Civilinė byla Nr. e2A-637-516/2023
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01012-2022-5
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.8.8; 2.6.11.2
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. lapkričio 14 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Danguolės Martinavičienės ir Irmanto Šulco,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų K. N. ir E. O. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 16 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų K. N. ir E. O. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Geryčių namai“ dėl pagal preliminariąją sutartį sumokėto avanso grąžinimo ir netesybų priteisimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovai K. N. ir E. O. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydami priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) „Geryčių namai“ 57 826,40 Eur avansą, 51 750 Eur baudą, 2 385,86 Eur palūkanas, 423,50 Eur nuostolius, patirtus siekiant ginčą išspręsti ne teismo tvarka, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad ieškovė K. N. (Ukrainos pilietė) su atsakove UAB „Geryčių namai“ 2021 m. gruodžio 23 d. sudarė preliminariąją buto su garažo dalimi pirkimo–pardavimo (rezervavimo) sutartį (toliau – ir preliminarioji sutartis, sutartis), pagal kurią atsakovė (pardavėja) įsipareigojo parduoti, o ieškovė (pirkėja) – nupirkti apie 96 kv. m gyvenamosios paskirties patalpą-butą ir apie 57 kv. m garažą, adresu (duomenys neskelbtini), taip pat apie 3000/6000 dalis žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), apie 2900/5800 dalis žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), už bendrą 345 000 Eur kainą. Ieškovės sutuoktinis E. O. 2021 m. gruodžio 24 d. pagal preliminariąją sutartį sumokėjo atsakovei 51 750 Eur avansą.
3. Ieškovas E. O. ir atsakovė 2022 m. kovo 8 d. pasirašė papildomą susitarimą prie preliminariosios sutarties, pagal kurį pirkėjais tapo abu ieškovai. Papildomu susitarimu šalys taip pat susitarė pakeisti galutinę turto kainą į 346 203 Eur bei susitarė, kad pardavėja atliks papildomus darbus objekte panaudodama kliento įsigytas medžiagas, o klientas papildomai sumokės 1 203 Eur. Atsižvelgdamas į tai, ieškovas E. O. 2022 m. balandžio 12 d. papildomai sumokėjo atsakovei 1 202,50 Eur.
4. Remiantis preliminariosios sutarties 4.3.1 punktu pardavėja įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2022 m. gegužės 31 d. pateikti pirkėjui dvibučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) įregistruotą statybos baigtumą ne mažiau kaip 80 proc., tačiau dokumentai dėl atitinkamo statybos baigtumo buvo pateikti tik 2022 m. birželio 6 d. elektroniniu laišku. Nekilnojamojo turto registro išrašas patvirtina, kad buto-patalpos 81 proc. baigtumas registruotas tik 2022 m. birželio 8 d., t. y. pažeidžiant preliminariosios sutarties 4.3.1 punktą. Be to, preliminarios sutarties 4.3.2 punktu pardavėja įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2022 m. liepos 30 d. pateikti pirkėjui dvibučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) įregistruotą statybos baigtumą ne mažiau kaip 100 proc. Kadangi atsakovė laiku sutartais terminais nevykdė buto statybos darbų, t. y. laiku neįregistravo 81 proc. baigtumo bei laiku iki 2022 m. liepos 30 d. nesugebėjo baigti ir registruoti 100 proc. baigtumo, taip iš esmės pažeidė ieškovų interesus ir teisėtus bei pagrįstus lūkesčius turtą įsigyti bei jame pradėti gyventi nuo 2022 m. rugpjūčio mėn., ieškovai, įvertinę statybų stadiją bei faktą, kad atsakovė jų laiku nebaigs, 2022 m. liepos 21 d. pranešimu vienašaliai nuo 2022 m. liepos 30 d. nutraukė preliminariąją sutartį dėl atsakovės (pardavėjos) kaltės.
5. Statybų vėlavimas ieškovams sukėlė pagrįstų įtarimų, kad pardavėja nėra finansiškai pajėgi net ir pažeidžiant sutartus terminus kokybiškai baigti statybos darbus, nes projekto vystytojas turėjo įsiskolinimą Valstybinio socialinio draudimo fondo valdybai. Pagal preliminariosios sutarties 5.3 punktą nutraukus sutartį ne dėl pirkėjo kaltės, pardavėja privalo grąžinti pirkėjo sumokėtas sumas ir sumokėti 3.3.1 punkte nustatytą baudą. Atsižvelgiant į tai, pirkėjai prašo grąžinti jiems pagal preliminariąją sutartį sumokėtas sumas: 51 750 Eur avansą, 1 202,50 Eur avansą, taip pat 4 523,90 Eur už objekte panaudotas statybines medžiagas bei 350 Eur turto vertinimo išlaidas, iš viso 57 826,40 Eur, sumokėti 51 750 Eur baudą bei 423,50 Eur ieškovų patirtas pranešimo rengimo teisines išlaidas. Atsakovė nei nurodytu terminu, nei iki ieškinio teismui pateikimo dienos ieškovų reikalavimų neįvykdė.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus apygardos teismas 2023 m. birželio 16 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies: priteisė ieškovams K. N. ir E. O. iš atsakovės UAB „Geryčių namai“ 5 726,40 Eur skolą ir 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, kitą ieškinio dalį atmetė; priteisė atsakovei UAB „Geryčių namai“ lygiomis dalimis iš ieškovų K. N. ir E. O. 2 698,47 Eur bylinėjimosi išlaidas, priteisė valstybei iš ieškovų K. N. ir E. O. 25,23 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidas.
7. Teismas, įvertinęs bylos duomenis, konstatavo, kad ieškovai neįrodė atsakovės kaltės dėl vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį. Nurodė, kad pardavėja vykdė preliminariąją sutartį ir laikėsi joje nustatytų tarpinių terminų, per kuriuos ji turėjo atlikti pasirengimo veiksmus, reikalingus pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui.
8. Nors, ieškovų teigimu, atsakovė neįregistravo daugiau kaip 80 proc. buto statybos baigtumo iki 2022 m. gegužės 31 d., tačiau teismas nustatė, kad byloje yra pateiktas atsakovės UAB „Geryčių namai“ direktoriaus pasirašytas 2022 m. gegužės 30 d. pranešimas, kuriuo ieškovai K. N. ir E. O. informuojami, kad pagal sutarties 4.5 punktą 80 proc. ir 100 proc. statybos baigtumo įregistravimas nukeliamas 2 mėnesiams. Ieškovai teisme paaiškino, kad tokį pranešimą, atsiųstą elektroniniu paštu, jie iš karto atmetė kaip netikrą dokumentą, tikėtina atsiųstą per klaidą, nes dokumente buvo neteisingai nurodytas sutarties numeris. Teismo vertinimu, ieškovų nurodytos priežastys, dėl kurių jie teigia nežinoję, kad atsakovas pasinaudojo sutartyje numatyta teise pratęsti terminus, yra itin formalios ir neįtikėtinos. Teismas sutiko su atsakove, kad ieškovai turėjo labai įsigilinti į jiems atsiųstą elektroninį laišką ir jo turinį, nes nurodomos klaidos, kurios laikytinos tiesiog rašymo apsirikimais, nėra akivaizdžios ir nekeičia esmės, t. y. kad laišką atsiuntė atsakovės atstovė M. D., su kuria ieškovai ir anksčiau tvarkė visus su pirkimu susijusius klausimus, kad laiškas adresuotas būtent ieškovams, kad jis pasirašytas UAB „Geryčių namai“ vadovo ir kad jame yra rašymo netikslumas nurodant sutarties numerį. Nuostata, leidžianti pardavėjui vieną kartą pratęsti buto baigtumo registravimo terminus, iš tikrųjų yra įtraukta į sutartį ir yra išdėstyta preliminariosios sutarties 4.4 punkte.
9. Teismas atkreipė dėmesį, kad tolimesnis ieškovų elgesys po to, kai atsakovė įregistravo 81 proc. statybos baigtumą, leidžia spręsti, kad termino faktinis pratęsimas 9 dienomis iš tikrųjų neturėjo tokios didelės reikšmės tam, kad ieškovai iš viso nebūtų sudarę sutarties. Teismas nustatė, kad ieškovai, gavę informaciją apie buto baigtumo įregistravimą 2022 m. birželio 10 d., atliko notarinės sutarties sudarymui reikalingus pasirengimo veiksmus, t. y. užsakė įkeitimui reikšmingą turto vertinimą, kreipėsi į įvairius bankus dėl finansavimo, taip pat įsigijo ir pristatė kai kurias statybines medžiagas, reikalingas buto įrengimui. Teismo vertinimu, tai rodo, kad ieškovai buto 81 proc. baigtumo įregistravimo termino praleidimo nelaikė svarbia aplinkybe ir toliau tęsė bendradarbiavimą, toliau ketino pirkti butą. Atsižvelgdamas į tai, teismas ieškovų teiginius apie praleisto termino reikšmę įvertino kaip formalius argumentus, neatspindinčius tikrųjų priežasčių, dėl kurių ieškovai atsisakė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį.
10. Teismas pritarė atsakovei, kad ieškovai nepagrindė savo teiginių apie tai, kad jie turėjo rimtą pagrindą manyti, jog atsakovė nebaigs statybų preliminariojoje sutartyje numatytu terminu, t. y. iki 2022 m. liepos 30 d. Teismas nustatė, kad ieškovai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį 2022 m. liepos 21 d. pranešimu, t. y. nesuėjus nei preliminariojoje sutartyje numatytam terminui, kuris turėjo baigtis 2022 m. liepos 30 d., nei atsakovės iniciatyva dar papildomai 2 mėnesiams pratęstam terminui. Teismas nustatė, kad ieškovai sutartyje nurodytam notarui turėjo pristatyti visus reikiamus dokumentus per 30 dienų nuo tada, kai gavo pranešimą iš atsakovės apie ne mažesnio kaip 80 proc. buto baigtumo teisinę registraciją, o tokią informaciją atsakovė ieškovams pateikė 2022 m. birželio 10 d. Taigi ieškovai turėjo būti pasirengę notarinės sutarties sudarymui 2022 m. liepos 10 d., tačiau, remdamasis bylos duomenimis, teismas nustatė, kad 2022 m. liepos 10 d. ieškovai nebuvo gavę banko sprendimo dėl kreditavimo ir negalėjo tokio dokumento pateikti notarui. Teismas atmetė kaip nepagrįstą ieškovų argumentą, kad notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui nebuvo reikalingas joks banko sprendimas.
11. Teismas, įvertinęs atsakovės statomo buto baigtumą, atmetė kaip nepagrįstus ieškovų argumentus, kad pardavėja nesugebėtų baigti buto įrengimo laiku. Teismas nustatė, kad butas tuo metu, t. y. 2022 m. liepos mėnesį, iš esmės jau buvo pastatytas ir įrengtas. Patys ieškovai nurodė, kad buto įrengimas, jų vertinimu, nebuvo baigtas dėl to, kad nebuvo sutvarkyta aplinka (gerbūvis), nenutinkuota ir nenudažyta fasado dalis, nebuvo sudėtas parketas ir nebuvo sumontuota kita įranga (šviestuvai), kurios patys ieškovai nebuvo pristatę. Šie baigiamieji įrengimo darbai, teismo vertinimu, laikytini mažareikšmiais. Teismas nurodė, kad neturi pagrindo abejoti UAB „Geryčių namai“ vadovo paaiškinimais, jog parketą įmonė galėjo suklijuoti mažiau nei per mėnesį ir kad atsakovė būtų baigusi ir kitus vidaus įrengimo darbus laiku, jei nebūtų sustabdžiusi darbų 2022 m. liepos mėnesį, matydama, kad ieškovai prarado suinteresuotumą sudaryti pagrindinę sutartį. Atsižvelgdamas į tai, ką šalys realiai atliko įgyvendindamos sutartį, teismas nusprendė, kad ieškovų sprendimas šioje stadijoje atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, negali būti laikomas proporcinga ir teisėta priemone.
12. Teismas pagrįstais pripažino atsakovės argumentus, kad dalis baigiamųjų apdailos įrengimo darbų nebuvo vykdomi dėl to, kad ieškovai vėlavo pristatyti medžiagas, kurias buvo įsipareigoję pateikti pagal 2022 m. kovo 8 d. papildomą susitarimą ir kurias pagal atsakovės prašymą ieškovai turėjo pristatyti dar gegužės mėnesį, o realiai dalį medžiagų pristatė tik 2022 m. liepos viduryje.
13. Teismas kritiškai įvertino ieškovų teiginius apie tai, kad jie turėjo pagrįstų lūkesčių įsikelti į perkamą butą jau 2022 m. rugpjūčio 1 d. Teismo vertinimu, ieškovų ketinimas įsikelti į butą nuo 2022 m. rugpjūčio 1 d. negali būti laikomas teisėtu ir pagrįstu, nes pagal preliminariosios sutarties nuostatas tokia jų galimybė nebuvo garantuota. Ieškovai turėjo žinoti apie sutarties nuostatas, dėl kurių pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ir statybos baigimo terminai galėjo būti pratęsti pardavėjo sprendimu.
14. Teismas, įvertinęs šalių bendradarbiavimo praktiką, atsakovės pateiktus įrodymus apie susirašinėjimą su pirkėjais, nenustatė, kad atsakovė būtų nebendradarbiavusi ar vengusi sudaryti pagrindinę sutartį. Nurodė, kad šalių tarpusavio susirašinėjimo turinys iš tikrųjų patvirtina, jog pirkėjai subjektyviai apsisprendė nesudaryti pagrindinės sutarties dėl to, kad iš kredito įstaigos negavo finansavimo juos tenkinančiomis sąlygomis. Iš pateikto pirkėjų ir pardavėjo susirašinėjimo turinio teismui nekilo abejonių, kad ieškovai neįvertino savo galimybės sumokėti perkamo turto kainą ir nebuvo išsiaiškinę, ar jie atitinka kredito įstaigų taikomas konkrečias sąlygas dėl kredito suteikimo. Tokios priežastys, teismo vertinimu, nelaikomos nenugalima jėga ir neatleidžia pirkėjo nuo atsakomybės už atsisakymą sudaryti ar vykdyti preliminariąją sutartį.
15. Teismas, remdamasis ieškovės pateikta Swedbank, AB informacija apie galimybę gauti kreditą, nustatė, kad 2022 m. liepos 18 d. bankas būtų galėjęs suteikti ieškovei 230 400 Eur kreditą, o pagal preliminariąją sutartį ieškovė iš gauto kredito ketino sumokėti 293 250 Eur kainą. Teismas, įvertinęs, kad ieškovų sprendimas atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį atsakovei buvo pateiktas praėjus vos 3 dienoms nuo paminėto Swedbank, AB pasiūlymo dėl kredito suteikimo, konstatavo, kad toks ieškovų atsisakymas, tikėtina, buvo susijęs su šiuo ieškovams nepalankiu kredito įstaigos sprendimu.
16. Teismas atmetė ieškovų argumentus, kad jie nesuprato preliminariosios sutarties sąlygų, kurios, kaip paaiškėjo vėliau, buvo nesąžiningos ir kad dėl to yra atsakinga pardavėja. Ieškovai teigia, kad pardavėja rengė sutartį lietuvių kalba ir jos neišvertė į jiems suprantamą kalbą, nors ieškovė K. N. supranta tik rusų ir anglų kalbą, o ieškovas E. O. – turkų ir anglų kalbas. Byloje pateikti rašytiniai įrodymai, teismo vertinimu, patvirtina, kad ieškovai turėjo galimybę susipažinti su parengta sutartimi, kad galėjo išsiversti dokumentą ir pasitarti. Teismas nurodė, kad ieškovai net 2022 m. liepos 21 d. pranešime dėl preliminariosios sutarties nutraukimo nesirėmė tuo, kad jiems buvo nesuprantama ar nepriimtina sutarties kalba. Teismas nustatė, kad iki pasirašant preliminariąją sutartį ieškovė susirašinėjo elektroniniais laiškais su atsakovės atstove M. D., klausė jos apie sutarties sąlygas, atkreipė dėmesį į sutartyje esančias klaidas. Teismas nusprendė, kad rašytiniai įrodymai patvirtina, jog sudarant preliminariąją sutartį esminės nuostatos, kurias ginčija ieškovai dėl jų lingvistinio aiškumo, buvo aptartos individualiai. Įvertinęs bylos duomenis, teismas konstatavo, kad ieškovų sprendimas pirkti nekilnojamąjį turtą nebuvo spontaniškas.
17. Įvertinęs paminėtas aplinkybes, teismas konstatavo, kad ieškovai neįrodė pardavėjos kaltės dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo.
18. Vertindamas atsakovės argumentą, kad ieškovų prašymas grąžinti sumokėtą avansą pagal preliminariąją sutartį negali būti tenkinamas, nes ieškovų sumokėtas avansas yra įskaitytas kaip sutartinės netesybos, teismas priėjo išvadą, kad tokios netesybos yra teisingos ir protingos, atsižvelgiant į visą sutarties kainą, į derybų pažangos lygį, pardavėjos pastangas padėti pirkėjams tartis su bankais, taip pat atsižvelgiant į tai, kad atsakovė patyrė realių nuostolių atlikdama projekto pakeitimus pagal ieškovų pageidavimus ir ieškodama kitų pirkėjų, išlaikydama turtą iki kito sandorio sudarymo. Teismo vertinimu, nėra pagrindo mažinti sutartas netesybas. Spręsdamas dėl netesybų dydžio, teismas atkreipė dėmesį, kad ieškovai atsakovės atžvilgiu pasielgė nesąžiningai, nebendradarbiavo kilus sunkumams vykdyti sutartį, sutarties nutraukimą ir atsakovės kaltę grindė formaliomis priežastimis, nors už pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą yra atsakingi patys ieškovai.
19. Įvertinęs paminėtas aplinkybes, teismas priėjo išvadą, kad ieškovai, nepagrįstai atsisakę sutarties, netenka teisės reikalauti 51 750 Eur ir avanso dydžio baudos, kadangi neįrodė, jog atsakovė būtų pažeidusi sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir vengusi sudaryti pagrindinę sutartį. Tuo tarpu atsakovė, teismo vertinimu, pagrįstai, remdamasi preliminariosios sutarties 5.2 punkto nuostatomis, ieškovų sumokėtą 51 750 Eur avansą įskaitė į ieškovams taikomas netesybas.
20. Teismo vertinimu, konstatavus, kad ieškovai yra atsakingi už pagrindinės sutarties nesudarymą, nėra pagrindo priteisti ieškovų patirtų išlaidas, susijusias su turto vertinimu ir teisine pagalba.
21. Teismas atmetė ieškovų reikalavimą priteisti 2 385,86 Eur palūkanas. Teismo vertinimu, konstatavus, kad preliminarioji sutartis yra pasibaigusi dėl ieškovų kaltės, nėra pagrindo taikyti atsakovei šias sutartines netesybas, nes jos yra nustatytos kaip bauda už vėlavimą ir todėl galėtų būti taikomos tik jei sutartiniai santykiai būtų tęsiami.
22. Teismas nustatė, kad ieškovas E. O., remiantis su atsakove 2022 m. kovo 8 d. sudarytu papildomu susitarimu, 2022 m. balandžio 12 d. sumokėjo 1 202,50 Eur kaip avansą už papildomai užsakytus darbus įrengiant butą. Teismas atkreipė dėmesį, kad jokiame šalių susitarime nėra nurodyta, kad šis avansas turi būti įskaitomas į preliminariosios sutarties 5.2 punkte numatytą baudą, todėl nusprendė, kad, nutraukus sutartį, atsakovė turi pareigą grąžinti šį avansą.
23. Vertindamas ieškovų reikalavimą priteisti 4 523,90 Eur išlaidas, kurias jie patyrė dėl to, jog pirko ir pristatė medžiagas, reikalingas buto įrengimui, teismas nurodė, kad šalių susitarimas dėl būsimo daikto pirkimo turi mišrų pobūdį, t. y. turi ne tik preliminariosios sutarties požymių, bet ir rangos sutarties požymių. Pagal 2022 m. kovo 8 d. papildomą susitarimą ieškovai įsipareigojo pristatyti medžiagas ir įrangą, o atsakovė – tas medžiagas panaudoti statomame objekte, dėl kurio pirkimo ateityje šalys buvo sudariusios preliminariąją sutartį. Šalims nesudarius pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, ieškovai nenusipirko statomo objekto, neįgijo nuosavybės į nekilnojamą daiktą ir jame panaudotas jų pristatytas medžiagas bei įrangą. Teismo vertinimu, tokioje situacijoje turėtų būti išspręstas restitucijos klausimas, laikant kad rangos sutartis (susitarimas dėl papildomų darbų) yra nutraukta.
24. Teismas, remdamasis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, nusprendė, kad taikant restituciją dėl papildomo susitarimo nutraukimo ieškovams iš atsakovės turi būti priteista pristatytų medžiagų vertė. Tokį sprendimą teismas grindė tuo, kad, pirma, ieškovų pristatytos medžiagos negali būti panaudotos atsakovės nuostoliams padengti, nes dėl sutarties pažeidimo ieškovams jau yra pritaikytos sutartinės netesybos – bauda. Antra, nors įstatymai tiesiogiai nereglamentuoja restitucijos taisyklių, taikytinų būtent šiam atvejui (kai nutraukiama rangos sutartis dėl užsakovo kaltės ir kai rangos rezultatui yra naudojamos užsakovo medžiagos), tačiau, teismo vertinimu, tokiu atveju atsakovė neįgyja nuosavybės į nepanaudotas užsakovo pristatytas medžiagas. Teismo vertinimu, ieškovams nepriėmus likusių nepanaudotų medžiagų, atsakovė (rangovė) turėjo jas realizuoti ir jų vertę deponuoti, nes taip yra reguliuojami panašūs santykiai (pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.679 straipsnio 2 dalis). Teismas atkreipė dėmesį, kad atsakovė nepateikė įrodymų apie tai, kad ieškovų pristatytų medžiagų nepanaudojo.
25. Atsižvelgęs į tai, teismas tenkino ieškovų reikalavimą ir priteisė jiems pagal papildomą susitarimą pristatytų medžiagų vertę. Kadangi atsakovė neginčijo pristatytų medžiagų kiekio ir jų vertės, todėl teismas, nustatydamas šių medžiagų vertę, rėmėsi ieškovų pateiktais medžiagų įsigijimo dokumentais.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
26. Ieškovai K. N. ir E. O. apeliaciniu skundu prašo Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 16 d. sprendimą pakeisti ir ieškinį tenkinti visiškai arba Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 16 d. sprendimą panaikinti ir grąžinti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
26.1. Atsakovė yra verslininkė, o ieškovai vartotojai, todėl būtent atsakovei keliami aukštesni atidumo bei rūpestingumo standartai. Be to, ieškovai yra užsienio piliečiai, kuriems yra nesuprantama valstybinė lietuvių kalba. Ieškovams yra apsunkinta galimybė tinkamai bei visapusiškai suvokti sutarties nuostatas bei jų turinį. Atsakovė pažeidė Lietuvos Respublikos Valstybinės kalbos įstatymo 9 straipsnio reikalavimą, numatantį, kad sandoriai su užsienio valstybių fiziniais ir juridiniais asmenimis sudaromi valstybine ir kita abiem pusėm priimtina kalba.
26.2. Ieškovai įrodinėjo, kad sutartį nutraukė dėl to, jog atsakovė pažeidė darbų atlikimo terminus ir nepabaigė visų darbų iki sutartos datos – 2022 m. liepos 30 d., tačiau vis tiek reikalavo, kad ieškovai sumokėtų pilną kainą, be to, ieškovai prarado pasitikėjimą atsakove ir negalėjo sau leisti rizikuoti, t. y. mokėti visą sutartą kainą, kai nėra aišku, kada ir ar iš viso atsakovė pabaigs darbus. Byloje nėra ginčo, kad atsakovė iš tikrųjų pažeidė sutarties 4.3.1 punkto įsipareigojimą ne vėliau kaip iki 2022 m. gegužės 31 d. pateikti pirkėjui dvibučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) įregistruotą statybos baigtumą ne mažiau kaip 80 proc., nes minėti dokumentai pirkėjui buvo pateikti tik 2022 m. birželio 10 d. Byloje taip pat nėra ginčo, kad buto baigtumas 100 proc. 2022 m. liepos 30 d. nebuvo registruotas valstybės įmonėje (toliau – VĮ) „Registrų centras“ (tai buvo padaryta tik 2022 m. spalio 26 d. deklaracijos apie statybos užbaigimą pagrindu), be to, atsakovė iki 2022 m. liepos 30 d. nepabaigė sutarties 2.2 punkte sutartų apdailos darbų. Antstolio 2022 m. rugpjūčio 1 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuota, kad namo apatinė fasado dalis (betonas) nenutinkuota, nenudažyta, kieme sandėliuojamos trinkelės, nepadaryti privažiavimai, nėra dekoratyvinių augalų (nesutvarkyta aplinka). Iš atsakovės 2022 m. liepos 29 d. patalpinto skelbimo fotonuotraukos matyti, kad buto lubų apdaila nebaigta, grindys nesudėtos, grindjuostės nesudėtos, šviestuvų nėra, sienos nebaigtos dažyti (matyti tik pirmas dažymas), elektros lizdai nesumontuoti. Yra aiškus pagrindas konstatuoti, kad atsakovė pažeidė sutarties 4.3.2 punkte įtvirtintą terminą.
26.3. Priešingai negu įvertino teismas, ieškovai sutarties nenutraukė nuo 2022 m. liepos 21 d. 2022 m. liepos 21 d. pranešimu buvo tik inicijuotas sutarties nutraukimas, tuo tarpu pati sutartis buvo nutraukta nuo 2022 m. liepos 30 d.
26.4. Pirmosios instancijos teismas visiškai nepagrįstai įvertino, kad nepabaigti buto įrengimo darbai yra tik mažareikšmiai bei nesudarantys pagrindo ieškovams nutraukti sutartį. Atsakovė iki sutarto termino, t. y. 2022 m. liepos 30 d. neatliko visų įsipareigotų atlikti darbų, todėl teisiškai nėra reikšminga, kokios apimties darbų atsakovė neatliko. Teismas neturėjo įrodymų bei specialių žinių vertinti buto baigtumo laipsnį 2022 m. liepos 30 d. Jokių specialistų (ekspertų) išvadų šiuo klausimu pateikta nebuvo. Pagal oficialius duomenis, 2022 m. liepos 30 d. butas dar buvo neįrengtas 19 proc., tai negali būti vertinama kaip mažareikšmis dydis.
26.5. Atsakovė įrodinėjo, kad sutartyje dėl rašymo klaidos 4.4 punkte nebuvo įtvirtinta pardavėjo teisė dviem mėnesiams pratęsti sutarties 4.3.2 punkte numatytą terminą baigti statybas ir įregistruoti statybų baigtumą 100 proc. ir tą atsakovė neva teisėtai padarė 2022 m. gegužės 30 d. pranešimu. Teismas tokiems nepagrįstiems atsakovės argumentams pritarė. Toks teismo aiškinimas aiškiai prieštarauja sutarties turiniui bei pažeidžia CK ir teismų praktikoje įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles. Maža to, teismas sutarties 4.4 punkto rašymo netikslumus nepagrįstai aiškino sutarties tekstą pasiūliusios šalies, o ne prie jos prisijungusios šalies – vartotojo, be kita ko, nesuprantančio sutarties kalbos, atžvilgiu. Toks teismo pateiktas sutarties 4.4 punkto aiškinimas yra nesąžiningas ieškovų atžvilgiu, nes tokio aiškinimo rezultatas gaunasi toks, kad nors darbų baigimo (registravimo) terminai yra esminė ir būtina būsimo buto preliminariosios sutarties sąlyga ir sutartyje nėra parašyta, kad jie gali būti atsakovo vienašaliai pratęsiami, tačiau pagal skundžiamą sprendimą ieškovai buvo apkaltinti dėl sutarties nutraukimo ir negavo ne tik sutartyje numatytų netesybų, tačiau ir prarado savo sumokėtą 51 750 Eur avansą. Atsakovė yra verslininkė, kuriai keliami didesni atidumo, rūpestingumo standartai, todėl ji negali teisintis klaida ir tuo pagrindu išvengti atsakomybės.
26.6. Sutarties 2.2 punkte aiškiai nurodyta, kad šalys patvirtina, jog pirkėjas įsigyja pilnos apdailos lygio turtą. Pirmosios instancijos teismas turėjo konstatuoti, kad sutarties nuostatos dėl statybos darbų terminų nėra aiškios ir, remiantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, išaiškinti, kad sutarties 4.3.1 ir 4.3.2 punktuose numatyti teisinio registravimo terminai apima ir statybos darbų baigimo terminus, nes toks buvo šalių susitarimas ir ieškovų pagrįstas lūkestis, arba teismas turėjo konstatuoti, jog sutartyje nebuvo susitarta dėl esminės sąlygos – statybos terminų, todėl sutarties 4.3.1 ir 4.3.2 punktai yra nesąžiningos vartojimo sutarties sąlygos ir tai yra esminis CK 6.401 straipsnio 2 dalies 4 punkto reikalavimo pažeidimas bei vartotojų teisių pažeidimas. CK 6.401 straipsnio 2 dalies 4 punkte įtvirtinta privaloma preliminariosios būsimo buto sutarties sąlyga – statybos pabaigos terminai.
26.7. Teismui teikiami įrodymai patvirtina, kad ieškovai buvo finansiškai pajėgūs ir pasiruošę sumokėti visą sutartą buto kainą, o sutarties nutraukimą lėmė būtent statybos bei įrengimo terminų pažeidimas iš atsakovės pusės, jos reikalavimas mokėti 100 proc. kainos nepabaigus visų darbų ir pasitikėjimo atsakove praradimas. Šie įrodymai taip pat paneigia atsakovės prielaidas, kad ieškovai vengė pasirašyti sutartį, nes negavo banko finansavimo ar neturėjo pakankamai lėšų. Pasikreipus dėl finansavimo paaiškėjo sutarties nuostatų nesąžiningumas ir ydingumas, tai ieškovams įvardino būtent kredito įstaigos, kad jos nėra mačiusios tokios preliminariosios sutarties, pagal kurią esant 81 proc. statybos baigtumui iš pirkėjų prašoma apmokėti 100 proc. turto kainos, kai jokia kredito įstaiga negali išduoti kredito tokiai sumai, nes turtas dar nebaigtas statyti ir atitinkamai hipoteka įkeičiamo nebaigto statyti turto vertė nėra pakankama visai reikiamai kredito sumai išmokėti. Sutarties nuostatų nesąžiningumas ieškovų atžvilgiu pasireiškė ir tuo, kad atsakovei nepabaigus 100 proc. statybos darbų ir netgi nepasirašius pagrindinės sutarties, ji sutarties 4.2.1 punkte įtvirtino nuostatą, kad dar iki pagrindinės sutarties pasirašymo pirkėjai turi pareigą pateikti notarui kredito sutartį arba banko garantinį raštą, nors kaip savo srities profesionalas turėjo suprasti ir suprato, kad jokia kredito įstaiga negali finansuoti turto kainos, kai turtas baigtas statyti tik 81 proc., o ne 100 proc.
26.8. Pirmosios instancijos teismas neteisingai ir nesąžiningai bei pažeisdamas kasacinio teismo formuojamą praktiką, įvertino, kad atsakovė, nors ir nepatyrusi visiškai jokių nuostolių, turi teisę pasilikti visą ieškovų sumokėtą avansą kaip netesybas. Pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.73 straipsnio 2 dalies ir 6.258 straipsnio 3 dalies nuostatas. Atsakovė butą pardavė už tą pačią 345 000 Eur kainą, be to, realiai patirtų nuostolių byloje neįrodinėjo. Teismo argumentas, kad ieškovai neprašė mažinti netesybų ne tik nepagrįstas, tačiau ir teisiškai nereikšmingas, nes kontroliuoti netesybų dydį teismas turi pareigą ex officio (liet. savo iniciatyva).
26.9. Remiantis sutarties 5.3 punktu, atsakovė turi sumokėti ieškovams 51 750 Eur dydžio baudą. Remiantis sutarties 5.5 punktu, atsakovė privalo papildomai ieškovams sumokėti 0,3 proc. palūkanas nuo pardavėjo gautų sumų už vėlavimą įvykdyti bet kurį iš sutartyje numatytų įsipareigojimų. Sutarties 4.3.1 punkte numatytą terminą atsakovė praleido 15 dienų, t. y. nuo birželio 1 d. iki birželio 16 d. (neįskaitant), kuomet pagal sutartį atsakovė pateikė ieškovams įregistruotą statybos baigtumą ne mažiau nei 80 proc. patvirtinančius dokumentus. Iki 2022 m. gegužės 31 d. ieškovai atsakovei pagal sutartį iš viso buvo sumokėję 52 952,50 Eur. Taigi pagal sutartį atsakovė turi papildomai ieškovams sumokėti 2 385,86 Eur palūkanas (52 952,50 x 0,3 proc. x 15 d.).
26.10. Buvo pažeistas tiek subjektyvusis, tiek ir objektyvusis teismo nešališkumo reikalavimas. Ieškovams žinoma iš viešos informacijos, kad advokatų kontoros seniūnas R. M. buvo nuteistas dėl prekyba poveikiu buvusiam Vilniaus apygardos teismo teisėjui S. L.. Tos pačios advokatų kontoros advokatė atstovauja klientui tame pačiame teisme, kuriame tos pačios kontoros seniūnas buvo nuteistas už prekybą poveikiu to paties teismo kitam teisėjui. Ši aplinkybė, nors pati savaime nepatvirtina bylą išnagrinėjusio teisėjo šališkumo, tačiau bet kuriam objektyviam stebėtojui gali sukelti abejonę dėl teisėjo nepriklausomumo galimo pažeidimo. Be to, trumpas teismo sprendimo paskelbimo atidėjimo terminas, įvertinus skundžiamo sprendimo apimtį (18 lapų), taip pat įvertinus tai, kad iki 2023 m. birželio 15 d. teismo posėdžio teismas neturėjo raštu pateiktos atsakovo baigiamosios kalbos, leidžia daryti pagrįstą prielaidą, jog 2023 m. birželio 15 d. teismo posėdyje baigiamosios kalbos buvo klausomos formaliai, o bylą nagrinėjantis teisėjas jau turėjo išankstinę nuomonę dėl bylos baigties ir didžiąją dalį surašyto sprendimo. Įtarimus dėl teisėjo išankstinio nusistatymo pagrindžia ir teisėjo klausimai per ieškovų atstovo replikas. Teisėjo klausimai buvo formuojami jau žinant būsimo sprendimo motyvus. Įtarimus dėl teisėjo šališkumo pagrindžia ir pats skundžiamas sprendimas, ypač jo esmė, kai teismas laiko „sąžininga ir teisinga“ verslininkui, pažeidusiam sutartį, palikti net 51 750 Eur ieškovų sumokėtą avansą kaip netesybas.
27. Atsakovė UAB „Geryčių namai“ atsiliepime į apeliacinį skundą prašo skundą atmesti, Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 16 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
27.1. Vertinant apeliantų argumentus, susijusius su vartojimo sutarčių nesąžiningomis sąlygomis, sutarties sudarymu, svarbu pažymėti, kad ginčas ir reikalavimai byloje buvo kildami iš ieškovų 2021 m. liepos 21 d. pranešimo apie sutarties nutraukimą ir buvo susijęs su pagrindinės sutarties nesudarymo teisinėmis pasekmėmis. Ginčas byloje nebuvo susijęs su vartotojo prašymu pripažinti tam tikras sutarties sąlygas nesąžiningomis ar su reikalavimu verslininkui įvykdyti sutartį. Ieškovai vieną esminių jų, kaip vartotojų, teisių tariamą pažeidimą laiko sutarties 4.4 punkte įtvirtintą neva nesąžiningą sąlygą dėl atsakovės teisės vieną kartą ne ilgesniam kaip 2 mėnesių terminui pratęsti turto įregistravimo ir pagrindinės sutarties pasirašymo terminus. Byloje pateiktas šalių susirašinėjimas prieš pasirašant sutartį patvirtina, kad sutarties tekstas su ieškovais buvo derinamas ir jie savo pastabas siuntė atsakovės atstovei, aiškinosi jiems neaiškias sąlygas ir visa informacija, susijusi su sutartimi bei turto registracija ir pagrindinės sutarties pasirašymu ieškovams buvo teikiama anglų kalba. Sutartimi prisiimti įsipareigojimai buvo susiję su statybos ir, atitinkamai, nekilnojamojo turto objekto formavimo procesu, kuriame dalyvauja ne vienas subjektas, ir kurio metu tiek dėl rinkos sąlygų, tiek dėl biurokratinių procesų tam tikros sąlygos (terminai) gali keistis. Ieškovai sutiko su termino pratęsimu ir vos 9 dienų vėlavimo užregistruoti turtą nelaikė esminiu sutarties pažeidimu, dėl kurio jie būtų nebetekę suinteresuotumo įsigyti turtą. Ieškovų argumentai, susiję su sutarties teksto anglų kalba nebuvimu ir tariamu jų nesupratimu visų sutarties sąlygų, yra teisiškai nereikšmingi, vertinant sutarties nutraukimą ir pagrindinės sutarties nesudarymą. Sutartis buvo nutraukta ne dėl to, kad jos teksto nebuvo raštu anglų kalba. Nuo sutarties sudarymo ir jos nutraukimo buvo praėję daugiau kaip 6 mėnesiai, per kuriuos abi šalys vykdė sutartį ir ruošėsi pagrindinės sutarties sudarymui.
27.2. Reikšdami reikalavimus ir naudodamiesi (akcentuodami) savo, kaip vartotojų statusą, ieškovai tuo piktnaudžiauja, nesąžiningai naudojasi savo tariama silpnesne padėtimi ir nežinojimu, nors pagrindinę sutartį sudaryti atsisakė tik dėl to, kad negavo reikiamo finansavimo ir jau besibaigiant tokios sutarties sudarymo terminui.
27.3. Svarbu atkreipti dėmesį į ieškovų elgesį ir veiksmus laikotarpiu nuo atsakovės pranešimo apie turto įregistravimo termino pratęsimą, turto faktinio įregistravimo iki 2023 m. liepos 21 d. pranešimo apie sutarties nutraukimą. Yra pateiktos ieškovų pirktų į butą medžiagų ir kitų prekių sąskaitos ir apmokėjimus pagrindžiantys dokumentai, iš kurių matyti, kad visos prekės pirktos jau po atsakovės pranešimo apie termino pratęsimą ir po 2023 m. birželio 10 d. turto įregistravimo. Protingas, rūpestingas, apdairus ir sąžiningas subjektas, manydamas, kad jo teisės pažeistos, kad kita šalis pažeidė sutartinius įsipareigojimus, reaguotų operatyviai ir stabdytų savo įsipareigojimų vykdymą, neprisiimdamas jokių papildomų išlaidų dėl to.
27.4. Pagrindinės sutarties sudarymas buvo siejamas ne su 100 proc., o su ne mažiau kaip 80 proc. statinio statybos baigtumo registravimu. Ši sutarties sąlyga ieškovams buvo išaiškinta dar pasirašant sutartį. Pagal sutartį sutarta, kad statybos baigtumas 100 proc. bus įregistruotas ne vėliau kaip iki 2022 m. liepos 30 d., todėl 2022 m. liepos 21 d. šis terminas nebuvo pažeistas. Jeigu ieškovai nebūtų atsisakę sutarties, tai atsakovė turėjo visas galimybes užregistruoti turto statybos baigtumą 100 proc., kadangi pateikta 2022 m. liepos 22 d. statinio kadastrinių matavimų byla, kurioje fiksuotas 100 proc. baigtumas. Teismas, atsižvelgdamas į visus byloje pateiktus įrodymus, tiek kadastrinių matavimų bylą dėl 100 proc. baigtumo, tiek ir turto nuotraukas padarė teisingą išvadą, kad turtas 2022 m. liepos mėn. iš esmės jau buvo baigtas statyti ir įrengtas. Priešingai nei teigia ieškovai, tokiam faktui konstatuoti jokių specialiųjų žinių nereikėjo, kadangi tą faktą patvirtino rašytiniai ir vaizdiniai įrodymai.
27.5. Apeliantų teiginiai, kad atsakovė reikalavo sumokėti visą turto kainą dar nebaigus turto statybos, jo neįrengus, yra visiškai nepagrįsti ir neįrodyti. Galutinės kainos sumokėjimas buvo aptartas preliminariosios sutarties 3.3.2 punkte, susitariant, kad galutinė kaina bus sumokama per 30 dienų nuo pagrindinės sutarties sudarymo. Be to, siekdama padėti ieškovams gauti jiems reikiamą finansavimą jiems naudingomis sąlygomis atsakovė sutiko pakeisti šią sutarties sąlygą ir siūlė 2022 m. liepos 5 d. pasirašyti papildomą susitarimą, kuriuo sutiko dalį sumos gauti per 30 dienų nuo pagrindinės sutarties sudarymo (244 800 Eur sumą), o likusią dalį – 48 450 Eur per 2 savaites nuo turto 100 proc. baigtumo įregistravimo dienos. Ieškovai nepagrįstai atsisakė sutarties, nesant atsakovės kaltės.
27.6. Tai, kad atsakovė byloje neteikė įrodymų apie faktiškai patirtus nuostolius dėl ieškovų atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, nepanaikina ir negali panaikinti šalių susitarimo dėl netesybų ir jų dydžio bei atsakovės teisės jų reikalauti. Atsakovė patyrė realių nuostolių tiek dėl darbų organizavimo sustabdžius sutarties vykdymą, ieškovams ją pažeidus, tiek ir po jos nutraukimo ieškodama kitų pirkėjų, per tą laikotarpį mokėdamas palūkanas bankui ir partneriams už finansinius įsipareigojimus ir kt. Atsakovė turto nepardavė brangiau ir jokių nuostolių nepasidengė iš turto pardavimo. Vien tai, kad ieškovai yra vartotojai nesudaro pagrindo jų atžvilgiu netaikyti sutartinių netesybų ar iš esmės jas mažinti.
27.7. Apeliantų argumentai, susiję su tariamu pirmosios instancijos teismo teisėjo šališkumu, yra visiškai nepagrįsti ir neįrodyti, paremti tik subjektyviais samprotavimais. Apeliantai pateikė nuogąstavimus, susijusius su tuo, kad teisėjas A. V. dirba tame pačiame teisme, kuriame dirbo teisėjas E. L. dėl kurio papirkimo nuteistas tos pačios advokatų kontoros, kurioje dirba atsakovės atstovė advokatė S. G., advokatas R. M.. Bylos nagrinėjimo pradžioje ieškovų atstovas apie tokius nuogąstavimus užsiminė, tačiau paklaustas, ar dėl to reiškia nušalinimą teismo sudėčiai, jis aiškiai nurodė, kad nušalinimo nereiškia. Apeliantų argumentai, susiję su tuo, kaip teisėjas vedė teisminį procesą šioje byloje, ir apie tai, kokius klausimus ieškovams uždavinėjo, ar kaip greitai paskelbė teismo sprendimą po bylos išnagrinėjimo, nesudaro pagrindo išvadai apie teisėjo šališkumą, ar daryti išvadą, kad teisėjas buvo susidaręs išankstinę nuomonę dėl bylos baigties. Vien tai, kad apeliantai nesutinka su bylą išnagrinėjusio pirmosios instancijos teismo sprendimu, nėra pagrindas savaime abejoti šį sprendimą priėmusio teisėjo nešališkumu.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
28. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK 320) straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs bylą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė (CPK 320 straipsnio 2 dalis)
29. Byloje nustatyta, kad ieškovė K. N. ir atsakovė UAB „Geryčių namai“ 2021 m. gruodžio 23 d. sudarė preliminariąją buto su garažo dalimi pirkimo–pardavimo (rezervavimo) sutartį, pagal kurią atsakovė (pardavėja) įsipareigojo parduoti, o ieškovė (pirkėja) – nupirkti apie 96 kv. m gyvenamosios paskirties patalpą-butą ir apie 57 kv. m garažą, adresu (duomenys neskelbtini), taip pat dalį žemės sklypo už bendrą 345 000 Eur kainą. Ieškovės sutuoktinis E. O., vykdydamas preliminariosios sutarties 2.3 punktą, 2021 m. gruodžio 24 d. sumokėjo atsakovei 51 750 Eur avansą.
30. Ieškovai K. N. ir E. O. bei atsakovė UAB „Geryčių namai“ 2022 m. kovo 8 d. pasirašė papildomą susitarimą prie preliminariosios sutarties, pagal kurį pirkėjais tapo abu ieškovai. Papildomu susitarimu šalys taip pat susitarė pakeisti galutinę turto kainą į 346 203 Eur bei susitarė, kad pardavėja atliks papildomus darbus objekte pagal kliento įsigytas medžiagas, o klientas papildomai sumokės 1 203 Eur. Vadovaudamasis papildomu susitarimu prie preliminariosios sutarties, ieškovas E. O. 2022 m. balandžio 12 d. sumokėjo atsakovei 1 202,50 Eur.
31. Nustatyta, kad ieškovai 2022 m. liepos 21 d. pranešimu informavo atsakovę, jog nuo 2022 m. liepos 30 d. nutraukia preliminariąją sutartį dėl atsakovės (pardavėjos) kaltės, pastarajai laiku, šalių preliminariojoje sutartyje nustatytais terminais nebaigus statybos darbų, t. y. laiku neįregistravus 80 proc. baigtumo bei laiku iki 2022 m. liepos 30 d. nebaigus ir neįregistravus 100 proc. baigtumo.
32. Nagrinėjamoje byloje ginčo dalyką sudaro klausimas, dėl kurios iš preliminariosios sutarties šalių – ieškovų (pirkėjų) ar atsakovės (pardavėjos) – kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis.
33. Apeliantai (ieškovai) K. N. ir E. O., nesutikdami su skundžiamu sprendimu jų ieškinį tenkinti iš dalies, priteisiant iš atsakovės tik 5 726,40 Eur (1 202,50 Eur sumokėtus pagal papildomą susitarimą ir 4 523,90 Eur už nupirktas bei pristatytas statybines medžiagas), teigia, kad preliminarioji sutartis buvo nutraukta ne dėl jų (ieškovų), o dėl atsakovės kaltės, pastarajai pažeidus sutarties 4.3.1 ir 4.3.2 punktuose nustatytus statybos darbų užbaigimo (jų įregistravimo) terminus, dėl to ieškovams praradus pasitikėjimą atsakove. Apeliantų manymu, pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino preliminariosios sutarties 4.4 punkto nuostatas ir nepagrįstai konstatavo, kad atsakovė turėjo teisę vienašališkai pratęsti sutarties 4.3.1 ir 4.3.2 punktuose numatytus darbų baigimo terminus. Teigia, kad atsakovė turi ne tik grąžinti ieškovams sumokėtą 51 750 Eur avansą, bet ir sumokėti tokio paties dydžio (51 750 Eur) baudą bei 2 385,86 Eur palūkanas.
34. CK 6.165 straipsnio 1 dalis nustato, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. To paties straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taigi, neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
35. Byloje nėra ginčo, kad preliminarioji sutartis buvo nutraukta ieškovų iniciatyva, šiems teigiant ir įrodinėjant, jog atsakovė pažeidė preliminariosios sutarties 4.3.2 ir 4.3.2 punktuose nustatytus darbų atlikimo (jų įregistravimo) terminus, nepabaigė darbų iki 2022 m. liepos 30 d., dėl to ieškovai prarado pasitikėjimą atsakove ir negalėjo rizikuoti sumokėti visą sutartą kainą, nežinodami kada ir ar išvis atsakovė pabaigs statybos darbus. Savo ruožtu atsakovė tvirtina, kad ieškovų apsisprendimą nutraukti preliminariąją sutartį lėmė ne šios jų nurodomos priežastys, o tai, jog jie negavo reikiamo finansavimo buto kainai sumokėti.
36. Preliminariosios sutarties 4.1 punkte šalys patvirtino, kad pagrindinė (notarinė) turto pirkimo–pardavimo sutartis bus pasirašyta esant ne mažesniam kaip 80 proc. pastato dalies (buto) baigtumui ir ne vėliau kaip 2 (dvi) savaitės nuo 4.2 punkte numatyto termino (per 30 dienų nuo turto įregistravimo Nekilnojamojo turto registre) pabaigos. Taigi pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo datą šalys iš esmės siejo su ne mažesniu kaip 80 proc. pastato dalies (buto) baigtumu.
37. Preliminariosios sutarties 4.3.1 punktu pardavėja (atsakovė) įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2022 m. gegužės 31 d. pateikti pirkėjui „Dvibučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini)“ įregistruotą statybos baigtumą ne mažiau kaip 80 proc., o 4.3.2 punktu įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2022 m. liepos 30 d. pateikti pirkėjui „Dvibučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini)“ įregistruotą statybos baigtumą ne mažiau kaip 100 proc.
38. Byloje nėra ginčo, kad iki preliminariosios sutarties 4.3.1 punkte nustatyto termino (2022 m. gegužės 31 d.) pirkėjams nebuvo pateikti dokumentai, patvirtinantys dvibučio gyvenamojo namo įregistruotą statybos baigtumą ne mažiau kaip 80 proc. Tokia informacija pirkėjams buvo pateikta tik 2022 m. birželio 10 d. pranešimu. Be to, apeliantų teigimu, buto 100 proc. baigtumas nebuvo įregistruotas iki preliminariosios sutarties 4.3.2 punkte nustatyto termino – 2022 m. liepos 30 d., tai buvo padaryta tik 2022 m. spalio 26 d.
39. Nustatyta, kad atsakovė UAB „Geryčių namai“ 2022 m. gegužės 30 d. pranešimu informavo ieškovus, jog pagal preliminariosios sutarties Nr. ML55-NT.P-01 4.5 punktą 80 proc. ir 100 proc. statybos baigtumo įregistravimas nukeliamas dviem mėnesiams. Įvertinęs paminėto pranešimo turinį, pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad atsakovė pasinaudojo preliminariojoje sutartyje įtvirtinta teise pratęsti terminus, o ieškovų argumentus, kad jie nesuprato, jog terminai pratęsti, nes paminėtą pranešimą įvertino kaip atsiųst jiems per klaidą, nes nurodytas neteisingas sutarties numeris ir neegzistuojantis 4.5 punktas, atmetė kaip nepagrįstus, nurodęs, kad tai neesminės rašymo apsirikimo klaidos, kurios nekeičia esmės, kadangi nuostatos, leidžiančios pardavėjui vieną kartą pratęsti buto baigtumo registravimo terminus, buvo įtrauktos į preliminariosios sutarties 4.4 punktą.
40. Pažymėtina, kad esminis šalių ginčas nagrinėjamoje byloje visų pirma būtent ir kilo dėl to, ar šalių sudarytoje preliminariojoje sutartyje buvo įtvirtinta pardavėjos teisė vienašališkai pratęsti buto registravimo terminus ir ar šių terminų pratęsimas (uždelsimas įregistruoti statybos baigtumą) gali būti vertinamas kaip esminis preliminariosios sutarties pažeidimas, lėmęs ieškovų apsisprendimą sutartį nutraukti. Ieškovų teigimu, pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino preliminariosios sutarties 4.4 punktą, nes jame nebuvo įtvirtinta pardavėjos teisė pratęsti sutarties 4.3.1 ir 4.3.2 punktuose nustatytus terminus. Savo ruožtu atsakovė įrodinėja, kad ji pasinaudojo preliminariosios sutarties 4.4 punkte įtvirtinta teise pratęsti terminus ir apie tai informavo ieškovus 2022 m. gegužės 30 d. pranešime, tik per klaidą nurodė 4.5 punktą.
41. Byloje kilus ginčui dėl preliminariosios sutarties 4.4 punkto aiškinimo, t. y. ar jame iš tiesų buvo įtvirtinta pardavėjos teisė pratęsti darbų baigimo terminus ir šalims šią sąlygą aiškinant skirtingai, teisėjų kolegija, siekdama nustatyti tikrąjį sutarties 4.4 punkto turinį, išaiškinti, kokias teises jis sukūrė šalims, vadovaujasi sutarčių aiškinimo taisyklėmis, reglamentuotomis CK 6.193–6.195 straipsniuose bei suformuotomis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Kasacinio teismo praktikoje pasisakyta, kad aiškindamas rašytine forma sudarytos sutarties turinį, teismas pirmiausia atsižvelgia į rašytinės sutarties tekstą. Jei jis yra aiškus ir neprieštarauja kitoms byloje nustatytoms aplinkybėms, teismas, spręsdamas dėl sutarties turinio (šalių teisių ir pareigų), turi pagrindą daryti išvadą, kad tikroji šalių valia sutampa su rašytiniu sutarties tekstu, ir remtis lingvistiniu sutarties aiškinimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-260-695/2017, 23 punktas). Jei šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvųjį sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio, taip pat atsižvelgtina į tai, kokią prasmę sutarčiai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, į šalių elgesį sutarties sudarymo metu ir po sutarties sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-288/2010; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2012). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-248-421/2016, 26 punktas).
42. Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija, įvertinusi preliminariosios sutarties 4.4 punkte įtvirtintą nuostatą, kuria remdamasi atsakovė, jos teigimu, pratęsė darbų baigtumo įregistravimo terminus, sutinka su apeliantais, kad ji nėra aiški ir tiksli.
43. Preliminariosios sutarties 4.4 punkte nustatyta, kad pardavėja, esant objektyvioms priežastims, pasilieka teisę vieną kartą pratęsti Sutarties 4.1 ir punktuose numatytą terminą, bet ne ilgiau kaip 2 (dviem) mėnesiams ir ne vėliau nei iki rugsėjo 30 d. Kaip minėta, preliminariosios sutarties 4.1 punkte šalys buvo nustačiusios pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo terminą – pagrindinė (notarinė) turto pirkimo–pardavimo sutartis bus pasirašyta esant ne mažesniam kaip 80 proc. pastato dalies (buto) baigtumui ir ne vėliau kaip 2 savaitės nuo 4.2 punkte numatyto termino pabaigos. Taigi preliminariosios sutarties 4.4 punkte iš esmės buvo numatyta pardavėjos UAB „Geryčių namai“ galimybė pratęsti 4.1 punkte nustatytą pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą. Sutiktina su apeliantais, kad sutarties 4.4 punkte tiesiogiai nėra nustatyta pardavėjos galimybė pratęsti statybos darbų 80 proc. ir 100 proc. baigtumo įregistravimo terminus. Be to, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad pati preliminariosios sutarties 4.4 punkto sąlyga suformuluota ydingai, kadangi nėra aišku, ar joje per klaidą įrašyta „4.1 ir punktuose“, ar per klaidą nėra įrašyti kiti turėję būti sutarties punktai. Dėl to, kilus ginčui, apsunkinama galimybė nustatyti, ar preliminariosios sutarties 4.4 punkte turėjo būti nustatyta tik pardavėjos galimybė, esant objektyvioms priežastims, pratęsti sutarties 4.1 punkte nustatytą pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo terminą, ar ir statybos darbų užbaigimo įregistravimo terminus, kaip kad įrodinėja atsakovė. Kadangi pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminas, remiantis preliminariosios sutarties 4.1 punktu, buvo siejamas su ne mažesniu kaip 80 proc. pastato dalies (buto) baigtumu, teisėjų kolegijos vertinimu, galima būtų sutikti su atsakove, kad preliminariosios sutarties 4.4 punkte netiesiogiai nustatyta galimybė pratęsti 80 proc. statybos darbų baigimo registracijos terminą. Kita vertus, galimybė pratęsti 100 proc. statybos darbų baigtumo įregistravimo faktą preliminariosios sutarties 4.4 punkte nebuvo aptarta ir (ar) nustatyta.
44. Pažymėtina, kad preliminarioji nepastatyto būsto (nagrinėjamu atveju – buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti tiek bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, tiek ir specifinių. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad specifinė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo), sutarties šalių tikslai (pirkėjo – savo ar savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo – paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 straipsnio 1 dalis) ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjų) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008; 2010 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2010; 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2010; 2015 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-686-611/2015).
45. Nagrinėjamoje byloje ieškovai yra vartotojai, o atsakovė – verslininkė, todėl būtent jai keliami aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai aiškiai ir konkrečiai formuluojant sutarties sąlygas. Šios pareigos atsakovė, kaip verslininkė, nagrinėjamu atveju nesilaikė, nes preliminariosios sutarties 4.4 punkto nuostata surašyta klaidinančiai, sąlyga nėra aiški ir konkreti, iš jos turinio nėra galimybės tiksliai nustatyti apie kokių konkrečių terminų – tik pagrindinės (notarinės) pirkimo–pardavimo sutarties ar ir darbų baigtumo įregistravimo – pratęsimą joje kalbama.
46. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija prieina prie išvados, kad nagrinėjamu atveju neatmestina tikimybė, jog apeliantai, kaip vartotojai, be to, užsieniečiai, gavę atsakovės 2022 m. gegužės 30 d. pranešimą, kad pagal preliminariosios sutarties Nr. ML55-NT.P-01 4.5 punktą 80 proc. ir 100 proc. statybos baigtumo įregistravimas nukeliamas dviem mėnesiam, iš tiesų, kaip jie teigia, galėjo susiformuoti nuomonę, jog pranešimas jiems atsiųstas per klaidą. Tokia išvada, visų pirma, darytina dėl to, kad pranešime buvo nurodytas neteisingas preliminariosios sutarties numeris (apeliantų teigimu – nurodytas kaimynų buto sutarties numeris) bei neegzistuojantis 4.5 punktas, antra, kaip minėta, dėl preliminariosios sutarties 4.4 punkto sąlygos ydingumo, nes joje, priešingai nei įrodinėjo atsakovė, aiškiai ir tiesiogiai nebuvo nustatytas 4.3.1 ir 4.3.2 punktuose nurodytų terminų pratęsimas, todėl tokia preliminariosios sutarties 4.4 punkte įtvirtinta sąlyga ieškovams, kaip vartotojams, iš tiesų buvo klaidinanti.
47. Teisėjų kolegija sutinka, kad tiek preliminariosios sutarties 4.4 punkto netikslumai, tiek ieškovams išsiųsto 2022 m. gegužės 30 d. pranešimo netikslumai galėjo atsirasti dėl rašymo apsirikimo klaidos, tačiau, kaip minėta, atsakovei (pardavėjai), kaip verslininkei, keliami aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai, todėl visi tiek preliminarios sutarties, tiek ir pranešimo netikslumai negali būti aiškinami tik atsakovės, o ne vartotojų (ieškovų) naudai.
48. Konstatavus, kad šalių pasirašytos preliminariosios sutarties 4.4 punkto nuostata dėl termino pratęsimo buvo neaiški ir ydinga, toliau vertintina, ar ieškovų atsisakymas sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, tokį atsisakymą motyvuojant tuo, kad atsakovė pažeidė darbų atlikimo terminus, laikytinas pagrįstu.
49. Minėta, kad 2022 m. liepos 21 d. pranešimu ieškovai informavo atsakovę, jog nuo 2022 m. liepos 30 d. nutraukia preliminariąją sutartį. Tokį savo sprendimą ieškovai argumentavo tuo, kad, visų pirma, buvo pažeistas preliminariosios sutarties 4.3.1 punkte nustatytas UAB „Geryčių namai“ įsipareigojimas iki 2022 m. gegužės 31 d. pateikti gyvenamojo namo įregistruotą statybos baigtumą ne mažiau kaip 80 proc. (įregistruotas tik 2022 m. birželio 8 d., apie tai ieškovus informuojant 2022 m. birželio 10 d. pranešimu), be to, įvertinę esamą statybų stadiją ir likusį laiką iki nustatyto termino (2022 m. liepos 30 d.), nusprendė, kad pardavėja savo įsipareigojimų laiku neįvykdys ir tai kelia pagrįstų įtarimų dėl atsakovės finansinio pajėgumo ir galėjimo kokybiškai baigti statybos darbus.
50. Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovei iki preliminariosios sutarties 4.3.1 punkte nurodyto termino (2022 m. gegužės 31 d.) nepateikus ieškovams dokumentų apie įregistruotą ne mažesnį kaip 80 proc. statybos baigtumą ir pranešimą apie įregistruotą 81 proc. statybos baigtumą pateikus 2022 m. birželio 10 d., ieškovai pretenzijų dėl preliminariosios sutarties sąlygų nevykdymo nereiškė. Sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad toks ieškovų elgesys leidžia spręsti, jog termino, per kurį pardavėja turėjo įregistruoti buto 80 proc. baigtumą, faktinis pratęsimas 9 dienomis iš esmės neturėjo ieškovams tokios didelės reikšmės, dėl kurios jie būtų iniciavę preliminariosios sutarties nutraukimą. Priešingai, bylos duomenys patvirtina, kad ieškovai, gavę iš atsakovės 2022 m. birželio 10 d. pranešimą, atliko tolimesnius pagrindinės sutarties sudarymui reikalingus parengiamuosius veiksmus: užsakė įkeitimui reikšmingą turto vertinimą, kreipėsi į bankus dėl finansavimo, įsigijo ir pristatė ieškovei į objektą kai kurias statybines medžiagas, reikalingas buto įrengimui (pvz., dalį medžiagų pristatė 2022 m. liepos 15 d.). Tai rodo, kad ieškovai buto 81 proc. baigtumo įregistravimo termino praleidimo tuo metu nelaikė svarbia aplinkybe, tęsė bendradarbiavimą ir toliau ketino pirkti butą.
51. Be to, bylos duomenys patvirtina, kad ieškovų pranešimo apie preliminariosios sutarties nutraukimą metu, gyvenamasis namas, kuriame ieškovai ketino įsigyti butą, iš esmės jau buvo pastatytas ir įrengtas. Teisėjų kolegija negali nesutikti su pirmosios instancijos teismu, kad apeliantų nurodomi neatlikti statybų darbai, t. y. nesutvarkyta aplinka, nenutinkuota ir nenudažyta fasado dalis, bute nesudėtas parketas ir nesumontuota kita įranga (šviestuvai), iš tiesų laikytini neesminiais ir mažareikšmiai – ne tokiais, kurie pateisintų gana toli pažengusių ikisutartinių santykių nutraukimą. Įvertinusi paminėtas aplinkybes, atsakovės tuo metu statyto buto baigtumą, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismu, kad ieškovų įsitikinimas, jog pardavėja nesugebės laiku baigti statybos ir buto įrengimo darbų nelaikytinas pagrįstu.
52. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, kad ieškovų sprendimas nutraukti preliminariąją sutartį ir atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, negali būti laikomas pagrįstu, todėl sutiktina, kad egzistuoja ieškovų kaltė dėl pagrindinės sutarties nesudarymo.
53. Kita vertus, įvertinus ir tai, kad ieškovų apsisprendimą nutraukti preliminariąją sutartį, nors įvertintą kaip nepagrįstą, lėmė statybos darbų užbaigimo terminų nesilaikymas, o preliminariosios sutarties sąlygos dėl galimybės pratęsti statybos darbų užbaigimo (jų įregistravimo) terminus, kaip jau buvo minėta, nebuvo aiškios ir tikslios ir jos ieškovams, kaip vartotojams, iš tiesų buvo (galėjo būti) klaidinančios, konstatuotina, kad dėl gana toli pažengusių ikisutartinių santykių pasibaigimo ir pagrindinės (notarinės) sutarties nesudarymo yra kalta ir pati atsakovė (pardavėja), kurios parengtos sutarties sąlygos, susijusios su pagrindinės sutarties sudarymo terminu, galimybe šį terminą pratęsti, taip pat veiksmai, kurių ėmėsi atsakovė, pratęsdama šiuos terminus, buvo klaidinantys, o tai lėmė pasitikėjimo ja, kaip verslininke, praradimą. Nors, atsakovės teigimu, ieškovų apsisprendimą nutraukti preliminariąją sutartį lėmė ne terminų pažeidimas, o finansavimo iš banko negavimas, tačiau pažymėtina, kad neginčijamų įrodymų, jog ieškovai tuo metu nebuvo finansiškai pajėgūs įsigyti buto, byloje nėra. Priešingai, bylos duomenys – Swedbank, AB 2022 m. liepos 18 d. ieškovams pateiktas įpareigojantis pasiūlymas – patvirtina, kad bankas sutiko ieškovams finansuoti buto įsigijimą, suteikiant 230 400 Eur kreditą. Be to, byloje esantis ieškovo E. O. banko sąskaitos išrašas patvirtina, kad 2022 m. liepos 6 d. jis turėjo 141 536,21 Eur lėšų. Atsižvelgiant į tai, kad bendra įsigyjamo turto kaina buvo 346 203 Eur, ieškovai avansu jau buvo sumokėję iš viso 52 953 Eur (51 750 Eur pagal preliminariąją sutartį ir 1 203 Eur pagal papildomą susitarimą), likusi už įsigyjamą turtą mokėtina suma būtų 293 250 Eur. Įvertinus tiek ieškovo banko sąskaitoje turėtas lėšas, tiek banko sutiktą finansuoti sumą, nėra pagrindo išvadai, kad preliminariąją sutartį ieškovai nutraukė dėl finansinio nepajėgumo.
54. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nagrinėjamu atveju nebuvo sudaryta dėl abiejų šalių – tiek pirkėjų, tiek ir pardavėjos – kaltės.
55. Preliminariosios sutarties 5.2 punktas numatė, kad jei pirkėjas atsisako ar vengia sudaryti pagrindinę (notarinę) pirkimo–pardavimo sutartį, pirkėjas privalo sumokėti 51 750 Eur dydžio baudą pardavėjui, o pardavėjas turi teisę užskaityti iš pirkėjo gautus mokėjimus. Sutarties 5.3 punktas numatė, kad jei pirkėjas nutraukia sutartį dėl pardavėjos kaltės, pardavėja privalo grąžinti pirkėjo sumokėtas sumas ir sumokėti 51 750 Eur dydžio baudą. Nagrinėjamu atveju konstatavus, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų šalių kaltės, ieškovams (pirkėjams) grąžintinas jų pagal preliminariąją sutartį sumokėtas avansas – 51 750 Eur, t. y. šalys grąžintinos į iki preliminariosios sutarties sudarymo buvusią padėtį. Atsižvelgiant į tai, skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas pakeičiamas, papildomai priteisiant ieškovams iš atsakovės 51 750 Eur avansą, iš viso 57 476,40 Eur (51 750 Eur + 5 726,40 Eur).
56. Konstatavus, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų šalių kaltės, apeliantų reikalavimai dėl baudos ir palūkanų priteisimo atmetami.
Dėl teismo (ne)šališkumo
57. Apeliantų teigimu, buvo pažeistas tiek subjektyvusis, tiek ir objektyvusis teismo nešališkumo reikalavimas. Tokį skundo argumentą apeliantai iš esmės grindė tuo, kad skundžiamą sprendimą priėmęs teisėjas A. V. dirba tame pačiame Vilniaus apygardos teisme, kuriame dirbo teisėjas E. L., dėl kurio papirkimo nuteistas advokatų kontoros, kurioje dirba atsakovės atstovė advokatė S. G., advokatas R. M., be to, užduodami klausimai, trumpas teismo sprendimo paskelbimo atidėjimo terminas, įvertinus skundžiamo sprendimo apimtį (18 lapų), apeliantų manymu, leidžia daryti prielaidą, kad teisėjas jau turėjo išankstinę nuomonę ir didžiąją dalį surašyto sprendimo.
58. Pažymėtina, kad teisė į nešališką teismą ginama tiek nacionaliniu, tiek tarptautiniu lygmeniu (Konstitucijos 29 straipsnis, 31 straipsnio 2 dalis, 109 straipsnis, Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos (toliau – Konvencijos) 6 straipsnio 1 dalis, CPK 6, 21 straipsniai).
59. CPK 21 straipsnis nustato, kad teisėjai ir teismai, vykdydami teisingumą, yra nepriklausomi ir nešališki. CPK 66 straipsnis nustato, kad teisėjas privalo nusišalinti nuo bylos nagrinėjimo arba jam gali būti pareikštas nušalinimas ir kitais atvejais, jeigu yra aplinkybių, kurios kelia abejonių dėl jo nešališkumo.
60. Nešališkumas Konvencijos 6 straipsnio 1 dalies prasme nustatomas pagal objektyvųjį ir subjektyvųjį testus. Vadovaujantis subjektyviuoju testu, atsižvelgtina, ar teisėjas konkrečioje byloje turi kokį nors išankstinį nusistatymą ar tendencingumą, tuo tarpu, vadovaujantis objektyviuoju testu, vertintina, ar pats teismas ir jo sudėtis suteikė pakankamas garantijas, kad būtų pašalintos bet kokios teisėtos abejonės dėl jo nešališkumo (žr., pvz., Europos žmogaus teisių teismo (toliau – EŽTT) 2015 m. balandžio 23 d. sprendimo byloje Morice prieš Prancūziją, peticijos Nr. 29369/10, par. 73). Taikant subjektyvųjį teisėjo nešališkumo testą yra laikomasi teisėjo nešališkumo prezumpcijos, kuri reiškia, kad asmeninis teisėjo nešališkumas yra preziumuojamas, kol nėra tam prieštaraujančių įrodymų (žr., pvz., EŽTT 2000 m. gruodžio 21 d. sprendimo byloje Wettstein prieš Šveicariją, peticijos Nr. 33958/96, par. 43; 2005 m. gruodžio 15 d. sprendimo byloje Kyprianou prieš Kiprą, peticijos Nr. 73797/01, par. 119; 2009 m. spalio 15 d. sprendimo byloje Micallef prieš Maltą, peticijos Nr. 17056/06, par. 94). Taikant objektyvųjį teisėjo nešališkumo testą reikia nustatyti, ar, be teisėjo elgesio, yra kitų patikrinamų faktų, kurie gali kelti abejonių dėl teisėjo nešališkumo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-10-1075/2020 27 punktą; 2022 m. balandžio 14 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-7-120-701/2022 34–37 punktus, 2023 m. liepos 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-213-1120/2023 20 punktą).
61. Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju apeliantų nurodyti argumentai, susiję su tariamu skundžiamą sprendimą priėmusio pirmosios instancijos teismo teisėjo šališkumu, paremti tik subjektyviais ir deklaratyviais samprotavimais, kurie nėra įrodyti. Visų pirma pažymėtina, kad apeliantų nuogąstavimai, jog skundžiamą sprendimą priėmęs teisėjas A. V. dirba tame pačiame teisme, kuriame dirbo teisėjas E. L., dėl kurio papirkimo nuteistas advokatų kontoros, kurioje dirba atsakovės atstovė advokatė S. G., advokatas R. M., neįrodo teisėjo šališkumo, t. y. jo asmeninių sąsajų su anksčiau teisme dirbusiu teisėju ar jį ketinusiu papirkti advokatu ir iš to kylančiu teisėjo suinteresuotumu konkrečios bylos baigtimi. Kiti apeliantų argumentai, susiję su tuo, kaip teisėjas vedė procesą byloje, kokius klausimus uždavinėjo, kaip greitai paskelbė teismo sprendimą po bylos išnagrinėjimo, taip pat nesudaro pagrindo nuspręsti, kad teisėjas buvo šališkas ir (ar) susidaręs išankstinę nuomonę dėl bylos baigties. Pažymėtina ir tai, kad apeliantai, turėdami pagrįstų abejonių dėl teisėjo šališkumo, turėjo teisę reikšti nušalinimą, bylą nagrinėjant dar pirmosios instancijos teisme, tačiau nėra duomenų, kad tokia teise jie būtų pasinaudoję.
62. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus ir neįrodytus apeliantų skundo argumentus dėl teisėjo šališkumo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
63. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).
64. Apeliacinės instancijos teismui skundžiamą sprendimą pakeitus ir patenkinus 51,14 proc. ieškinio reikalavimų, perskirstomos šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos.
65. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovų pirmosios instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos sudarė 5 120,85 Eur (3 202,85 Eur advokato pagalbos išlaidos ir 1 918 Eur žyminis mokestis), o atsakovės – 3 110 Eur (3 060 Eur advokato pagalbos išlaidos ir 50 Eur žyminis mokestis už prašymą pakeisti taikytas laikinąsias apsaugos priemones). Apeliacinės instancijos teismui tenkinus 51,14 proc. ieškinio reikalavimų, ieškovams iš atsakovės priteisiamos 2 618,80 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos pirmosios instancijos teisme, o atsakovei iš ieškovų – 1 519,55 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos pirmosios instancijos teisme.
66. Nustatyta, kad pirmosios instancijos teismo procesinių dokumentų įteikimo išlaidos sudarė 26,56 Eur. Šios išlaidos, atsižvelgiant į tenkintų ir atmestų ieškinio reikalavimų dalį, proporcingai priteisiamos valstybei iš ieškovų ir atsakovės, t. y. iš ieškovų priteisiama 12,97 Eur, o iš atsakovės – 13,58 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidos valstybei.
67. Ieškovai, pateikę apeliacinį skundą, prašė priteisti jų apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas, kurias, remiantis bylos duomenimis, sudaro 1 775 Eur žyminis mokestis už apeliacinį skundą ir 1 573 Eur advokato pagalbos išlaidos, iš viso – 3 348 Eur. Atsakovė, pateikusi atsiliepimą į apeliacinį skundą, prašė priteisti jos apeliacinės instancijos teisme patirtas advokato pagalbos išlaidas, kurios, remiantis bylos duomenimis, yra 1 485 Eur.
68. Nustatyta, kad bylos šalių patirtos advokato pagalbos išlaidos neviršija Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) nustatytų maksimalių dydžių, todėl, apeliacinį skundą patenkinus iš dalies, jos priteisiamos, atsižvelgiant į patenkintų ir atmestų ieškinio reikalavimų proporciją, t. y. ieškovams priteisiamos 1 712,17 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme, iš atsakovės, o atsakovei – 725,57 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme, iš ieškovų.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu,
n u t a r i a :
Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 16 d. sprendimo dalį, kuria ieškovams K. N. ir E. O. iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Geryčių namai“ buvo priteista 5 726,40 Eur skola, 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. rugpjūčio 12 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat kuria iš ieškovų K. N. ir E. O. priteista 2 698,47 Eur bylinėjimosi išlaidos atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Geryčių namai“ ir 25,23 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidos valstybei pakeisti ir sprendimą šioje dalyje išdėstyti taip:
„priteisti ieškovams K. N. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir E. O. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) 57 476,40 Eur (penkiasdešimt septynis tūkstančius keturis šimtus septyniasdešimt šešis eurus ir 40 ct) skolą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. rugpjūčio 12 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Geryčių namai“ (juridinio asmens kodas 305807189).
Priteisti ieškovams K. N. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir E. O. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) 2 618,80 Eur (du tūkstančius šešis šimtus aštuoniolika eurų ir 80 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas pirmosios instancijos teisme, iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Geryčių namai“ (juridinio asmens kodas 305807189).
Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Geryčių namai“ (juridinio asmens kodas 305807189) 1 519,55 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus devyniolika eurų ir 55 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas pirmosios instancijos teisme, iš ieškovų K. N. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir E. O. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)).
Priteisti valstybei iš ieškovų K. N. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir E. O. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) 12,97 Eur (dvylika eurų ir 97 ct), o iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Geryčių namai“ (juridinio asmens kodas 305807189) 13,58 Eur (trylika eurų ir 58 ct) procesinių dokumentų įteikimo išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme.“
Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.
Priteisti ieškovams K. N. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir E. O. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) 1 712,17 Eur (vieną tūkstantį septynis šimtus dvylika eurų ir 17 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme, iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Geryčių namai“ (juridinio asmens kodas 305807189).
Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Geryčių namai“ (juridinio asmens kodas 305807189) 725,57 Eur (septynis šimtus dvidešimt penkis eurus ir 57 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme, iš ieškovų K. N. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) ir E. O. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)).
Teisėjai Rasa Gudžiūnienė
Danguolė Martinavičienė
Irmantas Šulcas