Civilinė byla Nr. e2A-1213-852/2023
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-34115-2021-8
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.2.3.1.4; 2.2.3.4
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. birželio 6 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Giedrės Čėsnienės, Andriaus Veriko (kolegijos pirmininko ir pranešėjo) ir Renatos Volodko,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo R. G. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 1 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo R. G. ieškinį atsakovei mažajai bendrijai „JM plėtros grupė“, tretieji asmenys – mažoji bendrija „Kereros investicijos“ ir M. G., dėl avanso ir baudinių netesybų priteisimo.
Teismas
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas R. G. (toliau – ir ieškovas, apeliantas) 2021 m. gruodžio 20 d. kreipėsi į teismą su ieškiniu prašydamas: priteisti iš atsakovės mažosios bendrijos (toliau – ir MB) „JM plėtros grupė“ 5000 Eur sumokėtą avansą ir 5 % metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; priteisti iš atsakovės MB „JM plėtros grupė“ 10 000 Eur baudines netesybas; priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, kad 2020 m. lapkričio 27 d. M. G., atstovaudamas MB „Kereros investicijos“, MB „JM plėtros grupė“ vardu (toliau – ir atsakovė) su ieškovu R. G. sudarė rezervacijos sutartį Nr.MIGR20/11-27, kuria įsipareigojo už 150 000 Eur parduoti ieškovui žemės sklypą (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir butą gyvenamosios paskirties dvibučiame pastate. Ieškovas sumokėjo 5 000 Eur pradinį įnašą (avansą). Šalys susitarė iki 2021 m. lapkričio 27 d. sudaryti pagrindinę notarinės formos pirkimo – pardavimo sutartį, pardavėjas įsipareigojo iki 2021 m. lapkričio 27 d. įregistruoti namo baigtumą 85 proc. ir užbaigti namo statybos ir sklypo aplinkos darbus, nurodytus sutarties 3 priede (sutarties 4.7, 4.8 punktai). MB „JM plėtros grupė“, kaip pardavėjas, patvirtino, kad turtas jam priklauso nuosavybės teise ir nėra jokių kitų turto naudojimo/disponavimo suvaržymų (sutarties 4.1 punktas). Atsakovė iki sutarto termino nebaigė sutartų statybos darbų, nesudarė pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties ir negrąžino ieškovo sumokėto avanso negrąžino, kai sutartyje numatyta (sutarties 6.2 punktas), jei pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas per 10 kalendorinių dienų privalės grąžinti pirkėjui jo sumokėtą sutarties avansą ir sumokėti 10 000 Eur nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius. Rengiant ieškinį paaiškėjo, kad sutarties sudarymo metu atsakovas nebuvo parduodamo sklypo savininkas, o sklypui yra nustatyta hipoteka. Taigi atsakovė pateikė melagingas garantijas ir suklaidino ieškovą.
2. Atsakovė MB „JM plėtros grupė“ 2022 m. vasario 21 d. atsiliepimu į ieškinį prašė atmesti ieškovo ieškinį kaip nepagrįstą ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime į ieškinį nurodė, kad niekada nesudarė jokių sutarčių su ieškovu ir nesuteikė kitiems asmenims įgaliojimų atsakovės MB „JM plėtros grupė“ vardu prisiimti įsipareigojimus ieškovui. Byloje pateiktas įrodymas grindžia, kad vienintelis mokėjimas buvo atliktas MB „Kereros investicijos“.
3. Ieškovas R. G. dubliku prašė ieškinį tenkinti visiškai. Informavo, kad kreipėsi į trečiuosius asmenis M. G. ir MB „Kereros investicijos“ ir paprašė pateikti atstovavimo ir tarpininkavimo MB „JM plėtros grupė“ dokumentus, tačiau atsakymo negavo. Ieškovui nekilo jokių abejonių, kad M. G. nėra įgaliotas veikti pardavėjo vardu, nes jis kartu su ieškovu ir sklypo vystytojais dalyvavo susitikimuose derinant sutarties sąlygas, visus su būstu susijusius klausimus, perdavė ieškovui brėžinius, kurie buvo parengti architekto L. B. MB „JM plėtros grupė. Be to, netinkamai vykdant sutartį, M. G. pateikė ieškovui susitarimą dėl rezervacijos sutarties nutraukimo, kurį pasirašė kvalifikuotu elektroniniu parašu. Ieškovas pažymėjo, kad pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 2.132 straipsnio 9 dalį, jeigu atstovas veikė viršydamas savo teises, tačiau tokiu būdu, jog trečiasis asmuo turėjo rimtą pagrindą manyti, kad sudaro sandorį su tokią teisę turinčiu atstovu, sandoris privalomas atstovaujamajam, išskyrus atvejus, kai kita sandorio šalis žinojo ar turėjo žinoti, kad atstovas viršija savo teises. Pagal CK 2.132 straipsnio 8 dalį, pagal sandorį, sudarytą neturint įgaliojimo, kitai sandorio šaliai atsako jį sudaręs asmuo. Pagal CK 2.136 straipsnio 1-3 dalis, sandoris, kurį kito asmens vardu sudaro neturintis teisės sudaryti sandorį asmuo arba asmuo, viršydamas suteiktas teises, sukuria, pakeičia ir panaikina teises bei pareigas atstovaujamajam tik tuo atveju, kai atstovaujamasis po to pritaria visam šiam sandoriui arba viršijančiai teises jo daliai (šio kodekso 2.133 straipsnio 6 dalis). Atstovas, sudaręs sandorį šio straipsnio 1 dalyje nurodytomis aplinkybėmis, kai atstovaujamasis nepritaria šiam sandoriui, privalo atlyginti trečiojo asmens patirtus nuostolius. Dėl to, trečiųjų asmenų dalyvavimas byloje yra būtinas.
4. Atsakovė MB „JM plėtros grupė“ 2022 m. balandžio 29 d. pateiktu tripliku prašė ieškinį atmesti. Pažymėjo, kad ieškovas R. G. su dubliku pateikė papildomus įrodymus, grindžiančius ieškovo santykį su trečiaisiais asmenimis, tačiau nepateikė jokių papildomų įrodymų, grindžiančių atsakovės civilinę atsakomybę. Be kita ko, aplinkybė, kad internetiniame puslapyje buvo nurodyta, kad M. G. yra vienas iš nepriklausomų nekilnojamojo turto brokerių, su kuriais atsakovė bendradarbiavo, nepagrindžia, kad šiam asmeniui buvo suteikti įgaliojimai atsakovės vardu sudaryti sandorius. Pačioje sutartyje nurodyta, kad M. G. veikia kaip trečiojo asmens MB „Kereros investicijos“, o ne atsakovės atstovas. O ieškovas, nepatikrinęs nei vieno įgaliojimo, elgėsi ypatingai neatsargiai ir praleido galimybę sužinoti, kad reikalingi įgaliojimai neegzistuoja, o sutartis sudaryta viršijant trečiųjų asmenų įgaliojimus. Atsakovė papildomai pažymėjo, kad ji neturi jokių galimybių įrodyti, kad nesudarė susitarimų su ieškovu ar tretiesiems asmenims nesuteikė įgaliojimų veikti savo vardu bei remiantis bendrąja įrodinėjimo taisyklę, kad įrodinėti privalo tas, kas teigia, o ne tas, kas neigia – būtent ieškovas turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia ieškinį. Atsakovei įrodyti, kad kažkas nebuvo padaryta, t. y., ginčo atveju, kad nebuvo sudaryti ieškovo nurodomi susitarimai su trečiaisiais asmenims dėl atstovavimo, būtų reikalavimas atsakovei įrodyti neįmanomas aplinkybes.
5. Liudytoja K. G. bylos nagrinėjimo metu paaiškino, kad yra ieškovo sutuoktinė. Nurodė, jog sudaryta ginčo sutartimi ieškovas siekė sukurti preliminarius nekilnojamojo turto objektų pirkimo – pardavimo santykius ir įsigyti nekilnojamąjį turtą. Ji ir ieškovas bendravo su M. G. ir J. M., kuris buvo pristatytas vystytojo atstovu.
6. Liudytojas J. M. paaiškino, kad nėra atsakovės MB „JM plėtros grupė“ vadovu, vadove ir savininke yra jo sesuo. Jis padėjo seseriai, dėl to ėjo ir aiškino apie projektus potencialiems pirkėjams. Nurodė, kad neatsimena, ar dirbo MB „JM plėtros grupėje“, šiuo metu nedirba.
7. Liudytojas K. J. paaiškino, kad buvo MB „Kereros investicijos“ vadovu. Nurodė, kad 5 000 Eur piniginių lėšų suma buvo išgryninta ir perduota brokeriui M. G., kad šis tas lėšas perduotų J. M..
8. Liudytojas L. Ž. paliudijo, kad siekdamas įsigyti nekilnojamąjį turtą, preliminarią sutartį sudarė, bendravo ir statybos darbus derino su J. M. ir M. G..
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
9. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. kovo 1 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė atsakovei MB „JM plėtros grupė“ iš ieškovo R. G. 2 147,75 Eur bylinėjimosi išlaidų, iš ieškovo R. G. į valstybės biudžetą priteisė 124,96 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų.
10. Teismas nustatė, kad ieškovas R. G. ir trečiasis asmuo M. G. 2020 m. lapkričio 27 d. pasirašė sutartį Nr.MIGR20/11-27 dėl nekilnojamojo turto rezervavimo (toliau – Rezervacijos sutartis), kurios preambulė dėstoma taip : „Aš, M. G., atstovaudamas MB „Kereros investicijos“, kodas 304725732, adresu Saltoniškių g. 12, Vilnius, veikiantis pagal įstatus ir pagal tarpininkavimo paslaugų sutartį su turto savininku MB „JM plėtros grupė“, įmonės kodas 305561798 adresas Gvazdikų sodų g. 15A-1, Vilnius, atstovaujama direktorės L. M.. Iš ieškovo paaiškinimų ir jo sutuoktinės parodymų bei kitų rašytinių įrodymų (2022 m. gegužės 23 d. R. G. pareiškėjo (liudytojo), teikiančio skundą, pranešimą, pareiškimą apie įvykį, parodymų protokolo) nustatyta, kad pasirašinėjant sutartį, M. G. ieškovui atstovavimo ir tarpininkavimo dokumentų nepateikė, o tokių dokumentų pateikti ieškovas nereikalavo. Iš ieškovo paaiškinimų ir jo sutuoktinės parodymų Rezervacijos sutartimi ieškovas siekė sukurti preliminarius nekilnojamojo turto objektų pirkimo – pardavimo santykius ir įsigyti nekilnojamąjį turtą (žemės sklypą ir būsimą gyvenamosios paskirties patalpą – butą, kuris bus įregistruotas atskiru unikaliu numeriu, projekte numatytas bendras buto plotas 114,98 kv. m, adresu (duomenys neskelbtini), siekė, kad pagrindinė šio nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis būtų sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. lapkričio 27 d., tačiau sutartis taip ir nebuvo sudaryta. 2020 m. lapkričio 27 d. ieškovas iš savo asmeninių lėšų atliko 5 000 Eur mokėjimo pavedimą trečiajam asmeniui MB „Kereros investicijos“, mokėjimo paskirtyje nurodydamas ,,avanso dalies sumokėjimas pagal preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį Nr. Nr.MIGR20/11-27“. Teismas nustatė, kad ginčo žemės sklypas tik nuo 2020 m. gruodžio 1 d. nuosavybės teise priklauso atsakovei MB „JM plėtros grupė“. Derantis dėl Rezervacijos sutarties ieškovas ir jo sutuoktinė bendravo su M. G. ir J. M., kuris buvo pristatytas vystytojo atstovu. Trečiasis asmuo M. G. neturėjo rašytinio įgaliojimo veikti MB „JM plėtros grupė“ vardu.
11. Teismas sprendime pažymėjo, kad M. G. ir atsakovė nebuvo sudarę rašytinės sutarties, kurios pagrindu galima būtų nustatyti, kokias konkrečiai paslaugas M. G. teikė atsakovei. Atsakovė (jo vadovė apklausos metu) neneigė, kad M. G. apskritai teikė atsakovei nekilnojamojo turto pardavimo agento paslaugas, tik nesutiko, kad M. G. ar MB ,,Kereros investicijos“ buvo įgaliojusi sudaryti rezervacijos sutartis su nekilnojamojo turto pirkėjais atsakovės vardu. Nekilnojamojo turto agentas (brokeris) sudaryta sutartimi su nekilnojamojo turto savininku gali būti įgaliotas sudaryti sutartis su pirkėjais dėl įsipareigojimo ateityje sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, o nekilnojamojo turto agento įgaliojimai ir teikiamų paslaugų apimtis priklauso nuo konkrečios nekilnojamojo turto savininko ir agento sudarytos sutarties turinio. Teismas nurodė, kad tokiu atveju, kai sutartis tarp nekilnojamojo turto savininko ir agento nesudaryta, o faktiniai nekilnojamojo turto pardavimo paslaugų teisiniai santykiai yra susiklostę ir kyla ginčas dėl nekilnojamojo turto agento įgaliojimų masto, nagrinėjamos bylos atveju – kliento vardu pasirašyti sutartis, įsipareigojant parduoti nekilnojamąjį turtą tam tikromis sąlygomis, spręstina atstovavimą reglamentuojančių teisės normų pagrindu. O kadangi M. G. rašytinis įgaliojimas atstovauti atsakovės interesams nebuvo duotas, nagrinėjamos bylos atveju taikytinos tariamą atstovavimą reglamentuojančios teisės normos.
12. Teismas pažymėjo, kad vertinant galimybę konstatuoti tariamo sandorio egzistavimą, būtina nustatyti, jog asmuo (atstovaujamasis) savo elgesiu davė rimtą pagrindą tretiesiems asmenims manyti, kad jis paskyrė kitą asmenį savo atstovu. Remiantis teisės doktrina tariamo atstovavimo atveju įspūdį, kad šalis sieja atstovavimo santykiai, sukuria atstovaujamasis. O kai tokį įspūdį sukelia atstovas, tokie veiksmai vertinami kaip netikras atstovavimas, kurio atveju pagal sandorį, sudarytą be atitinkamų įgaliojimų, atstovaujamasis neįgyja jokių teisių ir pareigų – teisinio santykio šalimis laikomi atstovas ir trečiasis asmuo, kuris savo pažeistas teises gali ginti reikalaudamas nuostolių atlyginimo iš atstovo.
13. Teismas nurodė, kad šioje byloje pasiūlius ieškovui svarstyti klausimą dėl tinkamo atsakovo, ieškovas pareiškė, jog palaiko savo ieškinio reikalavimus būtent atsakovei MB ,,JM plėtros grupė“ ir byloje neįrodinėjo deliktinės trečiojo asmens M. G. (agento) atsakomybės, delikto, padaryto vykdant nekilnojamojo turto agento profesinę veiklą.
14. Teismas, spręsdamas dėl tariamo atstovavimo ir vertindamas atstovaujamosios atsakovės MB ,,JM plėtros grupė“ veiksmus nustatė, kad byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad atsakovės vadovė savo elgesiu davė rimtą pagrindą ieškovui manyti, kad ji paskyrė M. G. savo atstovu, Rezervacijos sutarties pasirašymo metu atsakovės nė nebuvo. Teismo vertinimu, ieškovo nurodytos aplinkybės, kurios, jo teigimu, lėmė jo pagrįstą manymą, kad M. G. yra paskirtas atsakovo atstovu, nepatvirtina, jog buvo susiklostę tariamo atstovavimo teisiniai santykiai. Ieškovo nurodytos aplinkybės, kad brokeris jam pristatė J. M. kaip vystytojo atstovą, kad šis asmuo derino su pardavimu susijusius klausimus ir yra atsakovės vadovės broliu, neteikia pagrindo daryti priešingos išvados. Teismo vertinimu, ieškovas nebuvo pakankamai rūpestingas ir atidus sudarydamas Rezervacijos sutartį, neprašė M. G., kuris ginčo teisiniame santykyje veikė kaip brokeris, pateikti nei Rezervacijos sutartyje minimos tarpininkavimo sutarties, nei įgaliojimo, nepasidomėjo nekilnojamojo turto statusu pagal Nekilnojamojo turto registro išrašą, kad įsitikintų, kokį turtą rengiasi įsigyti, kas yra tikrasis žemės sklypo savininkas, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, tuo tarpu byloje esantys duomenys patvirtina, kad Rezervacijos sutarties pasirašymo metu atsakovė net nebuvo ginčo žemės sklypo savininke, ja tapo vėliau. Teismo vertinimu, ieškovas neįrodė trečiųjų asmenų M. G., MB „Kereros investicijos“ tariamo atstovavimo atsakovės MB „JM plėtros grupė“ interesams 2020 m. lapkričio 27 d. sudarant Rezervacijos sutartį. Dėl to, ieškovo ieškinį atmetė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
15. Apeliantas R. G. apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 1 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
15.1. Apklausta teismo posėdyje MB „JM plėtros grupė“ direktorė L. M. nurodė, kad nėra mačiusi ieškovo ir su ieškovu nėra sudariusi jokios sutarties. Į klausimą, koks yra jos brolio J. M. vaidmuo įmonėje, ji nedavė aiškaus atsakymo, nurodė, kad jis nėra įmonės darbuotojas, neigė bet kokius jam suteiktus įgaliojimus ar teises. Tačiau pripažino, kad jos brolis dalyvavo įmonės veikloje, inicijavo/suorganizavo M. G. atstovavimą MB „JM plėtros grupė“ parduodant jų vystomus nekilnojamo turto objektus, dalyvaudavo susitikimuose su potencialiais klientais.
15.2. Byloje yra pateikta kita MB „JM plėtros grupė“ 2021 m. rugsėjo 15 d. preliminari sutartis, sudaryta su L. Ž.. Sutartis yra analogiško turinio kaip ir su ieškovu. Sutartyje M. G. yra nurodomas kaip „pardavėjo atstovas“ (civ. byl. I tomas failas 1/puslapis 186), nurodyti M. G. ir J. M. kontaktai (civ. byl. I tomas failas 1/puslapis 190). Teismo posėdyje apklaustas L. Ž., paliudijo, kad jis bendravo, derino statybos projektus, sutarties sąlygas išskirtinai su J. M. ir M. G., atsakovės direktorės L. M. nematė. Teismo posėdžio metu atsakovė neginčijo šio sandorio sudarymo, jį pripažino, tad iš esmės MB „JM plėtros grupė“ direktorė L. M. akceptavo, pripažino brolio J. M. atliktus veiksmus įmonės vardu. L. Ž. atveju, kaip ir ieškovo, terminas praleistas, objektas nepastatytas, avansas negrąžintas.
15.3. Byloje taip pat pateikta identiška ieškovo pasirašytai 2021 m. kovo 11 d. rezervacijos sutartis su D. R., kurią taip pat pasirašė M. G., kaip MB „JM plėtros grupė“ atstovas(civ. byl. II tomas failas2/puslapis16). Byloje pateikta 2021 m. rugpjūčio 16 d. turiniu yra identiška 2021 m. kovo 11 d. sutarčiai, tik patikslintas pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo terminas. Sutartyje M. G. taip pat nurodomas kaip pardavėjo MB „JM plėtros grupė“ atstovas. Avansas šiuo atveju, kaip ir R. G. atveju, taip pat buvo mokamas ne tiesiogiai MB „JM plėtros grupė“, o į MB „Kereros investicijos“ sąskaitą, o tai patvirtina, kad MB „JM plėtros grupė“ gaudavo pinigus sumokėtus MB „Kereros investicijos“. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas patvirtina, kad sutartis su D. R. yra įvykdyta ir sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis (civ. byl. II failas2/puslapis 12). Taigi MB „JM plėtros grupė“ pripažino M. G. atstovavimą, jo sudarytas sutartis, ir sudarė su D. R. pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį.
15.4. Apeliantas nurodo, kad pagal CK 2.133 straipsnio 5 dalį, jeigu atstovas sandorį sudarė pagal atstovaujamojo nurodymus, tai atstovaujamasis negali ginčyti tokio sandorio motyvuodamas tuo, kad sudarydamas sandorį atstovas ignoravo tam tikras aplinkybes, jeigu atstovaujamasis apie tas aplinkybes žinojo arba jas ignoravo dėl savo paties neatsargumo. Apelianto įsitikinimu, visos aukščiau išdėstytos aplinkybės patvirtina, kad M. G. turėjo MB „JM plėtros grupė“ įgaliojimus veikti mažosios bendrijos vardu, ir kaip nurodė pats trečiasis asmuo, duodamas paaiškinimus, jis turėjo tikslą veikti jos vardu ir sukurti jai atitinkamas teises ir pareigas. Kaip patvirtino šalys ir liudytojai, MB „JM plėtros grupė“ direktorės L. M. brolis J. M., kaip faktinis įmonės vadovas, derino sutarties sąlygas, davė nurodymus dėl sutarties kainos, terminų, avanso mokėjimo etapų, tiesiogiai dalyvavo pasirašant sutartį ir neprieštaravo, kad sutartį pasirašytų M. G..
15.5. Ieškovas yra paprastas vartotojas, pirkęs butą savo reikmėms, o nekilnojamojo turto vystymas yra MB „JM plėtros grupė“ profesinė veikla, todėl ji privalėjo veikti pagal tai veiklai keliamus standartus. Atsakovės neatsakingi, raštiškai nesureguliuoti veiksmai sukėlė situaciją, už kurią yra išimtinai atsakinga atsakovė ir jai kyla atsakomybė be kaltės (Civilinio kodekso 6.256 straipsnio 4 dalis).
15.6. Jeigu būtų laikoma, kad vis gi trečiasis asmuo veikė neturėdamas įgaliojimo ir viršydamas savo teises, yra pagrindas taikyti tariamo atstovavimo institutą. Byloje remiantis įrodymais. šalių ir liudytojų parodymais nustatyta, kad: 1) statybvietėje buvo įrengtas reklaminis stendas su M. G., kaip atsakovo atstovo, kontaktais ir su nuoroda į internetinį puslapį (civ. byl. I tomas failas1/puslapis 171). Atsakovas neginčijo stendo įrengimo teisėtumo ir neįrodinėjo jame pateiktų duomenų klaidingumo; 2) M. G. kaip atsakovo vienintelis kontaktinis asmuo nurodytas atsakovo vystomo projekto „Gvazdikų 11“ internetiniame puslapyje (civ. byl. I tomas failas1/puslapis 69 - 76), M. G. atsakovo įvardintas kaip „pardavimų atstovas“ (civ. byl. I tomas failas1/puslapis 70) ir ši aplinkybė, jos teisingumas atsakovo nebuvo ginčyta, M. G. dokumentuose niekur nėra pavadintas brokeriu. Pastebėtina, kad pateikus šį įrodymą www.gvazdiku11.lt internetinė svetainė buvo panaikinta, kas parodo atsakovo bandymą slėpti bylai svarbius įrodymus; 3) M. G. turėjo objektų raktus, galėjo juos aprodyti, turėjo architektų parengtus brėžinius (civ. byl. I tomas failas1/puslapis 79-86); 4) Sutartis buvo pasirašinėjama ne kur nors kavinėje, o CAPITAL PROPERTY GROUP būstinėje, dalyvaujant vystytojo atstovui J. M., kuris buvo žinomas nekilnojamojo turto tarpininkų kontoroje ir dažnai joje lankėsi (K. J. parodymai), kuris derino sutarties sąlygas, buto brėžinius, neprieštaravo ir sutiko, kad sutartį pasirašytų M. G..
15.7. Apeliantas paaiškina, kad iki 2020 m. jis 7 metus gyveno užsienyje ((duomenys neskelbtini)). Gyvenant užsienyje jam ne kartą teko nuomotis būstą per nekilnojamojo turto agentus/atstovus. Tokiais atvejais sandoriai vykdavo išskirtinai su atstovais ir pačiam būsto savininkui nedalyvaujant. Visais klausimais jiems atstovavo ir sutartis pasirašinėjo būtent nekilnojamojo turto agentai/atstovai, todėl sutarties pasirašymas su M. G. atstovaujančiu MB „JM plėtros grupė“ ieškovui atrodė kaip normali praktika ir nesukėlė jokio įtarimo. Teismas nepagrįstai padarė išvadas, kad ieškovas nebuvo pakankamai rūpestingas ir atidus sudarydamas Rezervacijos sutartį, rūpestingumo, įrodinėjimo ir atsakomybės naštą permesdamas vartotojui kaip silpnesnei pusei, o atsakovo, kuriam nekilnojamojo turto vystymas yra profesionali veikla, veiksmus pateisindamas.
16. Atsakovė MB „JM plėtros grupė“ atsiliepimu prašo apeliacinį skundą atmesti. Nurodo šiuos pagrindinius atsikirtimus:
16.1. Atsakovė nurodo, kad CK 2.133 straipsnio 9 dalis nustato, kad jeigu atstovas veikė viršydamas savo teises, tačiau tokiu būdu, jog trečiasis asmuo turėjo rimtą pagrindą manyti, kad sudaro sandorį su tokią teisę turinčiu atstovu, sandoris privalomas atstovaujamajam, išskyrus atvejus, kai kita sandorio šalis žinojo ar turėjo žinoti, kad atstovas viršija savo teises. Pagal kasacinio teismo praktiką „turėjimas žinoti“ suprantamas kaip asmens pareiga veikti aktyviai, nustatyta pareiga pasidomėti, todėl nepagrįstas neveikimas vertinamas kaip nesąžiningas elgesys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-371-684/2015). Tariamas atstovavimas nėra preziumuojamas – jo taikymo sąlygas turi įrodyti sąžiningas trečiasis asmuo, kadangi tariamas atstovavimas siejamas su trečiojo asmens pagrįstu tikėjimu atstovo įgaliojimais, todėl trečiajam asmeniui tenka pareiga įrodyti, kas konkrečiai suponavo tokį jo įsitikinimą.
16.2. Apeliantas, pasirašydamas Rezervacijos sutartį, turėjo įsitikinti, kad ją sudaro su tinkamus įgaliojimus turinčiu kitos šalies atstovu. Sutartyje nėra nurodyta, kad ji sudaryta atsakovės vardu, atsakovė nėra sutarties šalis, o tik nurodoma, kad veikiama pagal tarpininkavimo paslaugų sutartį su turto savininku MB „JM plėtros grupė“. Apeliantas nebuvo rūpestingas, atidus, nes neprašė trečiojo asmens pateikti įgaliojimo, pagal kurį jis galimai veikia, neįsitikino, kas yra jo ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto savininkas. Apeliantas iš esmės ir pats pripažįsta, kad tinkamai neįsitikino, su kuo sudaro sutartį.
16.3. Aplinkybė, kad atsakovės internetiniame puslapyje trečiasis asmuo M. G. yra įvardintas kaip „pardavimų atstovas“ nesudaro pagrindo išvadai, kad atsakovė suteikė jam įgaliojimus veikti atsakovės vardu.
16.4. Atsakovė pažymi, kad sutinka su pirmos instancijos teismo padaryta išvada, kad M. G. ginčo teisiniame santykyje veikė kaip brokeris, o brokeriai veikia kaip nepriklausomi tarpininkai tarp kliento ir pardavėjo, brokeriui gali būti suteikta teisė aprodyti potencialiam pirkėjui patalpas/žemės sklypus, derėtis su potencialiu pirkėju dėl pardavimo sąlygų, tačiau tai nereiškia, kad brokeris be įgaliojimo atsakovės vardu gali sudaryti sandorį. Ginčo nekilnojamo turto pirkimo–pardavimo ir tariamo atstovavimo teisiniai santykiai galėjo susiklostyti tik su turto savininku.
16.5. Apeliaciniame skunde apeliantas nurodė, kad byloje pateikta MB „JM plėtros grupė“ 2021 m. rugsėjo 15 d. preliminari sutartis su L. Ž. ir 2021 m. rugpjūčio 16 d. preliminari sutartis su D. R. bei 2021 m. kovo 11 d. rezervacijos sutartis su D. R., patvirtina, faktą, kad tarp šalių buvo susiklosčiusi praktika, jog atsakovė pripažįsta M. G. atstovavimą, jo sudarytas sutartis, sudaro pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį. Tačiau CPK 306 straipsnio 2 dalis draudžiama apeliacinį skundą grįsti naujomis aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme. Toks teisinis reguliavimas reiškia, kad CPK yra įtvirtinta vadinamoji dalinė (ribota) apeliacija, kuriai būdinga tai, jog pirmosios instancijos teismo sprendimas tikrinamas pagal byloje jau esančius ir pirmosios instancijos teismo ištirtus bei įvertintus duomenis. Apeliacinės instancijos teismas pagal apeliacinio skundo ribas tik patikrina, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė reikšmingas ginčui faktines aplinkybes ir ar teisingai pagal nustatytas faktines aplinkybes pritaikė teisę pagal parengiamojoje bylos stadijoje apibrėžtas bylos ribas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95/2012; 2015 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-459-611/2015). Apeliantas bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme procesiniuose dokumentuose nesirėmė aukščiau pateiktais argumentais, todėl atsakovė dėl jų nepasisako.
16.6. Ieškinio suformulavimas ir jo pateikimas teismui yra ieškovo procesinė teisė, kuria jis savo nuožiūra disponuoja (CPK 42 str. 1 d.). Teisminio nagrinėjimo dalyką apibrėžia svarbiausi ieškinio turinį sudarantys elementai – ieškinio dalykas ir ieškinio pagrindas. Kaip ieškinio dalykas suprantamas ieškovo per teismą atsakovui pareikštas materialusis teisinis reikalavimas, o ieškinio pagrindas – tai faktinės aplinkybės, kuriomis ieškovas grindžia savo materialųjį teisinį reikalavimą, t. y. ieškinio dalyką (CPK 135 str. 1 d. 2, 4 p.). Apeliantui savo pareigos tinkamai suformuluoti ieškinio dalyką ir pagrindą neįvykdžius pirmosios instancijos teisme, neturėtų būti suteikiama teisė apeliacinės instancijos teisme keisti ieškinio pagrindą, nes taip ribojama atsakovės teisė gintis nuo pareikštų reikalavimų.
16.7. Anot atsakovės, apelianto pateiktos sutartys neįrodo, kad tarp šalių buvo susiklosčiusi praktika, kad atsakovė pripažįsta bei patvirtina trečiojo asmens M. G. sudarytas sutartis bei sudaro pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, nes pateiktos sutartys skiriasi faktinėmis aplinkybėmis, kurios nebuvo vertinamos bei analizuojamos pirmosios instancijos teisme.
Teismas
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės,
teisiniai argumentai ir išvados
Apeliacinis skundas tenkinamas.
17. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Be to, apeliacinės instancijos teismas ex officio (liet. pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių teismo procesinio sprendimo negaliojimo pagrindų.
18. Šioje byloje yra sprendžiama dėl pardavėjo atsakomybės už sutarties neįvykdymą. Ieškovas prašė priteisti iš MB „JM plėtros grupė“ 5 000 Eur sumokėtą avansą ir 10 000 Eur baudines netesybas už tai, kad ši įmonė, kaip pardavėja, neįvykdė 2020 m. lapkričio 27 d. sudarytos rezervacijos sutarties Nr. MIGR20/11-27. Sutartimi pardavėja įsipareigojo už 150 000 Eur parduoti ieškovui žemės sklypą (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir butą gyvenamosios paskirties dvibučiame pastate. Sutarties 6.2 punkte šalys susitarė, kad jeigu pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki sutarties 2.1 punkte numatyto termino (2021 m. lapkričio 27 d.) nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas per 10 kalendorinių dienų privalės grąžinti pirkėjui jo sumokėtą sutarties avansą ir sumokėti 10 000 Eur nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius (e. b. l. 7, t. 1).
19. Atsakovė MB „JM plėtros grupė“ nuo pareikšto ieškinio gynėsi iš esmės vieninteliu argumentu, t. y. tuo, jog minėtos rezervacijos sutarties su ieškovu nesudarė, o sutartį už atsakovę pasirašęs M. G. nebuvo įgaliotas sudaryti sutartį.
20. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad M. G., sudarydamas rezervacijos sutartį atsakovės vardu, veikė „netikro atstovavimo“ pagrindu, todėl jokių teisių ir pareigų atsakovei nesukūrė. Teismas vertino, kad už ieškovui sukeltus nuostolius gali būti atsakingas be įgaliojimų veikęs atstovas, o ne atsakovė.
21. Apeliantas R. G. nurodo, kad jo įsitikinimu, M. G., nors ir neturėjo rašytinio įgaliojimo, vis dėl to veikė turėdamas atsakovės žodinį sutikimą ir pritarimą. Apelianto teigimu, pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino įrodymus, patvirtinančius, kad atstovas šiuo atveju veikė „tariamo atstovavimo“ pagrindu.
Dėl susiklosčiusių santykių teisinio kvalifikavimo
22. Kaip minėta, šalys neginčija teismo išvadų dėl atstovavimo santykių teisinio kvalifikavimo. Teisėjų kolegija taip pat neturi pagrindo kitaip vertinti ginčui taikytinas teisės normas. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad šiam ginčui išspręsti yra reikšmingi „netikro atstovavimo“ ir „tariamo atstovavimo“ institutai. Aiškindamas šiuos teisės institutus teismas rėmėsi teisės doktrina bei kasacinio teismo praktika (Pakalniškis Vytautas, Jurkevičius Vaidas. Tariamas atstovavimas pozityviojoje teisėje ir teismų praktikoje. Jurisprudencija, 2011, t. 18, Nr. 4, p. 1443–1466; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2012; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-394-684/2017 ir kt.). Teisės doktrinoje ir teismų praktikoje laikoma, kad ir netikro atstovavimo ir tariamo atstovavimo atveju atstovas veikia neturėdamas tinkamų įgaliojimų, tačiau netikro atstovavimo atveju įspūdį, kad įgaliojimai yra tinkami, sukuria būtent atstovas, o tariamo atstovavimo atveju – įgaliojimų realumo įspūdį sukuria atstovaujamasis. Dėl to, tariamo atstovavimo atveju atstovo prisiimti įsipareigojimai sukuria teises ir pareigas atstovaujamajam. Teisinių pasekmių, reikšmingų išoriniams atstovavimo santykiams, prasme tariamas atstovavimas niekuo nesiskiria nuo kitų atstovavimo rūšių, t. y., jį nustačius, atstovaujamasis yra saistomas tariamo atstovo atliktų veiksmų.
23. Tariamo atstovavimo samprata kyla iš dviejų CK normų. CK 2.133 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu asmuo savo elgesiu davė rimtą pagrindą tretiesiems asmenims manyti, kad jis paskyrė kitą asmenį savo atstovu, tai tokio asmens atstovaujamojo vardu sudaryti sandoriai yra privalomi atstovaujamajam. CK 2.133 straipsnio 9 dalyje nustatyta, kad jeigu atstovas veikė viršydamas savo teises, tačiau tokiu būdu, jog trečiasis asmuo turėjo rimtą pagrindą manyti, kad sudaro sandorį su tokią teisę turinčiu atstovu, sandoris privalomas atstovaujamajam, išskyrus atvejus, kai kita sandorio šalis žinojo ar turėjo žinoti, kad atstovas viršija savo teises.
24. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad tariamojo atstovavimo institutas yra skirtas ginti sąžiningo (t. y. nežinančio ir neturinčio žinoti, kad atstovas neturi teisės sudaryti sandorį) trečiojo asmens interesus. Toks trečiasis asmuo turi įrodyti dvi aplinkybes, t. y. kad įspūdį apie tai, kad kitos sutarties šalies atstovas veikė turėdamas reikiamus įgaliojimus, sukūrė pats atstovaujamasis, ir kad pats trečiasis asmuo pagal susiklosčiusias aplinkybes buvo pakankamai rūpestingas vertindamas kitos šalies atstovo įgaliojimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2012, 2019 m. balandžio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-151-313/2019).
25. Suprantama, kad abi šios sąlygos yra vertinamojo pobūdžio ir priklauso nuo surinktų įrodymų apie sandorio sudarymo aplinkybes.
26. CPK 185 straipsnyje nustatyta, kad teismas įvertina įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais; jokie įrodymai teismui neturi iš anksto nustatytos galios, išskyrus CPK nustatytas išimtis. Reikalavimas vertinti įrodymus vadovaujantis vidiniu įsitikinimu yra teismo nepriklausomumo principo išraiška, nes niekas negali nurodyti teismui, kaip vertinti vieną ar kitą byloje esantį įrodymą, taip pat negali nurodyti, kuriuo iš byloje esančių įrodymų remtis, o kuriuo – ne.
Dėl aplinkybių, pagrindžiančių tariamo atstovavimo santykius
27. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, patikrinusi bylą įrodymų vertinimo aspektu, kitaip nei pirmosios instancijos teismas vertina, kad M. G., sudarydamas sutartį su ieškovu, ne pats sukūrė tinkamo atstovavimo įspūdį ieškovui, bet priešingai, veikė būdamas įsitikinęs atsakovės suteiktais įgaliojimais, remdamasis susiklosčiusia bendradarbiavimo praktika su atsakove ir esant visumai kitų žodinių susitarimų bei konkliudentinių veiksmų, įgalinančių jį veikti atsakovės naudai ir interesams.
28. Teismo posėdžio metu byloje apklausta MB „JM plėtros grupė“ vadovė L. M. tvirtino, kad įmonės statomų objektų pardavimus vykdydavo pasitelkdama nekilnojamojo turto pardavimo agentus, tačiau nė su vienu agentu nebuvo sudariusi rašytinės sutarties, – viską sutardavo žodžiu. L. M. teigė, kad pardavimo agentai atvesdavo labai daug klientų, kad ji nesikišdavo į agentų veiklą, nesidomėjo, kaip jie suranda klientus, nežinojo, kad agentai sudaro „rezervacijos sutartis“. L. M. paaiškino, kad ji, kaip įmonės vadovė, asmeniškai sudarydavo tik preliminarias pirkimo – pardavimo sutartis ir sutartis pas notarą, o „rezervacijos sutarčių“ nepasirašydavo ir nebuvo nieko įgaliojusi tokias sutartis pasirašyti. L. M. teisme teigė, kad ieškovo R. G. anksčiau nėra mačiusi, jo nepažįsta, jam nekilnojamojo turto nepardavė, nestatė ir niekaip kitaip neįsipareigojo perleisti įmonės sukurto turto. Tačiau L. M. teigė, kad jai, kaip įmonės MB „JM plėtros grupė“ vadovei, įmonės veikloje padėdavo jos brolis J. M., kuris įmonėje oficialiai niekada nebuvo įdarbintas, neturėjo parašo teisės, tačiau padėjo jai įsteigti šią įmonę ir padėdavo įmonei vykdant veiklą, t. y. jis bendraudavo su klientais, patardavo derinant kainas, dalyvaudavo sudarant sutartis. L. M. teisme patvirtino, kad jos brolis J. M. gerai žinojo viską, kas yra susiję su įmonės vykdomomis statybomis ir įmonės reikalus neabejotinai tvarkė su jos žinia ir žodiniu pritarimu.
29. Trečiasis asmuo M. G. teisme teigė, kad jis veikė kaip pardavimo agentas, visus MB „JM plėtros grupė“ klausimus tvarkė su J. M.. Būtent J. M. jį pakvietė bendradarbiauti parduodant MB „JM plėtros grupė“ statomus objektus Gvazdikų kvartale. M. G. paaiškino, kad jis pažinojo J. M. kaip savo sporto trenerį, o J. M. irgi žinojo, kad jis verčiasi nekilnojamojo turto agento veikla ir pats pasiūlė imtis įmonės MB „JM plėtros grupė“ statomų objektų pardavimų. J. M. paaiškino apie parduodamus objektus, nurodė, kur jis turi kreiptis, kad gautų statomų objektų vizualizacijas, projektinę dokumentaciją, liepė suderinti su IT specialistais, kad jo, kaip pardavimų atstovo, duomenys būtų paskelbti internetiniame puslapyje www.Gvazdiku11.lt. J. M. taip pat dalyvavo derinant pardavimus ir dalyvavo sudarant ginčo sutartį su R. G., kaip vystytojo atstovas. M. G. teisme teigė, kad jam nekilo abejonių, kad įmonei MB „JM plėtros grupė“ yra žinoma apie sudarytą rezervacijos sutartį su ieškovu R. G. ir kad jis sutartį sudarė esant pardavėjo žiniai ir pritarimui. M. G. teigė, kad visos sutarties sąlygos buvo suderintos su pardavėju, t. y. pardavimo kaina, terminai, taip pat ir tai, kad avansas bus mokamas į MB „Kareros investicijų“ sąskaitą, nes šis avansas turėjo būti vėliau užskaitytas kaip nekilnojamojo turto agento honoraras. M. G. teisme paaiškino, kad jis ir po sutarties sudarymo toliau bendravo su R. G., t. y. J. M. prašymu siekė pakeisti sudarytą sutartį (e. b. l. 88, t. 1) padidinant kainą dėl daugiau kaip 15 proc. padidėjusios savikainos, bet klientas nesutiko.
30. Kiti bylos įrodymai patvirtina, kad MB „JM plėtros grupė“ žinojo apie nekilnojamojo turto agento M. G. vykdomą pirkėjų paiešką, t. y. žinojo, kad agentas įmonės MB „JM plėtros grupė“ vardu su klientais sudaro rezervacijos sutartis. Apeliantas pagrįstai nurodo, kad byloje buvo pateiktos sutartys, kurias M. G. sudarė su D. R. (e. b. l. 16, t. 2) ir L. Ž. (e. b. l. 186, t. 1), ir kad tokius sutartinius santykius MB „JM plėtros grupė“ pripažino, t. y. pripažino, kad be rašytinio įgaliojimo veikęs M. G. sudarydamas sandorius su šiais klientais sukūrė įmonei teises ir pareigas.
31. Teismas kritiškai vertina L. M. paaiškinimus, kad ji nesikišo į pardavimo agento M. G. veiklą ir kad rezervacijos sutartis jis sudarė savo rizika. Iš atsakovės vadovės paaiškinimų nustatyta, kad MB „JM plėtros grupė“ siekė parduoti realiai nepastatytus ir net nepradėtus statyti namus, neturint patvirtintų projektų, statybos leidimo ir nuosavybės į žemės sklypą. Atsakovės vadovė tvirtino, kad įmonė turėjo tikslą parduoti statybą kuo anksčiau, t. y. kad prekybos agentus skatino surasti pirkėjus kuo anksčiau ir žodinio susitarimo pagrindu buvo susitarusi, kad jei agentas suras pirkėją nepastatytam namui, tai honoraras bus 7 proc., jei be fasado – 5 proc., o už baigtos statybos pardavimą mokės iki 3 proc. už surastą pirkėją. Be to, L. M. taip pat teigė, kad dėl pardavimų įforminimo, sutarčių sudarymo konsultavosi su pažįstamais teisininkais, kad jos brolis J. M. irgi yra teisininkas. Taigi atsakovės vadovei turėjo būti suprantama, kad įmonės galimybės sudaryti sutartis dėl ateityje numatomų statybų pardavimo, kai įmonė net neturi projekto ir nuosavybės teisės į žemės sklypą, būtų labai ribotos, nes preliminarioje sutartyje tokie duomenys turi būti nurodyti (taip nustatyta CK 6.401 str.). Teismo įsitikinimu, ši aplinkybė paaiškina, kodėl atsakovė toleravo ir netiesiogiai skatino nekilnojamojo turto pardavimo agentą sudaryti kitokias sutartis, t. y. įstatyme tiesiogiai nenumatytas, bet formaliai jam neprieštaraujančias „rezervacijos sutartis“.
32. Atsakovės vadovė, kaip minėta, žodinių susitarimų su nekilnojamojo turto agentais nesudarė. M. G. taip pat patvirtino, kad tokios sutarties jis nesudarė ir mano, kad tokios sutarties nebuvo sudariusi atsakovė ir su MB „Kareros investicijos“, kurioje jis veikė kaip agentas. Tačiau M. G. teigė, kad J. M. jis pažino iš anksčiau, juo pasitikėjo ir rašytinio susitarimo nereikalavo. Minėta, kad atsakovė savo veikloje plačiai taikė žodinių susitarimų praktiką, žodinio pavedimo pagrindu leido veikti ir J. M., kuris jokiais santykiais nebuvo susijęs su įmone, tačiau užsiėmė klientų paieška, gerai žinojo ir tvarkė kitus statybų klausimus, buvo pristatomas kaip „nekilnojamojo turto vystytojo atstovas“. Apeliacinės instancijos teismo įsitikinimu, nepaisant to, kad atsakovė ir nekilnojamojo turto pardavimo agentas nebuvo sudarę rašytinės sutarties, atsakovė (jos vadovė L. M.) žinojo apie tokią agento veiką ir nesikišimu faktiškai sutiko, kad agentas pats pasirinktų veiklos būdus ir metodus, susijusius su klientų paieška, įskaitant ir rezervacijos sutarčių sudarymą dėl nepastatytų objektų pardavimo. Teisine prasme šis elgesys iš esmės reiškia konkliudentinius veiksmus, pritarimą ir agento įgaliojimą veikti atsakovės naudai ir interesams. Apeliantas pagrįstai teigia, kad apie numanomą M. G. įgaliojimą veikti atsakovės vardu liudiją visa eilė kitų atsakovės konkliudentinių veiksmų, t. y. agento nurodymas kaip „pardavimų atstovo“ internetiniame puslapyje, leidimas skelbti agento skelbimą statybų objekte ant tvoros, techninės informacijos apie numatomo vykdyti projekto perdavimas (vizualizacija, numatomų atlikti darbų sąrašas), įmonės atstovo, t. y. J. M. delegavimas dalyvauti derybose sudarant sutartį.
33. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, vertindama visumą byloje surinktų tiesioginių ir netiesioginių įrodymų, taip pat atmeta atsakovės vadovės L. M. paaiškinimus, kad J. M. jai patardavo tik kaip šeimos narys ir kad jis neveikė įmonės vardu kaip atstovas. Teisme J. M. teigė, kad jis padėjo sesei įsteigti mažąją bendriją pavadinimu „JM plėtros grupė“, tačiau vengė atsakyti į klausimą, ką reiškia „JM“ inicialai įmonės pavadinime, nors šie inicialai akivaizdžiai sutampa su jo vardo ir pavardės inicialais. J. M. teigė, kad projektą „Gvazdikų11“ jis vystė būdamas UAB „Eloveta“ (duomenys neskelbtini), o paskui pardavė akcijas ir pasirūpino, kad šis projektas būtų perduotas MB „JM plėtros grupė“. J. M. nepaaiškino, kokiu pagrindu, kaip ir kodėl jis perdavė projektą sesers įmonei. Byloje yra pateikta pradinė rezervacijos sutarties versija, kurioje kaip matyti, pardavėju buvo įvardinta būtent J. M. nurodyta UAB „Eloveta“ ir kuri vėliau, kaip teigia ieškovas, būtent J. M. nurodymu rezervacinėje sutartyje buvo pataisyta į MB „JM plėtros grupę“ (e. b. l. 51, t. 2). Šios aplinkybės irgi rodo, kad J. M. buvo sprendimų priėmėjas ir faktiškai disponavo parduodamu objektu, nepaisant to, kokiai įmonei šis numatomų statybų objektas teisiškai priklausė. J. M. taip pat teigė, kad jis nežino, ar dirbo MB „JM plėtros grupė“, - paaiškino, kad gal pradžioje ir dirbo, bet tuo klausimu jam reikėtų „pasitikslinti buhalterijoje“. J. M. teigė, kad jis neatsimena ieškovo ir ar su juo buvo susitikęs, bet neneigė, kad kartais dalyvaudavo pokalbiuose su klientais, jei M. G. pasikviesdavo. J. M. teisme negalėjo paaiškinti, kodėl M. G. klientams jį pristatydavo kaip „projekto vystytoją“, teigė kad jis nesusijęs su įmone, o susitikimuose dalyvaudavo, tik todėl, kad žinojo atsakymus į visus klausimus. Vertinant J. M. paaiškinimus matyti, kad jis teismui nesugebėjo paaiškinti savo santykių su įmone ir savo veiklos pagrindų veikiant įmonės naudai, pats nežino, ar jis buvo susijęs darbo santykiais ir ar tokius santykius reikėjo kaip nors įforminti. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijai nekyla abejonių, kad J. M. veikla įmonėje MB „JM plėtros grupė“ aiškiai viršijo brolio pagalbą seseriai. Trečiasis asmuo M. G. teisme paaiškino, kad jam susidarė įspūdis, kad visus MB „JM plėtros grupė“ klausimus sprendė būtent J. M. ir todėl visus klausimus jis derino tik su juo. Taip teigė ir ieškovas R. G. bei sutarties pasirašyme dalyvavusi jo sutuoktinė K. G.. R. G. teisme paaiškino, kad nepastatytą namą pirko tik todėl, kad J. M. jį pristatė kaip savo projektą, jis viską žinojo, pats dalyvavo sutarties sudaryme. Visuma šių aplinkybių leidžia teismui spręsti, kad J. M. iš tikrųjų veikė kaip faktinis pardavėjas, dalyvaudavo svarbiausiuose įmonės susitikimuose sukurdamas įvaizdį, kad jis yra parduodamų objektų savininkas ir yra atsakingas už sprendimų priėmimą.
34. Apeliacinės instancijos teismas taip pat pritaria apelianto argumentams, kad jo elgesys, t. y. neįsitikinimas, ar M. G. turi reikiamus rašytinius įgaliojimus sudaryti rezervacijos sutartį pardavėjo MB „JM plėtros grupė“ vardu, negali būti laikomas aiškiai nepagrįstu, aplaidžiu ir nepateisinamu elgesiu CK 2.133 straipsnio 9 dalyje numatytos normos prasme. Nėra pagrindo suabsoliutinti ieškovo pareigos įsitikinti kitos sandorio šalies rašytiniais įgaliojimais. Ieškovas šiuo atveju veikė kaip vartotojas, pirko gyvenamąjį būstą savo šeimos poreikiams, todėl negalima iš jo reikalauti tokio elgesio standarto, kuris būtų taikomas teisininkui ar verslininkui. Be to, visuma aplinkybių, įskaitant viešai skelbiamą informaciją statybvietėje (e. b. l. 171, t. 1) ir internete (e. b. l. 70, t. 1) apie M. G. kaip įmonės pardavimų atstovą, taip pat paties vystytojo atstovo J. M., kurį ieškovas pažinojo asmeniškai, dalyvavimas pasirašant sutartį, sukūrė ieškovui patikimą įspūdį, kad pardavėjas yra tinkamai atstovaujamas, o atstovo įgaliojimų tikrinimas tokioje situacijoje reikštų tik nereikalingą formalumą ir perdėtą įtarumą.
Dėl rezervacijos sutarties neįvykdymo teisinių pasekmių
35. Teismas konstatuoja, kad byloje įrodyta, jog M. G., nors ir neturėdamas rašytinio įgaliojimo, sudardamas rezervacijos sutartį su ieškovu veikė pagal pardavėjo nurodymus, jo naudai ir interesais, t. y. veikė tariamo atstovavimo pagrindu ir todėl jo sudaryta sutartis įpareigoja atstovaujamąjį.
36. Rezervacijos sutartis nėra įvykdyta. Todėl teismas, ieškovo prašymu taiko joje numatytas teisines pasekmes. Sutarties 6.2 punkte numatyta, kad jei pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki numatyto termino (2021 m. lapkričio 27 d.) nebus pasirašyta dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas per 10 kalendorinių dienų privalės grąžinti pirkėjui jo sumokėtą sutarties avansą ir sumokėti 10 000 Eur nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius (e. b. l. 7, t. 1).
37. Ieškovas pagal sutartį yra sumokėjęs 5 000 Eur avansą. Šis avansas ieškovui priteisiamas iš atsakovės. Ieškovui taip pat priteisiama 10 000 Eur sutartinė bauda.
38. Teismas taip pat tenkina ieškovo reikalavimą priteisti 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos (CK 6.37 str. 2 d., CK 6.210 str. 1 d.). Pagal sutartį atsakovė per 10 dienų nuo 2021 m. lapkričio 27 d. turėjo grąžinti avansą ir sumokėti baudą, todėl procesinės palūkanos skaičiuojamos nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos.
39. Teismas nereikšmingais laiko atsakovės argumentus, kad ieškovas avansą yra sumokėjęs ne į atsakovės sąskaitą, bet į MB „Kareros investicijos“ sąskaitą (e. b. l. 15, t. 1). Tokia buvo rezervacijos sutarties nuostata, kuri, kaip nustatyta byloje, buvo žinoma atsakovei dėl faktiškai suteiktų įgaliojimų sutarties pasirašyme dalyvavusiems jos atstovams. Be to, avanso sumokėjimo būdas yra susijęs su atstovaujamojo ir atstovo „vidiniais santykiais“, o šioje byloje teismas dėl tokių santykių nesprendžia.
40. Atsakovas teigia, kad apeliaciniame skunde apeliantas nurodo, kad byloje pateikta MB „JM plėtros grupė“ 2021-09-15 preliminari sutartis su L. Ž. (e. b. l. 186-190, t. 1) ir 2021-08-16 preliminari sutartis su D. R. (e. b. l. 1-5, t. 2) bei 2021-03-11 rezervacijos sutartis su D. R. (e. b. l. 16-19, t. 2), patvirtina faktą, kad tarp šalių buvo susiklosčiusi praktika, jog atsakovė pripažindavo trečiojo asmens M. G. atstovavimą, jo sudarytas sutartis, ir su kitais klientais sudarydavo pagrindines pirkimo – pardavimo sutartis. Atsakovė teigia, kad CPK 306 str. 2 d. draudžia apeliacinį skundą grįsti naujomis aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme, be to, tokios aplinkybės atsakovės įsitikinimu reiškia ieškinio pagrindo pakeitimą, todėl atsakovė prašo į šias aplinkybes neatsižvelgti ir jų nevertinti nagrinėjant bylą apeliacinėje instancijoje. Tačiau teisėjų kolegija pažymi, kad šios aplinkybės nėra nei ieškinio dalykas, nei jo pagrindas. Šios aplinkybės yra įrodinėjimo dalykas, be to šios aplinkybės buvo įrodinėjamos pirmosios instancijos teisme ir atsakovė turėjo galimybę pasisakyti dėl jų įrodomosios vertės. Taigi nėra procesinių kliūčių, dėl kurių apeliacinės instancijos teismas negalėtų remtis šiomis aplinkybėmis ir skirtingai nei pirmosios instancijos teismas, konstatuoti, kad šios aplinkybės papildomai įrodo ieškovo reikalavimų pagrįstumą.
Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo
41. CPK 93 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą. Todėl pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą taip pat perskirstomos šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Ši nuostata taikytina ir bylą nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis).
42. Teismo sprendimas yra priimtas ieškovo naudai, todėl atsakovės prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidas, tiek patirtas pirmosios instancijos teisme, tiek ir apeliacijoje, netenkinamas.
43. Ieškovas nurodo, kad šioje byloje patyrė tokias išlaidas: 338 Eur sumokėtas žyminis mokestis už ieškinį (e. b. l. 18, t. 1), 338 Eur žyminis mokestis už apeliacinį skundą (e. b. l. 191, t. 2), 1 774 Eur išlaidos už advokato pagalbą pirmosios instancijos teisme (e. b. l. 31-34, t. 2), 678 Eur už advokato pagalbą apeliacinės instancijos teisme (e. b. l. 678, t. 2). Teisėjų kolegija vertina, kad ieškovo patirtos išlaidos yra susijusios su šia bylą ir kad jos yra pagrįstos, išlaidos už advokato pagalbą byloje neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose numatyto rekomenduojamo maksimalaus dydžio (2015 m. kovo 19 d. Nr. 1R-77 redakcija). Todėl teismas tenkina visiškai ieškovo prašymą dėl 3 128 Eur bylinėjimosi išlaidų priteisimo.
44. Kiti proceso dalyviai įrodymų apie bylinėjimosi išlaidas nepateikė.
45. Procesinių dokumentų įteikimo išlaidos (124,96 Eur) priteisiamos Lietuvos valstybei iš atsakovės (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnio 1 dalis).
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 2 punktu
n u s p r e n d ž i a:
Ieškovo R. G. apeliacinį skundą tenkinti.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 1 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą.
Ieškovo R. G. ieškinį tenkinti visiškai.
Priteisti ieškovui R. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovės MB „JM plėtros grupė“, juridinio asmens kodas 305561798, 5000 Eur (penkis tūkstančius eurų) skolą, 10000 Eur (dešimt tūkstančių eurų) baudą, 5 procentų dydžio metines palūkanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos (15000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. gruodžio 20 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos ir 3128 Eur (tris tūkstančius šimtą dvidešimt aštuonis eurus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios ir apeliacinės instancijos teisme.
Priteisti iš atsakovės MB „JM plėtros grupė“, juridinio asmens kodas 305561798, 124,96 Eur (vieną šimtą dvidešimt keturis eurus ir 6 ct) procesinių dokumentų įteikimo išlaidų į valstybės biudžetą. Bylinėjimosi išlaidos turi būti sumokėtos Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (juridinio asmens kodas 188659752) į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, nurodytų Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos interneto tinklapyje, įmokos kodas 5660; teismui pateikiant išlaidų apmokėjimą patvirtinantį dokumentą.
Sprendimas įsiteisėja nuo jo priėmimo dienos.
Teisėjai Giedrė Čėsnienė
Andrius Verikas
Renata Volodko