Civilinė byla Nr. e3K-3-153-378/2018

                                                        Teisminio proceso Nr. 3-61-3-04842-2015-9

Procesinio sprendimo kategorijos:

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. balandžio 13 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alės Bukavinienės, Gražinos Davidonienės (pranešėja) ir Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė),  

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Okeano žuvis“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 22 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Okeano žuvis“ ieškinį atsakovėms Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos ir uždarajai akcinei bendrovei „Brasa“ dėl Lietuvos Respublikos nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo įsakymų ir su jais susijusių dokumentų panaikinimo, trečiasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė „Orkanas“.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą, nuomos sutarties neįregistravimo laiku viešame registre pasekmes, aiškinimo ir taikymo.
2. Ieškovė prašė teismo: 1) panaikinti Lietuvos Respublikos nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo (toliau – NŽT) 2015 m. balandžio 27 d. įsakymą Nr. 49VĮ-559-(14.49.2.) (toliau – 2015 m. balandžio 27 d. įsakymas), kuriuo nustatytos 5528 kv. m ploto žemės sklype, (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas), esantiems savarankiškai funkcionuojantiems pastatams eksploatuoti reikalingos dalys; 2) panaikinti NŽT 2015 m. birželio 11 d. įsakymą Nr. 49VĮ-824-(14.49.2.) (toliau – 2015 m. birželio 11 d. įsakymas), kuriuo nuspręsta išnuomoti UAB „Brasa“ 2387 kv. m Žemės sklypo dalį; 3) pripažinti negaliojančiu Lietuvos valstybės, atstovaujamos NŽT, ir UAB „Brasa“ sudarytą 2015 m. birželio 19 d. susitarimą pakeisti sutartį Nr. 49SŽN-269-(14.49.57) (toliau – Susitarimas); priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
3. Ieškovė nurodė, kad 2004 m. birželio 1 d. sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, pagal kurią ji išsinuomojo iš valstybės 3805 kv. m dalį Žemės sklype. Ši sutartis galiojo laikinai, iki bus parengtas detalusis planas, bet ne ilgiau kaip iki 2005 m. vasario 27 d. Teritorijos ar Žemės sklypo detalusis planas nebuvo parengtas. Ieškovė buvo pradėjusi detaliojo planavimo procedūras, tačiau atsakovė UAB „Brasa“ nesutiko nė su vienu iš galimų sprendinių. 2013 m. vasario 28 d. ieškovė ir Lietuvos valstybė, atstovaujama NŽT, sudarė Valstybinės žemės nuomos sutartį (toliau – Žemės nuomos sutartis), pagal kurią ieškovė išsinuomojo iki tol faktiškai naudotą 3805 kv. m ploto Žemės sklypo dalį. Ši nuomos sutartis yra galiojanti, įregistruota viešame registre. Likusią Žemės sklypo dalį (1723 kv. m) 2005 m. birželio 28 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu nuomojosi atsakovė UAB „Brasa“. 2015 m. birželio 19 d. UAB „Brasa“ ir Lietuvos valstybė, atstovaujama NŽT, sudarė Susitarimą, kuriuo buvo nustatytos UAB „Brasa“ naudojamos Žemės sklypo dalys (išnuomota papildoma Žemės sklypo dalis pagal UAB „Orkanas“ parengtą 2014 m. birželio 20 d. planą dėl Žemės sklypo dalių, reikalingų savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ir įrenginiui eksploatuoti (toliau – Planas). Ieškovės įsitikinimu, Susitarimu pažeidžiamos jos teisės ir interesai, nes atsakovė įgijo nuomos teisę į Žemės sklypo dalį ieškovės nuomojamo žemės ploto sąskaita. Atsakovės UAB „Brasa“ užsakymu parengtas Planas yra nepagrįstas, neatitinka Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės), parengtas pažeidžiant Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 patvirtintus Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatus ir Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. 522 patvirtintas Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikrinimo taisykles, prieštarauja Žemės nuomos sutarčiai, nesuderintas su ieškove. 2015 m. balandžio 27 d. įsakymas, kuriuo patvirtintas šis Planas ir jame nustatytos Žemės sklype esantiems savarankiškai funkcionuojantiems pastatams eksploatuoti reikalingos dalys, bei 2015 m. birželio 11 d. įsakymas, kurio pagrindu sudarytas Susitarimas, panaikintini. Ieškovė iki šiol nėra gavusi NŽT pranešimo apie tai, kad Žemės nuomos sutartis yra nutraukta.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

4. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. lapkričio 25 d. sprendimu ieškovės ieškinį patenkino.
5. Teismas nustatė, kad pagal Susitarimą UAB „Brasa“ bendra nuomojamo Žemės sklypo dalis padidinta nuo 1726 kv. m iki 2387 kv. m. Susitarimas įregistruotas VĮ Registrų centre 2015 m. birželio 26 d. Susitarimo pagrindas – UAB „Orkanas“ 2014 m. birželio 20 d. parengtas Planas bei 2015 m. balandžio 27 d. ir 2015 m. birželio 11 d. įsakymai. Šie dokumentai, teismo vertinimu, prieštarauja Žemės nuomos sutarčiai. Žemės sklype laisvos (nenuomojamos) dalies nebuvo, sklypas nebuvo praplėstas, padidintas, nebuvo suformuotas naujas, kitokio dydžio žemės sklypas. Taigi Susitarimu atsakovei UAB „Brasa“ išnuomota papildoma Žemės sklypo dalis ieškovės nuomojamos dalies sąskaita. Nors Žemės nuomos sutartyje buvo nustatyta pareiga ieškovei įregistruoti sutartį viešame registre, ši sutartis nebuvo nutraukta, atsakovė NŽT nereikalavo, kad ieškovė pašalintų nurodytą sutarties pažeidimą (sutarties 16, 19, 20 punktai). Žemės nuomos sutartis jos šalims (ieškovei ir atsakovei NŽT) galioja (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 1.75 straipsnio 1 dalis). Neįregistravusios nuomos sutarties šalys negali panaudoti šio sandorio fakto tik prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš juos remdamosi kitais įrodymais (CK 1.75 straipsnio 2 dalis).
6. Teismas rėmėsi CK 6.546 straipsnio, 6.547 straipsnio 3 dalies, 6.548 straipsnio 2 dalies, 6.551 straipsnio 2 dalies nuostatomis. Nors Žemės nuomos sutartis viešame registre įregistruota tik 2015 m. rugpjūčio 26 d., teismas pažymėjo, kad ji sudaryta ieškovės būtent su atsakove NŽT, kuri, sudarydama Susitarimą su atsakove UAB „Brasa“ dėl to paties Žemės sklypo papildomos dalies išnuomojimo, žinojo apie šią nuomos sutartį, privalėjo žinoti, kad sutarties nuostatos buvo privalomos jai (NŽT), kaip sutarties šaliai, nuo pat šios sutarties sudarymo dienos. NŽT turėjo perspėti ne tik ieškovę, bet ir atsakovę UAB „Brasa“. Šiuo atveju NŽT sudarius Susitarimą, padidinus atsakovei UAB „Brasa“ nuomojamo Žemės sklypo dalį, nesant laisvo ploto sklype ir esant galiojančiai kitai nuomos sutarčiai, pažeisti teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai, nesilaikyta pagrindinių sutarčių sudarymo ir jų vykdymo principų, įstatymo reikalavimų, nepatikrinta, ar atsakovės UAB „Brasa“ prašoma eksploatuoti papildoma Žemės sklypo dalis yra laisva, nespręstas Žemės nuomos sutarties galiojimo klausimas, taip sudarytos sąlygos ateityje kilti ginčams.
7. Atsakovė UAB „Brasa“ nebuvo Žemės nuomos sutarties šalis (CK 1.75 straipsnis), nežinojo konkretaus šios sutarties turinio, tačiau, neatsižvelgiant į sutarties registracijos viešame registre fakto nebuvimą, teismo vertinimu, turėjo žinoti, jog ieškovė turi pagrindą, kuriuo remdamasi naudojasi dalimi Žemės sklypo, juolab kad iki Susitarimo sudarymo ieškovei ji siuntė susipažinti planus. Būdama apdairi, rūpestinga bei sąžininga nuomininkė, atsakovė galėjo būti iniciatyvi, privalėjo numanyti, kad Susitarimas gali pažeisti ieškovės teises. Bylos duomenys neteikia pagrindo daryti išvadą, kad ieškovei išnuomota Žemės sklypo dalis, už kurią ji moka nuomos mokestį, yra nereikalinga, kad ji atsisako nuomotis sklypo dalį, kad nustatyti konkretūs Žemės nuomos sutarties, žemės naudojimo pažeidimai ir ieškovei dėl to taikytos sankcijos bei sumažintas nuomoto sklypo plotas. Pagrindas sudaryti Planą buvo vien atsakovės UAB „Brasa“ noras nuomotis didesnio ploto sklypą. NŽT neįrodė, kad buvo teisėtas ir pagrįstas poreikis tokiam planui (naujai atsiradę statiniai, išregistruoti iš viešo registro statiniai, vadovaujantis Lietuvos Respublikos statybos įstatymu kompetentingų asmenų nustatytas faktas apie būtinumą sudaryti naują planą, nutraukta sutartis ir pan.). UAB „Okranas“ Planas sudarytas neatsižvelgus į ieškovės, kaip bendros nuomininkės, teises, todėl jis yra nepagrįstas. Atsakovė ir trečiasis asmuo privalėjo įtraukti ieškovę į Susitarimą, derinti su ja poziciją.
8. Dėl atsakovės UAB „Brasa“ argumento, kad šiuo atveju turėtų būti taikomos CK 1.75 straipsnio 4 dalies nuostatos, teismas nurodė, kad ne tik teisių išviešinimas pirmumo tvarka lemia teisės neginčijamą patvirtinimą, bet ir tų teisių įgijimo teisėtumas. Šiuo atveju NŽT ignoravo ieškovės teises pagal galiojančią Žemės nuomos sutartį, sudarė akivaizdžiai jai prieštaraujantį Susitarimą. Ginčo administraciniai aktai ir Susitarimas sukėlė neapibrėžtą situaciją, esami prieštaravimai iki šiol nepašalinti. Iš bylos duomenų teismas nustatė, kad ieškovė Žemės sklype turi iš viso 1226,38 kv. m statinių, UAB „Brasa“ – 388,70 kv. m. Sudarius Susitarimą, UAB „Brasa“ išnuomota 2387 kv. m žemės iš 5528 kv. m ploto, kas neatitinka proporcingumo, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų. Nurodęs, kad teisinėje sistemoje negali būti toleruojamos situacijos, kada galiotų vienas kitam prieštaraujantys sandoriai, teismas sprendė panaikinti Susitarimą kaip niekinį ir negaliojantį nuo jo sudarymo dienos, nes jis, be kita ko, neatitinka teisinio sutarties dalyko įmanomumo reikalavimo (papildoma Žemės sklypo dalis negalėjo būti išnuomota, nes ji jau buvo perduota ieškovei; CK 1.81 straipsnio 1 dalis). Teismas taip pat panaikino ir susijusį 2015 m. birželio 11 d. įsakymą, be kita ko, pažymėjo, jog ieškovė apie šį administracinį aktą nebuvo NŽT informuota, taigi nesilaikyta Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo nuostatų (8 straipsnio 4 dalis), kas sudaro papildomą pagrindą jį panaikinti.  
9. Aplinkybė, kad Planas laiku nebuvo ginčijamas, dėl jo nebuvo pateikiami alternatyvūs siūlymai, kai 2015 metais jis buvo atsiųstas ieškovei paštu susipažinti, teismo vertinimu, neužkerta kelio jį ar atitinkamą NŽT vedėjo įsakymą ginčyti teisme. Įvertinęs bylos duomenis teismas sprendė, kad Planas, kuriuo rėmėsi NŽT, priimdama 2015 m. balandžio 27 d. įsakymą, nevisiškai atitinka Taisyklių 8 punktą, nes pažeidžia ieškovės teises, jame yra klaidų (nepažymėti būtinieji objektai), neišlaikyta taisyklinga forma; be to, bylos duomenys nepatvirtina, kad UAB „Brasa“ statiniui (dirbtuvėms) eksploatuoti buvo reikalingas papildomas plotas Žemės sklype, kuriame nebuvo laisvo ploto, kadangi jis buvo išnuomotas ieškovei, sklype turinčiai daugiau statinių.  Teismas sprendė, jog nurodytos aplinkybės sudaro pagrindą panaikinti ir 2015 m. balandžio 27 d. įsakymą.
10. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi atsakovių apeliacinius skundus, 2017 m. birželio 22 d. sprendimu panaikino Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. lapkričio 25 d. sprendimą ir priėmė naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmetė.
11. Kolegija sprendė, kad nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, jog ginčo įsakymai ir Susitarimas pažeidė CK 1.75 straipsnio, 6.551 straipsnio 2 dalies, Taisyklių 8 punkto reikalavimus. Valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams – nuomininkams – užtikrinti tinkamą jų valdomų statinių ar įrenginių eksploataciją (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnis, CK 6.551 straipsnio 2 dalis). Statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sutarties galiojimo sąlyga. Žemės sklype šiuo atveju yra tiek ieškovei, tiek atsakovei priklausantys statiniai. 2015 m. balandžio 27 d. įsakymu nustatytos jiems eksploatuoti reikalingos dalys, numatant, kad ieškovės pastatams eksploatuoti yra reikalinga mažesnė Žemės sklypo dalis nei jai išnuomoti 3805 kv. m, o atsakovei UAB „Brasa“ – didesnė.
12. Byloje nėra ginčo dėl to, kad atsakovė UAB „Brasa“ kreipėsi į NŽT, prašydama patvirtinti Žemės sklypo planą su nustatytomis dalimis savarankiškiems pastatams ar įrenginiams eksploatuoti bei patikslinti Žemės sklypo dalių nuomos sutartį. Kartu su prašymu ji pateikė UAB „Orkanas“ parengtą Planą su nustatytais žemės sklypų ribų posūkio taškais ir riboženklių koordinatėmis valstybinėje koordinačių sistemoje, kuriame išskirtos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos sklypo dalys ir nustatytas jų plotas. Planas nenuginčytas, taigi 2015 m. balandžio 27 d. įsakymas nelaikytinas neteisėtu. Nors ieškovė ginčija NŽT administracinius aktus, parengtus remiantis Planu, tačiau ji pati neatvyko susipažinti su Planu, nepareiškė dėl jo pastabų, todėl manytina, kad su juo sutiko. Atsakovė UAB „Brasa“ pasinaudojo jai teisės aktų suteikta iniciatyvos teise bei atliko būtinus veiksmus, siekdama nustatyti išnuomojamų Žemės sklypo dalių dydžius (pateikė prašymą, Planą).
13. Kolegija nesutiko su pirmosios instancijos teismo motyvais, kad Žemės nuomos sutarties neįregistravimas nedaro jos negaliojančios, nutrauktos ar pakeistos. Ieškovė sutartį Nekilnojamojo turto registre įregistravo vėliau, nei buvo įregistruotas Susitarimas. Remdamasi CK 1.75 straipsnio 1 dalies nuostatomis, kolegija konstatavo, kad Žemės nuomos sutartis galiojo jos šalims, nors ir nebuvo įregistruota viešame registre, tačiau neišviešinusi šios sutarties ieškovė prarado galimybę panaudoti sandorio faktą prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teises prieš juos remdamasi kitais įrodymais. Pirmosios instancijos teismas pažeidė CK 1.75 straipsnio 2 dalies, 6.547 straipsnio 2 dalies nuostatose įtvirtintus draudimus.
14. Kolegija pažymėjo, kad ginčo dokumentai (administraciniai aktai, Susitarimas) buvo priimti ne dėl Žemės nuomos sutarties neišviešinimo laiku, o dėl to, jog tokią galimybę ir poreikį numatė įstatymo įgyvendinamieji teisės aktai – Taisyklės, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimas Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“, atsakovės UAB „Brasa“  prašymas patvirtinti Planą bei patikslinti Žemės sklypo dalių nuomos sutartį. UAB „Brasa“ neatliko jokių neteisėtų veiksmų, kad įgytų nuomos teisę į papildomą Žemės sklypo dalį. Ieškovė, nevykdydama Žemės nuomos sutarties 19 punkto ir CK 6.547 straipsnio 2 dalies nuostatų, veikė neatidžiai ir nerūpestingai, dėl to susidarė situacija, kai daiktines teises į to paties žemės sklypo nuomą teisėtai įgijo keli asmenys.
15. Iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo kolegija nustatė, kad ieškovei Žemės sklype nuosavybės teise priklauso indeksais 2.2, 2.4, 2.5, 2.7, 2.8, 2.9 ir 2.10 įregistruoti pastatai, tačiau iš UAB „Orkanas“ parengto Plano matyti, jog pastatai, pažymėti indeksais 2.7, 2.8 ir 2.9, fiziškai nebeegzistuoja, todėl ieškovei priklausančių pastatų plotas sudaro 508,01 kv. m. Taigi ieškovės valdomas pastatų plotas, lyginant su Žemės sklypo naudojimo tvarka, buvusia iki ginčo įsakymų priėmimo ir Susitarimo pasirašymo, sumažėjo dėl fiziškai nugriautų pastatų. Pirmosios instancijos teismas, nustatęs byloje surinktų įrodymų turinio neatitinkantį ieškovės faktiškai valdomų pastatų sklype plotą, pažeidė Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 185 straipsnyje įtvirtintas įrodymų vertinimo taisykles.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

16. Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 22 d. sprendimą ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. lapkričio 25 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad ginčo administraciniai aktai ir Susitarimas yra teisėti, esant nustatytai aplinkybei, kad Žemės nuomos sutartis jos šalims (ieškovei ir NŽT) galioja, taigi turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), prieštarauja CK 6.192 straipsnio 4 dalies nuostatoms (pagal kurias sutarties keitimas ar papildymas turi būti tokios pat formos, kokios turėjo būti sudaryta sutartis), nes suponuoja išvadą, jog galiojančią sutartį galima keisti administraciniu aktu.  
2. Teismas klaidingai identifikavo Žemės nuomos sutarties šalis, nepagrįstai nurodė, kad šalys negali ja remtis, nors šalims ji galioja. Ieškovės reikalavimai pripažinti negaliojančiais ginčo įsakymus buvo argumentuojami tuo, kad NŽT negalėjo jų priimti, esant galiojančiai Žemės nuomos sutarčiai. Taigi šios sutarties galiojimo faktas buvo nukreiptas kitai sutarties šaliai, o ne trečiajam asmeniui. Susitarimas priimtas įsakymų pagrindu, todėl jis taip pat pripažintinas negaliojančiu (iš neteisėto akto negali kilti teisėtas susitarimas).
3. Teismas nepagrįstai skundžiamą sprendimą motyvavo tuo, kad Planas nėra nuginčytas. Privataus juridinio asmens sudaryti planai nesukuria teisinių pasekmių, jei jie nepatvirtinti kompetentingų institucijų. Planas šiuo atveju negali būti savarankišku civilinės bylos nagrinėjimo dalyku, nes nesukuria realių teisių ir pareigų. Pripažinti Planą negaliojančiu nebuvo poreikio ir teisinio pagrindo (CPK 137 straipsnio 2 dalies 1 punktas, CK 1.138 straipsnis; žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. rugsėjo 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-453/2013).   
4. Teismas, neturėdamas naujų įrodymų, sprendimą grindė aplinkybe dėl ieškovei ir atsakovei priklausančių pastatų ploto, kai pirmosios instancijos teismas iš bylos duomenų, be kita ko,  Registrų centro viešų duomenų, nustatė šiuos faktinius duomenis.
5. Pritardamas pirmosios instancijos teismo motyvams, apeliacinės instancijos teismas priėmė priešingą sprendimą. Teismo nurodymas, kad jis pirmosios instancijos teismo sprendimo argumentus vertina kritiškai, pažeidžia CPK 270 straipsnio 4 dalies 3 punkto nuostatas. 
17. Atsakovė NŽT atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
1. Valstybinių žemės sklypų nuomos sutarčių sudarymo tvarką nustato Žemės įstatymas, Taisyklės, kiti teisės aktai. Kadangi Žemės sklype yra keletas ieškovei ir atsakovei UAB „Brasa“ nuosavybės teise priklausančių savarankiškai funkcionuojančių statinių, kuriems eksploatuoti pagal Taisyklių 8 punkto reikalavimus turi būti išskirtos atskiros naudojimo dalys, atsakovė UAB „Brasa“, pageidaujanti pakeisti nuomojamos valstybinės Žemės sklypo dalies dydį, pasinaudojo teisės aktų jai suteikta iniciatyvos teise (Taisyklių 34 punktas) bei atliko būtinus veiksmus, siekdama, kad būtų nustatyti išnuomojamų Žemės sklypo dalių dydžiai ir užtikrintas tinkamas Žemės sklype esančių statinių eksploatavimas. Ieškovė nepagrįstai teigia, kad NŽT, pagal Planą priėmusi ginčo individualius administracinius aktus, nesilaikė Žemės nuomos sutarties ir taip pažeidė ieškovės teisę nuomotis 3805 kv. m ploto Žemės sklypo dalį. Ieškovė turi teisę nuomotis Žemės sklypo dalį ir ji nustatyta parengus Planą su statiniams eksploatuoti išskirtomis dalimis, Planas yra galiojantis, o ieškovei tenkanti Žemės sklypo dalis turi būti tikslinama.
2. Planas nenuginčytas, jis atitinka Taisyklių 8, 9 ir 33 punktų reikalavimus, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus, todėl nėra pagrindo panaikinti 2015 m. balandžio 27 d. įsakymą, kuriuo jis buvo patvirtintas. Žemės nuomos sutarties sudėtinė dalis yra 2005 m. birželio 10 d. savivaldybės įmonės „Vilniaus planas“ parengtas Žemės sklypo planas. Jame neišskirtos Žemės sklype esantiems statiniams eksploatuoti būtinos dalys, nors ginčo metu galiojusi Taisyklių 8 punkto redakcija imperatyviai nustatė, kad asmeniui, kuris ketina nuomotis valstybinės žemės sklypą ar keisti galiojančią nuomos sutartį, būtina parengti Žemės sklypo dalių, reikalingų savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ir įrenginiui eksploatuoti, planą. Taigi ieškovė nepagrįstai teigia, kad jai be pagrindo sumažėjo tenkanti Žemės sklypo dalis, nors Plano ji neginčijo, Žemės sklypo dalių, reikalingų savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ir įrenginiui eksploatuoti, plano, pagal kurį galima būtų vertinti, kad pagal faktinę Žemės sklypo naudojimo situaciją ieškovės nuosavybės teise valdomiems statiniams eksploatuoti būtina 3805 kv. m ploto Žemės sklypo dalis, nepateikė.
3. Ieškovė, kviečiama susipažinti su Planu, neatvyko, todėl laikytina, kad su juo sutiko. Teismas pagrįstai sprendė, kad UAB „Brasa“ neatliko jokių neteisėtų veiksmų, pateikdama Planą.
4. Nors Nekilnojamojo turto registre yra įregistruoti ieškovei nuosavybės teise priklausantys pastatai, tačiau Žemės sklypo plane matininkas jų nėra pažymėjęs, nes faktiškai šių pastatų nebuvo. Todėl Žemės nuomos sutartis tikslintina.
5. NŽT, remdamasi teisiniu reguliavimu (Taisyklių 8, 33 punktų nuostatomis) pagrįstai, neatsižvelgdama į galiojančią nuomos sutartį su ieškove, nustatė, jog faktiškai ieškovės naudojama Žemės sklypo dalis, reikalinga jai nuosavybės teise priklausantiems pastatams eksploatuoti, yra mažesnė, nei nustatyta Žemės nuomos sutartyje, juolab kad šią sutartį Nekilnojamojo turto registre ji įregistravo tik 2015 m. rugpjūčio 26 d. Taigi Plano rengimo metu prieš trečiuosius asmenis nebuvo galiojančios valstybinės žemės nuomos sutarties. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas administracinėje byloje Nr. A4 -228/2013 yra nurodęs, kad lemiamą reikšmę turi ne žemės sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, o faktinės situacijos vertinimas. Pagal kasacinio teismo išaiškinimus nustačius, kad žemės sklype yra teisėtai pastatyti statiniai ar kitokie nekilnojamieji daiktai, kuriems naudojamas žemės sklypas, ir tokio sklypo naudojimas pagal kitą paskirtį nėra galimas, sklypas laikytinas užstatytu. Aplinkybė, ar sklypas yra užstatytas, yra teisinę reikšmę turinti faktinė aplinkybė, kuri nustatoma įvertinus byloje esančius įrodymus (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-380/2012).
18. Atsakovė UAB „Brasa“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti, skundžiamą sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
1. NŽT turėjo teisę esant nenutrauktai, taigi sutarties šalims galiojančiai, bet viešame registre neįregistruotai valstybės bei ieškovės sudarytai Žemės nuomos sutarčiai dalį šios žemės išnuomoti atsakovei UAB „Brasa“. Tik įregistruota žemės nuomos sutartis jos šalims suteikia teisinę apsaugą, o neįregistruota tretiesiems asmenims negalioja (CK 6.547 straipsnio 1, 2 dalys, 1.75 straipsnio 2 dalis). Žemės nuomos sutartis nebuvo išviešinta, todėl NŽT šios sutarties fakto negalėjo panaudoti ginčo įsakymų priėmimo ir Susitarimo pasirašymo metu.
2. Išnuomojant papildomą Žemės sklypo dalį atsakovei, Taisyklių nuostatos nepažeistos, todėl ieškovė šių nuostatų ir neįvardija. Pagal ginčo dokumentus atsakovei teko mažesnė Žemės sklypo dalis, ji neatliko jokių neteisėtų veiksmų, kad įgytų nuomos teisę į papildomą  sklypo dalį. Ieškovė sukūrė situaciją, kai teises į to paties Žemės sklypo nuomą teisėtai įgijo tiek ji, tiek atsakovė.
3. Susiklosčiusių santykių konkurencija spręstina pagal CK 1.75 straipsnio 3, 4 dalių nuostatas, pagal kurias, jeigu tas pačias teises į daiktą ar daiktines teises įregistravo keli asmenys, tai laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį įregistravęs asmuo, šiuo atveju – UAB „Brasa“.

  Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu

19. Valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį ir teiktų visuomeninę naudą. Žemės santykiai turi būti tvarkomi atsižvelgiant į įstatymuose įtvirtintus žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teisių apsaugos, būtinybės žemę naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį ir kitus principus.
20. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Valstybinės žemės nuomos sandoriai, sudaryti pažeidus imperatyviųjų teisės normų nuostatas, yra niekiniai visa apimtimi arba ta dalimi, kuria buvo pažeistos imperatyviųjų teisės normų nuostatos, jeigu galima padaryti išvadą, kad sandoris būtų buvęs sudarytas ir neįtraukiant negaliojančios dalies (CK 1.80, 1.96 straipsniai). Analogiški reikalavimai bei teisiniai padariniai taikytini ir administraciniams aktams dėl valstybinės žemės nuomos, priimtiems pažeidus imperatyviųjų teisės normų nuostatas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-640-611/2015 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).
21. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši CK nuostata detalizuojama Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte (punkto redakcija, galiojanti nuo 2014 m. sausio 1 d.), kuriame nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Analogiška nuostata įtvirtinta Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (nutarimo redakcija, galiojanti nuo 2015 m. vasario 11 d.) 28.1 punkte.
22. Taigi, teisės nuomoti valstybinę žemę įstatyme nurodytas pagrindas – teisėtas (nuomos ar nuosavybės teise) šioje žemėje esančių ir statinio ar įrenginio statusą atitinkančių objektų valdymas. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams užtikrinti tinkamą jų statinių eksploatavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008).
23. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio statinys turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o jo eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Taigi savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).
24. Nurodyta kasacinio teismo praktika leidžia daryti išvadą, kad statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sutarties galiojimo sąlyga, o nuomojamo sklypo dydis tiesiogiai susijęs su tinkamu statinių eksploatavimu pagal jų tiesioginę paskirtį.
25. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad valstybinės žemės sklype (duomenys neskelbtini), ieškovė turi 1226,38 kv. m statinių, atsakovė – 338,70 kv. m; žemės sklypo plotas – 5528 kv. m, abi šalys yra valstybinės žemės sklypo nuomininkės. Tarp šalių iš esmės yra kilęs ginčas dėl joms priklausantiems statiniams eksploatuoti reikalingo žemės sklypo dydžio nustatymo tuo pagrindu, kad dalis ieškovės statinių galimai fiziškai nebeegzistuoja, dėl to yra išnykęs ir poreikis juos eksploatuoti.
26. Kasacinio teismo išaiškinta, kad lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-695/2017 45 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). Tačiau nagrinėjamos bylos atveju aktualu tai, kad tiek ieškovė, tiek atsakovė jau buvo valstybinės žemės nuomininkės, joms priklausantiems statiniams eksploatuoti reikalingo žemės ploto dydis įtvirtintas nuomos sutartyse, todėl tarp šalių kilusio ginčo išsprendimas yra tiesiogiai susijęs su jau egzistuojančių ir teisėtai sudarytų nuomos sutarčių keitimu.
27. Kasacinis teismas, aiškindamas aptartą teisinį reglamentavimą, yra pažymėjęs, kad valstybės įgaliota institucija imperatyviosiomis teisės normų nuostatomis įpareigojama savininkui išnuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu, jei ji užstatyta šiam asmeniui nuosavybės teise priklausančiais pastatais. Jeigu šio imperatyvo neleidžia įgyvendinti kita žemės nuomos sutartis, sudaryta institucijos ir kito tame žemės sklype esančių pastatų savininko, tai pastaroji nuomos sutartis, nepavykus abiejų šalių valia jos pakeisti, turi būti nutraukta CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkto pagrindu, nes tik taip galima įgyvendinti teisės aktų (CK 6.551 straipsnio 2 dalies, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto) reikalavimą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 5 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-349-313/2016 35 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).
28. Nagrinėjamoje byloje nustatytos šios teisiškai reikšmingos aplinkybės: 1) ieškovė ir Lietuvos valstybė, atstovaujama Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM, 2004 m. birželio 1 d. sudarė Valstybinės žemės nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė išsinuomojo iš valstybės 3805 kv. m ploto žemės sklypo (duomenys neskelbtini), dalį, esančią 5528 kv. m ploto žemės sklype; 2) 2013 m. vasario 28 d. ieškovė ir Lietuvos valstybė, atstovaujama Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM, sudarė Valstybinės žemės nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė išsinuomojo 3805 kv. m ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini), kuriuo naudojosi nuo 2004 m. birželio 1 d., ir esantį bendrame 5528 kv. m ploto žemės sklype;  3) likusią bendro sklypo žemės dalį (1723 kv. m) 2005 m. birželio 28 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindais nuomojosi atsakovė UAB „Brasa“; 4) UAB „Brasa“ ir Lietuvos valstybė, atstovaujama NŽT, 2015 m. birželio 19 d. sudarė susitarimą dėl 2005 m. birželio 28 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. B01/2005-742, kuriuo buvo nustatytos UAB „Brasa“ naudojamos žemės sklypo dalys; 5) NŽT Vilniaus skyriaus vedėjo 2015 m. birželio 11 d. įsakymo Nr. 49VĮ-559-(14.49.2.) pagrindu tarp atsakovių 2015 m. birželio 19 d. sudarytas susitarimas, kuriuo nuspręsta išnuomoti UAB „Brasa“ 2387 kv. m žemės sklypo dalį, esančią 5528 kv. m ploto žemės sklype (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. 0101/0055:144; 6) ieškovės ir atsakovės NŽT 2013 m. vasario 28 d. sudaryta Valstybinės žemės nuomos sutartis iki šiol yra nenutraukta, nepripažinta negaliojančia, nepanaikinta, 2015 m. rugpjūčio 26 d. įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
29. Pažymėtina tai, kad 2013 m. vasario 28 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties, sudarytos tarp ieškovės ir atsakovės NŽT, 19 punktu susitarta, kad šią sutartį nuomininkė savo lėšomis per 3 mėnesius įregistruoja Nekilnojamojo turto registre, o 20 sutarties punktu šalys susitarė, kad, nuomininkei neįvykdžius šios sąlygos, nuomotoja turi reikalauti pašalinti sutarties pažeidimus arba nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą. 16 sutarties punktu šalys taip pat susitarė dėl konkrečių atvejų, kuriems esant nuomos sutartis irgi gali būti nutraukta. Teismų nustatytos aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad ieškovei laiku neįregistravus sutarties atsakovė nereikalavo pašalinti šio sutarties pažeidimo, teise nutraukti Žemės nuomos sutartį prieš terminą taip pat nesinaudojo. Be kita ko, teisėjų kolegija pažymi, kad Nekilnojamojo turto registro paskirtis yra nekilnojamiesiems daiktams, nuosavybės bei kitoms daiktinėms teisėms į šiuos daiktus, šių teisių suvaržymams, įstatymų nustatytiems juridiniams faktams registruoti, oficialiai informacijai apie registre sukauptus duomenis teikti (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis). Taigi, Nekilnojamojo turto registras atlieka teises išviešinančiąją funkciją, o įstatymų nustatyto reikalavimo teisiškai įregistruoti sandorį nesilaikymas sandorio nedaro negaliojančio, išskyrus Civilinio kodekso numatytus atvejus (CK 1.94 straipsnis). Teismų nustatytos aplinkybės ir nurodytas teisinis reglamentavimas leidžia daryti išvadą, kad ieškovės ir atsakovės sudaryta Žemės nuomos sutartis nebuvo nutraukta, nėra negaliojanti pagal įstatymą, todėl sutarties šalims ji turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis).
30. Žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu reglamentuoja CK 6.654 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Taigi CK 6.654 straipsnyje įtvirtintas pagrindų nutraukti nuomos sutartį sąrašas nėra baigtinis, tokius pagrindus gali įtvirtinti ir kiti įstatymai, tačiau valstybinės žemės nuomos santykius reglamentuojančiuose teisės aktuose nenumatyta, kad galiojanti nuomos sutartis vienašališkai gali būti keičiama administraciniu aktu. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad Nacionalinė žemės tarnyba turi teisę modifikuoti sutartinius valstybinės žemės nuomos teisinius santykius – pakeisti jų turinį ar juos nutraukti – tik remdamasi bendrosiomis CK sutarčių teisės bei specialiosiomis žemės nuomos teisinius santykius reguliuojančiomis normomis.
31. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas neteisingai taikė ir aiškino valstybinės žemės nuomos santykius reglamentuojančias teisės normas, todėl šio teismo procesinis sprendimas naikinamas ir paliekamas galioti pirmosios instancijos teismo sprendimas (CPK 359 straipsnio 1 dalies 3 punktas).
32. Kasaciniam teismui pateikti įrodymai, kad skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis dėl 164 Eur žyminio mokesčio priteisimo valstybei iš ieškovės įvykdyta. Panaikinus apeliacinės instancijos teismo nutartį, spręstina dėl atgręžtinio vykdymo (CPK 760 straipsnio 1 dalis, 762 straipsnio 1 dalis). Teisėjų kolegija įpareigoja valstybę grąžinti ieškovei pagal apeliacinės instancijos teismo nutartį gautus pinigus (164 Eur) į ieškovės sąskaitą.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

33. Pagal CPK 93 straipsnio 5 dalį, jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Ieškovė nepateikė teismui įrodymų, pagrindžiančių patirtas bylinėjimosi išlaidas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, todėl jų priteisimo klausimas nesprendžiamas.
34. Už pateiktą kasacinį skundą ieškovė sumokėjo 93 Eur žyminio mokesčio. Patenkinus ieškovės kasacinį skundą, šis mokestis jai priteistinas lygiomis dalimis iš atsakovių (CPK 93 straipsnio 1 dalis).  

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 22 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. lapkričio 25 d. sprendimą.

Įpareigoti Valstybinę mokesčių inspekciją (j. a. k. 188659752) grąžinti į ieškovės UAB „Okeano žuvis“ (j. a. k. 122779719) sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini) UAB Medicinos banke 164 (vieną šimtą šešiasdešimt keturis) Eur, sumokėtus Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 22 d. sprendimo pagrindu.

Priteisti ieškovei UAB „Okeano žuvis“ (kodas 122779719) iš atsakovių UAB „Brasa“ (kodas 124260769) ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos (kodas 188704927) lygiomis dalimis po 46,50 Eur (keturiasdešimt šešis Eur 50 ct) žyminio mokesčio atlyginimo.

Nutarties nuorašą išsiųsti VĮ Registrų centrui. 

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                                            Alė Bukavinienė

           Gražina Davidonienė

                                                                                                                       Sigita Rudėnaitė