Civilinė byla Nr. e2-1549-803/2024

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00106-2024-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.3.6;

 (S)

2.6.1.5; 3.2.3.8.

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. liepos 9 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Rūta Petkuvienė,

sekretoriaujant Anai Prutkovskai,

dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui K. G.,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo L. G. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Ritata“ dėl avanso ir netesybų priteisimo pagal preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį.  

Teismas

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti iš atsakovės 106 000,00 Eur sumą (53 000,00 Eur avansas ir 53 000,00 Eur bauda), 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovas nurodė, kad šalys 2023 m. gegužės 4 d. sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Atsakovė įsipareigojo, ateityje sudarydama notaro tvirtinamą pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, parduoti ieškovui dvibučiame gyvenamajame name, kuris statomas atsakovei nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype, (duomenys neskelbtini), numatomą pastatyti butą, o ieškovas įsipareigojo sumokėti už butą 265 000,00 Eur kainą.

3.       Ieškovas paaiškino, jog atsakovė įsipareigojo iki 2023 m. rugpjūčio 31 d. atlikti buto statybos darbus, įskaitant vidaus įrengimą, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti butą kaip atskirą turtinį vienetą, kurio baigtumas būtų ne mažesnis kaip 100 proc. Pagal Sutarties 4.4 p., buto kainą ieškovas įsipareigojo sumokėti atsakovei tokiomis dalimis ir terminais: 10 000,00 Eur sumą ieškovas įsipareigojo sumokėti pardavėjui iki 2023-05-15 (Sutarties 4.4.1 p.); 43 000,00 Eur – iki 2023-05-31 (Sutarties 4.4.2 p.); likusią nesumokėtą Buto (Pagrindinės sutarties) kainos dalį ieškovas įsipareigojo sumokėti atsakovei ne vėliau kaip likus dešimčiai dienų iki Pagrindinės sutarties sudarymo dienos arba pateikti Kredito sutartį ar banko raštą, kaip tai nurodyta Sutarties 3.7. punkte. Atsakovei vykdant sutartinius įsipareigojimus buvo pervesta 53 000,00 Eur.

4.       Atsakovė neįvykdė Sutarties 3.1 p. numatytų įsipareigojimų sutartais terminais ir neteikė ieškovui jokios informacijos apie įsipareigojimų neįvykdymo priežastis, todėl ieškovas 2023-12-06 pranešimu informavo atsakovę, kad vienašališkai nutraukia Sutartį nuo 2023-12-22 ir pareikalavo grąžinti 53 000,00 Eur avansą bei sumokėti 53 000,00 Eur baudą pagal Sutarties 7.2 p. Atsakovė pranešė, jog statyba Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (toliau – Inspekcija) buvo pripažinta savavališka, ir kad atsakovė stengiasi ją įteisinti. Atsakovė nepateikė atsakymo į jo pranešimą apie vienašališką sutarties nutraukimą, taip pat negrąžino ieškovui jo sumokėto avanso ir nesumokėjo baudos.

5.       Dublike ieškovas nurodė, jog atsakovė neginčija, kad Sutartis nėra sudaryta iki šiol. Atsakovė nurodo, kad ir dabar dar nėra teisinių ir faktinių prielaidų sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovui Sutartyje numatyti terminai buvo esminė sutarties sąlyga. Per Sutartyje numatytus terminus nesudarius pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties ieškovas prarado interesą įsigyti Sutartyje numatytą nekilnojamąjį turtą. Be to, atsakovė pripažino, jog būtent ji yra atsakinga už tai, kad Inspekcija turėjo kreiptis į teismą, nes statiniai buvo pastatyti nesilaikant išduoto statybos leidimo.

6.       Anot ieškovo, atsakovė pateikė ieškovui Sutarties šabloną, jame numatė netesybas, jų dydį, todėl atsakovė elgiasi nesąžiningai, prašydama sumažinti netesybas. Sutartis buvo sudaryta atsakovei dar statant ketinamą perleisti turtą (kvartalą). Šiam procesui atsakovei neabejotinai buvo reikalingos apyvartinės lėšos. Sudarydama Sutartį ir reikalaudama ieškovą sumokėti net 53 000,00 Eur turto kainos dalį iš anksto (avansu), atsakovė siekė finansuoti būsimo pirkėjo lėšomis savo vykdomą komercinę veiklą, gauti pigių piniginių lėšų statybos rezultatui sukurti, o prilygindama netesybas avansu sumokėtai kainos daliai atsakovė siekė užsitikrinti, kad statomą turtą ieškovas tikrai pirks, nes priešingu atveju ieškovo prarandama pinigų suma būtų sąlyginai didelė. Atsakovė iš esmės siekė pasinaudoti didelėmis ieškovo piniginėmis lėšomis pelnui uždirbti, nieko už tai ieškovui nemokėdama bei kartu atimti galimybę ieškovui persigalvoti ir turto nepirkti. 

7.       Be to, netesybos nemažintinos ir todėl, kad, pirma, ieškovas turėjo pagrįstą lūkestį vėliausiai iki 2023 metų rugsėjo apsigyventi nuosavame būste. Tačiau dėl atsakovės kaltės ieškovas jau septintas mėnuo yra priverstas toliau nuomotis gyvenamąjį būstą. Mokėdamas 360,00 Eur dydžio nuomos mokestį būsto savininkui ieškovas praranda pinigines lėšas. Vietoje nuomos mokesčio mokėjimo ieškovas turėjo pagrįstą lūkestį pradėti mokėti paskolos grąžinimo įmokas kredito įstaigai ir taip pradėti vykdyti būsto įsigijimui reikalingo kredito grąžinimo įsipareigojimus. Antra, nebėra intereso pirkti būstą, nes neaišku, ar iš viso savavališkos statybos padariniai bus ištaisyti ir turtą bus galima kada nors įgyti. Negalėdamas atgauti atsakovei sumokėtos kainos dalies, negali sudaryti preliminarių ir pagrindinių sutarčių su kitais būsto pardavėjais, nes neturi piniginių lėšų avansui ar pradiniam užstatui. Per beveik metus laiko nuo Sutarties sudarymo rinkoje pasikeitė būsto kaina. Kaip matyti iš pateikiamų viešų skelbimų, panašioje vietovėje panašaus būsto kaina nuo Sutartyje sutartos 3.335,85 Eur/m2 kainos yra pakilusi ir svyruoja nuo 3.562,50 Eur/m2 iki 4.364,79 Eur/m2, o tai reiškia, kad ieškovui siekiant įsigyti panašų būstą panašioje vietoje, dabar šis būstas jam jau kainuos nuo 18 005,00 Eur iki 81 738,92 Eur daugiau. Trečia, atsakovė iš esmės nesąžiningai naudojosi ieškovo piniginėmis lėšomis, už tai nieko nemokėdama, o vidutinė verslui suteikiamų paskolų palūkanų norma yra apie 6 proc., o tai reiškia, kad ieškovas būtų galėjęs savo pinigines lėšas per šį beveik metų laikotarpį investuoti kitu būdu ir uždirbti apie 3 180,00 Eur. Ketvirta, ieškovas ne tik kad negavo tikėtos naudos iš savo atsakovei perduotų 53 000,00 Eur piniginių lėšų, bet dėl infliacijos iš esmės dar ir prarado dalį jų vertės. Penkta, ieškovas su įsigyjamu būstu siejo savo ateitį, ketino persikelti gyventi į (duomenys neskelbtini), į tai atsižvelgdamas kūrėsi asmeninius gyvenimo planus. Tačiau dėl atsakovės sutartinių įsipareigojimų nevykdymo, ieškovas iki šiol ne tik kad neturi planuoto įsigyti būsto, tačiau pas atsakovę yra visos ieškovo santaupos, kurios reikalingos kito būsto paieškai ir įsigijimui.

8.       Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė, kad byloje buvo kilę klausimų dėl statinių statybos teisėtumo (duomenys neskelbtini), (toliau – (duomenys neskelbtini) kvartalas). Šiuo metu jau yra gautas naujas statybos leidimas pagal projekto laidą „D“. Šis statybos leidimas yra išduotas tokiems statiniams, kokie yra faktiškai pastatyti, įskaitant ieškovo ketintą įsigyti turtą. Plungės apylinkės teismo Palangos rūmai 2024 m. vasario 23 d. priėmė sprendimą byloje Nr. e2-60-999/2024, kuriuo panaikino VTPSI ginčytas deklaracijas bei pažymas (sprendimas nėra įsiteisėjęs). Jei ieškovas pageidaus, galės pirkti butą. Atsakovė taip pat pabrėžė, kad sutartyje nustatyta bauda yra didesnė nei įprasta rinkoje ir nei yra priteisiama panašiose bylose. Prašo mažinti baudos sumą, priteisiant kaip netesybas iki 5 proc. palūkanų nuo įmokėto avanso nuo faktinio pinigų įmokėjimo dienos.

9.       Triplike atsakovė teigė, kad Preliminariojoje sutartyje nurodyta, kad sutartimi Šalys aiškiai susitaria, kad ši Sutartis nėra buto statybos sutartimi, o Sutartyje nurodytų sumų sumokėjimas nelaikomas Buto statybos (turto sukūrimo) finansavimu: Šalys sudaro šią preliminariąją sutartį, kuria susitaria dėl pagrindinės (notarinės) pirkimo pardavimo sutarties sudarymo ateityje, kai Butas bus sukurtas, ir būtent pagrindinė (notarinė) sutartis bus pagrindas nuosavybės teisei į Butą pereiti. Taigi buto statyba nebuvo finansuojama ieškovo lėšomis. Vadinasi, netesybos mažintinos.

10.       Triplike atsakovė nurodė, jog ieškovui nuo pat preliminariosios sutarties sudarymo dienos buvo sudaryta galimybė naudotis butu, ieškovui buvo perduoti raktai. Atsakovės žiniomis, nuo 2023 m. vasaros butu nuolat naudojasi ir jame gyvena ieškovo motina. Ieškovas ir pats 2023 m. šiltąjį sezoną dažnai būdavo bute. Taigi ieškovui yra sudarytos visos sąlygos turtu naudotis, nepaisant to, kad dėl objektyvių kliūčių nebuvo galima pasirašyti notarinės pirkimo pardavimo sutarties.

11.       Atsakovė triplike pakartojo atsiliepime išdėstytus argumentus, kad Sutartyje nustatyta bauda yra didesnė nei įprasta rinkoje ir nei yra priteisiama panašiose bylose. Realūs ieškovo nuostoliai – negalėjimas naudotis pinigais, kurie buvo įmokėti atsakovei avansu.

12.       Ieškovo atstovas per tesimo posėdį paaiškino, kad ieškovas nebeturi intereso sudaryti pagrindinės sutarties. Patvirtino, kad nebaigtame statyti turte yra laikomi keli kilnojamieji daiktai (pvz., skalbyklė), tačiau be apdailos patalpos nėra tinkamos pasinaudoti pagal paskirtį – gyventi, todėl negalima interpretuoti daiktų laikymo fakto kaip patalpų naudojimo fakto ir sutartinių santykių tąsos.

Teismas

k o n s t a t u o j a:

II.                      Bylos aplinkybės, teismo argumentai, išaiškinimai ir išvados

13.       Byloje tarp šalių kilo ginčas, ar ieškovas turi teisę į 53 000,00 Eur netesybas ir 53 000,00 Eur avansą pagal 2024 m. vasario 26 d. sudarytą Preliminarią sutartį, kuri ieškovo 2023 m. gruodžio 6 d. vienašališku pranešimu nutraukta nuo 2023 m. gruodžio 22 d. (ieškinio priedas Nr. 3).

14.       Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). CK 6.156 straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas reiškia asmens universalią teisę savo pasirinkimu ir laisva valia pradėti derybas, sudaryti preliminariąją sutartį dėl pagrindinės sutarties, sudaryti vienos ar kelių rūšių sutarčių elementų turinčią sutartį, nurodyti sąlygines sandorio sąlygas ir pan. Tai reiškia, kad sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir šiomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančias sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-258/2009). 

15.       Byloje nustatyta, kad šalys susitarė, jog atsakovė atliks buto statybos darbus, įskaitant vidaus įrengimą. Atsakovė įsipareigojo Nekilnojamojo turto registre įregistruoti Butą kaip atskirą turtinį vienetą, kurio baigtumas ne mažesnis kaip 100 proc. Pagal Preliminarios sutarties 3.1 papunktį pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2023 m. rugpjūčio 31 d.

16.       Atsakovė pripažįsta, kad dėl jos kaltės ieškovas neturėjo galimybės įsigyti preliminarioje sutartyje numatytą turtą natūra per sutartą terminą. Byloje nustatyta, kad Plungės apylinkės teismas 2024 m. vasario 23 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-60-999/2024 panaikino 2022 m. liepos 13 d. pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto sprendinių Nr. ACUB2-00-220713-00763 galiojimą ir registravimą IS „Infostatyba“ dalyje dėl pastatų žemės sklype (duomenys neskelbtini) kvartale. Sprendimas įsiteisėjo 2024 m. kovo 26 d.

17.       Pagal Preliminarios sutarties 8.1 papunktį ši Sutartis galiojo iki 2023 m. rugsėjo 15 d. Minėta, atsakovo 2023 m. gruodžio 6 d. vienašališku pranešimu Preliminari sutartis nutraukta nuo 2023 m. gruodžio 22 d. Pažymėtina, jog ir vykstant teismo procesui atsakovei nėra galimybės įvykdyti organizacinėje sutartyje numatytus įsipareigojimus. Ieškovas, kuris yra vartotojas, nurodė, kad nebenori pirkti Preliminarioje sutartyje aprašyto turto. Ieškovas per bylos nagrinėjimą aiškiai nurodė, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas jam buvo svarbus, nes gyvenamoji vieta buvo numatyta (duomenys neskelbtini).

Dėl Turto parengimo, siekiant sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį

18.       Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 19 punktas; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas).

19.       Paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

20.       Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad šalys susitarė dėl preliminarios sutarties, atitinkančios anksčiau nurodytą kasacinio teismo praktiką, sudarymo. Atsakovė, kuri yra verslininkė, nuslėpė nuo vartotojo (ieškovo), kad statyba adresu: (duomenys neskelbtini), Inspekcijos 2023 m. vasario 7 d. buvo pripažinta savavališka. Įvertinęs bylos faktines aplinkybes, teismas nusprendžia, jog sudaryta Preliminarioji sutartis ir atsakovės veiksmai derinant ir 2023 m. gegužės 4 d. pasirašant Preliminarią Sutartį su ieškovu, įrodo, jog daiktas nebuvo nepakankamai parengtas parduoti ir atsakovė tai jau žinojo.

21.       Pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

22.       Remiantis CK 6.165 straipsnio 5 dalimi, nepaisant ieškovo 2023 m. gruodžio 6 d. vienašališko pranešimo apie Preliminarios sutarties nutraukimą nuo 2022 m. gruodžio 22 d., konstatuojama, jog šalims nebeliko pareigos sudaryti pagrindinę sutartį, nes pagal Preliminarios sutarties 3.1 papunktį pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2023 m. rugpjūčio 31 d.

Dėl sumokėto avanso grąžinimo

23.       Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį.

24.       Atsakovė, nors ir pripažino, kad Preliminari sutartis nesudaryta iki pagrindinės sutarties sudarymui numatytos 2023 m. rugpjūčio 31 d., o pagal Preliminarios sutarties 8.1 papunktį ši Sutartis galiojo iki 2023 m. rugsėjo 15 d., tačiau pareiškus ieškinį ieškovui avanso negrąžino.

25.       Kasacinis teismas išaiškino, kad preliminariuose santykiuose neatsiranda piniginė prievolė. Nepaisant to, perduodami pinigai gali turėti kitas reikšmes ir atlikti kitas, ne mokėjimo ir atsiskaitymo, funkcijas. Šios reikšmės ir funkcijos priklauso nuo to, bus preliminarus įsipareigojimas įvykdytas ar ne. Įsipareigojimo neįvykdymo atveju kyla civilinė atsakomybė, todėl perduodamų pinigų reikšmę reikėtų vertinti jos kontekste, per galimas dvi sutartinės civilinės atsakomybės formas – netesybas (baudą ar delspinigius) ir nuostolius (CK 6.256 straipsnio 2 dalis). Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas ((Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

26.       CK 6.33 straipsnio 3 dalis numato, kad prievolė su naikinamuoju terminu yra prievolė, kurios trukmę apibrėžia įstatymai ar šalių susitarimai ir kuri pasibaigia šiam terminui suėjus. Pasibaigus naikinamiesiems materialiojo teisinio pobūdžio terminams, pasibaigia ir pati subjektinė teisė arba pareiga. Vadinasi, nagrinėjamoje byloje suėjus Sutarties 8.1. papunktyje numatytam terminui šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį baigėsi, atsakovė privalo grąžinti avansą.

27.       Be to, pagal Preliminarios sutarties 7.2 papunktį, jeigu ši Sutartis nutraukiama šios Sutarties 6.3. punkte numatytais pagrindais arba Pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl to, kad Pardavėjas nepagrįstai vengia arba atsisako ją sudaryti, arba Pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl to, kad Pardavėjas dėl savo kaltės nevykdo šioje Sutartyje numatytų įsipareigojimų, kurie turi būti įvykdyti iki Pagrindinės sutarties sudarymo, Pardavėjas privalo grąžinti iš Pirkėjo gautą avansą.

28.       Pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai. To paties straipsnio 4 dalyje numatyta, kad sutarties galiojimo termino pabaiga neatleidžia šalių nuo civilinės atsakomybės už sutarties pažeidimą.

29.       Remiantis CK 6.38 straipsniu, Preliminarios sutarties 7.2 papunčiu, iš atsakovės ieškovo naudai priteisiama 53 000,00 Eur suma, sumokėta kaip avansas (CK 6.165 straipsnis, 6.189 straipsnio 1 dalis).

Dėl netesybų nesudarius pagrindinės sutarties

30.       Šalys nesutaria, ar atsakovei reikia mažinti baudą iki 5 proc. palūkanų nuo įmokėto avanso nuo faktinio pinigų įmokėjimo dienos.

31.       Preliminarios sutarties 7.2 papunktyje

32.       Taigi šalys detaliai aptarė baudos mokėjimo sąlygas ir dydį. Teismas įvertindamas tai, kad atsakovė dar 2022 m. gruodžio mėnesį gavo Statybos inspekcijos dokumentą, kuriame buvo parašyta, jog pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto sprendinių yra netinkamos, o Preliminari sutartis pasirašyta 2023 m. gegužės 4 d., daro išvada, kad atsakovė (būsima pardavėja) numatė aplinkybę, kad pagrindinė sutartis gali būti nesudaryta, todėl siekė sumažinti riziką tuo atveju, jei ieškovas (vartotojas) sumanytų investuoti į turto įrengimą, visiškai apibrėždama savo įsipareigojimų netesybų forma dydį.

33.       Sutarčių aiškinimo taisyklės yra įtvirtintos CK 6.193 straipsnyje, kuriame nustatyta, kad sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai; aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (1 dalis). Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (2 dalis). Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė (3 dalis). Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai; visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai (4 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (5 dalis).

34.       Kasacinio teismo praktika dėl sutarčių aiškinimo taisyklių yra išsami ir išplėtota. Kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tačiau toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Sutarties šalių ketinimus lemia kiekvienos iš šalių individualios savybės ir poreikiai, taigi šalių ketinimai gali nesutapti. Be to, kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio. Todėl tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. sausio 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-63-403/2023 38 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

35.       Atsakovė teigia, kad realūs ieškovo nuostoliai – negalėjimas naudotis pinigais, kurie buvo įmokėti atsakovui avansu. Ieškovui nuo pat preliminariosios sutarties sudarymo dienos buvo sudaryta galimybė naudotis butu, ieškovui buvo perduoti raktai. Atsakovo žiniomis, nuo 2023 m. vasaros butu nuolat naudojasi ir jame gyvena ieškovo motina. Ieškovas ir pats 2023 m. šiltąjį sezoną dažnai būdavo bute.

36.       Pagal CK 6.193 straipsnio 5 dalį aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius.

37.       Minėta, kad byloje esantys ir jau aptarti įrodymai patvirtina, kad atsakovė numatė statybų, kuriomis buvo nukrypta nuo statybos procesą reglamentuojančios teisės normų, pasekmes, todėl, kaip ji teigia, perdavusi raktus nuo buto ir sudariusi sąlygas juo naudotis, numatė savo civilinės atsakomybės ribas nesudarius pagrindinės sutarties.

38.       Ieškovas yra vartotojas, kuris nurodė, kad atsakovė naudojosi jo pinigais, kurių negrąžindama apribojo galimybę sudaryti kitas preliminarias ir pagrindines sutartis su kitais būsto pardavėjais, nes jis neturi piniginių lėšų avansui ar pradiniam užstatui. Sutiktina su ieškovu, kad per metus laiko nuo Sutarties sudarymo rinkoje pasikeitė būsto kaina (pvz., iš pateikiamų viešų skelbimų, panašioje vietovėje panašaus būsto kaina nuo Sutartyje sutartos 3.335,85 Eur/m2 kainos yra pakilusi ir svyruoja nuo 3.562,50 Eur/m2 iki 4.364,79 Eur/m2).

39.       Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019 43 punktą). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 21 punktas).

40.        Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 22 punktas).

41.       Atsakovė teigia, jog, sudarydama preliminariąją sutartį, atsakovė negalėjo numatyti, kad visi procesai sustos dėl Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos veiksmų.

42.       Teismas konstatuoja, kad byloje nustatytos aplinkybės suponuoja išvadą, jog atsakovės neteisėti veiksmai statybos procese nėra teisinis pagrindas mažinti baudos dydį (CK 6.189 straipsnio 1 dalis, CPK 185 straipsnis).

43.       Minėta, byloje nėra kilęs ginčas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo priežasčių vertinimo preliminariosios sutarties nuostatų kontekste, t. y. dėl vienos iš civilinės atsakomybės taikymo sąlygų – kaltės nustatymo.  

44.       Teismas, ištyręs byloje esančius įrodymus, nustatė, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta per Preliminarioje sutartyje numatytą terminą, nes atsakovė pažeidė statybos teisinius santykius reguliuojančias normas. Prejudicinis faktas nustatytas Plungės apylinkės teismo 2024 m. vasario 23 d. sprendime. Atsižvelgiant į tai, teismas konstatuoja, jog atsakovė pažeidė preliminarią sutartį tyčine kaltės forma (CK 6.248 straipsnio 2 dalis).

45.       Pažymėtina, kad sutarties laisvės principas suteikia šalims galimybę laisva valia susitarti dėl sutarties turinio, sutartimi prisiimamų įsipareigojimų, jų vykdymo tvarkos ir kt.; draudžiama versti kitą asmenį sudaryti sutartį, išskyrus atvejus, kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnis). Sutarties laisvės principas taikomas ir nuosavybės teisės objektų savininkams sudarant sutartis dėl šių objektų naudojimo, valdymo ir disponavimo.

46.       Ieškovas reikalaudami netesybų nurodė, kad atsakovė neįgyvendino Preliminarios sutarties sąlygų, nes pažeidė statybos teisinius santykius reguliuojančias normas, o ieškovas prieš savo valią finansavo neteisėtą statybą. 

47.       Atsakovė teigia, kad ieškovas nefinansavo statybų, nes Preliminariojoje sutartyje nurodyta, kad sutartimi Šalys aiškiai susitaria, kad ši Sutartis nėra buto statybos sutartimi, o Sutartyje nurodytų sumų sumokėjimas nelaikomas Buto statybos (turto sukūrimo) finansavimu. Teismas atkreipia dėmesį, jog šis atsakovės argumentas iš esmės paneigia kitą atsakovės argumentą – ieškovas naudojosi patalpomis, todėl netesybos mažintinos. Pagal preliminarią sutartį, kuri yra organizacinė, nesukuriamos daiktinės teisės į turtą. Vadinasi, atsakovės argumentai, kuriais įrodinėjama, jog: a) ieškovui nuo pat preliminariosios sutarties sudarymo dienos buvo sudaryta galimybė naudotis butu, ieškovui buvo perduoti raktai, b) nuo 2023 m. vasaros butu nuolat naudojasi ir jame gyvena ieškovo motina, c) ieškovas ir pats 2023 m. šiltąjį sezoną dažnai būdavo bute, negali pagrįsti netesybų mažinimo. Galioja principas – iš neteisės neatsiranda teisė (lot. ex in juria non oritur jus).

48.       Teismas, įvertinęs ieškovo argumentus dėl baudos priteisimo, patikrinęs jų atitiktį byloje esantiems įrodymams, sprendžia, jog visi ieškovo argumentai dėl pagrindinės sutarties nesudarymo per Preliminarioje sutartyje nustatytą terminą yra nukreipti į aplinkybę dėl statybos neteisėtumo.

49.       Netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai) (CK 6.71 straipsnio 1 dalis), o šalių teisė susitarti dėl netesybų, inter alia (be kita ko), dėl jų dydžio, yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis). Kreditoriaus teisė reikalauti netesybų atsiranda tada, kai skolininkas prievolės neįvykdo arba ją įvykdo netinkamai (CK 6.205 straipsnis).

50.       Netesybos tarp šalių nustatomos siekiant keleto tikslų. Pirmiausia, kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų skirta tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008). Kitaip tariant, vienas netesybų tikslų – sumažinti kreditoriaus įrodinėjimo naštą reikalaujant atlyginti nuostolius. Antra, netesybomis siekiama sukurti teisinį aiškumą tarp šalių dėl civilinės atsakomybės apimties, nes netesybos riboja prievolę pažeidusios šalies atsakomybę tam tikra sutartine ir iš anksto žinoma pinigų suma. Trečia, netesybos skirtos skatinti skolininką laiku ir tinkamai įvykdyti savo įsipareigojimus. Kita vertus, kaip nurodoma kasacinio teismo jurisprudencijoje, netesybos yra nukreiptos į minimalių kreditoriaus nuostolių atlyginimą ir negali būti kreditoriaus pasipelnymo šaltinis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. spalio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-378/2005) bei negali leisti nukentėjusiai šaliai piktnaudžiauti savo teise ir nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-218/2003; taip pat žr. 2003 m. lapkričio 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-1070/2003; 2007 m. kovo 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2007).

51.       Jeigu šalys sutartyje susitarė dėl tam tikro dydžio netesybų, tai sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atveju skolininkas negali jo ginčyti, išskyrus atvejus, kai netesybos būtų neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir pan. (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; kt.). Taigi, nepaneigiant sutarties laisvės ir privalomumo šalims principų, ginčą nagrinėjančiam teismui suteikta tam tikra netesybų kontrolės funkcija: tais atvejais, kai netesybos yra aiškiai per didelės arba prievolė yra iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti iki protingos sumos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis).

52.       Įstatyme įtvirtinti tik du netesybų mažinimo pagrindai: mažinamos aiškiai per didelės (neprotingai didelės) netesybos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis) arba kai prievolė iš dalies įvykdyta (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis).

53.       Aiškiai per didelėmis netesybos pripažįstamos tada, kai jos neproporcingos, jų dydis prieštarauja protingumo, sąžiningumo principams, sąžiningai verslo praktikai ir suteikia galimybę nepagrįstai praturtėti vienai šaliai bei pažeidžia teisėtus kitos šalies interesus. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismas, nustatydamas, ar netesybos nėra akivaizdžiai per didelės, ir jas mažindamas, turi taikyti esminį kriterijų – netesybų santykį su nuostoliais, nes tik įvertinęs skirtumą tarp nuostolių ir prašomų netesybų teismas gali nuspręsti, ar netesybų suma nėra pernelyg didelė ir nepagrįsta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-234-248/2016, 30 punktas).

54.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šalių autonomija komerciniuose teisiniuose santykiuose, sutarties laisvės ir privalomumo principai yra labai svarbios vertybės, užtikrinančios profesionalių verslo subjektų galimybę laisvai veikti ir patiems matuoti savo riziką, todėl teismo kišimasis į jų suderėtas netesybas galimas tuo atveju, kai netesybų dydžio neprotingumas yra akivaizdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95-313/2017, 43 punktas; 2017 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-428-695/2017, 36 punktas).

55.       Taigi įstatymu teismui yra suteikta teisė kontroliuoti šalių interesų pusiausvyrą ir tais atvejais, kai šalys susitaria dėl netesybų dydžio. CK 6.73 straipsnio 2 dalyje, 6.258 straipsnio 3 dalyje nustatytos teismo teisės mažinti netesybas ribos – netesybos negali būti sumažintos tiek, kad taptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo. Pagal kasacinio teismo suformuotą praktiką tokios minimalios netesybų dydžio ribos nustatymas nereiškia, kad netesybos turi būti sumažinamos iki minimalių nuostolių ar įrodytų nuostolių dydžio. Priešingu atveju būtų paneigta netesybų, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonės, reikšmė ir pažeistas sutarčių laisvės principas (CK 1.2 straipsnio 1 dalis, 6.156 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-12/2009).

56.       Teismo teisė mažinti netesybas nėra absoliuti, nes ją riboja susitarime dėl netesybų išreikšta šalių valia (CK 6.156, 6.189 straipsniai) ir draudimas sumažinti netesybas žemiau tikrosios nuostolių sumos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-562/2013; 2017 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-378/2017, 19 punktas). Žemiausioji netesybų mažinimo riba – realūs kreditoriaus patirti nuostoliai, t. y. netesybų mažinimas neturi pažeisti nuostolių patyrusios šalies interesų. Tai reiškia, kad mažindamas netesybas teismas taiko esminį kriterijų – netesybų santykį su nuostoliais, nes tik įvertinęs skirtumą tarp nuostolių ir prašomų netesybų teismas gali nuspręsti, ar netesybų suma nėra pernelyg didelė ir nepagrįsta. Bendroji taisyklė, kad apie pernelyg dideles netesybas teismas sprendžia tirdamas netesybų sumos ir nuostolių santykį, kyla iš netesybų instituto paskirties – užtikrinti kreditoriaus teisę gauti iš anksto sutartų nuostolių dalį neįrodinėjant jų dydžio. Tačiau tai, kad netesybų suma viršija nuostolių sumą, nebūtinai reiškia, kad netesybos automatiškai privalo būti sumažintos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2023 m. vasario 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-64-916/2023 27 punktas).

57.       Vartotojų teisių apsauga vykdoma vertinant sutarties sąlygų nesąžiningumą vartojimo sutartyse. Sąlygų nesąžiningumą reglamentuoja CK 6.2284 straipsnis, įgyvendinantis 1993 m. balandžio 5 d. Tarybos Direktyvą 93/13/EEB dėl nesąžiningų sąlygų sutartyse su vartotojais (toliau – Direktyva 93/13/EEB). Pagal šio straipsnio 2 dalį, nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo individualiai aptartos ir kuriomis dėl sąžiningumo reikalavimo pažeidimo iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojo nenaudai.

58.       Taigi, pagal galiojantį teisinį reguliavimą nesąžiningų sąlygų kontrolė visų pirma taikoma vartojimo sutartims, antra, taikoma tokioms sutarčių sąlygoms, kurios nebuvo individualiai aptartos. Direktyvos 93/13/EEB 3 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad visada yra laikoma, jog dėl sąlygos nebuvo atskirai derėtasi, jeigu ji buvo parengta iš anksto, ir vartotojas dėl to negalėjo padaryti įtakos sąlygos esmei, ypač iš anksto suformuluotos tipinės sutarties atveju. Šią nuostatą į nacionalinę teisę perkelia CK 6.2284 straipsnio 4 dalis. Pažymėtina, kad sprendžiant, ar vartojimo sutarties sąlygos buvo individualiai aptartos, turi būti nustatyta, ar vartotojas galėjo daryti įtaką tokių sąlygų turiniui (Direktyvos 93/13/EEB 3 straipsnio 2 dalis ir ją įgyvendinančio CK 6.2284 straipsnio 4 dalis).

59.       Bendrųjų principų sistemos projekto (angl. Draft Common Frame of Reference, DCFR) II.-1:110 straipsnyje, reglamentuojančiame individualiai neaptartas sąlygas, įtvirtinta, kad vienos šalies pateikta sąlyga nėra individualiai aptarta, jei kita šalis negalėjo turėti įtakos jos turiniui, visų pirma dėl to, kad ji buvo parengta iš anksto, nesvarbu, ar ji yra standartinių sąlygų dalis.

60.       Minėto straipsnio komentare nurodoma, kad sutarties šalis gali daryti įtaką sutarties sąlygai, jei tarp šalių vyksta derybos, kurios suteikia realią galimybę pakeisti sutarties sąlygą. Taigi esminis kriterijus yra tas, ar įvyko tikros ir reikšmingos derybos. Tokios derybos reikalauja ne paprasto pokalbio apie sutarties sąlygą, bet turi suteikti realią galimybę jai daryti įtaką.

61.       Vadinasi, tam, kad vartojimo sutarties sąlygos būtų laikomos individualiai aptartomis ir joms nebūtų taikoma sąžiningumo kontrolė, turi būti įvykdyti du reikalavimai: 1) verslininkas turi įrodyti, kad vartotojas turėjo galimybę derėtis (derybos faktiškai vyko); 2) verslininkas turi įrodyti, kad derybų metu jis suteikė vartotojui realias ir protingas galimybes keisti sutarties turinį.

62.       Nagrinėjamoje byloje yra įrodyta, jog ieškovas nebuvo informuotas apie neteisėtą statybos procesą, nors atsakovė apie tai žinojo dėl 2022 m. liepos 13 d. parengtos pažymos apie statinio statybą nukrypstant nuo projekto sprendinių. Nors atsakovė iš Inspekcijos 2022 m. gruodžio mėnesį gavo pranešimą, kuriame buvo parašyta, kad pažymos yra netinkamos, todėl vyko patikrinimas statybos leidimo duomenų su faktine statyba, tačiau vis tiek buvo sudaryta Preliminari sutartis.

63.       Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, konstatuojama, jog nagrinėjamoje byloje atsakovė neįrodė sutartinę civilinę atsakomybę šalinančių aplinkybių, Turtas nebuvo pakankamai paruoštas pardavimui, per Preliminarioje sutartyje nustatytą terminą neįvykdytos sąlygos, būtinos pagrindinei sutarčiai sudaryti, atsakovė buvo nesąžininga, nes neatskleidė ieškovui (vartotojui) informacijos apie statybos proceso ginčijamą teisėtumą,  todėl, atsižvelgiant į aktualią kasacinio teismo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021, 16, 17 punktai, Nr.e3K-3-209-695/2018 42 punktą), yra pagrindas priteisti netesybas. 

64.       Pažymėtina, kad prasidėjus teismo procesui atsakovė negrąžino avanso, toliau naudojasi ieškovo pinigais, ieškovas ne tik kad negavo tikėtos naudos iš savo atsakovei perduotų 53 000,00 Eur piniginių lėšų, bet dėl infliacijos iš esmės dar ir prarado dalį jų vertės, ieškovas su įsigyjamu būstu siejo savo ateitį, ketino persikelti gyventi į (duomenys neskelbtini), į tai atsižvelgdamas kūrėsi asmeninius gyvenimo planus, todėl atmetamas atsakovės prašymas mažinti prašomą priteisti baudos dydį (CK 6.246 straipsnio 1 dalis).

65.       Atsižvelgiant į tai, jog sutarčių reikia laikytis (principas – pacta sunt servanda), ieškovas  įrodė nesąžiningą atsakovės elgesį, atsakovė negrąžino avanso pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui ir iki šiol naudojasi vartotojo pinigais, vadovaujantis CK 6.189 straipsnio 1 dalimi, 6.205 straipsniu, 6.256 straipsnio 1, 2 dalimis, 6.258 straipsnio 3 dalimi, ieškovo naudai iš atsakovės priteisiama 53 000,00 Eur bauda.

Dėl procesinių palūkanų

66.       Terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs atsakovas privalo mokėti 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą, skaičiuojant nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnis). Pareiga mokėti procesines palūkanas atsiranda iš įstatymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. rugsėjo 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-888/2003).

67.       Atsižvelgiant į tai, kad ieškinys yra tenkinamas, ieškovui taip pat priteistos 5 proc. dydžio metinės procesinės palūkanos nuo visos ieškovams priteistos sumos, skaičiuotinos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2024 m. vasario 2 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo (CK 6.37 straipsnis, 6.210 straipsnio 1 dalis, CPK 179, 185 straipsniai).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

68.       CPK 98 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu; šios išlaidos negali būti priteisiamos, jeigu prašymas dėl jų priteisimo ir išlaidų dydį patvirtinantys įrodymai nepateikti iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).

69.       Nagrinėjamoje byloje ieškovo palaikomas reikalavimas yra patenkintas. Ieškovas sumokėjo 1  770,00 Eur žyminio mokesčio. Ieškinį patenkinus, sumokėta žyminio mokesčio suma priteistina iš atsakovės ieškovo naudai (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

70.       Ieškovas taip pat paprašė priteisti 2 662,00 Eur atstovavimo išlaidas, susidedančias iš už ieškinio ir dubliko parengimą bei pasirengimą atstovauti teismo posėdyje. Teismas iš ieškovo atstovo 2024 m. birželio 19 d. pažymos ir su ja pateiktų priedų nustatė, ar ieškovo prašoma priteisti suma už teisinę pagalbą neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) 7, 8.2 punktuose nustatytų dydžių.

71.       Atsižvelgiant į tai, kad bendra prašoma priteisti suma atitinkama rekomenduojamus priteisti maksimalius dydžius, iš atsakovės ieškovui priteistinas iš viso 4 432,00 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimas (CPK 98 straipsnio 1 dalis).

72.       Procesinių dokumentų siuntimo (pašto) Vilniaus apygardos teisme išlaidos sudaro mažesnę nei 8,00 Eur sumą, todėl pagal CPK 92 straipsnio, 96 straipsnio 6 dalį, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymą Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ (aktuali redakcija, galiojanti nuo 2024 m. sausio 1 d.), valstybei šios bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos.

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 269-270 straipsniais,

 n u s p r e n d ž i a:

ieškovo L. G. ieškinį tenkinti. 

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Ritata“ (juridinio asmens kodas: 305697467) 53 000,00 Eur avanso, 53 000,00 Eur netesybų, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2024 m. vasario 2 d.) dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 4 432,00 Eur bylinėjimosi išlaidų ieškovo L. G. ((duomenys neskelbtini)) naudai.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per sprendimą priėmusį Vilniaus apygardos teismą.

Teisėja                                                                                                 Rūta Petkuvienė