Civilinė byla Nr. e2-3436-232/2018

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00495-2018-4

Procesinio sprendimo kategorija 2.6.16.5

 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. gruodžio 20 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Liuda Uckienė,

sekretoriaujant Aleksui Navickui,

dalyvaujant ieškovo UAB „Gintarinė vaistinė“ atstovui advokatui V. M.,

atsakovų Vilniaus miesto savivaldybės administracijos ir Vilniaus miesto savivaldybės tarybos atstovui V. N.,

trečiojo asmens UAB „Nemuno vaistinė“ atstovui advokatui D. S.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Gintarinė vaistinė“ ieškinį atsakovams Vilniaus miesto savivaldybės administracijai ir Vilniaus miesto savivaldybės tarybai dėl konkurso laimėtojo (nuomininko) teisių ir pareigų perdavimo, trečiasis asmuo – UAB „Nemuno vaistinė“,

                                                         NUSTATĖ :

                 I.GINČO ESMĖ

1.       Ieškovas UAB „Gintarinė vaistinė“ patikslintu ieškiniu kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu, prašydamas įpareigoti atsakovus per 20 dienų nuo teismo sprendimo įsigaliojimo dienos perduoti konkurso laimėtojo (nuomininko – UAB „Nemuno vaistinė“) teises ir pareigas ieškovui, priteisti solidariai iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas.

2.       Nurodė, kad Vilniaus miesto savivaldybė ir ieškovas 2008 04 03 buvo sudarę savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį. Sutartimi ieškovui buvo išnuomotos 60,15 kv. m. dydžio negyvenamosios patalpos medicininei komercinei (vaistinės) veiklai vykdyti. Patalpos yra tame pačiame pastate kaip ir VšĮ „Naujininkų poliklinika“. Sutarties 6 punkte buvo nustatyta, kad nuomos terminas baigiasi 2013 01 03. 

3.       2013 01 21 susitarimu sutarties terminas buvo pratęstas iki 2018 01 04. Ieškovas visas sutartyje numatytas pareigas vykdė tinkamai, patalpas naudojo griežtai pagal paskirtį, gerino jų būklę, jas remontavo, laiku ir tinkamai mokėjo nuompinigius bei visus kitus mokėtinus mokesčius. Ieškovas, vykdydamas sutartį, investavo itin dideles sumas ne tik į patalpas, bet ir į su patalpomis susijusios VšĮ „Naujininkų poliklinika“ veiklą. Nuomos sutartyje buvo aiškiai įtvirtinta, kad ieškovui tinkamai vykdant nuomos sutartyje nustatytas pareigas, nuomos sutartis gali būti atnaujinta, t. y. ieškovas kitų nuomininkų atžvilgiu turi pirmenybės teisę. Pasibaigus nuomos sutarties su ieškovu terminui, Vilniaus miesto savivaldybė nusprendė organizuoti viešą nuomos konkursą, kurio dėl teisę nuomotis ginčo patalpas. Ieškovas nuolatos prašė Vilniaus miesto savivaldybės užtikrinti jo pirmenybės teisę net ir skelbiant konkursą. Nepaisant to, tokie ieškovo prašymai nebuvo tenkinami. 2018 03 22 įvyko konkursas, kurio laimėtojas trečiasis asmuo UAB „Nemuno vaistinė“ įgijo teisę 3 metų terminui išsinuomoti patalpas.

4.       2018 04 05 ieškovas Vilniaus miesto savivaldybei pateikė reikalavimą dėl teisių ir pareigų, kurias įgijo konkurso laimėtojas (nuomininkas), perdavimo, tačiau Vilniaus miesto savivaldybė atsisakė perduoti ieškovui minėtas teises ir pareigas. Pažymėjo, siekiąs įgyvendinti savo pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) patalpų nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis ir ta pačia kaina, kurią pasiūlė konkurso būdu išrinktas laimėtojas.

5.       Nurodė, kad ieškovas turi akivaizdžiai pagrįstą pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) patalpų nuomos sutartį. Sutarties 16 punkte yra įtvirtinta, jog su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu sutartyje prisiimtas pareigas, sutartis gali būti atnaujinta CK nustatyta tvarka. Teigė, kad ieškovo pirmenybės teisės pagrįstumą bei teisėtumą užtikrintai patvirtina aktuali Lietuvos Respublikos teismų praktika identiškose bylose.

6.       Atsakovai Vilniaus miesto savivaldybė ir Vilniaus miesto savivaldybės administracija atsiliepimu prašė patikslintą ieškinį atmesti kaip nepagrįstą.

7.       Nurodė, kad 2008 04 03 su ieškovu buvo sudaryta savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartis, kuria Vilniaus miesto savivaldybė ieškovui išnuomojo ilgalaikį materialųjį turtą – Dariaus ir Girėno g. 18, Vilniuje patalpas poliklinikos pastate, kurių plotas 60,15 kv. m, unikalus Nr. 1096-9002-0016 (toliau ginčo patalpos), naudoti medicininei komercinei veiklai. Nuomos terminas nustatytas nuo 2008 01 31 iki 2013 01 03. 2013 01 21 susitarimu ginčo patalpų nuomos terminas pratęstas iki 2018 01 04.

8.        Paaiškino, kad 2018 03 22 įvyko ginčo patalpų nuomos konkursas, kuriame dalyvavo ir ieškovas. Konkurso laimėtoju pripažintas trečiasis asmuo UAB „Nemuno vaistinė“, pasiūlęs didžiausią kainą. Pažymėjo, kad ieškovas neatlaisvina ginčo patalpų. Nurodė, kad ieškovas buvo informuotas, kad jo pasiūlymas nustatyti tokias ginčo patalpų nuomos konkurso sąlygas, kad konkursą laimėtų ieškovas yra neteisėtas ir nepagrįstas. Ieškovas buvo sutikęs patalpas atlaisvinti paskelbus ginčo patalpų nuomos konkurso laimėtoją.

9.       Paaiškino, kad Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto nuomos tvarką ir sąlygas nustato Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos viešo konkurso ir ne konkurso būdu nuostatai, patvirtinti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2017 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. 1-920 (toliau – Nuostatai). Nuostatai įtvirtina, jog patalpų nuomos sutartis sudaroma su nuomos konkurso laimėtoju. Nurodė, kad nėra jokios galimybės kitam dalyviui ar konkurse nedalyvavusiam asmeniui vietoj konkurso laimėtojo sudaryti nuomos sutartį su savivaldybe.

10.       Pažymėjo, kad remiantis CK 6.482 straipsnio 4 dalimi nuomininko teisės gali būti ginamos nurodytais būdais tik tuomet, kai nuo nuomininko yra nuslepiama apie ketinimą nuomos sutartį sudaryti su kitu asmeniu. Teigė, kad nuo ieškovo nebuvo slepiama, kad ginčo patalpos bus nuomojamos viešo konkurso būdu.

11.       Trečiasis asmuo UAB „Nemuno vaistinė“ prašė ieškinio netenkinti bei priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas už teisines paslaugas.

II. TEISMO NUSTATYTOS FAKTINĖS BYLOS APLINKYBĖ IR PRIIMAMO SPRENDIMO MOTYVAI

12.       Ginčas byloje yra kilęs iš savivaldybei priklausančio nekilnojamojo turto, t.y. viešosios nuosavybės objekto, nuomos santykių, dėl CK 6. 482 straipsnio 1 dalies nuostatų numatančių tvarkingo nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, taikymo. 

13.       Ieškovas neginčijo, atsakovų atsiliepimuose į ieškinį bei atskiruosiuose skunduose nurodytų aplinkybių, apie tarp šalių vykusį susirašinėjimą, todėl teismas laiko nustatytomis toliau įvardijamas  faktinės aplinkybes, dėl kurių ginčo tarp šalių iš esmės nėra.

14.       2008 04 03 šalys sudarė Vilniaus miesto savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį dėl ginčo patalpų, nuomininkui jas perduodant naudoti medicininei komercinei veiklai, sutartimi nuomos terminas nustatytas nuo 2008 01 31 iki 2013 01 03 penkiems metams

15.       2013 01 21 susitarimu šalys ginčo nuomos sutartį ne konkurso tvarka pratęsė dar penkiems metams, iki 2018 01 04.

16.       2017 08 07 atsakovas išsiuntė ieškovui priminimą, kad ginčo nuomos sutarties terminas baigiasi 2018 01 04  ir pareikalavo patalpas atlaisvinti per 7 dienas pasibaigus terminui. 

17.       2017 10 05 prašymu Ieškovė išreiškė norą tęsti vaistinės veiklą ginčo patalpose, prašė ne konkurso būdu išnuomoti šias patalpas.

18.        2017 10 20 atsakovas raštu atsakė, jog prašymas išnuomoti ne konkurso būdu ginčo patalpas yra svarstomas Vilniaus miesto savivaldybės administracijoje, o 2017 11 27 pranešė, jog administracija ieškovės prašymui nepritarė, paaiškino, kad priešingu atveju būtų pažeisti Nuostatai (10 metų terminas), priminė, kad ne vėliau kaip per 7 dienas nuo ginčo patalpų nuomos sutarties termino pabaigos ieškovas privalo patalpas atlaisvinti.

19.       2017 11 29 prašymu ieškovė prašė nustatyti tokias ginčo patalpų nuomos konkurso sąlygas, kurios užtikrintų ieško pirmenybės teisę sudaryti (pratęsti) ginčo patalpų nuomos sutartį tomis pačios sąlygomis ir ta kaina, kurią pasiūlys viešo konkurso būdu nustatytas laimėtojas. Atsakovas atsakė, kad savivaldybės neturi pareigos siekti užtikrinti atskirų subjektų interesų patenkinimo, savivaldybės turtu turi būti disponuojama, siekiant užtikrinti visuomenės interesų patenkinimą, maksimalią naudą visuomenei.

20.       2017 12 29 raštu atsakovas ieškovui dar kartą priminė, kad 2018 01 04 pasibaigus nuomos sutarties galiojimui, jis per 7 dienas turi patalpas atlaisvinti.

21.       2018 01 03 ieškovas, atstovaujamas advokato J. E., prašė atidėti patalpų atlaisvinimą  iki kol bus išrinktas naujas ginčo patalpų nuomininkas ir su juo bus sudaryta nuomos sutartis prašyme nurodė, mokėsiantis nuomos mokestį, ir atlaisvinsiantis  patalpas iki naujo patalpų nuomininko įsikėlimo dienos.

22.       2018 01 04, pasibaigus ginčo nuomos sutarties terminui ieškovas pakartotinai prašė užtikrinti jo pirmenybės teisę sudaryti ginčo patalpų nuomos sutartį naujam terminui ir patalpų nuomos sutartį atnaujinti.

23.       2018 01 08 raštu atsakovas pakartotinai informavo ieškovą, nesant pagrindo suteikti jam pirmenybę sudaryti nuomos sutartį, nurodė, jog patalpų perėmimas bus vykdomas.

24.       2018 01 10 savivaldybės akte užfiksuota, kad ginčo patalpos savivaldybei neperduotos, jose ieškovas ir toliau vykdo veiklą. Minėtame akte ieškov atstovas J. E. pažymėjo, kad vaistinės patalpas ieškovas atlaisvins  per 10 d. nuo konkurso laimėtojo paskelbimo.

25.       2018 01 30 raštu atsakovui pakartotinai paprašius gera valia atlaisvinti patalpas 2018 02 05 ieškovas pakartotinai patikino, kad dėl jo veiksmų savivaldybei nereikės kreiptis nei į teisėsaugą, nei į teismus, kad jis garantuoja, jog  tinkamai vykdys 2018-01-10 savivaldybės turto priėmimo ir perdavimo akte įtvirtintą įsipareigojimą – atlaisvins patalpas per 10 darbo dienų nuo to momento, kai bus nustatytas ir paskelbtas patalpų nuomos konkurso laimėtojas.

26.       2018 02 22 raštu ieškovui atsakovas nurodė, kad savivaldybė neturi teisinio pagrindo leisti ieškovui ir toliau iki konkurso laimėtojo paskelbimo naudotis patalpomis, pažymėjo, kad tikimąsi viešąjį konkursą dėl ginčo patalpų nuomos paskelbti 2018 m. kovo mėnesį.

27.       2018 03 22 įvyko ginčo patalpų nuomos konkursas, kuriame dalyvavo ir ieškovė. Konkurso laimėtoju pripažintas trečiasis asmuo byloje  UAB „Nemuno vaistinė“, pasiūliusi didžiausią kainą – 225,47 Eur už 1 kv./m.

28.       Ginčo patalpų Ieškovė nėra atlaisvinusi ir ginčo nagrinėjimo teisme metu.

29.       CK 6.479 straipsnio 1 dalis nustato, kad nuomos sutartis gali būti neterminuota arba terminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Šio straipsnio 2 dalis reglamentuoja, kad nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Tačiau minėto straipsnio 3 dalyje yra numatyta išimtis nurodant, jog įstatymai gali nustatyti kitokius daikto, kuris yra valstybės nuosavybė, nuomos terminus. Taigi, šioje nuostatoje aiškiai nustatyta, jog viešosios nuosavybės objektų nuomos santykiams gali būti taikomas specialus teisinis reguliavimas. Toks specialus reguliavimas numatytas specialiajame įstatyme,  valstybės ir savivaldybių  nekilnojamojo turto nuomos tvarką ir sąlygas nustatančiame Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme (toliau – ir VSTVNDJĮ).  Minėtas įstatymas nustato, kad savivaldybės turto nuomos tvarką yra įgaliota nustatyti savivaldybės taryba.

30.       Byloje nėra ginčo, jog nuomos objektas byloje priklauso savivaldybei ir yra viešosios nuosavybės teisės objektas, dėl ko ginčui spręsti CK 6 knygos XXVIII skyriaus nuostatos taikytinos tik tokia apimtimi, kuria jos neprieštarauja specialiajam viešosios teisės nuostatų reguliavimui. Nagrinėjamu atveju ginčui spręsti aktualios VSTVNDJĮ) 8 straipsnio nuostatos, numatančios, kad savivaldybių turtą valdo, naudoja ir juo disponuoja savivaldybių tarybos, VSTVNDJĮ, 12 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatos, kad savivaldybėms nuosavybės teise priklausančio turto savininko funkcijas, vadovaudamosi įstatymais, įgyvendina savivaldybių tarybos.

31.       VSTVNDJĮ 15 straipsnio 3 dalyje įtvirtintas imperatyvas, kad valstybės ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomotas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui (įskaitant nuomos termino pratęsimą), jeigu įstatymai nenustato kitaip. Minėto straipsnio 8 dalyje nurodyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka.

32.       Vilniaus savivaldybės turto valdymą, naudojimą ir disponavimą juo aktualiu laikotarpiu reglamentavo Vilniaus miesto savivaldybės tarybos patvirtinti Nuostatai, kuriuose taip pat nustatytas maksimalus 10 metų terminas. 

33.       Kasacinis teismas formuodamas praktiką bylose, kurių ginčo objektais tampa valstybei ar savivaldybėms priklausantis turtas yra išaiškinęs, kad šalys, sudarydamos sutartį dėl valstybės (savivaldybės) turto nuomos, gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose. Jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privaloma laikytis. Toks civilinių teisių suvaržymas įstatymo pagrindu neprieštarauja CK normoms (CK 1.2 straipsnio 2 dalis). Tiek sutarčių dėl valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sudarymas, tiek vėlesnis jų vykdymas turi atitikti principines šiuos santykius reglamentuojančių teisės aktų normas, sutarties laisvės principas turi būti derinamas su VSTVNDJĮ 9 straipsnyje nustatytais visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014; 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015). Valstybės ir savivaldybių materialiojo turto nuomos sutartims taikytinos ir bendrosios CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos, tarp jų bendrosios nuostatos, nuomos sutarčių šalių teises ir pareigas nustatančios normos, tačiau jos taikytinos atsižvelgiant į specialų valstybės ir savivaldybių turto nuomos santykių reglamentavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. vasario 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22/2009).

34.       Teismų praktikoje ne kartą pabrėžta, kad valstybės ar savivaldybės turto, kaip viešosios nuosavybės teisės objekto, naudojimas yra viešasis interesas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. vasario 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-53/2012; kt.).

35.       Teismas pažymi, kad tiek ieškovo ankstesnis reikalavimas pripažinti ginčo patalpų nuomos viešo konkurso sąlygas neteisėtomis ir įpareigoti atsakovus užtikrinti ieškovės pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) ginčo patalpų nuomos sutartį, pakeičiant (papildant) konkurso sąlygas – įtraukiant į jas nuostatą: jog nepriklausomai nuo dalyvavimo konkurse, UAB „Gintarinė vaistinė“ turi pirmenybės teisę sudaryti (pratęsti) nuomos sutartį, tomis pačiomis sąlygomis ir ta pačia kaina, kurią pasiūlys konkurso būdu nustatytas laimėtojas. Su nuomos konkurso laimėtoju nuomos sutartis bus sudaroma tik tuo atveju, jei UAB „Gintarinė vaistinė“ nepasinaudos ar atsisakys pasinaudoti pirmenybės teise, tiek patikslintas reikalavimas negali būti tenkinami kaip prieštaraujantys galiojančiam teisiniam reguliavimui, imperatyvioms poįstatyminėms viešosios teisės normoms. nenustačius byloje pagrindų taikyti išimtį.

36.       Ieškovo 2018 07 19 prašyme nurodytos aplinkybės, neva Vilniaus miesto savivaldybė, klaidina ir slepia itin reikšmingą bylai faktinę aplinkybę, jog nuomos sutarčių kitiems asmenims, nuomojantiems Vilniaus miesto savivaldybei priklausančias patalpas, pratęsiamos net ne konkurso tvarka, taip pat nesudaro pagrindo tenkinti patikslintus ieškovo reikalavimus, nes iš ieškovo nurodytų 5 atvejų, kai buvo ne konkurso tvarka pratęstas nuomos terminas, 4 atvejais tokius terminus pratęsus bendras nuomos terminas neviršijo 10 metų, kaip beje buvo pratęstas ir ieškovui. 2018-04-11, 5 metams išimties tvarka buvo pratęstas  patalpų Gedimino pr. 2A, Vilniuje, nuomos terminas knygyno veiklai, remiantis tuo, jog knygynas atlieka socialiai reikšmingą funkciją.

37.       Remiantis išdėstytomis aplinkybėmis, nustačius, jog ieškovas iš anksto buvo informuotas, apie patalpų nuomos konkursą, jo prašymas pakeisti konkurso sąlygas nebuvo tenkintas ir jis pats dalyvavo konkurse, kurio nelaimėjo, jog ieškovas prašydamas leisti jam naudotis patalpomis  iki nuomos sutarties su konkurso laimėtoju sudarymo užtikrino bei garantavo, jog išsikels po atsakovo ir naujojo, laimėjusio konkursą, nuomininko sutarties sudarymo, jog byloje nenustatytas pagrindas, dėl kurio ieškovui, kaip juridiniam asmeniui, užsiimančia privačiu verslu (prekyba vaistais), siekiant pelno, turėtų būti taikoma išimtis nuomos sutartį pratęsiant virš 10 metų, ieškinys atmetamas.

38.       Ieškinį atmetus, remiantis CPK 93 straipsnio nuostatomis, iš ieškovo trečiojo asmens, atsakovų pusėje naudai priteisiama  914.76 Eur bylinėjimosi išlaidų, advokato pagalbai apmokėti

              Teismas, vadovaudamasis civilinio proceso kodekso 259 – 270 straipsniais

                   NUSPRENDŽIA :

        Ieškinį atmesti.

        Priteisti iš ieškovo UAB „Gintarinė vaistinė“, juridinio asmens kodas 125877727, trečiojo asmens UAB „Nemuno vaistinė“, juridinio asmens kodas134778482, naudai 914, 76 Eur (devynis šimtus keturiolika eurų 76 euro centus) bylinėjimosi išlaidų, turėtų apmokant advokato pagalbą.

         Sprendimas 30 d. laikotarpiu gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui per Vilniaus apygardos teismą.

                    Teisėja Liuda Uckienė