Civilinė byla Nr. e2-96-670/2023
Teisminio proceso Nr. 2-40-3-00598-2022-7
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.1;
(S)
2.6.16.8.2; 3.1.7.4; 3.2.3.1; 3.2.4.4; 3.2.6.1
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. sausio 9 d.
Jurbarkas
Marijampolės apylinkės teismo Jurbarko rūmų teisėjas Raimundas Klimaitis,
sekretoriaujant Angelinai Liaudanskienei,
dalyvaujant ieškovui A. P.,
ieškovų A. P., A. P., R. P. ir A. P. atstovui advokatui Arūnui Justeikai,
atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Auga Grūduva“ atstovei Gabijai Korotkovaitei,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų A. P., A. P., R. P., A. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Auga Grūduva“ (toliau – UAB „Auga Grūduva“) dėl žemės sklypo nuomos sutarties (duomenys neskelbtini) nutraukimo.
Teismas
n u s t a t ė:
ieškovai A. P., A. P., R. P., A. P. ieškiniu prašo nutraukti 2018 m. kovo 18 d. sudarytą žemės sklypo nuomos sutartį (duomenys neskelbtini) ir priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Ieškinyje nurodo, kad 2018 m. gruodžio 20 d. A. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo 21.4800 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas Nr. 1). 2019 m. sausio 23 d. R. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo 23.2400 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas Nr. 2). Ieškovams prieš pasirašant įsigyjamo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis buvo žinoma, kad įsigyjamiems žemės ūkio paskirties sklypams yra taikomi apribojimai, t. y. 2018 m. kovo 18 d. tarp buvusios sklypų savininkės N. K. ir uždarosios akcinės bendrovės „R. A.“ buvo pasirašyta Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau tekste – Nuomos sutartis), pagal kurią minėti žemės sklypai buvo išnuomoti bendrovei iki 2028 m. gruodžio 31 d. 2018 m. rugsėjo 11 d. pagal papildomą susitarimą Nr. 1 prie Nuomos sutarties, nuomininko teisės buvo perleistos atsakovei UAB „Auga Grūduva“. Kad ieškovams yra žinoma apie sudarytą nuomos sutartį ir jos sąlygas buvo nurodyta ir pirkimo-pardavimo sutartyse (7.2.4. punkte), kad pirkėjui žinoma, jog žemės sklypas išnuomotas UAB „Auga Grūduva“, o Nuomos sutartis yra įregistruota Nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke. Pagal Nuomos sutartį nuomos mokestis 200 Eur per metus už vieną naudmenų hektarą, kas sudaro 8 796 Eur. Ieškovai, įgiję nuosavybės teisę į žemės sklypus, neginčijo teisių ir pareigų pagal pirkimo-pardavimo sutartį perėjimo jiems fakto, tačiau nesutiko su anksčiau susiformavusia atsiskaitymo už žemės sklypą kainą. Dėl nuomos mokesčio keitimo, atsižvelgiant į rinkos kainas ir vadovaujantis Nuomos sutarties 3.4. punktu, ieškovai ne kartą kreipėsi į atsakovę, tačiau atsakovė su nuomos mokesčio dydžio keitimu nesutinka ir pateikė pranešimus, kuriuose nurodė, kad Nuomos sutartį nutraukus vienašališkai iš ieškovų reikalaus atlyginti žalą.
Atsakovė UAB „Auga Grūduva“ atsiliepime į ieškinį, nurodo, kad su ieškiniu nesutinka, ieškovai nupirkę žemės sklypus iš ankstesnės savininkės perėmė ir visas su šių sklypų nuomos teisiniais santykiais susijusias teises ir pareigas. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.559 straipsnio nuostata įtvirtina, jog žemės nuomos sutartis galioja naujam savininkui, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Kadangi Nuomos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, todėl ši nuomos sutartis liko galioti ir naujiesiems žemės sklypų savininkams, t. y. ieškovams. Sutartis buvo pasirašyta 2018 metais ir nuomos mokestis, jeigu šalys susitaria, remiantis Sutartyje numatyta sąlyga, galėjo būti peržiūrimas tik 2020 metais, tačiau praėjus vieneriems metams, nuomos kaina ieškovų jau nebetenkino ir jie reiškė nepasitenkinimą atsakovei, kad kaina yra per maža. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl nuomos sutarties galiojimo tuo atveju, kai nuomotojas siekė nustatyti didesnį nuomos mokestį, tačiau šalims nepavyko dėl tokio susitarti, nurodė, kad nepavykęs šalių susitarimas dėl didesnio nei nustatyta sutartyje mokesčio dydžio nelaikytinas sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu – tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą, konkrečiu atveju – nustatyti didesnį žemės nuomos mokestį (CK 6.223 straipsnis), taip pat pažymėjo, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio. Sutarties galiojimo tęstinumas pasikeitus nuomotojui reiškia ir tai, kad žemės nuomos sutartis toliau galioja tomis pačiomis sąlygomis.
Teismo posėdyje ieškovas A. P. paaiškino, kad kreipėsi į atsakovę dėl Nuomos sutarties nutraukimo, tačiau trys metai nepavyksta tai padaryti, atsakovai nesitaria, todėl kreipėsi į teismą. Nuomos sutartyje numatyta kaina nėra protinga, 3.4 punkte numatyta galimybė keisti sutarties sąlygas. Visos galimybės susitarti panaudotos, dabar tik teismas gali nutraukti šią sutartį. Atsakovas su pasiūlyta kaina nesutinka, sutarties galiojimas iki 2028 m., tačiau tokia sutartis yra nenaudinga. Įsigyjant žemės sklypus jam buvo žinomos visos sutarties sąlygos, tačiau visada manė, kad teisinėje valstybėje bus galima ją nutraukti. Jis negali disponuoti savo žeme ir gauti rinkoje esančią nuomos kainą. Pirko žemę, kad galėtų ja naudotis, jis yra ūkininkas, sutarties sąlygos netinkamos. Šiuo metu rinkos kaina visiškai kitokia, kaimynas sutinka mokėti 400-450 Eur už hektarą. Nesikreipiant į teismą per tris metus nepavyko išspręsti jokių klausimų. Jis taip pat nuomojasi žemę ir moka po 212 Eur, skiriasi sklypų patogumas, todėl ir kainos skirtingos.
Ieškovo atstovas advokatas Arūnas Justeikas teismo posėdžio metu nurodė, kad 2018 m. A. P. ir A. P., o 2019 m. R. P. ir A. P., gavus kreditavimą iš banko, iš N. K. įsigijo žemės sklypus. 2018 m. tarp buvusios žemės sklypų savininkės ir atsakovės buvo sudaryta Nuomos sutartis iki 2028 m. Minėtos sutarties 3.4 punkte labai aiškiai nurodyta, kad sutartis kas 2 metai gali būti peržiūrima, numatyta kaina 200 Eur už hektarą. Žemės nuomos kaina ieškovų atžvilgiu yra nuostolinga, buvo rašomos pretenzijos atsakovui, kad sutartis neatitinka nuomotojo lūkesčių. Kadangi pažeistas Sutarties 3.4 punktas, kur numatyta esminė sutarties sąlyga, ir CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punktas, ieškovai privalo kreiptis į teismą. Ieškovai kreipėsi į atsakovę dėl Nuomos sutarties nutraukimo 2019-2020 metais, kadangi nuomos kaina neatitinka realių kainų ir ieškovai patiria nuostolius, kas prieštarauja įstatymo normoms. 400 Eur kaina nurodoma pagal dabartinę rinkos kainą, nes kaimynai ją tokią siūlo. Nuomos kainas nustato rinka, jei paklausa nuomotis už 400 Eur, tai nuomininkas tokią ir siūlo. Ieškovai turi teisę pasirinkti patys dirbti žemę ar ją nuomoti, kadangi šiuo atveju jie patys žemės dirbti negali, todėl nori gauti nuomos kainą po 400 Eur, jų tokia teisė numatyta įstatyme – tai teisėtų lūkesčių pažeidimas. Ieškovai teikė pasiūlymą, tačiau atsakovai nieko nesitarė ir nepateikė jokio dokumento sutinka ar ne. Jie prašo kainos, o jei atsakovai nesutinka, tada nutraukti sutartį. Ieškovai pateikė visus pasiūlymus dėl kainos, atsakovai jokių derybų nevedė ir nieko nesiūlė.
Atsakovės UAB „Auga Grūduva“ atstovė Gabija Korotkovaitė teismo posėdžio metu paaiškino, kad ieškovai A. P. ir A. P. 2018 m. gruodžio 20 d., o ieškovai R. P. ir A. P. 2019 m. sausio 23 d. iš N. K. įsigijo žemės sklypus. Prieš žemės sklypų įsigijimą, t. y. 2018 m. kovo 18 d. tarp buvusios sklypų savininkės N. K. ir UAB „R. A.“ buvo pasirašyta žemė sklypų nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) pagal kurią žemės sklypai išnuomoti iki 2028 m. Pagal papildomą 2018 m. rugsėjo 11 d. susitarimą, nuomininko teisės buvo perleistos atsakovei. Apie sudarytą nuomos sutartį ieškovams buvo žinoma, sutartis yra įregistruota nekilnojamojo turto registre. Byloje ieškovai yra keturi asmenys, jie ūkininkai, kaip ir verslininkams jiems keliami didesni atidumo ir rūpestingumo reikalavimai. 2019 m. vasario 12 d. ieškovas kreipėsi į atsakovę su pretenzija ir prašė nutraukti sutartį, kadangi jiems reikia mokėti paskolas. Atsakovė savo atsakyme nurodė, kad nutraukti sutartį nesutinka. 2019 m. lapkričio 4 d. atsakovė gavo pranešimą, kad ieškovas prašo nutraukti sutartį arba pakeisti sutarties 3.4 punkto sąlygas. Nuomos sutartis buvo sudaryta 10-ties metų laikotarpiui, tačiau ieškovas nepraėjus 2 metams, prašė pakelti nuomos kainą. 2019 m. lapkričio 15 d. atsakovė parašė atsakymą ir nurodė, kad nesutinka nutraukti sutartį ar keisti jos sąlygas ir, kad nesutinka keisti nuomos kainą nuo 200 Eur iki 800 Eur. Atsakovė į visus ieškovo raštus atsakė ir bendradarbiavo, dirbo žemę ir mokėjo nuomos mokestį. Ieškovai nepateikė jokių objektyvių duomenų kodėl kaina turėtų būti dviguba. Pirmiausia ieškovai bandė nutraukti sutartį, po to prašė nuomos kainą padidinti iki 800 Eur, o vėliau ją sumažino iki 400 Eur. Byloje pateikti ūkininkų pasiūlymai dėl kainos nėra pagrindas sutartį nutraukti.
Liudytojas Z. J. teismo posėdžio metu parodė, kad yra ūkininkas, (duomenys neskelbtini) deklaruoja 250 ha, 200 ha yra jo nuosavos žemės ir 50 ha nuomoja. Jis A. P. pasiūlė iš jo išsinuomoti žemės po 400 Eur, kadangi jo žemė yra geroje vietoje ir aukštas našumo balas. Šiuo metu išsinuomoti žemę labai sunku, skelbimuose nurodomos tokios kainos. Jis pats už 1 ha nuomojamos žemės moka nuo 300 Eur iki 450 Eur.
Liudytojas A. B. teismo posėdžio metu parodė, kad norėtų iš A. P. išsinuomoti žemės ir siūlo 400 Eur už 1 ha. Dabar tokios kainos, nes sumažėjusi pasiūla ir žemės labai trūksta. Jis ūkininkas, turi 20 ha, nori praplėsti plotą. A. P. laukas didelis, patogioje vietoje.
Teismas
k o n s t a t u o j a:
ieškinys tenkintinas visiškai.
Iš byloje pateikto ieškinio, atsiliepimo į ieškinį, kitų rašytinių įrodymų, šalių bei jų atstovų ir liudytojų paaiškinimų nustatyta, kad 2018 m. gruodžio 20 d. ieškovai A. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo 21.4800 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas Nr. 1). 2019 m. sausio 23 d. R. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo 23.2400 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas Nr. 2). Žemės sklypo Nr. 1 ir Žemės sklypo Nr. 2 įsigijimui iš Raseinių kredito Unijos buvo paimtas kreditas žemės ūkiui, kurio suma 330 000 Eur. Ieškovams prieš pasirašant įsigyjamo nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis buvo žinoma, kad įsigyjamiems žemės ūkio paskirties sklypams yra taikomi apribojimai, t. y. 2018 m. kovo 18 d. tarp buvusios sklypų savininkės N. K. ir UAB „R. A.“ buvo pasirašyta Žemės sklypų Nr. 1 ir Nr. 2 nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Nuomos sutartis), pagal kurią minėti žemės sklypai buvo išnuomoti bendrovei iki 2028 m. gruodžio 31 d., o 2018 m. rugsėjo 11 d. pagal papildomą susitarimą Nr. 1 prie Nuomos sutarties, nuomininko teisės buvo perleistos atsakovei. Pirkimo – pardavimo sutartyse yra nurodyta, kad pirkėjui žinoma, kad žemės sklypas išnuomotas UAB „Auga Grūduva“ ir Nuomos sutartis yra įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Nuomos mokestis yra 200 Eur per metus už vieną naudmenų hektarą, kas sudaro 8 796 Eur. Pagal Nuomos sutarties 3.4 punktą nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas du metai abiejų šalių raštišku susitarimu. 2019 m. vasario 12 d. pranešimu ieškovai A. P. ir A. P. kreipėsi į atsakovę ir nurodė, kad vienašališkai nutraukia Nuomos sutartį. UAB „Auga Grūduva“ 2019 m. vasario 19 d. atsakyme į 2019 m. vasario 12 d. ieškovų pranešimą, nurodė, kad ieškovas įsigijo žemės sklypą, kurį nuomoja atsakovė Nuomos sutarties pagrindu ir žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui, o žemės savininko pasikeitimas nesuteikia teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutarties. Ieškovai parašė atsakymą į 2019 m. vasario 19 d. atsakymą, kuriame nurodė, kad yra ūkininkai, žemė reikalinga, kad gauti pajamas ir grąžinti bankui paskolą, prašė atlaisvinti sklypą ir jį grąžinti perdavimo aktu. 2019 m. kovo 14 d. atsakovės rašytas atsakymas į 2019 m. vasario 25 d. ieškovų R. P. ir A. P. paklausimą, kuriame nurodoma, kad nesutinka atsakovas nutraukti sutartį, kadangi bendrovė Nuomos sutartį vykdo tinkamai, sutartis galioja iki 2028 m. gruodžio 31 d., todėl visą šį laikotarpį bendrovė naudos žemės sklypą ir prašo ieškovų netrukdyti bendrovės veiklai.
Iš šių rašytinių įrodymų matyti, kad ieškovai į atsakovę kreipėsi dėl Nuomos sutarties nutraukimo, tačiau atsakovė remdamasi galiojančios Nuomos sutarties sąlygomis nutraukti sutartį nesutiko. Tai patvirtina ir 2022 m. rugsėjo 5 d. atsakovės byloje pateikti rašytiniai paaiškinimai, kuriuose nurodoma, kad ieškovų pozicija nuosekli nuo 2019 metų ir, kad jų siekis neteisėtai, vienašališkai nutraukti galiojančią Sutartį su tikslu patiems ieškovams naudoti ir dirbti žemės sklypus, o ne didesnio nuomos mokesčio gavimas, naudojant žemės sklypus.
Po kiek laiko, 2019 m. lapkričio 4 d. ieškovai su pretenzija kreipėsi į atsakovę dėl žemės Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo arba sutarties nutraukimo. Siūlė pakeisti žemės sklypo Nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) punktus arba Nuomos sutartį nutraukti, o būtent pakeisti Nuomos sutarties 3.1 punktą ir nustatyti, kad už vieną žemės ūkio naudmenų hektarą yra mokamas 800 Eur nuomos mokestis. Ieškovai prašė atsakovo sudaryti tarp šalių susitarimą dėl Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo arba nutraukti sutartį abiejų šalių pasirašytu susitarimu. Atsakovė 2019 m. lapkričio 15 d. atsakė į ieškovų pranešimą ir nurodė, kad nesutinka keisti ar nutraukti Nuomos sutartį, kadangi siekia žemės sklypais naudotis iki 2028 m. gruodžio 31 d.
Byloje pateikti rašytiniai įrodymai taip pat patvirtina, kad 2021 m. liepos 27 d. ieškovų atstovas advokatas A. Justeikas kreipėsi į atsakovę su pretenzija Dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo ar sutarties nutraukimo nurodydamas, kad žemės sklypo nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) 3.4. punkte numatyta, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas du metus, abiejų šalių raštišku susitarimu. Žemės klypo nuomos kaina yra 200 Eur už vieną žemės ūkio naudmenų hektarą buvo nustatyta 2018 metais ir po sutarties pasirašymo nekito. Nuomos kaina šiuo metu yra ženkliai žemesnė už rinkos kainą, atsižvelgiant į sklypų charakteristikos duomenis; Sutarties 5.3 punkte numatyta galimybė pakeisti ar papildyti Sutartį, bet tai gali būti atlikta tik raštišku abiejų šalių sutikimu; Šios sutartinės nuostatos suteikia pareiškėjams teisę kreiptis dėl sutartinių nuomos kainų peržiūrėjimo. A. P., A. P., R. P. ir A. P. pageidauja, kad nuomos kaina pagal aukščiau paminėtą žemės nuomos sutartį šalių būtų nustatyta ne mažesnė kaip 400 Eur už vieną hektarą. Sutarties 5.5 punktas numato, kad Sutartis bet kada gali būti nutraukta raštišku abiejų šalių pasirašytu susitarimu. Šiuo atveju jei nuomininkas negali mokėti prašomos nuomotojų kainos, šalys gali geranoriškai susitariant dėl galimų protingų kompensacijų bei šalių pasirašytu susitarimu nutraukti sutartį prieš terminą.
Atsakovė išdėstydama savo poziciją, atsiliepime į ieškinį nurodo, kad nuomos mokestis aiškiai nustatytas Nuomos sutartyje, kaip ir sutarties sąlyga dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo, kad „Nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas du metus, abiejų šalių raštišku susitarimu“ (Nuomos sutarties 3.4 punktas). Sutarties punktas dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo aiškiai numato tik galimybę, šalims tartis dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo. O tai reiškia, kad jeigu abiem šalims tokio susitarimo pasiekti nepavyksta, nuomos mokestis neperskaičiuojamas. Pagal naujausius Lietuvos statistikos departamento duomenis, Kauno apskrityje (ten kur ir yra žemės sklypai) žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos kaina už vieną hektarą yra 200 Eur. Tuo tarpu ieškovai, jau 2019 metais pasiūlė atsakovei mokėti 400 Eur, kai tuomet, remiantis Lietuvos statistikos departamento duomenimis kaina už vieną hektarą buvo 150 Eur. Jie su ieškovais bendravo ir bendradarbiavo, sutartį vykdė tinkamai, mokėjo nuomos mokestį. Atsakovė atkreipė dėmesį, kad ieškovai tik 2021 m. kreipėsi su pretenzija dėl žemės sklypo nuomos mokesčio pakeitimo, todėl iš visų raštų aiškiai matyti, kad dėl kainos keitimo, atsisakymo bendradarbiauti, kooperuotis ir/ar keisti sutarties sąlygas nėra absoliučiai jokios kalbos.
Sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis). Sutartis laikoma sudaryta nuo to momento, kai šalys susitaria dėl visų esminių sutarties sąlygų (CK 6.162 straipsnio 2 dalis). Sutarties sudarymui konstatuoti būtina suderinta šalių valia sukurti tarpusavio teisinius santykius. Dėl šios priežasties ne kiekvienas asmens veiksmas ar neveikimas gali būti vertinamas kaip asmens valios, patvirtinančios siekį sukurti, pakeisti ar nutraukti teisinius santykius, išraiška. Asmuo, atlikdamas tam tikrus veiksmus arba nuo jų susilaikydamas, ne visada siekia atitinkamų teisinių santykių sukūrimo, todėl šie veiksmai (neveikimas) toli gražu ne visada patvirtina asmens valią sudaryti konkrečią sutartį ir prisiimti iš jos išplaukiančius įsipareigojimus.
Pagal žemės nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). CK 6.550 straipsnyje nustatyti reikalavimai šalių sudarytai žemės nuomos sutarčiai, t. y. sutartyje, be kitų sąlygų, turi būti nurodytas užmokestis už žemės nuomą (CK 6.550 straipsnio 1 dalies 11 punktas). CK 6.552 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. CK 6.547 straipsnyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešame registre įstatymų nustatyta tvarka.
Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl nuomos sutarties galiojimo tuo atveju, kai nuomotojas siekė nustatyti didesnį nuomos mokestį, tačiau šalims nepavyko dėl tokio susitarti, nurodė, kad nepavykęs šalių susitarimas dėl didesnio nei nustatyta sutartyje mokesčio dydžio nelaikytinas sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu – tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą, konkrečiu atveju – nustatyti didesnį žemės nuomos mokestį (CK 6.223 straipsnis)(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74/2014).
Šioje byloje žemės nuomos sutartis buvo sudaryta 2018 m. kovo 18 d. tarp buvusios žemės savininkės N. K., žemės sklypo nuomos terminas iki 2028 m. gruodžio 31 d., sutartis įregistruoja Nekilnojamojo turto registre. Šalys susitarė (Nuomos sutarties 3.4 punktas), kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuotas kas du metai, abiejų šalių raštišku susitarimu. 2019 m. žemės sklypas pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu buvo perleistas ieškovams, kurie CK 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį, t. y. naujajam žemės sklypo savininkui išliko pareiga ir toliau likusiam terminui nuomoti žemės sklypą. Šioje byloje ieškovas, t. y. naujasis žemės sklypo savininkas, nesutikdamas su ankstesnio žemės savininko sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio (jo dydžio), kreipėsi į atsakovę dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Atsiliepime į ieškinį atsakovė nurodė, kad Nuomos sutarties punktas dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo numato tik galimybę šalims tartis dėl nuomos kainos perskaičiavimo, ir jų manymu, jei šalims tokio susitarimo pasiekti nepavyksta, nuomos mokestis neperskaičiuojamas. Tačiau tokia atsakovės pozicija nėra teisinga. Šiuo atveju byloje nėra pateikta jokių duomenų, kad tarp šalių – ieškovų ir atsakovės, būtų vykęs abipusis tarimasis dėl žemės nuomos kainos padidinimo. Iš pateiktų duomenų nustatyta, kad tik ieškovai siūlė atsakovei įvairius variantus (padidinti nuomojamos žemės kainą arba nutraukti sutartį), tačiau atsakovė jiems priimtinos kainos nesiūlė, t. y. atsakovė nesitarė dėl nuomos kainos padidinimo, tik akcentavo, kad vienintelis ieškovų siekis buvo nutraukti Nuomos sutartį. Atsakovės argumentas, kad šalims nepavykus susitarti dėl nuomos kainos nuomos mokestis neperskaičiuojamas yra neteisingas, nes tokiu atveju atsakovui nesutinkant padidinti nuomos mokestį iki sutarties termino galiojimo pabaigos, ieškovai apskritai netektų galimybės tikėtis, kad žemės nuomos kaina gali būti padidinta. Sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai. Ieškovai dėjo pastangas tartis dėl žemės nuomos kainos padidinimo, tačiau atsakovė nepaisydama pasiūlymų apribojo atsakovų teisę gauti teisingą atlyginimą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, o ne vien remiantis pažodiniu sutarties teksto aiškinimu (CK 6.193 straipsnio 1 dalis); sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir į kitas reikšmingas aplinkybes; aiškinant sutartį būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais, sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-377-611/2018).
Šioje byloje ieškovai nesutikdami su ankstesnės žemės savininkės sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio (jo dydžio), kreipėsi į atsakovę dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, o atsakovei nesutikus su siūlomais pakeitimais, ieškovai kreipiasi į teismą dėl sutarties nutraukimo, grįsdami savo poziciją tuo, kad atsakovė nesutiko pasiūlytu būdu pakeisti nuomos sutarties sąlygų ir tai, žemės sklypo savininko (ieškovų) nuomone, yra pagrįstas teisėtas pagrindas nutraukti nuomos sutartį. CK 6.552 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis numatomas nuomotojo ir nuomininko sutarimu, tačiau šioje byloje atsakovė nepateikė jokių įrodymų, kad ji būtų ieškovams išsakiusi savo poziciją ir pasiūliusi jiems priimtiną nuomos kainą. Šiuo metu nuo Nuomos sudarymo yra praėję daugiau nei ketveri metai, paskutinį kartą ieškovai kreipėsi į atsakovę 2021 m. liepos 27 d. ir pasiūlė ieškovei pasirašyti susitarimą, nustatantį nuomos mokesčio dydį (lygų 400 Eur už kiekvieną hektarą per metus), tačiau atsakovė dėl Nuomos sutarties 3.4 punkte nurodytų sąlygų pakeitimo savo pozicijos neišreiškė ir atsakymo ieškovams neišsiuntė. Darytina išvada, kad byloje nustatytas, 2018 metais žemės nuomos mokesčio dydis tarp ieškovų ir atsakovės pagal tikrąją, šalių sutarties 3.4 punkte įtvirtintą, valią – šalims kas du metai sutarti dėl žemės nuomos mokesčio dydžio, derintas nebuvo. Pagal bendrąją taisyklę, sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip šalys susitarė, taip pat šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis). Teismas įvertinęs byloje pateiktus įrodymus daro išvadą, kad atsakovė Nuomos sutarties nuostatas dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo vykdė netinkamai.
Byloje pateiktas 2021 m. liepos 1 d. ūkininko N. B. pasiūlymas ūkininkui A. P., kad jis nori išsinuomoti žemės sklypą už 400 Eur kainą, liudytojų Z. J., A. B. byloje pateikti ir jų pasirašyti pasiūlymai, kad jie išsinuomotų ieškovų žemę už 400 Eur. Teismas šių pateiktų rašytinių įrodymų nevertina ir nesprendžia klausimo kokia galėtų būti ieškovų išnuomotos žemės nuomos kaina, nes tokio ieškinio reikalavimo ieškovai nereiškė.
Remdamasis tuo kas išdėstyta, darytina išvada, kad ieškovai byloje pateikė neginčijamus įrodymus, kad jų ieškinys būtų patenkintas. Ieškovai įrodė, kad jie kreipėsi į atsakovę ir prašė pakelti nuomojamos žemės nuomos kainą, tačiau atsakovė byloje nepateikė jokių objektyvių įrodymų, kurie patvirtintų, kad atsakovė siūlė jiems priimtino dydžio nuomos kainą. Kadangi atsakovė Nuomos sutartį vykdė netinkamai, atsakovai nesilaikė Nuomos sutarties 3.4 punkto reikalavimų, todėl yra pagrindas sutartį nutraukti (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Kadangi ieškinys tenkintas visiškai, iš atsakovės ieškovams priteistinos jų turėtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Ieškovai byloje buvo atstovaujami advokato, iš pinigų priėmimo kvito matyti, kad už teisines paslaugas 1 500 Eur advokatui sumokėjo ieškovas A. P., taip pat, ieškovams teikiant ieškinį, ieškovas A. P. sumokėjo 187 Eur žyminio mokesčio (CPK 87 straipsnio 1 dalies 1 punktas), todėl šios bylinėjimosi išlaidos – 1 687 Eur iš atsakovės priteistinos ieškovui A. P..
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, teismas
n u s p r e n d ž i a:
ieškovų ieškinį tenkinti.
Nutraukti 2018 m. kovo 18 d. Žemės sklypo nuomos sutartį Nr. AGRA-18-1.
Iš atsakovės UAB „Auga Grūduva“, juridinio asmens kodas 174401546, priteisti ieškovui A. P. 1 687 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus aštuoniasdešimt septynis Eur) bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas per trisdešimt dienų apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui per Marijampolės apylinkės teismo Jurbarko rūmus.
Teisėjas Raimundas Klimaitis