Civilinė byla Nr. e2-17511-1099/2023
Teisminio proceso Nr. 2-09-3-00850-2023-4
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.2.1; 2.6.8.8; 3.2.4.11; 3.2.6.1
(S)
VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS
SPRENDIMAS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. spalio 31 d.
Vilnius
Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėjas Pavel Liubkevič,
sekretoriaujant Agnei Pitrėnienei,
dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gelinvesta“ atstovams advokatui Arnui Petrikui ir teisininkei A. M.,
atsakovų D. S. ir J. S. atstovei advokatei Aistei Bartkevičienei,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka vaizdo konferencijos būdu išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gelinvesta“ ieškinį atsakovams D. S. ir J. S. (buvusi pavardė J.) dėl pažymos pripažinimo negaliojančia ir skolos priteisimo.
Teismas
n u s t a t ė:
I. Bylos esmė
1. Byloje kilo ginčas dėl atsakovų prievolės sumokėti ieškovei likusią skolą už parduotą nekilnojamojo turto objektą (ne)egzistavimo, sutarties sąlygų aiškinimo ir galimai padarytos klaidos reikšmės.
II. Šalių nurodytos aplinkybės ir argumentai
2. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Gelinvesta“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriame prašo: 1) pripažinti ieškovės išduotą 2021 m. kovo 8 d. pažymą Nr. 5 negaliojančia; 2) priteisti iš atsakovų D. S. ir J. S. proporcingai turimo turto daliai 1 000 Eur skolą, 5 proc. metines procesines palūkanas ir patirtas bylinėjimosi išlaidas.
3. Ieškovė ieškinyje nurodo, kad ji su atsakovais 2020 m. liepos 1 d. sudarė Preliminariąją nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. E3.09 (toliau – preliminari sutartis), pagal kurią susitarė dėl turto, esančio (duomenys neskelbtini), įsigijimo; Preliminarios sutarties 1.5 punkte nurodyta 80 000 Eur (76 000 Eur už butą, 4 000 Eur už parkavimo vietą) įsigyjamo turto kaina.
4. Aiškina, kad ieškovė ir atsakovas D. S. 2020 m. rugsėjo 16 d. sudarė susitarimą prie preliminariosios sutarties dėl grindinio šildymo įrengimo (toliau – susitarimas), kurio 2 punktas numato, jog pirkėjas (atsakovas) už grindinį šildymą papildomai įsipareigoja sumokėti 1 000 Eur.
5. Ieškovė teigia, kad šalys 2021 m. vasario 3 d. sudarė Pagrindinę nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – pagrindinė sutartis), kurios 3.2 punkte buvo patikslintos kainos pagal preliminariąją sutartį: buto kaina sumažėjo iki 75 370,54 Eur (nes preliminarioje sutartyje buvo planuotas 45,96 kv. m ploto, o faktiškai parduotas 45,58 kv. m ploto butas, dėl ko proporcingai buvo sumažinta buto kaina nuo nurodytos preliminarioje sutartyje), parkavimo vietos kaina liko nepakitusi – 4 000 Eur, taip pat pridėtas 1 Eur simbolinis mokestis už bendrojo naudojimo žemės sklypą. Taigi, anot ieškovės, bendra mokėtina suma pagal pagrindinę sutartį sudarė 79 371,54 Eur. Ieškovės vertinimu, mokestis pagal susitarimą už grindinį šildymą į pagrindinę sutartį įtrauktas nebuvo ir nurodytas kaip papildomas mokestis. Ieškovės teigimu, atsakovai iš viso turėjo sumokėti ieškovei 80 371,54 Eur (79 371,54 Eur pagal pagrindinę sutartį ir 1 000 Eur pagal susitarimą).
6. Nurodo, kad atsakovai iš viso yra sumokėję 79 371,54 Eur; kadangi pagrindinės sutarties suma buvo visiškai sumokėta, 2021 m. kovo 8 d. buvo išduota ieškovės pažyma apie visišką atsakovų atsiskaitymą pagal pagrindinę sutartį.
7. Ieškovė pažymi, kad pasikreipus į atsakovus dėl 1 000 Eur skolos pagal susitarimą, t. y. už grindinio šildymo įrengimą, paaiškėjo, jog atsakovas, atlikdamas 2020 m. lapkričio 12 d. mokėjimą 1 000 Eur sumai, mokėjimo paskirtyje nurodė, kad mokama pagal susitarimą už grindinio šildymo įrengimą, todėl ieškovė neteisingai užskaitė nurodytą sumą į pagrindinės sutarties mokėjimą, o ne pagal susitarimą. Atitinkamai laikytina, kad atsakovai neatsiskaitė pagal pagrindinę sutartį ir ginčijama atsiskaitymo pažyma buvo išduota per klaidą. Anot ieškovės, ji ne kartą geranoriškai kreipėsi į atsakovus prašydama sumokėti 1 000 Eur skolą, tačiau atsakovai iki šiol nėra atsiskaitę su ieškove.
8. Taigi, ieškovė aiškina, kad ji neteisingai įskaitė mokėjimą, dėl ko išdavė pažymą atsakovams apie visišką atsiskaitymą pagal pagrindinę sutartį, nors pagal finansines ataskaitas ir atsakovų mokėjimus akivaizdu, jog skola egzistuoja, todėl ieškovė mato būtinybę ginčyti ir nurodytą atsiskaitymo pažymą.
9. Ieškovės atstovai teismo posėdžio metu ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti; iš esmės palaikė ieškovės procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją. Pakartotinai nurodė, kad pagal šalių sudarytą 2020 m. rugsėjo 16 d. susitarimą atsakovai privalėjo sumokėti už grindinį šildymą papildomą 1 000 Eur sumą (o ne padidintą avansą); atsakovai minėtą sumą sumokėjo, tačiau ieškovė klaidingai įskaitė minėtą sumą ne pagal nurodytą susitarimą, o pagal pagrindinę sutartį, dėl to atitinkamai laikė, jog atsakovai visiškai atsiskaitė pagal pagrindinę sutartį ir išdavė ginčijamą atsiskaitymo pažymą. Aiškino, kad atsakovai, įmokėdami nurodytą 1 000 Eur sumą, mokėjimo paskirtyje aiškiai nurodė, jog mokama už grindinį šildymą, todėl ieškovė net negalėjo užskaityti šios sumos už pagrindinę sutartį. Teigė, kad iš pradžių preliminariojoje sutartyje grindinis šildymas nebuvo numatytas (numatyti radiatoriai), tačiau ieškovė pasiūlė pirkėjams (įskaitant ir atsakovus) už papildomą mokestį įrengti ne radiatorius, o grindinį šildymą (kurį pasirinko ne visi pirkėjai), kuris yra brangesnis ir komfortiškesnis, t. y. atsakovai gavo geresnę prekę už papildomą kainą. Atstovų vertinimu, vien ieškovės per klaidą išduota pažyma apie atsakovų atsiskaitymą negali paneigti ieškovės teisės reikalauti iš atsakovų akivaizdžios skolos.
10. Atsakovai D. S. ir J. S. atsiliepimuose į ieškinį su ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti, taip pat priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.
11. Atsakovų vertinimu, susitarimu Nr. 1 buvo numatyta padidinti atsakovų mokamo avanso dydį iki 13 000 Eur. Anot atsakovų, ieškovė 1 000 Eur sumą nurodė sumokėti kartu su mokamu avansu iki 2020 m. gruodžio 30 d.; be to, nei pasirašant susitarimą Nr. 1, nei iki 1 000 Eur mokėjimo, nei po to ieškovė neišrašė atsakovams PVM sąskaitos faktūros, taip aiškiai patvirtindama, kad ši suma yra papildomas avansas ir atskira sąskaita neišrašoma, nes ši suma bus įskaičiuota į buto kainą. Be to, ieškovė 2021 m. kovo 8 d. notarui pateikė pažymą, kuria patvirtino visišką atsakovų atsiskaitymą su ieškove pagal pagrindinę sutartį.
12. Atkreipia dėmesį į tai, kad ieškovė tik 2021 m. gegužės 31 d., t. y. praėjus beveik 9 mėnesiams po susitarimo Nr. 1 sudarymo ir trims mėnesiams po visiško atsiskaitymo, išrašė PVM sąskaitą faktūrą 1 000 Eur sumai už grindinio šildymo įrengimą pagal susitarimą.
13. Taigi, atsakovai aiškina, kad šalių susitarimas buvo visiškai aiškus, t. y. pagal jį ieškovė padidino mokamo avanso sumą iki 13 000 Eur. Šią aplinkybę, anot atsakovų, patvirtina ir tai, kad pagrindinės sutarties 4.1.1 punkte nurodyta, jog pirkėjas iki pagrindinės sutarties sudarymo yra sumokėjęs 13 000 Eur, tai reiškia, kad ieškovė pripažino, jog už grindinį šildymą sumokėta suma yra dalis avanso ir dalis visos buto kainos. Be to, pagrindinėje sutartyje ieškovė nustatė buto kainą 79 371,54 Eur, kurią atsakovai sumokėjo; tai patvirtino ir ieškovė, išdavusi ginčijamą pažymą. Atsakovų teigimu, šalių santykiams esant tęstiniams ir šalims sudarant ne vieną rašytinį susitarimą (preliminariąją sutartį, susitarimą Nr. 1, pagrindinę sutartį, pažymą), kurių visų turinys yra nuoseklus (nustatomas avanso dydis, jis padidinamas, padidintas avanso dydis sumokėtas, patvirtinamas pagrindinėje sutartyje ir t.t.), nėra pagrindo pripažinti, kad šalys tarėsi dėl kitokios buto kainos, nei nurodyta pagrindinėje sutartyje.
14. Anot atsakovų, nėra aišku kokiu pagrindu ieškovė ginčija pažymą apie atsiskaitymą, kadangi, kaip minėta, atsakovai yra sumokėję pagrindinėje sutartyje nurodytą sumą, t. y. 79 371,54 Eur. Nurodo, kad po pagrindinės sutarties sudarymo ir pažymos pateikimo sekęs 2021 m. gegužės 31 d. sąskaitos išrašymas laikytinas bandymu vienašališkai keisti pagrindinės sutarties sąlygas.
15. Kita vertus, atsakovų vertinimu, net jei teismas pripažintų, kad išduodama pažymą ar sudarydama pagrindinę sutartį ieškovė suklydo, toks suklydimas negali būti laikomas turinčiu esminės reikšmės, kadangi ieškovė, būdama verslininkė ir profesionalė, atsakingai patvirtino notarui, kad šis gali išduoti pakvitavimą, nes visa turto kaina yra sumokėta; net jei ieškovė būtų suklydusi, toks suklydimas laikytinas padarytu dėl ypač didelio neatsargumo ir negali būti pagrindu pažymai nuginčyti (pripažinti negaliojančia).
16. Atsakovų atstovė teismo posėdžio metu su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti; iš esmės palaikė atsakovų procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją. Pakartotinai nurodė, kad nagrinėjamu atveju šalių sudarytu susitarimu buvo padidinta ne bendra mokėtina suma už įsigyjamą turtą (įsigyjamo turto kaina nepadidėjo), o padidintas mokėtinas avansas – nuo 12 000 Eur iki 13 000 Eur; tą, anot atstovės, ieškovė ne kartą patvirtino ir pati, t. y. ieškovė patvirtino, jog atsakovai iki pagrindinės sutarties sudarymo sumokėjo 13 000 Eur sumą, kurią įtraukė į bendrą kainą. Pažymėjo, kad atsakovai yra sumokėję pagrindinėje sutartyje nurodytą 79 371,54 Eur kainą, todėl ginčijama pažyma išduota pagrįstai. Anot atstovės, šiuo atveju ieškovė nesuklydo, užskaitydama sumas, o siekia papildomai pasipinigauti; kita vertus, jeigu ir būtų nustatyta, jog ieškovė suklydo, suklysta buvo dėl didelio ieškovės neatsargumo ir neatidumo (nors ji yra juridinis asmuo ir jai keliami aukštesni standartai, o atsakovai – vartotojai); be to, anot atstovės, ieškovė negali ginčyti pažymos apie atsiskaitymą, neginčydama pagrindinės sutarties.
III. Byloje nustatytos reikšmingos ginčui išspręsti aplinkybės
17. Iš byloje pateiktų rašytinių duomenų ir šalių paaiškinimų nustatyta, kad šalys – ieškovė UAB „Gelinvesta“ ir atsakovai D. S. bei J. S. (buvusi pavardė J.), 2020 m. liepos 1 d. sudarė Preliminariąją nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. E3.09, pagal kurią šalys įsipareigojo šioje sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais sudaryti notaro įtvirtinamą pagrindinę sutartį iki 2021 m. vasario 28 d. (preliminarios sutarties 2.1 punktas), t. y. ieškovė įsipareigojo parduoti, o atsakovai nupirkti turtą – statomą butą, esantį (duomenys neskelbtini); Preliminarios sutarties 1.5 punkte nurodyta 80 000 Eur (76 000 Eur už butą, 4 000 Eur už parkavimo vietą) įsigyjamo turto kaina; taip pat numatyta, kad atsakovai sumoka bendrą 12 000 Eur dydžio avansą (iki 2021 m. vasario 28 d.).
18. Nustatyta, kad ieškovė ir atsakovai 2020 m. rugsėjo 16 d. sudarė susitarimą Nr. 1 prie preliminariosios sutarties, pagal kurį šalys patvirtino naujos redakcijos priedą – Statybos darbų baigtumo ir Apdailos aprašymą, t. y. vietoj radiatorių su individualiu termoreguliavimu įsigyjamame bute bus įrengiamas grindinis šildymas, už kurį atsakovai įsipareigojo papildomai sumokėti 1 000 Eur (kaina su PVM) iki 2020 m. gruodžio 30 d.
19. Iš bylos duomenų matyti, kad atsakovė J. S. 2020 m. lapkričio 12 d. pervedė ieškovei 1 000 Eur sumą; mokėjimo paskirtyje nurodyta – grindų šildymas Sutartis Nr. E309.
20. Byloje nekilo ginčo dėl to, kad atsakovai, neįskaitant nurodyto 2020 m. lapkričio 12 d. mokėjimo, ieškovei iki pagrindinės sutarties sudarymo sumokėjo 12 000 Eur avansą.
21. Nustatyta, kad šalys 2021 m. vasario 3 d. sudarė pagrindinę nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovai lygiomis dalimis (po ½ dalį) iš ieškovės įgijo butą, esantį (duomenys neskelbtini); byloje nekilo ginčo dėl to, kad šios sutarties 3.1-3.2 punktuose patikslintos įsigyjamo turto kainos (lyginant su preliminariąja sutartimi): buto kaina sumažėjo iki 75 370,54 Eur (dėl sumažėjusio pastatyto buto ploto), parkavimo vietos kaina nepasikeitė – 4 000 Eur, taip pat pridėtas 1 Eur mokestis už bendrojo naudojimo žemės sklypą; bendra mokėtina suma pagal pagrindinę sutartį nurodyta 79 371,54 Eur. Sutarties 4.1.1 punkte buvo nurodyta, kad kainos dalį, lygią 13 000 Eur, atsakovai sumokėjo ieškovei iki šios sutarties pasirašymo dienos.
22. Byloje nekilo ginčo dėl to, kad atsakovai bendrai yra sumokėję ieškovei 79 371,54 Eur sumą.
23. Ieškovė 2021 m. kovo 8 d. išdavė šioje byloje ginčijamą pažymą Nr. 5, kurioje patvirtino, kad atsakovai pagal pagrindinę sutartį su ieškove atsiskaitė visiškai.
24. Nustatyta, kad ieškovė 2021 m. gegužės 31 d. išrašė atsakovui sąskaitą faktūrą Nr. E 209 bendrai 1 000 Eur sumai už grindinio šildymo įrengimą pagal 2020 m. rugsėjo 16 d. susitarimą. Iš pateikto el. susirašinėjimo matyti, kad ieškovės atstovė 2021 m. birželio 19 d. el. laišku nurodė, jog grindinio šildymo klausimas išspręstas.
Ieškinys tenkintinas.
IV. Teismo argumentai ir motyvai
Dėl preliminariosios buto pirkimo-pardavimo sutarties ir susitarimo, taip pat pagrindinės sutarties teisinio kvalifikavimo
25. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.2 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas vienas iš svarbiausių civiliniuose santykiuose galiojančių principų – sutarties laisvės principas. Šis principas, detalizuotas CK 6.156 straipsnyje, suteikia teisę civilinių teisinių santykių subjektams laisvai spręsti, sudaryti jiems konkrečią sutartį ar jos nesudaryti, taip pat pasirinkti, su kuo tą sutartį sudaryti, be to, savarankiškai spręsti dėl sutarties turinio bei formos, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas ar jos turinį nustato imperatyviosios įstatymo normos arba tam tikrų sąlygų reikalauja viešoji tvarka, teisės principai, gera moralė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. kovo 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-177-687/2015). Kasacinis teismas, atskleisdamas konsensualizmo principo esmę ir jo taikymą, pabrėžė, kad sutartinių santykių teisiniam reguliavimui būdingas minimalus šalių valios varžymas, todėl šalys gali laisvai nusistatyti tarpusavio teises bei pareigas, jos taip pat yra laisvos pasirinkdamos formą, kuria išreiškia savo susitarimo turinį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. vasario 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-26-686/2015).
26. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti.
27. Kasacinis teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).
28. Nagrinėjamu atveju byloje iš esmės nekilo ginčo dėl to, kad tarp šalių sudaryta preliminarioji sutartis, jos papildymas – susitarimas, ir pagrindinė sutartis bendrąja prasme laikytini vartojimo sutartimi, kadangi atsakovai ginčo santykiuose laikytini vartotojais, planavę ir įsigiję ginčo turtą asmeniniams poreikiams tenkinti, o atsakovė laikytina verslininke, nuolat besiverčiančia nekilnojamojo turto vystymu ir jo prekyba.
29. Viena vertus, CK 6.2281 straipsnio 4 dalyje nuo 2022 m. sausio 1 d., perkeliant, be kita ko, Europos Parlamento ir Tarybos 2011 m. spalio 25 d. direktyvos 2011/83/ES (toliau – Direktyva) nuostatas į nacionalinę teisę, nustatyta prekės sąvoka, t. y. tai : 1) materialus kilnojamasis daiktas; 2) elektros energija, vanduo ir gamtinės dujos, kai parduodamas ribotas jų tūris arba nustatytas kiekis; 3) materialus kilnojamasis daiktas, į kurį įtrauktas skaitmeninis turinys ar skaitmeninė paslauga arba kuris yra su skaitmeniniu turiniu ar skaitmenine paslauga susietas taip, kad be jų negalėtų atlikti savo funkcijų (toliau – skaitmeninių elementų turinti prekė). Ši prekės sąvoka atitinkamai nurodyta ir Vartotojų teisių apsaugos įstatymo 2 straipsnio 12 dalyje (ginčui aktuali redakcija). Taigi, nurodytoje prekės sąvokoje įstatymų leidėjas nenumatė/nenumato nekilnojamojo turto, tokiu būdu iš esmės perkeldamas Direktyvos nuostatas, kurioje, be kita ko, nurodyta, jog ji netaikoma dėl nekilnojamojo turto arba teisių į nekilnojamąjį turtą sukūrimo, įgijimo ar perdavimo (Direktyvos 3 straipsnio 2 dalies e punktas). Kita vertus, teismas pažymi, kad minėtos Direktyvos preambulėje nurodoma, jog ji buvo priimta atsižvelgiant, be kita ko, į tai, kad sutartims, susijusioms su nekilnojamojo turto arba teisių į nekilnojamąjį turtą perdavimu arba tokio nekilnojamojo turto arba teisių sukūrimu arba įgijimu, sutartims dėl naujų būstų statybos arba dėl esminio esamų pastatų pertvarkymo, taip pat sutartims dėl gyvenamojo būsto suteikimo nuomos tikslais jau taikoma nemažai specialių nuostatų pagal nacionalinę teisę, t. y. iš esmės dėl minėtų sutarčių santykių reglamentavimo paliekant apsispręsti nacionaliniam teisiniam reglamentavimui. Taigi, faktiškai nei Direktyvoje, nei nacionalinėje Lietuvos teisėje nėra draudžiama sutartis, sudaromas dėl teisių į nekilnojamąjį turtą sukūrimo, įgijimo ar perdavimo, laikyti vartojimo sutartimis.
30. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad aiškinamajame rašte dėl, be kita ko, CK 6.2281 straipsnio 4 dalies pakeitimo, nenurodyta jokių argumentų/motyvų, kodėl nekilnojamasis turtas nelaikytinas preke vartojimo sutarčių srityje; priešingai, pakeitimai orientuoti į didesnę vartotojų teisių apsaugą ir/ar siekį išplėsti vartotojų apsaugos taikymo sritis.
31. Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad remiantis bendrosiomis pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatomis (CK 6.305–6.306 straipsniai) prekė yra kiekvienas daiktas (tiek kilnojamasis, tiek nekilnojamasis). Visais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalis yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iš verslininko (fizinio ar juridinio asmens) nekilnojamąjį daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti ir ši sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, būtina užtikrinti fizinio asmens (vartotojo), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus. Dėl to šiems teisiniams santykiams taikomos bendrosios pirkimo–pardavimo santykius reglamentuojančios CK normos (CK 6.305–6.349 straipsniai), specialiosios normos, reglamentuojančios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.392–6.401 straipsniai), taip pat vartotojų teisių apsaugą įtvirtinančios teisės normos (CK 1.39 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis) bei nesąžiningų sutarčių sąlygų kontrolę reglamentuojančios teisės normos tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyse yra individualiai neaptartų sąlygų (CK 6.188 straipsnis). Pirkėjo (vartotojo) prievolė negali atsirasti iš nesąžiningų, iškreiptų, primestų, neaiškių sutarties sąlygų. Dėl to tais atvejais, kai ginčo šalių sudaryta sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, bylą nagrinėjantis teismas sutarties sąlygas ex officio įvertina pagal CK 6.188 straipsnyje įtvirtintus sąžiningumo kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyrius teisėjų kolegijos 2014 m. sausio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014). Be to, pažymėjo, kad vartotojo, kaip silpnesniosios sutarties šalies, teisių apsauga užtikrinama ne tik sudarant nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį kaip pagrindinę, bet ir kaip papildomą, organizacinę sutartį, taip pat esant ikisutartiniams teisiniams santykiams (sudarant preliminariąsias sutartis). Taigi, kasacinis teismas konstatavo, kad šalių sudaryta preliminarioji sutartis dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo gali būti pripažinta vartojimo sutartimi, jei ji atitinka vartojimo sutarties požymius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. sausio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014; 2018 m. lapkričio 21 m. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018).
32. Viena vertus, nurodyta teismų praktika buvo formuojama iki CK 6.2281 straipsnio 4 dalyje nurodytos prekės sąvokos nustatymo (nuo 2022 m. sausio 1 d.); kita vertus, teismas pažymi, kad ir po 2022 m. sausio 1 d. formuojamoje teismų praktikoje teismai ir toliau laikosi aukščiau nurodytos pozicijos, jog sutartys, susijusios su nekilnojamojo turto įsigijimu/perleidimu ir pan. (be kita ko, ir preliminariosios), gali būti laikomos vartojimo sutartimis (jeigu nustatomi teisės aktuose ir teismų praktikoje suformuoti vartojimo sutarties požymiai) (pavyzdžiui, Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. lapkričio 15 d. sprendimas, priimtas civilinėje byloje Nr. e2-9439-592/2022; Vilniaus apygardos teismo 2023 m. kovo 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-470-852/2023; 2023 m. sausio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-77-855/2023; 2022 m. gruodžio 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-2733-866/2022; 2023 m. liepos 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-1430-967/2023; Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. spalio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-613-459/2022; Kauno apygardos teismo 2023 m. sausio 12 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2A-34-480/2023). Atitinkamai teismas sprendžia, kad ir po CK 6.2281 straipsnio 4 dalyje nurodytos prekės sąvokos nustatymo/pakeitimo, preliminarioji sutartis dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo gali būti pripažinta vartojimo sutartimi, jei ji atitinka vartojimo sutarties požymius.
33. Atsižvelgdamas į nustatytas aplinkybes ir nurodytus motyvus, teismas sprendžia, kad šiuo atveju ieškovė pripažintina verslininke, o atsakovai – vartotojais, todėl šalių sudarytus preliminariąją sutartį, jos papildymą – susitarimą, ir pagrindinę sutartį, teismas kvalifikuoja vartojimo sutartimi(-s) ir atitinkamai atsakovams, kaip vartotojams, taikytina įstatyme nustatyta teisių apsauga.
Dėl susitarimo ir jo sąlygų aiškinimo
34. Nagrinėjamu atveju ginčas tarp šalių iš esmės kilo dėl susitarimo Nr. 1 nuostatų, pagal kurias šalys susitarė, jog atsakovų įsigyjamame bute vietoj radiatorių bus įrengiamas grindinis šildymas, už kurį atsakovai įsipareigojo papildomai sumokėti 1 000 Eur sumą, aiškinimo. Anot ieškovės, pagal šalių sudarytą susitarimą atsakovai privalėjo sumokėti už grindinį šildymą papildomą 1 000 Eur sumą, o ne padidintą avansą; atsakovai įrodinėjo, jog minėtu susitarimu buvo padidinta ne bendra mokėtina suma už įsigyjamą turtą (įsigyjamo turto kaina nepadidėjo), o padidintas mokėtinas avansas – nuo 12 000 Eur iki 13 000 Eur.
35. Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose bei suformuluotos kasacinio teismo praktikoje. Teismui taikant įstatyme išdėstytus ir teismų praktikoje pripažintus sutarčių aiškinimo būdus, turi būti kiek įmanoma tiksliau išaiškinta išreikšta šalių valia joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Esminiai sutarčių aiškinimo principai, t. y. nagrinėti tikruosius sutarties šalių ketinimus ir aiškinti sutartį sąžiningai, lemia būtinybę aiškinant sutarties sąlygas atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Dėl to reikšminga CK 6.193 straipsnio 5 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad sutarties aiškinimui svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. birželio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-288/2010; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010).
36. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. balandžio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-248-421/2016).
37. Aiškindamas rašytine forma sudarytos sutarties turinį, teismas pirmiausia atsižvelgia į rašytinės sutarties tekstą. Jei jis yra aiškus ir neprieštarauja kitoms byloje nustatytoms aplinkybėms, teismas, spręsdamas dėl sutarties turinio (šalių teisių ir pareigų), turi pagrindą daryti išvadą, kad tikroji šalių valia sutampa su rašytiniu sutarties tekstu, ir remtis lingvistiniu sutarties aiškinimu. Tokiu atveju, jei rašytinės sutarties tekstas yra neaiškus arba jis prieštarauja kitoms byloje nustatytoms aplinkybėms, teismas, aiškindamas tikrąjį sutarties turinį, turi nustatyti, ar lingvistinis sutarties turinio aiškinimas neprieštarauja tikrajai sutarties šalių valiai. Kokiomis aplinkybėmis remiantis aiškintina valia – kiekvienos konkrečios bylos dalykas. Jis priklauso nuo to, kokiomis aplinkybėmis, pagrįsdamos savo versiją dėl tikrosios valios, remiasi ir kokias aplinkybes įrodinėja šalys. Teismas dėl jų sprendžia remdamasis įrodymų pakankamumo taisykle. Tokiu atveju svarbiomis pripažįstamos visos aplinkybės, kuriomis remiantis gali būti nustatoma, dėl ko iš tikrųjų sudarydamos sutartį susitarė šalys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-260-695/2017).
38. Jei šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvųjį sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio, taip pat atsižvelgtina į tai, kokią prasmę sutarčiai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, į šalių elgesį sutarties sudarymo metu ir po sutarties sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. birželio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-288/2010; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2012). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. sausio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-18-378/2015).
39. Teismų teisės aiškinimo ir taikymo taisyklėse, be kita ko, išaiškinta, kad contra proferentem taisyklė dėl neaiškių ir dviprasmiškų sutarties sąlygų aiškinimo jas pasiūliusios šalies nenaudai – subsidiari sutarčių aiškinimo taisyklė. Ji taikoma, kai nepasiseka išaiškinti sutarties, vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, nustatytomis CK 6.193 straipsnio 1-3 dalyse (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. gegužės 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-274-706/2016). Ši taisyklė remiasi idėja, kad šalis, kuri įrašė sutarties sąlygą ar parengė visą sutartį arba pateikė jau parengtą sutartį, turi prisiimti jos turinio neaiškumų riziką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. balandžio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-157/2010).
40. Nagrinėjamu atveju teismas, įvertinęs šalių pozicijas, išreikštas tiek raštu, tiek žodžiu bylos nagrinėjimo metu, rašytinius įrodymus, sprendžia, kad šiuo atveju susitarimo esmė ir jo nuostatos buvo/yra pakankamai aiškios ir suprantamos tiek jas vertinant lingvistiškai, tiek sistemiškai. Teismas šiuo atveju pritaria ieškovės pozicijai, kad šalys nurodytu susitarimu susitarė dėl grindinio šildymo įrengimo (vietoj radiatorių, kurie buvo numatyti preliminariojoje sutartyje ir jos prieduose, įrengimo), o už tai atsakovai įsipareigojo papildomai sumokėti ieškovei 1 000 Eur sumą, t. y. dėl nurodytos sumos nebuvo tartasi nei sudarant preliminariąją sutartį, nei vėliau pagrindinę sutartį. Teismo vertinimu, nei nurodytame susitarime, nei vėliau sekusiuose šalių veiksmuose niekur nebuvo nurodyta, kad šiuo susitarimu padidintas mokėtinas avansas, o ne susitarta dėl papildomų darbų atlikimo ir atitinkamai jų apmokėjimo (kaip kad įrodinėjo atsakovai). Be to, net atsakovė, atlikdama mokėjimo pavedimą pagal šį susitarimą, mokėjimo paskirtyje aiškiai nurodė, jog mokama už grindų šildymą, taip netiesiogiai patvirtindama, kad ši suma nėra avanso mokėjimas, o suma pagal susitarimą. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad grindinio šildymo įrengimas (atsakovų atstovė bylos nagrinėjimo metu patvirtino, jog atsakovų įsigytame bute yra įrengtas grindinis šildymas) įprastai yra brangesnis už paprastų radiatorių įrengimą.
41. Viena vertus, šiuo atveju ginčo situacija tarp šalių, teismo vertinimu, susiklostė dėl to, kad ieškovė įskaitė atsakovų įmokėtą 1 000 Eur sumą į pagrindinės sutarties mokėtiną sumą (šią aplinkybę nurodydama pagrindinės sutarties 4.1.1 punkte, t. y. nurodžiusi, jog iki pagrindinės sutarties sudarymo atsakovai buvo sumokėję 13 000 Eur sumą), taip pat pripažindama ir bylos nagrinėjimo metu). Taigi, ieškovė, įskaitydama minėtą 1 000 Eur sumą į pagrindinės sutarties mokėjimą, iš esmės padarė apskaitymo/įskaitymo klaidą, nes atsakovė, kaip minėta, atlikdama mokėjimą, nurodė, jog mokama už grindinį šildymą, todėl ieškovė neturėjo teisės šios sumos apskaityti už kitą prievolę nei nurodė atsakovė (CK 6.54-6.55 straipsniai). Be to, dėl nurodytos klaidos sekė ir kiti ieškovės klaidingi veiksmai – šios sumokėtos sumos įtraukimas į pagrindinę sutartį, ginčijamos pažymos išdavimas, taip pat 2021 m. gegužės 31 d. sąskaitos faktūros išrašymas (nors, kaip minėta, atsakovai dar 2020 m. lapkričio 12 d. atsiskaitė pagal susitarimą už grindinį šildymą; ieškovė bylos nagrinėjimo metu patvirtino, jog atsakovai laikytini visiškai atsiskaitę pagal minėtą susitarimą, o skola likusi pagal pagrindinę sutartį).
42. Kita vertus, teismo vertinimu, vien šios ieškovės akivaizdžios apskaitos klaidos nepaneigia ieškovės teisės gauti jai teisėtai priklausančių sumų, o atsakovai nėra atleidžiami nuo tinkamo prisiimtų prievolių įvykdymo, t. y. nagrinėjamu atveju nustačius, jog atsakovai yra sumokėję papildomą 1 000 Eur sumą už grindinį šildymą, tačiau ieškovei per klaidą ją įskaičius pagal pagrindinę sutartį, laikytina, jog atsakovai iki šiol yra nevisiškai atsiskaitę pagal pagrindinę sutartį – atitinkamai sumokėję ne 79 371,54 Eur sumą pagal pagrindinę sutartį, o 78 371,54 Eur pagal pagrindinę sutartį ir 1 000 Eur pagal susitarimą, bei likę skolingi ieškovės reikalaujamą 1 000 Eur sumą. Teismas sprendžia, kad kitoks situacijos vertinimas, t. y. CK 1.90 straipsnio 5 dalies taikymas – kaip to prašė atsakovai, būtų nesąžiningas ieškovės atžvilgiu, nes atsakovai nepagrįstai pasipelnytų dėl ieškovės padarytos apskaitos klaidos, kurią, teismo vertinimu, suprato/turėjo suprasti ir patys atsakovai, tačiau formaliai siekė/siekia šia ieškovės klaida pasinaudoti savo naudai, t. y. sutaupant dalį sutartos sumos sumokėjimo. Šios išvados nepaneigia ir ta aplinkybė, kad, kaip minėta, šiuo atveju ieškovė laikytina verslininke, o atsakovai – vartotojais, nes nagrinėjamu atveju nekyla abejonių dėl susitarimo sąlygų turinio, taip pat nenustatyta jokių šalių sudarytų sutarčių (preliminarios sutarties, susitarimo ir/ar pagrindinės sutarties) nuostatų, kurios yra/galėtų būti pripažintos nesąžiningomis atsakovų, kaip vartotojų, atžvilgiu.
43. Atsižvelgdamas į nustatytas aplinkybes ir nurodytus motyvus, teismas sprendžia, kad ieškovės reikalavimas priteisti jai iš atsakovų lygiomis dalimis (nes ginčo turtas atsakovų įsigytas lygiomis dalimis) 1 000 Eur sumą laikytinas pagrįstas, todėl tenkintinas; be to, nagrinėjamu atveju nustačius, jog ieškovė klaidingai įskaitė gautas iš atsakovų sumas ir atitinkamai dėl to klaidingai išdavė ginčijamą 2021 m. kovo 8 d. pažymą Nr. 5, ši pažyma, siekiant teisinio ir faktinio aiškumo, pripažintina negaliojančia. Kita vertus, teismas pažymi, kad šios pažymos pripažinimas negaliojančia savaime nedaro negaliojančia šalių sudarytą pagrindinę sutartį ir/ar nesudaro pagrindo jos ginčyti (vien dėl šios priežasties).
Dėl procesinių palūkanų priteisimo
44. Tenkinant ieškovės prašymą, iš atsakovų lygiomis dalimis priteistinos 5 proc. metinės procesinės palūkanos už priteisiamą 1 000 Eur sumą (po 500 Eur iš kiekvieno atsakovo) už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2023 m. liepos 3 d. – teismo įsakymo išdavimo) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).
45. Kiti šalių argumentai, atsižvelgiant į nustatytas faktines aplinkybes, nurodytus sprendimo motyvus ir padarytas išvadas, vertintini kaip teisiškai nereikšmingi, todėl teismas dėl jų plačiau nepasisako.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
46. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.
47. Ieškovė patyrė byloje 279,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 181,50 Eur išlaidos teisinei pagalbai apmokėti ir 98 Eur žyminis mokestis.
48. Teismo vertinimu, ieškovės patirtos bylinėjimosi (atstovavimo) išlaidos neviršija 2004 m. balandžio 2 d. Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu Nr. 1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintų maksimalių atlygintinų išlaidų dydžių; be to, teismas nenustatė, jog minėtos išlaidos būtų, atsižvelgiant į bylos sudėtingumą, atliktų procesinių veiksmų skaičių, nepagrįstai per didelės ir reikėtų jas mažinti.
49. Ieškinį tenkinus visiškai, ieškovei lygiomis dalimis iš atsakovų priteistina 279,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, t. y. po 139,75 Eur iš kiekvieno atsakovo; tuo tarpu atsakovams jų patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos, tuo labiau iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos atsakovai nepateikė įrodymų dėl jų patyrimo (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).
50. Byloje iš viso patirta 13,28 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu, todėl šios išlaidos priteistinos valstybei lygiomis dalimis iš atsakovų, t. y. po 6,64 Eur iš kiekvieno atsakovo (CPK 96 straipsnis).
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268-270 straipsniais,
n u s p r e n d ž i a:
ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gelinvesta“ ieškinį atsakovams D. S. ir J. S. dėl pažymos pripažinimo negaliojančia ir skolos priteisimo tenkinti.
Pripažinti ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gelinvesta“ išduotą 2021 m. kovo 8 d. pažymą Nr. 5 negaliojančia.
Priteisti lygiomis dalimis iš atsakovų D. S., a. k. (duomenys neskelbtini) ir J. S., a. k. (duomenys neskelbtini) ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Gelinvesta“, j. a. k. 304104280, 1 000 Eur (vieną tūkstantį eurų) skolos, t. y. po 500 Eur (penkis šimtus eurų) iš kiekvieno atsakovo, 5 (penkių) proc. metines procesines palūkanas už priteistas sumas (po 500 Eur iš kiekvieno atsakovo) nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. liepos 3 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir lygiomis dalimis 279,50 Eur (du šimtus septyniasdešimt devynis eurus 50 ct) bylinėjimosi išlaidų, t. y. po 139,75 Eur (vieną šimtą trisdešimt devynis eurus 75 ct) iš kiekvieno atsakovo.
Priteisti lygiomis dalimis iš atsakovų D. S., a. k. (duomenys neskelbtini) ir J. S., a. k. (duomenys neskelbtini) valstybei 13,28 Eur (trylika eurų 28 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu, t. y. po 6,64 Eur (šešis eurus 64 ct) iš kiekvieno atsakovo (išlaidos turi būti sumokėtos Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (j. a. k. 188659752) į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, nurodytų Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos interneto tinklapyje, įmokos kodas 5662; teismui pateikiant išlaidų apmokėjimą patvirtinantį dokumentą).
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.
Teisėjas Pavel Liubkevič