Civilinė byla Nr. 3K-3-434/2014 (S)

Teisminio proceso Nr. 2-03-3-02517-2012-8

Procesinio sprendimo kategorijos: 42.8; 42.9

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2014  m. spalio 15 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Sigito Gurevičiaus (kolegijos pirmininkas), Gedimino Sagačio ir Vinco Versecko (pranešėjas), rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės              B. K. kasacinį skundą dėl Vilniaus miesto 3-iojo apylinkės teismo 2012 m. lapkričio 23 d. sprendimo ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gruodžio 30 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės B. K. ieškinį atsakovams T. S., I. S., Vilniaus miesto 1-ojo notarų biuro notarei L. Š. dėl skolos priteisimo ir notaro išduoto liudijimo pripažinimo negaliojančiu; trečiasis asmuo – UAB „Angusta“.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovė kreipėsi į teismą prašydama pripažinti negaliojančiu 2012 m. vasario 6 d. liudijimą, išduotą notarės L. Š., ir priteisti iš atsakovų T. S. ir I. S. solidariai 30 000 Lt skolos pagal 2010 m. balandžio 30 d. žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), procesines palūkanas bei bylinėjimosi išlaidas. Ji nurodė, kad su broliu J. N., E. L. ir M. L. buvo 0,3657 ha ploto namų valdos (duomenys neskelbtini)  (toliau – Sklypas), bendraturčiai. Ieškovei nuosavybės teise priklausė 519/3657 dalys žemės sklypo ir 1/2 dalis ūkinio pastato, J. N. – 1829/3657 dalys žemės sklypo ir po 1/2 dalį gyvenamojo namo, ūkinio pastato ir kitų statinių, E. L. ir M. L. – po 654/3657 dalis žemės sklypo ir po 1/4 dalį gyvenamojo namo ir kitų statinių. Atsakovas T. S.          2010 m. balandžio 30 d. nupirko iš ieškovės 392/3657 dalis žemės sklypo, 2010 m. gegužės 6 d. iš J. N. – 800/3657 dalis žemės sklypo, su šiuo atsiskaitė iš karto, o su ieškove sutarė, kad 50 000 Lt sumoka grynaisiais prieš pasirašydami Sutartį, o likusius 50 000 Lt įsipareigojo sumokėti per 60 kalendorinių dienų po parduodamos sklypo dalies atidalijimo, bet ne vėliau kaip iki 2011 m. gruodžio 31 d., o jeigu atidalyti nepavyks ne dėl šalių kaltės, tai Sklypo kaina bus sumažinta iki               70 000 Lt ir liks sumokėti 20 000 Lt.

Iš viso atsakovai bendrąją jungtine nuosavybe įgijo 1192/3657 dalis (11,92 a) žemės sklypo, pradėjo rengti nurodytos dalies atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės projektą, bet 2010 m. pabaigoje mirus J. N. iš jo sutuoktinės nusipirko likusią jo turėtą sklypo dalį, pusę gyvenamojo namo, ūkinio pastato ir kitų statinių, iš ieškovės – likusią jos sklypo dalį ir pusę ūkio pastato, todėl tapo 2221/3657 dalių (22,21 a ploto) žemės sklypo, 1/2 gyvenamojo namo ir kitų statinių bei viso ūkinio pastato savininkais. Atsakovai iki 2011 m. gruodžio 31 d. neatidalijo žemės sklypo, neteikė ieškovei informacijos apie sutarties įvykdymo sąlygas, pervedė jai 20 000 Lt ir kreipėsi į notarę                    L. Š., kuri 2012 m. vasario 6 d. išdavė liudijimą, kad atsakovas T. S. įvykdė visas prievoles pagal Sutartį. Ieškovės nuomone, atsakovai nepagrįstai atsisakė sumokėti likusius 30 000 Lt, nes atidalyti žemės sklypo dalies iki 2011 m. gruodžio 31 d. nepavyko dėl atsakovų kaltės: jie nevykdė Sutarties 2.3 punkte nustatytos pareigos, kilus žemės sklypo bendraturčių ginčams, pratęsti sklypo dalies atidalijimo terminą notaro patvirtintu šalių susitarimu.

Atsiliepime atsakovai nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, nes Sutartyje šalys susitarė dėl būtent šia sutartimi perkamos žemės sklypo dalies atidalijimo, t. y. 392/3657 dalių. Sutarties 2.2 punkte nustatytą šalių kaltę dėl atidalijimo negalimumo atsakovai suprato kaip sutarties šalių, t. y. pirkėjų ir pardavėjos, nesutarimus, dėl kurių nepavyktų atidalyti įsigyjamos sklypo dalies, o nagrinėjamu atveju atsakovams sklypo dalies atidalyti nepavyko ne dėl jų, bet dėl kitų bendraturčių, t. y. L. šeimos, kaltės.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų procesinių sprendimų esmė

Vilniaus miesto 3-iasis apylinkės teismas 2012 m. lapkričio 23 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nustatė, kad atsakovas ir UAB „Projektų ir investicijų valdymas“ 2010 m. gegužės 21 d. sudarė sutartį dėl žemės sklypo padalijimo ir susitarė, kad žemės sklypas bus atidalytas per 380 kalendorinių dienų. UAB „Projektų ir investicijų valdymas“ 2012 m. sausio 15 d. perleido visus įsipareigojimus UAB „Angusta“. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento Žemės duomenų administravimo skyrius 2010 m. gruodžio 13 d. išdavė reikalavimus ginčo žemės sklypo planui rengti. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2010 m. gruodžio  13 d. leido pradėti rengti nurodyto žemės sklypo planą, prilyginamą detaliojo teritorijų planavimo dokumentui, taip pat buvo pridėta preliminari žemės sklypo ribų schema, pagal kurią ginčo sklypas padalytas į du 24,65 a ir 11,92 a ploto sklypus.

Teismo vertinimu, šalys Sutartyje įtvirtino sąlyginę pirkėjo prievolę su naikinamąja sąlyga sumokėti perkamos sklypo dalies kainą, nes Sutarties 2.2 punkte susitarė, kad jeigu iki 2011 m. gruodžio 31 d. perkama sklypo dalis nebus atidalyta ne dėl šalių kaltės, tai perkamos sklypo dalies kaina bus mažinama nuo 100 000 Lt iki 70 000 Lt ir likusius 20 000 Lt pirkėjas privalės sumokėti pardavėjui iki 2012 m. vasario 1 d. (CK 1.66 straipsnio 1, 3 dalys, 6.30 straipsnio 1, 3 dalys). Teismas nustatė, kad sutartis dėl detaliojo plano parengimo sudaryta po to, kai atsakovas jau buvo įgijęs ginčo žemės sklypo dalis tiek iš ieškovės, tiek iš jos brolio, taigi, siekė atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės ne su ieškove sudaryta Sutartimi jam parduotą 3,92 a, bet didesnio ploto dalį. Teismas sprendė, kad Sutarties sąlygą dėl atidalijimo atsakovas suprato ir vykdė kaip didesnės negu 0,04 ha sklypo dalies atidalijimą.

Nuo 2011 m. balandžio mėn. ieškovė, žinodama, kad atsakovai negali atidalyti turimos sklypo dalies dėl kitos bendraturtės nesutikimo, nepateikė raštu atsakovams pasiūlymo pasinaudoti Sutarties 2.3 punkte nustatyta šalių teise ir pratęsti terminą ginčo sklypo daliai atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės. Įvertinęs šalių elgesį vykdant Sutartį, teismas sprendė, kad atidalyti sklypo dalies iš bendrosios dalinės nuosavybės iki Sutartyje nustatyto termino, t. y. 2011 m. gruodžio 31 d., nepavyko ne dėl atsakovų kaltės.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovės apeliacinį skundą, Vilniaus m. 3-iojo apylinkės teismo 2012 m. lapkričio 23 d. sprendimą paliko nepakeistą, iš esmės sutikdama su jame išdėstytais motyvais.

Teismas nurodė, kad sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės, susijusios su konkrečios sutarties šalių elgesiu sudarant ir vykdant sutartį, jų santykių praktika; kartu įstatymas įpareigoja įvertinti ir visuomenėje nusistovėjusią analogiškų sutartinių santykių praktiką: jeigu sutarties šalių turėtų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys; aiškinant sutartį reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje ir nenurodytos, priimtiniausią pagal sutarties prigimtį sąvokų reikšmę, papročius. Įvertinęs byloje nustatytas aplinkybes, apeliacinės instancijos teismas atmetė apeliaciniame skunde išdėstytus argumentus, kad atsakovas, vykdydamas Sutartį, privalėjo atidalyti būtent 11,92 a ploto žemės sklypą (įgyta 2010 m. sudarytomis sutartimis) pagal jau turimus gautus leidimus ir projektinius sprendinius, nes mirus J. N. su jo turto paveldėtoja T. S. sudarė dar vieną žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovai bendrosios jungtinės nuosavybės teise įgijo dar 1029/3657 dalis (10,29 a) ginčo žemės sklypo, o 2011 m. balandžio 19 d. – antrą sutartį su ieškove, kuria atsakovai nuosavybės teise įgijo dar 127/3657 dalis (1,27 a) žemės sklypo. Taip atsakovai iki Sutartyje nustatyto atidalijimo termino (2011 m. gruodžio 31 d.) tapo 2221/3657 dalių (22,21 a) žemės sklypo savininkais.

Teismas sprendė, kad labiau tikėtina, jog atsakovai, turėdami tikslą ir interesą padidinti jiems nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo dalį įsigyjant kitų bendraturčių dalis, nebūtų išreiškę valios ir sulygę su ieškove dėl konkretaus 11,92 a dydžio žemės sklypo dalies atidalijimo (CPK 176 straipsnis), todėl laikė, kad pirmosios instancijos teismo išvada dėl Sutarties sąlygų tikrojo turinio, t. y. atsakovo ketinimo atidalyti Sutartimi perkamą dalį kartu su ateityje įsigyjama neapibrėžta sklypo dalimi, yra motyvuota, pagrįsta įstatyme įtvirtintų sutarties aiškinimo kriterijų taikymu ir teisingumo bei protingumo principais.

Teismas atmetė apeliacinio skundo argumentus, kad atsakovai turėjo atidalinti žemės sklypo dalį pagal 2010 m. gruodžio mėn. parengtą ginčo žemės sklypo padalijimo planą su projektiniais sprendiniais, nes Sutarties 2.1.2 punktu atsakovai įsipareigojo žemės sklypo dalį atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės ne vėliau kaip iki 2011 m. gruodžio 31 d., todėl, nepraleisdami šio termino, papildomai įsigiję sklypo dalių ir tapę 2221/3657 dalių (22,21 a) žemės sklypo savininkais, turėjo teisę pakeisti žemės sklypo atidalijimo projektinę dokumentaciją ir atidalyti žemės sklypo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės pagal kitą žemės sklypo padalijimo planą su projektiniais sprendiniais.

Teismas nustatė, kad atsakovas T. S. ne kartą teikė projektus dėl ginčo sklypo padalijimo bendraturtei E. L., tačiau ji raštu nesutiko su konkrečiu sklypo padalijimo būdu, o ieškovė, žinodama šias aplinkybes, neteikė atsakovams siūlymų pagal Sutarties 2.3 punktą pratęsti terminą ginčo sklypo daliai atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės. Kadangi atidalyti sklypo dalies iš bendrosios dalinės nuosavybės iki 2011 m. gruodžio 31 d. atsakovams nepavyko ne dėl jų kaltės, tai atsakovų prievolė sumokėti ieškovei 100 000 Lt kainą už Sutartimi iš ieškovės nupirktą žemės sklypo dalį sumažėjo iki 70 000 Lt.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovė B. K. prašo panaikinti Vilniaus miesto 3-iojo apylinkės teismo 2012 m. lapkričio 23 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gruodžio 30 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.

Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Bylą nagrinėję teismai padarė šias nepagrįstas, neteisėtas ir neteisingas išvadas: 1) kad atsakovai iki Sutartyje nustatyto atidalijimo termino (2011 m. gruodžio 31 d.) tapo 2221/3657 dalių (22,21 a) žemės sklypo, 1/2 gyvenamojo namo ir kitų statinių bei viso ūkinio pastato savininkais. Ši išvada nepagrįsta, nes atsakovai iki Sutartyje nustatyto atidalijimo termino tapo 23,48 aro savininkais; 2) kad Sutarties 2.2 ir 5.1 punktuose nustatyta sąlyga dėl žemės sklypo dalies atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės buvo įmanoma ir nėra pagrindo jos laikyti neįmanoma CK 1.66 straipsnio 4 dalies ir CK 6.31 straipsnio 3 dalies prasme, nes iš sąlygą priėmusios šalies (atsakovo T. S.) elgesio matyti, kad jis nurodytą sąlygą suprato ir vykdė kaip didesnės negu 0,04 ha sklypo dalies atidalijimą, o priešingas analizuojamos sutarties aiškinimas reikštų nesąžiningą sutarties aiškinimą. Tokia išvada nepagrįsta,  nes Sutartimi atsakovas įgijo 3,92 aro; 3) kad iš byloje esančių įrodymų spręstina, jog iki 2010 metų gruodžio mėn. buvo parengtas planas su sklypo padalijimo projektiniais sprendimais. Ši išvada nepagrįsta, nes projektiniais sprendiniais nebuvo siekiama atidalyti ginčo žemės sklypo (3,92 aro); 4) kad atsakovas ne  kartą  teikė projektus dėl ginčo  sklypo padalijimo  bendraturtei  E. L., bet ji raštu nesutiko su konkrečiu sklypo padalijimo būdu. Ši išvada nepagrįsta, nes sklypo padalijimo projektais nebuvo siekiama atidalyti 3,92 aro, taip pat projektai neatitiko bendraturtės E. L. turimo sklypo dydžio, todėl ir sutikimo iš jos nebuvo galima gauti; 5) kad po J. N. mirties įsigijus visą jo turėto sklypo ir pastatų dalis bei ieškovės turėtą sklypo dalį ir ½ dalį ūkinio pastato, atsakovų  siekis atidalyti turimą sklypo dalį išliko. Ši išvada nepagrįsta, nes siekio atidalyti 3,92 aro neišliko; 6) kad Sutarties 5.1 punkto sąlygą atidalyti sklypo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės atsakovas T. S. vertino kaip ketinimą atidalyti Sutartimi perkamą dalį, kartu su ateityje įsigytina neapibrėžta dalimi, nuperkant tiek pačios ieškovės likusią dalį, liek kitų sklypo bendraturčių dalis. Ši pirmosios instancijos teismo išvada nepagrįsta, nes Vilniaus apygardos teismas padarė priešingą išvadą; 7) kad nuo 2011 m. balandžio mėn. ieškovė ir jos atstovas, žinodami, kad atsakovai negali atidalyti turimos sklypo dalies dėl kitos bendraturtės nesutikimo, nepateikė raštu atsakovams pasiūlymo pasinaudoti Sutarties 2.3 punkte nustatyta Šalių teise ir pratęsti terminą ginčo sklypo daliai atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės. Ši išvada nepagrįsta, nes tokį siūlymą turėjo teikti atsakovas, ne ieškovė; 8) kad  atidalyti sklypo dalies iš bendrosios dalinės nuosavybės iki sutartyje nustatyto termino, t. y, 2011 m. gruodžio 31 d, nepavyko ne dėl atsakovo T. S. kaltės. Ši išvada nepagrįsta, nes atsakovas nuo sutarties sudarymo momento tokio tikslo neturėjo, todėl yra jo kaltė; 9) kad iš sąlygą priėmusios šalies (atsakovo T. S.) elgesio matyti, kad jis nurodytą sąlygą suprato ir vykdė kaip didesnės negu 0,04 ha sklypo dalies atidalijimą. Ši teismo išvada pagrįsta spėjimu, o ne įrodymais, nes atsakovas pagal Sutartį tikslo atidalyti Sutartimi perkamą dalį kartu su ateityje įsigyjama neapibrėžta sklypo dalimi turėti negalėjo. 10) kad byloje nėra duomenų, jog atsakovas buvo nesuinteresuotas atsidalijimu iš bendrosios dalinės nuosavybės, todėl parengė neracionalų, prieštaraujantį teisės aktų   reikalavimams,   techniškai   ir   (ar)  procedūriškai   neįgyvendinamą,   bendraturčių  dalių neatitinkantį ar kitų bendraturčių teises ir teisėtus interesus pažeidžiantį atidalijimo projektą. Ši išvada nepagrįsta, nes byloje esantys įrodymai, kasatorės manymu, liudija priešingai.

Sutarties 2.2 punkto sąlyga (kurią pasiūlė būtent atsakovas, nes jis siekė išvengti mokėjimo) turi sąlyginės prievolės požymių. Tam, kad prievolė būtų pripažįstama sąlygine, tikėtinas įvykis ar veiksmas turi būti objektyviai įmanomas tiek faktiškai, tiek teisiškai (CK 6.31 straipsnio 2 dalis). Teritorijų planavimas yra viešosios teisės reglamentavimo sritis. Sutarties šalys, nustačiusios tarpusavio prievoles, gali tikėtis, kad viešasis subjektas (savivaldybė) tenkins jų prašymus, jei jie atitiks teritorijų planavimą reglamentuojančias teisės normas. Tais atvejais, kai sąlygos įvykdymas yra neįmanomas dėl to, kad neatitinka galiojančių įstatymų, yra pagrindas įrodinėti, kad sutartyje sulygta sąlyga yra teisiškai neįmanoma. Nagrinėjamoje byloje esantys duomenys patvirtina, kad šalių sutarties sąlyga atidalyti 3,92 aro iš bendrosios nuosavybės, siekiant šiame sklype vykdyti statybą, pripažintina teisiškai neįmanoma, nes tokia sąlyga neatitinka Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. liepos d. įsakymu Nr. DI-338 „Dėl statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai gyvenamieji pastatai“ patvirtinimo“ (2010 m. gegužės 21 d. įsakymo Nr. Dl-425 redakcija) patvirtinto 9 priedo 3 punkto nuostatos, kad nauji namai gali būti statomi ne mažesniuose kaip 4 arų sklypuose (tą patvirtina ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos miesto plėtros departamento 2012 m. spalio 5 d raštas Nr. A51-64089-(2.14.2.12-MP-8). Taigi detaliojo plano rengimas ir sklypo atidalijimas apskritai yra galimas veiksmas, tačiau jis buvo neįmanomas konkrečiu šalių aptartu atveju, siekiant atidalyti sklypą pagal atsakovo ketinimus, t. y. tokios sutarties sąlygos neįmanomumas yra ne absoliutus, bet santykinis. Darytina išvada, kad Sutarties 2.2 punkto sąlyga pripažintina teisiškai neįmanoma, todėl ji negalioja (CK 6.31 straipsnio 2, 3 dalys). Dėl šios priežasties atsakovo prievolė sumokėti likusią Sklypo kainą laikytina besąlygine.

Jei Sutarties 2.2 punkto sąlyga galiotų, tai turi būti laikoma, kad ji neįvykdyta dėl atsakovo kaltės, nes abiejų instancijų teismai nustatė, jog atsakovas rengė ne vien Sutartimi įsigyto žemės sklypo dalies atidalijimą, bet bendrą visų savo įgytų sklypų atidalijimą. Pagal Teritorijų planavimo įstatymo ir Detaliųjų planų rengimo taisykles, patvirtintas aplinkos ministro 2004 m. gegužės 3 d. įsakymu Nr. Dl-239, asmuo, turintis teisę rengti detalųjį planą (žemės savininkas, valdytojas, naudotojas), savivaldybės administracijai privalo pateikti atitinkamą prašymą, gauti planavimo organizatoriaus teises ir pareigas, atlikti kitus teisės aktuose numatytus veiksmus. Byloje nenustatyta, kad atsakovas būtų atlikęs bent kokį veiksmą, kurį pagal teisės aktų reikalavimus privalo atlikti detalųjį planą rengiantis asmuo. Sutarties su UAB „Projektų ir investicijų valdymas“ dėl bendro žemės sklypo detaliojo plano parengimo negali būti laikomas pakankamu atliekant planavimo veiksmus. Bylą nagrinėję teismai pažeidė CPK 178 straipsnio nuostatas, nes leido atsakovui neįrodinėti, jog ginčo žemės sklypo jis neatidalijo ne dėl savo kaltės. Be to, byloje teismai netyrė ir neįvertino įrodymų, kaip atsakovas prisidėjo prie detaliojo plano rengimo, kokie buvo tikrieji planavimo tikslai ir projektiniai sprendiniai, taip pažeisdami CPK 183, 185 straipsnių nuostatas.

Bylą nagrinėję teismai nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, kurioje konstatuota, kad, vadovaujantis CK 6.193 straipsnio 1 dalimi, pirmenybę reikia teikti šalių ketinimams, kuriuos šalys, sudarydamos sutartį, turėjo omenyje, tačiau šio principo nereikėtų pernelyg suabsoliutinti. Jeigu šalių ketinimai nesutampa, didesnę reikšmę turi sutarties tekstas, todėl svarbesnė yra sutarties teksto lingvistinė analizė, nes ji gali padėti nustatyti, kurios šalies ketinimai atitinka sutarties lingvistinę prasmę. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienai iš šalių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2013 m. gegužės 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-303/2013; 2012 m. liepos 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2012; kt.).

Nagrinėjamu atveju atsakovas, norėdamas išvengti visos kainos mokėjimo, pasiūlė Sutarties 2.2 punkto sąlygą, nes jis žinojo ir suprato, kad 3,92 aro negalės būti atidalyta siekiant gauti leidimą statyti naują namą. Dėl šios priežasties jis nesiėmė jokių veiksmų, kad 3,92 aro būtų  atidalyta, o po 2011 m. gruodžio 31 d., neinformuodamas ieškovės, kreipėsi į notarą tvirtindamas, kad atidalyti nepavyko ne dėl jo kaltės, taip jį suklaidindamas ir gaudamas notaro liudijimą dėl atsiskaitymo. Taip atsakovas apgavo ir ieškovę, nes nesumokėjo jai 30 000 Lt. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad atsakovas sklypo bendraturčiams teikė siūlymus dėl sklypo padalijimo į tokias dalis, dėl kurių jie negalėjo sutikti, nes nė vienu iš variantų jiems nebuvo pasiūlyta suformuoti būtent jų nuosavybės dalį sudarančio sklypo, kurio dydis būtų 13,09 aro.

Teismai  netyrė ieškovo  nurodytų neteisėtų atsakovo veiksmų, padarytos žalos fakto, priežastinio ryšio. Civilinei atsakomybei taikyti būtina nustatyti visas jos taikymo sąlygas: neteisėtus veiksmus, žalą (nuostolius), priežastinį ryšį ir kaltę (CK 6.246-6.256 straipsniai).

Teismų sprendimais yra pažeidžiama CK 6.256 straipsnio nuostata, kad kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles. Atsakovas nesumokėdamas kainos dalies nepagrįstai praturtėjo, o teismai netaikė CK 6.344 straipsnio sąlygos, kad pirkėjas privalo sumokėti daiktų kainą per sutartyje ar įstatymuose nustatytus terminus ir nustatytoje vietoje. Teismai nepagrįstai įrodomąją reikšmę suteikė tik atsakovo pateiktiems įrodymams ir atsikirtimams, o dėl daugelio atsakovo nurodytų argumentų ir įrodymų visiškai nepasisakė (CPK 331 straipsnio 4 dalis).

Atsakovai T. S. ir I. S. su kasaciniu skundu nesutinka ir prašo jį atmesti.

Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais.

Sutartis buvo sudarinėjama bei visi kiti veiksniai, įskaitant projektavimą, buvo atliekami vadovaujant ieškovės atstovui, advokato padėjėjui M. P.  Ieškovė pardavė 3,92 a žemės, nors turėjo apie 5 a žemės plotą, kurį buvo galima atidalyti.

Kasatorės pateiktas Sutarties aiškinimas neatitinka tikrųjų šalių ketinimų, yra nesąžiningas atsakovų atžvilgiu. Sutartyje buvo nustatyta sąlyga atidalyti 3,92 a ploto dalį žemės sklypo iš bendrosios dalinės nuosavybės (sutarties 2.2 ir 5.1 punktai), o projektavimo darbus ėmė vykdyti ieškovės atstovo pasiūlyta įmonė. Pripažintinas faktas, kad ieškovei bei jos atstovui parduodant žemės sklypo dalį (392/3657) buvo žinoma apie bendraturtės E. L. prieštaravimus dėl žemės sklypo atidalijimo, todėl jie elgėsi nesąžiningai, nepasiūlydami pasinaudoti Sutarties 2.3 punkte nustatyta teise pratęsti terminą ginčo sklypo daliai atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės.

Kasatorė pripažino, kad žinojo apie sąlygos įvykdymo negalimumą, bet vis vien įrodinėja, jog šalių tikrųjų ketinimų nustatyti neįmanoma, todėl reikia remtis pažodiniu Sutarties aiškinimu. Kasatorė teigia, kad projektiniais sprendimais nebuvo siekiama atidalyti ginčo žemės sklypo, tačiau savo teiginio nepagrindžia įrodymais, todėl teismai, remdamiesi atsakovų pateiktais rašytiniais įrodymais bei faktinėmis aplinkybėmis bei vertindami atsakovų elgesį po Sutarties sudarymo, pagrįstai nustatė, kad atidalijimo buvo siekiama.

Sklypas nebuvo padalytas dėl to, kad neįmanoma atidalyti mažesnio nei 0,04 ha ploto sklypo, taigi, ne dėl atsakovų kaltės. Jei kasatorė būtų buvusi sąžininga pardavėja ir apie jai žinomas aplinkybes, kad atidalyti neįmanoma, būtų informavusi, tokia sąlygos nebūtų įtraukta į sutartį. Pardavėjas visada siekia gauti kuo didesnę sumą, todėl tikėtina, kad ieškovė iš anksto numatė galimybę pasipelnyti 30 000 Lt suma, nes ji, žinodama, kad atsakovams nepavyks įvykdyti Sutarties sąlygos dėl atidalijimo, pasyviai laukė, kol galės kreiptis į teismą, nesiūlydama jokių derybų, nesistengdama bendradarbiauti.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl Sutarties aiškinimo

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad šalys sudarė žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį, kuria atsakovai iš ieškovės įsigijo 0,3657 ha. Šalys Sutartyje nustatė, kad sklypo dalis parduodama už 100 000 Lt; kad pirkėjas Sutarties pasirašymo metu yra sumokėjęs pardavėjui         50 000 Lt, o likusią dalį (50 000 Lt) sumokės per 60 dienų nuo sklypo atidalijimo iš bendrosios nuosavybės, bet ne vėliau nei iki 2011 m. gruodžio 31 d (Sutarties 2.1 punktas). Šalys taip pat susitarė, kad, neatidalijus minėtos žemės sklypo dalies ne dėl šalių kaltės, pirkėjas nebeturės sumokėti 30 000 Lt, t. y. žemės sklypo  dalies kaina bus laikoma 70 000 Lt (Sutarties 2.2 punktas).

Bylą nagrinėję teismai, atsižvelgdami į tai, kad sutartis dėl detaliojo plano parengimo sudaryta po to, kai atsakovas jau buvo įgijęs ginčo žemės sklypo dalis tiek iš ieškovės, tiek iš jos brolio, sprendė, kad atsakovas siekė atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės ne su ieškove sudaryta Sutartimi jam parduotą, bet didesnio ploto dalį, ir Sutarties sąlyga dėl atidalijimo aiškintina kaip didesnės negu 0,04 ha sklypo dalies atidalijimas. Teisėjų kolegija su tokiu aiškinimu nesutinka.

Kasacinis teismas nenagrinėja fakto klausimų (CPK 353 straipsnio 1 dalis), tačiau teisėjų kolegijos kompetencija yra vertinti tai, ar bylą nagrinėję žemesnės instancijos teismai laikėsi sutarčių aiškinimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. birželio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ v. AS Reverta, bylos Nr. 3K-3-337/2014). Sutarties šalims nesutariant dėl sudarytos sutarties sąlygų turinio, tokios sąlygos aiškinamos pagal bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais. Aiškinant sutarties turinį prioritetas turi būti teikiamas tikrųjų sutarties šalių ketinimų (valios) nustatymui, nepakanka remtis pažodiniu jos tekstu (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės, susijusios su konkrečios sutarties šalių elgesiu sudarant ir vykdant sutartį, jų santykių praktika; kartu įstatymas įpareigoja įvertinti ir visuomenėje nusistovėjusią analogiškų sutartinių santykių praktiką: jeigu sutarties šalių turėtų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys; aiškinant sutartį reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje ir nenurodytos, priimtiniausią pagal sutarties prigimtį sąvokų reikšmę, papročius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Auksinis varnas“ v. AB „Lietuvos geležinkeliai“, bylos Nr. 3K-3-424/2004; 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje BUAB „Bivainis“ v.         A. B. firma „ARUM“, bylos Nr. 3K-3-406/2005; kt.). Tai, kad įstatyme neteikiamas prioritetas pažodiniam sutarties aiškinimui, nereiškia, kad gali būti ignoruojamas sutarties tekstas ir jos sąlygose vartojamų žodžių ar žodžių junginių bendrinė, visuomenėje nusistovėjusi reikšmė. Tikrasis sutarties (jos sąlygos) turinys gali nesutapti su pažodine teksto reikšme, jeigu pažodinį tekstą paneigia įstatyme (CK 6.193 straipsnis) įvardytos sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės (sutarties sąlygų kontekstas, faktinis šalių elgesys, kt.). Įstatymo teismas įpareigotas patikrinti, ar pažodinis sutarties tekstas atitinka tikruosius sutarties šalių ketinimus. Teismas turi kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinti šalių valią, išreikštą joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, aiškinant sutarties sąlygas būtina atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Dėl to reikšminga CK 6.193 straipsnio 5 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad sutarties aiškinimui svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje VĮ Valstybės turto fondas v. E. S. ūkinė–komercinė zoofirma ,,Akvariumas”, bylos Nr. 3K-3-22/2009; 2011 m. kovo 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Ž. B. v. UAB „JG Property developments“, bylos Nr. 3K-3-137/2011; 2013 m. kovo 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ v. UAB „Norfos mažmena“, bylos Nr. 3K-3-120/2013; kt.).

Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamoje byloje ginčo Sutarties tekstas dėl žemės sklypo dalies atidalijimo iš bendrosios nuosavybės yra aiškus ir nesudaro prielaidų manyti, kad atsakovai Sutartimi įsipareigojo atidalyti kitokio dydžio sklypą, nei įsigijo Sutartimi. Tokia išvada darytina iš Sutarties 2.1.2 punkto teksto, kuriame, be kita ko, nustatyta, kad pirkėjas įsipareigoja sumokėti po parduodamos žemės sklypo dalies atidalijimo iš bendrosios nuosavybės; Sutarties 2.2 punkto, kuriame nurodyta, kad neatidalijus minėtos žemės sklypo dalies iš bendrosios nuosavybės <...>; Sutarties 2.4 punkto, kuriame nurodyta, kad pirkėjui parengus žemės detalųjį planą, atidalijus 392/3657 dalį iš bendrosios nuosavybės <...>. Taigi, lingvistinis Sutarties tekstas patvirtina, kad pirkėjas Sutartimis įsipareigojo atidalyti ne hipotetinį žemės sklypą, kurį sudarytų perkamas sklypas su vėliau įsigyjamais sklypais, bet būtent perkamą 0,3657 ha sklypą, kuris sudarė 392/3657 dalis bendrojoje nuosavybėje. Tai, kad atsakovai pirmiau nurodytas Sutarties nuostatas suprato būtent kaip Sutartimi įsigyjamos sklypo dalies (0,3657 ha) atidalijimą, patvirtina ir jų konkliudentiniai veiksmai: 2010 m. gegužės 21 d. atsakovas T. S. sudarė sutartį su UAB „Projektų ir investicijų valdymas“ dėl 0,3657 ha žemės sklypo detaliojo plano parengimo ir suderinimo; atsakovai savo atsiliepime į ieškinį taip pat nurodo, kad „sudarydami sutartį mes supratome, kad nėra kliūčių atidalinti mūsų įsigyjamą žemės sklypo 392/3657 dalį <...>“; savo ketinimus jie patvirtina ir atsiliepime į kasacinį skundą, nurodydami dėję visas pastangas atidalyti žemę, nes apie negalėjimą atidalyti nežinoję, taigi, jų kaltės dėl neatidalijimo nėra.

Taigi, tiek iš Sutarties teksto, tiek iš atsakovų veiksmų  matyti, kad Sutartimi buvo įsipareigota atidalyti įsigyjamą 0,3657 ha žemės sklypą ir nuo šio atidalijimo rezultato priklausė, ar Sutarties kaina bus sumažinta nuo 100 000 Lt iki 70 000 Lt. Sutartyje nėra jokių nuorodų ar užuominų apie tai, kad atsakovai ketino atidalyti ne įsigyjamą 0,3657 ha, o kitokį  (didesnį) žemės sklypą (sujungtą su ateityje galbūt įgyjamais sklypais ir pan.) Tai, kad atsakovai vėliau įsigijo kitas sklypo dalis ir norėjo suformuoti atskirą didesnį sklypą, nepakeičia Sutarties turinio ir nesudaro pagrindo aiškinti, kad joje išdėstytas atsakovų ketinimas atidalyti įsigyjamą dalį kartu su kita neapibrėžta sklypo dalimi, kuri galbūt bus įgyta ateityje.

Dėl  sąlyginės prievolės

Sutarties laisvės principas leidžia šalims susitarti, kad jas siejantys prievoliniai santykiai būtų priklausomi nuo tam tikrų aplinkybių (sąlygų) buvimo ar nebuvimo. Sąlyginiais gali būti tiek sandoriai (CK 1.66 straipsnis), tiek prievolė (CK 6.30 straipsnis). Pagal CK 1.66 straipsnio 1 dalį sąlyginiais vadinami sandoriai, kuriuose teisių arba pareigų atsiradimas, pasikeitimas ar pasibaigimas priklauso nuo tam tikrų sąlygų buvimo ar nebuvimo. Beveik analogiškai apibrėžiama ir sąlyginė prievolė. Prievolė yra sąlyginė, kai jos atsiradimas, pasikeitimas ar pasibaigimas siejamas su tam tikros aplinkybės buvimu ar nebuvimu ateityje (CK 6.30 straipsnio 1 dalis). Sąlyginės prievolės, kaip ir sąlyginiai sandoriai, gali būti su atidedamąja ir su naikinamąja sąlyga (CK 6.30 straipsnio 3 dalis). Sąlyginių prievolių (sandorių) teisinis reguliavimas leidžia išskirti sąlygai keliamus reikalavimus. Ja gali būti pripažinta tik tokia aplinkybė, kuri: atsiras ateityje (CK 1.68 straipsnio 1 dalis; 6.30 straipsnio 1, 4 dalys); šalims nėra žinoma ir neturi būti žinoma, kad tokia aplinkybė įvyks ar ne (CK 1.66 straipsnio 2, 3 dalys; 1.68 straipsnio 2–4 dalys); yra teisėta, neprieštarauja viešajai tvarkai ar gerai moralei (CK 1.66 straipsnio 4 dalis; 6.31 straipsnio 1 ir 3 dalys); jos buvimas ar nebuvimas yra įmanomas (CK 6.31 straipsnio 2 dalis); nepriklauso išimtinai nuo skolininko valios (CK 1.68 straipsnio 4 dalis). Pagal tai, ar šalių aptarta aplinkybė atitinka šias sąlygas, sprendžiama apie sudaryto sandorio galiojimą, taip pat jo teisinį kvalifikavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. gruodžio 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Praviena“ v. UAB „Hanner Development“, bylos Nr. 3K-3-529/2012).

Kolegija konstatuoja, kad jeigu sutartyje numatytas įvykis ar veiksmas ateityje, kuris objektyviai galimas, tačiau nėra aišku, ar jis įvyks arba bus atliktas, tokia prievolė pripažintina sąlygine prievole (CK 6.30 straipsnio 1 dalis). Šalių Sutarties 2.2 punkte susitarta prievolė turi sąlyginės prievolės požymius, t. y. prievolės, susietos su būsima aplinkybe – sklypo dalies atidalijimu iš bendrosios nuosavybės. Tačiau tam, kad prievolė būtų pripažįstama sąlygine, tikėtinas įvykis ar veiksmas turi būti objektyviai įmanomas tiek faktiškai, tiek teisiškai (CK 6.31 straipsnio 2 dalis). Teritorijų planavimas yra viešosios teisės reglamentavimo sritis. Sutarties šalys, nustačiusios tarpusavio prievoles, gali tikėtis, kad viešasis subjektas – savivaldybė – tenkins jų prašymus, jei jie atitiks teritorijų planavimą reglamentuojančias teisės normas. Tais atvejais, kai sąlygos įvykdymas yra neįmanomas dėl to, kad neatitinka galiojančių įstatymų, yra pagrindas įrodinėti, kad sutartyje sulygta sąlyga yra teisiškai neįmanoma. Nagrinėjamoje byloje esantys duomenys patvirtina, kad Sutarties sąlyga atidalinti įsigyjamą sklypo dalį, pripažintina teisiškai neįmanoma, nes tokia sąlyga neatitinka Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. liepos d. įsakymu Nr. DI-338 patvirtinto Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai gyvenamieji pastatai“ 9 priedo 3 punkto nuostatos, jog nauji namai gali būti statomi ne mažesniuose kaip 4 arų sklypuose. Sklypo dalies atidalijimas iš bendrosios nuosavybės apskritai yra galimas veiksmas, tačiau jis neįmanomas konkrečiu šalių aptartu atveju, siekiant pakeisti jį pagal atsakovo ketinimus, t. y. tokios sutarties sąlygos neįmanomumas yra ne absoliutus, bet santykinis. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad Sutarties 2.2 punkte nurodyta sąlyga pripažintina teisiškai neįmanoma, todėl ji negalioja (CK 6.31 straipsnio 2, 3 dalys). Esant Sutarties sąlygai neįmanomai ir dėl to negaliojančiai, neturi teisinės reikšmės šalių (ne)kaltumas dėl šios sąlygos (ne)įvykdymo. Dėl šios priežasties atsakovo prievolė sumokėti likusią Sutarties 2.1.2 punkte nustatytą įsigyto žemės sklypo kainos dalį (50 000 Lt) laikytina besąlygine ir privalo būti vykdoma. Atsižvelgiant į tai, kad  20 000 Lt iš šios sumos jau yra sumokėta, iš atsakovų solidariai priteistina 30 000 Lt skolos ieškovės naudai. Kadangi atsakovai pagal Sutartį nėra visiškai atsiskaitę su ieškove, notarė L. Š. neturėjo teisės išduoti tokį atsiskaitymą patvirtinančio liudijimo, tai jis laikytinas niekiniu ir negalioja.

Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai taikė teisės normas, reglamentuojančias sutarčių aiškinimą, todėl jų procesiniai sprendimai naikintini ir priimtinas naujas sprendimas – ieškinį tenkinti.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Panaikinus pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų priimtus procesinius sprendimus, perskirstomos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Ieškovė, paduodama ieškinį, apeliacinį ir kasacinį skundus, sumokėjo 2700 Lt žyminio mokesčio bei turėjo 2000 Lt išlaidų advokato pagalbai. Patenkinus ieškovės kasacinį skundą, šios bylinėjimosi išlaidos ieškovės naudai priteistinos iš atsakovų lygiomis dalimis, t. y. po 2350 Lt iš kiekvieno (CPK 79 straipsnis, 93 straipsniai, 340 straipsnio 5 dalis).

Kasacinis teismas patyrė 56,90 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Patenkinus ieškovės kasacinį skundą, šios bylinėjimosi išlaidos į valstybės biudžetą priteistinos iš atsakovų lygiomis dalimis (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92, 93 straipsniai, 96 straipsnio 2 dalis, 340 straipsnio 5 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 4 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a:

Panaikinti Vilniaus miesto 3-iojo apylinkės teismo 2012 m. lapkričio 23 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gruodžio 30 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti.

Pripažinti negaliojančiu Vilniaus rajono 1-ajame notarų biure išduotą liudijimą, registro Nr. 1-1257.

Priteisti solidariai iš atsakovų T. S. (duomenys neskelbtini)  ir I. S. (duomenys neskelbtini)  ieškovės B. K. (duomenys neskelbtini)  naudai 30 000 (trisdešimt tūkstančių) Lt skolos pagal Žemės sklypo dalies 2010 m. balandžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutartį, registro Nr. 1-3005.

Priteisti solidariai iš atsakovų T. S. (duomenys neskelbtini)  ir I. S. (duomenys neskelbtini)  ieškovės B. K. (duomenys neskelbtini)  naudai 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo ieškinio pateikimo teismui dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

Priteisti iš atsakovų T. S. (duomenys neskelbtini)  ir I. S. (duomenys neskelbtini)  ieškovės B. K. (duomenys neskelbtini)  naudai po 2350 (du tūkstančius tris šimtus penkiasdešimt) Lt bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš atsakovų T. S. (duomenys neskelbtini)  ir I. S. (duomenys neskelbtini)  valstybės naudai po 28,45 Lt (dvidešimt aštuonis litus 45 ct). Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Finansų ministerijos, įstaigos kodas – 188659752, biudžeto surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Teisėjai               Sigitas Gurevičius

              Gediminas Sagatys

              Vincas Verseckas