Civilinė byla Nr. e2-550-1101/2022
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-35271-2020-1
Procesinio sprendimo kategorijos:
2.6.11.6; 3.2.6.1.
(S)
VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS
SPRENDIMAS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2022 m. gruodžio 29 d.
Vilnius
Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Laura Matusevičiūtė,
sekretoriaujant Linai Kelevišienei, Tatjanai Gribanovai ir Birutei Adamonienei,
dalyvaujant ieškovų atstovui advokato padėjėjui Evaldui Plesevičiui,
atsakovų atstovui advokatui Petrui Butkevičiui,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų S. V. ir L. V. ieškinį atsakovams K. M. ir N. M. dėl parduoto nekilnojamojo daikto trūkumų bei atsakovų K. M. ir N. M. priešieškinį ieškovams S. V. ir L. V. dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo; tretieji asmenys byloje – uždaroji akcinė bendrovė ,,Stogų partneris“ ir J. K.
Teismas
nustatė:
1. Ieškovai L. V. ir S. V. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurio reikalavimus patikslinę (DOK-144879), prašė priteisti solidariai iš atsakovų 19 064,98 Eur sumą (17 745,38 Eur teismo ekspertizės akte nustatytų trūkumų pašalinimo rinkos kaina + 1 077,60 Eur faktiškai patirtos išlaidos šalinant dalį vandentiekio sistemos trūkumų + 242 Eur išlaidos, susiję su žvalgybinių inžinerinių geologinių tyrimų atlikimu), 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovai nurodė, kad 2019 m. liepos 17 d. tarp ieškovų (pirkėjų) ir atsakovų (pardavėjų) buvo sudaryta preliminarioji žemės sklypo ir namo pirkimo pardavimo sutartis, pagal kurią pardavėjai įsipareigojo atlikti perkamo namo įrengimo darbus ir parduoti ieškovams 100 proc. baigtumo namą. 2019 m. lapkričio 6 d. šalys sudarė pagrindinę sutartį, pagal kurią atsakovai pardavė, o ieškovai įsigijo visiškai įrengtą namą su žemės sklypu, esančius (duomenys neskelbtini). Susiklosčiusių santykių pagrindu atsakovai prisiėmė ne tik pardavėjų, bet ir rangovų pareigas, nes preliminaria sutartimi įsipareigojo atlikti ir rangos darbus. Šias aplinkybes patvirtina ir pirkimo pardavimo sutartyje įtvirtinta nuostata, kad pardavėjai atitinka Statybos įstatyme nustatytą vystytojo sąvoką. Įsigydami namą ir tik pradėję namu naudotis pirkėjai iš pradžių nepastebėjo jokių atsakovų neatskleistų namo trūkumų, tačiau praėjus tam tikram laiko tarpui pastebėjo jo trūkumus, susijusius su netinkama namo kanalizacija, netinkama stogo izoliacija ir jo apšiltinimu bei vidinių namo sienų pertvarų įtrūkimais. Šie defektai nustatyti statybos techninės priežiūros vadovo M. M. parengtame defektiniame akte. Minėtame akte taip pat nurodyta, kad namas yra sertifikuotas pastato energetinio naudingumo A klasės sertifikatu, nors projekte nurodyta energetinio naudingumo klasė A+. Ieškovų teigimu, susiklosčius tokiai situacijai, kai atsakovai nurodytų trūkumų neatskleidė ir sutarties sudarymo metu šie trūkumai nebuvo akivaizdūs – ieškovai reiškia reikalavimą atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas. Ieškovų vertinimu, tarp šalių sudaryta pirkimo pardavimo sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis, kuria pardavėjai papildomai prisiėmė ne tik pardavėjų pareigas, bet ir pareigas, kurios taikomos rangos teisiniams santykiams. Sutartyje atsakovai aiškiai įvardijo, kad statė namą pardavimui.
3. Atsiliepime į ieškinį atsakovai K. M. ir N. M. prašė ieškinį atmesti ir priteisti iš ieškovų bylinėjimosi išlaidas.
4. Atsakovų teigimu, visiškai nepagrįstas ieškovų argumentas, kad tarp šalių buvo sudaryta vartojimo sutartis, kadangi ginčo namas buvo statomas išimtinai atsakovų šeimos poreikiams, konkrečiai atsakovo K. M. tėvams, ir tik pasikeitus aplinkybėms buvo nutarta jį parduoti. Kadangi ginčo namą atsakovas statė savo tėvams, iš pat pradžių nebuvo nuosekliai laikomasi projekto ir ieškovai tai žinojo. Apžiūrėdami namą, kuris jau buvo iki galo pastatytas, ir priimdami sprendimą jį pirkti, ieškovai nekėlė klausimų dėl stogo dangos, projekte nurodytų šulinių vietos, žvalgybinių inžinerinių geologinių tyrimo atlikimo, energinio naudingumo, o siekė kuo pigiau įsigyti būstą. Po pagrindinės sutarties pasirašymo, 2020 m. balandžio 5 d. tarp šalių buvo pasirašytas priėmimo perdavimo aktas, kuris patvirtina, kad visi darbai ieškovų priimti, tarpusavyje suderinti ir įvertinus tam tikrus nukrypimus nuo projekto. Namo skardinis stogo įrengimas, izoliacija ir apšiltinimas, buitinių nuotekų šulinių planas jau buvo 2019 m. liepos 17 d. preliminarios sutarties pasirašymo metu, o priėmimo perdavimo akto pasirašymo metu jau buvo baigti visi numatyti papildomi įrengimo darbai, kurie buvo akivaizdžiai matomi. Ieškovai žinojo, kad žvalgybiniai tyrimai nebuvo atlikti. Taigi visa informacija pirkėjams buvo žinoma dar 2019 m. liepos 17 d. ir jie su tuo sutiko. Ieškovai nepateikė įrodymų, kad namas yra tokios būsenos, kad jame negalima gyventi, arba kad jame yra tokių paslėptų trūkumų, dėl kurių būtų sumažėjęs namo naudingumas, o ieškovai, žinodami apie tokius trūkumus, nebūtų namo pirkę arba už jį mokėję tokią kainą. Priešingai, atsakovai sudarė ieškovams visas sąlygas apžiūrėti parduodamą namą ir prieš ieškovams įsigyjant namą tinkamai atskleidė namo būklę. Be to, sutarties 6.4.1 punktu ieškovai garantavo, kad apžiūrėjo namą ir neturi pretenzijų dėl namo kokybės. Atsakovai nėra vystytojai, o tarp šalių sudaryta sutartis nėra vartojimo. Ieškovai iš įsigyto namo niekur neišsikraustė, tebegyvena jame iki šiol, taigi ieškovai neįrodė, kad jų minimi trūkumai yra esminiai. Ieškovų pateiktas M. M. parengtas defektinis aktas nepatvirtina, kad jis atliktas tinkamai, nėra pridėtų įrodymų, patvirtinančių, kad. M. M. turi tinkamą kvalifikaciją.
5. Ieškovai pateikė dubliką, kuriame nurodė nesutikimo su atsiliepimu argumentus ir prašė ieškinį tenkinti.
6. Ieškovų teigimu, tarp šalių sudaryta sutartis yra vartojimo, nes atsakovams nekilnojamojo turto vystymas, statybos ir pardavimai yra įprasta komercinė veikla. Atsakovas K. M. yra (duomenys neskelbtini) vadovas ir vienintelis akcininkas, ši bendrija vysto statybas. Atsakovų argumentai, kad ieškovai buvo informuoti apie visus namo sprendimų ypatumus ir galimus nukrypimus, nėra pagrįsti įrodymais. Sutarties 6.7, 6.8, ir 6.9 punktais patvirtinama, kad pardavėjai atitinka Statybos įstatyme nustatytą vystytojo sąvoką. Ne tik preliminarioje, bet ir pagrindinėje sutartyje pardavėjai įsipareigojo pirkėjų naudai atlikti statybos darbus, taigi visiškai nepagrįsti atsakovų argumentai, kad šalių nesiejo rangos teisiniai santykiai. Sutartyje nėra jokių nuostatų ar sąlygų, kurios patvirtintų, jog pirkėjai buvo informuoti, kad namas buvo pastatytas ne pagal projektą. Namo projektas pirkėjams buvo perduotas 2019 m. liepos 16 d., t. y. 1 (vieną) dieną prieš preliminariosios sutarties sudarymą, todėl pirkėjai turėjo lūkesčių, kad namo įrengimas visiškai atitiks namo projektą. Nors sutarties 6.4.4 punkte ieškovai patvirtino, kad iki sutarties pasirašymo ir patvirtinimo momento atsakovai pateikė namo energetinio naudingumo sertifikatą, o ieškovai pareiškė, kad pretenzijų dėl namo kokybės energetinio naudingumo prasme neturi, tačiau ieškovai nėra profesionalūs statybomis užsiimantys asmenys, todėl akivaizdu, kad teikiant projektą nurodant, kad energetinė klasė bus A+, o vėliau pateikiant A naudingumo klasės sertifikatą – pirkėjai galėjo būti suklaidinti ir net nežinoti visų energetinio klasifikavimo ypatumų. Nurodytų argumentų pagrįstumą pagrindžia vien tai, kad A energetinė klasė ir tokios energetinės klasės namo perleidimas neatitiktų galiojančių teisės aktų reikalavimų. Nepaisant to, sutartimi pardavėjai patvirtino, kad nėra jokių teisinių kliūčių perleisti namą (Sutarties 6.1.3. ir 6.1.4. punktai). Pardavėjo atsakomybė gali būti apribota dėl akivaizdžių trūkumų (CK 6.327 straipsnio 2 dalis) arba dėl tokių apie kurių egzistavimą pirkėjas buvo įspėtas. Šiuo atveju namo trūkumai yra paslėpti ir apie juos ieškovai nebuvo informuoti. Pardavėjų nurodytu priėmimo pardavimo aktu pirkėjai ne patvirtino namo ar darbų kokybę, o tiesiog priėmė pardavėjų atliktus darbus ir patvirtino, kad jokių akivaizdžių šių darbų trūkumų nėra arba nesimato. Pirkėjai nereiškia reikalavimo vien dėl energetinės klasės neatitikimo, bet šis neatitikimas pagrindžia netinkamą namo kokybę sienų, pamatų ir grunto aspektais, kurių tinkamumu ir kokybe pirkėjai buvo garantuoti sudarant sutartį. Energetinis sertifikatas namui buvo išduotas pagal klaidingus pardavėjų pateiktus duomenis sertifikavimą atlikusiam asmeniui, kuris faktinės sprendinių atitikties netikrino. Pirkėjai nėra statybos, o ypač kanalizacijos ir nuotekų sistemų, specialistai, todėl pirkdami gyvenamąjį namą ir turėdami jį pastačiusio asmens patvirtinimą dėl kokybės, neturėjo pagrindo ir priežasties suprasti, kad nuotekų ir kanalizacijos sistemos neatliks savo funkcijų. Pardavėjai pirkėjams pardavė pilnai įrengtą ir pastatytą gyvenamosios paskirties namą, kurio nuotekų sistemos tinkamai neveikė ir neleido naudotis namu nesukėlus nepatogumų. Stogo trūkumų egzistavimą pagrindžia ne tik specialisto M. M. atliktas tyrimas, bet ir pardavėjų siekis atlikti papildomus darbus ištaisant šiuos trūkumus. Pripažintina, kad namu, kuriame tinkamai neveikia kanalizacija, apšiltinimo sistema, stogas yra nelaidus garsui ir krituliams – iš dalies galima naudotis (ypač, kai neturi kitos gyvenamosios vietos). Tačiau pirkėjai norėjo įgyti namą, kuris tokių trūkumų neturėtų ir mokėjo atitinkamą kainą, bet pardavėjų buvo klaidingai garantuoti dėl tinkamos namo kokybės tinkamumo naudoti kaip kasdienio gyvenamojo būsto.
7. Atsakovai pateikė tripliką, kuriuo prašo ieškinį atmesti ir priteisti atsakovams jų patirtas bylinėjimosi išlaidas.
8. Atsakovai tokio turinio sutartį, kokia sudaryta su ieškovais, pasirašė primą kartą, dar prieš (duomenys neskelbtini) faktiškai pradėjus vykdyti veiklą, todėl atsakovai negali būti vertinami kaip vystytojai. Ieškovams buvo nurodyti nukrypimai nuo projekto, tokie kaip, pavyzdžiui, didesnės langų angos, didesnė namo terasa, įrengtas papildomas tualetas, platesnis stogas. Dėl šių aplinkybių ieškovai neprieštaravo ir neginčija jų dabar. Antra, ieškovai intensyviai dalyvavo namo įrengimo etape. 2020 m. balandžio 5 d. tarp šalių pasirašytu priėmimo perdavimo aktu visi darbai ieškovų buvo priimti. Ieškovai papildomai atsakovams sumokėjo 3 211 Eur, nors realiai nukrypimas 2019 m. liepos 17 d. pasirašytos preliminarios sutarties buvo labai didelis ir žymiai brangesnis ir sudarė ne mažiau kaip 11 629,24 Eur sumą. Ieškovams buvo sudarytos visos sąlygos apžiūrėti parduodamą namą, be to, jie patys betarpiškai dalyvavo jo įrengimo ir apšiltinimo darbuose, taip pat įrenginėjant nuotekų valymo įrenginius. Ieškovo S. V. išsilavinimas, tikėtina, yra glaudžiai susijęs su statybos, ir jis šiuo atžvilgiu yra didesnis žinovas ir ekspertas nei atsakovas K. M. Dokumentus energetinio naudingumo klasei rengė nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkė Ž. M. Ieškovai aiškiai žinojo visas aplinkybes dėl bio šulinių montavimo ir patys dalyvavo renkantis vieną ar kitą sprendimą. Be to, nuotekų sistemos puikiai funkcionuoja ir atlieka savo funkcijas, o atsakovas dar 2020 m. birželio 18 d. kaimyniškai pasiūlė sumontuoti ieškovams papildomus 2 žiedus po 1,5 metru, kad gautųsi reikalingi 6 m3, tačiau ieškovai dėl nesuprantamų priežasčių su tuo nesutiko. Stogas su skarda buvo įrengtas ir apšiltintas dar prieš pasirašant 2019 m. liepos 17 d. preliminariąją sutartį. Šiuo atveju atsakovas irgi siūlė geranoriškai spręsti iškilusią problemą ir papildomai sutvirtinti stogo lakštus bei ventiliacijos kaminėlį, su kuo ieškovai taip pat nesutiko. Ieškovų ieškiniu prašoma priteisti suma ieškovų nėra realiai patirta, ieškovai siekia prisiteisti iš atsakovų maksimalią sumą, net realiai nepatyrę jokių nuostolių. Pagal kasacinio teismo praktiką pardavėjų pareiga garantuoti parduodamų daiktų kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti sąlyginai netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai, tokie kaip nagrinėjamu atveju nukrypimai nuo projekto, turi būti aptarti. Šiuo atveju ieškovams buvo žinomos visos aplinkybės dėl namo kokybės ir su tuo susijusių sprendinių.
9. Atsiliepime į ieškinį, trečiasis asmuo UAB ,,Stogų partneris“ prašė ieškovų ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, kad atsakovams pardavė namo skardą, kurios storis buvo 0,5 mm.
10. Be to, atsakovai padavė priešieškinį, kuriuo prašo: 1) pripažinti 2019 m. lapkričio 6 d. pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia nuo jos sudarymo momento; 2) taikyti dvišalę restituciją ir priteisti ieškovams 118 211 Eur (115 000 Eur sutarties kaina + 3 211 Eur ieškovų papildomai sumokėta suma atsakovams) sumą, o atsakovams grąžinti gyvenamąjį namą su žemės sklypu, esančiais (duomenys neskelbtini); 3) teismui atsisakius pripažinti 2019 m. lapkričio 6 d. pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia, pripažinti šios sutarties 6.7, 6.8 ir 6.9 punktus negaliojančiais, kaip neatitinkančius faktinių sutarties sudarymo aplinkybių; 4) priteisti iš ieškovų atsakovų patirtas bylinėjimosi išlaidas.
11. Dokumentus energetinio naudingumo klasei gauti rengė nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkė Ž. M. Atsakovai neturėjo patirties energetinio naudingumo nustatymo klausimais ir nežinojo apie teisės aktų reikalavimus. Atsakovai nurodo sutinkantys su ieškovų nuostata, kad pirkimo pardavimo sutartis neturėjo būti sudaryta, nes prieštaravo teisės aktų reikalavimams. Atsižvelgiant į tai, notarė negalėjo šios sutarties tvirtinti. Notarė nepatikrino perleidžiamo pastato energetinio naudingumo sertifikato, kuriame nurodyta A klasė. Pagal STR 2.01.02:2016 20 punktą statomų pastatų, kuriems prašymas išduoti leidimą statyti naują statinį pateiktas po 2018 m. sausio 1 d., kai statybą leidžiantys dokumentai neprivalomi – statybos darbai pradėti po 2018 m. sausio 1 d., energetinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip A+. Siekiant apsaugoti šalių teisėtus interesus bei išvengti neigiamos praktikos įtvirtinimo civiliniuose santykiuose, yra pagrindas pripažinti 2019 m. lapkričio 6 d. pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia ir taikyti restituciją. Atsakovų teigimu, pagal faktinę situaciją atsakovai, kaip pardavėjai, neatitiko ir negalėjo atitikti Statybos įstatymo 2 straipsnio 29 dalyje nurodytų nekilnojamojo turto vystytojo sąvokos požymių; 2019 m. lapkričio 6 d. pirkimo pardavimo sutartį atsakovai pasirašė kaip fiziniai asmenys. Dėl pirkimo pardavimo sutarties sudarymo į notarę kreipėsi nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkė Ž. M. Iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo pardavėjai nebuvo supažindinti su jos turiniu, negalėjo teikti savo pastabų, nes pagrįstai tikėjosi, kad visi sutarties teisiniai aspektai jiems bus išaiškinti notarės pasirašant minėtą pirkimo pardavimo sutartį. Pasirašant pirkimo pardavimo sutartį, kuri iš esmės neatitiko faktinės situacijos, nes atsakovams nebuvo išaiškinta Statybos įstatyme numatyta vystytojo sąvoka. Nurodytos aplinkybės patvirtina, kad pirkimo pardavimo sutarties 6.7, 6.8 ir 6.9 punktai savo turiniu ir prasme neatitiko faktinių bylos aplinkybių, nurodyti punktai pažeidė imperatyvias įstatymo normas, todėl tuo atveju, jei nebūtų tenkintas priešieškinio reikalavimas pripažinti visą sutartį negaliojančia, yra pagrindas pripažinti šias sutarties nuostatas negaliojančiomis.
12. Atsiliepime į priešieškinį ieškovai prašė jį atmesti ir priteisti ieškovams iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas. Ieškovai nurodė, kad priešingai nei teigia atsakovai, pardavėjai visiškai atitinka Statybos įstatyme numatytus vystytojo sąvokos požymius. Atsakovų pateikti argumentai nesudaro pagrindo jiems nepalankias sutarties sąlygas pripažinti negaliojančiomis. Atsakovų nurodytos aplinkybės, susijusios su namo sertifikavimu, nesudaro pagrindo nutraukti sutartį.
13. Teismo posėdžių metu byloje dalyvaujantys asmenys palaikė savo procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes ir reikalavimus.
Teismas
k o n s t a t u o j a:
Ieškinys tenkintinas iš dalies. Priešieškinis atmestinas.
Dėl ieškinio reikalavimų.
14. Kaip minėta, 2019 m. lapkričio 6 d. pirkimo pardavimo sutartimi ieškovai iš atsakovų įsigijo namą ir žemės sklypą, esančius (duomenys neskelbtini), už bendrą 115 000 Eur kainą (sutarties 3.1 punktas). Ieškovų teigimu, įsigijus namą ir persikėlus į jį gyventi, paaiškėjo gyvenamojo namo paslėpti trūkumai, apie kuriuos ieškovų pardavėjai (atsakovai) neinformavo, ir kurių ieškovai negalėjo iš karto nustatyti (nebuvo akivaizdūs).
15. 2019 m. lapkričio 6 d. pirkimo pardavimo sutartimi ieškovai įsigijo 100 proc. baigtumo namą su žemės sklypu, taigi bylos šalis siejo pirkimo pardavimo teisiniai santykiai. Atsakovai, kaip pardavėjai, turi įstatyminę pareigą garantuoti parduodamo daikto kokybę (CK 6.333 straipsnio 1, 4 dalys). Pirkėjas, įsigijęs daiktą, neatitinkantį jam taikytinų įprastų ar sutartyje nustatytų kokybės reikalavimų, gali ginti savo pažeistas teises CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatytais (specialiaisiais) ir bendraisiais teisių gynimo būdais. Vienas iš netinkamos kokybės daiktą nusipirkusio pirkėjo specialių teisių gynimo būdų įtvirtintas CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punkte, kuriame, be kita ko, nurodyta, kad pirkėjas turi teisę reikalauti, kad pardavėjas atlygintų pirkėjo išlaidas daikto trūkumams ištaisyti. Šis pažeistų teisių gynimo būdas taikomas ir tais atvejais, kai trūkumai atsiradę nekilnojamajam daiktui (CK 6.399 straipsnis). Taigi ieškovai turi teisę naudotis šiuo pirkėjo pažeistų teisių specialiuoju gynimo būdu – reikalauti iš pardavėjų atlyginti pirkėjų išlaidas šalinant namo trūkumus. Šiuo ieškovų pasirinktu pažeistų teisių gynimo būdu pirkėjai turi teisę naudotis nepriklausomai nuo to, ar jie yra vartotojai, todėl plačiau šiuo klausimu nepasisakoma.
16. Ieškovų teigimu, jiems įsigijus gyvenamąjį namą ir kurį laiką jame pagyvenus paaiškėjo šie paslėpti nekilnojamojo daikto trūkumai: 1) namo kanalizacija įrengta netinkamai ir jos neįmanoma naudoti pagal paskirtį dėl netinkamame aukštyje įrengtų šulinių; 2) stogo izoliacija ir apšiltinimas įrengti netinkamai – esant krituliams ar pučiant stipresniam vėjui stogas nesulaiko jokio garso; 3) vidinių pertvarų sienos įtrūkusios. Šie trūkumai yra nustatyti 2020 m. birželio 29 d. defektiniame akte, parengtame statinio statybos techninės priežiūros vadovo M. M. Siekiant papildomai nustatyti, ar egzistuoja ieškovų įrodinėjami namo trūkumai, ir jei taip – kokia jų ištaisymo vertė, byloje buvo paskirta teismo ekspertizė.
17. Teismo ekspertizės akte ekspertas konstatavo šiuos namo trūkumus: 1) profiliuotų stogo lakštų ir vėjalenčių tvirtinimas neatitinka reikalavimų, pateiktų RUUKI montavimo instrukcijose ,,Profiliuoti lakštai“. Skardos lankstiniai susibangavo ir nepriglunda vienas prie kito; 2) nustatytas stogo apšiltinimo sluoksnio storis 30 cm yra mažesnis negu numatytas projekte 49 cm storis; 3) pertvarose yra įtrūkiai; 4) kaupimo talpos tūris 3,5 m3 yra mažesnis negu numatytas projekte 6 m3 tūris. Teismo ekspertizės akte konstatuota, kad nustatytų defektų ištaisymo darbų kaina, vadovaujantis UAB ,,Sistela“ sudarytais rinkos kainų rinkiniais ir programine įranga, pagal 2022 m. balandžio mėn. kainas yra 9 236,87 Eur su PVM.
18. Atsakovai teismo ekspertizės akte nustatytų defektų iš esmės neginčijo, pripažino jų egzistavimą, tačiau, atsakovų teigimu, apie juos ieškovai žinojo ir sudarant pirkimo pardavimo sutartį nurodyti nukrypimai nuo projekto jiems tiko. Ieškovams neigiant, kad jie buvo informuoti apie nurodytus trūkumus (nukrypimus nuo projekto), pareiga įrodyti šią aplinkybę tenka pardavėjams (atsakovams) (CPK 12, 178 straipsniai). Teismas sprendžia, kad atsakovai šios pareigos neįvykdė, kadangi byloje nėra jokių objektyvių įrodymų, patvirtinančių, kad atsakovai būtų informavę ieškovus apie ekspertizės akte nurodytus trūkumus.
19. Teismo vertinimu, tokio pobūdžio trūkumai, kaip įrengtas mažesnio storio stogo apšiltinimo sluoksnis, netinkamas stogo lakštų pritvirtinimas, įrengtas mažesnis kaupimo talpos tūris, po kurio laiko sienų pertvarose atsiradę įtrūkumai, priešingai nei teigia atsakovai, nėra akivaizdūs. Kaip jau minėta pirmiau, byloje nenustatyta, kad atsakovai apie juos būtų ieškovus informavę. Be to, tokie tiek M. M. defektiniame akte, tiek ekspertizės akte nustatyti namo trūkumai, kaip žymiai mažesnis stogo apšiltinimo sluoksnis (30 cm vietoj projekte numatyto 49 cm), žymiai mažesnis kaupimo talpos tūris (3,5 m3 vietoj projekte numatytų 6 m3), netinkamas stogo lakštų pritvirtinimas, sienose atsiradę įtrūkimai, yra namo trūkumai, mažinantys jo kokybę, o ne tik nukrypimai nuo projekto pasirenkant kitokius sprendinius, kaip teigia atsakovai. Ta aplinkybė, kad ieškovai iki šiol gyvena nurodytame name, nepaneigia nurodytų trūkumų fakto ir atsakovų, kaip pardavėjų, pareigos užtikrinti namo kokybę. Tam, kad ieškovai galėtų pasinaudoti CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punkte įtvirtintu specialiuoju pirkėjų pažeistų teisių gynimo būdu, nėra būtina, kad trūkumai būtų tokie esminiai, kad jų nepašalinus nebūtų įmanoma gyventi name. Nei ta aplinkybė, kad šalys 2020 m. balandžio 5 d. pasirašė namo priėmimo perdavimo aktą, nei aplinkybė, kad sutartyje (sutarties 6.4.1 punktas) ieškovai patvirtino susipažinę su namo faktine būkle, nepaneigia eksploatuojant namą nustatytų paslėptų jo trūkumų, nei atsakovų, kaip pardavėjų, atsakomybės už juos.
20. Vienas iš klausimų, pateiktų teismo ekspertui, buvo nustatyti trūkumų pašalinimo kainą. Ekspertas nustatė, kad tokių trūkumų pašalinimo kaina yra 9 236,87 Eur (su PVM). Ši kaina nustatyta vadovaujantis UAB ,,Sistela“ sudarytais rinkos kainų rinkiniais ir programine įranga, pagal 2022 m. balandžio kainas. Ieškovai, nesutikdami su teismo ekspertizės akte nurodyta trūkumų šalinimo kaina, kreipėsi į rangovus, prašydami pateikti pasiūlymus ekspertizės akte nurodytų trūkumų pašalinimui. Į bylą ieškovai pateikė trijų įmonių lokalines sąmatas, kuriose nurodytos kainos, už kurias minėtos įmonės sutiktų pašalinti nurodytus trūkumus: UAB ,,Uolys“ už 17 745,38 Eur kainą; V. G. IĮ už 21 156,35 Eur kainą ir MB ,,Armalinija“ už 18 948,56 Eur kainą. Ieškovai, prašydami priteisti namo trūkumų šalinimo išlaidas, patikslintu reikalavimu pasirinko mažiausią kainą, t. y. UAB ,,Uolys“ pasiūlytą 17 745,38 Eur kainą. Pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punktą pirkėjas turi teisę reikalauti, kad pardavėjas atlygintų rinkos kainas atitinkančias pirkėjo išlaidas daikto trūkumams šalinti. Teismo ekspertizę atlikęs ekspertas vadovavosi UAB ,,Sistela“ sudarytais rinkos kainų rinkiniais ir programine įranga. Vis tik realias rinkos kainas pagrindžia konkretūs rangovų pasiūlymai atlikti tam tikrus darbus. Šiuo atveju ieškovų pateiktų visų trijų rangovų kainos, už kurias jie sutiktų ištaisyti ekspertizės akte nurodytus namo trūkumus, yra tarpusavyje panašios ir žymiai didesnės nei ekspertizės akte nustatyta trūkumų šalinimo kaina. Kaip minėta, ieškovai pasirinko mažiausią iš pasiūlytų kainą. Atsakovai neįrodė ir neįrodinėjo, kad ši kaina neatitinka rinkos kainos (pavyzdžiui, kitų įmonių komercinių pasiūlymų tokiems darbams ar kt.).
21. Atsižvelgiant į tai, teismas sprendžia, kad ieškovų reikalavimas priteisti 17 745,38 Eur sumą, reikalingą namo defektams ištaisyti, laikytinas pagrįstu ir yra tenkintinas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Įstatymas suteikia teisę pirkėjams reikalauti paslėptų trūkumų pašalinimo būsimų išlaidų, todėl atsakovų prielaidos, kad ieškovai, tenkinus jų ieškinį, gali netaisyti nurodytų namo trūkumų, yra teisiškai nereikšmingos.
22. Ieškovai taip pat prašo priteisti iš atsakovų 1 077,60 Eur faktines išlaidas, šalinant dalį vandentiekio sistemos trūkumų. Byloje nėra ginčo, kad ieškovai įsigijo namą su sumontuota 3,5 m3 kaupimo talpa, tuo tarpu namo projekte nurodyta, kad kaupimo talpos tūris turi būti 6 m3. Ši aplinkybė konstatuota ir teismo ekspertizės akte, kuriame nurodyta, kad kaupimo talpos tūris 3,5 m3; yra mažesnis negu numatytas projekte 6 m3. Teismo ekspertizės akte nurodyti darbai ir išlaidos siekiant padidinti kaupimo talpos tūrį nuo 3,5 m3 iki projekte numatytų 6 m3. Ši darbų vertė yra įskaityta į UAB ,,Uokas“ bendrą 17 745,38 Eur sąmatą ir ši suma priteista pirmiau šiuo sprendimu. Tuo tarpu atsakovai už 1 077,60 Eur sumontavo antrą kaupimo talpą 5 m gylio. Byloje nenustatyta, kad šie ieškovų atlikti darbai būtų sumažinę sąnaudas, reikalingas padidinti atsakovų sumontuotą 3,5 m3 kaupimo talpą iki projekte numatytos 6 m3 talpos. Atsižvelgiant į tai, ieškinio reikalavimas priteisti 1 077,60 Eur dydžio patirtas išlaidas atmestinas kaip nepagrįstas.
23. Ieškovai taip pat prašo priteisti 242 Eur išlaidas, susijusias su žvalgybinių inžinerinių geologinių tyrimų atlikimu. Byloje pateikti faktinį šių išlaidų patyrimą pagrindžiantys įrodymai. Šios išlaidos susiję su nuotekų kanalizacijos trūkumų nustatymu, todėl, vadovaujantis CK 6.249 straipsnio 4 dalies 2 punktu, priteistinos ieškovams iš atsakovų.
24. Remiantis tuo, kas išdėstyta, ieškovų ieškinys tenkintinas iš dalies – ieškovams iš atsakovų priteistina 17 987,38 Eur (17 745,38 Eur + 242 Eur) suma.
25. Šis ieškovų reikalavimas nėra solidarus (CK 6.17 straipsnis, 6.18 straipsnio 1 dalis), todėl 17 987,38 Eur dydžio suma ieškovams iš atsakovų priteistina lygiomis dalimis, kiekvienam ieškovui po 8 993,69 Eur (17 987,38 Eur/2). Atsakovų prievolė ieškovams taip pat nėra solidari (CK 6.5, 6.6 straipsniai), todėl iš atsakovo K. M. kiekvienam ieškovui priteistina po 4 496,85 Eur (8 993,69 Eur/2) , ir iš atsakovės N. M. kiekvienam ieškovui priteistina po 4 496,84 Eur.
26. CK 6.37 straipsnyje nurodyta, kad skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Iš dalies tenkinus ieškinį ir esant ieškovų prašymui dėl procesinių palūkanų priteisimo, šis ieškinio reikalavimas tenkintinas – ieškovams iš atsakovų priteistinos 5 proc. dydžio metinės procesinės palūkanos, skaičiuojamos nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. gruodžio 9 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).
Dėl priešieškinio reikalavimų.
27. Paduotu priešieškiniu atsakovai prašo pripažinti 2019 m. lapkričio 6 d. pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia tuo pagrindu, kad parduodamas namas buvo A klasės energetinio naudingumo, o pagal teisės aktus turėjo būti parduodamas ne mažesnės kaip A+ klasės energetinio naudingumo klasės namas. Ši aplinkybė nesudaro pagrindo pripažinti minėtą sutartį negaliojančia. Kaip galima spręsti iš priešieškinio faktinio pagrindo, atsakovai prašo pripažinti sutartį negaliojančia kaip prieštaraujančią imperatyviems teisės aktams (perleistas žemesnės energetinio naudingumo klasės namas, nei nustato teisės aktai). Pagal CK 1.80 straipsnio 1 dalį imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris negalioja. Šiuo atveju sandoris ne prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, o perleistas žemesnės energetinio naudingumo klasės namas, nei numatyta poįstatyminiame teisės akte – statybos techniniame reglamente STR 2.01.02:2016. Antra vertus, ta aplinkybė, kad patys atsakovai pastatė ir pardavė ieškovams žemesnės energetinės klasės namą nei nustato tesisės aktai, nedaro minėtos sutarties negaliojančia, ir nepaneigia atsakovų, kaip pardavėjų, pareigos garantuoti parduodamo daikto kokybę ir atsakyti už paslėptus jo trūkumus. Atsižvelgiant į tai, atsakovų reikalavimas pripažinti 2019 m. lapkričio 6 d. sutartį negaliojančia ir taikyti restituciją atmestinas kaip nepagrįstas.
28. Atmestini ir atsakovų priešieškinio reikalavimai pripažinti sutarties 6.7, 6.8 ir 6.9 punktus negaliojančiais, kaip neatitinkančiais faktinių aplinkybių. Minėtuose punktuose iš esmės nurodyta, kad atsakovai, t. y. pardavėjai, atitinka vystytojo sąvoką. Kaip nurodė sutartį tvirtinusi notarė, vystytojo sąvoka suteikia papildomas garantijas pirkėjui reikalauti statytojo įstatyminių garantijų užtikrinimo. Pasak notarės, šiuo atveju pirkėjai (ieškovai) net nereikalavo tokių užtikrinimo priemonių. Ginčo dėl to byloje nėra; šią aplinkybę patvirtina ir sutarties 6.9 punktas. Atsižvelgiant į tai, atsakovų reikalavimas pripažinti sutarties 6.7, 6.8 ir 6.9 punktus negaliojančiais atmestinas, kaip nesukuriantis teisinių pasekmių.
Dėl bylinėjimosi išlaidų.
29. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ieškovų ieškinys tenkintas 93 proc., atsakovų priešieškinis atmestas visiškai. Atsižvelgiant į tai, teismas sprendžia, kad iš esmės ieškovų reikalavimai buvo tenkinti, o atsakovų atmesti, todėl laikytina, kad sprendimas priimtas ieškovų naudai.
30. Ieškovai šioje byloje sumokėjo 590 Eur žyminį mokestį už ieškinį, kurio reikalavimas 26 223,70 Eur. Bylos nagrinėjimo metu ieškinio reikalavimai buvo sumažinti iki 19 064,98 Eur. Už tokio dydžio reikalavimą mokėtinas 429 Eur dydžio žyminis mokestis (CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 7 dalis; 82 straipsnis), todėl ieškovams grąžintina 161 Eur (590 Eur – 429 Eur) dydžio žyminio mokesčio permoka. Kadangi žyminį mokestį sumokėjo ieškovė L. V., žyminio mokesčio permoka grąžintina jai.
31. Iš viso ieškovų patirtas bylinėjimosi išlaidas byloje sudaro 6 631,54 Eur (429 Eur žyminis mokestis, 1 500 Eur suma, sumokėta už ekspertizę, ir 4 702,54 Eur dydžio išlaidos advokato pagalbai apmokėti). Atsižvelgiant į procesinę bylos baigtį, šios išlaidos priteistinos ieškovams iš atsakovų: iš atsakovo K. M. kiekvienam ieškovui po 1 657,89 Eur ir iš atsakovės N. M. kiekvienam ieškovui po 1 657,88 Eur.
32. Trečiasis asmuo UAB ,,Stogų partneris“ byloje patyrė 250 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas. Atsižvelgiant į procesinę bylos baigtį, šios išlaidos trečiajam asmeniui priteistinos iš atsakovų; iš kiekvieno atsakovo – po 125 Eur.
33. Atsižvelgiant į procesinę bylos baigtį, atsakovams jų patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos.
34. Byloje patirta 17,90 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu. Vadovaujantis CPK 96 straipsnio 1 dalimi, 92 straipsniu, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktu, iš atsakovų į valstybės biudžetą priteistinos šios procesinių dokumentų siuntimo išlaidos, iš kiekvieno atsakovo po 8,95 Eur.
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 270-271 straipsniais,
nusprendžia:
ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti ieškovei L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovo K. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 4 496,85 Eur (keturis tūkstančius keturis šimtus devyniasdešimt šešis eurus ir 85 ct), 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą (4 496,85 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. gruodžio 9 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1 657,89 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus penkiasdešimt septynis eurus ir 89 ct) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Priteisti ieškovui S. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovo K. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 4 496,85 Eur (keturis tūkstančius keturis šimtus devyniasdešimt šešis eurus ir 85 ct), 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą (4 496,85 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. gruodžio 9 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1 657,89 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus penkiasdešimt septynis eurus ir 89 ct) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Priteisti ieškovei L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovės N. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 4 496,84 Eur (keturis tūkstančius keturis šimtus devyniasdešimt šešis eurus ir 84 ct), 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą (4 496,84 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. gruodžio 9 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1 657,88 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus penkiasdešimt septynis eurus ir 88 ct) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Priteisti ieškovui S. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovės N. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 4 496,84 Eur (keturis tūkstančius keturis šimtus devyniasdešimt šešis eurus ir 84 ct), 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą (4 496,84 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. gruodžio 9 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1 657,88 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus penkiasdešimt septynis eurus ir 88 ct) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Priteisti trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei ,,Stogų partneris“, juridinio asmens kodas 304523353, iš atsakovo K. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 125 Eur (vieną šimtą dvidešimt penkis eurus) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Priteisti trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei ,,Stogų partneris“, juridinio asmens kodas 304523353, iš atsakovės N. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 125 Eur (vieną šimtą dvidešimt penkis eurus) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Kitą ieškinio dalį atmesti.
Priešieškinį atmesti.
Grąžinti ieškovei L. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 161 Eur (vieną šimtą šešiasdešimt vieną eurą) žyminio mokesčio, sumokėto 2020 m. gruodžio 9 d., permoką (mokėjimo užduoties kodas ZJ17260).
Priteisti iš atsakovo K. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 8,95 Eur (aštuonis eurus ir 95 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų byloje siuntimu, šias išlaidas sumokant į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą, įmokos kodas 5662, teismui pateikiant apmokėjimą patvirtinantį dokumentą.
Priteisti iš atsakovės N. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 8,95 Eur (aštuonis eurus ir 95 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų byloje siuntimu, šias išlaidas sumokant į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą, įmokos kodas 5662, teismui pateikiant apmokėjimą patvirtinantį dokumentą.
Sprendimas per 30 dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.
Teisėja Laura Matusevičiūtė