Civilinė byla Nr. e2A-439-934/2023
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00672-2022-6
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.8.10; 2.6.8.11.1; 2.6.11.6
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. birželio 30 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Ribokaitės, Žilvino Terebeizos (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Aldonos Tilindienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės komanditinės ūkinės bendrijos „Diamona Baltic Development Pylimo“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2023 m. vasario 23 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų D. W. G. ir S. D. ieškinį atsakovei komanditinei ūkinei bendrijai „Diamona Baltic Development Pylimo“ dėl netesybų priteisimo pagal preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų byloje, atsakovės pusėje – I. Z., R. M., uždaroji akcinė bendrovė „Capital Team“
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovai D. W. G. ir S. D. (toliau – ir ieškovai) kreipėsi į teismą, prašydami priteisti iš atsakovės komanditinės ūkinės bendrijos (toliau – KŪB) „Diamona Baltic Development Pylimo“ (toliau – ir atsakovė) 130 000 Eur dydžio baudą, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovai nurodė, kad tarp šalių buvo sudaryta 2021 m. rugsėjo 28 d. preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 2021/09/28 (toliau – Preliminarioji sutartis) dėl nekilnojamojo turto (toliau – Turtas): 1) vienbučio gyvenamojo namo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), Vilniuje (toliau – Gyvenamasis namas 1); 2) vienbučio gyvenamojo namo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), Vilniuje (toliau – Gyvenamasis namas 2, o kartu toliau abu – Gyvenamieji namai); 3) 31771/49489 dalies žemės sklypo nuo atsakovei priklausančios 297/1263 dalies kitos paskirties žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Vilniuje, (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas). Preliminariąja sutartimi šalys susitarė ne vėliau kaip iki 2021 m. lapkričio 15 d. (su galimybe atsakovei vienašališkai prasitęsti šį terminą iki 2022 m. vasario 15 d.) sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – Pagrindinė sutartis).
3. Ieškovai nurodė, kad Pagrindinę sutartį šalys susitarė sudaryti tik po to, kai atsakovė iki nurodyto termino (t. y. iki 2021 m. lapkričio 15 d. arba iki 2022 m. vasario 15 d.) įgyvendins visas atsakovės atsakomybei tenkančias išankstines Pagrindinės sutarties sudarymo sąlygas (toliau – Išankstinės sąlygos): 1) gauti visus sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus yra reikalingi Pagrindinei sutarčiai sudaryti ir įvykdyti; 2) gauti Turto hipotekos kreditoriaus oficialų sutikimą dėl Pagrindinės sutarties sudarymo; 3) atlikti patikslintus Turto kadastrinius matavimus, kuriuos atlikus būtų pašalintas VĮ „Registrų centro“ duomenų bazėje esantis įrašas apie Turto kadastrinių duomenų nesutapimą; 4) parengti į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą, taip pat gauti visus šiam dokumentui reikalingus sutikimus ir pritarimus. Be to, šalys susitarė, kad jeigu iki Pagrindinės sutarties pasirašymo dienos nebus tinkamai įvykdytos Išankstinės sąlygos, už kurias yra išimtinai atsakinga atsakovė, ieškovai turi teisę vienašališkai nutraukti Preliminariąją sutartį įspėję prieš 2 darbo dienas, o atsakovė tokiu atveju privalo grąžinti ieškovų atsakovei pagal Preliminariąją sutartį sumokėtą 130 000 Eur dydžio avansą (toliau – Avansas) ir sumokėti tokio paties dydžio baudą, kuri yra laikytina šalių susitarimu iš anksto nustatytais nuostoliais už Pagrindinės sutarties nesudarymą.
4. Ieškovai paaiškino, kad vykdydami sudarytą Preliminariąją sutartį, atsakovei 2021 m. spalio 7 d. sumokėjo 130 000 Eur dydžio Avansą. Tačiau atsakovė iki Preliminariojoje sutartyje numatyto termino (2021 m. lapkričio 15 d.) įgyvendino tik vieną iš visų Išankstinių sąlygų – atliko patikslintus Turto kadastrinius matavimus ir pašalino Valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centro duomenų bazėje buvusį įrašą apie Turto kadastrinių duomenų nesutapimą ir apie tai informavo ieškovus. Dėl šios Išankstinės sąlygos tinkamo įgyvendinimo ginčo tarp šalių nėra. Jokių likusių Išankstinių sąlygų iki Preliminariojoje sutartyje numatyto termino atsakovė neįgyvendino ir jau būdama pradelsusi šį terminą beveik 2,5 mėnesio – 2022 m. vasario 3 d. el. laišku pareiškė, kad pasinaudoja Preliminariojoje sutartyje įtvirtinta teise atsakovei vienašališkai pratęsti aptariamą terminą iki 2022 m. vasario 15 d. (imtinai). Atsakovė nurodė, kad termino pratęsimas buvo reikalingas siekiant suderinti reikiamus dokumentus dėl Turto pardavimo su Nacionaline žemės tarnyba (toliau – NŽT) bei gauti reikiamus NŽT sutikimus ir (ar) patvirtinimus. Ieškovai nurodė, kad neprieštaravo termino Išankstinių sąlygų pratęsimui iki 2022 m. vasario 15 d. (imtinai). Be to, atsakovei nespėjant ir iki šio termino įsipareigojimų įvykdyti, terminas Pagrindinei sutarčiai buvo pratęstas iki 2022 m. vasario 28 d. (imtinai).
5. Ieškovai pažymėjo, kad Gyvenamieji namai stovi ant atsakovei priklausančios Žemės sklypo dalies, tačiau likusi Žemės sklypo dalis priklauso Lietuvos Respublikai, kurią patikėjimo teise valdo NŽT ir kuri 2010 m. gegužės 27 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi yra nuomojama (duomenys neskelbtini) savininkų bendrijos (toliau – Bendrija). Į Turtą įeinančios Žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą buvo būtina sudaryti dėl dviejų priežasčių: 1) kad būtų išspręstas klausimas dėl Gyvenamiesiems namams reikalingos Žemės sklypo dalies perėjimo notarui tvirtinant Pagrindinę sutartį; 2) kad būtų išspręstas patekimo prie ieškovų pageidaujamų įsigyti Gyvenamųjų namų klausimas, t. y. dėl to, kad Gyvenamieji namai yra pastatyti ant Žemės sklypo dalies, tačiau patekti ir (ar) privažiuoti iki jo reikalinga „kirsti“ likusią Žemės sklypo dalį, o šis planas nebuvo suderintas su NŽT, kaip su Žemės sklypo bendrasavininku.
6. Ieškovai nurodė, kad iki galutinio – jau pratęsto termino Pagrindinei sutarčiai sudaryti (2022 m. vasario 15 d.) ir papildomo termino 2022 m. vasario 28 d. atsakovė visų Išankstinių sąlygų neįgyvendino. Ieškovai, manydami, kad atsakovė vis dėl to nėra pajėgi laiku įvykdyti Preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, tai yra įgyvendinti visas Išankstines sąlygas iki nustatyto termino, 2022 m. kovo 21 d. raštu informavo atsakovę, kad Preliminariąją sutartį nutraukia. Taip pat, ieškovai pareikalavo grąžinti Avansą ir sumokėti tokio paties dydžio baudą.
7. Ieškovai paaiškino, kad atsakovė turi pareigą sumokėti ieškovams baudą, kadangi Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės ir atsakovei tenkančių aplinkybių, tai yra Išankstinių sąlygų neįvykdymo, už kurių įvykdymą pagal Preliminariąją sutartį atsakinga buvo būtent atsakovė. Tarp šalių ginčo dėl to, kad Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovų kaltės, nėra – tą patvirtina atsakovės 2022 m. balandžio 20 d. el. laiškas, kuriame atsakovė aiškiai laiko, kad Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta ne dėl ieškovų kaltės, o dėl „aplinkybių, nepriklausiusių nuo šalių valios“. Ieškovų vertinimu, minėta atsakovės pozicija yra nepagrįsta, nes būtent atsakovei neįvykdžius visų Išankstinių sąlygų, Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Kadangi Preliminariosios sutarties 4.1 papunktis aiškiai įtvirtina atsakovės prievolę grąžinti ieškovams visą Avansą ir sumokėti baudą, lygią Avanso sumai tuo atveju, jeigu dėl atsakovės kaltės Pagrindinė sutartis nebus sudaryta, todėl ieškovai turi teisę reikalauti iš atsakovės baudos dėl kurios šalys susitarė Preliminariojoje sutartyje. Taigi, egzistuoja pagrindas priteisti ieškovams iš atsakovės 130 000 Eur baudą bei 5 proc. dydžio procesines palūkanas.
II. Pisprendimo esmė
8. Vilniaus apygardos teismas 2023 m. vasario 23 d. sprendimu ieškovų D. W. G. ir S. D. ieškinį tenkino iš dalies. Priteisė iš atsakovės KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“ 19 062,79 Eur sumą, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2022 m. gegužės 24 d.) dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 4 502,86 Eur teisinės pagalbos išlaidas ieškovų D. W. G. naudai. Priteisė iš ieškovų D. W. G. ir S. D. 5 9240,24 Eur teisinės pagalbos išlaidų, patirtų bylą išnagrinėjus iš esmės, atsakovės KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“ naudai.
9. Teismas sprendė, jog sudaryta Preliminarioji sutartis ir po jos pratęsimo atsakovės padaryti veiksmai derinant su NŽT privažiavimo klausimą prie parduodamo Turto, patvirtina, jog daiktas nebuvo nepakankamai parengtas parduoti.
10. Teismas pažymėjo, kad byloje nėra įrodymų, kad atsakovė būtų kvietusi ieškovus iki 2022 m. vasario 15 d. į notarų biurą pasirašyti pagrindinės Turto perleidimo sutarties, būtų parengtas Pagrindinės sutarties projektas, o ieškovai būtų atsisakę jį pasirašyti, ar kitaip išreiškę valią nepasirašyti parengto Pagrindinės sutarties projekto, teikę dėl pastabas, kviesti neatvyko į notarų biurą ir pan.
11. Teismas pripažino nepagrįstais atsakovės teiginius, jog tai, kad Preliminariojoje sutartyje nebuvo aiškiai aptartas reikalavimas parengti ir sudaryti su NŽT sutartį dėl viso Žemės sklypo naudojimosi tvarkos, nebuvo kliūtis pagrindinės sutarties sudarymui.
12. Teismas konstatavo, tam, kad būtų galima pripažinti, kad atsakovė parengė Turtą perleidimui, turi būti nustatyta, jog yra įvykdytos visos būsimos pardavėjo pareigos, numatytos Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.317 straipsnyje dėl pareigos perduoti daiktą, tame tarpe, garantuojant daikto kokybę, t. y. Turtą bus galima naudoti pagal paskirtį, užtikrinant teisėtą privažiavimą, būtiną Turto valdymui ir naudojimui (CK 4.37 straipsnio 1 dalis).
13. Teismas sutiko su ieškovų argumentu, kad CK 6.394 straipsnio 1 dalis įpareigoja pardavėją perduoti nurodytas teises į tą Žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Byloje nustatyta, jog norint privažiuoti prie perleidžiamo Turto, reikia pasinaudoti valstybei priklausančia Žemės sklypo dalimi. Lietuvos valstybei priklauso 966 kv. m. žemės sklypo dalis, kuri patikėjimo teise valdoma NŽT ir kuri 2010 m. birželio 1 d. nuomos sutartimi išnuomota Bendrijai.
14. Teismas nustatė, kad tik po to, kai ieškovų advokatė atkreipė dėmesį į parduodamo Turto valdymo ir naudojimosi daiktinių teisių egzistuojančius apribojimus, atsakovė pradėjo inicijuoti procedūras dėl Žemės sklypo naudojimosi tvarkos pakeitimo. Tai įrodo, jog prieš sudarant Preliminarią sutartį pardavėjas neaptarė parduodamo Turto kokybės ir neatskleidė reikšmingų aplinkybių dėl nekilnojamojo turto galimybės naudoti jį teisėtai pagal paskirtį. Vadinasi, atsakovė neįvykdė pareigos esant iki sutartiniams santykiams elgtis sąžiningai (CK 6.163 straipsnis), todėl interpretuoti Preliminariosios sutarties sąlygų jos naudai, kaip tai daro atsakovė procesiniuose dokumentuose, nėra teisinio pagrindo. Tokios teismo išvados nekeičia ir aplinkybė, jog ieškovus Preliminariosios sutarties sudarymo metu konsultavo profesionalus teisininkas, nes pareiga nurodyti visas aplinkybes, susijusias su parduodamo daikto kokybe, tenka pardavėjui.
15. Teismas nustatė, kad atsakovė po ieškinio priėmimo ir jo išsiuntimo, tai yra 2022 m. gegužės 30 d. pavedimu įvykdė dalį ieškinio – grąžino ieškovui avansą. Ieškovai 2022 m. birželio 8 d. pateikė pareiškimą dėl ieškinio reikalavimų sumažinimo, nurodė, jog prašymo dėl avanso priteisimo nepalaiko, teismas priėmė šį procesinį dokumentą. Teismas nurodė, kad CK 6.33 straipsnio 3 dalis numato, kad prievolė su naikinamuoju terminu yra prievolė, kurios trukmę apibrėžia įstatymai ar šalių susitarimai ir kuri pasibaigia šiam terminui suėjus. Pasibaigus naikinamiesiems materialiojo teisinio pobūdžio terminams, pasibaigia ir pati subjektinė teisė arba pareiga. Teismo vertinimu, nagrinėjamoje byloje suėjus Sutarties 3.1 punkte numatytam terminui šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį baigėsi, atsakovė grąžino avansą, todėl, remiantis CPK 42 straipsniu, ieškovams sumažinus reikalavimą, sprendžiamas klausimas dėl civilinės atsakomybės Preliminariosios sutarties šaliai taikymo, nesudarius pagrindinės sutarties.
16. Teismas nesutiko su atsakovės Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunkčio aiškinimu, kad tai nuostata, kuri taikoma tik atsakovės tuo metu valdomai Žemės sklypo daliai. Teismo vertinimu, toks Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunkčio aiškinimas yra plečiamas, nepagrįstas kontekstu.
17. Teismas atkreipė dėmesį, kad šalys susitarė, jog atsakovė parengs planą dėl naudojimosi tvarkos Žemės sklypo dalimis, kurios naudojamos tiek atskirai, tiek bendrai. Bendrai naudojamas sklypas yra valstybės nuosavybė, valdoma NŽT patikėjimo teise. Atsakovės parengtas naudojimosi tvarkos planas dėl daikto, į kurį ji neturi daiktinių teisių, įgytų teisinę reikšmę tik NŽT jam pritarus. Nagrinėjamu atveju į bylą pateiktas NŽT 2021 m. lapkričio 22 d. raštas įrodo, kad UAB „Geo group“ atlikusi sklypo kadastrinius matavimus ir parengusi plano projektą, 2021 m. spalio 26 d. kreipėsi į NŽT, kuri nurodė, jog suderino išorinę ribą, bet planą grąžino, nes naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo projektą turėjo parengti notaras. Teismas atkreipė dėmesį, kad atsakovė nėra teisi teigdama, jog Pagrindinės sutarties sudarymui akivaizdžiai turėjo pakakti UAB „Geo group“ parengto plano, suderinto su Bendrija. Būtent NŽT, kaip valstybės žemės patikėtinė, pareikalavo notarinio projekto parengimo. Kadangi pagal Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunktį, pardavėjas parengia žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą, vadinasi, atsakovė neįvykdė Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunkčio nuostatų.
18. Teismas konstatavo, jog Preliminariojoje sutartyje numatytas Išankstines sąlygas atsakovė įvykdė 2022 m. liepos 15 d., tai yra jau pasibaigus Preliminariojoje sutartyje nestatytam terminui ir po ieškovų 2022 m. kovo 21 d. pranešimo apie Preliminariosios sutarties nutraukimą nuo 2022 m. kovo 24 d. Teismo vertinimu, atsakovės teiginiai, kad tarpininkai teikė paslaugas atsakovei pagal su UAB „Capital Team“ sudarytą tarpininkavimo sutartį, šios paslaugos iš esmės apsiribojo potencialių atsakovės statomo turto pirkėjų paieška, todėl jų paaiškinimai ir vykęs susirašinėjimas su ieškovais nesukūrė atsakovei pareigų, nekeičia teismo išvados dėl atsakovės, kaip Turto pardavėjos, pereigų netinkamo vykdymo pagal prisiimtus įsipareigojimus pagal Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunktį. Šiuo atveju tik atsakovė kaip daikto savininkė galėjo inicijuoti procedūras dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo projekto parengimo.
19. Teismas sprendė, kad dėl valstybei priklausančios Žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos parengimo ir suderinimo savarankiškai veikė atsakovė. Būtent atsakovė 2022 m. sausio 7 d. kreipėsi į kreipėsi į NŽT su prašymu patvirtinti Žemės sklypo naudojimosi tvarkos schemą tarp sklypo savininkų ir naudotojų Vilniuje, (duomenys neskelbtini), pagal UAB „Geo Group“ matininko 2021 m. spalio 22 parengtą Žemės sklypo vidinės naudojimo tvarkos planą M1:500 (toliau – Planas), kuriame išskirtas Žemės sklypo dalių panaudojimo plotas, žemės naudotojai ir kt. Vadinasi, atsakovės veiksmai per Preliminariosios sutarties galiojimo terminą patvirtina Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunkčio turinį.
20. Teismas atkreipė dėmesį, jog tai, kad notaro biure buvo nurodyti dokumentai, būtini įteisinti privažiavimą prie sklypo, ant kurio pastatytas ketinamas parduoti turtas, ir kaip reikalingi Pagrindinės sutarties notarine tvarka patvirtinimui, leidžia padaryti išvadą, jog Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovų iškelto papildomo reikalavimo. Atsakovė pagal Preliminariosios sutarties 3.3.1 papunktį (numatytas reikalavimas gauti visus sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus reikalingi Pagrindinei sutarčiai įvykdyti, pristatyti, vykdyti) ir pagal 3.3.4 papunktį (pareiga parengti žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą) prisiėmė įsipareigojimus parengti Turtą pardavimui taip, kad sandoris galėtų būti patvirtintas notarine tvarka. Notarų biure buvo nurodytas trūkumas, dėl kurio negalima sudaryti Pagrindinės sutarties. R. M. 2022 m. kovo 3 d. el. laiške ieškovei paaiškino, jog pagrindinės sutarties sudarymui reikia <...> „pakeisti naudojimosi tvarkos planą, kad būtu „privažiavimas“ iki sklypo dalies, 2. Išsinuomoti iš valstybės dalį sklypo, 3. Nupirkti dar dalį sklypo iš valstybės – padidės dalis ir matininkas galės pakeisti planą.“ Be kita ko, kad suspėtų iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, buvo nurodyta, jog brokeris kreipėsi į kitus notarus, kurie kelia mažesnius reikalavimus dėl būtinų sandorį lydinčių dokumentų gavimo. Iš esmės tai įrodo, kad atsakovė nesiekė kaip įmanoma teisingiau išpildyti Preliminariosios sutarties 3.3.1 ir 3.3.4 papunkčių reikalavimus, o siekė sandorį sudaryti notarų biure, kuriame nebus keliamas reikalavimas išspręsti teisėto naudojimosi valstybei priklausančio sklypo dalimi klausimą.
21. Teismas nustatė, kad Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta per Preliminariojoje sutartyje numatytą terminą, nes užtrukta Žemės sklypo naudojimo tvarkos suderinimo su NŽT problemai išspręsti. Teismas sutiko su atsakove, jog šių klausimų išsprendimas išimtinai priklauso nuo NŽT valios ir sprendimų, kurie priimami įstatyme nustatytais pakankamai ilgais terminais. Kita vertus, atsakovės pateiktas susirašinėjimas su NŽT įrodo, jog naudojimosi tvarkos projektas, pateiktas NŽT, nebuvo ruoštas notaro, todėl dėl šio formalus ir tik nuo atsakovės valios priklausančio dokumento iniciavimo dar papildomai užtruko suderinimo su NŽT veiksmai. Atsižvelgiant į tai, teismas konstatavo, jog atsakovė pažeidė Preliminarią sutartį neatsargia kaltės forma.
22. Teismas konstatavo, kad byloje nustatytos aplinkybės suponuoja išvadą, jog atsakovės investicijos į Turtą, kurios liko kaip Turto pagerinimas pačiai atsakovei, padarytos ne pagal Preliminariosios sąlygas, nėra teisinis pagrindas mažinti baudos dydį.
23. Teismas sprendė, jog visi ieškovų argumentai dėl Pagrindinės sutarties nesudarymo per Preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą yra nukreipti į aplinkybę dėl nesuderintos su NŽT į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos plano, ką numatė Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunktis. Teismas konstatavo, kad byloje pateikti įrodymai patvirtina aplinkybę, kad atsakovė geranoriškai bendradarbiaudama su ieškovais siekė išpildyti Preliminariosios sutarties 3.1 ir 3.3.4 sąlygas. Be to, atsakovės susirašinėjimas su NŽT įrodo, kad atsakymai nebuvo pateikti per Viešojo administravimo įstatyme nustatytą terminą. Atsakovė prašė mažinti netesybas, nes jos siekia 10 procentų Preliminariojoje sutartyje numatytos Turto kainos, o vertinant ieškovų nuostolių skaičiavimus kaip pagrįstus, jų suma yra keturis kartus mažesnė už ieškovų prašomą priteisti baudos sumą.
24. Teismas sprendė, kad atsakovė neįrodė sutartinę civilinę atsakomybę šalinančių aplinkybių, Turtas nebuvo pakankamai paruoštas pardavimui, per Preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą neįvykdytos sąlygos, būtinos Pagrindinei sutarčiai sudaryti, todėl, atsižvelgiant į aktualią kasacinio teismo praktiką, yra pagrindas priteisti netesybas. Tai, kad ieškovai rūpinosi dėl privažiavimo prie parduodamo Turto įteisinimo, atitinka rūpestingo ir atidaus pirkėjo elgesio standartą. Kita vertus, atsakovė neatsisakė sudaryti Pagrindinės sutarties. Prasidėjus teismo procesui nurodė, kad įvykdė ieškovų reikalavimus po Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino ir vis dar norėtų su ieškovais sudaryti Pagrindinę Turto parleidimo sutartį. Nustačius, kad atsakovė pažeidė Preliminariąją sutartį, bet pažeidimas įvyko dėl užsitęsusio su NŽT naudojimosi tvarkos plano derinimo, teismas konstatavo, kad egzistuoja teisinis pagrindas mažinti prašomą priteisti baudos dydį, kuris buvo lygus sumokėtam avansui, bet ne daugiau kaip realūs ieškovų patirti nuostoliai (CK 6.246 straipsnio 1 dalis).
25. Teismas sprendė, kad ieškovai įrodė nuostolius dėl sumokėtos 400,00 Eur sumos už Preliminariojoje sutartyje numatytą nekilnojamojo turto vertinimo atlikimą, 11 550,00 Eur už faktiškai išleistų paskolų brokeriams atsiskaitant už jų tarpininkavimo paslaugas, suteiktas ieškovams užsitikrinant banko finansavimą Preliminariojoje sutartyje numatyto nekilnojamojo turto įsigijimui, 2 910,05 Eur už apmokėtas teisines paslaugas, kurios teiktos dėl Preliminariosios sutarties sudarymo ir vykdymo, 4 202,74 Eur palūkanų už atsakovės naudojimąsi ieškovų pinigais nuo avanso pervedimo iki jo grąžinimo, todėl šioje dalyje ieškinį tenkino ir ieškovų naudai iš atsakovės priteisė 19 062,79 Eur sumą.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
26. Atsakovė KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašė: panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą dalyje dėl 19 062,79 Eur priteisimo ir ieškovų ieškinį atmesti; priteisti iš ieškovų atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
26.1. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta per Preliminariojoje sutartyje numatytą terminą, nes buvo užtrukta Žemės sklypo naudojimo tvarkos suderinimo su NŽT problemai išspręsti, tai yra, kad atsakovė pažeidė Preliminariąją sutartį neatsargia kaltės forma. Atsakovės kaltės dėl Preliminariosios sutarties pažeidimo (nei tyčine, nei neatsargia) nebuvo galima konstatuoti, kadangi įsipareigojimas suderinti Žemės sklypo naudojimo tvarką Preliminariojoje sutartyje nebuvo numatytas ir tokių veiksmų atlikimas nebuvo būtinas Pagrindinės sutarties sudarymui.
26.2. Teismas pagrįstai konstatavo, kad atsakovė tinkamai įvykdė Preliminariojoje sutartyje nurodytas Išankstines sąlygas, su kuriomis buvo siejamas Pagrindinės sutarties sudarymas, nurodytas Preliminariosios sutarties 2.1 ir 3.3 papunkčiuose, tačiau teismas visiškai nepagrįstai nurodė, kad atsakovė pažeidė Preliminariosios sutarties 3.1 ir 3.3.4 papunkčių sąlygas, kadangi nesuderino Žemės sklypo naudojimo tvarkos plano su NŽT. Preliminariosios sutarties nuostatos nenumatė atsakovės įsipareigojimo parengti viso sklypo Žemės naudojimo tvarkos planą bei suderinti jį su NŽT. Preliminariosios sutarties 3.3.1 papunktis vertintinas kaip bendrinis, jame neįvardijami jokie konkretūs dokumentai, kuriuos atsakovė turėjo gauti iki Pagrindinės sutarties sudarymo. Dėl to pirmosios instancijos teismo išvada, jog Turtas nebuvo pakankamai paruoštas pardavimui per Preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą neįvykdytos sąlygos, būtinos Pagrindinei sutarčiai sudaryti, yra nepagrįsta. Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė dėl naudojimosi tvarkos plano, kuris apimtų tik atsakovės tuo metu valdomą Žemės sklypo dalį, kas reiškia, kad šios dalies naudojimo tvarka ateityje turėjo būti nustatyta būtent tarp šalių (pastatų, esančių (duomenys neskelbtini) bendrasavininkų). Taigi, šalys susitarė dėl naudojimo tvarkos nustatymo tarp jų pačių, o ne dėl viso Žemės sklypo naudojimo tvarkos nustatymo su trečiaisiais asmenimis (valstybe, NŽT ar Bendrija). Tuo tarpu jokie atsakovės įsipareigojimai dėl parengto Žemės sklypo dalies naudojimo tvarkos plano derinimo su NŽT Preliminariojoje sutartyje nei minimi, nei aptariami. 2021 m. spalio 25 d. atsakovė parengė Žemės sklypo vidinės naudojimosi tvarkos planą, taigi Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunktyje nurodyta Išankstinė sąlyga atsakovės buvo savalaikiai įvykdyta. Preliminariosios sutarties pagrindu atsakovė neprisiėmė įsipareigojimo nustatyti viso Žemės sklypo naudojimo tvarkos tarp jo kito Žemės sklypo bendrasavininko (valstybės), taip pat suderinti jį su NŽT. Bylos nagrinėjimo metu buvo nustatyta, kad Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunkčio sąlyga, dėl kurios yra kilęs ginčas, buvo apibrėžta ir į Preliminariąją sutartį įtraukta būtent ieškovų, kurie derybų dėl Preliminariosios sutarties sudarymo metu buvo atstovaujami profesionalių teisininkų. Taigi, teismo sprendimu atsakovei nepagrįstai priskirti papildomi įsipareigojimai, dėl kurių šalys nesusitarė Preliminariojoje sutartyje ir teismas nepagrįstai plečiamai aiškino Preliminariosios sutarties nuostatas, kurias ieškovai, padedami profesionalių teisininkų, įtraukė į šią sutartį. Preliminariojoje sutartyje numatytas Išankstines sąlygas atsakovė savalaikiai įvykdė, ir pagal Preliminariosios sutarties nuostatas jokie papildomi derinimo veiksmai nebuvo reikalingi tam, kad šalys galėtų sudaryti Pagrindinę sutartį.
26.3. Teismas nepagrįstai nurodė, kad tai, kad Preliminariojoje sutartyje nebuvo aiškiai aptartas reikalavimas parengti ir sudaryti su NŽT sutartį dėl viso žemės sklypo naudojimosi tvarkos, nebuvo kliūtis Pagrindinės sutarties sudarymui. Teismas netinkamai aiškino ir taikė teisės normas, susijusias su disponavimu bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiu nekilnojamuoju daiktu. Jokio sutikimo ir (ar) leidimo prieš parduodant atsakovei nuosavybės teise priklausančią Žemės sklypo dalį ir (ar) joje pastatytus namus, atsakovė iš valstybės (jos turto patikėtinės – NŽT) gauti neprivalėjo nei pagal Preliminariosios sutarties nuostatas, nei pagal galiojantį teisinį reglamentavimą. Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nebuvimas visiškai nesutrukdė atsakovei vykdyti Žemės sklype statybos darbus, įskaitant statybą leidžiančio dokumento gavimą, taip pat atlikti pastatytų statinių užbaigimo procedūras. Byloje nebuvo ginčo dėl to, kad Žemės sklypo naudojimo tvarka tarp šio sklypo bendrasavininkų – atsakovės ir valstybės, atstovaujamos NŽT, nustatyta nebuvo. Tai reiškia, kad visas Žemės sklypas galėjo būti bendrai naudojamas abiejų jo bendrasavininkų. Atitinkamai, atsakovei nebuvo jokio tikslo ir pareigos atskirai derinti su NŽT privažiavimo prie jam priklausančios Žemės sklypo dalies kadangi, nesant nustatytos Žemės sklypo naudojimo tvarkos, tiek jam, tiek ateityje šią dalį ketinantiems įgyti asmenims, užtikrinama teisė bendrai su kitu bendrasavininku naudotis visu Žemės sklypu, kas apima ir teisę privažiuoti prie atsakovei nuosavybės teise priklausančių Gyvenamųjų namų, kuriuos jis ketino perleisti ieškovams. Privažiavimo numatymas būtų reikalingas tik tuo atveju, jeigu tarp bendraturčių būtų nustatyta naudojimosi Žemės sklypu tvarka ir tokioje tvarkoje nebūtų išspręstas privažiavimo prie atsakovės naudojamos Žemės sklypo dalies klausimas. Kadangi naudojimosi Žemės sklypu tvarka nustatyta nebuvo, ir jos nustatymas Preliminariosios sutarties sudarymui nebuvo būtinas, atitinkamai, joks klausimas dėl privažiavimo prie atsakovei priklausančios Žemės sklypo dalies net nebuvo kilęs nei teisiškai, nei faktiškai. Taigi, skundžiamo sprendimo išvada apie tai, kad atsakovė neišsprendė privažiavimo prie Turto klausimo ir dėl to Turtas nebuvo paruoštas pardavimui, yra nepagrįsta.
26.4. Teismas nepagrįstai pripažino, kad atsakovės padaryti veiksmai derinant su NŽT privažiavimo klausimą prie parduodamo Turto, patvirtina, jog daiktas nebuvo nepakankamai parengtas parduoti. Atsakovės vertinimu, tokią išvadą teismas padarė netinkamai vertindamas į bylą pateiktus įrodymus, įskaitant atsakovės atstovų paaiškinimus. Joks privažiavimo klausimas atsakovei nurodytoje situacijoje nebuvo aktualus ir su NŽT apskritai nebuvo derintas. Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunktis numatė, kad pardavėjas parengė Žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą. Nei Preliminariojoje sutartyje, nei šalių ikisutartinio susirašinėjimo metu nebuvo nustatyta reikalavimų atsakovei nei dėl viso Žemės sklypo naudojimosi tvarkos plano suderinimo su NŽT, nei, tuo labiau, dėl Žemės sklypo naudojimo tvarkos sutarties parengimo ir suderinimo. Preliminariosios sutarties vykdymo eigoje ieškovai informavo atsakovę, kad jie nori finansuoti Turto įsigijimą pagal Pagrindinę sutartį, naudodamiesi bankiniu finansavimu, nors Preliminariojoje sutartyje toks Turto įsigijimo būdas nebuvo aptartas. Dėl šios priežasties, ieškovus finansuojančio banko reikalavimu, atsakovės buvo paprašyta iki Pagrindinės sutarties sudarymo suderinti su Žemės sklypo bendrasavininke NŽT viso Žemės sklypo naudojimo tvarką (nors tokios Išankstinės sąlygos Preliminari sutartis nenumatė). Žemės sklypo naudojimo tvarkos planą atsakovės užsakymu parengęs UAB „Geo group” matininkas 2021 m. spalio 26 d. pateikė NŽT prašymą suderinti Žemės sklypo vidinės naudojimosi tvarkos planą, kartu su atitinkamais dokumentais. Atsakydama į šį raštą, NŽT nurodė, kad suderino Žemės sklypo išorinę ribą. NŽT taip pat informavo, kad, jeigu pageidaujama sudaryti Žemės sklypo bendraturčių susitarimą dėl viso Žemės sklypo naudojimo tvarkos nustatymo (nors toks prašymas pateiktas nebuvo), tuo tikslu turi būti pateiktas notaro parengtas Žemės sklypo naudojimo tvarkos nustatymo projektas. Pareigos parengti tokį dokumentą atsakovei nei įstatymai, nei Preliminariosios sutarties nuostatos nenumatė. Pati NŽT pateiktame atsakyme nereikalavo sudaryti bendraturčių susitarimo dėl naudojimosi tvarkos, ji grąžino planą su suderinta išorine riba ir to Pagrindinės sutarties sudarymui akivaizdžiai turėjo pakakti. NŽT 2022 m. liepos 22 d. raštu informavo atsakovės atstovus, kad, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 1 punktu, patikrino Žemės sklypo vidinės naudojimosi tvarkos planą M1:500 ir suderino išorinę žemės sklypo ribą. Taigi, šis atsakymas papildomai patvirtina, kad jokių kitų veiksmų ar dokumentų, ar papildomų derinimų su NŽT, siekiant pasirašyti Pagrindinę sutartį, atsakovei atlikti nereikėjo. Be to, iš teismo sprendimo net neaišku, kokį dokumentą atsakovė turėjo pateikti tam, kad būtų sudaryta Pagrindinė sutartis: ar Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą, ar notariškai patvirtintą susitarimą dėl Žemės sklypo naudojimo tvarkos nustatymo. Atsakovės vertinimu, atsakovės veiksmais, derinant Žemės sklypo naudojimosi tvarką su NŽT, išėjo už Preliminariojoje sutartyje įtvirtinto susitarimo ribų ir gal būti vertinami tik kaip papildomi atsakovės įsipareigojimai, kurie nei galėjo, nei turėjo būti įvykdyti lygiagrečiai su Preliminariojoje sutartyje įtvirtintomis Išankstinėmis sąlygomis.
26.5. Teismas netinkamai įvertino į bylą pateiktą įrodymą – Vilniaus rajono 1-ojo notarų biuro administratorės D. B. el. laišką. Atsakovė teikdama į bylą šį įrodymą, siekė iliustruoti, kad Preliminariosios sutarties vykdymo eigoje ieškovai vadovavosi klaidinga trečiosios šalies pateikta informacija ir į atsakovę dėl šios informacijos patikslinimo nesikreipė. Atsakovė pažymėjo, kad minėto notarų biuro darbuotojai šiek tiek suklaidino šalis, nurodę, kad, siekiant suderinti Žemės sklypo naudojimo tvarką su NŽT būtina „išnuomoti iš valstybės dalį sklypo, kitą dalį sklypo nupirkti ir pan.“, nors vėliau kitas notaras patvirtino, kad to daryti nebūtina ir atsakovės pateiktas planas yra tinkamas. Tuo tarpu teismas sprendime notarų biuro administratorės el. laišką įvertino taip, kad „notaro biure buvo nurodyti dokumentai, būtini įteisinti privažiavimą prie sklypo, ant kurio pastatytas ketinamas parduoti turtas, ir kaip reikalingi pagrindinės sutarties notarine tvarka patvirtinimui“. Atsakovės vertinimu šis pirmosios instancijos teismo sprendime nurodytas teiginys prieštarauja kitai teismo padarytai išvadai, kad Preliminariojoje sutartyje numatytas Išankstines sąlygas atsakovė įvykdė 2022 m. liepos 15 d., kai buvo gautas NŽT 2022 m. liepos mėnesį atsakovei pateiktas atsakymas Nr. 49SD-(14.49.136 E).
26.6. Nors teismas sprendime visiškai pagrįstai nurodė, kad nagrinėjamoje byloje yra įrodyta, jog ieškovai, padedant advokatei, galėjo daryti poveikį nustatant Preliminariosios sutarties sąlygas, kad ieškovams buvo suteikta galimybė keisti sutarties turinį, tačiau aiškindamas Preliminariosios sutarties nuostatų turinį, teismas į šias aplinkybes neatsižvelgė ir Preliminariosios sutarties nuostatas aiškino ne pagal jų turinį (lingvistinę reikšmę), bet plečiamai ir išimtinai ieškovų naudai. Pačių ieškovų pateikti įrodymai patvirtina, kad jie nuo pat pradžių į Preliminariosios sutarties sąlygų derinimo procesą įtraukė teisininką ir derėjosi dėl kiekvienos Preliminariosios sutarties sąlygos. Dėl to, ieškovai negali teigti, kad Preliminariosios sutarties sąlygos jiems buvo primestos ir (ar), kad jie sudarė Preliminariąją sutartį prisijungimo būdu. Pradinį Preliminariosios sutarties tekstą parengė tretieji asmenys UAB „Capital Team“ brokeriai, kurie veikė kaip nepriklausomi pardavimo tarpininkai, o ne konkrečios šalies atstovai. Preliminariosios sutarties sąlygas ieškovai derino per profesionalius teisininkus ir būtent ieškovai teikė konkrečias Preliminariosios sutarties punktų formuluotes ir pastabas, kurias atsakovė tik akceptavo. Taigi iš esmės pati atsakovė praktiškai jokios įtakos Preliminariosios sutarties sąlygoms nedarė, išskyrus Preliminariosios sutarties punktą dėl Pagrindinės sutarties sudarymo termino. Preliminarioji sutartis negali būti aiškinama niekaip kitaip, tik pagal pažodinį Preliminariosios sutarties tekstą, nes šalių valia žodžiu tarpusavyje derinta nebuvo, o būtent sutarties tekstas atspindi tai, dėl ko šalys susitarė, su kuo atsakovė, akceptuodama ieškovų teisininko pateiktas korekcijas, sutiko.
26.7. Teismas nepagrįstai atmetė atsakovės argumentus, jog ji bet kuriuo atveju negali būti vienasmeniškai atsakinga už Pagrindinės sutarties nesudarymą Preliminariojoje sutartyje nurodytu terminu. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovai su atsakove nebendradarbiavo ir niekuomet nesikreipė nei iki Preliminariosios sutarties pasirašymo, nei jos vykdymo eigoje. Atsakovės vertinimu, didžiąja dalimi ieškovų sprendimas nutraukti Preliminarią sutartį galėjo būti sąlygotas į sutarties sudarymo procesą įtrauktų trečiųjų asmenų, t. y. nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkų (brokerių) netinkamos komunikacijos. Tačiau dėl tokių brokerių veiksmų atsakovė nėra atsakinga. Ieškovai vien brokerio laiško frazės, kuri buvo paremta netinkamu vieno laiško interpretavimu, „Tikimybė spėti pasirašyti notarinę sutartį iki 2022 m. kovo 15 d. yra visiškai sumenkusi“ pagrindu darydami išvadą apie atsakovės nesugebėjimą įvykdyti Preliminarią sutartį ir pateikdami pranešimą apie Preliminariosios sutarties nutraukimą, elgėsi skubotai ir nerūpestingai. Ieškovai net nebandė kreiptis ir susisiekti su atsakovės vadovu ir išsiaiškinti tikrąją situaciją, tačiau kone iš karto išsiuntė raštą dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo. Taigi, ieškovai akivaizdžiai nevykdė Preliminariosios sutarties šalių bendradarbiavimo pareigos ir nepagrįstai atsisakė ją vykdyti ir tai nesuponuoja atsakovės civilinės atsakomybes už Pagrindinės sutarties nesudarymą atsiradimo. Be to, teismas sprendime neįvertino to, jog iki Preliminariojoje sutartyje numatyto termino pabaigos ieškovai niekaip neinicijavo Pagrindinės sutarties sudarymo. Susiklosčiusioje situacijoje nei viena iš šalių negalėjo būti laikoma labiau už kitą šalį kalta (atsakinga) dėl Pagrindinės sutarties nesudarymo. Atitinkamai, nei vienai iš šalių tokiu atveju negalėjo kilti atsakomybė už Pagrindinės sutarties nesudarymą.
26.8. Teismas nepagrįstai iš dalies tenkino ieškovų reikalavimą dėl baudos už Preliminariosios sutarties neįvykdymą priteisimo. Teismas, vadovaudamasis aktualia kasacinio teismo praktika, pagrįstai nurodė, kad ieškovų prašyta priteisti 130 000 Eur baudos suma yra per didelė ir neatitinka ieškovų patirtų nuostolių. Atitinkamai teismas nepagrįstai ieškovų naudai iš atsakovės priteisė 19 062,79 Eur sumą. Teismo sprendimo dalis šiuo aspektu yra visiškai nemotyvuota. Nors atsakovė bylos nagrinėjimo metu ginčijo ieškovų pateiktų nuostolių paskaičiavimus ir teikė argumentus dėl jų nepagrįstumo, tačiau teismas dėl tokių atsakovės argumentų sprendime nepasisakė, todėl laikytina, kad šioje dalyje teismo sprendimas yra be motyvų (CPK 329 straipsnio 2 dalies 4 punktas). Nors teismas ieškovų naudai priteisė 11 550 Eur sumokėtų brokeriams UAB „Paskolų tarpininkai“ pagal Tarpininkavimo ir (ar) konsultavimo paslaugų sutartį, tačiau visiškai neįvertino, kad tokios sutarties sudarymas nebuvo būtinas veiksmas Preliminariosios sutarties įgyvendinimui, kadangi Preliminariojoje sutartyje nebuvo numatyta, kad ieškovai Turto įsigijimą finansuoja iš bankinio kredito lėšų. Be to, Tarpininkavimo ir (ar) konsultavimo paslaugų sutartis ieškovų buvo sudaryta dar iki Preliminariosios sutarties sudarymo, taigi nebuvo nukreipta į konkretaus turto įsigijimą. Dėl šios priežasties ieškovų išlaidos apmokėjimui už UAB „Paskolų tarpininkai“ paslaugas yra jų asmeninis pasirinkimas ir nėra susijusios su Preliminariosios sutarties sudarymu, vykdymu ar nutraukimu. 2022 m. gruodžio 5 d. vykusio teismo posėdžio metu ieškovas D. W. G. nurodė, kad jų šeima jau nusipirko kitą būstą. Taigi, UAB „Paskolų tarpininkai“ paslaugos ieškovams buvo suteiktos ne tik Preliminariosios sutarties vykdymo tikslu, kadangi gautas finansavimas buvo panaudotas kito turto įsigijimui. Nors teismas priteisė iš atsakovės 2 910,05 Eur išlaidas teisinėms paslaugoms, patirtoms iki bylos iškėlimo teisme, tačiau teismas visiškai neanalizavo, ar šios išlaidos buvo būtinos, protingos ir pagrįstos ir ar priežastiniu ryšiu buvo susijusios su Preliminariosios sutarties sudarymu ir vykdymu.
27. Ieškovai D. W. G. ir S. D. atsiliepimu į atsakovės apeliacinį skundą prašė jį atmesti ir palikti nepakeistą pirmosios instancijos teismo sprendimą; priteisti iš atsakovės ieškovų naudai jų patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi tokie argumentai:
27.1. Prie Gyvenamųjų namų nebuvo užtikrinta teisė privažiuoti nei teisiškai, nei faktiškai. Byloje pateiktas antstolės Neringos Lipeikienės 2022 m. spalio 13 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, kuriame nurodyta, kad „(duomenys neskelbtini) yra trys sujungti namai. Namai yra kieme, į kurį eiti arba įvažiuot galima tik iš Pylimo g. per pastato adresu (duomenys neskelbtini) esančią arką. Arkoje yra įrengti vartai. Kitų galimybių įeiti ar įvažiuoti į kiemą nėra.“. Preliminariosios sutarties sudarymo metu Žemės sklypo atžvilgiu galiojo 2003 m. lapkričio 10 d. parengtas žemės sklypo planas. Šis planas buvo praradęs aktualumą, kadangi jame nebuvo „įbraižyti“ atsakovės pastatyti Gyvenamieji namai ir gyvenamasis namas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius. Taip pat nebuvo priskirtos kiekvienam atsakovės pastatytam gyvenamajam namui atitenkančios Žemės sklypo dalys, bei taip pat nenumatytas patekimas iki atsakovei priklausančios Žemės sklypo dalies per valstybei priklausančią Žemės sklypo dalį. Taigi, buvo reikalinga ir būtina parengti bei su NŽT, kaip su Žemės sklypo patikėtiniu, suderinti atnaujintą planą, kuriame būtų pažymėta kiekvienam bendraturčiui priklausanti Žemės sklypo dalis, t. y. Lietuvos Respublikai (kuri patikėjimo teise yra perdavusi NŽT) tenkanti dalis, ir atsakovei kiekvieno nekilnojamojo turto atžvilgiu: (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), Vilnius, tenkanti dalis. Teismas sprendime tinkamai ir visapusiškai įvertino pateiktus įrodymus ir nustatė, kad norint privažiuoti prie Gyvenamųjų namų reikia pasinaudoti valstybei priklausančia Žemės sklypo dalimi, ir dėl to buvo būtina susitarti su žemės patikėtiniu – NŽT.
27.2. Ieškovai nurodė, kad atsakovė bandė įtikinti teismą, kad Preliminariojoje sutartyje nėra aiškiai parašyta, jog Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas turėjo būti parengtas ir suderintas būtent su NŽT. Ieškovams pateiktoje pačioje pirmoje Preliminariosios sutarties versijoje, aiškiai numatyta, jog atsakovė derins su NŽT reikalingus dokumentus, kad atsakovė galėtų Turtą parduoti. Atsakovė ir jos pasitelkti atstovai (UAB „Geogroup“) Preliminariosios sutarties galiojimo metu parengė ir su NŽT derino net skirtingas Žemės sklypo naudojimosi plano versijas. Be to, atsakovė ir jos pasitelkti atstovai ir po Preliminariosios sutarties pasibaigimo su NŽT toliau derino Žemės sklypo naudojimosi planą. Taigi, atsakovė Preliminariąja sutartimi įsipareigojo parengti Žemės sklypo naudojimosi tvarką ir ją suderinti su NŽT. Šį įsipareigojimą ir jo vykdymą patvirtina ir pačios atsakovės veiksmai tiek Preliminariosios sutarties galiojimo metu, tiek ir po jos nutraukimo. Šio įsipareigojimo atsakovei neįvykdžius tinkamai ir laiku, Preliminarioji sutartis nutrūko būtent dėl atsakovės kaltės. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad ji turėjo pareigą tik parengti Žemės sklypo dalies planą, bet ne viso Žemės sklypo planą. Nors atsakovė apeliaciniame skunde teigia, kad ieškovus finansuojančio banko reikalavimu, atsakovės buvo paprašyta iki Pagrindinės sutarties sudarymo suderinti su Žemės sklypo bendrasavininke NŽT viso Žemės sklypo naudojimo tvarką, tačiau atsakovė į bylą nepateikė jokių rašytinių įrodymų, patvirtinančių atsakovės teiginius, jog ieškovus finansuojantis bankas pateikė papildomus reikalavimus. Be to, kaip matyti iš į bylą pateiktų rašytinių įrodymų Preliminariosios sutarties vykdymo metu, t. y. 2021 m. spalio 1 d., atsakovės atstovas brokeris R. M. bendravo su ieškovų pasitelktu tarpininku ir tikslinosi, kokių dokumentų reikės bankui dėl paskolos suteikimo ieškovams. Buvo patvirtina, kad bankui priimant sprendimą dėl paskolos suteikimo ieškovams bankas turės sutikti tik dėl Gyvenamojo namo 1 ir Gyvenamojo namo 2 sujungimo į vieną turtinį vienetą. Preliminariosios sutarties vykdymo metu jokių kitokių papildomų reikalavimų bankas dėl paskolos suteikimo ieškovams nekėlė ir (ar) bankas nekėlė jokių papildomų reikalavimų, kurie nebūtų buvę aptarti Preliminariosios sutarties sudarymo metu. Taigi, atsakovė tik deklaratyviai teigia, kad ieškovus finansuojantis bankas yra iškėlęs reikalavimus. Atsakovei iki Preliminariosios sutarties sudarymo jau buvo žinoma, kad reikės parengti Žemės sklypo naudojimosi tvarką. Taigi, Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė, kad Pagrindinė sutartis bus sudaryta tik po to, kai atsakovė parengs Žemės sklypo naudojimosi planą (Preliminariosios sutarties 3.3.4 papunktis) ir gaus sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus Pagrindinei sutarčiai įvykdyti, pristatyti, vykdyti ir galioja, o visi tokie sutikimai, leidimai, yra besąlygiški, neatšaukiami, galiojantys ir visiškai vykdytini (Preliminariosios sutarties 2.1 papunktis ir 3.3.1 papunktis).
27.3. Ieškovai nesutinka su apeliacinio skundo teiginiais, kad Preliminarioji sutartis nutrūko ne dėl atsakovės kaltės ir jos atsakomybei tenkančių aplinkybių, o dėl to, kad ieškovai atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį. Ieškovų vertinimu, Turtas nebuvo paruoštas parduoti. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad Preliminariosios sutarties galiojimo metu būtent atsakovė neįgyvendino Išankstinių sąlygų, t. y. nesuderino su NŽT Žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos ir kartu neužtikrino ieškovų, kaip pirkėjų, patekimo į perkamą Turtą. Atsakovės teiginiai, kad atsakovė paruošė visus dokumentus Pagrindinei sutarčiai sudaryti ir įgyvendino visas išankstines sąlygas yra nepagrįsti, o teismo sprendimas yra išsamus, teisėtas ir pagrįstas.
27.4. Ieškovai nesutinka su atsakovės apeliacinio skundo argumentais, kad teismas nepasisakė dėl atsakovės argumentų, susijusių su nuostolių paskaičiavimu. Ieškovų vertinimu, teismas išsamiai išanalizavo byloje esančius įrodymus, tinkamai motyvavo savo sprendimą. Teismas, vertindamas įrodymų visetą, turi nustatyti, ar pakanka duomenų išvadai, jog tam tikri faktai egzistavo arba neegzistavo, ar nėra esminių prieštaravimų, paneigiančių tokias išvadas, ar šalutiniai duomenys yra nuoseklūs, ar jie patvirtina pagrindinius duomenis. Teismui nėra būtina pasisakyti dėl visų įrodymų. Atsakovės teiginiai, kad atsakovė ginčijo nuostolių paskaičiavimus, o teismas pakankamai dėl jų nepasisakė nesudaro pagrindo konstatuoti, kad teismo sprendimas yra be motyvų. Pagal šalių susitarimą pasibaigus Preliminariai sutarčiai dėl atsakovės kaltės, atsakovė turėjo pareigą pagal Preliminariosios sutarties sumokėti ieškovams 130 000 Eur baudą. Tačiau, teismas, pasinaudodamas teisės aktų jam suteikta teise kontroliuoti šalių interesų pusiausvyrą ir sumažinti netesybas, ieškovų pagal Preliminarią sutartį prašomą 130 000 Eur baudą sumažino. Teismas pagrįstai nustatė, kad ieškovai įrodė nuostolius dėl sumokėtos 400,00 Eur sumos už Preliminariojoje sutartyje numatytą nekilnojamojo turto vertinimo atlikimą, 11 550,00 Eur už faktiškai išleistų paskolų brokeriams atsiskaitant už jų tarpininkavimo paslaugas, suteiktas ieškovams užsitikrinant banko finansavimą Preliminariojoje sutartyje numatyto nekilnojamojo turto įsigijimui, 2 910,05 Eur už apmokėtas teisines paslaugas, kurios teiktos dėl Preliminariosios sutarties sudarymo ir vykdymo, 4 202,74 Eur palūkanų už atsakovės naudojimąsi ieškovų pinigais nuo avanso pervedimo iki jo grąžinimo. Visi šie ieškovų patirti 19 062,79 Eur nuostoliai yra susiję išimtinai su Turtu ir sudaryta Preliminaria sutartimi.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
28. Pagal (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalį bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, ex officio (pagal pareigas) nenustatė CPK 329 straipsnyje įtvirtintų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis).
29. Apeliantės vertinimu teismas klaidingai aiškino šalių sudarytos preliminariosios sutarties sąlygas, pardavėjo pareigas perleidžiant nekilnojamojo turto objektą ir netinkamai įvertino faktines aplinkybes. Todėl šios apeliacijos objektas – patikrinimas ar pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškovų ieškinį iš dalies ir priteisdamas ieškovams iš atsakovų netesybas, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą.
Dėl naujo įrodymo (ne)priėmimo
30. CPK 314 straipsnis nustato, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.
31. Pagal kasacinio teismo praktiką apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl kiekvieno naujo pateikto įrodymo, turi patikrinti ir įvertinti: ar buvo objektyvi galimybė pateikti įrodymus bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme; ar vėlesnis įrodymų pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo; ar prašomi priimti nauji įrodymai turės įtakos sprendžiant šalių ginčą; ar šalis nepiktnaudžiauja įrodymų vėlesnio pateikimo teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 33 punktas). Taigi apeliacinės instancijos teismas, net nustatęs, kad įrodymas galėjo būti pateiktas pirmosios instancijos teisme, turi nustatyti, ar nėra sąlygų taikyti CPK 314 straipsnyje išvardytas išimtis, ir šį įrodymą priimti. Teismas turi taikyti įstatymus, tik patikimais duomenimis nustatęs bylai svarbias faktines aplinkybes, todėl tuomet, kai nustatomas fakto klausimas, gali būti priimami nauji sužinoti, išreikalauti įrodymai, jeigu šalis šia teise nepiktnaudžiauja (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-38-969/2015; 2016 m. balandžio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-218-916/2016, 14 punktas).
32. Apeliantė kartu su apeliaciniu skundu pateikė susirašinėjimą su Vilniaus m. 2-ojo notarų biuro notaru Rolandu Kirliu dėl Žemės sklypo naudojimo tvarkos plano. Šio dokumento pateikimą kartu su apeliaciniu skundu atsakovė motyvuoja tuo, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino į bylą pateiktą atsakovės komunikaciją su notarų biuru, padarydamas klaidingą išvadą dėl to, kad prie Turto, nebuvo užtikrintas privažiavimas. Taigi, šio įrodymo pateikimo būtinumas atsakovei iškilo tik po pirmosios instancijos teismo sprendimo priėmimo.
33. Ieškovai, atsižvelgdami į atsakovės prašymą dėl naujų įrodymų priėmimo, nurodė, kad el. laiškas buvo surašytas 2022 m. rugsėjo 22 d., t. y. bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu, todėl galėjo būti pateiktas bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, o ne kartu su apeliaciniu skundu. Be to šis įrodymas negali padaryti jokios įtakos ginčo išsprendimo rezultatui, kadangi nėra pridėtas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas, kuris persiųstas notarui.
34. Viena vertus, atsakovė nepateikė patikimų duomenų, kurių pagrindu būtų galima daryti išvadą, kad teikiami įrodymai negalėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme. Kita vertus, teisėjų kolegija neturi pagrindo spręsti, kad atsakovė, teikdamos papildomus įrodymus, sąmoningai siekia vilkinti procesą, piktnaudžiauja procesinėmis teisėmis. Todėl teisėjų kolegija įvertinusi tai, kad ieškovai turėjo galimybę susipažinti su atsakovės pateiktais duomenimis, pateikti savo nuomonę dėl jų, bei nenustačiusi apeliantės piktnaudžiavimo procesinėmis teisėmis požymių ir siekdama priimti teisingą sprendimą, nutaria priimti pateiktus duomenis ir juos vertinti kartu su kitais byloje esančiais duomenimis.
Dėl byloje nustatytų esminių faktinių aplinkybių
35. 2021 m. rugsėjo 28 d. tarp ieškovų ir atsakovės buvo sudaryta preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 2021/09/28 dėl nekilnojamojo turto: 1) vienbučio gyvenamojo namo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), Vilniuje; 2) vienbučio gyvenamojo namo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), Vilniuje; 3) 31771/49489 dalies žemės sklypo nuo atsakovei priklausančios 297/1263 dalies kitos paskirties žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Preliminariąja sutartimi šalys susitarė ne vėliau kaip iki 2021 m. lapkričio 15 d. (su galimybe atsakovei vienašališkai prasitęsti šį terminą iki 2022 m. vasario 15 d.) sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį.
36. Pagrindinę sutartį šalys susitarė sudaryti tik po to, kai atsakovė iki nurodyto termino (t. y. iki 2021 m. lapkričio 15 d. arba iki 2022 m. vasario 15 d.) įgyvendins visas atsakovės atsakomybei tenkančias išankstines Pagrindinės sutarties sudarymo sąlygas: 1) gaus visus sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus yra reikalingi Pagrindinei sutarčiai sudaryti ir įvykdyti; 2) gaus Turto hipotekos kreditoriaus oficialų sutikimą dėl Pagrindinės sutarties sudarymo; 3) atliks patikslintus Turto kadastrinius matavimus, kuriuos atlikus būtų pašalintas VĮ „Registrų centro“ duomenų bazėje esantis įrašas apie Turto kadastrinių duomenų nesutapimą; 4) parengs į Turtą įeinančios žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą, taip pat gaus visus šiam dokumentui reikalingus sutikimus ir pritarimus.
37. Šalys susitarė, kad jeigu iki Pagrindinės sutarties pasirašymo dienos nebus tinkamai įvykdytos Išankstinės sąlygos, už kurias yra išimtinai atsakinga atsakovė, ieškovai turi teisę vienašališkai nutraukti Preliminariąją sutartį įspėję prieš 2 darbo dienas, o atsakovė tokiu atveju privalo grąžinti ieškovų atsakovei pagal Preliminariąją sutartį sumokėtą 130 000 Eur dydžio avansą (toliau – Avansas) ir sumokėti tokio paties dydžio baudą, kuri yra laikytina šalių susitarimu iš anksto nustatytais nuostoliais už Pagrindinės sutarties nesudarymą.
38. Ieškovai vykdydami sudarytą Preliminariąją sutartį, atsakovei 2021 m. spalio 7 d. sumokėjo 130 000 Eur dydžio Avansą. Išankstinių sąlygų įgyvendinimas šalių buvo pratęstas iki 2022 m. vasario 15 d. (imtinai). Atsakovei, nespėjant ir iki šio termino įvykdyti įsipareigojimų, terminas Pagrindinei sutarčiai buvo pratęstas iki 2022 m. vasario 28 d..
39. 2022 m. kovo 21 d. ieškovai raštu informavo atsakovę, kad Preliminariąją sutartį nutraukia. Taip pat ieškovai pareikalavo grąžinti Avansą ir sumokėti tokio paties dydžio baudą.
Dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos plano ir dokumentų, reikalingų pagrindiniai pirkimo – pardavimo sutarčiai sudaryti, parengimo
40. Ginčas iš esmės kilo dėl preliminariosios sutarties 3.3.1 punkto, kuriame numatytas reikalavimas gauti visus sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus reikalingi Pagrindinei sutarčiai įvykdyti, pristatyti, vykdyti ir 3.3.4 punkto, numatančio pareigą parengti žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą, taikymo ir aiškinimo byloje nustatytų faktinių aplinkybių kontekste. Pirmosios instancijos teismas pripažino atsakovę (pardavėją) atsakingą už preliminariosios sutarties 3.3.1 ir 3.3.4 punkte aptartų pareigų netinkamą vykdymą, lėmusi sutarties nutraukimą.
41. Atsakovė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, nurodė, kad teismas netinkamai įvertino preliminariosios sutarties sąlygas. Preliminariojoje sutartyje nebuvo numatytas įsipareigojimas suderinti Žemės sklypo naudojimo tvarką ir tokių veiksmų atlikimas nebuvo būtinas Pagrindinės sutarties sudarymui. Teismas plečiamai aiškino preliminariosios sutarties 3.3.4 punkto sąlygą ir nustatė pardavėjai įsipareigojimą nustatyti viso Žemės sklypo naudojimo tvarką ir suderinti su NŽT. Atsakovės įsitikinimu, šalys susitarė tik dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos plano, kuris apimtų tik atsakovės tuo metu valdomą žemės sklypo dalį, o tai reiškia, šios dalies naudojimo tvarka ateityje turėjo būti nustatyta būtent tarp šalių (pastatų, esančių (duomenys neskelbtini) bendrasavininkų). Teisėjų kolegija nesutinka su šiais apeliantės argumentais.
42. CK 6.317 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pardavėjas privalo pagal pirkimo–pardavimo sutartį perduoti daiktus pirkėjui ir patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus bei jų kokybę. CK 6.333 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pardavėjo perduodamų daiktų kokybė turi atitikti pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas ir daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus, o šio straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad tuo atveju, jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami. CK 6.333 straipsnio 6 dalyje detalizuota, kad daiktai laikomi neatitinkančiais kokybės reikalavimų, jeigu jie neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t. y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį. Taigi, parduodamo daikto kokybiškumą galima apibūdinti kaip jo tinkamumą panaudoti pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-149/2009).
43. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-60-701/2019).
44. Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į kasacinio teismo praktiką, pagrįstai konstatavo, jog tam, kad būtų galima pripažinti, kad atsakovė parengė Turtą perleidimui, turi būti nustatyta, kad yra įvykdytos visos būsimos pardavėjo pareigos, numatytos Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.317 straipsnyje dėl pareigos perduoti daiktą, tame tarpe, garantuojant, kad Turtu bus galima naudoti pagal paskirtį, užtikrinant teisėtą privažiavimą, būtiną jo valdymui ir naudojimui (CK 4.37 straipsnio 1 dalis).
45. Pagal CK 6.394 straipsnio 2 dalį, jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti. Žemės sandorių formą nustato Civilinis kodeksas ir Žemės įstatymas. Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, – žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema. Žemės sklypo planas ar žemės sklypo schema yra neatskiriama žemės sandorio dalis. Žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema parengiami Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatyta tvarka pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą, kurio pagrindu šis žemės sklypas buvo suformuotas. Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį, žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant. Nuosavybės teisę į žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, dalį bendroje nuosavybėje, reikalingą jo nuosavybės teise turimai statinio ar įrenginio daliai eksploatuoti, bendraturtis gali perleisti tik kartu su nuosavybės teise į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą) (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 29 straipsnis).
46. Byloje esančiais duomenimis nustatyta ir proceso šalys to neginčija, kad Gyvenamieji namai stovi ant atsakovei priklausančios Žemės sklypo dalies, tačiau likusi Žemės sklypo dalis priklauso Lietuvos valstybei, kurią patikėjimo teise valdo NŽT ir kuri 2010 m. gegužės 27 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi yra nuomojama (duomenys neskelbtini) savininkų bendrijai (toliau – Bendrija). Žemės sklypo dalys tarp Atsakovės ir Lietuvos valstybės, kurią patikėjimo teise valdo NŽT, nustatytos ir identifikuotos 2003 m. lapkričio 6 d. A. Meidaus personalinės įmonės parengtame žemės sklypo plane, kuris suderintas su Vilniaus apskrities viršininko administracijos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriumi, ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.
47. Šalys preliminariojoje sutartyje įtvirtino nuostatą, kad pardavėjas įsipareigojo parengti žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos planą (Preliminariosios sutarties 3.3.4 punktas). Teismo vertinimu tokio pobūdžio ir lygmens kaip žemės sklypo dalies naudojimosi tvarkos plano parengimas yra reikšmingas tik žemės sklypo dalies bendraturčiams. Toks planas nustato tik tarpusavio santykius tarp pardavėjui priklausančios žemės sklypo dalies bendrasavininkių, bet ne viso žemės sklypo bendrasavininkų ir nesukuria jokių teisinių materialiųjų padarinių viešosios teisės požiūriu, nes toks planas negali būti registruojamas Nekilnojamojo turto registre, todėl jo pagrindu nėra galimybės sudaryti sandorį dėl ant šios žemės sklypo dalies esančių statinių perleidimo. Siekiant parengti žemės dalies naudojimosi tvarkos planą, visų pirma, būtina parengti viso žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą. Kaip teisingai pažymėjo ieškovai teismui pateiktuose procesiniuose dokumentuose, šiuo metu galiojantis žemės sklypo planas neatitinka faktinės padėties, jį būtina atnaujinti ir parengti naują sklypo planą, jame identifikuojant naujus statinius, jų koordinates, todėl toks žemės sklypo planas, kai jame nėra identifikuota (pažymėta, išskirta) ieškovams perleidžiama sklypo dalis nėra tinkamas tvirtinant turto perleidimo sandorį.
48. Preliminarios sutarties 3.3.1 punktas numatė, kad parduodant Turtą pagal Pagrindinę sutartį nepažeidžiamas joks Pardavėjo ir trečiųjų asmenų susitarimas; Pardavėjas yra gavęs sutikimus ir įgaliojimus, kurie pagal galiojančius įstatymus reikalingi Pagrindinei sutarčiai įvykdyti, pristatyti, vykdyti, ir galioja, o visi tokie sutikimai, leidimai ir leidimai yra besąlygiški, neatšaukiami, galiojantys ir visiškai vykdytini. Teismo vertinimu, ši sąlyga apibrėžė bendrai visas pareigas, kurios kyla atsakovei, kaip nekilnojamojo turto pardavėjai, įstatymų ir poįstatyminių aktų pagrindais, t. y. tinkamai parengti Turtą perleidimui, įskaitant visų tam reikalingų dokumentų (leidimų, sutikimų, planų ir kt.).
49. Žemės sklypo kaip nekilnojamojo daikto naudojimosi tvarkos nustatymas yra vienas iš bendraturčių bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo būdų (CK 4.81 straipsnio 1 dalis). Atsižvelgiant į tai, kad bendrosios dalinės nuosavybės teise turima žemė, kaip ir bet kuris kitas bendrosios dalinės nuosavybės objektas, valdoma, ja naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnio 1 dalis), žemės sklypo naudojimosi tvarka taip pat nustatoma bendraturčių tarpusavio susitarimu. Teisėtas bendraturčių susitarimas turi šalims įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), o jo pakeitimai galimi tik esant įstatymuose ar susitarime nustatytiems pagrindams.
50. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nustatant naudojimosi bendru žemės sklypu tvarką, pažymėtinas Žemės įstatyme įtvirtintas siekis žemės santykiuose vadovautis patogumo, žemėtvarkos racionalumo, bendraturčių teisių apsaugos kriterijais. Tai reiškia, kad, nustatant naudojimosi privačios namų valdos žemės sklypu tvarką, kiekvienam naudotojui turi būti užtikrintas priėjimas iš jo sklypo dalies ar bendrai naudojamos žemės prie jam priklausančių statinių buitiniams, ūkiniams poreikiams tenkinti, kad jis turėtų susisiekimą su viešaisiais keliais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. spalio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-536/2006). Nustatant naudojimosi žemės sklypu tvarką, prioritetas turėtų būti teikiamas susiklosčiusiai faktinei žemės naudojimo tvarkai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-291/2007; 2011 m. liepos 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-326/2011).
51. Nagrinėjamu atveju Žemės sklypas yra vienas turtinis objektas, nuosavybės teise priklausantis atsakovei ir Lietuvos valstybei, todėl siekiant nustatyti ieškovams perleidžiamą žemės sklypo dalį, buvo būtina parengti viso žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą ir susitarimą dėl žemės naudojimosi tvarkos, kuriame būtų aptartas patekimas į perleidžiamą žemės sklypo dalį, kad įsigyjamu turtu būtų galima naudotis pagal paskirtį. Parengus tokį planą ir susitarimą, jis privalėjo būti pateiktas Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam skyriui patvirtinti. Tik esant šioms sąlygoms pardavėjas būtų įvykdęs Preliminarios sutarties 3.3.1 punkto, CK 6.394 straipsnio 1 dalies ir Lietuvos Respublikos žemės įstatyme numatytus reikalavimus (žr. šios nutarties 45 punktą), tačiau atsakovė aptariamų sąlygų neįvykdė, t. y. patikimų duomenų, kad prieš sudarant pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ieškovams (pirkėjams) būtų užtikrintas patekimas į perkamą turtą, atsakovė nepateikė, o atsakovės pateikto susirašinėjimo pagrindu (žr. šios nutarties 32 punktą) teisėjų kolegija negali daryti patikimų išvadų dėl faktų buvimo ar nebuvimo, kadangi nepridėtas žemės sklypo naudojimo tvarkos planas, kuris buvo persiųstas notarui.
52. Be to, aplinkybę, kad siekiant sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį buvo būtina parengti viso žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą ir susitarimą dėl žemės naudojimosi tvarkos, netiesiogiai pagrindžia pačios atsakovės veiksmai derinant skirtingus Žemės sklypo naudojimosi planus bei rengiant susitarimus dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos.
53. Teisėjų kolegija, apibendrindama tai, kas išdėstyta, konstatuoja, kad atsakovei, kaip pardavėjai, įskaitant bendrąją daline nuosavybe valdomo žemės sklypo, kilo pareiga parengti perleidžiamos žemės sklypo dalies planą. Šios pareigos tinkamam įvykdymui buvo būtina parengti viso žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą ir sąlygas tarp visų žemės sklypo bendraturčių, įskaitant NŽT. Šios pareigos atsakovei neįvykdžius per preliminariojoje sutartyje numatytą terminą, atsakovė tapo atsakingą už pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą. Todėl sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad daiktas nebuvo parengtas parduoti, todėl Preliminarioji sutartis nutrūko dėl atsakovės (pardavėjos) kaltės, o patikimų duomenų, kad atsakovė, įvykdžiusi visas, kaip ji teigia, preliminariosios sutarties sąlygas, būtų informavusi ieškovus ir (ar) pakvietusi juos į notarų biurą pasirašyti Pagrindinės Turto perleidimo sutarties iki jos galiojimo pabaigos, nepateikė.
Dėl baudos už Preliminarios sutarties neįvykdymą priteisimo
54. Apeliantė apeliaciniame skunde nurodo, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai iš dalies tenkino ieškovų reikalavimą dėl baudos už Preliminariosios sutarties neįvykdymą priteisimo ir nepateikė aiškių motyvų. Atitinkamai teismas nepagrįstai ieškovų naudai iš atsakovės priteisė 19 062,79 Eur sumą. Atsakovė bylos nagrinėjimo metu ginčijo ieškovų pateiktų nuostolių paskaičiavimus ir teikė argumentus dėl jų nepagrįstumo, tačiau teismas dėl tokių atsakovės argumentų sprendime nepasisakė, todėl laikytina, kad šioje dalyje teismo sprendimas yra be motyvų (CPK 329 straipsnio 2 dalies 4 punktas).
55. Pirmosios instancijos teismas vertindamas ieškovų teismui pateiktų patirtų nuostolių dydį (33 068,25 Eur), jį sumažino ir nepagrįstomis pripažino ieškovų išlaidas patirtas už patalpų nuomą (9 600 Eur) ir kuro bei ieškovo sugaišto laiko išlaidas (atitinkamai 611,82 Eur ir 3613,64 Eur) ir pritiesė ieškovams iš atsakovų 19 0,62,79 Eur nuostolių atlyginimą.
56. Visų pirma netesybos (bauda) – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai) (CK 6.71 straipsnio 1 dalis), o šalių teisė susitarti dėl netesybų, inter alia (be kita ko), dėl jų dydžio, yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis). Kreditoriaus teisė reikalauti netesybų atsiranda tada, kai skolininkas prievolės neįvykdo arba ją įvykdo netinkamai (CK 6.205 straipsnis).
57. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų skirta tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais.
58. Ginčą nagrinėjančiam teismui suteikta tam tikra netesybų kontrolės funkcija: tais atvejais, kai netesybos yra aiškiai per didelės arba prievolė yra iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti iki protingos sumos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis). Teismui yra suteikta teisė kontroliuoti šalių interesų pusiausvyrą ir tais atvejais, kai šalys susitaria dėl netesybų dydžio. CK 6.73 straipsnio 2 dalyje, 6.258 straipsnio 3 dalyje nustatytos teismo teisės mažinti netesybas ribos – netesybos negali būti sumažintos tiek, kad taptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo. Pagal kasacinio teismo suformuotą praktiką tokios minimalios netesybų dydžio ribos nustatymas nereiškia, kad netesybos turi būti sumažinamos iki minimalių nuostolių ar įrodytų nuostolių dydžio. Priešingu atveju būtų paneigta netesybų, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonės, reikšmė ir pažeistas sutarčių laisvės principas (CK 1.2 straipsnio 1 dalis, 6.156 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-12/2009).
59. Sąvokos „aiškiai per didelės netesybos“ (CK 6.73 straipsnio 2 dalis) arba „neprotingai didelės netesybos“ (CK 6.258 straipsnio 3 dalis) įstatyme nesukonkretintos, todėl nustatant, ar netesybos nėra pernelyg didelės, motyvuotai gali būti atsižvelgiama į įvairias aplinkybes, kurių sąrašas nebaigtinis: į šalių sutartinių santykių pobūdį ir sutarties tikslus, ar šalys yra vartotojai, į kreditoriaus patirtų nuostolių dydį, skolininko elgesį, į CK 1.5 straipsnyje įtvirtintus teisingumo, sąžiningumo, protingumo principus, sutarties šalių interesų pusiausvyrą, CK 6.251 straipsnyje, reglamentuojančiame visiško nuostolių atlyginimo principą, nustatytus kriterijus: atsakomybės prigimtį, šalių turtinę padėtį, šalių tarpusavio santykius. Kita vertus, netesybų mažinimas neturi pažeisti nuostolius patyrusios šalies interesų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-187-378/2021).
60. Vienas netesybų tikslų – sumažinti kreditoriaus įrodinėjimo naštą reikalaujant atlyginti nuostolius. Todėl pareiga įrodyti, kad netesybos yra aiškiai per didelės, tenka ne netesybas taikančiai šaliai, o netesybas mažinti prašančiai šaliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-75-823/2020; 2021 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-187-378/2021).
61. Apeliacinės instancijos teismo kolegija atmeta apeliantės argumentus dėl pirmosios instancijos netinkamo nuostolių vertinimo ir nemažinimo, nes jie yra nepagrįsti. Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl netesybų mažinimo, teisingai nurodė, jog atsakovai prašo sumažinti netesybas iki minimalios ribos, tačiau nepateikia tam jokio pagrindimo. Ieškovai pasitelkę tarpininkus ir teisininkus įsigydami nekilnojamąjį turtą elgėsi atsakingai ir apdairiai. Šios išlaidos nors ir nebuvo būtinos sandorio sudarymui, bet buvo faktiškai patirtos ir susijusios su ginčijamu sandoriu. Kartu teismas pažymi, jog minimalių nuostolių atlyginimas ieškovams, t. y. tik išlaidų kurios buvo būtinos sudarant šį sandorį, prieštarautų netesybų tikslui. Apeliacinio teismo vertinimu, pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino ieškovų patirtus nuostolius, dalį jų atsisakydamas pripažinti kaip nuostolius, o kitas pripažindamas pagrįstomis. Teisėjų kolegijos vertinimu pirmosios instancijos teismo priteistų nuostolių dydis, tiek santykyje su preliminariojoje sutartyje numatyta bauda 130 000 Eur, tiek su ieškovų prarasta galimybe įsigyti nekilnojamąjį turtą ir dėl to patirtomis išlaidomis, protingas ir pagrįstas.
Dėl procesinės bylos baigties
62. Teisėjų kolegija, apibendrindama išdėstytus argumentus, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė ir įvertino nagrinėjamam ginčui reikšmingas aplinkybes ir priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, kurį panaikinti apeliaciniame skunde nurodytais argumentais nėra pagrindo, todėl jis paliekamas nepakeistas. Kiti argumentai neturi teisinės reikšmės pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, todėl teisėjų kolegija jų nevertina.
Dėl bylinėjimo išlaidų paskirstymo
63. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato, dalyvavusio nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu (CPK 98 straipsnio 1 dalis).
64. Šalies išlaidos, susijusios su advokato pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis). Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad šalys visada turi atsižvelgti į įstatymo nuostatą, jog teismas negalės bylą laimėjusiai šaliai priteisti daugiau, negu įtvirtinta nurodytose rekomendacijose, išskyrus išimtinius atvejus, kai, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes ir vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais, teisinė pagalba teikiama itin sudėtingoje byloje arba byla nagrinėjama ne vienerius metus ar kitais panašiais atvejais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-272-378/2020).
65. Apeliacinį skundą atmetus, apeliacinės instancijos teisme apeliantės patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos. Ieškovai pateikė prašymą priteisti iš apeliantės KŪB „Diamona Baltic Development Pylimo“ ieškovų patirtas 2 792,08 Eur bylinėjimosi išlaidas už advokato teisinę pagalbą. Ieškovai pateikė 2023 m. balandžio 14 d. sąskaitą už teisines paslaugas ir mokėjimo nurodymą, kurie patvirtina, kad už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą ieškovai patyrė 2 792,08 Eur bylinėjimosi išlaidas.
66. Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) 1 punkte įtvirtinta, kad šios Rekomendacijos nustato civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato teikiamą pagalbą maksimalų dydį. Rekomenduojami priteisti užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami, taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Lietuvos statistikos departamento skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių) (Rekomendacijų 7 punktas).
67. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovų išlaidos už advokato pagalbą buvo patirtos 2023 m. balandžio mėnesį, remiantis Rekomendacijų 7 punktu, taikytinas 2022 m. IV ketvirčio vidutinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių), kuris sudarė 1900,30 Eur. Rekomendacijų 8.11 punktas nustato, kad už atsiliepimą į apeliacinį skundą taikytinas 1,3 koeficientas, todėl maksimali priteistina suma sudarytų 2 470,39 Eur (1,3 x 1900,30 Eur). Nagrinėjamu atveju ginčas nebuvo išskirtinai sudėtingas tiek teisės taikymo, tiek faktinių aplinkybių vertinimo požiūriu, todėl nėra pagrindo nukrypti nuo Rekomendacijoje nustatyto maksimalus išlaidų dydžio. Kadangi ieškovų prašoma priteisti 2 792,08 Eur advokato pagalbos išlaidos už atsiliepimą į apeliacinį skundą parengimą viršija Rekomendacijose nustatytus maksimalius dydžius, ieškovams D. W. G. ir S. D. iš apeliantės priteistina 2 470,39 Eur išlaidų už advokato pagalbą apeliacinės instancijos teisme.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 331 straipsniu,
n u t a r i a :
Vilniaus apygardos teismo 2023 m. vasario 23 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovės komanditinės ūkinės bendrovės „Diamona Baltic Development Pylimo“ (juridinio asmens kodas: 304757858) ieškovams D. W. G. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) ir S. D. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) 2 470,39 Eur (du tūkstančius keturis šimtus septyniasdešimt eurų ir 39 centus) bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.
Teisėjai Laima Ribokaitė
Žilvinas Terebeiza
Aldona Tilindienė