Civilinė byla Nr. e2A-195-553/2022
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01167-2020-4
Procesinio sprendimo kategorija 2.6.16.4
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2022 m. kovo 31 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Romualdos Janovičienės, Laimos Ribokaitės ir Aldonos Tilindienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „EMILĖ“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo
2021 m. sausio 26 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „EMILĖ“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „All Media Lithuania“ dėl nuomos mokesčio skirtumo priteisimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „EMILĖ“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovės UAB „All Media Lithuania“ 337 811,81 Eur nuomos mokestį,
6 proc. metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė paaiškino, kad 2008 m. kovo 7 d. Nuomos sutarties (toliau – Sutartis, Nuomos sutartis), sudarytos tarp atsakovės UAB „All Media Lithuania“, UAB „Trinapolis“ (toliau – buvęs savininkas Nr. 1), A. K. ir A. K. (toliau – buvęs savininkas Nr. 2), UAB „Penkių kontinentų investicijos“ (toliau – buvęs savininkas Nr. 3), pagrindu atsakovė nuomojosi patalpas, esančias administraciniame pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir buvo įsipareigojusi mokėti Sutarties 7.1. punkte numatytą patalpų nuomos mokestį.
3. 2012 m. birželio 15 d. Pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu ieškovė įgijo nuosavybės teisę į buvusiam savininkui Nr. 1 priklausiusias administracines patalpas, unikalus Nr.
(duomenys neskelbtini), kurių bendras plotas 195,71 kv. m., esančias pirmame pastato aukšte (toliau – Patalpos Nr. 1). 2012 m. gegužės 15 d. Pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu ieškovė įgijo nuosavybės teisę į buvusiam savininkui Nr. 3 priklausiusias administracines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurių bendras plotas 570,67 kv. m., esančias trečiame pastato aukšte (toliau – Patalpos Nr. 2). Dar vienos Pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu ieškovė įgijo nuosavybės teisę į administracines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurių bendras plotas 456,32 kv. m., esančias ketvirtame pastato aukšte (toliau – Patalpos Nr. 3). Tokiu būdu ieškovė tapo nurodytų patalpų savininke ir nuomotoja pagal Sutartį su atsakove, o atsakovė tapo ieškovės nuomininke.
4. 2015 m. birželio 22 d. ieškovės ir atsakovės sudarytu Papildomu susitarimu (toliau – Papildomas susitarimas Nr. 1) pirminėje Sutartyje numatytas 7 metų nuomos terminas buvo pratęstas iki
2017 m. kovo 7 d., o 2017 m. spalio 25 d. Papildomu susitarimu (toliau – Papildomas susitarimas Nr. 2) nuomos terminas buvo pratęstas iki 2018 m. gruodžio 31 d. Atsakovei patalpomis naudojantis ir po šio termino pasibaigimo, mažiausiai iki 2020 m. birželio 30 d., ieškovė kiekvieną mėnesį teikė atsakovei PVM sąskaitas – faktūras už naudojimąsi patalpomis.
5. Sutarties 7.1 punktas nustatė, kad atsakovė už patalpų, esančių antrajame, trečiajame bei ketvirtajame aukštuose, 1 kv. m. įsipareigojo mokėti 10,14 Eur (35 Lt) nuomos mokestį; už patalpų, esančių pirmajame aukšte (Patalpos Nr. 1), 1 kv. m. atsakovė įsipareigojo mokėti
14,48 Eur (50 Lt) nuomos mokestį. Tikslus bendras mėnesinis nuomos mokestis turėjo būti nustatytas padauginus 1 kv. m. kainą iš realiai atsakovės naudotų patalpų ploto. Tačiau ieškovė atsakovei išrašydavo PVM sąskaitas faktūras, kuriose buvo netinkamai apskaičiuojama Patalpų Nr. 1, esančių pirmajame pastato aukšte, nuomos kaina – vietoje 14,48 Eur (50 Lt) už 1 kv. m. buvo skaičiuojamas 10,14 Eur (35 Lt) už 1 kv. m. nuomos mokestis.
6. Vadovaujantis Nuomos sutarties 8.1 – 8.2 punktais per 30 dienų po to, kai pasibaigia pirmieji ir kiekvieni paskesni nuomos metai, nuomos mokestis turėjo būti perskaičiuojamas, kiekvienais metais jis turėjo būti keičiamas tiek procentų, kiek yra perskaičiavimo dieną galiojantis vartotojų kainų indeksas (VKI) – tuo atveju, jei VKI yra didesnis nei 5 proc., nuomos mokestis, galiojęs iki perskaičiavimo dienos, turi būti didinamas 5 proc. Dėl ieškovės klaidos atsakovei niekuomet nebuvo perskaičiuojamas / indeksuojamas nuomos mokestis ir jis nebuvo indeksuojamas aktualiu VKI indeksu. Ieškovė turi teisę perskaičiuoti nuomos mokestį, jį indeksuojant, net ir po nuomos sutarties galiojimo pabaigos.
7. Ieškovės skaičiavimais, už laikotarpį nuo 2012 m. birželio 15 d. iki 2020 m. birželio 30 d. už Patalpų Nr. 1, esančių pirmame aukšte, nuomą dėl neteisingai taikyto 1 kv. m. tarifo ir neindeksavimo, atsakovė ieškovei nesumokėjo 128 062,97 Eur nuomos mokesčio, dėl netaikyto indeksavimo už Patalpų Nr. 2 ir Nr. 3 nuomą atsakovė ieškovei nesumokėjo 209 748,84 Eur nuomos mokesčio. Tokiu būdu bendra atsakovės skola už patalpų nuomą sudaro 337 811,81 Eur.
8. Atsakovė UAB „All Media Lithuania“ ieškinį prašė atmesti bei atsikirsdama į jį nurodė, kad ieškovė klaidingai vertina patalpas ir už jas nustatytą nuomos mokestį. Patalpos, už kurias pirmine Sutartimi buvo nustatytas 14,48 Eur (50 Lt) už 1 kv. m. nuomos mokestis, buvo patalpos, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Šios patalpos buvo išnuomotos atsakovei iki jų atidalijimo 2011 m. Patalpos, už kurias buvo mokamas 10,14 Eur (35 Lt) nuomos mokestis ir už kurias ieškovė prašo priteisti didesnį nuomos mokestį, yra patalpos, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), t. y. šios patalpos, už kurias prašoma nuomos skirtumo, ir patalpos, už kurias buvo nustatytas 14,48 Eur (50 Lt) mokestis, yra visiškai skirtingus unikalius numerius turinčios patalpos. Ginčo patalpų nuomos kaina yra 10,14 Eur (35 Lt), nurodyta 2011 m. spalio 1 d. Susitarime Nr. 8, kurį pasirašė atsakovė su nuomotojais UAB „Trinapolis“, A. K. ir A. K., UAB „Penkių kontinentų investicijos“, UAB „KA invest“. Ieškovės nurodomos aplinkybės, kad ji apie šį Susitarimą Nr. 8 nieko nežinojo ir jis nėra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, todėl negali būti panaudotas prieš ieškovę, nepagrįstos, nes: (1) ieškovei nuosavybes teise įsigijus Patalpas Nr. 1, perėjo visos teisės ir pareigos, kylančios iš Sutarties kartu su jos pakeitimais ir papildymais, taigi ir pagal Susitarimą Nr. 8, (2) Susitarimo Nr. 8 neįregistravimas nesuteikia pagrindo ieškovei pastarojo nevykdyti, nes Nekilnojamojo turto registras yra skirtas išviešinti patį nuomos sutarties faktą, o ne sutarties sąlygas.
9. Pagal Sutarties sąlygas būtent nuomotoja turėjo perskaičiuoti nuomos mokestį Sutartyje nustatyta tvarka ir apie naują mokesčio dydį raštu informuoti atsakovę. Naujas nuomos mokestis paskaičiuojamas ateinantiems metams, o galimybės atgaline data perskaičiuoti nuomos mokestį Sutartis nenumatė. Todėl nuomos mokesčio perskaičiavimas už 8 metus iš esmės pažeistų Sutartyje nustatytas sąlygas ir atsakovės teisėtus interesus, taip pat neatitiktų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų. Nuomos sutartis jau nutraukta, atsakovė yra visiškai atsiskaičiusi su ieškove.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
10. Vilniaus apygardos teismas 2021 m. sausio 26 d. sprendimu ieškinį atmetė.
11. Teismas, nustatęs, kad: (1) dar iki UAB „EMILĖ“ nuosavybės teisių į atitinkamas patalpas įsigijimo tuometinės Sutarties šalys buvo susitarusios ir dėl 195,71 kv. m. bendro ploto administracinių patalpų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurias vėliau įgijo ieškovė, tuo pačiu perimdama iš Sutarties bei visų jos pakeitimų / papildymų (esančių neatsiejama Sutarties sudėtine dalimi) kylančias nuomotojo teises ir pareigas, nuomos mokesčio dydžio – 10,14 Eur
(35 Lt) plius PVM (jeigu jis mokėtinas) už 1 kv. m. bendro ploto, (2) 2011 m. spalio 1 d. Susitarimu Nr. 8, esančiu neatsiejama Sutarties sudėtine dalimi, sulygtas nuomos mokesčio už pirmame pastato aukšte esančių patalpų (unikalius Nr. (duomenys neskelbtini)) nuomą dydis buvo šalių (įskaitant pirminės nuomotojos UAB „Trinapolis“ teisių perėmėją UAB „EMILĖ“) taikomas per visus beveik 9 metus nuo Susitarimo Nr. 8 sudarymo iki faktinio nuomos teisinių santykių pasibaigimo tarp nuomotojo ir nuomininko niekada nebuvo kilę jokių klausimų, nesutarimų, ginčų dėl už šių patalpų nuomą mokėtino nuomos mokesčio dydžio, padarė išvadą, kad ieškovė neturi jokios teisės ir jokio teisėto (sutartinio) pagrindo reikalauti už ginčo patalpų nuomą didesnio, nei Sutarties šalys buvo sulygusios galiojančia Sutartimi bei visais vėlesniais galiojančiais jos pakeitimais bei papildymais, nuomos mokesčio dydžio, savo ruožtu atsakovė neturi pareigos tokį (didesnį, nei šalių buvo sulygta) nuomos mokestį mokėti.
12. Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad: (1) byloje nėra jokių duomenų ir įrodymų, jog ieškovei įgijus nuosavybės teisę į ginčo patalpas, jai su Sutartimi nebuvo perduotos ir žinomos visų jos pakeitimų ir papildymų sąlygos ir pan., (2) Sutarties 12.2 punktas numatė, kad visi šios Sutarties pakeitimai, papildymai ir priedai galioja, jeigu jie yra sudaryti raštu ir pasirašyti visų šalių, (3) nagrinėjamu atveju svarbiausia, kad pati Nuomos sutartis, jos sudarymo faktas buvo įregistruotas ir išviešintas Nekilnojamojo turto registre, kaip sąlyga naujam išnuomoto daikto savininkui perimti visas iš registruotos nuomos sutarties, kartu ir visų tokios sutarties pakeitimų ir papildymų, esančių neatsiejama sutarties dalimi, kylančias teises bei pareigas, (4) ieškiniuose, nagrinėjamuose kitose bylose, dėl atitinkamų įsiskolinimų pagal šioje byloje minimas sąskaitas priteisimo, ieškovės reikalavimo teisę kildino iš šio ginčo Sutarties, tačiau nekvestionavo klausimo dėl didesnio nuomos mokesčio, atmetė ieškovės argumentą, jog jai nebuvo ir nėra žinoma apie Susitarimo Nr. 8 buvimą, jo sąlygas.
13. Išanalizavęs Sutarties 8.1 – 8.2 punktų sąlygas, nustatančias, kad per 30 kalendorinių dienų po to, kai pasibaigia pirmieji ir kiekvieni paskesni nuomos termino metai, nuomotojai perskaičiuoja nuomos mokestį šiame skyriuje nustatyta tvarka ir apie naują mokesčio dydį raštu informuoja nuomininką; naujas nuomos mokesčio dydis taikomas nuo pirmosios atitinkamų nuomos termino metų dienos; kiekvienais metais nuomos mokestis yra keičiamas tiek procentų, kiek yra perskaičiavimo dieną galiojantis VKI, tačiau jeigu VKI yra didesnis nei 5 proc., tuomet nuomos mokestis, galiojęs iki perskaičiavimo, didinamas 5 proc., teismas padarė išvadą, kad tokiu būdu Sutarties šalys susitarė ne tik dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo / indeksavimo galimybės ir patalpų nuomotojų teisės perskaičiuoti / indeksuoti nuomos mokestį, kaip tokios, bet ir dėl konkrečių tokios teisės įgyvendinimo, t. y. dėl konkrečių nuomos mokesčio perskaičiavimo/indeksavimo sąlygų, o būtent: a) dėl konkretaus, aiškiai apibrėžto termino, per kurį turi ir būti atliktas perskaičiavimas, b) dėl subjekto, kuris atlieka / turi teisę atlikti nuomos mokesčio perskaičiavimą, c) dėl konkretaus laikotarpio, per kurį taikomas naujas perskaičiuotas nuomos mokesčio dydis, d) dėl būtinumo keisti / perkaičiuoti nuomos mokestį kiekvienais metais tiek procentų, kiek yra perskaičiavimo dieną galiojantis VKI, e) dėl nuomotojo pareigos raštu informuoti nuomininką apie naują mokesčio dydį. Atsižvelgdamas į tokį susitarimo turinį, teismas nusprendė, kad tik esant visų aukščiau nurodytų sąlygų visumai atsiranda nuomotojo (nuomotojų) teisė reikalauti ir, atitinkamai, nuomininko pareiga mokėti nuomotojų nustatyta tvarka perskaičiuotą / indeksuotą nuomos mokestį.
14. Ieškovei nesilaikius Sutartyje šalių sulygtos nuomos mokesčio perskaičiavimo / indeksavimo tvarkos, terminų, informavimo bei kitų su tuo susijusių nuomotojui tenkančių pareigų, teismo vertinimu, nagrinėjamoje byloje pareikštu bei teismo priimtu ieškiniu ieškovė, juo labiau pasibaigus šalių nuomos teisiniams santykiams, neturi jokios teisės ir jokio teisėto (sutartinio) pagrindo reikalauti už visų atsakovei buvusių išnuomotų patalpų nuomą didesnio / indeksuoto nuomos mokesčio, savo ruožtu atsakovė neturi pareigos tokį nuomos mokestį mokėti.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
15. Apeliaciniame skunde ieškovė UAB „EMILĖ“ prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo
2021 m. sausio 26 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
15.1. Aplinkybė, kad Sutartis ieškinio pateikimo metu jau nebegaliojo, neturi absoliučiai jokios įtakos ieškovės galimybei perskaičiuoti Sutartyje buvusį nuomos mokestį. Jokie teisės aktai ir / ar Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika nenumato, kad pasibaigus nuomos sutarčiai tuo pačiu pasibaigtų ir iš sutarties kylančios neįvykdytos prievolės. Priešingu atveju aiškinant sutarties nutraukimo įtaką neįvykdytoms prievolėms, atsirastų galimybė piktnaudžiauti sutarties nutraukimo institutu. Atsakovės nuomos mokesčio skola atsirado dar gerokai iki Sutarties tariamos pabaigos. Tokią pareigą atsakovė prisiėmė jau Sutarties sudarymo metu.
15.2. Atsakovei nuo Sutarties sudarymo buvo žinoma, kad jos mokamas mokestis bus perskaičiuojamas. Ta aplinkybė, kad apeliantė Sutarties galiojimo metu neinformavo atsakovės apie tokį perskaičiavimą, jokiu būdu nepašalina atsakovės pareigos mokėti teisingai apskaičiuotą nuomos mokestį.
15.3. Sutartyje numatytas Patalpų nuomos terminas šalių ne kartą buvo pratęstas. Nepaisant to, nei viename iš nuomos termino pratęsimą įtvirtinančių sandorių atsakovė niekuomet nereikalavo panaikinti Nuomos sutarties 8 punkto ar bent jau derėjosi dėl to, kad Patalpų nuomos mokestis nebūtų indeksuojamas. Priešingai, minėtuose susitarimuose yra įtvirtintos nuostatos, kuriomis keičiami tik susitarimuose aptariami punktai, visos kitos Sutartyje įtvirtintos sąlygos lieka galioti.
15.4. Atsakovei nuo Sutarties sudarymo neabejotinai buvo žinoma, kad nuomos mokestis bus indeksuojamas kiekvienais metais. Aplinkybė, kad ieškovė šia teise pasinaudojo ne iš karto, o vėliau, jokiu būdu nepanaikina tokios jos teisės, taip pat negali sukelti atsakovei lūkesčio, kad nuomos mokestis nesikeis. Be to, Sutarties nuostatose jokiu būdu nėra nurodyta, kad minėtas 30 kalendorinių dienų terminas yra naikinamasis ir jį praleidus atsakovė įgyja teisę nemokėti teisingai apskaičiuoto nuomos mokesčio.
15.5. Teismas sprendimu nepagrįstai pateisino atsisakymą vykdyti Sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Tarp ieškovės ir atsakovės dar iki reikalavimo dėl teisingo nuomos mokesčio mokėjimo buvo kilęs ne vienas ginčas. Remdamasi šia patirtimi ieškovė aiškiai suvokė, kad ikiteisminis reikalavimas dėl nuomos mokesčio atlyginimo neduos jokio rezultato ir apeliantė vis tiek bus priversta kreiptis į teismą. Vien ieškinio pateikimas gali būti vertinamas kaip pakankamas atsakovės informavimas apie ketinimą indeksuoti nuomos mokestį.
15.6. Teismas neįvertino aplinkybės, kad Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruotas tik Nuomos sutarties sudarymo faktas. Duomenų apie Susitarimo sudarymo faktą nėra. Atsižvelgiant į tai, taip pat remiantis CK 6.478 straipsnio 2 dalies nuostatomis, Susitarimas negali būti panaudotas prieš ieškovę.
16. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė UAB „All Media Lithuania“ prašo skundą atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepime nurodomi tokie atsikirtimai:
16.1. Joks nuomos mokesčio kainos indeksavimas atgaline data nėra galimas, ieškovė niekada nepasinaudojo teise perskaičiuoti nuomos mokestį Sutartyje nustatyta tvarka, todėl teismas pagrįstai atmetė reikalavimą iš atsakovės priteisti nuomos mokesčio skirtumą.
16.2. Ieškovei nuosavybės teise įsigijus Patalpas Nr. 1, perėjo visos teisės ir pareigos, kylančios iš Sutarties kartu su jos pakeitimais ir papildymais, taip pat ir pagal Susitarimą. Ieškovė nei po nuosavybės teisės į Patalpas Nr. 1 įgijimo, nei sudarant Susitarimą Nr. 2 ir Susitarimą Nr. 3 nereiškė jokių pretenzijų dėl Sutartyje nustatyto nuomos mokesčio, todėl akivaizdu, kad Sutarties sąlygos ir nustatytas nuomos mokestis jai buvo žinomas ir priimtinas.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
17. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio (savo iniciatyva) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
18. Teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą, sprendžia, kad CPK 329 straipsnio
2 dalyje numatytų absoliučių šio sprendimo negaliojimo pagrindų byloje nenustatyta, taip pat nėra pagrindo peržengti apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį ribas.
Dėl faktinių bylos aplinkybių ir apeliacinio skundo esmės
19. Bylos duomenimis, 2008 m. kovo 7 d. tarp nuomotojų UAB „Trinapolis“, A. K. ir A. K., UAB „Penkių kontinentų investicijos“ ir nuomininkės UAB „All Media Lithuania“ (buvęs pavadinimas UAB „TELE-3“) buvo sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis dėl administracinių patalpų, esančių administraciniame pastate, adresu (duomenys neskelbtini) (dabartinis adresas (duomenys neskelbtini)) nuomos septynerių metų terminui (Nuomos sutarties 4.1 punktas). Šios Sutarties pagrindu nuomininkei buvo išnuomotos ir 2008 m. liepos 14 d. Patalpų perdavimo – priėmimo aktu prie 2008 m. kovo 7 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties perduotos: (1) UAB „Trinapolis“ nuosavybės teise priklausiusios 116,76 kv. m. administracinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios pirmame pastato aukšte, (2) A. K. ir A. K. nuosavybės teises priklaususios 644,02 kv. m. administracinės patalpos, unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), ir Nr. (duomenys neskelbtini), esančios antrame pastato aukšte, (3) UAB „Penkių kontinentų investicijos“ nuosavybės teise priklausiusios 571,04 kv. m. administracinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios trečiame pastato aukšte ir 456,32 kv. m. administracinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios ketvirtame pastato aukšte.
20. Nuomos sutartimi šalys susitarė, kad už nuomotojams A. K. ir A. K., UAB „Penkių kontinentų investicijos“ priklausančių patalpų, esančių pastato antrajame, trečiajame ir ketvirtajame aukštuose, 1 kv. m. nuomininkė mokės 10,14 Eur (35 Lt) plius PVM nuomos mokestį, o už UAB „Trinapolis“ priklausančių patalpų, esančių pirmame aukšte, 1 kv. m. – 14,48 Eur (50 Lt) nuomos mokestį (Nuomos sutarties 7.1 punktas).
21. Į bylą pateiktas 2011 m. balandžio 12 d. Susitarimas Nr. 6 Dėl 2008 m. kovo 7 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pakeitimo ir papildymo patvirtina, kad UAB „Trinapolis“ jam nuosavybės teise priklausančias administracines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurių dalis buvo išnuomota UAB „All Media Lithuania“, atidalinimo būdu suformavo į atskiras keturias administracines patalpas, kurių unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini),
Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) (Susitarimo Nr. 6 (B) punktas), ir
2011 m. balandžio 8 d. Pirkimo – pardavimo sutartimi administracines patalpas, unikalus
Nr. (duomenys neskelbtini), pardavė UAB „KA invest“ (Susitarimo Nr. 6 (C) punktas), kuri įsipareigojo suteikti „All Media Lithuania“ teisę pastarąsias patalpas valdyti ir naudoti (Susitarimo Nr. 6 4 punktas).
22. 2011 m. spalio 1 d. tarp nuomotojų UAB „Trinapolis“, A. K. ir A. K., UAB „Penkių kontinentų investicijos“, UAB „KA invest“ ir nuomininkės UAB „All Media Lithuania“ buvo sudarytas Susitarimas Nr. 8 Dėl 2008 m. kovo 7 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pakeitimo ir papildymo, kuriuo UAB „Trinapolis“ išnuomojo UAB „All Media Lithuania“ 195,71 kv. m. administracines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias pirmame pastato aukšte (Susitarimo Nr. 8 2.1 punktas), už 10,14 Eur (35 Lt) plius PVM 1 kv. m. nuomos mokestį.
23. 2012 m. birželio 15 d. Pirkimo – pardavimo sutartimi UAB „EMILĖ“ įgijo nuosavybės teisę į UAB „Trinapolis“ priklausiusias 195,71 kv. m. administracines patalpas, unikalus
Nr. (duomenys neskelbtini), esančias pirmame pastato aukšte (Patalpos Nr. 1). 2012 m. gegužės
15 d. Pirkimo – pardavimo sutartimi UAB „EMILĖ“ įgijo nuosavybės teisę į UAB „Penkių kontinentų investicijos“ priklausiusias 570,67 kv. m. administracines patalpas, unikalus
Nr. (duomenys neskelbtini), esančias trečiame pastato aukšte (Patalpos Nr. 2). Dar viena 2015 m. gegužės 15 d. Pirkimo – pardavimo sutartimi UAB „EMILĖ“ įgijo nuosavybės teisę į UAB „Penkių kontinentų investicijos“ priklausiusias 456,32 kv. m. administracines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias ketvirtame pastato aukšte (Patalpos Nr. 3).
24. 2015 m. birželio 22 d. tarp UAB „EMILĖ“ ir UAB „All Media Lithuania“ buvo sudarytas Papildomas susitarimas prie 2008 m. kovo 7 d. sudarytos Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, kuriuo buvo pratęstas Patalpų Nr. 1, Nr. 2 ir Nr. 3 nuomos terminas iki 2017 m. kovo 7 d. (Papildomo susitarimo 1 punktas). Papildomo susitarimo 6 punkte šalys susitarė, kad šis susitarimas tampa Nuomos sutarties priedu ir yra neatskiriama Sutarties dalimi; visos kitos Sutarties nuostatos lieka galioti, kiek jos nepakeistos šiuo Papildomu susitarimu.
25. 2017 m. spalio 25 d. UAB „EMILĖ“ ir UAB „All Media Lithuania“ sudarė dar vieną Papildomą susitarimą Nr. 2017/10/25 prie 2015 m. birželio 22 d. Papildomo susitarimo prie 2008 m. kovo 7 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, kuriuo pratęsė Patalpų nuomos terminą iki
2018 m. gruodžio 31 d. (Papildomo susitarimo Nr. 2017/10/25 1 punktas) bei analogiškai sulygo, kad šis susitarimas tampa Nuomos sutarties priedu ir yra neatskiriama Sutarties dalimi; visos kitos Sutarties nuostatos lieka galioti, kiek jos nepakeistos šiuo Papildomu susitarimu (Papildomo susitarimo Nr. 2017/10/25 8 punktas).
26. Į bylą pateiktos PVM sąskaitos faktūros patvirtina, kad suėjus Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties terminui, UAB „All Media Lithuania“ administracinėmis patalpomis toliau naudojosi, o UAB „EMILĖ“ kiekvieną mėnesį teikė PVM sąskaitas faktūras apmokėjimui.
27. 2020 m. balandžio 1 d. įspėjimu UAB „EMILĖ“ informavo nuomininkę apie Nuomos sutarties nutraukimą nuo 2020 m. birželio 30 d. Byloje esantys UAB „All Media Lithuania“ pranešimas dėl nuomojamų patalpų pagal 2008 m. kovo 7 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį grąžinimo ir 2020 m. birželio 30 d. Patalpų grąžinimo aktas patvirtina, kad 2020 m. birželio 30 d. Patalpos buvo atlaisvintos ir perduotos saugoti (duomenys neskelbtini) D. K. paskirtoms saugotojoms UAB „EDS Invest“ bei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“.
28. UAB „EMILĖ“, nustačiusi, kad netinkamai apskaičiavo Patalpų Nr. 1 nuomos kainą, t. y. vietoje 14,48 Eur (50 Lt) už 1 kv. m. buvo skaičiuojamas 10,14 Eur (35 Lt) už 1 kv. m. nuomos mokestis bei UAB „All Media Lithuania“ atžvilgiu netaikė Nuomos sutarties 8.1. – 8.2. punktuose nustatytos nuomos perskaičiavimo (indeksavimo) tvarkos, kreipėsi į Vilniaus apygardos teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš UAB „All Media Lithuania“ susidariusį nuomos mokesčio skirtumą –
337 811,81 Eur.
29. Vilniaus apygardos teismui ieškinį atmetus, UAB „EMILĖ“ pateikė apeliacinį skundą, laikydamasi ieškinio pareiškime suformuotos pozicijos, kad, nepaisant pasibaigusių nuomos santykių bei pačios ieškovės veiksmų (neveikimo), UAB „All Media Lithuania“ turi padengti susidariusį nuomos mokesčio skirtumą.
Dėl nuomos mokesčio už Patalpas Nr. 1
30. Šios nutarties 19 – 22 punktuose išdėstytos bylos faktinės aplinkybės patvirtina pirmosios instancijos teismo išvadą, kad dar iki UAB „EMILĖ“ nuosavybės teisių į 195,71 kv. m. ploto administracinių patalpų, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), t. y. Patalpų Nr. 1, įsigijimą, tuometinės Sutarties šalys 2011 m. spalio 1 d. Susitarimu Nr. 8 Dėl 2008 m. kovo 7 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pakeitimo ir papildymo buvo susitarusios dėl nuomos mokesčio dydžio – 10,14 Eur (35 Lt) bendro ploto. Ieškovė, iš esmės neginčydama tokio Susitarimo Nr. 8 egzistavimo fakto, apeliaciniame skunde teigia, kad toks Susitarimas negali būti prieš ją panaudotas, nes jis nėra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, todėl atsakovė už 1 kv. m. Patalpų Nr. 1 nuomą turėjo mokėti ieškovei 2008 m. kovo 7 d. Nuomos sutartyje nustatytą 14,48 Eur (50 Lt) plius PVM nuomos kainą. Tokie apeliantės argumentai nepagrįsti.
31. Aukščiau šioje nutartyje nustatytos faktinės aplinkybės patvirtina, kad atsakovė pagal Nuomos sutartį 14,48 Eur (50 Lt) nuomos mokestį už 1 kv. m. įsipareigojo mokėti už UAB „Trinapolis“ nuosavybės teise priklausančias administracines patalpas, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Šias patalpas atidalijus, buvo suformuotos keturios atskiros administracinės patalpos, tarp kurių ir 195,71 kv. m. ploto administracinės patalpos, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Šių administracinių patalpų, t. y. Patalpų Nr. 1 nuomos mokesčio dydis buvo nustatytas 2011 m. spalio 1 d. Susitarime Nr. 8. Nustatyti faktai patvirtina, kad už UAB „EMILĖ“ iš UAB „Trinapolis“ įsigytas 195,71 kv. m. ploto administracines patalpas, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 2008 m. kovo 7 d. Nuomos sutartimi niekada nebuvo nustatytas joks nuomos mokestis, nes Nuomos sutarties sudarymo metu tokios administracinės patalpos dar nebuvo suformuotos. Todėl ieškovė, teigdama, kad už Patalpas Nr. 1 tariamai turėjo būti mokamas
14,48 Eur (50 Lt) 1 kv. m. nuomos mokestis, nepagrįstai remiasi 2008 m. kovo 7 d. Nuomos sutarties nuostatomis. Minėta, nuomos mokesčio dydis už Patalpas Nr. 1 buvo Sutarties šalių sulygtas ir patvirtintas 2011 m. spalio 1 d. Susitarime Nr. 8.
32. Analogiškai nepagrįstas ieškovės teiginys, kad jai neturėtų būti taikomos Susitarimo Nr. 8 nuostatos. CK 6.223 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu. Teismų praktikoje pripažįstama, kad nustatant tikruosius šalių ketinimus dėl sutarties pakeitimo ir ar toks pakeitimas įvyko, turi būti įvertinama, koks buvo šalių susitarimas dėl sutarties keitimo tvarkos, procedūros ir sutarties pakeitimo įforminimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-62/2012; Lietuvos apeliacinio teismo 2012 m. liepos 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-399/2012). Nuomos sutarties 12.2 punkte nustatyta, kad visi šios Sutarties pakeitimai, papildymai ir priedai galioja, jeigu jie yra sudaryti raštu ir pasirašyti visų šalių. Į bylą pateiktas Susitarimas Nr. 8 atitinka šiuos reikalavimus, ko neginčija ir ieškovė. Taigi, Susitarimas yra tinkamas bei galiojantis, o ieškovė, įsigydama Patalpas Nr. 1 ir perimdama Nuomos sutartį su atsakove iš buvusių nuomotojų, pastarąją perėmė su visais jos pakeitimas, kurie yra neatskiriama Nuomos sutarties dalis (Susitarimo Nr. 8 3 punktas).
33. Nors ieškovės vertinimu Susitarimas Nr. 8 jai neturėtų būti taikomas ir dėl to, kad jis neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre, su tuo taip pat nėra pagrindo sutikti. CK 6.494 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kai išnuomoto daikto nuosavybės teisė iš nuomotojo pereina kitam asmeniui, registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu iš nuomos sutarties atsiradusios teisės įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruotos viešame registre. Kasacinis teismas taip pat laikosi nuoseklios praktikos, kad Nekilnojamojo turto registro paskirtis – išviešinti duomenis apie nekilnojamuosius daiktus, t. y. registras atlieka tik išviešinimo funkciją, juo nėra sukuriamos nuosavybės teisės. Duomenų apie nekilnojamuosius daiktus išviešinimas nenulemia ir nereiškia, kad daikto savybės ar kriterijai yra būtent tokie; išviešinti duomenys nelemia daikto likimo, atitinkamai ir priklausymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011; 2013 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-223/2013; kt.). Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, pritartina pirmosios instancijos teismui, kad nagrinėjamu atveju svarbiausia tai, kad pati Nuomos sutartis, jos sudarymo faktas buvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiu būdu nuomos faktas buvo išviešintas kaip sąlyga naujam išnuomoto daikto savininkui (ieškovei UAB „EMILĖ“) perimti visas iš registruotos nuomos sutarties, kartu ir visų tokios sutarties pakeitimų ir papildymų, esančių neatsiejama Sutarties dalimi, kylančias teises bei pareigas.
34. Apibendrindama aukščiau išdėstytas aplinkybes bei argumentus, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl nuomos mokesčio už Patalpas Nr. 1, teisingai nustatė bei įvertino faktines bylos aplinkybes bei tesėtai atmetė šį ieškinio reikalavimą.
Dėl nuomos mokesčio indeksavimo
35. Nuomos sutarties 8.1 – 8.2 punktuose Sutarties šalys sulygo, kad per 30 kalendorinių dienų po to, kai pasibaigia pirmieji ir kiekvieni paskesni nuomos termino metai, nuomotojai perskaičiuoja nuomos mokestį šiame skyriuje („Nuomos mokesčio perskaičiavimas“) nustatyta tvarka ir apie naują mokesčio dydį raštu informuoja nuomininką; naujas nuomos mokesčio dydis taikomas nuo pirmosios atitinkamų nuomos termino metų dienos. Kiekvienais metais Sutarties 8.1 punkte nurodytu terminu nuomos mokestis yra keičiamas tiek procentų, kiek yra perskaičiavimo dieną galiojantis VKI, tačiau jeigu VKI yra didesnis nei 5 procentai, tuomet nuomos mokestis, galiojęs iki perskaičiavimo, didinamas 5 procentais.
36. Remdamasi šiais Nuomos sutarties straipsniais, apeliantė prašė priteisti iš atsakovės nuomos skirtumą, susidariusį ieškovei savalaikiai netaikius atsakovės atžvilgiu nuomos mokesčio indeksavimo.
37. Teisėjų kolegija pažymi, kad pirmosios instancijos teismas, atmesdamas šį ieškinio reikalavimą, iš esmės nurodė kad: (1) ieškovei nesilaikius Nuomos sutartyje sulygtos nuomos mokesčio indeksavimo tvarkos ir (2) kreipusis dėl nuomos mokesčio skirtumo padengimo jau po nuomos santykių pasibaigimo, tokio reikalavimo tenkinti nėra jokio pagrindo. Teisėjų kolegija tokiam vertinimui pritaria, nes jis atitinka faktinius bylos duomenis.
38. Bylos duomenimis, ieškovė nė karto per visą bylos šalių nuomos sutartinių santykių egzistavimo laikotarpį neatliko Nuomos sutarties 8.1 – 8.2 punktuose nustatytų nuomos mokesčio perskaičiavimui būtinų veiksmų: (1) per 30 kalendorinių dienų po to, kai pasibaigė pirmieji ir kiekvieni paskesni nuomos termino metai, nuomotoja neperskaičiavo nuomos mokesčio Nuomos sutartyje nustatyta tvarka, (2) apie naują mokesčio dydį raštu neinformavo nuomininkės. Dėl nuomos mokesčio skirtumo, susidariusio ieškovei nesipasinaudojus Sutartyje nustatyta nuomos mokesčio perskaičiavimo tvarka, padengimo, ieškovė į atsakovę iki Nuomos sutarties pabaigos
2020 m. birželio 30 d. nesikreipė, jokių pretenzijų nereiškė, su tokiu reikalavimu į teismą kreipėsi 2020 m. rugsėjo 17 d., t. y. jau pasibaigus šalių nuomos santykiams. Esant tokioms aplinkybėms, pagrįsta spręsti, kad patalpų grąžinimas ieškovei (nuomotojai) patvirtino Nuomos sutarties pasibaigimą, dėl kurio tinkamumo tarp šalių ginčo nekilo. Todėl ieškovės reikalavimai priteisti nuomos mokestį, paskaičiuotą po nuomos sutarties pasibaigimo, o taip pat netinkamai realizavus / nerealizavus teisę indeksuoti nuomos mokestį iš esmės vertinti kaip ieškovės siekis pasipelnyti, t. y. kaip CK 1.5 straipsnyje įtvirtintų protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principų pažeidimas atsakovės atžvilgiu.
Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų priteisimo
39. Teisėjų kolegija, apibendrindama nurodytus argumentus ir motyvus, sprendžia, kad pagrindo naikinti iš esmės teisėtą bei pagrįstą pirmosios instancijos teismo sprendimą apeliacinio skundo argumentais nėra.
40. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93 straipsnio 1 dalis). CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta Lietuvos Respublik?s teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl darbo užmokesčio dydžio (toliau – Rekomendacijos).
41. Atmetus ieškovės apeliacinį skundą, atsakovė įgijo teisę į bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, priteisimą iš ieškovės. Iš atsakovės UAB „All Media Lithuania“ pateiktų dokumentų (prašymo, PVM sąskaitos faktūros, mokėjimo nurodymo) nustatyta, kad atsakovė už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą patyrė 1 815 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atsakovės prašoma priteisti suma už atsiliepimą į apeliacinį skundą neviršija Rekomendacijose nustatyto maksimalaus dydžio ir priteistina atsakovei iš ieškovės UAB „EMILĖ“.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
n u t a r i a :
Vilniaus apygardos teismo 2021 m. sausio 26 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti uždarajai akcinei bendrovei „All Media Lithuania“ (juridinio asmens kodas 121393020) iš uždarosios akcinės bendrovės „EMILĖ“ (juridinio asmens kodas 302629571) 1 815 Eur (vieną tūkstantį aštuonis šimtus penkiolika eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Teisėjai Romualda Janovičienė
Laima Ribokaitė
Aldona Tilindienė