Civilinė byla Nr. 2A-732/2009
Procesinio sprendimo kategorijos:
35.5; 42.11.1; 50.4.
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2009 m. lapkričio 16 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų:
Alės Bukavinienės, Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Egidijaus Žirono,
sekretoriaujant Vaidai Sasnauskaitei ir Jūratei Česnulevičienei,
dalyvaujant ieškovo atstovei G. V. ,
atsakovo atstovui advokatui Albertui Kručkauskui,
viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo viešosios įstaigos „Šeimos aukuras“ apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gegužės 4 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. 2-394-159/2009 pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovui viešajai įstaigai „Šeimos aukuras“ dėl 522 048,80 Lt nuomos mokesčio, 90 106,90 Lt delspinigių priteisimo, nuomos sutarčių nutraukimo ir įpareigojimo perduoti turtą, gautą pagal nuomos sutartis.
Teismas, išnagrinėjęs bylą,
n u s t a t ė :
Ieškovas Vilniaus miesto savivaldybė kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui VšĮ „Šeimos aukuras“, prašydamas 1) priteisti iš atsakovės VšĮ „Šeimos aukuras“ 522 048,80 Lt nuomos mokesčio, 2) 90 106,90 Lt delspinigių; 3) 13,04 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą skolos sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 4) nutraukti 2007 m. gegužės 17 d. ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. tarp VšĮ „Šeimos aukuras“ ir Vilniaus miesto savivaldybės sudarytas Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartis Nr. A466-2103-(5.2-EKD-5) ir Nr. A466-2120-(5.2-EKD-5); 5) įpareigoti VšĮ „Šeimos aukuras“ įvykdyti pareigą natūra, t. y. per 7 dienas po teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos perduoti pagal aktą tvarkingą turtą su visais atliktais pertvarkymais, neatskiriamais nuo turto, gautą pagal 2007 m. gegužės 17 d. ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. nuomos sutartis, Vilniaus miesto savivaldybei. Nurodė, kad 2007 m. gegužės 17 d. ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. tarp VšĮ „Šeimos aukuras“ ir Vilniaus miesto savivaldybės buvo sudarytos Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartys (toliau tekste Turto nuomos sutartys) Nr. A466-2103-(5.2-EKD-5) ir Nr. A466-2120-(5.2-EKD-5), kuriomis VšĮ „Šeimos aukuras“ buvo išnuomoti: 2 535,51 m2 poilsio namai su 612,80 m2 rūsiu (iš viso – 3 148,31 m2), esantys (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir Palangos poilsio namuose „Jūros vilnis“ esantis inventorius: ilgalaikis ir trumpalaikis turtas. Sutarčių 2 punktais atsakovas už poilsio namų ir jo priklausinių, esančių (duomenys neskelbtini), nuomą įsipareigojo mokėti po 39 857,60 Lt, o už Palangos poilsio namuose „Jūros vilnis“ esantį inventorių – ilgalaikį ir trumpalaikį turtą – po 300 Lt nuompinigių per mėnesį. Atsakovas 2009 m. kovo 1 d. ieškovui buvo skolingas 522 048,80 Lt nuomos mokesčio, paskutinį kartą nuompinigius mokėjo 2008 m. kovo 4 d., o pagal 2007 m. gegužės 17 d. ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. Turto nuomos sutarčių 11 ir 9 punktus nuo 2008 m. kovo 20 d. iki 2009 m. kovo 20 d. atsakovas ieškovui taip pat buvo skolingas 90 106,90 Lt delspinigių. Nurodė, jog šalių sudarytos Turto nuomos sutartys atitinka LR mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymo 2 str. 1 d. apibrėžtus komercinio sandorio kriterijus, todėl teismui yra pagrindas priteisti minėtame specialiajame įstatyme, turinčiame pirmenybę prieš CK 6.210 str., nustatyto dydžio procesines palūkanas – 13,04 proc. dydžio metines palūkanas už visą priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. 2007 m. gegužės 17 d. ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. Turto nuomos sutarčių 14.5 ir 11.3 punktuose numatyta, kad sutartys gali būti nutrauktos CK 6.497 str. ir 6.498 str. nustatyta tvarka. Ieškovas turi teisę reikalauti teisme nutraukti Turto nuomos sutartis prieš terminą ir susigrąžinti atsakovui visą perduotą nekilnojamąjį ir kilnojamąjį turtą, nes atsakovas nuo 2008 m. kovo 4 d. nemoka nuomos mokesčių, buvo raštiškai įspėtas vykdyti sutartimis prisiimtus įsipareigojimus ir pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau šių reikalavimų neįvykdė.
Atsakovas VšĮ „Šeimos aukuras“ atsiliepimu į ieškinį prašė ieškinį atmesti ir priteisti visas bylinėjimosi išlaidas. Paaiškino, kad atsakovas su ieškovu Turto nuomos sutartis sudarė pagal viešo konkurso sąlygas ir į poilsio namų pastato renovaciją privalėjo investuoti 4 mln. Lt. Atsakovas, patikrinęs poilsio namų būklę, ieškovui pateikė 2007 m. gegužės 30 d. patikrinimo aktą Nr. 4-ŠA/7, kuriame nurodė, kad poilsio namų šildymo, kanalizacijos, priešgaisrinės bei elektros instaliacijos sistemos ir pastato stogo, sienų bei pamatų konstrukcijos turi esminių trūkumų, kurie neleidžia poilsio namų tinkamai naudoti pagal jų tikslinę paskirtį ne tik šaltuoju sezono metu, bet ir rinkos kainomis teikti apgyvendinimo paslaugas, todėl pagal CK 6.485 str. 2 d. 1 p. ir pagal CK 6. 487 str. 1 d. atsakovas turi teisę reikalauti teismo visiškai atleisti nuo nuomos mokesčio sumokėjimo arba jį sumažinti iki 200 000 Lt, taip pat sumažinti prašomų priteisti delspinigių dydį, nes Turto nuomos sutarčių 9 ir 11 punktuose numatyti 0,2 proc. dydžio delspinigiai yra aiškiai per dideli. 2008 m. kovo 21 d. atsakovas kreipėsi į ieškovą su prašymu iki 2023 m. gegužės 23 d. pratęsti Turto nuomos sutartis, tačiau, negavęs iš ieškovo jokio atsakymo ir sąskaitų faktūrų, atsakovas nebemokėjo nuomos mokesčio.
Klaipėdos apygardos teismas 2009 m. gegužės 4 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies ir nusprendė priteisti iš VšĮ „Šeimos aukuras“ Vilniaus miesto savivaldybei 522 048,80 Lt nesumokėto nuomos mokesčio už laikotarpį nuo 2008 m. kovo 20 d. iki 2009 m. kovo 20 d., 30 000 Lt delspinigių ir 13,04 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 522 048,80 Lt skolos sumą nuo bylos iškėlimo teisme, t. y. nuo 2008 m. spalio 10 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, o taip pat 10 384,70 Lt žyminio mokesčio valstybei; nutraukti 2007 m. gegužės 17 d. ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. tarp VšĮ „Šeimos aukuras“ ir Vilniaus miesto savivaldybės sudarytas Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartis Nr. A466-2103-(5.2-EKD-5) ir Nr. A466-2120-(5.2-EKD-5); įpareigoti VšĮ „Šeimos aukuras“ įvykdyti pareigą natūra, t. y. per 7 dienas po teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos perduoti pagal aktą tvarkingą turtą su visais atliktais pertvarkymais, neatskiriamais nuo turto, gautą pagal 2007 m. gegužės 17 d. ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. nuomos sutartis, Vilniaus miesto savivaldybei. Teismas sprendė, kad atsakovas VšĮ „Šeimos aukuras“ nepateikė įrodymų, jog, sudarius Turto nuomos sutartis, paaiškėjo, kad nuomotojas apie išnuomoto poilsio namų pastato trūkumus nežinojo ir kad dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi minėtais poilsio namais sąlygos ar jų būklė iš esmės pablogėjo, nes atsakovas turėjo galimybę prieš sudarydamas turto nuomos sutartis apžiūrėti išsinuomotiną turtą. Teismas sprendė nesant pagrindo taikyti CK 6.485 straipsnio 1 dalies 1 punkto ir CK 6.487 straipsnio 1 dalies nuostatų ir atsakovą visiškai atleisti nuo nesumokėto nuomos mokesčio bei sumažinti nuomos mokestį iki 200 000 Lt. Nors iš atsakovo pateiktos firmos „Tyrimai ir projektai“ 2008 m. kovo 20 d. eksperto išvados matyti, kad poilsio pastatas turi avarinės būklės požymių, tačiau Statinio būklės tyrimo aktas Nr. 8/11 neįrodo ir nepatvirtina, kad nurodytų trūkumų nebuvo ir prieš atsakovui sudarant 2007 m. gegužės 17 d. turto nuomos sutartį, nes sutarties 18.2.2 punktu atsakovas įpareigojo per ketverius nuomos metus skirti ne mažiau kaip l 000 000 Lt poilsio namų pastatui renovuoti, rekonstruoti ir remontuoti ir padidinti poilsio namų vertę. Teismas nustatė, jog atsakovo atstovas pripažino, kad atsakovas nerado investuotojų poilsio namų pastatui renovuoti ir remontuoti. Iš 2008 m. kovo 21 d. atsakovo prašymo ieškovui dėl 2007 m. gegužės 17 d. poilsio namų nuomos sutarties termino pratęsimo iki 2023 m. gegužės 25 d. teismas nustatė, kad nuo sutarties sudarymo atsakovas faktiškai naudojo poilsio namus pagal tikslinę paskirtį, nes gavo 201 675 Lt pajamų, tačiau pastato išlaikymo išlaidos sudarė 338 897 Lt, todėl jis patyrė 137 222 Lt nuostolių. Teismas nurodė, kad ieškovas negali būti atsakingas už tai, kad poilsiautojai atsisakydavo atsakovui mokėti rinkos kainą už netinkamas apgyvendinimo paslaugas. Teismas įsiskolinimo dydį dėl nesumokėto nuomos mokesčio nustatė iš ieškovo paskaičiavimų, pabrėždamas, kad nuomininkas negali vienašališkai atsisakyti vykdyti sutartinių įsipareigojimų ir nemokėti nuomos mokesčio. Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad prašomi priteisti delspinigiai sudaro 5,8 proc. priteistinos nesumokėtos nuomos mokesčių sumos, į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką dėl kitos šalies nepagrįsto praturtėjimo netesybomis, bei vadovaudamasis teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principams, konstatavo, kad yra pagrindas sumažinti ieškovo iš atsakovo prašomus priteisti 90 106,90 Lt delspinigius iki 30 000 Lt, kitą ieškinio reikalavimo dalį atmetant. Teismas sprendė, kad nagrinėjamu atveju, sprendžiant dėl priteistinų procesinių palūkanų dydžio, yra pagrindas vadovautis LR mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymu ir priteisti 13,04 proc. dydžio metines palūkanas. Teismas taip pat sprendė, jog nagrinėjamu atveju yra pagrindas nutraukti 2007 m. gegužės 17 d. ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. tarp VšĮ „Šeimos aukuras“ ir Vilniaus miesto savivaldybės sudarytas Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartis, kadangi nuomininkas nuo 2008 m. kovo 4 d. nemoka nuomos mokesčio ir buvo pasirašytinai įspėtas dėl Turto nuomos sutarčių nutraukimo prieš terminą (CK 6.480 str., 6.497 str. 1 d. 3 p., 3 d.).
Atsakovas VšĮ „Šeimos aukuras“ apeliaciniu skundu prašo Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gegužės 4 d. sprendimą panaikinti ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Mano, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino materialinės teisės normas, reglamentuojančias nuomotojo atsakomybę už išnuomoto daikto trūkumus, dėl ko priėmė neteisėtą ir nepagrįstą sprendimą. Apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:
1. Teismas neteisingai taikė CK 6.485 straipsnio ir 6.487 straipsnio 1 dalies nuostatas. CK 6.485 straipsnio 2 dalies 1 punkte įtvirtinta nuomininko teisė reikalauti, kad nuomotojas sumažintų nuomos mokestį sietina su šio straipsnio 1 dalyje įtvirtintų sąlygų buvimu: 1) nustatyti išnuomoto daikto trūkumai, kurie visiškai ar iš dalies trukdo daiktą naudoti pagal paskirtį; 2) šie išnuomoto daikto trūkumai neaptarti sutartyje; 3) nuomininkas be jokio papildomo tyrimo šių daikto trūkumų negalėjo pastebėti. Nagrinėjamu atveju yra visos šios sąlygos. Išnuomoto poilsio namų, adresu (duomenys neskelbtini), pastato trūkumų ginčo šalys nuomos sutartyse neaptarė. Apie šiuos išnuomoto pastato trūkumus atsakovas sužinojo vėliau, tik atlikus papildomus specialius tyrimus, t. y. atlikus pastato būklės patikrinimą, įforminant jo rezultatus 2007 m. gegužės 30 d. patikrinimo aktu Nr. 4-ŠA/7, bei su pasamdytų ekspertų pagalba atlikus statinio būklės tyrimą, surašant 2008 m. kovo 20 d. statinio būklės tyrimo aktą Nr. 8/11. Papildomų tyrimų metu nustatyti pastato trūkumai visiškai ar iš dalies kliudė naudoti daiktą pagal paskirtį, nes poilsio namų pastate neveikia šildymo sistema, nesandarūs langai ir pan., pastatas atitinka avarinio pastato požymius, dėl ko jo eksploatacija pagal paskirtį negalima. Nagrinėjamu atveju taip pat buvo pagrindas sumažinti nuomos mokestį ir CK 6.487 straipsnio 1 dalies pagrindu.
2. Atsakovui kaip potencialiam nuomininkui buvo sudarytos sąlygos tikėtis, kad išnuomojamas poilsio namų pastatas yra pakankamos būklės, atitinkantis visus standartus ir tinkamas naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį, kadangi viešo konkurso sąlygose buvo numatyta, kad poilsio namų trečio ir ketvirto aukštų patalpas kiekvienais metais nuo gegužės 1 d. iki rugsėjo 15 d. privaloma išnuomoti Vilniaus miesto savivaldybės tarnautojams ir darbuotojams bei jų šeimos nariams už nuomos mokestį, ne didesnį kaip 40 Lt už parą suaugusiam ir 15 Lt vaikui iki 18 metų.
3. Skundžiamu pirmosios instancijos teismo sprendimu priteisti delspinigiai sudaro apie 0,066 proc. už kiekvieną pavėluotą dieną. Atsižvelgiant į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką, manytina, kad toks delspinigių dydis prieštarauja CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
4. Teismas nepagrįstai nutraukė nuomos sutartis. Nuomos mokesčio nemokėjimas nagrinėjamu atveju negalėjo būti pripažintas pagrindu nutraukti nuomos sutartį, kadangi buvo pažeistas šalių bendradarbiavimo principas (CK 6.200 str. 2 d.). Vadovaujantis CK 6.64 straipsnio 1 dalies 1 punktu, kreditorius laikomas pažeidusiu prievolę, kai skolininkas negali įvykdyti prievolės dėl nepakankamo kreditoriaus bendradarbiavimo su skolininku arba kitokios kreditoriaus kaltės. Pagal CK 6.64 straipsnio 3 dalį, kol kreditorius laikomas pažeidusiu prievolę, skolininkas negali būti laikomas ją pažeidusiu. Iš bylos duomenų matyti, kad atsakovas ne kartą prašė ieškovą pratęsti poilsio namų nuomos terminą, motyvuodamas tuo, kad dėl prastos pastato būklės investicijų atsipirkimui reikalingas ilgesnis nuomos terminas. Be to, atsakovas 2008 m. kovo 31 d. prašymu prašė ieškovą išduoti leidimą nuomojamo poilsio namų pastato rekonstrukcijai, be kurios negalimas pastato naudojimas pagal paskirtį. Tačiau ieškovas netenkino šių atsakovo prašymų. Tokiu būdu ieškovas kaip nuomotojas pažeidė bendradarbiavimo pareigą.
Ieškovas Vilniaus miesto savivaldybė atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo skundą atmesti, o Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gegužės 4 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimą į apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:
1. Teisės normos nenumato nuomininko teisės perduoto daikto trūkumų ar kitų priežasčių pagrindu vienašališkai atsisakyti vykdyti nuomos mokesčio mokėjimo prievolę arba stabdyti jos vykdymą. Atsakovas nepasinaudojo nei viena CK 6.485 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta reikalavimo teise, remdamasis tuo, kad jis negali naudotis išsinuomotu daiktu dėl šio daikto trūkumų ir nesikreipė į Vilniaus miesto savivaldybę dėl nuomos mokesčio sumažinimo ar atleidimo nuo nuomos mokesčio mokėjimo.
2. Atsakovas nepateikė jokių įrodymų, kad jis poilsio namų dėl jų būklės negalėjo naudoti pagal paskirtį (CK 6.485 str. 1 d.) ar kad jų naudojimo sąlygos arba būklė iš esmės pablogėjo (CK 6.487 str. 1 d.). Priešingai, iš atsakovo 2008 m. kovo 21 d. ir 2008 m. kovo 31 d. prašymų matyti, kad nuo nuomos pradžios jo pajamos buvo 201 675 Lt. Tai patvirtina faktą, kad išnuomotas turtas buvo naudojamas pagal paskirtį.
3. Pagal CK 6.485 straipsnio 5 dalį nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu. Apie poilsio namų būklę atsakovui turėjo ir galėjo būti žinoma jau iki pasirašant 2007 m. gegužės 17 d. Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. A466-2103-(5.2-EKD-5). Konkurso sąlygose buvo numatytas nuomojamų patalpų apžiūros laikas. Ta aplinkybė, kad konkurso sąlygose buvo numatytas įpareigojimas nuomininkui per ketverius metus investuoti ne mažiau nei 1 000 000 Lt pastato renovacijai, rekonstrukcijai ir remontui, leido atsakovui spręsti apie nuomojamo pastato būklę. Iš patikrinimo akto Nr. 4-ŠA/7 matyti, kad poilsio namų trūkumai buvo akivaizdūs ir jų nustatymui nebuvo reikalingos specialios žinios. Be to, pasirašant perdavimo – priėmimo aktą atsakovas nenurodė jokių pastabų dėl perduodamo daikto trūkumų, tuo pripažindamas, kad jam perduodamas sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktas. Atsakovui, kaip verslininkui, iš nuomojamų patalpų siekiant gauti naudos, keliami didesni atidumo reikalavimai, nes jis prisiima su verslu susijusią riziką. Nuomininkas po nuomos sutarties pasirašymo ilgą laiką nereiškė jokių pretenzijų nuomotojui dėl poilsio namų būklės ir pirmą kartą apie tai užsiminė 2008 m. kovo 21 d. prašyme.
4. Teismo priteista delspinigių suma yra tris kartus mažesnė nei prašė priteisti ieškovas. Todėl CK 1.5 straipsnyje įtvirtinti principai nebuvo pažeisti.
5. Teismas pagrįstai tenkino ieškinio reikalavimą dėl nuomos sutarčių nutraukimo. Tiek 2007 m. gegužės 17 d. sutartyje (14.5 punktas), tiek 2007 m. rugpjūčio 22 d. sutartyje (11.3 punktas) numatyta, kad sutartys nutraukiamos prieš terminą CK 6.497 straipsnio ir 6.498 straipsnio nustatyta tvarka. CK 6.497 straipsnio 1 dalies 3 punkte numatyta, kad nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu nuomininkas nemoka nuomos mokesčio. Atsakovas nuomos mokesčio nemokėjo nuo 2008 m. kovo 4 d.
6. Apeliantas nepagrįstai nurodo, kad ieškovas pažeidė bendradarbiavimo pareigą. Nuomos sutartyje nebuvo numatytas savivaldybės įsipareigojimas pratęsti nuomos sutarties terminą. Todėl toks nuomininko reikalavimas prieštaravo sutarčių laisvės principui. Be to, Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija pritarė atsakovo prašymui dėl pastato rekonstrukcijos, apie ką atsakovas buvo informuotas.
Apeliacinis skundas atmestinas.
Vadovaujantis LR CPK 320 straipsnio 1 dalimi, bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą dėl apskųstosios dalies ir analizuoja apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis. Skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo absoliučių negaliojimo pagrindų nenustatyta (LR CPK 329 str. 2 d.).
Iš bylos medžiagos nustatyta, kad 2007 m. gegužės 17 d. Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartimi Nr. A466-2103-(5.2-EKD-5) Vilniaus miesto savivaldybė (nuomotojas) poilsio veiklos organizavimo tikslu išnuomojo VšĮ „Šeimos aukuras“ (nuomininkui) 3148,31 kv. m. poilsio namus su rūsiu, esančius (duomenys neskelbtini), o nuomininkas įsipareigojo mokėti 39 857,60 Lt dydžio nuomos mokestį per mėnesį. Sutartimi nustatytas nuomos terminas – nuo 2007 m. gegužės 25 d. iki 2017 m. gegužės 25 d.. 2007 m. rugpjūčio 22 d. Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartimi Nr. A466-2120-(5.2-EKD-5) Vilniaus miesto savivaldybė (nuomotojas) 2007 m. gegužės 17 d. nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui išnuomojo VšĮ „Šeimos aukuras“ (nuomininkui) Palangos poilsio namuose „Jūros vilnis“ esantį inventorių ir trumpalaikį turtą, o nuomininkas įsipareigojo mokėti 300 Lt dydžio nuomos mokestį per mėnesį. Atsakovui išnuomotas turtas buvo perduotas atitinkamai 2007 m. birželio 15 d. ir 2007 m. rugpjūčio 29 d. ginčo šalių pasirašytais perdavimo priėmimo aktais (1 t. b.l. 13-15, 19). Iš bylos medžiagos nustatyta ir tarp šalių nėra ginčo dėl to, jog atsakovas nuo 2008 m. kovo mėnesio pagal minėtas sutartis nemoka nuomos mokesčio, dėl ko laikotarpiu nuo 2008 m. kovo 20 d. iki 2009 m. kovo 20 d. susidarė 522 048,80 Lt dydžio įsiskolinimas. Atsakovas VšĮ „Šeimos aukuras“ savo nesutikimą su pareikšto ieškinio reikalavimu dėl skolos, susidariusios dėl nesumokėto nuomos mokesčio, priteisimo grindžia savo teisės reikalauti sumažinti nuomos mokestį egzistavimu, esant išnuomoto daikto trūkumams, kurie iš dalies jam kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį (CK 6.485 str. 1 d., 2 d. 1 p. ir 6.487 str. 1 d.). Klaipėdos apygardos teismas 2009 m. gegužės 4 d. sprendimu atmetė kaip nepagrįstus šiuos atsakovo argumentus, kadangi iš byloje nustatytų aplinkybių sprendė, jog atsakovas galėjo pastebėti nuomojamų poilsio namų trūkumus prieš sudarant nuomos sutartį, o iš bylos medžiagos negalima daryti išvados, jog šie trūkumai atsirado po nuomos sutarties sudarymo.
Dėl nuomininko teisės reikalauti, kad nuomotojas sumažintų nuomos mokestį
Apeliaciniu skundu atsakovas pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą ginčija netinkamu CK 6.485 ir 6.487 straipsniuose įtvirtintų normų, susijusių su nuomininko teise reikalauti sumažinti nuomos mokestį, taikymu ir aiškinimu. Pažymėtina, jog šių normų taikymas yra susijęs su nuomotojo atsakomybe už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį.
Nuomą reglamentuojančių teisės normų dispozityviškumas pasireiškia jų veikimu, kai šalys nesusitaria kitaip. Kadangi ginčo šalių sudarytoje 2007 m. gegužės 17 d. sutartyje dėl poilsio namų nuomos, kurios tekste nėra kitokio susitarimo nei nustatyta CK 6.483, 6.485 ir 6.487 straipsniuose dėl daikto perdavimo ir atsakomybės už daikto trūkumus, teisėjų kolegija vertina apelianto argumentus remdamasi šiose teisės normose įtvirtintu reglamentavimu. Vadovaujantis CK 6.485 straipsnio 1 dalimi, nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo. Nuomininkas, jeigu paaiškėja šio straipsnio 1 dalyje numatytų trūkumų, turi teisę savo pasirinkimu reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų, atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas (CK 6.485 straipsnio 2 dalies 1 punktas). CK 6.487 straipsnio, reglamentuojančio nuomos mokestį, 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį; jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja. Šios teisės normos turi būti aiškinamos ir taikomos sistemiškai. Jų taikymo sąlyga yra ta, kad tarp išnuomoto daikto trūkumų ir nuomininko galimybės be kliūčių naudoti tinkamos kokybės daiktą pagal paskirtį bei sutartyje numatytas naudojimosi sąlygas turi egzistuoti priežastinis ryšys, t. y. išnuomoto daikto trūkumas (būklės pablogėjimas) turi lemti visišką ar dalinį negalėjimą naudotis šiuo daiktu.
Įstatyme įtvirtintos taisyklės, jog nuomotojas atsako už nuomojamo daikto tinkamumą naudoti pagal paskirtį, išimtys yra įtvirtintos CK 6.483 straipsnio 2 dalyje ir 6.485 straipsnio 5 dalyje. Nuomotojo atsakomybės nėra tais atvejais, dėl kurių šalys susitarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti ar galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo (akivaizdūs daikto trūkumai).
Atsakovas VšĮ „Šeimos aukuras“ nuomojamų poilsio namų su rūsiu trūkumus, kliudančius jam naudoti nuomojamą daiktą pagal paskirtį, įrodinėjo pateikdamas į bylą 2007 m. gegužės 30 d. paties atsakovo surašytą Patikrinimo aktą Nr. 4-ŠA/7 (1 t., b.l. 72-73) ir firmos „Tyrimai ir projektai“ 2008 m. kovo 20 d. Statinio būklės tyrimo aktą Nr. 8/11 (1 t., b.l. 75-124). Šių įrodymų pagrindu darytina išvada, jog juose užfiksuoti poilsio namų, esančių (duomenys neskelbtini), trūkumai buvo akivaizdūs: suiręs sienų mūras, pamatų tinkas, įtrūkimai pamatuose, ištrupėjusios plytos, susidėvėjusios ir nesandarios durys bei langai, suskilę stiklai, susidėvėjusi vidaus apdaila, drėgmės pažeistos suskilinėjusios sienos, skilę radiatoriai, susidėvėję šildymo prietaisai, vamzdynai, santechnika, stogo danga ir pan. Kadangi šiuos akivaizdžius išnuomotų poilsio namų trūkumus nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, vadovaujantis CK ir 6.485 straipsnio 5 dalimis, nuomotojas už juos neatsako. Nuomininkui buvo sudarytos visos galimybės patikrinti patalpų būklę. Negyvenamųjų patalpų, tarp jų ir poilsio namų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos viešo konkurso būdu sąlygose, paskelbtose 2007 m. balandžio 21 d. dienraščio „Lietuvos rytas“ priede „Sostinė“ buvo numatytas nuomojamų patalpų apžiūros laikas – 2007 m. balandžio 24 d. nuo 9 val. iki 9 val. 30 min. (1 t., b.l. 140). Nuomininkas, siekdamas išsinuomoti patalpas poilsio veiklos organizavimo tikslu ir iš šios veiklos gauti pelną, turėjo veikti kaip profesionalas. Todėl jis, neapžiūrėdamas nuomojamų patalpų iki nuomos sutarties sudarymo, veikė savo rizika.
Apeliantas nepagrįstai nurodo, jog jam kaip potencialiam nuomininkui buvo sudarytos sąlygos tikėtis, kad išnuomojamas poilsio namų pastatas atitinka visus standartus ir yra tinkamas naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį. Šios išvados nuomininkas neturėjo pagrindo daryti, vertindamas vien tik viešai paskelbto konkurso sąlygą, numatančią pareigą nuomininkui kiekvienai metais nuo gegužės 1 d. iki rugsėjo 15 d. poilsio namų trečio ir ketvirto aukšto patalpas išnuomoti Vilniaus miesto savivaldybės tarnautojams ir darbuotojams bei jų šeimos nariams. Ši sąlyga, sprendžiant apie nuomojamo pastato būklę, turėjo būti vertinama kartu su investicijų būtinumą numatančia sąlyga, pagal kurią nuomininkas per ketverius nuomos metus privalėjo skirti ne mažiau kaip 1000 000 Lt poilsio namų pastatui renovuoti, rekonstruoti ir remontuoti, didinat poilsio namų vertę. Be to, iš byloje esančių įrodymų matyti, jog net ir esant atsakovo nurodomiems išnuomotų poilsio namų trūkumams, tai neužkirto kelio jam naudoti poilsio namus poilsio veiklos organizavimui, taigi ir savivaldybės tarnautojų, darbuotojų bei jų šeimos narių apgyvendinimui. Atsakovas savo 2008 m. kovo 21 d. prašyme ieškovui dėl nuomos termino pratęsimo nurodė, jog nuo poilsio namų nuomos pradžios nuomininko išlaidos pastato išlaikymui sudarė 338 897 Lt, o pajamos – 201 675 Lt (1 t., b.l. 147).
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, jog nagrinėjamu atveju, vadovaujantis CK 6.485 straipsnio 5 dalimi, nėra pagrindo pripažinti nuomotojo atsakomybės už atsakovo pateiktais rašytiniais įrodymais įrodinėjamus jam išnuomotų poilsio namų, esančių (duomenys neskelbtini), trūkumus, iš dalies trukdančius jam naudoti tą pastatą pagal paskirtį. Be to, byloje nėra įrodymų, jog minėti trūkumai atsirado po sutarties sudarymo dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako (CK 6.487 str. 1 d.). Nesant nuomotojo atsakomybės sąlygų, nagrinėjamu atveju nėra teisinio pagrindo pripažinti nuomininko teisės reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį (CK 6.485 str. 2 d. 1 p.).
Dėl nuomos sutarties nutraukimo
Klaipėdos apygardos teismas 2009 m. gegužės 4 d. sprendimu nutraukė ginčo šalių sudarytas nuomos sutartis, pripažinęs, kad nagrinėjamu atveju egzistuoja CK 6.497 straipsnio 1 dalies 3 punkte įtvirtintas šių sutarčių nutraukimo teisinis pagrindas (nuomininko prievolės mokėti nuomos mokestį nevykdymas), o nuomotojas laikėsi minėto straipsnio 3 dalyje įtvirtintos nuomininko įspėjimo apie būtinumą įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus tvarkos. Atsakovas apeliaciniu skundu ginčija nuomos sutarčių nutraukimą, nurodydamas, jog dėl CK 6.200 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos nuomotojo bendradarbiavimo pareigos netinkamo vykdymo nuomininkas negalėjo būti pripažintas pažeidusiu savo prievolę dėl nuomos mokesčio mokėjimo, kadangi, vadovaujantis CK 6.64 straipsnio 3 dalimi, jeigu kreditorius pažeidžia prievolę, skolininkas laikomas jos nepažeidusiu.
Teismų praktikoje pripažįstama, kad, aiškindami sutartinių įsipareigojimų apimtį bei prašomos teisinės apsaugos pagrįstumą, teismai pirmiausia turi įvertinti, ar pati teisinės apsaugos prašanti šalis įvykdė savo įsipareigojimus pagal sutartį. CK 6.38, 6.200 straipsniuose nustatyta pareiga bendradarbiauti tiek skolininkui, tiek kreditoriui, pareiga padėti vienas kitam įgyvendinti savo teises ir vykdyti pareigas, kylančias iš sutarties, informuoti vienas kitą apie atsiradusias sąlygas, susijusias su prievolės vykdymu, siekti išvengti ar sumažinti galimus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. sausio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „ Medikona“ v. UAB „ Lucerna vaistinės“, bylos Nr. 3K-3-15/2008; 2002 m. gegužės 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „ Remolita ir Ko“ v. UAB „ Autopartis“, bylos Nr. 3K-3-795/2002). Kreditorius laikomas pažeidusiu prievolę, kai skolininkas negali įvykdyti prievolės dėl nepakankamo kreditoriaus bendradarbiavimo su skolininku arba dėl kitokios kreditoriaus kaltės (CK 6.64 str. 1 d. 1 p.). Vadovaujantis CK 6.64 straipsnio 3 dalimi, jeigu kreditorius pažeidžia prievolę, skolininkas laikomas jos nepažeidusiu. Kol kreditorius laikomas pažeidusiu prievolę, skolininkas negali būti laikomas ją pažeidusiu. Atsižvelgiant į minėtą teisinį reglamentavimą, teismas gali skolininko nepripažinti pažeidusiu prievolę, jeigu yra pagrindas konstatuoti, kad kita prievolės šalis, t. y. kreditorius, nevykdo ar nevykdė pareigos bendradarbiauti ir kad tarp skolininko negalėjimo įvykdyti savo prievolės ir kreditoriaus nepakankamo bendradarbiavimo egzistuoja priežastinis ryšys, t. y. kreditoriaus nepakankamas bendradarbiavimas lemia skolininko negalėjimą įvykdyti prievolės.
Nagrinėjamoje byloje atsakovas nepakankamą nuomotojo bendradarbiavimą įrodinėja jo atsisakymu pratęsti poilsio namų nuomos sutarties terminą bei išduoti leidimą nuomojamų poilsio namų rekonstrukcijai atlikti. Tačiau nei viena iš šių aplinkybių neturi įtakos atsakovo prievolei mokėti šalių sutartimi nustatyto dydžio nuomos mokestį (CK 6.487 str. 1 d.). Kaip minėta, tam, kad kreditorius, vadovaujantis CK 6.64 straipsnio 1 dalies 1 punktu, būti pripažintas pažeidusiu prievolę, jo veiksmai turi sąlygoti skolininko negalėjimą įvykdyti savo prievolę. Asmens negalėjimas įvykdyti savo prievoles sietinas su kliūčių šių prievolių tinkamam įvykdymui egzistavimu. Nagrinėjamoje byloje nenustatyta, kad atsakovas pažeidė savo sutartinę prievolę laiku mokėti sutartyje nustatyto dydžio nuomos mokestį dėl negalėjimo tinkamai įvykdyti šią savo prievolę. Todėl, net ir nustačius apelianto nurodomas aplinkybes, kuriomis jis grindžia nuomotojo nebendradarbiavimą, nagrinėjamu atveju nebūtų pagrindo pripažinti, kad būtent bendradarbiavimo pareigos pažeidimas sąlygojo teisiškai reikšmingo priežastinio ryšio su atsakovo negalėjimu mokėti nuomos mokestį egzistavimą. Apeliacinio skundo argumentai nepatvirtina, kad bylą nagrinėjęs teismas pažeidė CK 6.64 straipsnio 1 dalies 1 punkto ir 3 dalies nuostatas. Todėl pirmosios instancijos teismas, nustatęs, kad atsakovas nuo 2008 m. kovo mėnesio nemoka nuomos mokesčio ir kad jis šios savo prievolės neįvykdė po to, kai buvo įspėtas ieškovo, vadovaujantis CK 6.497 straipsnio 1 dalies 3 punktu, turėjo teisinį pagrindą nuomotojo reikalavimu nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Dėl delspinigių dydžio
Atsakovui laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, ieškovas ieškiniu prašė priteisti 0,2 procentų dydžio delspinigius už kiekvieną pavėluotą atsiskaityti dieną, iš viso – 90 106,90 Lt. Šis prašomų priteisti delspinigių dydis buvo numatytas 2007 m. gegužės 17 d. nuomos sutarties 11 punkte ir 2007 m. rugpjūčio 22 d. nuomos sutarties 9 punkte. Pirmosios instancijos teismas, vadovaudamasis CK 6.73 straipsnio 2 dalimi, sumažino prašomus priteisti delspinigius iki 30 000 Lt. Atsakovas apeliaciniu skundu ginčydamas teismo sprendimo šioje dalyje teisėtumą ir pagrįstumą nurodo, jog priteistų delspinigių dydis, kurių procentinė išraiška sudaro 0,066 procento už kiekvieną pavėluotą dieną, atsižvelgiant į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką, prieštarauja CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
CK 6.73 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu netesybos aiškiai per didelės arba prievolė iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti, tačiau tik tiek, kad jos netaptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo. Pagal kasacinio teismo praktiką teismas, nustatydamas, ar pagal CK 6.73 straipsnį yra pagrindas netesybas pripažinti neprotingai (aiškiai) didelėmis ir dėl to jas mažinti, ir spręsdamas, iki kokio dydžio netesybos mažintinos, turėtų vadovautis teisingumo, protingumo, sąžiningumo principais, įvertinti visas reikšmingas šiam klausimui spręsti bylos aplinkybes (šalių sutartinių santykių pobūdį, prievolės vertę, prievolės pažeidimo aplinkybes, kreditoriaus patirtų nuostolių dydį ir kt.) ir stengtis nepažeisti sutarties šalių interesų pusiausvyros (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „ Kaduva“ v. UAB „ Okadeta“, bylos Nr. 3K-3-401/2008; 2007 m. kovo 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Škotijos firma „ Forthmill Limited“ v. UAB „ Pakrijas, bylos Nr. 3K-3-85/2007; 2007 m. lapkričio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „ Schmitz Cargobull Baltic“ v. UAB „Vilniaus universaliųjų metalo konstrukcijų gamykla“, bylos Nr. 3K-3-503/2007). Toks vertinimas turi būti atliekamas kiekvienoje individualioje byloje. Priklausomai nuo faktinės situacijos tas pats netesybų dydis (procentine ar pinigine išraiška) vienu atveju gali būti pripažintas tinkamu, o kitu – aiškiai per dideliu. Dėl to ir teismų praktikoje negali būti vieno konkretaus dydžio, kuris neabejotinai reikštų, kad netesybos neatitinka įstatymuose nustatytų kriterijų ir turi būti mažinamos.
Teismų praktikoje pripažįstama, kad kreditoriaus minimalius nuostolius kompensuoja 0,02 procentų dydžio delspinigiai už kiekvieną skolininko pradelstą atsiskaityti dieną. Tačiau netesybų sumažinimas iki tokio dydžio kiekvieną kartą, kai iškyla netesybų priteisimo klausimas, paneigtų sutarties šalių valią ir jų galimybę susitarti dėl atsakomybės už sutartinių prievolių nevykdymą ar netinkamą vykdymą ir koreguotų sutarties nuostatas labiau, nei to reikia pagal sąžiningos verslo praktikos reikalavimus (CK 6.228 str. 2 d.). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į CK 6.73 straipsnio 2 dalyje teismui suteiktą teisę sumažinti netesybas, jei jos yra aiškiai per didelės, o taip pat atsižvelgdama į šalių interesų pusiausvyros, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus (CK 1.5 straipsnis), pripažįsta, jog pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į priteistos pagrindinės skolos dydį ir pradelstą prievolės įvykdymo terminą, pagrįstai sumažino priteistinų delspinigių dydį iki 30 000 Lt.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija pripažįsta, jog bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino materialinės teisė normas bei tinkamai vertino byloje esančius įrodymus, spręsdamas dėl ieškovo atsakomybės už išnuomoto daikto trūkumus, iš dalies trukdančius atsakovui naudoti daiktą pagal paskirtį, pagrįstai, pasinaudodamas CK 6.73 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta diskrecijos teise, sumažino ieškovo prašomus priteisti delspinigius, o taip pat pagrįstai prieš terminą nutraukė nuomos sutartis nuomotojo reikalavimu. Todėl naikinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą apeliaciniame skunde išdėstytais argumentais nėra pagrindo (CPK 329 str. 1 d., 330 str.).
Atmetus apeliacinį skundą, teisėjų kolegija atitinkamai išsprendžia ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimą. Vadovaujantis CPK 93 straipsnyje įtvirtintomis bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklėmis, iš atsakovo valstybei priteisiama 760,70 Lt dydžio žyminio mokesčio, mokėtino už apeliacinį skundą, dalis, kurios sumokėjimas atsakovui buvo atidėtas Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. birželio 29 d. nutartimi (2 t., b.l. 27-28). Byloje nėra duomenų apie kitas ginčo šalių turėtas bylinėjimosi išlaidas.
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
n u t a r i a:
Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. gegužės 4 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš viešosios įstaigos „Šeimos aukuras“ (įmonės kodas 300565586) valstybei 760,70 Lt (septynis šimtus šešiasdešimt Lt septyniasdešimt ct) žyminio mokesčio.
Teisėjai Alė Bukavinienė
Vigintas Višinskis
Egidijus Žironas