Civilinė byla Nr. e2-1575-996/2021

      Teisminio proceso Nr. 2-68-3-24626-2020-3

      Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.3.6;

      2.6.8.10; 2.6.16.5; 3.2.6.1

(S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2021 m. kovo 2 d. 

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Ieva Stanislovaitienė,

sekretoriaujant Onai Virmauskienei, 

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Firma VITI“ atstovui advokatui Dainiui Baronui,

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „105 sprendimai“ atstovams advokatui Andriui Šidlauskui, uždarosios akcinės bendrovės „105 sprendimai“ (duomenys neskelbtini) A. U.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Firma VITI“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „105 sprendimai“ dėl skolos priteisimo.

Teismas

n u s t a t ė :

 uždaroji akcinė bendrovė „Firma VITI“ (toliau – ieškovė, UAB „Firma VITI“) elektroninių ryšių priemonėmis kreipėsi į teismą su ieškiniu (el. b. apyrašo t. I, l. 1–8) uždarajai akcinei bendrovei „105 sprendimai“ (toliau – atsakovė, UAB „105 sprendimai“), prašydama priteisti jai iš atsakovės 10 180,76 Eur skolą, 226,62 Eur delspinigius, 300 Eur baudą, 8 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovė paaiškino, kad 2018 m. sausio 18 d. su atsakove sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – sutartis), kurios pagrindu atsakovei išnuomojo administracinės paskirties patalpas adresu (duomenys neskelbtini), atsakovė į patalpas įsikėlė 2018 m. vasario 12 d. pagal patalpų priėmimo–perdavimo aktą; pagal sutarties 7.3, 7.5 punktus, atsakovė įsipareigojo už patalpas mokėti nuomos mokestį ir mokėti mokesčius už patalpoms tenkančias komunalines paslaugas, tuo pagrindu iki kiekvieno mėnesio 10 kalendorinės dienos atsakovei pateikdavo PVM sąskaitas faktūras nuomos mokesčiui ir iki einamojo mėnesio pabaigos PVM sąskaitas faktūras už komunalines paslaugas, sutarties 7.4 ir 7.5 punktuose buvo nustatyta, kad PVM sąskaitos faktūros už nuomos paslaugas turi būti apmokėtos per 10 kalendorinių, o sąskaitos už komunalines paslaugas – iki kito mėnesio penkioliktos dienos. Nurodė, kad atsakovė nuo 2019 m. birželio mėn. pradėjo reguliariai nemokėti nuomos ir komunalinių mokesčių, dėl ko pradėjo formuotis įsiskolinimas, kuris nuolat didėjo, atsakovė ne vieną kartą buvo raginta žodžiu tinkamai vykdyti sutartinius įsipareigojimus ir apmokėti sąskaitas už nuomą ir komunalinius mokesčius, tačiau jai nereaguojant į žodinius raginimus, 2020 m. vasario 7 d. jai buvo pateikta pretenzija dėl skolos apmokėjimo ir vis dėlto iki 2020 m. birželio mėn. skola nebuvo apmokėta, ji tik padidėjo, todėl 2020 m. birželio 23 d. atsakovei buvo pateikta pakartotinė pretenzija ir nurodyta, kad jai nevykdant sutartinių įsipareigojimų bus svarstoma galimybė nutraukti sutartį, tačiau nepaisant besitęsiančių raginimų sumokėti skolas, atsakovė ir toliau nevykdė pareigos tinkamai atsiskaityti pagal sutartį ir sumokėti skolas, todėl, atsižvelgdama į susidariusią situaciją, 2020 m. rugpjūčio 3 d. raštu, kuris atsakovei buvo įteiktas 2020 m. rugpjūčio 5 d., pranešė atsakovei, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.217 straipsniu ir sutarties 9.3 punkto c dalimi, ji vienašališkai dėl atsakovės kaltės nuo 2020 m. rugpjūčio 19 d. nutraukia sutartį, kartu atsakovė buvo informuota, kad sutarties 9.3 punkto c dalyje numatyta, jog į įspėjimo apie sutarties nutraukimą laikotarpį įeina terminas skirtas išsikraustyti, vis dėlto, atsakovė iki 2020 m. rugpjūčio 19 ir toliau nemokėjo skolos, taip pat nustatytą dieną neatlaisvino patalpų bei jų neperdavė, tik po 2020 m. rugpjūčio 19 d. žodinio raginimo atiduoti patalpas, atsakovė pradėjo vykdyti kraustymosi iš patalpų darbus, atsakovė ir toliau elgdamasi nesąžiningai ir neatsakingai, patalpas grąžino tik 2020 m. rugpjūčio 22 d., t. y. nedarbo dieną, šeštadienį. Nurodė, kad ji iki ieškinio pateikimo dienos iš atsakovės nėra gavusi bent didesnės dalies skolos apmokėjimo, paskutiniai atsakovės mokėjimai buvo vykdyti 2020 m. rugpjūčio 6 d., 2020 m. rugpjūčio 12 d. ir 2020 m. rugpjūčio 13 d., kuriais skola buvo padengta tik labai maža dalimi, todėl 2020 m. rugpjūčio 7 d. raštu atsakovė buvo informuota, kad nedidelis skolos apmokėjimas nesuteikia pagrindo manyti, jog atsakovė įvykdys savo finansines prievoles, todėl ji dėl nedidelės skolos dalies apmokėjimo neatšaukia vienašališko sutarties nutraukimo. Teigė, kad įskaitydama atsakovės atliekamus mokėjimus vadovavosi 3CK 6.54 straipsniu ir 6.55 straipsniu, visų pirma įskaitytos netesybos, toliau įmokos skirtos pagrindinei prievolei įvykdyti, kadangi atsakovė, susidarius įsiskolinimui nuo 2019 m. birželio mėn., vykdydama mokėjimus nenurodė, kokiai prievolei įvykdyti skiriamos įmokos, todėl ji savo buhalterinėje apskaitoje mokėjimus užskaitinėjo kaip tuo metu esančių seniausių skolų padengimą (CK 6.55 straipsnio 2 dalis), 2020 m. liepos 20 d. atsakovei buvo išrašyta delspinigių sąskaita Nr. (duomenys neskelbtini), suma 657,73 Eur, vadovaujantis CK 6.54 straipsniu atsakovės mokėjimai vykdyti po 2020 m. liepos 20 d. pirmiausiai buvo įskaityti delspinigių sąskaitai apmokėti ir likusios piniginės lėšos buvo nukreiptos pagrindinei prievolei įvykdyti, be to, atsakovė pagal sutarties 7.1 punktą buvo sumokėjusi 535,58 Eur užstatą, todėl 2020 m. rugpjūčio 19 d. nutraukus sutartį, atsakovės sumokėtas užstatas buvo įskaitytas padengti paskutinio nuomos mėnesio, t. y. 2020 m. rugpjūčio mėn., nuomos sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), apie užstato įskaitymą atsakovė buvo informuota elektroniniu paštu, atsakovė 2020 m. rugpjūčio 6 d., 2020 m. rugpjūčio 12 d. ir 2020 m. rugpjūčio 13 d. mokėjimo pavedimuose nurodė, kokias sąskaitas jais apmoka, atsižvelgiant į tai, ji šiais mokėjimo pavedimais užskaitė šiuose pavedimuose nurodytų sąskaitų apmokėjimą: 2020 m. kovo 10 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 047,40 Eur, 2020 m. kovo 31 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 231,56 Eur, 2020 m. balandžio 30 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 160,86 Eur, 2020 m. gegužės 29 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 208,95 Eur, 2020 m. liepos 11 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 192,07 Eur, 2020 m. birželio 30 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 189,50 Eur (užskaityta 61,55 Eur, likutis 127,95 Eur); pagal buhalterinės programos išklotinę apie atsakovei išrašytas sąskaitas, atsakovės mokėjimus ir galutinius skolos likučius, ieškinio pateikimo dienai atsakovė yra neapmokėjusi šių sąskaitų: 1) 2019 m. spalio 10 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 039,24 Eur (likutis 36,31 Eur), 2) 2019 m. spalio 31 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 271,18 Eur, 3) 2019 m. lapkričio 12 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 039,24 Eur, 4) 2019 m. lapkričio 29 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 270,79 Eur, 5) 2019 m. gruodžio 11 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 039,24 Eur, 6) 2019 m. gruodžio 31 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 240,41 Eur, 7) 2020 m. sausio 10 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 039,24 Eur, 8) 2020 m. sausio 31 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 344,08 Eur, 9) 2020 m. vasario 11 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 047,40 Eur, 10) 2020 m. vasario 28 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 283,83 Eur, 11) 2020 m. balandžio 10 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 047,40 Eur, 12) 2020 m. gegužės 11 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 047,40 Eur, 13) 2020 m. birželio 4 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 047,40 Eur, 14) 2020 m. birželio 30 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 189,50 Eur (likutis 127,95 Eur), 15) 2020 m. liepos 9 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 1 047,40 Eur, 16) 2020 m. rugpjūčio 19 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 641,96 Eur (likutis 106,38 Eur), 17) 2020 m. rugpjūčio 24 d. Nr. (duomenys neskelbtini), suma 145,11 Eur, iš viso – 10 180,76 Eur. Nurodė, kad atsakovė ilgą laiką elgėsi nesąžiningai ir nevykdė savo prievolės laiku ir tinkamai atsiskaityti pagal pateiktas sąskaitas, net ir raginama susimokėti skolas, ji didino skolos sumą, tokiais savo veiksmais sukeldama UAB „Firma VITI“ finansinius praradimus, t. y. nuostolius, todėl 2020 m. birželio 23 d. pakartotinėje pretenzijoje atsakovė buvo informuota, kad už sutartyje nustatytus mokėjimo termino pažeidimus yra skaičiuojami delspinigiai, sutarties 8.1 punkte įtvirtinta, kad pažeidęs sutartyje nustatytus mokėjimo terminus, nuomininkas įsipareigoja mokėti 0,05 procento dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą kalendorinę dieną, todėl vadovaudamasis sutarties 8.1 punktu atsakovei 2020 m. liepos 9 d. buvo išrašyta delspinigių sąskaita Nr. (duomenys neskelbtini), suma 657,73 Eur, delspinigiai buvo paskaičiuoti už laikotarpį nuo 2020 m. sausio 8 d. iki 2020 m. liepos 8 d. (180 kalendorinių dienų), kaip minėta, vadovaujantis CK 6.54 straipsniu, atsakovės mokėjimai, vykdyti po 2020 m. liepos 20 d., pirmiausia buvo įskaityti delspinigių sąskaitai apmokėti, todėl ši delspinigių sąskaita yra laikoma jau apmokėta (įskaitytas atsakovės 2020 m. liepos 14 d. mokėjimo pavedimas), taip pat 2020 m. rugpjūčio 24 d. atsakovei išrašyta dar viena delspinigių sąskaita Nr. (duomenys neskelbtini), suma 226,62 Eur, už laikotarpį nuo 2020 m. liepos 9 d. iki 2020 m. rugpjūčio 24 d., kuri yra neapmokėta. Paaiškino, kad sutarties 9.3 punkto c dalyje yra nurodyta, kad „Nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį prieš terminą, raštu įspėjęs nuomininką prieš 14 (keturiolika) kalendorinių dienų (į šį laikotarpį įeina pagal sutartį skirtas terminas išsikraustymui)“, atsakovė 2020 m. rugpjūčio 3 d. rašte buvo įspėta, kad 2020 m. rugpjūčio 19 d. sutartis nutraukiama ir ji 2020 m. rugpjūčio 19 d. turi atlaisvinti ir perduoti nuomojamas patalpas, priešingu atveju atsakovei bus skaičiuojama 100 Eur bauda už kiekvieną uždelstą išsikelti dieną (sutarties 8.6 punktas), tačiau 2020 m. rugpjūčio 19 d. atsakovė patalpų negrąžino ir nepaisant to, kad sutartis jau buvo nutraukta, atsakovė iki pat 2020 m. rugpjūčio 19 d. vakaro nepradėjo vykdyti kraustymosi darbų ir patalpose vykdė savo darbus, tarytum sutartis nebūtų nutraukta ir ji neturėtų prievolės jų grąžinti, tik 2020 m. rugpjūčio 19 d. darbo dienos pabaigoje jos pasiteiravus, kada patalpos bus grąžintos, atsakovė informavo, kad jas perduos 2020 m. rugpjūčio 20 d. vakarą arba 2020 m. rugpjūčio 21 d. rytą, vis dėlto, atsakovė dėl savo aplaidaus požiūrio į pareigas, kraustymosi darbus vykdė iki pat 2020 m. rugpjūčio 22 d. (šeštadienis) 15 val. ir patalpų perdavimo–priėmimo aktu 2020 m. rugpjūčio 22 d. grąžino patalpas, dėl tokio atsakovės elgesio UAB „Firma VITI“ buvo priverta organizuoti savo darbuotojų darbą po darbo valandų, nes 2020 m. rugpjūčio 21 d. atsakovė vykdė kraustymosi darbus iki pat 20 val., bei 2020 m. rugpjūčio 22 d. – nedarbo dieną. Nurodė, kad nesąžiningas ir aplaidus atsakovės elgesys sukėlė tiesioginius nuostolius: nuomojamos patalpos laiku nebuvo grąžintos ir jomis nebuvo galima naudoti ir buvo organizuojamos darbuotojų papildomos darbo valandos, todėl, atsižvelgiant į patirtus nuostolius, negautas (nuomos) pajamas, nesąžiningą atsakovės elgesį, buvo priimtas sprendimas taikyti atsakovei 100 Eur baudą už kiekvieną uždelstą išsikelti dieną, atsakovei buvo pateiktos baudų sąskaitos Nr. (duomenys neskelbtini), suma 100 Eur (už 2020 m. rugpjūčio 20 d.) bei Nr. (duomenys neskelbtini), suma 200 Eur (už 2020 m. rugpjūčio 21–22 d.). Pabrėžė, kad atsakovė turėjo pakankamai laiko išsikraustyti iki 2020 m. rugpjūčio 19 d., buvo laiku įspėta ir turėjo visas sąlygas bei galimybes tinkamai ir laiku perduoti atlaisvintas patalpas, atsakovė patalpose vykdė administracinę/biuro veiklą, todėl realiai turėjo pakankamai laiko kraustymosi darbus pabaigti laiku, vis dėlto, net neįspėjusi, kad 2020 m. rugpjūčio 19 d. patalpų neperduos, savavališkai laikė užėmusi patalpas ir kraustymosi darbus pradėjo tik nuo 2020 m. rugpjūčio 20 d. po pakartotinio įspėjimo, kad patalpas ji privalo grąžinti, nes sutartis nutraukta. Ieškovės teigimu, kadangi atsakovė neįvykdė visų savo prisiimtų įsipareigojimų ir pažeidė sutarties bei CK nuostatas, atsakovė turi būri įpareigota įvykdyti savo sutartines prievoles, t. y. atsiskaityti su ja bei sumokėti jos patirtus nuostolius (netesybas). Kartu pažymėjo ir tai, kad vadovaujantis CK 6.37 straipsnio 2 dalimi, Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymo nuostatomis, prašo iš atsakovės priteisti jai 8 procentų dydžio metines palūkanas. 

Atsakovė su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti kaip nepagrįstą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas (el. b. apyrašo t. I, l. 97–104).

Atsakovė paaiškino, kad jos pagrindinė veikla yra draudimo paslaugų teikimas ir patalpos buvo pagrindinė jos veiklos vieta, kurioje buvo priimami klientai, taip pat jose buvo įrengtos darbo vietos jos darbuotojams. Nurodė, kad nuomos laikotarpiu tarp šalių kilo ginčų dėl neteisingai išrašytų sąskaitų ir patalpų kokybės, dėl ko ji sustabdė mokėjimus pagal sutartį iki tol, kol ieškovė tinkamai įvykdys savo pareigas pagal sutartį ir bus išspręsti kilę nesutarimai, tačiau šalims nepavykus ginčų išspręsti bendru sutarimu, ieškovė 2020 m. rugpjūčio 3 d. pranešimu vienašališkai nutraukė sutartį nuo 2020 m. rugpjūčio 19 d., patalpas ji perdavė ieškovei 2020 m. rugpjūčio 22 d. pagal patalpų perdavimo–priėmimo aktą. Pažymėjo, kad ieškovė nutyli dalį reikšmingų faktinių aplinkybių, dėl kurių, jos įsitikinimu, pagrįstai buvo sustabdyti mokėjimai pagal sutartį. Nurodė, kad ji neginčija, jog turi pareigą sumokėti ieškovei dalį nuomos mokesčio ir dalį komunalinių mokesčių, nors dėl pačios ieškovės pareigų pažeidimo ir nebendradarbiavimo šiai dienai ji neturi galimybės tiksliai paskaičiuoti, kiek yra ieškovei permokėjusi pagal neteisingai išrašytas sąskaitas, ir tinkamai atsiskaityti su ieškove, jei UAB „105 sprendimai“ yra skolinga. Pabrėžė, kad ginčas tarp šalių iš esmės kilo dėl dviejų priežasčių: pirma, ieškovė neteisingai skaičiavo komunalinius mokesčius ir nepateikė visų dokumentų, kurie būtini siekiant teisingai apskaičiuoti jai priklausančius mokėti komunalinius mokesčius, antra, nuomos laikotarpiu išaiškėjo, kad ginčo patalpos yra su trūkumais, dėl kurių iš dalies nebuvo galima patalpomis naudotis pagal jų paskirtį, į pareikštas pretenzijas ieškovė nereagavo ir trūkumų neištaisė, todėl yra pagrindas mažinti mokėtiną nuomos mokestį už dalį nuomos laikotarpio. Teigė, kad nors sutarties 7.5 punktas aiškiai įtvirtino ieškovės pareigą kartu su savo teikiamomis sąskaitomis už komunalinius mokesčius pridėti paslaugas teikiančių įmonių pateiktų sąskaitų kopijas, tačiau ieškovė šią savo pareigą pažeidė, kilus įtarimų, kad tokiu būdu ieškovė galimai pateikia neteisingas sąskaitas ir siekia nesąžiningai praturtėti UAB „105 sprendimai“ sąskaita, 2019 m. liepos 17 d. raštu paprašė ieškovės pateikti paslaugas suteikusių įmonių sąskaitų kopijas, pagal kurias buvo paruoštos komunalinių paslaugų sąskaitos už visą laikotarpį nuo sutarties sudarymo dienos, t. y. 2018 m. sausio 18 d., iki 2019 m. liepos 1 d., tačiau šio prašymo ieškovė nėra įvykdžiusi iki šios dienos, ieškovė 2019 m. liepos 18 d. raštu atsakydama į šį prašymą, pateikė sąskaitų kopijas tik už kelis 2019 m. mėnesius, o už kitų laikotarpių sąskaitų pateikimą nepagrįstai pareikalavo susimokėti papildomai, dar daugiau, ieškovės pateiktos sąskaitų kopijos už 2019 m. balandžio–gegužės mėnesius patvirtino, kad ieškovės išrašytos sąskaitos už komunalinius mokesčius buvo neteisingos, kadangi šalys buvo aiškiai susitarusios, kad pagal sutartį komunaliniai mokesčiai bus skaičiuojami proporcingai jos nuomojamų patalpų plotui. Paaiškino, kad skirtingais nuomos laikotarpiais ji pagal sutartį nuomojosi iš ieškovės skirtingo ploto patalpas, todėl proporcijos skirtingais laikotarpiais taip pat skyrėsi: patalpų bendras plotas 1443,64 (100 procentų), jos nuomojamų patalpų plotas iki 2018 m. spalio 1 d. buvo 78,31 (5,42 procentai), o nuo 2018 m. spalio 1 d.  – 140,67 (9,74 procentai). Teigė, kad vien už aukščiau minėtus du mėnesius permoka ieškovei sudarė ne mažiau kaip 591,56 Eur, todėl supratusi, kad nuo nuomos pradžios jau yra permokėjusi ieškovei kelis tūkstančius eurų už jos neteisingai apskaičiuotus mokėtinus komunalinius mokesčius, sustabdė tolimesnius mokėjimus (CK 6.58 straipsnis) ir pareikalavo atsiųsti pakoreguotas sąskaitas už komunalinius mokesčius, o susidariusią permoką įskaityti su jos mokėtinu nuomos mokesčiu, susitikimų metu ieškovės atstovai iš dalies pripažino, kad ieškovės išrašytos sąskaitos už komunalinius mokesčius neatitinka sutarties nuostatų ir žadėjo jas pataisyti, tačiau pataisytų sąskaitų ji nėra gavusi iki šios dienos, o pradėjus kelti klausimą dėl nepagrįstai į sąskaitas įtraukiamų sumų, ieškovė pradėjo papildomai į sąskaitas įtraukti naują sutartyje nenumatytą mokestį – administravimo mokestį, tačiau šalys sutartyje nebuvo numačiusios tokio mokesčio ir ji niekada nėra davusi sutikimo dėl tokio mokesčio įtraukimo į gaunamas sąskaitas, todėl ieškovė šį administravimo mokestį į sąskaitas įtraukė be jokio teisinio pagrindo, ji niekada su šiuo mokesčiu nesutiko ir ne kartą prašė pašalinti šį mokestį iš sąskaitų. Pabrėžė, kad nuomos laikotarpiu išaiškėjo ne tik tai, jog ieškovė nepagrįstai siekia praturtėti jos sąskaita pateikdama neteisingas sąskaitas už komunalinius mokesčius, bet ir tai, jog patalpos buvo su trūkumais, dėl kurių iš dalies nebuvo galima naudotis patalpomis pagal jų paskirtį ir vykdyti savo veiklos, t. y. patalpose aptarnauti klientus ir turėti tinkamas darbo vietas, kadangi pagal higienos normas oro temperatūra patalpose turi būti ne mažesnė kaip 18 laipsnių, o kaip patvirtina siųstos daugkartinės pretenzijos ieškovei, patalpose 2018 m. gruodžio 27 d. buvo tik 14 laipsnių, 2019 m. sausio 9 d. buvo tik 16 laipsnių, 2019 m. lapkričio 28 d. – taip pat tik 16 laipsnių, taigi šaltuoju metų laikotarpiu patalpos neatitikdavo higienos normų ir nebuvo įmanoma jų naudoti pagal paskirtį, spręsdama šį patalpų trūkumą vėliau ji įsigijo elektrinius oro šildytuvus, kuriais papildomai šildydavo patalpas ir dėl to patyrė papildomas išlaidas elektrai ir šildytuvų įsigijimui, dar daugiau, 2019 m. pabaigoje patalpose pradėjo bėgti vanduo pro lubas, iš pradžių lašėdavo vienoje vietoje, o nuo 2020 m. pradėjo lašėti net keliose vietose, dėl nuo lubų lašančio vandens tekdavo atsiprašinėti į susitikimus atvykusių klientų dėl šių nepatogumų, o tai sumažino jos, kaip paslaugų teikėjos, patrauklumą ir galimybes parduoti savo paslaugas, ji reikalavo ieškovės suremontuoti patalpas taip, kad nelašėtų vanduo per lubas ir patalpomis būtų galima naudotis pagal paskirtį, kurioms jos buvo išsinuomotos, tačiau iki pat išsikraustymo ieškovė šių remonto darbų neatliko, be to, 2020 m. kovo mėnesį užsikimšo ginčo patalpose esanti kriauklė, buvo pareikštos pretenzijos ieškovei raštu ir pareikalauta suremontuoti kriauklę, tačiau per daugiau nei metus ieškovė nesugebėjo to padaryti ir kaip matyti iš perdavimo–priėmimo akto, kriauklė buvo vis dar užsikimšusi 2020 m. rugpjūčio 22 d., kai tuo tarpu tai buvo vienintelė kriauklė patalpose šiame aukšte, todėl dėl šio gedimo nebuvo galima užtikrinti tinkamų darbo vietų savo darbuotojams. Pabrėžė, kad dėl aukščiau nurodytų kliūčių (higienos normų neatitinkančios oro temperatūros patalpose, per lubas bėgančio vandens, neveikiančios kriauklės) ji iš dalies negalėjo naudotis patalpomis ir vykdyti jose savo veiklą, susitikti su klientais, todėl yra pagrindas pripažinti ieškovės atsakomybę už perduotų patalpų trūkumus ir mažinti nuomos mokestį, jos manymu, nuomos mokestis turėtų būti mažinamas ne mažiau kaip 30 procentų už laikotarpį nuo 2018 m. gruodžio mėn. (kuomet paaiškėjo pirmieji patalpų trūkumai dėl netinkamos oro temperatūros) ir tęsėsi iki pat sutarties nutraukimo dienos, t. y. 2020 m. rugpjūčio 19 d. Teigė, kad sutarties 8.6 punktas numatė, jog jeigu ji laiku neatlaisvina patalpų arba atsisako jas laiku grąžinti ieškovei, ji privalo sumokėti ieškovei 100 Eur dydžio baudą už kiekvieną uždelstą išsikelti dieną, tačiau ieškovė nutyli aplinkybę, kad patalpos buvo perduotos 2020 m. rugpjūčio 22 d. ieškovės atstovų žodiniu sutikimu ir prašymu, be to, ji nesutinka su ieškovės reikalavimu sumokėti delspinigius, kadangi ji negalėjo apskaičiuoti ir sumokėti ieškovei skolos likučio (jei toks šiai dienai egzistuoja) tik dėl pačios ieškovės kaltės, t. y. ieškovės nebendradarbiavimo pateikiant visus apskaičiavimui būtinus dokumentus, kuriuos pateikti ieškovė įsipareigojo sutartimi, todėl ieškovė bet kuriuo atveju neturi teisės į delspinigius, nes, jei ir buvo vėluojama sumokėti kokias nors sumas, tas vėlavimas nulemtas pačios ieškovės veiksmų.

Ieškovė pateikė dubliką, kuriuo prašė jos ieškinį tenkinti visiškai (el. b. apyrašo t. I, l. 152–159).

Ieškovė dublike nurodė, kad pastatas adresu (duomenys neskelbtini) yra 1443,43 kv. m. bendro ploto, 1940 m. statybos, įrašytas į nekilojamųjų kultūros vertybių registrą, 2018 m. sausio–vasario mėnesiais į pastatą ji perkėlė savo administracinę veiklą, įsikurdama pastato antrame aukšte, iš viso 158,16 kv. m. patalpose, jos administracinėse patalpose nuolatos dirbo šie darbuotojai: (duomenys neskelbtini) I. J., (duomenys neskelbtini) I. Š., (duomenys neskelbtini) G. D., nepilną darbo dieną ir ne visomis dienomis – (duomenys neskelbtini) V. T., iš užimtų patalpų didžiausio ploto, t. y. 51,08 kv. m. kabinetas buvo skirtas (duomenys neskelbtini) K. J., kuris savo darbo vietoje būna tik kelias dienas per mėnesį, laikotarpiu nuo 2018 m. sausio mėn. iki 2020 m. rugpjūčio mėn. pas ją dirbo 16–18 darbuotojų, daugumos darbuotojų, išskyrus aukščiau išvardintus, darbo vieta buvo gamybinėje bazėje adresu (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), taigi, administracinėse patalpose adresu (duomenys neskelbtini), bendrame 158,16 kv. m. plote, visą su atsakove ginčo laikotarpį kiekvieną darbo dieną dirbo tik 3–4 darbuotojai jos darbuotojai, tuo tarpu atsakovė, kartu su ja nuo 2018 m. vasario mėn. į pastatą pagal nuomos teisinius santykius perkėlusi savo administracinę veiklą, nuo 2018 m. vasario 13 d. iš jos nuomojosi 78,31 kv. m. plotą, o nuo 2018 m. rugsėjo 28 d. – 140,67 kv. m. plotą ir šiose patalpose atsakovė veiklą vykdė su 7–11 darbuotojų, taip pat nuo 2019 m. spalio 16 d. dėl patalpų pastate nuomos buvo sudaryta nuomos sutartis su uždarąja akcine bendrove „Statybų resursas“, kuri išsinuomojo 59,66 kv. m. ploto patalpas, likusios pastate esančios patalpos visą atsakovės nuomos laikotarpį buvo visiškai tuščios ir nenaudojamos: jose jokios veiklos nevykdė nei UAB „Firma VITI“, nei kiti tretieji asmenys, taipogi pastato trečio aukšto patalpos yra visiškai nešildomos ir šiose patalpose nėra įdiegta centralizuota miesto šildymo sistema, todėl šildomo pastato dalis sudaro tik 1 163 kv. m. Teigė, kad visą atsakovės nuomos sutarties laikotarpį mokesčiai už komunalines paslaugas buvo skaičiuojami proporcingai atsakovės nuomojamam plotui. Dėl elektros energijos paaiškino – atsakovės patalpose nuo nuomos sutarties pradžios, t. y. 2018 m. vasario 13 d., iki 2019 m. spalio 28 d. nebuvo įrengtas atskiras elektros subskaitiklis, todėl jos ir atsakovės užimamose patalpose suvartota elektros energija buvo apskaitoma tais pačiais bendrais pastato elektros energijos skaitikliais, nuo 2019 m. spalio 28 d. atsakovei patalpose buvo įrengtas atskiras elektros subskaitiklis, todėl jos sunaudota elektros energija patalpose buvo pradėta apskaityti atskirai, o už suvartotą elektros energiją iki subskaitiklio įrengimo atsakovei elektros energija buvo apskaičiuojama proporcingam jos nuomojamų patalpų plotui pagal visą pastato faktiškai naudojamą/užimtą plotą: UAB „Firma VITI“ administracinės patalpos pastate užima 158,16 kv. m. ir proporcingai priklausanti bendrų patalpų dalis 9,84 kv. m., bendras UAB „Firma VITI“ plotas 168 kv. m., atsakovės patalpos nuo 2018 m. vasario 13 d. iki 2018 m. rugsėjo 28 d. sudarė 74,07 kv. m ir priskirta 4,24 kv. m. bendro naudojimo patalpų, iš viso 78,31 kv. m., nuo 2018 m. rugsėjo 28 d. atsakovės patalpų plotas padidėjo iki 132,43 kv. m., bendro naudojimo patalpų plotas 8,24 kv. m., iš viso 140,67 kv. m., pagal gautas elektros energijos tiekėjo sąskaitas ji skaičiavo atsakovės mokėtiną elektros energijos sumą pagal formulę: sąskaitos suma/(UAB „Firma VITI“ patalpų plotas + atsakovės patalpų plotas) * atsakovės patalpų plotas = mokėtina suma. Pažymėjo, kad nesutinka su atsakovės atsiliepime išdėstyta pozicija, jog elektros energija atsakovei turėjo būti skaičiuojama pagal proporciją viso pastato bendrą plotą ir atsakovės nuomojamas patalpas, kadangi nei sutarties nuostatos, nei šalių susitarimai tokių elektros energijos mokesčių skaičiavimų nebuvo numatę, elektros energija atsakovei buvo skaičiuojama kaip numatyta sutarties 7.5 punkte, t. y. proporcingai nuomojamoms patalpoms, tačiau atsižvelgiant į komunalinių mokesčių esmę ir jų susidarymo (atsiradimo) aplinkybes, mokesčių skaičiavimų proporcijos buvo nustatytos ne pagal bendrą pastato plotą, bet pagal faktiškai užimtą pastato plotą. Teigė, kad pagal faktines aplinkybes negali būti ginčo, jog elektros energija pastate gali būti naudojama tik patalpose, kuriose realiai būna žmonės ir jose vykdoma veikla, tuo tarpu šiuo atveju didžioji dalis patalpų yra visiškai nenaudojamos. Mano, kad atsakovės pozicija, jog komunalinių mokesčių proporcijos skaičiavimas turi būti siejamas ne su faktiškai pastate naudojamu plotu, o su visu pastato bendru plotu, yra nesąžininga ir neteisinga, toks skaičiavimas sudarytų sąlygas jai mokėti tik dalį jos faktiškai suvartojamos elektros energijos, be to, po subskaitiklio įrengimo atsakovės patalpose, t. y. nuo 2019 m. spalio mėn., atsakovė savo patalpose vidutiniškai suvartodavo 500–600 kw/mėn. elektros energijos, iki subskaitiklio įrengimo atsakovei pagal taikytą elektros energijos paskirstymo metodą buvo išrašomos sąskaitos už 400–650 kw/mėn., kas dar kartą patvirtina, kad jos taikomas suvartotos elektros energijos paskirstymas buvo teisingas abiejų šalių atžvilgiu. Dėl šiukšlių išvežimo, vandens ir uždarosios akcinės bendrovės „Grifs AG“ pastato apsaugos paaiškino – už šias paslaugas atsakovei buvo paskaičiuojamos įmokos pagal tą pačią proporcingumo formulę, kaip ir už suvartotą elektros energiją, t. y. proporcingai atsakovės patalpų plotui nuo viso faktiškai naudojamo pastato ploto: sąskaitos suma/(UAB „Firma VITI“ patalpų plotas + atsakovės patalpų plotas + nuo 2019 m. lapkričio 1 d. nuomininko uždarosios akcinės bendrovės „Statybų resursas“ plotas) * atsakovės patalpų plotas = mokėtina suma. Dėl šildymo paaiškino – pastatas yra šildomas centrine šildymo sistema, t. y. šilumos energiją tiekia Vilniaus šilumos tinklai, tačiau šildymo sistema yra išvedžiota ne visame pastate, trečiasis pastato aukštas yra nešildomas centriniu šildymu, o patalpose yra pastatyti elektriniai šildytuvai, kuriais esant poreikiui patalpos gali būti šildomos, kadangi trečiasis pastato aukštas nėra šildomas centriniu šildymu, todėl apskaičiuodama atsakovei mokesčius už šilumos energiją proporcingai jos turimoms patalpoms taikė skaičiavimą nuo viso pastato šildomo ploto, t. y. be trečiojo aukšto patalpų ploto, iš viso pastate centriniu šildymu šildomų patalpų plotas sudaro 1 116 kv. m., patalpų šildymas atsakovei buvo apskaičiuojamas tokia tvarka: sąskaitos suma/1 116 kv. m. šildomo patalpų ploto * atsakovės patalpų plotas = mokėtina suma. Dėl valymo paslaugų paaiškino – UAB „Firma VITI“ patalpas (duomenys neskelbtini) valo pagal darbo santykius dirbanti valytoja, atsakovei už bendrose patalpose (koridoriai, tualetai) suteiktas valymo paslaugas buvo apskaičiuojama mokėtina suma dalis nuo valytojai mokamo darbo užmokesčio, iki 2018 m. rugsėjo 30 d. atsakovei už 4 kartų per savaitę valymo paslaugas buvo taikomas 15,50 Eur su PVM mokestis per mėnesį, nuo 2018 m. spalio 1 d. padidėjus atsakovės patalpoms iki 140,67 kv. m. už valymo paslaugas buvo apskaičiuojama 27,90 Eur su PVM per mėnesį, nuo 2019 m. rugpjūčio 1 d. valytojai pradėjus bendras patalpas valyti per savaitę tik 2 kartus, atitinkamai buvo sumažinta atsakovei priklausanti mokėti suma iki 17,60 Eur su PVM per mėnesį, todėl nustatydama atsakovei valymo paslaugų kainą, ją skaičiavo pagal valytojai mokamo darbo užmokesčio ir viso valomų pastato bendrų patalpų ploto proporciją, atsakovei pagal nuomos sutartį priskirta 8 kv. m. bendro naudojimo patalpų, todėl proporcingai šiam plotui buvo paskaičiuojamas mokestis už bendrų patalpų valymą. Dėl administravimo paslaugų paaiškino – nuo 2019 m. gegužės mėn. pagal generalinio direktoriaus įsakymą nustatytas 0,25 Eur/m2 pastato administravimo mokestis, atsižvelgiant į tai, kad pastatą administruoja pati UAB „Firma VITI“, t. y. nėra samdoma administruojanti įmonė, dėl to ji patiria papildomas pastato priežiūros ir administravimo išlaidas: nuolatinė teritorijos priežiūra ir valymas, einamieji pastato ir vidaus patalpų priežiūros ir tvarkymo (remonto) darbai, inžinerinių tinklų ir šilumos sistemos priežiūra, todėl šalys sutarties 7.5 punkte numatė, kad „Be nuomos mokesčio nuomininkas apmoka mokesčius už nuomininkui nuomojamoms patalpos suteiktas komunalines paslaugas: elektros energiją <...> ir kitas paslaugas proporcingai nuomojamam plotui.“, taigi, sutarties 7.5 punktas numatė jai teisę skaičiuoti atsakovei mokesčius ir už kitas paslaugas, t. y. konkrečiai sutartyje neįvardintas, bet realiai suteikiamas, o minėtą pastato priežiūrą vykdo jos darbuotojai, dirbantys pagal darbo sutartį, kuriems yra mokamas darbo užmokestis, daliai priežiūros paslaugų pagal poreikį yra samdomos įmonės, šalys susitarė ir atsakovė kaip patalpų nuomininkė turi pareigą apmokėti dalį šių UAB „Firma VITI“ išlaidų proporcingai nuomojamoms patalpoms. Nurodė, kad nesutinka su atsakove dėl patalpų temperatūros neatitikimo higienos normoms, kadangi pastatas buvo šildomas centriniu miesto šildymu ir mieste įjungus šildymą, pastate yra taip pat paleidžiama šildymo sistema, nors jai yra žinoma, kad atsakovė pageidavo, kad patalpose būtų labai šilta ir dėl šios priežasties pati papildomai šildėsi patalpas elektra, dėl ko ženkliai išaugo žiemos metu suvartotos elektros energijos kaštai, tačiau atsakovės pageidavimas papildomai šildytis patalpas, kad jose būtų gerokai virš 20 laipsnių temperatūros, nesudaro pagrindo teigti, kad be papildomo šildymo patalpų temperatūra neatitiko higienos normų, todėl atsakovės teikti byloje įrodymai (termometro fotonuotraukos) šioje byloje neturi įrodomosios galios, nes yra atlikti netinkamai, t. y. fiksuoti vienašališkai be jokios įrodomosios reikšmės apie fiksavimo aplinkybes, laiką ir vietą, jeigu atsakovės patalpose žiemos metu temperatūra neatitiko higienos normų, atsakovė privalėjo kartu su UAB „Firma VITI“ atstovais organizuoti patalpų temperatūros nustatymo procedūrą, kad abi šalys turėtų vienodas sąlygas nustatyti faktines aplinkybes, tačiau to atsakovė nedarė. Paaiškino, kad jai taip pat yra žinoma, jog keliose vietose atsakovės nuomojamose patalpose per lietingas dienas drėko lubos, tačiau ji ėmėsi veiksmų ir tvarkė stogą, nors pastato stogas senas ir reikalingas esminis remontas, kurį ji planuoja vykdyti artimiausiu metu, vis dėlto, atsakovė neobjektyviai pateikė buvusią situaciją dėl lubų drėkimo: nuo lubų vanduo nelašėjo ir nesudarė jokių kliūčių pagal paskirtį naudoti patalpas, minėtas patalpų defektas nėra esminis ir nepablogino patalpų būklės taip, kad jomis realiai nebūtų galima naudotis, be to, atsakovė nėra niekada informavusi, kad dėl drėkstančių lubų negalėtų vykdyti veiklos patalpose. Ieškovės įsitikinimu, patalpos atitiko savo paskirtį ir buvo tinkamos naudoti pagal paskirtį visą nuomos terminą (CK 6.483 straipsnio 1 dalis), lubų drėkimas patalpose buvo tik kosmetinio remonto klausimas, kuris niekaip neturėjo ir negalėjo turėti realios įtakos patalpų būklei. Teigė, kad patalpos pagal 2018 m. vasario 13 d. patalpų perdavimo–priėmimo aktą buvo perduotos atsakovei su veikiančia kriaukle, šią aplinkybę patvirtina faktas, kad šalys perdavimo akte nenurodė, kad patalpose kriauklė neveikia, iš tiesų, kriauklė 2019 m. buvo užkimšta dėl pačios atsakovės kaltės, po gauto atsakovės  prašymo sutvarkyti užsikimšusią kriauklę, 2019 m. liepos 3 d. buvo iškviesta uždaroji akcinė bendrovė „Grinda“, kuri atliko kanalizacijos valymo darbus ir nustatė, kad dėl galimai didelio kavos tirščių kiekio yra atsiradę giluminiai kanalizacijos defektai, kurių negalėjo sutvarkyti, taigi, atsakovė ir jos darbuotojai neatsakingai naudojosi jų patalpose buvusia kriaukle, pylė į ją didelius kiekius kavos tirščių, dėl ko sugadino jai priklausantį turtą ir padarė žalos; nepaisant to, kad atsakovės patalpose kriauklė dėl pačios atsakovės kaltės buvo užkimšta, atsakovė naudojosi bendro naudojimo patalpose (tualetuose) esančiomis kriauklėmis, todėl jos patalpose kriauklės užsikimšimas neturėjo ir negalėjo turėti jokios įtakos bendrai patalpų būklei, nes atsakovė ir toliau nevaržomai galėjo naudotis vandeniu ir kriauklėmis šalia esančiose bendro naudojimo patalpose. Kartu nurodė ir tai, kad patalpos buvo grąžintos 3 dienomis vėliau nei buvo nustatyta, todėl atsakovė privalo sumokėti 300 Eur baudą ir šių nuostolių UAB „Firma VITI“ neturi pareigos įrodinėti, be to, už pradelstus finansinius įsipareigojimus atsakovė yra įsipareigojusi mokėti sutartyje nustatytas netesybas, kas yra UAB „Firma VITI“ minimalūs finansiniai praradimai dėl atsakovės laiku neįvykdytų mokėjimų, kurių ji neturi pareigos įrodinėti.

Atsakovė pateikė tripliką, kuriuo prašė atmesti ieškovės ieškinį dėl skolos priteisimo kaip nepagrįstą ir priteisti bylinėjimosi išlaidas (el. b. apyrašo t. II, l. 134–139).

Atsakovė triplike nurodė, kad sutartimi buvo sulygta, jog mokėjimai bus atliekami pagal apskaitos prietaisų rodmenis, o jų nesant, proporcingai jos nuomojamų patalpų plotui; sąskaitos už komunalines paslaugas jai buvo pateiktos be išplėstinės skaičiuotės, nebuvo pateiktas skaičiavimo būdas, kurio pagrindu buvo apskaičiuotos už komunalines paslaugas mokėtinos sumos, nebuvo pridėtos tiekėjų sąskaitų kopijos; ieškovės su dubliku pateiktos tiekėjų sąskaitos neabejotinai patvirtina, kad ieškovė sąskaitas už komunalinius mokesčius išrašydavo pažeisdama sutarties sąlygas. Teigė, kad sutarties 7.5 punkte nėra detaliai nurodyta, kaip paskaičiuoti jai mokesčių proporciją, tačiau šios aplinkybės nenurodymas negali būti traktuojamas jos nenaudai. Pabrėžė, kad šalys sutarė, jog mokestis skaičiuojamas proporcingai nuomojamam plotui, t. y. jos nuomotam plotui, todėl ji nesutinka su ieškovės taikomu skaičiavimo metodu, nes rūpinimasis kitu pastato plotu (išnuomotu ar ne) negali būti perkeltas jai. Pažymėjo, kad byloje nėra ginčo, jog visas pastatas, kuriame buvo patalpos, priklauso ieškovei, tai reiškia, kad ieškovė, būdama patalpų teisėta savininkė, privalo pati jomis rūpintis ir jas išlaikyti, jei dalis patalpų nėra išnuomojama, būtent ieškovei tenka dėl to patirtų išlaidų rizika, todėl ieškovės argumentai, kad ieškovės administracinėse patalpose dirba vos keli darbuotojai, o nenuomojamose patalpose tariamai nėra naudojama elektra, vanduo ir kiti resursai, nėra teisiškai reikšmingi, kadangi šalys nebuvo sutarusios, kad mokesčiai bus skaičiuojami pagal pastate dirbančių asmenų proporcijas ar tik išnuomotus plotus, be to, būdama patalpų savininkė, ieškovė neišnuomotose patalpose gali pati vykdyti veiklą, kaip pavyzdžiui: jose gali būti atliekami remonto darbai ir pan., kurių metu gali būti naudojami elektros, vandens ištekliai, kurių apmokėjimo nurodymas UAB „105 sprendimai“ nebūtų teisingas, todėl ieškovės nurodoma komunalinių mokesčių skaičiavimo metodika, kada proporcijos skaičiuojamos ne pagal visą pastato plotą, o tik pagal faktiškai išnuomotą, neatitinka sutarties nuostatų, taip pat yra nesąžininga jos atžvilgiu, be to, ji taip pat palaiko savo atsiliepime nurodytus argumentus, kad ieškovės į sąskaitas vienašališkai įtrauktas vienašališkai nustatyto dydžio, kuris nepagrįstas jokiais objektyviais duomenimis, administravimo mokestis yra neteisėtas, kadangi šalys sutartyje nebuvo numačiusios tokio mokesčio ir ji niekada nėra davusi sutikimo dėl tokio mokesčio įtraukimo į gaunamas sąskaitas. Nurodė, kad išanalizavus visas ieškovės pateiktas sąskaitas, jos įtarimai dėl neteisingai išrašomų sąskaitų už komunalinius mokesčius pasitvirtino, kadangi susipažinus su ieškovės pateiktomis sąskaitomis akivaizdu, kad ieškovė visą nuomos laikotarpį taikė neteisingą komunalinių mokesčių apskaičiavimo metodiką, kuri yra finansiškai naudinga būtent ieškovei, ieškovė savo neteisėtais veiksmais siekė perkelti pastato išlaikymo išlaidas jai, kas akivaizdžiai yra neteisinga bei pažeidžia jos teisėtus interesus. Nurodė, kad sutartyje detaliai nėra aptarti išnuomojamo daikto kokybės reikalavimai, tačiau sutartyje nurodyta patalpų paskirtis – administracinė, tai nurodyta ir patalpų perdavimo–priėmimo akte, patalpų pagrindinė naudojimo paskirtis, įregistruota viešame registre – administracinė, todėl išsinuomotos patalpos turėjo būti protingos ir ne žemesnės nei vidutinės kokybės, kad jose būtų galima įrengti administracines patalpas, biurą, tačiau išnuomotos patalpos neatitiko sutarties sąlygų, patalpos buvo su trūkumais, dalinai kliudžiusiais naudoti jas pagal paskirtį, nebuvo galima pilnavertiškai naudotis patalpomis, kuriose yra šalta, lietingomis dienomis laša nuo lubų vanduo, nėra galimybės naudotis kriaukle, tokios aplinkybės nebūtų priimtinos bet kuriam nuomininkui, ji ne kartą raštu kreipėsi su pretenzijomis į ieškovę dėl šalčio, užsikimšusios kriauklės ar lašančio vandens nuo lubų, tačiau ieškovė nebendradarbiavo ir nesiėmė aktyvių veiksmų esamiems trūkumams pašalinti, o vien ta aplinkybė, kad temperatūros fiksavimas buvo vykdomas vienašališkai, negali būti pagrindas nevertinti kartu su atsiliepimu pateiktų įrodymų, kadangi ieškovės atstovai taip pat ateidavo ir matuodavo temperatūrą patalpose savo termometrais ir matė, kad temperatūra neatitiko higienos normų, todėl žadėdavo šalčio problemą spręsti, tačiau savo pažadų neištesėdavo, dar daugiau, šaltuoju laikotarpiu pačios ieškovės darbuotojai darbo vietose sėdėdavo su striukėmis ir įsijungę papildomus elektrinius šildytuvus, ieškovė dublike taip pat pripažįsta, kad nešildė kitų pastate esančių ir nenaudojamų patalpų, taip pat antro aukšto koridoriuje nėra įrengta jokio šildymo, tualetuose nėra ne tik šilto vandens, bet ir jokio šildymo, todėl ieškovei darbo dienomis minimaliai įjungus šildymą, o savaitgaliais jį žymiai sumažinus, patalpose šaltuoju periodu nebūdavo užtikrinamos tinkamos sąlygos naudoti patalpas pagal jų paskirtį, t. y. vykdyti administracinę veiklą. Pažymėjo, kad ieškovė pati savo dublike taip pat patvirtina, jog keliose vietose nuomotose patalpose per lietingas dienas drėko lubos, taip pat, kad pastato stogas yra senas ir reikalingas kapitalinis remontas, kurį ieškovė tariamai planuoja vykdyti artimiausiu metu, tačiau spręsti šią problemą ir sutaisyti stogą artimiausiu metu iš ieškovės atstovų ji girdėjo kelis metus, nors šie veiksmai taip niekada ir nebuvo atlikti, o tai, kad nuo netinkamos kokybės lubų lašėjo vanduo patvirtina aplinkybė, kad laikėsi ne tik sudrėkusios lubos, tačiau ir susikaupęs vanduo po jomis esančioje kiliminėje dangoje, tokie akivaizdūs patalpų trūkumai turėjo įtakos vykdomai veiklai tiek dėl to, kad toje vietoje negalėjo būti laikomi jokie daiktai (pavyzdžiui, kompiuterinė technika, popieriniai dokumentai), tiek ir dėl to, kad atrodė labai nereprezentatyviai klientams, kurie atvykdavo į susitikimus, be to, pati ieškovė ne kartą žodžiu buvo informavusi, kad kriauklės užsikimšimo problema yra įsisenėjusi ir jai seniai žinoma, kadangi pastatas ir jame išvedžioti vamzdynai yra seni, reikalaujantys kapitalinio remonto, pačios ieškovės kartu su dubliku pateikti rašytiniai įrodymai taip pat paneigia ieškovės nurodomas kriauklės užsikimšimo priežastis, nes uždarosios akcinės bendrovės „Grinda“ atliktų darbų akte nurodoma galima tikroji užsikimšimo priežastis – vamzdžio lūžis po žeme, taigi pačios ieškovės pateikti įrodymai patvirtina, kad patalpos neatitiko kokybės reikalavimų, todėl, atsakovės įsitikinimu, yra pagrindas pripažinti ieškovės atsakomybę už perduotų patalpų trūkumus ir mažinti nuomos mokestį. Kartu nurodė, kad palaiko atsiliepime nurodytus motyvus, jog ieškovė bet kuriuo atveju neturi teisės į delspinigius – ieškovei nebendradarbiaujant ir nevykdant sutartimi prisiimtų savo įsipareigojimų pateikti tiekėjų sąskaitų kopijas, ji objektyviai neturėjo galimybės įsitikinti UAB „Firma VITI“ pateiktų sąskaitų pagrįstumu ir įvykdyti savo įsipareigojimus pagal sutartį.

Atsakovė rašytiniuose paaiškinimuose (el. b. apyrašo t. II, l. 151–154) nurodė, kad tik teismui išreikalavus iš ieškovės visas paslaugų tiekėjų sąskaitas, kurių ieškovė jai neteikė, ir jai atlikus detalų komunalinių mokesčių paskaičiavimą, išaiškėjo, kad jos mokėtina suma už komunalinius mokesčius sudaro 2 450,68 Eur, į šią sumą įtraukiant ir 541,21 Eur valymo išlaidas, nors ieškovė nėra į bylą pateikusi jokių šias išlaidas pagrindžiančių įrodymų, tačiau ji šių valymo išlaidų neginčija, jos mokėtina suma už nuomą sudaro 20 813,88 Eur, ji ieškovei yra sumokėjusi 25 347,34 Eur bei 535,58 Eur užstatą, kuris jai nėra grąžintas, taigi, ne ji yra skolinga ieškovei, o ieškovė jai yra skolinga 2 372,38 Eur.

Ieškovė rašytiniuose paaiškinimuose (el. b. apyrašo t. II, l. 182–185) nurodė, kad pagal tarp šalių pasirašytą sutartį, nuo 2018 m. vasario 28 d. iki 2020 m. rugpjūčio 19 d. atsakovei už nuomą išrašė iš viso 32 PVM sąskaitas faktūras, kurių bendra suma 27 80,19 Eur; patalpos visą nuomos laikotarpį buvo tinkamos naudoti pagal paskirtį, o atsakovės reiškiamos pretenzijos, ieškovės įsitikinimu, yra tik atsakovės siekis bandyti išvengti pareigos tinkamai atsiskaityti; atsakovė visą nuomos sutarties laikotarpį nei vieno karto neteikė jai reikalavimo/prašymo sumažinti nuomos mokestį dėl byloje jos nurodomų aplinkybių; CK 6.485 straipsnyje nustatytos nuomininko teisės gali būti įgyvendinamos tik galiojant nuomos teisiniams santykiams, 2020 m. rugpjūčio 19 d. tarp šalių sudaryta sutartis buvo nutraukta, jos galiojimo metu atsakovė niekada neteikė prašymo įgyvendinti CK 6.485 straipsnio 2 dalyje nustatytų jos teisių dėl galimai netinkamų naudotis nuomojamų patalpų, t. y. nebuvo teiktas prašymas nei dėl nuomos mokesčio mažinimo, nei dėl trūkumų šalinimo išlaidų išskaičiavimo iš nuomos mokesčio, nei dėl sutarties nutraukimo prieš terminą; vadovaujantis sutarties 9.6 punkto 1 dalimi, jeigu nuomojamos patalpos iš tikrųjų atsakovei buvo netinkamos naudotis pagal paskirtį, ji turėjo teisę vienašališkai nutraukti sutartį, taip pat vienašališkai nutraukti sutartį atsakovė turėjo teisę ir be jokių priežasčių, įspėjusi ją prieš 90 kalendorinių dienų (sutarties 9.9 punktas); atsakovė ne tik visą sutarties galiojimo laikotarpį nesiėmė iniciatyvos nesinuomoti neva blogos būklės patalpų, kurių tariamai ji negalėjo naudotis pagal paskirtį, bet net ir jai (ieškovei) priverstinai dėl įsiskolinimų nutraukus sutartį ir suėjus visiems patalpų atlaisvinimo terminams, atsakovė ir toliau buvo užėmusi patalpas ir jose vykdė veiklą, taigi, atsakovės faktiniai veiksmai sutarties vykdymo metu prieštarauja jos dėstomai pozicijai procesiniuose dokumentuose. Pažymėjo ir tai, kad atsakovė visą sutarties laikotarpį priėmė PVM sąskaitas faktūras už nuomos mokestį, įtraukė jas į savo buhalterinę apskaitą ir neteikė prašymo, kad dalies ir/ar visų sąskaitų suma už nuomą būtų sumažinta; iki sutarties nutraukimo atsakovė yra apmokėjusi didesnę dalį sąskaitų; šiai dienai atsakovės reikalavimas mažinti apmokėtas sąskaitas už nuomą yra neteisėtas ir neturintis tam pagrindo; ieškovės įsitikinimu, atsakovė atgaline data neturi teisės pasinaudoti CK 6.485 straipsnyje nustatytomis nuomininko teisėmis, jeigu jomis nebuvo pasinaudota laiku. Pastebėjo, kad atsakovė neprašo nuomos mokesčio mažinimo už laikotarpį nuo 2018 m. vasario mėn. (nuo sutarties pradžios) iki 2018 m. gruodžio mėn., todėl nesuprantama, kokios aplinkybės lėmė, kad nuo 2018 m. vasario mėn. iki 2018 m. gruodžio mėn. šaltuoju sezonu neva patalpos nebuvo šaltos, bet jau nuo 2018 m. gruodžio mėn. patalpose vis dėlto tapo šalta, be to, atsakovė prašo nuomos mokesčio mažinimo ne tik šaltojo sezono laikotarpiais, bet ir vasaros laiku, tačiau to atsakovė nepaaiškina; taipogi atsakovė nepateikė į bylą įrodymų dėl vandens lašėjimo, neaišku, ar anot atsakovės vanduo lašėjo nuolat, ar tai buvo vienkartiniai atvejai, neaišku kuo remdamasi atsakovė dėl vandens lašėjimo prašo nuomos mokesčio mažinimo už laikotarpį nuo 2018 m. gruodžio mėn. iki 2020 m. rugpjūčio mėn. Atkreipė dėmesį ir į tai, kad atsakovė nepateikė įrodymų, jog ji negalėjo ir faktiškai pilnavertiškai nesinaudojo patalpomis pagal jų paskirtį dėl jos nurodomų patalpų defektų. Pabrėžė, kad mokesčiai patalpoms buvo skaičiuojami proporcingai nuomojamam plotui ir nurodė nesutinkanti su atsakovės pozicija, kad ji (ieškovė) komunalinius mokesčius privalėjo skaičiuoti proporciją taikant viso pastato plotui, dėl tokio komunalinių mokesčių skaičiavimo šalys sutartyje nebuvo susitarusios; elektros energija yra vartojama tik tose patalpose, kuriose yra vykdoma kažkokia veikla, bendras visas pastato plotas negali būti teisingas ir sąžiningas proporcijos rodiklis, kuris kiekvienam pastato kvadratiniam metrui vienodai paskirsto suvartotą elektros energiją, nors didžioji pastato patalpų dalis nuolatos yra tuščios ir nenaudojamos; ne visas pastatas yra šildomas centrine šildymo sistema, todėl šilumos energija yra vartojama tik šildomose patalpose, bet ne visame pastate; vandens suvartojimas, išmetamų šiukšlių kiekis ir apsaugos paslaugos tiesiogiai priklauso nuo naudojamo patalpų ploto/žmonių skaičiaus, bet ne nuo bendro pastato ploto; pagal sutarties 7.5 punktą už administravimo paslaugas ji turėjo teisę atsakovei išrašyti sąskaitas, pastato administravimo paslaugas ji realiai vykdė, atsakovei šios paslaugos buvo suteiktos, todėl ji turi teisę gauti nustatytą už tai atlygį, pastato administravimo mokestį ji pradėjo taikyti nuo 2019 m. gegužės mėn. pagal įsakymą; jeigu nuomininkas tęsia nuomos teisinius santykius, patalpomis naudojasi, priima nuomotojo išrašomas sąskaitas, vadinasi, jis savo konkliudentiniais veiksmais patvirtina, kad su nuomos sąlygomis sutinka ir finansines prievoles pagal sutartį vykdyti privalo. Kartu nurodė ir tai, kad atsakovė net ir taikydama savo komunalinių mokesčių skaičiavimo metodiką, į bylą pateikė klaidingai atliktus skaičiavimus, nes, paaiškino, atsakovei nuo 2019 m. lapkričio mėn. nuomojamose patalpose buvo įvestas elektros energijos subskaitiklis, nuo skaitiklio įvedimo ji už suvartotą elektros energiją atsakovei teikė sąskaitas pagal subskaitiklio rodmenis, o atsakovė atlikdama savo komunalinių mokesčių skaičiavimus už suvartotą elektros energiją nuo 2019 m. lapkričio mėn. toliau taiko proporcijos principo skaičiavims, nors jai už elektrą buvo jau rašomos sąskaitos pagal tiesioginį suvartojimo faktą – skaitiklio rodmenis; atsakovei tam tikrais mėnesiais sąskaitose buvo paskaičiuojamos išlaidos už tualetinį popierių, per visą nuomos laikotarpį iš viso už tualetinio popieriaus išlaidas išrašytose sąskaitose paskaičiuota 216,14 Eur, tuo tarpu atsakovė į savo komunalinių mokesčių skaičiavimą šių išlaidų visiškai neįtraukia, kokiu pagrindu su šiomis išlaidomis atsakovė nesutinka, nenurodyta; Vilniaus vandenų sąskaitų duomenys atsakovės lentelėje yra suvesti neteisingai, sąskaitų sumos lentelėje yra nurodytos be PVM mokesčio, kadangi atsakovei už komunalinius mokesčius yra skaičiuojamas PVM, todėl kaip ir kituose mokesčiuose jis privalo būti įtrauktas ir į Vilniaus vandenų sąskaitų sumas. Paaiškino, kad atsakovės pagal sutarties 7.1 punktą sumokėtas 535,58 Eur užstatas nutraukus sutartį buvo įskaitytas padengti paskutinio nuomos mėnesio, t. y. 2020 m. rugpjūčio mėn. nuomos sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), apie užstato įskaitymą atsakovė buvo informuota elektroniniu paštu. Teigė, kad pagal jos buhalterinės apskaitos duomenis, atsakovės skola yra: 1) 10 180,76 Eur skola už neapmokėtas PVM sąskaitas faktūras už nuomą ir komunalines išlaidas, 2) 226,62 Eur neapmokėta delspinigių sąskaita Nr. (duomenys neskelbtini), 3) 300 Eur baudos už laiku neatlaisvintas patalpas sąskaitos Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini).

Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas advokatas Dainius Baronas palaikė ieškovės procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją, papildomai paaiškindamas, kad atsakovės patalpose lubos kartais drėko, tačiau žala padaryta dėl to nebuvo, kriauklė buvo ne kartą užsikimšusi, tačiau tai įvyko dėl atsakovės veiksmų, šalčio problemos nebuvo, patalpose galėjo būti vėsiau tik po savaitgalių, nes būdavo pamažinamas šildymas, tačiau tai su atsakove buvo suderinta; pagal sutartį sąskaitos turėjo atsakovei būti teikiamos tik jai paprašius; bendras pastato plotas 1 443,64 kv. m., o šildomas plotas 1 116 kv. m.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas advokatas Andrius Šidlauskas palaikė atsakovės procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją, papildomai paaiškindamas, kad pagal sutartį sąskaitos turėjo atsakovei būti teikiamos be jokio jos papildomo prašymo, tačiau ieškovei jų neteikiant, atsakovė sąskaitų prašė, tuomet buvo pateiktos sąskaitos, tačiau tik už dalį laikotarpio; atsakovė nuomojosi tik mažiau nei 10 proc. viso pastato; patalpos būdavo šildomos apie 8 mėnesius; kai dalis patalpų pastate yra nešildomos, tai šildomoms patalpoms tenka daugiau šildymo sąnaudų, trečiasis pastato aukštas šildomas elektra, ar buvo jis šildomas elektra atsakovė netikrino, tualeto patalpos iš viso buvo nešildomos; iki šių patalpų nuomos iš ieškovės, atsakovė iš ieškovės nuomojosi kitas patalpas; su valdymo kaina 541,21 Eur atsakovė sutinka, tačiau nesutinka su papiloma kaina higienos prekėms ir valymo prekėms, nes dažniausiai į valdymo paslaugas šios prekės yra įskaičiuojamos; administravimo mokestį ieškovė ėmė skaičiuoti kai kilo tarp šalių konfliktas dėl neteisingai išrašomų sąskaitų, iki tol tos paslaugos buvo teikiamos, bet atskiras mokestis neskaičiuojamas, vadinasi, tai įėjo į nuomos mokestį, atsakovė iš karto prieštaravo dėl šio papildomo mokesčio, kai tik ieškovė jai jį nustatė; lubose dėmės matėsi net tada kai nelydavo, kriauklės gedimas buvo dėl vamzdžio lūžio, tai fiksuota akte, tame aukšte buvo ta vienintelė kriauklė, paskutinį pusmetį kriaukle iš viso nebebuvo galima naudotis, ieškovė problemos nebesprendė; visi patalpų defektai ėmė matytis praėjus pusmečiui nuo patalpų nuomos pradžios.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas UAB „105 sprendimai“ (duomenys neskelbtini) A. U. papildomai paaiškino, kad šalis siejo draugiški santykiai, kilusios probelmos būdavo sprendžiamos ne raštu, bet žodžiu, taikos būdu; įsikėlus į patalpas jos buvo išremontuotos, tačiau po kurio laiko ėmė ryškėti problemos, lyjant ėmė lašėti vanduo nuo lubų, dėl to darėsi sunku organizuoti darbą, nepatogiai dėl to jautėsi tiek prieš darbuotojus, tiek prieš klientus, patalpose kiliminė danga, tai atėję klientai koja taškė vandenį ir šaipėsi, kas čia pas juos per patalpos, taip buvo sumenkintas įmonės įvaizdis, be to, būdavo šalta dirbti, dirbti tekdavo su striukėm ir pirštinėm, dėl to net darbuotojai išėjo keli iš darbo, ypač šalta būdavo po savaitgalių, su ieškove nebuvo tartaasi, kad savaitgaliais bus mažinamas šildymas; įmonei to paties adreso išlaikymas labai svarbus, nes klientai tiesiog atvykdavo, kadangi žinodavo, kur įmonė įsikūrusi, todėl iškilus problemoms nesikėlė iš jų, ieškovė žadėjo išspręsti problemas, daryti remontą; išsikeliant iš patalpų ieškovės teisininkė leido neskubėti, o liudytojas gyvena kitoje pusėje gatvės, kadangi vėlavo vežėjai, liudytojas prašė tęsti kraustymosi darbus šeštadienį ryte.

Teismo posėdžio metu liudytoju apklaustas V. T. parodė, kad yra baigęs (duomenys neskelbtini), dirba nuo 2005 m. pas ieškovę (duomenys neskelbtini); atsakovė dar iki ginčo patalpų nuomos iš ieškovės nuomojosi kitas patalpas (duomenys neskelbtini).; atsakovės patalpose du kartus buvo prabėjimas keliose vietose, drėko kiliminė danga, dėl to jį kvietė atsakovės direktorius, buvo smaluojamas stogas, pastatas kultūros paveldo, todėl kitokių darbų atlikti nebuvo galima; su atsakove buvo sutarta, kad savaitgaliais, švenčių dienomis patalpos nebus šildomos, kai atsakovės vadovas jam parašydavo elektroninį laišką, kad patalpose šalta, 19 laipsnių, jis (liudytojas) nueidavo pas atsakovės darbuotojus paklausti, ar nešalta, jei reikdavo padidindavo šildymą, tačiau atsakovės patalpose buvo atidarinėjami langai, dirbama trumpomis rankovėmis, tualeto patalpos pastate nešildomos, jis yra matavęs temperatūrą atsakovės patalpose, yra buvę 19–21 laipsniai, galimai matavo ir kartu su atsakovės vadovu; kriauklę patys atsakovės darbuotojai užkimšo kavos, arbatos tirščiais, ieškovė atlikdavo valymą, tačiau vėl tas pats nutikdavo, buvo kviesta ir „Grinda“ dėl to, po atsakovės patalpomis yra virtuvėlė, atsakovei užkimšus savo kriauklę, užsikimšo ir ten, tačiau atsakovei išsikėlus iš patalpų, šios problemos nebėra, kriauklė veikia, jei būtų koks lūžis, kriauklė neveiktų iki šiol; pastato trečiame aukšte (mansardoje) patalpos nešildomos, ten yra galimybė šildyti elektra, tačiau nebuvo šildoma; šildymas pastate buvo įjungiamas ir išjungiamas taip pat kaip visame mieste; atsakovei nespėjus išsikraustyti, jis atsakovę į patalpas įleido šeštadienį ryte, tada jis vyko į bažnyčią, kraustymąsi atsakovė baigė pirmadienį ryte.

Ieškinys tenkinamas iš dalies.

Byloje ginčas kilo dėl atsiskaitymo pagal Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, išsikėlimo iš patalpų.

Iš bylos medžiagos matyti, kad ieškovei 2011 m. sausio 18 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu nuosavybės teise priklauso 1 443,64 kv. m. administracinis pastatas adresu (duomenys neskelbtini), kuris yra 1940 m. statybos ir yra įrašytas į nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą (el. b. apyrašo t. II, l. 28–29), 2018 m. sausio 18 d. tarp ieškovės (kaip nuomotojos) ir atsakovės (kaip nuomininkės) buvo sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) dėl dalies patalpų administraciniame pastate adresu (duomenys neskelbtini), nuomos su susitarimu Nr. (duomenys neskelbtini) dėl 535,58 Eur užstato (el. b. apyrašo t. I, l. 9–14, 48), 2018 m. vasario 13 d. tarp ieškovės ir atsakovės buvo pasirašytas 78,31 kv. m. patalpų perdavimo–priėmimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini) (el. b. apyrašo t. I, l. 15–16), šalys 2018 m. rugsėjo 25 d. sudarė papildomą susitarimą, pagal kurį 2018 m. rugsėjo 28 d. atsakovei nuomotis buvo perduotos papildomos 62,36 kv. m. ploto patalpos tame pačiame pastate pagal patalpų perdavimo–priėmimo aktą (el. b. apyrašo t. II, l. 46–47), 2020 m. vasario 7 d. ir 2020 m. birželio 23 d. ieškovė pateikė atsakovei pretenzijas dėl skolos apmokėjimo (el. b. apyrašo t. I, l. 17–18), 2020 m. rugpjūčio 5 d. ieškovė įteikė atsakovei 2020 m. rugpjūčio 3 d. pranešimą (duomenys neskelbtini) dėl vienašališko sutarties nutraukimo nuo 2020 m. rugpjūčio 19 d. (el. b. apyrašo t. I, l. 19), 2020 m. rugpjūčio 7 d. ieškovė surašė atsakovei raštą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl skolos apmokėjimo“ (el. b. apyrašo t. I, l. 21), 2020 m. rugpjūčio 22 d. tarp šalių buvo pasirašytas patalpų perdavimo–priėmimo aktas (el. b. apyrašo t. I, l. 20).

Pagal CK 6.38 straipsnio 1 dalį, prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, – vadovaujantis protingumo kriterijais. Remiantis CK 6.63 straipsnio 2 punktu, skolininkas laikomas pažeidusiu prievolę, kai skolininkas praleidžia prievolės įvykdymo terminą. CK 6.256 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta sutartinės atsakomybės samprata – kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles. Sutarties neįvykdymu laikomos bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir įvykdymo termino praleidimą (CK 6.205 straipsnis).

Ginčas tarp šalių nekilo, kad visas ieškovei nuosavybės teise priklausantis pastatas adresu (duomenys neskelbtini) yra 1 443,64 kv. m., atsakovė nuo 2018 m. vasario 13 d. nuomojosi iš ieškovės 78,31 kv. m. patalpas šiame pastate, o nuo 2018 m. rugsėjo 28 d. iki 2020 m. rugpjūčio 22 d. – 140,67 kv. m. patalpas šiame pastate.

Nagrinėjamu atveju ieškovė nurodė, kad komunalinių mokesčių skaičiavimų proporcijos atsakovei buvo nustatytos ne pagal bendrą pastato plotą, bet pagal faktiškai užimtą pastato plotą, nes didžioji dalis patalpų pastate yra visiškai nenaudojamos, tuo tarpu atsakovės teigimu, ieškovė kartu su sąskaitomis už komunalinius mokesčius niekada neteikė paslaugų tiekėjų sąskaitų, kaip kad pagal sutarties 7.5 punktą ji buvo įsipareigojusi, todėl jai tik vėliau paaiškėjo (kai jos prašymu ieškovė jai pateikė dalį sąskaitų), kad visą laiką ieškovė jai tenkančius komunalinius mokesčius skaičiavo neteisingai, t. y. ne pagal sutarties nuostatas, nes, atsakovės įsitikinimu, proporcijos turėjo būti skaičiuojamos pagal visą pastato plotą, kadangi ji su ieškove nebuvo sutarusi, kad mokesčiai bus skaičiuojami pagal pastate dirbančių asmenų proporcijas ar tik išnuomotus plotus. Teismas su atsakovės pozicija visiškai sutinka.

Pažymėtina, kad sutarties 7.5 punktu šalys susitarė, jog komunalinius mokesčius ieškovė atsakovei skaičiuos proporcingai nuomojamoms patalpoms, akivaizdu, jog kalbama apie atsakovės nuomojamas patalpas, o ne viso pastato nuomojamas patalpas, kadangi atsakovė nedalyvauja ieškovės ūkinėje komercinėje veikloje ir negali atsakyti už ieškovės gebėjimą išnuomoti visas pastato patalpas. Ieškovė, būdama patalpų nuomotoja, negali perkelti vienam iš nuomininkų nuostolių rizikos dėl dalies neišnuomotų patalpų. Byloje nėra įrodymų, kad šalys būtų sutarusios, jog mokesčiai bus skaičiuojami pagal pastate dirbančių asmenų skaičių ar tik išnuomotus plotus, kaip kad nepagrįstai tuo vadovaujasi ieškovė. Teismas pažymi, kad atsakovės mokėtini mokesčiai turi būti paskaičiuoti santykyje pagal jos nuomojamą ir viso pastato plotą. Tokios teismo išvados atitinka teismų praktiką (Vilniaus apygardos teismo 2013 m. rugpjūčio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-1525-619/2013). 

Įvertinus ieškovės atliktus komunalinių mokesčių skaičiavimus atsakovei matyti, kad ieškovė juos skaičiavo klaidingai, nes proporcijas skaičiavo ne pagal visą pastato plotą, o tik pagal faktišką išnuomotą pastato plotą. Be to, nors ieškovė nurodė, kad atsakovė, skaičiuodama jai priklausančią mokėti sumą už elektros energiją, neįvertino aplinkybės, kad nuo 2019 m. lapkričio mėn. atsakovė turėjo jau atskirą elektros subskaitiklį, taip pat netinkamai skaičiavo vandens mokestį, tačiau tokios savo pozicijos nepagrindė, atsakovės atlikto išsamaus skaičiavimo (el. b. apyrašo t. II, l. 155) nepaneigė.

Kartu pastebėtina ir tai, kad pats ieškovės atstovas teismo posėdžio metu pripažino, jog tik nuo 2019 m. gegužės mėn. atsakovei imtas taikyti ieškovės vadovo vienašališkai nustatytas administravimo mokestis, nors tokios pačios administravimo paslaugos buvo teikiamos nuo pat sutarties su atsakove sudarymo (2018 m. sausio 18 d.), taigi, teismas laiko, kad pati ieškovė iki pat 2019 m. gegužės mėn. sprendė, jog administravimo mokestis yra jau įskaičiuotas į nuomos mokestį, tačiau, teismo vertinimu, būtent 2019 m. pavasarį ėmus atsakovei kelti klausimus dėl mokesčių skaičiavimo, kilus konfliktui tarp šalių, ieškovė nusprendė nustatyti atsakovei dar papildomą administravimo mokestį, su kuriuo, kaip matyti iš bylos medžiagos, atsakovė iš karto nesutiko, tokio mokesčio skaičiavimui sutikimo davusi niekada nebuvo (el. b. apyrašo t. I, l. 127–128, 132–133, t. II, l. 78). Teismas konstatuoja, kad ieškovė be jokio teisinio pagrindo nuo 2019 m. gegužės mėn. nustatė atsakovei administravimo mokestį.

Apibendrindamas visa tai, kas išdėstyta aukščiau, teismas daro išvadą, kad atsakovė tinkamai paskaičiavo (el. b. apyrašo t. II, l. 155), jog per visą sutarties galiojimo laikotarpį ji ieškovei turėjo sumokėti 1 909,47 Eur už komunalines paslaugas bei 541,21 Eur už valymo paslaugas (ieškovės nurodytos 216,14 Eur atsakovei tenkančios išlaidos tualetiniui popieriui įsigyti teismo neįtraukiamos, kadangi susitarimo su atsakove dėl tokių išlaidų apmokėjimo ieškovė nesudarė, tuo labiau, tokios išlaidos laikomos valymo paslaugų dalimi, o valymo paslaugos yra įskaičiuotos), iš viso turėjo sumokėti 2 450,68 Eur už komunalines paslaugas, o sumokėjo už tas paslaugas 4 125,18 Eur.

Bylos medžiaga patvirtina, kad per visą sutarties galiojimo laikotarpį atsakovė ieškovei turėjo sumokėti 27 241,60 Eur už nuomą, o sumokėjo – 20 976,18 Eur, tačiau, atsakovės teigimu, dėl to, jog ji iš dalies negalėjo pilnavertiškai naudotis patalpomis dėl nuo 2018 m. gruodžio mėn. iškilusios šalčio problemos (patalpose, atsakovės teigimu, būdavo ir 14, ir 16 laipsnių šilumos, tekdavo dirbti su striukėmis ir pirštinėmis), dėl nuo 2019 m. pabaigos lašėjimo nuo lubų keliose vietose ir dėl to atsiradusių dėmių lubose, dėl kriauklės nuolatinio kimšimosi, o nuo 2020 m. kovo visiško užsikimšimo, jai nuomos mokestis turėtų būti sumažintas 30 procentų nuo 2018 m. gruodžio mėn. ir tokiu būdu ji būtų turėjusi iš viso už nuomą ieškovei sumokėti 20 813,88 Eur, taigi yra susidariusi permoka, nes ji yra sumokėjusi 20 976,18 Eur. Teismas su tokia atsakovės pozicija (dėl nuomos mokesčio mažinimo) nesutinka.

Pasisakydamas dėl šilumos patalpose teismas pažymi, kad atsakovės į bylą pateiktos termometro nuotraukos (su 14, 16 laipsnių rodmenimis) (el. b. apyrašo t. I, l. 134–139) padarytos nefiksuojant tai dalyvaujant antstoliui, todėl nėra galimybės įsitikinti parodymų teisingumu – kokiomis sąlygomis atliktas fiksavimas (prie uždarytų ar atidarytų langų ir pan.), be to, akivaizdu, kad šiltuoju metų laiku, nesant šildymo sezonui, tokia temperatūra yra negalima, taigi, jei ir buvo tam tikrų šaltesnių periodų, tai nesitęsė nuolat nuo 2018 m. gruodžio mėnesio iki 2020 m. rugpjūčio mėnesio nutraukiant sutartį, tuo labiau, teismo posėdžio metu apklaustas liudytojas ieškovės (duomenys neskelbtini) V. T. parodė, kad gavęs iš atsakovės vadovo elektroninį laišką, jog patalpose yra per šalta, eidavo į tas patalpas, teiraudavosi darbuotojų nuomonės, jei reikėdavo, visada patalpas labiau pašildydavo, pats matuodavo patalpų temperatūrą ir fiksuodavo 19–21 laipsnių temperatūrą jose. Teismas konstatuoja, kad atsakovė neįrodė, jog patalpos nuo 2018 m. gruodžio mėnesio iki 2020 m. rugpjūčio mėnesio buvo tiek šaltos, kad neatitiko higienos normų (minimalios 18 laipsnių temperatūros) ir dėl to tų patalpų atsakovei nebuvo galima naudoti pagal paskirtį, kas sudarytų pagrindą spręsti klausimą dėl nuomos mokesčio mažinimo.

Pasisakydamas dėl lubų patalpose drėkimo ir lašėjimo, drėkstančios kiliminės dangos po tomis lubų vietomis teismas pažymi, kad tiek ieškovės atstovas, tiek liudytojas V. T. teismo posėdžio metu pripažino, kad atsakovės patalpose palijus drėko lubos, lašėjo keliose vietose ir kartu po tomis vietomis drėko kiliminė danga, kartu liudytojas V. T. parodė, kad šią problemą pagal galimybes sprendė, pastatas yra kultūros paveldas, todėl galėjo tik smaluoti stogą, tą ir darė. Teismas pažymi, kad sudrėkusios lubos (el. b. apyrašo t. I, l. 141, 143, 144), sudrėkusi kiliminė danga, akivaizdu, sukelia estetinio pobūdžio nepatogumus ten dirbantiems ar apsilankiusiems asmenims, tačiau, kaip teigė pati atsakovė, ši problema tęsėsi patalpose nuo 2019 m. pabaigos, tačiau atsakovė savo iniciatyva iš patalpų nesikėlė, į ieškovę savalaikiai nesikreipė dėl nuomos mokesčio mažinimo tuo pagrindu, tik 2020 m. liepos 17 d. pasiūlė pati suremontuoti patalpas (el. b. apyrašo t. I, l. 145), taigi, atsakovė neįrodė, jog patalpų lubos ir drėkstanti kiliminė danga nuo 2019 m. pabaigos iki 2020 m. rugpjūčio mėnesio jai buvo tiek neišvaizdžios, kad dėl to tų patalpų atsakovei nebuvo galima naudoti pagal paskirtį, kas sudarytų pagrindą spręsti klausimą dėl nuomos mokesčio mažinimo.

Pasisakydamas dėl kriauklės kimšimosi teismas pažymi, kad nors tarp šalių nekilo ginčas, jog kriauklė atsakovės patalpose buvo ne kartą užsikimšusi, tačiau, ieškovės bei liudytojo V. T. teigimu, tai įvyko dėl to, kad atsakovės darbuotojai į ją pildavo kavos ir arbatos tirščius, todėl jiems kriauklę sutvarkius, ta problema vėl kartodavosi, be to, matyti, jog mėnesio laiko kriauklės taisymas nebuvo ta problema, kuri sukletų atsakovei problemas dėl draudimo veiklos vykdymo (el. b. apyrašo t. I, l. 146), taipogi, atsakovė teigė, kad uždarosios aksinės bendrovės „Grinda“ aktas patvirtina, jog yra vamzdžio lūžis, tačiau iš šio akto matyti, kad jame tik svarstomas galimas toks gedimas, bet jis nekonstatuotas (el. b. apyrašo t. II, l. 82), tuo labiau, šis aktas sudarytas 2019 m. liepos mėn., o pati atsakovė nurodė, kad kriauklė visai nebeveikė nuo 2020 m. kovo mėn., vadinasi, 2019 m. liepos mėn. gedimas buvo ieškovės sutvarkytas. Teismas konstatuoja, kad atsakovė neįrodė, jog pasikartojantis kriauklės kimšimasis patalpose buvo priežastis dėl ko tų patalpų atsakovei nebuvo galima naudoti pagal paskirtį, kas sudarytų pagrindą spręsti klausimą dėl nuomos mokesčio mažinimo.

Apibendrindamas teismas konstatuoja, kad byloje nėra įrodymų, jog atsakovė nuomos sutarties galiojimo metu nors kartą būtų kreipusis į ieškovę dėl nuomos mokesčio mažinimo dėl negalėjimo naudotis patalpomis pagal jų paskirtį ar kreipusis į ieškovę dėl nuomos sutarties nutraukimo šiuo pagrindu. Nors atsakovės vadovas teismo posėdžio metu tvirtino, kad įmonės veiklai vykdyti labai svarbus patalpų adreso išlaikymas, tačiau, teismo vertinimu, tokia pozicija nėra pagrįsta, draudimo paslaugų teikimo veiklai vykdyti adreso pastovumas nėra būtina sąlyga. Taigi, jei atsakovę iš tiesų patalpos būtų netenkinę tokia apimtimi, kad jomis ji nebūtų pagal paskirtį galėjusi naudotis, akivaizdu, būtų apie tai informavusi ieškovę, prašiusi nuomos mokesčio mažinimo ar išsikėlusi pati iš patalpų gerokai anksčiau, taigi, teismas nenustatė pagrindo nuomos mokesčio mažinimui.

Teismas aukščiau jau konstatavo, kad per visą sutarties laikotarpį už nuomą atsakovė ieškovei turėjo sumokėti 27 241,60 Eur, o už komunalinius mokesčius 2 450,68 Eur, iš viso turėjo sumokėti 29 692,28 Eur, o sumokėjo 20 976,18 Eur už nuomą, 4 125,18 Eur už komunalinius mokesčius ir yra sumokėjusi 535,58 Eur užstatą (el. b. apyrašo t. I. l. 48), iš viso sumokėjusi yra 25 636,94 Eur, vadinasi, atsakovės skola ieškovei yra 4 055,34 Eur (29 692,28 Eur – 25 636,94 Eur), kuri ieškovei priteisiama iš atsakovės.

Pasisakydamas dėl ieškovės prašomų priteisti delspinigių teismas pažymi, kad pagal sutarties 7.5 punktą ieškovė įsipareigojo kartu su sąskaita už komunalinius mokesčius kas mėnesį teikti atsakovei paslaugas teikiančių įmonių sąskaitų kopijas, tačiau ginčas tarp šalių nekilo dėl to, kad ieškovė to nedarė; tik tarp šalių kilus ginčui dėl komunalinių mokesčių skaičiavimo ir atsakovei 2019 m. liepos 17 d. raštu pareikalavus pateikti paslaugas teikiančių įmonių sąskaitų kopijas nuo 2018 m. sausio 18 d. iki 2019 m. liepos 1 d. (el. b. apyrašo t. I, l. 105), ieškovė jai pateikė tik dalį jų – nuo 2019 m. balandžio 1 d. iki 2019 m. birželio 30 d., už likusias paprašydama atsakovės susimokėti (el. b. apyrašo t. I, l. 106), o visas paslaugas teikiančių įmonių sąskaitų kopijas ieškovė pateikė tik teismui pareikalavus į bylą, taigi, nors šalys neginčija fakto, kad tarp jų buvo kilęs ginčas, ar teisingai ieškovė skaičiuoja komunalinius mokesčius, tačiau atsakovei paslaugas teikiančių įmonių sąskaitų kopijų, kaip tai numatė sutarties nuostatos, ieškovė neteikė, vadinasi, tiksliai susisklaičiuoti ir išsiaiškinti, ar teisingai skaičiuojami mokesčiai, atsakovė galėjo tik bylai jau esant teisme, todėl pačios ieškovės vengimas tinkamai vykdyti sutarties nuostatas sąlygojo atsakovės mokėjimų stabdymą situacijai išsiaiškinti (yra permoka ar jos nėra). Teismas sutinka su atsakovės teiginiu, kad atsakovės vėlavimas yra nulemtas pačios ieškovės veiksmų, todėl teismas sprendžia, kad ieškovės reikalavimas dėl delspininigų priteisimo yra nepagrįstas, todėl negali būti tenkinamas ir toks ieškovės reikalavimas yra atmetamas.

Pasisakydamas dėl ieškovės prašomos priteisti baudos teismas pažymi, kad pagal sutarties 8.6 punktą, jeigu nuomininkas laiku neatlaisvina patalpų arba atsisako jas laiku grąžinti nuomotojui, jis privalo sumokėti nuomotojui 100 Eur dydžio baudą už kiekvieną uždelstą išsikelti dieną. Ginčas tarp šalių nekilo, kad nuomos sutartis buvo nutraukta ieškovės iniciatyva 2020 m. rugpjūčio 19 d. ir tą dieną atsakovė patalpas turėjo atlaisvinti bei jas grąžinti ieškovei. Iš bylos medžiagos matyti, kad ieškovė laikėsi sutarties 9.3 punkte įtvirtinto 14 dienų pranešimo termino ir informavo laiku atsakovę apie nuomos sutarties nutraukimo ir išsikėlimo iš patalpų dieną bei priminė jai sutarties 8.6 punkto nuostatas dėl sulygtos baudos, jei bus vėluojama išsikelti iš patalpų (el. b. apyrašo t. I, l. 19). Ginčas tarp šalių nekilo, kad atsakovė 2020 m. rugpjūčio 19 d. iš patalpų neišsikėlė, o tai padarė 2020 m. rugpjūčio 22 d. (šeštadienį), t. y. vėluodama 3 dienas, tai patvirtina ir 2020 m. rugpjūčio 22 d. patalpų perdavimo–priėmimo aktas (el. b. apyrašo t. I, l. 20), todėl ieškovė išrašė atsakovei PVM sąskaitas faktūras dėl 300 Eur baudos pagal sutarties 8.6 punktą (už 3 dienas po 100  Eur) sumokėjimo (el. b. apyrašo t. I, l. 51–52), kurių atsakovė neapmokėjo. Byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų dariusi kliūtis atsakovei išsikraustyti iš patalpų iki nustatyto termino, atsakovei skirtas išsikraustymo terminas buvo pakankamas, atitinkantis sutarties nuostatas. Nors atsakovė teigė, kad žodžiu buvo suderinta su ieškove, jog išsikraustymas užtruks, tačiau byloje tokių įrodymų nėra. Akivaizdu, kad išsikraustymas iš patalpų pavėluotai ir dar ne darbo dieną sukėlė ieškovei nepatogumus. Taigi, teismas konstatuoja, kad ieškovės reikalavimas sumokėti 300 Eur baudą yra teisėtas ir pagrįstas, todėl 300 Eur bauda ieškovei priteisiama iš atsakovės.

Ieškovė taip pat prašė priteisti jai iš atsakovės 8 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos. Teismas, vadovaudamasis CK 6.37 straipsnio 2 dalimi ir Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercines sutartis, vėlavimo prevencijos įstatymo 1 straipsnio 1, 2 dalimis, 2 straipsnio 5 dalimi, priteisia ieškovei iš atsakovės 8 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 4 355,34 Eur (4 055,34 Eur + 300 Eur) sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. rugpjūčio 31 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos.

Dėl kitų šalių išdėstytų teiginių teismas nepasisako, kadangi laiko, jog jie nėra teisiškai reikšmingi šios bylos išsprendimui, nekeičiantys teismo padarytų išvadų.

Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta aukščiau, vadovaudamasis nurodytų teisės normų sistemine analize, remdamasis ištirtų bylos įrodymų visuma, teisingumo ir protingumo kriterijais, vidiniu įsitikinimu, teismas daro išvadą ir konstatuoja, kad ieškinys yra pagrįstas iš dalies, todėl tenkinamas iš dalies – ieškovei iš atsakovės priteisiama 4 055,34 Eur skola, 300 Eur bauda, 8 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą 4 355,34 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. rugpjūčio 31 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos, kita ieškinio dalis atmetama.

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 93 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai.

Proceso šalies patirtų atstovavimo išlaidų atlyginimą reglamentuoja CPK ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu patvirtintos Rekomendacijos dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos).

Ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas sudaro jos sumokėtas 279 Eur žyminis mokestis (kurį sudaro 241 Eur žyminis mokestis už ieškinį ir 38 Eur žyminis mokesti už prašymą taikyti laikinąsias apsaugos priemones, kuris teismo 2020 m. rugpjūčio 31 d. nutartimi buvo atmestas) (el. b. apyrašo t. I, l. 54) ir ją atstovavusiam advokatui sumokėtos 1 352,78 Eur išlaidos (el. b. apyrašo t. I, l. 53, t. II, l. 165–167, 195–197). Atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas sudaro ją atstovavusiam advokatui sumokėtos 2 299 Eur išlaidos (el. b. apyrašo t. I, l. 88, t. III, l. 1–9). Teismas įvertinęs CPK, Rekomendacijų nuostatas, atsižvelgęs į bylos sudėtingumo laipsnį, spręstų teisinių klausimų pobūdį, teiktų teisinių paslaugų kokybę, rengtų dokumentų kiekį ir išsamumą, įvertinęs aplinkybę, kad ieškinys patenkintas 40,68 procentais, be to, kadangi ieškovės prašymas dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo buvo netenkintas, tai už jį sumokėtas 38 Eur žyminis mokestis paliekamas prie ieškovės bylinėjimosi išlaidų, todėl teismas ieškovei iš atsakovės priteisia 648,35 Eur bylinėjimosi išlaidas, o atsakovei iš ieškovės priteisia 1 363,77 Eur bylinėjimosi išlaidas. 

Teismo patirtos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-19/1K-2 „Dėl Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymo Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ pakeitimo“ patvirtintos minimalios valstybei priteistinos 5 Eur bylinėjimosi išlaidų sumos, todėl nepriteisiamos.

Remdamasis tuo, kas išdėstyta, ir vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 270 straipsniu teismas

n u s p r e n d ž i a :

ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Firma VITI“ ieškinį patenkinti iš dalies.

Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Firma VITI“ (į. k. 221504240) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „105 sprendimai“ (į. k. 300558346) 4 055,34 Eur (keturių tūkstančių penkiasdešimt penkių eurų ir trisdešimt keturių euro centų) skolą, 300 Eur (trijų šimtų eurų) baudą, 8 (aštuonių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 4 355,34 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. rugpjūčio 31 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos ir 648,35 Eur (šešių šimtų keturiasdešimt aštuonių eurų ir trisdešimt penkių euro centų) bylinėjimosi išlaidas.

Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „105 sprendimai“ (į. k. 300558346) iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Firma VITI“ (į. k. 221504240) 1 363,77 Eur (vieno tūkstančio trijų šimtų šešiasdešimt trijų eurų ir septyniasdešimt septynių euro centų) bylinėjimosi išlaidas.

Kitą ieškinio dalį atmesti.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja                                                   Ieva Stanislovaitienė