Civilinė byla Nr. 2A-236-183/2015
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00517-2012-3
Procesinio sprendimo kategorijos: 42.5; 42.6; 42.8; 42.11.1; 50.1; 50.4.
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2015 m. birželio 1 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Danutės Gasiūnienės, Audronės Jarackaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Dalios Kačinskienės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal atsakovo (ieškovo pagal priešieškinį) uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilniaus parkai“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 29 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. 2-767-577/2014, kuriuo atmestas nurodyto atsakovo priešieškinis ieškovams (atsakovams pagal priešieškinį) uždarajai akcinei bendrovei ,,Disona“ ir uždarajai akcinei bendrovei ,,Giransa“ dėl nuomos ir subnuomos sutarčių nutraukimo bei nuomos mokesčio priteisimo (trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė),
n u s t a t ė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas UAB „Disona“ (atsakovas pagal priešieškinį) 2012-03-08 kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovams UAB ,,Vilniaus parkai“ (ieškovas pagal priešieškinį) ir Vilniaus miesto savivaldybei (tretieji asmenys – UAB ,,Giransa“ (atsakovas pagal priešieškinį) ir Vilniaus miesto savivaldybės administracija), kuriuo prašė: 1) nutraukti trišalę UAB ,,Vilniaus parkai“ (toliau – ir Nuomotojas), UAB ,,Giransa“ (toliau – ir Nuomininkas) ir UAB ,,Disona“ (toliau – ir Subnuomininkas) 2000-04-28 pasirašytą Negyvenamųjų pastatų ir patalpų subnuomos su investicija į remontą sutartį Nr. 00-04-28 (toliau – Subnuomos sutartis) dėl esminio UAB „Vilniaus parkai“ padaryto sutarties pažeidimo; 2) priteisti iš UAB „Vilniaus parkai“ ir Vilniaus miesto savivaldybės 2 233 911, 67 Lt sumą bei 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas (I b. t., 2 – 18 l.).
Atsakovas UAB „Vilniaus parkai“ (ieškovas pagal priešieškinį) 2012-10-22 pateikė teismui priešieškinį atsakovams UAB ,,Disona“ (ieškovas pagal ieškinį) ir UAB ,,Giransa“ (trečiasis asmuo pagal ieškinį) (trečiasis asmuo – Vilniaus miesto savivaldybė), kuriuo teismo prašė: 1) priteisti solidariai iš atsakovų pagal priešieškinį 769 828 Lt nesumokėto nuomos mokesčio; 2) nutraukti UAB ,,Vilniaus parkai“ ir UAB ,,Giransa“ 1999-12-27 pasirašytą Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos su investicija į remontą sutartį Nr. 99-12-27 (toliau – Nuomos sutartis) dėl UAB ,,Giransa“ padaryto esminio sutarties pažeidimo; 3) nutraukti Subnuomos sutartį dėl UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ padarytų esminių sutarties pažeidimų; 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas; 5) taikyti laikinąsias apsaugos priemones (II b. t., 143 – 148 l.).
Ieškovas UAB „Disona“ (atsakovas pagal priešieškinį) 2014-02-24 bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu pateiktame teismui atsisakyme nuo ieškinio nurodė, kad pareikšto ieškinio pagrindas buvo 2011-12-28 Vilniaus miesto savivaldybės sprendimas ,,Dėl UAB ,,Vilniaus parkai“ likvidavimo ir VšĮ ,,Vilniaus miesto parkai“ steigimo Nr. 1-382, tačiau Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2013-07-10 sprendimu ,,Dėl UAB ,,Vilniaus parkai“ likvidavimo atšaukimo“ Nr. 1-1317 atšaukus UAB ,,Vilniaus parkai“ likvidavimą, išnyko UAB ,,Disona“ pareikšto ieškinio reikalavimo pagrindas; iš atsakovų (pagal ieškinį) priteistinos UAB ,,Disona“ patirtos bylinėjimosi išlaidos (V b. t., 123 – 126 l.).
Vilniaus apygardos teismas 2014-02-24 nutartimi nutraukė bylos dalį pagal UAB ,,Disona“ ieškinį, o klausimą dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo nutarė išspręsti, išnagrinėjus atsakovo priešieškinį, nurodęs, kad bylą nagrinėjant pagal atsakovo UAB „Vilniaus parkai“ priešieškinį, UAB „Vilniaus parkai“ toliau byloje laikomas ieškovu, UAB „Disona“ ir UAB „Giransa“ - atsakovais, Vilniaus miesto savivaldybė - trečiuoju asmeniu (V b. t., 129-130 l.).
Ieškovo (pagal priešieškinį) UAB ,,Vilniaus parkai“ teigimu, Nuomos sutartimi UAB „Vilniaus parkai“ įsipareigojo perduoti UAB „Giransa“ nuomos teise 255,17 kv. m. bendrojo ploto negyvenamuosius pastatus ir patalpas, esančias Vilniaus mieste, M. K. Čiurlionio g. 102, Vingio parke, (toliau – ir Patalpos), kavinei atstatyti bei įrengti; nuomininkas įsipareigojo mokėti 1148, 27 Lt dydžio nuomos mokestį po patalpų rekonstrukcijos ir įrengimo; nuomos sutarties terminas buvo nustatytas iki 2098-12-27, bet ne ilgiau kaip iki negyvenamųjų patalpų įtraukimo į privatizavimo programą, o trišale Subnuomos sutartimi numatyta, kad Nuomotojas, vadovaudamasis Vilniaus miesto valdybos 1999-05-01 sprendimu Nr. 802V, subnuomoja UAB „Disona“ Patalpas kavinei atstatyti ir įrengti, mokant: nuomos mokestį, pradėjus patalpų eksploataciją, kuris sudaro po 1148, 27 Lt su PVM už mėn.
Pasak ieškovo, UAB ,,Vilniaus parkai“, mėnesinis nuomos mokesčio dydis buvo paskaičiuotas ir nurodytas, atsižvelgiant į tai, kad Nuomotojas UAB „Giransa“, dalyvavęs nebaigtos statyti kavinės „Lakštingala“ atvirame nuomos konkurse, pasiūlė 4,50 Lt (su 18 % PVM) kainą už kvadratinį metrą per mėnesį nuo pastato pridavimo eksploatacijai dienos.
Ieškovas teigė, kad Subnuomininkas nuo 2004 m. faktiškai naudojasi ne 255, 17 kv. m. (kaip buvo numatyta Nuomos ir Subnuomos sutartyse), o 1 965,9 kv. m. ploto patalpomis, tuo tarpu nuomos mokestis yra mokamas tik už 255, 17 kv. m., t. y. Subnuomininkas nemokėjo ir nemoka nuomos mokesčio už 1 688,73 kv. m. dydžio plotą, todėl Nuomos sutarties 1 p. ir Subnuomos sutarties 1 p. pagrindu iš atsakovų solidariai priteistina 769 828 Lt nuomos mokesčio už išnuomotas patalpas ir statinius (CK 6.487 str.1 d.).
Ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ teigimu, tiek Nuomininkas, tiek Subnuomininkas, nemokėdami nuomos mokesčio už didelę dalį nuomojamo ploto, padarė Nuomos ir Subnuomos sutarčių esminį pažeidimą; be to, UAB „Disona“, atsisakydamas kompensuoti UAB „Vilniaus parkai“ nekilnojamojo turto mokestį, padarė kitą nurodytų sutarčių esminį pažeidimą, tinkamas ir savalaikis šių prievolių (nuomos mokesčio ir nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimas) vykdymas turi esminės reikšmės UAB ,,Vilniaus parkai“, todėl tai sudaro pagrindo nutraukti Nuomos ir Subnuomos sutartis dėl UAB „Giransa“ ir UAB „Disona“ padarytų sutarčių esminių pažeidimų.
Atsakovas (pagal priešieškinį) UAB „Disona“ nesutiko su ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ieškiniu, prašė jį atmesti bei priteisti iš ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Atsakovo UAB ,,Disona“ teigimu, Nuomos ir Subnuomos sutartimis buvo susitarta dėl fiksuoto nuomos mokesčio, nesiejant jo dydžio su nuomojamų patalpų plotu; nurodytų sutarčių 1 punkto nuostata dėl nuomos mokesčio dydžio bei jo mokėjimo tvarkos nebuvo pakeista nei šalių susitarimu, nei teismine tvarka; ieškovas UAB ,,Vilniaus parkai“ kiekvieną mėnesį išrašo subnuomininkui UAB „Disona“ PVM sąskaitą – faktūrą dėl 1 148,27 Lt nuomos mokesčio sumokėjimo, o UAB „Disona“ atitinkamai išrašo PVM sąskaitą – faktūrą už atliktą 1 148,27 Lt investiciją; šios ieškovo ir atsakovo UAB „Disona“ sąskaitos yra įskaitomos pagal Subnuomos sutarties 1 punktą; tokia atsiskaitymo praktika tarp šalių yra susiklosčiusi nuo 2002 metų; nuomos mokestis yra mokamas kiekvieną mėnesį, nuomos mokesčio įsiskolinimo atsakovas UAB „Disona“ neturi, todėl atmestini kaip nepagrįsti ieškovo reikalavimai dėl nuomos mokesčio įsiskolinimo priteisimo bei sutarčių nutraukimo. Pasak atsakovo UAB ,,Disona“, nepagrįsti ieškovo argumentai ir dėl atsakovo prievolės mokėti nekilnojamojo turto mokestį pažeidimo: nors tarp šalių buvo kilęs ginčas dėl šio mokesčio mokėjimo, ginčas yra išspręstas teismine tvarka, atsakovas yra sumokėjęs visą nekilnojamojo turto mokestį.
Atsakovas UAB „Giransa“ su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, palaikė atsakovo UAB „Disona“ procesiniuose dokumentuose nurodytus argumentus, nurodė, kad UAB „Giransa“ tinkamai vykdė savo prievoles tiek pagal Nuomos, tiek pagal Subnuomos sutartis; visos UAB ,,Giransa“ su Nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos, įskaitant ir pareigą mokėti nuomos mokestį, buvo perleistos subnuomininkui, atsakovui UAB „Disona“, kuris nuomos mokestį moka tiesiogiai ieškovui UAB „Vilniaus parkai“; atsakovas UAB ,,Giransa“ įsipareigojimų dėl nekilnojamojo turto mokesčio neprisiėmė; susitarimas dėl šio mokesčio kompensavimo buvo pasirašytas tik tarp atsakovo UAB „Disona“ ir ieškovo.
Trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė ieškinį palaikė, prašė jį tenkinti.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus apygardos teismas 2014 m. liepos 29 d. sprendimu atmetė ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ieškinį; priteisė iš ieškovo atsakovams UAB „Disona“ – 1 650 Lt, UAB „Giransa“ – 2 000 Lt bylinėjimosi išlaidų advokato pagalbai apmokėti, iš atsakovo UAB „Disona“ atsakovui UAB „Giransa“ – 1 200 Lt bylinėjimosi išlaidų advokato pagalbai apmokėti, o iš ieškovo UAB „Vilniaus parkai“ – 178,77 Lt bei iš atsakovo UAB „Disona“ – 70 Lt pašto išlaidų valstybei.
Teismas nurodė, kad bylos duomenimis nustatyta, jog Vilniaus miesto valdybos 1999-05-06 sprendimu Nr. 802V1 (I b. t., 19 b. l.) buvo nuspręsta leisti UAB „Vilniaus parkai“ išnuomoti atviro konkurso tvarka 255,17 kv.m. negyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje, M. K. Čiurlionio g. 102, nustatant pradinę 9 litų kainą už 1 kv.m. per mėnesį; atvirą nuomos konkursą laimėjo atsakovas UAB „Giransa“ (I b. t., 20 b. l.) ir Nuomos sutartimi ieškovas UAB „Vilniaus parkai“ įsipareigojo perduoti nuomininkui – atsakovui UAB „Giransa“ nuomos teise Patalpas kavinei atstatyti bei įrengti, mokant 1 148,27 Lt per mėnesį dydžio nuomos mokestį (po patalpų atstatymo, Nuomos sutarties 1 p.); Nuomos sutarties 7 punkte numatyta, kad kapitalinis remontas gali būti atliekamas Nuomininko lėšomis, o lėšos, panaudotos kapitaliniam remontui, gali būti įskaitomos į nuomos mokestį; Subnuomos sutarties 1 punkte nustatyta, jog UAB „Vilniaus parkai“ subnuomoja atsakovui UAB „Disona“ Patalpas, o UAB „Disona“ įsipareigoja atstatyti ir įrengti kavinę savo lėšomis ir, pradėjus patalpų eksploataciją, mokėti 1 148,27 Lt (su PVM) nuomos mokestį, kuris įskaitomas į remonto darbų lėšas (Subnuomos sutarties 1, 9 p.).
Teismo teigimu, Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas (III b. t., 163 l.) patvirtina, kad Subnuomininkas faktiškai naudojasi 1 965,9 kv. m. dydžio plotu.
Pasak teismo, iš Nuomos ir Subnuomos sutarčių turinio darytina išvada, kad nei vienoje iš sutarčių nebuvo nurodyta, jog nuomos mokesčio dydis yra siejamas su patalpų ploto pokyčiais; sutartyse nedetalizuotas nuomos mokestis už 1 kv.m., o nurodytas konkretus nuomos mokesčio dydis – 1 148,27 Lt per mėnesį už nuomojamas Patalpas po patalpų atstatymo (nenurodant nuomojamų patalpų ploto); Subnuomos sutartyje nurodoma, jog subnuomininkas nuomos mokestį įsipareigoja mokėti pradėjus Patalpų eksploataciją; kartu šalys susitarė, jog subnuomininkas įskaito pagal sutartį investuotas lėšas, išrašant PVM sąskaitą – faktūrą už nuomą, atsižvelgiant į atliktų darbų vertę.
Teismo teigimu, nors 1999-12-03 atviro nuomos konkurso protokolas patvirtina ieškovo nurodytą aplinkybę, kad nuomotojas UAB „Giransa“ laimėjo atvirą nuomos konkursą ir pasiūlė nuomos kainą 4,50 Lt už kvadratinį metrą per mėnesį nuo pastato pridavimo dienos, tačiau Nuomos bei Subnuomos sutartyse nurodžius fiksuotą nuomos mokesčio dydį, ieškovo pateikiamas sutarčių sąlygų dėl nuomos mokesčio dydžio aiškinimas, kad Nuomininkas ir Subnuomininkas įsipareigojo mokėti 4,50 Lt už 1 kv.m., ir nuo 2004 m., įregistravus papildomą pastatų plotą, privalėjo mokėti didesnį nuomos mokestį, neatitinka sutarčių turinio.
Teismas pažymėjo, kad ieškovas iki ieškinio padavimo nereiškė atsakovams pretenzijų dėl nuomos mokesčio dydžio, o bylos nagrinėjimo metu pripažino, kad tokia nuomos mokesčio mokėjimo ir jo įskaitymo praktika tarp šalių yra susiklosčiusi nuo 2002 m.
Pasak teismo, byloje nustatyta, kad 2007 m. ieškovas, siekdamas padidinti nuomos mokestį, kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl Nuomos ir Subnuomos sutarčių sąlygų pakeitimo, o tai patvirtina, jog pats ieškovas sutarčių sąlygas dėl nuomos mokesčio traktavo taip, kaip jas aiškina atsakovas, t. y. kad buvo sulygta dėl fiksuoto nuomos mokesčio, ir, norint padidinti nuomos mokestį, turi būti pakeistos sutarčių sąlygos; byloje nėra duomenų apie tai, kad ieškovas vėliau būtų kreipęsis į atsakovus dėl sutarčių sąlygų pakeitimo ar sutarčių sąlygos dėl nuomos mokesčio būtų pakeistos teismine tvarka.
Teismas sprendė, kad, esant nustatytoms faktinėms aplinkybėms bei teismo padarytoms išvadoms, pripažintina, jog atsakovas UAB „Disona“ tinkamai vykdo sutartinius įsipareigojimus dėl nuomos mokesčio mokėjimo.
Teismas taip pat nurodė, kad nagrinėjamu atveju netaikytina solidarioji atsakovų atsakomybė, kadangi pagal CK 6.6 str. 1 d. solidarioji skolininkų prievolė nepreziumuojama, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis; ji atsiranda tik įstatymų ar šalių susitarimu nustatytais atvejais, taip pat kai prievolės dalykas yra nedalus, o CK 6.490 straipsnio 6 dalyje nurodyta, kad subnuomos atveju nuomininkas atsakingas nuomotojui. Teismo teigimu, nagrinėjamu atveju, vertinant tiek Nuomos, tiek trišalės Subnuomos sutarčių turinį, atsižvelgiant į tai, kad subnuomininko ir nuomininko pareigos ir teisės yra detalizuotos bei aiškiai išskirtos, atsakovai negali būti solidariai atsakingi paminėtų sutarčių pagrindu.
Pasak teismo, nagrinėjamu atveju nustačius, kad prievolė mokėti nuomos mokestį buvo vykdyta tinkamai, atmestini kaip nepagrįsti ir ieškovo reikalavimai dėl Nuomos bei Subnuomos sutarčių nutraukimo dėl esminės sąlygos mokėti nuomos mokestį pažeidimo.
Dėl prievolės mokėti nekilnojamojo turto mokestį teismas nurodė, kad pagal Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 4 ir 12 straipsnių nuostatas, pareiga apskaičiuoti ir sumokėti mokestį tenka nekilnojamojo turto savininkui, todėl šalių susitarimas dėl to, kad nekilnojamojo turto mokestį tiesiogiai mokesčių inspekcijai turi mokėti atsakovas, yra suformuluotas ydingai, tačiau, vertinant ginčo šalių sutartinius santykius, šalių elgesį po sutarties sudarymo, akivaizdu, jog šalių pasirašytas susitarimas pagal savo turinį ir prasmę yra atsakovo įsipareigojimas kompensuoti ieškovui nekilnojamojo turto mokestį; byloje nustatytos faktinės aplinkybės patvirtina, jog toks susitarimas iki 2008 m. šalių buvo vykdomas.
Teismas nurodė, kad atsakovas nekilnojamojo turto mokestį mokėjo iki 2008 m.; 2008 m. kreipėsi į Vilniaus miesto merą, prašydamas pateikti išaiškinimą dėl nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimo, taip pat kreipėsi į teismą dėl sutarties sąlygos, kuria susitarta dėl nekilnojamo turto mokesčio mokėjimo, pripažinimo negaliojančia; teismas šį atsakovo reikalavimą atmetė; dėl atsakovo prievolės mokėti nekilnojamojo turto mokestį nevykdymo ieškovas taip pat kreipėsi į teismą; jo reikalavimus dėl mokesčio įsiskolinimo priteisimo teismai tenkino; atsakovas bylos nagrinėjimo metu sumokėjo nekilnojamojo turto mokesčio įsiskolinimą, įskaitant ir mokestį už 2013 m. Teismo teigimu, atsižvelgiant į sutarčių turinį ir esmę (nuoma, subnuoma su investicija; pastatas faktiškai rekonstruotas iš pagrindų, atsakovo investuotos lėšos, panaudotos kapitaliniam remontui įskaitomi į jo mokėtiną nuomos mokestį), prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį traktuotina kaip papildoma, o, atsižvelgiant į tai, kad be nekilnojamojo turto mokesčio, atsakovas reguliariai mokėjo nuomos mokestį ir kitus sutartus mokesčius, taip pat į tai, kad bylos nagrinėjimo metu atsakovas visiškai įvykdė prievolę mokėti nekilnojamojo turto mokestį, nėra pagrindo išvadai, kad atsakovo prievolės mokėti nekilnojamojo turto mokestį netinkamas vykdymas nagrinėjamu atveju gali būti pripažintas esminiu sutarties pažeidimu.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentai
Apeliaciniame skunde ieškovas UAB ,,Vilniaus parkai“ prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 29 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti; atidėti dalies žyminio mokesčio už apeliacinį skundą sumokėjimą iki bus priimtas sprendimas nagrinėjamoje byloje; priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas (VI b. t., 2 - 10 l.). Apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:
- Teismas netinkamai aiškino ir taikė CK normas, reglamentuojančias sutarčių sudarymą, aiškinimą ir taikymą; aiškindamas Nuomos ir Subnuomos sutartis, rėmėsi tik sutarčių turiniu, nevertino byloje esančių įrodymų, t. y. 1999-05-06 Vilniaus miesto valdybos sprendimo Nr. 802V ,,Dėl negyvenamųjų patalpų M. K. Čiurlionio g. 102 nuomos“ ir UAB ,,Vilniaus parkai“ 1999-12-03 protokolo, kurių pagrindu buvo sudarytos Nuomos ir Subnuomos sutartys;
- Teismas neatsižvelgė į tai, kad Nuomos sutartis tarp apelianto ir atsakovo UAB ,,Giransa“ buvo sudaryta atviro konkurso būdu, tai patvirtina UAB ,,Vilniaus parkai“ 1999-12-03 protokolas; taigi atsakovas UAB ,,Giransa“, pateikdama pasiūlymą dalyvauti apelianto paskelbtame atvirame konkurse, pateikė ofertą, nes jame buvo nurodyti įsipareigojimai – išsinuomoti nebaigtos statyti kavinės ,,Lakštingala“ pastatus, kas mėnesį mokant po 4,50 Lt už kv. m.; byloje nėra duomenų, kad atsakovas UAB ,,Giransa“ būtų atsiėmęs ofertą ar pakeitęs jos sąlygas; apeliantas akceptavo atsakovo UAB ,,Giransa“ ofertą ir joje numatytas sąlygas – pasiūlymą išnuomoti negyvenamąsias patalpas (kavinę ,,Lakštingala“), mokant 4,50 Lt už kv. m. nuomos mokestį; atsakovo UAB ,,Giransa“ ofertoje nebuvo nustatytas konkretus pasiūlymas išsinuomoti tam tikrą negyvenamųjų patalpų plotą ir nebuvo numatytas pasiūlymas mokėti tik fiksuotą nuomos mokestį, t. y. 1 148,27 Lt; pateiktoje ofertoje aiškiai nustatytas atsakovo UAB ,,Giransa“ siekis išsinuomoti patalpas, nenurodant konkretaus patalpų ploto, atlikti tų patalpų kapitalinį remontą bei mokėti už naudojimąsi patalpomis po 4,5 Lt už 1 kv.m.; kadangi sutarčių sudarymo metu negyvenamųjų patalpų plotas sudarė tik 255,17 kv. m., sutartyse ir buvo numatytas bendras nuomos mokestis, t. y. 255,17 kv.m. x 4,5 Lt/kv.m. = 1 148,27 Lt; taigi bendro nuomos mokesčio įrašymas į Nuomos ir atitinkamai Subnuomos sutartį negali būti traktuojamas kaip šalių susitarimas ar atsakovo UAB ,,Giransa“ įsipareigojimas mokėti fiksuoto dydžio nuomos mokestį;
- Teismas suklydo, nurodydamas, kad byloje nustatyta, jog 2007 m. ieškovas, siekdamas padidinti nuomos mokestį, kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl Nuomos ir Subnuomos sutarčių sąlygų pakeitimo (...), o tai tik patvirtina, jog pats ieškovas sutarčių sąlygas dėl nuomos mokesčio traktavo taip, kaip jas aiškina atsakovas, t. y. kad buvo sulygta dėl fiksuoto nuomos mokesčio, ir tam, kad padidinti nuomos mokestį, turi būti pakeistos sutarčių sąlygos“; apelianto teigimu, nėra įsiteisėjusio teismo sprendimo, kuriuo būtų atsisakyta pakeisti Nuomos ir Subnuomos sutarčių sąlygas dėl nuomos mokesčio dydžio;
- Apeliacinės instancijos teismui nusprendus, jog atsakovai turėjo pareigą mokėti nuomos mokestį už naudojimąsi padidėjusiu plotu, t. y. nuomojamos patalpos padidėjo nuo 255,17 kv.m. iki 1 965,9 kv.m (papildomai už 1 688,73 kv.m.), atitinkamai turėtų būti tenkinamas apelianto reikalavimas nutraukti tiek Nuomos, tiek Subnuomos sutartis, nes pareigos mokėti nuomos mokestį nevykdymas yra laikomas esminiu nuomos sutarties pažeidimu;
- Teismas be pagrindo nurodė, kad nuomos mokesčio nemokėjimas laikytinas esminiu sutarties pažeidimu, o nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimas – ne; kad prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį traktuotina kaip papildoma; kad prievolės mokėti nekilnojamojo turto mokestį netinkamas vykdymas negali būti pripažintas esminiu sutarties pažeidimu. Teismas neatsižvelgė į tai, kad šalių sudarytame susitarime yra numatyta atsakovo UAB ,,Disona“ prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį už nuomojamus pastatus; atsakovo UAB ,,Disona“ prievolės egzistavimą ir jos vykdytinumą patvirtina įsiteisėjęs Vilniaus miesto 3-iasis apylinkės teismo 2010 m. lapkričio 10 d. sprendimas; teismas neatsižvelgė į tai, kad atsakovas UAB ,,Disona“ tyčia nemoka šio mokesčio, taip kenkdamas apelianto interesams, kadangi apeliantas, laiku negavęs nekilnojamojo turto mokesčio iš atsakovo UAB ,,Disona“, negali vykdyti savo prievolės Valstybinei mokesčių inspekcijai ir tokiu būdu patiria neigiamų padarinių – apelianto sąskaitos ir turtas yra areštuojamas, apeliantas nuolat priverstas kreiptis į teismą dėl priverstinio šio mokesčio išieškojimo, patirdamas papildomas bylinėjimosi išlaidas; teismas neatsižvelgė į tai, kad kitų mokesčių mokėjimas nesudaro pagrindo išvadai, kad prievolės mokėti nekilnojamojo turto mokestį nevykdymas negali būti laikomas esminiu pažeidimu;
- Teismo nurodyta aplinkybė, kad bylos nagrinėjimo metu atsakovas įvykdė prievolę mokėti nekilnojamojo turto mokestį, nepatvirtina fakto, kad atsakovas UAB ,,Disona“ tinkamai vykdo šią pareigą; atsakovas skolą už 2010 m., 2011 m. ir 2012 m. dalimis padengė tik po to, kai ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu; apeliantas dėl nesumokėto nekilnojamojo turto mokesčio priteisimo iš atsakovo UAB ,,Disona“ 2013 m. kreipėsi trečią kartą, o abu pirmuosius kartus apelianto reikalavimai buvo tenkinti; Vilniaus apygardos teismo procesiniai sprendimai yra įsiteisėję, tačiau atsakovas vis tiek siekė išvengti įsipareigojimo dėl šio mokesčio mokėjimo; tokie atsakovo veiksmai patvirtina, kad jis netinkamai vykdo savo savanoriškai prisiimtą prievolę, kurios vykdymas apeliantui turi esminės reikšmės, todėl darytina išvada, kad yra pagrindas nutraukti tiek Nuomos, tiek Subnuomos sutartis dėl atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ padarytų esminių sutarčių pažeidimų.
Atsakovai UAB ,,Disona“ ir UAB ,,Giransa“ atsiliepime į apeliacinį skundą prašo jį atmesti ir palikti nepakeistą apygardos teismo sprendimą (VI b. t., 26 – 34 b. l.).
Trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija atsiliepime į apeliacinį skundą prašo jį tenkinti. Nurodo, kad teismas neištyrė ir neįvertino byloje esančių įrodymų dėl Nuomos ir Subnuomos sutarčių sudarymo aplinkybių, todėl suklydo, spręsdamas dėl tikrųjų šalių ketinimų sudarantis sutartis (VI b. t., 21 – 24 l.).
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl bylos nagrinėjimo proceso tvarkos
Pagal CPK 321 straipsnio 1 dalį, apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK 322 straipsnyje nurodytas išimtis, pagal kurias apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad būtinas žodinis nagrinėjimas.
Nagrinėjamu atveju ieškovas UAB ,,Vilniaus parkai“, prašydamas apeliacinį skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka, nepateikė pagrįstų motyvų dėl apeliaciniame skunde ir prašyme dėl žodinio bylos nagrinėjimo nurodytų įrodymų tyrimo apeliacinės instancijos teisme žodinio proceso tvarka, o ne nagrinėjant bylą rašytinio proceso tvarka; be to, teisėjų kolegija nenustatė pagrindų pripažinti, jog būtinas žodinis šios bylos nagrinėjimas (VI b. t., 40 – 42 b. l.; CPK 178 str., 302 str., 314 str., 322 str.).
Dėl to, kas pasakyta, netenkintinas nurodytas ieškovo prašymas dėl žodinio šios bylos nagrinėjimo (CPK 322 str.).
Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.
Byla pagal ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ apeliacinį skundą nagrinėjama rašytinio proceso tvarka, neperžengiant apeliaciniame skunde nustatytų ribų, kurias sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas, t. y. apeliacinės instancijos teismas patikrina, ar skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas (CPK 320 str. 1 d., 263 str. 1 d.). Teisėjų kolegija nenustatė absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 329 str. 2, 3 d.; 321 str. 1 d., 322 str.).
Byloje sprendžiamas ginčas dėl mokėtino nuomos mokesčio dydžio pakeitimo pagrįstumo, pasikeitus nuomojamų patalpų plotui bei sutarčių nutraukimo, pažeidus esmines jų sąlygas.
Dėl sutarčių sąlygų aiškinimo ir nuomos mokesčio priteisimo
Pagal įstatymą, sutarties šalys savo nuožiūra nustato sutarties sąlygas, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos (CK 6.156 str. 4 d.). CK 6.189 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai.
CK 6.193 straipsnio 1 dalies nuostatomis, sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai; aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. Be to, visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos, atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (CK 6.193 str. 2 d.); kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai (CK 6.193 str. 4 d.); aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 str. 5 d.).
Pagal CK 6.205 straipsnio nuostatas, sutarties neįvykdymu laikomas bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir įvykdymo termino praleidimą.
CK 6.217 straipsnio 1 dalis numato, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas.
CK 6.204 straipsnio 3 dalis numato, kad kai sutarties įvykdymas sudėtingesnis, nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti.; šis prašymas turi būti pagrįstas ir pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo; kreipimasis dėl sutarties pakeitimo savaime nesuteikia nukentėjusiai šaliai teisės sustabdyti sutarties vykdymą; jeigu per protingą terminą šalys nesutaria dėl sutarties pakeitimo, tai abi turi teisę kreiptis į teismą. Teismas gali: nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas (1 punktas); pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra (2 punktas).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad šalių susitarimu sutarties sąlygos nustatomos, suderinus šalių valią, vadovaujantis sutarties laisvės principu, kad valstybė užtikrina sutartinių įsipareigojimų vykdymą priverstinai, nustatydama teisinį reikalavimą laikytis sutarčių, o, sprendžiant ginčus, kylančius iš sutartinių santykių, nevalia ignoruoti sutarties šalių valios ir vadovautis vien įstatymo nuostatomis; taip pat nurodęs, jog teismas, spręsdamas sutartinių ginčų klausimus, nuo sutarties sąlygų turinio gali (ir privalo) nukrypti ir vadovautis teisės normomis tik tada, kai šalių sutartis prieštarauja bendriesiems teisės principams, viešajai tvarkai ar imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 1.5 str., 1.81 str., 6.157 str.; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-262/2010; 2011 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-137/2011; 2011 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-220/2011).
Be to, pagal Kasacinio teismo išaiškinimą, sutarties šalims nesutariant dėl sudarytos sutarties sąlygų turinio, tokios sąlygos aiškinamos pagal bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais; aiškinant sutarties turinį, prioritetas turi būti teikiamas tikrųjų sutarties šalių ketinimų (valios) nustatymui, aiškinant sutartį nepakanka remtis pažodiniu jos tekstu; sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės, susijusios su konkrečios sutarties šalių elgesiu, sudarant ir vykdant sutartį, jų santykių praktika; kartu įstatymas įpareigoja įvertinti ir visuomenėje nusistovėjusią analogiškų sutartinių santykių praktiką: jeigu sutarties šalių turėtų ketinimų negalima nustatyti, sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys; aiškinant sutartį reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje ir nenurodytos, priimtiniausią pagal sutarties prigimtį sąvokų reikšmę, papročius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-424/2004; 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2005; 2011 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-220/2011).
Bylos duomenimis, Vilniaus miesto savivaldybės, vienintelio ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ akcininko (IV b. t., 88 – 94 l.), valdybos 1999-05-06 sprendimu Nr. 802V, vadovaujantis Vilniaus miesto tarybos 1999-01-15 sprendimu Nr. 322 ,,Dėl Vilniaus miesto savivaldybės nuosavybės teise turimo nekilnojamojo turto valdymo taisyklių patvirtinimo“ nusprendė leisti ieškovui UAB ,,Vilniaus parkai“ išnuomoti 255,17 kv. m. negyvenamąsias patalpas adresu Vilnius, M. K. Čiurlionio g. 102 (,,Lakštingalos“ kavinė) atviro konkurso tvarka, nustatant pradinę 9 Lt kainą už 1 kv. m. per mėnesį (I b. t., 19 l.). Konkurso organizavimo komisijos 1999-12-03 posėdžio, kuriame dalyvavo (kurio protokolą pasirašė) ir atsakovo UAB ,,Giransa“ vadovas), protokole nurodyta, kad atvirame konkurse dalyvavo viena įmonė – UAB ,,Giransa“, kuri pasiūlė 4,50 Lt (su 18 procentų PVM) už kvadratinį metrą per mėnesį nuo pastato pridavimo eksploatacijai dienos kainą; konkursą laimėjusia pripažinta UAB ,,Giransa“, su kuria nutarta sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis (I b. t., 20 l.). 1999-12-27 UAB ,,Vilniaus parkai“ (Nuomotojas“) su UAB ,,Giransa“ (Nuomininkas) sudarė Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos su investicija į remontą sutartį Nr. 99-12-27 (Nuomos sutartis), kurios 1 punkte nurodyta, kad Nuomotojas, vadovaudamasis Vilniaus miesto valdybos 1999-05-06 sprendimu Nr. 802V, perduoda Nuomininkui nuomos teise 255,17 kv. m. bendrojo ploto negyvenamuosius pastatus ir patalpas kavinei atstatyti bei įrengti mokant nuomos mokestį (po patalpų atstatymo) 1148,27 Lt per mėnesį už nuomojamas patalpas kartu su žemės mokesčiu nuo pastato pridavimo eksploatacijai dienos, iš jų 175,11 Lt PVM; 3 punkte numatyta, kad nuomos sutartis įsigalioja nuo sutarties pasirašymo dienos iki 2098-12-27; 5.2 punktu šalys susitarė, kad ,,rekonstravus pastatus ir pritaikius 1 punkte nurodytai paskirčiai, nuomininkas turi teisę subnuomoti patalpas tretiesiems asmenims be atskiro raštiško nuomotojo sutikimo patalpų nuomojamam laikotarpiui“ (I b. t., 21 – 23 l.). 1999-12-28 Nuomojamų negyvenamųjų pastatų ir patalpų perdavimo ir priėmimo aktu Nuomotojas Nuomininkui perdavė, o Nuomininkas priėmė pastatus ir patalpas, nuomojamus vadovaujanti 1999-05-06 Vilniaus miesto valdybos sprendimu Nr. 802V (I b. t., 24 l.). 2000-04-03 UAB ,,Vilniaus parkai“ ir UAB ,,Giransa“ pasirašė Nuomos sutarties papildymą, kuriuo susitarė pakeisti Nuomos sutarties 5.2 punktą, išdėstant jį taip: pastatų rekonstrukciją pradėti iki 2000-05-01, prieš tai pateikiant Nuomotojui raštišką patvirtinimą apie turimas rekonstrukcijai nuosavas arba investitoriaus lėšas ir pastato subnuomos trišalę sutartį, pasirašant ją Nuomotojui, Nuomininkui ir Subnuomininkui, su Subnuomininko finansiniais įsipareigojimais atlikti rekonstrukciją Subnuomininko lėšomis ir su teise po rekonstrukcijos pastatą tiesiogiai nuomoti iš Nuomotojo (I b. t., 29 l.).
Be to, nustatyta, kad 2000-04-28 UAB ,,Vilniaus parkai”, UAB "Giransa“ ir UAB ,,Disona“ (Subnuomininkas) sudarė trišalę Negyvenamųjų pastatų ir patalpų subnuomos su investicija į remontą sutartį Nr. 00-04-28, kurios 1 punkte numatyta, kad pagal generalinę nuomos sutartį Nr. 99-12-27, pasirašytą 1999-12-27 tarp UAB ,,Vilniaus parkai“ ir UAB ,,Giransa“, ir sutarties papildymą, pasirašytą 2000-04-03, Nuomotojas, vadovaudamasis 1999-05-06 Vilniaus miesto valdybos sprendimu Nr. 802V, subnuomoja Subnuomininkui negyvenamus pastatus ir patalpas, mokant nuomos mokestį, pradėjus patalpų eksploataciją, kuris sudaro po 1 148,27 Lt su PVM už mėnesį, Subnuomos sutarties 5 punkte numatant, kad Subnuomininkui savo lėšomis papildomai padidinus rekonstruojamo pastato plotą, suderinus su Vilniaus miesto savivaldybe, papildomai įrengto ploto nuosavybė pereina Subnuomininkui įforminant jam nuosavybės teisę (I b. t., 26 – 28 l.).
2000-04-28 UAB ,,Vilniaus parkai“, UAB „Giransa“ ir UAB ,,Disona“ pasirašė Nuomojamų negyvenamųjų patalpų ir pastatų perdavimo – priėmimo aktą – protokolą, kuriame nurodyta, kad UAB ,,Vilniaus parkai“, dalyvaujant UAB ,,Giransa“, perdavė, o UAB ,,Disona“ priėmė pradėtą statyti kavinę ,,Lakštingala“; kad ,,išnuomojamas plotas 255,17 kv. m. Atstačius pastatą įrengtos vidaus sienos ir pertvaros sumažins plotą, patikslinti po inventorizacijos“ (5 punktas); kad šalių susitarimu, remiantis 2000-04-28 dienos sutarties Nr. 00-04-28 7 punktu, kavinės ,,Lakštingala“ kapitalinis remontas bus atliekamas Subnuomininko (UAB ,,Disona“) lėšomis, o įdėtos lėšos užskaitomos kaip būsimo laikotarpio nuomos mokestis (I b. t., 30 l.).
2008-10-29 Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos posėdžio protokolu Nr. 200-41 buvo nutarta pavesti UAB ,,Vilniaus parkai“ direktoriui rengti kolegijos protokolinio nutarimo ir administracijos direktoriaus įsakymo projektus dėl leidimo parduoti UAB ,,Vilniaus parkai“ balanse esantį negyvenamąjį pastatą, susidedantį iš 5 atskirų turtinių vienetų, susitarimo pagrindu subnuomininkui UAB ,,Disona“; pavesti UAB ,,Vilniaus parkai“ įskaityti subnuomininko UAB ,,Disona“ į pastato – kavinės rekonstrukciją ir remonto darbus investuotą 1 663 274 Lt sumą (I b. t., 47 l.). UAB ,,Vilniaus parkai“ 2008-11-26 rašte Vilniaus savivaldybės administracijos Turto departamentui ,,Dėl UAB ,,Disona“ nuomojamo pastato – kavinės, esančios M. K. Čiurliono g. 102“ nurodyta, kad pastatas – kavinė Subnuomininko lėšomis buvo atstatyta 2000 m.; atlikti statybos darbai buvo patvirtinti valstybinės komisijos aktais 2000-08-30 Nr. 779, 2001-10-18 Nr. 1116, 2003-05-14 Nr. 101/114“ (I b. t., 48 l.).
Be to, 2010-04-27 UAB ,,Vilniaus parkai“ ir UAB ,,Disona“ pasirašė ketinimų protokolą dėl preliminariosios pastatų pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo, pagal kurį šalys susitarė, kad esant rašytiniam ir galiojančiam vienintelio pardavėjo (UAB ,,Vilniaus parkai“) akcininko Vilniaus miesto savivaldybės administracijos pritarimui, parduoti pastatą kavinę su pirtimi ir gyvenamaisiais kambariais (unikalus Nr.: 1095-9009-5017); pastatą – stoginę – lauko kavinę (unikalus Nr. 4400-0231-2376) bei kitus statinius (unikalūs Nr. 4400-0202-7418, Nr. 4400-020-9134 ir Nr. 1095-9009-5218), šalys sieks sudaryti preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį bei taikiai išspręsti vykstančius civilinius ginčus protokole nurodytomis sąlygomis (I b. t., 53 – 56 l.).
Nors apygardos teismas pagrįstai skundžiamame sprendime nurodė, jog nei vienoje iš sutarčių nebuvo nurodyta, kad nuomos mokesčio dydis yra kokiu nors būdu siejamas su patalpų ploto pokyčiais, jog sutartyse nedetalizuotas nuomos mokestis už 1 kv. m., o nurodytas konkretus nuomos mokesčio dydis, tačiau apygardos teismo pateiktas Nuomos ir Subnuomos sutarčių aiškinimas vertintinas kaip siauras, pažodinis sutarčių aiškinimas, neatsižvelgiant į reikšmingas aplinkybes, susijusias su nurodytų sutarčių sudarymu ir vykdymu.
Minėta, jog Nuomos sutarties 1 punkte nurodyta, kad patalpos – 255,17 kv. m. ploto - Nuomininkui (atviro nuomos konkurso laimėtojui) perduodamos, vadovaujantis Vilniaus miesto valdybos 1999-05-06 sprendimu Nr. 802 V, kuriuo ieškovui leista išnuomoti patalpas atviro konkurso tvarka. Šiame Vilniaus miesto valdybos sprendime nurodyta pradinė atviro nuomos konkurso kaina - 9 Lt už 1 kv. m. per mėnesį; tačiau Konkurso organizavimo komisijos posėdžio protokole nurodoma, kad konkurse dalyvavo viena įmonė – atsakovas UAB ,,Giransa“, kuri pasiūlė 4,50 Lt (su PVM) už 1 kv. m. nuomos mokesčio per mėnesį nuo pastato pridavimo eksploatacijai dienos; kad UAB ,,Giransa“ laimėjo nebaigtos statyti kavinės ,,Lakštingala“ atvirą nuomos konkūrą (I b. t., 20 l.). Pažymėtina, kad nurodytą protokolą pasirašė ir atsakovo UAB ,,Giransa“ direktorius R. J., taigi atsakovas UAB ,,Giransa“ žinojo, kokia yra nuomojamų patalpų kvadratinio metro ploto nuomos kaina. Nors paminėta nuomos kaina nėra nurodyta Nuomos ir Subnuomos sutartyse, tačiau nagrinėjamu atveju paminėti Vilniaus miesto valdybos 1999-05-06 sprendimas Nr. 802V bei Konkurso organizavimo posėdžio 1999-12-03 protokolas laikytini esminiais šaltiniais, aiškinant Nuomos ir Subnuomos sutartis, kurios sudarytos šių dokumentų pagrindu, todėl nurodytų sutarčių nuostatos turi būti aiškinamos, neatsiejant jų nuo nurodytų dokumentų turinio. Taigi yra pagrindo teigti, kad nepagrįsti tiek atsakovų argumentai, tiek ir pirmosios instancijos teismo sprendimo išvados, kad šalys nebuvo susitarusios dėl konkrečios už nuomojamo ploto kvadratinį metrą mokamos kainos, t. y. 4.5 Lt (su PVM) už 1 kv. m. per mėnesį nuomos mokesčio nuo pastato pridavimo eksploatacijai dienos.
Byloje tarp šalių nėra ginčo dėl nuomos mokesčio už 255,17 kv. m. ploto Patalpų, išnuomotų pagal Nuomos ir Subnuomos sutartis, mokėjimo, tačiau šalys nesutaria dėl Subnuomininko faktiškai naudojamo ploto, viršijančio nurodytą Nuomos sutartyje (255,17 kv.m.), nuomos sąlygų (kainos). Bylos duomenimis, Patalpų remonto pagal Nuomos ir Subnuomos sutartis darbai baigti 2004-02-17, išdavus paskutinį statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktą. Byloje esančio nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2012-01-08 išrašo duomenimis, atsakovas UAB ,,Disona“ faktiškai naudojasi 1965,9 kv. m. patalpų, esančių adresu Vilnius, M. K. Čiurlionio g. 102, registruotų ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ vardu. Atsižvelgiant į aukščiau nurodytą Nuomos ir Subnuomos sutarčių aiškinimą, darytina išvada, kad Subnuomininkas naudojasi ne tik 255,17 kv. m. plotu, bet ir 1688,73 kv. m., t. y. didesniu nekilnojamojo turto plotu, tuo tarpu nuosavybės į nekilnojamąjį turtą santykis ieškovui UAB ,,Vilniaus parkai“ leidžia pagrįstai tikėtis atlyginimo už naudojimąsi jam priklausančiu nekilnojamuoju turtu.
Kolegijos nuomone, nagrinėjamu atveju atsakovas, naudodamasis padidėjusiu nuomojamų patalpų plotu, nepagrįstai sutaupė, nemokėdamas nuomos mokesčio už naudojimąsi ieškovui nuosavybės teise priklausančiu nekilnojamuoju turtu, todėl privalo grąžinti ieškovui be pagrindo sutaupytas lėšas (CK 6.237 str. 1 d.). Taigi, bylos šalims nesant susitarus dėl naudojimosi papildomu aukščiau nurodytu plotu, yra pagrindo tarp šalių faktiškai susiklosčiusiems nuomos santykiams dėl papildomų Nuomos sutartyje nenumatytų (1688,73 kv. m.) patalpų taikyti 4,5 Lt už kv. m. per mėnesį nuomos kainą, kuri buvo šalių suderinta Nuomininkui laimėjus atvirą patalpų nuomos konkursą, pagal kurio rezultatus buvo sudarytos Nuomos ir Subnuomos sutartys, išnuomojant ir perduodant 255,17 kv.m. patalpas. Priešingas nagrinėjamo ginčo vertinimas prieštarautų teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principams , juolab kad byloje nėra duomenų, jog atsakovai būtų kreipęsi į teismą dėl Nuomos ir Subnuomos sutarčių pakeitimo ar papildymo bei jose numatytų sąlygų (tarp jų Subnuomos sutarties 5 punkto) tinkamo įgyvendinimo (CPK 3 str. 1 d, CK 1. 5 str., 6.204 str. 3 d.).
Dėl to, kas pasakyta, yra pagrindo patenkinti ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ieškinio reikalavimą priteisti solidariai iš atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ 769 828 Lt (222 958 Eur) nesumokėto nuomos mokesčio už laikotarpį nuo 2004 m. vasario mėn. iki 2012 m. spalio mėn. (CK 6.487 str., 6.193 str.; CPK 185 str.).
Atsižvelgiant į paminėtus motyvus, pakeistinas pirmosios instancijos teismo sprendimas, panaikinant jo dalį, kuria atmestas ieškinio reikalavimas dėl nuomos mokesčio priteisimo, jį patenkinant (CPK 326 str. 1 d. 3p., 329 str., 330 str.).
Dėl sutarčių nutraukimo
Apygardos teismas pagrįstai netenkino ieškinio reikalavimų dėl nutraukimo 1999-12-27 Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos su investicija į remontą sutarties Nr. 99-12-27, sudarytos tarp ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ir atsakovo UAB ,,Giransa“, ir 2000-04-28 Negyvenamųjų pastatų ir patalpų subnuomos su investicija į remontą sutarties Nr. 00-04-28, sudarytos tarp ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ bei atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“.
Pagal CK 6.200 straipsnio 4 dalį, jeigu pagal sutartį ar jos prigimtį šalis, atlikdama tam tikrus veiksmus, turi imtis maksimalių pastangų sutarčiai įvykdyti, tai ši šalis privalo imtis tokių pastangų, kokių būtų ėmęsis tokiomis pat aplinkybėmis protingas asmuo. CK 6.205 straipsnio nuostatomis, sutarties neįvykdymu laikomos bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant netinkamą įvykdymą ir įvykdymo termino praleidimą.
CK 6.217 straipsnio 1 dalis numato, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Pagal to paties straipsnio 4 dalį, kitais šiame straipsnyje nenumatytais pagrindais sutartį galima nutraukti tik teismo tvarka pagal suinteresuotos šalies ieškinį, o pagal 5 dalį, vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais.
Remiantis CK 6.221 straipsnio 1 dalimi, sutarties nutraukimas atleidžia abi šalis nuo sutarties vykdymo; pagal to paties straipsnio 2 dalį, sutarties nutraukimas nepanaikina teisės reikalauti atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl sutarties neįvykdymo, bei netesybas.
Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad Nuomos ir Subnuomos sutarčių šalys nebuvo pakankamai aktyvios, siekdamos išspręsti ginčą dėl padidėjusio patalpų ploto nuomos; juolab kad ieškovas UAB ,,Vilniaus parkai“ pareikalavo iš atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ nuomos mokesčio už papildomo - 1688,73 kv. m. ploto patalpas tik teisme pareikštu priešiniu reikalavimu po to, kai UAB ,,Disona“ kreipėsi į Vilniaus apygardos teismą su ieškiniu atsakovams UAB ,,Vilniaus parkai“ ir Vilniaus miesto savivaldybei dėl Subnuomos sutarties nutraukimo dėl esminio UAB ,,Vilniaus parkai“ padaryto sutarties pažeidimo, prašydamas priteisti subsidiariai iš atsakovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ir Vilniaus miesto savivaldybės 2 233 911,67 Lt kaip UAB ,,Disona“ negautų pajamų ir nuostolių. Be to, tik teismas nagrinėjamoje byloje išaiškino ginčytinas sutarčių sąlygas, kurios nebuvo aiškios ginčo sutartyse, o atsakovas UAB ,,Disona“ tinkamai mokėjo nuomos mokestį už Nuomos sutartyje nurodytą 255,17 kv. m. plotą. Taigi nėra pagrindo pripažinti esminiu šių sutarčių pažeidimu aplinkybės, kad atsakovas UAB ,,Disona“ nemokėjo nuomos mokesčio už papildomą faktiškai naudotą 1688,73 kv. m. plotą, todėl apygardos teismas pagrįstai atmetė ieškovo reikalavimą dėl Nuomos ir Subnuomos sutarčių nutraukimo dėl, ieškovo teigimu, atsakovų padarytų esminių sutarčių pažeidimų, susijusių su nuomos mokesčio nemokėjimu (CK 6.217 str., CPK 185 str.).
Nesudaro pagrindo nutraukti ginčo sutartis ir apelianto argumentai, kad esmingai buvo pažeista Subnuomos sutartis, atsakovui UAB ,,Disona“ nemokant ieškovui nekilnojamojo turto mokesčio. Juolab kad pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime pagrįstai nurodė, jog tarp ieškovo ir atsakovo UAB ,,Disona“ kilęs ginčas dėl prievolės, susijusios su nurodyto mokesčio mokėjimu, yra išspręstas teismo sprendimu, o atsakovas UAB ,,Disona“ yra sumokėjęs nekilnojamojo turto mokestį.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
CPK 79 straipsnis nustato, kad bylinėjimosi išlaidas sudaro žyminis mokestis ir išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu.
CPK 93 straipsnio 1 dalis numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą, o pagal CPK 93 straipsnio 2 dalį, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai. To paties straipsnio 5 dalies nuostatomis, jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.
CPK 98 straipsnio 2 dalis nustato, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku 2004 m. balandžio 2 d. patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (toliau - Rekomendacijos).
Vilniaus apygardos teismas 2014-02-24 nutartimi priėmęs UAB ,,Disona“ atsisakymą nuo ieškinio ir nutraukęs šią bylos dalį, nurodė, kad UAB ,,Disona“ grąžintinas 26 839 Lt (7 773,11 Eur) žyminis mokestis, o klausimas dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo spręstinas išnagrinėjus atsakovo priešieškinį (ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ieškinį; V b. t., 129 - 130 l.).
Byloje nustatyta, kad ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ mokėtinas žyminis mokestis už pareikštus ieškinio reikalavimus sudaro 11 982 Lt (3 470 Eur).
Ieškovas UAB ,,Vilniaus parkai“, už priešieškinio padavimą sumokėjęs 3 500 Lt (1 014 Eur) dydžio žyminio mokesčio dalį, prašė teismo atidėti likusios žyminio mokesčio dalies sumokėjimą (II b. t., 163 – 166 l.). Vilniaus apygardos teismas 2013-02-04 nutartimi patenkino šį ieškovo prašymą (II b. t., 209 – 210 l.), tačiau, nesant duomenų apie tai, kad ieškovas būtų sumokėjęs likusią žyminio mokesčio dalį iki teismo sprendimo priėmimo (CPK 84 str.), o apygardos teismui skundžiamu sprendimu neišsprendus likusios ieškovo mokėtinos žyminio mokesčio dalies sumokėjimo, šios bylinėjimosi išlaidos paskirstytinos apeliacinės instancijos teisme (CPK 93 str. 5 d.).
Be to, pirmosios instancijos teisme ieškovas UAB ,,Vilniaus parkai“ turėjo 6 050 Lt (1 752 Eur) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba (IV b. t., 260 – 261 l.), atsakovas UAB ,,Giransa“ - 3 200 Lt (927 Eur) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba (IV b. t., 217 – 231 l.; V b. t., 195 – 196 l.), o atsakovas UAB ,,Disona“ - 9 100 Lt (2635,54 Eur) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba (IV b. t., 172 – 176 l.; V b. t., 205 – 206 l.).
Pakeičiant apygardos teismo sprendimą aukščiau nurodytu būdu, iš dalies patenkinant ieškinį, atitinkamai paskirstytinos bylos šalių turėtos bylinėjimosi išlaidos, t. y. iš atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ priteistina valstybei po 1 228 Eur žyminio mokesčio, ieškovo nesumokėto už ieškinį, o ieškovui UAB ,,Vilniaus parkai“ po 466 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su dalies žyminio mokesčio sumokėjimu, ir po 438 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba; iš ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ priteistina atsakovui UAB ,,Disona“ 438 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba, o atsakovo UAB ,,Giransa“ naudai priteistina 438 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su advokato pagalba; be to, iš bylos šalių valstybei priteistina po 24 Eur (viso 72 Eur) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios instancijos teisme (V b. t., pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu; CPK 79 str., 93 str. 2 d., 98 str.; Rekomendacijų 2, 8.10 p.).
Be to, ieškovas UAB ,,Vilniaus parkai“ už apeliacinio skundo padavimą sumokėjo 3 185 Eur žyminio mokesčio (VI b. t., 16, 43 – 45 l.), taigi už apeliacinio skundo padavimą nesumokėta 285 Eur žyminio mokesčio. Iš dalies patenkinus ieškovo apeliacinį skundą, ieškovui priteistinos bylinėjimosi išlaidos, susijusios su žyminio mokesčio už apeliacinį skundą sumokėjimu, proporcingai patenkintų ieškinio reikalavimų daliai - priteisiant iš atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ ieškovui UAB ,,Vilniaus parkai“ po 1552 Eur, o valstybei iš atsakovų – po 142,50 Eur žyminio mokesčio už apeliacinio skundo padavimą (CPK 93 str. 2 d., 302 str.).
Įskaičius šalių viena kitai mokėtinas sumas, susijusias su bylinėjimosi išlaidomis advokato pagalbai, turėtų pirmosios instancijos teisme, padengimu, iš atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ priteistina ieškovui UAB ,,Vilniaus parkai“ po 2 018 Eur (466 Eur + 1552 Eur) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su žyminiu mokesčiu už ieškinį ir apeliacinį skundą; valstybei – po 1370,50 Eur (1 228 Eur + 142,50 Eur) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su žyminiu mokesčiu už ieškinį ir apeliacinį skundą (CPK 93 str. 2 d., 302 str.).
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,
n u t a r i a:
Pakeisti Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 29 d. sprendimą.
Palikti nepakeistą apygardos teismo sprendimo dalį, kuria atmesti ieškovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Vilniaus parkai“ (j. a. k. 120185194) ieškinio reikalavimai dėl nutraukimo 1999-12-27 Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos su investicija į remontą sutarties Nr. 99-12-27 ir 2000-04-28 Negyvenamųjų pastatų ir patalpų subnuomos su investicija į remontą sutarties Nr. 00-04-28.
Panaikinti kitą Vilniaus apygardos teismo 2014 m. liepos 29 d. sprendimo dalį, o ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“ ieškinį patenkinti iš dalies.
Priteisti iš atsakovų uždarosios akcinės bendrovės ,,Giransa“ (j. a. k. 124480733) ir uždarosios akcinės bendrovės ,,Disona“ (j. a. k. 123637950) solidariai ieškovui UAB ,,Vilniaus parkai“ 222 958 Eur (du šimtai dvidešimt du tūkstančiai devyni šimtai penkiasdešimt aštuoni eurai) nuomos mokesčio.
Priteisti iš atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ valstybei po 1 370,50 Eur (vienas tūkstantis trys šimtai septyniasdešimt eurų 50 eurocentų) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su žyminiu mokesčiu pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose.
Priteisti iš atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ ieškovui UAB ,,Vilniaus parkai“ po 2 018 Eur (du tūkstančiai aštuoniolika eurų) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su žyminiu mokesčiu, turėtų pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose.
Priteisti iš ieškovo UAB ,,Vilniaus parkai“, atsakovų UAB ,,Giransa“ ir UAB ,,Disona“ valstybei po 24 Eur (dvidešimt keturi eurai) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios instancijos teisme.
Teisėjos Danutė Gasiūnienė
Audronė Jarackaitė
Dalia Kačinskienė