Civilinė byla Nr. 3K-3-476-469/2016

Teisminio proceso Nr. 2-32-3-00518-2014-1

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.5.8.11.1; 2.5.16.8; 3.3.1.19.2

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2016 m. gruodžio 5 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Birutės Janavičiūtės, Egidijaus Laužiko ir Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „NISSEN FARM“ kasacinį skundą dėl Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 17 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovių S. R.-Ž. ir M. R. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „NISSEN FARM“ dėl žemės nuomos sutarčių nutraukimo arba sąlygų pakeitimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl terminuotos žemės nuomos sutarties, kurioje įtvirtinta vienašališka nuomininko teisė nutraukti sutartį prieš terminą, o nuomotojui tokia teisė nesuteikta, vertinimo pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.228 straipsnio nuostatas dėl esminės šalių nelygybės.
2. Ieškovės prašė teismo nutraukti 2000 m. spalio 2 d. žemės nuomos sutartį, sudarytą S. R.-Ž. ir atsakovės UAB „NISSEN FARM“, bei 2000 m. spalio 2 d. žemės nuomos sutartį, sudarytą B. R. ir atsakovės UAB „NISSEN FARM“. Netenkinus šių ieškinio reikalavimų, ieškovės prašė pakeisti nurodytų žemės nuomos sutarčių 14 ir 28 punktus, 14 punktą išdėstant taip: „Šalys susitaria, kad užmokestis už visą nuomojamą žemę yra 175 Eur už 1 ha nuomojamo žemės ūkio naudmenų ploto per metus. Pasikeitus rinkos sąlygoms, šalys viena kitai gali siūlyti keisti nuomojamos žemės nuomos kainą (atitinkamai didinti ar mažinti). Pasiūlymas / atsakymas turi būti teikiami raštu“; 28 punktą išdėstant taip: „Nesant nuomotojo kaltės, nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjęs nuomotoją prieš 12 mėnesių. Nesant nuomininko kaltės, nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjęs nuomininką prieš 12 mėnesių. Sutartis šiais atvejais nutraukiama vienašališkai, nesikreipiant į teismą. Jeigu nuomotojas ir nuomininkas nevykdo šios sutarties sąlygų, nukentėjusi šalis turi teisę nutraukti šią sutartį, įspėjusi raštu kitą šalį prieš 30 dienų Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.218 straipsnio nustatyta tvarka. Jeigu paaiškėja, kad daugiau nei 5 procentai nuomojamos žemės neatitinka šios sutarties 4 punkte nurodytos žemės paskirties, nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį įspėjęs nuomotoją raštu prieš 30 dienų“.
3. 2000 m. spalio 2 d. ieškovė S. R.-Ž. ir atsakovė sudarė žemės nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė išnuomojo atsakovei 14,2400 ha ir 30,21 ha ploto žemės ūkio paskirties sklypus Pasvalio rajone, Vidubalės kaime, 25 metų laikotarpiui, sutarties pradžia – 2000 m. spalio 3 d., pabaiga – 2025 m. spalio 3 d.
4. 2000 m. spalio 2 d. pradinis ieškovas B. R. ir atsakovė sudarė žemės nuomos sutartį, pagal kurią ieškovas išnuomojo atsakovei 16,21 ha ir 8,96 ha ploto žemės ūkio paskirties sklypus Pasvalio rajone, Vidubalės kaime, sutarties termino pradžia – 2000 m. spalio 3 d., pabaiga – 2025 m. spalio 3 d.
5. 2000 m. spalio 2 d. žemės nuomos sutarčių, sudarytų ieškovų ir atsakovės (toliau – Sutartys), 14 punkte šalys susitarė, kad užmokestis už visą nuomojamą žemę skaičiuojamas taip: nuomininkė įsipareigoja mokėti 400 kg I klasės kviečių nuo 1 ha žemės naudmenų ploto per metus. Šalys susitarė, kad sutarčių sudarymo dieną sulygtos nuomos kainos ekvivalentas pinigais yra lygus Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2000 m. liepos 1 d. nutarimu Nr. 762 nustatytai 2000 metų derliaus I klasės kviečių supirkimo kainai – 410 Lt už toną, t. y. 162 Lt už hektarą nuomojamos žemės. Lietuvos Respublikos Vyriausybei pakeitus I klasės kviečių supirkimo kainas, sutartos nuomos ekvivalentas pinigais turėjo būti perskaičiuojamas atitinkamai pagal Vyriausybės nustatytas I klasės kviečių supirkimo kainas. Tuo atveju, jei Lietuvos Respublikos Vyriausybė ar kita institucija nustos reguliuoti kviečių supirkimo kainas, sutartos nuomos kainos ekvivalentu turėjo būti einamųjų metų derliaus I klasės kviečių supirkimo rinkos kaina Lietuvoje, jei šalys nesusitars kitaip.
6. Ieškovų teigimu, sutarčių šalys, įtvirtindamos žemės sklypų nuomos kainos skaičiavimo būdą, neatsižvelgė į tai, kad per nustatytą ilgą nuomos laikotarpį dėl infliacijos pokyčių tas nuomos mokesčio skaičiavimo būdas iš esmės neatitiks realių šiomis dienomis vyraujančių žemės nuomos rinkos kainų. Atsižvelgiant į šių dienų infliaciją, žemės nuomos mokestis atitiktų 483,80 Lt sumą už 1 ha (140,11 Eur). Atsakovė moka ieškovėms trigubai mažesnę sumą už žemės nuomą nei rinkoje šiuo metu vyraujanti tokio pobūdžio žemės sklypų kaina.
7. Ieškovai nurodė, kad bandė tartis dėl žemės nuomos sutarčių sąlygų (dėl kainos) pakeitimo, tačiau atsakovė atsisakė keisti jas, todėl ieškovai prašė teismo CK 6.204 straipsnio 3 dalies 1 punkto pagrindu nutraukti sutartis su atsakove arba jas pakeisti ieškinyje nurodytu būdu.
8. Sutarčių 27 punktas nustatė, kad sutartys su atsakove gali būti nutrauktos tik tuo atveju, jei atsakovė pažeis jas. Sutarčių 28 punkte nurodyta, kad atsakovė gali nutraukti sutartis, nesant nuomotojų (ieškovų) kaltės, įspėjusi apie tai nuomotojus raštu prieš 12 mėnesių. Ieškovų manymu, 27, 28 punkto nuostatos sukuria sutarčių šalių esminę nelygybę, dėl to ieškovai, remdamiesi CK 6.228 straipsniu, prašė nutraukti sutartis.
9. Pasirengimo nagrinėti bylą stadijoje ieškovas B. R. mirė, jo teisių perėmėjomis tapo duktė S. R.-Ž. ir sutuoktinė M. R..

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

10. Rokiškio rajono apylinkės teismas 2015 m. spalio 2 d. sprendimu patenkino dalį ieškinio – pakeitė 2000 m. spalio 2 d. žemės nuomos sutarties tarp B. R. ir UAB „NISSEN FARM“ 27 punktą, išdėstydamas jį taip: „Nesant nuomininko kaltės, nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjęs nuomininką prieš 12 mėnesių. Nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį prieš terminą įspėjęs raštu prieš 90 dienų, jeigu nuomininkas pažeidžia šios sutarties sąlygas“. Teismas pakeitė 2000 m. spalio 2 d. žemės nuomos sutarties tarp B. R., veikusio pagal 2000 m. rugsėjo 26 d. įgaliojimą už S. R.-Ž., ir UAB „NISSEN FARM“ 27 punktą, jį išdėstydamas taip: „Nesant nuomininko kaltės, nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį prieš terminą raštu įspėjęs nuomininką prieš 12 mėnesių. Nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį prieš terminą įspėjęs raštu prieš 90 dienų, jeigu nuomininkas pažeidžia šios sutarties sąlygas“. Teismas atmetė kitą ieškinio dalį (dėl sutarčių nutraukimo, jų sąlygų dėl kainos nustatymo pakeitimo).
11. Teismas nustatė, kad sutarčių 15 punkte jų šalys susitarė, jog tuo atveju, jeigu 14 punkte nurodyta nuomos kaina yra mažesnė nei 400 kg nuo 1 ha žemės naudmenų ploto, nuomininkė didins nustatytą nuomos užmokestį iki 400 kg. Pirma nuomos įmoka 2001 m. lapkričio 19 d. sudarė 61,66 Eur (212,91 Lt) už hektarą, 2012 m. lapkričio 21 d. – 87,59 Eur (302,42 Lt) už 1 ha, 2013 m. lapkričio 21 d. – 77,71 Eur (268,32 Lt) už 1 ha, 2014 m. lapkričio 20 d. – 72,44 Eur (250,13 Lt) už 1 ha. Teismas sprendė, kad negalima teigti, jog žemės nuomos mokestis nuo sutarčių sudarymo ir paskutiniais 5 metais nesumažėjęs.
12. Teismas pažymėjo, kad ieškovių prašomas užmokestis už visą nuomojamą žemę (175 Eur už 1 ha) nepagrįstas jokiais įrodymais, sutartinių prievolių pusiausvyra nėra iš esmės pažeista ir sutarčių vykdymas nėra suvaržytas.
13. Teismas nurodė, kad sutarčių 27 punktas, esant 28 punktui (kuriame nurodyta, jog nuomininkė turi teisę nutraukti nuomos sutartį nesant nuomotojo kaltės, o nuomotojas tokios teisės neturi), pažeidžia sutarties šalių pusiausvyrą, suteikia nuomininkei pranašumą, pažeidžia teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principus, todėl ieškovių reikalavimas tenkintinas. Sutarties 27 punkto dalis, kurioje nustatyta, kad „jei nuomininkas vykdo šios sutarties sąlygas, nuomotojas neturi teisės nutraukti šios sutarties nesuėjus terminui“, keistina taip: „Nesant nuomininko kaltės, nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjęs nuomininką prieš 12 mėnesių“.
14. Teismas sprendė, kad ieškovių prašymas įtraukti į sutartis punktą, jog žemės nuomos sutartis šiais atvejais nutraukiama vienašališkai nesikreipiant į teismą, prieštarauja sutarčių 32 punktui, kuriame nurodyta, kad visi ginčai, kylantys dėl sutarties sąlygų ar jų vykdymo, yra sprendžiami Lietuvos Respublikos teismuose. Todėl teismas atmetė šį ieškinio reikalavimą.
15. Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2016 m. vasario 17 d. nutartimi paliko nepakeistą 2015 m. spalio 2 d. Rokiškio rajono apylinkės teismo sprendimą.
16. Kolegija nurodė, kad atsakovė yra juridinis asmuo, kuris verčiasi žemės ūkio veikla, ir yra sudariusi daugiau žemės nuomos sutarčių su įvairiais asmenimis. Šių žemės nuomos sutarčių sąlygos yra analogiškos su ieškovais sudarytų sutarčių sąlygoms. Ieškovai yra fiziniai asmenys, nebuvo ir nėra verslininkai, žemės nuoma nėra jų verslas, todėl akivaizdu, kad jie neturi patirties tinkamai įvertinti žemės nuomos sutarties sąlygas, atsižvelgdami į ilgalaikę perspektyvą.
17. Kolegija pažymėjo, kad aplinkybė, jog atsakovės žemės nuomos sutarčių su kitais asmenimis sąlygos yra analogiškos, patvirtina, jog sutartis parengė atsakovė pagal jai naudingas sąlygas, išskirdama sąlygas nuomotojams (sutarčių 27 punktas), kad sutarčių šalys nėra lygiavertės. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino, kad nuomotojai, sudarydami žemės nuomos sutartis, buvo silpnesniosios sandorių šalys, todėl sutarčių 27 punkto sąlyga pažeidžia šalių pusiausvyrą, suteikia nuomininkei pranašumą, pažeidžia teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principus.
18. Kolegija teigė, kad nepagrįstas atsakovės teiginys, jog sutarčių 27 punkto pakeitimas sutrukdys  jai tinkamai įgyvendinti prisiimtus įsipareigojimus pagal 2013 m. sutartį, sudarytą su UAB „Kurana“ ir ŽŪB „Baltasis lašas“. Pakeitus sutarčių 27 punktą, atsakovė turės pakankamai laiko surasti žemės nuomotojus ir sudaryti su jais žemės nuomos sutartis, ir kitų ūkio subjektų pasitikėjimas ja nebus prarastas.
19. Kolegija sprendė, kad atsakovės teiginiai, jog žemės nuomos sutarčių sąlygos dėl sutarties nutraukimo pakeitimas gali sužlugdyti jos ūkinę veiklą, kad atsakovė patirs didelius nuostolius, galbūt nutrauks veiklos vykdymą, yra deklaratyvūs.
20. Kolegija konstatavo, kad sutarčių sąlygos, jog nuomininkė turi teisę nutraukti nuomos sutartį nesant nuomotojo kaltės, o nuomotojas neturi šios teisės, akivaizdžiai sukuria sutarčių šalių esminę nelygybę, nes viena šalis turi daugiau pasirinkimo laisvės nei kita.
21. Kolegija pažymėjo, kad nepagrįstas atsakovės teiginys, jog ieškovės, siekdamos pakeisti nuomos kainą, gali manipuliuoti pakeista sutarčių sąlyga dėl sutarties nutraukimo. Žemės sklypų nuomos kainas reguliuoja rinka, todėl ieškovės negalės reikalauti nepagrįstai didelio nuomos mokesčio už žemę, nes didesnio nei rinkoje nuomos mokesčio negalės gauti.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

22. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2016 m. vasario 17 d. nutartį ir ieškovų ieškinį atmesti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Teismai netinkamai taikė CK 6.228 straipsnį. Vien faktas, kad sutartis sudaryta su fiziniu asmeniu, nėra pakankamas pagrindas konstatuoti esminę sutarties šalių nelygybę. Teismai turėjo vertinti, ar nuomininkė, sudarydama ginčo sutartis, buvo nesąžininga, ar šalių sutarta sąlyga iš tikrųjų suteikia jai pranašumą. Ginčo nuomos sutartys nebuvo sudarytos su ieškovais kaip su vartotojais. Priešingai nei byloje konstatavo teismai, ieškovai yra asmenys, kurie verčiasi ūkine komercine veikla, t. y. žemės nuoma, iš kurios gauna pajamų ir moka mokesčius. Sutarties šalis – fizinis asmuo negali būti pripažintas silpnesniąja sutarties šalimi vien dėl to, kad kita sutarties šalis yra juridinis asmuo. Byloje ieškovai neįrodinėjo atsakovės nesąžiningumo, teismai taip pat patvirtino, kad ieškovams buvo žinoma, jog sutarties sąlygas rengė atsakovė, tačiau tai neįrodo atsakovės nesąžiningumo. Teismai neįvertino tos aplinkybės, kad žemės nuomos sutartys buvo patvirtintos notarės, tai paneigia atsakovės nesąžiningumą. Teismai neanalizavo šalių sudarytų sutarčių sąlygų visumos, neatskleidė sutartimis prisiimtos rizikos, nepagrįstai sprendė, kad viena sąlyga rodo nepagrįstai suteikiamą kitai šaliai perdėtą pranašumą. Teismai nenustatė sutarčių šalių esminės nelygybės, buvusios sutarčių sudarymo metu. Teismų konstatuotas nuomininkės pranašumas prieš nuomotojus neatskleistas, nėra aiškus.
2. Teismai nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos dėl CK 6.228 straipsnio aiškinimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys Nr. 3K-3-456/2014, 3K-3-253-969/2015, 3K-3-106-2010). Teismai turėjo analizuoti sutarties nutraukimo pasekmes nuomotojui ir nuomininkei, t. y. įvardyti, ar šalys patirs vienodą riziką (pasekmes), nutraukdamos žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą. Teismas turėjo ištirti tai, ar viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą. Teismas nevertino, ar šalių padėtis buvo tokia nelygi, kad protingas ir apdairus žmogus nustatytomis sąlygomis sutarties niekada nesudarytų.
3. Teismai pažeidė CK 6.564 ir 6.565 straipsnių nuostatas, nukrypdami nuo kasacinio teismo praktikos. Šios CK normos įtvirtina skirtingus pagrindus nuomotojui ir nuomininkui norint nutraukti žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį prieš terminą. Teismai, nagrinėdami ginčą, turėjo analizuoti teisės normas, reglamentuojančias nuomos sutarčių sudarymo tikslus, tam, kad galėtų nustatyti šalių interesus bei galimą interesų pusiausvyrą. Vienos sutarties šalies inicijuotas sutarties pakeitimas teismo sprendimu, nepaisant kitos šalies interesų, savaime prieštarautų šalių lygiateisiškumo ir sutarties laisvės principams. Sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra išimtinė priemonė. Teismo motyvai leidžia daryti išvadą, kad jau pačiame CK yra įtvirtintas šalių pusiausvyros pažeidžiamumas, yra suteikiamas pranašumas nuomininkui, pažeidžiamas teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principas, nes CK įtvirtina skirtingus pagrindus nuomotojui ir nuomininkui nutraukti sutartį prieš terminą. Šalių laisva valia sudarytos sutarties modifikavimas teismo sprendimu dalyje dėl sutarties nutraukimo sąlygų prieštarauja kasacinio teismo praktikai, kurioje išaiškinta, kad esmines sutarties sąlygas šalys gali nustatyti pačios, išreikšdamos savo suderintą valią (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 1999 m. spalio 27 d. nutartis Nr. 3K-3-722/1999). CK normos labiau apsaugo nuomininką, o ne nuomotoją, tai leidžia daryti išvadą, kad nuomininkas yra labiau pažeidžiamas bei silpnesnioji nuomos santykių šalis. 
4. Teismai nusprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų. Ieškovės prašė pakeisti notariškai patvirtintas nuomos sutartis, tačiau į bylos nagrinėjimą nebuvo įtraukta notarė, tvirtinusi šalių sudarytas sutartis (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 329 straipsnio 2 dalies 2 punktas). Kasaciniam teismui palikus galioti teismų priimtus sprendimus, atsakovė patirtų žalą, kurios atlyginimo turi teisę reikalauti iš notarės, neužtikrinusios sutarties atitikties teisės aktų reikalavimams.
23. Ieškovės atsiliepimu į kasacinį skundą prašo atmesti šį skundą ir palikti galioti Panevėžio apygardos teismo 2016 m. vasario 17 d. nutartį. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
1. Teismai, pripažindami ieškovus silpnesnėmis sutarčių šalimis, vertino tiek ieškovų, tiek atsakovės patirtį nuomojant (nuomojantis) žemės sklypus, galimybę derėtis ir kitas aplinkybes. Teismų išvada apie ieškovus kaip apie silpnesnes sutarčių šalis buvo padaryta ištyrus visas reikšmingas faktines aplinkybes. Pavienių žemės sklypo nuomos sutarčių sudarymas negali būti pripažintas asmens vykdoma ūkine komercine veikla. Sandorio šalies nesąžiningumas pagal CK 6.228 straipsnį nebūtinai reiškia aktyvius sandorio šalies veiksmus, kuriais siekiama neteisėtai pasinaudoti kita sandorio šalimi. Nesąžiningumas šiuo atveju gali pasireikšti ir tam tikrų aplinkybių (t. y. apie žemės nuomos sutartyje įtvirtintas nesąžiningas ir ieškovėms aiškiai nenaudingas sąlygas) nutylėjimu. Tai, kad sandoris patvirtintas notaro, reiškia, jog jis yra teisėtas, bet nereiškia, kad jis negali būti nuginčytas teismine tvarka.
2. Teismai, pakeisdami ginčo žemės nuomos sutarčių nuostatas, naudojosi jiems įstatyme suteikta teise, įvertinę visas reikšmingas sutarčių pakeitimui aplinkybes. Ieškovių siekiamas sutarčių pakeitimo tikslas buvo sulyginti savo teises ir panaikinti perdėtą kasatorės pranašumą, tai ir buvo pasiekta, priėmus ginčijamus teismų sprendimus. Sistemiškai aiškinant CK 6.217 straipsnio 5 dalį, 6.564 straipsnio 1 dalį, galima daryti išvadą, kad žemės nuomos sutarties šalys, be kita ko, taip pat yra laisvos žemės nuomos sutartyse nustatyti ir vienašališko žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, kurie gali skirtis nuo CK 6.564 straipsnio 1 dalyje ar CK 6.217 straipsnio 1 dalyje įtvirtintų pagrindų.
3. Byloje nereikėjo įtraukti kaip trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų, sutartis tvirtinusios notarės, nes nė viena iš šalių kaip ieškinio ar atsikirtimų į jį pagrindo nenurodė notarės kaltų veiksmų ar neveikimo, turėjusių reikšmės sandorių teisėtumui. Ginčijamu teismo sprendimu nenuspręsta dėl notarės teisių ir pareigų.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl CK 6.228 straipsnio aiškinimo ir taikymo

24. CK 6.228 straipsnyje įtvirtintos nuostatos dėl esminės nelygybės suteikia teisę sutarties šaliai atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Be kitų aplinkybių, šiais atvejais turi būti atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą (CK 6.228 straipsnio 1 dalis).
25. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje CK 6.228 straipsnio nuostatos aiškinamos pabrėžiant išimtinį šio instituto pobūdį bei būtinybę jį taikant derinti sutarties laisvės ir sutarties privalomumo principus su bendraisiais teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principais.
26. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), o vėlesnis sutarties pakeitimas reiškia įsikišimą į jau tarp šalių egzistuojančią teisių ir pareigų pusiausvyrą, todėl šalių lygiateisiškumo principas (CK 1.2 straipsnis) reikalauja, kad sutartis būtų keičiama šalių susitarimu (CK 6.223 straipsnio 1 dalis). Kartu pripažįstama, kad tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti šalių susitarimą gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis bendrųjų teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų. Dėl to teisinis reglamentavimas nustato sutarties privalomumo ir vykdymo (lot. pacta sunt servanda) principo išlygas. Siekiant užtikrinti sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra pateisinamas tik įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais, kaip išimtinė priemonė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-274/2009; kt.).
27. Kaip nurodoma Civilinio kodekso komentare, CK šeštosios knygos bendrosios sutarčių teisės nuostatos (CK 6.154–6.228 straipsniai) parengtos pagal Tarptautinio privatinės teisės unifikavimo instituto (UNIDROIT) parengtus ir 1994 m. paskelbtus Tarptautinių komercinių sutarčių principus ir Europos sutarčių teisės komisijos parengtus Europos sutarčių teisės principus, todėl aiškinant ir taikant sutarčių teisės normas būtina remtis minėtų tarptautinių dokumentų aiškinimu, pateikiamu užsienio teisės doktrinoje, ir jų užsienio teismų ir tarptautinio komercinio arbitražo taikymo praktika. CK 6.228 straipsnio nuostatos dėl esminės šalių nelygybės yra parengtos pagal Tarptautinių komercinių sutarčių principų (toliau – UNIDROIT principai) 1994 m redakcijos 3.10 straipsnį (Mikelėnas, V. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso komentaras. Šeštoji knyga. Prievolių teisė. Pirmas tomas. Vilnius: Justitia, 2003, p. 191, 304).
28. UNIDROIT principų 1994 m. redakcijos 3.10 straipsnyje nurodyta, kad 1) sutarties šalis gali atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu jos sąlyga sutarties sudarymo metu suteikia kitai šaliai nepagrįsto pranašumo. Tai nustatant, be kita ko, turi būti atsižvelgiama į a) tai, kad šios sąlygos buvo nustatytos nesąžiningai pasinaudojant kitos šalies priklausomybe, ekonominiu silpnumu ar neatidėliotinų poreikių, ar jos neapdairumu, neišmanymu, nepatyrimu, nemokėjimu vesti derybas; ir b) sutarties prigimtį bei tikslą.
29. Tarptautinio privatinės teisės unifikavimo instituto parengtame UNIDROIT principų 1994 m. redakcijos komentare dėl 3.10 straipsnio, be kita ko, išaiškinta, kad 1) jo nuostatos suteikia galimybę šaliai atsisakyti sutarties dėl didžiulės tarpusavio prievolių nelygybės, suteikiančios kitai sutarties šaliai nepateisinamą perdėtą pranašumą; perdėtas šalies pranašumas gali būti konstatuotas ne dėl bet kokio neatitikimo tarp sutarties šalių prievolių ir gaunamos naudos, bet tik tada, kai neatitikimas yra toks didelis, kad šokiruotų atitinkamose aplinkybėse esantį protingą asmenį; 2) ar kitos sutarties šalies pranašumas yra ne tik perdėtas, bet ir nepateisinamas, turi būti sprendžiama įvertinus visumą reikšmingų aplinkybių; išskirtinis dėmesys turi būti skiriamas 3.10 (1) punkto a) papunktyje nurodytų aplinkybių vertinimui, taip pat sutarties prigimčiai bei tikslui, priklausomai nuo sutarties pobūdžio ta pati sąlyga gali būti vertinama skirtingai. Reikšmingų aplinkybių sąrašas nėra baigtinis, konkrečiu atveju gali būti aktuali, pvz., atitinkamo verslo etika ir pan.
30. Kasacinio teismo nagrinėtose bylose pabrėžiama, kad taikant CK 6.228 straipsnį pagrindas konstatuoti perdėtą vienos sutarties šalies pranašumą yra tada, kai sutarties sąlyga nulemia didelę šalių prievolių neatitiktį, kai viena šalis kitos sąskaita įgyja neproporcingai didelę, palyginti su jos prievolėmis, naudą, o kita šalis negauna nieko arba jos nauda yra neproporcingai maža, palyginus su kitos šalies prievole. Tokia nelygybė dėl tarpusavio prievolių neatitikties turi būti jau sudarant sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-106/2010; 2014 m. balandžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-206/2014).
31. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma ir tai, kad, pagal CK 6.228 straipsnį, sprendžiant, ar sutarties šalių nelygybė yra esminė, būtina atsižvelgti į daugelį faktinių aplinkybių: sutarties rūšį, tikslą, šalių patirtį versle ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. balandžio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-296/2006, 2012 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje 3K-3-124/2012).
32. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija išaiškina, kad CK 6.228 straipsnyje įtvirtinta sutarties šalies teisė vienašališkai atsisakyti sutarties ar jos sąlygos teismų turi būti vertinama ir taikoma kaip išimtinė priemonė – įstatymo nustatyta tvarka konstatavus pakankamą pagrindą.  Sutarties šalies reikalavimas atsisakyti ar pakeisti sutartį dėl esminės nelygybės teismo gali būti patenkintas ne dėl bet kokio neatitikimo tarp sutarties šalių tarpusavio prievolių, o tik tuo atveju, kai teismas, įvertinęs konkrečios bylos aplinkybes, konstatuoja, kad egzistuoja didžiulė sutarties šalių tarpusavio prievolių nelygybė, suteikianti kitai sutarties šaliai nepateisinamą perdėtą pranašumą; tokia teismo išvada turi būti pagrįsta CK 6.228 straipsnio 1 dalyje nurodytų aplinkybių vertinimu (be kitų aplinkybių, šiais atvejais turi būti atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą).

Dėl CK įtvirtintų žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindų ir tvarkos

33. Kaip nurodyta nutarties 30, 34 punktuose, viena iš reikšmingų aplinkybių vertinant sutarties sąlygas CK 6.228 straipsnio aspektu yra sutarties prigimtis ir tikslas. Nagrinėjamu atveju aktualus žemės nuomos sutartinių santykių vertinimas. 
34. Žemės nuomos sutartiniams santykiams prioritetiškai prieš bendrąsias CK normas taikytinos specialiosios CK 6.545–6.566 straipsnių nuostatos, atspindinčios šių santykių specifiką ir jos nulemtą sutarties šalių interesų pusiausvyrą.
35. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.
36. CK 6.565 straipsnyje nustatyti žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomininko  reikalavimu pagrindai ir tvarka: 1 dalyje nustatyta, kad nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomininko reikalavimu gali būti prieš tris mėnesius, o kai nuomojama kitokio paskirties žemė, – ne vėliau kaip prieš du mėnesius. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, jeigu žemės nuomotojas nevykdo šio kodekso 6.555 straipsnyje nurodytų pareigų, nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį nesilaikydamas šio straipsnio 1 dalyje nustatytos tvarkos.
37. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad įstatyme nustatyti skirtingi žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindai ir tvarka nuomininkui ir nuomotojui, nuomotojui suteikiant teisę nutraukti sutartį tik jos pažeidimo atveju ar kitu įstatyme nustatytu pagrindu, o nuomininkui suteikiant teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį ir tuo atveju, kai nuomotojas sutarties sąlygas vykdo tinkamai, įspėjus nuomotoją prieš įstatyme nustatytą laiką. Tai yra įstatyme įtvirtinta žemės nuomos sutarties šalių tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyra.
38. UNIDROIT principų 1994 m. 3.10 straipsnio redakcijos, kuri įgyvendinta CK 6.228 straipsnyje, tikslas – revizuoti tokias sutartis (sutarčių sąlygas), kurios parengtos būtent pagal šį soft law (negriežtosios teisės) šaltinį. Šiame straipsnyje įtvirtintos esminės nelygybės taisyklės nėra skirtos tokiems atvejams, kai į konkrečią sutartį jos šalių yra įtraukiamos įstatymu (šiuo atveju CK) reglamentuotos specialiosios sutarčių teisės taisyklės. Tai reiškia, kad esminės nelygybės pagrindu negali būti kvestionuojama įstatymo leidėjo valia tais atvejais, kai pastarasis, pasinaudodamas savo diskrecija, atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose CK taisyklėse suteikia prioritetą vienos iš sutarties šalių teisėms.
39. Remdamasi pirmiau išdėstytais argumentais teisėjų kolegija išaiškina, kad terminuotos žemės nuomos sutarties sąlygos negali būti vertinamos kaip įtvirtinančios esminę nelygybę (CK 6.228 straipsnis) vien tuo pagrindu, kad nuomininkei suteikiama teisė nutraukti sutartį prieš terminą nesant sutarties pažeidimo, o nuomotojui tokia teisė nesuteikiama.

Dėl CK 6.228 straipsnio taikymo nagrinėjamoje byloje

40. Iš procesinių bylos dokumentų turinio akivaizdu, kad bylą nagrinėję teismai išvadą, jog ginčijamų sutarčių sąlygos įtvirtina esminę nelygybę, grindė dviem argumentais: kad jomis nuomininkei suteikiama teisė nutraukti sutartį prieš terminą nesant sutarties pažeidimo, o nuomotojui tokia teisė nesuteikta, ir tuo, kad nuomininkė sutartiniuose santykiuose veikė kaip verslininkė ir buvo labiau patyrusi negu nuomotojai. Remdamasi šioje nutartyje aptartais argumentais (34, 41 punktai), teisėjų kolegija konstatuoja, kad teismų sprendimuose nurodytos aplinkybės nepakankamos pripažinti, jog dėl ginčijamų sutarčių sąlygų kasatorius (nuomotojas) įgijo nepateisinamą perdėtą pranašumą.
41. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai taikė CK 6.228 straipsnio nuostatas, nepagrįstai pripažino ginčo sutarčių sąlygas įtvirtinančiomis esminę nelygybę ir jas pakeitė. Neteisingai taikant materialiosios teisės normas buvo priimtas neteisingas sprendimas dėl bylos esmės. Skundžiami teismų sprendimai panaikinami ir priimamas naujas sprendimas ieškinį atmesti.

Dėl ginčo išnagrinėjimo, neįtraukus į bylą notarės, patvirtinusios ginčo sandorius

42. CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatyta, kad absoliučiu sprendimo negaliojimo pagrindu yra pripažįstamas atvejis, kai pirmosios instancijos teismas nusprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų.
43. Kasacinio teismo praktikoje suformuluotos pagrindinės šios įstatymo normos aiškinimo ir taikymo nuostatos. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad absoliutus teismo sprendimo negaliojimo pagrindas yra ne visais atvejais, kai teismas neįtraukia į procesą visų teisinį suinteresuotumą turinčių asmenų, o tik tais, kai sprendimu nusprendžiama dėl tokių asmenų teisių ir pareigų. Nusprendimas suprantamas kaip teisių ir pareigų asmeniui nustatymas, pripažinimas, pakeitimas, panaikinimas ar kitoks nusprendimas, kuris turi įtakos neįtraukto dalyvauti byloje asmens teisinei padėčiai. Tai reiškia, kad aukštesnės instancijos teismas gali panaikinti žemesnės instancijos teismo sprendimą CPK 329 straipsnio 2 dalyje 2 punkte nustatytu pagrindu tik nustatęs ir įvardijęs, kaip konkrečiai teismo sprendimu buvo paveikta neįtraukto į procesą asmens teisinė padėtis ir kokias įstatymo nustatytas teisines pasekmes teismo sprendimas sukėlė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. balandžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2008; 2009 m. spalio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-391/2009; 2015 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-695-219/2015).
44. Nagrinėjamoje byloje notarė nurodoma teismų procesiniuose sprendimuose kaip asmuo, kuris tvirtino ginčo sutartis, tačiau nebuvo nagrinėjamas ir vertinamas notarės veiksmų teisėtumas, priimtu sprendimu nebuvo nuspręsta dėl jos teisių ar pareigų. Dėl to nėra CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punkte nurodyto procesinio pažeidimo.

Dėl bylinėjimosi išlaidų perskirstymo

45. CPK 93 straipsnyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (1 dalis). Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (2 dalis). Šiame straipsnyje išdėstytos taisyklės taikomos taip pat ir tam žyminiam mokesčiui, kurį šalys įmoka paduodamos apeliacinius ir kasacinius skundus, taip pat prašymus dėl proceso atnaujinimo (3 dalis). Jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (5 dalis).
46. Pirmosios instancijose teisme ieškovės turėjo 1169,43 Eur bylinėjimosi išlaidų, atsakovės – 847,30 Eur. Be to, pirmosios instancijos teismas turėjo 21,01 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.
47. Įvertinus tai, kad ieškovių ieškinio reikalavimai pirmosios instancijos teisme turėjo būti visiškai atmesti, jų bylinėjimosi išlaidos pirmosios instancijos teisme neatlygintinos. Iš ieškovių lygiomis dalimis atsakovės naudai priteistinas 847,30 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimas, valstybės naudai – 21,01 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimas.
48. Apeliacinės instancijos teisme atsakovė turėjo 108 Eur bylinėjimosi išlaidų. Byloje nustačius, kad atsakovės apeliacinis skundas turėjo būti patenkintas, iš ieškovių atsakovės naudai lygiomis dalimis priteistinas 108 Eur bylinėjimosi išlaidų, turėtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų kasaciniame teisme

49. CPK 98 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Nurodyto straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio. Pagal minėto straipsnio 3 dalį, šio straipsnio nuostatos taikomos priteisiant išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo pagalbą pirmosios, apeliacinės instancijos ir kasaciniame teisme.
50. Kasatorė sumokėjo už kasacinio skundo padavimą 108 Eur žyminio mokesčio. Be to, kasatorė turėjo 6167,68 Eur bylinėjimosi išlaidų dėl kasacinio skundo parengimo. Patenkinus kasatorės skundą, jos turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimas turi būti priteistas iš ieškovių lygiomis dalimis.
51. Pagal CPK 98 straipsnio 2 dalį, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) 8.12 punktą, maksimali atsakovei priteistina bylinėjimosi išlaidų už kasacinio skundo parengimo suma yra 2270,70 Eur. Vadovaujantis minėtų Rekomendacijų 2 punktu bei atsižvelgiant į šios bylos sudėtingumą, teisinių žinių, reikalingų pateiktam kasaciniam skundui surašyti, pobūdį, darytina išvada, kad atsakovės prašoma priteisti bylinėjimosi išlaidų už kasacinio skundo parengimą suma yra neproporcingai didelė, todėl, patenkinus atsakovės kasacinį skundą, iš ieškovių lygiomis dalimis pastarosios naudai priteistinas sumažintas 1800 Eur bylinėjimosi išlaidų už kasacinio skundo parengimą atlyginimas.
52. Kasacinis teismas turėjo 5,90 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 5 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Patenkinus atsakovės kasacinį skundą, šios išlaidos priteisiamos iš ieškovių lygiomis dalimis (CPK 96 straipsnis). Iš ieškovių turi būti priteista po 2,95 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų atlyginimo. Įvertinus tai, kad iš kiekvienos ieškovės valstybės naudai priteistina 2,95 Eur bylinėjimosi išlaidų kasaciniame teisme suma yra mažesnė už teisingumo ministro kartu su finansų ministru nustatytą minimalią valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą, šių valstybės išlaidų atlyginimas iš ieškovių nepriteisiamas.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Rokiškio rajono apylinkės teismo 2015 m. spalio 2 d. sprendimo ir Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 17 d. nutarties dalis dėl 2000 m. spalio 2 d. žemės nuomos sutarties tarp B. R. ir uždarosios akcinės bendrovės „NISSEN FARM“ bei 2000 m. spalio 2 d. žemės nuomos sutarties tarp B. R., veikusio pagal 2000 m. rugsėjo 26 d. įgaliojimą už S. R.-Ž., ir uždarosios akcinės bendrovės „NISSEN FARM“ pakeitimo bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimo priteisimo panaikinti.

Priimti naują sprendimą. Ieškinį atmesti.

Priteisti iš S. R.-Ž. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir M. R. (a. k. (duomenys neskelbtini) uždarajai akcinei bendrovei „NISSEN FARM“ (j. a. k. 111709840) lygiomis dalimis 847,30 Eur bylinėjimosi išlaidų, turėtų pirmosios instancijos teisme, atlyginimo, bei 108 Eur bylinėjimosi išlaidų, turėtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo, t. y. po 477,65 Eur (keturis šimtus septyniasdešimt septynis Eur 65 ct) iš kiekvienos.

Priteisti iš S. R.-Ž. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir M. R. (a. k. (duomenys neskelbtini) valstybės naudai lygiomis dalimis 21,01 Eur pirmosios instancijos teismo procesinių dokumentų siuntimo išlaidų atlyginimo, t. y. po 10,50 Eur (dešimt Eur 50 ct) iš kiekvienos.

Kitą Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 17 d. nutarties dalį palikti nepakeistą.

Priteisti iš S. R.-Ž. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir M. R. (a. k. (duomenys neskelbtini) uždarajai akcinei bendrovei „NISSEN FARM“ (j. a. k. 111709840) lygiomis dalimis 1908 Eur bylinėjimosi išlaidų, turėtų kasaciniame teisme, atlyginimo, t. y. po 954 Eur (devynis šimtus penkiasdešimt keturis Eur) iš kiekvienos.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                      Birutė Janavičiūtė

                                                                      Egidijus Laužikas

                                                                      Sigita Rudėnaitė