Civilinė byla Nr. e2-575-1080/2023
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-05069-2022-5
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.11.1; 3.2.4.4; 3.2.4.11; 3.2.6.1
VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. rugpjūčio 22 d.
Vilnius
Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Dovilė Baradinskienė,
sekretoriaujant Svetlanai Žurienei,
dalyvaujant ieškovei ir jos atstovui advokatui Juriui Petreikiui,
atsakovės atstovei A. U.,
trečiojo asmens atstovei advokatei Indrei Panavaitei,
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės B. P. ieškinį atsakovei savivaldybės įmonei „Vilniaus miesto būstas“ dėl pažeistų teisių gynimo, tretieji asmenys Vilniaus miesto savivaldybė, uždaroji akcinė bendrovė „Apus turtas“, E. P. – G., ASS „BTA Insurance Company“.
Teismas
n u s t a t ė :
1. Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašo: 1) 2021 m. birželio 17 d. savivaldybės įmonės (toliau – SĮ) „Vilniaus miesto būstas“ nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos posėdyje Nr. NTS-21/24 priimto sprendimo Dėl B. P. prašymo leisti pirkti savivaldybei priklausančias negyvenamąsias patalpas, (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) dalį dėl Turto vertės pripažinti nepagrįsta ir panaikinti; 2) nustatyti, kad Vilniaus miesto savivaldybei priklausančių negyvenamųjų patalpų, adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) rinkos vertė yra 24 000 Eur, (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) rinkos vertė yra 13 000 Eur ir (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) rinkos vertė yra 3 000 Eur; 3) ieškovės naudai priteisti iš atsakovės visas patirtas bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad 2014 m. gegužės 9 d. tarp Vilniaus miesto savivaldybės ir ieškovės B. P. buvo sudaryta Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartis, kuria savivaldybė perdavė ieškovei naudoti pagalbinėms reikmėms ilgalaikį materialųjį turtą: 1) 35.02 kv. m. bendro ploto negyvenamąją patalpą, esančią adresu (duomenys neskelbtini); 2) 31.95 kv. m. bendro ploto negyvenamąją patalpą, esančią adresu (duomenys neskelbtini); 3) 9.23 kv. m. bendro ploto negyvenamąją patalpą, esančią adresu (duomenys neskelbtini) (toliau visos patalpos kartu vadinamos – Turtu). Sutartyje nustatytas nuomos terminas baigėsi 2019 m. balandžio 30 d. Vilniaus miesto savivaldybė priėmė sprendimą patankinti ieškovės prašymą ir leisti ieškovei Turtą įsigyti lengvatinėmis sąlygomis.
3. 2021 m. birželio 17 d. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisija (toliau – Komisija) posėdyje nusprendė pritarti Turto nustatytoms rinkos vertėms ir gavus ieškovės sutikimą, pavesti Teisės ir skolų administravimo skyriui rengti Vilniaus miesto savivaldybės sprendimą dėl Turto pardavimo ir įkainojimo akto tvirtinimo už 36 071,61 Eur, už 33 465,34 Eur ir už 9 818,80 Eur. Ieškovė kreipėsi į atsakovę su prašymu atlikti pakartotinį Turto vertinimą, tačiau atsakovė nesutiko. Ieškovė kreipėsi į atsakovę su prašymu kreiptis į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybą prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, kad ji įvertintų Turto vertinimo ataskaitų atitiktį Atsakovė nurodė, kad nuspręsta netenkinti ieškovės prašymo. Nesutikdama su sprendimu, ieškovė 2021 m. lapkričio 22 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriui pateikė skundą, tačiau ieškovė informuota, jog nebus kreipiamasi į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybą prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos.
4. Ieškovės nuomone, tiek SĮ „Vilniaus miesto būstas“, tiek ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorei atsisakius tenkinti ieškovės prašymą kreiptis į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybą prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, su prašymu įvertinti, ar Turto vertinimo ataskaitos, kurių pagrindu Komisija patvirtino Turto kainą, atitinka Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnyje nustatytus reikalavimus, ne tik apribojo įstatyme įtvirtintą ieškovės teisę patikrinti, ar Komisijos nustatyta Turto kaina yra pagrįsta ir teisinga, tačiau taip pat apribojo ieškovės teisę įsigyti Turtą Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme nustatytomis sąlygomis.
5. Ieškovės teigimu, Turto vertinimo ataskaitose, kuriomis remiasi Komisija, nėra pateikta jokių duomenų, įrodančių, kad vertintojo pasirinkti lyginamieji objektai yra analogiški ar nustatant Turto vertę nebuvo atsižvelgta į lyginamųjų objektų fizinę būklę, kad prieštarauja Metodikoje nustatytiems reikalavimams. Vertinimui parinkti objektai neatitinka CPK 1.5 straipsnio 4 dalyje nustatytų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų, o tai yra pakankamas pagrindas Komisijos sprendimo dalį dėl Turto vertės nustatymo ir Turto pardavimo už nurodytą kainą pripažinti nepagrįsta ir naikintina. Turto vertinimo ataskaitose taip nėra pateikta jokių duomenų apie tai, kad Turto vertinimo metu nekilnojamojo turto rinkoje buvo analogiško ar panašios į Turto fizinės būklės objektų pasiūla, siūlant tokias patalpas įsigyti už ataskaitose nurodytą kainą, kas leistų įsitikinti, kad ataskaitose nurodyta Turto vertė yra pagrįsta ir teisinga, atitinkanti rinkos vertę.
6. Atsakovė SĮ „Vilniaus miesto būstas“ pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašė atmesti ieškinį kaip nepagrįstą. Atsakovė nesutikimą su ieškiniu iš esmės grindžia šiais pagrindiniais argumentais:
6.1. Atsižvelgiant į tai, kad negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), pardavimo procedūra yra nutraukta, ieškovės reikalavimo tenkinimas jokių teisinių pasekmių nesukeltų.
6.2. Vadovaujantis teisės aktų reikalavimais buvo užsakytas ir atliktas negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), vertinimas. Vertinimą atliko UAB ,,Apus turtas“. Pateiktos Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos Nr. 21/396 NT, Nr. 21/397 NT ir Nr. 21/398 NT.
6.3. Prašymas dėl turto kainos nustatymo negali būti tenkinamas, nes tai pažeistų įstatymų reikalavimus – konsultacija dėl turto kainos rinkoje K-21-06-03-I6 nėra ir negali būti prilyginta turto vertinimui, atliktam pagal teisės aktų reikalavimus. Konsultacija yra informacinio pobūdžio dokumentas, kurio pagrindu nėra nustatoma savivaldybei priklausančių patalpų pardavimo kaina.
6.4. Tuo atveju, jei ieškovė nesutinka su Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitose Nr. 21/396 NT, Nr. 21/397 NT ir Nr. 21/398 NT nustatyta turto verte ir mano, kad turto vertinimas atliktas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus, turėjo ir ginčyti šias ataskaitas. Atsakovė neatlieka turto vertinimo, nenustato turto vertės, tik teisės aktų nustatyta tvarka užsako turto vertinimą.
7. Trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame prašo ieškovės ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Trečiasis asmuo nesutikimą su ieškiniu iš esmės grindžia šiais pagrindiniais argumentais:
7.1. Negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) vertinimą 2021 m. gegužės 20 d. atliko UAB ,,Apus turtas“. Turto vertės nustatymo pažymose vertinamo nekilnojamojo turto rinkos vertė nustatyta lyginamuoju metodu.
7.2. Ieškovės pateikta UAB ,,Centro kubas–Nekilnojamasis turtas“ konsultacija dėl turto kainos rinkoje yra informacinio pobūdžio dokumentas, paruoštas nekilnojamojo turto rinkos duomenų analizės pagrindu, naudojantis turto naudingumo nagrinėjimu tą dieną. Negalima sutapatinti atlikto turto vertinimo ir pateiktos konsultacijos, kuri tėra informacinio pobūdžio dokumentas.
7.3. Negavus informacijos apie ieškovės sutikimą objektų pardavimo procedūra buvo nutraukta. Todėl net ir ieškinio tenkinimo atveju nebūtų galimas tolimesnis pardavimo procesas, kadangi visa procedūra buvo nutraukta, todėl reiktų pardavimo procedūrą inicijuoti iš naujo, o ne tiesiog tęsti.
7.4. Teisės aktuose yra įtvirtinta galimybė, tačiau ne prievolė parduoti Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančius būstus. Lietuvos Respublikos teisės aktai neįpareigoja Vilniaus miesto savivaldybės tokių patalpų parduoti.
7.5. Kai Vilniaus miesto savivaldybė parduoda jai nuosavybės teise priklausantį objektą, priimti sprendimą dėl objekto pardavimo yra išimtinė Vilniaus miesto savivaldybės tarybos kompetencija. Atsižvelgiant į tai, kadangi Vilniaus miesto savivaldybės taryba parduoti savivaldybės būstą gali tik tuo atveju, kai egzistuoja įstatyme nustatyti atvejai, tai ir tarybos sprendimo projektas dėl objekto pardavimo rengiamas tik tuo atveju, kai pareiškėjui pateikus prašymą egzistuoja įstatyme nustatyti atvejai.
7.6. Tiek 2021 m. rugpjūčio 26 d. raštu, tiek atsakovės 2021 m. lapkričio 12 d. raštu ieškovė buvo informuota, kad neinformavus apie ieškovės sutikimą, negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo procedūra bus laikoma nutraukta be atskiro pranešimo. Raštuose buvo nurodomas protingas terminas, per kurį ieškovė turėjo informuoti apie savo sutikimą.
8. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame prašė ieškovės ieškinį atmesti ir iš ieškovės priteisti bylinėjimosi išlaidas. Trečiasis asmuo nesutikimą su ieškiniu iš esmės grindžia šiais pagrindiniais argumentais:
8.1. Šiame teisiniame santykyje turto savininkas (ir pardavėjas) – trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė – dėl jos valdomo turto prigimties, pardavėjo teisinio statuso, sąlyginai nėra laisvas civilinių teisinių santykių dalyvis, todėl šis turto savininkas ir jo patikėtinis – atsakovė - neturi teisės ir negali minėto turto ieškovei ir/ar kitiems šio turto nuomininkams parduoti (perleisti jų nuosavybėn) kaip nors kitaip, nei nustatyta Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme ir poįstatyminiame teisės akte – Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr.1-227 „Dėl Vilniaus miesto savivaldybės būsto, pagalbinio ūkio paskirties pastatų ar patalpų ir inžinerinių statinių pardavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“ patvirtintame Vilniaus miesto savivaldybės būsto, pagalbinio ūkio paskirties pastatų ar patalpų ir inžinerinių statinių pardavimo tvarkos apraše (toliau – ir Aprašas).
8.2. Teisės aktai savivaldybei nesuteikia teisės ar galimybės parduoti savo turtą kokia kita nei teisės aktų nurodyta tvarka (pvz. šalims derantis dėl parduotino turto kainos, pasitelkiant kitokius duomenis dėl parduotino turto kainos/vertės, laisvai pasirenkant turto pirkėją ar kt.). Ši situacija reiškia ir tai, jog savivaldybė, šį klausimą spręsdama, negali vadovautis privačių fizinių asmenų užsakymu parengtomis turto vertės nustatymo konsultacijomis, ataskaitomis ar tokio pobūdžio dokumentuose nurodyta turto verte (kaina), šiame procese be jokių išlygų privalu vykdyti aukščiau minėtus imperatyvius reikalavimus. Kitoks šių teisės aktų nuostatų (ir juose suformuluotų imperatyvių taisyklių) aiškinimas ar praktika prieštarautų Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme įtvirtintam viešosios teisės principui, pagal kurį sandoriai dėl valstybės ar savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir/ar savivaldybių turtu nustatytais atvejais ir būdais bei galimai sudarytų sąlygas neskaidriam turto valdymui; pažeistų prioritetinį visuomenės naudos principą, pagal kurį valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą.
8.3. Civilinėje byloje nėra duomenų apie tai, jog priežiūros institucija būtų nustatinėjusi ir nustačiusi kokį nors ataskaitų Nr.21/396 NT, NR.21/397 NT, Nr.21/398 NT neatitikimą TVVPĮ 22 straipsnio reikalavimams, tačiau net tokio pobūdžio priežiūros institucijos išvada (jei ji būtų rengiama, gaunama) pati savaime negalėtų paneigti ir nepaneigtų galutinio ataskaitų – turto vertinimo - rezultato, turto vertinimo rezultatą galėtų paneigti tik ataskaitų nuginčijimas teisme.
8.4. Konsultacija Nr. K-21-06-03-16 neatitinka imperatyvių turto vertinimo ataskaitai keliamų reikalavimų (iš šio dokumento turinio matyti, jog turto vertintojas ir nerengė tokio pobūdžio dokumento, savo nuomonę dėl daiktų galimos vertės jis adresavo tik užsakovei), todėl joje pateikta pozicija (nuomonė) dėl galimos daiktų pardavimo kainos nebuvo ir nėra pagrindas abejoti UAB „Apus turtas“ nustatyta Turto rinkos verte bei parengtomis turto vertinimo ataskaitomis. Atitinkamai, šis dokumentas nelaikytinas pagrindu, dėl kurio atsakovė ar trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė, sprendžiant minėto turto pardavimo ieškovei klausimą turėjo imtis kokių nors papildomų veiksmų.
8.5. Ieškovės pasitelkto turto vertintojo UAB „Centro kubas“ civilinės bylos nagrinėjimo metu parengta Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. A-23-01-10-146 (toliau – Ataskaita Nr. A-23-01-10-146) ir, atitinkamai, jos galutinis rezultatas – išvada dėl Turto rinkos vertės – savo teisine reikšme nėra lygiavertė ir taip pat negali „nukonkuruoti“ trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ atlikto minėto turto vertinimo ir jo rezultato. Ataskaita Nr. A-23-01-10-146 neturi ir apskritai negali turėti didesnės įrodomosios galios nei trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ parengtos Ataskaitos ir kol nėra priimtas teismo sprendimas dėl minėtų Ataskaitų pripažinimo negaliojančiomis ir/ar neteisingomis, pastarosiose Ataskaitose padaryta išvada dėl turto rinkos vertės galioja ir ginčo šalims yra privaloma.
8.6. Ieškovė, atstovaudama ne tik save, bet ir kitą nuomininkę E. P. (apie G. M. valią civilinės bylos medžiagoje nėra duomenų) remdamasi Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo nuostatomis galėjo pretenduoti minėtą turtą įsigyti kartu su kita nuomininke (nuomininkėmis) arba atsakovui pateikti Apraše nurodytus duomenis apie tai, jog kitos patalpų nuomininkės nepretenduoja šį turtą įgyti jų nuosavybėn ar yra susitarusios, kad nuosavybė bus įgyjama tik ieškovės vardu. Ši susiklosčiusi teisinė situacija reiškia, jog ieškovės ginčijamu atsakovo priimtu sprendimu turėjo būti sprendžiama ir dėl kitos nuomininkės (nuomininkių) teisių bei pareigų savo nuosavybėn įsigyjant ginčo patalpas. Taigi, ši susiklosčiusi situacija tiesiogiai yra susijusi ir su B. P. teisėmis reikšti vienokios ar kitokios apimties reikalavimus šioje civilinėje byloje (reikalavimo teise). Negalima atmesti situacijos, jog ieškovė turi teisę pretenduoti savo nuosavybėn įsigyti ne visas patalpas, o tik jų dalį.
9. Trečiasis asmuo E. P. – G. pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo nurodė sutinkanti su ieškiniu bei mananti, kad jis pagrįstas ir teismo turėtų būti tenkinamas pilna apimtimi.
10. Ieškovė pateikė dubliką, kuriame nurodė, jog nesutinka su atsakovės atsiliepimo argumentais. Ieškovė iš esmės palaikė ieškinyje išdėstytas aplinkybes, papildomai nurodydama šiuos argumentus:
10.1. Ieškovės įsitikinimu, atsakovės sprendimas nutraukti Turto pardavimo procedūrą be atskiro pranešimo ieškovei iki 2021 m. lapkričio 23 d. neinformavus atsakovės apie apsisprendimą pirkti Turtą už 2021 m. birželio 17 d. atsakovės nustatytas pardavimo kainas, jeigu toks ir buvo priimtas, yra neteisėtas ir nepagrįstas dėl šių priežasčių: 1) atsakovei buvo žinoma tai, kad jos atsisakymas kreiptis į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybą prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos su prašymu įvertinti Turto vertinimo ataskaitų atitiktį Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio reikalavimams, kuris buvo išdėstytas 2021 m. lapkričio 12 d. rašte, ieškovės buvo apskųstas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorei; 2) atsakovės sprendimas nutraukti Turto pardavimo procedūrą be atskiro pranešimo pažeidžia ieškovės konstitucinę teisę apskųsti teismui atsakovės priimtą jai nepalankų sprendimą, kuriuo užkertamas kelias ieškovei pasinaudoti įstatymu jai suteikta teise įsigyti Turtą; 3) atsakovės sprendimas nutraukti Turto pardavimo procedūrą be atskiro pranešimo ieškovei neturi teisinio pagrindo – tokia atsakovės teisė nėra numatyta įstatyme ar kitame teisės akte.
10.2. Ieškovė nesutinka su atsakovės tvirtinimu, neva bylą nagrinėjantis teismas negali remtis ieškovės į bylą pateikta konsultacija dėl Turto kainos rinkoje. Ieškovės į bylą pateikta konsultacija dėl Turto kainos rinkoje taip pat laikytina įrodymu, kurio pagrindu gali susiformuoti bylą nagrinėjančio teismo įsitikinimas dėl tikrosios Turto rinkos kainos. Akivaizdu, jog teismas nėra saistomas tik atsakovės pateiktais įrodymais, o ginčą turi išspręsti įvertinęs visus byloje esančius įrodymus.
11. Atsakovė per teismo nustatytą terminą tripliko nepateikė.
12. Teismo posėdyje ieškovė ir jos atstovas palaikė ieškinį ir prašė jį tenkinti, iš esmės remdamiesi procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais.
13. Teismo posėdyje atsakovė ir jos atstovas su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, iš esmės remdamiesi procesiniame dokumente išdėstytais argumentais.
14. Teismo posėdyje trečiojo asmens uždarosios akcinės bendrovės „Apus turtas“ atstovė su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, iš esmės remdamasi procesiniame dokumente išdėstytais argumentais.
15. Teismo posėdžio, įvykusio 2023 m. birželio 16 d., metu, vertintojas I. M. paaiškino, kad buvo apžiūrėtos tris skirtingos patalpos, kurios buvo skirtingos būklės – vidutinės, kitos dvi labai blogos būklės ir tai buvo atkreipiamas dėmesys. Vertino, ar turtas turi komunikacijas, nes jos apsprendžia esamą ir alternatyvų panaudojimą, vandentiekio , kanalizacijos nebuvo. Realiai panaudojimo nesant komunikacijų neegzistuoja. Patalpos yra kultūros paveldo apsaugos teritorijoje, nėra leidimų komunikacijų ir kt. darbams. Realus patalpų panaudojimas yra toks, koks yra, patalpos stovi ir nusidėvi. Potencialus šių patalpų pirkėjas yra tik vietiniai gyventojai, kurie gyvena kieme, patekimo į vidinį kiemą nėra, nėra normalių grindų, langų. Nustatant turto vertę buvo pasirinkti kitos paskirties objektai esantys aplinkiniuose senamiesčio teritorijose, išanalizuota 13 sandorių, žiūrėjo komunikacijas, analizavo panašius objektus. Nurodė, kad verčių zona nelemia turto vertės, bet rodo, kad yra brangesnių, pigesnių turto objektų. Vertintas turtas yra labiau (duomenys neskelbtini) pusėje. Teigė, kad vertinant kitos paskirties turtą galima išsiplėsti zonas. Taip pat paaiškinimo, kad Registro centro vertės nustatytos masinio vertinimo būdu, nėra susijęs su individualiu vertinimu, RC ją pasirengė mokestiniais tikslais. Šiuo atveju yra kitų duomenų iš kurių galima išsiskaičiuoti galimas pataisas. Sandėliukų kaina naujuose pastatuose (duomenys neskelbtini) yra nuo 1 200 iki 2 000 Eur/kv.m. Teigė, kad ataskaitoje nurodyta kaip atrinko lyginamuosius objektus, t.y iš savo duomenų bazės, o lyginamųjų objektų būklę galima pasitikrinti ir google paieškoje. Ataskaitoje lyginamieji objektai suskirstyti į grupes atsižvelgiant į objekto būklę. Vertinat turtą ploto pataisas pasitikrino excel funkcija, taikant koreliacijos koeficientą, o laiko pataisą taikė pagal aruodą.
16. Teismo posėdžio, įvykusio 2023 m. birželio 16 d., metu turto vertintoja I. P. paaiškino, kad vertinant turtą buvo suformuota užklausa pagal vertės zoną, paskirtį, sienų konstruktyvą, iš gautų rezultatų buvo atrinkamas panašiausias turtas, komunikacijoms daromos pataisos. Mano, kad turto būklė nebuvo žinoma, o tai, kas buvo rasta aruodas skelbimuose, mano nėra teisinga informacija, nes į aruodą galima įdėti bet kokį skelbimą, neaišku kada nuotraukos darytos. Paaiškino, kad pasiūlos kainos yra derybų objektas. Nurodė, kad vertinto turto pirkėjas tikėtina aplinkinio namo gyventojai, turtas komerciškai nėra patrauklus. Nemano, kad reiktų remtis aklai skelbimais. Šiuo atveju lyginamieji objektai yra panašios būklės, nes metai tie patys, pastato konstruktyvas, namo aukštas, buvo daromos pataisos, taip objektus suvienodinant. Lyginamieji objektai surinkti iš tos pačios verčių zonos, komunikacijoms ataskaitoje nurodoma kiek sumažinama vertė, dėl ko nemanė, jog buvo reikalinga rinkti iš kitų verčių zonų. Šiuo atveju remtasi informacija, kuri buvo žinoma 100 procentų, o į kitus dalykus neatsižvelgiama, nes jie nėra žinomi.
Teismas
k o n s t a t u o j a :
Ieškinys netenkinamas
17. Bylos duomenimis nustatyta, kad 2014 m. balandžio 2 d. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-1778 B. P., E. P. ir G. M. išnuomotos ne konkurso būdu penkeriems metams 76,20 kv. m ploto negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), pastato 3A1p rūsio plane pažymėtas indeksais R-(1-4). 2014 m. gegužės 9 d. Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartimi Nr. A466-2495-(2.14.1.42-AD4) (toliau - ir Sutartis) ieškovei B. P. (pagal įgaliojimą atstovaujančiai kitas buto (duomenys neskelbtini) bendraturtes E. P. (dukra) ir G. M.) išnuomotos 76,20 kv. m. patalpos (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagalbinėms reikmėms (toliau – ir Turtas). 2020 m. liepos 10 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. A30-1907/20 patalpa (duomenys neskelbtini) padalinta į atskirus turtinius vienetus, atitinkamai B. P. išnuomotų 76,20 kv. m patalpų (duomenys neskelbtini), numeracija buvo pakeista į (duomenys neskelbtini) (35,02 kv. m), (duomenys neskelbtini) (31,95 kv. m) ir (duomenys neskelbtini) (9,23 kv. m).
18. Ieškovei ir trečiajam asmeniui E. P. nuosavybės teise priklauso butas, esantis (duomenys neskelbtini). Sutartyje, kaip nuomininkė nurodyta G. M., kuri yra mirusi, paveldėtoja - E. P. Trečiasis asmuo E. P. 2020 m. gruodžio 30 d. įgaliojimu įgaliojo ieškovę išpirkti iš valstybės sandėliukus/jų dalis, esančius (duomenys neskelbtini). Iš atsakovės Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos (toliau – Komisija) 2021 m. vasario 11 d. protokolo Nr. NTS-21/6 matyti, kad Komisija pritarė prašymui ir, ieškovei sumokėjus po 150 Eur pradinius įnašus už perkamus savivaldybės turtus, pavedė atsakovės Teisės ir skolų administravimo skyriui užsakyti patalpos vertinimą pasibaigus karantino laikotarpiui. Iš atsakovės Komisijos 2021 m. birželio 17 d. protokolo Nr. NTS-21/24 matyti, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 2 punktu nuspręsta pritarti negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini), nustatytoms rinkos vertėms ir gavus pareiškėjos sutikimą, pavesti atsakovės Teisės ir skolų administravimo skyriui rengti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimą: 1) Dėl 35,02 kv. m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), pardavimo ir įkainojimo akto tvirtinimo už 36 071,61 Eur. 2) Dėl 31,95 kv. m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), pardavimo ir įkainojimo akto tvirtinimo už 33 465,34 Eur. 3) Dėl 9,23 kv. m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), pardavimo ir įkainojimo akto tvirtinimo už 9 818,80 Eur.
19. Atsakovė 2021 m. liepos 1 d. raštu Nr. 1.35-21/3174 informavo ieškovę apie negyvenamųjų patalpų įsigijimo klausimo išnagrinėjimą 2021 m. birželio 17 d. Komisijoje, Turto pardavimo kainas bei nurodė informuoti apie tai, ar ieškovė sutinka su Komisijos nustatytomis Turto kainomis, bei pasirašytinai susipažinti su į kainojimo aktais, o to nepadarius per nurodytą terminą (per 30 dienų), negyvenamųjų patalpų pardavimo procedūrą laikys nutraukta be atskiro pranešimo.
20. Ieškovė nesutikdama su nustatytomis vertėmis, 2021 m. liepos 30 d. kreipėsi į atsakovę, prašydama atlikti pakartotinį negyvenamųjų patalpų vertinimą. 2021 m. rugpjūčio 26 d. raštu Nr. 1.35-21/4020 ieškovė informuota, kad turto vertę nustatė nepriklausomas turto vertintojas – UAB „Apus turtas“ ir nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita yra galiojanti ir nenuginčyta, todėl atsakovė neturi pagrindo nesivadovauti joje pateiktais duomenimis. Taip pat ieškovė informuota, kad ji ne vėliau kaip iki 2021 m. rugsėjo 8 d. turi susisiekti ir informuoti atsakovę, ar sutinka su Komisijos nustatytomis negyvenamųjų patalpų pardavimo kainomis bei pasirašytinai susipažinti su negyvenamųjų patalpų įkainojimo aktais, o to nepadarius iki nustatyto termino, negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo procedūrą laikys nutraukta be atskiro pranešimo. Ieškovė pateikė 2021 m. rugsėjo 8 d. prašymą atsakovei, prašydama kreiptis į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybą prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, su prašymu įvertinti Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitų Nr. 21/396 NT, Nr. 21/397 NT ir Nr. 21/398 NT atitiktį Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio reikalavimams. Atsakovė prašymo netenkino. Apie šį sprendimą ieškovė informuota 2021 m. lapkričio 12 d. raštu Nr. 1.35-21/5431, kuriuo paprašyta ne vėliau kaip 2021 m. lapkričio 23 d. informuoti, ar ieškovė sutinka su 2021 m. birželio 17 d. atsakovės Komisijos nustatyta negyvenamųjų patalpų pardavimo kaina. Ieškovei nurodyta, kad iki nurodytos datos neinformavus apie ieškovės sutikimą, negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo procedūrą laikys nutraukta be atskiro pranešimo. Atsakovės teigimu, nustatytu terminu negavus ieškovės sutikimo, atsakovė nutraukė negyvenamųjų patalpų pardavimo procedūrą.
21. Atsakovė ir trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė laikosi pozicijos, kad negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo procedūra yra nutraukta, ieškovės reikalavimo tenkinimas jokių teisinių pasekmių nesukeltų.
22. Tiek 2021 m. rugpjūčio 26 d. raštu Nr. 1.35-21/4020, tiek 2021 m. lapkričio 12 d. raštu Nr. 1.35-21/5431 ieškovė buvo informuota, kad neinformavus apie ieškovės sutikimą, negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo procedūra bus laikoma nutraukta be atskiro pranešimo. Kaip matyti, kad ne tik minėtuose raštuose, bet 2021 m. liepos 1 d. rašte Nr. 1.35-21/2174 ieškovei detaliai išaiškinta jų apskundimo terminas ir tvarka, todėl, priešingai nei teigia ieškovė, ieškovei nebuvo apribota teise pastarųjų raštų skųsti nustatyta tvarka.
23. Kritiškai vertintina ieškovės pozicija, kad nesant įstatyme įtvirtinto leidimo nutraukti Turto pardavimo procedūrą be atskiro pranešimo ieškovei, toks atsakovės veikimas vertinamas kaip neteisėtas, t. y. viršijant įgaliojimus. Atsakovei veikiančiai kaip savarankiškam juridiniam asmeniui, kurios pagrindinis tikslas kaip patikėtinės yra Vilniaus miesto savivaldybei priklausančių gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų administravimas bei priežiūra, teisės aktai nenumato pareigos priimti atskirą sprendimą, kuriuo būtų konstatuojamas pardavimo procedūros nutraukimas. Antra, pagal Vilniaus miesto savivaldybės būsto, pagalbinio ūkio paskirties pastatų ar patalpų ir inžinerinių statinių pardavimo tvarkos aprašo, patvirtinto Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2019 m. rugsėjo 16 d. sprendimu Nr. 1-227 (toliau – ir Aprašas) 14 punktą, prašymas leisti privatizuoti Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį būstą gali būti netenkinamas bet kurioje jo nagrinėjimo stadijoje, esant bent vienai iš 14.1-14.13 punktuose nustatytų aplinkybių. Remiantis Aprašo 14.9 papunkčiu prašymas leisti privatizuoti Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį būstą netenkinamas (privatizavimo procedūra nutraukiama), jei pareiškėjas neatvyksta pasirašyti įkainojimo akto per 20 darbo dienų nuo kvietimo pasirašyti įkainojimo aktą išsiuntimo dienos. Taigi Aprašas suteikia teisę atsakovei nuspręsti nutraukti prašymo nagrinėjimo procedūrą bet kurioje jo nagrinėjimo stadijoje tuo atveju, kai pareiškėjas per nustatytą terminą neatvyksta pasirašyti įkainojimo aktą. Remdamasi šia nuostata atsakovė 2021 m. lapkričio 12 d. raštu informavo ieškovę, kad iki 2021 m. lapkričio 23 d. neinformavus, ar ji sutinka su nustatyta ginčo turto pardavimo kaina, atsakovė pardavimo procedūrą laikys nutraukta be atskiro pranešimo. Taigi nesutiktina su ieškove, kad atsakovė nėra priėmusi sprendimo dėl Turto pardavimo procedūros nutraukimo.
24. Tačiau šiuo atveju susiklostė situacija, kai ieškovė yra įgijusi teisę įgyti Turtą Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme (toliau – PBĮIĮ) nustatytais pagrindais. Bylos duomenys tvirtina, kad ieškovė siekia pasinaudoti šia teise, o būtent: ieškovė nesutikdama su nustatytomis vertėmis, 2021 m. liepos 30 d. kreipėsi į atsakovę, prašydama ją atlikti pakartotinį negyvenamųjų patalpų vertinimą. Atsakovei nesutikus, ieškovė kreipėsi į ją prašydama kreiptis į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybą prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, su prašymu įvertinti Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitų Nr. 21/396 NT, Nr. 21/397 NT ir Nr. 21/398 NT atitiktį Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio reikalavimams, kurio atsakovė netenkino; ieškovė 2021 m. lapkričio 22 d. kreipėsi su skundu į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorių dėl atsakovės 2021 m. lapkričio 12 d. atsakymo ir su prašymu įpareigoti atsakovę kreiptis į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybą prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos dėl Turto ataskaitų atitikties teisės aktų reikalavimams, kurio Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2021 m. gruodžio 23 d. raštu Nr. A63-21(3.3.12.1E-AD24) netenkino. Teismo vertinimu, nesant galutinai išspręstam klausimui dėl Turto kainos ir atsakovei žinant apie ieškovės aktyvius veiksmus, kuriais ji siekia mažesnės nei UAB „Apus turtas“ nustatytos Turto kainos vertinimo, atsakovė neturėjo pagrindo spręsti, kad ieškovės pozicija atsakovei dėl pardavimo procedūros nebuvo aiškiai išreikšta. Tokiu būdu nėra pagrindo vienareikšmiškai spręsti, kad susidariusi situacija atitiko Aprašo 14.9 papunktyje nustatytą sąlygą, pagal kurią atsakovė laikė pirkimo procedūrą nutraukta.
25. Galiausiai, atsakovės pozicija, kad pardavimo procedūros yra nutrauktos, nepanaikino ieškovės kaip pirkėjos teisės atsisakyti nuo sandorio, jeigu Turto pirkimo kaina jai per didelė, ir tai neužkerta jai kelio kreiptis į teismą dėl turto vertės ginčo išsprendimo jame. Taigi atsakovės argumentai, kad ieškovės reikalavimo tenkinimas jokių teisinių pasekmių nesukeltų, atmestini kaip nepagrįsti.
26. Nagrinėjamu atveju ieškovė, ginčydama 2021 m. birželio 17 d. Komisijos priimto sprendimo dalį, nesutinka su trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ nustatyta nekilnojamųjų daiktų – patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), rinkos verte turto vertinimo dienai – 2021 m. gegužės 20 d. Ieškovės teigimu, UAB „Apus turtas“ Turto vertinimo ataskaitose Nr. 21/396 NT, Nr. 21/397 NT ir Nr. 21/398 NT nėra pateikta jokių duomenų, įrodančių, kad vertintojo pasirinkti lyginamieji objektai yra analogiški ar nustatant Turto vertę nebuvo atsižvelgta į lyginamųjų objektų fizinę būklę, kad prieštarauja Metodikoje nustatytiems reikalavimams, taip pat vertinimui parinkti objektai neatitinka CPK 1.5 straipsnio 4 dalyje nustatytų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų, o tai, ieškovės teigimu, yra pakankamas pagrindas Komisijos sprendimo dalį dėl Turto vertės nustatymo ir Turto pardavimo už nurodytą kainą pripažinti nepagrįsta ir naikintina. Anot ieškovės, Turto vertinimo ataskaitose taip nėra pateikta jokių duomenų apie tai, kad Turto vertinimo metu nekilnojamojo turto rinkoje buvo analogiško ar panašios į Turto fizinės būklės objektų pasiūla, siūlant tokias patalpas įsigyti už ataskaitose nurodytą kainą, kas leistų įsitikinti, kad ataskaitose nurodyta Turto vertė yra pagrįsta ir teisinga, atitinkanti rinkos vertę. Ieškovės nuomone, sprendžiant dėl ginčo nekilnojamųjų daiktų pardavimo jai kainos, reikėtų vadovautis ne trečiojo asmens parengtomis turto vertinimo ataskaitomis ir jose padarytomis išvadomis dėl Turto rinkos vertės, o ieškovės pateikto turto vertintojo parengta Konsultacija Nr. K-21-06-03-16 ir joje nurodytais duomenimis.
27. Byloje nėra ginčo dėl ieškovės teisės PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies 2 punkto pagrindu įsigyti Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį Turtą. Tačiau, ieškovės vertinimu, atsakovės nustatyta parduodamo buto kaina (rinkos vertė) yra per didelė.
28. Parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertę, vadovaudamiesi Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, nustato viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai) (PBĮIĮ 26 straipsnio 1 dalis). Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – ir TVVPĮ) 2 straipsnio 10 dalyje nustatyta, kad turto arba verslo rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.
29. TVVPĮ 23
straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad turto ir verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties TVVPĮ 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip (TVVPĮ 23 straipsnio 2 dalis). Tačiau TVVPĮ 23 straipsnio nuoroda apie turto vertinimo ataskaitos ginčijimą įstatymų nustatyta tvarka nereiškia, kad tai gali būti daroma tik pareiškiant ieškinį teisme dėl tokio akto pripažinimo negaliojančiu, ar, kaip teigia trečiasis asmuo, turto vertinimo rezultatą galėtų paneigti tik ataskaitų nuginčijimas teisme. Be to nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos šiuo atveju yra įrodymas, kuris teismo vertintinas pagal CPK nustatytas įrodymų vertinimo taisykles, ir negali būti materialinio pobūdžio reikalavimo dalyku civilinėje byloje bei ginčijamas CPK nustatyta tvarka.
30. Ieškovės ginčijama Turto pardavimo kaina, kuri nustatyta remiantis trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ atliktu nekilnojamojo Turto vertinimu, nagrinėjamu atveju byloje vertintinas kaip įrodymas (CPK 177 straipsnio 2 dalis). Ieškovė nagrinėjamoje byloje siekia paneigti nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitose nurodytą ginčo Turto rinkos kainą, įrodinėdama, kad nustatyta kaina neatitinka realios turto kainos ir yra mažesnė. Šiam savo argumentui pagrįsti teismui pateikė UAB „Centro kubas – Nekilnojamas turtas“ Konsultaciją dėl turto kainos rinkoje K-2106-03-I6, kurioje nustatyta galima Turto kaina rinkoje 2021 m. birželio 4 d.: 35,02 kv. m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini) -24 000 Eur; 31,95 kv. m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), - 13 000 Eur; 9,23 kv. m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), 3 000 Eur. Taip pat bylos nagrinėjimo metu ieškovė pateikė UAB „Centro kubas – Nekilnojamas turtas“ 2023 m. sausio 10 d. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. A-23-01-100-I46, kurioje nustatytos sekančios Turto vertės 2023 m. sausio 10 d.: 35,02 kv. m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini) – 27 500 Eur; 31,95 kv.m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini) - 15 000 Eur; 9,23 kv. m negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), 3 600 Eur. Abu ieškovės pateikti Turto vertinimai vertintini pagal CPK nustatytas įrodymų vertinimo taisykles.
31. Pažymėtina, kad parengiamojo teismo posėdžio metu ieškovės atstovas pripažino teisę prašyti teismo paskirti ekspertizę Turto rinkos vertei nustatyti, tačiau šia teise bylos nagrinėjimo metu nesinaudojo. Bylos nagrinėjimu metu paaiškinimus dėl UAB „Apus turtas“ Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitose nurodytų verčių teikė vertintoja I. P. ir UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ vertintojas I. M., kurie iš esmės palaikė savo ataskaitose pateiktas išvadas.
32. Vertinant UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitas ir atsakovės pateiktas UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ konsultaciją ir Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. A-23-01-100-I46, matyti, kad UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ Konsultacija neatitinka vertinimo ataskaitai keliamų reikalavimų (TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 7,9-11,13 punktai). Pačioje Konsultacijoje nurodoma, jog ji yra informacinio pobūdžio. Taigi ieškovės pateiktoje Konsultacijoje nurodytos Turto vertės nelaikytinos tiksliomis, iš Konsultacijos turinio negalima nustatyti kaip vertintojas nustatė Turto vertes, kokius naudojo metodus Turto vertei nustatyti, todėl Konsultacijoje nurodytomis Turto vertėmis teismas nesivadovauja.
33. Antra, iš UAB „Centro kubas – Nekilnojamas turtas“ 2023 m. sausio 10 d. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos Nr. A-23-01-100-I46 (toliau – ir Ataskaita) matyti, kad vertintojas Turtą vertino lyginamuoju metodu. Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K159, (toliau – Metodika) 57 punktas numato, kad lyginamojo metodo esmė – vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui. Taikant lyginamąjį metodą surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, prioriteto tvarka naudojant artimiausius vertinimo datai įvykusius sandorius. Taikant lyginamąjį metodą įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu (Metodikos 58.1 – 58.2 papunkčiai). Kaip matyti iš UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitų lyginimui parinkti tris lyginamieji objektai, nurodyti ataskaitų 26 puslapyje, detalizuojant lyginamųjų objektų parinkimo pagrindimą bei nurodyti konkretūs parametrai pagal kuriuos buvo suformuota užklausa VĮ Registrų centre. Iš UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitų matyti, kad parinkus lyginamuosius objektus įvertinant vertinamo Turto ir panašaus turto, su kuriuo buvo palyginamas Turtas skirtumus, pritaikyta rinkos sąlygų (laiko) pataisa, vietos pataisa, fizinės būklės pataisa, dydžio (ploto) pataisa, nuotekų šalinimo pataisa, šildymo sistemos pataisa, aukšto pataisa, nurodė apskaičiuotus rezultatus, pataisų parinkimo aplinkybes. Tuo tarpu iš UAB „Centro kubas – Nekilnojamas turtas“ Ataskaitos matyti, kad nurodoma, jog turto vertė lyginamuoju metodu nustatoma remiantis VĮ „Registrų centras“ užfiksuotų paskutinių 36 mėnesių pirkimo – pardavimo sandorių informacija, tačiau teismo posėdžio metu vertintojas I. M. pripažino, kad nustatinėjo pagal užfiksuotus sandorius už ilgesnį nei 36 mėnesių informaciją (20 lentelėje eilės Nr. 13); taip pat Ataskaitoje nenurodoma, kokiais konkrečiais kriterijais apibrėžtų lyginamųjų objektų vertintojas ieškojo VĮ „Registrų centras“, teikdamas atitinkamą užklausą. Vertintojas taip pat nurodė, kad rinkdamas lyginamuosius objektus vertinamam Turtui rėmėsi ir įmonėje esančia duomenų baze, tačiau negalima nustatyti ir palyginti, ar duomenų bazėse nurodytos patalpų fotonuotraukos yra UAB „Apus turtas“ pasirinktam lyginamajam objektui, negalima nustatyti jų padarymo laiko (2023 m. birželio 16 d. teismo posėdžio garso įrašo nuo 1 val. 25 min. 45 sek. iki 1 val. 26 min. 24 sek.).Taip pat neginčijama aplinkybė, kad Turtas yra Vilniaus miesto verčių zonoje 57.11, kai tuo tarpu Ataskaitoje dalis lyginimui parinktų objektų yra kitose zonose - 57.3, 57.5, 57.12, nurodyti 20 lentelėje, ar ir kitose zonose, t.y. parinktos zonos nelygiavertės. Taip pat Ataskaitoje Turto vertinimui 20 lentelėje nurodyti lyginamieji objektai suskirstyti į tam tikras grupes, t.y. kiekvieno objekto vertinimui iš 20 lentelėje pateikto sąrašo vertintojas parinko atskirus lyginamuosius objektus, tačiau šis pasirinkimas niekaip Ataskaitoje nepagrįstas ir nepaaiškintas. Ataskaitoje nurodoma, kad laiko pataisa nebuvo taikyta dėl 2022 metais vyravusių pokyčių nekilnojamojo turto rinkoje, tačiau niekaip plačiau nedetalizavo įvykusių pasikeitimų, nors Ataskaitos 6 lentelėje nekilnojamojo turto rinkos pokyčius nurodo ir 2020-2021 metus, o apie tai, ar šiems metais taikytos laiko pataisos, nenurodyta. Ataskaitoje vertintojas laiko, kad vertintini visi objektai yra panašaus ploto ir ploto pataisa netaikoma, tačiau kaip matyti du vertinti objektai yra panašaus ploto, tačiau 9,23 kv.m. ploto negyvenamoji patalpa (duomenys neskelbtini) yra žymiai mažesnė nei kitos (35,02 kv. m. ir 31,95 kv.m.). Ataskaitoje netaikyta turtui statybos metų pataisa, nors Turtas yra 1940 metų statybos nerekonstruotame pastate, o lyginamieji objektai parinkti naujesniuose pastatuose, kurie yra 1967 m., 1972 m., 1998 m. statybos. Taigi nurodyti Ataskaitos trūkumai, leidžia spręsti, kad šis ieškovės pateiktas įrodymas (Ataskaita) nėra pakankamas, teisingas bei išsamiai pagrįstas, įrodinėjant mažesnę Turto rinkos kainą, nei ta už kurią nuspręsta parduoti Turtą.
34. Pažymėtina, kad ieškovė pateikė nekilnojamojo turto skelbimus apie parduodamą turtą internetiniame puslapyje www.aruodas.lt adresu (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), tačiau tai nėra pakankamas pagrindas mažinti pagal TVVPĮ nustatytą Turto rinkos kainą ir laikyti, kad Ataskaitoje nustatyta Turto vertė yra teisinga.
35. Įvertintina, ir tai, kad, kaip teisingai nurodė trečiojo asmens atstovė, kad Ataskaita nėra retrospektyvinis vertinimas, taip pat UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitų sudarymo laikotarpis (Turto vertė nustatyta 2021 m. gegužės 20 d.) skiriasi nuo UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ Turto vertės nustatymo (2023 m. sausio 23 d. ) daugiau nei pusantrų metų, o turto vertė laiko atžvilgiu nėra pastovi. Taip pat ieškovė nesutinka su atsakovės 2021 m. birželio 17 d. posėdyje priimta sprendimo dalimi, kuria nustatyta Turto vertė jo priėmimo metu, kai tuo tarpu UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ Turto vertę nustatė 2023 m. sausio 23 d.
36. Lietuvos Respublikos TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol įstaiga, Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliota atlikti turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių valstybinę priežiūrą, nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Šio straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip. Byloje nepateikta duomenų, kad įstaiga, Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliota atlikti turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių valstybinę priežiūrą (Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos), būtų nustačiusi UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitų neatitiktį TVVPĮ 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ar kad ji būtų nuginčyta teisme.
37. Atsižvelgiant į nurodytą, darytina išvada, kad UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitos yra parengtos įvertinant Turto fizinę būklę, individualias jo savybes, UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitose pateiktos išvados dėl nustatytos Turto rinkos kainos yra logiškos, nuoseklios, pagrįstos tyrimo duomenimis, lyginamieji objektai tarpusavyje yra panašūs, todėl teismas remdamasis UAB „Apus turtas“ pateiktomis vertinimo ataskaitomis ir byloje nustatytomis aplinkybėmis sprendžia, kad Turto rinkos vertė vertinimo dieną (2021 m. gegužės 20 d.) buvo ne mažesnė nei kad nurodyta UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitose Nr. 21/396 NT, Nr. 21/397 NT ir Nr. 21/398 NT. Tuo tarpu ieškovė kitų objektyvių įrodymų, kurie leistų daryti priešingas išvadas dėl UAB „Apus turtas“ nustatytos parduodamo Turto rinkos kainos nepateikė.
38. Ieškovė taip pat nurodo, kad UAB „Apus turtas“ ataskaitose neatskleista trijų objektų buvimo vieta ir išsidėstymas, kokią įtaką objekto pirkėjams ir rinkos vertei turi tai, kad vertinamas turtas yra vidiniame kieme, į kurį patekimas iš pagrindinių gatvių yra sudėtingas, neatsižvelgta, ar vertintuose sandėliukuose gali būti įvestos komunikacijos ir kiek tai kainuotų, neanalizuota rinkoje tuo metu buvusios panašių objektų pasiūlos ir rėmėsi tik duomenimis iš vieno šaltinio. Pažymėjo, kad neseniai įvykusių objektų pirkimo sandorių duomenis turto vertintojas bei visi asmenys turi galimybes pasitikrinti google paieškos duomenų archyvuose, kuriuose objektai, kurie buvo teikiami pardavimui rinkoje dažnai yra randami su aprašymais ir nuotraukomis. Ieškovės nuomone, sandoriai taip pat gali būti ieškomi www.ntsandoriai.lt sistemoje, taip pat vertintojo turimose duomenų bazėse.
39. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad nekilnojamojo turto registre nurodyta vidutinė turto rinkos vertė, nustatyta masinio vertinimo būdu, t. y. apskaičiuojant ne konkretaus turto vertę, o vidutinę panašių objektų vertę, neatsižvelgiant į individualias turto savybes. Individualaus vertinimo išvados, kuriose matyti specifinės konkretaus turto savybės, rinkos kainų pokyčiai ir panašios turto vertei turinčios įtakos aplinkybės, yra laikomos tikslesniais turto vertės įrodymais už Nekilnojamojo turto registro duomenis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-285/2009; 2012 m. gruodžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-544/2012, 2014 m. birželio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3- 353/2014). Kaip matyti iš UAB „Apus turtas“ vertinimų ataskaitų, vertinant Turtą naudota pateikta kadastrinių matavimų byla, turto apžiūros medžiaga (nuotraukos ir kt. surinkta informacija), užsakovo pateikta raštiška ir žodine informacija, Lietuvos turto vertintojų asociacijos mokymų kursų, sesijų ir seminarų medžiagą (1994-2021), vertintojo duomenų banke sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinką ir jos tendencijas, informacijos ir atliktų darbų (įvertinimo ataskaitų) archyvais, UAB „Apus turtas“ duomenų banku, Lietuvos Respublikos centrinio banko skelbiami statistikos duomenys, VĮ Registrų centras pateikti sandorių duomenys ir kt. Taigi negalima daryti išvados, kad UAB „Apus turtas“ vertindamas turtas visiškai neatsižvelgė ir į individualias Turto savybes. Be to ieškovės argumentai dėl vidinio kiemo, patekimo į patalpas ir kt. nėra pakankamas pagrindas mažinti pagal TVVPĮ nustatytą Turto rinkos kainą, kuri UAB „Apus turtas“ įvertinta laikant, kad fizinė Turto būklė yra bloga.
40. Teismas, visapusiškai įvertinęs aukščiau išdėstytų įrodymų visetą pagal savo vidinį įsitikinimą daro išvadą, kad ieškovės ieškinio reikalavimai atmestini kaip neįrodyti (CPK 12 straipsnis, 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis).
41. Dėl kitų šalių procesiniuose dokumentuose nurodytų argumentų teismas nepasisako, nes jie neturi įtakos priimamam sprendimui. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010).
42. CPK 93 straipsnio 1 dalis numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies.
43. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ pateikė prašymą dėl 3 375,90 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo. Vadovaujantis Lietuvos advokatų tarybos pirmininko patvirtintomis rekomendacijomis prašoma priteisti advokato teisinės pagalbos išlaidų suma neviršija maksimalaus dydžio, todėl jos mažinti nėra teisinio pagrindo. Visos bylinėjimosi išlaidos yra pagrįstos dokumentais, protingo dydžio, todėl priteistinos iš ieškovės trečiajam asmeniui (CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 88 straipsnio 1 dalies 6, 9 punktai, 93 straipsnio 1 dalis).
44. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, sudaro 26,56 Eur. Šių išlaidų atlyginimas valstybei – atsižvelgiant į tai, kad ieškinys netenkintas, priteisimas iš ieškovės (CPK 96 straipsnio 2 dalis).
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 ir 265 straipsniais, teismas
n u s p r e n d ž i a:
ieškinį atmesti.
Priteisti trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „Apus turtas“, juridinio asmens kodas 302249875, iš ieškovės B. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 3 375,90 Eur (tris tūkstančius tris šimtus septyniasdešimt penkis eurus ir 90 ct) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti valstybei iš ieškovės B. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 26,56 Eur (dvidešimt šešis eurus ir 56 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų byloje siuntimu, šias išlaidas sumokant į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą, įmokos kodas 5662, teismui pateikiant apmokėjimą patvirtinantį dokumentą.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti apskųstas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.
Teisėja Dovilė Baradinskienė