Civilinė byla Nr. e2A-286-302/2022

Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00371-2020-2

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4;

2.6.8.10; 2.6.9.2

(S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. gegužės 3 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Romualdos Janovičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Laimos Ribokaitės ir Aldonos Tilindienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo V. L. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. birželio 21 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-504-613/2021 pagal ieškovų S. K. ir G. K. patikslintą ieškinį atsakovams V. L. ir R. L. dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, nepagrįsto praturtėjimo ir piniginių lėšų priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovai S. K. ir G. K. patikslintu ieškiniu prašė pripažinti tarp ieškovo S. K. ir atsakovo V. L. 2018 m. sausio 8 d. sudarytą preliminariąją būsimo poilsio paskirties buto su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 2018.01.08/OT-03 pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi ir priėmimo–perdavimo aktu; priteisti ieškovui S. K. iš atsakovo V. L. be pagrindo gautą 8 000 Eur sumą; priteisti ieškovams S. K. ir G. K. iš atsakovų V. L. ir R. L. solidariai 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo kreipimosi į teismą dienos (2020 m. gruodžio 3 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo; priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovai nurodė, kad 2018 m. sausio 8 d. tarp ieškovo S. K. ir atsakovo V. L. buvo pasirašyta Preliminarioji būsimo poilsio paskirties buto su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 2018.01.08/OT-03 (toliau – ir Preliminarioji sutartis) dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalies ir ant jo statomo buto pirkimo–pardavimo (toliau – ir Turtas) už 89 000 Eur. Preliminariosios Sutarties 2.1 papunktyje atsakovas įsipareigojo pastatyti butą ir pagrindinės sutarties pagrindu parduoti Turtą, o ieškovas įsipareigojo minėtą Turtą nupirkti ir sumokėti šioje sutartyje nurodytą kainą. Sutarties 4.1 papunktyje šalys buvo sutarusios, kad pirmąją avanso dalį (10 000 Eur) ieškovas sumoka atsakovui grynaisiais pinigais sutarties sudarymo ir pasirašymo dieną, antrąją avanso dalį (25 000 Eur) – iki 2018 m. sausio 15 d; trečią avanso dalį (35 000 Eur) – iki 2018 m. kovo 1 d., o likusi kainos dalis (19 000 Eur) sumokama po buto užbaigtumo, nurodyto sutarties 5.1.1 papunktyje, įregistravimo VĮ Registrų centre (arba esant išduotai pažymai apie pastato nebaigtą statybą) ir pasirašius pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovas tinkamai vykdė savo prievoles. Nuo pat pradžių ieškovai butą pradėjo faktiškai valdyti – savo lėšomis butą visiškai įsirengė, atliko viso buto apdailos darbus, apstatė butą baldais, buitine technika ir kt., savo lėšomis sutvarkė aplinką (atliko žemės sklypo dalies lyginimo darbus, išvežė akmenis ir statybines medžiagas, atliko aplinkos apželdinimo darbus: paruošė veją, nupirko augalus, pušis ir juos pasodino, prižiūrėjo), nors aplinkos sutvarkymo darbai pagal Preliminariosios sutarties priedą Nr. 3 buvo įtraukti į atsakovo atliekamus darbus. Tuo tarpu atsakovas V. L. nevykdė savo sutartinių įsipareigojimų – per 6 mėnesius nuo Preliminariosios sutarties sudarymo dienos Nekilnojamojo turto registre neįregistravo pastato užbaigtumo nuo 87 proc. iki 100 proc., neišsiuntė ieškovui kvietimo atvykti į atsakovo pasirinktą notarų biurą sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Nepaisant to, kad pat atsakovas nevykdė savo įsipareigojimų, jis 2020 m. spalio 5 d. pateikė pranešimą, jog Preliminarioji sutartis yra vienašališkai nutraukiama, nes ieškovas nesumokėjo sutarties 4.1.2 papunktyje nurodytos Turto kainos dalies, o tai yra esminis Preliminariosios sutarties pažeidimas. 2020 m. spalio 7 d. atsakovui buvo atrašyta, kad pastarojo pranešimas dėl Preliminariosios sutarties vienašalio nutraukimo yra neįmanomas, nes atsakovas nuo pat pradžių leido ieškovui su šeima pagal savo poreikius tvarkyti butą, jį apstatyti ir gyventi, sutvarkyti visą žemės sklypą. Ieškovas ne kartą prašė, kad atsakovas parinktų jam patogų laiką nuvykti pas notarą ir sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. 2020 m. lapkričio 10 d. atsakovui buvo pervesta likusi 12 000 Eur suma, tai reiškia, jog atsakovui buvo sumokėta visa Turto kaina. 2020 m. gruodžio 1 d. ieškovas gavo atsakovo 2020 m. lapkričio 30 d. raštą, kuriame buvo nurodyta, kad atsakovas organizuotų pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą, tačiau už žymiai didesnę kainą (97 000 Eur) nei buvo sutarta Preliminariojoje sutartyje (89 000 Eur), nes kaina padidėjo dėl papildomai atliktų darbų bute bei aplinkos tvarkymo darbų.

3.       Ieškovų teigimu, šiuo atveju abiejų šalių išreikšta valia buvo aiški – atsakovas ketino parduoti ieškovui pastatytą butą kartu su žemės sklypo dalimi, o ieškovas ketino įsigyti nuosavybėn Turtą iš atsakovo. Iš ieškovo pusės buvo vykdomos visos sutarties sąlygos, t. y. iš pradžių ieškovas sumokėjo avansą, o vėliau ir visą Turto kainą (89 000 Eur), pilnai įrengė ir apstatė butą, savo lėšomis sutvarkė ir apželdino aplinką, mokėjo mokesčius už komunalines paslaugas ir t. t., o atsakovas perdavė ieškovui buto raktus, leido ieškovui įsirengti ginčo butą, gyventi jame, atlikti aplinkos apželdinimą. Tiek atsakovo, tiek ir ieškovo veiksmai parodo tikrą ketinimą parduoti ieškovui ginčo butą, o ieškovo – Turtą pirkti. Preliminarioji sutartis, kaip numatyta jos 12.1 papunktyje, rašytiniu abiejų šalių susitarimu nebuvo pakeista, todėl ieškovas neturėjo jokio pagrindo abejoti atsakovo ketinimu parduoti Turtą. Esant nurodytoms aplinkybėms, atsižvelgiant į šalių valią, yra pagrindas Preliminariąją sutartį pripažinti pagrindine Turto pirkimo–pardavimo sutartimi, kadangi Turto pirkimo–pardavimas jau yra įvykęs pagal Preliminariąją sutartį, todėl ieškovai turi teisę reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.309 straipsnio 3 dalis). CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad, jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu.

4.       Taip pat ieškovai nurodė, kad atsakovas siekia nepagrįstai pasisavinti ieškovės per klaidą sumokėtus 8 000 Eur ir tokiu būdu nepagrįstai praturtėti, nepagrįstai ir vienašališkai pakeisdamas Preliminarios sutarties esminę ir nekeičiamą sąlygą, t. y. Turto kainą, todėl ši suma ieškovui priteistina iš atsakovo kaip be pagrindo gauta.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5.       Klaipėdos apygardos teismas 2021 m. birželio 21 d. sprendimu ieškinį tenkino – pripažino Preliminariąją sutartį pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi ir priėmimo–perdavimo aktu; priteisė ieškovui iš atsakovo 8 000 Eur sumą; priteisė ieškovams S. K. ir G. K. iš atsakovų V. L. ir R. L. 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo kreipimosi į teismą dienos (2020 m. gruodžio 3 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo; paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

6.       Teismas pažymėjo, kad kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika.

7.       Teismo vertinimu, į bylą pateikti rašytiniai įrodymai ir šalių paaiškinimai patvirtina, kad ieškovai iki 2018 m. sausio 10 d. buvo sumokėję už ginčo Turtą 35 000 Eur iš 89 000 Eur, raktus nuo ginčo buto pats atsakovas dar 2018 m. sausio mėnesį perdavė ieškovams, o apie tai, jog ieškovai įsirenginėjo butą, atsakovui buvo žinoma ir jis su tuo sutiko. Be to, pats atsakovas siųsdavo ieškovams skaitiklių rodmenis ir paskaičiavimus už komunalines paslaugas, šiukšlių išvežimą, o tai taip pat patvirtina, kad atsakovui buvo žinoma, jog ieškovai naudojasi ginčo butu.

8.       Atsakovų poziciją, kad jie iš ieškovo pagrįstai gavo 8 000 Eur už papildomai atliktus darbus, teismo vertinimu, paneigia rašytinio susitarimo dėl kainos pakeitimo nebuvimas. Teismas pažymėjo, kad Preliminarios sutarties 3.1 papunktyje nurodyta kaina 89 000 Eur yra galutinė ir nekeičiama. Kaina galėjo būti keičiama tik dviem atvejais, t. y. kai pirkėjo prašymu atliekami papildomi darbai bute arba sklype ir sudarytas atskiras susitarimas (šiuo atveju prašymo nebuvo, susitarimo taip pat nėra) ir kai keičiami projektinis buto vidaus išplanavimas dar iki statybos pradžios (tokių pakeitimų taip pat nebuvo). Be to, pagal Preliminariosios sutarties 12.1 papunktį visi sutarties pakeitimai galimi tik rašytiniu abiejų šalių susitarimu, šiuo atveju tarp šalių nebuvo jokio rašytinio susitarimo. 

9.       Atsižvelgęs į tai, kad ieškovai yra visiškai įvykdę sandorį, sumokėję visą Turto kainą, jie valdo ir naudojasi Turtu kaip savo, bei į tai, jog ieškovai nesulaukę kvietimo sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį, patys ragino atsakovą ją sudaryti, atsakovas priėmė visą ieškovų už Turtą sumokėtą sumą, o pas notarą nevyko, teismas darė išvadą, kad šiuo atveju tarp šalių sudarytai Preliminariajai sutarčiai būdingos visos pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai būtinos sąlygos ir tokia sutartis, atsižvelgiant į šalių valią bei veiksmus, turi būti pripažįstama pagrindine Turto pirkimo–pardavimo sutartimi.

10.       Kai pirkti ar parduoti daiktą įpareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis). Kadangi šiuo atveju Turto pirkimo–pardavimas jau yra įvykęs pagal Preliminariąją sutartį, teismas sprendė, kad ieškovai turi teisę reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą.

11.       Teismas pažymėjo, kad atsakovas nebuvo įvykdęs savo įsipareigojimo Nekilnojamojo turto registre per 6 mėnesius nuo Preliminariosios sutarties sudarymo įregistruoti pastato užbaigtumą nuo 87 proc. iki 100 proc., todėl pagrindinė sutartis negalėjo sudaryta būtent dėl atsakovo kaltės. 2019 m. birželio 4 d. panaikinus viso žemės sklypo areštą, išnyko aplinkybės, trukdžiusios sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau sutartis nebuvo sudaryta. Atsakovo reikalavimą pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti ne už 89 000 Eur, o už 97 000 Eur, teismas vertino kaip nesąžiningą atsakovo elgesį ir vengimą sudaryti notarinę pirkimo–pradavimo sutartį.

12.       Be to, įvertinęs bylos medžiagą, teismas sprendė, kad šiuo atveju egzistuoja visos prielaidos, būtinos atsakovo nepagrįsto praturtėjimo konstatavimui, kadangi dėl per klaidą atlikto ieškovo pinigų pervedimo (tam nebuvo jokio teisinio pagrindo) atsakovas praturtėjo 8 000 Eur suma, o ieškovas patyrė 8 000 Eur nuostolį, todėl teismas tenkino ieškinio reikalavimą priteisti 8 000 Eur sumą iš atsakovo ieškovui.

III.                      Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

13.       Apeliaciniame skunde atsakovas V. L. prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. birželio 21 d. sprendimą, priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Skundas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

13.1.                      Konstatuodamas, kad negyvenamųjų patalpų perdavimo ir kainos už jas sumokėjimo pakanka norint pripažinti preliminarią sutartį pagrindine, pirmosios instancijos teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos analogiškose bylose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015 ir kt.). Vienas iš pagrindinių kriterijų, įgalinančių atriboti preliminariąsias sutartis nuo pagrindinių, yra šalių valia, t. y. tais atvejais, kai šalys susitarimu siekia tik susitarti dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje, neatsiranda pagrindo tokį susitarimą kvalifikuoti kaip pagrindinę sutartį ir reikalauti jį įvykdyti natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą.

13.2.                      Preliminariosios sutarties pasirašymo metu egzistavo objektyvios priežastys, dėl kurių pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta – Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017 m. gruodžio 28 d. nutartimi (c. b. Nr. L2-52838-1064/2017) buvo areštavęs atsakovui V. L. priklausantį žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) (su šiame žemės sklype statomais kotedžais, 6 vnt.), uždraudžiant jį perleisti ar kitaip suvaržyti bei mažinti jo vertę. Tik 2019 m. birželio 4 d. Lietuvos apeliaciniam teismui priėmus nutartį civilinėje byloje Nr. 2A-370-330/2019, buvo panaikintos Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 28 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės. Tai reiškia, kad 2018 m. sausio 8 d. net negalėjo būti sudaryta pagrindinė Turto pirkimo–pardavimo sutartis. 

13.3.                      Tarp šalių buvo sudaryta ne būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis, kuri reglamentuojama CK 6.401 straipsnyje o CK 6.165 straipsnyje numatyta preliminarioji sutartis dėl poilsio paskirties patalpos, dėl to šiuo atveju, remdamiesi CK 6.401 straipsniu, ieškovai pasirinko netinkamą savo teisių gynimo būdą. 

13.4.                      Šalys Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu, t. y. per 6 mėnesius nuo sutarties sudarymo, nesugebėjo nuvykti pas notarą sudaryti pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutarties, o, praėjus tokiam gan ilgam terminui, iš esmės pasikeitė ir pati situacija (kotedže buvo atlikti papildomi darbai, prie kotedžo žemės sklype buvo atlikti aplinkos tvarkymo darbai ir kt.), todėl šalys tarėsi dėl Turto pardavimo kainos atitinkamo padidėjimo, lyginant su nurodyta Preliminariojoje sutartyje. Ieškovo atsakovui sumokėta 8 000 Eur suma tai ne be pagrindo gautos lėšos, kaip kad bando pateikti ieškovai, o lėšos, gautos ikisutartiniuose santykiuose, todėl jų grąžinimas turėtų būti sprendžiamas kartu su visų kitų lėšų grąžinimu ir nuostolių ieškovams atlyginimu.

14.       Ieškovai S. K. ir G. K. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo skundą atmesti, pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos esminius argumentus:

14.1.                      Pirmosios instancijos teismas nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, nes atsakovo skunde nurodytų kasacinio teismo nutarčių ir šios bylos ratio decidendi (argumentas, kuriuo grindžiamas sprendimas), skiriasi. Atsakovui nekvestionuojant visų pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai būdingų veiksmų (atsakovo siekio parduoti ginčo Turtą ir ieškovų tikslo jį įsigyti nuosavybėn, ginčo buto raktų perdavimo ieškovams, paties atsakovo siūlymo ieškovams įrengti ginčo objektą, ieškovų naudojimosi butu, ieškovų atliktų buto ir aplinkos įsirengimo darbų, kurie buvo atlikti su atsakovo žinia, paties atsakovo atliktų darbų (rozečių perkėlimas, katilo perkėlimas, santechnikos mazgo perkėlimas pagal ieškovų pageidavimus) ginčo bute, el. laiškų siuntimo ieškovams dėl komunalinių paslaugų apmokėjimo ir šių paslaugų apmokėjimo fakto, visos kainos už ginčo objektą sumokėjimo ir kt.) egzistavimo, pirmosios instancijos teismas pagrįstai šalių veiksmus pripažino atitinkančiais pirkimo–pardavimo sutartį ir Preliminariąją sutartį pagrįstai pripažino pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra pirkimo–pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis).

14.2.                      Atsakovas nurodo, kad Preliminarioji sutartis negali būti pripažinta pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, nes jos sudarymo metu, galiojo areštas, tačiau pats atsakovas, sudarydamas Preliminariąją sutartį, jos 11.1.9 papunktyje patvirtino, kad: „<..>nėra pateiktas ar nagrinėjamas joks pareiškimas dėl bankroto bylos iškėlimo, ieškininis pareiškimas, reikalavimas ar bet koks kitas pareiškimas, kuris reikšmingai įtakotų Šalies įsipareigojimų pagal šią Sutartį vykdymą“. Be to, atsakovas klaidina teismą, kad areštas galiojo iki 2019 m. birželio 4 d. ir kad areštuotas buvo visas žemės sklypas. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 28 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės buvo pakeistos įrašu Nekilnojamojo turto registre dėl nuosavybės teisės į 1/3 dalį pastato (dviejų kotedžų) ir šiai pastato daliai proporcingos žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) dalies perleidimo draudimo. Atsakovas ne tik Preliminariosios sutarties sudarymo metu nuslėpė nuo ieškovų arešto faktą, bet ir Preliminariojoje sutartyje numatė, kad Preliminarios sutarties sudarymo dieną ieškovai sumokėtų 10 000 Eur, o iki 2018 m. kovo 1 d. dar 60 000 Eur, t. y. net 70 000 Eur iš 89 000 Eur. Nuo 2018 m. gegužės 11 d. palikus areštą tik daliai žemės sklypo, o ieškovams sumokėjus beveik visą sutartyje numatytą Turto kainą, atsakovas daugiau nei dvejus metus vengė įforminti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį notarine tvarka, nors tokiai sutarčiai sudaryti tuo metu nebuvo jokių teisinių kliūčių.

14.3.                      Priešingai nei nurodoma skunde, ieškovai savo pažeistų teisių negina remdamiesi CK 6.401 straipsniu. Ieškinio 18 punkte ieškovai aiškiai detalizavo, kad, pasirinko kitą civilinių teisių gynimo būdą, t. y. reikalavimą pripažinti jiems nuosavybės teisę į Turtą. Be to, ieškovai, suformuluodami savo ieškinio reikalavimus, taip pat nurodo materialines teisės normas, kuriomis jie vadovaujasi, tarp kurių, atsakovo nurodyto CK 6.401 straipsnio nėra. Pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė CK 6.309 straipsnį ir CK 1.93 straipsnio 4 dalį bei vadovavosi šiam ginčui aktualia teismų praktika.

14.4.                      Atsakovui neįrodžius, kad 8 000 Eur suma, ieškovų sumokėta per klaidą, yra už papildomus darbus, teismas pagrįstai konstatavo nepagrįstą praturtėjimą.

15.       Atsakovė R. L. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo skundą tenkinti. Nurodo šiuos esminius argumentus:

15.1.                      Laikotarpiu nuo 2017 m. gruodžio 28 d. iki 2019 m. birželio 4 d. visam ginčo Turtui buvo taikomas areštas, todėl šalys 2018 m. sausio 8 d. negalėjo sudaryti pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutarties.

15.2.                      Ieškovai niekada nevaldė ir nevaldo ginčo patalpų. Ieškovai savavališkai, nesuderinę su atsakovu, įrenginėjo atsakovui nuosavybės teise priklausančias patalpas.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

16.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija nagrinėjamu atveju nenustatė absoliučių šioje byloje apskųsto sprendimo negaliojimo pagrindų bei aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).

Dėl esminių faktinių bylos aplinkybių

17.       Iš bylos medžiagos matyti, kad 2018 m. sausio 8 d. tarp ieškovo S. K. ir atsakovo V. L. buvo pasirašyta Preliminarioji būsimo poilsio paskirties buto su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 2018.01.08/OT-03 dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalies ir ant jo statomo buto pirkimo–pardavimo už 89 000 Eur. Sutarties 2.1 papunktyje atsakovas įsipareigojo pastatyti butą ir pagrindinės sutarties pagrindu parduoti Turtą, o ieškovas įsipareigojo Turtą nupirkti ir sumokėti šioje Preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.

18.       Ieškovas Preliminariojoje sutartyje numatytą avansą atsakovui sumokėjo tokia tvarka: 2018 m. sausio 6 d. buvo sumokėta 10 000 Eur, 2018 m. sausio 10 d. – 25 000 Eur, 2018 m. vasario 25 d. – 27 000 Eur, 2018 m. birželio 7 d. – 10 000 Eur, 2018 m. liepos 25 d. – 5 000 Eur, iš viso ieškovas atsakovui sumokėjo 77 000 Eur.

19.       Iš Preliminariosios sutarties 5.1.1 ir 5.1.2 papunkčių matyti, kad atsakovas įsipareigojo per šešis mėnesius nuo šios sutarties sudarymo dienos Nekilnojamojo Turto registre įregistruoti pastato užbaigtumą nuo 87 proc. iki 100 proc., o Sutarties 6.1 papunktyje šalys susitarė, jog po Preliminariosios sutarties 5.1.1. ir 5.1.2. papunkčių reikalavimų įvykdymo atsakovas turi per 30 kalendorinių dienų išsiųsti ieškovui kvietimą atvykti į atsakovo pasirinktą notarų biurą sudaryti pagrindinę sutartį.

20.       Nebaigtos statybos butas (85 proc. baigtumo), kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, suformuotas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre nuo 2018 m. birželio 14 d. (ieškinio priedas Nr. 10).

21.       2020 m. spalio 5 d. ieškovas gavo iš atsakovo pranešimą, kad Preliminarioji sutartis yra vienašališkai nutraukiama, nes ieškovas iki šiol nesumokėjo Preliminariosios sutarties 4.1.2 papunktyje nurodytos turto kainos dalies ir tai yra esminis sutarties pažeidimas (ieškinio priedas Nr. 12).

22.       2020 m. spalio 7 d. ieškovas pranešė atsakovui, kad Preliminariosios sutarties vienašalis nutraukimas yra neįmanomas, nes atsakovas nuo pat pradžių leido ieškovui su šeima pagal savo poreikius tvarkyti butą, jį apstatyti ir gyventi, sutvarkyti visą žemės sklypą (ieškinio priedas Nr. 13).

23.       Nesulaukęs jokio atsakymo iš atsakovo, ieškovas 2020 m. lapkričio 4 d. pranešimu dar kartą nurodė, kad atsakovo vienašališkas Preliminariosios sutarties nutraukimas negalimas, kadangi Preliminarioji sutartis yra galiojanti ir didžiąja dalimi įvykdyta, o pagrindinė sutartis nesudaryta išimtinai dėl atsakovo neveikimo, paprašė kuo skubiau, bet ne vėliau kaip iki 2020 m. lapkričio 20 d., inicijuoti pagrindinės sutarties sudarymą pas notarą (ieškinio priedas Nr. 14).

24.       2020 m. lapkričio 10 d. bankiniais pavedimais (ieškinio priedas Nr. 15) ieškovas pervedė atsakovui likusią už Turtą mokėtiną sumą, t. y. 12 000 Eur.

25.       2020 m. gruodžio 1 d. ieškovas gavo atsakovo 2020 m. lapkričio 30 d. atsakymą (ieškinio priedas Nr. 18), kuriame nurodoma, kad atsakovas organizuotų pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą, tačiau už žymiai didesnę kainą (už 97 000 Eur), nei buvo sutarta Preliminariojoje sutartyje (89 000 Eur), nes kaina padidėjo dėl papildomai bute atliktų darbų ir aplinkos sutvarkymo.

26.       Ieškovai teismui pateiktu ieškiniu prašo pripažinti Preliminariąją sutartį pagrindine Turto pirkimo–pardavimo sutartimi ir priėmimo–perdavimo aktu.

Dėl Preliminariosios sutarties kvalifikavimo

27.       CK 6.154 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo kitų veiksmų atlikimo), o šie įgyja reikalavimo teisę.

28.       CK

29.       Nagrinėjamu atveju 2018 m. sausio 8 d. tarp ieškovo S. K. ir atsakovo V. L. buvo pasirašyta sutartis, kurią šalys pavadino „Preliminarioji būsimo poilsio paskirties buto su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 2018.01.08/OT-03“, minėta sutartimi buvo susitarta dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalies ir ant jo statomo buto pirkimo–pardavimo už 89 000 Eur. Kaip matyti iš teismui pateiktų procesinių dokumentų turinio, ieškovai laikosi pozicijos, kad faktiškai tarp šalių buvo sudaryta ne preliminarioji, o pagrindinė ginčo Turto pirkimo–pardavimo sutartis. Tuo tarpu atsakovas apeliaciniame skunde tvirtina, kad, tenkindamas ieškinio reikalavimą Preliminariąją sutartį pripažinti pagrindine Turto pirkimo–pardavimo sutartimi, teismas nepagrįstai nukrypo nuo šiuo klausimu suformuotos teismų praktikos. Taigi skunde keliamas klausimas dėl šalių sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo, t. y. ar ji laikytina preliminariąja ar pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi.

30.       CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (3 dalis). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (4 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (5 dalis).

31.       Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį, o pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra. Toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Atitinkamai jeigu sutartyje yra sąlygos, kurios nėra organizacinės, bet susijusios su įsipareigojimais sukurti daiktą ar jo dalį, pertvarkyti jį ar atlikti kitokius neorganizacinio pobūdžio veiksmus, tai jos gali būti kvalifikuojamos savarankiškai ir pagal jas sprendžiama dėl pažeistų teisių gynimo, jeigu sutartis pažeidžiama ar atsisakoma ją vykdyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018 44 punktas).

32.       Kasacinis teismas yra nurodęs ir tai, kad nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika (pirmiau nurodytas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; kt.). Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta.

33.       Kasacinis teismo praktikoje taip pat ne kartą yra išaiškinta, kad, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Sprendžiant klausimą, ar sutarties neįvykdė kuri nors šalis ir ar ji atsakinga už neįvykdymą, turi būti atsižvelgiama ir į šalių elgesį prieš ir po sutarties sudarymo: derybas dėl sutarties sudarymo, sutarties vykdymo veiksmus ir šalių tarpusavio santykių praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gruodžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-703/2013).

34.       Nagrinėjant tikruosius sutarties šalių ketinimus (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinamas subjektyvusis sutarties aiškinimo principas su jos teksto lingvistine analize; visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykių praktiką, elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-269/2011; 2018 m. liepos 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-293-611/2018 32 punktas). Tais atvejais, jeigu šalių ketinimai nesutampa, svarbesnė yra sutarties teksto lingvistinė analizė, nes ji gali padėti nustatyti, kurios šalies ketinimai atitinka sutarties lingvistinę prasmę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2009; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012).

35.       Bylos duomenys patvirtina, kad šalių sudarytoje Preliminariojoje sutartyje buvo susitarta dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalies ir ant jo statomo buto pirkimo–pardavimo už 89 000 Eur. Sutarties 2.1 papunktyje atsakovas įsipareigojo pastatyti butą ir pagrindinės sutarties pagrindu parduoti Turtą, o ieškovas įsipareigojo Turtą nupirkti ir sumokėti šioje Preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Preliminariosios sutarties 4.1.1 papunktyje numatyta, kad pirmąją avanso dalį (10 000 Eur) ieškovas sumoka atsakovui grynais pinigais sutarties sudarymo ir pasirašymo dieną, antrąją avanso dalį (25 000 Eur) – iki 2018 m. sausio 15 d; trečią avanso dalį (35 000 Eur) – iki 2018 m. kovo 1 d. Likusi Turto kainos dalis (19 000 Eur) turėjo būti sumokėta po Pastato užbaigtumo, nurodyto Sutarties 5.1.1 papunktyje, įregistravimo VĮ Registrų centre (arba esant išduotai pažymai apie pastato nebaigtą statybą) ir pasirašius pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį (Preliminariosios sutarties 4.1.2 papunktis). Iš Preliminariosios sutarties 5.1.1 ir 5.1.2 papunkčių matyti, kad atsakovas įsipareigojo per 6 mėnesius nuo šios sutarties sudarymo dienos Nekilnojamojo turto registre įregistruoti pastato užbaigtumą nuo 87 proc. iki 100 proc., o sutarties 6.1 papunktyje šalys susitarė, kad po sutarties 5.1.1. ir 5.1.2. papunkčiuose numatytų reikalavimų įvykdymo atsakovas turi per 30 kalendorinių dienų išsiųsti ieškovui kvietimą atvykti į atsakovo pasirinktą notarų biurą sudaryti pagrindinę sutartį. Šalys numatė, kad nuosavybės teisė į parduotą Turtą pirkėjui pereis po pagrindinės sutarties pasirašymo ir galutinio atsiskaitymo už Turtą, tuo atveju, jeigu galutinis atsiskaitymas už Turtą atliekamas iki pagrindinės sutarties pasirašymo, pagrindinė sutartis kartu bus ir priėmimo–perdavimo nuosavybėn aktas (Preliminariosios sutarties 6.3 papunktis). Preliminarioji sutartis galioja iki tol, kol šalys sudarys pagrindinę sutartį (7.2 papunktis). Už pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutarties nepasirašymą Preliminariojoje sutartyje nustatytais terminais kaltoji šalis įsipareigojo sumokėti 10  proc. dydžio baudą nuo 3.1 papunktyje nurodytos Turto kainos (Preliminariosios sutarties 9.1 papunktis). 

36.       Įvertinusi šalių sudarytos sutarties tekstą, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija sprendžia, kad joje yra organizacinio pobūdžio nuostatų ir įsipareigojimų, nes šalys sutarė, jog pagrindinė Turto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje (aiškiai išreikštas įsipareigojimas sudaryti tokią sutartį ateityje), buvo aptartas būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos, nustatytas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, sutartis sudaryta rašytine forma, kaip to reikalaujama CK 6.165 straipsnio 2 dalyje.

37.       Kita vertus, byloje nustatyta, kad raktai nuo ginčo buto dar 2018 m. sausio mėn. buvo perduoti ieškovui paties atsakovo, pasiūliusio ieškovui pasižiūrėti, ar jis nenori pasidaryti kokių pertvarkymų, kol dar nepradėti tinkavimo darbai. 2018 m. vasario 6 d. atsakovas V. L. el. laišku išsiuntė ieškovams ginčo buto apdailos darbų sąmatą ir siūlė įrengti butą už 13 773,44 Eur. Iš atsakovo 2018 m. kovo 12 d. el. laiško matyti, kad bute su atsakovo žinia buvo atlikti tam tikri darbai: rozečių perkėlimas, katilo perkėlimas, santechnikos mazgo taškų perkėlimas (ieškinio priedas Nr. 18-2). Atsakovo 2018 m. birželio 1 d., 2018 m. liepos 4 d., 2019 m. gruodžio 17 d., 2020 m. spalio 6 d. el. laiškai, kuriais atsakovas siųsdavo ieškovams skaitiklių rodmenis ir paskaičiavimus už komunalines paslaugas, šiukšlių išvežimą, patvirtina, kad atsakovui buvo žinoma, jog ginčo butu naudojasi ieškovai (ieškinio priedai Nr. 5 ir 6). Atsakovo 2019 m. rugpjūčio 13 d. el. laiškas (teismui pateiktas 2021 m. kovo 31 d. su prašymu prijungti papildomus įrodymus) ieškovo kaimynei I. A., kuriame aiškiai nurodoma, kad apželdinimo darbus atlieka G. K. bendrija, taip pat patvirtina, jog atsakovui buvo žinoma, kad be buto įrengimo darbų ieškovai atlieka ir aplinkos tvarkymo darbus. Duomenų, patvirtinančių, kad atsakovas ieškovams kada būtų reiškęs pretenzijas dėl atliekamų darbų ar prašęs atlaisvinti butą, į bylą pateikta nebuvo.

38.       Preliminariosios sutarties 4.1 papunktyje šalys buvo sutarusios, kad pirmąją avanso dalį (10 000 Eur) ieškovas sumoka atsakovui grynais pinigais sutarties sudarymo ir pasirašymo dieną, antrąją avanso dalį (25 000 Eur) – iki 2018 m. sausio 15 d; trečią avanso dalį (35 000 Eur) – iki 2018 m. kovo 1 d., o likusią turto kainos dalį (19 000 Eur) – po pastato užbaigtumo nurodyto sutarties 5.1.1 papunktyje įregistravimo VĮ Registrų centre (arba esant išduotai pažymai apie Pastato nebaigtą statybą) ir pasirašius pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

39.       Į bylą pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad ieškovas įvykdė savo prievolę, t. y. 2018 m. sausio 6 d. atsakovui sumokėjo 10 000 Eur, 2018 m. sausio 10 d. – 25 000 Eur, 2018 m. vasario 25 d. – 27 000 Eur, 2018 m. birželio 7 d. – 10 000 Eur, 2018 m. liepos 25 d. – 5 000 Eur (ieškinio priedai Nr. 2–4), iš viso ieškovas atsakovui sumokėjo 77 000 Eur avansą, t. y. 7 000 Eur daugiau nei buvo numatyta Preliminariojoje sutartyje. Be to, vykdydamas Preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus (sutarties 2.4 ir 2.7 papunkčiai), ieškovas mokėjo už komunalines paslaugas ir užtikrino buto šildymą (ieškinio priedas Nr. 5–6). Galiausiai 2020 m. lapkričio 10 d. bankiniais pavedimais (ieškinio priedas Nr. 15) ieškovas pervedė atsakovui likusią už Turtą mokėtiną sumą, t. y. 12 000 Eur, o atsakovas minėtus pinigus priėmė.

40.       Taigi bylos duomenys patvirtina, kad nagrinėjamu atveju Preliminariojoje sutartyje buvo susitarta iš esmės dėl visų esminių Turto pirkimo–pardavimo sąlygų, ieškovas yra visiškai įvykdęs savo įsipareigojimus, t. y. yra sumokėjęs visą Turto kainą, jis valdo ir naudojasi Turtu kaip savo, ne kartą ragino atsakovą kuo greičiau pas notarą įstatyme nustatyta tvarka įforminti Turto pirkimo–pardavimo sutartį, o atsakovas leido ieškovui įsirenginėti butą ir priėmė visą ieškovų sumokėtą Turto kainą. Šios aplinkybės, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, sudaro pakankamą pagrindą spręsti, kad nagrinėjamu atveju tarp ieškovo ir atsakovo sudaryta sutartis yra ne vien preliminarioji sutartis pagal CK 6.165 straipsnį, t. y. ne vien tik sutartis dėl organizacinių veiksmų atlikimo siekiant ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, todėl ji gali būti kvalifikuojama kaip savarankiška sutartis ir atitinkamai gali būti sprendžiama dėl ieškovų pažeistų teisių gynimo, kai atsisakomą ją vykdyti.

41.       Vienas iš pažeistų teisių gynimo būdų yra teisių pripažinimas. Teismas gali pripažinti asmeniui teises iš sutarties, kuri yra ginčijama, neigiama ar nevykdoma. Vienas iš tokių reikalavimų gali būti pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimas pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalies sąlygas. 

42.       CK 6.309 straipsnio 1 dalis reglamentuoja, kad daikto pirkimu ir pardavimu laikomas įsipareigojimas parduoti daiktą, jeigu jis kartu perduodamas būsimam pirkėjui valdyti. Pagal kasacinio teismo praktiką, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, jog visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015 ir kt.).

43.       Įstatymai ir teismų praktika nereikalauja, kad kartu su įsipareigojimu parduoti turi būti perduodama nuosavybės teisė. Ginant pažeistas teises pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį svarbu nustatyti, ar buvo perduotas daikto valdymas, o ne nuosavybės teisė. Tai neprieštarauja CK 6.305 straipsnio nuostatai ir teismų praktikoje pateiktam išaiškinimui, kad nuosavybės perdavimas yra pirkimo–pardavimo sutarties požymis. Iš tikrųjų, pirkimo–pardavimo sutartimi iš pardavėjo už atlyginimą (kainą) yra perduodama nuosavybė pirkėjui, tačiau esant ginčui dėl sutarties sudarymo pagal įsipareigojimą parduoti ar pirkti daiktą (CK 6.309 straipsnio 1 dalis), pakanka nustatyti, kad pardavėjas davė įsipareigojimą parduoti daiktą, t. y. įsipareigojo perleisti už atlyginimą (kainą) nuosavybės teisę, ir daiktą perleido valdyti, t. y. leido daryti jam ūkinį poveikį, jį tvarkyti, įrengti ir atlikti kitus valdymo veiksmus. Šių sąlygų nustatymas patvirtina, kad nuosavybės teisė perėjo iš pardavėjo pirkėjui ir įformina pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018 58 punktas).

44.       Atsižvelgiant į tai, kad atsakovas faktiškai perdavė ieškovui valdyti ginčo Turtą, o ieškovas atsakovui sumokėjo visą Turto kainą, nurodytų kasacinio teismo išaiškinimų kontekste darytina išvada, jog nagrinėjamu atveju tarp ieškovo ir atsakovo vis dėlto faktiškai buvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis.

45.       Kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis). Su šios normos taikymu tiesiogiai susijusi ir CK 1.93 straipsnio 4 dalis, kurioje numatyta, kad, jeigu viena iš sandorio šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu, šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia.

46.       Apibendrinant tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad, atsakovui atsisakant įforminti Turto pirkimo–pardavimo sutartį įstatyme numatyta tvarka, pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai šiuo atveju Preliminariąją sutartį pripažino pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi ir priėmimo–perdavimo aktu.

47.       Nagrinėdamas bylas teismas teisės normas aiškina ir taiko ne a priori (iš anksto; nepatikrinus), o konkrečioje byloje, atsižvelgdamas į konkrečios bylos faktines aplinkybes ir šias siedamas su taikytina teisės norma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-93-684/2016). Tai reiškia, kad kitoje byloje pateiktas teismo taikytinos teisės aiškinimas gali būti taikomas tik tada, kai konkrečios bylos esminės faktinės bylos aplinkybės, lemiančios vienos ar kitos normos taikymą, yra tapačios ar iš esmės panašios.

48.       Atsižvelgiant į tai, kad apeliaciniame skunde nurodomų kasacinio teismo bylų ir nagrinėjamos bylos faktinės aplinkybės yra skirtingos (civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015 pardavėjas neturėjo nuosavybės teisės į sandėlį, todėl susitarimas dėl sandėlio pardavimo nebuvo pripažintas pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, o civilinės bylos Nr. 3K-3-521/2012 atveju parduodamas turtas buvo įkeistas hipoteka), atmestinas kaip stokojantis pagrįstumo skundo argumentas, kad, priimdamas skundžiamą sprendimą, pirmosios instancijos teismas nukrypo nuo jo nurodomos kasacinio teismo ginčo klausimu formuojamos praktikos.

49.       Tai, kad, kaip skunde akcentuoja apeliantas, Preliminariosios sutarties pasirašymo metu egzistavo objektyvios priežastys, dėl kurių pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta – Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017 m. gruodžio 28 d. nutartimi buvo areštavęs atsakovui V. L. priklausantį žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) (su šiame žemės sklype statomais kotedžais, 6 vnt.), uždraudžiant jį perleisti ar kitaip suvaržyti bei mažinti jo vertę, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos nuomone, taip pat, atsižvelgiant į konkrečias nagrinėjamos situacijos aplinkybes, nekeičia situacijos teisinio vertinimo.

50.       Preliminariosios sutarties sudarymo metu atsakovas neatskleidė tos aplinkybės, kad ginčo Turtui yra taikomas areštas, o Preliminariosios sutarties 11.1.9 papunktyje pats patvirtino, jog jam nėra pateiktas ar nagrinėjamas joks pareiškimas dėl bankroto bylos iškėlimo, ieškinys ar bet koks kitas pareiškimas, kuris turėtų esminės įtakos šalių įsipareigojimų pagal Preliminariąją sutartį vykdymui. Maža to, Preliminariojoje sutartyje buvo sutarta, kad pirmoji avanso dalis (10 000 Eur) atsakovui grynaisiais pinigais turi būti sumokėta sutarties sudarymo ir pasirašymo dieną, antroji avanso dalis (25 000 Eur) – iki 2018 m. sausio 15 d, o trečioji avanso dalis (35 000 Eur) – iki 2018 m. kovo 1 d., iš viso 70 000 Eur (visa Turto kaina 89 000 Eur). Nepaisant to, kad ginčo Turtui buvo taikoms areštas, atsakovas visas ieškovo sumokėtas pinigų sumas priėmė.

51.       Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenys patvirtina, kad, kaip ir nurodo apeliantas, Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 28 d. nutartimi buvo areštuotas jam nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), neviršijant 81 500 Eur sumos, uždraudžiant šį turtą perleisti, įkeisti ar kitaip suvaržyti bei mažinti šio turto vertę (c. b. Nr. L2-52838-1064/2017). Vilniaus apygardos teismo 2018 m. gegužės 11 d. sprendimu Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 28 d. nutartimi taikyta laikinoji apsaugos priemonė – sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), areštas – pakeista kita laikinąja apsaugos priemone – įrašu Nekilnojamojo turto registre dėl nuosavybės teisės į 1/3 dalį pastato (dviejų kotedžų) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir šiai pastato daliai proporcingos žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) dalies perleidimo draudimo. Vilniaus apygardos teismo 2018 m. gegužės 11 d. sprendimo dalis, kuria buvo pakeistos laikinosios apsaugos priemonės, buvo apskųsta apeliaciniu skundu, o tai reiškia, kad Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 28 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės galiojo iki Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. birželio 4 d. nutarties priėmimo (c. b. Nr. 2A-370-330/2019). Vilniaus apygardos teismo 2020 m. vasario 10 d. nutartimi buvo panaikinta Vilniaus apygardos teismo 2018 m. gegužės 11 d. sprendimu taikyta laikinoji apsaugos priemonė – įrašas Nekilnojamojo turto registre apie draudimą perleisti nuosavybės teisę į 1/3 dalį pastato (dviejų kotedžų) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir šiai pastato daliai proporcingos žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) dalį (nutartis įsiteisėjo 2020 m. vasario 25 d.).

52.       Ieškinys teismui pateiktas 2020 m. gruodžio 4 d., tačiau nuo 2020 m. vasario 25 d. iki ieškinio teismui pateikimo, nors ir nebebuvo jokių objektyvių kliūčių sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį, be to, ir visa Turto kaina atsakovui buvo sumokėta, tai dėl atsakovo pasyvumo padaryta nebuvo. Toks atsakovo elgesys laikytinas nesąžiningu. Atsakovo nesąžiningumą, be kita ko, patvirtina ir 2020 m. lapkričio 30 d. rašte (ieškinio priedas Nr. 18) atsakovo pateikta sąlyga, kad pagrindinė Turto pirkimo–pardavimo sutartis galėtų būti sudaryta tuo atveju, jei Preliminariojoje sutartyje šalių sutarta kaina būtų padidinta nuo 89 000 Eur iki 97 000 Eur 

Dėl ieškovų pasirinkto teisių gynimo būdo

53.       Apeliantas tvirtina, kad tarp šalių buvo sudaryta ne būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis, kuri reglamentuojama CK 6.401 straipsnyje, o CK 6.165 straipsnyje numatyta preliminarioji sutartis dėl poilsio paskirties patalpos, dėl to šiuo atveju ieškovai, gindami savo tarimai pažeistas teises, nepagrįstai remiasi CK 6.401 straipsniu.

54.       Kaip matyti iš ieškinio ir patikslino ieškinio turinio, nors cituojamoje kasacinio teismo praktikoje ir yra minimas CK 6.401 straipsnis, tačiau ieškovai ieškinio reikalavimų šia teisės norma negrindė. Tiek ieškinyje, tiek patikslintame ieškinyje yra aiškiai nurodyta, kad: „Ieškovas pasirinko savo teisių gynimo būdą pareiškiant reikalavimą pripažinti jam nuosavybės teisę į turtą CK 1.138 straipsnio 1 punkto pagrindu. Vienas iš pažeistų teisių gynimo būdų yra teisių pripažinimas. Teismas gali pripažinti asmeniui teises iš sutarties, kuri yra ginčijama, neigiama ar nevykdoma.“ (18 punktas), o toliau nurodomi argumentai, kodėl šiuo atveju Preliminarioji sutartis turėtų būti pripažintas pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi (CK 6.309 straipsnio 3 dalis; 1.93 straipsnio 4 dalis). 

55.       Bet kuriuo atveju pažymėtina, kad teisinė ginčo šalių santykių kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas šiems santykiams yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva; proceso įstatymai nereikalauja, jog į teismą besikreipiantis asmuo nurodytų įstatymus, kuriais grindžia savo reikalavimus, t. y. teisiškai kvalifikuotų ginčą. Nepaisant to, ar besikreipiančio teisminės gynybos asmens procesiniame dokumente yra nurodytas ginčo teisinis kvalifikavimas ir ar jis nurodytas teisingai, tik bylą nagrinėjantis teismas sprendžia, koks įstatymas turi būti taikomas. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. rugsėjo 30 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-414-706/2016 16 punktas). Taigi byloje taikytinų teisės normų nustatymas, jų turinio išaiškinimas ir šalių sutartinių santykių kvalifikavimas priklauso teismo kompetencijai, o šalių pateiktas teisės aiškinimas teismo, nagrinėjančio bylą, nesaisto.

56.       Kaip matyti iš skundžiamo sprendimo motyvuojamosios dalies turinio, pirmosios instancijos teismas skundžiamo sprendimo taip pat negrindė CK 6.401 straipsniu, todėl ir šioje dalyje atsakovo apeliacinio skundo argumentai atmetami kaip nepagrįsti.

Dėl reikalavimo priteisti 8 000 Eur sumą, kaip be pagrindo gautą turtą

57.       CK 6.237 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad asmuo, kuris be teisinio pagrindo savo veiksmais ar kitokiu būdu tyčia ar dėl neatsargumo įgijo tai, ko jis negalėjo ir neturėjo gauti, privalo visa tai grąžinti asmeniui, kurio sąskaita tai buvo įgyta, išskyrus šio kodekso nustatytas išimtis.

58.       Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką turtas pripažįstamas įgytu be pagrindo tada, kai: 1) asmuo įgyja tai, ko jis negalėjo ir neturėjo gauti; 2) turtas įgyjamas savo veiksmais ar kitokiu būdu; 3) turtas įgyjamas tyčia arba dėl neatsargumo; 4) turtas įgytas be teisinio pagrindo arba pagrindas, kuriuo įgytas turtas, išnyksta paskiau (CK 6.237 straipsnio 1, 2 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugsėjo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-475-684/2015).

59.       Tuo atveju, kai šalis, kurių viena reikalauja grąžinti kitai sumokėtas sumas kaip sumokėtas be pagrindo, sieja sutartiniai teisiniai santykiai, reikia įvertinti, ar mokėjimai atlikti pagal sutartį, ar kitu teisiniu pagrindu, ar be pagrindo. Vien sutartinių santykių tarp šalių buvimas nepaneigia galimybės vienos šalies kitai perduotą turtą išreikalauti remiantis nepagrįsto praturtėjimo ar turto gavimo be pagrindo taisyklėmis, kai pagal sutartį tas turtas neturėjo būti perduotas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gegužės 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-310/2013; 2019 m. lapkričio 24 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-354-701/2019 18 punktas).

60.       Jei šalis atlieka mokėjimą, kurio pagal sutartį neturėjo atlikti, toks mokėjimas yra už sutarties ribų ir atliktas be pagrindo; taip pat jei atlyginta neegzistuojanti žala arba atlyginta daugiau, nei patirta, ji atlyginta nesant teisinio pagrindo. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad kitų (sutartinių, deliktinių) šalių santykių buvimas savaime neužkerta galimybės taikyti nepagrįsto praturtėjimo ar turto gavimo be pagrindo taisykles tuo atveju, kai turtas, kurį reikalaujama priteisti, buvo vienos šalies perduotas, o kitos įgytas nesant iš tų santykių kylančios prievolės jį perduoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 20 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-214-611/2019 16 ir 17 punktai).

61.       Bylose dėl be pagrindo įgyto turto grąžinimo ieškovas turi įrodyti, kad atsakovas praturtėjo ieškovo sąskaita, o pareiga įrodyti turto gavimo teisinio pagrindo egzistavimą tenka atsakovui. Pastaroji pareiga grindžiama ne tik bendrąja įrodinėjimo naštos paskirstymo taisykle (CPK 178 straipsnis), bet ir tuo, kad neigiamų aplinkybių (pagrindo gauti turtą nebuvimo) įrodinėjimas yra sudėtingesnis nei teisę sukuriančių aplinkybių. Kaip yra nurodęs kasacinis teismas, reikalavimas įrodyti, kad atsakovas gavo turtą be teisinio pagrindo, reikštų reikalavimą įrodyti, jog kažko nėra, tačiau teisinis pagrindas gauti turtą gali būti labai įvairus, taigi tai reikštų reikalavimą ieškovui paneigti bet kokį įmanomą atsakovo turto gavimo pagrindą, t. y. įrodyti neįmanomas įrodyti aplinkybes (lot. probatio diabolica) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gegužės 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-310/2013). Priešingai, jei atsakovas mano, kad gavo turtą esant teisiniam pagrindui, jis turi būti pajėgus įrodyti konkretaus pagrindo buvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 14 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-30-1075/2018 24 punktas).

62.       Taigi, ieškovui teigiant, kad atsakovas gavo lėšas ar turtą be pagrindo, atsakovas, atsikirsdamas į ieškinį, turi įrodyti konkretų turto gavimo pagrindą.

63.       Preliminariosios sutarties 3.1. ir 3.4 papunkčiuose numatyta, kad sutarties kaina – 89 000 Eur, yra galutinė ir ji negali būti keičiama pagrindinėje sutartyje, išskyrus 3.5. ir 3.6. papunkčiuose nurodytus atvejus. Kaina pagal Preliminariosios sutarties 3.5 papunktį galėtų būti keičiama, jei pirkėjas kreipėsi į pardavėją dėl papildomų darbų bute arba sklype ir tarp šalių yra sudarytas atskiras susitarimas, o 3.6 papunktyje numatyta, kad kaina keičiama, jei pirkėjas, pardavėjui sutikus, pakeičia projektinį buto vidaus išplanavimą.

64.       Preliminarioji sutartis gali būti keičiama ir pildoma tik atskiru, rašytiniu abiejų šalių kompetentingų (įgaliotų) atstovų susitarimu, kuris tampa neatskiriama šios sutarties dalimi. Bet koks šalių veikimas ar neveikimas negali būti traktuojamas kaip šios sutarties pakeitimas (Preliminariosios sutarties 12.1 papunktis).

65.       Kaip jau ne kartą minėta, į bylą pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad ieškovas pagal Preliminariąją sutartį iš viso atsakovui sumokėjo 77 000 Eur avansą, t. y. 7 000 Eur daugiau nei buvo numatyta sutartyje. Be to, 2020 m. lapkričio 10 d. bankiniais pavedimais (ieškinio priedas Nr. 15) atsakovui buvo pervesta likusi už Turtą mokėtina suma –12 000 Eur.

66.       Ieškovų teigimu, 2020 m. lapkričio 10 d. bankiniai pavedimai, kuriais atsakovui pervesta 12 000 Eur, buvo atlikti, pamiršus aplinkybę, kad dar vienas 8 000 Eur mokėjimas buvo atliktas G. K. 2018 m. vasario 28 d. (ieškinio priedas Nr. 18-1), todėl 2020 m. lapkričio 10 d. atsakovui be pagrindo buvo pervesta 8 000 Eur daugiau nei buvo sutarta Preliminariojoje sutartyje.

67.       Atsakovas, bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu laikėsi pozicijos, kad Turto kainos padidėjimą nuo 89 000 Eur iki 97 000 Eur lėmė papildomi darbai ieškovo bute ir žemės sklype, tačiau ši atsakovo pateikta versija nebuvo pagrįsta jokiomis įstatymo leistinomis įrodinėjimo priemonėmis.

68.       Kaip matyti iš bylos medžiagos, ieškovas nesikreipė į atsakovą dėl jokių papildomų darbų atlikimo (tam tikri papildomi darbai už 576, 40 Eur buvo atlikti dar 2018 m. vasario mėnesį ir už juos ieškovas 2018 m. kovo 12 d. visiškai atsiskaitė (ieškinio priedas Nr. 18-2)) ar projektinio buto vidaus išplanavimo keitimo. Be to, į bylą nebuvo pateikta jokių duomenų, patvirtinančių, kad tarp šalių Preliminariojoje sutartyje numatyta tvarka būtų buvęs sudarytas susitarimas dėl kainos padidinimo.

69.       Atsižvelgiant į tai, kad nėra jokių rašytinių įrodymų, patvirtinančių, jog buvo tartasi dėl papildomų darbų atlikimo ar projektinio Buto išplanavimo keitimo, ir jokių Preliminariosios sutarties pakeitimų, susijusių su Turto kaina, sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad 8 000 Eur suma atsakovui buvo pervesta nesant tam jokio pagrindo.

70.       Vadovaudamasi tuo, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, konstatuoja, kad bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes, tinkamai paskirstė įrodinėjimo naštą šalims ir, atsižvelgdamas į šios bylos aplinkybes, tinkamai aiškino bei taikė nepagrįstą turto gavimą reglamentuojančias materialiosios teisės normas.

Dėl bylos procesinės baigties

71.       Nurodytų argumentų pagrindu spręstina, kad atsakovo apeliacinio skundo argumentai nepaneigia skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo, todėl atsakovo apeliacinis skundas atmetamas, o Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. birželio 21 d. sprendimas paliekamas nepakeistas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

72.       Atsižvelgiant į bylos procesinę baigtį apelianto bylinėjimosi išlaidos, patirtos bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 302 straipsnis).

73.       Netenkinus atsakovo apeliacinio skundo, teisę į bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, atlyginimą įgyja ieškovai, pateikę atsiliepimą į apeliacinį skundą. Į bylą pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad ieškovai už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą patyrė 1 052,70 Eur teisinės pagalbos išlaidų.

74.       Kadangi patirtos teisinės pagalbos išlaidos neviršija Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintose Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu, nustatytų maksimalių dydžių, atitinka teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus, jos visa apimtimi priteistinos ieškovams iš atsakovo.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 331 straipsniu,

n u t a r i a :

Klaipėdos apygardos teismo 2021 m. birželio 21 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovams S. K. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir G. K. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) iš atsakovo V. L. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) 1 052,70 Eur (vieną tūkstantį penkiasdešimt du Eur 70 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjos        Romualda Janovičienė

Laima Ribokaitė

Aldona Tilindienė