Civilinė byla Nr. e2-831-451/2023

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-09751-2021-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.1.2; 2.6.1.6; 3.2.3.8; 3.2.6.1; 3.2.6.1; 3.2.6.13.

(S)

KAUNO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. kovo 20 d.

Kaunas

Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų teisėja Giedrė Jakštienė,

sekretoriaujant Justinai Norvaišaitei, Monikai Kavoliūnaitei, Gabijai Šalkauskienei

dalyvaujant ieškovui A. V. P., ieškovo atstovui advokatui Vygaudui Moliui,

atsakovės Kauno miesto savivaldybės atstovei J. R.,

trečiojo asmens uždarosios akcinės bendrovės ,,Apus turtas“ atstovei advokatei I. P.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. V. P. patikslintą ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei, tretieji asmenys uždaroji akcinė bendrovė „Apus turtas“, BTA Insurance Company, dėl dalinio Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo panaikinimo, įpareigojant sumažinti turto pardavimo kainą, ją perskaičiuojant.

Teismas

n u s t a t ė :

I.       Šalių reikalavimai ir argumentai, atsikirtimai.

1.       Ieškovas A. V. P. (toliau – ir ieškovas) kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu atsakovei Kauno miesto savivaldybei, kuriuo pašo panaikinti Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendimo Nr. (duomenys neskelbtini) 1 (pirmą) punktą, kuriame nurodoma: „Parduoti A. V. P. už (duomenys neskelbtini) Kauno miesto savivaldybės (toliau - Savivaldybės) būstą (duomenys neskelbtini)“, įpareigojant Kauno miesto savivaldybę perskaičiuoti ir sumažinti parduodamo A. V. P. Buto (duomenys neskelbtini) kainą iš Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendime Nr. (duomenys neskelbtini) nurodytos (duomenys neskelbtini) (DOK-93144).

2.       Ieškinyje ir dublike nurodė, kad Kauno miesto savivaldybės turto valdymo skyrius 1999 m. spalio 6 d. išrašė gyvenamosios patalpos orderį Nr. 6, kuriame numatyta, kad vadovaujantis mero 1999 m. spalio 6 d. potvarkiu Nr. (duomenys neskelbtini) suteikiama teisė pagrindiniam nuomininkui A. V. P. ir jo 3 asmenų šeimai apsigyventi 2 kambarių 49,77 kv. metrų bendrojo (naudingojo) ploto gyvenamojoje patalpoje, esančioje (duomenys neskelbtini). Butas, adresu (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Kauno miesto savivaldybei. Ieškovas nurodė, kad iki šiol yra buto nuomininkas ir šį butą be pertraukų nuomoja nuo 1999 metų. Ieškovo advokatas 2020 m. spalio 29 d. pateikė Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriui prašymą (Priedas Nr. 3), kuriame, prašė parduoti butą ieškovui, iš naujo butą įkainoti ir iš naujo nustatyti buto nusidėvėjimą. 2020 m. lapkričio 17 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrius pateikė ieškovui atsakymą, kuriame nurodė, kad yra galimybė parduoti butą, pagal LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 str. 2 d. 5 p., kadangi ieškovas nuomojo butą ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir išgyveno ne trumpiau kaip 5 metus nuo buto nuomos sutarties sudarymo dienos. 2020 m. gegužės 1 d. A. V. P. atstovas gavo Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus 2021 m. balandžio 30 d. raštą, su kuriuo buvo pridėtas Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. gruodžio 20 d. sprendimo Nr. (duomenys neskelbtini) nuorašas (po 2021 m. liepos 1 d. rašto (Priedas Nr. 35) tikslinama į 2021 m. balandžio 20 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo Nr. (duomenys neskelbtini) nuorašas, toliau – Tarybos sprendimas). Tarybos sprendime Kauno miesto savivaldybės taryba, be kita ko, nusprendė parduoti A. V. P. už (duomenys neskelbtini). Ieškovo teigimu, atsakovei buto turto vertinimo ataskaitą pateikusi turto vertintojų įmonė UAB „APUS turtas“ neatsižvelgė nei į buto bei namo nusidėvėjimą, nei į atliktus buto bei namo pagerinimus, kurie buvo atlikti ieškovo asmeninėmis lėšomis, nes atsakovė nuo pat nuomos sutarties sudarymo nesirūpino nei butu, nei namu, kuriame yra butas.

3.       Ieškovas į bylą pateikė Daugiabučio namo savininkų bendrija „Draugai“ mokėjimo nurodymus bei apmokėtas sąskaitas už atliktus daugiabučio namo pagerinimus. Nurodė ir pateikė mokėjimo nurodymus patvirtinančius bute atliktų remonto darbų išlaidas. Teigia, kad butui bei namui gerinti išleido apie 1 214,93 Eur. Pažymėtina, kad namą tvarkė visi (81) butai, tad jo vertė neabejotinai pakilo kelis kartus. Ieškovas nurodo, kad vien iš VĮ „Registrų centras“ nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo matyti, kad 2001 m. toks Butas buvo vertas 15 743 Eur ir tik namo gyventojams pagerinus namo būklę, o ieškovui pagerinus Buto būklę, Buto vertė pakilo iki tokios, kokia ją nurodo UAB „Apus turtas“. Atsižvelgiant į tai, nėra protinga, teisinga ir sąžininga, jog šie pagerinimai nebuvo vertinti, kadangi jeigu ieškovas bei DNSB „Draugai“ nebūtų nuolat gerinę daugiabučio namo būklės, butų būklės, tiek namas, tiek butai šiai dienai būtų kritinės būklės bei praktiškai beverčiai, kadangi namas yra 1988 m. statybos. Ieškovas teigia, jog susidaro situacija, kuomet dėl Ieškovo dedamų pastangų pagerinti namo bei Buto būklę, jo Buto vertė pakyla, tačiau yra nesąžininga, neprotinga ir neteisinga iš pagerinimus padariusio asmens reikalauti pinigų antrą kartą, t. y. pagerintos buto vertės pinigų reikalauti parduodant butą pakėlus kainą dėl jo būklės, kuri neabejotinai pakilo kelis kartus dėl pirkėjo aktyvių veiksmų, kai tuo tarpu tikrasis buto savininkas metų metus nedarė nieko. VĮ „Registrų centro“ vidutinės rinkos paieškos pagal unikalų numerį paieškos sistemoje Buto kaina nurodoma 38 400 Eur, tačiau vien ši suma yra mažesnė negu atsakovės nurodoma pardavimo suma – 40760,50 Eur. Ieškovo teigimu, būtent nuo 38 400,00 Eur sumos atsakovė turėjo mažinti buto kainą, atsižvelgiant į atliktus buto ir namo pagerinimus, nusidėvėjimą, būklę, statybos metus, konstruktyvo medžiagą, aukštą, plotą ir kt., tačiau to nepadarė, ko pasėkoje Buto kaina buvo nurodyta neadekvati. Adekvati suma, už kurią būtų parduodamas butas, turėtų būti daugiausiai 20 000 Eur. Ieškovas dublike nurodė, jog nesutinkam, kad ginčo turto vertę gali nustatyti tik viešuosius pirkimus laimėjusi turto vertinimo įmonė.

4.       Atsakovė pateikė atsiliepimą į ieškinį (DOK-111897), kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka ir prašo ieškovo patikslintą ieškinį atmesti kaip visiškai nepagrįstą ir neįrodytą.

5.       Atsakovė atsiliepime nurodė, kad ieškovas kelis kartus (2010, 2015, 2016) teikė prašymus dėl ginčo buto privatizavimo. Ir nors Kauno miesto savivaldybės taryba 2017 m. liepos 11 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) nusprendė parduoti ieškovui ginčo butą, tačiau, net ir Kauno miesto savivaldybei priėmus tokį sprendimą, ieškovas tolimesnių veiksmų neatliko. Ieškovas 2020 m. lapkričio 20 d. dar kartą pateikė prašymą leisti pirkti ginčo butą. Kauno miesto savivaldybės taryba 2021 m. balandžio 20 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) nusprendė parduoti ieškovui už 40 760,50 Eur ginčo butą. Atsakovė nesutinkame su ieškinio motyvu, kad ginčo buto vertė netinkamai apskaičiuota bei nepagrįstai neįvertinti ieškovo atlikti būsto pagerinimo darbai. Vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės administracijos ir UAB „Apus turtas“ 2019 m. rugpjūčio 21 d. Nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-591, UAB „Apus turtas“ 2021 m. vasario 11 d. nustatė ginčo buto vertę – 40 700 Eur. Nurodė, kad turto vertinimą gali atlikti tik viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai). Be to, iš bylos dokumentų akivaizdu, jog ieškovas žinojo UAB „Apus turtas“ Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nustatytą ginčo buto vertę, tačiau šios ataskaitos teisme neginčijo, taip pat neinicijavo šios ataskaitos įvertinimo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyboje prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos. Kadangi 2021 m. vasario 11 d. UAB „Apus turtas“ Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita neapskųsta Lietuvos Respublikos įgaliotai atlikti turto ar verslo vertintojų ir turto ar verslo vertinimo įmonių valstybinę priežiūrą įstaigai, kaip tai yra numatyta Turto vertinimo įstatymo 26 straipsnio 2 dalyje, ataskaita atlikta vadovaujantis teisės aktų nuostatomis atrinktos įmonės, todėl, atsakovės teigimu, nėra teisinio pagrindo teigti, kad ginčo buto rinkos vertė nustatyta neteisingai. Atsakovė taip pat nurodė, kad mano, jog turto pardavimo atveju nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimą, turėtos būtinos turto pagerinimo išlaidos jam būtų kompensuotos pagal CK 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles, t. y. kai pagerintą turtą įsigyja pats pagerinimus padaręs nuomininkas, jo teisė į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą išlieka ir turi būti ginama, tačiau tik tokiu atveju, kai šie pagerinimai buvo atlikti teisėtai – turint nuomotojo leidimą. Be to, ieškovas, siekdamas, kad būtų įvertinamos parduodamo turto vertę galėjusios pakeisti investicijos, tokį savo ketinimą turėjo išreikšti teikdamas prašymą pirkti savivaldybei priklausantį būstą, tačiau ieškovas, teikdamas prašymą, kartu su kitais šį prašymą pagrindžiančiais dokumentais prašymo įvertinti investicijų dydį neteikė, taip pat neteikė ir jokių įrodymų (kvitų, lokalinių sąmatų, išankstinių sutikimų pagerinimų darbams atlikti ir pan.), kurie leistų nustatyti remontuojamo būsto būklę iki jo pagerinimo, atliktų remonto darbų pobūdį (kapitalinio ar paprastojo remonto darbai), jų apimtį ir vertę iš kurių atsakovė, prieš priimdama ginčijamą sprendimą, būtų galėjusi spręsti apie poreikį nustatyti ir vertinti ieškovo galimas investicijas. Atsakovė taip pat pažymėjo, kad, byloje nėra duomenų, jog ieškovui buvo išduotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti ginčo butą, atliekant kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, o paprastojo remonto darbai negali būti vertinami kaip investicija, mažinanti parduodamo buto vertę. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovas sudaręs nuomos sutartį įsipareigojo savo lėšomis atlikti einamąjį nuomojamų gyvenamųjų patalpų remontą. Ieškovas pateikia sąskaitas, laikydamas, kad jos patvirtina, jog buvo atliekami atitinkami namo, kuriame yra ginčo butas, remonto darbai, už kuriuos galimai ieškovas yra sumokėjęs. Atsakovė mano, kad šių atliktų remonto darbų išlaidas ieškovas taip pat nepagrįstai prašo laikyti ginčo buto vertę mažinančiomis išlaidomis, kadangi bendrija neturėjo apmokestinti ieškovo, kaip ginčo buto nuomininko, o turėjo pateikti sąskaitas ginčo buto savininkui. Pažymėtina, kad bendrija tik 2021 metais kreipėsi į Kauno miesto savivaldybę, kuri kaip ginčo buto savininkė sumokėjo pagal bendrijos pateiktas sąskaitas už namo administravimą, techninę priežiūrą ir kaupiamąsias lėšas, kurias ieškovas sumokėjo laikotarpiu nuo 2016 m. sausio 1 d. iki 2021 m. balandžio 30 d. Dėl šių lėšų grąžinimo ieškovas turėtų kreiptis tiesiogiai į bendriją, o ne reikalauti šia suma mažinti turto vertę. Atsakovė triplike pažymėjo, kad Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 26 straipsnio 1 dalyje yra numatyta, kad parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertę, vadovaudamosi (vadovaudamiesi) Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta vadovaujantis Turto ir verslo vertinimo pagrindu įstatymo nustatyta tvarka, nustato viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nurodyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai). Jeigu nuomininkas nesikreipia į Savivaldybę dėl leidimo atlikti remonto darbus nuomojamame būste ir nepateikia dokumentų, kurie patvirtina, kad Savivaldybės būste teisėtai buvo atlikti remonto darbai, kurių atlikimą Savivaldybė gali kompensuoti. Savivaldybė savo iniciatyva nesiima veiksmų dėl leidimo remontuoti būstą išdavimo ar būste atliktų pagerinimų kompensavimo. Teisės aktai nenumato pareigos Savivaldybei atlikti tokius veiksmus, todėl ieškovas nepagrįstai nurodo, kad atsakovė turėjo be dokumentų mažinti ginčo buto kainą ar pati savo iniciatyva atlikti kažkokius veiksmus, kurie leistų pritaikyti ginčo buto nuomininkui turto vertės mažinimą.

6.       Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ pateikė atsiliepimą į patikslintą ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti. Nurodė, kad pagal LR Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo nuostatas parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertė nustatoma ne kaip nors kitaip, o šiame teisės akte nustatyta tvarka parinktam turto vertintojui pagal LR Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo ir Metodikos reikalavimus atlikus konkretaus parduodamo nekilnojamojo daikto individualų vertinimą, apskaičiavus šio daikto rinkos vertę (LR Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalis) bei surašius nekilnojamojo daikto vertinimo ataskaitą. Profesionalaus, atestuoto ir teisės aktų nustatyta tvarka parinkto turto vertintojo veiklos rezultatas - parengta turto vertinimo ataskaita ir joje nurodyta išvada dėl turto rinkos vertės, nėra ir negali būti sutapatinta su VĮ „Registrų centras“ atliktomis turto, apibrėžto tik tam tikrais rūšiniais požymiais (pvz. butai; garažai; viešbučiai ar kt.), vertinimo procedūromis ir nustatyta daikto vidutine rinkos verte. Dėl šių priežasčių - skirtingo tikslumo turto vertinimo būdų, - to paties daikto nustatyta rinkos vertė ir vidutinė rinkos vertė gali tam tikru dydžiu skirtis (praktikoje šie dydžiai faktiškai visais atvejais yra skirtingi), bet neabejotinai tikslesnė, objektyvesnė yra konkrečiam turto vertintojui atliekant individualų daikto vertinimą nustatyta jo rinkos vertė. Trečiasis asmuo pažymėjo, kad turto vertintojas UAB „Apus turtas“ neturėjo užduoties ir apskritai negalėjo nustatyti (turima omenyje - pagal savo kompetenciją, vykdomos veiklos pobūdį, turto rinkos vertės nustatymui keliamus šios srities teisės aktų bei mokslo reikalavimus), todėl ir nenustatinėjo jokių ieškovo galimai padarytų investicijų į minėtą daiktą ar daugiabutį gyvenamąjį namą, kuriame šis daiktas yra. Taigi, šiuo pagrindu (tikslu daiktą parduoti pagal LR Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo nuostatas) turto vertinimą atliekantis turto vertintojas nesprendžia, kokias investicijas į pretenduojamą savo nuosavybėn įsigyti daiktą pagal LR Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymą yra galimai atlikęs jo nuomininkas ir kokią įtaką jos gali padaryti šio daikto pardavimo kainai, kadangi su tuo sietini klausimai yra sprendžiami kita tvarka ir būdu.

7.       Teismo posėdžio metu ieškovas ir jo atstovas patikslintą ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti.

8.       Teismo posėdžio metu atsakovės atstovė nurodė, kad palaiko atsiliepime nurodytus argumentus, su patikslintu ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti.

9.       Teismo posėdžio metu trečiojo asmens atstovė nurodė, kad trečiasis asmuo kaip turto vertintojas buvo parinktas vadovaujantis Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo nuostatomis. Turto vertinimas atliktas tinkamai, laikantis įstatymo reikalavimų. Paaiškino, kad trečiojo asmens nustatyta turto vertė yra didesnė nei teismo eksperto nustatyta turto vertė, dėl skirtingų vertinimo metodų, pasirenkamų parametrų.

Teismas

konstatuoja:

           Ieškinys atmetamas.

II. Teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados.

10.       Iš bylos medžiagos nustatyta, Kauno miesto savivaldybės turto valdymo skyrius 1999 m. spalio 6 d. išrašė gyvenamosios patalpos orderį Nr. 6, kuriame numatyta, kad vadovaujantis mero 1999 m. spalio 6 d. potvarkiu Nr. (duomenys neskelbtini) suteikiama teisė pagrindiniam nuomininkui A. V. P. ir jo 3 asmenų šeimai apsigyventi 2 kambarių 49,77 kv. metrų bendrojo (naudingojo) ploto gyvenamojoje patalpoje, esančioje (duomenys neskelbtini) (Ieškinio CBP-12358 priedas Nr. 1).

11.       Kauno miesto savivaldybės taryba 2021 m. gruodžio 20 d. Sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) nusprendė parduoti ieškovui butą, esantį (duomenys neskelbtini) už 40 760,50 Eur (Ieškinio CBP-12358 priedas Nr. 8).

12.       Byloje kilo ginčas dėl ieškovo ketinamo įsigyti buto kainos, su kuria nesutinka ieškovas.

13.       Atsakovė ginčo būsto kainą nustatė remiantis trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ atliktu turto vertinimu.

14.       Ieškovui nesutinkant su nustatyta kaina byloje buvo atlikta ekspertizė, kurios metu teismo ekspertas nustatė, jog buto vidutinė rinkos kaina 2021 m. vasario 11 d. buvo 37 000 Eur.

15.       Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo (toliau – PBĮIĮ) 25 straipsnio 2 dalies 5 punktas numato, jog už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, gali būti parduodami savivaldybės būstai, kurie nuomojami ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir kuriuose nuomininkai yra išgyvenę ne trumpiau kaip 5 metus nuo būsto nuomos sutarties sudarymo dienos, neatsižvelgiant į taikytas būsto nuomos sąlygas.

16.       Byloje nėra ginčo dėl ieškovo A. V. P. teisės PBĮIĮ 24 straipsnio 2 dalies 5 punkto pagrindu įsigyti Kauno miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį butą, esantį (duomenys neskelbtini). Tačiau, ieškovo vertinimu, atsakovės nustatyta parduodamo buto kaina (rinkos vertė) yra per didelė.

17.       Parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertę, vadovaudamiesi Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, nustato viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai) (PBĮIĮ 26 straipsnio 1 dalis). Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – ir TVVPĮ) 2 straipsnio 10 dalyje nustatyta, kad turto arba verslo rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

18.       TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad turto ir verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties TVVPĮ 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip (TVVPĮ 23 straipsnio 2 dalis). Tačiau TVVPĮ 23 straipsnio nuoroda apie turto vertinimo ataskaitos ginčijimą įstatymų nustatyta tvarka nereiškia, kad tai gali būti daroma tik pareiškiant ieškinį teisme dėl tokio akto pripažinimo negaliojančiu (Kauno apygardos teismo 2022 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-459-924/2022).

19.       Ieškovo ginčijama buto pirkimo–pardavimo kaina, kuri nustatyta remiantis trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ atliktu nekilnojamojo turto vertinimu, nagrinėjamu atveju byloje vertintinas tik kaip įrodymas (CPK 177 straipsnio 2 dalis). Ieškovas nagrinėjamoje byloje siekia paneigti nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodytą ginčo buto rinkos kainą, įrodinėdamas, kad savivaldybės nustatyta kaina neatitinka realios turto kainos ir yra mažesnė. Ieškovui įgijus teisę įsigyti ginčo turtą, tačiau, ieškovo vertinimu, savivaldybei nustačius nepagrįstą kainą, atsakovas turi teisę kreiptis į teismą dėl pažeistų teisių gynimo, įrodinėjant mažesnę nei nustatė atsakovė savo sprendimu buto rinkos vertę (CK 1.137, 1.138 straipsniai).

20.       Ieškovas nesutikdamas su nustatyta buto pardavimo kaina, teigia, kad jis kaip buto nuomininkas yra apmokėjęs buto ir namo, kuriame yra butas pagerinimo darbus. Į bylą pateikė mokėjimo nurodymus, patvirtinančius, kad ieškovas nuo 2014 m. spalio 30 d. yra sumokėjęs daugiabučio namo savininkų bendrijai „Draugai“ 1 214,93 Eur už bendrojo naudojimo objektų remonto ir tvarkymo darbus. Ieškovas taip pat teigė, kad atlikdamas remonto darbus ginčo bute pagerino buto vertę, todėl į tokį pagerinimą turėjo būti atsižvelgta nustatant buto pardavimo ieškovui kainą. Ieškovas teigia, kad ginčo bute keitė langus, vonios kambaryje pakeitė plyteles, klozetą, kriauklę, virtuvėje išklijavo plyteles, pakeitė kriauklę, įstiklino balkoną, pirmo dujinę viryklę.

21.       CK 6.493 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomininkas savo lėšomis privalo daryti einamąjį nuomojamo daikto remontą, jeigu ko kitą nenustato įstatymai arba sutartis. Be to, ieškovas 1999 m. lapkričio 2 d. nuomos sutartimi įsipareigojo ne rečiau kaip kartą per penkerius metus savo lėšomis daryti šį einamąjį turimos gyvenamosios patalpos ir įrenginių remontą: tinkuoti, baltinti, dažyti lubas ir sienas; dažyti langų vidinius rėmus, palanges, duris, grindis, radiatorius, vamzdžius; keisti langų ir durų įtaisus, įstiklinti langus; pertvarkyti ir remontuoti buto vidaus elektros instaliaciją ir jos įtaisus; keisti sanitarinės technikos įrenginius (klozetus, vonias, kriaukles, praustuvus, dujines, elektrines virykles, vandens šildymo kolonėles ir kt.), išskyrus atvejus, kad jie sugenda arba tampa netinkami pasibaigus normatyviniam naudojimo laikui, kai yra gauti iš gamyklos su broku arba esti netinkamai įmontuoti (2.3. p.). Teismo vertinimu, ieškovo nurodomi buto pagerinimo darbai yra priskirtini einamajam remontui, kurį ieškovas buvo įsipareigojęs atlikti nuomos sutartimi. Ieškovas nepateikė į bylą įrodymų, patvirtinančių, kad atliko kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos darbus ar, kad buvo gavęs atsakovės leidimą tokius darbus atlikti. Sprendžiant dėl ieškovo sumokėtų lėšų DNSB „Draugai“ pažymėtina, kad atsakovė 2021 metais kaip ginčo buto savininkė sumokėjo pagal bendrijos pateiktas sąskaitas už namo administravimą, techninę priežiūrą ir kaupiamąsias lėšas, kurias ieškovas sumokėjo laikotarpiu nuo 2016 m. sausio 1 d. iki 2021 m. balandžio 30 d. Kadangi pareiga išlaikyti turtą tenka turto savininkui, laikytina, kad atsakovė pagrįstai mokėjo DNSB „Draugai“ už namo administravimą, techninę priežiūrą ir kaupiamąsias lėšas, todėl atmestinas kaip nepagrįstas ieškovo argumentas, kad tai jis mokėjo DNSB „Draugai“ ir taip pagerino namo būklę, o atsakovė turtu nesirūpino. 

22.       2022 m. spalio 4 d. nutartimi byloje buvo paskirta ekspertizė ginčo turto vidutinei rinkos kainai nustatyti. Ekspertizės akte Nr. RE-029 nurodyta, kad viso namo, esančio (duomenys neskelbtini), nusidėvėjimas 2021 m. vasario 11 d. buvo 26 proc., (duomenys neskelbtini) buto nusidėvėjimas – 37 proc. Ekspertas nurodė, kad pagerinimai atlikti namui nuo 1999 m. spalio 6 d. iki šiol ieškovo sąskaita neįtakojo buto (duomenys neskelbtini) rinkos vertės, pagerinimai buto rinkos vertei yra 0,8 proc.

23.       Remiantis teismo eksperto išvadomis, kuris nustatė, kad ieškovo apmokėti/atlikti pagerinimai iš esmės nepadidino buto rinkos vertės (padidino 0,8 proc.), ieškovo argumentai, kad buto kaina turi būti mažinama įvertinus jo investicijas į šį nekilnojamąjį turtą atmestini kaip nepagrįsti ir šiuo pagrindu.

24.       Ieškovas taip pat nurodė, kad buto vertė VĮ Registrų centro duomenimis yra mažesnė už nustatytą pardavimo kainą. Teismas pažymi, kad VĮ Registrų centro duomenys, kuriais remiasi ieškovas, yra masinio vertinimo, kai vertinama ne nuosavybės teisės perleidimo tikslu, o apmokestinamą nekilnojamąjį turtą. Be to, šis vertinimas atliekamas neatsižvelgus į individualią buto būklę ir neatlikus vertinimo natūroje, todėl vien VĮ Registrų centre nurodoma mažesnė turto vertė savaime nereiškia, kad atsakovės nustatyta ginčo buto kaina neatitinka rinkos vertės.

25.       Byloje atlikus turto vertės nustatymo ekspertizę, teismo ekspertas lyginamuoju metodu nustatė, kad ginčo buto rinkos vertė 2021 m. vasario 11 d. buvo 37 000 Eur.

26.       Taigi teismo ekspertas nustatė, jog ginčo buto rinkos vertė iš esmės yra artima nustatytai trečiojo asmens (40 700 Eur), t. y. 3 700 Eur mažesnė, nei ieškovės ginčijamame Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendimo (duomenys neskelbtini). 

27.       Trečiojo asmens atstovė nurodė, kad nustatant turto vertę, vertintojai turi pasirinkti kelis panašiausius objektus, esančius vertinimo zonoje, bei parinkus objektus vertintojas turi pats nustatyti vertinamųjų objektų skirtumus. Trečiasis asmuo parinko turto vertinimo objektus lyginamajam vertinimui artimiausiai datai pagal vertinimo datą, todėl jų kaina yra panašiausia į vertinamojo buto kainą. Teigė, kad turto verčių skirtumas atsirado, nes ekspertas lyginamuosius objektus parinko smarkiai mažesnės vertės nei kainos vidurkis (ekspertizės akto 20 lapas), tuo tarpu trečiasis asmuo taip pat parinko lyginamuosius objektus mažesnės kainos nei vidurkis, tačiau ne tokių žemų kainų kaip ekspertas. Trečiojo asmens atstovė taip atkreipė dėmesį, kad ekspertas sumažino 6 procentais sumažino buto vertę teigdamas, kad ginčo buto ir lyginamųjų objektų būklė yra nevienoda, nors nurodo, kad ekspertas negali nustatyti fizinės būklės analogų būklės sandorio metu, tačiau daro prielaidą, jog analogų būklė buvo vidutiniška (Ekspertizės akto 21 puslapis). Trečiojo asmens atstovė nurodė, kad ekspertas nepagrįstai pritaikė 6 procentų koeficientą ir sumažino ginčo buto vertę.

28.       Teismo vertinimu trečiojo asmens nustatyta turto vertė ir eksperto nustatyta turto vertė skiriasi ne žymiai. Iš trečiojo asmens atstovės paaiškinimų galima daryti išvadą, kad turto verčių skirtumą lėmė skirtingų lyginamųjų objektų parinkimas bei ekspertui sumažinus turo vertę 6 procentais. Kaip matyti iš ekspertizės akto, ekspertas analogų būklę kaip vidutinišką nustatė ne faktiniais duomenimis, o darydamas prielaidą, kas iš esmės reiškia, kad prielaidai nepasitvirtinus buto kaina galėtų būti didesnė 6 procentais. Teismo vertinimu turto verčių skirtumas nėra toks akivaizdžiai didelis, kad ekspertizės aktu būtų galima paneigti trečiojo asmens turto vertinimo tinkamumą ir teisingumą. Be to, trečiojo asmens atstovės paaiškinimai dėl byloje nustatytų ginčo turto verčių skirtumo yra suprantami, aiškūs ir logiški.

29.       Atsižvelgiant į aukščiau nurodytus argumentus, įvertinęs byloje pateiktus įrodymus, bylos šalių ir jų atstovų paaiškinimus, trečiojo asmens paaiškinimus bei jo atstovės paaiškinimus teismas sprendžia, kad trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ ginčo buto vertę nustatė tinkamai, o ieškovas leistinomis įrodinėjimo priemonėmis neįrodė, kad buto pardavimo kaina turėtų būti mažesnė, todėl ieškinys atmestinas, kaip neįrodytas.  

Dėl bylinėjimosi išlaidų

30.       CPK 93 straipsnio 1 dalis numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies.

31.       Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ pateikė prašymą dėl 1 468,20 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo, kurias sudaro 960 Eur už teisines konsultacijas, atsiliepimo į prašymą rengimą, atstovavimą teisme (DOK-116159) ir 508,20 Eur už teisines konsultacijas, nuomonės dėl ekspertizės skyrimo ir klausimų ekspertui rengimą, susipažinimas su ekspertizės aktu, rengimasis bylos nagrinėjimui ir atstovavimas teisme (7 val. po 60 Eur + PVM) (DOK-24232). Vadovaujantis Lietuvos advokatų tarybos pirmininko patvirtintomis rekomendacijomis prašoma priteisti advokato teisinės pagalbos išlaidų suma neviršija maksimalaus dydžio, todėl jos mažinti nėra teisinio pagrindo. Visos bylinėjimosi išlaidos yra pagrįstos dokumentais, protingo dydžio, todėl priteistinos iš ieškovo trečiajam asmeniui  (CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 88 straipsnio 1 dalies 6, 9 punktai, 93 straipsnio 1 dalis).

32.        Procesinių dokumentų įteikimo išlaidos valstybei nepriteistinos, kadangi jų dydis mažesnis už minimalią valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą (Lietuvos Respublikos 2011 m. lapkričio 7 d. Teisingumo ministro ir Finansų ministro įsakymas Nr. 1R-261/1K-355 (redakcija nuo 2020-01-23 (TAR, 2020, Nr. 2020-00970)) (CPK 96 straipsnio 6 dalis).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 263 straipsniu, 265 straipsniu, 268–270 straipsniais, 307 straipsniu,

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priteisti trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „Apus turtas“, juridinio asmens kodas 302249875, iš ieškovo A. V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 468,20 Eur (tūkstančio keturių šimtų šešiasdešimt aštuonių eurų 20 ct) bylinėjimosi išlaidas.

Sprendimas per 30 dienų apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.

Teisėja                                                                                        Giedrė Jakštienė