Civilinė byla Nr. e2-1093-656/2023
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01214-2022-9
Procesinio sprendimo kategorija 2.6.10.5.1.; 2.6.8.4.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
S P R E N D I M A S
Lietuvos Respublikos vardu
2023 m. vasario 9 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo teisėjas Andrius Ignotas,
sekretoriaujant Vidui Čerkauskui,
dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui Dariui Krukoniui, atsakovo atstovui advokatui Donatui Jasaičiui,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo J. M. ieškinį atsakovui UAB „Rinvest“ prašo priteisti nuostolius dėl neteisėto preliminariųjų butų pirkimo-pardavimo sutarčių nutraukimo.
n u s t a t ė :
Ieškovo argumentai
1. Ieškovas nurodė, kad siekdamas įsigyti būstus asmeniniams šeimos poreikiams (savo šeimai ir atskirai motinai) su atsakovu 2021-02-26 sudarė dvi preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis dėl:
1.1. Dalies žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini);
1.2. šiame žemės sklype statomo daugiabučio (toliau - Daugiabutis) (duomenys neskelbtini) aukšte statomų butų, (duomenys neskelbtini) aukšto plane pažymėtų indeksais D44A ir D46A (toliau - Butai, o kartu su žemės sklypo (duomenys neskelbtini) dalimi - Turtas).
2. Abiejų Butų kaina - po 45 400 Eur. Preliminariųjų sutarčių 5.3 p. buvo numatyta, kad „Pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio mėn. 30 d. Vilniaus m. 10-ajame notarų biure“.
3. 2021-12-28 atsakovas informavo ieškovą, kad Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (toliau - Inspekcija) Vilniaus apylinkės teisme yra iniciavusi ginčą, kuriame siekia įrodyti, kad Daugiabučio, kuriame yra Butai, statybos leidimas yra išduotas neteisėtai. Atsakovas nurodė, kad greičiausiai iki Sutartyse numatytos datos, pagrindinių sutarčių sudaryti negalės ir tokiu atveju pasiūlė pagrindinių sutarčių sudarymo terminą atidėti
4. Ieškovas, visiškai pasitikėdamas atsakovu, sutiko su pasiūlymu atidėti pagrindinių sutarčių sudarymą ir kantriai laukė kol situacija išsispręs. Teisminiam ginčui nepasibaigus iki Preliminariosiose sutartyse numatytos 2021-12-30 dienos, Šalys 2022-01-07 pasirašė susitarimus dėl Preliminariųjų sutarčių sąlygų pakeitimo. Minėtuose susitarimuose atsakovo siūlymu buvo nustatyta, kad keičiami Sutarčių 5.3 p. išdėstant juos nauja redakcija:
„5.3. Pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip per 2 (du) mėnesius nuo turto įregistravimo VĮ Registrų centre ne mažesnei nei 85 proc. baigtumo datos“
5. Ieškovas, vėlgi, visiškai pasitikėdamas atsakovu, pagrįstai tikėdamasis, kad šalių valios pasikeitimų nebus, sutiko pasirašyti Preliminarių sutarčių pakeitimus.
6. Atsakovas 2022-06-06 informavo, kad Inspekcijos ieškinys pirmąja instancija bylą nagrinėjusio Vilniaus miesto apylinkės teismo buvo atmestas. Atsakovas 2022-07-26 ieškovui pateikė pranešimą dėl Preliminariųjų sutarčių nutraukimo, kuriame nurodė, kad jis yra priverstas Preliminariąsias sutartis nutraukti negalėdamas prognozuoti apeliacinio, o galimai ir kasacinio proceso trukmės bei baigties. Pardavėjas objektyviai nebegali užtikrinti buto pardavimo Preliminarioje sutartyje nurodytomis sąlygomis, todėl yra priverstas ne dėl savo kaltės Preliminarią sutartį nutraukti. Atsakovas taip pat informavo ieškovą, kad įsipareigoja iki 2022-09-20 dienos sumokėti pagal Preliminariąsias sutartis grąžintinas sumas. Pagal Preliminariųjų sutarčių 4.1.1 p. sumokėtas avansas (po 5 000 Eur už kiekvieną Preliminariąją sutartį, t. y. viso 10 000 Eur).
7. Ieškovas nurodė, kad 2022-07-26 situacija tapo geresnė, nei buvo iki palankaus teismo sprendimo priėmimo (civilinė byla pirmosios instancijos teisme buvo laimėta, atsirado didesnis situacijos apibrėžtumas), atsakovas, tik dėl jam suprantamų priežasčių (o Ieškovo nuomone, dėl siekio praturtėti ieškovo sąskaita), vis tiek pareiškė, kad Butų parduoti ieškovui jis nebesirengia.
8. Atsakovas 2022-08-04 el. laišku informavo ieškovą, kad nesiruošia Preliminariųjų sutarčių vykdyti toliau. Vis dėlto, po kiek laiko, 2022-08-19 atsakovas pateikė ieškovui laišką, kuriame nurodė, kad sutinka Preliminariąsias sutartis tęsti „ateityje sudarant pagrindines Turto pirkimo - pardavimo sutartis preliminariosiose sutartyse numatytomis sąlygomis“ (t. y. įskaitant ir pirminę kainą, nurodytą Preliminariosiose sutartyse).
9. Praėjus daugiau nei 3 savaitėms, po pakartotinių Ieškovo raginimų pasirašyti susitarimą, atsakovas dar kartą pakeitė savo poziciją ir 2022-09-20 raštu informavo, kad Preliminariosios sutartys vis dėl to yra nutrauktos bei pateikė savo pasiūlymą dėl naujų preliminariųjų sutarčių sudarymo dėl Turto įsigijimo. Pasiūlyme nurodyta, kad nauja kaina būtų 63 900 Eur už kiekvieną Butą.
10. Ieškovas visą Preliminariųjų sutarčių galiojimo laikotarpį jis laukė, kada galės įsigyti Turtą ir tai norėjo padaryti kuo greičiau. Ieškovas sudaręs Preliminariąsias sutartis pagrįstai tikėjosi, kad, praėjus daugiau nei pusantrų metų, kitų statytojų vystomų projektų jam įsigyti nereikės, tačiau atsakovui nepagrįstai nutraukus Preliminariąsias sutartis, ieškovas dabar turi ieškoti kitų būsto variantų. Dėl butų brangimo, kitą būstą ieškovas galės įsigyti tik patyręs daug didesnes sąnaudas, kurias, kaip nuostolius, kilusius dėl neteisėtai nutrauktų Preliminariųjų sutarčių, privalo atlyginti atsakovas.
11. Nors preliminariosios sutarties vykdyti natūra nėra galimybės, atsakovas privalo atlyginti ieškovui savo neteisėtais veiksmais padarytą žalą. Ieškovas daugiau nei 1,5 metų pagrįstai tikėjosi, kad pagrindinės Turto pirkimo - pardavimo sutartys bus sudarytos. Atsakovas toliau vykdo butų pardavimus savo vystomame projekte, t. y. iš esmės situacija visiškai nepasikeitė, o Preliminariųjų sutarčių nutraukimas vertintinas, kaip atsakovo siekis pralobti ieškovo patiriamų nuostolių sąskaita.
12. Vienintelė, Preliminariosiose sutartyse numatyta atsakovo atsakomybę už nepagrįstą Sutarčių nutraukimą šalinanti aplinkybė, yra Sutarties 10.1 p. nustatyta nenugalimos jėgos aplinkybė. Akivaizdu, kad ši aplinkybė neegzistavo. Atsakovas nesąžiningai vedė derybas dėl pagrindinių Turto pirkimo - pardavimo sutarčių sudarymo, sudarė pagrįstą lūkestį Ieškovui, kad pagrindinės sutartys bus sudarytos, tačiau įsipareigojimų nesilaikė.
13. Atsakovui nutraukus Preliminariąsias sutartis, ieškovas būstus privalės įsigyti daug didesne, nei Preliminariųjų sutarčių sudarymo metu buvusi, kaina. Panašių parametrų, lokacijos butų kainos yra išaugusios beveik dvigubai. Jei ieškovas būtų žinojęs, kad atsakovas nesiruošia savo įsipareigojimų vykdyti iki galo, ieškovas būtų pasirinkęs kitų vystytojų projektus dar 2021 metų pradžioje ir butus gyvenimui įsigijęs iš jų.
14. Preliminariųjų sutarčių 8.1 p. nustatyta, kad jeigu atsakovas atsisako sudaryti pagrindinę Turto pirkimo - pardavimo sutartį, atsakovas įsipareigoja ieškovui grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti Ieškovui jo įmokėto avanso dydžio kompensaciją. Ši kompensacija sudaro 5 000 Eur. Kaip jau buvo minėta, dėl jokių kitų atsakovo atsakomybę už ieškovui padarytus nuostolius ribojančių Preliminariųjų sutarčių nuostatų nebuvo susitarta.
15. Pagal turto vertintojų UAB „NILL NILL” parengtą pardavimo kainos nustatymo pažymą panašių parametrų, lokacijos butai šiuo metu kainuotų 69 700 Eur. Atsakovas, norėdamas įsigyti panašius būstus, turėtų sumokėti papildomus 24 300 Eur už kiekvieną naują butą (69 700 Eur (dabartinė panašaus buto kaina) - 45 400 Eur (Preliminariosiose sutartyse nurodyta kaina) = 24 300 Eur). Už 2 butus bendra papildomų išlaidų suma gautųsi 48 600 Eur (24 300 Eur X 2 = 48 600 Eur).
16. Atsakovas ieškinio pateikimo dieną yra ieškovui vis dar nesumokėjęs Preliminariosiose sutartyse numatytų kompensacijų už nepagrįstą šių sutarčių nutraukimą, nuostolių suma šiomis sumomis nėra mažinama ir lieka tokia pati. Atsakovas ieškovui taip pat negrąžino ir Preliminariųjų sutarčių 4.1.1 p. numatyto avanso, kas sudaro - 10 000 Eur (5 000 Eur X 2). Atsižvelgiant į išdėstytą, ieškovo bendra reikalaujama ieškinio suma yra 58 600 Eur (48 600 Eur + 10 000 Eur).
17. Atsakovui taikoma griežtoji atsakomybė, todėl kaltė apskritai neįrodinėtina. Atsakovo galimybė parduoti ginčo butus niekaip nepablogėjo. Priešingai, teismui priėmus jam palankų sprendimą byloje dėl statybą leidžiančio dokumento teisėtumo, atsakovo situacija ir galimybės parduoti butus tik pagerėjo.
18. Ieškovas ieškiniu prašo priteisti iš atsakovo UAB „Rinvest“ 58 600 Eur, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Atsakovo argumentai
19. Atsakovas prašė ieškinį atmesti ir nurodė, kad 2021 m. balandžio mėnesį (Inspekcija) pateikė ieškinį teismui dėl Statybos leidimo panaikinimo ir įpareigojimo pašalinti statybos pagal neteisėtai išduotą statybos leidimą padarinius. 2021-12-28, matydamas, kad dėl Inspekcijos inicijuotos civilinės bylos objektyviai negalės užbaigti statybų, įregistruoti jų rezultato, o taip pat iki 2021-12-30 sudaryti pagrindines Butų pirkimo - pardavimo sutartis, atsakovas kreipėsi į ieškovą su pranešimu, kuriuo informavo ieškovą apie Inspekcijos inicijuotą bylą, dėl kurios atsakovas objektyviai neturi galimybių preliminariosiose sutartyse nurodytu terminu sudaryti pagrindines pirkimo - pardavimo sutartis. Veikdamas sąžiningai ir atsakingai atsakovas pasiūlė ieškovui pratęsti preliminariųjų sutarčių terminus, o taip pat informavo neprieštarausiantis ir jokių sankcijų Ieškovui netaikysiantis tuo atveju, jeigu ieškovas nuspręstų preliminariąsias sutartis nutraukti.
20. Nors Inspekcijos ieškinys pirmosios instancijos teisme atmestas, atsakovas supratęs, kad teisminio ginčo su Inspekcija nepavyks užbaigti dar pirmoje instancijoje, atsakovas dėl patirtų, patiriamų ir neapibrėžtą laiką ateityje patirtinų nuostolių nebegalėjo užtikrinti Butų pardavimo preliminariosiose sutartyse numatytomis kainomis, todėl 2022-07-26 pranešimu informavo Ieškovą apie preliminariųjų sutarčių nutraukimą. Užsitęsęs teisminis ginčas su Inspekcija, dėl kurio Atsakovo patirtini nuostoliai neleis Atsakovui parduoti Butus preliminariosiose sutartyse nurodytomis kainomis.
21. Suprasdamas ieškovo lūkesčius dėl sudarytų preliminariųjų sutarčių, atsakovas, demonstruodamas gerą valią, vietoje preliminariųjų sutarčių dėl Butų pasirašymo su kitais pirkėjais šiandienine rinkos kaina, 2022-09-20 pateikė ieškovui pasiūlymą persirašyti preliminariąsias sutartis nustatant didesnę Butų kainą (63 900 Eur). Atsakovo rašte buvo pateiktas išsamus tokio pasiūlymo paaiškinimas, o taip pat akcentuota, kad kainos pasikeitimas yra grindžiamas ne pasikeitusia rinkos dėl butų kainų augimo situacija, tačiau išskirtinai Inspekcijos teisme inicijuoto ginčo sukeltomis pasekmėmis - užsitęsę statybos terminai, negalėjimas pasiskolinti statyboms tipinėmis bankinėmis palūkanomis, dėl karo kilusios statybinių kaštų infliacijos padidėjo statybinė sąmata, kvartalo išlaikymo komunaliniai kaštai, patirtos neplanuotos išlaidos teisininkams ir administraciniams resursams. Byla dėl Statybos leidimo panaikinimo išsiųsta į apeliacinės instancijos teismą tik 2022-10-10, vadinasi įsiteisėjusio teismo sprendimo šioje byloje optimistiškiausio scenarijaus atveju teks laukti mažiausiai dar 6 mėnesius
22. Atsakovas niekuomet nevengė grąžinti ieškovui jo sumokėto avanso, o iš karto po preliminariųjų sutarčių nutraukimo jo negrąžino, nes dar siūlė ieškovui persirašyti preliminariąsias sutartis kitomis sąlygomis. Bet kokiu atveju, ginčo tarp šalių dėl avanso grąžinimo niekuomet nebuvo.
23. Preliminarioji sutartis nėra laikytina pagrindine sutartimi, kuri sukuria priverstinai vykdytinus įsipareigojimus jos šalims. Preliminariosios sutarties sudarymas yra būdingas ikisutartinių santykių stadijai, todėl preliminariosios sutartys neturėjo įstatymo galios atsakovui. Tai reiškia, kad vien preliminarių sutarčių nutraukimas savaime nereiškia neteisėtų atsakovo veiksmų.
24. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Įvertinus kasacinio teismo praktiką, matyti, kad atsakovo neteisėti veiksmai galėtų būti konstatuoti tik tuo atveju, jeigu būtų nustatytas atsakovo nesąžiningumas ikisutartiniuose santykiuose su ieškovu. Atsakovo elgesys, nepaisant preliminariųjų sutarčių nutraukimo, yra laikytinas sąžiningu, todėl nesant atsakovo neteisėtų veiksmų jam negali būti taikoma civilinė atsakomybė.
25. Preliminariosios sutartys pirmiausia buvo pratęstos, o vėliau nutrauktos. Tą vienareikšmiškai įtakojo Inspekcijos inicijuota byla dėl Statybos leidimo panaikinimo, dėl kurios Atsakovas ne tik patyrė ir tebepatiria didžiulius nuostolius, bet ir iki šiol negali užbaigti pagal Statybos leidimą statomų butų (įskaitant Butus) statybos, jų įregistruoti bei parduoti.
26. Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo 16 str. 5 d. nustato, kad Statybos įstatymo 28 str. 7 d. nustatytais atvejais statybos užbaigimo aktas neišduodamas. Statybos įstatymo 28 str. 7 d. 5 p. nustato, kad statybos užbaigimo aktas neišduodamas, jeigu dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo teisėtumo teisme yra priimtų nagrinėti viešojo administravimo subjektų ar prokuratūros prašymų, tokiais atvejais statybos užbaigimo procedūros nutraukiamos iki teismo sprendimo. Vykstant bylai dėl Statybos leidimo teisėtumo, negali būti išduotas nei Statybos leidimo pagrindu statomų statinių statybos užbaigimo dokumentas
27. Dėl Inspekcijos inicijuotos civilinės bylos atsakovas, nepaisant to, kad Butai faktiškai yra pastatyti, negali formaliai užbaigti statybos, jos rezultato registruoti registre ir parduoti. Tokia situacija, kuri tęsiasi nuo 2021 m. balandžio ir tęsis dar mažiausiai pusę metų lėmė ir lemia ženklias papildomas išlaidas (iš esmės pabrango piniginių lėšų skolinimamsis, atsirado papildomos 1,5 mlr. Eur išlaidos visų neparduotų butų šildymui), stipriai išauginusias Butų savikainą, dėl ko atsakovas nebegalės parduoti Butų preliminariosiose sutartyse nurodytomis sąlygomis. Kitaip tariant, preliminariųjų sutarčių nutraukimą lėmė ne atsakovo nesąžiningas siekis tiesiog uždirbti daugiau pelno išaugus butų kainoms rinkoje, tačiau Butų savikainos išaugimas, kurį nulėmė Inspekcijos inicijuotas teismo procesas, kurio metu atsakovas negalėjo ir vis dar negali Butų parduoti.
28. Atsakovo sąžiningumą patvirtina ir tai, kad atsakovas prieš pat pirminio termino pagrindinėms sutartims sudaryti pabaigą, 2021-12-28, pasiūlė ieškovui pakeisti terminą susiejant jį su Butų įregistravimu Nekilnojamojo turto registre ne mažesniu nei 85 proc. baigtumu. Atsakovas to galėjo ir nedaryti ir tokiu atveju preliminariosiose sutartyse nurodytu terminu (2021-12-30) pagrindinės sutartys dėl tebevykstančios bylos objektyviai nebūtų galėjusios būti sudarytos ir būtų tiesiog pasibaigusios. Be to, atsakovas pasiūlė ieškovui persirašyti preliminariąsias sutartis didesne, tačiau vis tik mažesne nei šiandieninė rinkos kaina.
29. Ieškovas nepagrįstai ieškinyje nurodo, kad stsakovui taikoma griežtoji atsakomybė be kaltės, dėl ko Aasakovo kaltė neva apskritai nėra reikšminga šiame ginče. Verslininko civilinė atsakomybė be kaltės yra taikoma sutartinės civilinės atsakomybės atveju (CK 6.256 str. 4 d.). Tuo tarpu galima civilinė atsakomybė dėl preliminariosios sutarties nutraukimo yra ikisutartinė civilinė atsakomybė. Šiai atsakomybei įstatymas nenumato jokios išimties dėl kaltės, todėl ikisutartinės civilinės atsakomybės taikymui, nors kaltė ir yra preziumuojama, ji yra būtina sąlyga. Atsakovas nėra kaltas dėl to, kad Inspekcija kreipėsi į teismą dėl Statybos leidimo nuginčijimo, kas ir lėmė preliminariųjų sutarčių nutraukimą. Atsakovas statybas vykdė pagal jam Vilniaus miesto savivaldybės administracijos išduotą Statybos leidimą, kuris yra ginčijamas Inspekcijos
30. Neegzistuoja jokios teismų praktikoje nurodomos aplinkybės, leidžiančios konstatuoti atsakovo kaltę dėl Statybos leidimo išdavimo. Nėra nustatyta, kad atsakovas būtų kaip nors įtakojęs Vilniaus miesto savivaldybės administraciją šiai išduodant Statybos leidimą; naudojęsis privilegijuota padėtimi, pateikęs klaidingą informaciją. Statybos leidimo išdavimo metu reglamentavimo dėl to, ar reikia ir kada reikia iš naujo viešinti projektinius pasiūlymus (ginčo su Inspekcija esmė) apskritai nebuvo, tą pripažįsta ir Aplinkos ministerija, todėl atsakovas negali būti laikomas neabejotinai supratusiu, kad jam išduotas Statybos leidimas yra neteisėtas.
31. Ieškovas nuostoliams pagrįsti pateikė vieno lapo kainos analogiškų butų rinkos vertės nustatymo pažymą, kuri, kaip teisingai nurodyta ir pačioje pažymoje, neatitinka turto vertinimo ataskaitos turinio bei formos. Todėl toks dokumentas negali būti tinkamu įrodymu, pagrindžiančiu nuostolių dydį.
32. Ieškovas nėra įsigijęs analogiškų butų iš trečiojo asmens, todėl apskritai nepagrįstai remiasi prarastos galimybės pinigine verte per kainų skirtumą.
33. Net jeigu hipotetiškai laikytume, kad ieškovas patyrė nuostolius, priežastinis ryšys tarp jų ir preliminariųjų sutarčių nutraukimo bet kokiu atveju neegzistuoja. Net jeigu preliminariosios sutartys nebūtų buvusios nutrauktos, ieškovas šiuo metu vist tiek negalėtų sudaryti pagrindinių sutarčių, kadangi teisminis ginčas dėl Statybos leidimo teisėtumo vis dar tęsiasi, dėl ko Butai šiuo metu objektyviai negali būti parduodami. Net ir nenutraukus preliminariųjų sutarčių nėra aišku, ar Butai apskritai galėtų būti parduodami. Nors pirmosios instancijos teismas byloje pagal Inspekcijos ieškinį atmetė Inspekcijos reikalavimą dėl Statybos leidimo panaikinimo, tačiau byla šiuo metu perduota nagrinėti apeliacinės instancijos teismui. Vadinasi, neatmestina galimybė, kad Butai apskritai negalėtų būti parduoti, nes turės būti nugriauti ar perstatyti. Atsakovo tariamus nuostolius lemia objektyvūs nuo atsakovo nepriklausantys veiksniai (butų kainų kaita), o tai yra pagrindas reikalavimą atmesti.
Teismas
k o n s t a t u o j a :
34. Byloje nustatyta, kad 2020 m. spalio 20 d. Vilniaus miesto apylinkės teisme gautas Inspekcijos ieškinys atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Rinvest“, uždarajai akcinei bendrovei „Globalus projektavimas“, Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, kuriuo prašoma pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020-04-01 išduotą statybos leidimą Nr. LSNS-01-200401-00343, pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020-10-30 išduotą statybos leidimą Nr. LSNS-01-201030-01361, pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020-12-31 išduotą statybos leidimą Nr. LSNS-01-201231-01690, įpareigoti atsakovą UAB ,,Rinvest“, per 6 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo pagal reikiamai parengtą projektinę dokumentaciją, gavus naują statybą leidžiantį dokumentą, esant reikalui pertvarkyti daugiabučius gyvenamuosius namus, adresu (duomenys neskelbtini) žemės sklype kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), taip, kad jie atitiktų teisės aktų reikalavimus ir teritorijų planavimo dokumentų sprendinius. 2022 m. birželio 3 d. sprendimu ieškinys atmestas. Apeliacine tvarka išnagrinėjus Inspekcijos apeliacinį skundą, Vilniaus apygardos teismo 2022 m. gruodžio 13 d. nutartimi sprendimas pakeistas iš dalies pakeičiant bylinėjimosi išlaidų paskirstymą. Taigi, apribojimai išduoti statybos užbaigimo aktą galiojo iki 2022 . gruodžio 13 d.
35. Ieškovas siekdamas įsigyti būstus asmeniniams šeimos poreikiams su atsakovu 2021-02-26 sudarė dvi preliminariąsias nekilnojamojo Turto pirkimo - pardavimo sutartis. Abiejų Butų kaina - po 45 400 Eur. Preliminariųjų sutarčių 5.3 p. buvo numatyta, kad „Pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio mėn. 30 d. Vilniaus m. 10-ajame notarų biure“.
36. Preliminariųjų sutarčių nutraukimo tvarka ar atsakovui Preliminariąsias sutartis vienašališkai leidžiančios nutraukti sąlygos Preliminariosiose sutartyse numatytos 9.3. ir 9.4. punktuose: šalių susitarimu, kitais Sutarties ar įstatymų numatytais atvejais, jeigu pirkėjas nevykdo įsipareigojimo sumokėti avansą, laiku nesudaro pagrindinės sutarties. 10.1. punkte numatyta galimybė atleisti šalis nuo sutarčių vykdymo dėl nepaprastų aplinkybių. Preliminariosiose sutartyse 8.1. punkte numatyta, abipusės avanso sumos (5000 Eur) dydžio netęsybos. 8.2. punkte nsutarta, kad nuostoliai nustatomi tvirta suma, pardavėjas atleidžiamas nuo pareigos įrodinėti jo patirtų nuostolių dydį. Taigi, Preliminariosios sutartys nereglamentuoja pirkėjo teisių į nuostolių atlyginimą.
37. Šalys 2022 m. sausio 7 d. pasirašė susitarimus pakeisti Preliminariųjų sutarčių sąlygų pakeitimo
„5.3. Pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip per 2 (du) mėnesius nuo turto įregistravimo VĮ Registrų centre ne mažesnei nei 85 proc. baigtumo datos“.
38. Atsakovas 2022 m. liepos 26 d.raštu pranešė ieškovui, kad ne dėl savo kaltės nutraukia Prelimiarasias sutartis, nurodė, kad vyksta bylinėjimasis dėl statybos leidimo teisėtumo, atsakovas dėl bylinėjimosi, kreditų dengimo išlaidų patriria ženklius nuostolius.
39. Atsakovas 2022 m. rugsėjo 20 d. raštu pasiūlė ieškovui pirkti Butus po 63900 Eur.
Ieškinys tenkinamas iš dalies
40. Pasirašytos Preliminariosios sutartys ir 2022 m. sausio 7 d. pakeitimas šalims turi įstatymo galią. Jokia Preliminarių sutarčių nutraukimo tvarka ar atsakovui Sutartis vienašališkai leidžiančios nutraukti sąlygos, nesant ieškovo pažeidimo, preliminariosiose sutartyse nebuvo numatytos. Nepaisant to, Atsakovas Preliminariąsias sutartis nutraukė.
41. Atsakovas neįrodė, kad buvo Civiliniame kodekso nustatytus kriterijus, atleidžiančius nuo sutarties vykdymo, atitinkanti situacija. Aplinkybė, kad tam laikotarpiu atsakovas negalėjo objekto įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, nepateisina Preliminariųjų sutarčių nutraukimo, nes šalys šią situaciją buvo konkrečiai aptarusios. Atsakovas nepagrindė, kaip Inspekcijos inicijuotas teisminis procesas lėmė aplinkybes, kad atsakovas nebegali vykdyti Preliminariosiomis sutartimis prisiimtų įsipareigojimų.
42. Be to, atsakovas siūlė sudaryti naujas preliminariąsias sutartis ieškovui daug nepalankesnėmis sąlygomis. Atsakovas toliau tęsia objekte esančių butų prekybą savo internetinėje svetainėje.
43. Teismo vertinimu, dėl teisminio proceso Butų išlaikymo kaina, bylinėjimosi išlaidos ir finansavimo kaštai niekaip negalėjo išaugti tiek, kad sudarytos Preliminariosios sutartys tapo nuostolingomis. Be to, atsakovas, pateikęs įrodymus apie išaugusias kreditų palūkanų normas bei statomų butų šildymo išlaidas, niekaip nepagrindė, kaip išaugo konkrečių butų statybos savikaina. Įprastos išorinės atsakovo veiklos rizikos (teisminiai procesai, kreditų palūkanų didėjimas, energetinių išteklių brangimas) yra įprastinė atsakovo kaip nekilnojamojo turto projektų vystytojo rizika. Atsakovo patiriama išorinė veiklos rizika negali būti perkelta pirkėjui (vartotojui). Įprastos rizikos padidėjimas nėra pagrindas atleisti nuo imperatyvių įsipareigojimų pagal Preliminarias sutartis vykdymo. Statybos proceso stabdymai yra numatomas reiškinys. Finansavimo bet kuriuo atveju atsakovui būtų reikėję.
44. Teismas sutinka su ieškovo argumentu, kad atsakovas nesąžiningai vedė derybas dėl pagrindinių Turto pirkimo – pardavimo sutarčių sudarymo, sudarė pagrįstą lūkestį Ieškovui, kad pagrindinės sutartys bus sudarytos, tačiau įsipareigojimų nesilaikė. Ieškovui nebuvo pagrindo abejoti, kad situacijai dėl Daugiabučio statybos leidimo išsisprendus, su juo pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutartys bus sudarytos. Sudarydamas Preliminariąsias sutartis ieškovas tikėjosi, kad atsakovas laikysis jomis prisiimtų įsipareigojimų ir sudarys pagrindines Turto pirkimo – pardavimo sutartis. Pirminiam Preliminariosiose sutartyse nurodytam terminui einant į pabaigą, ieškovas sutiko šį terminą pratęsti, įforminti Preliminariųjų sutarčių pakeitimus, o tai rodo Ieškovo siekį pasirašyti pagrindines Turto pirkimo – pardavimo sutartis.
45. Ieškovas pagrįstai nurodė, kad atsakovo nurodyti neva tai patirti nuostoliai, papildomos išlaidos, niekaip nėra susijusios su ieškovu, šalių susitarimu. Atsakovo nurodyti nuostoliai paskirsčius bendram butui skaičiui yra nedideli palyginus su tuo, kiek siekia pasipelnyti (vertinant visą objektą) atsakovas, dauguma atsakovo nurodomų išlaidų bet kuriuo atveju būtų patirtos ir yra tik nežymiai (vertinant visą objektą) didesnės.
46. CK 6.165 straipsnio „Preliminarioji sutartis” nuostatas, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal CK 6.247 straipsnį atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu.
47. Ieškovai pagrįstai rėmėsi Aukščiausiojo Teismo 2022-09-12 nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 suformuota teisės aiškinimo taisykle: „Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį <...> Apibendrindama teisėjų kolegija nurodo, kad jeigu ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir dėl to tarp šalių yra atsiradęs pagrįstas šalių tarpusavio pasitikėjimas, kuris iš esmės yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį, o nesąžininga šalis sužlugdė šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, taikant nesąžiningos šalies ikisutartinę civilinę atsakomybę galimas ir pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas <...>.“
48. Egzistuoja visos atsakovo civilinei atsakomybei kilti būtinos sąlygos: atsakovo neteisėti veiksmai, pasireiškiantys sutartinės prievolės nevykdymu ar netinkamu vykdymu, dėl to atsiradę nuostoliai ir priežastinis jų ryšys (CK 6.246–6.249, 6.256 straipsniai). Pagal CK 6.248 straipsnio 1 dalį skolininko kaltė preziumuojama, išskyrus įstatymų nustatytus atvejus. Kai sutartinės prievolės neįvykdo ar netinkamai ją įvykdo įmonė (verslininkas), tai ji atsako visais atvejais, jei neįrodo, kad prievolės neįvykdė ar netinkamai ją įvykdė dėl nenugalimos jėgos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kita (CK 6.256 straipsnio 4 dalis). Sutartyje nesant išlygos dėl kaltės, kaip civilinės atsakomybės sąlygos, verslininko sutartinė atsakomybė atsiranda be kaltės, ir, esant reikalavimui taikyti sutartinę civilinę atsakomybę, teismas turi nustatyti tris atsakomybės sąlygas: žalą, neteisėtus veiksmus ir priežastinį ryšį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugpjūčio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-472-684/2015).
49. Neteisėti atsakovo veiksmai pasireiškė minėtu nesąžiningumu derybų metu ir nepagrįstu vienašaliu Preliminariųjų sutarčių nutraukimu.
50. Ieškovui itin nepalankiomis sąlygomis (ženkliai pakėlęs Butų kainą) naujas preliminariąsias sutartis atsakovas jau sutiko sudaryti. Akivaizdu, kad atsakovo nurodomos, tai paneigiančios jo nesąžiningumą, aplinkybės niekaip nedarė įtakos atsakovo galimybėms tęsti ir senąsias Preliminariąsias sutartis.
51. Kaip pagrindinę atsakovo kaltę šalinančią aplinkybę atsakovas nurodė Inspekcijos inicijuotą teisminį ginčą, dėl kurio atsakovas negalėjo sudaryti Butų pagrindinių pirkimo – pardavimo sutarčių. Preliminariųjų sutarčių 5.3 p., kuris nurodo, kad „Pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip per 2 (du) mėnesius nuo turto įregistravimo VĮ Registrų centre ne mažesnei nei 85 proc. baigtumo datos“. Taigi, pagrindinės sutartys būtų sudaromos po šios registracijos, kurios ieškovas sutiko laukti, todėl teisminis ginčas netrukdė Preliminariųjų sutarčių vykdymui.
52. Atsakovas teigia, kad jis negalėjo sudaryti Butų pagrindinių pirkimo – pardavimo sutarčių, tačiau reikalo sudaryti jas teisminio proceso dėl statybos leidimo metu ir nebuvo. Prasidėjęs teismo procesas dėl statybos leidimo niekaip nepadarė minėtos Preliminariųjų sutarčių sąlygos negaliojančia. Laimėjus bylą, statybos būtų tęsiamos ir Preliminariosios sutartys įvykdomos.
53. Priežastinis ryšys įrodytas. Jeigu atsakovas Preliminariųjų sutarčių nebūtų nutraukęs, o vykdęs tinkamai, galutinai išsisprendus teisme nagrinėjamam klausimui dėl Daugiabučio statybos leidimo, ieškovas būtų sudaręs pagrindines Turto pirkimo – pardavimo sutartis ir įsigijęs Turtą už sutartą 45400 Eur kainą.
54. Ieškovas nurodė, kad pagal turto vertintojų UAB „NILL NILL” parengtą pardavimo kainos nustatymo pažymą panašių parametrų, lokacijos butai šiuo metu kainuotų 69 700 Eur. Teismo vertinimu pažyma tinkamas įrodymas, kuris patvirtina labiausiai tikėtiną panašaus buto kainą, nes pažyma surašyta turto vertintojo. Akivaizdu, kad atsakovui neįsigijus konkretaus buto nėra galimybės atlikti individualaus turto vertinimo surašant turto vertinimo ataskaitą.
55. Kainos nustatymo pažymose nurodytos kainos pagrįstumą patvirtino ir pats atsakovas, kai iki ieškinio pateikimo, siūlė ieškovui sudaryti naujas Preliminariąsias sutartis, kuriose vieno Buto kaina būtų nurodyta 63 900 Eur t. y. ne ženkliai mažesnė už kainos nustatymo pažymoje nurodytą kainą. Atsakovas pats savo atsiliepime (atsiliepimo 29 p.) nurodė, kad „Atsakovas pasiūlė ieškovui persirašyti preliminariąsias sutartis didesne, tačiau vis tik mažesne nei šiandieninė rinkos kaina“.
56. Ieškovas žalos dydį skaičiuoja kaip prarastą galimybę įsigyti Butus už Preliminariosiuose sutartyse nustatytą kainą. Ieškovas skaičiuoja žalą, kokia gaunama iš pažymose nurodytų sumų atėmus Preliminariosiose sutartyse nurodytą sumą.
57. Ieškovas nurodo, kad pagal kasacinio teismo praktiką prarastos galimybės piniginę vertę gali sudaryti ir skirtumas tarp preliminariosiose sutartyse nurodytos kainos ir analogiško būsto rinkos kainos. Ieškovas cituoja 2009-01-27 Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-40/2009. Atsakovas nesutinka su Ieškovu dėl žemiau nurodytų priežasčių.
58. Atsakovo teigimu, kasacinis teismas suformavo teisės taikymo tasyklę, kad kainų skirtumo principas nėra objektyviai įmanomas, jeigu nėra sudaryta buto pirkimo - pardavimo sutartis su trečiuoju asmeniu, kas visiškai atitinka kasacinio teismo praktiką, jog prarastos galimybės piniginė vertė yra grįstina realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis, o ne tikėtinomis (hipotetinėmis) pajamomis ar išlaidomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo plenarinės sesijos 2006-11-06 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).
59. Atsakovas teigia, kad norėdamas įsigyti panašius būstus, turėtų sumokėti papildomus 24 300 Eur už kiekvieną naują butą (turto vertintojų UAB „NILL NILL” nustatyta 69 700 Eur (dabartinė panašaus buto kaina) - 45 400 Eur (Preliminariosiose sutartyse nurodyta kaina) = 24 300 Eur). Už 2 butus bendra papildomų išlaidų suma gautųsi 48 600 Eur (24 300 Eur X 2 = 48 600 Eur).
60. Abi šalys pripažįsta aplinkybę, kad atsakovas siūlė ieškovui sudaryti naujas Preliminariąsias sutartis, kuriose vieno Buto kaina būtų nurodyta 63 900 Eur. Teismo vertinimu ieškovas turėjo realią galimybę analogišką butą įsigyti už 63 900 Eur, todėl ieškovo prarastos galimybės vertė nustatoma atsižvelgiant į atsakovo pasiūlytą buto kainą, šis pasiūlymas atitinka realumo kriterijų.
61. Teismo vertinimu, žala apskaičiuotina sekančiai 63 900 Eur (atsakovo naujai pasiūlyta Buto kaina) - 45 400 Eur (Preliminariosiose sutartyse nurodyta kaina) = 18500 Eur). Už 2 butus bendra papildomų išlaidų suma gautųsi 37000 Eur (18500 Eur X 2 = 37000 Eur).
62. Atsakovas ieškovui taip pat negrąžino ir Preliminariųjų sutarčių 4.1.1 p. numatyto avanso, kas sudaro - 10 000 Eur (5 000 Eur X 2). Atsižvelgiant į išdėstytą, ieškinys tenkinamas iš dalies ieškovui priteisiama suma yra 37000 Eur (37000 Eur + 10 000 Eur).
63. Teismas ieškinį tenkina 63 procentų dalimi. Ieškovas patyrė 1104 Eur žyminio mokesčio ir 5158 Eur teisinės pagalbos išlaidų – iš viso 7287 Eur bylinėjimosi išlaidų. Ieškinus 63 procentų dalimi, ieškovui iš atsakovo priteisiama 3945 Eur bylinėjimosi išlaidų.
64. Atsakovas patyrė 6183 Eur bylinėjimosi išlaidų. Ieškinio reikalavimą dėl 37 procentų ieškinio sumos dalies atmetus, atsakovui iš ieškovo priteisiama 2288 Eur bylinėjimosi išlaidų. Įskaičius priešpriešinius reikalavimus (3945 – 2288), ieškovui iš atsakovo priteisiama 1657 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Teismas, vadovaudamasis CK 6.210 straipsnio 1 dalimi, 637 straipsnio 2 dalimi, CPK 270 straipsniu,
n u s p r e n d ž i a :
Ieškinį patenkinti iš dalies.
Priteisti ieškovui J. M. (a.k. (duomenys neskelbtini)) iš atsakovo UAB „Rinvest” (j.a.k.302842911) 37000 Eur nuostolių, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme 2022 m. rugsėjo 27 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Kitą ieškinio dalį atmesti.
Priteisti ieškovui J. M. iš atsakovo UAB „Rinvest” 1657 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas gali būti skundžiamas apeliacine tvarka per 30 dienų nuo paskelbimo dienos Lietuvos apeliaciniam teismui, paduodant skundą per Vilniaus apygardos teismą.
Teisėjas Andrius Ignotas