Civilinė byla Nr. e2A-399-370/2022
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00439-2021-6
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.6; 2.6.11.6; 3.1.3.7; 3.3.1.14
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2022 m. birželio 30 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danguolės Martinavičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Astos Radzevičienės ir Antano Rudzinsko,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovių Vilniaus miesto savivaldybės, atstovaujamos Vilniaus miesto savivaldybės administracijos, ir uždarosios akcinės bendrovės „2A Invest“ apeliacinius skundus dėl Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 28 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-2132-258/2021 pagal ieškovo Vilniaus apygardos prokuratūros prokuroro ieškinį atsakovėms Vilniaus miesto savivaldybei ir uždarajai akcinei bendrovei „2A Invest“ dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo, trečiasis asmuo Vilniaus miesto 26-ojo notarų biuro notarė R. V.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas Vilniaus apygardos prokuratūros prokuroras (toliau – ir ieškovas, prokuroras) prašė: 1) pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento 2021 m. vasario 4 d. atsakovių Vilniaus miesto savivaldybės (toliau – ir savivaldybė) ir uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „2A Invest“ (toliau kartu – atsakovės) pirkimo–pardavimo sutartį; 2) taikyti restituciją – priteisti savivaldybei iš UAB „2A Invest“ 17043/54977 dalį negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės, esančios adresu (duomenys neskelbtini), ir priteisti UAB „2A Invest“ iš savivaldybės 76 698,50 Eur.
2. Ieškovas nurodė, kad 2017 m. spalio 4 d. savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu patalpa, valdoma bendrąja daline nuosavybe ir tenkanti savivaldybės butui ar kitoms patalpoms, pripažinta nereikalinga naudoti reikmėms, susijusiomis su valstybės ar savivaldybės butų ar kitų patalpų naudojimu. Minėtu įsakymu nustatyta, kad patalpa parduodama vadovaujantis Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 4 punktu bei savivaldybės tarybos 2005 m. rugsėjo 7 d. sprendimu patvirtinta Nuosavybės teisių į savivaldybei priklausančią dalį perleidimo bendraturčiams uždaro konkurso būdu tvarka (toliau – Tvarka). 2018 m. gegužės 10 d. įvyko uždaras konkursas. Jame dalyvavo 1 dalyvė – UAB „2A Invest“, pasiūliusi 85 220 Eur kainą, ir buvo pripažinta konkurso laimėtoja. Tą pačią dieną UAB „2A Invest“ atstovas A. K. pasirašė konkurso protokolą. Pagal Tvarkos 23 punktą, konkurso dalyvis (laimėtojas) privalo atvykti pasirašyti nuosavybės teisių perleidimo sutartį bei perdavimo–priėmimo aktą ne vėliau kaip per 30 d. nuo konkurso protokolo pasirašymo dienos; neįvykdžius šio reikalavimo, paraišką pateikęs bendraturtis nelaikomas konkurso dalyviu ir komisija gali pasiūlyti antrą vietą užėmusiam konkurso dalyviui įsigyti nuosavybės teises į savivaldybei priklausančią dalį arba laikoma, jog konkursas neįvyko, ir skelbiamas naujas konkursas nustatyta tvarka; konkurso laimėtojui, nustatytu laiku neatvykus pasirašyti nuosavybės teisių perleidimo sutarties ir / ar perdavimo–priėmimo akto, pradinis įnašas negrąžinamas. Ieškovas nurodė, kad ši Tvarkos sąlyga nebuvo įvykdyta ir patalpų pirkimo–pardavimo sutartis pasirašyta tik 2021 m. vasario 4 d. UAB „2A Invest“ turėjo būti nelaikoma konkurso dalyve, kadangi daugiau šio konkurso dalyvių nebuvo, konkursas turėjo būti laikomas neįvykusiu. Sudarant savivaldybei priklausančios patalpos pirkimo–pardavimo sutartį pažeista imperatyvi savivaldybės nustatyta tvarka, todėl sandoris pripažintinas niekiniu ir negaliojančiu, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.80 straipsniu. Taikytina restitucija natūra, grąžinant sandorio šalis į iki pažeidimo buvusią padėtį – savivaldybei grąžintinos patalpos, o UAB „2A Invest“ – pinigų suma, sumokėta už įsigyjamas patalpas, išskaičiavus pradinį įnašą, kuris UAB „2A Invest“ neturi būti grąžinamas.
3. Atsakovė savivaldybė su ieškiniu nesutiko, nurodė, kad po konkurso protokolo pasirašymo tarp atsakovių vyko pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų derinimas, kadangi UAB „2A Invest“ nesutiko su sutartyje numatytomis nuostatomis, kuriomis pirkėja patvirtintų, jog su patalpos būkle yra susipažinusi ir dėl jos pretenzijų neturi. UAB „2A Invest“ teigimu, patalpa neatitiko jos lūkesčių, pirkėja nusprendė pasitelkti ekspertus patalpos būklei įvertinti. Nors Tvarkos aprašo 23 punkte teisės norma formuluojama vartojant liepiamąjį žodį „privalo“, pradėjus vesti derybas ir esant ketinimui toliau tęsti sutartinius santykius, nėra teisinio pagrindo nutraukti tarp šalių egzistuojančius santykius dėl vykstančio sutarties sąlygų tikslinimo. Po 2018 m. gegužės 10 d. vykusio uždaro konkurso, nustatytais terminais savivaldybei pateikus notarinės pirkimo–pardavimo sutarties projektą UAB „2A Invest“ derinimui, UAB „2A Invest“ nesutiko su sutartyje numatytomis sąlygomis. Tarp šalių vyko sutarties sąlygų tikslinimo procesas, o UAB „2A Invest“ vengiant sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį nurodytomis sąlygomis, procesas užsitęsė iki 2021 m. vasario 4 d. Tvarkos 23 punkte įtvirtintas 30 d. terminas nuo konkurso protokolo pasirašymo dienos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui turi imperatyvumo požymių, tačiau teismas turėtų vertinti, kad šio procedūrinio termino praleidimas nepažeidžia viešojo intereso, kadangi buvo derinama abiejų sutarties šalių valia. Savivaldybė, sudarydama patalpos pirkimo–pardavimo sutartį, nepažeidė teisės normų reikalavimų.
4. Atsakovė UAB „2A Invest“ su ieškiniu nesutiko, nurodė, kad skelbiant uždarą konkursą nebuvo pateiktas pirkimo–pardavimo sutarties projektas, kurį turės pasirašyti konkurso laimėtojas. Nuo 2018 m. gegužės 10 d. iki pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo vyko sutarties sąlygų derinimas ir teisinės procedūros, nulėmusios sutarties pasirašymo datą. Ieškinyje nėra nurodyta, kuo pasireiškia ir kokioms įstatymų normoms prieštarauja ginčijamas sandoris. UAB „2A Invest“ negalėjo kontroliuoti ar daryti įtakos savivaldybės vidinėms procedūroms. UAB „2A Invest“ yra pastogės dalies sąžininga įgijėja, turi būti taikoma CK 1.80 straipsnio 4 dalis.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
2. Vilniaus apygardos teismas 2021 m. rugsėjo 28 d. sprendimu pripažino niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento atsakovių 2021 m. vasario 4 d. sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį, taikė restituciją – priteisė savivaldybei iš UAB „2A Invest“ 17043/54977 dalį negyvenamosios patalpos, priteisė UAB „2A Invest“ iš savivaldybės 76 698,50 Eur.
3. Teismas nurodė, kad įstatyminė prievolė realizuoti savivaldybės teisę parduoti turtą uždaro konkurso būdu per 30 d. nuo konkurso protokolo pasirašymo, skaičiuojant nuo 2018 m. gegužės 10 d., nesudaro pagrindo savivaldybei ar konkurso laimėtojai UAB „2A Invest“ ignoruoti savivaldybės tarybos sprendimą ar teigti, kad jis nesukelia teisinių pasekmių.
4. Teismas nustatė, kad savivaldybės nuosavybės teise valdomos neįrengtos pastogės (duomenys neskelbtini) dalies (170,43 kv. m) pirkimo–pardavimo sutartis su uždaro konkurso laimėtoja nebuvo sudaryta taip, kaip to reikalavo uždaro konkurso taisyklės. Ši neįrengtos pastogės dalis po 2018 m. birželio 10 d. liko savivaldybės nuosavybė. Byloje nėra duomenų, kad dėl šios neįrengtos pastogės dalies buvo skelbiamas naujas konkursas nustatyta tvarka, todėl UAB „2A Invest“ nepripažintina sąžininga įgijėja. UAB „2A Invest“ į savivaldybės merą bei administracijos direktorių po neįvykusio konkurso dėl tariamų sutarties sąlygų derinimo ir keitimo, kreipėsi 2019 m. liepos 1 d., t. y. daugiau nei po metų, pasibaigus terminui, iki kada konkurso dalyvis (laimėtojas) turėjo pareigą atvykti į savivaldybę pasirašyti nuosavybės teisių perleidimo sutartį.
5. Teismo vertinimu, termino, per kurį turi būti pasirašoma sutartis, ignoravimas neužtikrina efektyvaus savivaldybės nekilnojamojo turto valdymo ir naudojimo. Vengimas sudaryti nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį per teisės aktu apibrėžtą maksimalų terminą, daugiau nei 31 mėn., dangstantis sutarties sąlygų tikslinimo procesu, pripažintinas viešo intereso pažeidimu, teisėtumo ir teisingumo principo nesilaikymu.
6. Teismas pripažino, kad atsakovių 2021 m. vasario 4 d. sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis dėl pastogės dalies, kuria šis nekilnojamas turtas perleistas UAB „2A Invest“ nuosavybėn, sudaryta nesilaikant teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais, todėl pirkimo–pardavimo sutartis pripažintina negaliojanti nuo sudarymo momento (CK 1.80 straipsnis), savivaldybei grąžintina nuosavybės teisė į 17043/54977 dalį negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės, UAB „2A Invest“ iš savivaldybės priteistini 76 698,50 Eur.
III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai
1. Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė, atstovaujama Vilniaus miesto savivaldybės administracijos, apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 28 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:
10.1. Teismas netyrė įrodymų, patvirtinusių šalių derybas. UAB „2A Invest“ atstovas A. K. dar tą pačią dieną (2018 m. gegužės 10 d.) pasirašė uždaro konkurso protokolą, patvirtindamas, kad ketina pasirašyti sutartį.
10.2. Savivaldybė neteigė, kad Tvarkos 23 punktas šalims nesukuria teisinių pasekmių. Savivaldybė Tvarkos 23 punkte numatytą nuostatą dėl 30 d. termino ne ignoravo, o taikė atsižvelgdama į konkrečią situaciją. Spręsdamas, kodėl prioritetas nebuvo teikiamas formalumo užtikrinimui pažodžiui taikant Tvarkos 23 punktą, teismas nevertino rašytinių duomenų, atsakovių paaiškinimų, kad po 2018 m. gegužės 10 d. vykusio uždaro konkurso, savivaldybė nustatytais terminais pateikė UAB „2A Invest“ notarinės pirkimo–pardavimo sutarties projektą, tačiau UAB „2A Invest“ turėjo pastabų dėl sutartyje įtvirtintų sąlygų, dėl to tarp šalių prasidėjo sutarties sąlygų tikslinimo procesas, kuris dėl objektyvių faktinių aplinkybių (tarp kurių buvo ir derybų metu vykęs teisminis ginčas dėl patalpų atidalijimo iš bendrosios nuosavybės, kurių dalį sudarė ir ginčo patalpa, taip pat tarp bendraturčių vyko nesutarimai ir dėl viso pastato, kuriame yra ginčo patalpa, pripažinimo avarinės būklės) užsitęsė iki 2021 m. vasario 4 d. Teismas neatsižvelgė į faktines aplinkybes, sudarančias pagrindą išvadai, kad procedūrinio termino praleidimas nepažeidžia viešojo intereso (kurio prokuroras konkrečiai nepagrindė). Praėjus Tvarkoje numatytam 30 d. terminui, savivaldybė manė, kad UAB „2A Invest“ turi ketinimą pirkti patalpą – šio savo ketinimo UAB „2A Invest“ neatsisakė susirašinėjimo su savivaldybe metu, neišreiškė ir žodžiu, priešingai – aktyviai vykdė derybas dėl priimtinų sutarties sąlygų.
10.3. Sprendime teismas neatskleidė tariamai apginto viešojo intereso turinio, todėl priėmė formalų sprendimą. Teismas atliko tik nominalų teisingumo vykdymą, t. y. priėmė formalų sprendimą, kuriame apsiribota tik teisės aktų nuostatų išdėstymu, neatliekant jų taikymo vertinant kartu su konkrečiomis faktinėmis aplinkybėmis ir jas pagrindžiančiais rašytiniais įrodymais, neatskleidus esmės ir turinio viešojo intereso, kuris tariamai buvo apingtas.
10.4. Teismo sprendimo motyvuojamoji dalis neatskleidžia, kokia visuomeninė vertybė, pasireiškusi viešuoju interesu, prokuroro buvo ginama ir apginta teismui patenkinus ieškinį. Teismas tik formaliai konstatavo, kad Tvarkos 23 punkte įtvirtinto sutarties pasirašymo termino praleidimas vengiant sutartį pasirašyti, pripažintinas viešo intereso pažeidimu. Prokuroras nepateikė įrodymų dėl viešojo intereso pažeidimo, ieškinį parengė formaliai, remdamasis vien aplinkybe, kad sudarant sutartį nebuvo patenkinti vidiniai savivaldybės procedūrinės tvarkos formalumai. Nustatęs tik tai, kad nesilaikyta Tvarkos 23 punkte numatyto termino, prokuroras neįvertino, ar šis Tvarkos 23 punkto pažeidimas yra tokio pobūdžio, kad juo kartu pažeistas ir viešasis interesas. Prokuroras neanalizavo ir nevertino, ar nagrinėjamu atveju nėra svarbiau užtikrinti teisinių santykių stabilumą, nei galbūt pažeisto viešojo intereso gynimą, ar gauta nauda bus proporcinga bylinėjimosi kaštams, kurie bus realūs ieškinio patenkinimo padariniai, ir pan. Šių aspektų dėl ginamo viešojo intereso turinio ir jo proporcingumo nevertino ir teismas. Viešojo intereso turinio šiuo atveju teismas neanalizavo ir sprendime neatskleidė.
11. Atsakovė UAB „2A Invest“ apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 28 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – atmesti ieškinį, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:
11.1. Teismas netinkamai vertino bylos faktines aplinkybes, neatskleidė ginčo teisinio santykio esmės, todėl netinkamai kvalifikavo ginčo teisinį santykį ir netinkami pritaikė teisės normas. Teismas kai kurių aplinkybių apskritai netyrė, nevertino ir nepasisakė, kodėl jas atmeta. Sprendimas yra nepagrįstas ir neteisėtas. Skelbiant uždarą konkursą nebuvo pateiktas pirkimo–pardavimo sutarties projektas, kurį turės pasirašyti konkurso laimėtojas.
11.2. Savivaldybės administracijos Miesto ūkio ir transporto departamento Būsto administravimo skyrius 2019 m. liepos 30 d. patikrino statinį ir surašė statinio techninės priežiūros patikrinimo aktą, kuriuo nustatė ženklius statinio techninio stovio trūkumus. Statinio, kuriame yra ginčo palėpės dalis, techninis stovis yra problemiškas ir UAB „2A Invest“ pozicija dėl sutarties projekto atitinkamų sąlygų, t. y. nurodant, kad pastogės dalis yra tinkamo techninio stovio, o savivaldybė vengė tai patvirtinti, turėjo realų pagrindą.
11.3. Laikotarpiu, kai atsakovės vedė derybas dėl sutarties sąlygų, vienas iš visos pastato neįrengtos pastogės bendraturčių kreipėsi į kitus pastogės bendraturčius prašydamas ne ginčo tvarka atsidalyti kiekvienam priklausančią pastogės dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Nesutikus atsidalyti savo dalis iš bendrosios dalinės nuosavybės, šio klausimo sprendimas persikėlė į teismą. Valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centre buvo padaryta žyma, kad dėl visos neįrengtos palėpės vyksta teisminis ginčas. Esant tokiam įrašui, nė vienas notaras nesutinka tvirtinti sandorių, kurie susiję su teisminio ginčo nekilnojamojo turto objektu. Bylos dėl atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės nagrinėjimo ir savivaldybės bei UAB „2A Invest“ derybų dėl pastogės dalies sutarties sąlygų laikotarpiu, gyvenamojo namo eksploatavimo bendrija iš dalies įvykdė savivaldybės administracijos Miesto ūkio ir transporto departamento Būsto administravimo skyriaus 2019 m. liepos 30 d. statinio techninės priežiūros patikrinimo akte pateiktus privalomuosius nurodymus. Šie privalomieji nurodymai patvirtino UAB „2A Invest“ prašymą įrašyti atitinkamas sąlygas apie statinio techninį stovį į sutartį.
11.4. Savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyrius 2020 m. rugsėjo 15 d. raštu kreipėsi į pastatą eksploatuojančią bendriją dėl pastato techninės priežiūros vykdymo. Pastatą eksploatuojanti bendrija sureagavo į 2019 m. liepos 30 d. patikrinimo aktą bei 2020 m. rugsėjo 15 d. raštą, tikėtina, atliko atitinkamus veiksmus ir, galbūt, stabilizavo pastato griuvimo procesą. Tuo klausimu bendrija 2020 m. rugsėjo 11 d. pateikė pažymą Būsto administravimo skyriaus poskyriui. Būsto administravimo skyriaus specialistai 2020 m. spalio 7 d. pakartotinai atliko pastato techninės priežiūros patikrinimą ir surašė patikrinimo aktą, kuriuo pakartotinai pareikalavo įvertinti pastato avaringumo požymius. UAB „2A Invest“, matydama, kad pastatą eksploatuojanti bendrija galbūt stabilizavo pastato techninio stovio blogėjimo procesą, nutarė pirkti savivaldybei priklausančią pastogės dalį tomis sutarties sąlygomis, kurias pasiūlė savivaldybė. UAB „2A Invest“ ne vengė pasirašyti pastogės pirkimo–pardavimo sutartį, o vedė derybas dėl pirkimo–pardavimo sutarties sąžiningų sąlygų.
11.5. Vadovaujantis CK 6.158 straipsniu, UAB „2A Invest“ nėra atsakinga, ji negali daryti įtakos savivaldybės administracijos sprendimams, kurių pagrindu sudaryta ginčijama sutartis. Savivaldybės administracijos sprendimas sudaryti ginčijamą sutartį yra jos vidaus sprendimas. UAB „2A Invest“ yra pastogės dalies sąžininga įgijėja, o sutartis nustatyta tvarka išviešinta.
11.6. Savivaldybės tarybos 2005 m. rugsėjo 9 d. sprendimas Nr. 1-910 „Dėl Nuosavybės teisių į Savivaldybei priklausančią dalį perleidimo bendraturčiams uždaro konkurso būdu tvarkos tvirtinimo“ nereguliavo pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo tvarkos. Savivaldybės 2005 m. rugsėjo 7 d. sprendimas Nr. 1-910 nustato savivaldybės vidinių struktūrinių padalinių organizacinę funkciją ir nustato, kaip organizuoti uždarą konkursą bendraturčių tarpe, siekiant realizuoti jų teisę, nustatytą CK 4.79 straipsnyje. Savivaldybės tarybos 2005 m. rugsėjo 7 d. sprendimu Nr. 1-910 patvirtinta Tvarka yra savivaldybės vidinę tvarką reguliuojanti organizacinio pobūdžio norma, nesukurianti imperatyvo savivaldybės kontrahentui. Tai yra organizacinio / techninio pobūdžio savivaldybės vidaus veiklą reguliuojanti norma. Teismas nepagrįstai pripažino, kad Tvarkos 23 punktas, sukuria imperatyvą civiliniams santykiams. Tvarkos 23 punkte nurodyta, kad nuosavybės teisių perleidimo sutarties pasirašymui reikia atvykti į savivaldybę, tačiau nekilnojamojo turto nuosavybės teisių perleidimo sutartis turi būti notarinės formos. Savivaldybei parduodant jai nereikalingo nekilnojamojo turto dalį, valdomą bendrosios dalinės nuosavybės teise, bendraturčių teises ir pareigas reguliuoja CK ir jo negali nurungti savivaldybės administracijos sprendimais nustatomos tvarkos.
11.7. Civiliniai santykiai susiklostė tik tarp bendraturčių, todėl tai negali būti vertinama kaip viešas interesas, o savivaldybės tarybos 2005 m. rugsėjo 7 d. sprendimu Nr. 1-910 patvirtinta Tvarka, vertintina kaip savivaldybės vidinė organizacinė norma, nereguliuojanti išorinių santykių.
12. Atsiliepime atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė, atstovaujama Vilniaus miesto savivaldybės administracijos, sutinka su UAB „2A Invest“ apeliaciniu skundu. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:
12.1. Civiliniai teisiniai santykiai susiklostė tarp bendraturčių, todėl patalpos pardavimo kitam bendraturčiui procesas nevertinamas kaip viešas interesas ar šio intereso tariamas pažeidimas.
12.2. Sprendimas priimtas neanalizavus ir neatkleidus prokuroro ginto viešojo intereso turinio ir jo proporcingumo. Procedūrinio termino praleidimas nepažeidžia viešojo intereso. Konstatuodamas viešojo intereso pažeidimą dėl Tvarkos 23 punkte numatyto termino praleidimo, teismas neatskleidė tariamai apginto viešojo intereso turinio.
12.3. Sprendimu neatskleista bylos esmė – nenustatyta, koks viešasis interesas ir kokia apimtimi bei kokiu būdu pažeistas ir apgintas tenkinus ieškinį.
13. Vilniaus apygardos prokuratūros prokuroras atsiliepime į apeliacinius skundus prašo juos atmesti. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:
13.1. Sudarant sutartį pažeistas viešosios teisės principas, savivaldybė jai priklausančią neįrengtos pastogės dalį pardavė nesilaikydama savivaldybei priklausančio turto pardavimo Tvarkos 23 punkto. Šios imperatyviosios nuostatos pažeidimo pasekmė – sandorio negaliojimas. Sudarant pirkimo–pardavimo sutartį pažeistas disponavimo savivaldybės turtu viešosios teisės principas.
13.2. Nėra pagrindo teigti, kad tarp atsakovių susiklostė civiliniai santykiai, kuriems turi būti taikomos CK normos, o ne Tvarka. Ginčijamos sutarties objektas yra savivaldybei priklausantis turtas, viešosios nuosavybės objektas, kuris įstatymų leidėjo valia valdomas, naudojamas ir juo disponuojama viešosios teisės aktuose nustatyta tvarka. Aiškinant Tvarkos 23 punktą taip, kaip tai siūlo daryti atsakovės, šis punktas būtų aiškinamas taip, tarsi jis neegzistuotų, o toks teisės normos aiškinimas negalimas.
13.3. Atsakovių susirašinėjimas dėl tam tikrų ginčijamos sutarties formuluočių prasidėjo 2019 m. liepos 1 d., t. y. praėjus daugiau nei metams po to, kai buvo suėjęs Tvarkos 23 punkte įtvirtintas 30 d. terminas ir kuriam suėjus konkursas turėjo būti paskelbtas neįvykusiu. Tvarkos 23 punkto pažeidimas nebuvo formalus.
13.4. Patalpos bendraturtis su ieškiniu į teismą kreipėsi 2020 m. sausio 22 d., t. y. praėjus daugiau nei pusantrų metų nuo tada, kai įvyko uždaras konkursas ir turėjo būti pasirašyta patalpų pirkimo–pardavimo sutartis, todėl žyma registre nesutrukdė sudaryti sutarties.
13.5. UAB „2A Invest“ nepagrįstai save laiko sąžininga įgijėja. UAB „2A Invest“ yra sandorio, kurį prašoma pripažinti negaliojančiu kaip prieštaraujantį imperatyvioms įstatymo nuostatoms, šalis, o ne trečiasis asmuo, todėl taikyti CK 1.80 straipsnio 4 dalyje įtvirtintą restitucijos apribojimą nėra teisinio pagrindo.
13.6. Uždaras konkursas vyko 2018 m. gegužės 10 d., o patalpa parduota tik 2021 m. vasario 4 d. Beveik 3 m. laikotarpiu nekilnojamojo turto kainos kito. Nuo 2018 m. iki 2021 m. nekilnojamojo turto Vilniaus mieste kainos kilo. Aplinkybė, kad sutartis sudaryta pažeidžiant viešosios teisės principą, įrodo viešojo intereso pažeidimą ir pagrindą šį interesą ginti. Savivaldybė, sudarydama sutartį, pažeidė ne tik imperatyvų Tvarkos 23 punktą, bet ir neužtikrino efektyvumo principo, nes savivaldybei priklausiusi patalpa parduota praėjus beveik 3 m. laikotarpiui po įvykusio uždaro konkurso ir neįvertinus nekilnojamojo turto kainos pokyčio.
14. 2022 m. kovo 16 d. atsakovė UAB „2A Invest“ pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose prašo priimti naujus įrodymus ((duomenys neskelbtini) M. G. 2018 m. birželio 22 d. ir 2018 m. spalio 31 d. el. laiškus atsakovės UAB „2A Invest“ direktoriui) bei rašytinius paaiškinimus. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:
14.1. Ieškovas, teikdamas ieškinį, selektyviai pateikė įrodymus, kuriais grindė savo poziciją. Ieškovas atsiliepime be įrodymų teigia, kad susirašinėjimas tarp atsakovių dėl tam tikrų sutarties formuluočių prasidėjo 2019 m. liepos 1 d. Su (duomenys neskelbtini) M. G. dėl sutarties sudarymo buvo bendraujama iškart po 2018 m. gegužės 10 d. uždaro konkurso rezultatų nustatymo. Tiek ieškovas, tiek UAB „2A Invest“ savo pozicijas dėl to, kada prasidėjo konkretus bendravimas, grindė žodiniais paaiškinimais nepateikdami įrodymų. Teismas prioritetą suteikė ieškovo teiginiui, kad susirašinėjimas prasidėjo 2019 m. liepos 1 d., tačiau nepasisakė, kodėl prioritetas suteiktas ieškovo teiginiui.
14.2. UAB „2A Invest“ savo el. pašto susirašinėjime su savivaldybe surado po 2018 m. gegužės 10 d. konkurso savivaldybės pirmą laišką pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo klausimu, kuriuo UAB „2A Invest“ sutarties projektas atsiųstas tik 2018 m. birželio 22 d., t. y. jau praėjus 30 d. terminui, kurį tiek prokuroras, tiek teismas traktuoja kaip naikinamąjį ir imperatyvų. Po šio savivaldybės laiško, siekiant sutarties sąlygų aptarimo, UAB „2A Invest“ atstovas buvo nuvykęs pas savivaldybės administracijos tarnautoją M. G., keletą kartų bendravo telefonu. M. G. nesutikus į sutartį įrašyti UAB „2A Invest“ siūlomas sąlygas apie parduodamo nekilnojamojo daikto kokybę, savivaldybės administracijos tarnautojas 2018 m. spalio 31 d. siuntė UAB „2A Invest“ el. laišką, kurio turinys leidžia teigti, kad UAB „2A Invest“ iškart po konkurso 2018 m. gegužės 10 d. telefonu bendravo su savivaldybės administracijos tarnautoju ir siekė sutarties sudarymo, tačiau sutarties projektą gavo tik 2018 m. birželio 22 d. Savivaldybės administracijos tarnautojas neužsiminė apie sutarties pasirašymo pas notarą datą.
14.3. UAB „2A Invest“ 2018 m. birželio 22 d. gavusi sutarties projektą, pradėjo intensyvias derybas dėl atitinkamų sutarties sąlygų. Nepasiekus kompromiso su savivaldybės administracijos tarnautoju dėl sutarties sąlygų, UAB „2A Invest“ tuo klausimu 2019 m. liepos 1 d. raštu kreipėsi į savivaldybės administracijos direktorių. Ši data nebuvo pirmieji kontaktai su savivaldybės administracija dėl sutarties pasirašymo.
14.4. Prokuroras, reikšdamas ieškinį, kuriuo tariamai gina viešą interesą, privalėjo išreikalauti iš savivaldybės administracijos visus konkurso duomenis, įskaitant ir tarnautojo M. G. susirašinėjimą su UAB „2A Invest“, nes M. G. veikė kaip savivaldybės administracijos tarnautojas ir jo susirašinėjimas el. paštu buvo oficiali medžiaga. Susirašinėjimo su M. G. UAB „2A Invest“ nesaugojo ir techninių priemonių pagalba jas atkūrė vėliau ir teikia apeliacinės instancijos teismui.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
II. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl apeliacinio proceso ribų
15. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).
Dėl naujų įrodymų ir rašytinių paaiškinimų priėmimo
16. Atsakovė UAB „2A Invest“ apeliacinės instancijos teismui 2022 m. kovo 16 d. pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose prašo priimti naujus įrodymus – (duomenys neskelbtini) M. G. 2018 m. birželio 22 d. ir 2018 m. spalio 31 d. el. laiškus atsakovės UAB „2A Invest“ direktoriui. Teigia, kad UAB „2A Invest“ savo el. pašto susirašinėjime su savivaldybės administracija surado po 2018 m. gegužės 10 d. konkurso pirmą savivaldybės administracijos laišką pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo klausimu, kuriuo UAB „2A Invest“ sutarties projektas atsiųstas tik 2018 m. birželio 22 d. Nurodė, kad susirašinėjimo su M. G. UAB „2A Invest“ nesaugojo ir techninių priemonių pagalba jas atkūrė vėliau.
17. CPK 314 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. CPK 306 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad kartu su apeliaciniu skundu turi būti pateikiami įrodymai, numatyti CPK 314 straipsnyje, ir motyvai, kodėl įrodymai nebuvo pateikti anksčiau (jeigu apeliantas jų turi).
18. CPK 314 straipsniu siekiama panaikinti galimybę piktnaudžiauti procesu ir skatinti bylos dalyvius veikti prisidedant prie greito ir išsamaus bylos ištyrimo, bylinėtis sąžiningai, atskleidžiant bylai reikšmingus duomenis pirmosios instancijos teisme, o ne sukuriant netikėtumus po pirmosios instancijos teismo sprendimo priėmimo. Šie ribojimai pirmiausia nukreipti prieš nesąžiningus proceso dalyvius, kurie dalį įrodymų nuslepia. CPK 306 straipsnio 4 dalyje reglamentuojama naujų įrodymų pateikimo tvarka – jie turi būti pateikiami kartu su apeliaciniu skundu, nurodant motyvus, kodėl įrodymai nebuvo pateikti anksčiau. Įrodymų rinkimas ir pateikimas procese netoleruotinas, jei yra žinoma apie įrodymų egzistavimą, jų neabejotiną svarbą bylos aplinkybėms nustatyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. liepos 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-371/2005; 2007 m. spalio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2007; 2016 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-110-313/2016).
19. Nors atsakovė UAB „2A Invest“ apeliacinį skundą pateikė 2021 m. spalio 27 d., tačiau naujų įrodymų su apeliaciniu skundu nepateikė. Naujus įrodymus atsakovė UAB „2A Invest“ pateikė tik 2022 m. kovo 16 d. kartu su rašytiniais paaiškinimais. Šios aplinkybės leidžia teigti, kad atsakovė UAB „2A Invest“ nesilaikė naujų įrodymų pateikimo apeliacinės instancijos teisme tvarkos (CPK 306 straipsnio 4 dalis). Be to, UAB „2A Invest“ nenurodo, kodėl šių įrodymų negalėjo pateikti pirmosios instancijos teismui, nenurodo, kodėl tik po pirmosios instancijos teismo sprendimo priėmimo ėmėsi veiksmų atkurti prašomus priimti naujus įrodymus (el. laiškus). Teisėjų kolegija, preliminariai įvertinusi atsakovės UAB „2A Invest“ pateikiamų naujų įrodymų turinį, sprendžia, kad šie įrodymai reikšmės vertinant skundžiamo sprendimo pagrįstumą ir teisėtumą neturi, o naujų įrodymų priėmimas užvilkintų bylos nagrinėjimą – turėtų būti nustatytas terminas byloje dalyvaujantiems asmenims pasisakyti dėl naujų įrodymų turinio, be to, atsakovė nesilaikė naujų įrodymų pateikimo apeliacinės instancijos teisme tvarkos, todėl teisėjų kolegija atsisako priimti atsakovės UAB „2A Invest“ pateiktus naujus įrodymus.
20. Taip pat atsisakytina priimti ir UAB „2A Invest“ pateiktus rašytinius paaiškinimus. Pateiktais rašytiniais paaiškinimais atsakovė UAB „2A Invest“ iš esmės papildo savo apeliacinį skundą, aptaria naujus įrodymus, dėl kurių neturėjo galimybės pasisakyti ir jų įvertinti pirmosios instancijos teismas. Pasibaigus apeliacinio skundo padavimo terminui, keisti (papildyti) apeliacinį skundą yra draudžiama (CPK 323 straipsnis). Todėl teisėjų kolegija nepriima ir atsakovės UAB „2A Invest“ pateiktų rašytinių paaiškinimų.
Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių
21. 1999 m. birželio 11 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliotas asmuo – Vilniaus apskrities viršininkas, vadovaudamasis 1998 m. liepos 13 d. nutarimu Nr. 870, perdavimo–priėmimo aktu, perdavė savivaldybės nuosavybėn nekilnojamojo turto objektus, įskaitant ginčo objektą.
22. 2017 m. sausio 30 d. savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento Statybos dokumentų skyriaus pažymoje apie naujai suformuotą nekilnojamojo turto kadastro objektų (patalpų) galimybę naudoti pagal paskirtį konstatuota, kad patalpos gali būti naudojamos pagal negyvenamąją paskirtį.
23. Savivaldybės 2017 m. birželio 8 d. nereikalingos arba netinkamo (negalimo) naudoti nekilnojamojo turto apžiūros pažyma patalpas pasiūlyta parduoti (leisti privatizuoti).
24. Savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. spalio 4 d. įsakymu „Dėl nekilnojamojo turto dalių (duomenys neskelbtini) ir kitų pripažinimo nereikalingomis ir netinkamomis (negalimomis) naudoti“ ginčo patalpos pripažintos nereikalingomis naudoti reikmėms, susijusioms su valstybės ar savivaldybės butų ar kitų patalpų naudojimu, savivaldybei nuosavybės teise priklausančias nekilnojamojo turto dalis, valdomas bendrąja daline nuosavybe ir tenkančias savivaldybės butams ar kitoms patalpoms.
25. 2017 m. gruodžio 14 d. savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija nutarimu nusprendė siūlyti privatizavimo komisijai patalpai nustatyti 85 215 Eur pardavimo kainą; pavesti Turto departamento Nekilnojamojo turto skyriui parengti administracijos direktoriaus įsakymo projektą ir kartu su rinkos vertės nustatymo ataskaita teikti privatizavimo komisijai patvirtinti pardavimo kainą; privatizavimo komisijai patvirtinus ir administracijos direktoriui priėmus įsakymą dėl nuosavybės teisių perleidimo ir pradinės kainos patvirtinimo, organizuoti konkursą savivaldybės tarybos nustatyta tvarka.
26. 2018 m. kovo 22 d. savivaldybės privatizavimo komisija nutarė pritarti savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo projektui „Dėl nuosavybės teisių į savivaldybei priklausančias neįrengtų pastogių dalis ((duomenys neskelbtini) ir kitų) perleidimo.
27. Savivaldybės administracijos direktoriaus 2018 m. balandžio 12 d. įsakymu „Dėl nuosavybės teisių savivaldybei priklausančias neįrengtų pastogių dalis ((duomenys neskelbtini) ir kitų) perleidimo“ nuspręsta perleisti bendraturčiams nuosavybės teises į 170,43 m2 ploto patalpas, teisių perleidimą vykdant uždaro konkurso būdu ir nustatant pradinę 85 215 Eur kainą.
28. 2018 m. gegužės 10 d. įvyko savivaldybės nuosavybės teisių į savivaldybei priklausančią neįrengtos pastogės dalį perleidimo bendraturčiams uždaras konkursas. Jame dalyvavo 1 dalyvė – UAB „2A Invest“, kuri už patalpas pasiūlė 85 220 Eur ir buvo pripažinta konkurso laimėtoja. Konkurse dalyvavo UAB „2A Invest“ atstovas A. K., kuris pasirašė konkurso protokole.
29. 2019 m. liepos 1 d. UAB „2A Invest“ savivaldybės merui ir administracijos direktoriui pateikė raštą, kuriuo prašoma išspręsti susiklosčiusią situaciją dėl savivaldybei priklausančios palėpės dalies sąžiningų pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų.
30. Savivaldybės administracijos direktorius 2019 m. liepos 5 d. UAB „2A Invest“ pateikė raštą, kuriuo pakartotinai kvietė sudaryti patalpos – neįrengtos pastogės dalies – pirkimo–pardavimo sutartį.
31. 2019 m. liepos 19 d. UAB „2A Invest“ pateikė raštą savivaldybės administracijos direktoriui, kuriuo prašė nurodyti konkretų asmenį, su kuriuo būtų galima derinti pirkimo–pardavimo sutarties projektą.
32. Savivaldybės administracijos Miesto ūkio ir transporto departamento Būsto administravimo skyrius 2019 m. liepos 30 d. patikrino statinį ir surašė statinio techninės priežiūros patikrinimo aktą, kuriuo nustatė statinio techninio stovio trūkumus.
33. Pastogės bendraturtis 2020 m. sausio 22 d. pateikė ieškinį Vilniaus miesto apylinkės teismui dėl jam priklausančios palėpės dalies atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės (Nr. e2-6620-937/2020). UAB „2A Invest“ ir savivaldybė šioje byloje buvo atsakovės.
34. 2020 m. rugsėjo 17 d. Vilniaus miesto apylinkės teismas informavo VĮ Registrų centrą apie priimtą ieškinį dėl turto atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir iškeltą civilinę bylą.
35. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2020 m. lapkričio 16 d. sprendimu bendraturčio ieškinį patenkino ir jam priklausančią pastogės dalį atidalijo iš bendrosios dalinės nuosavybės. Sprendimas įsiteisėjo 2021 m. kovo 9 d.
36. Savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyrius 2020 m. rugsėjo 15 d. raštu kreipėsi į pastatą eksploatuojančią bendriją dėl pastato techninės priežiūros vykdymo.
37. Pastatą eksploatuojanti bendrija 2020 m. rugsėjo 11 d. pateikė pažymą savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyriui, kurioje nurodė, kad atlikti tam tikri pastato remonto darbai.
38. Savivaldybės administracijos Miesto ūkio ir transporto departamento Būsto administravimo skyriaus 2020 m. spalio 7 d. pakartotinai atliko pastato techninės priežiūros patikrinimą ir surašė patikrinimo aktą, kuriuo pakartotinai pareikalavo įvertinti pastato avaringumo požymius.
39. UAB „2A Invest“ 2020 m. gruodžio 1 d. pateikė raštą savivaldybės administracijos direktoriui, kuriuo pasiūlė užsitęsusio ginčo sprendimo variantus.
40. Savivaldybės administracija į UAB „2A Invest“ raštą atsakė 2020 m. gruodžio 9 d. el. paštu, paklausė UAB „2A Invest“ atstovo dėl sutikimo sudaryti sandorį sąlygų.
41. Savivaldybė administracija 2020 m. gruodžio 28 d. UAB „2A Invest“ pateikė raštą, kuriame nurodyta, kad priimtas sprendimas savivaldybei nuosavybės teise priklausančią pastogės dalį parduoti UAB „2A Invest“ tokiomis sąlygomis, kurios numatytos 2018 m. birželio sutartyje. Nurodyta, kad savivaldybės administracijos Teisės grupė rengia pirkimo–pardavimo sutarties projektą ir kitus pirkimo dokumentus, o apie sutarties pasirašymą UAB „2A Invest“ informuos papildomai.
42. 2021 m. vasario 4 d. savivaldybė ir UAB „2A Invest“ sudarė notarinę negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės dalies – pirkimo–pardavimo sutartį.
Dėl ginčo sutarties prieštaravimo imperatyvioms įstatymo nuostatoms
43. Atsakovės apeliaciniuose skunduose teigia, kad galiojusios Tvarkos 23 punkto pažeidimas nelaikytinas imperatyvių įstatymo nuostatų pažeidimu, taip pat mano, kad nustatytas terminas praleistas dėl pateisinamų priežasčių – šalių derybų dėl sutarties nuostatų, o šio termino pažeidimas nepažeidžia viešojo intereso ir nelemia ginčo sandorio negaliojimo.
44. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – VSTVNDĮ) 9 straipsnyje nustatyta, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis šiais principais: 1) visuomeninės naudos – valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą; 2) efektyvumo – sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei; 3) racionalumo – valstybės ir savivaldybių turtas turi būti tausojamas, nešvaistomas, racionaliai valdomas ir naudojamas; 4) viešosios teisės – sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais.
45. Nuosavybės teisių į savivaldybei priklausančią dalį, esančią pastogėje (palėpėje), rūsyje, perleidimo uždaro konkurso būdu organizavimo ir vykdymo tvarką ginčo konkurso laikotarpiu reglamentavo savivaldybės tarybos 2005 m. rugsėjo 7 d. sprendimu Nr. 1-910 patvirtinta Tvarka, kurios 23 punkte nustatyta, kad konkurso dalyvis (laimėtojas) privalo atvykti į savivaldybę pasirašyti nuosavybės teisių perleidimo sutartį bei perdavimo–priėmimo aktą, ne vėliau kaip per 30 d. nuo konkurso protokolo pasirašymo dienos; neįvykdžius šio reikalavimo, paraišką pateikęs bendraturtis nelaikomas konkurso dalyviu ir komisija gali pasiūlyti antrą vietą užėmusiam konkurso dalyviui įsigyti nuosavybės teises į savivaldybei priklausančią dalį arba laikoma, jog konkursas neįvyko, ir skelbiamas naujas konkursas nustatyta tvarka; konkurso laimėtojui, nustatytu laiku neatvykus pasirašyti nuosavybės teisių perleidimo sutarties ir / ar perdavimo–priėmimo akto, pradinis įnašas negrąžinamas.
46. Nagrinėjamas ginčas yra susijęs su specifiniu teisiniu objektu – savivaldybei priklausančiu nekilnojamuoju turtu, kurio valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką reglamentuoja viešoji teisė. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad valstybės ar savivaldybės turtas, kaip viešosios nuosavybės teisės objektas, turi būti naudojamas tik siekiant patenkinti tam tikrus viešuosius interesus. Valstybei ar savivaldybei priklausančio turto perleidimas privatiems asmenims yra susijęs su viešojo intereso apsauga, todėl įstatymas tokiam perleidimui nustato specialius reikalavimus, kurie dažniausiai yra imperatyvūs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2006; 2009 m. spalio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-400/2009 ir kt.).
47. VSTVNDĮ 9 straipsnyje įtvirtinti valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principai, t. y. pamatinės viešosios nuosavybės teisės įgyvendinimo nuostatos. Tai visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios tvarkos principai. Visuomeninės naudos principas reiškia, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo turi būti disponuojama rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą (1 punktas). Efektyvumo principas reikalauja, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei (2 punktas). Valstybės ir savivaldybių turto valdymas, naudojimas ir disponavimas juo turi atitikti ir racionalumo principą, pagal kurį toks turtas turi būti tausojamas, nešvaistomas, racionaliai valdomas ir naudojamas (3 punktas). Remiantis šio įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 4 punktu, valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis viešosios teisės principu, kuris reiškia, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais. Dėl šio principo reikšmės yra pasisakyta kasacinio teismo praktikoje. Joje pripažįstama, kad disponavimo valstybės ir (ar) savivaldybių turtu reglamentavimas yra imperatyvus ir reiškia, kad valstybės (savivaldybių) turto tvarkymo teisiniuose santykiuose teisėta yra tik tai, kas leista įstatymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 27 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-42-219/2020 55 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).
48. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygas, yra nurodęs, kad sandoris, vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, yra niekinis ir negalioja, jei konstatuojama tokių sąlygų visuma: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvi; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-432/2008).
49. Nustatant, ar teisės norma yra imperatyvioji, vienodai svarbūs tiek doktrininis imperatyvo suvokimas kaip tam tikra abstrakcija, tiek turiningasis konkrečios byloje taikytinos normos vertinimas taikant bendruosius teisės normų aiškinimo principus. Imperatyviąsias teisės normas pagal doktrininį jų suvokimą identifikuoja tokie požymiai: jos griežtai formuluoja paliepimą ir neleidžia paliepimo suprasti dviprasmiškai, tai reiškia, kad jų išraiškos forma – kategoriški paliepimai, veiksmų aprašymas ir jų atlikimo eiga, nurodytų veiksmų draudimas, teisės normų įgyvendinimo sąlygos ir būdai. Taigi sprendžiant, ar elgesio taisyklė yra kategoriška ir teisinių santykių subjektai nuo jos nukrypti negali, lingvistinės išraiškos priemonės – žodžiai „draudžiama“, „neturi teisės“, „privalo būti“ ir pan., aiškiausiai parodo teisės normos imperatyvųjį pobūdį. Tačiau kai teisės normoje nėra taip aiškiai išreikšto imperatyvo, sprendžiant dėl normos imperatyvumo, įvertinami tam tikros teisės normos tikslai, objektas ir interesai, kuriuos ta teisės norma gina, taip pat tos teisės normos sisteminiai ryšiai su kitomis normomis ir t. t. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-480/2010).
50. Teisėjų kolegijos vertinimu, galiojusios Tvarkos 23 punkte nustatytas 30 d. terminas laikytinas imperatyviu, kadangi iš minėto punkto formuluotės matyti, jog vartojamas žodis „privalo“, „ne vėliau kaip“. Be to, ši norma nustato ir aiškias jos nesilaikymo pasekmes – paraišką pateikęs bendraturtis nelaikomas konkurso dalyviu arba laikoma, jog konkursas neįvyko, ir skelbiamas naujas konkursas, o konkurso laimėtojui pradinis įnašas negrąžinamas. Taip pat šiuo aspektu aktualu ir tai, kad minėtas Tvarkos punktas reglamentuoja savivaldybei priklausančio turto perleidimą privatiems asmenims, kuris yra susijęs su viešojo intereso apsauga. Nėra pagrindo teigti, kad tarp atsakovių susiklostė civiliniai santykiai, kuriems turi būti taikomos tik dispozityvios CK normos, o ne Tvarka. Ginčijamos sutarties objektas yra savivaldybei priklausantis turtas, viešosios nuosavybės objektas, kuris privalo būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama viešosios teisės aktuose nustatyta tvarka. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad Tvarkos 23 punkte nustatytas terminas imperatyvus.
51. Nagrinėjamu atveju, nors uždaras konkursas įvyko 2018 m. gegužės 10 d., tačiau savivaldybei priklausančio nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis sudaryta 2021 m. vasario 4 d., taigi po uždaro konkurso pabaigos iki sutarties sudarymo praėjo 1 001 d., nors pagal tuo metu galiojusios Tvarkos 23 punktą, sutartis turėjo būti sudaryta per 30 d. Teisėjų kolegijos vertinimu, šios imperatyvios nuostatos pažeidimas, įvertinus pažeidimo mąstą (terminas sudaryti sutartį viršytas daugiau nei 33 kartus) ir delsimo sudaryti sutartį nepagrįstumą, lemia sandorio negaliojimą. Šios išvados teisėjų kolegija priėjo dėl toliau nurodomų motyvų.
52. Savivaldybės administracijos negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija 2017 m. gruodžio 14 d. posėdyje, be kita ko, atsižvelgusi į nustatytą patalpų dalies rinkos vertę, nutarė siūlyti privatizavimo komisijai (duomenys neskelbtini) pastogės daliai nustatyti 85 215 Eur pardavimo kainą. Taigi, savivaldybės vertinimu, 2017 m. gruodžio 14 d. ginčo pastogės dalies kaina buvo 85 215 Eur. Nuo šios datos iki ginčo sutarties sudarymo praėjo 1 148 d., t. y. daugiau nei 3 m. ir 1 mėn. Teisėjų kolegijos vertinimu, per nurodytą laikotarpį ginčo turto kaina neabejotinai padidėjo.
53. Teisėjų kolegija pažymi, kad savivaldybės tarybos sprendimas, kuriuo patvirtinta Tvarka, kurios pagrindu vykdytas ginčo uždaras konkursas, neteko galios 2021 m. gegužės 12 d. savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-947 „Dėl Vilniaus miesto savivaldybės pagalbinio ūkio paskirties pastatų, jų dalių (išskyrus laikinus pastatus), kitų pagalbinio ūkio paskirties patalpų, inžinerinių statinių pardavimo tvarkos aprašo tvirtinimo“, kuris neteko galios 2022 m. sausio 12 d. savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-1280 „Dėl Vilniaus miesto savivaldybės pagalbinio ūkio paskirties pastatų, jų dalių (išskyrus laikinus pastatus), kitų pagalbinio ūkio paskirties patalpų, pastogių, rūsių, jų dalių, inžinerinių statinių pardavimo tvarkos aprašo tvirtinimo“, kuriuo taip pat patvirtintas savivaldybės pagalbinio ūkio paskirties pastatų, jų dalių (išskyrus laikinus pastatus), kitų pagalbinio ūkio paskirties patalpų, pastogių, rūsių, jų dalių, inžinerinių statinių pardavimo tvarkos aprašas (toliau – Aprašas). Aprašo 19 punkte nustatyta, kad turto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti sudaroma ne vėliau kaip per vienus metus nuo turto vertinimo įmonės (turto vertintojų) parduodamo savivaldybės turto vertinimo ataskaitos pateikimo dienos.
54. Nors minėto Aprašo nuostatos netaikytinos ginčo sutarties atveju, tačiau jos leidžia pagrįstai teigti, kad savivaldybei priklausančio nekilnojamojo turto pardavimas vėliau kaip per vienus metus nuo atlikto parduotino turto rinkos vertės nustatymo iš esmės reiškia tai, kad parduodamo turto vertė, nustatyta seniau nei prieš vienerius metus, neatitinka realios turto rinkos vertės ir turto vertė turi būti nustatoma iš naujo. Ginčo atveju, daugiau nei 3 m. laikotarpis nuo turto vertės nustatymo iki faktinio jo pardavimo aiškiai pažeidžia savivaldybės ir kartu visuomenės interesą gauti maksimalią naudą parduodant savivaldybei priklausantį nekilnojamąjį turtą (VSTVNDĮ 9 straipsnio 3 punktas). Atsakovei UAB „2A Invest“ delsiant sudaryti ginčo sutartį savivaldybė daugiau nei 2 m. ir 8 mėn. negavo už nekilnojamąjį turtą gautinų lėšų 75 698,50 Eur (85 220 Eur - 8 521,50 Eur (pradinis įnašas)) ir jų negalėjo panaudoti savivaldybės ir visuomenės naudai (VSTVNDĮ 9 straipsnio 1 punktas), be to, savivaldybė, kaip patalpų bendraturtė, atsakovei UAB „2A Invest“ delsiant sudaryti ginčo sutartį, turėjo pareigą mokėti išlaidas nekilnojamajam turtui išlaikyti ir išsaugoti, mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas (CK 4.76 straipsnis). Aplinkybė, kad pastogės dalis buvo parduodama uždarame bendraturčių konkurse, nereiškia, jog nebuvo pažeistas viešasis interesas – viešąjį interesą pažeidžia atsakovės UAB „2A Invest“ delsimas sudaryti ginčo sutartį savivaldybei daugiau nei 2 m. ir 8 mėn. negaunant 75 698,50 Eur sumos, kuri galėjo būti panaudota viešajam interesui tenkinti, o ne konkurse galėjusių dalyvauti subjektų ratas.
55. Be to, atsakovės UAB „2A Invest“ pateikta gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), savininkų bendrijos 2020 m. rugsėjo 11 d. pažyma patvirtina, kad, nustačius tam tikrus pastato trūkumus, savininkų bendrija ėmėsi veiksmų pastato būklei pagerinti. Šios aplinkybės patvirtina, kad atsakovė UAB „2A Invest“ delsdama sudaryti ginčo sutartį įsigijo pastogės dalį pastate, kuris buvo pagerintas, o tai galėjo turėti įtakos ir pastogės dalies, kuri yra pagerintame pastate, kainai.
56. Teisėjų kolegijos vertinimu, šios aplinkybės sudaro pakankamą pagrindą teigti, kad ginčo sutarties sudarymas pažeidė viešąjį interesą ir šį interesą prokuroras gina pagrįstai.
57. Nors, atsakovių teigimu, sutarties sudarymo data nusikėlė dėl sutarties nuostatų derinimo, pastato būklės, taip pat dėl tarp pastogės bendraturčių ginčo dėl atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės, tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, atsakovių nurodomos aplinkybės nepateisina nepagrįstai ilgo delsimo sudaryti ginčo sutartį.
58. Byloje esantis VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas patvirtina, kad atsakovė UAB „2A Invest“ nuo 2016 m. birželio 13 d. yra pastogės bendraturtė. Taigi, jai neabejotinai turėjo būti žinoma pastato, kuriame yra ginčo pastogė, būklė, o aplinkybės, kad atsakovė UAB „2A Invest“ 2016 m. birželio 23 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu ir 2018 m. rugpjūčio 31 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu įsigijo papildomas pastogės dalis, patvirtina, kad atsakovės UAB „2A Invest“ apsisprendimui dėl pastogės dalių įsigijimo pastato būklė nebuvo reikšminga.
59. Kaip galima suprasti iš šalių procesinių dokumentų turinio ir paaiškinimų pirmosios instancijos teisme, atsakovė UAB „2A Invest“ siekė nuosavybės teise įsigyti pastato pastogę ir vykdyti jos rekonstrukciją, pakeisti jos paskirtį į gyvenamąją ir įrengti butus, tačiau UAB „2A Invest“ siekė savivaldybės patvirtinimo sutartyje, kad pagrindinės pastato konstrukcijos atlaikys papildomą rekonstrukcijos metu atsirasiančią apkrovą ir pastogėje galima vykdyti rekonstrukciją. Teisėjų kolegijos vertinimu, atsakovių nurodomi argumentai nepateisina nepagrįstai ilgo pirkimo–pardavimo sutarties nepasirašymo. Atsakovė UAB „2A Invest“, prieš registruodamasi į neįrengtos pastogės dalies perleidimo bendraturčiams uždarą konkursą, galėjo įvertinti tiek numatytą kainą, tiek apžiūrėti parduodamo objekto būklę, fizines savybes ir nuspręsti dėl dalyvavimo konkurse. Kadangi UAB „2A Invest“ jau buvo ginčo konkurso metu pastogės bendraturtė kitų sandorių pagrindu, todėl ji, kaip ir savivaldybė, vienodomis teisėmis disponavo informacija apie neįrengtą pastogę bei pastato būklę.
60. Teisėjų kolegijos vertinimu, delsimo sudaryti ginčo sutartį nepateisina ir aplinkybė, kad 2020 m. sausio 22 d. pastogės bendraturtis pateikė ieškinį Vilniaus miesto apylinkės teismui dėl jam priklausančios palėpės dalies atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės (Nr. e2-6620-937/2020) ir 2020 m. rugsėjo 17 d. Vilniaus miesto apylinkės teismas pranešimu informavo VĮ Registrų centrą apie priimtą ieškinį dėl turto atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir iškeltą civilinę bylą. Kadangi uždaras konkursas įvyko 2018 m. gegužės 10 d., atsakovės iki bendraturčio ieškinio pateikimo turėjo daugiau nei pakankamai laiko sudaryti pastogės dalies pirkimo–pardavimo sutartį, o šią sutartį delsiant sudaryti galėjo atsirasti (ir atsirado) aplinkybių, kurios iš dalies apsunkina pastogės dalies pirkimo–pardavimo sandorio sudarymą, tačiau šių aplinkybių atsiradimas nepateisina itin ilgo delsimo sudaryti ginčo sutartį.
61. Be to, kaip matyti iš atsakovių susirašinėjimo dėl sutarties sudarymo, atsakovė UAB „2A Invest“ galiausiai sutiko sudaryti ginčo sutartį pradinėmis sąlygomis ir atsakovės UAB „2A Invest“ siūlomos sąlygos į sutartį nebuvo įtrauktos. Ši aplinkybė patvirtina, kad atsakovei UAB „2A Invest“ savivaldybės pasiūlytos sutarties sąlygos visgi buvo tinkamos ir delsimas sudaryti sutartį iš esmės nepasiteisino ir sutarties sąlygos pakeistos nebuvo.
62. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su prokuroro atsiliepimo į apeliacinius skundus teiginiu, kad aiškinant Tvarkos 23 punktą taip, kaip tai siūlo daryti atsakovės, šis punktas būtų aiškinamas taip, tarsi jis neegzistuotų. Atsakovių elgesys iš esmės parodo Tvarkos 23 punkte nustatyto termino ignoravimą ir reiškia nekilnojamojo turto, esančio savivaldybės nuosavybe, perleidimo neapibrėžtumą bei viešosios teisės principo pažeidimą.
63. Teisėjų kolegija pažymi, kad nežymus Tvarkos 23 punkte nustatyto termino pažeidimas (pavyzdžiui, dėl notarų užimtumo ar kitų aplinkybių, nepriklausančių nuo sandorio šalių) nelemtų sandorio negaliojimo (atsižvelgiant ir į tai, kad Tvarkos 23 punktas iš dalies ydingas – nurodoma, kad nuosavybės teisių perleidimo sutarties pasirašymui reikia atvykti į savivaldybę, tačiau nekilnojamojo turto nuosavybės teisių perleidimo sutartis turi būti notarinės formos (CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas), todėl notarinės formos sandorio sudarymas objektyviai gali užtrukti ilgiau nei 30 d. nuo konkurso rezultatų paaiškėjimo). Tačiau nagrinėjamu atveju, minėto termino praleidimas itin žymus ir nepateisintas objektyviomis aplinkybėmis.
64. Nesutiktina su savivaldybės administracijos argumentu, kad teismas neanalizavo ir nevertino, ar nagrinėjamu atveju nėra svarbiau užtikrinti teisinių santykių stabilumą, nei galbūt pažeisto viešojo intereso gynimą, ar gauta nauda bus proporcinga bylinėjimosi kaštams ir pan. Pažymėtina, kad savivaldybės administracinę naštą ir galimas naujo konkurso organizavimo išlaidas iš esmės kompensuoja galiojusios Tvarkos 23 punktas, pagal kurį, atsakovei UAB „2A Invest“ nustatytu terminu nesutikus sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties, atsakovei UAB „2A Invest“ negrąžinamas savivaldybei sumokėtas pradinis įnašas (8 521,50 Eur).
65. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad vengimas sudaryti nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį per teisės aktu apibrėžtą maksimalų terminą, pripažintinas viešo intereso pažeidimu, o sutartis sudaryta nesilaikant teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą savivaldybių turtu, nustatytu būdu, todėl sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis pagrįstai pripažinta negaliojančia nuo sudarymo momento (CK 1.80 straipsnis).
66. Pažymėtina, kad imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujančio sandorio, t. y. niekinio sandorio atveju, pačios sandorio šalies sąžiningumas iš esmės nėra aktualus, kadangi negaliojančio sandorio dalyku esantis turtas negali būti išreikalautas būtent iš sąžiningo trečiojo asmens (CK 1.80 straipsnio 4 dalis), o ne sandorio šalies, kuria ir yra atsakovė UAB „2A Invest“ nagrinėjamu atveju. Taigi atsakovės argumentai dėl jos sąžiningumo nėra teisiškai reikšmingi.
Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme
67. Apibendrindama tai, kas išdėstyta šioje nutartyje, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai patenkino ieškinį, tinkamai taikė materialinės ir procesinės teisės normas. Apeliacinių skundų argumentai nesudaro pagrindo pakeisti ar panaikinti skundžiamo sprendimo, todėl sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
68. Atsakovių apeliacinius skundus atmetant, jos neįgijo teisės į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Kiti byloje dalyvaujantys asmenys nenurodė, kad patyrė bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme, todėl teisėjų kolegija bylinėjimosi išlaidų klausimu nepasisako.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 331 straipsniu,
n u t a r i a :
atsisakyti priimti atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „2A Invest“ 2022 m. kovo 16 d. pateiktus rašytinius paaiškinimus ir įrodymus – (duomenys neskelbtini) M. G. 2018 m. birželio 22 d. ir 2018 m. spalio 31 d. el. laiškus atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „2A Invest“ direktoriui.
Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 28 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Teisėjai Danguolė Martinavičienė
Asta Radzevičienė
Antanas Rudzinskas