Civilinė byla Nr. e2A-602-343/2023

Teisminio proceso Nr. 2-40-3-00598-2022-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.1; 2.6.8.11.1; 3.2.4.4; 3.3.1.18.1

 (S)

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. birželio 20 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Žibutės Budžienės, Dianos Labokaitės ir Rūtos Palubinskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), 

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Auga Grūduva“ apeliacinį skundą dėl Marijampolės apylinkės teismo 2023 m. sausio 9 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų A. P., A. P., R. P., A. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Auga Grūduva“ dėl žemės sklypo nuomos sutarties (duomenys neskelbtini) nutraukimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovai A. P., A. P., R. P., A. P. (toliau – ieškovai) ieškinyje teismo prašė nutraukti 2018 m. kovo 18 d. žemės sklypo nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytą su atsakove uždarąja akcine bendrove „Auga Grūduva“ (toliau – atsakovė), priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2.       Nurodė, kad 2018 m. gruodžio 20 d. ieškovai A. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo 21,4800 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas Nr. 1). 2019 m. sausio 23 d. ieškovai R. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo 23,2400 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas Nr. 2). Ieškovams, prieš pasirašant įsigyjamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis, buvo žinoma, kad žemės ūkio paskirties sklypams yra taikomi apribojimai, t. y. 2018 m. kovo 18 d. tarp buvusios sklypų savininkės N. K. ir uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „(duomenys neskelbtini)“ buvo pasirašyta Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią minėti žemės sklypai buvo išnuomoti bendrovei iki 2028 m. gruodžio 31 d. 2018 m. rugsėjo 11 d. pagal papildomą susitarimą Nr. 1 prie nuomos sutarties, nuomininko teisės buvo perleistos atsakovei. Pagal nuomos sutartį nuomos mokestis yra 200 Eur per metus už vieną naudmenų hektarą, kas sudaro 8 796 Eur. Ieškovai, įgiję nuosavybės teisę į žemės sklypus, neginčijo teisių ir pareigų pagal pirkimo–pardavimo sutartis perėjimo jiems fakto, tačiau nesutiko su anksčiau susiformavusia atsiskaitymo už žemės sklypą kaina. Dėl nuomos mokesčio keitimo, atsižvelgiant į rinkos kainas ir vadovaujantis nuomos sutarties 3.4. punktu, ieškovai ne kartą kreipėsi į atsakovę, tačiau atsakovė su nuomos mokesčio dydžio keitimu nesutiko. Atsakovė nurodė, kad nuomos sutartį nutraukus vienašališkai iš ieškovų reikalaus atlyginti žalą.

3.       Atsakovė atsiliepime į ieškinį su juo nesutiko. Nurodė, kad ieškovai, nusipirkę žemės sklypus iš ankstesnės savininkės, perėmė ir visas su šių sklypų nuomos teisiniais santykiais susijusias teises bei pareigas. Kadangi nuomos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, todėl ši nuomos sutartis liko galioti ir naujiesiems žemės sklypų savininkams – ieškovams. Sutartis buvo pasirašyta 2018 metais ir nuomos mokestis, jeigu šalys susitaria, remiantis sutartyje numatyta sąlyga, galėjo būti peržiūrimas tik 2020 metais, tačiau, praėjus vieneriems metams, nuomos kaina ieškovų jau nebetenkino ir jie reiškė nepasitenkinimą atsakovei, kad kaina yra per maža. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl nuomos sutarties galiojimo tuo atveju, kai nuomotojas siekė nustatyti didesnį nuomos mokestį, tačiau šalims nepavyko dėl to susitarti, nurodė, kad nepavykęs šalių susitarimas dėl didesnio nei nustatyta sutartyje mokesčio dydžio nelaikytinas sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu – tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą, konkrečiu atveju – nustatyti didesnį žemės nuomos mokestį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.223 straipsnis). Taip pat pažymėjo, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio. Sutarties galiojimo tęstinumas pasikeitus nuomotojui reiškia ir tai, kad žemės nuomos sutartis toliau galioja tomis pačiomis sąlygomis.

                                        II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4.       Marijampolės apylinkės teismas 2023 m. sausio 9 d. sprendimu ieškinį tenkino – nutraukė 2018 m. kovo 18 d. žemės sklypo nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), priteisė iš atsakovės ieškovui A. P. 1 687 Eur bylinėjimosi išlaidas.

5.       Nustatė, kad 2018 m. gruodžio 20 d. ieškovai A. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo Žemės sklypą Nr. 1. 2019 m. sausio 23 d. ieškovai R. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo Žemės sklypą Nr. 2. Ieškovams, prieš pasirašant įsigyjamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis, buvo žinoma, kad žemės ūkio paskirties sklypams yra taikomi apribojimai, t. y. 2018 m. kovo 18 d. tarp buvusios sklypų savininkės ir UAB „(duomenys neskelbtini)“ buvo pasirašyta Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią minėti žemės sklypai buvo išnuomoti bendrovei iki 2028 m. gruodžio 31 d., o 2018 m. rugsėjo 11 d. pagal papildomą susitarimą Nr. 1 prie nuomos sutarties, nuomininko teisės buvo perleistos atsakovei. Ieškovai kreipėsi į atsakovę dėl nuomos sutarties nutraukimo, tačiau atsakovė, remdamasi galiojančios nuomos sutarties sąlygomis, nutraukti sutartį nesutiko. 2019 m. lapkričio 4 d. ieškovai su pretenzija kreipėsi į atsakovę dėl žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo arba sutarties nutraukimo. Siūlė pakeisti žemės sklypo nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) punktus arba nuomos sutartį nutraukti, o būtent pakeisti nuomos sutarties 3.1 punktą ir nustatyti, kad už vieną žemės ūkio naudmenų hektarą yra mokamas 800 Eur nuomos mokestis. Atsakovė nesutiko keisti ar nutraukti nuomos sutartį, kadangi siekia žemės sklypais naudotis iki 2028 m. gruodžio 31 d.

6.       Nurodė, kad byloje nėra pateikta jokių duomenų, kad tarp šalių būtų vykęs abipusis tarimasis dėl žemės nuomos kainos padidinimo. Iš pateiktų duomenų nustatė, kad tik ieškovai siūlė atsakovei įvairius variantus (padidinti nuomojamos žemės kainą arba nutraukti sutartį), tačiau atsakovė nesitarė dėl nuomos kainos padidinimo, tik akcentavo, kad vienintelis ieškovų siekis buvo nutraukti nuomos sutartį. Atsakovės argumentą, kad, šalims nepavykus susitarti dėl nuomos kainos, nuomos mokestis neperskaičiuojamas, laikė neteisingu, nes tokiu atveju atsakovei nesutinkant padidinti nuomos mokestį iki sutarties termino galiojimo pabaigos, ieškovai apskritai netektų galimybės tikėtis, kad žemės nuomos kaina gali būti padidinta. Vertino, kad ieškovai dėjo pastangas tartis dėl žemės nuomos kainos padidinimo, tačiau atsakovė, nepaisydama pasiūlymų, apribojo ieškovų teisę gauti teisingą atlyginimą.

7.       Darė išvadą, kad byloje nustatytas 2018 metais žemės nuomos mokesčio dydis tarp ieškovų ir atsakovės pagal tikrąją šalių sutarties 3.4 punkte įtvirtintą valią – šalims kas du metai sutarti dėl žemės nuomos mokesčio dydžio, derintas nebuvo. Pagal bendrąją taisyklę, sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip šalys susitarė, taip pat šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis). Teismas, įvertinęs byloje pateiktus įrodymus, sprendė, kad atsakovė nuomos sutarties nuostatas dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo vykdė netinkamai.

8.       Sprendė, kad ieškovai byloje pateikė neginčijamus įrodymus, kad jų ieškinys būtų patenkintas. Ieškovai įrodė, kad jie kreipėsi į atsakovę ir prašė pakelti nuomojamos žemės nuomos kainą, tačiau atsakovė byloje nepateikė jokių objektyvių įrodymų, kurie patvirtintų, kad ji siūlė jiems priimtino dydžio nuomos kainą. Kadangi atsakovė nuomos sutartį vykdė netinkamai, nesilaikė nuomos sutarties 3.4 punkto reikalavimų, teismas sprendė, kad yra pagrindas sutartį nutraukti (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

                                III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

9.       Apeliaciniame skunde atsakovė prašo panaikinti Marijampolės apylinkės teismo 2023 m. sausio 9 d. sprendimą, atmesti ieškovų ieškinį, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

9.1.       Teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovas, nesutikdamas su ankstesnio žemės savininko sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio (jo dydžio), kreipėsi į atsakovę dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Atsakovės teigimu, ji atsiliepime, rašytiniuose paaiškinimuose ir teismo posėdžio metu nurodė, kad ieškovų siekis yra neteisėtai, vienašališkai nutraukti galiojančią sutartį, tikslu patiems naudoti ir dirbti žemės sklypus, o ne didesnio nuomos mokesčio gavimas nuomojant žemės sklypus atsakovei. Pažymi, kad iš sprendimo matyti, jog visos šios aplinkybės bei įrodymai, ieškovų veiksmai, kuriais siekiama nutraukti galiojančią sutartį, teismo ignoruojami, tad akivaizdu, jog teismas jų netyrė ir nevertino, taip pat nevertino atsakovės teikiamų paaiškinimų, kas pažeidžia įrodymų vertinimo ir sprendimų priėmimo taisykles bei sudaro pagrindą naikinti neteisėtą teismo sprendimą.

9.2.       Teismas sprendime nepagrįstai teigia, jog ieškovai įrodė, kad jie kreipėsi į atsakovę ir prašė pakelti nuomojamos žemės nuomos kainą, tačiau atsakovė byloje nepateikė jokių objektyvių įrodymų, kurie patvirtintų, kad atsakovė siūlė jiems priimtino dydžio nuomos kainą. Atsakovė nesutinka su nurodyta teismo pozicija, kadangi nei įstatymas, nei sutartis neįpareigoja jos siūlyti ieškovams priimtino dydžio nuomos kainos. Akcentuoja, kad nuomos mokestis buvo aiškiai nustatytas sutartyje, kaip ir sutarties sąlyga dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo. Tai, kad atsakovė nepasiūlė „priimtinos nuomos dydžio kainos“, kai nuomos kaina ir jos pakeitimo sąlygos yra numatytos sutartyje, nelaikytinas netinkamu sutarties vykdymu ir teisėtu pagrindu sutarties nutraukimui. 

9.3.       Teismas, priimdamas sprendimą, remiasi atsakovės cituojama teismo praktika, tačiau priima sprendimą, akivaizdžiai prieštaraujantį teismų praktikai.

9.4.       Teismas nepagrįstai apsiribojo ieškovų reikalavimais dėl nuomos kainos padidinimo, bet visiškai neįsigilino, ar jų reikalavimai buvo objektyviai pagrįsti, ar jie išvis atitiko tikrąją ieškovų valią ir nepagrįstai nusprendė, jog atsakovė nepateikė jokių objektyvių įrodymų, kurie patvirtintų, kad atsakovė ieškovams siūlė priimtino dydžio nuomos kainą.

9.5.       Apeliantei nesuvokiama, kodėl ji turėjo ieškovams siūlyti „priimtino dydžio nuomos kainą“. Teismas tokios savo išvados neargumentavo. Apeliantės įsitikinimu, tai, kad teismo sprendimas nemotyvuotas bei neargumentuotas, pagrindžia ir aplinkybė, kad nei vienoje sprendimo dalyje nėra pasisakyta apie tai, kaip turėtų būti vertinami nuolatiniai ieškovų veiksmai, bandymai nutraukti sutartį, o ypač, kaip turėtų būti traktuojami ieškovų veiksmai, kai po ilgų bandymų nutraukti sutartį atsakovei pateikiamas siūlymas mokėti net keturis kartus daugiau, nei numatyta sutartyje, o su tokiu siūlymu nesutinkant, kaip alternatyva siūloma nutraukti sutartį.

9.6.       Teismas, priimdamas sprendimą, nesiekė išsaugoti sutarties ir taip pažeidė favor contractus principą, kai sutarties nutraukimas galimas tik kaip ultima ratio priemonė.

10.       Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovai prašo atmesti apeliacinį skundą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

10.1.       Teismas teisingai ir pilnavertiškai įvertino visus į bylą pateiktus rašytinius įrodymus. Teismas įvertino apeliantei teiktus pranešimus ne tik apie žemės sklypų nuomos sutarties nutraukimą, tačiau ir pretenzijas dėl žemės sklypų nuomos sąlygų pakeitimo.

10.2.       Ieškovai į bylą pateikė visus turimus bei akivaizdžius įrodymus, pagrindžiančius savo siekį gauti už nuomojamus žemės sklypus konkurencingą kainą, kuri nepažeistų jų teisėtų lūkesčių.

10.3.       Teismas tinkamai įvertino visus byloje surinktus įrodymus ir priėjo teisingos išvados, kad atsakovė nuomos sutartį vykdė netinkamai, nesilaikė nuomos sutarties 3.4 punkto reikalavimų, nebandė bendradarbiauti, išsiaiškinant ar ieškovų lūkesčiai pagrįsti. Teismo išvada, kad yra pagrindas sutartį nutraukti, yra tinkama ir teisinga.

            Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

11.       Apeliacinės instancijos teismas, neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, patikrino pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrino ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

12.       Teismas, įvertinęs apeliacijos dalyką, apeliacinį skundą, konstatuoja, jog nenustatyta būtinybė jį nagrinėti žodinio proceso tvarka, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321 ir 322 straipsniai).

13.       Apeliacijos dalykas yra pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo buvo tenkintas ieškovų ieškinys dėl žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

14.       Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2018 m. gruodžio 20 d. ieškovai A. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo 21,4800 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas Nr. 1). 2019 m. sausio 23 d. ieškovai R. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo 23,2400 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas Nr. 2). Ieškovams prieš pasirašant įsigyjamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo žinoma, kad įsigyjamiems žemės ūkio paskirties sklypams yra taikomi apribojimai, t. y. 2018 m. kovo 18 d. tarp buvusios sklypų savininkės N. K. ir UAB „(duomenys neskelbtini)“ buvo pasirašyta Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią minėti žemės sklypai buvo išnuomoti bendrovei iki 2028 m. gruodžio 31 d., o 2018 m. rugsėjo 11 d. pagal papildomą susitarimą Nr. 1 prie nuomos sutarties, nuomininko teisės buvo perleistos atsakovei. Pirkimo–pardavimo sutartyse yra nurodyta, kad pirkėjui žinoma, jog žemės sklypas išnuomotas UAB „Auga Grūduva“ ir nuomos sutartis yra įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Nuomos mokestis yra 200 Eur per metus už vieną naudmenų hektarą, kas sudaro 8 796 Eur. Pagal nuomos sutarties 3.4 punktą nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas du metai abiejų šalių raštišku susitarimu.

15.       Byloje esantys įrodymai taip pat patvirtina, kad 2019 m. vasario mėnesį ieškovai kreipėsi į atsakovę dėl vienašališko žemės nuomos sutarties nutraukimo. Atsakovė nutraukti sutartį nesutiko. 2019 m. lapkričio 4 d. ieškovai pakartotinai kreipėsi į atsakovę dėl žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo arba sutarties nutraukimo. Ieškovai siūlė pakeisti žemės sklypo nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) punktus arba nuomos sutartį nutraukti, o būtent prašė pakeisti nuomos sutarties 3.1 punktą ir nustatyti, kad už vieną žemės ūkio naudmenų hektarą yra mokamas 800 Eur nuomos mokestis. Atsakovė nesutiko keisti ar nutraukti nuomos sutartį, kadangi siekia žemės sklypais naudotis iki 2028 m. gruodžio 31 d. 2021 m. liepos 27 d. ieškovų atstovas advokatas A. J. kreipėsi į atsakovę su pretenzija „Dėl žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo arba sutarties nutraukimo“, kurioje nurodė, kad žemės sklypo nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) 3.4 punkte numatyta, jog nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas du metai, abiejų šalių raštišku susitarimu. Taigi, ieškovai, gindami savo pažeistas teises dėl to, kad atsakovė nesutiko su jų siūlomu žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimu (dėl žemės nuomos mokesčio dydžio pakeitimo), kreipėsi į teismą, prašydami nutraukti tarp šalių sudarytą žemės sklypų nuomos sutartį.

16.       Pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu tenkino ieškovų ieškinį ir nutraukė su atsakove sudarytą žemės sklypų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini). Savo procesinį sprendimą argumentavo tuo, kad 2018 metais nustatytas žemės nuomos mokesčio dydis tarp ieškovų ir atsakovės pagal tikrąją šalių sutarties 3.4 punkte įtvirtintą valią – šalims kas du metai sutarti dėl žemės nuomos mokesčio dydžio, derintas nebuvo. Priėjo prie išvados, kad ieškovai įrodė, kad jie kreipėsi į atsakovę ir prašė pakelti nuomojamos žemės nuomos kainą, tačiau atsakovė byloje nepateikė jokių objektyvių įrodymų, kurie patvirtintų, kad ji siūlė jiems priimtino dydžio nuomos kainą. Sprendė, kad atsakovė nuomos sutartį vykdė netinkamai, nesilaikė nuomos sutarties 3.4 punkto reikalavimų, todėl vertino, kad yra pagrindas sutartį nutraukti (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

17.       Atsakovė su teismo sprendime padarytomis išvadomis nesutinka. Apeliaciniame skunde teigia, kad teismas nepagrįstai nurodė, jog ieškovai įrodė, kad jie kreipėsi į atsakovę ir prašė pakelti nuomojamos žemės nuomos kainą, tačiau atsakovė į bylą nepateikė įrodymų, kurie patvirtintų, kad atsakovė siūlė jiems priimtino dydžio nuomos kainą. Atsakovė nesutinka su nurodyta teismo pozicija, kadangi nei įstatymas, nei sutartis neįpareigoja jos siūlyti ieškovams priimtino dydžio nuomos kainos. Nuomos mokestis buvo aiškiai nustatytas sutartyje, kaip ir sutarties sąlyga dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo. Tai, kad atsakovė nepasiūlė „priimtinos nuomos dydžio kainos“ negali būti laikoma netinkamu sutarties vykdymu ir teisėtu pagrindu nutraukti sutartį. Teisėjų kolegija nurodytiems apeliantės argumentams nepritaria.

18.       Pagal žemės nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). CK 6.550 straipsnyje nustatyti reikalavimai šalių sudarytai žemės nuomos sutarčiai, t. y. sutartyje, be kitų sąlygų, turi būti nurodytas užmokestis už žemės nuomą (CK 6.550 straipsnio 1 dalies 11 punktas). CK 6.552 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. CK 6.547 straipsnyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešame registre įstatymų nustatyta tvarka.

19.       Šio ginčo atveju žemės nuomos sutartis buvo sudaryta 2018 m. kovo 18 d. Žemės sklypo nuomos terminas numatytas iki 2028 m. gruodžio 31 d., sutartis įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Sutarties 3.4 punkte numatyta, jog nuomos mokestis gali būti perskaičiuotas kas du metai, abiejų šalių raštišku susitarimu. Ginčo nėra dėl to, kad 2018 ir 2019 metais žemės sklypai pirkimo–pardavimo sutarčių pagrindu buvo perleisti ieškovams, kurie CK 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį. Ieškovai, nesutikdami su žemės nuomos sutarties sąlyga dėl žemės nuomos mokesčio dydžio, ne kartą kreipėsi į atsakovę dėl žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Paskutinį kartą į atsakovę buvo kreiptasi 2021 m. liepos 27 d.

20.       Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje esančius įrodymus, šalių procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai ir teisėtai nutraukė tarp šalių sudarytą žemės nuomos sutartį, kadangi atsakovė netinkamai ją vykdė, nesilaikė nuomos sutarties 3.4 punkto reikalavimų. Tokios pozicijos laikomasi, nes nuomos sutarties 3.4 punktas numatė, jog nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas du metai abiejų šalių raštišku sutarimu. Byloje įrodyta, jog ieškovai dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo į atsakovę kreipėsi ne kartą, o atsakovė iš esmės net nebandydama tartis dėl žemės nuomos mokesčio perskaičiavimo, su ieškovų pasiūlymais nesutikdavo. Ieškovai pagal sutartį turėjo pagrįstą lūkestį, kad žemės nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas du metai, tačiau, atsakovei ignoruojant ieškovus, akivaizdu, kad tai negali būti laikoma tinkamu sutarties vykdymu. Pažymėtina, kad sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai. Nagrinėjamu atveju apylinkės teismas teisingai konstatavo, jog ieškovai dėjo pastangas tartis dėl žemės nuomos kainos padidinimo, tačiau atsakovė, nepaisydama pasiūlymų, apribojo ieškovų teisę gauti teisingą atlyginimą, todėl pagrįstai priėjo prie išvados, kad atsakovė nuomos sutarties nuostatas dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo vykdė netinkamai. 

21.       Teisėjų kolegija taip pat atmeta kaip nepagrįstą apeliantės apeliacinio skundo argumentą, jog teismas, priimdamas sprendimą, nesiekė išsaugoti sutarties ir taip pažeidė favor contractus principą, kai sutarties nutraukimas galimas tik kaip ultima ratio priemonė.

22.       Kasacinis teismas savo praktikoje yra nurodęs, kad kai sutartis yra pažeista, ar netenkina kažkurios iš šalies teisėtų lūkesčių, ta šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius ir ją nutraukti. Vienašališkai sutartį galima nutraukti tik įstatyme ar šalių susitarime nustatytais atvejais. Žemės nuomos sutartiniams santykiams taikytinos specialiosios CK 6.545–6.566 straipsnių nuostatos, atspindinčios šių santykių specifiką ir jos nulemtą sutarties šalių interesų pusiausvyrą. Pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta šiais atvejais: 1) jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Kasacinio teismo pažymėta, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, ar ja pažeisti šalių teisėti interesai, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis ir CK 6.217 straipsniu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010).

23.       Anksčiau nutartyje minėta, kad ieškovai savo sprendimą vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, sudarytą tarp buvusios žemės sklypų savininkės N. K. ir atsakovės, argumentuoja tuo, kad atsakovė iš esmės pažeidė sutartį, kadangi vengė susitarti dėl žemės nuomos mokesčio ir jo apmokėjimo tvarkos pakeitimo, nors tokia sąlyga įtvirtinta žemės nuomos sutarties 3.4 punkte. Iš atsakovės elgesio (nesutikimo dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo) galima suprasti, kad ji didesnio nuomos mokesčio nemokės ir ateityje, o toks elgesys pažeis ieškovų, kaip žemės sklypų savininkų, teisėtus piniginius interesus ir bendrus lūkesčius pagal žemės nuomos sutartį už numojamą žemę gauti adekvačią nuomos rinkos kainą. Taigi, pirmosios instancijos teismas, ištyręs bylos aplinkybes ir įrodymus, priėmė teisingą sprendimą nutraukti 2018 m. kovo 18 d. žemės sklypo nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini, ir tai, priešingai nei tvirtina apeliantė, negali būti laikoma favor contractus principo pažeidimu.  

     Dėl procesinės bylos baigties

24.       Apibendrindama nurodytas aplinkybes teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas teisingai įvertino byloje surinktus įrodymus, nepažeidė materialiosios ir procesinės teisės normų, reglamentuojančių žemės nuomos sutarties nutraukimą, dėl ko priėmė teisingą ir pagrįstą sprendimą, kurio naikinti apeliaciniame skunde išdėstytais motyvais nėra pagrindo. Dėl to atsakovės apeliacinis skundas atmetamas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

     Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

25.       Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnis, 98 straipsnis).

26.       Atmetus apeliacinį skundą, teisę į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą turi ieškovai. Nustatyta, kad ieškovai už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą patyrė 600 Eur bylinėjimosi išlaidas (patvirtina 2023 m. kovo 2 d. sąskaita faktūra Serija AJ Nr. 0218 bei 2023 m. kovo 2 d. pinigų priėmimo kvitas Serija LAT Nr. 1148656). Ši suma neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) nustatytų maksimalių dydžių, todėl priteistina iš atsakovės. Kadangi išlaidas už teisines paslaugas apmokėjo ieškovas A. P., bylinėjimosi išlaidos priteistinos jam.

       Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a :        

            palikti nepakeistą Marijampolės apylinkės teismo 2023 m. sausio 9 d. sprendimą.

       Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Auga Grūduva“, juridinio asmens kodas 174401546, ieškovui A. P., fizinio asmens kodas (duomenys neskelbtini) 600 Eur (šešių šimtų eurų) bylinėjimosi išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.

            Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjos                                                                                                  Žibutė Budžienė

                                                                                                                Diana Labokaitė

                                                                                                                Rūta Palubinskaitė