Civilinė
byla Nr. 3K-3-377/2010
Procesinio
sprendimo kategorijos: 22.4; 50.8
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS
VARDU
2010 m. spalio 4 d.
Vilnius
Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš
teisėjų: Sigito Gurevičiaus (kolegijos pirmininkas), Virgilijaus Grabinsko
(pranešėjas) ir Vinco Versecko,
rašytinio
proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB
„Stenrosus“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 8 d. nutarties peržiūrėjimo
civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Stenrosus“ ieškinį atsakovui Vilniaus
miesto savivaldybės administracijai, dalyvaujant tretiesiems asmenims Vilniaus
apskrities valstybinei mokesčių inspekcijai, G. D. ir
Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos, dėl žemės nuomos
mokesčio grąžinimo.
Teisėjų
kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
Byloje kilęs klausimas
dėl pareigos mokėti žemės nuomos mokestį už naudojamą valstybinę žemę po
pastatais, kurių pirkimo-pardavimo sutartis teismo sprendimu pripažinta
negaliojančia.
Ieškovas UAB
„Stenrosus“ prašė priteisti iš atsakovo Vilniaus miesto savivaldybės
administracijos už 2005 m. ir 2006 m. bendrovės sumokėtą 18 306,28 Lt žemės
nuomos mokestį.
Lietuvos
apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. spalio 24
d. nutartimi civilinėje byloje, iškeltoje pagal Lietuvos Respublikos
generalinio prokuroro pavaduotojo ieškinį dėl pastatų (duomenys neskelbtini)
neteisėto perleidimo, pripažino negaliojančiais nuo sudarymo momento 2003 m.
vasario 5 d. pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią Lietuvos švietimo
darbuotojų profesinė sąjunga pardavė jai nuosavybės teise nepriklausančius
pastatus (duomenys neskelbtini) UAB ,,Tertius“, ir 2003 m. vasario 10 d.
pastatų perdavimo-priėmimo aktą, taip pat pripažino negaliojančiomis UAB
,,Tertius“ ir G. D. 2004 m. vasario 18 d. sutartį dėl
nurodytų pastatų pardavimo pastarajam ir G. D. su UAB
,,Stenrosus“ 2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo sutartį dėl pastatų pardavimo
UAB ,,Stenrosus“. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegija 2007 m. birželio 18 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro pavaduotojas
v. Lietuvos švietimo darbuotojų profesinė sąjunga ir kt., bylos Nr.
3K-7-229/2007, konstatavo, kad UAB „Stenrosus“, sudarydama pastatų pirkimo-pardavimo
sandorį su G. D., nebuvo sąžininga įgijėja, todėl
pagrįstai apeliacinės instancijos teismo buvo įpareigota perduoti turtą
valstybei. Ieškovo teigimu, už naudojimąsi žemės sklypu po pastatais (duomenys
neskelbtini) 2005 m. ieškovas sumokėjo 11 649 Lt žemės nuomos
mokesčio, už 2006 m. – 6656,83 Lt, iš viso – 18 306,28 Lt. Kadangi teisinis
pagrindas mokėti žemės nuomos mokestį – G. D. ir ieškovo 2004
m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo sutartis dėl pastatų pardavimo ieškovui teismo
nutartimi pripažinta negaliojančia ab initio ir pritaikius restituciją
šalys grąžintos į tą pačią padėtį, kurioje jos buvo iki jos sudarymo, tai
ieškovas nuo sutarties sudarymo momento neturėjo teisinio pagrindo valdyti,
naudoti pastatus ir jais disponuoti, sutartis nesukūrė ieškovui jokių teisių ir
pareigų, susijusių su turtu, ir jis negali būti laikomas teisėtu žemės
naudotoju. Be to, ieškovui įsigijus pastatus, šie iš karto buvo areštuoti,
prasidėjo teisminiai ginčai, todėl UAB „Stenrosus“ faktiškai nei pastatų, nei
žemės sklypo nenaudojo.
II.
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė
Vilniaus miesto
1-asis apylinkės teismas 2009 m. liepos 2 d. sprendimu ieškinį atmetė.
Teismas nustatė,
kad tarp šalių susiklostė faktiniai nuomos santykiai ieškovui nupirkus pastatus
valstybiniame žemės sklype, kurio naudojimui neprieštaravo Vilniaus apskrities
viršininko administracija. Pats ieškovas laikė save žemės naudotoju, nes mokėjo
žemės nuomos mokestį. Be to, teismine tvarka buvo pripažintas negaliojančiu ne žemės
nuomos sandoris, o nuomojamame žemės sklype esančių pastatų pirkimo-pardavimo
sutartis. Restitucijos taikymas apėmė šiuo atveju tik santykius,
susiklosčiusius vykdant pastatų pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas ir
pardavėjas buvo sugrąžinti į ankstesnę padėtį – UAB ,,Stenrosus“ buvo
įpareigotas perduoti valstybei pastatus, o iš pardavėjo G. D. ieškovui
UAB ,,Stenrosus“ priteista 2,1 mln. Lt. Teismas pažymėjo, kad ieškovas teismo procesiniais
sprendimais pripažintas nesąžiningu turto įgijėju, todėl jeigu ir mano, kad dėl
sandorio patyrė nepagrįstų išlaidų, tai dėl to neturėtų nukentėti sąžininga
šalis – atsakovas.
Vilniaus apygardos
teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2010 m. vasario 8 d. nutartimi
paliko nepakeistą Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2009 m. liepos 2 d.
sprendimą.
Teisėjų kolegija sutiko
su pirmosios instancijos teismo išvada, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo
sutarčių pripažinimas negaliojančiomis ab initio nesukelia analogiškų
teisinių padarinių valstybinės žemės sklypo naudojimo santykiams. Pastatų
kompleksui (duomenys neskelbtini) priskirtas 0,77112 ha valstybinės
žemės sklypas. Jame esantys statiniai, jų priklausiniai, kiti nekilnojamojo
turto objektai priklauso žemės sklypo savininkui, jeigu įstatymo ar sutarties nenustatyta
kitaip (CK 4.40 straipsnio 1 dalis), t. y. valstybinės žemės sklypas negali
būti vertinamas kaip antraeilis sklype išdėstytų pastatų daiktas, dėl to atmestinas
argumentas, kad ieškovo teisė į valstybinį žemės sklypą atsirado pagal pastatų
pirkimo-pardavimo sutartį. Vilniaus apskrities viršininko administracijos
Vilniaus žemėtvarkos skyrius 2004 m. vasario 26 d. pažymoje nurodė, kad
neprieštarauja, jog valstybiniame žemės sklype esantys pastatai (duomenys
neskelbtini) būtų parduoti, su sąlyga, kad pastatų savininkas per vieną
mėnesį nuo sandorio įregistravimo kreipsis į Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrių
dėl naudojamo žemės sklypo pirkimo ar nuomos. Taip valstybės įgaliota
institucija perdavė ieškovo naudojimui valstybinės žemės sklypą nuo pastatų
pirkimo-pardavimo momento ir sutiko sudaryti su ieškovu – pastatų savininku
valstybinės žemės nuomos sutartį. Tarp ieškovo, kaip žemės sklypo naudotojo, ir
valstybės susiformavo faktiniai valstybinės žemės nuomos santykiai. Pagrindas
žemės nuomos mokesčiui mokėti buvo valstybės įgaliotos institucijos valstybinės
žemės sklypo perdavimas ieškovo naudojimui iš vienos pusės ir faktinių nuomos
santykių pripažinimas, įrodytas žemės nuomos mokesčio mokėjimu. Vyriausybės
2003 m. lapkričio 10 d. nutarimo Nr. 1387 „Dėl žemės nuomos mokesčio už
valstybinės žemės sklypų naudojimą“ 1 punkte nustatyta, kad valstybinės žemės
sklypų naudotojai už naudojimąsi žeme iki nuomos ar pirkimo-pardavimo sutarčių
sudarymo moka žemės nuomos mokestį, todėl ieškovo veiksmus – žemės nuomos
mokesčio mokėjimo faktą –teismas vertino kaip susiformavusių žemės sklypo
naudojimosi bei faktinių nuomos santykių pripažinimą.
III.
Kasacinio skundo ir apsiliepimo į kasacinį skundą argumentai
Kasaciniu skundu ieškovas
prašo panaikinti bylą nagrinėjusių teismų procesinius sprendimus ir priimti
naują sprendimą – ieškinį patenkinti: priteisti ieškovui iš atsakovo už
2005 m. ir 2006 m. sumokėtą 18 306,28 Lt žemės nuomos mokestį, 1647,18 Lt žyminį
mokestį ir 7308,40 Lt išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti. Nurodomi šie
kasacinio skundo argumentai:
1. Dėl materialiosios
teisės normų taikymo. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2003 m.
spalio 1 d. sprendimą Nr. 01A-41-87 „Dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio
taisyklių patvirtinimo“ žemės nuomos mokestis pradedamas mokėti nuo valstybinės
žemės nuomos (naudojimo) pradžios ir baigiamas skaičiuoti kitą mėnesį nuo
valstybinės žemės nuomos (naudojimo) pabaigos. Taigi žemės nuomos teisiniai
santykiai atsiranda tada, kai sudaroma žemės nuomos sutartis arba pradedama
naudotis žeme. Pagal Žemės įstatymo 2 straipsnio 11 dalį (1996 m. rugsėjo
24 d. įstatymo Nr. 1-1540 redakcija) žemės naudotojas yra žemės savininkas arba
kitas fizinis ar juridinis asmuo, kuris naudoja žemę įstatymų, administracinių
aktų, teismo sprendimo, sandorių ar kitu įstatymo nustatytu pagrindu. Taigi
teisėtas žemės naudojimas yra tada, kai egzistuoja tam tikras teisinis
pagrindas. Ieškovas nelaikytinas teisėtu žemės naudotoju, nes pastatų
pirkimo-pardavimo sutartis buvo pripažinta negaliojančia nuo jos sudarymo
momento. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai atmetė argumentą dėl
prievolės mokėti žemės nuomos mokestį atsiradimo tuo pagrindu, kad nuosavybės
teise priklausantys pastatai yra valstybinėje žemėje (Žemės įstatymo 9
straipsnio 6 dalis). Teismai nepagrįstai konstatavo, kad faktiniai žemės nuomos
santykiai buvo susiklostę, neįvertinę, ar nuomos mokesčio mokėjimas konkrečiu
atveju tikrai patvirtina valstybinės žemės naudojimo faktą. Byloje nėra duomenų
apie tai, kad ieškovas faktiškai naudojosi žeme. Ieškovui sudarius pastatų
pirkimo-pardavimo sutartį, jie iš karto buvo areštuoti, prasidėjo teisminiai
ginčai, todėl įmonė neturėjo galimybės naudotis ir disponuoti nei žeme, nei
joje esančiais statiniais. Vilniaus apskrities viršininko administracijos Vilniaus
miesto žemėtvarkos skyriaus 2004 m. vasario 26 d. pažymoje išreikštas valstybės
įgaliotos institucijos sutikimas parduoti valstybinės žemės sklype esančius pastatus,
tačiau šioje pažymoje nėra tiesiogiai išreikštos valstybės valios sudaryti
valstybinės žemės nuomos sutartį, kuri ir nebuvo sudaryta. Pažymėtina, kad ieškovas
2009 m. prasidėjus teisminiams ginčams kreipėsi į atsakovą dėl žemės nuomos
sutarties sudarymo, tačiau ši sutartį sudaryti atsisakė. Lietuvos Aukščiausiojo
Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 26 d. nutartyje,
priimtoje civilinėje byloje UAB „Kauno regiono veislininkystė“ v. Kauno
apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-231/2009, konstatuota,
kad vien ta aplinkybė, jog viena iš santykio šalių (nuomotojas) neginčija kitos
šalies (nuomininko) veiksmų (naudojimosi žeme), savaime negali reikšti nei
sutartinių nuomos santykių atsiradimo ar pripažinimo, nei siekio šiuos
santykius palaikyti (CK 1.64 straipsnio 3 dalis, 6.173 straipsnio 1 dalis,
6.547 straipsnio 1 dalis). Valstybės ir jos institucijų, kaip nuomotojo, ir jų
atstovų neveikimas negali būti savaime vertinamas kaip konkliudentiniais
veiksmais išreikštas žemės nuomos santykių su ieškovu palaikymas ir (arba)
pripažinimas.
Pastatai su teise
naudotis žeme buvo perleisti kaip visuma vienu nekilnojamojo turto
pirkimo-pardavimo sandoriu, t. y. teisė į nuomojamą žemės sklypą atsirado nuo
sutarties sudarymo momento jos pagrindu, todėl jei sutartis negalioja, tai negalioja
ir laikomi niekiniais bet kokie jos pagrindu susiklostę teisiniai santykiai,
įskaitant ir valstybinės žemės nuomos teisinius santykius. Įgijus nuosavybės
teisę į pastatus, ieškovui tos pačios pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu
perėjo ir teisė į valstybinį žemės sklypą (CK 6. 394 straipsnio 1 dalis). Pagrindo
atskirai nagrinėti nuomos sandorio galiojimo klausimą nebuvo, nes tiek
teisiniai, tiek faktiniai žemės nuomos santykiai niekada neegzistavo. Ieškovo
nuomone, teismai pažeidė ir proceso teisės normas, nes išvadą dėl
susiklosčiusių faktinių žemės nuomos santykių grindė prielaidomis, nors kiekviena
teisiškai reikšminga aplinkybė (jos buvimas ar nebuvimas) turi būti pagrįsta
byloje dalyvaujančių asmenų pateiktais bei teismo posėdyje ištirtais įrodymais
(CPK 263 straipsnio 1 dalis).
2. Dėl kasacinio
teismo praktikos taikymo. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2009 birželio 26 d. nutartyje, priimtoje civilinėje
byloje UAB „Kauno regiono veislininkystė“ v. Kauno apskrities viršininko
administracija, bylos Nr. 3K-3-231/2009, nurodyta, kad valstybinė žemė gali
būti išnuomojama tik griežtai vadovaujantis imperatyviųjų teisės aktų
nuostatomis, todėl visais atvejais turi būti nagrinėjama, ar prašomi pripažinti
valstybinės žemės nuomos santykiai atitinka šiems santykiams įstatymų keliamus imperatyviuosius
reikalavimus. Šioje byloje teismai, konstatuodami, kad tarp šalių buvo susiklostę
faktiniai žemės nuomos santykiai, neatsižvelgė į nagrinėjamiems santykiams
taikytiną specialų teisinį reglamentavimą, kurį lemia su viešuoju interesu
susijęs šių santykių objektas - valstybinė žemė, bei šių santykių subjektai –
valstybė ir žemės naudotojai (jiems žemės sklypai turi būti suteikti teisės
aktų nustatyta tvarka arba žemę administruojančių institucijų sprendimais turi
būti leista žeme naudotis žemės reformos metu). Ieškovas niekada neturėjo žemės
naudotojo statuso, nes įstatymų nustatyta tvarka niekada negalėjo išsinuomoti
valstybinės žemės – tokios teisės nesuteikia įstatymas. Žemės įstatymo 9 straipsnio
6 dalies pagrindu valstybinė žemė ieškovui galėtų būti išnuomota tik tuo atveju,
jei būtų užstatyta ieškovui nuosavybės teise priklausančiais statiniais.
Kadangi pirkimo-pardavimo sutartis pripažinta negaliojančia ab initio, tai
laikytina, kad ieškovas niekada nebuvo teisėtas šių pastatų savininkas, t. y.
šių pastatų niekada neturėjo kaip savo nuosavybės, todėl nebuvo sąlygos
atsirasti žemės nuomos santykiams, nes žemės nuomos teisinių santykių subjektas
neatitiko tiek Žemės įstatymo, tiek CK reikalavimų.
Pažymėtina, kad
žemės sklypas (duomenys neskelbtini) įstatymų nustatyta tvarka nebuvo
įregistruotas viešame registre, todėl nebuvo suformuotas kaip atskiras
valstybinės žemės sklypas. Taigi teismai, pripažindami, kad tarp šalių
susiklostė valstybinės žemės nuomos faktiniai santykiai, turėjo spręsti, jei
tokie faktiniai santykiai ir galėjo susiklostyti, ar jie neprieštaravo
imperatyviosioms įstatymų nuostatoms, nes civilinių teisių objektu gali būti
tik tinkamai identifikuotas, teisės aktų nustatyta tvarka suformuotas ir įregistruotas
žemės sklypas (CK 1.109, 6.546 straipsniai, Žemės įstatymo 2 straipsnio 14
dalis).
Atsiliepimu į
kasacinį skundą atsakovas prašo kasacinį skundą atmesti ir palikti nepakeistus
bylą nagrinėjusių teismų procesinius sprendimus. Atsiliepime į kasacinį skundą
nurodoma, kad pagal Žemės reformos įstatymo 22 straipsnio 2 dalį ir Vyriausybės
2003 m. lapkričio 10 d. nutarimo Nr. 1387 „Dėl žemės nuomos mokesčio
už valstybinės žemės sklypų naudojimą“ 1 punktą valstybinės žemės sklypų
naudotojai, kuriems žemės sklypai suteikti teisės aktų nustatyta tvarka arba
kuriems žemę administruojančių institucijų sprendimais leista žeme naudotis
žemės reformos metu, Vyriausybės nustatyta tvarka už naudojimąsi žeme iki
nuomos ar pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo moka žemės nuomos mokestį,
išskyrus už žemę, perduotą naudotis panaudai. Kasacinis teismas yra išaiškinęs,
kad nurodyta įstatymo nuostata leidžia daryti išvadą, jog valstybinės žemės
nuomos mokestis gali būti mokamas ne tik už išnuomotą, bet ir kitais teisiniais
pagrindais suteiktą žemę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus
teisėjų kolegijos 2009 m. spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus
miesto savivaldybė v. UAB „Saunų rojus“, bylos Nr. 3K-3-437/2009). Lietuvos
vyriausiasis administracinis teismas 2002 m. sausio 25 d.
sprendime, priimtame administracinėje byloje Nr. 12-7/2002, konstatavo, kad valstybinė
žemė negali būti suteikta naudotis neatlygintinai, išskyrus teisės aktų
nustatytas išimtis. Faktinių žemės nuomos santykių dalyviai turi tokias pačias
teises ir pareigas kaip ir nuomininkai bei nuomotojai pagal nuomos sutartį,
užmokestis už nuomojamą žemės sklypą turi būti nustatomas tokia pačia tvarka.
Nagrinėjamoje byloje pateikta Vilniaus apskrities viršininko administracijos
Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus 2004 m. vasario 26 d. pažyma, kurioje
nurodyta, kad neprieštaraujama, jog būtų parduoti pastatai (duomenys
neskelbtini) esantys valstybinės žemės sklype. Taigi valstybės įgaliota
institucija sutiko, kad ieškovas naudotų valstybinės žemės sklypą prie pastatų(duomenys
neskelbtini). Ieškovo pateiktos 2005 m. ir 2006 m. valstybinės žemės nuomos
mokesčių deklaracijos bei nuomos mokesčio sumokėjimas patvirtina, kad pats
ieškovas laikė save valstybinės žemės nuomininku. Be to, teismo nutartimi buvo
apribota pastatų (duomenys neskelbtini) disponavimo, bet ne naudojimo teisė.
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tai, jog nebaigti statyti pastatai
neeksploatuojami pagal jų tikslinę paskirtį, nepaneigia pareigos mokėti nuomos
mokestį už statiniais užimtą žemę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje
byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. UAB „Saunų rojus“, bylos Nr.
3K-3-437/2009).
Atsakovo teigimu, 2004
m. kovo 1 d. pastatų (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo sutartimi
buvo sprendžiamas tik pastatų nuosavybės teisės perleidimo, bet ne valstybinės
žemės sklypo nuomos klausimas, o teisinis pagrindas ieškovui naudotis
valstybiniu žemės sklypu yra Vilniaus apskrities viršininko administracijos
Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus 2004 m. vasario 26 d. pažyma. Žemės
sklypo prie pastatų nuomos santykiai susiklostė ieškovo ir valstybės įgaliotos
institucijos konkliudentinių veiksmų pagrindu. Lietuvos apeliacinio teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. spalio 24 d. sprendimu
negaliojančia buvo pripažinta tik G. D. ir ieškovo 2004 m. kovo
1 d. pastatų pirkimo-pardavimo sutartis, tačiau teismai nesprendė klausimo dėl
kito sandorio (faktinių valstybinės žemės sklypo prie minėtų pastatų nuomos
santykių) galiojimo. Ieškovas šio sandorio taip pat neginčijo, nors jo
reikalavimas iš esmės reiškia prašymą taikyti abišalę restituciją (CK 6.145
straipsnio 1 dalis), tačiau teismo sprendimo pripažinti sandorį negaliojančiu
(nei ab initio, nei į ateitį) nėra. Be to, tai, kad pastatų
pirkimo-pardavimo sutartis buvo pripažinta negaliojančia, nepanaikina
naudojimosi žemės sklypu fakto. CK 1.95 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad tuo
atveju, kai pagal turinį pripažinti sandorio negaliojančiu ab initio
negalima, jis gali būti pripažintas negaliojančiu tik nuo teismo sprendimo
įsiteisėjimo. Taigi nagrinėjamu atveju sandorio dėl žemės sklypo prie pastatų
nuomos pripažinimas negaliojančiu ab initio yra negalimas. Tai atitinka
ir kasacinio teismo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 1999 m. gruodžio 20 d. nutartis, priimta civilinėje
byloje Švietimo ir mokslo ministerijos Leidybos centras v. UAB „Mūsų knyga“,
bylos Nr. 3K-3-965/1999). Be to, pagal CK 6.145 straipsnio 2 dalį ne visais
atvejais galima taikyti abišalę restituciją. Ieškinio reikalavimo tenkinimas
reikštų, kad ieškovas faktiškai naudojosi valstybinės žemės sklypu
neatlygintinai, tačiau tai prieštarautų teisės aktų nuostatai, kad valstybinė
žemė panaudai suteikiama tik išimtiniais atvejais, taip pat teismų formuojamai
praktikai ir teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principams. Būtina
įvertinti ir aplinkybę, kad ieškovas nebuvo sąžiningas pastatų įgijėjas. Ieškovas
siekia nepagrįstai praturtėti atsakovo sąskaita, tačiau nesąžiningo subjekto
neteisėtas elgesys negali sukelti neigiamų padarinių teisėtai besielgiančiam
subjektui. Pažymėtina, kad pagal kasacinio teismo praktiką ne visada,
pripažinus sandorį niekiniu, įmanoma visiškai atkurti status quo ante (Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. birželio
27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Šalvis“ v. Lietuvos-JAV UAB
„Sanitex“, bylos Nr. 3K-3-392/2006; kt.). Taigi net ir tuo atveju, jeigu
valstybinio žemės sklypo prie pastatų (duomenys neskelbtini) nuomos
sutartis būtų pripažinta niekine, restitucija negalėtų būti taikoma.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo
argumentai ir išaiškinimai
Nagrinėjamoje byloje
nustatyta, kad 2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo sutartimi ieškovas įsigijo
pastatus (duomenys neskelbtini) iš G. D.. Ši
sutartis Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos
2006 m. spalio 24 d. nutartimi pripažinta negaliojančia ir UAB „Stenrosus“
įpareigota grąžinti pastatus teisėtam savininkui-valstybei; Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2007 m. birželio
18 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Lietuvos
Respublikos generalinio prokuroro pavaduotojas v. Lietuvos švietimo
darbuotojų profesinė sąjunga ir kt., bylos Nr. 3K-7-229/2007, konstatuotas G. D. ir UAB „Stenrosus“ nesąžiningumas sudarant šią sutartį.
Iki 2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo
negaliojančia kasatorius (ieškovas) už žemės sklypą, kuriame yra pastatai, mokėjo
žemės nuomos mokestį, iš viso sumokėjo – 18 306,28 Lt, kuriuos ir
prašo priteisti iš valstybės šioje byloje. Bylą nagrinėję teismai konstatavo,
kad tarp šalių buvo susiklostę faktiniai žemės nuomos santykiai, todėl ieškovas
privalėjo mokėti žemės nuomos mokestį. Kasacinio teismo teisėjų kolegija
konstatuoja, kad teismų išvada dėl ieškovo pareigos mokėti žemės nuomos mokestį
yra pagrįsta ir teisinga, nors ir nesutinka su tarp šalių susiklosčiusių
santykių kvalifikacija.
Dėl tarp šalių
susiklosčiusių santykių kvalifikavimo
Žemės įstatymo (2004
m. sausio 27 d. įstatymo Nr. IX-1983 redakcija) 5 straipsnio 2 dalyje buvo nustatyta,
kad valstybine žeme gali būti disponuojama ją perleidžiant nuosavybėn
neatlygintinai, parduodant, mainant, išnuomojant ar perduodant neatlygintinai
naudotis, sudarant sandorius dėl žemės servitutų Civilinio kodekso, šio ir kitų
įstatymų nustatyta tvarka; kiti sandoriai dėl valstybinės žemės negali būti sudaromi,
jeigu kiti įstatymai nenustato kitaip. Pagal Žemės įstatymo 13 straipsnio (2004
m. sausio 27 d. įstatymo Nr. IX-1983 redakcija) 2 dalį laisvos valstybinės
žemės fondo žemė perleidžiama nuosavybėn, perduodama naudotis ar išnuomojama,
atlikus būtinus teritorijų planavimo, žemės tvarkymo darbus, nustačius žemės
sklypų pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį,
specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir suformuotus žemės sklypus įregistravus
Nekilnojamojo turto registre Civilinio kodekso, šio įstatymo ir kitų įstatymų
nustatyta tvarka. CK 6.546 straipsnyje įtvirtintas žemės nuomos sutarties
dalykas – tai valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis),
suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo
dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre. Prie
žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai
žemė nuomojama iki trejų metų, – žemės sklypo schema; šie dokumentai yra žemės
nuomos sutarties neatskiriama dalis (CK 6.547 straipsnio 3 dalis).
Nagrinėjamu atveju
taip pat yra svarbios CK teisės normos, reglamentuojančios nekilnojamojo daikto
pirkimo-pardavimo sutartis, nes šalių santykiai susiklostė kasatoriui
2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu įsigijus
pastatus, esančius žemės sklype (duomenys neskelbtini). CK 6.394
straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio
nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės
teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas
teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam
naudoti pagal paskirtį. Pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį kai nekilnojamasis
daiktas, esantis ne jo savininko žemės sklype, parduodamas, pirkėjas įgyja
teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip
nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Pagal byloje esančius
duomenis prieš kasatoriui įsigyjant pastatus (duomenys neskelbtini) 2004
m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo sutartimi iš G. D., šiam
Vilniaus apskrities viršininko administracijos Vilniaus miesto žemėtvarkos
skyrius 2004 m. vasario 26 d. išdavė pažymą – sutikimą parduoti pastatus,
esančius neregistruotame valstybinės žemės sklype. Aplinkybė, kad ieškovo
įsigyjami pastatai yra teisiškai neįregistruotame žemės sklype, nurodyta ir 2004 m. kovo 1 d.
pirkimo-pardavimo sutarties 7.1 punkte. Pagal sutarties 7.2 punktą pardavėjas (G. D.) patvirtino, kad 7.1 punkte nurodyto žemės sklypo
nenuomoja. Sutarties 7.3 punkte nurodyta Vilniaus apskrities viršininko administracijos
Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus 2004 m. vasario 26 d. pažyma, joje
išdėstyta sąlyga – kad pirkėjas per vieną mėnesį nuo sutarties įregistravimo viešame
registre dienos kreipsis į Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrių dėl naudojamo
valstybinės žemės sklypo pirkimo arba nuomos; pirkėjui žemės sklypas bus
parduotas ar išnuomotas įstatymų ir jų lydimųjų teisės aktų nustatyta tvarka. Taigi
pastatų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu žemės sklypas, kuriame yra
pastatai, nebuvo įregistruotas viešame registre, kaip to reikalaujama žemės
nuomos sutarties dalykui pagal Žemės įstatymo 13 straipsnio 2 dalį ir CK 6.546
straipsnį. Pastatų (duomenys neskelbtini) 2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo
sutartimi nuomos teisė ieškovui nebuvo perduota, nes tokios teisės neturėjo ir
pardavėjas, ir tai, minėta, patvirtinta Vilniaus apskrities viršininko
administracijos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus 2004 m. vasario 26 d.
pažyma, kurioje nurodyta ieškovo, kaip pastatų įgijėjo, pareiga kreiptis dėl
žemės sklypo nuomos per vieną mėnesį. Kaip nustatyta byloje, žemės sklypo
nuomos sutartis ir nebuvo sudaryta iki 2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo
sutarties pripažinimo negaliojančia Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 24 d. nutartimi. Tačiau
kasacinio teismo teisėjų kolegija nurodo, kad ta pačia Vilniaus apskrities
viršininko administracijos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus
2004 m. vasario 26 d. pažyma valstybinės žemės sklypą administruojanti
institucija pripažino pardavėjo perduodamą kasatoriui kaip pirkėjui valstybinės
žemės sklypo naudojimosi teisę, t. y. kasatoriaus, kaip valstybinės žemės
sklypo naudotojo, statusą. Be to, kasatoriaus kaip pirkėjo kartu su pastatais
įgyjama naudojimosi teisė (naudotojo statusas) reglamentuota ir CK 6.394
straipsnio 3 dalyje. Kasatoriaus nurodoma aplinkybė, kad pastatų (duomenys
neskelbtini) 2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo sutartis buvo pripažinta
negaliojančia nuo jos sudarymo momento, nepanaikina valstybinės žemės sklypo
naudotojo statuso, t. y. kad tiek pastatai, tiek ir žemės sklypas buvo valdomi
ieškovo, nepaisant to, kad kurį laiką ir buvo apribota teisė disponuoti
pastatais. Pažymėtina, kad pats kasatorius, mokėdamas žemės nuomos mokestį, kol
nebuvo pripažinta negaliojančia pastatų pirkimo-pardavimo sutartis, pripažino
savo kaip valstybinės žemės sklypo naudotojo statusą. Aplinkybė, kad kasatorius,
būdamas žemės sklypo naudotojas bei turėdamas galimybę ir faktiškai naudotis
žemės sklypu pagal jo tikslinę paskirtį savo poreikiams tenkinti, jo teigimu,
žemės sklypu savo veiklai nesinaudojo (taigi, turėdamas žemės sklypo
naudojimosi teisę, ja disponavo savo nuožiūra), nekeičia kasatoriaus, kaip
žemės sklypo naudotojo, statuso ir iš jo atsirandančių padarinių.
Dėl nurodytų
priežasčių pagal byloje nustatytas aplinkybes ir teisinę reglamentaciją,
teisėjų kolegija sprendžia, kad tarp šalių buvo susiklostę ne faktiniai žemės
nuomos santykiai, kaip konstatavo bylą nagrinėję teismai, o specialiųjų teisės
aktų reglamentuotas valstybinės žemės sklypo naudojimas. Tai konstatavus,
svarbu pasisakyti dėl kasatoriaus, kaip valstybinės žemės sklypo naudotojo, pareigos
mokėti žemės nuomos mokestį.
Dėl valstybinės
žemės sklypo naudotojo pareigos mokėti žemės nuomos mokestį
Žemės santykiai turi
būti tvarkomi atsižvelgiant į įstatymuose įtvirtintus žemės nuosavybės, valdymo
ir naudojimo teisių apsaugos, būtinybės žemę naudoti pagal pagrindinę tikslinę
paskirtį ir kitus principus. Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga
pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta
tvarka ją nuomoti ar pirkti yra įstatyminė teisė (Lietuvos Respublikos
Konstitucijos 47 straipsnis, Civilinio kodekso XXIX skyrius, Žemės įstatymas,
kiti specialieji įstatymai). Valstybinės žemės naudojimo, valdymo bei
disponavimo teisiniams santykiams yra taikomas specialusis teisinis
reglamentavimas, kurį lemia ir su viešuoju interesu susijęs santykių objektas –
valstybinė žemė. Šiam teisiniam reglamentavimui yra būdingas imperatyvusis
pobūdis; taip užtikrinama valstybinės žemės socialinė paskirtis – teikti
visuomeninę naudą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus
teisėjų kolegijos 2009 m. spalio 23 d. nutartis, priimta
civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. UAB „Saunų rojus“,
bylos Nr. 3K-3-437/2009).
Žemės įstatymo 2
straipsnio 11 punkte nustatyta, kad žemės naudotojas yra žemės savininkas arba
kitas fizinis ar juridinis asmuo, kuris naudoja žemę įstatymų, administracinių
aktų, teismo sprendimo, sandorių ar kitu įstatymo nustatytu pagrindu. Žemės
naudojimo teisė, kaip savarankiška teisė, reiškia, kad privačios ar valstybinės
žemės naudotojas, kuriam suteikta teisė naudotis žeme, gali naudoti ją ūkinei
ar kitokiai veiklai, gauti iš jos pajamas įstatyme, sutartyje ar kitame akte,
kuriuo nustatyta naudojimo teisė, nustatyta tvarka. Žemės reformos įstatymo
22 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinės žemės sklypų naudotojai,
kuriems žemės sklypai suteikti teisės aktų nustatyta tvarka arba kuriems žemė
administruojančių institucijų sprendimais leista žeme naudotis reformos metu,
Vyriausybės nustatyta tvarka už naudojimąsi žeme iki nuomos ar pirkimo-pardavimo
sutarčių sudarymo moka žemės nuomos mokestį, išskyrus už žemę, perduotą
naudotis panaudai. Analogiška nuostata yra įtvirtinta ir Vyriausybės 2003 m.
lapkričio 10 d. nutarimo Nr. 1387 „Dėl žemės nuomos mokesčio už valstybinės
žemės sklypų naudojimą“ 1 punkte. Taigi aiškiai įtvirtinta nuostata, kad
už naudojimąsi valstybei priklausančia žeme turi būti mokamas žemės nuomos
mokestis, išskyrus neatlygintinį suteikimą naudotis – panaudą, kuri reglamentuota
Žemės įstatymo 8 straipsnyje, konkrečiai apibrėžiant atvejus, kada sudaroma
valstybinės žemės panaudos sutartis ir su kokiais subjektais. Kasacinis
teismas, pasisakydamas dėl Žemės reformos įstatymo 22 straipsnio 2 dalies
taikymo, yra konstatavęs, kad valstybinės žemės nuomos mokestis gali būti
mokamas ne tik už išnuomotą, bet ir kitais teisiniais pagrindais suteiktą žemę (Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos
2009 m. birželio 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB
„Kauno rajono veislininkystė“ v. Kauno apskrities viršininko administracija,
bylos Nr. 3K-3-231/2009; 2009 m. spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje
byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. UAB „Saunų rojus“, bylos Nr.
3K-3-437/2009).
Minėta, kad, kasatoriui
įsigyjant pastatus (duomenys neskelbtini) 2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo
sutartimi iš G. D., šiam Vilniaus apskrities viršininko
administracijos įgaliotas asmuo – Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriaus vedėja
2004 m. vasario 26 d. išdavė pažymą – sutikimą parduoti pastatus. Šiame
dokumente iš esmės buvo išreikštas žemės sklypą administruojančios institucijos
sprendimas dėl šio žemės sklypo naudotojo statuso perdavimo pastatų pirkėjui-kasatoriui
(Žemės įstatymo 2 straipsnio 11 punktas, Žemės reformos įstatymo 22 straipsnio
2 dalis). Nagrinėjamu atveju tai, kad valstybinės žemės sklypas nebuvo
teisiškai įregistruotas viešame registre, kaip to reikalaujama pagal Žemės
įstatymo 13 straipsnio 2 dalį, negali lemti išvados, kad žemės sklypas nebuvo
suteiktas naudotis ir kad už naudojimąsi žemės sklypu neturėjo būti mokamas
žemės nuomos mokestis, nes tai prieštarautų Žemės reformos įstatymo 22
straipsnio 2 daliai, pagal kurią, minėta, žemės nuomos mokestis neimamas tik už
valstybinės žemės sklypo naudojimąsi panaudos pagrindu, taip pat viešajam
interesui. Aplinkybė, kad kasatorius, jo teigimu, neeksploatavo pastatų ir
žemės sklypo pagal tiesioginę jų paskirtį, neeliminuoja jo, kaip žemės sklypo
naudotojo, statuso ir nepaneigia pareigos mokėti žemės nuomos mokestį. Minėta,
kad pagal byloje esančius duomenis buvo apribota tik teisė disponuoti
pastatais. Be to, pagal byloje nustatytas faktines aplinkybes nei kasatoriui,
nei pastatų pardavėjui G. D. žemės sklypas, kuriame yra
pastatai, panaudai nebuvo suteiktas, todėl Žemės reformos įstatymo 22
straipsnio 2 dalyje nustatyta išimtis, kai žemės nuomos mokestis nemokamas,
nagrinėjamu atveju negali būti taikoma.
Atsižvelgdama į tai,
kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovas teisėtai ir pagrįstai
mokėjo žemės nuomos mokestį kaip žemės sklypo naudotojas iki sklype esančių
pastatų 2004 m. kovo 1 d. pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia,
nes pastarasis faktas, minėta, neeliminavo žemės sklypo atitinkamą laikotarpį
naudojimosi teisės. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad skundžiamos apeliacinės
instancijos teismo nutarties panaikinimo ar pakeitimo pagrindų nenustatyta (CPK
346 straipsnis).
Dėl išlaidų,
susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, priteisimo
Pagal Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo 2010 m. rugsėjo 4 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su
procesinių dokumentų įteikimu, kasacinis teismas patyrė 46,80 Lt tokių išlaidų.
Teisėjų kolegijai nusprendus kasacinio skundo netenkinti, išlaidos į valstybės
biudžetą priteistinos iš kasatoriaus (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1
dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnis).
Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi
Lietuvos Respublikos CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1
dalimi,
n u t a r i a :
Vilniaus apygardos
teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 8 d. nutartį
palikti nepakeistą.
Ši Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo
priėmimo dienos.
Teisėjai Sigitas
Gurevičius
Virgilijus
Grabinskas
Vincas
Verseckas