Civilinė byla Nr. e2A-1033-230/2020
Teisminio proceso Nr. 2-69-3-13574-2019-2
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.2.1; 2.6.8.4; 2.6.8.9; 2.6.8.10; 2.6.10.5.1; 3.3.1.18.3; 3.3.1.20
(S)
Kauno apygardos teismas
N u t a r t i s
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. birželio 25 d.
Kaunas
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Nijolios Indreikienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Virginijos Lozoraitytės, Tomo Romeikos,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės individualios įmonės „ADL Security Systems“ apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2020 m. kovo18 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo E. S. ieškinį atsakovei individualiai įmonei „ADL Security Systems“ dėl avanso grąžinimo ir netesybų priteisimo.
Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi apeliacinį skundą ir civilinę bylą,
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas E. S. ieškinyje teismo prašė priteisti iš atsakovės IĮ „ADL Security Systems“ 9 000 Eur avansą, 9 000 Eur netesybas, 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2018 m. spalio 4 d. sudarė preliminariąją buto su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartį, kuria šalys įsipareigojo nurodytu terminu ir sąlygomis sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė parduotų, o ieškovas pirktų pardavėjui nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą – butą naujai statomame name adresu (duomenys neskelbtini) (buto adresas bus patikslintas atlikus kadastrinius matavimus), šalys susitarė, kad parduodamo buto plotas 83,53 kv. m (bus patikslintas atlikus kadastrinius matavimus), kurio baigtumas ne mažiau kaip 80 proc., ir žemės sklypą, bendras plotas 250 kv. m, adresas (duomenys neskelbtini). Atsakovė įsipareigojo parduoti šį turtą už 58 400 Eur. Ieškovas atsakovei grynaisiais dalimis perdavė 9 000 Eur avansą. Sutarties 2.2. punktu šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį notarų biure iki 2019 m. balandžio 1 d. Iki sutartyje numatytos datos ieškovas nuolat bendravo su atsakovės direktoriumi, domėjosi buto statybos darbų eiga, aktyviai siūlė savo pagalbą ir ne kartą pabrėžė atsakovei, kad pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį būtina sudaryti iki preliminariojoje sutartyje numatytos datos. Tačiau iki preliminariojoje sutartyje nurodytos dienos pagrindinė notarinė sutartis nebuvo sudaryta, butas ir žemė nebuvo paruošti pardavimui, nes nebuvo atlikti kadastriniai matavimai, daiktai nebuvo įregistruoti registre. Nors ieškovas suėjus terminui dar svarstė įvairius nekilnojamojo turto įsigijimo variantus, termino pratęsimo galimybę, bet vėliau suprato, kad atsakovė nesiekia kompromiso, be pagrindo reikalauja papildomų piniginių lėšų statybai užbaigti, vėliau praktiškai visiškai ją sustabdė, iki šiol nėra įvykdžiusi sutarties 6.1.3. punkto reikalavimų (nepasiektas fasado ir stogo darbų 100 proc. baigtumas), dėl ko ieškovas prarado interesą įsigyti turtą. Ieškovas 2019 m. liepos 18 d. kreipėsi į atsakovę su pretenzija, kuria pareikalavo grąžinti 9 000 Eur avansą bei sumokėti 9 000 Eur baudą. Atsakovė 2019 m. liepos 26 d. raštu atsisakė grąžinti ieškovui avansą ir sumokėti baudą.
2. Atsakovė IĮ „ADL Security Systems“ atsiliepime į ieškinį nurodė, kad pasirašydamas preliminariąją sutartį ieškovas įsipareigojo nuosavybės teise įsigyti žemės sklypą pagal prie preliminariosios sutarties pateiktą planą bei butą pagal prie preliminariosios sutarties pateiktą dviejų butų gyvenamojo namo statybos projektą. Nors ieškovas ir tarėsi dėl standartinio buto įsigijimo, artėjant pagrindinės sutarties sudarymo terminui ėmė prašyti papildomų darbų, o šiam terminui pasibaigus – siųsti nestandartinius brėžinius su įvairiais naujais papildomais darbais. Po to, kai 2019 m. birželio 14 d. ieškovas buvo informuotas apie sutvarkytus buto dokumentus, būtent ieškovui kilo pareiga imtis tolimesnių veiksmų, kad būtų sudaryta pagrindinė sutartis – atlikti nekilnojamojo turto vertinimą, gauti paskolą arba garantinį raštą dėl paskolos suteikimo iš banko ar kitos kredito įstaigos bei pakviesti atsakovę vykti pas ieškovo pasirinktą notarą pagrindinės sutarties sudarymui, tačiau ieškovas to nepadarė.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
3. Kauno apylinkės teismas 2020 m. kovo18 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priteisė ieškovui E. S. iš atsakovės IĮ „ADL Security Systems“ 9 000 Eur avansą, 4 500 Eur netesybas, 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos (13 500 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2019 m. rugpjūčio 20 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 966,25 Eur bylinėjimosi išlaidas, ieškovo reikalavimą dėl 4 500 Eur netesybų priteisimo atmetė.
4. Teismas nustatė, kad 2018 m. spalio 4 d. ieškovas ir atsakovė sudarė preliminariąją buto su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią šalys susitarė, kad atsakovė parduos, o ieškovas pirks nekilnojamąjį turtą – butą naujai statomame name (duomenys neskelbtini) (buto adresas bus patikslintas atlikus kadastrinius matavimus), kurio plotas 83,53 kv. m (bus patikslintas atlikus kadastrinius matavimus), baigtumas ne mažiau kaip 80 proc., ir žemės sklypą, kurio bendras plotas 250 kv. m (bus patikslintas atlikus kadastrinius matavimus), esantį (duomenys neskelbtini). Ieškovas 2018 m. spalio 4 d. sumokėjo atsakovei 1 000 Eur, 2018 m. lapkričio 15 d. – 4 000 Eur, 2018 m. gruodžio 15 d. – 4 000 Eur, iš viso 9 000 Eur avansą. Pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2019 m. balandžio 1 d.
5. Teismas pažymėjo, kad tarp šalių nėra ginčo, jog 80 proc. buto baigtumas, kaip buvo numatyta preliminarioje sutartyje, nebuvo pasiektas 2019 m. balandžio 1 d. Ištyrus byloje esančius duomenis, teismas konstatavo, kad nepriklausomai nuo ieškovo reiškiamų individualių reikalavimų statomam butui, atsakovė nebūtų spėjusi laiku pasiekti preliminariosios sutarties 6.1.3., 6.1.6., 6.1.15, 6.1.16., 6.1.17. papunkčiuose sutartus įsipareigojimus iki 2019 m. balandžio 1 d. Pateiktas tarp šalių vykęs susirašinėjimas patvirtina, kad ieškovas reikalavimus dėl vidaus įrengimo pradėjo reikšti 2019 m. sausio mėn., t. y. 2019 m. sausio 15 d. ieškovas telefonu bendraudamas su atsakovės direktoriumi teiravosi dėl laiptų, tačiau atsakovės direktorius pats nurodė, jog ieškovas dėl laiptų apsisprendimo turi dar apie tris savaites, be to, nurodė, kad dėl netinkamų oro sąlygų negali daryti apšiltinimo, kad daromas tik pirmo namo stogas, kai ginčo butas yra trečiame name. 2019 m. sausio 29 d. tarp šalių vykęs telefoninis pokalbis taip pat patvirtina, jog ieškovas nurodė, kad jeigu bus klausimų dėl laiptų dar pasiskambinti, jei ne – daryti pagal standartą. Atsakovės direktorius 2020 m. sausio 22 d. teismo posėdžio metu patvirtino, kad daryti standartinius laiptus nuspręsta apie 2019 m. vasario mėnesį. 2019 m. vasario 13 d. atsakovės direktorius nurodė, kad betonas laiptams užsakytas, vasario 23 d. byloje pateikta fotonuotrauka patvirtina, kad laiptai išlieti. Todėl ieškovo svarstymai dėl laiptų negalėjo būti pakankamas pagrindas, stabdantis buto statybą ir sutartinių įsipareigojimų pagal preliminariąją sutartį įvykdymą nustatytu terminu.
6. Teismo vertinimu, ieškovo pageidavimai dėl lango pakėlimo taip pat negalėjo būti pagrindinis veiksnys, turėjęs įtakos preliminarioje sutartyje nurodytus įsipareigojimus įvykdyti laiku. Teismo posėdžio metu atsakovės direktorius nurodė, kad langų užsakymas yra vykdomas šešias savaites, o padarius pakeitimą vėl stojama į eilę iš naujo. Atsakovės direktorius 2019 m. sausio 29 d. nurodė ieškovui, kad jo langai užsakyti, tačiau pats atsakovės direktorius 2019 m. vasario 4 d. teiravosi, ar norėtų ieškovas koreguoti lango aukštį, nes ne vien ieškovas pageidavo pakelti lango aukštį, todėl nelaikytina, kad išimtinai vykdant ieškovo pageidavimus dėl lango statybos užtruko. Ieškovo svarstymai dėl katilo taip pat negalėjo turėti įtakos tolimesniems buto statybos darbams buto viduje, nes iš pateiktų susirašinėjimų matyti, kad 2019 m. vasario 24 d. buvo užsakytas standartinis katilas.
7. Teismo vertinimu, labiausiai darbams buto viduje iš ieškovo pusės galėjo turėti įtakos jo svarstymai dėl sienų išplanavimo, pateiktų brėžinių netikslumas. Tačiau teismas atkreipė dėmesį į tai, kad pats atsakovės direktorius pripažino, jog žiemos laikotarpis turėjo įtakos vidaus darbams, reikia, kad būtų sausa ir nešalta, tinkuoti, grindų negali daryti. Be to, atsakovės direktorius negalėjo nurodyti, kada buvo baigtas ketvirtasis namas, o pateikta 2019 m. gegužės 2 d. pokalbio ištrauka patvirtina, kad vietomis dėl vidaus darbų buvo sukeisti trečiasis ir ketvirtasis namas, bet išorės darbai minėtu laikotarpiu nebuvo pradėti, neužsakytos medžiagos, dėl to nustatytu laiku neįvykdyti atsakovės įsipareigojimai preliminariosios sutarties 6.1.3.; 6.1.15. ir 6.1.16 papunkčiuose. Kad darbai nebuvo įvykdyti laiku, neneigia ir atsakovės direktorius. Tai patvirtina ir ieškovo 2020 m. sausio 9 d. prašymo prieduose pateiktos 2019 m. liepos 18 d. nuotraukos, iš kurių matyti, kad išorės darbai, kaip buvo numatyta preliminarios sutarties 6 punkto papunkčiuose, nėra įvykdyti.
8. Teismas konstatavo, kad dėl laiku neįvykdytų preliminarioje sutartyje numatytų darbų ir iki 2019 m. balandžio 1 d. nesudarytos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties yra atsakinga atsakovė. Taigi ieškovas po preliminarioje sutartyje nustatyto termino neprivalėjo sudaryti pagrindinės sutarties. Tačiau, teismo vertinimu, sprendžiant netesybų klausimą, svarbus tolimesnis šalių elgesys. Byloje esantys rašytiniai įrodymai pavirtina, kad po 2019 m. balandžio 1 d. šalys ir toliau bendravo, ieškovas reiškė pageidavimus dėl vidaus išplanavimo, įrengimo, buvo atvažiavęs į statybvietę, šnekėjosi su gipsininku, elektriku, siuntė brėžinius. Liudytoja V. M. nurodė, kad ieškovas ieškoti kito būsto pradėjo gal 2019 m. liepos mėn., tiksliai negalėjo pasakyti, paaiškino, kad vis pasižiūrėdavo, ką stato kitas statytojas (ne atsakovė), t. y. 2018 m. vasarą žiūrėdavo kito statytojo, bet nepirko, nes buvo per brangu.
9. Teismas pažymėjo, kad ieškovas, pasibaigus preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, įgijo teisę reikalauti iš atsakovės ne tik grąžinti sumokėtą avansą, bet ir reikalauti sumokėti baudą. Tačiau to nepadarius, minėti ieškovo veiksmai vertinti kaip nesąžiningi atsakovės atžvilgiu, kurie suteikė pagrįstą lūkestį atsakovei, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta ir po termino. Todėl, teismo vertinimu, yra teisinis pagrindas mažinti ieškovo prašomą priteisti baudą per pusę, t. y. iki 4 500 Eur dydžio baudos.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
10. Apeliaciniu skundu atsakovė IĮ „ADL Security Systems“ prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2020 m. kovo 18 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys tenkintas iš dalies, ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti visiškai, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1.1. Po 2019 m. balandžio 1 d. šalys ir toliau aktyviai bendravo, ieškovas ir jo nurodyti asmenys siuntė nuolat kintančius brėžinius (elektros instaliacijos, pertvaros), derino visus statybos klausimus. Atsakovei pabaigus statybos darbus, įregistravus statinio baigtumą – 88 proc. (didesnį nei šalys buvo sutarę), ieškovas ir toliau siuntė pakoreguotus elektros brėžinius, o tai patvirtina, kad šalių ikisutartiniai (preliminarūs) santykiai nebuvo pasibaigę. Šalių susitarimas, kad pagrindinės sutarties terminas yra pratęsiamas neapibrėžtam laikui, yra užfiksuotas į bylą pateiktame 2019 m. gegužės 2 d. telefoniniame pokalbyje, kuriame šalys tariasi, kad darbai pasidarys iki birželio, vėliau dar reikės laiko dokumentams sutvarkyti ir tada bus jau galima forminti pardavimą.
1.2. Byloje pateikti įrodymai (susirašinėjimas el. paštu, telefoniniai pokalbiai) patvirtina, kad šalys susitarė dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino pratęsimo, šalių elgesys patvirtina, kad šalys atsisakė sutartyje esančios išlygos, jog sutartis gali būti pakeista tik šalims raštu susitarus. Be to, teismas neįvertino ir svarbios aplinkybės, kad ieškovas teigė, jog siūlė atsakovei pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, bet atsakovės direktorius į tai nesureagavo. Ši aplinkybė neabejotinai patvirtina, kad šalys buvo sutarę dėl termino pratęsimo ir tai akivaizdžiai patvirtino savo veiksmais.
1.3. Byloje esantis šalių susirašinėjimas patvirtina, kad ne atsakovė atsisakė sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, o būtent pats ieškovas persigalvojo ir atsisakė pirkti turtą. Dėl šios priežasties būtent ieškovas yra kaltas dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo. Teismas pripažino, kad ieškovas elgėsi nesąžiningai, leido atsakovei manyti, kad pirks namą ir praėjus sutartyje nurodytam terminui, derino darbus ir atsakovė statybos darbus darė taip, kaip pageidavo ieškovas. Toks ieškovo nesąžiningas veikimas padarė atsakovei žalą, atsakovė patyrė papildomus kaštus darydama darbus pagal specifinius ieškovo pageidavimus, todėl atsakovė pagrįstai pasiliko ieškovo sumokėtą avansą, kaip minimalių nuostolių sumą.
1.4. Atsakovė iki 2019 m. balandžio 1 d. darbų nebaigė ne dėl savo kaltės, o dėl ieškovo nesąžiningų veiksmų, nebendradarbiavimo ir brėžinių nepateikimo. Iš byloje esančių elektroninių laiškų bei šalių pokalbių matyti, kad būtent ieškovas laiku nepateikdavo visų brėžinių, vėluodavo juos pateikti ir vilkindavo laiką, nebūdavo apsisprendęs. Atsakovės atstovas nuolat skambindavo ir klausdavo ieškovo, ką nusprendė dėl laiptų, elektros, dujinio katilo, boilerio ir pan., tačiau ieškovas niekada negalėdavo pateikti atsakymų ir atsakymų, brėžinių pateikimą nuolat vilkindavo, dėl ko atsakovė negalėdavo daryti darbų, laukdavo ieškovo pageidavimų, kad juos galėtų tiksliai įvykdyti.
1.5. Teismas sprendė, kad atsakovė nebūtų spėjusi pabaigti darbų, kadangi 2019 m. sausio 15 d. dar nebuvo uždengtas stogas. Tačiau stogo dengimo darbai jau vyko kituose namuose, atlikti pilnai stogo darbus galima per savaitę laiko. 2019 m. sausio mėnesį jau buvo pastatytas namas, buvo užsakyti langai ir atliekami darbai.
1.6. Teismas nurodė, kad ieškovas pasirinko standartinį laiptų variantą ir ieškovo delsimas neturėjo įtakos darbų darymo laikui, kadangi pats atsakovės atstovas 2019 m. sausio 15 d. pokalbyje nurodė, jog ieškovas dėl laiptų turi apsispręsti kelias savaites. Tačiau teismas neteisingai nustatė, kad atsakovė turėjo pareigą padaryti laiptus pagal standartą. Laiptai nebuvo įtraukti į darbų sąrašą, tai buvo papildomi darbai, kuriuos turėjo atlikti pats ieškovas. Tačiau tik 2019 m. sausio 15 d. ieškovas paklausė atsakovės atstovo, ar dar galėtų užsisakyti laiptus, jeigu persigalvotų, ir kiek laiko turi. Atsakovės atstovas nurodė, kad gali laiptus užsakyti pas jį, apsisprendimui turi tris savaites, kadangi jo namas jau praleistas, kituose namuose po dviejų savaičių nuiminės medieną ir galėtų padaryti laiptus jo name. 2019 m. sausio pabaigoje ieškovas laiptus užsakė pas atsakovę, 2019 m. vasario 4 d. atsiuntė laiptų brėžinį, kuris nebuvo tinkamas, reikalavo tikslinimo. Be to, teismas nurodė, kad byloje esantys įrodymai patvirtina, jog laiptai jau buvo išlieti 2019 m. vasario 23 d., todėl tai negalėjo būti pagrindas, stabdantis darbus. Tačiau išliejus betoninius laiptus jie turi stingti ne mažiau kaip dvi savaites, todėl stabdosi kitų darbų atlikimas (ant išlietų laiptų negalima lipti).
1.7. Teismas sprendė, kad ieškovo pageidavimas dėl virtuvės lango neturėjo įtakos darbų atlikimo laikui. Iš pateiktų pokalbių matyti, kad atsakovės atstovas nurodė, jog geriausia langus būtų daryti pagal projektą, tačiau ieškovas norėjo pakeisti langą, todėl atsakovė, vykdydama ieškovo pageidavimus, sutiko, ko pasėkoje teko iš naujo užsakyti langą, keisti langui skirtas ertmes. Neįstačius lango nebuvo galima atlikti kitų namo vidaus statybos darbų.
1.8. Teismo vertinimu, ieškovo svarstymai dėl katilo negalėjo turėti įtakos tolimesniems buto statybos darbams, nes iš pateiktų susirašinėjimų matyti, kad 2019 m. vasario 24 d. buvo užsakytas standartinis katilas. Tačiau nors atsakovė ir buvo užsakiusi standartinį katilą, ieškovas nebuvo apsisprendęs, ar tą katilą montuoti, ar jis dės kitokį katilą, su kitokiais išmatavimais. Ieškovas ilgai abejojo ir nuolat persigalvodavo, ieškovui neapsisprendus dėl katilo, negalėjo būti pilnai atliekami ir kiti darbai, nes nebuvo aiški vamzdžių, rozečių, pertvarų vieta.
1.9. Teismas pripažino, kad ieškovo neveikimas nepateikiant ir neapsisprendžiant dėl sienų/gipso brėžinių galėjo turėti įtakos darbams, tačiau darė išvadą, kad žiemos periodas turėjo įtakos vidaus darbams, atliekant tinkavimo darbus turi būti sausa ir nešalta, todėl net pateikus brėžinius darbų nebūtų galima atlikti. Tačiau gipso/sienų brėžiniai dėl ieškovo neapsisprendimo ir neveikimo buvo suderinti jau po 2019 m. balandžio 1 d., t. y. 2019 m. balandžio 7 d., o pirmą kartą atsiųsti 2019 m. vasario pabaigoje ir vėliau dar ilgą laiką turėjo būti derinami. Nors tinkavimui ir reikalinga teigiama temperatūra, tačiau pertvarų/gipso statymui/susukimui teigiama temperatūra nėra būtina. Be to, 2019 m. žiema buvo palanki darbų atlikimui ir darbų netrukdė. Teismas visiškai ignoravo aplinkybę, kad atsakovei gavus visus brėžinius darbai buvo padaryti per kelias savaites, o tai tik patvirtina, kad statybos darbai nebuvo baigti iki 2019 m. balandžio 1 d. dėl ieškovo kaltės.
1.10. Nors 2019 m. gegužės mėn. ir nebuvo atlikti fasado darbai, tačiau fasado darbai daromi tada, kai yra baigiami vidaus darbai, kurie negalėjo būti daromi negavus iš ieškovo brėžinių. Fasado darbai padaromi per vieną savaitę laiko.
1.11. 2019 m. birželio 12 d. buvo išduota pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo statinio projekto, įregistruotas butas viešajame registre. Iki minėtos datos atsakovei nebuvo reiškiamos jokios pretenzijos dėl susiklosčiusių užsitęsusių darbų atlikimo, o kaip tik iki 2019 m. birželio 18 d. vyko bendravimas (paskutinis laiškas iš dizainerės, kuriame buvo atsiųsta elektros instaliacijos brėžiniai juos dar kartą pakoregavus ir prašant atlikti papildomų darbų) su reikalavimais atlikti ieškovui atitinkamus darbus.
1.12. Ieškovas elgėsi nesąžiningai atsakovės atžvilgiu, todėl teismas nepagrįstai priteisė sutartyje nustatyto dydžio netesybas. Teismas nenustatė jokių atsakovės nesąžiningų veiksmų, priešingai, byloje esantys įrodymai patvirtina, kad atsakovė elgėsi sąžiningai, vykdė visus ieškovo pageidavimus ir statybos darbus atliko ne pagal standartinį projektą, o pagal ieškovo konkrečius pageidavimus, brėžinius, kuriuos pateikti ieškovas nuolat vėluodavo, delsė ir nebuvo apsisprendęs, dėl ko nuolat keisdavosi ieškovo pageidavimai ir statybos darbai nebuvo baigti iki 2019 m. balandžio 1 d.
11. Ieškovas E. S. atsiliepimu į atsakovės apeliacinį skundą prašo jį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
2.1. Bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu atsakovė savo pozicijos negrindė ir šalių elgesio konkliudentiniais veiksmais neįrodinėjo, todėl tai yra naujos bylos aplinkybės, kurios apeliacinės instancijos teisme nenagrinėtinos.
2.2. Šalys preliminariojoje pirkimo–pardavimo sutartyje susitarė, kad visi sutarties pakeitimai galioja sudaryti tik raštu, pasirašius šalių įgaliotiems atstovams, todėl žodinės išlygos neturi juridinės galios. Dėl nurodytos priežasties spręsti, kad šalys galėjo žodžiu keisti sutarties sąlygas, nėra pagrindo.
2.3. Atsakovės nurodomos aplinkybės dėl papildomai užsakytų elektros instaliavimo, sienų, laiptų, langų įrengimo darbų ginčo atveju yra visiškai nereikšmingos, kadangi dėl jų nebuvo susitarta raštu. Ieškovas neneigia, kad statybos metu reiškė individualius pageidavimus dėl kai kurių buto mazgų ir elementų įrengimo, teikė kai kuriuos savo vizualistinius eskizus, „brėžinius“, tačiau dėl juose nurodytų projektinių pakeitimų atsakovė niekada nereiškė jokių pretenzijų ir nenurodė esant kažkokiems sunkumams juos įvykdyti.
2.4. Papildomų darbų atlikimas niekaip negalėjo turėti įtakos pagrindinės sutarties pasirašymui, kadangi ne jie sudarė pagrindą abejoti atsakovės sąžiningumu. Bylos duomenys patvirtina, kad sutartyje numatyti darbai nebuvo įvykdyti net ir įregistravus buto baigtumą daugiau nei 80 proc., t. y. nebuvo pabaigtas fasadas – nebuvo stogo apskardinimo, latakų, nebuvo struktūra uždėta, tik nutinkuotas (tai esminis sutarties 6.1.3. punkto pažeidimas, nes fasado darbai turėjo būti atlikti 100 proc.), dėl šių priežasčių viename iš bankų nurodė, kad tokio buto net nekredituoja.
2.5. Priteistos netesybos yra pagrįstos, nes šalys, sudarydamos preliminariąją sutartį, įvertino jos neįvykdymo pasekmes ir detaliai dėl to susitarė, sutarties tekstą ir sąlygas rengė atsakovė, sutartis nebuvo nenuginčyta jos negaliojimo pagrindais, o prievolė pagal sutartį nebuvo įvykdyta.
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl apeliacinio skundo ribų ir ginčo esmės
12. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą tik apskųstoje dalyje ir tik analizuodamas apeliaciniame skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK320 straipsnio 2 dalis), kurios nagrinėjamu atveju nenustatytos. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas taip pat nenustatė (CPK329 straipsnis).
13. Byloje nagrinėjamas klausimas dėl avanso, sumokėto pagal preliminariąją sutartį, grąžinimo nustatytu terminu nesudarius pagrindinės sutarties ir netesybų dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo priteisimo.
14. Nustatyta, kad ieškovas E. S. ir atsakovė IĮ „ADL Security Systems“ 2018 m. spalio 4 d. sudarė preliminariąją nebaigtos statybos buto su žemės sklypu pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią šalys susitarė, kad atsakovė parduos, o ieškovas pirks nekilnojamąjį turtą – 83,53 kv. m (buto plotas bus patikslintas atlikus kadastrinius matavimus) butą, esantį (duomenys neskelbtini) (buto adresas bus patikslintas atlikus kadastrinius matavimus), ir žemės sklypą, bendras plotas 250 kv. m (sklypo dalies plotas bus patikslintas atlikus kadastrinius matavimus), esantį (duomenys neskelbtini). Šalys susitarė, kad nekilnojamojo turto pardavimo kaina yra 58 400 Eur ir pagrindinė sutartis bus sudaryta iki 2019 m. balandžio 1 d. Sutartimi buvo numatytas 9 000 Eur avanso sumokėjimas. Ieškovas 2018 m. spalio 4 d. sumokėjo atsakovei 1 000 Eur, 2018 m. lapkričio 15 d. – 4 000 Eur, 2018 m. gruodžio 15 d. – 4 000 Eur, iš viso 9 000 Eur avansą. Sutarties 4.2. punkte šalys susitarė, kad jei pirkėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas ar nepagrįstai atsisako pirkti nekilnojamąjį turtą, pardavėjas turi teisę nutraukti šią sutartį ir pasilikti pirkėjo sumokėtą avansą, o 4.3. punkte šalys susitarė, kad jei pardavėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas ar nepagrįstai atsisako parduoti nekilnojamąjį turtą, pirkėjas turi teisę nutraukti sutartį, o pardavėjas privalo grąžinti 9 000 Eur avansu gautą sumą ir papildomai per 10 darbo dienų sumokėti 9 000 Eur baudą. Nekilnojamojo turto registro duomenys patvirtina, kad 88 proc. baigtumo ginčo butas (dabartinis adresas (duomenys neskelbtini)) 2019 m. birželio 12 d. pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto pagrindu buvo įregistruotas atsakovės nuosavybės teise. Ieškovas E. S. 2019 m. liepos 18 d. pateikė atsakovei pretenziją, kurioje nurodė, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis dėl atsakovės kaltės iki 2019 m. balandžio 1 d. nebuvo sudaryta, todėl paragino atsakovę grąžinti sumokėtą avansą 9 000 Eur ir sumokėti 9 000 Eur baudą.
15. Ieškovas E. S. ieškinyje teismo prašė priteisti iš atsakovės IĮ „ADL Security Systems“ 9 000 Eur avansą, 9 000 Eur netesybas, 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
16. Pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priteisė ieškovui E. S. iš atsakovės IĮ „ADL Security Systems“ 9 000 Eur avansą, 4 500 Eur netesybas,
5 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos (13 500 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2019 m. rugpjūčio 20 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Teismas konstatavo, kad pagrindinė sutartis nustatytu terminu nebuvo sudaryta dėl atsakovės neįvykdytų darbų, todėl ieškovas turi teisę reikalauti grąžinti sumokėtą avansą bei jam sumokėti baudą. Tačiau, įvertinęs ieškovo veiksmus tęsiant bendravimą su atsakove dėl ginčo buto pastatymo ir po 2019 m. balandžio 1 d. (kai turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis), teismas šiuos ieškovo veiksmus laikė nesąžiningais atsakovės atžvilgiu, todėl per pusę sumažino prašomas priteisti netesybas.
17. Su teismo sprendimu nesutinka atsakovė, nurodydama, kad teismas visiškai nevertino ir nepasisakė dėl šalių žodžiu ir konkliudentiniais veiksmais pasiekto susitarimo pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti neapibrėžtam laikui. Atsakovės nuomone, byloje esantis šalių elektroninis susirašinėjimas, telefoniniai pokalbiai patvirtina, kad ne atsakovė atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, o būtent pats ieškovas persigalvojo ir atsisakė pirkti turtą. Ieškovas ikisutartiniuose santykiuose elgėsi nesąžiningai, kadangi reiškė įvairius specifinius pageidavimus dėl statomo būsto ir pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui, tokiu būdu atsakovei sudarydamas pagrįstą lūkestį, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta, tačiau vėliau atsisakė ją sudaryti.
Dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo
18. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2019 m. balandžio 1 d., tačiau ji nustatytu terminu nebuvo sudaryta, atsakovei neįvykdžius iki šio termino visų preliminariojoje sutartyje numatytų darbų. Teismas, priimdamas sprendimą, nesvarstė klausimo, ar šalys žodžiu ir konkliudentiniais veiksmais faktiškai tarėsi ir susitarė dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo, ką tvirtina atsakovė apeliaciniame skunde.
19. Pažymėtina, kad atsakovė atsiliepime į ieškinį buvo nurodžiusi, jog atsižvelgiant į šalių bendradarbiavimą, kuris tęsėsi ir pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui, siekiant pastatyti kuo maksimaliau ieškovo interesus tenkinantį butą, toks šalių elgesys, t. y. bendradarbiavimas, vertintinas kaip jų susitarimas dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo. Atsakovės atstovas direktorius D. L. bylos nagrinėjimo metu duodamas paaiškinimus taip pat nurodė, kad artėjant pagrindinės sutarties sudarymo terminui ieškovas ėmė prašyti atlikti papildomus darbus, o ir pasibaigus šiam terminui siuntė brėžinius, pageidaudamas tam tikrų darbų atlikimo. Šioms aplinkybėms pagrįsti atsakovė byloje teikė įrodymus – šalių elektroninio susirašinėjimo, telefoninių pokalbių duomenis. Taigi, šios aplinkybės buvo ginčo dalykas ir pirmosios instancijos teismas turėjo pasisakyti dėl tokių atsakovės atsikirtimų.
20. Kadangi atsakovė byloje nurodytoms aplinkybėms (dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo) yra pateikusi įrodymus, nors pirmosios instancijos teismas jų ir neįvertino atsakovės nurodytų atsikirtimų aspektu, tai netrukdo apeliacinės instancijos teismui pateiktų įrodymų pagrindu nustatyti tam tikras faktines aplinkybes ir jas nustačius taikyti atitinkamas teisės normas.
21. Tarp šalių nėra ginčo, kad pagrindinė buto ir žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis preliminarioje sutartyje sutartu terminu, t. y. iki 2019 m. balandžio 1 d., nebuvo sudaryta.
22. Preliminariąja sutartimi šalys įsipareigoja joje aptartomis sąlygomis ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnis). Vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra terminas, iki kurio turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. CK 6.165 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.
23. Pirmosios instancijos teismas sprendime būtent ir akcentavo termino sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimą, kaip atsakovės padarytą akivaizdų preliminariosios sutarties sąlygų pažeidimą. Tačiau atsakovei įrodinėjant, kad šalys žodžiu ir konkliudentiniais veiksmais faktiškai susitarė dėl šio termino pratęsimo neapibrėžtam laikui, būtina nustatyti, ar toks šalių susitarimas iš tikrųjų buvo pasiektas.
24. Šalys, sudariusios sutartį, gali keisti jos turinį. Pagal CK 6.192 straipsnio 4 dalį pakeitimai turi būti tokios pat formos, kokios yra ir sutartis, išskyrus įstatymų ar sutarties nustatytus atvejus. Kasacinio teismo jurisprudencijoje konstatuota, kad savo elgesiu (konkliudentiniais veiksmais) šalys gali pakeisti raštu sudarytos sutarties turinį, jeigu tai atitinka jų ketinimus. Siekdamos, kad toks elgesys nebūtų įvertintas kaip rašytinės sutarties pakeitimas, šalys gali įtraukti į sutartį jos pakeitimą ribojančią išlygą, t. y. susitarti, kad rašytinė sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik raštu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis). Tačiau net ir tada viena sutarties šalis dėl savo elgesio gali prarasti teisę remtis tokia sutarties išlyga, jeigu kita sutarties šalis atitinkamai veikė, remdamasi pirmosios elgesiu (CK 6.183 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. gruodžio 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-552-2012).
25. Preliminariosios sutarties 5.3. punkte šalys susitarė, kad visi šios sutarties sąlygų pakeitimai ir papildymai galioja tik tuo atveju, jeigu jie įforminami raštu ir pasirašyti abiejų šalių. Tokios formos dokumento dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo šalys nepasirašė ir toks dokumentas byloje nėra pateiktas.
26. Tačiau, kaip jau minėta, CK 6.183 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta nuostata leidžia šalims nepaisyti sutarties sąlygos, reikalaujančios rašytinės formos, tais atvejais, kai iš šalių konkliudentinių veiksmų galima pagrįstai spręsti, kad tos sąlygos abi šalys yra atsisakiusios. Sprendžiant, ar konkretūs šalies elgesio faktai pripažintini pagrindu taikyti CK 6.183 straipsnio 2 dalį, yra būtina nustatyti tokias aplinkybes: 1) šalių elgesiu turi būti išreikštas abiejų sutarties šalių bendras ketinimas dėl sutarties keitimo ar nekeitimo, jų consensus ad idem (šalių surastas sutarimas, bendra nuomonė), o ne tik vienai šalių priimtinas sutarties elgesio vertinimo variantas, nes priešingu atveju, kitai šaliai pažeidžiant sutarties laisvės principą, būtų primetamos sąlygos, dėl kurių ji nesutinka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2009; 2012 m. gegužės 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-224/2012); 2) šalių valia (veiksmai) pakeisti sutarties sąlygas turi būti aiški ir nedviprasmiška. Tokį teisiškai reikšmingą sutarties šalių elgesį gali patvirtinti įvairios sutarties vykdymo aplinkybės.
27. Kilus ginčui dėl minėtos normos taikymo, teismai, nustatę nurodytas aplinkybes, sprendžia, ar sutarties šalys iš tikrųjų siekė savo elgesiu pakeisti atitinkamą sutarties sąlygą. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad, esant ginčui, ar šalys savo elgesiu pakeitė sutarties sąlygas, teismai turi vertinti, ar šalys savo elgesiu pakeitė sutarties sąlygą ir kaip konkrečiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. rugsėjo 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-414-706/2016).
28. Nagrinėjamu atveju iš byloje pateikto šalių elektroninio susirašinėjimo ir telefoninių pokalbių matyti, kad šalys preliminariosios sutarties vykdymo eigoje itin intensyviai bendravo ir bendradarbiavo, siekdamos, kad statomas butas tenkintų pirkėjo (ieškovo) individualius interesus. Pažymėtina, kad ieškovas E. S. 2019 m. sausio 15 d. telefoninio pokalbio metu pradėjo reikšti individualius pageidavimus dėl laiptų įrengimo, kas preliminariojoje sutartyje nebuvo numatyta, 2019 m. sausio 30 d. elektroniniame laiške atsakovei juos užsakinėjo, vėliau 2019 m. vasario 4 d. dar tikslino duomenis. Be to, ieškovas ilgą laiką iki 2019 m. kovo 11 d. derino gipso sienų (pertvarų) brėžinius, jie suderinti tik 2019 m. balandžio 7 d., t. y. po to, kai jau buvo pasibaigęs terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti ieškovo sužadėtinė V. M. tik 2019 m. balandžio 9 d. pirmą kartą atsiuntė santechnikos (skalbimo mašinos, indaplovės, kriauklių, WC ir kitos santechninės įrangos vietų) planų pakeitimo brėžinius, o 2019 m. gegužės 2 d. pirmą kartą atsiuntė elektros pajungimo planus, brėžinius, dėl kurių derinimo šalys susirašinėjo net iki 2019 m. gegužės 21 d.. Pažymėtina, kad dar ir vėliau, t. y. 2019 m. birželio 18 d., atsakovei buvo siunčiami pageidavimai dėl rozečių pakeitimo. Telefoninių pokalbių stenogramos patvirtina, kad ieškovas reiškė pageidavimus ir dėl lango pakėlimo, katilo pakabinimo. Taip pat nustatyta, kad ieškovas 2019 m. gegužės 2, 3, 11, 15, 19, 23 d. (po termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimo) telefoninių pokalbių metu su atsakove aptarinėjo santechnikos darbus, katilo įrengimo, elektros pajungimo klausimus, nuolat neapsispręsdavo ir keitė savo priimtus sprendimus. Toks ieškovo elgesys suformavo atsakovei teisėtą lūkestį, kad pagrindinė sutartis, įvykdžius visus ieškovo pageidavimus, bus sudaryta. Pažymėtina, kad ieškovas 2019 m. gegužės 2 d. telefoniniame pokalbyje teiravosi ir apie galimą darbų užbaigimo laiką, į ką buvo atsakyta, kad realiai iki birželio mėnesio darbai bus padaryti, tik reikės dar dviejų savaičių dokumentams sutvarkyti, o 2019 m. gegužės 29 d. pokalbyje atsakovė ieškovui nurodė, kad jo butas baigtas, jau atvažiavo daryti fasadą, kurį padarys per šias dienas, todėl lieka tik dokumentų tvarkymas, į ką ieškovas atsakė, kad gerai, tvarkoje. Atsakovės direktorius 2019 m. birželio 13 d. telefoniniame pokalbyje nurodė, kad dokumentai sutvarkyti ir ieškovui reikia atlikti vertinimą. Tai patvirtina ir atsakovės 2019 m. birželio 14 d. elektroninis laiškas ieškovui, kuriame buvo nurodyta, kad darbai atlikti ir ieškovas turi tvarkytis dokumentus paskolai gauti.
29. Šios nustatytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovas ir pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui toliau tebesiekė jos sudarymo, priiminėjo ir keitė sprendimus dėl perkamo buto statybos darbų vienokio ar kitokio atlikimo, nuolat tai derino su atsakovės atstovu, o atsakovė paisė ieškovo reiškiamų pageidavimų ir su juo bendradarbiavo, todėl tiek ieškovo, tiek atsakovės elgesys rodė, kad terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti aiškiai išreikšta abiejų šalių valia buvo pratęstas. Tai reiškia, kad abi šalys yra atsisakiusios preliminariojoje sutartyje numatytos išlygos, jog sutarties pakeitimai turi būti įforminti raštu ir abiejų šalių pasirašyti. Pažymėtina, kad ieškovas iki 2019 m. liepos 18 d. pretenzijos pateikimo atsakovei niekada nereiškė jokių pretenzijų dėl to, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta iki 2019 m. balandžio 1 d.
30. Kadangi šalių susitarimas dėl konkrečios datos, iki kurios turėtų būti sudaryta pagrindinė sutartis, tarp šalių vykusių derybų metu nebuvo nustatytas, tačiau nustatyta akivaizdi šalių valia šį terminą pratęsti, darytina išvada, jog, remiantis CK 6.165 straipsnio 3 dalimi, pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo, t. y. iki 2019 m. spalio 14 d. Atsižvelgiant į tai, atsakovė, nesudarydama pagrindinės sutarties iki 2019 m. balandžio 1 d., tačiau šalių susitarimu šį terminą pratęsus neapibrėžtam laikui, nepažeidė prievolės sudaryti pagrindinę sutartį nustatytu terminu.
Dėl vengimo ar nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį nustatymo ir nuostolių atlyginimo
31. Pirmosios instancijos teismas atsakovės kaltę nesudarius pagrindinės sutarties nustatė todėl, kad sutartis nebuvo sudaryta iki 2019 m. balandžio 1 d. ir atsakovė iki šio termino nebuvo atlikusi visų preliminariojoje sutartyje numatytų darbų. Taigi, pirmosios instancijos teismas atsakovės atsakomybę pagal preliminariąją sutartį faktiškai grindė vien termino praleidimu. Tačiau apeliacinės instancijos teismui nustačius, kad šalys vis tik konkliudentiniais veiksmais pratęsė šį terminą neapibrėžtam laikui, nurodyta teismo išvada tampa nebepagrįsta ir todėl pagal byloje pateiktus įrodymus turi būti nustatyta, kas yra atsakingas už tai, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.
32. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).
33. Taigi, kad būtų nustatytas civilinės atsakomybės faktinis pagrindas pagal preliminariąją sutartį, būtina konstatuoti juridiškai reikšmingus faktus: sutarties šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį faktą ir dėl to kitos šalies patirtų nuostolių faktą. Jeigu derybose viena iš šalių elgėsi nesąžiningai ir sutartis nebuvo sudaryta dėl šios nesąžiningų veiksmų, tai nesąžiningai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė.
34. Iš šalių elektroninio susirašinėjimo ir telefoninių pokalbių matyti, kad šalių derybos dėl statomo buto geriausio atitikimo ieškovo interesams vyko iki 2019 m. birželio 13 d. ir net vėliau. Atsakovė 2019 m. birželio 14 d. pranešė ieškovui, kad darbai atlikti ir yra parengta nekilnojamojo turto inventorizacinė byla, todėl ieškovas jau gali susirasti turto vertintoją ir tvarkytis dokumentus paskolai gauti. Nekilnojamojo turto registro duomenys patvirtina, kad 88 proc. baigtumo ginčo butas (dabartinis adresas (duomenys neskelbtini)) 2019 m. birželio 12 d. pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto pagrindu yra įregistruotas atsakovės nuosavybės teise, t. y. nekilnojamojo turto objektas pardavimui tuo metu jau buvo suformuotas. Pažymėtina, kad šalys buvo susitarę dėl ne mažesnio kaip 80 proc. baigtumo buto pastatymo (sutarties 6.1.17. punktas), tai reiškia, kad 2019 m. birželio 12 d. nekilnojamojo turto objektas – nebaigtos statybos butas jau atitiko preliminariosios sutarties sąlygas. 2019 m. birželio 18 d. atsakovė elektroniniu laišku pasiteiravo ieškovo, ar atliekami veiksmai paskolai gauti. Tačiau ieškovas 2019 m. liepos 18 d. pateikė atsakovei pretenziją, kurioje nurodė, kad iki 2019 m. balandžio 1 d. dėl atsakovės kaltės nebuvo atlikti visi darbai ir nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, todėl paragino atsakovę grąžinti sumokėtą avansą 9 000 Eur ir sumokėti 9 000 Eur baudą, t. y. pretenziją grindė termino praleidimu.
35. Teismui nustačius, kad terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo pratęstas ir nepasibaigęs, nurodyta šalių konkrečių veiksmų seka rodo, kad ne atsakovė vengė sudaryti pagrindinę sutartį, bet būtent ieškovas atsisakė ją sudaryti. Ieškovui buvo pranešta, kad darbai atlikti ir butas įregistruotas nekilnojamojo turto registre, todėl tolimesni veiksmai, būtini pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti priklausė vien nuo ieškovo. Tačiau ieškovas, neužsitikrinęs finansavimo šaltinio ir nesiėmęs jokių realių ir konkrečių priemonių kreditui gauti (tokie įrodymai nebuvo pateikti), tokiu būdu faktiškai išreiškė savo valią, kad atsisako šį sandorį sudaryti. Tai patvirtina ir byloje nustatyti tolimesni ieškovo veiksmai įsigyjant kitą būstą. Jo sužadėtinė liudytoja V. M. parodė, kad atsisakyti sutarties su atsakove jie nusprendė gal birželio mėnesio pabaigoje, kito būsto pradėjo ieškoti gal liepos mėnesį, o ir prieš susitariant su atsakove taip pat apžiūrinėjo kito statytojo būstą, bet buvo per brangu, tačiau vėliau būtent iš šio statytojo įsigijo kotedžą. Ieškovas 2019 m. gruodžio 3 d. paėmė kreditą kito buto įsigijimui, o 2019 m. lapkričio 28 d. ir 2019 m. gruodžio 10 d. mokėjimo nurodymais sumokėjo už kitą būstą. Tokie ieškovo veiksmai leidžia daryti išvadą, kad ieškovas atsisakė sudaryti su atsakove pagrindinę sutartį, siekdamas įsigyti kitą galimai jam priimtinesnį būstą. Taigi, būtent pats ieškovas pažeidė preliminariosios sutarties sąlygas, kadangi nesiėmė jokių veiksmų po to, kai bute buvo atlikti visi jo pageidaujami darbai ir parengti visi sandoriui sudaryti būtini dokumentai, t. y. būtent ieškovas nepagrįstai atsisakė pirkti pastatytą butą.
36. Įstatyme nustatyta, kad įsipareigojimų nevykdymo atveju šalims gali atsirasti civilinė atsakomybė, nes, šią sutartį sudariusiai šaliai nepagrįstai vengiant ar atsisakant sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Dėl to pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kaip, pvz., bauda už atsisakymą ar vengimą sudaryti pagrindinę sutartį, arba kaip šalių sutartas prievolės įgyvendinimo būdas, kuriuo užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas. Būtent taip šalys susitarė preliminarioje sutartyje, numatydamos, kad jei pirkėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas ar nepagrįstai atsisako pirkti nekilnojamąjį turtą, pardavėjas turi teisę nutraukti šią sutartį ir pasilikti pirkėjo sumokėtą avansą (sutarties 4.2. punktas), o jei pardavėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas ar nepagrįstai atsisako parduoti nekilnojamąjį turtą, pirkėjas turi teisę nutraukti sutartį, o pardavėjas privalo grąžinti 9 000 Eur avansu gautą sumą ir papildomai per 10 darbo dienų sumokėti 9 000 Eur baudą (sutarties 4.2 punktas).
37. Kadangi būtent ieškovas savo kaltais veiksmais, atsisakydamas sudaryti pagrindinę sutartį, pažeidė preliminariąją sutartį, todėl ieškovo reikalavimas priteisti netesybas, kaip nuostolių atlyginimą, yra nepagrįstas ir ieškinys šioje dalyje turėjo būti atmestas. Dėl šios priežasties teismo sprendimo dalis priteisti ieškovui iš atsakovės 4 500 Eur netesybas naikintina, atmetant ieškovo reikalavimą dėl netesybų, kadangi teismas, kaip jau nurodyta, netinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes ir netinkamai taikė materialinės teisės normas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas, CPK 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).
38. Tačiau ieškovas yra pareiškęs reikalavimą priteisti ir avansą. Avansas yra išankstinis mokėjimas, kurio paskirtis – apmokėti pagrindinį mokėjimą ar jo dalį. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad avansas paprastai atlieka mokėjimo funkciją – jis įskaitomas į būsimas įmokas, taip pat jis gali atlikti ir įrodomąją funkciją (tiek galiojančiam reikalavimui, tiek susitarimui sudaryti sutartį ateityje), bet neatlieka užtikrinamosios funkcijos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. spalio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-966/2003; 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-62/2008; 2008 m. gruodžio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-593/2008; 2011 m. gegužės 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-238/2011; kt.).
39. Šalių perduodama pinigų suma, pavadinta avansu, gali turėti užtikrinamąją funkciją tik tada, kai iš sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių išreikštą bendrą ketinimą dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Sutartyje nustačius tokią sankciją, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2014 m. gruodžio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-556/2014; 2015 m. vasario 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015)
40. Nagrinėjamoje byloje pagal šalių sudarytos preliminariosios sutarties sąlygas teigtina, kad ieškovo sumokėtas avansas atliko dvejopą funkciją – išankstinės įmokos, kuri įskaitoma į patalpų kainą, ir atsakovo galimų nuostolių atlyginimo užtikrinimo netesybomis. Todėl ieškovo reikalavimas grąžinti avansą, atsižvelgiant į nurodytą teismų praktiką, negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek gali būti įskaityta pagal atsakovės priešpriešinį vienarūšį reikalavimą taikyti netesybas, dėl kurių šalys buvo susitarę, nustatydamos, kad jei pirkėjas pažeidžia šios sutarties sąlygas ar nepagrįstai atsisako pirkti nekilnojamąjį turtą, pardavėjas turi teisę nutraukti šią sutartį ir pasilikti pirkėjo sumokėtą avansą (sutarties 4.2. punktas).
41. Atsakovė, negrąžinusi ieškovui avanso pagal preliminariąją sutartį, turėjo teisę jį įskaityti į savo nuostolių atlyginimą. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šalių sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurių jam nereikia įrodinėti, kai skolininkas neįvykdo ar netinkamai įvykdo sutartinę prievolę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. lapkričio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008; kt.). Taigi, šalių sutartyje sulygtos netesybos yra jų suderinta valia nustatyta sutarties sąlyga, kuri saisto šalis tuo atveju, jeigu sutartis neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma, ir įpareigoja sutartį pažeidusią šalį sumokėti kitai šaliai sutartas netesybas, o šiai nereikia įrodinėti patirtų nuostolių dydžio.
42. Jeigu šalys sutartyje susitarė dėl tam tikro dydžio netesybų, tai sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atveju skolininkas negali jo ginčyti, išskyrus atvejus, kai netesybos būtų neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir pan. Tokiems atvejams įstatymų leidėjo įtvirtinta teismo teisė mažinti netesybas (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis). Taip teismas kontroliuoja netesybų dydį, kad nebūtų sudaryta pagrindo šaliai piktnaudžiauti teise ir nepagrįstai praturtėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-71/2013; 2012 m. birželio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-303/2012; kt.).
43. Pagal kasacinio teismo praktiką teismas, nustatydamas, ar pagal CK 6.73 straipsnio nuostatas yra pagrindas netesybas pripažinti aiškiai per didelėmis ir dėl to jas mažinti, ir spręsdamas, iki kokio dydžio netesybos mažintinos, turėtų vadovautis teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principais, įvertinti visas reikšmingas šiam klausimui spręsti bylos aplinkybes, siekti nepažeisti šalių interesų pusiausvyros (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2007 m. spalio 12 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2007 m. lapkričio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2007; 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-401/2008).
44. Pažymėtina, kad CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta specifinė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo), sutarties šalių tikslai (pirkėjo – savo ar savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo – paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008; 2010 m. liepos 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2010). Prievolėms, kylančioms iš tokių santykių, keliami didesni sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai, o tam tikros abejonės aiškinamos ekonomiškai silpnesnės šalies naudai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. vasario 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2007).
45. Atsižvelgiant į tai, ieškovas šiuo atveju laikytinas silpnesne sandorio šalimi, ir nors šalys buvo susitarę dėl tokio paties dydžio netesybų (9 000 Eur) taikymo tiek pirkėjui, tiek pardavėjui pažeidus sutarties įsipareigojimus, kartu vertintina tai, jog atsakovė, būdama verslininke, kuriai keliami aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai, nustatyta forma neįforminusi sutarties pakeitimų (dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino pratesimo, papildomų darbų atlikimo), iš esmės pati savo veiksmais sudarė prielaidas nuostoliams atsirasti. Be to, priteisiant netesybas neturi būti sudaromos nepagrįstos prielaidos atsakovei be pagrindo praturtėti. Todėl teisėjų kolegija sprendžia, kad yra pagrindas mažinti atsakovei priteistinas netesybas, kurios įskaitytinos į avansą.
46. Atsakovė bylos nagrinėjimo metu neįrodinėjo, kokio dydžio nuostolius ji dėl ieškovo veiksmų yra patyrusi, tačiau nurodė turėtas išlaidas dėl ieškovo pageidavimu atliktų papildomų (ne pagal preliminariąją sutartį) darbų ir pateikė 2019 m. gegužės 30 d. atliktų darbų aktą, pagal kurį šios išlaidos yra 3 023,55 Eur. Tai laikytina tiesioginiais atsakovės nuostoliais, kadangi CK 6.249 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų.
47. Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į atsakovės tiesioginius nuostolius, ieškovo, kaip vartotojo, teisinį statusą, ieškovo nesąžiningus veiksmus tęsiant ikisutartinius santykius ir po sutartyje nustatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino, kartu reiškiant įvairius pageidavimus atsakovei dėl statybos eigoje vykdytų darbų atlikimo kitaip nei numatyta projekte, o vėliau atsisakius pirkti butą, taip pat remdamasis teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principais, paisydamas interesų pusiausvyros, sprendžia, kad yra pagrindas mažinti atsakovei šalių sutartas netesybas iki 3 500 Eur, kurios įskaitytinos į avansą, o likusi avanso dalis – 5 500 Eur (9 000 Eur – 3 500 Eur) grąžintina ieškovui.
48. Kadangi pirmosios instancijos teismas ieškovui iš atsakovės priteisė visą sumokėtą avansą, todėl atsižvelgiant į aukščiau nurodytus motyvus ir argumentus, sprendimas šio reikalavimo dalyje keistinas, sumažinant ieškovui grąžintino avanso sumą iki 5 500 Eur (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
49. Pagal CPK 93 straipsnio 5 dalį jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.
50. Ieškovė pirmosios instancijos teisme turėjo 1 605 Eur, o atsakovė 950 Eur bylinėjimosi išlaidų. Apeliacinį skundą tenkinus iš dalies ir pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, laikytina, kad ieškovo patenkintų reikalavimų dalis yra 31 proc. (5 500 Eur x 100 proc./18 000 Eur), todėl ieškovui iš atsakovės priteistina 497,55 Eur (1 605 Eur x 31 proc./100 proc.) bylinėjimosi išlaidų, o atsakovei iš ieškovo 655,50 Eur (950 Eur x 69 proc./100 proc.). Atlikus vienarūšių priešpriešinių reikalavimų įskaitymą, atsakovei iš ieškovo priteistinos 157,95 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidos, turėtos pirmosios instancijos teisme.
51. Apeliantė (atsakovė) apeliacinės instancijos teisme turėjo 1 710 Eur bylinėjimosi išlaidų (304 Eur žyminis mokestis ir 1 406 Eur išlaidos už advokato teisinę pagalbą), o ieškovas 600 Eur (už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą). Apeliacinį skundą tenkinus iš dalies (59 proc.) (8 000 Eur x 100 proc./13 500 Eur), atsakovei iš ieškovo priteistina 1 008,90 Eur (1 710 Eur x 59 proc./100 proc.) bylinėjimosi išlaidų, o ieškovui iš atsakovės 246 Eur (600 Eur x 41 proc./100 proc.). Atlikus vienarūšių priešpriešinių reikalavimų įskaitymą, atsakovei iš ieškovo priteistinos 762,90 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidos, turėtos apeliacinės instancijos teisme.
52. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, neviršija minimalios (5 Eur) valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos, todėl iš šalių nepriteisiamos (CPK 96 straipsnio 6 dalis, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2020 m. sausio 13 d. įsakymas „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ Nr. 1R-19/1K-2).
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,
n u t a r i a :
Kauno apylinkės teismo 2020 m. kovo 18 d. sprendimą pakeisti ir jį išdėstyti taip:
Ieškinį tenkinti iš dalies. Priteisti ieškovui E. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės individualios įmonės „ADL Security Systems“ (j. a. k. 301892562) 5 500 Eur avansą ir 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo šios sumos (5 500 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2019 m. rugpjūčio 20 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisti atsakovei individualiai įmonei „ADL Security Systems“ (j. a. k. 301892562) iš ieškovo E. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) 157,95 Eur bylinėjimosi išlaidas.
Likusią ieškinio dalį atmesti.
Priteisti atsakovei individualiai įmonei „ADL Security Systems“ (j. a. k. 301892562) iš ieškovo E. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) 762,90 Eur bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.
Teisėjai Nijolia Indreikienė
Virginija Lozoraitytė
Tomas Romeika