties, kuri pasibaigė, pratęsimo.
14.5. Teismas nepagrįstai vertino, kad atsakovė yra atsakinga ir egzistuoja jos kaltė dėl preliminariosios sutarties pasibaigimo ir atsakingų asmenų už pagrindinės sutarties nesudarymą nustatymo, nors atsakovė padarė visus veiksmus ir tinkamai vykdė įsipareigojimus iki pat jos pasibaigimo, o ieškovai priešingas aplinkybes patvirtinančių įrodymų nepateikė, dėl ko nepagrįstai priteisė lėšas ieškovams.
14.6. Atsakovė pateikė įrodymus, įrodančius patirtus nuostolius dėl ieškovų sutarties ir įsipareigojimų neįvykdymo, įskaičius gautas lėšas iš ieškovų, tie nuostoliai dalinai buvo kompensuoti ir apie tai buvo tinkamai pranešta ieškovams teikiant pranešimus apie sutarties pasibaigimą ir nuostolių įskaitymą, t. y. 2022 m. lapkričio 10 d. pranešimas, kad 2022 m. vasario 25 d. sudaryta preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis pasibaigė, o vadovaujantis sutarties 6.2 punktu, pirkėjo G. P. ir D. P. sumokėta suma dėl pirkėjų netinkamo įsipareigojimų vykdymo liko pardavėjui, kaip bauda patirtų nuostolių atlyginimui; atsakovės 2022 m. lapkričio 17 d. pranešimas – atsakymas, kad sumokėta suma, dėl pirkėjų netinkamo įsipareigojimų vykdymo liko pardavėjui, kaip patirtų nuostolių atlyginimas.
14.7. Teismas nepagrįstai pilna apimtimi priteisė ieškovams 360 Eur ikiteisminių išlaidų, apmokėjus 2022 m. lapkričio 9 d. sąskaitą Nr. GK-85-22 už advokatės teisines paslaugas – dokumentų analizę ir pretenzijos parengimą, šioje dalyje nesant atsakovės kaltės ieškinys turėjo būti atmestas, juo labiau kad tik dalis reikalavimų sprendimu buvo tenkinta.
15. Ieškovai G. P. ir D. P. pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, kuriuo prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. rugpjūčio 3 d. sprendimą palikti nepakeistą ir priteisti iš atsakovės ieškovų apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas.
16. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas žemiau išdėstytomis aplinkybėmis ir argumentais:
16.1. Pažymėjo, kad ieškovai ikisutartiniuose santykiuose elgėsi sąžiningai ir teisėtai: ketino įsigyti turtą, turtas jiems patiko ir tiko dėl jo lokacijos, galimybės turtą įsigyti su valstybės subsidija pirmam būstui, buvo tinkama ir turto kaina; ieškovai sudarė sutartį, sumokėjo avansą, tvarkėsi grįžimo iš užsienio reikalus, nuolat domėjosi vykstančia turto statybų eiga, tvarkėsi dokumentus dėl darboviečių perkėlimo į Lietuvą, užpildė pažymą subsidijai gauti. Būtent atsakovė, būdama savo srities profesionalė, profesionalia statytoja, verslininke, elgėsi nesąžiningai: visų pirma, pati vėlavo su darbais; sudarė pagrįstą lūkestį, kad bus toleruojami ir ieškovų vėlavimai; atsakovė nekvietė sudaryti pagrindinės sutarties nustatytą dieną, o atlikus turto vertinimą (2022 m. rugsėjo 12 d.) pakėlė Turto kainą, nors jokių pretenzijų ieškovams dėl to, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta sutartyje nustatyta data nekėlė. Atsakovė niekada nei žodžiu, nei raštu nenutraukė sutarties ir toliau vedė derybas, o apie sutarties nutraukimą atsakovė ieškovus informavo tik 2022 m. lapkričio 15 d., gavusi pretenziją dėl avanso grąžinimo.
16.2. Sutarties 3.1. punktas aiškiai nurodė, kad esminė Sutarties sąlyga – nekeičiama ir galutinė sutarties kaina. Pabrėžė, kad būtent atsakovė pasiūlė sutarties projektą, ieškovai su juo sutiko, tačiau pati atsakovė iš esmės pažeidė Sutartį, dėl ko, nebuvo sudaryta pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis. Atsakovės vadovas V. S. neneigė, kad ieškovams pasiūlė pirkti turtą už ženkliai didesnę kainą, taip pat, byloje esantys įrodymai patvirtina, kad turtas galiausiai buvo parduotas net 23 000 Eur didesne kaina negu buvo susitarusios ginčo šalys.
16.3. Iš pateiktų susirašinėjimų matyti, kad atsakovė jokiu būdu nekvietė ieškovų vykti pas notarą, ieškovams net nėra žinoma, kokiame notarų biure turėjo būti sudaryta sutartis. Be to, iš pateiktų susirašinėjimų matyti, kad atsakovė su ieškovais net ir suėjus pagrindinės sutarties sudarymo terminui, toliau komunikavo dėl turto įsigijimo klausimų, neteikė jokio pareiškimo, kad sutartis yra pasibaigusi. Tik ginčui persikėlus į teismą, atsakovė teigė, kad preliminarioji sutartis pasibaigė ieškovams neatvykus pasirašyti pagrindinės sutarties 2022 m. rugpjūčio 31 d.
16.4. Teismas sprendime teisingai konstatavo, kad G. K. veikė kaip atsakovės atstovas – jis aprodė ieškovams turtą, su juo buvo derinami turto įrengimo klausimai, turto vertinimo ir kiti klausimai. Būtent G. K. savo žinioje turėjo turto dokumentus, raktus, atsiuntė sutartį jos pasirašymui. Net jeigu teismas ir labiau tikėtiną versiją laikytų, kad G. K. nėra atsakovės atstovas, jam nebuvo suteikti jokie įgaliojimai derinti sutarties vykdymą, ieškovai negalėjo G. K. laikyti ne atsakovės atstovu, nes būtent su šiuo asmeniu buvo derinamos Sutarties sąlygos ir jos vykdymas. Nors atsakovė apeliaciniame skunde nurodo, kad brokeris pagal savo specifiką, veikė kaip tarpininkas, o ne kaip šalies atstovas, tačiau byloje esantys susirašinėjimai paneigia šį atsakovės argumentą. Ieškovai praktiškai bendravo tik su G. K., o su atsakovės vadovu minimaliai, G. K. ne tik aprodė turtą (kas labiau tinka brokerio veiklai), bet ir derino turto įrengimo darbus, datas, pranešė ieškovams, kad turtas pavėluotai yra įregistruotas Registrų centre ir pan.
16.5. Tai, kad atsakovė ir jos atstovai toliau komunikavo su ieškovais (po pagrindinės sutarties sudarymo termino), vedė derybas dėl turto įsigijimo, derino naują sutarties pasirašymo datą, neabejotinai patvirtina, kad nei viena sutarties šalis nelaikė, kad sutartis yra pasibaigusi ar pažeista vienos iš sutarties šalių. Atvirkščiai, šalys žodžiu susitarė dėl sutarties pratęsimo. Galiausiai, net ir jeigu teismas nelaikytų G. K. kaip numanomo atsakovo atstovo, kuris veikė atsakovės vardu ir interesais, atsakovės vadovas taip pat suteikė ieškovams lūkestį, kad šalys toliau derasi dėl to paties turto įsigijimo, kurio įrengimo darbai net nebuvo baigti pagrindinės sutarties sudarymo dieną. Atsakovės vadovas taip pat toliau komunikavo su ieškovais: byloje esantys susirašinėjimai patvirtina, kad atsakovė rašo ieškovams, kad namui dar daroma apdaila, atsakovė neprieštarauja, kad tik rugsėjo mėn. buvo atliktas turto vertinimas ir t. t.
16.6. Atsakovė nekvietė ieškovų sudaryti pagrindinės sutarties iki 2022 m. rugpjūčio 31 d., nes dar nebuvo baigti turto apdailos darbai; pati atsakovė leido daryti turto vertinimą (raktai buvo ne ieškovų žinioje) tik 2022 m. rugsėjo 2 d.; atsakovė nei raštu, nei žodžiu nepranešė ieškovams (vartotojams), kad sutartis yra pasibaigusi dėl ieškovų kaltės; atsakovė apie sutarties pabaigą ieškovams pranešė tik 2022 m. lapkričio 15 d., kuomet 2022 m. lapkričio 10 d. ieškovai išsiuntė pretenziją dėl sutarties nutraukimo, avanso grąžinimo ir nuostolių padengimo.
16.7. Nesutiko su atsakovės argumentais, kad ieškovų sumokėtas avansas yra skirtas atlyginti atsakovės patirtiems nuostoliams: visų pirma, atsakovė į bylą nepateikė jokių jos nuostolius pagrindžiančių įrodymų; antra, atsakovė neneigė, kad jai parduoti turtą tretiesiems asmenims buvo naudingiau negu ieškovams; trečia, atsakovė neteikė priešieškinio byloje. Dar daugiau, atsakovė turtą pardavė už ženkliai didesnę kainą negu buvo sutarta parduoti ieškovams.
IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išvados
17. Pagal CPK 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 dalyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.
18. Apeliacijos objektą sudaro Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. rugpjūčio 3 d. sprendimo (toliau – skundžiamas sprendimas) dalis, kuria tenkinti ieškovų ieškinio reikalavimai dėl avanso grąžinimo ir nuostolių priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių ir ginčo ribų
19. Nustatyta, kad šalys (ieškovas D. P. ir atsakovė) 2022 m. vasario 25 d. sudarė preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), kurios dalykas - statomas vienbutis gyvenamasis namas, kuris nėra įregistruotas VĮ „Registrų centras“, kurio bendras plotas 110,14 kv.m., suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) su 11,0 arų žemės sklypu, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys (duomenys neskelbtini) (toliau – ir turtas). Sutarties 2.1 punkte šalys susitarė sudaryti minėto turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. Sutarties 3.1 punkte nurodyta, kad pirkėjas įsipareigoja nupirkti turtą už 172 000 Eur. Šalys susitarė, kad kaina yra galutinė ir nekeičiama iki pirkimo momento. Pardavėjui nusprendus padidinti kainą, o pirkėjui su tuo nesutikus, ši sutartis yra laikoma nutraukta ir pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui visą sumokėtą avansą, kaip nuostolių atlyginimą (Sutarties 3.1 punktas). Pagal Sutarties 3.2.1 punktą, dalį kainos – 8 400 Eur pirkėjas sumoka pardavėjui, kaip užstatą. Likusią dalį kainos – 163 600 Eur pirkėjas arba kredito įstaiga įsipareigoja sumokėti pardavėjui pavedimu per 30 kalendorinių dienų nuo turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo dienos. Byloje pateiktas mokėjimo nurodytas patvirtina, kad ieškovas atsakovei sumokėjo 8 400 Eur Sutarties 3.2.1 punkte nurodyto dydžio užstatą. Pagal Sutarties 6.1 punktą, dėl pardavėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ar pardavėjo netinkamo Sutarties sąlygų įvykdymo šalims nepasirašius turto pirkimo – pardavimo sutarties šioje Sutartyje nurodytomis sąlygomis, pirkėjo pagal Sutarties 3.2.1 punktą pardavėjui perduota suma, t. y. 8 400 Eur yra grąžinama pirkėjui, o taip pat pardavėjas privalo sumokėti pirkėjui 8 400 Eur baudą už sutarties sąlygų neįvykdymą. Sutarties 6.2 punkte numatyta, kad šalims nepasirašius Turto pirkimo – pardavimo sutarties Sutartyje nurodytomis sąlygomis dėl pirkėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ar netinkamo Sutarties sąlygų įvykdymo, pirkėjo pagal Sutarties 3.2.1 punktą pardavėjui perduota suma, t. y. 8 400 Eur atitenka pardavėjui, tačiau su sąlyga, jog pardavėjas tinkamai įvykdė Sutartyje numatytus įsipareigojimus.
20. Nustatyta, kad ieškovai D. P. ir G. P. 2022 m. lapkričio 10 d. UAB „Stapma“ pateikė Pranešimą apie sutarties nutraukimą/ Pretenziją dėl nuostolių atlyginimo (toliau – Pretenzija), kuria prašė pervesti į D. P. atsiskaitomąją sąskaitą 8 400 Eur sumokėtą avansą ir 360 Eur patirtus nuostolius advokato teisinėms išlaidoms, viso 8760 Eur.
21. Atsakovė 2022 m. lapkričio 17 d. pateikė pranešimą/atsakymą į ieškovų pretenziją (toliau – Atsakymas į pretenziją), kuria nesutiko su ieškovų reikalavimais. Taip pat nurodė, kad preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis pasibaigė 2022 m. rugpjūčio 31 d. ir nebuvo pratęsta, todėl negali būti nutraukta 2022 m. lapkričio 10 d. Pažymėjo, kad pagrindinė turto perleidimo sutartis nebuvo sudaryta dėl pirkėjų G. P. ir D. P. kaltės ir neveikimo.
22. Byloje nėra ginčo, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis tarp šalių nebuvo sudaryta, taip pat, kad atsakovė negrąžino ieškovo D. P. sumokėto 8 400 Eur užstato.
23. Ieškovai, atsakovei nesutikus su jų Pretenzijoje nurodytais reikalavimais kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė iš atsakovės UAB „Stapma“ ieškovų naudai priteisti 17 160 Eur sumą, t. y. 8 400 Eur negrąžintą avansą, 8 400 Eur baudą ir 360 Eur nuostolių.
24. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. rugpjūčio 3 d. sprendimu ieškovų ieškinį tenkino iš dalies, t. y. priteisė iš atsakovės UAB „Stapma“ ieškovų naudai 8 400 Eur sumokėto avanso ir 360 Eur nuostoliams atlyginti, kitoje dalyje (dėl 8 400 Eur baudos) ieškinį atmetė.
25. Atsakovė su patenkinta ieškinio reikalavimų dalimi nesutinka ir apeliaciniame skunde nurodo, kad pirmosios instancijos teismas padarė šiurkštų proceso teisės normų pažeidimą, pažeisdamas dispozityvumo principą ir įrodymų vertinimo taisykles, kadangi viršijo pareikštus ieškinio reikalavimus dėl atsakovo kaltės nustatymo bei nustatė tarp atsakovės ir trečiojo asmens atstovavimo santykius. Atsakovės vertinimu, teismas, visų pirma, nepagrįstai nustatė trečiojo asmens – brokerių įmonės ir jos atstovo – atstovavimo santykių buvimą su atsakove, atitinkamai toliau neteisingai įvertino byloje esančius duomenis ir sprendė, kad šalys po 2022 m. rugpjūčio 31 d. (pasibaigus preliminariojoje sutartyje nurodytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui) toliau tęsė derybas dėl turto pirkimo-pardavimo. Pažymėjo, kad pagrindinės sutarties nesudarymą išimtinai lėmė tai, kad ieškovai negalėjo atsiskaityti už norimą įsigyti turtą.
Dėl atstovavimo santykių
26. Pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu atmetė atsakovės argumentus, kad trečiasis asmuo G. K. (nekilnojamojo turto brokeris) iš viso ar iš dalies veikė savarankiškai ir, kad už brokerio veiksmus atsakovė nėra atsakinga. Teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju realiai susiklostė situacija, kad G. K. veikė taip, kaip atstovaudamas atsakovei UAB „Stapma“ ginčo objekto pardavimo klausimais (CK 2.133 straipsnio 2, 3, 9 dalys).
27. Minėta, kad atsakovė su tokiu pirmosios instancijos teismo vertinimu nesutinka ir apeliaciniame skunde nurodo, jog teismas neteisingai nustatė trečiojo asmens – brokerių įmonės ir jos atstovo G. K. – atstovavimo santykių buvimą su atsakove. Pažymėjo, kad brokeris pagal savo specifiką veikė kaip tarpininkas, o ne kaip atsakovės atstovas. Teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su šiais apeliantės argumentais.
28. Pažymėtina, kad CK 2.132 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad asmenys turi teisę sudaryti sandorius per atstovus, išskyrus tuos sandorius, kurie dėl savo pobūdžio gali būti asmenų sudaromi tiktai asmeniškai, ir kitokius įstatymų nurodytus sandorius. Vieno asmens (atstovo) sudarytas sandoris kito asmens (atstovaujamojo) vardu, atskleidžiant atstovavimo faktą ir neviršijant suteiktų teisių, tiesiogiai sukuria, pakeičia ir panaikina atstovaujamojo civilines teises ir pareigas (CK 2.133 straipsnio 1 dalis). Taigi, kai sandorį atstovaujamojo vardu sudaro atstovas, laikydamasis prieš tai nurodytų sąlygų (atskleisdamas atstovavimo faktą ir veikdamas neišeinant už suteiktų teisių ribų), atstovaujamajam atsiranda tokių pačių padarinių, kaip ir tuo atveju, jeigu sandorį jis sudarytų pats asmeniškai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2012). Atstovui suteiktų teisių apimtis, kaip ir atstovavimo faktas, gali būti aiškiai išreikšti – nustatyti įgaliojime (kai atstovaujama sandorio pagrindu), kituose atstovavimo faktą patvirtinančiuose dokumentuose (kai atstovaujama įstatymų, teismo sprendimo ar administracinio akto pagrindu) arba numanomi iš konkrečių aplinkybių, kuriomis atstovas veikia (CK 2.133 straipsnio 2 dalis). Abiem šiais atvejais sandoriai, sudaryti per atstovą, sukuria teisines pasekmes atstovaujamajam.
29. Teisėjų kolegija susipažinusi su byloje esančia medžiaga (ieškovų el. susirašinėjimai su trečiuoju asmeniu G. K.), neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismu, kad ieškovai dėl turto įsigijimo beveik visus klausimus derino su trečiuoju asmeniu nekilnojamojo turto brokeriu G. K., t. y. byloje pateikti el. laiškai/susirašinėjimas patvirtina, kad trečiasis asmuo teikė ieškovams informaciją turto įregistravimo, darbų atlikimo klausimais, teikė ieškovams pagalbą finansavimo bankuose klausimais, padėjo atlikti ketinamo pirkti turto vertinimą, taip pat teikė pagalbą subsidijos suteikimo klausimais ir kt. Tai, kad trečiasis asmuo G. K. veikė kaip atsakovės atstovas patvirtina ir jo žinučių, siųstų ieškovams, turinys, pavyzdžiui: „Bendravau vakar su pardavėju, kviečia kitą savaitę pasitarti apie esamą situaciją. Ar galėtumėte?“; „Ar turite žinių iš bankų? Kada galėtumėte gauti kreditą ir patvirtinti pirkimo – pardavimo sandorį notarų biure? Labai laukiame žinių iš Jūsų“; ir pan.
30. Be to, byloje pateikta 2021 m. gruodžio 14 d. paslaugų sutartis (toliau – Paslaugų sutartis), sudaryta tarp atsakovės UAB „Stapma“ ir trečiojo asmens UAB „Akorus Real Estate“, kurioje dirba trečiasis asmuo nekilnojamojo turto brokeris G. K.. Šios sutarties objektas – UAB „Akorus Real Estate“, UAB „Stapma“ pavedimu ir su ja bendradarbiaudama, suras pirkėjus bei parduos nuosavybės teise priklausančius turtus: vienbučiai gyvenamieji namai, adresu: (duomenys neskelbtini). (Paslaugų sutarties 1.1 punktas). Minėtos Paslaugų sutarties 2.2 punkte nurodyta, kad UAB „Akorus Real Estate“ įsipareigoja: veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus; konsultuoti klientą turto pardavimo klausimais; savo nuožiūra ir sąskaita vykdyti efektyvią turto pardavimo reklaminę kampaniją; ieškoti potencialių turto pirkėjų; kliento reikalavimu teikti informaciją apie sutarties vykdymą; organizuoti turto pristatymą potencialiems turto pirkėjams; informuoti klientą apie kiekvieną surastą potencialų pirkėją; padėti klientui vesti derybas su potencialiu turto pirkėju dėl preliminarios turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų, padėti parengti preliminarią turto pirkimo-pardavimo sutartį pasirašymui (Paslaugų sutarties 2.2.1 – 2.2.8 punktai). Teisėjų kolegijos vertinimu, tai paneigia apeliantės argumentus, kad trečiasis asmuo G. K., kaip UAB „Akorus Real Estate“ darbuotojas, veikė savarankiškai. Pažymėtina, kad nekilnojamojo turto brokeris visus veiksmus (derybų vedimas, turto aprodymas, pirkėjų konsultavimas, turto įrengimo klausimų derinimas ir t. t.) vykdė Paslaugų sutarties pagrindu ir veikė išimtinai atsakovės UAB „Stapma“ interesais. Sutiktina, kad ieškovai negalėjo G. K. laikyti ne atsakovės atstovu, nes būtent su šiuo asmeniu buvo derinamos preliminariosios turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos, jos vykdymas bei kiti klausimai, susiję su turto įsigijimu.
31. Atsižvelgiant į nurodytą, neabejotina, kad nagrinėjamu atveju trečiasis asmuo G. K. veikė taip, kaip atstovaudamas atsakovei UAB „Stapma“ ginčo objekto pardavimo klausimais, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai vertino trečiojo asmens veiksmus, kaip atsakovės atstovo, veikusio jos pavedimu ir interesais.
Dėl avanso grąžinimo ir nuostolių
32. Pirmosios instancijos teismas tenkino ieškovų ieškinio reikalavimą ir priteisė (grąžino) iš atsakovės UAB „Stapma“ 8 400 Eur ieškovo D. P. sumokėtą avansą. Teismas konstatavo, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų šalių kaltės, todėl ieškovai pagrįstai reikalauja grąžinti sumokėtą 8 400 Eur avansą.
33. Apeliantė su nurodyta teismo išvada nesutinka ir pažymi, kad atsakovė negali būti laikoma kalta, dėl to, kad ieškovai nepasirūpino reikiamomis išlaidomis sandoriui sudaryti (apeliantės vertinimu, pagrindinės sutarties nesudarymą lėmė tai, kad ieškovai negalėjo atsiskaityti už norimą įsigyti turtą), taip pat dėl to, kad suėjo preliminarioje sutartyje numatytas terminas sudaryti pagrindinę sutartį. Nurodė, kad ieškovai siekė pradėti naujas derybas, tartis dėl naujų sąlygų ir terminų, t. y. ženkliai atidėto mokėjimo termino, naujų kreditavimo sąlygų, ko nebuvo aparta pasibaigusioje preliminariojoje turto pirkimo-pardavimo sutartyje. Pažymėjo, kad tai negali būti vertinama kaip derybos dėl preliminarios sutarties, kuri pasibaigė, pratęsimo. Nurodė, kad byloje nėra jokių duomenų, sudarančių pagrindą teigti, kad šalys vedė derybas toliau.
34. Preliminariojoje turto pirkimo-pardavimo sutartyje buvo numatyta, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis tarp šalių bus sudaryta ir pasirašyta ne vėliau kaip iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. (Sutarties 2.1 punktas). Byloje nėra ginčo, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.
35. Pagal Sutarties 6.1 punktą, dėl pardavėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ar pardavėjo netinkamo Sutarties sąlygų įvykdymo šalims nepasirašius turto pirkimo – pardavimo sutarties šioje Sutartyje nurodytomis sąlygomis, pirkėjo pagal Sutarties 3.2.1 punktą pardavėjui perduota suma, t. y. 8 400 Eur yra grąžinama pirkėjui. Sutarties 6.2 punkte numatyta, kad šalims nepasirašius Turto pirkimo – pardavimo sutarties Sutartyje nurodytomis sąlygomis dėl pirkėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ar netinkamo Sutarties sąlygų įvykdymo, pirkėjo pagal Sutarties 3.2.1 punktą pardavėjui perduota suma, t. y. 8 400 Eur atitenka pardavėjui, tačiau su sąlyga, jog pardavėjas tinkamai įvykdė Sutartyje numatytus įsipareigojimus.
36. Nagrinėjamoje byloje ieškovai įrodinėja, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iš esmės nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, nes ji nepagrįstai padidino turto kainą. Tuo tarpu atsakovė teigia, kad ieškovai iki šalių sutarto termino (2022 m. rugsėjo 31 d.) negalėjo nupirkti turto, nes neturėjo reikiamų lėšų turtui įsigyti.
37. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo vertinimu, kad tai, jog pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta lėmė abiejų šalių veiksmai (neveikimas).
38. Visų pirma, byloje nėra ginčo, kad iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti (2022 m. rugpjūčio 31 d.), ieškovai nebuvo gavę finansavimo būsto įsigijimui, taip pat jiems nebuvo suteikta subsidija. Kaip pagrįstai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, ieškovų pastangos siekiant gauti finansavimą vertintinos kaip nepakankamos, tai patvirtina ir ieškovo D. P. 2022 m. spalio 12 el. laiško siųsto brokeriui G. K. turinys, t. y. „nelabai žinome, ar gausime po 3 mėnesių paskolą“. Taigi, ieškovai dar 2022 m. spalio mėn. (praėjus vienam mėnesiui nuo preliminariojoje sutartyje numatytos pagrindinės sutarties sudarymo dienos (2022 m. rugpjūčio 31 d.) nebuvo užtikrinti ar gaus banko finansavimą.
39. Kita vertus, kaip teisingai atkreipė dėmesį pirmosios instancijos teismas, byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovė ar jos atstovai iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. būtų pranešę ieškovams konkrečią datą, kuomet kviečia sudaryti pagrindinę sutartį pas notarą, ar reiškę pretenzijas dėl to, kad pagrindinė sutartis nėra sudaryta iki minėtos datos. Tik 2022 m. spalio 10 d. laiške atsakovės atstovas brokeris G. K. teiravosi, kada galėtų būti sudaryta sutartis pas notarą. Atkreiptinas dėmesys, kad ginčo turto vertinimas taip pat buvo atliktas po termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimo, t. y. 2022 m. rugsėjo 12 d. Byloje esantys trečiojo asmens G. K. el. laiškai ieškovui D. P. taip pat patvirtina, kad 2022 m. rugsėjo – spalio mėn. trečiasis asmuo teikė ieškovams pagalbą dėl kreditavimo klausimų bankuose, padėjo atlikti ketinamo pirkti turto vertinimą. Atsižvelgus į tai, teisėjų kolegijos vertinimu, labiau tikėtina, kad šalys pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti toliau vedė derybas, o terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo pratęstas.
40. Atmestini apeliantės argumentai, kad pasibaigus šalių sudarytai preliminariajai turto pirkimo-pardavimo sutarčiai šalys derėjosi dėl naujos sutarties sudarymo bei naujų sąlygų įtraukimo, o ne dėl šios sutarties pratęsimo. Minėta, kad byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovė, kaip pardavėja, po 2022 m. rugpjūčio 31 d. būtų reiškusi ieškovams kokias nors pretenzijas (pranešimus) dėl sutarties nutraukimo, be to, byloje nėra duomenų, kad šalys būtų derėjęsi dėl naujos sutarties sudarymo ar naujų sąlygų įtraukimo. Priešingai, atsakovė apie Sutarties pabaigą ieškovus informavo tik 2023 m. lapkričio 15 d. (nors pranešimas datuotas 2022 m. lapkričio 10 d., tačiau iš el. parašo matyti, kad dokumentas pasirašytas 2022 m. lapkričio 15 d.), kuomet 2023 m. lapkričio 10 d. ieškovai išsiuntė pretenziją dėl Sutarties nutraukimo, avanso grąžinimo ir nuostolių padengimo. Pažymėtina, kad atsakovė, būdama savo srities profesionalė, profesionali statytoja, verslininkė, laikydama, jog tarp šalių sudaryta Sutartis, per Sutartyje nurodytą terminą nesudarius pagrindinės turto-pirkimo pardavimo sutarties, yra pasibaigusi ir nutraukta, turėjo nedelsiant pranešti apie tai pirkėjams, tačiau kaip minėta, tokių duomenų byloje nėra, t. y. atsakovė pranešimą pateikė tik gavusi ieškovų pretenziją.
41. Šalių sudarytoje preliminariojoje turto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta, kad perkamo turto kaina – 172 000 Eur (Sutarties 3.1 punktas). Šalys susitarė, kad minėta turto kaina yra galutinė ir nekeičiama iki pirkimo momento. Byloje nėra ginčo, kad 2022 m. rugsėjo 21 d. susitikimo su ieškovais metu atsakovė padidino parduodamo turto kainą nuo 172 000 Eur iki 185 000 Eur. Iš byloje esančių duomenų (el. laiškų) rašytų ieškovo D. P. nekilnojamojo turto brokeriui matyti, kad ieškovai su didesne parduodamo turto kaina nesutiko, t. y. 2022 m. spalio 4 d. D. P. rašė G. K.: „Nieko gero nesiūlo, belieka laukti 3 mėnesius ir žiūrėti, ką Luminor sakys, nes nesitikėjome, kad namo kaina pakils“ . Taip pat 2022 m. spalio 6 d. D. P. rašė: „Su žmona kalbėjau, kad mes norime pirkti senąja kaina ir su subsidija. Nes šiaip, kaip ir sutartyje buvo, kad kaina nebus keičiama. Mes tikrai norim likti prie senos kainos, nes nauja mums netinka“. 2022 m. spalio 10 d. D. P. klausė G. K.: „Tai ar Viktoras sutinka su senąja kaina 172 000 Eur ?“.
42. Taigi, byloje nesant duomenų, kad Sutartis buvo pasibaigusi ir nutraukta, taip pat esant labiau tikėtinai aplinkybei, kad šalys pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti (2022 m. rugpjūčio 31 d.) toliau vedė derybas, o terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo pratęstas, taip pat nesant ginčo, kad pardavėjas nusprendė padidinti parduodamo turto kainą, su kuria ieškovai nesutiko, sprendime pagrįstai buvo konstatuota, kad pardavėjas pažeidė Sutarties 3.1 punktą, kuriuo pardavėjas įsipareigojo be jokių išlygų nekeisti kainos. Kaip nurodo ieškovai sutarties kaina jiems buvo esminė sąlyga, o pardavėjui nusprendus ją padidinti, bei ieškovams su nauja parduodamo kaina nesutinkant, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ir dėl atsakovės kaltės. Tokiu būdu pirmosios instancijos teismo išvada, kad vadovaujantis Sutarties 6.1 punktu dėl pardavėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ar pardavėjo netinkamo Sutarties sąlygų įvykdymo šalims nepasirašius turto pirkimo – pardavimo sutarties šioje Sutartyje nurodytomis sąlygomis, pirkėjo pagal Sutarties 3.2.1 punktą pardavėjui perduota suma, t. y. 8 400 Eur turi būti grąžinta pirkėjui, yra pagrįsta.
43. Laikytini nepagrįstais apeliantės argumentai, kad ieškovų sumokėtu avansu buvo dalinai padengti patirti nuostoliai dėl ieškovų sutarties ir įsipareigojimų nevykdymo, todėl ieškovų sumokėta suma turi likti pardavėjai (atsakovei) kaip patirtų nuostolių atlyginimas. Apeliantė nurodo, kad pateikė į bylą įrodymus, įrodančius patirtus nuostolius dėl ieškovų sutarties ir įsipareigojimų neįvykdymo. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad atsakovė byloje priešieškinio dėl nuostolių priteisimo nereiškė, todėl nėra pagrindo dėl atsakovės nurodomų nuostolių sumažinti ieškovams grąžintino 8400 Eur avanso sumą. Be to, bylos duomenimis atsakovė ginčo turtą 2023 m. balandžio 13 d. pardavė už 195 000 Eur, dėl ko laikytina, kad atsakovė nuostolių dėl ginčo objekto nepatyrė.
44. Apeliantė taip pat nesutinka su skundžiamo sprendimo dalimi, kuria teismas ieškovams priteisė 360 Eur nuostolių.
45. Pažymėtina, kad pagal CK 6.249 straipsnio 4 dalies 3 punktą į nuostolius įskaičiuojamos ir protingos išlaidos, susijusios su nuostolių išieškojimu ne teismo tvarka. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad ieškovai ikiteisminėje stadijoje patyrė išlaidas, t. y. 360 Eur pagal 2022 m. lapkričio 9 d. sąskaitą Nr. GK-85-22 už advokatės teisines paslaugas – dokumentų analizę ir pretenzijos parengimą. Byloje pateikti duomenys (sąskaita už teisines paslaugas ir mokėjimo nurodymas), patvirtina, jog minėtos išlaidos ieškovų buvo realiai patirtos. Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija spendžia, kad ieškovai įrodė, jog ginčą siekiant išspręsti ne teismo tvarka, jie patyrė nurodyto dydžio nuostolius, todėl pirmosios instancijos teismas juos (360 Eur) pagrįstai priteisė iš atsakovės ieškovų naudai.
46. Atsižvelgiant į aukščiau nurodytą, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas ieškovų reikalavimus dėl 8 400 Eur avanso ir 360 Eur nuostolių (iš viso 8 760 Eur) priteisimo iš atsakovės tenkino pagrįstai.
47. Įvertinus nurodytą, šioje byloje nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog teismas pažeidė procesines įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo taisykles (CPK 176, 177, 178, 185 straipsniai). Priešingai nei teigia apeliantė, iš skundžiamo teismo sprendimo matyti, jog teismas išsamiai analizavo byloje esančią medžiagą. Tai, kad apeliantė iš esmės nesutinka su tokiu teismo sprendimu ir siekia, kad byloje nustatytos faktinės aplinkybės būtų vertinamos kitaip, nei tai padarė pirmosios instancijos teismas, neduoda pagrindo abejoti pirmosios instancijos teismo išvadomis, pagrįstomis visa bylos medžiaga. Teismo sprendimas yra išsamiai motyvuotas ir priimtas išanalizavus bylos medžiagą ir grindžiamas byloje esančiais įrodymais.
Dėl bylos procesinės baigties
48. Apibendrinant tai, kas išdėstyta, darytina išvada, jog Vilniaus miesto apylinkės teismas priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, todėl atsakovės apeliaciniame skunde nurodytais argumentais nei naikinti, nei keisti skundžiamo sprendimo teisinio pagrindo nėra (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
49. Kiti apeliacinio skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi ginčo klausimo išsprendimui, todėl apeliacinės instancijos teismas plačiau dėl jų nepasisako. Kasacinės instancijos teismas yra išaiškinęs, kad įstatymo nustatyta teismo pareiga tinkamai motyvuoti priimtą teismo sprendimą (nutartį) neturi būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną šalių byloje išsakytą ar pateiktą argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287/2010, 2009 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-219/2009).
Dėl bylinėjimosi išlaidų patirtų apeliacinės instancijos teisme
50. Atsakovės apeliacinis skundas atmestas, todėl atsakovė neturi teisės į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą apeliacinėje instancijoje (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).
51. Byloje pateikti duomenys, kad ieškovė G. P. už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą sumokėjo 810 Eur teisinių išlaidų. Aptarta suma neviršija Rekomendacijų 8.11 papunktyje nurodytos maksimalios sumos (koeficientas 1.3). Atsižvelgiant į tai, už atsiliepimą į atsakovės apeliacinio skundo parengimą ieškovei G. P. priteistina 810 Eur suma.
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu
n u t a r i a :
atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Stapma“ apeliacinį skundą atmesti.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. rugpjūčio 3 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Stapma“, juridinio asmens kodas 123275330, ieškovės G. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini), naudai 810 Eur (aštuonis šimtus dešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Ši nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.
Teisėjos Margarita Stambrauskaitė
Eglė Surgailienė
Rūta Veniulytė-Jankūnienė