Civilinė byla Nr. e2A-231-577/2025

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00213-2022-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.1; 2.1.5.1.1; 2.4.2.9.1; 3.3.1.19.1

 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

n u t a r t i s

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. balandžio 10 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Jadvygos Mardosevič (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Danguolės Martinavičienės ir Antano Rudzinsko,  

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų D. R. ir J. R. apeliacinį skundą bei atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Teisininkas LT“ prisidėjimą prie apeliacinio skundo dėl Vilniaus apygardos teismo 2025 m. sausio 7 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės 613 – osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos ieškinį atsakovams D. R., J. R., uždarajai akcinei bendrovei „Teisininkas LT“, uždarajai akcinei bendrovei „TT LOGISTIC“, uždarajai akcinei bendrovei „Tigesta“ dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais ir bendrojo naudojimo patalpų pripažinimo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrąja daline nuosavybe, tretieji asmenys uždaroji akcinė bendrovė „Vilniaus vystymo kompanija“, valstybės įmonė Registrų centras, notarė V. Ž., I. B., J. B., R. B., R. B., A. B., R. B., G. D., R. D., D. J., T. J., A. K., J. K., M. K., D. L., G. L., M. L. (M. L.), Ž. M., K. N., R. N., K. O., A. O., D. P., S. B., A. S., D. S., Z. T., K. T., D. T., G. T., R. V., I. V., M. V. (M. V.), A. Ž., uždaroji akcinė bendrovė „AGROSPELTA“, uždaroji akcinė bendrovė „AUTOSTARTAS“, uždaroji akcinė bendrovė „Baltoptik NT valdymas“, uždaroji akcinė bendrovė „CAR RENT INTERNATIONAL“, uždaroji akcinė bendrovė „DESKRIPTAS“, uždaroji akcinė bendrovė „Esama“, Lietuvos vandens tiekėjų asociacija, uždaroji akcinė bendrovė „Pieno tyrimai“, uždaroji akcinė bendrovė „STATIREMAS“, G. O. G., L. G., mažoji bendrija „Laisvės patalpos“ ir B. K..

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovė 613 – oji garažų statybos ir eksploatavimo bendrija (toliau – ir ieškovė, bendrija) kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį vėliau patikslino, prašydama:

1.1.       pripažinti negaliojančia ab initio (nuo sudarymo momento) 2018 m. gruodžio 10 d. ne varžytynėse parduodamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir 2018 m. gruodžio 10 d. turto perdavimo–priėmimo aktą, kuriais bankrutuojanti uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir BUAB) „Erama“ atstovė nemokumo administratorė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Tigesta“ perleido UAB „TT LOGISTIC“: negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane (a–1, a–2, a–3, a–4, a–5), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 1–8, 1–10, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 6–1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir ginčo patalpos);

1.2.       pripažinti negaliojančia ab initio 2021 m. kovo 17 d. negyvenamųjų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, kuria UAB „TT LOGISTIC“ perleido UAB „Teisininkas LT“ ginčo patalpas;

1.3.       pripažinti negaliojančia ab initio 2021 m. rugsėjo 1 d. mainų sutartį (toliau – ir mainų sutartis), kuria UAB „Teisininkas LT“ perleido atsakovams D. R. ir J. R. ginčo patalpas;

1.4.       pripažinti, kad ginčo patalpos priklauso viso statinio – pastato – prekybos centro, pažymėto plane 1E6p, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir pastatas, statinys), patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise;

1.5.       panaikinti ginčo patalpų teisinę registraciją bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovė nurodė, kad bendrijos nariams priklausantys garažai ir kitos bendrojo naudojimo patalpos yra statinyje. Statinį pastatė UAB „Vilniaus kapitalinė statyba“, 1998 m. rugsėjo 7 d. jis pripažintas tinkamu naudoti ir įregistruotas valstybės įmonėje (toliau – ir VĮ) Registrų centre. UAB „Vilniaus kapitalinė statyba“ pagal 1998 m. rugsėjo 21 d. sutartį pardavė UAB „Erama“ prekybos centrą, turintį 3 099,70 kv. m bendro ploto. UAB „Erama“ 1999 m. spalio 1 d. perdavimo–priėmimo aktu perdavė ieškovei nuolat saugoti visuomeninį pastatą su garažais ir dokumentaciją, be kita ko, generalinį planą, lauko tinklus, architektūrinę, elektrotechninę, ryšių ir signalizacijos, vandentiekio ir kanalizacijos tinklų eksploatacijos, šiluminės trasos iki pastato ir šilumos mazgo bylas, rūsio planą su garažų savininkų pavardėmis ir kitus dokumentus.

3.       2021 m. gruodžio mėnesį ieškovei tapo žinoma, kad pagal statybos projektą pastatytos ir 1998 m. rugsėjo 7 d. aktu priimtos pagalbinės techninės patalpos, esančios statinio rūsyje, 1999 m. birželio 21 d. tapo prekybos patalpomis ir penkioms pagalbinėms techninėms patalpoms pagal statybos projektą (pravažiavimui, techninei patalpai – šilumos punktui, dviem techninėms patalpoms ir elektros skydinei), esančioms statinio rūsyje (toliau – ir ginčo patalpos), buvo suteiktas vienas unikalus numeris. Statinio pirmame aukšte nurodytos dvi pagalbinės patalpos 1999 m. birželio 21 d. taip pat tapo prekybos patalpomis, joms suteiktas unikalus numeris. Statinio šeštame aukšte po statybų užbaigimo, priėmimo ir pirminio įregistravimo užfiksuota pagalbinė patalpa 1999 m. birželio 21 d. taip pat tapo prekybos patalpa ir jai suteiktas unikalus numeris.

4.       Paaiškėjo, kad BUAB „Erama“, atstovaujama bankroto administratorės UAB „Tigesta“, ne varžytynėse 2018 m. gruodžio 10 d. pardavė ginčo patalpas UAB „TT LOGISTIC“ už 100 Eur. UAB „TT LOGISTIC“ ginčo patalpas 2021 m. kovo 17 d. pardavė UAB „Teisininkas LT“ už 100 Eur. UAB „Teisininkas LT“ mainų sutartimi atsakovams D. R. ir J. R. išmainė ginčo patalpas, kurių vidutinė rinkos vertė mainų sandorio sudarymo metu buvo 187 400 Eur, į kitos paskirties vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos būdo 0,0314 ha ploto žemės sklypą, pastatą – ūkinį pastatą su prekybos patalpa, pastatą – pagalbinį pastatą, kitus inžinerinius statinius – tvorą (toliau – ir turtas). Visų šių keturių turto vienetų vidutinė rinkos vertė – 4 204 Eur. Nors mainomų daiktų vertė akivaizdžiai skyrėsi, šalys sutarė, kad mainomų daiktų vertė yra lygi, t. y. po 10 000 Eur.

5.       Bendrija žinojo, kad ginčo patalpos yra techninės, bendrojo naudojimo patalpos, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančios viso statinio savininkams, kurios buvo perduotos bendrijai 1999 m. spalio 1 d. naudotis, eksploatuoti ir prižiūrėti ir jos negalėjo būti privatizuotos. Ieškovė nurodė, kad pagalbinės techninės patalpos, esančios statinio rūsyje – pravažiavimas, šilumos mazgas, elektros skydinė bei dvi techninės patalpos, kuriose įrengti mechanizmai, apskaitos prietaisai, signalizacijos pultai ir koridoriai, pagal savo funkcinį ryšį yra susijusios su statinio patalpų eksploatavimu, t. y. šilumos mazgas (šilumos punktas) – tai prie šilumos įvado prijungtas šildymo ir karšto vandens sistemos įrenginys, su šilumnešiu gaunamą šilumą transformuojantis ir pristatantis į pastato šildymo prietaisus, techninėje patalpoje yra įrengta viso statinio rekuperacinė vėdinimo sistema, o koridoriai skirti patekti į individualias statinio patalpas. Pravažiavimas skirtas privažiuoti į statinio patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančius garažus. Šilumos mazgas (šilumos punktas) ir kiti inžineriniai tinklai (namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros vamzdynai ir angos) yra įrengti bendrojo naudojimo patalpose.

6.       Ieškovė prašė sandorius pripažinti negaliojančiais kaip prieštaraujančius imperatyvioms teisės normoms. Ieškovės vertinimu, sudarant sandorius buvo pažeista Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 4.82 straipsnio 1 dalis, nes ginčo patalpos buvo suprojektuotos, pastatytos ir priimtos eksploatuoti kaip bendrojo naudojimo patalpos. Statinys, kuriame yra ginčo patalpos, nebuvo rekonstruotas, o tik neteisėtai pakeitus jų paskirtį į prekybos, kokia yra viso statinio paskirtis, jos buvo neteisėtai parduotos.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

7.       Vilniaus apygardos teismas 2025 m. sausio 7 d. sprendimu ieškovės ieškinį patenkino visiškai:

7.1.       pripažino negaliojančia ab initio 2018 m. gruodžio 10 d. ne varžytinėse parduodamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir 2018 m. gruodžio 10 d. turto perdavimo–priėmimo aktą, kurių pagrindu BUAB „Erama“ perleido UAB „TT LOGISTIC“: 1) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane (a–1, a–2, a–3, a–4, a–5), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 2) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 1–8, 1–10, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 3) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 6–1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias (duomenys neskelbtini);

7.2.       pripažino negaliojančia ab initio 2021 m. kovo 17 d. negyvenamųjų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, kurios pagrindu UAB „TT LOGISTIC“ perleido UAB „Teisininkas LT“: 1) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane (a–1, a–2, a–3, a–4, a–5), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 2) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 1–8, 1–10, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 3) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 6–1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias (duomenys neskelbtini);

7.3.       pripažino negaliojančia ab initio 2021 m. rugsėjo 1 d. mainų sutartį, kurios pagrindu UAB „Teisininkas LT“ perleido D. R. ir J. R.: 1) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane (a–1, a–2, a–3, a–4, a–5), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 2) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 1–8, 1–10, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 3) negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 6–1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias (duomenys neskelbtini);

7.4.       panaikino negyvenamosios patalpos – prekybos patalpos, pažymėtos plane (a–1, a–2, a–3, a–4, a–5), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamosios patalpos – prekybos patalpos, pažymėtos plane 1–8, 1–10, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 3) negyvenamosios patalpos – prekybos patalpos, pažymėtos plane 6–1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), teisinę registraciją;

7.5.       pripažino, kad: 1) negyvenamoji patalpa – prekybos patalpa, pažymėta plane (a–1, a–2, a–3 , a–4, a–5), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 2) negyvenamoji patalpa – prekybos patalpa, pažymėta plane 1–8, 1–10, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); 3) negyvenamoji patalpa – prekybos patalpa, pažymėta plane 6–1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys (duomenys neskelbtini), priklauso viso statinio – pastato – prekybos centro, pažymėto plane 1E6p, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise;

7.6.       taikė restituciją: iš UAB „Teisininkas LT“ natūra – grąžino D. R. ir J. R. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise kitos paskirties vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos būdo 0,0314 ha ploto žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą – ūkinį pastatą su prekybos patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą – pagalbinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitus inžinerinius statinius – tvorą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini); priteisė iš atsakovės UAB „TT LOGISTIC“ atsakovei UAB „Teisininkas LT“ 100 Eur, sumokėtus už ginčo patalpas; atgręžė sprendimo vykdymą ir priteisė ieškovei iš atsakovės UAB „Teisininkas LT“ 123,12 Eur, priteisė ieškovei iš atsakovų D. R. ir J. R. po 4 972 Eur iš kiekvieno, priteisė ieškovei iš atsakovų UAB „Teisininkas LT“, D. R. ir J. R. po 409 Eur vykdymo išlaidų, taip pat paskirstė šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2.       Teismas, remdamasis VĮ Registrų centro išrašais, patalpų savininkų susisteminta lentele, nusprendė, kad 1999 m. birželio 21 d. (ieškovės ginčijamo patalpų paskirties keitimo metu) UAB „Erama“ buvo ne vienintelė statinio savininkė. Teismo vertinimu, bendrosios dalinės nuosavybės į ginčo patalpas atsiradimo data yra laikotarpiu nuo 1998 m. rugsėjo 21 d. iki 1998 m. lapkričio 24 d., kai garažus ir prekybos patalpas iš UAB „Erama“ įsigijo pirminiai garažų ir prekybos patalpų savininkai.

3.       Ieškovės poziciją, kad pertvarkant ginčo patalpas, kurios pagal statybos projektą buvo pastatytos kaip techninės patalpos, negalėjo būti įregistruotos kaip prekybos paskirties patalpos nesant projekto, statinio bendraturčių sutikimo bei statybos leidimo, teismas pripažino pagrįsta, nes nustatyta, jog tokio sutikimo bendro naudojimo patalpose formuojant atskiras ginčo patalpas, bendraturčiai nedavė.

4.       Teismas pažymėjo, kad bylos nagrinėjimo metu surinkti įrodymai patvirtina, jog ginčo patalpų paskirties keitimo metu buvo bendro naudojimo patalpų bendraturčių daugetas, o ginčo patalpų paskirtis keista pažeidžiant jų valią, be jų sutikimo, taip pažeidžiant imperatyvius teisės akto (CK 4.75 straipsnio 1 dalis) reikalavimus, todėl ginčo patalpų sandoriai yra negaliojantys nuo pat pradžių (ab initio) (CK 1.80 straipsnis).

5.       Teismas vadovavosi kasacinio teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartyje pateiktais išaiškinimais bei konstatavo, kad šiuo atveju nėra praėję nei bendrieji, nei specialieji ieškinio senaties terminai, nes statinio patalpų savininkai (tretieji asmenys) nurodė, jog iki bylos iškėlimo teisme nežinojo apie tai, kad ginčo patalpos yra ne bendro naudojimo, o įteisintos kaip UAB „Erama“ nuosavybė. Teismas nustatė, kad ginčo patalpos nebuvo įtrauktos į BUAB „Erama“ balansą ir mokesčiai už jų išlaikymą nebuvo mokami. Ši aplinkybė, teismo vertinimu, paneigia atsakovų argumentus, kad buvo praleistas ieškinio senaties terminas.

6.       Įvertinęs bendrijos rašytinius paaiškinimus, bendrijos patalpų ir garažų savininkų 2024 m. rugsėjo 12 d. protokolą, kuriuo papildytas 2021 m. lapkričio 12 d. protokolas, teismas nustatė, kad pastato bendraturčiai, negyvenamų patalpų ir garažų savininkai suteikė teisę bendrijai pareikšti bei pasirašyti ieškinį ir visus kitus procesinius dokumentus bet kurios instancijos teisme dėl visų bendro naudojimo patalpų, ginčyti ginčo sandorius ir atlikti visus kitus veiksmus. Be to, teismas atsižvelgė ir į kasacinio teismo suformuotą praktiką šiuo klausimu, todėl konstatavo, kad bendrija turėjo teisę reikšti ieškinį nagrinėjamoje byloje.

7.       Pasisakydamas dėl ginčo patalpų funkcinės paskirties, teismas sutiko su ieškovės argumentais, kad ginčo patalpos nėra prekybos paskirties patalpos, o yra pagalbinės, techninės, bendrojo naudojimo patalpos, reikalingos tam, jog būtų galima prieiti ir aptarnauti jose esančius inžinerinius įrenginius ir mechanizmus, kurie funkciniu ryšiu susieti su visu statiniu ir negali savarankiškai funkcionuoti. Teismo įsitikinimu, šios patalpos bendrosios dalinės nuosavybės teise turi priklausyti viso statinio savininkams, nes buvo suprojektuotos ir pastatytos kaip bendro naudojimo, o ne individualios patalpos. Teismas pažymėjo, kad šią aplinkybę patvirtina ir specialių žinių turinčio viešosios įstaigos (toliau – ir VšĮ) Statybos ir projektavimo sisteminimo centro 2022 m. gruodžio 27 d. specialisto V. P. ekspertinė išvada bei pateiktos nuotraukos.

8.       Teismas nurodė, kad UAB „Erama“ 1998 m. rugsėjo 21 d. pirkimo–pardavimo sutartis buvo nuosavybės į pastatą perleidimo sutartis, tačiau nesprendė ginčų patalpų dalies paskirties keitimo ir kitų susijusių klausimų. Tai reiškia, kad bendro naudojimo patalpoms – ginčo patalpoms, kurios ir toliau buvo naudojamos pagal jų funkcinę techninę paskirtį, nepagrįstai buvo nustatyta prekybos patalpų paskirtis. Tai rodo, kad keičiant paskirtį nebuvo projekto, bendraturčių sutikimo ir kitų imperatyvių dokumentų, kuriuos nustatė tuometiniai teisės aktai. Be to, tuo metu, kai UAB „Erama“ įregistravo nuosavybės teises į bendro naudojimo patalpas (1999 m. birželio 21 d.), galiojusio Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – DNSBĮ) (akto redakcija, galiojusi nuo 1995 m. gruodžio 19 d. iki 2000 m. liepos 12 d.) 1 straipsnyje buvo numatytas aiškus bendro naudojimo patalpų apibrėžimas. Atsižvelgdamas į nustatytas aplinkybes, teismas nusprendė, kad byloje įrodyta, jog ginčo patalpos nėra prekybos paskirties patalpos, o yra pagalbinės, techninės, bendrojo naudojimo patalpos, reikalingos tam, kad galima būtų prieiti ir aptarnauti jose esančius inžinerinius įrenginius ir mechanizmus, kurie funkciniu ryšiu susieti su visu statiniu ir negali savarankiškai funkcionuoti. Šios patalpos bendrosios dalinės nuosavybės teise turi priklausyti viso statinio savininkams, nes buvo suprojektuotos ir pastatytos kaip bendro naudojimo, o ne individualaus naudojimo patalpos.

9.       Spręsdamas dėl atsakovų nesąžiningumo, teismas nustatė, kad UAB „TT LOGISTIC“, prieš pasirašydama 2018 m. gruodžio 10 d. sutartį, apžiūrėjo turtą ir dėl turto būklės pretenzijų, pastabų nepareiškė. Tai reiškia, kad UAB „TT LOGISTIC“ matė, jog jos yra bendro naudojimo, o jose prekybos veikla nevykdoma. Teismas pažymėjo, kad 2021 m. kovo 17 d. pirkimo–pardavimo sutarties 5 punkte nurodyta, jog visų parduodamų ginčo patalpų vidutinė rinkos vertė pardavimo metu buvo 187 400 Eur. Ta pačia sutartimi UAB „Teisininkas LT“ šias ginčo patalpas įsigijo už 100 Eur, t. y. akivaizdžiai už rinkos sąlygų neatitinkančią kainą. Mainų sutartyje nurodyta, kad mainomų daiktų vertė nustatyta šalių susitarimu ir yra 10 000 Eur. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašuose ir mainų sutartyje nustatyta, kad ginčo patalpų rinkos kaina yra 187 400 Eur, o daiktų į kuriuos išmainytos ginčo patalpos vidutinė rinkos vertė 4 204 Eur. Mainytų nekilnojamųjų daiktų vidutinė rinkos vertė skiriasi daugiau kaip 44 kartus, t. y. akivaizdžiai nelygiavertė ir šalys to neginčija. Teismo vertinimu, tokios registre nurodytos vidutinės rinkos kainos ir įrašytos į sutartis turto vertės disproporcijos neleidžia vertinti atsakovų kaip sąžiningų asmenų bei paneigia galimybę prioritetiškai ginti jų teises pagal CK 1.80 straipsnio 4 dalį (CK 4.96 straipsnis). Teismas nurodė, kad atsakovai nepateikė objektyvių įrodymų, patvirtinančių jų domėjimąsi faktine situacija bei faktine turto būkle (jo verte), todėl konstatavo, jog atsakovai yra nesąžiningi ginčo patalpų savininkai, o tai sudaro pagrindą taikyti byloje restituciją.

10.       Teismas nurodė, kad BUAB „Erama“ yra likviduota, todėl visiška restitucija negalima, tačiau pripažinęs, kad ginčo patalpos negalėjo būti sandorio objektu, siekdamas grąžinti šalis į buvusią padėtį, vadovaudamasis CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, įvertinęs tai, jog šioje byloje reiškiamais reikalavimais yra siekiama ginčo patalpų priklausymo bendrosios dalinės nuosavybės teise visiems statinio savininkams, teismas patenkino ieškovės reikalavimą panaikinti ginčų patalpų teisinę registraciją ir pripažino, jog ginčo patalpos priklauso viso statinio – pastato – prekybos centro, pažymėto plane 1E6p, patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise bei pritaikė restituciją – iš UAB „Teisininkas LT“ natūra grąžino atsakovams D. R. ir J. R. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise kitos paskirties vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos būdo 0,0314 ha ploto žemės sklypą, pastatą – ūkinį pastatą su prekybos patalpa, pastatą – pagalbinį pastatą, kitus inžinerinius statinius – tvorą, esančius (duomenys neskelbtini), bei priteisė iš atsakovės UAB „TT LOGISTIC“ atsakovei UAB „Teisininkas LT“ 100 Eur sumą, sumokėtą už ginčo patalpas.

11.       Kadangi teismas ieškinį tenkino visiškai, todėl ieškovės ir trečiojo asmens Lietuvos vandens tiekėjų asociacija, kuri palaikė ieškinio reikalavimus, bylinėjimosi išlaidas priteisė iš atsakovų lygiomis dalimis.

III.                      Apeliacinio skundo, prisidėjimo prie apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

12.       Apeliaciniame skunde atsakovai D. R. ir J. R. prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2025 m. sausio 7 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – taikyti bendrąjį 10 metų ieškinio senaties terminą reikalavimui pripažinti, kad negyvenamoji patalpa – prekybos patalpa, pažymėta plane (a–1, a–2, a–3, a–4, a–5), negyvenamoji patalpa – prekybos patalpa, pažymėta plane 1–8, 1–10 ir negyvenamoji patalpa – prekybos patalpa, pažymėta plane 6–1, esančios (duomenys neskelbtini), priklauso viso statinio – pastato – prekybos centro, pažymėto plane 1E6p, patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise; taikyti bendrąjį 10 metų ieškinio senaties terminą reikalavimui panaikinti negyvenamosios patalpos – prekybos patalpos, pažymėtos plane (a–1, a–2, a–3, a–4, a–5), negyvenamosios patalpos – prekybos patalpos, pažymėtos plane 1–8, 1–10 ir negyvenamosios patalpos – prekybos patalpos, pažymėtos plane 6–1, esančių (duomenys neskelbtini), teisinę registraciją, ieškinį atmesti, taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

18.1.       Gyvenamojo namo patalpos, nuosavybės teise priklausančios atskiriems asmenims, nepriskiriamos bendrojo naudojimo patalpoms, esančioms butų savininkų bendrąja daline nuosavybe. Taip pat bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą. Ginčo patalpos visada buvo prekybos paskirties, tačiau anksčiau jos nebuvo išskirtos į atskiras patalpas. Patalpos buvo dalis kitų pastate esančių komercinių patalpų, priklausiusių viso pastato savininkei UAB „Erama“. Ginčo patalpas atskyrus, jos tapo savarankiškais turtiniais vienetais – nekilnojamojo turto objektais. Teismas neteisingai traktavo patalpų teisinį statusą iki jų atskyrimo (atidalijimo) ir suformavimo kaip atskirų turtinių vienetų, vadovavosi klaidingais ieškovės paaiškinimais bei ignoravo byloje esančius rašytinius įrodymus.

18.2.       Ieškovė, teigdama, kad ginčo patalpos yra bendro naudojimo objektai, rėmėsi pirmine patalpų kadastrinių matavimų byla, kurios duomenys buvo panaikinti 1999 m. rugpjūčio 9 d. Ieškovė neginčijo aktualios prekybos centro kadastrinių matavimų bylos. Pastate vyrauja tendencija, kad kelios atskiros patalpos turi vieną unikalų numerį, pvz. ginčo patalpos Nr. 1–8, 1–10 turi vieną unikalų numerį, nors tai yra dvi skirtingos patalpos, tačiau jos įregistruotos kaip vienas turtinis vienetas. Be to, pirminėje kadastrinėje byloje ginčo patalpos taip pat nebuvo priskirtos bendrojo naudojimo objektams. Tai, kad ginčo patalpos nebuvo bendrojo naudojimo objektai, galima nustatyti ir iš to, jog pastate bendrojo naudojimo objektai yra tiesiogiai įvardyti kaip savarankiškų patalpų priklausiniai. Ieškovė nepateikė įrodymų, kad ginčo patalpos iki jų įregistravimo Nekilnojamojo turto išrašuose buvo žymimos kaip bendrojo naudojimo patalpos. Be to, ieškovė ir teismas neteisingai vartoja nekilnojamojo turto kadastro duomenų sąvokas ir nekilnojamojo turto objekto ploto apskaičiavimo metodiką, pagal kurią naudojama pagalbinio ploto sąvoka painiojama su nekilnojamojo turto paskirtimi.

18.3.       Teismas ignoravo faktą, kad visą laikotarpį nuo patalpų įregistravimo patalpų savininkė ir valdytoja buvo UAB „Erama“, kurios savininkai buvo bendrijos pirmininkė L. R. ir jos buvęs sutuoktinis. Jeigu UAB „Erama“ nenaudojo patalpų savo veiklai ar nuomojo, panaudos pagrindais leido jomis naudotis bendrijos pirmininkei ar ieškovei, tai neįrodo, kad patalpos nėra atskiri, savarankiški turtiniai vienetai.

18.4.       Teismas nepagrįstai rėmėsi 2022 m. gruodžio 27 d. specialisto V. P. ekspertine išvada, nes ją parengė ne nepriklausomas asmuo, o ieškovė. Joje pateiktos išvados visiškai atitinka ieškovės poziciją; patalpos nebuvo apžiūrėtos, nes ieškovė nesikreipė į patalpų savininkus dėl jų apžiūros. Vien aplinkybė, kad patalpose yra bendra inžinerinė įranga, nesudaro pagrindo vertinti patalpos kaip bendro naudojimo. Tokią išvadą patvirtina ir kasacinio teismo suformuota praktika. Remiantis DNSBĮ nuostatomis, galiojusiomis ginčo patalpų registracijos metu, esminis kriterijus, pagal kurį patalpas galima būtų laikyti bendrojo naudojimo patalpomis – yra jų nepriskyrimas atskiriems savininkams. Nagrinėjamu atveju ginčo patalpos nuo pat pastato pastatymo ir įregistravimo priklausė UAB „Erama“, nuo 1999 m. yra įregistruotos kaip savarankiški nekilnojamojo turto objektai, o tai reiškia jų priklausymą konkrečiam savininkui. Tai, kad bendro naudojimo patalpos yra žymimos lygiai taip pat kaip savarankiškos, patvirtina, jog pastate esančių patalpų žymėjimas neapibūdina savarankiškų patalpų ir bendro naudojimo patalpų. Be to, ieškovės pateiktoje išvadoje kalbama apie žymėjimą raidėmis „a“, nors taip pažymėti tik pagrindinių patalpų (atskirų kabinetų) priklausiniai, o patalpos, kurios pažymėtos 1–8, 1–10, 6–1, ignoruojamos. Byloje taip pat nėra įrodymų, paneigiančių ginčo patalpų pritaikomumą smulkiam verslui.

18.5.       Teismas nepagrįstai rėmėsi CK nuostatomis, nes ginčo patalpos įregistruotos iki įsigaliojant šiam įstatymui. Sprendžiant, ar ginčo patalpų registracija atitiko teisės aktus, privalo būti taikomi ginčo patalpų registracijos metu galioję teisės aktai. Ieškovė remiasi neaktualiomis normomis. Ieškovė neįrodė patalpų registravimo metu galiojusių teisės normų pažeidimų. Skundžiamame sprendime taip pat nenurodytos aktualios teisės normos ir nepateiktas jų aiškinimas, kuris leistų daryti išvadą, kad ginčo patalpų teisinė registracija buvo neteisėta.

18.6.       Teismo išvada, kad nėra duomenų, jog registruojant ginčo patalpas buvo gauti kitų asmenų sutikimai, yra nepagrįsta, nes ginčo patalpos niekada nebuvo bendrojo naudojimo objektai. UAB „Erama“ įregistruodama ginčo patalpas, neturėjo gauti sutikimų, kadangi ji disponavo jai pačiai priklausančiomis patalpomis. Be to, teismas ignoravo VĮ Registrų centro atstovės parodymus, kurie patvirtina, kad ginčo patalpų paskirtis nuo to momento, kai patalpos (kartu su visu prekybos paskirties pastatu) buvo įgytos UAB „Erama“, patalpų, kaip ir viso likusio pastato paskirtis, keičiama nebuvo. Tai reiškia, kad statybos leidimo ar kitų pastato bendraturčių sutikimo esamoje situacijoje atskiriant ginčo patalpas nuo likusių pastato patalpų, suformuojant jas kaip atskiras patalpas, nereikėjo.

18.7.       Teismas ignoravo faktą, kad atsakovai, įsigiję ginčo patalpas, mokėjo didelius mokesčius. Patenkinus ieškinį, ieškovė praturtėtų atsakovų sąskaita. Teismas turėjo pagrindą ieškovės ieškinį atmesti ir pasiūlyti ieškovei savo teises ginti kitais teisiniais būdais, pvz. reiškiant ieškinį dėl servitutų nustatymo. Tokiu būdu atsakovai išlaikytų nuosavybės teisę į ginčo patalpas, o servituto teisė ieškovei užtikrintų galimybę ir toliau naudotis ginčo patalpomis.

18.8.       Teismas nepagrįstai konstatavo, kad nagrinėjamu atveju nėra praleistas ieškinio senaties terminas. Teismas ignoravo tai, kad bendrijai (ieškovei) aplinkybė apie patalpų atskirumą ir priklausymą privačiam asmeniui buvo žinoma jau bendrijos įsteigimo momentu (1999 m. rugsėjo 13 d.) ir net prieš tai bei viso bendrijos veikimo laikotarpiu, nes mokesčių prievoles už šias patalpas (jų plotą) vykdė privatūs asmenys ir ieškovei apie tai buvo žinoma. Be to, bendrijai ir bendrijos pirmininkui teisės aktai tiesiogiai numato pareigą tikrinti nekilnojamojo turto savininkų duomenis Nekilnojamojo turto registre, sudaryti savininkų sąrašus, juos tvarkyti, saugoti, atnaujinti, todėl akivaizdu, kad nuo pat bendrijos įsteigimo ieškovei buvo žinoma apie ginčo patalpų atskirumą ir priklausymą UAB „Erama“. Įsteigus bendriją, jai ginčo patalpos nebuvo perduotos valdymui ir naudojimui. Nagrinėjamoje civilinėje byloje ieškovė ginčijo sandorius, kuriais buvo perleistas UAB „Erama“ priklausantis turtas, tačiau neginčijo UAB „Erama“ nuosavybės teisių atsiradimo, t. y. ieškovė neginčijo nei 1998 metų pirkimo–pardavimo sutarties, nei 1999 metais atliktos ginčo patalpų registracijos. Nenuginčijus paminėtų sandorių, nėra galimybės paneigti UAB „Erama“ nuosavybės teisės į ginčo patalpas ir atitinkamai nuginčyti vėlesnius ginčo patalpų perleidimo sandorius. Tačiau reikšti tokius reikalavimus jau nebegalima, nes pasibaigė senaties terminas. Teismas turėjo ieškovės ieškinį atmesti, kaip pareikštą praleidus ieškinio senaties terminą.

18.9.       Teismas nepagrįstai konstatavo, kad atsakovai laikytini nesąžiningais. Apeliantams įsigijus patalpas, ginčo patalpose buvo vykdoma komercinė veikla su bendrijos pirmininkės L. R. žinia, tačiau apeliantams prisistačius kaip naujiems savininkams, patalpų naudotojas, kuris patalpose vykdė veiklą dingo, o bendrijos pirmininkė neatskleidė jo tapatybės. Teismas nepagrįstai nurodė, kad apeliantai nesidomėjo turtu, nes visi byloje dalyvavę atsakovai patvirtino, jog prieš pirkdami turtą apžiūrėjo ir įvertino perkamą turtą. Teismas, pasisakydamas dėl ginčo patalpų vertės, neįvertino, kad ginčo patalpų valdymas nuosavybės teise reikalauja itin didelių finansinių kaštų, kuriuos sudaro išlaidos remontui, nekilnojamojo turto mokestis ir komunalinės išlaidos. Atitinkamai, įvertinus būsimus finansinius kaštus, susijusius su patalpų valdymu, buvo nustatoma ir ginčo patalpų perleidimo kaina. Be to, apeliantai mainų sutartimi perleido nekilnojamąjį turtą, kurio tikroji rinkos vertė buvo žymiai didesnė, nei nurodyta registro išraše. Nėra pagrindo laikyti apeliantus nesąžiningais, nes jie ketino įsigytas ginčo patalpas naudoti smulkiam verslui. Be to, teismas, vertindamas atsakovus (jų veiksmus) (ne)sąžiningumo aspektu, nepagrįstai neatsižvelgė į tai, kad ginčo patalpų teisinis statusas nuo jų sukūrimo dienos praėjus daugiau nei 20 metų, nebuvo pakitęs, jokių ginčų ar pretenzijų dėl ginčo patalpų, įskaitant jokių reikalavimų, pareikštų teismuose, nebuvo. Apeliantai ginčo patalpas įsigijo pagal skelbimą.

18.10.       Apeliantų vertinimu, įrodinėti šalių nesąžiningumą tuo, kad sandoriu turtas perleistas žemesne, nei rinkos verte, galėtų patys atsakovai, su jais susiję asmenys ar jų kreditoriai.  Kyla klausimas, kokią įtaką ieškovei (bendrijai) turi aplinkybė, kad ginčo turtas perleistas už žemesnę, nei rinkos, kainą.

18.11.       Teismas neteisingai paskirstė šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas. Teismas turėjo įvertinti, kad D. ir J. R. veikė grupėje kaip viena ginčijamo sandorio šalis, kaip vienas atsakovas. Tokiu būdu, paskirstant bylinėjimosi išlaidas, iš apeliantų vadovaujantis teisingumo ir protingumo kriterijais, galėjo būti priteisiama po ½ dalį vienam atsakovui tenkančios bylinėjimosi išlaidų dalies.

13.       Atsakovė UAB „Teisininkas LT“ prisidėjime prie atsakovų D. ir J. R. apeliacinio skundo prašo patenkinti apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2025 m. sausio 7 d. sprendimo bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Prisidėjimas prie apeliacinio skundo grindžiamas šiais argumentais:

19.1.       Teismas neįsigilino į bylos esmę, neatsižvelgė į kasacinio teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartyje pateiktus išaiškinimus ir vadovavosi išimtinai ieškovės argumentais. Teismas neatsižvelgė į VĮ Registrų centro atstovės teismo posėdžio metu duotus parodymus, kurie patvirtina, kad UAB „Erama“ 1999 m. balandžio 29 d. prašymu ginčo patalpos suformuotos ir registruotos kaip atskiri turtiniai vienetai 1999 m. birželio 21 d. – prekybos patalpos. Kasacinis teismas išaiškino, kad bendroji dalinė nuosavybė nagrinėjamų teisinių santykių atveju susidaro įstatymo pagrindu – dviem ir daugiau asmenų tapus statinyje esančių butų ir (ar) kitų patalpų savininkais. Nagrinėjamu atveju garažų savininkai ar kito turto pirkėjai, kurie pirko komercines patalpas, esančias prekybos centre, įsigijo tik atitinkamas nekilnojamo turto patalpas (garažus), tačiau šalia garažo esančių prekybinių patalpų, pravažiavimo kelio, pirmame aukšte esančių prekybinių patalpų papildomai iš turto savininko nenusipirko ir neįsigijo, jie liko prekybos centro savininkui. Nė vienoje pirkimo–pardavimo sutartyje nėra nurodyta, kad pirkėjas perkantis nekilnojamąjį turtą prekybos centre įgijo teisę naudotis šalia esančiais nekilnojamo turto objektais. Visose pirkimo–pardavimo sutartyse yra nurodyti įsigijimo nekilnojamo turto kiekiai, kvadratai, vertė, teisės, vieta. Teismas, nors buvo kasacinio teismo įpareigotas išsiaiškinti visas aplinkybes, ignoravo nurodymus.

19.2.       Nors tretieji asmenys (patalpų savininkai) atsiliepimuose į ieškinį nurodo, kad jie yra bendraturčiai, tačiau jų pirkimo–pardavimo dokumentuose nėra fiksuojama, jog forminant pirkimo–pardavimo sutartis, nekilnojamo turto savininkai buvo informuoti ir žinotų apie bendrai valdomą turtą. Nekilnojamasis turtas buvo parduodamas be bendraturčių sutikimo, kitų apribojimų. Įsikūrus bendrijai, bendraturčiais tapo tik 613–osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos nariai, valdantys garažus prekybos centro rūsyje, o aplink juos esantis kitas nekilnojamas turtas rūsyje (pravažiavimas, laisvos prekybos patalpos, pirmame aukšte esančios dvi prekybinės patalpos, patalpos kuriose įrengti šildymo, elektros, vandens skaitikliai), priklausė prekybos centro savininkui.

19.3.       Prekybos centre nėra nė vieno gyvenamo buto, visi asmenys, valdantys nekilnojamąjį turtą prekybos centre yra registruoti ir gyvena skirtinguose miestuose, užsienyje. Atsakovės UAB „Teisininkas LT“ nuomone, ieškovė gali atstovauti tik garažų bendrijos nariams, bet ne visiems prekybos centre esančio nekilnojamo turto savininkams. Apeliantės vertinimu, bendrija negalėjo atstovauti juridiniams asmenims, nes neturi išduotų įgaliojimų. Sukūrus bendriją iš garažo bendrijos narių, buvo numatyta tenkinti garažo bendrijos narių interesus, tačiau bendrijos įkūrimas prekybos centre, nesuteikia teisių valdyti kito asmens nekilnojamąjį turtą.

19.4.       Palikus galioti teismo sprendimą, kils daug naujų ginčų, nes pardavėjai, kurie pardavė atitinkamus plotus, įsigaliojus teismo sprendimui, turės teisę kreiptis į turto įgijėjus, kad šie sumokėtų papildomas pinigines sumas už papildomai gautą plotą (kvadratinius metrus) pagal teismo priimtą sprendimą.

19.5.       Teismas nepagrįstai konstatavo atsakovų nesąžiningumą bei nurodė, kad būtent atsakovai privalėjo įrodyti savo sąžiningumą. Teismas taip pat nepagrįstai nurodė, kad nekilnojamasis įmonės turtas turi būti perkamas, parduodamas tik pagal Nekilnojamo turto registre nurodytą nekilnojamo turto kainą, neatsižvelgiant į Lietuvos Respublikos akcinių bendrovių įstatymo nurodytas akcininkų teises, pareigas, šalių susitarimus, įmonių valdytojų sutarimus. Teismas peržengė savo kompetenciją ir grubiai pažeidė ABĮ nustatytas įmonių ir jų organų teises.

19.6.       Teismas, norėdamas panaikinti UAB „Tigesta“ ir UAB „TT Logistic“ sudarytą sandorį, pirmiausiai privalėjo panaikinti UAB „Erama“ kreditorių sprendimą dėl parduodamo turto vertės nustatymo, realizavimo. Teismas neatsižvelgė ir į tai, kad pirkimo–pardavimo sandoris buvo patvirtintas teismo, kuris kontroliavo bankroto bylos eigą ir davė sutikimą parduoti turtą už atitinkamą kainą.

19.7.       Teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovė nėra praleidusi ieškinio senaties termino. Atsakovė buvo nurodžiusi, kad reikalavimams dėl turto pardavimo iš varžytynių, perdavimo išieškotojui, turto pardavimo be varžytynių aktų pripažinimo negaliojančiais taikomas vienerių metų ieškinio senaties terminas. Šis terminas pradedamas skaičiuoti nuo varžytynių akto pasirašymo dienos. Teismas nepasisakė dėl šio atsakovės argumento ir jo neįvertino. Teismo sprendime išdėstyti argumentai apie ieškovės sužinojimą, atliekamus veiksmus, neatitinka teisingumo, sąžiningumo, protingumo principų. Byloje įrodyta, kad ieškinio senaties terminas praleistas ir yra pagrindas jį taikyti. Teismas nepagrįstai padarė priešingą išvadą.

19.8.       Teismas nepagrįstai paskirstė šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas. Civilinėje byloje dalyvauja 5 atsakovai, tačiau teismas bylinėjimosi išlaidas paskirstė tarp 4 atsakovų. Be to, teismas priteisė bylinėjimosi išlaidas, kurias patyrė ieškovė nevykdydama antstolio patvarkymo. Kuo pasireiškė atsakovų pareiga padengti patirtas antstolio išlaidas, jeigu ieškovė nevykdė teismo priimto sprendimo sąlygų, teismas nepasisakė.

14.       Ieškovė 613–oji garažų statybos ir eksploatavimo bendrija atsiliepime į apeliacinį skundą prašo palikti pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą, o atsakovų apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

20.1.       Apeliantai apeliaciniame skunde iš esmės išdėstė identiškus argumentus, dėl kurių buvo pasisakyta bylą nagrinėjant pirmą kartą ir kurie buvo teismo atmesti. 

20.2.       Kasacinis teismas konstatavo, kad UAB „Erama“ 1998 m. rugsėjo 21 d. įsigijo visą statinį be ginčo patalpų, kurios tuo metu net nebuvo suformuotos. Be to, kasacinis teismas taip pat pažymėjo, kad teismai nepagrįstai bendrosios dalinės nuosavybės atsiradimą siejo su bendrijos įsteigimu ir ginčo patalpų teisine registracija. Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų visų ar dalies bendro naudojimo patalpų suformavimas ir įregistravimas kaip atskiro turtinio vieneto yra šių patalpų teisinės padėties pakeitimas (disponavimas bendrąja daline nuosavybe), todėl yra galimas tik visų bendraturčių sutarimu.

20.3.       Pakartotinio bylos nagrinėjimo metu, teismas įvykdė kasacinio teismo nurodymus, o surinkti įrodymai patvirtina, kad ginčo patalpų paskirties keitimo metu buvo bendro naudojimo patalpų bendraturčių daugetas, ginčo patalpų paskirtis keista pažeidžiant jų valią, be jų sutikimo, taip pažeidžiant imperatyvius teisės akto reikalavimus, dėl to ginčo patalpų sandoriai yra negaliojantys nuo pat pradžių (ab initio).

20.4.       Nors apeliantai teigia, kad teismas nesivadovavo VĮ Registrų centro atstovės bylos nagrinėjimo metu duotais paaiškinimais, tačiau jie prieštarauja byloje esantiems įrodymams ir kasacinio teismo pateiktiems išaiškinimams. Byloje nustatyta, kad tuo metu, kai UAB „Erama“ formavo, keitė paskirtį, registravo ginčo patalpas (1999 m. birželio 21 d.) statinys – prekybos centras, be UAB „Erama“, priklausė dar 21 fiziniam ir juridiniam asmeniui, o jų nuosavybės teise valdomo statinio plotas sudarė 1 424,66 kv. m ploto arba 46,42 proc. viso statinio ploto. Tokios nustatytos aplinkybės paneigia VĮ Registrų centro atstovės paaiškinimus, kad pastatas 1999 metais iš esmės beveik visas priklausė UAB „Erama“. Taip pat nėra pagrindo sutikti, kad tuo metu nebuvo teisinio reguliavimo, nes tuo metu galiojantys teisės aktai nustatė ne tik statinių statybos reikalavimus, tačiau ir patalpų paskirties keitimo, taip pat bendraturčių nuosavybės bendro naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir disponavimo klausimus.

20.5.       Teismas pagrįstai nurodė, kad atsakovai laikytini nesąžiningais. Ieškovės vertinimu, apeliantai, 2021 m. rugsėjo 1 d. sudarydami mainų sutartį su UAB „Teisininkas LT“, turėjo būti atidūs, rūpestingi ir gerai susipažinti su mainų sutarties pagrindu gaunamu turtu – ginčo patalpomis. Mainomų daiktų vertė akivaizdžiai buvo nelygiavertė. Akivaizdu, kad mainai negali būti laikomi lygiaverčiais ir sąžiningais. Be to, tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles, tačiau apeliantai tokios pažymos negavo ir slėpė savo sprendimus įsigyti ginčo patalpas nuo statinio savininkų ar nuo bendrijos. Ieškovė pažymi ir tai, kad bylos nagrinėjimo metu apeliantai neginčijo, kad ginčo patalpos faktiškai naudojamos bendroms reikmėms.

20.6.       Teismas pagrįstai nustatė, kad byloje nėra praėję ieškinio senaties terminai, nes statinio patalpų savininkai iki bylos iškėlimo teisme nežinojo apie tai, kad ginčo patalpos yra ne bendro naudojimo, o įteisintos kaip UAB „Erama“ nuosavybė. Buvęs UAB „Erama“ direktorius R. B. nemokumo administratorei UAB „Tigesta“ pateikė perdavimo–priėmimo aktą, iš kurio matyti, kad ginčo patalpos nebuvo įmonės balanse ir mokesčiai už jų išlaikymą nebuvo mokami. Ši aplinkybė taip pat paneigia apeliantų argumentus, kad buvo praleistas ieškinio senaties terminas.

20.7.       Apeliantų argumentai, kad tenkinus ieškinį ieškovė praturtėtų jų sąskaita, patvirtina jų nesąžiningumą. Apeliantai nuostolius skaičiuoja ne pagal mainų sutartimi sutartą sumą, o remiasi Nekilnojamojo turto registro išrašu, t. y. 187 400 Eur ginčo patalpų verte. Ieškovė atkreipia dėmesį, kad UAB „Teisininkas LT“ ginčo patalpas įsigijo tik už 100 Eur. Be to, teiginiai, kad bendrija praturtės yra nepagrįsti, nes patenkinus ieškinį, bendro naudojimo ginčo patalpos pripažintos visų statinio bendraturčių bendra daline nuosavybe, o ne bendrijos nuosavybe.

20.8.       Ieškovė nesutinka, kad ginčo patalpos nuo statinio priėmimo tinkamu naudoti dienos buvo prekybos paskirties ir jų registravimo metu priklausė tik UAB „Erama“. Nors statinio 1E6p paskirtis yra prekybos, tai nereiškia, kad bendras viso statinio patalpų plotas (3 099,70 kv. m) yra prekybos paskirties. Kitą statinio plotą sudarė garažų, bendro naudojimo patalpų ir techninių patalpų plotas. Tai reiškia, kad ginčo patalpos nuo statinio priėmimo tinkamu naudoti dienos nebuvo prekybos paskirties; jos buvo bendro naudojimo, techninės patalpos, skirtos viso statinio tinkamam funkcionavimui užtikrinti, todėl jos nuosavybės teise priklauso viso statinio savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise ir negalėjo būti suformuotos bei parduotos.

20.9.       Nors apeliantai kvestionuoja bendro naudojimo patalpų žymėjimus raidėmis a–1, a–2 ir t. t., teigdami, kad šis žymėjimas neįrodo jų bendro naudojimo požymio, tačiau teisės aktuose nustatyta, kad bendro naudojimo patalpos, t. y. koridoriai, tambūrai, ir pan., kuriomis naudojasi kelių butų ar patalpų savininkai (naudotojai) žymimos a–1, a–2 ir t. t.

20.10.       Byloje esanti išvadoje, 2022 m. gruodžio 21 d. apžiūrėjus ir įvertinus ginčo patalpas bei dokumentus, nustatyta, kad ginčo patalpos faktiškai yra bendro naudojimo patalpos, kurios skirtos tinkamam viso statinio funkciniam ryšiui užtikrinti, kurių negalima naudoti prekybos veiklai. Be to, nėra pagrindo sutikti su apeliantų argumentais, kad statinys buvo pastatytas ir UAB „Erama“ įsigytas, kaip prekybos centras, todėl jam netaikomas DNSBĮ, nes juos paneigia kasacinio teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartyje pateikti išaiškinimai.

15.       Trečiasis asmuo T. J. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo palikti pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą, o atsakovų apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

21.1.       Pirmosios instancijos teismo sprendimas yra pagrįstas. Trečiasis asmuo garažą įsigijo iš statytojo 1998 m. spalio 28 d., bendrijos nariu yra nuo pat jos įsteigimo, dalyvavo bendrijos veikloje, priimant sprendimus visuotiniuose susirinkimuose. Tuo atveju, jei negalėdavo dalyvauti susirinkimuose apie priimtus sprendimus buvo informuojamas bendrijos pirmininkės elektroniniu paštu. Iki 2021 metų rudens jam nebuvo žinoma apie ginčo sandorius, taip pat ir apie tai, kad pagalbinės patalpos tapo prekybos patalpomis. Ši informacija nebuvo paskelbta nė viename susirinkime, bendrijos pranešime. Apie ginčo sandorius sužinojo 2021 metų spalio mėnesį iš bendrijos pirmininkės pranešimo bendrijos nariams elektroniniu paštu. Dėl to buvo priimtas bendrijos sprendimas kreiptis dėl teisminės pažeistų teisių gynybos.

21.2.       Sutikimo dėl ginčo sandorių ar pagalbinių techninių patalpų pakeitimo prekybinėmis trečiasis asmuo nedavė. Tokio sutikimo jo niekas neprašė ir apie patalpų paskirties pakeitimą neinformavo. Šilumos mazgas, techninės patalpos, elektros skydinė ir kt. yra skirtos viso pastato eksploatavimo užtikrinimui. Nors trečiasis asmuo nuolat naudojasi garažu, niekada neteko matyti, kad kuri nors iš garažų patalpoje esančių techninių pagalbinių patalpų būtų naudojama kokiai nors prekybinei veiklai, nes šios patalpos neatitinka prekybinėms patalpoms keliamų reikalavimų. Jos visą laikotarpį atliko bendrojo naudojimo patalpų funkciją ir užtikrino viso pastato, įskaitant garažus, funkcionavimą.

21.3.       Ginčo sandoriai iš esmės pažeidė trečiojo asmens ir kitų bendraturčių bendrosios dalinės nuosavybės teisę į bendrojo naudojimo patalpas. Įgydamas nuosavybės teisę į garažą trečiasis asmuo kartu įgijo bendrosios dalinės nuosavybės teisę į bendrojo naudojimo patalpas. Be jo sutikimo šios techninės pagalbinės patalpos, skirtos viso pastato funkcionavimui užtikrinti, buvo nusavintos. Be šių patalpų pastato tinkamo funkcionavimo užtikrinimas bus ženkliai pablogintas ar sunkiai įmanomas.

21.4.       Atsakovai siekė kitų tikslų nei normalių prekybos patalpų įsigijimas. Tokie asmenys nėra ir negali būti laikomi sąžiningais įgijėjais ir šiuo pagrindu jie negali pateisinti bendrosios dalinės nuosavybės pasisavinimo. Ieškovė gina visų bendrijos narių ir bendraturčių interesus, todėl trečiasis asmuo sutinka su jos argumentais, nurodytais atsiliepime į apeliacinį skundą.

16.       Trečiasis asmuo Lietuvos vandens tiekėjų asociacija atsiliepime į apeliacinį skundą prašo palikti pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą, o atsakovų apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

22.1.       Teismas, atsižvelgdamas į kasacinio teismo padarytas išvadas 2024 m. vasario 15 d. nutartyje, nagrinėdamas bylą iš naujo, nustatė, kada UAB „Erama“ perleido nuosavybės teisę į garažus (dalį jų) ir kitas statinyje esančias patalpas, t. y. nustatė bendrosios dalinės nuosavybės statinyje atsiradimo momentą, nuosavybės objektus ir subjektus, sprendė dėl ginčo patalpų teisinio statuso.

22.2.       Teismas, įvertinęs byloje esančius įrodymus, pagrįstai padarė išvadą, kad tuo metu, kai UAB „Erama“ formavo, keitė paskirtį, registravo ginčo patalpas 1999 m. birželio 21 d. statinys – prekybos centras, be UAB „Erama“, priklausė dar 21 fiziniam ir juridiniam asmeniui, o jų nuosavybės teise valdomo statinio plotas sudarė 1 424,66 kv. m arba 46,42 proc. viso statinio ploto.

22.3.       Bylos nagrinėjimo metu surinkti įrodymai patvirtina, kad ginčo patalpų paskirties keitimo metu buvo bendro naudojimo patalpų bendraturčių daugetas, o ginčo patalpų paskirtis pakeista pažeidžiant jų valią, be jų sutikimo, taip pažeidžiant imperatyvius teisės akto (CK 4.75 straipsnio 1 dalis) reikalavimus, dėl to ginčo patalpų sandoriai yra negaliojantys nuo pat pradžių (ab initio) (CK 1.80 straipsnis).

22.4.       Apeliantų argumentai, kad ginčo patalpos nuo jų atsiradimo momento ir jų perleidimo UAB „Erama“ buvo prekybinės paskirties, yra nepagrįsti. Ginčo patalpos yra ir turi likti bendro naudojimo, nes jos reikalingos užtikrinant šilumos, vandens ir elektros tiekimą į statinyje esančias patalpas, įskaitant trečiajam asmeniui nuosavybės teise priklausančias patalpas. Šią aplinkybę patvirtina ir byloje esanti eksperto išvada, kurioje konstatuota, kad šios patalpos skirtos pastato bendraturčių poreikiams tenkinti ir negali būti panaudotos kitai paskirčiai. Nors apeliantai prašo teismo šia eksperto išvada nesivadovauti, tačiau į bylą nepateikė įrodymų, paneigiančių joje nustatytų aplinkybių.

22.5.       UAB „Erama“ 1998 m. rugsėjo 21 d. pirkimo–pardavimo sutartis negali būti tinkamas teisinis pagrindas ginčo patalpų paskirties pakeitimui, nes UAB „Erama“ pagal šią pirkimo–pardavimo sutartį nupirko statinį. Ši pirkimo–pardavimo sutartis buvo nuosavybės į pastatą perleidimo sutartis, tačiau nesprendė ginčo patalpų dalies paskirties keitimo ir kitų susijusių klausimų. Tai reiškia, kad bendro naudojimo patalpoms – ginčo patalpoms, kurios ir toliau buvo naudojamos pagal jų funkcinę techninę paskirtį, nepagrįstai buvo nustatyta prekybos patalpų paskirtis. Teismas pagrįstai konstatavo, kad keičiant paskirtį nebuvo projekto, bendraturčių sutikimo ir kitų būtinų dokumentų. 

22.6.       Teismas pagrįstai konstatavo, kad virš 300 kvadratinių metrų ploto bendro naudojimo patalpų, neteisėtai įregistruotų prekybinėmis patalpomis, įsigijimas už 100 Eur nelaikytinas sąžiningu sandoriu. Be to, 2021 m. lapkričio mėnesio bendrijos narių ir patalpų savininkų susirinkimui pateiktame 2021 m. rugsėjo 27 d. apeliantų reikalavime reikalaujama iškelti iš bendro naudojimo patalpų jose sumontuotą statinio inžinerinę įrangą, o to nepadarius nustatyta prievolė mokėti kasmėnesinę nuomą. Atsižvelgiant į tai, apeliantų argumentai dėl neigiamų pasekmių nesukėlimo bendraturčiams yra nepagrįsti.

22.7.       Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2024 m. vasario 15 d. nutartyje išaiškino, kad ieškinio senaties terminas reikalavimams dėl ginčo sandorių pripažinimo negaliojančiais negali prasidėti anksčiau, nei ginčo sandoriai buvo sudaryti, t. y. ieškovė apie savo ginčo sandoriais pažeistas teises objektyviai negalėjo sužinoti anksčiau nei 2018 m. gruodžio 10 d., kai buvo sudarytas pirmasis sandoris, bei konstatavo, jog apeliacinės instancijos teismo išvada dėl praleisto ieškinio senaties termino pripažintina nepagrįsta, pažymėdamas, kad ieškovė neginčijo UAB „Erama“ nuosavybės teisių atsiradimo, bet, akcentuodama turto savininkų daugetą, ginčijo kitiems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto perleidimą. Taigi Lietuvos Aukščiausias Teismas, šioje byloje jau yra išsprendęs klausimą dėl praleisto ieškinio senaties termino. Be to, buvusių ir (ar) esamų statinio patalpų savininkų sužinojimo apie teisių pažeidimą momentas kiekvienu atveju yra savarankiškas ir negali būti sulyginamas su tariamu bendrijos sužinojimo momentu apie jos teisių pažeidimą.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

17.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikra (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, ex officio (savo iniciatyva) nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis).

Dėl esminių faktinių aplinkybių ir ginčo esmės

18.       Bylos duomenimis nustatyta, kad daugiabutis gyvenamasis namas su garažais ir visuomeninio naudojimo patalpomis buvo pastatytas UAB „Vilniaus kapitalinės statyba“, 1998 m. rugsėjo 7 d. pripažintas tinkamu naudoti ir 1998 m. rugsėjo 7 d. akto Nr. 2398 pagrindu įregistruotas VĮ Registrų centre.

19.       1998 m. birželio 30 d. tuometinio Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės Vilniaus filialo inventorizavimo grupės Nr. 1 specialistai atliko statinio matavimus ir parengė nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų bylą Nr. 21504, kurioje nustatyti (užfiksuoti) pastatyto statinio kadastriniai duomenys – bendras statinio plotas, patalpų jų paskirtis, išmatavimai ir kt. Kadastrinių matavimų bylos Nr. 1 formoje Nr. 3 nurodyta, kad pastato rūsyje (R) yra 15 garažų ir kitų pagalbinių patalpų. Šios pagalbinės patalpos rūsyje (R) yra tokios: a–1 pravažiavimas – 237,11 kv. m ploto; a–2 tech. patalpos – 32,92 kv. m ploto; a–3 tech. patalpos – 5,37 kv. m ploto; a–4 tech. patalpos – 16,75 kv. m ploto; a–5 el. skydinė – 11,42 kv. m ploto. Visas statinio 1E6/p rūsio R bendras plotas – 579,81 kv. m, jame pagrindinis plotas (garažai) – 276,24 kv. m ir 303,57 kv. m pagalbinis plotas (pagalbinių patalpų). Formoje Nr. 3, be kita ko, užfiksuotos statinio 1 aukšte nurodytos pagalbinės patalpos: Nr. 8 – 8,32 kv. m pagalbinio ploto ir Nr. 10 – 1,70 kv. m pagalbinio ploto. Aptariamoje 3 formoje statinio 6 aukšte taip buvo užfiksuotos pagalbinės patalpos Nr. 1 – 10,17 kv. m pagalbinio ploto.

20.       UAB „Vilniaus kapitalinė statyba“ 1998 m. rugsėjo 21 d. notaro patvirtinta sutartimi pardavė UAB „Erama“ statinį, t. y. prekybos centrą, turintį 3 099,70 kv. m bendro ploto, name, plane pažymėtame indeksu 1E6/p, prekybos centro unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

21.       UAB „Erama“ 1999 m. balandžio 29 d. VĮ Registrų centrui pateikto prašymo, Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės Vilniaus filialo 1999 m. gegužės 20 d. parengto nekilnojamųjų kadastro duomenų bylų bei UAB „Erama“ ir UAB „Vilniaus kapitalinė statyba“ sutarties pagrindu suformuotos ir 1999 m. birželio 21 d. Nekilnojamojo turto registre UAB „Erama“ nuosavybės teise įregistruotos šios patalpos: prekybos patalpos (statinio rūsyje: a–1 pravažiavimas, a–2 tech. patalpa–šilumos punktas, a–3 tech. patalpa, a–4 tech. patalpa, a–5 el. skydinė), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); prekybos patalpa (statinio 1 aukšto patalpos: Nr. 8 ir Nr. 10), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); prekybos patalpos (statinio 6 aukšte esanti patalpa Nr. 1), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

22.       1999 m. birželio 15 d. įsteigta 613–oji garažų statybos ir eksploatavimo bendrija. UAB „Erama“ 1999 m. spalio 1 d. priėmimo–perdavimo aktu perdavė 613–ajai garažų statybos ir eksploatavimo bendrijai nuolatiniam saugojimui visuomeninį pastatą su garažais ir dokumentaciją K–7 (duomenys neskelbtini), išvardintą šiame akte, be kita ko, generalinį planą, lauko tinklus, architektūrinę, elektrotechninę, ryšių ir signalizacijos, vandentiekio ir kanalizacijos tinklų eksploatacijos, šiluminės trasos iki pastato ir šilumos mazgo bylas, rūsio planą su garažų savininkų pavardėmis ir kt. dokumentus.

23.       Vilniaus apygardos teismo 2014 m. sausio 6 d. nutartimi UAB „Erama“ iškelta bankroto byla, nemokumo administratore paskirta UAB „Tigesta“. 2018 m. gruodžio 10 d. BUAB „Erama“, atstovaujama nemokumo administratorės UAB „Tigesta“, sudarė ne varžytynėse parduodamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir 2018 m. gruodžio 10 d. turto perdavimo–priėmimo aktą, kuriais BUAB „Erama“ perleido UAB „TT LOGISTIC“ ginčo patalpas už 100 Eur.

24.       2021 m. kovo 17 d. UAB „TT LOGISTIC“ ginčo patalpas pirkimo–pardavimo sutartimi už 100 Eur pardavė UAB „Teisininkas LT“. 2021 m. rugsėjo 1 d. UAB „Teisininkas LT“ mainų sutartimi ginčo patalpas perleido D. R. ir J. R., įgydama kitos paskirties vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos 0,0314 ha ploto žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą – ūkinį pastatą su prekybos patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą – pagalbinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitus inžinerinius statinius – tvorą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini).

25.       2021 m. kovo 31 d. ieškovė gavo UAB „Teisininkas LT“ reikalavimą dėl patekimo prie nekilnojamojo turto, nekilnojamųjų daiktų apžiūros, informacijos pateikimo.

26.       2022 m. vasario 17 d. ieškovė kreipėsi į teismą dėl ginčo patalpų perleidimo sandorių pripažinimo negaliojančiais, ginčo patalpų teisinės registracijos panaikinimo ir ginčo patalpų pripažinimo statinio patalpų savininkų bendrąja daline nuosavybe. Ieškovės vertinimu, negyvenamųjų patalpų (šilumos mazgo, el. skydinės, techninių patalpų, pravažiavimo rūsyje, koridorių), kurios yra pastato – prekybos centro, plane žymimo 1E6p, savininkų bendroji dalinė nuosavybė, perleidimas kitų asmenų nuosavybėn pažeidžia bendraturčių teises.

27.       Vilniaus apygardos teismas, pirmą kartą išnagrinėjęs bylą, 2023 m. sausio 18 d. sprendimu ieškinį patenkino. Teismas pripažino, kad ieškovė nėra praleidusi ieškinio senaties terminą reikšti reikalavimus, o terminas turi būti skaičiuojamas nuo 2021 m. kovo 31 d., t. y. dienos kuomet UAB „Teisininkas LT“ kreipėsi į ieškovę dėl patekimo patalpas. Teismo vertinimu, pirkėjai negalėjo nematyti, kad ginčo patalpos yra bendrojo naudojimo patalpos, nes statinio kadastrinių matavimų bylose naudoti Komunalinio ūkio ir paslaugų departamento prie Statybos ir urbanistikos ministerijos 1996 m. birželio 18 d. įsakymu Nr. 34 patvirtintoje Žemės sklypų, pastatų, aplinkos tvarkymo objektų, inžinerinių tinklų techninio inventorizavimo metodikoje (toliau – Metodika) nurodyti indeksai, rodo šių patalpų bendrojo naudojimo požymį. Kadangi VĮ Registrų centrui, 1999 metais formuojant ginčo patalpas kaip atskirus turto vienetus, nebuvo pateiktas statinio patalpų savininkų sutikimas, teismas pripažino, kad sudaryti sandoriai yra negaliojantys CK 1.80 straipsnio pagrindu bei taikė restituciją.

28.       Lietuvos apeliacinis teismas 2023 m. birželio 27 d. sprendimu pirmosios instancijos teismo 2023 m. sausio 18 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atmetė. Teisėjų kolegijos vertinimu, siekiant pripažinti ginčo sandorius prieštaraujančiais imperatyvioms įstatymo nuostatoms, visų pirma, būtina nuginčyti ginčo patalpų teisinį statusą ir kartu ginčo patalpų teisinę registraciją. Teisėjų kolegija taip pat nusprendė, kad ieškovė yra praleidusi bendrąjį 10 metų ieškinio senaties terminą, nes apie ginčo patalpų teisinę registraciją žinojo (turėjo ir (ar) galėjo žinoti) 1999 m. spalio 1 d., kai jai saugoti buvo perduotas statinys kartu su jo dokumentacija. Teisėjų kolegija taip pat nenustatė atsakovų nesąžiningumo.

29.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2024 m. vasario 15 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2023 m. sausio 18 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimą panaikino ir bylą grąžino iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.

30.       Teisėjų kolegija konstatavo, kad teismai bendrosios dalinės nuosavybės atsiradimą nepagrįstai siejo su bendrijos įsteigimu ir ginčo patalpų teisine registracija. Teisėjų kolegija išaiškino, kad bendrija yra savininkams bendrosios nuosavybės teise priklausančio turto daugiabučiuose namuose (ir kitos paskirties pastatuose) valdymo būdas. Bendrijos įsteigimas nereiškia bendrosios dalinės nuosavybės atsiradimo (sukūrimo), bendroji dalinė nuosavybė atsiranda esant patalpų savininkų daugetui. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismams nenustačius bendrosios dalinės nuosavybės statinyje atsiradimo (garažų (ir (ar) kitų patalpų) pardavimo) momento, nuosavybės objektų ir subjektų, nėra pagrindo spręsti dėl ginčo patalpų teisinio statuso. Tik tai nustatęs teismas gali vertinti, ar atitinkamos patalpos (ginčo patalpos) gali būti priskiriamos prie bendrojo naudojimo patalpų dėl savo techninių savybių, jų paskirties ir funkcinio ryšio su patalpų eksploatavimu, nepriklausomai nuo jų faktinio naudojimo ar teisinės registracijos.

31.       Teisėjų kolegija pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju svarbu nustatyti statinio patalpų savininkų valią. Ginčo atveju turėtų būti sprendžiama ne dėl bendrijai, kaip juridiniam asmeniui, priklausančio turto, o bendrijos narių – patalpų savininkų – nuosavybės teisės į statinio patalpas. Susijusių sprendimų bendrija priimti neturi teisės. Byloje pateiktas 2021 m. lapkričio 12 d. vykusio 613–osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos posėdžio bendrijos narių balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos protokolas, iš kurio matyti, kad posėdžio metu nuspręsta „kreiptis į teismą dėl parduoto turto sandorių nuginčijimo ir laikinųjų apsaugos priemonių pritaikymo bei įgalioti bendrijos pirmininkę atstovauti bendrijai sudarant sutartis, įgaliojimus, kitus atstovavimo bendrijai dokumentus, susijusius su šiuo pavedimu“. Teisėjų kolegijos vertinimu, šis sprendimas leidžia daryti išvadą, kad patalpų savininkai (bendraturčiai) teisės atstovauti jiems teisme bendrijai nesuteikė.

32.       Spręsdama dėl ginčo sandorių pripažinimo negaliojančiais CK 1.80 straipsnio pagrindu ir ieškinio senaties termino pradžios nustatymo kasacinės instancijos teismo teisėjų kolegija išaiškino, kad pagal bendrąją bendrosios nuosavybės įgyvendinimo taisyklę, įtvirtintą CK 4.75 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Namo, buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės, nustatytos CK 4.82 straipsnio 1 dalyje, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą, išskyrus atvejus, kai perduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis (CK 4.82 straipsnio 2 dalis).

33.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisėjų kolegija nurodė, kad CK 4.82 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta imperatyvi disponavimo bendrosios dalinės nuosavybės teise asmeniui priklausančia atitinkamos patalpos dalimi taisyklė; remiantis ja, ginčo sandorių galiojimas galėtų būti vertinamas CK 1.80 straipsnio pagrindu. Nepaisant to, akivaizdu, kad pirmiausia ginčo sandorių objektu turėtų būti bendrąja daline nuosavybe statinio patalpų savininkams priklausančios patalpos. Teisėjų kolegija konstatavo, kad nagrinėjamu atveju pirmosios ir apeliacinės instancijos teismams nenustačius bendrosios dalinės nuosavybės statinyje atsiradimo momento, nuosavybės objektų bei subjektų ir atitinkamai ginčo patalpų teisinio statuso, nėra pagrindo spręsti dėl ginčo sandorių negaliojimo CK 1.80 straipsnio (CK 4.82 straipsnio 2 dalies) pagrindu.

34.       Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad ieškinio senaties terminas reikalavimams dėl ginčo sandorių pripažinimo negaliojančiais negali prasidėti anksčiau, nei ginčo sandoriai buvo sudaryti, t. y. ieškovė apie savo ginčo sandoriais pažeistas teises objektyviai negalėjo sužinoti anksčiau nei 2018 m. gruodžio 10 d., kai buvo sudarytas pirmasis ginčijamas sandoris, todėl apeliacinės instancijos teismo išvadą dėl praleisto ieškinio senaties termino teisėjų kolegija pripažino nepagrįsta, pažymėdama, jog ieškovė neginčijo UAB „Erama“ nuosavybės teisių atsiradimo, bet, akcentuodama turto savininkų daugetą, ginčijo kitiems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto perleidimą.

35.       Pirmosios instancijos teismas, pakartotinai išnagrinėjęs bylą 2025 m. sausio 7 d. sprendimu ieškinį patenkino visiškai. Teismas nurodė, kad ieškovė nėra praleidusi 10 metų bendrojo ieškinio senaties termino, nes ieškovė apie šiuos sandorius negalėjo sužinoti ankščiau nei 2018 m. gruodžio 10 d., kai buvo sudarytas pirmasis sandoris. Teismas pripažino, kad ginčo patalpos nėra prekybos paskirties patalpos, o yra pagalbinės, techninės, bendrojo naudojimo patalpos, reikalingos tam, kad galima būtų prieiti ir aptarnauti jose esančius inžinerinius įrenginius ir mechanizmus, kurie funkciniu ryšiu susieti su visu statiniu ir negali savarankiškai funkcionuoti. Šios patalpos bendrosios dalinės nuosavybės teise turi priklausyti viso statinio savininkams, nes buvo suprojektuotos ir pastatytos kaip bendro naudojimo, o ne individualaus naudojimo patalpos. Teismas taip pat nurodė, kad vidutinės rinkos kainos ir įrašytos į sutartis turto vertės disproporcijos neleidžia vertinti atsakovų kaip sąžiningų asmenų, todėl pripažino ginčijamus sandorius negaliojančiais ab initio (nuo jų sudarymo momento) bei taikė restituciją. Kadangi Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimas buvo pradėtas vykdyti, teismas taip pat nusprendė atgręžti jo įvykdymą.

36.       Apeliantai D. R. ir J. R. bei UAB „Teisininkas LT“, nesutikimą su pirmosios instancijos teismo sprendimu grindžia tokiais argumentais: 1) teismas nepagrįstai nurodė, kad tuo metu, kai UAB „Erama“ formavo, keitė paskirtį, registravo ginčo patalpas 1999 m. birželio 21 d., statinys – prekybos centras, be UAB „Erama“, priklausė dar 21 fiziniam ir juridiniam asmeniui; 2) teismas nepagrįstai nusprendė, kad ginčo patalpos yra bendro naudojimo patalpos; 3) teismas nepagrįstai rėmėsi į bylą pateikta eksperto išvada, nes ją parengė ne nepriklausomas ekspertas, o pati ieškovė; 4) žymėjimas planuose tam tikromis raidėmis bei skaičiais nereiškia patalpų teisinio statuso – nuosavybės teisių ir paskirties, o tai, kad patalpų paskirtis yra prekybos, patvirtina prekybos centro kadastrinės bylos; 5) teismas nepagrįstai rėmėsi ginčijamų sandorių metu galiojusiomis teisės normomis, nes sprendžiant, ar ginčo patalpų registracija atitiko teisės aktus, privalo būti taikomi ginčo patalpų registracijos metu galioję teisės aktai; 6) teismo išvada, kad byloje nėra duomenų, jog registruojant ginčo patalpas buvo gauti kitų asmenų sutikimai, yra nepagrįsta, nes tokių sutikimų nereikėjo; 7) VĮ Registrų centro atstovės paaiškinimai patvirtina, kad ginčo patalpų paskirtis nuo to momento, kai patalpos buvo įgytos UAB „Erama“, patalpų, kaip ir viso likusio pastato paskirtis, keičiama nebuvo, todėl statybos leidimo ar kitų pastato bendraturčių sutikimo atskiriant ginčo patalpas nuo likusių pastato patalpų / suformuojant jas kaip atskiras patalpas, nereikėjo; 8) teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovė nėra praleidusi ieškinio senaties termino, nes esminė aplinkybė yra ne ginčijami sandoriai, o ginčo patalpų teisinė registracija, įvykusi 1999 m. birželio 21 d.; 9) teismas nepagrįstai pripažino atsakovus nesąžiningais, taip pat neįvertino aplinkybės, kad ginčo patalpų valdymas nuosavybės teise reikalauja itin didelių finansinių kaštų, kuriuos sudaro išlaidos remontui, nekilnojamojo turto mokestis ir komunalinės išlaidos; 10) teismas neteisingai paskirstė šalių patirtas bylinėjimosi išlaidas.

37.       Taigi, apeliacinio skundo nagrinėjimo dalykas – patikrinimas, ar pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė teisės normas, reglamentuojančias ieškinio senaties terminą, bendrąją dalinę nuosavybę, ar tinkamai įvertino faktines šios bylos aplinkybes ir į bylą pateiktus įrodymus, pripažindamas ginčo patalpas bendrojo naudojimo patalpomis.

38.       Minėta, kad šioje byloje kasacinės instancijos teismas nurodė, jog būtina nustatyti bendrosios dalinės nuosavybės statinyje atsiradimo (garažų (ir (ar) kitų patalpų) pardavimo) momentą, nuosavybės objektus ir subjektus bei įvertinti, ar atitinkamos patalpos (ginčo patalpos) gali būti priskiriamos prie bendrojo naudojimo patalpų dėl savo techninių savybių, jų paskirties ir funkcinio ryšio su patalpų eksploatavimu, nepriklausomai nuo jų faktinio naudojimo ar teisinės registracijos.

Dėl bendrosios dalinės nuosavybės statinyje atsiradimo (garažų (kitų patalpų) pardavimo) momento

39.       DNSBĮ 2 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai – pastato bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė techninė ir kita įranga, taip pat kitas turtas, priklausantis daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise.

40.       Pagal DNSBĮ 2 straipsnio 15 dalį pastato bendrojo naudojimo objektai: 1) bendrosios pastato konstrukcijos – pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); 2) bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); 3) pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams; 4) vietiniai inžineriniai tinklai – kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme; 5) bendrojo naudojimo žemės sklypas – bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.

41.       DNSBĮ redakcijos, galiojusios nuo 1995 m. gruodžio 29 d. iki 2000 m. liepos 12 d., 1 straipsnyje taip pat apibrėžta, kad: 1) bendrojo naudojimo patalpos – patalpos, nepriskirtos atskiriems savininkams (koridoriai, laiptinės, holai, palėpės, rūsiai, pusrūsiai), neturinčios tiesioginio funkcinio ryšio su atskirų savininkų patalpomis; 2) bendrojo naudojimo inžinerinė įranga – vandentiekio ir kanalizacijos stovai, dujotiekio ir šilumos tinklai bendrojo naudojimo ir atskiriems savininkams priklausančiose patalpose iki uždaromosios armatūros, elektros skydinės, liftai, ventiliacijos kameros, televizijos kolektyvinės antenos, šiluminiai mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kt.; 3) bendrojo naudojimo namo konstrukcijos – pagrindinės laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai) ir kitos konstrukcijos (stogai, bendri balkonai, lodžos).

42.       Minėta, kad UAB „Erama“ visą 3 099,70 kv. m bendro ploto statinį įsigijo 1998 m. rugsėjo 21 d., tuometiniame Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro Vilniaus filiale įregistravo 1998 m. rugsėjo 28 d. ir nuo šio momento buvo vienintele viso statinio (visų statinio patalpų) savininke.

43.       Nesant kitų statinyje esančių patalpų savininkų, negali būti ir bendrosios dalinės nuosavybės objektų bei subjektų. Pagal kasacinio teismo išaiškinimą šioje byloje, tik nustačius bendrosios dalinės nuosavybės statinyje atsiradimo (garažų (ir (ar) kitų patalpų) pardavimo) momentą, nuosavybės objektus ir subjektus, būtų pagrindas spręsti dėl ginčo patalpų teisinio statuso. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad bendrosios dalinės nuosavybės į ginčo patalpas atsirado laikotarpiu nuo 1998 m. rugsėjo 21 d. iki 1998 m. lapkričio 24 d., kai garažus ir prekybos patalpas iš UAB „Erama“ įsigijo pirminiai garažų ir prekybos patalpų savininkai.

44.       Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad VĮ Registrų centras 2024 m. liepos 5 d. pateikė informaciją, jog 1998 m. rugsėjo 21 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. VB7-925 neturi, todėl bendrosios dalinės nuosavybės į statinį atsiradimo momentu laikytina 1998 m. spalio 1 d., t. y. kita anksčiausiai UAB „Erama“ sudaryta patalpų perleidimo sutartis, nurodyta ieškovės pateiktoje lentelėje bei įvertinus VĮ Registro centro pateiktas sutarčių turinį.

Dėl ginčo patalpų teisinio statuso ((ne)priskyrimo prie bendro naudojimo patalpų)

45.       Apeliantė laikosi pozicijos, kad ginčo patalpos niekada nebuvo bendrojo naudojimo patalpomis; teigia, kad ginčo patalpos iki jų atskyrimo buvo UAB „Erama“ patalpų dalis (priklausė konkrečiam savininkui), o pastato ir jam priklausančių patalpų savininkas turėjo teisę tiek parduoti pastate esančias patalpas, tiek savo turimas patalpas atidalinti, suformuodamas atskiras patalpas. Tačiau apeliantė ignoruoja faktą, kad pardavusi dalį patalpų, UAB „Erama“ nebebuvo viso pastato (statinio) savininkė, todėl teisė valdyti visą statinį, juo naudotis ir disponuoti savo nuožiūra buvo pasibaigusi. Apeliantė neneigia, kad pastate buvo bendrojo naudojimo objektų (pvz. pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos, stogas, fasado architektūros detalės ir kt.,), bendrosios pastato inžinerinės sistemos). Šiuo atveju kilo ginčas, ar ginčo patalpos buvo priskirtos prie bendro naudojimo (t. y. pastatui (jo daliai) naudoti būtinų patalpų), ar galėjo būti naudojamos individualiai ir ar teisinė atskirai suformuotų patalpų (kaip savarankiškų objektų) registracija buvo teisėta. 

46.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartyje nurodyta, kad būtina įvertinti, ar ginčo patalpos gali būti priskiriamos prie bendrojo naudojimo patalpų dėl savo techninių savybių, jų paskirties ir funkcinio ryšio su patalpų eksploatavimu, nepriklausomai nuo jų faktinio naudojimo ar teisinės registracijos. Taigi apeliaciniame skunde akcentuojamas faktas, kad ginčo patalpos (kaip atskiri turtiniai vienetai) nuo 1999 m. birželio 21 d. buvo registruotos Nekilnojamojo turto registre, esant nustatytai aplinkybei, jog tuo metu UAB „Erama“ nebebuvo viso pastato savininkė, savaime nesudaro pagrindo daryti išvadą, kad ginčo patalpos buvo priskirtos šiai bendrovei naudotis individualiai (kaip savininkei). Apeliantai vadovaujasi Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsniu, pagal kurį visi Nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Tačiau šioje byloje ginčijama teisinė ginčo patalpų registracija.

47.       Kasacinio teismo praktikoje ne kartą pažymėta, kad pastatų teisinė registracija atliekama nuosavybės teisės įgijimo dokumentų pagrindu, tačiau pats pastatų teisinės registracijos atlikimo faktas nėra nuosavybės teisės atsiradimo pagrindas. Teisine pastatų registracija yra tik įregistruojami nuosavybės į pastatus atsiradimo ir pasikeitimo juridiniai faktai, tačiau pati nuosavybė atsiranda kitais teisės aktuose numatytais pagrindais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2000 m. spalio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-977/2000).

48.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad asmens teisių registracija viešame registre atlieka ne teises nustatančią, o teisių išviešinimo funkciją; asmens nuosavybės teisės į konkretų daiktą teisinė registracija yra išvestinis veiksmas, kurį lemia nuosavybės teisės į tą registruotiną daiktą atsiradimo pagrindas (sandoris, administracinis aktas, naujo daikto sukūrimas ir kt.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-67/2011, 2017 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-289-421/2017).

49.       Bendrojo naudojimo patalpos yra tokios, kurios nepriskirtos naudoti individualiai, t. y. neturi savarankiškos paskirties. Jeigu konkrečių patalpų paskirtis susijusi su tarnavimu kitų patalpų poreikiams, tai jos gali būti vertinamos kaip neturinčios savarankiškos paskirties ir tarnaujančios kitam daiktui, t. y. sudarančios sąlygas pagal paskirtį normaliai ir visapusiškai išnaudoti pagrindinio daikto savybes, užtikrinti jo funkcionalumą. Pagrindinis bendrojo naudojimo patalpų ir priklausinio skirtumas yra tai, kad priklausinys yra individualaus naudojimo patalpa, o bendrojo naudojimo patalpa pagal savo paskirtį negali būti naudojama individualiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-84/2008). Patalpų priskyrimą prie bendrojo naudojimo lemia patalpų techninės savybės, jų paskirtis ir funkcinis ryšys su daugiabučio namo butų ir kitų patalpų eksploatavimu, o ne jų konkretus faktinis naudojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-84/2008; 2012 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012). Jeigu negyvenamosios patalpos buvo suprojektuotos, pastatytos ir paskirtos naudoti individualiai, tai nėra pagrindo spręsti dėl jų kaip dėl bendrojo naudojimo patalpų, nes jos nesiekė tenkinti ir netenkino bendrų reikmių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011).

50.       Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ginčo patalpos nėra prekybos paskirties patalpos, o yra pagalbinės, techninės, bendrojo naudojimo patalpos, reikalingos tam, kad būtų galima prieiti ir aptarnauti jose esančius inžinerinius įrenginius ir mechanizmus, kurie funkciniu ryšiu susieti su visu statiniu ir negali savarankiškai funkcionuoti. Teismas vertino, kad ginčo patalpos bendrosios dalinės nuosavybės teise turi priklausyti viso statinio savininkams, nes buvo suprojektuotos ir pastatytos kaip bendro, o ne individualaus naudojimo patalpos. Spręsdamas dėl ginčo patalpų funkcinės paskirties, teismas vadovavosi 1998 m. rugsėjo 7 d. statinio priėmimo naudoti akto Nr. 2398, 1998 m. birželio 30 d. atliktų statinio matavimų pagrindu parengtos nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų bylos Nr. 21504 duomenimis. Apeliantų teiginys, kad nėra pagrindo remtis pirmine kadastrinių matavimų byla, kuri panaikinta 1999 m. rugpjūčio 9 d., atmetamas kaip nepagrįstas. Teisėjų kolegijos vertinimu, siekiant nustatyti patalpų technines savybes, jų paskirtį, t. y. kokiu tikslu jos buvo suprojektuotos bei pastatytos, reikšmingiausi būtent pradiniai užfiksuoti statinio duomenys.

51.       Apskųstame teismo sprendime pagrįstai atsižvelgta į tai, kad UAB „Erama“ 1998 m. rugsėjo 21 d. pirkimo–pardavimo sutartimi Nr. VB7-9235 įsigijo statinį, kurio 3 099,70 kv. m bendrą plotą pagal minėtą 1998 m. birželio 30 d. kadastrinių matavimų bylą sudarė 2 519,89 kv. m prekybos patalpos (1 989,36 kv. m pagrindinis plotas ir 530,53 kv. m. pagalbinis plotas) bei 579,81 kv. m bendro garažų patalpos rūsyje (276,24 kv. m pagrindinis plotas ir 303,57 kv. m pagalbinis plotas). Įrašai, patvirtinantys, kad 3 099,70 kv. m plotą sudaro 579,81 kv. m garažų bei 2 519,89 kv. m prekybos patalpos yra ir statinio priėmimo naudoti akte. Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis įregistruotų negyvenamųjų patalpų – garažų (boksų) pagrindinė naudojimo paskirtis: garažų. Taigi šie duomenys patvirtina, kad nepaisant to, jog pastato pagrindinė naudojimo paskirtis – prekybos, jame esančios patalpos nėra vien prekybos paskirties patalpos.

52.       Iš kadastrinių matavimų bylos (įrašų ir brėžinių) nustatyta, kad rūsyje pagalbinės patalpos (303,57 kv. m) – tai yra: a-1 pravažiavimas (237,11 kv. m); a-2 – techninės patalpos (32,92 kv. m); a-3 – techninės patalpos (5,37 kv. m.); a-4 – techninės patalpos (16,75 kv. m); a-5 – elektros skydinė (11,42 kv.  m). 

53.       Priešingai nei teigia apeliantai, pirmosios instancijos teismas pagrįstai atsižvelgė ir į rūsyje esančių patalpų žymėjimą bei tokio žymėjimo reikšmę, numatytą Metodikos, galiojusios ginčo pastatų kadastrinių matavimų nustatymo metu, 57 punkte. Šiame Metodikos punkte nurodyta, kad bendro naudojimo patalpos, t. y. koridoriai, vonios, virtuvės ir t. t., kuriomis naudojasi kelių butų gyventojai, numeruojamos a-1, a-2 ir t. t.

54.       Apeliantai atkreipė dėmesį į tai, kad šiose normose kalbama apie bendrabučių patalpas, kai keliems butams buvo priskirta viena virtuvė, vonia ir t. t., o tai, pasak atsakovų, reiškia, jog šis dokumentas nesusijęs su bylos dalyku. Taip pat apeliantai nurodo, kad teismas ignoravo VĮ Registrų centro atstovės paaiškinimus, kuri, be kita ko, pažymėjo, jog Metodikos 57 punkte nustatyta taisyklė numatyta butams, o kitos paskirties pastatams teisinio reguliavimo, nustatančio, kaip reikėtų išskirti tokias patalpas, iš esmės nebuvo. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, būtent tai, kad tuo metu kito reguliavimo nebuvo, galima pagrįstai manyti, jog tokiu žymėjimu buvo siekiama patalpas pažymėti pagal Metodikoje nustatytą reikšmę (požymius). Pažymėtina, kad pagal vėlesnių Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. 522, 142.2 papunktį, bendro naudojimo patalpos, t. y. koridoriai, tambūrai ir pan., kuriomis naudojasi kelių butų ar patalpų savininkai (naudotojai), žymimos a-1, a-2 ir t. t. Taisyklių 143.4 papunktyje nurodyta, kad negyvenamosios paskirties pastatų aukštų planuose patalpos numeruojamos taip: pastatuose, kuriuos sudaro patalpos, suformuotos kaip atskiri kadastro objektai, bendro naudojimo patalpos, t. y. koridoriai, tambūrai ir pan., kuriomis naudojasi kelių patalpų ar butų savininkai (naudotojai), žymimos a-1, a-2 ir t. t. Toks reglamentavimas išlikęs ir šiuo metu (Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. spalio 22 d. įsakymu Nr. D1-349, 155.2, 156.4 papunkčiai). Taigi, vėlesnis patalpų žymėjimas „a“ raide tiek gyvenamosios, tiek negyvenamosios paskirties pastatuose iš esmės rodo susiformavusią ir teisiniu reglamentavimu įtvirtintą praktiką bendrojo naudojimo patalpas žymėti būtent tokiu būdu. Šios aplinkybės pagrįstai sudarė pagrindą patalpų pažymėjimo „a“ indeksu reikšmę vertinti kaip bendro naudojimo patalpų pažymėjimą. Tokios išvados nepaneigia aplinkybė, kad kitos bendro naudojimo patalpos tokia raide nepažymėtos.

55.       Apeliantai pastebi, kad pastate bendrojo naudojimo objektai yra tiesiogiai įvardyti kaip savarankiškų patalpų priklausiniai (pvz., Nekilnojamojo turto išraše patalpoms Nr. 6-1 priskirtos bendrojo naudojimo patalpos, pažymėtos numeriais 1-6, 1-7, 1-9, 2-3, 3-1, 4-1, 5-12). Pasisakydama dėl šių argumentų, teisėjų kolegija pažymi, kad kitos patalpos (kurias apeliantė nurodo kaip bendro naudojimo), jų registracija, savybės, paskirtis ir kitos aplinkybės nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas.

56.        Atkreiptinas dėmesys, kad patalpos a-1, a-2, a-3, a-4, a-5 (kurioms suteiktas vienas bendras unikalus numeris) yra įregistruotos kaip kitų ginčo patalpų, t. y. 1-8, 1-10 bei 6-1, priklausiniai (po ½ dalį). Kadastro duomenų nustatymo metu (1999 m. gegužės 20 d.) galiojusio CK 159 straipsnyje priklausiniai apibūdinami kaip daiktai, skirti tarnauti pagrindiniam daiktui ir susiję su jais bendra ūkine paskirtimi. Kita vertus, kasacinis teismas, aiškindamas 2020 m. liepos 18 d. priimto CK 4.19 straipsnio nuostatas, apibrėžiančias priklausinius, nurodė, kad vienas iš priklausinių požymių yra tas, jog tai yra savarankiški daiktai. Savarankišku daiktu laikytinas daiktas, kuris savo naudingomis savybėmis ar paskirtimi gali būti atskirai naudojamas ir gali atskirai būti civilinėje teisinėje apyvartoje. Tai reiškia, kad jis nėra pagrindinio daikto esminė dalis, kaip kad, pavyzdžiui, daugiabučio gyvenamojo įranga, stogas, konstrukcijos ir kt., ar kaip pagrindiniam daiktui priklausantis daiktas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011).

57.       Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje esantys įrodymai, įskaitant atsakovų J. R. ir D. R. 2021 m. rugsėjo 27 d. reikalavimą bendrijai dėl patalpų atlaisvinimo arba nuomos sutarties sudarymo, patvirtina, kad visos ginčo patalpos yra naudojamos ir yra būtinos, funkciniu ryšiu susietos su viso statinio naudojimu ir negali savarankiškai funkcionuoti. Apeliantai šiame rašte nurodo, kad patalpoje Nr. 1–8 sumontuotos pastato apšvietimo ir signalizacijos sistemos, patalpoje Nr. 1–10 sandėliuojamos bendrijos statybinės medžiagos, patalpoje Nr. 6–1 sumontuoti pastato lifto kėlimo mechanizmai ir valdymo sistemos, visa patalpa Nr. a–1 naudojama patekimui į bendrijos 15 garažų, patekimui prie bendrijos šildymo punkto, vandens tiekimo apskaitos punkto, elektros apskaitos prietaisų bei ventiliacijos sistemų; patalpoje Nr. a–2 sumontuoti ir didžiąją dalį užima bendrijos šildymo punkto sistemos ir bendrijos vandens tiekimo apskaitos punkto sistemos, patalpoje Nr. a–3 sandėliuojamos bendrijos statybinės ir buitinės atliekos, patalpoje a–4 sumontuota bendrijos patalpų ventiliavimo įranga, patalpoje Nr. a–5 sumontuoti bendrijos elektros apskaitos prietaisai. Apeliantai teigia, kad dėl išvardintų patalpų užimtumo bendrijos reikmėmis, aptarnavimo ir apskaitos sistemomis jie negali savo patalpų naudoti pagal paskirtį, todėl reikalauja atlaisvinti patalpas ir jomis nebesinaudoti arba mokėti patalpų nuomą. Taigi patys apeliantai patvirtino, kad, ginčo patalpos naudojamos ir iš esmės gali būti naudojamos tik bendrų namo reikmių užtikrinimui.

58.       Apeliantų teigimu, patalpų naudojimas, esant savininko sutikimui, nereiškia tų patalpų savininkų pasikeitimo, perleidimo ir patalpų nepadaro visų pastato savininkų nuosavybe. Mano, kad teismas ignoravo faktą, jog UAB „Erama“ buvo bendras bendrijos pirmininkės L. R. ir jos buvusio sutuoktinio verslas, todėl, jeigu UAB „Erama“ nenaudojo patalpų savo veiklai ar nuomojo, panaudos pagrindais leido jomis naudotis L. R. ar ieškovei, tai neįrodo, kad patalpos nėra atskiri, savarankiški turtiniai vienetai. Teisėjų kolegija, visų pirma, atkreipia dėmesį, kad ginčo patalpų suformavimo metu L. R. nebuvo bendrijos pirmininkė. Be to, paminėtos aplinkybės neįrodo, kad ginčo patalpos buvo naudojamos ne pastato (dalies) reikmių užtikrinimui, t. y., kad jas galima naudoti savarankiškai (individualiai).

59.       VšĮ Statybos ir projektavimo sisteminimo centro 2022 m. gruodžio 27 d. specialisto V. P. ekspertinėje išvadoje, kuria rėmėsi pirmosios instancijos teismas, nurodyta, kad ginčo patalpos faktiškai yra bendro naudojimo patalpos, kurios skirtos tinkamam viso statinio funkciniam ryšiui užtikrinti ir kurių negalima naudoti prekybos veiklai. Apeliantai kvestionuoja šios išvados įrodomąją reikšmę, neįvertindami aplinkybės, kad pirmiau aptartame reikalavime patys iš esmės atskleidė ir pripažino faktines ginčo patalpų naudojimo aplinkybes.

60.       Pasak apeliantų, pirmosios instancijos teismas nepasisakė dėl atsakovų pateiktos 2022 m. lapkričio 15 d. Verslo ir nekilnojamojo turto vertinimo eksperto A. K. pažymos dėl nekilnojamojo turto panaudojimo galimybių įvertinimo. Šioje pažymoje nurodyta, kad negyvenamosios patalpos, kurių unikalūs Nr.: (duomenys neskelbtini), yra pritaikytos ir be papildomų didelių investicijų tinkamos naudoti įvairiai prekybos ar su ja susijusiai veiklai, pavyzdžiui, sandėliavimui (faktiškai vykdoma ir šiuo metu), elektroninių prekybos vietų prekių atsiėmimo punktams įrengti. Taip pat patalpos galėtų būti nuomojamos ūkio subjektams arba jose įrengiamos kondicionierių pildymo, smulkaus transporto priemonių remonto ir (ar) dviračių remonto punktai, automobilių dalių prekybos, raktų gamybos, laikrodžių taisymo punktai. Atsižvelgiant į itin didelius automobilių srautus, kaip perspektyviausia vertintina transporto priemonių smulkaus remonto ar detalių prekybos veikla.

61.       Teisėjų kolegija, susipažinusi su šios pažymos turiniu, atkreipia dėmesį, kad joje nurodyta informacija neatitinka atsakovų reikalavime nurodytų teiginių apie negalėjimą naudoti patalpų pagal paskirtį. Be to, šioje pažymoje vertinimas nesusietas su duomenimis apie patalpų technines savybes, jų faktine paskirtimi, tolesne galimybe patalpose netrukdomai naudoti namo inžinerinę įrangą, patekti į garažus ir kitas patalpas. Būtent šios aplinkybės reikšmingos šio ginčo išnagrinėjimui.

62.       Ginčo patalpų funkcinę paskirtį patvirtina ir į bylą pateiktos nuotraukos, kuriose užfiksuoti šiose patalpose esantys bendro naudojimo objektai (signalizacijos sistemos, lifto kėlimo mechanizmai ir valdymo sistemos, šildymo sistema, elektros apskaitos prietaisai; privažiavimas). Duomenų, kad ginčo patalpos buvo suprojektuotos ir skirtos kitai paskirčiai, t. y. ne statinio naudojimui, kad bendro naudojimo objektai šiose patalpose įrengti ne statybos metu, o vėliau, apeliantai nenurodo. Teisėjų kolegijos vertinimu, patalpa (pravažiavimas, kuri pradiniuose kadastrinės bylos dokumentuose priskirta garažų pagalbinėms patalpoms), akivaizdžiai skirta patekti į garažų savininkų garažus (boksus) ir ją naudojant pagal šią paskirtį, kita veikla nebūtų galima, arba, priešingai, pravažiavime vykdant kitą veiklą, garažų (boksų), taip pat techninių patalpų, naudojimas būtų neįmanomas. Minėta, kad kitos ginčo patalpos skirtos pastato inžinerinių ir kitų įrenginių eksploatavimo užtikrinimui. Ginčo patalpos sudaro sąlygas pagal paskirtį normaliai ir visapusiškai išnaudoti pagrindinio daikto savybes, užtikrinti jo funkcionalumą.

63.       Apibendrinusi išdėstytus argumentus, teisėjų kolegija nusprendžia, kad apeliacinio skundo argumentai nepaneigia pirmosios instancijos teismo išvados, kad ginčo patalpos yra bendrojo naudojimo patalpos, reikalingos tam, kad galima būtų prieiti ir aptarnauti jose esančius inžinerinius įrenginius ir mechanizmus, kurie funkciniu ryšiu susieti su visu statiniu ir negali savarankiškai funkcionuoti, ir šios patalpos bendrosios dalinės nuosavybės priklauso viso statinio savininkams.

64.       Pirmosios instancijos teismas taip pat konstatavo, kad ginčo patalpų paskirtis pakeista pažeidžiant jų valią, be jų sutikimo, pažeidžiant imperatyvius teisės akto (CK 4.75 straipsnio 1 dalis) reikalavimus.

65.       CK 4.75 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu.

66.       Apeliantai akcentuoja, kad sprendžiant reikalavimo dėl ginčo patalpų, kaip savarankiškų nekilnojamojo turto objektų, registracijos, kuri atlikta 1999 m. birželio 21 d., panaikinimo pagrįstumo, CK, priimto 2000 metais, nuostatos netaikytinos. Nurodo, kad teismas nenurodė aktualių teisės normų, nepateikė jų aiškinimo, kuris leistų padaryti išvadą, jog ginčo patalpų teisinė registracija buvo neteisėta. Teisėjų kolegija, visų pirma, atkreipia dėmesį į tai, kad apskųstame teismo sprendime nurodytos CK nuostatos, kuriomis vadovavosi ir kasacinės instancijos teismas, priimdamas nutartį nagrinėjamoje byloje.

67.       Kasacinis teismas akcentavo (nutarties 44 punktas), kad pagal kasacinio teismo praktiką bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų visų ar dalies bendrojo naudojimo patalpų suformavimas ir įregistravimas kaip atskiro turtinio vieneto yra šių patalpų teisinės padėties pakeitimas (disponavimas bendrąja daline nuosavybe), todėl yra galimas tik visų bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnis). Aiškinant kitaip būtų pažeidžiamos vieno ar kelių bendraturčių nuosavybės teisės disponuoti bendrąja daline nuosavybe. Tai reiškia, kad bendrojo naudojimo patalpos gali būti suformuotos ir įregistruotos kaip atskiras daiktas, nustatant kiekvieno bendraturčio nuosavybės dalis į atskirą daiktą, tik visiems namo patalpų bendraturčiams susitarus dėl tokio teisinio veiksmo atlikimo. Bent vieno bendraturčio sutikimo įregistruoti bendrojo naudojimo patalpas kaip atskirą daiktą nebuvimas reiškia šio bendraturčio teisių disponuoti bendrąja daline nuosavybe (nuosavybės teisių) apribojimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-413/2014). 

68.       Pažymėtina, kad šiuo atveju turi būti vadovaujamasi ir kitais teisės aktais (minėtu DNSBĮ). Be to, iki 2021 m. liepos 1 d. galiojusio CK 122 straipsnio 1 dalyje taip pat buvo nustatyta, kad bendroji dalinė nuosavybė valdoma, ja naudojamasi ir disponuojama visų jos dalyvių sutikimu.

69.       Nekilnojamojo turto registro įstatymo (redakcija, galiojusi nuo 1997 m. spalio 30 d. iki 1999 m. lapkričio 26 d.) 5 straipsnyje buvo nustatyta, kad Nekilnojamojo turto registre registruojamas šis nekilnojamasis turtas: 1) žemės sklypai; 2) pastatai ir statiniai; 3) butai daugiabučiuose namuose; 4) kitos patalpos ir inžineriniai įrenginiai, kurie jų savininko rašytiniu prašymu Respublikiniame inventorizavimo, projektavimo ir paslaugų biure yra inventorizuoti kaip nekilnojamasis turtas. Taigi bet kuriuo atveju patalpos (nekilnojamasis turtas) gali būti suformuotas tik savininko (savininkų) iniciatyva.

70.       Apeliantai nepaneigė pirmosios instancijos teismo išvados, kad ginčo patalpų paskirties keitimo metu buvo bendro naudojimo patalpų bendraturčių daugetas, kad ginčo patalpų paskirtis keista pažeidžiant jų valią, be jų sutikimo, taip pažeidžiant imperatyvius teisės akto (Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalis) reikalavimus. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai panaikino ginčo patalpų teisinę registraciją.

Dėl ieškinio senaties termino

71.       Atsakovai prašė teismo taikyti senaties terminą ieškovės reiškiamiems reikalavimams. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad ieškinio senaties terminai nėra suėję. Teismas nustatė, kad statinio patalpų savininkai (tretieji asmenys) atsiliepimuose nurodė, jog iki bylos iškėlimo teisme apie tai, kad ginčo patalpos yra ne bendro naudojimo, o įteisintos UAB „Erama“ nuosavybe, nežinojo; be to, iš bylos duomenų teismas padarė išvadą, kad ginčo patalpos nebuvo įmonės balanse ir mokesčiai už jų išlaikymą nebuvo mokami. Teismas atsižvelgė į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartyje pateiktą išaiškinimą, kad ieškinio senaties terminas reikalavimams dėl ginčo sandorių pripažinimo negaliojančiais negali prasidėti anksčiau, nei ginčo sandoriai buvo sudaryti, nes ieškovė apie šiuos sandorius negalėjo sužinoti ankščiau kaip 2018 m. gruodžio 10 d, kai buvo sudarytas pirmasis sandoris. Apeliantai su tokia teismo išvada bei argumentais nesutinka.

72.       Ieškinio senatis – tai įstatymų nustatytas laiko tarpas (terminas), per kurį asmuo gali apginti savo pažeistas teises pareikšdamas ieškinį (CK 1.124 straipsnis). Pagal bendrąją ieškinio senaties termino pradžios nustatymo taisyklę, įtvirtintą CK 1.127 straipsnio 1 dalyje, ieškinio senaties terminas prasideda nuo teisės į ieškinį atsiradimo dienos, o teisė į ieškinį atsiranda nuo tos dienos, kurią asmuo sužinojo arba turėjo sužinoti apie savo teisės pažeidimą. Nors ieškinio senaties termino pasibaigimas nepanaikina asmens teisės kreiptis į teismą, prašant apginti pažeistą teisę, tačiau, ginčo šaliai pareikalavus taikyti ieškinio senatį, yra pagrindas atmesti ieškinį, jeigu teismas nepripažįsta, kad šis terminas praleistas dėl svarbios priežasties (CK 1.126 straipsnio 2 dalis, 1.131 straipsnio 1, 2 dalys).

73.       Pagal CK 1.125 straipsnio 1 dalį bendrasis ieškinio senaties terminas yra dešimt metų.

74.       Pagal CK 1.127 straipsnio 1 dalyje nustatytą reikalavimą, ieškinio senaties termino eigos pradžia apibrėžiama ne objektyviu (teisės pažeidimo), o subjektyviu momentu (kada asmuo sužinojo ar turėjo sužinoti apie jo teisės pažeidimą), nes asmuo gali įgyvendinti teisę ginti savo pažeistas teises tik žinodamas, kad šios yra pažeistos; teisės pažeidimo ir sužinojimo apie jį momentas gali sutapti, bet gali ir nesutapti, t. y. asmuo apie tai gali sužinoti vėliau, tačiau pastarąją aplinkybę jis turi įrodyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 29 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-212-403/2022 34 punktas). Vidinis teisės pažeidimo suvokimas tiesiogiai susijęs su pačiu asmeniu, konkreti diena, kada asmuo sužinojo apie teisės pažeidimą, nustatoma pagal to asmens nurodymą ir savo teiginiams, kada sužinojo apie teisės pažeidimą, pagrįsti ieškovas turi pateikti įrodymus (CPK 178 straipsnis). Tačiau teismas negali apsiriboti vien tik ieškovo paaiškinimu ir tais atvejais, kai atsakovas ginasi ieškinio senaties terminu, o ieškovas tvirtina, jog apie savo subjektinės teisės pažeidimą sužinojo ne paties pažeidimo dieną, teismas turi patikrinti, ar byloje nėra įrodymų, kad buvo priešingai ir jo nurodytas kokias nors aplinkybes reikia vertinti pagal kitų byloje esančių įrodymų visumą (CPK 185 straipsnis). Kai asmuo nurodo, kad apie savo teisės pažeidimą sužinojo ne pažeidimo dieną, o vėliau, teismas turi išsiaiškinti, kurią dieną rūpestingas ir apdairus asmuo, esant tokioms pačioms aplinkybėms, galėjo ir turėjo sužinoti, jog jo teisė pažeista. Taigi, subjektyvusis sužinojimo apie tam tikrą įvykį, su kuriuo ieškovas sieja savo teisių pažeidimą, momentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai įvertinant ne tik ieškovo teiginius apie tam tikrą sužinojimo laiką ir aplinkybes, tačiau taip pat taikant protingo, rūpestingo bei atidaus asmens standartą ir tiriant, ar apie nurodomą įvykį tokį standartą atitinkantis asmuo turėjo (galėjo) sužinoti anksčiau. Nustatant šias aplinkybes taip pat būtina atsižvelgti ir į konkretaus ieškovo charakteristiką – patirtį, išsilavinimą, galimybes ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-195-469/2023, 23 punktas).

75.       Nagrinėjamu atveju apeliantai akcentuoja, kad teismas ieškinio senaties terminą siejo su ginčo sandorių sudarymo datomis, tačiau, jų įsitikinimu, esminė šios bylos aplinkybė – ginčo patalpų teisinė registracija, įvykusi 1999 m. birželio 21 d. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad apskųstame sprendime aptarti argumentai nepaneigia tokio teiginio. Teismas nustatė, kad statinio patalpų savininkai (tretieji asmenys) atsiliepimuose nurodė, jog iki bylos iškėlimo teisme apie tai, kad ginčo patalpos yra ne bendro naudojimo, o įteisintos UAB „Erama“ nuosavybe, nežinojo. Apeliacinio skundo argumentai siejami su bendrijos, jos vadovės sužinojimu (galimybe sužinoti) apie nekilnojamojo turto savininkų duomenis, itin daug dėmesio skiriama asmeninių bendrijos pirmininkės santykių analizei (dėl UAB „Erama“ akcijų nuosavybės, santuokos su šios bendrovės vadovu nutraukimo, turto padalinimo klausimams), kurie nėra šios bylos nagrinėjimo (įrodinėjimo) dalykas. Minėta, kad šios aplinkybės nepaneigia statinio bendraturčių sužinojimo apie ginčo turto suformavimo bei perleidimo momentą. 

76.       Apeliantai pabrėžia, kad bendrijos valdymui ir naudojimui ginčo patalpos nebuvo perduotos, tačiau šiuos argumentus iš esmės grindžia bendro pobūdžio teiginiu, kad bendrijų žinion perduodamos tik bendrojo naudojimo patalpos, o privačios nuosavybės teise asmenims priklausančios patalpos nėra perduodamos. Atkreipiamas dėmesys, kad atsakovai patys pripažįsta, jog faktiškai šiomis patalpomis naudojosi būtent bendrija. Teigdami, kad L. R. su savo vyru priėmė sprendimą dėl ginčo patalpų atskyrimo ir suformavimo kaip atskirų turtinių vienetų, o vėliau tapo bendrijos pirmininke, kad L. R. iki tapdama bendrijos pirmininke per 100 proc. kontroliuojamą juridinį asmenį UAB „Erama“ pati valdė ginčo patalpas, konkrečių įrodymų, jog ginčo patalpos buvo naudojamos ne pagal funkcinę jų paskirtį, t. y. prieiti bei prieiti ir aptarnauti jose esančius inžinerinius įrenginius ir mechanizmus, pravažiuoti į garažus, apeliantai nenurodė ir nepateikė. Apeliaciniame skunde nenurodoma, kokie duomenys pastato bendraturčiams turėjo sukelti pagrįstų abejonių dėl ginčo patalpų nuosavybės.

77.       Atkreiptinas dėmesys, kad Lietuvos apeliacinis teismas 2023 m. birželio 27 d. nutartimi šioje byloje buvo konstatavęs, jog ieškovė apie ginčo patalpų teisinę registraciją žinojo (turėjo sužinoti) dar 1999 m. spalio 1 d., todėl bendrasis ieškinio senaties terminas yra praleistas, tačiau Lietuvos Aukščiausiasis Teismas šioje byloje priimtoje 2024 m. vasario 15 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024 nelaikė pagrįstomis.

78.       Atsižvelgdama į išdėstytas aplinkybes bei argumentus, teisėjų kolegija nusprendžia, kad atsakovų apeliacinio skundo motyvai nepaneigia pirmosios instancijos teismo išvados, jog ieškinio senaties terminai ieškovės reikalavimams nėra praleisti.

Dėl atsakovų (ne)sąžiningumo

79.       Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad surinkti įrodymai patvirtina, jog ginčo patalpų paskirties keitimo metu buvo bendro naudojimo patalpų bendraturčių daugetas, ginčo patalpų paskirtis keista pažeidžiant jų valią, be jų sutikimo, taip pažeidžiant imperatyvius teisės akto (CK 4.75 straipsnio 1 dalis) reikalavimus, dėl ko ginčo patalpų sandoriai yra negaliojantys nuo pat pradžių (ab initio) (CK 1.80 straipsnis).

80.       CK 1.80 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad kai sandoris negalioja, viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį (restitucija), o kai negalima grąžinti to, ką yra gavusi, natūra, – atlyginti to vertę pinigais, jeigu įstatymai nenumato kitokių sandorio negaliojimo pasekmių. Turtas, buvęs pripažinto negaliojančiu sandorio dalyku, negali būti išreikalautas iš jį sąžiningai įgijusio trečiojo asmens, išskyrus šio kodekso 4.96 straipsnio 1, 2 ir 3 dalyse numatytus atvejus (CK 1.80 straipsnio 4 dalis).

81.       Teismas nustatė, kad mainytų nekilnojamųjų daiktų, esančių (duomenys neskelbtini), ir (duomenys neskelbtini), vidutinė rinkos vertė skiriasi daugiau kaip 44 kartus, tai reiškia, jog mainomų daiktų vertė akivaizdžiai yra nelygiavertė; ir padarė išvadą, kad registre nurodytos vidutinės rinkos kainos ir įrašytos į sutartis turto vertės disproporcijos neleidžia vertinti atsakovų kaip sąžiningų asmenų (sąžiningų įgijėjų). Teismas pažymėjo, kad atsakovai nepateikė objektyvių įrodymų, patvirtinančių jų domėjimąsi faktine situacija bei faktine turto būkle (jo verte), nėra įrodymų, kad jie būtų atlikę turto apžiūrą, reikalavę iš atsakovų informacijos apie su ginčo turtu susijusius sandorius. Spręsdamas dėl atsakovų (ne) sąžiningumo, teismas taip pat įvertino apeliantų 2021 m. rugsėjo 27 d. reikalavimą iškelti iš bendro naudojimo patalpų jose sumontuotą statinio inžinerinę įrangą.

82.       Apeliantai nesutinka su apskųstame teismo sprendime padaryta išvada, kad byloje yra pakankamai duomenų, jog atsakovai buvo nesąžiningi ir netinkamai naudojosi jiems suteiktomis teisėmis, todėl jų teisės negali būti ginamos pagal CK 1.80 straipsnio 4 dalį (CK 4.96 straipsnis).

83.       Kasacinis teismas yra nurodęs, kad civilinėje teisėje galioja bendrasis sąžiningumo principas (CK 1.5 straipsnis), kuris, be kita ko, reiškia, kad kiekvienas asmuo yra laikomas sąžiningu, jeigu neįrodyta kitaip (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. sausio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-7-611/2021).

84.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra pažymima, kad sąžiningumas – tai teisinė ir faktinė kategorija, vertybinis žmogaus elgesio matas, nustatomas pagal objektyvųjį ir subjektyvųjį kriterijus. Objektyviuoju požiūriu sąžiningumas suprantamas kaip žmogaus elgesys, atitinkantis protingumo ir teisingumo principų reikalavimus, t. y. rūpestingas ir atidus elgesys; subjektyviuoju požiūriu jis nusako asmens psichikos būklę konkrečioje situacijoje, atsižvelgiant į asmens amžių, išsimokslinimą, patirtį, faktines bylos aplinkybes (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-313-403/2018 47 punktą; 2023 m. gruodžio 7 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-311-943/2023 46 punktą).

85.       Asmens sąžiningumas teisėje vertinamas pagal jo žinojimą arba turėjimą žinoti tam tikras aplinkybes, „turėjimas žinoti“ reiškia asmens pareigą veikti aktyviai, pasidomėti apie tam tikras aplinkybes (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gruodžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-303-823/2021 38 punktą; 2023 m. rugsėjo 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-232-684/2023 37 punktą).

86.       Vertinant daikto įgijėjo sąžiningumą visais atvejais būtina atsižvelgti į faktines sandorio sudarymo aplinkybes, įgijėjų teisinį statusą, tarpusavio santykius, jų subjektyvias savybes, veiklos specifiką, įsigyjamo turto panaudojimo galimybes ir tikslus, sutarties šalių elgesį iki ir po jos sudarymo, įsigyjamo turto kainą, vertę, sutarčių sudarymo laiką ir kitas konkrečioje situacijoje reikšmingas aplinkybes, nes tai atitinka CK 1.5 straipsnio 3 dalies nuostatas, pagal kurias reikia vadovautis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. birželio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-229/2007).

87.       CK, CPK įtvirtintas reguliavimas neįtvirtina jokių išimčių dėl sąžiningumo prezumpcijos paneigimo įrodinėjimo standarto, todėl civilinėje teisėje taikomas sąžiningumo prezumpcijos paneigimas galimas vadovaujantis bendromis leistinomis įrodinėjimo priemonėmis ir remiantis bendromis įrodinėjimo taisyklėmis. Kasacinis teismas savo nuosekliai plėtojamoje šių proceso teisės normų aiškinimo ir taikymo praktikoje yra suformulavęs ir išplėtojęs pagrindines įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles. Pagal kasacinio teismo išaiškinimus, teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu. Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018, 33 punktas; 2018 m. spalio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-351-687/2018, 45 punktas; 2021 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-611/2021, 65 punktas; 2021 m. sausio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-7-611/2021).

88.       Apskųsto teismo sprendimo turinys patvirtina, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl atsakovų (turto įgijėjų) sąžiningumo, vertino kasacinio teismo praktikoje nurodytas aplinkybes, įskaitant įsigyjamo turto panaudojimo galimybes ir tikslus, sutarties šalių elgesį iki ir po jos sudarymo, įsigyjamo turto kainą, vertę ir pan.

89.       Apeliantai pažymi, kad byloje dalyvavę atsakovai patvirtino, jog prieš pirkdami turtą apžiūrėjo, įvertino, o informacija apie su ginčo turtu susijusius sandorius yra vieša; teigia, kad jiems įsigijus patalpas 2021 metais ginčo patalpose buvo vykdoma komercinė veikla, tačiau prisistačius naujiems savininkams, patalpų naudotojas dingo, o L. R. šio asmens tapatybės apeliantams neatskleidė. Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliantai šių teiginių nepagrindė objektyviais (byloje esančiais) duomenimis. Priešingai, byloje dalyvaujantys tretieji asmenys neigė ne tik faktinį komercinės veiklos vykdymą ginčo patalpose, tačiau ir tokią galimybę. Atsakovų reikalavimų (UAB „Teisininkas LT“ 2021 m. kovo 31 d. ir apeliantų 2021 m. rugsėjo 27 d.) turinys nesudaro pagrindo pagrįstai manyti, kad patalpas atsakovai įsigijo jas apžiūrėję. Apeliantų reikalavime nurodyta, kad faktą dėl ginčo patalpose esančių mechanizmų, sistemų, įrangos, jie konstatavo įsigytas patalpas apžiūrėję 2021 m. rugsėjo 22 d., nors patalpas apeliantai buvo įsigiję 2021 m. rugsėjo 1 d. sutartimi.

90.       Apeliantų teigimu, pirmosios instancijos teismas, pasisakydamas dėl ginčo patalpų vertės, neįvertino aplinkybės, kad ginčo patalpų valdymas nuosavybės teise reikalauja itin didelių finansinių kaštų, kuriuos sudaro išlaidos remontui, nekilnojamojo turto mokestis ir komunalinės išlaidos; ginčo patalpų perleidimo kaina buvo nustatoma įvertinus būsimus finansinius kaštus, susijusius su patalpų valdymu. Tačiau tiek šie argumentai, tiek teiginiai, kad apeliantai mainų sutartimi perleido nekilnojamąjį turtą, kurio tikroji rinkos vertė buvo žymiai didesnė, taip pat nepagrindžiami objektyviais byloje esančiais duomenimis. Be to, teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantų įrodinėjamos aplinkybės yra prieštaringos – teigdami, kad būtinas patalpų remontas, atsakovai byloje taip pat remiasi 2022 m. lapkričio 15 d. Verslo ir nekilnojamojo turto vertinimo eksperto A. K. pažyma dėl nekilnojamojo turto panaudojimo galimybių įvertinimo, kurioje konstatuota, kad ginčo patalpos yra pritaikytos ir be papildomų didelių investicijų tinkamos naudoti įvairiai prekybos ar su ja susijusiai veiklai.

91.       Teiginiai apie sutarties sudarymo tikslą – naudoti įsigytas ginčo patalpas smulkiam verslui, grindžiami ne konkrečiais pasirengimo verslui aplinkybėmis bei įrodymais, tačiau ta pačia eksperto A. K. pažyma. Pažymėtina, kad po metų parengta pažyma (dėl turto panaudojimo galimybių įvertinimo), priešingai nei nurodyta apeliaciniame skunde, negali patvirtinti atsakovų sprendimo dėl įsigyjamų patalpos atitikimo jų poreikius ir interesus, juolab kad nėra įrodymų apie turto apžiūrą iki sandorio sudarymą.

92.       Pasak apeliantų, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vertino atsakovų veiksmus įsigyjant patalpas už galbūt mažesnę kainą, nei registro išraše nurodyta vertė, kaip nesąžiningus, nes šie veiksmai nesukėlė neigiamų pasekmių ieškovei. Apeliacinės instancijos teismas nesutinka su tokia apeliantų pozicija. Kaip minėta, vertinant turto įgijėjo (ne)sąžiningumą, gali būti reikšminga ir įsigyjamo turto kaina (kitų faktinių turto įsigijimo aplinkybių visumoje). Šiuo atveju nustatyta kainos bei Nekilnojamojo turto registre nurodytos turto vertės disproporcija itin didelė, o apeliantų abstraktaus bei prieštaringo pobūdžio teiginiai apie didelius patalpų valdymo kaštus bei galimybę vykdyti veiklą (juolab nesant duomenų apie nurodomas aplinkybes apie viešą turto pardavimo procesą (skelbimus), nesudaro pagrindo teismo išvadą dėl atsakovų nesąžiningumo pripažinti nepagrįstomis.

Dėl pasirinkto teisių gynimo būdo

93.       Atsakovai teigia, kad teismas iš esmės gynė tik ieškovės interesus, nevertino atsakovų paaiškinimų, jog nuo 2021 m. spalio mėnesio jie mokėjo nekilnojamojo turto mokestį, taip pat komunalinius (atliekų tvarkymo) mokesčius (nekilnojamojo turto mokestis kasmet sudarė vidutiniškai po 1 874 Eur, atliekų tvarkymo mokesčiai – vidutiniškai po 420 Eur). Pažymi, kad ieškovė, savavališkai naudodamasi ginčo patalpomis, nurodytų mokesčių nesąžiningai vengė. Įvertinę paminėtas aplinkybes, taip pat ginčo patalpų vertę (187 400 Eur), apeliantai nurodo, kad patenkinus ieškovės reikalavimus, susidarytų situacija, kuomet atsakovai patirtų apie 236 000 Eur (187 400 + 48 600 (nekilnojamojo turto mokestis, apeliantų paskaičiuotas už 27 metus) turtinių nuostolių, o ieškovė (jos nariai) neatlygintinai praturtėtų atsakovų sąskaita. Mano, kad pirmosios instancijos teismas turėjo pagrindą ieškinį atmesti ir pasiūlyti ieškovei savo teises ginti kitais teisiniais būdais, pvz., reiškiant ieškinį dėl servitutų nustatymo.

94.       Teisėjų kolegija, pasisakydama dėl šių argumentų, pažymi, kad apeliantų mokėtini (sumokėti) mokesčiai nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, todėl nėra pagrindo vertinti šias aplinkybes. Vien apeliaciniame skunde nurodyti teisingumo ir sąžiningumo principai nepaneigia ieškovės (jos narių) teisės savo interesus ginti konkrečiomis materialiosios teisės normomis pagrįstu reikalavimu, be to, negali būti savarankišku nuosavybės teisės turėjimą patvirtinančiu pagrindu.

95.       Atsižvelgiant į šias aplinkybes, apeliacinio skundo argumentai dėl ieškovės pasirinkto pažeistų teisių gynimo būdo atmetami kaip nepagrįsti.

Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų

96.       Apeliaciniame skunde atsakovai nurodo, kad teismas buvo šališkas, palaikė vieną bylos šalį (ieškovę), gynė išimtinai ieškovės interesus, nesiekė išsiaiškinti tikrųjų bylos aplinkybių, turėjo išankstinį nusistatymą.

97.       Teisėjų kolegija neturi pagrindo pritarti apeliacinio skundo motyvams dėl teismo galimo šališkumo ir palankumo ieškovei. Argumentai, kuriais grindžiamas galimas teismo šališkumas, yra susiję su byloje esančių įrodymų bei šalių pozicijos vertinimu. Pažymėtina, kad procesinių veiksmų atlikimas ir atitinkamų procesinių sprendimų priėmimas negali būti vertinamas kaip teisėjo šališkumo bei suinteresuotumo bylos baigtimi įrodymas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. balandžio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-120-701/2022). Nesutikdamas su atitinkamais teismo procesiniais sprendimais, asmuo turi teisę pasinaudoti civilinio proceso įstatyme nustatytomis teismo procesinio sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo kontrolės formomis. Apeliantų nurodyti argumentai ir bylos medžiaga nesudaro pagrindo daryti išvadą, kad bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas pažeidė nešališkumo pareigą (CPK 64–66 straipsniai), apeliantai nepaneigė preziumuojamo teismo (teisėjo) nešališkumo. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija atmeta apeliantų argumentus dėl bylą nagrinėjusio pirmosios instancijos teismo šališkumo kaip nepagrįstus.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo pirmosios instancijos teisme

98.       Pirmosios instancijos teismas, patenkinęs ieškinį, ieškovės ir trečiojo asmens Lietuvos vandens tiekėjų asociacijos, kuri palaikė ieškinio reikalavimus, bylinėjimosi išlaidų atlyginimą priteisė iš atsakovų lygiomis dalimis. Apeliantai teigia, kad teismas neįvertino aplinkybės, jog D. R. ir J. R., sudarydami ginčo sandorį, veikė kaip viena sandorio šalis, t. y. pirkėjas, o kiti bylos atsakovai veikė ne grupėse, o savarankiškai. Mano, kad neatsižvelgdamas į tai, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė priteisti bylinėjimosi išlaidas iš visų atsakovais įrašytų asmenų lygiomis dalimis. Teisėjų kolegija nesutinka su tokia apeliantų pozicija.

99.       Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. 

100.       Esminis principas, kuriuo paremtos aptartos taisyklės, yra tas, kad „pralaimėjęs moka“. Bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklės yra sureguliuotos taip, kad būtų užtikrinta šalies, laimėjusios bylą, teisė į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Pagrindas, pagal kurį yra nustatoma laimėjusioji šalis ir atitinkamai paskirstomos bylinėjimosi išlaidos, pirmosios instancijos teisme yra ieškiniu pareikštų materialiųjų subjektinių reikalavimų išsprendimo rezultatas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. kovo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-66-469/2020).

101.       Šiuo atveju teismo sprendimas priimtas ieškovės naudai (apeliantų nenaudai). Įstatymas nenumato apeliantų nurodomų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklių, atsakovams veikiant grupėje. Kiekvienas atsakovas yra bylos šalis procesine prasme, todėl, teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantų argumentai dėl netinkamai paskirstytų bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme yra nepagrįsti, todėl atmetami.

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme

102.       Vadovaudamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė ir teisingai įvertino ginčui reikšmingas faktines bylos aplinkybes, tinkamai aiškino ir taikė materialiosios bei proceso teisės normas, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Atsižvelgiant į tai, apeliacinis skundas atmetamas kaip nepagrįstas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

103.       Kiti apeliantų argumentai neturi esminės teisinės reikšmės pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, todėl teisėjų kolegija jų nevertina.

104.       Pažymėtina, kad kasacinis teismas yra nurodęs, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas apeliacinį skundą, gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams, argumentuotai pateikdamas tik pagrindines išvadas dėl ginčo dalyko, kurios teikia pagrindą pripažinti, jog bylos esmė iš tikrųjų atskleista, o ją atskleidus tinkamai aiškintos ir taikytos byloje aktualios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2020 m. balandžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-133-823/2020, 40 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

105.       Ieškovė pateikė įrodymus, kad už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą patyrė 1 800 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti (advokato V. S. 2025 m. kovo 12 d. sąskaita už teisines paslaugas, taip pat 2025 m. kovo 17 d., 2025 m. kovo 13 d. ir 2025 m. kovo 17 d. mokėjimo dokumentai). Trečiasis asmuo Lietuvos vandens tiekėjų asociacija pateikė prašymą priteisti iš atsakovų D. R. ir J. R. 1 577,05 Eur išlaidų advokato pagalbai apeliacinės instancijos teisme apmokėti; pridėjo 2025 m. kovo 7 d. advokatės B. V. už atsiliepimo į atsakovų apeliacinį skundą parengimą išrašytą 1 577,05 Eur PVM sąskaitą faktūrą bei jos apmokėjimą patvirtinantį 2025 m. kovo 10 d. mokėjimo nurodymą Nr. 70.

106.       Atsižvelgdama į tai, kad atsakovų D. R. ir J. R. apeliacinis skundas atmestas, teisėjų kolegija ieškovės bei trečiojo asmens bylinėjimosi išlaidas iš šių apeliantų priteisia lygiomis dalimis.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo 2025 m. sausio 7 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovei 613-osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijai (juridinio asmens kodas 124884366) iš atsakovų (apeliantų) D. R. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ) ir J. R. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 800 Eur lygiomis dalimis, t. y. po 900 Eur (devynis šimtus eurų) iš kiekvieno, bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Priteisti trečiajam asmeniui Lietuvos vandens tiekėjų asociacijai (juridinio asmens kodas 121480450) iš atsakovų (apeliantų) D. R. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir J. R. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 577,05 Eur lygiomis dalimis, t. y. po 788,52 Eur (septynis šimtus aštuoniasdešimt aštuonis eurus 52 centus) iš kiekvieno, bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimą.