Civilinė byla Nr. 3K-3-464-969/2015

Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00177-2012-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 42.11.1; 50.8 (S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2015 m. rugpjūčio 13 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Andžej Maciejevski, Rimvydo Norkaus (kolegijos pirmininkas) ir Gedimino Sagačio (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. lapkričio 7 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovių uždarosios akcinės bendrovės „Tauras“, akcinės bendrovės SEB banko ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos, dalyvaujant tretiesiems asmenims Z. S., J. S., bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Nomino“, bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „EDP Group“, dėl įsakymo panaikinimo, valstybinės žemės nuomos sutarties vienašališko nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Byloje keliami teisės klausimai dėl vienašališko valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo.

Ieškovės UAB „Tauras“ ir AB SEB bankas prašė teismo panaikinti atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2012 m. vasario 27 d. įsakymą Nr. 13VĮ-(14.13.2.)-98 „Dėl valstybinės žemės sklypo Tilžės g.145, Klaipėdos mieste, nuomos sutarties nutraukimo“, pripažinti 1994 m. birželio 16 d. valstybinės žemės nuomos sutarties vienašališką nutraukimą neteisėtu. Ieškovės nurodė, kad 1994 m. birželio 16 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi ieškovei UAB „Tauras“ 99 metams buvo suteikta teisė naudotis dviem žemės sklypais, kurių bendras plotas 8,3 ha. Šiuos sklypus sujungus, buvo įregistruotas vienas 8,3 ha ploto žemės sklypas. Šis žemės sklypas ieškovei UAB „Tauras“ buvo išnuomotas ūkinei ir komercinei veiklai vykdyti. 2006 m. spalio 31 d. ieškovė AB SEB bankas trečiajam asmeniui BUAB „Nomino“ suteikė 9 200 000 Lt kreditą ieškovės UAB „Tauras“ akcijoms įsigyti. Kredito grąžinimui užtikrinti UAB „Tauras“ įkeitė ginčo žemės sklypo nuomos teisę. UAB „Nomino“ buvo iškelta bankroto byla ir kreditoriai sprendė dėl įkeistos nuomos teisės įgyvendinimo. Buvo kreiptasi į atsakovę dėl leidimo perleisti nuomos teisę. Atsakovė tokį leidimą išduoti atsisakė. Atsakovė 2012 m. vasario 27 d. įsakymu Nr. 13VĮ-(14.13.2.)-98 „Dėl valstybinės žemės sklypo Tilžės g. 145, Klaipėdos mieste, nuomos sutarties nutraukimo“ nutraukė 1994 m. birželio 16 d. valstybinės žemės nuomos sutartį. Atsakovė, nutraukdama nuomos sutartį, neatsižvelgė į tai, kad ji sutiko su ginčo žemės sklypo nuomos teisės įkeitimu AB SEB bankui ir taip įsipareigojo vienašališkai nepanaikinti įkeistos turtinės teisės. Atsakovei vienašališkai nutraukus nuomos sutartį, ieškovė AB SEB bankas neteko teisės nukreipti skolos išieškojimą į įkeistą turtinę teisę, kurios vertė 3 530 000 Lt. Be to, atsakovė nepranešė apie valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimus ir nesuteikė termino galimiems pažeidimams pašalinti. Atsakovės iniciatyva atliktame 2011 m. birželio 17 d. žemės naudojimo patikrinimo akte nepagrįstai nurodyta, kad žemės sklypas naudojamas ne pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį. Pagal 2004 m. balandžio 22 d. Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos sprendimą Nr. 1-122 ieškovė UAB „Tauras“ įgijo teisę rengti prekybos centro statybos dokumentus tik įrengus Jakų žiedo sankryžą bei atlikus Tilžės gatvės rekonstrukciją. Kadangi nei Jakų žiedo statybos, nei Tilžės gatvės rekonstrukcijos darbai neatlikti, tai ieškovė UAB „Tauras“ negalėjo žemės sklypo panaudoti pagal paskirtį.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Klaipėdos apygardos teismas 2014 m. vasario 24 d. sprendimu ieškinius tenkino: pripažino negaliojančiu 2012 m. vasario 27 d. atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos įsakymą Nr. 13VĮ-(14.13.2.)-98 „Dėl valstybinės žemės sklypo Tilžės g. 145, Klaipėdos mieste, nuomos sutarties nutraukimo“ ir įpareigojo atsakovę Nacionalinę žemės tarnybą prie Žemės ūkio ministerijos vykdyti 1994 m. birželio 16 d. sudarytą žemės sklypo nuomos sutartį. Teismas nustatė, kad atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, nustačiusi, kad ieškovė UAB „Tauras“ naudoja žemę ne pagal paskirtį, 2012 m. vasario 27 d. įsakymu Nr. 13VĮ-(14.13.2)-98 nutraukė nuomos sutartį, vadovaudamasi CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 2 dalimi. Pagal 1994 m. birželio 16 d. nuomos sutartį žemės sklypas ieškovei UAB „Tauras“ išnuomojamas prekybos ir aptarnavimo kompleksui statyti. 2004 m. balandžio 22 d. Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-122 buvo patvirtintas ieškovės UAB „Tauras“ nuomojamo žemės sklypo detalusis planas, nurodant, kad ieškovės UAB „Tauras“ numatomo statyti prekybos centro techninį projektą būtina suderinti su Tilžės gatvės bei Jakų sankryžos rekonstrukcijos projektais. 2008 m. sausio 9 d. ieškovei UAB „Tauras“ išduotame projektavimo sąlygų sąvade nurodyta, kad 2004 m. balandžio 22 d. Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-122 nustatyti apribojimai dėl statybos darbų vykdymo ieškovės UAB „Tauras“ nuomojamame žemės sklype. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2012 m. vasario 27 d. įsakymu nutraukė ginčijamą žemės sklypo nuomos sutartį, nors Jakų sankryžos rekonstrukcijos antrojo etapo darbai dar nebuvo baigti. Byloje nėra ginčo dėl to, kad Tilžės gatvės rekonstrukcijos darbai nėra projektuojami. Teismo nuomone, šios aplinkybės patvirtina, kad ieškovė UAB „Tauras“ negalėjo užbaigti numatyto statyti prekybos centro techninio projekto parengimo darbų. Teismo vertinimu, ieškovei UAB „Tauras“ neturint galimybių tinkamai įvykdyti projektavimo darbus, negalimi ir statybos darbai ginčo žemės sklype. Teismo nuomone, negalima daryti išvados, kad ieškovė UAB „Tauras“ netinkamai vykdė žemės sklypo nuomos sutartį. Teismas konstatavo, kad atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos nutraukė žemės sklypo nuomos sutartį nesant pagrindo.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2014 m. lapkričio 7 d. nutartimi Klaipėdos apygardos teismo 2014 m. vasario 24 d. sprendimą paliko nepakeistą. Teisėjų kolegija nurodė, kad ieškovė BUAB „Tauras“ pagal 1994 m. birželio 16 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį 99 metams išsinuomojo du žemės sklypus, vėliau jie buvo sujungti. Minėtoje sutartyje buvo nurodyta, kad sklypai išnuomojami autoprekybos ir aptarnavimo kompleksui statyti. Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos 2004 m. balandžio 22 d. sprendimu Nr. 1-122 buvo patvirtintas ginčo žemės sklypo detalusis planas. Kaip matyti iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo, šio sklypo paskirtis nurodyta kaip komercinės paskirties objektų teritorijos, sprendime dėl detaliojo plano patvirtinimo taip pat kalbama apie prekybos centro projektavimą. Be to, sprendime dėl detaliojo plano patvirtinimo buvo aiškiai nurodyta, kad prekybos centro techninį projektą būtina suderinti su Lietuvos automobilių kelių direkcija, projektavimo sąlygų sąvade būtina nurodyti, kad techninis projektas turi būti rengiamas kartu su Tilžės gatvės rekonstrukcijos techniniu projektu, kad prekybos centro, Tilžės gatvės rekonstrukcijos ir Jakų sankryžos rekonstrukcijos bei krašto kelio rekonstrukcijos techniniai projektai turi būti tarpusavyje suderinti. Be to, minėtame sprendime Klaipėdos miesto savivaldybės taryba nurodė, kad prekybos centras galės būti priimtas eksploatuoti tik įrengus sankryžą ir rekonstravus Tilžės gatvę. Sprendime dėl detaliojo plano patvirtinimo nustatyti apribojimai buvo perkelti ir į 2008 m. sausio 9 d. ieškovei BUAB „Tauras“ išduotą Projektavimo sąlygų sąvadą. Atsakovė Nacionalinės žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2011 m. birželio 17 d. Žemės naudojimo patikrinimo aktu Nr. 13ŽN-(14.13.73)-25 nustatė, kad ginčo žemės sklypas nėra naudojamas pagal sutartį ir pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, taip pat pažymėjo, kad tikrinimo metu UAB „Tauras“ atstovas nedalyvavo. Atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2012 m. vasario 27 d. įsakymu Nr. 13VĮ-(14.13.2)-98 1994 m. birželio 16 d. valstybinės žemės nuomos sutartis su UAB „Tauras“ buvo nutraukta CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu. Teisėjų kolegijos vertinimu, tam, kad būtų galima konstatuoti ieškovės BUAB „Tauras“ neveikimą ir taip padarytą sutarties pažeidimą, būtina išsiaiškinti, ar ieškovė BUAB „Tauras“ turėjo realią galimybę suprojektuoti komercinės paskirties pastatą. Kaip minėta, tiek sprendime dėl detaliojo plano patvirtinimo, tiek projektavimo sąlygų sąvade buvo nustatyta ieškovės BUAB „Tauras“ pareiga prekybos centro techninį projektą derinti su sankryžos ir gatvės rekonstrukcijos techniniu projektu. Be to, sprendime dėl detaliojo plano patvirtinimo yra aiškiai nurodyta, kad pastatytas prekybos centras galės būti priimtas eksploatuoti tik įrengus sankryžą ir rekonstravus Tilžės gatvę. Lietuvos automobilių kelių direkcijos prie Susisiekimo ministerijos 2013 m. rugsėjo 4 d. rašte nurodyta, kad Jakų sankryžos antrojo etapo darbai buvo užbaigti tik 2012 m. lapkričio mėnesį, o Tilžės gatvės rekonstrukcijos projektas rašto pateikimo metu (2013 m. rugsėjo 4 d.) buvo parengtas ir patvirtintas, tačiau dar nebuvo gautas statybas leidžiantis dokumentas. Taigi, valstybinės žemės nuomos sutartis buvo nutraukta 2012 m. vasario 27 d., kai dar nebuvo įvykdytos sąlygos, leidžiančios ieškovei BUAB „Tauras“ pradėti statybas. Kaip matyti iš Lietuvos automobilių kelių direkcijos rašto, rengiant Tilžės gatvės rekonstrukcijos projektą buvo numatyta galimybė (palikta vieta) prisijungti prie rajoninio kelio. Taigi tik parengus ir patvirtinus šį techninį gatvės rekonstrukcijos projektą, ieškovei BUAB „Tauras“ atsirado galimybė išnuomotame sklype rengti techninį projektą, kuris būtų suderintas su gatvės rekonstrukcijos techniniu projektu. Be to, kaip minėta, Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos sprendime dėl detaliojo plano patvirtinimo yra nurodyta, jog prekybos centras eksploatuoti galės būti priimtas tik po to, kai bus įrengta sankryža ir rekonstruota Tilžės gatvė. Atsižvelgiant į tai, kad 2013 m. rugsėjo 4 d. (rašto pateikimo data) dar net nebuvo gautas gatvės rekonstrukcijos statybos darbus leidžiantis atlikti dokumentas, tai yra net nesant iki galo pabaigtai dokumentų tvarkymo procedūrai, negalima sutikti su atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos nurodyta aplinkybe, kad ieškovė BUAB „Tauras“ nevykdė sutarties. Aptartos aplinkybės patvirtina, kad ieškovė BUAB „Tauras“ neturėjo galimybės, laikydamasi visų procedūrų, iki 2012 m. vasario 27 d. suprojektuoti ir pastatyti komercinės paskirties pastatą. Teisėjų kolegija taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad, kaip minėta, būsimo pastato eksploatacijos pradžia yra susieta su Tilžės gatvės rekonstrukcijos pabaiga, todėl negalima iš ieškovės BUAB „Tauras“ reikalauti, kad ji būtų įvykdžiusi tai, kas nėra įmanoma pagal teisės aktuose nustatytas procedūras. Teisėjų kolegija, įvertinusi aptartas šios bylos faktines aplinkybes, nesutiko su atsakove Nacionaline žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, kad nagrinėjamu atveju ieškovės BUAB „Tauras“ elgesys gali būti vertinamas kaip pasyvus ar kad tas faktas, jog išnuomotame žemės sklype nėra pastatytas komercinės paskirties pastatas, savaime reiškia valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimą ir yra pagrindas nutraukti sutartį. Teisėjų kolegija šalių argumentų, susijusių su valstybinės žemės nuomos teisės įkeitimu, neanalizavo, nurodydama, kad byloje nėra pareikštas reikalavimas dėl įkeitimo sandorio.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. lapkričio 7 d. nutartį ir Klaipėdos apygardos teismo 2014 m. vasario 24 d. sprendimą, priimti naują sprendimą – ieškinius atmesti. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais esminiais argumentais:

1. Byloje nėra ginčo, kad ginčo žemės sklypas nenaudojamas pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį daugiau kaip 18 metų, todėl, vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalimi, CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, ginčo žemės sklypo nuomos sutartis pagrįstai nutraukta. Pagal kasacinio teismo praktiką, kai nuomininkas ilgą laiką be objektyvių priežasčių nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nuomotojas turi pagrindą pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Ethical Products Distribution“ v. Marijampolės apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-54/2008; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimą, priimtą civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras“ ir kt., bylos Nr. 3K-P-346/2004). Pagal kasacinio teismo praktiką nuomininko pasyvus neveikimas ir sudarytos žemės nuomos sutarties bei jo siektų tikslų nevykdymas daugiau kaip dvylika metų iki ginčo teisme kilimo atitinka CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas bei reiškia esminį sutarties pažeidimą, leidžiantį nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Žemės nuomos sutartį nutraukiant pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, įstatyme nenustatyta reikalavimo, jog dėl aptariamu pagrindu padaryto sutarties pažeidimo turėtų atsirasti neigiamų pasekmių (žalos) nuomotojui. Aptariamu pagrindu nutraukiant žemės nuomos sutartį prieš terminą žemės savininko (nuomotojo) motyvai dėl sutarties nutraukimo bei žemės naudojimo ateityje tikslai nesietini su sutartį pažeidusios šalies veiksmais ar neveikimu bei niekaip neveikia sutarties nutraukimo pagrindo aplinkybių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. spalio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-378/2010). Siekiant apginti viešąjį interesą, būtina nutraukti nuomos sutartį bei panaudoti ginčo žemės sklypą visuomenės poreikiams, vadovaujantis visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo principais. Ieškovė UAB „Tauras“ nesiėmė jokių aktyvių veiksmų vykdyti nuomos sutartį, neginčijo 2004 m. balandžio 22 d. sprendimu Nr. 1-122 „Dėl žemės sklypo prie Jakų žiedo, tarp Tilžės g. ir Klaipėdos–Liepojos kelio, detaliojo plano patvirtinimo“ nustatytų papildomų reikalavimų dėl prekybos centro statybos, 2008 m. sausio 9 d. išduotas projektavimo sąlygų sąvadas neteko galios. Ieškovė UAB „Tauras“ nepateisinamai ilgai, pažeisdama CK 6.200 straipsnyje įtvirtintus sutarties vykdymo principus, delsė spręsti klausimus dėl statybos leidimo gavimo, nesiėmė jokių aktyvių veiksmų, todėl atsakovė turėjo pagrindą bei teisę vienašališkai nutraukti ginčo sutartį (CK 6.217 straipsnis, 6.564 straipsnis). Teismai, spręsdami, ar nėra pagrindo nutraukti ginčo sutartį dėl esminio pažeidimo, turėjo įvertinti, ar sutarties neįvykdymas davė pagrindą atsakovei nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 4 punktas). Atsižvelgiant į tai, kad Tilžės g. rekonstrukcija nėra įvykdyta iki šiol, darbai gali būti nukelti neribotam terminui arba iš viso gali būti neįvykdyti, atsakovės nuomone, ji turėjo rimtą pagrindą manyti, kad ginčo sutartis nebus vykdoma per protingą terminą, todėl pagrįstai nutraukė sutartį.

2. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė proceso teisės normas, reglamentuojančias įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą (CPK 176 straipsnis, 177 straipsnio 1 dalis, 178 straipsnis). Apeliacinės instancijos teismo teiginys, kad atsakovė duomenis apie sankryžos šalia ginčo sklypo rekonstrukcijos darbų ir gatvės rekonstrukcijos eigą rinko tik bylą nagrinėjant teisme, prieštarauja bylos medžiagai. Bylos medžiaga patvirtina, kad ieškovės UAB „Tauras“ ir trečiojo asmens BUAB „Nomino“ skundai dėl Klaipėdos miesto žemėtvarkos skyriaus 2011 m. birželio 17 d. žemės naudojimo patikrinimo akto Nr. 13ŽN-(H.13.73.)-25 ir 2011 m. birželio 27 d. rašto Nr. 13SD-841 „Dėl nuomos teisės į žemės sklypą“ buvo nagrinėjami Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, o šios veiksmai buvo skundžiami administraciniam teismui. Taigi, atsakovė dar iki sprendimo nutraukti ginčo nuomos sutartį rinko duomenis apie ieškovės UAB „Tauras“ negalėjimą tinkamai vykdyti nuomos sutartį.

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė AB SEB bankas prašo kasacinį skundą atmesti, Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. lapkričio 7 d. nutartį ir Klaipėdos apygardos teismo 2014 m. vasario 24 d. sprendimą palikti nepakeistus. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas tokiais esminiais argumentais: 

1. Teismai nustatė, kad statybos darbus ginčo žemės sklype ieškovė UAB „Tauras“ galėjo pradėti tik po to, kai bus baigti Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos 2004 m. balandžio 22 d. sprendime ir 2008 m. sausio 9 d. projektavimo sąlygų sąvade nurodyti Tilžės gatvės rekonstrukcijos darbai. Kadangi statybos darbai ginčo sklype nevykdomi dėl objektyvių, nuo ieškovės UAB „Tauras“ valios nepriklausančių aplinkybių, tai atsakovė negalėjo laikyti, kad ieškovė UAB „Tauras“ iš esmės pažeidė sutartį, ir ją vienašališkai nutraukti. Pažymėtina, kad kasaciniame skunde nurodyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartis priimta byloje, kurios faktinės aplinkybės skiriasi nuo nagrinėjamos bylos, todėl nurodytoje nutartyje pateiktais kasacinio teismo išaiškinimais nėra pagrindo remtis. Pažymėtina, kad Žemės įstatyme įtvirtintas draudimas naudoti žemę pagal kitą paskirtį negali būti aiškinamas kaip įpareigojimas imtis aktyvių veiksmų. Ta aplinkybė, kad žemės sklype nėra pastatyta statinių, nėra teritorijų planavimo dokumentais nustatytos pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdo ar pobūdžio pažeidimas.

              2.  Pagal kasacinio teismo praktiką nuomotojas turi teisę CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį, t. y. būtina žemės nuomos sutarties nutraukimo sąlyga yra dėl esminio sutarties pažeidimo atsiradusios neigiamos pasekmės (žala) nuomotojui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gegužės 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-227/2009; 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Alvilė“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir kt., bylos Nr. 3K-3-473/2010). Teismai nustatė, kad jokia žala nuomotojui nebuvo padaryta.

              3. Apeliacinės instancijos teismo nutartis yra pagrįsta visapusišku bylos aplinkybių ištyrimu ir įvertinimu. Pagal kasacinio teismo praktiką, jeigu nenustatoma kitų pagrindų, tai apeliacinės instancijos teismo nutartis nėra naikinama vien dėl to, kad jos motyvai neišsamūs, o visa bylos medžiaga leidžia daryti išvadą apie tai, kokiais teisiniais argumentais vadovaudamasis teismas atmetė apeliacinį skundą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. spalio 15 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje V. Ž. v. Z. S., bylos Nr. 3K-3-428/2014).

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

              Pagal CPK 353 straipsnio 1 dalį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus teismų sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu. Vykdydamas kasacijos funkciją, kasacinis teismas nenustatinėja iš naujo bylos faktų – yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių. Kasacinio nagrinėjimo dalyką sudaro kasaciniame skunde iškelti teisės klausimai. Dėl to teisėjų kolegija, nenustatinėdama bylos faktų, šioje nutartyje pasisako kasaciniame skunde keliamu teisės klausimu dėl CK 6.545 straipsnio 1 dalies 1 punkto aiškinimo bei taikymo.

Dėl žemės nuomos sutarties vienašališko nutraukimo pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą

Sutartimi du ar daugiau asmenų susitaria sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis). Žemės nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). Taigi viena esminių žemės nuomos sutarties sąlygų yra tai, jog nuomininkas sutartyje nurodytą žemės sklypą privalo valdyti ir naudotis pagal šio žemės sklypo paskirtį ir naudojimo sąlygas. Jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, tai nuomotojas pagal įstatymą gali nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Žemės nuomos įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje (2010 m. birželio 18 d. įstatymo Nr. XI-912 redakcija) taip pat įtvirtinta, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį.

Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte įtvirtintas pažeidimas yra galimas ne tik aktyviais veiksmais, bet ir neveikimu (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Ethical Products Distribution“ v. Marijampolės apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-378/2010; kt.). Žemės nuomos sutarties pažeidimu laikytinas žemės nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jos naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį. Kasacinio teismo pažymėta, kad žemės naudojimo laipsnis yra vertinamoji kategorija, apie kurią turi būti sprendžiama iš tokių kriterijų, kaip naudojamo daikto pobūdis (žemė, pastatai, įrenginiai ar kt.), žemės naudojimo paskirtis (žemės ūkio, miško, vandens, konservacinės paskirties, kt.), naudojimo specializacija (vertimasis tam tikros rūšies veikla, pavyzdžiui, augalininkyste, o žemė pūdymuoja), objekto naudojimo galimybės ir realus jų naudojimas (naudojama tik maža dalis objekto arba naudojama neefektyviai), naudojamo objekto dydis, jo naudojamos dalies santykis su nenaudojama dalimi (tačiau priklausomai nuo aplinkybių gali būti svarbi ir nedidelė stambaus objekto nenaudojama dalis, bet sudaranti didelę teritoriją, skaičiuojamą dešimtimis hektarų) ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB ,,Alvilė“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, kt., bylos Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Kauno sporto klubas „Gintaras“ v. Kauno miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-196/2012; 2013 m. lapkričio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB sveikatos centras „Energetikas“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir kt., bylos Nr. 550/2013). Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, atmestini ieškovės AB SEB banko atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai, kad neveikimu nuomininkas negali padaryti CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte įtvirtinto pažeidimo.

Minėta, kad pagal kasacinio teismo praktiką žemės nuomos sutarties nutraukimo pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą pagrindą sudaro ne tik aktyvūs nuomininko veiksmai, bet ir neveikimas. Tačiau pažymėtina, kad nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, sąlygojamas sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties (pvz., žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt.). Dėl šios priežasties pagal kasacinio teismo praktiką vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Ethical Products Distribution“ v. Marijampolės apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-378/2010; kt.).

Taigi, vertinant, ar valstybinės žemės nuomininko veiksmai (neveikimas) sudaro pagrindą nutraukti nuomos sutartį pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, teisiškai reikšminga aplinkybė yra ne tik laiko tarpas, kai žemė nenaudojama pagal paskirtį, bet ir priežastys, dėl kurių nuomininkas nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad 1994 m. birželio 16 d. nuomos sutartimi valstybė išnuomojo ieškovei UAB „Tauras“ ginčo žemės sklypą prekybos ir aptarnavimo kompleksui statyti. Nagrinėjamoje byloje nėra ginčo dėl to, kad žemė nebuvo naudojama pagal paskirtį ilgą laiką (daugiau kaip 12 metų). Teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai, atsižvelgdami į nurodytą kasacinio teismo praktiką, pagrįstai vertino, dėl kokių priežasčių žemės sklypas buvo nenaudojamas pagal paskirtį. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos 2004 m. balandžio 22 d. sprendimu Nr. 1-122 buvo patvirtintas ginčo žemės sklypo detalusis planas ir nurodyta, kad prekybos centro techninį projektą būtina suderinti su Lietuvos automobilių kelių direkcija, projektavimo sąlygų sąvade būtina nurodyti, kad techninis projektas turi būti rengiamas kartu su Tilžės gatvės rekonstrukcijos techniniu projektu, kad prekybos centro, Tilžės gatvės rekonstrukcijos ir Jakų sankryžos rekonstrukcijos bei krašto kelio rekonstrukcijos techniniai projektai turi būti tarpusavyje suderinti; taip pat nustatyta, kad prekybos centras galės būti priimtas eksploatuoti tik įrengus sankryžą ir rekonstravus Tilžės gatvę. Sprendime dėl detaliojo plano patvirtinimo nustatyti apribojimai buvo perkelti ir į 2008 m. sausio 9 d. ieškovei BUAB „Tauras“ išduotą Projektavimo sąlygų sąvadą. Lietuvos automobilių kelių direkcijos prie Susisiekimo ministerijos 2013 m. rugsėjo 4 d. rašte nurodyta, kad Jakų sankryžos antrojo etapo darbai buvo užbaigti tik 2012 m. lapkričio mėnesį, o Tilžės gatvės rekonstrukcijos projektas rašto pateikimo metu (2013 m. rugsėjo 4 d.) buvo parengtas ir patvirtintas, tačiau dar nebuvo gautas statybas leidžiantis dokumentas. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad valstybinės žemės nuomos sutartis buvo nutraukta 2012 m. vasario 27 d., kai dar nebuvo įvykdytos sąlygos, leidžiančios ieškovei BUAB „Tauras“ pradėti autoprekybos ir aptarnavimo komplekso statybas, būtinas siekiant naudoti žemės sklypą pagal sutartyje nurodytą paskirtį. Teismai, įvertinę nurodytas aplinkybes, sprendė, kad ieškovė BUAB „Tauras“ neturėjo galimybės iki 2012 m. vasario 27 d. suprojektuoti ir pastatyti komercinės paskirties pastatą, t. y. teismai pripažino, kad  nuomininkas ilgą laiką nenaudojo išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį dėl objektyvių priežasčių. Teisėjų kolegija, remdamasi tuo, kas išdėstyta, konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai nustatę, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudojo išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį dėl objektyvių priežasčių, tinkamai aiškino ir taikė CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą ir nenukrypo nuo nurodytos kasacinio teismo praktikos, spręsdami, kad nagrinėjamu atveju nuomotoja neturėjo pagrindo nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą.

Teisėjų kolegija pažymi, kad tos aplinkybės, ar atsakovė duomenis apie sankryžos šalia ginčo sklypo rekonstrukcijos darbų ir gatvės rekonstrukcijos eigą rinko tik bylą nagrinėjant teisme ar prieš tai, neturi reikšmės tinkamam CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto aiškinimui ir taikymui bei bylos baigčiai, todėl teisėjų kolegija nepasisako dėl kasacinio skundo argumentų dėl proceso teisės normų pažeidimų, susijusių su šiomis aplinkybėmis.

Teisėjų kolegija, teisės taikymo aspektu patikrinusi apskųstą apeliacinės instancijos teismo nutartį, atsižvelgdama į šioje nutartyje išdėstytus argumentus, konstatuoja, kad naikinti ar keisti ją kasacinio skundo argumentais nėra teisinio pagrindo, todėl kasacinis skundas atmestinas, o apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktina nepakeista (CPK 346 straipsnis, 359 straipsnio 3 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

              Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2015 m. rugpjūčio 13 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, kasacinis teismas patyrė 14 Eur tokių išlaidų. Atmetus kasacinį skundą, šios išlaidos priteistinos valstybei iš kasatoriaus (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92, 96 straipsniai).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. lapkričio 7 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti valstybei iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) 14 (keturiolika) Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme, atlyginimo. Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                                                                              Andžej Maciejevski

Rimvydas Norkus

Gediminas Sagatys