Civilinė byla Nr. 2A-9-262/2013

Teisminio proceso Nr. 2-02-3-00585-2011-9

Procesinio sprendimo kategorija: 50.5; 121.21

(S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2013 m. kovo 12 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Nataljos Cikoto, Onos Gasiulytės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Vido Stankevičiaus, kolegijos posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi atsakovo UAB „Bitė Lietuva“, apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2011 m. liepos 22 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Masada“ ieškinį atsakovui UAB „Bitė Lietuva“ dėl sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu,

Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas ieškiniu prašė: 2005 06 30 Negyvenamųjų patalpų, esančių Tilžės g.139, Šiauliuose, nuomos sutarties, sudarytos tarp UAB „Masada“ ir UAB „Bitė Lietuva“, nutraukimą pagal UAB „Bitė Lietuva“ 2011 01 05 pranešimą Nr. 5020-1 pripažinti neteisėtu bei priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad ieškovas ir atsakovas 2005 m. birželio 30 d. sudarė negyvenamųjų patalpų, esančių Tilžės g. 139, Šiauliuose nuomos sutartį (toliau - nuomos sutartis). Nuomos sutartimi Atsakovui buvo išnuomotos 313,11 kv. m. ploto negyvenamosios patalpos, esančios pastate Tilžės g. 139, Šiauliuose (toliau – nuomojamos patalpos arba patalpos). Patalpos išnuomotos 120 mėnesių terminui, todėl nuomos sutartis turėjo galioti iki 2015 m. rugsėjo 9 d. Atsakovas 2011-01-05 pateikė ieškovui pranešimą Nr. 5020-1, kuriame nurodė, kad jis nuo 2011-02-14 vienašališkai nutraukia nuomos sutartį. Nuomos sutartis nutraukta neteisėtai, nes tam nebuvo jokio pagrindo. Atsakovo nurodomi nuomojamų patalpų trūkumai galėjo būti ištaisyti eilinio/kasmetinio remonto metu, o tai pagal nuomos sutartį privalėjo padaryti pats atsakovas. Taigi, motyvavimas prasta patalpų būkle buvo tik pretekstas atsakovui, nesilaikant imperatyvių įstatymo reikalavimų, nutraukti nuomos sutartį.

Atsakovas prašė ieškinį atmesti, priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad nuomos sutartis vienašališkai buvo nutraukta dėl esminio ieškovo daromo sutarties pažeidimo (CK 6.217 str.), t.y. dėl tos priežasties, kad išnuomotos patalpos nuolatos pelija, drėksta; dėl patalpų pelijimo susidariusių mikroorganizmų kiekis viršija leistiną normą, taigi, patalpos yra ne tik netinkamos naudoti pagal paskirtį, bet ir kenksmingos atsakovo darbuotojų sveikatai. Tokiai nuomojamų patalpų būklei ištaisyti yra reikalingas kapitalinis remontas bei rekonstrukcijos darbai, tačiau ieškovas nuo pakartotinio atsakovo kreipimosi į jį dėl patalpų būklės, t.y. 2010 m. rugpjūčio 19 d. nesiėmė jokių adekvačių bei protingų priemonių susidariusiai situacijai išspręsti.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2011 m. liepos 22 d. sprendimu ieškinys buvo patenkintas visiškai- 2005 06 30 Negyvenamųjų patalų, esančių Tilžės g.139, Šiauliuose, nuomos sutarties nutraukimas pagal UAB „Bitė Lietuva“ 2011 01 05 pranešimą Nr.5020-1 pripažintas neteisėtu; iš UAB „Bitė Lietuva“ UAB „Masada“ naudai priteista 7285,51 Lt bylinėjimosi išlaidų.

Teismas nurodė, kad byloje įrodyta, jog ginčo patalpas reikėjo remontuoti, atliekant einamąjį remontą. Pagal nuomos sutarties 3.6 p., raštu suderinęs projektą su nuomotoju ir gavęs pagal reikalingumą atitinkamų tarnybų suderinimus ar leidimus, nuomininkas turi teisę savo sąskaita atlikti patalpų pagerinimus, patobulinimus ir pertvarkymus, reikalingus, kad patalpas būtų galima panaudoti pagal paskirtį. Kaip seka iš 2011-01-12 mikrobiologinio tyrimo protokolo Nr. MA-S (MA 157-MA 158), ore iš administracinės patalpos šalia pasitarimų kambario ir ore iš bendrų administracinių patalpų pelėsinių grybų ir/arba mielių kolonijas sudarančių vienetų yra 0, analogiškas rezultatas buvo gautas atlikus mikrobiologinį tyrimą pagal atsakovo prašymą (t. 3 b.l. 100, mikrobiologinio tyrimo protokolas). Todėl teismas laikė, jog atsakovas neįrodė tų aplinkybių, kuriomis grindžia savo atsikirtimus (CPK 178 str.). Patalpų nuomos sutarties 7.4 p. numatyta, jog nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį prieš terminą jeigu turtas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudotis pagal šioje sutartyje numatytą paskirtį, jeigu tai patvirtina šalių sutarimu pakviestas nepriklausomas ekspertas. Teismas, įvertinęs bylos aplinkybes, sprendė, kad nuomos sutartyje nurodytų pagrindų atsakovui vienašališkai nutraukti nuomos sutartį su ieškovu nebuvo, todėl atsakovas be pagrindo vienašališkai nutraukė nuomos sutartį su ieškovu.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

Atsakovas apeliaciniu skundu prašo Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2011 m. liepos 22 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą- ieškinį atmesti, priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.217 str. nuostatas, spręsdamas klausimą, ar ieškovas iš esmės pažeidė nuomos sutartį. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad ieškovas nuomos sutartį pažeidė iš esmės, todėl atsakovas įgijo teisę, remdamasis CK 6.217 str., nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Nuomojamų patalpų nebuvo galima naudoti pagal tiesioginę paskirtį dėl nuo atsakovo nepriklausančių priežasčių. Teismas netinkamai taikė ir aiškino teisės aktų pakeitimų įsigaliojimo principus ir jų santykį su nuomos sutartyje numatytomis šalių teisėmis ir pareigomis. Nuomojamų patalpų defektai, o kartu ir ieškovo pareiga juos pašalinti, atsirado iki statybos techninių reglamentų, kurie pakeitė kapitalinio ir einamojo remonto sąvokas, įsigaliojimo, t.y. 2010-10-01. Šalių valia dėl einamojo ir kapitalinio remonto sąvokų išreikšta sudarant nuomos sutartį, kuomet galiojo statybos techniniai reglamentai, apibrėžiantys einamojo ir kapitalinio remonto sąvokas, skirtingai nei statybos techniniai reglamentai, įsigalioję po 2010-10-01. Patalpų defektai, dėl kurių negalima naudoti patalpų pagal jų tiesioginę paskirtį, atsinaujino ir išryškėjo po ieškovo nepavykusių bandymų juos ištaisyti, t.y. pastato rekonstrukcijos metu ieškovas patalpų trūkumų nepašalino. Ieškovas pažeidė bendradarbiavimo pareigas, įtvirtintas CK 6.38 ir 6.200 str. Teismas neatsižvelgė į ieškovo pareigas, įtvirtintas nuomos sutartyje. Ieškovas, atsakovui jį informavus apie jam atsiradusią pareigą pašalinti nuomojamų patalpų defektus, šios pareigos nevykdė, defektų šalinimo veiksmų ėmėsi tik atsakovui 2011-01-05 pateikus pranešimą dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą, tačiau priemonės ir veiksmai, kurių ėmėsi ieškovas neva siekdamas pašalinti patalpų defektus, buvo neadekvačios atsiradusiems trūkumams, neorientuotos į realų jų pašalinimą.

Ieškovas atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, o sprendimą palikti nepakeistą. Nurodė, kad skundžiamas sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, todėl jį naikinti ar keisti nėra jokio pagrindo. Atsakovas nepagrįstai vienašališkai nutraukė nuomos sutartį. Atsakovas neįrodė, kad nuomojamose patalpose yra įsiveisęs pelėsinis grybas ir kad jis kenkia atsakovo darbuotojų sveikatai. Ieškovas siekė bendradarbiauti su atsakovu, siūlė įvairius problemos sprendimo būdus, tačiau nepaisant to, atsakovas vis tiek nutraukė sutartį.

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas tenkintinas visiškai

Civilinio proceso kodekso 320 str. 1 d. nustatyta, jog bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 str. 2 dalis, Lietuvos Respublikos Konstitucinio teismo 2006-09-21 nutarimas, VŽ, 2006, Nr. 102-3957).

Išnagrinėjusi šią bylą apeliacine tvarka, teisėjų kolegija nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 329 str. 2 d., 3 d.).

Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas apeliacinį skundą privalo patikrinti ar pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, išsiaiškino visas aktualaus klausimo išsprendimui reikšmingas aplinkybes ir ar teisingai taikė tuo metu galiojusius teisės aktus.

Byloje yra kilęs ginčas dėl to, ar atsakovas pagrįstai nutraukė nuomos sutartį. Šalys nesutaria ar buvo pagrindas nutraukti nuomos sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo, t.y. dėl to, kad patalpos nebuvo tinkamos atsakovo veiklai, nes jos drėko ir pelijo. Šalys taip pat nesutaria dėl to, kas turėjo atlikti patalpų remontą- ieškovas ar atsakovas. Taigi, minėtus klausimus yra būtina išsiaiškinti bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.

CK 6.217 str. 1 d. yra nurodyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Šio straipsnio 2 d. 1 p. yra nurodyta, kad nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.

Nuomos sutarties 7.4 p. yra nurodyta, kad nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį prieš terminą tik esant vienai iš žemiau išvardintų aplinkybių: <...> turtas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudotis pagal šioje sutartyje numatytą paskirtį, jeigu tai patvirtina šalių sutarimu pakviestas nepriklausomas ekspertas.

Apeliacinės instancijos teismo nuomone, atsakovas pateikė pakankamus įrodymus (CPK 178 str.), patvirtinančius, jog jis, remdamasis CK 6.217 str. ir nuomos sutarties 7.4 bei 7.5 punktais, pagrįstai nutraukė nuomos sutartį. Atsakovo pateiktuose 2010 m. lapkričio 2 d. Nacionalinės visuomenės sveikatos priežiūros laboratorijos mikrobiologinio tyrimo protokole Nr. MA-S-3334 (MA9885-MA 9890) (t. 1, b.l. 161-162) ir 2010 m. lapkričio 19 d. Nacionalinės visuomenės sveikatos priežiūros laboratorijos profesinės rizikos vertinimo skyriaus rašte Nr. S-RV-30 „Dėl mikrobiologinių tyrimų įvertinimo“ (t. 1, b.l. 160) nurodyta, kad nuomojamose patalpose keliose vietose buvo rasta mielių ar pelėsinių grybų kolonijų. 2010 m. lapkričio 19 d. antstolės V. Š. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole (t. 1, b.l. 153-158) nurodyta, kad 2010 m. spalio 26 d. apžiūrėjus nuomojamas patalpas, nustatyta, jog administracinėse patalpose prie langų sienos yra drėgnos, nuo laukinių durų iki administracinių patalpų sienos išpelijusios, vietomis nutrupėjusios. Tokią patalpų būklę patvirtina ir prie faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo pridėtos nuotraukos. Ieškovas šių aplinkybių (kad patalpos pelijo, drėko) nepaneigė. Ieškovas nepateikė jokių įrodymų (CPK 178 str.), kurie patvirtintų priešingas aplinkybes, t.y. kad 2011 m. sausio 5 d. (pranešimo apie vienašalį nuomos sutarties nutraukimą pateikimo metu ir prieš tai) nuomojamas patalpas buvo galima naudoti pagal tiesioginę paskirtį. Pažymėtina, kad nuomojamas patalpas atsakovas naudojo savo prekybinei veiklai. Šiose patalpose nuolatos lankėsi atsakovo klientai, t.y. atsakovas privalėjo užtikrinti, kad patalpos, kurios reprezentuoja atsakovą ir jo vykdomą veiklą būtų estetiškos ir be jokių defektų. Šiuo atveju taip nebuvo- nuomojamos patalpos ne tik vizualiai atrodė itin blogai, bet tokia patalpų būklė kėlė grėsmę pačių UAB „Bitė Lietuva“ atstovybės darbuotojų sveikatai. Taigi, šie aptarti įrodymai patvirtina, jog dar iki atsakovo pranešimo ieškovui apie vienašalį nuomos sutarties nutraukimą datos, patalpos nebuvo tinkamos naudoti pagal jų paskirtį. Iš pateiktų nuomojamų patalpų nuotraukų, akivaizdu, kad patalpų sienos buvo sušlapę smarkiai- keliose vietose pakenkta ne tik dažams, bet net ir tinkui, todėl šalys šią problemą turėjo spręsti nedelsiant, t.y. labai operatyviai. Dėl šios priežasties, remiantis nuomos sutarties 7.4 punktu, šalys bendru sutarimu turėjo pasikviesti nešališką ekspertą. Ieškovas to padaryti nesutiko (t. 1 b.l. 64-65). Todėl ekspertas buvo pakviestas tik atsakovo iniciatyva. Iš visų bylos aplinkybių matyti, kad ieškovas aktyvių veiksmų patalpų defektams pašalinti ėmėsi tik po atsakovo 2011 m. sausio 5 d. panešimo dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą. Dėl šios priežasties laikytina, kad ieškovas pažeidė nuomos sutarties 7.5 p. ir CK 6.38 ir 6.200 str. įtvirtintą bendradarbiavimo pareigą, nes nesiėmė jokių adekvačių ir protingų priemonių, šalinant atsiradusius patalpų defektus, apie kuriuos atsakovas ieškovą informavo dar 2010-08-19 (t. 1, b.l. 63). Kaip minėta, ieškovui nebendradarbiaujant, atsakovas pats išsikvietė ekspertą L. U. nuomojamų patalpų būklei nustatyti bei įvardinti jų drėkimo priežastis. Šio eksperto akte (t. 3 b.l. 109-151) yra nurodyta, kad „pastato pirmo aukšto patalpų išorinių sienų vidiniame paviršiuje buvo sugadinta apdaila dėl vandens prasiskverbimo, tai tapo sienų pelijimo priežastimi. Drėgmė patenka į sieną iš lauko pusės dėl netinkamos sienos hidroizoliacijos, netvarkingų lietvamzdžių, dėl nesandarių siūlių sienos konstrukcijoje, nepakankamos išorinių sienų šilumos varžos. Didžioji dalis senų pastatų neturi pamatų hidroizoliacijos arba per daugelį metų ji pasidarė pralaidi <...>. Dėl to pamatų ir sienų kapiliarais vanduo kyla į viršų ir taip patenka į patalpos vidų. Todėl atsiranda pelėsis. Sienų pelijimas pastatuose yra neleistinas. Nustatytas neatitikimas LR Statybos įstatymo 4 str. reikalavimams. <....> Fasado remonto metui nebuvo apšiltinta ir hidroizoliuota cokolio (rūsio) siena, nebuvo padaryta kritulių vandens kanalizavimas, tai tapo sienų defektų atsiradimo priežastimi. <...> Tam, kad ištaisyti defektus pastato pirmo aukšto patalpose, esančiame Tilžės g. 139, Šiauliuose, reikia atlikti remonto darbus, kurie pagal STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ kvalifikuojami kaip „Statinio kapitalinis remontas bei rekonstravimas““.

Pažymėtina, kad nuomojamos patalpos drėgmės buvo apgadintos dar prieš statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 naujos redakcijos (2010 m. spalio 1 d.) įsigaliojimą. T.y., kaip jau minėta, atsakovas apie apgadintas sienas ieškovui pranešė 2010 m. rugpjūčio 19 d. raštu. Taigi, pagal tuo metu galiojusios STR 1.01.08:2002 redakcijos sąvoką „kapitalinis remontas“ bei nuomos sutartį būtent ieškovas turėjo atlikti (ar organizuoti) čia nurodytų defektų pašalinimo darbus. Net jeigu eksperto L. U. pateiktos išvados ir būtų laikomos paprastu rašytiniu įrodymu, ieškovas vis tiek turėtų pateikti įrodymus, paneigiančius šį įrodymą, tačiau ieškovas tokių įrodymų nepateikė (CPK 178 str.). T.y. ieškovas nepateikė įrodymų, paneigiančių čia nustatytas aplinkybes, jog į nuomojamas patalpas per sieną patenka vanduo ir kad reikia didelių investicijų šiems defektams pašalinti. Taigi, atsižvelgus į defektų pašalinimo darbų apimtį ir kainą, remiantis protingumo principu (CK 1.5 str.), tokius darbus savo lėšomis turėtų atlikti ne nuomininkas, o nuomotojas (šiuo atveju ieškovas).

Dėl išvardintų priežasčių apeliacinės instancijos teismas daro išvadą, kad ieškovo nebendradarbiavimas, šalinant patalpų defektus, patvirtina, kad jis iš esmės pažeidė nuomos sutartį, t.y. nuomojamos patalpos nebuvo tinkamos naudoti pagal tiesioginę paskirtį, o tai sudarė pagrindą atsakovui nuomos sutartį nutraukti vienašališkai dėl esminio ieškovo daromo pažeidimo (CK 6.217 str., Sutarties 7.4 p.). Todėl ieškinys turėjo būti atmestas. Esant šioms aplinkybėms, yra pagrindas apeliacinį skundą tenkinti, o skundžiamą sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą- ieškinį atmesti.

Teismui patenkinus apeliacinį skundą, iš ieškovo atsakovui priteistinos šio patirtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93, 98 str.).

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 93 str., 98 str., 326 str. 1 d. 2 p., teisėjų kolegija

n u t a r i a :

Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2011 m. liepos 22 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą- ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo UAB „Masada“ atsakovui UAB „Bitė Lietuva“ 141 Lt žyminio mokesčio ir 4446,75 advokato pagalbos išlaidų.

Teisėjai                                                         Natalja Cikoto

                                                                      Ona Gasiulytė

                                                                      Vidas Stankevičius