Civilinė byla Nr. e2-998-1097/2020

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-20626-2019-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.8.10; 2.6.8.11.5; 3.2.4.4; 3.2.4.11

 (S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. birželio 12 d.

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Rūta Latvelė,

sekretoriaujant Ingridai Žuraitei,

dalyvaujant ieškovų D. V. ir V. M. atstovui advokatui Vykintui Bulotui,

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Orme Investicijos“ atstovei advokatei Olgai Siominai,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų D. V. ir V. M. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Orme Investicijos“ dėl avanso grąžinimo ir nuostolių atlyginimo.

Teismas

n u s t a t ė :

1.       Ieškovai D. V. ir V. M. (toliau – ieškovai) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei UAB „Orme Investicijos“ (toliau – atsakovė), prašydami priteisti iš atsakovės 15 328,52 Eur negrąžinto avanso, 7338,56 Eur nuostolių atlyginimo, 4798,21 Eur delspinigių, 5 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

2.       Ieškovai nurodė, kad jie, devyniolika metų gyvenantys Jungtinėje Karalystėje, Londone, 2017-2018 metų žiemą nusprendė grįžti gyventi į Lietuvą, todėl ėmė ieškoti buto Vilniaus centre. Vienas iš esminių kriterijų ieškovams renkantis gyvenamąjį būstą buvo estetinis pastato vaizdas, bendrosios erdvės ir mažas patalpų skaičius name. Jų interesus atitiko internete ir kitomis priemonėmis reklamuojamame objekte, pavadinimu ,,(duomenys neskelbtini)“, atsakovės parduodamas butas. Ieškovai, apsispręsdami įsigyti butą atsakovės statomame name, pasikliovė atsakovės pateiktomis statomo pastato vizualizacijomis (tuo metu pastatas nebuvo baigtas statyti) ir pažadais apie objekto kokybę, statybos terminus bei nuolaidas. 2018 m. kovo 12 d. ieškovai ir atsakovė pasirašė preliminariąją sutartį (papildytą 2018 m. kovo 16 d. papildomu susitarimu), pagal kurią ieškovai sumokėjo atsakovei 75 305 Eur avansą, o atsakovė įsipareigojo už 190 609 Eur parduoti butą, automobilių parkavimo vietą ir sandėliuką, esančius (duomenys neskelbtini), Vilniuje.

3.       Ieškovų teigimu, atsakovė deklaruotų pažadų neišpildė, t. y. paaiškėjo, kad pastato, kuriame ketintas įsigyti butas, fasadas nebus įrengiamas taip, kaip buvo nurodyta sudarant preliminariąją sutartį (nebus balkonų kolonų, nebus pirmo aukšto balkonų įstiklinimo, balkonų turėklai bus kitokie, fasadas bus sudarkytas lietvamzdžių, fasadinės kolonos bus žymiai mažesnės, nebus kitų dekoratyvinių elementų). Buvo nepagrįstai vilkinami darbų atlikimo terminai, atsakovė ėmė reikalauti papildomų sumų, o atliktų darbų kokybė netenkino. Dėl to ieškovai, supratę, jog negaus to, ko tikėjosi, 2018 m. spalio 28 d. raštu informavo atsakovę, kad atsisako preliminariosios sutarties bei pareikalavo grąžinti sumokėtas sumas. 2019 m. sausio 25 d. ieškovai pakartotinai informavo atsakovę, kad pagrindinės sutarties sudaryti neketina. 2019 m. kovo 15 d. atsakovė pervedė į ieškovo sąskaitą 59 976,48 Eur ir liko skolinga 15 328,52 Eur negrąžinto avanso. Ieškovų teigimu, atsakovė privalo grąžinti šią sumą, nes ieškovai pagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties dėl atsakovės kaltės. Atsakovei, kaip verslo subjektui, keliami didesni profesinio atidumo, rūpestingumo reikalavimai; bendrovė, užsiimdama nekilnojamojo turto pardavimu, privalo būti atidi, rūpestinga ir suteikti vartotojams teisingą ir neklaidinančią informaciją apie parduodamą nekilnojamąjį turtą. Ieškovams buvo pateikta neteisinga, klaidinanti ir neišsami informacija. Atitinkama informacija gali būti pripažinta klaidinančia reklama pagal Lietuvos Respublikos reklamos įstatymo 2 straipsnio 3 dalį, todėl šio įstatymo 28 straipsnio 1 dalies 2 punktas taip pat leidžia ieškovams reikalauti nuostolių atlyginimo.

4.       Grįsdami reikalavimą priteisti 7338,56 Eur nuostoliams atlyginti ieškovai nurodė, kad patyrė kelionių į Lietuvą apžiūrėti buto išlaidų (1245,55 Eur), buto brėžinių parengimo išlaidų (150 Eur), teisinių išlaidų (443,01 Eur), kurias privalo atlyginti atsakovė, dėl kurios neteisėtų veiksmų ieškovai atsisakė sutarties. Taip pat ieškovai prašė priteisti 5500 Eur neturtinei žalai, patirtai dėl nepatogumų, išgyvenimų ir sugaišto laiko, atlyginti. Pagal preliminariosios sutarties 8.3.3, 9.5 punktą ieškovai prašė priteisti iš atsakovės 4798,21 Eur delspinigių, nes preliminarioji sutartis buvo nutraukta dėl to, kad turtas neatitiko sutartyje nustatytų reikalavimų.

5.       Atsakovė UAB ,,Orme Investicijos“ atsiliepimu į ieškinį prašė ieškinį atmesti ir priteisti iš ieškovų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsakovė nurodė, kad preliminariosios sutarties nuostatų nepažeidė, o ieškovai nepagrįstai atsisakė nuo sutarties. Jokių parduodamo daikto (buto) trūkumų ir neatitikimų sutarties ar įstatymų reikalavimams nebuvo nustatyta, o ieškovų nepagrįstą atsisakymą nuo preliminarios sutarties lėmė subjektyvios su jais pačiais susijusios priežastys. Pastato neesminis neatitikimas pirminėms vizualizacijoms nėra trūkumas, be to, ieškovai apie tokias aplinkybes žinojo ir negalėjo nežinoti. Statybos metu buvo priimti pastato būklę pagerinantys sprendimai. Atsakovės sprendimas atsisakyti kolonų balkonų kampuose buvo priimtas dar iki preliminarios sutarties sudarymo, paaiškėjus, kad kolonų buvimas neužtikrina reikiamų natūralaus apšvietimo rodiklių kai kuriose patalpose bei sukels eksploatacinių problemų ateityje, t. y. toks pakeitimas buvo sąlygotas techninių reikalavimų laikymosi. Nei derybų dėl preliminarios sutarties sudarymo metu, nei vėliau po jos sudarymo, ieškovai niekuomet neminėjo ir neakcentavo to, jog jiems esminę reikšmę turi pastato fasadas ar kažkokie atskiri jo elementai. Ieškovams esminę reikšmę turėjo buto kaina, todėl net ir po preliminarios sutarties sudarymo jie ir toliau tęsė derybas dėl papildomos nuolaidos suteikimo. Supratę, kad preliminarioje sutartyje numatyta kaina nebus keičiama (tokio pakeitimo atsakovė niekuomet nebuvo žadėjusi), ieškovai pakeitė savo nuomonę pagrindinės sutarties sudarymo klausimu ir pradėjo ieškoti preteksto atsisakymui nuo preliminarios sutarties. Ieškovai nepagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties, todėl atsakovė teisėtai pritaikė jų atžvilgiu sutartyje numatytas netesybas (preliminarios sutarties 9.4 punktas), kurios buvo įskaitytos į ieškovų sumokėtą avanso sumą. Atsakovė taip pat nurodė, kad nepažeidė jokių preliminarioje sutartyje numatytų terminų, o ieškovų prašoma priteisti nuostolių ir neturtinės žalos suma yra nepagrįsta ir neįrodyta.

6.       Teismo posėdžio metu ieškovai palaikė ieškinio reikalavimus; rėmėsi procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais ir nurodytomis aplinkybėmis. Ieškovai paaiškino, kad sudarant preliminariąją sutartį pastato fasadas nebuvo baigtas, jiems buvo pateiktos fasado vizualizacijos. Jei ieškovai būtų žinoję, kad pastatas neatrodys taip, kaip pateikiama vizualizacijose, jie nebūtų sudarę preliminariosios sutarties. Taip pat paaiškėjo, kad nebus ir kitų pastatui vertę suteikiančių elementų – fontano, archeologinių radinių ekspozicijos namo laiptinėje ir kt. Ieškovai nežinojo ir negalėjo žinoti, kad pastatas atrodys kitaip, nei buvo reklamuota, taip pat negalėjo žinoti, kad pastatas nebus užbaigtas pažadėtu laiku ir kad atsakovė nevykdys kitų savo prievolių. Be to, atsakovė po preliminariosios sutarties pasirašymo be jokio teisinio pagrindo ėmė iš ieškovų reikalauti papildomų sumų už darbus, kuriuos turėjo atlikti pati atsakovė savo sąskaita (santechnikos, dujotiekio darbai, atsakovės atliktų darbų broko taisymas ir t. t.). Atliktų darbų kokybė netenkino ieškovų: sienos sumontuotos kreivai, dujotiekis pravestas netinkamai. Į bylą pateiktos fotonuotraukos, iš kurių matyti, kad pastato statyboje galimai naudotos senos statybinės medžiagos.

7.       Teismo posėdžio metu atsakovė palaikė prašymą ieškinį atmesti; rėmėsi procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais ir nurodytomis aplinkybėmis. Papildomai nurodė, kad ieškovai cituoja preliminarios sutarties priedą Nr. 4, kuriame nurodoma, jog pastate turėjo būti įrengiamos kolonos, piliastrai ir karnizai. Tai ir buvo padaryta – šis reikalavimas taikomas visam pastatui, o ne vienai konkrečiai jo fasado sienai. Be to, pastato vizualizacija ir projektinė dokumentacija nebuvo preliminarios sutarties sudėtine dalimi.

Teismas

konstatuoja:

Ieškinys atmestinas.

8.       Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai nustatytus nuostolius. Preliminariosios sutarties šalis, reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

9.       Nagrinėjamu atveju nėra ginčo dėl to, kad pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti ieškovai, tačiau keliamas klausimas, ar ieškovų atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo pagrįstas bei teisėtas. Taip pat keliamas klausimas dėl teisinių pagrindinės sutarties atsisakymo pasekmių, priklausomai nuo to, dėl kurios šalies kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Atsižvelgiant į tai, pirmiausia būtina nustatyti faktines aplinkybes, susijusias su šalių veiksmais sudarant bei vykdant preliminariąją sutartį. Bylos medžiaga leidžia nustatyti tokias reikšmingas faktines aplinkybes:

9.1.                      2018 m. kovo 11 d. vykusiame susirašinėjime elektroniniais laiškais atsakovės UAB ,,Orme Investicijos“ nekilnojamojo turto brokeris patvirtino ieškovui D. V., kad statomas namas yra ir bus premium klasės, daug investuojama į kokybę (monolito karkasas, klinkerio čerpių stogas, dideli mediniai, aliuminiu kaustyti langai, nano tinko fasadas, atvedamos dujos židiniams, pusėje butų dideli balkonai-terasos, prabangiai įrengta laiptinė, butuose lubų aukštis 2,85 m), kad gali pasiūlyti 10 000 Eur nuolaidą (t. 1, b. l. 86). Ieškovas, atsakydamas į šį el. laišką, nurodė, kad ,,tikėti, ką žada nežinomas vystytojas, yra tikrai rizikinga, nes jau dabar jis pasilieka visą teisę keisti medžiagas ir pan. Balkonų turėklai, kurie pagaminti vietoje rūsyje, nė iš tolo nepanašūs į tuos gražius vizualizacijose ir gaminant tokiomis sąlygomis kokybiški tikrai nebus. Geresni butai taip pat jau rezervuoti, iš tinkamo dydžio su norima terasa beliko tik su kamuotais miegamaisiais. Kad projektas bus pabaigtas žadėtu laiku irgi nepanašu, kituose projektuose darbai verda, o čia 3 žmonės dirba ir sako, kad kol kas nėra jokių numatytų planų tolimesniems darbam“ (t. 1, b. l. 86).

9.2.                      2018 m. kovo 12 d. pardavėjas UAB ,,Orme Investicijos“ ir pirkėjai D. V. bei V. M. sudarė preliminariąją turto pirkimo-pardavimo sutartį (t. 1, b. l. 11-38), kuria pardavėjas įsipareigojo pastatyti pastatą ir parduoti pirkėjams turtą – gyvenamosios paskirties patalpą (butą), plane pažymėtą 9, esančią pastate adresu (duomenys neskelbtini), Vilnius, o pirkėjai įsipareigojo nupirkti turtą sutartyje numatytomis sąlygomis už preliminarią 190 609 Eur kainą (sutarties bendrųjų sąlygų 2.1 punktas, specialiųjų sąlygų 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 5.2 punktai); šalys įsipareigojo preliminariojoje sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais sudaryti pagrindinę sutartį, pagal kurią pardavėjas parduos, o pirkėjai pirks turtą (sutarties bendrųjų sąlygų 2.2 punktas).

9.3.                      2018 m. kovo 16 d. papildomu susitarimu prie 2018 m. kovo 12 d. preliminarios turto – buto Nr. 9 pirkimo-pardavimo sutarties šalys iš dalies pakeitė preliminariąją sutartį, papildydamos sutartį nuostata, kad pirkėjas turi teisę iki 2018 m. balandžio 25 d. nutraukti preliminarią sutartį. Tokiu atveju pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui visą iki tos dienos gautą avanso sumą, išskyrus: turi teisę pasilikti 1000 Eur, jei pirkėjo rezervuotame bute pirkėjo prašymu buvo atlikta papildomų darbų arba projektinių pakeitimų (susitarimo 2  punktas) (t. 1 b. l. 9-10).

9.4.                      2018 m. kovo 16 d. mokėjimo pavedimu atsakovei sumokėtas 75 305 Eur avansas butui (duomenys neskelbtini) pirkti (t. 1, b. l. 39).

9.5.                      2018 m. gegužės 28 d. atsakovės ieškovui siunčiamas el. laiškas su prisegamu informaciniu pranešimu apie naujai registruotą statybų baigtumą. Prisegamame 2018 m. gegužės 18 d. atsakovės pranešime ieškovams nurodoma, kad, vadovaujantis sutarties 5.1.2 punktu, pagal kurį pardavėjas, įvykdęs Sutarties 5.1.1 punkte numatytą įsipareigojimą (atlikti ne mažiau nei 80 procentų visų statybos ir apdailos darbų, po kurių gali būti identifikuoti atskiri turto vienetai), turi informuoti apie tai pirkėją, prideda nekilnojamojo turto išrašus, patvirtinančius, kad šiuo metu nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas 80 proc. viso pastato baigtumas. Taip pat informuojama, kokiame notarų biure bus sudaroma pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis, ir nurodoma, kad apie jos sudarymo datą bus pranešta atskirai (t. 1, b. l. 126-131).

9.6.                      2018 m. balandžio 10–12 d. el. laiškai patvirtina, kad derintas ieškovo ir atsakovės nekilnojamojo turto brokerio susitikimas (t. 1, b. l. 132-133). Brokeris teiraujasi, kada ieškovas atvyks į Lietuvą, o ieškovas informuoja brokerį apie turimus bilietus tam tikrai datai (04.10) ir nurodo, kad susitikimas bus derinamas jam atvykus (t. 2, b. l. 12).

9.7.                      2018 m. birželio 18 d. parengtas šalių nepasirašytas papildomo susitarimo prie preliminariosios turto pirkimo-pardavimo sutarties projektas, kuriame turėjo būti susitariama, kad pardavėjas suteikia pirkėjui papildomą 4000 Eur nuolaidą perkamam turtui (t. 1, b. l. 88-89).

9.8.                      2018 m. rugsėjo 6 d. el. laišku atsakovės atstovas (pardavimų vadybininkas) siunčia ieškovui ,,notarinę sutartį su visais priedais“ (t. 1, b. l. 98).

9.9.                      2018 m. rugsėjo 18 d. el. laiške atsakovės pardavimų vadybininkas ieškovui nurodo, kad bute Nr. 9 pagal ieškovo prašymą atliekami darbai, kurių metu keičiami standartinio projekto sprendimai pagal ieškovo pateiktą planą. Teigiama, kad, remiantis sutarties 7.5.1 punktu šie darbai reikalauja papildomo apmokėjimo, jei jų kaina viršija standartinio projekto kainą. Nurodoma, kad prisegama informacija apie projekto sąmatą ir komunikacijų bei išplanavimo sąmatą, darbams, kuriuos ieškovai pageidavo atlikti, ir skirtumą, kurį reikia sumokėti. Taip pat pridedamas papildomas susitarimas su galutine mokėtina suma, projektinis ir ieškovo elektros instaliacijos bei santechnikos išvedžiojimo planas (t. 3, b. l. 14-16). Siunčiamame papildomo susitarimo projekte nurodoma 1804,32 Eur priemoka (t. 3, b. l. 18).

9.10.                      2018 m. gruodžio 20 d. atsakovė pranešimu ieškovams dėl įsipareigojimo pagal preliminarią turto pirkimo-pardavimo sutartį vykdymo termino pratęsimo nurodė, kad, vadovaudamasi preliminarios sutarties 7.3.3 punktu, praneša apie sutarties specialiosios dalies 6.2 punkte nurodyto įsipareigojimo vykdymo termino pratęsimą 90 darbo dienų laikotarpiui dėl nepalankių statybiniu požiūriu meteorologinių sąlygų (t. 1, b. l. 42).

9.11.                      2019 m. sausio 25 d. ieškovų atstovo pranešimu atsakovei dėl preliminariosios sutarties atsisakymo nurodoma, kad ieškovai sutarties atsisakė 2018 m. spalio 28 d. pranešimu ir pakartotinai informuoja, kad turto pirkti neketina, nes buvo suklaidinti dėl turto savybių. Argumentuojant nurodoma, kad pastato fasadas nebus toks, kaip nurodyta sudarant preliminariąją sutartį; pakeisti pastato architektūriniai sprendiniai neatitinka pirkėjams pateiktų vizualizacijų ir pastato projekto, o darbų atlikimo terminai nepagrįstai vilkinami. Dėl to pirkėjai atsisako sudaryti pagrindinę sutartį ir reikalauja grąžinti visas pirkėjų sumokėtas sumas, sumokėti 6 proc. dydžio netesybas nuo sumokėtos avanso sumos (sutarties 9.5 punktas) ir atlyginti visus patirtus nuostolius (kelionės į Lietuvą, buto brėžinių rengimo, teisinės išlaidos), atlyginti neturtinę žalą (t. 1, b. l. 43-46).

9.12.                      2019 m. vasario 3 d. raštu atsakovė, atsakydama į ieškovų 2019 m. sausio 25 d. pranešimą, nurodo, kad pardavėjo įsipareigojimai pagal preliminariąją sutartį vykdomi tinkamai ir pirkėjams nėra pagrindo nutraukti preliminariąją sutartį dėl pardavėjo kaltės (t. 1, b. l. 47-48). Jei pirkėjai pageidauja atsisakyti sutarties, ji bus laikoma nutraukta dėl pirkėjų kaltės ir pirkėjai turės sumokėti baudą. Siūloma surengti susitikimą ir situaciją spręsti taikiai.

9.13.                      2019 m. vasario 18 d. atsakovės pasiūlymas ieškovams dėl taikaus ginčo sprendimo (t. 1, b. l. 49-50). 2019 m. kovo 12 d. ieškovų atsakymas į pasiūlymą dėl taikaus ginčo sprendimo (t. 1, b. l. 51-53).

9.14.                      2019 m. kovo 13 d. atsakovės atsakymas ieškovams dėl sutarties galiojimo pasibaigimo, lėšų grąžinimo ir netesybų įskaitymo. Pranešama apie 15 305 Eur netesybų įskaitymą į pirkėjų pagal preliminarią sutartį sumokėtą avanso sumą (sutarties 9.4 punktas, CK 6.130–6.131 straipsniai). Nurodoma, jog atsakovė laiko, kad pardavėjas tinkamai grąžino pirkėjams sumokėtą avansą ir nėra nieko skolingas, o preliminarios sutarties galiojimas pasibaigė (t. 1, b. l. 54-55). 

9.15.                      Nėra ginčo dėl to, kad atsakovė grąžino ieškovams 60 000 Eur sumokėto avanso dalį.

10.       Byloje nėra ginčo, kad pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti ieškovai. Dėl to, atsižvelgiant į pirmiau nurodytus 6.165 straipsnio 4 dalies išaiškinimus, spręstinas klausimas, ar ieškovai tą padarė pagrįstai ir teisėtai. Ieškovai nurodė, kad preliminariosios sutarties atsisakė, nes buvo akivaizdu, kad statomas objektas neatitinka sutarties sąlygų, t. y. buvo iš esmės pakeisti jo išvaizdos elementai, pastatas ,,nupigintas“, neatitiko žadėtos prabangios klasės, be to, atsakovė pažeidė sutartus terminus ir buvo akivaizdu, kad darbai laiku nebus baigti. Teismas, ištyręs bylos medžiagą, konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo spręsti, jog ieškovų nurodytos aplinkybės laikytinos esminiais atsakovės įsipareigojimų pagal preliminariąją sutartį pažeidimais, leidusiais ieškovams teisėtai atsisakyti sutarties (CPK 185 straipsnis).

Dėl ginčo pastato atitikties vizualizacijai ir nukrypimų pripažinimo esminiais 

11.       Ieškovai, grįsdami ieškinio reikalavimus, nurodo, kad ginčo pastatas neatitiko preliminariojoje sutartyje nustatytų kriterijų, kad ieškovai buvo suklaidinti dėl pastato vaizdo ir kokybės, todėl, pamatę realiai atsakovės pastatytą pastatą, teisėtai ir pagrįstai atsisakė sutarties. Ieškovų teigimu, apsisprendžiant įsigyti ginčo butą, esminę reikšmę turėjo būtent estetinis pastato vaizdas, tačiau ginčo pastatas neatitinka ieškovams teiktų vizualizacijų (nėra balkonų kolonų; balkonų turėklai kitokie, nei parodyti vizualizacijoje; fasadas sudarkytas lietvamzdžiais; nėra kitų dekoratyvinių elementų). Šiuos teiginius ieškovai grindžia pastato vizualizacijomis ir realaus pastato fasado nuotraukomis (t. 1, b. l. 2-4; t. 1, b. l. 146); skelbimų, kuriuose pateikiamos tos pačios vizualizacijos, kopijomis (t. 1, b. l. 40-41); atsakovės pripažinimu, jog buvo atlikti fasado keitimai. Be to, ieškovų teigimu, paaiškėjo, jog nebus ir kitų pastatui vertę suteikiančių elementų – fontano, archeologinių radinių ekspozicijos namo laiptinėje. Ieškovų vertinimu, pastato vaizdas nėra prabangus, kaip buvo žadėta, o šią aplinkybę patvirtina kitų asmenų viešai išsakyti teiginiai ištraukoje iš objekto paskyros Facebook‘e (jog pastatas yra kaip ,,(duomenys neskelbtini)“), kito butą objekte ketinusio įsigyti asmens – liudytojo J. B. – parodymai.

12.       Teismo vertinimu, bylos medžiaga nepatvirtina ieškovų teiginių, kad būtent estetinis pastato vaizdas buvo esminis kriterijus pasirinkti ginčo butą (CPK 178, 185 straipsniai). Kaip matyti iš 2018 m. kovo 11 d. vykusio šalių susirašinėjimo el. paštu, apie atsakovės teisę keisti sprendinius ir ketinimus keisti fasado detales (taip pat ir kitokius nei vizualizacijoje ketinamus naudoti balkonų turėklus), ieškovui buvo žinoma dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo (sprendimo 9.1 punktas). Ieškovų minimos pastato vizualizacijos nebuvo sudėtine preliminariosios sutarties dalimi, reikalavimai pastato dekoro elementams sutartyje aptarti tiek, kiek įtvirtinta jos priede Nr. 4 (apdailos aprašyme), kuriame tik išvardinamos piliastrų karnizų ir kolonų apdailai naudojamos medžiagos (t. 1, b. l. 36). Šalių susirašinėjimas el. laiškais, rengti papildomi susitarimai patvirtina, kad šalys aktyviai bendradarbiavo, derėjosi, derino sutarties sąlygas (sprendimo 9.1-9.8 punktai). Dėl to tuo atveju, jei ieškovams esminę reikšmę sutarties sudarymui turėjo būtent pastato vizualizacijose užfiksuotas vaizdas, ši sąlyga galėjo būti įtraukiama į sutartį, tačiau ieškovai nepateikė įrodymų apie tai, jog būtų siūlę tokią sąlygą įtraukti ar būtų pabrėžę fasado tikslios atitikties reklaminei vizualizacijai svarbą. Argumentai dėl pastato neatitikties vizualizacijai pirmą kartą paminėti tik ieškovų 2019 m. sausio 25 d. pranešime apie sutarties atsisakymą (t. 1, b. l. 43-46). Reikšminga ir tai, kad pastato vidinio kiemo fasadas, dėl kurio neatitikties vizualizacijoms keliamas klausimas, buvo atidengtas 2018 m. vasarą, ką patvirtina atsakovės pateiktas 2018 m. liepos 30 d. pranešimas ginčo objekto internetiniame puslapyje (DOK-5708). Ieškovai šios aplinkybės neginčija, tačiau nepaaiškina, kodėl, matydami realų pastato vaizdą, nekėlė klausimo dėl fasado trūkumų, o toliau derėjosi dėl pagrindinės sutarties sąlygų, vykdė preliminariąją sutartį ir rengėsi buto remonto darbams (sprendimo 9.8-9.9 punktai).  

13.       Teismas konstatuoja, kad ieškovų pateikti įrodymai nėra pakankami nustatyti, kad ieškovų nurodyti atsakovės padaryti fasado ar vidaus patalpų vaizdo pakeitimai turėjo esminę įtaką bendram pastato vaizdui ir estetikai, nulėmė pastato ,,nupiginimą“ (CPK 178, 185 straipsniai). Iš ieškovų paaiškinimų ir bylos medžiagos matyti, kad šiuos teiginius ieškovai iš esmės grindžia subjektyviu grožio bei prabangos suvokimu. Tai svarbu, tačiau negali būti neatsižvelgiama į tai, jog ieškovai nepaneigė atsakovės teiginių, kad nurodyti pakeitimai atlikti siekiant pagerinti pastato būklę ir sprendžiant tam tikrus techninius klausimus. Atsakovė pateikė duomenis, kad atlikti pakeitimai nebuvo pigesni ar prastesni, pavyzdžiui, vidaus laiptai buvo įrengti iš natūralaus akmens (marmuro ir travertino) (pagal sutartį buvo keraminės plytelės), pagrindinės įėjimo durys pagamintos iš baltojo Kanados ąžuolo, hole įrengtos šildomos grindys, padidintas jo plotas ir pan. (t. 2, b. l. 13-18; 97-119; t. 3, b. l. 90). Atsakovė taip pat pateikė duomenis, kad tokių pakeitimų įgyvendinimas pareikalavimo papildomų investicijų (t. 2, b. l. 36). Atsakovė paaiškino, kad balkonų turėklų dizainas pakeistas pamačius, kad pagaminti pagal vizualizacijoje nurodytą pavyzdį turėklai atrodo prastai, o pakeista į kaltinius brangesnius turėklus (minėta, kad apie balkonų turėklų keitimą ieškovui buvo žinoma iki pasirašant sutartį). Atsakovė taip pat teikė duomenis, kad kolonų balkonų kampuose atsisakyta paaiškėjus, jog kolonų buvimas neužtikrina reikiamų insoliacijos ir natūralaus apšvietimo rodiklių kai kuriose patalpose bei sukels eksploatacinių problemų ateityje, t. y. toks pakeitimas buvo sąlygotas techninių reikalavimų laikymosi (t. 1, b. l. 96-97). Atsakovė taip pat nurodė, kad radinių ekspozicijos holo grindyse atsisakyta įvertinus, kad ji gali trukdyti judėti hole, apsunkinti patekimą į liftą, todėl ekspoziciją planuojama perkelti ant sienos. Aptartas keitimų priežastis patvirtino liudytojai P. B. ir N. V. 2020 m. vasario 25 d. teismo posėdžio metu. Tuo tarpu ieškovai šių duomenų nepaneigė, t. y. nepateikė įrodymų, kad pakeitimai buvo atlikti pigesnėmis, prastesnėmis medžiagomis (CPK 178 straipsnis). Ieškovai nurodė, kad, renkantis būstą, jiems buvo svarbu pastato estetinis vaizdas, kokybė, bendrosios erdvės ir mažas patalpų skaičius name. Tačiau nėra pagrindo konstatuoti, kad šie kriterijai buvo pažeisti: neįrodyta, kad būtų pasikeitęs butų skaičius, kad fasado ir vidaus patalpų apdailai būtų panaudotos nekokybiškos ar prastesnės medžiagos. Taip pat nėra pagrindo pripažinti, kad iš esmės kelių elementų – balkonų turėklų rašto pakeitimas, kolonų balkonų kampuose atsisakymas – pokyčiai keistų bendrą pastato estetiką. Iš atsakovės patektų namo vidinio fasado ir viso pastato nuotraukų matyti, kad pastato fasadas papuoštos karnizais, piliastrais, balkonų turėklai dekoruoti ornamentiniais raštais, dekoro detalės virš langų, dvivėrės medinės įėjimo durys, holo grindys puoštos marmuro mozaika (t. 2, b. l. 19-34). Taigi, atliktų pakeitimų apimtis negali būti pripažinta tokia, kuri keistų pastatą iš esmės (t. 2, b. l. 33). Šios išvados nepaneigia liudytojo J. B. vertinimas, atsižvelgiant į tai, kad šis preliminariąją sutartį sudaręs asmuo teigė sutarties neatsisakęs, iš ko spręstina, jog pakeitimai jam neatrodo tokie esminiai, nors ir vertinami nepalankiai. Šios išvados negali paneigti ir vienas anoniminis komentaras objekto Facebook‘o paskyroje (t. 1, b. l. 147, 157). Priešingai spręsti neduoda pagrindo ieškovų teiktos nuotraukos iš objekto. Kitaip nei atsakovės teiktose nuotraukose, kuriose matosi pastato visuma ir galima identifikuoti konkrečias jo dalis, ieškovų teiktos nuotraukos fragmentiškos, neinformatyvios, iš jų negalima spręsti, kuri pastato dalis fotografuota ir koks yra bendras pastato vaizdas (t. 1, b. l. 58; t. 3, b. l. 99-101).

14.       Byloje nenustatyta, kad ginčo pastatas neatitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintų kriterijų, ar kad atsakovė būtų atlikusi pastato pakeitimus, kurių negalėjo atlikti pagal preliminariosios sutarties įsipareigojimus (CPK 185 straipsnis). Preliminariosios sutarties bendrųjų sąlygų 7.3.2 punkte šalys susitarė, kad pardavėjas turi teisę keisti pastato projektą, jeigu tokie pakeitimai <...> (b) nėra susiję su pastato ar automobilių stovėjimo vietos projektinių sprendimų pabloginimu. Pirmiau aptarti argumentai leidžia konstatuoti nesant pagrindo spręsti apie sprendimų pabloginimą. Kaip pagrįstai nurodė atsakovė, nurodytų pastato techninių sprendinių pakeitimas nelaikytinas daikto (ieškovų ketinamo įsigyti buto) kokybės trūkumu pagal įstatymą: atlikti pakeitimai nedarė įtakos esminiams statinio reikalavimams, neįtakojo pastato ir buto kokybinių ir kiekybinių charakteristikų, nekeitė pastato ar buto tikslinės naudojimo paskirties ir nesumažino jų vertės. Priešingos aplinkybės byloje įrodytos nebuvo (CPK 178 straipsnis).

15.       Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad, kaip pagrįstai nurodė atsakovė, vizualizacija, kaip kompiuteriu sukurtas vaizdas, ir realus objektas neišvengiamai turi skirtumų. Atsakovė pateikė tai iliustruojančius įrodymus, patvirtinančius, kad paprastai nekilnojamojo turto projektų realizavimo metu realaus pastato vaizdas ir jo paveiksliukas reklaminiame plakate kažkiek skiriasi (t. 1, b. l. 125-126). Atsakovė nepaneigė, kad ieškovai laikytini vartotojais šioje byloje, tačiau taip pat reikšminga atsižvelgti į ieškovų turimą patirtį tiek statybų srityje, tiek įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Pagal pateiktus duomenis, ieškovas yra / buvo įmonių Jungtinėje Karalystėje ,, (duomenys neskelbtini).““ ir ,, (duomenys neskelbtini)“ direktorius; įmonė ,, (duomenys neskelbtini).“.“ teikia statybines paslaugas (t. 1, b. l. 80-85). Ieškovai pateikė duomenis, kad viena iš įmonių nevykdo veiklos (t. 3, b. l. 59), taip pat teigė, jog dabar įmonių veikla užsiima ieškovo dukra, tačiau šios aplinkybės nepaneigia ieškovo turimos patirties statybų verslo srityje. Taip pat bylos duomenimis ieškovams nuosavybės teise priklauso / priklausė kitų nekilnojamojo turto objektų, taip pat ir butai, adresu (duomenys neskelbtini).“, Vilnius (t. 1, b. l. 99-107; 108-121). Ieškovai nurodė, kad šie kiti nekilnojamojo turto objektai yra visai kitokio pobūdžio, nei ketintas įsigyti turtas, tačiau tai nepaneigia aplinkybės, jog ginčo preliminarioji sutartis nebuvo pirmasis ieškovų sudaromas nekilnojamojo turto sandoris – ieškovai šioje srityje turi nemažai patirties. Būtent turima patirtis yra reikšminga šios bylos kontekste, nes ieškovams, kaip pakankamai patyrusiems asmenims, turėjo būti suprantama, kad vizualizacija gali skirtis nuo realaus vaizdo. Taip pat kaip jiems galėjo bei turėjo būti suvokiama, kad šalių įsipareigojimai viena kitai yra įtvirtinami sutartyje, todėl tai, kas sutartyje neįtvirtinta (šiuo atveju – vizualizacija), nėra sutarties dalimi.  

16.       Apibendrinant, nėra pagrindo konstatuoti, kad ieškovų nurodyti atsakovės atlikti pastato sprendinių pakeitimai buvo tokie esminiai, kad lemtų paties objekto neatitiktį preliminariosios sutarties sąlygoms ir vidutinio apdairaus bei rūpestingo asmens lūkesčiams nurodytoje situacijoje. Remiantis bylos medžiaga, pagrįstais pripažintini atsakovės teiginiai, kad ginčo pastato neatitikimas pirminėms vizualizacijoms negali būti laikomas esminiu trūkumu, o ieškovai apie šias aplinkybes galėjo žinoti nuo pastato fasado atidengimo, tikėtina, jog žinojo dar anksčiau, tačiau pretenzijų nereiškė iki tol, kol, šalims nepavykus suderinti sutarties sąlygų, ieškovai apsisprendė sutarties atsisakyti.

Dėl darbų atlikimo terminų 

17.       Ieškovai, grįsdami savo atsisakymo nuo sutarties teisėtumą ir pagrįstumą bei atsakovės kaltę dėl to, nurodė, kad jiems buvo ypač svarbūs darbų atlikimo terminai, o atsakovė darbų laiku neatliko. Pamatę, kad darbai nebus atlikti laiku, ieškovai pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariojoje sutartyje nustatyta, kad visi pastato statybos ir apdailos darbai bus baigti 2018 m. IV ketvirtį (preliminariosios sutarties 6.1, 6.2 punktai), tačiau ginčo pastatas nėra baigtas ir priduotas iki dabar. Statyba laikoma užbaigta, kai pastatas yra priduodamas komisijai ir surašomas užbaigimo aktas (Statybos įstatymo 28 straipsnio 1 dalis). Tik tada galima pradėti pastatą naudoti pagal paskirtį, o iki visų statybos užbaigimo procedūrų atlikimo pastatas negali būti laikomas pabaigtu.

18.       Šiame kontekste svarbu, ką šalys buvo susitarusios preliminariojoje sutartyje:

18.1.                      Sutartyje įtvirtinta numatoma pastato pagrindinių statybos ir apdailos darbų užbaigimo data ir numatoma sutarties priede Nr. 4 nurodytų apdailos darbų pabaigos data – 2018 m. IV ketvirtis (sutarties specialiųjų sąlygų 6.1, 6.2 punktai). 

18.2.                      Sutarties bendrųjų sąlygų 7.3.3 punkte įtvirtinta, kad pardavėjas turi teisę be atskiro pirkėjo sutikimo pratęsti specialiųjų sąlygų 6.1–6.2 punktuose nurodytus terminus, jei atitinkamų įsipareigojimų pardavėjas negali vykdyti dėl nepalankių statybiniu požiūriu meteorologinių sąlygų, tokiu atveju terminai gali būti pratęsiami iki 90 darbo dienų (sutarties 7.3.3.1 punktas).

18.3.                      Sutarties bendrųjų sąlygų 7.5.1 punkte nustatyta, kad pirkėjas turi teisę ,,kreiptis į pardavėją su prašymu paleisti patalpų vidaus išplanavimą ar apdailos įrangos komplektaciją. Toks prašymas nesąlygoja pardavėjo pareigos atlikti prašyme nurodomus darbus. Jeigu pardavėjas savo valia sutinka atlikti pirkėjo prašyme nurodomus darbus ir jeigu pirkėjui yra priimtinos pardavėjo siūlomos tokių darbų atlikimo sąlygos, šalys pasirašo priedą prie šios sutarties, kuriame nurodoma suma, kuria dėl tokių darbų atlikimo didinama galutinė turto kaina, ir terminas, kuriuo dėl tokių darbų atlikimo yra pratęsiami specialiųjų sąlygų 6.1–6.2 punktuose nurodyti terminai, ir prie kurio pridedamas naujas patalpų planas“.

18.4.                      Sutarties bendrųjų sąlygų 8.3.1 punkte įtvirtinta, kad pirkėjas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu, pasibaigus specialiųjų sąlygų 6.1 punkte numatytam terminui (įskaitant bet kokį jo pratęsimą pagal šios sutarties nuostatas), pardavėjas ilgiau kaip 90 darbo dienų vėluoja įvykdyti bendrųjų sąlygų 5.1.3 punkte numatytą įsipareigojimą (t. y. informuoti apie darbų pabaigą).

18.5.                      Sutarties bendrųjų sąlygų 1.1.8 punkte apibrėžta pagrindinių statybos ir apdailos darbų sąvoka, nurodant, kad tai ne mažiau nei 60 proc. visų pastato statybos bei apdailos darbų, po kurių gali būti identifikuoti atskiri turto vienetai.

18.6.                      Sutarties bendrųjų sąlygų 7.2.5 punkte pirkėjai pareiškė ir garantavo, jog jiems yra žinoma, kad pagrindinės sutarties sudarymo metu turto baigtumas gali būti mažesnis negu 100 procentų, bet ne mažesnis kaip 60 procentų.

19.       Sisteminis šių sutarties nuostatų aiškinimas (CK 6.193 straipsnis) leidžia konstatuoti, kad šalys buvo sutarusios, kad ieškovams pagrindine sutartimi gali būti parduodamas ne mažiau kaip 60 proc. baigtumo objektas, o statybos ir apdailos darbų pabaigos terminas nustatytas 2018 m. IV ketvirtis, su galimybe jį pratęsti atsakovės pranešimu iki 90 darbo dienų dėl nepalankių statybai metereologinių sąlygų (sutarties 7.3.3 punktai), arba atsižvelgiant į pirkėjo pageidavimu atliekamus papildomus darbus (sutarties 7.5.1 punktas). Svarbu ir tai, kad sutarta, jog pirkėjas teisę vienašališkai nutraukti sutartį įgyja pasibaigus numatytam terminui su sutarties leistinais pratęsimais, jei pardavėjas po termino pabaigos ilgiau nei 90 darbo dienų vėluoja pranešti apie darbų pabaigą (sutarties 8.3.1 punktas).

20.       Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad sutarta pagrindinių statybos ir apdailos darbų užbaigimo data buvo 2018 m. IV ketvirtis. Atsakovė 2018 m. gegužės 28 d. siųstu pranešimu informavo ieškovus apie pastato 80 proc. visų statybos ir apdailos darbų baigtumą. Ieškovų teigimu, preliminariosios sutarties jie atsisakė 2018 m. spalio 28 d. pranešimu. Aplinkybę, kad toks pranešimas apie sutarties atsisakymą buvo, patvirtina ir pakartotinis ieškovų 2019 m. sausio 25 d. pranešimas apie sutarties atsisakymą. Taigi, ieškovai sutarties atsisakė nepasibaigus nustatytam darbų atlikimo terminui.

21.       Byloje nėra pateiktas pats ieškovų minimas 2018 m. spalio 28 d. pranešimas apie sutarties atsisakymą, todėl pirmas rašytinis įrodymas, patvirtinantis, kad ieškovai sutarties atsisako, yra 2019 m. sausio 25 d. pranešimas. Tai, kad atsakovai sutarties atsisakė nepasibaigus sutartam darbų atlikimo terminui, patvirtina ir tai, kad atsakovė 2018 m. gruodžio 20 d. pranešimu ieškovams pasinaudojo savo sutarties 7.3.3 punkte įtvirtina teise be atskiro pirkėjo sutikimo pratęsti 6.2 punkte nurodytą įsipareigojimo vykdymo terminą 90 darbo dienų laikotarpiui dėl nepalankių statybiniu požiūriu meteorologinių sąlygų. Be to, byloje nėra ginčo dėl to, kad atsakovė atliko ieškovų individualiai užsakomus darbus jų ketintame pirkti bute, todėl keltinas klausimas ir dėl terminų pratęsimo sutarties 7.5.1 punkto pagrindu.

22.       Pažymėtina ir tai, kad sutarties ieškovai atsisakė nesilaikydami sutarties bendrųjų sąlygų 8.3.1 punkto, pagal kurį pirkėjas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu, pasibaigus specialiųjų sąlygų 6.1 punkte numatytam terminui (įskaitant bet kokį jo pratęsimą pagal šios sutarties nuostatas), pardavėjas ilgiau kaip 90 darbo dienų vėluoja įvykdyti bendrųjų sąlygų 5.1.3 punkte numatytą įsipareigojimą (t. y. pranešti apie darbų pabaigą). Pagal šią sąlygą teisė nutraukti sutartį vienašališkai atsiranda, jei vėluojama 90 darbo dienų po termino pabaigos.

23.       Apibendrinant konstatuotina, kad ieškovai neturėjo pagrindo atsisakyti preliminariosios sutarties remdamiesi sutartų terminų praleidimu. Šios išvados nepaneigia ieškovų teiginiai ir argumentai, susiję su situacija po sutarties atsisakymo, nes tai, kas vyko po 2019 m. sausio 25 d., neturi įtakos sprendžiant dėl šalių veiksmų atitikties sutarties reikalavimams iki nutraukiant sutartį. Ieškovų nurodomos aplinkybės, kad jiems buvo akivaizdu, jog darbai nebus baigti laiku, grindžiamos prielaidomis ir, nesant kitokių įrodymų, nesudaro pagrindo vertinti šalių elgesį vykdant preliminarią sutartį ir veiksmus jos atsisakant. Be to, kaip pagrįstai nurodo atsakovė, ieškovai konkrečiai nenurodo, kokie preliminarios sutarties priede Nr. 4 nurodyti darbai nebuvo atlikti tuo metu, kai ieškovai pateikė 2019 m. sausio 25 d. pranešimą dėl preliminarios sutarties atsisakymo. O tai yra svarbu atsižvelgiant į tai, kad pagal sutartį ieškovams galėjo būti parduodamas daugiau nei 60 proc. baigtumo objektas.

24.       Teismo vertinimu, šiai bylai nėra reikšmingi ieškovų teiginiai, susiję su atsakovės, kaip juridinio asmens, apibūdinimu: kokios šalies pilietis jai vadovauja, kas yra akcininkai, kiek joje dirba darbuotojų, kokios jos pajamos ir kt. Minėta, kad ieškovai turi daug patirties tiek statybų, tiek nekilnojamojo turto įsigijimo srityse, todėl kontrahento pasirinkimas buvo jų sutarties laisvės išraiška ir negali būti argumentas vertinant šalių elgesį vykdant sutartį. Pažymėtina ir tai, kad iš ieškovo 2018 m. kovo 11 d. el. laiško turinio matyti, kad nurodytas rizikas ieškovas suvokė dar prieš pasirašant preliminariąją sutartį, t. y. sąmoningai jas įvertino ir apsisprendė sutartį vis tiek sudaryti.   

25.       Atsižvelgiant į pirmiau nurodytas aplinkybes, atmestinas kaip neįrodytas ieškovų teiginys, jog jie pagrįstai atsisakė preliminariosios sutarties dėl pažeistų jos vykdymo terminų iš atsakovės pusės.  

26.       Ieškovai, argumentuodami teiginius dėl sutarties atsisakymo pagrįstumo, taip pat nurodė, kad atsakovė po preliminariosios sutarties pasirašymo ėmė iš ieškovų reikalauti papildomų sumų už darbus, kuriuos turėjo atlikti pati atsakovė savo sąskaita. Iš nustatytų aplinkybių matyti, kad jog atsakovė papildomo mokėjimo klausimą iškėlė 2018 m. rugsėjo 18 d. el. laiške, kuriame aptariami pagal ieškovų projektą jų ketintame įsigyti bute atliekami pakeitimai, lyginant su projektiniais buto sprendiniais, tokių pakeitimų darbų kaina. Byloje nėra ginčo dėl to, kad bute buvo atliekami darbai pagal ieškovų individualų projektą. Atsižvelgiant į preliminariosios sutarties 7.5.1 punktą, tokio reikalavimo dėl papildomo apmokėjimo nėra pagrindo pripažinti neteisėtu (CPK 178, 185 straipsniai). Duomenų apie kitokius reikalavimus byloje nėra.  

27.       Apibendrinant konstatuotina, kad ieškovai neįrodė, jog sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį būtų atsisakę pagrįstai dėl atsakovės kaltės (CPK 185 straipsnis). Nenustačius, kad sutarties atsisakymas buvo pagrįstas ir teisėtas, spręstinas tokio atsisakymo pasekmių klausimas.

Dėl netesybų įskaitymo į sumokėtą avansą teisėtumo 

28.       Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020). 

29.       Ginčo preliminariosios sutarties 8.1.4 punkte šalys susitarė, kad pardavėjas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jei pirkėjas kitu būdu iš esmės pažeidžia sutartį. Jeigu sutartis nutraukiama bendrųjų sąlygų 8.1 punkte numatytais pagrindais, pirkėjas įsipareigojo sumokėti pardavėjui baudą, lygią 50 proc. nuo pirkėjo sumokėto avanso sumos, jeigu avanso suma neviršija 50 proc. preliminariosios turto kainos, ar lygią 25 proc. nuo pirkėjo sumokėto avanso sumos, jeigu avanso suma yra lygi ar viršija 50 proc. preliminariosios turto kainos, bei atlyginti visus kitus dokumentais pagrįstus nuostolius, kurių minėta bauda nepadengia. Tokia bauda ir nuostoliai išskaitomi iš pirkėjui grąžintinos turto kainos dalies, kurią pirkėjas buvo sumokėjęs pardavėjui pagal šią sutartį (sutarties 9.4 punktas). Atsižvelgiant į tai, laikytina, kad pagal šalių preliminariąją sutartį atsakovė turėjo teisę atlikti netesybų įskaitymą į sumokėtą ieškovų avanso sumą, atsižvelgdama į tai, kad ieškovai be pakankamo pagrįsto pagrindo atsisakė sutarties.

30.       Vertinant atsakovės atliktą netesybų įskaitymą į sumokėtą avansą, turi būti atsakyta į klausimą, ar taikytos netesybos nėra nepagrįstai didelės.

31.       Atsakovė, grįsdama teiginius, kad netesybos nelaikytinos nepagrįstai didelėmis, teikė duomenis apie patirtas išlaidas pritaikant ginčo butą ieškovų poreikiams pagal jų pateiktą projektą, taip pat apie tai, jog, ieškovams atsisakius sutarties, atsakovė turėjo šalinti ieškovų atliktus pakeitimus ir atstatyti butą į projektinę padėtį, nes, atsakovės teigimu, šie pakeitimai buvo nepatrauklūs kitiems pirkėjams. Grįsdama šių išlaidų dydį, atsakovė pateikė remonto darbų lokalinę sąmatą butui (duomenys neskelbtini).“, Vilnius, 15 609 Eur sumai (t. 1, b. l. 122), 2019 m. rugpjūčio 27 d. ir 2019 m. gruodžio 3 d. apžiūrėjus butą parengtą buto, įrengto pagal pirkėjo individualius pageidavimus, atstatymo ir kainos nustatymo ataskaitą, pagal kurią išlaidų suma – 17 580,09 Eur (t. 3, b. l. 105-132).

32.       Ieškovai neneigė, kad jų užsakymu buvo atlikta pakeitimų jų ketintame įsigyti bute, tačiau nurodė, jog atsakovės nurodomi nuostoliai nepagrįsti, skaičiavimai prieštaringi, skirtinguose skaičiavimuose pateikiami skirtingi skaičiai, nurodomi darbai atlikti mažesniais kiekiais arba iš viso nebuvo atlikti, be to, atsakovės pateiktas buto išplanavimas buvo neracionalus, pateikiami butų išplanavimo duomenys skirtingi ir, ieškovo teigimu, tikėtinai tikslingai pritaikyti šiai bylai (t. 2, b. l. 48, 71, 154-153, 155, 157; t. 3, b. l.2, 112). Įrodymų, kokia galėtų būti pagrįsta atliktų darbų kaina, ieškovai nepateikė (CPK 178 straipsnis).  

33.       Teismas pažymi, kad pagal ginčo preliminariosios sutarties 9.8 punktą, šalys susitarė, kad ,,šioje sutartyje numatytų netesybų dydžiai atitinka šalių iš anksto įvertintus atitinkamos šalies nuostolius dėl kitos šalies įsipareigojimų nevykdymo ir (ar) sutarties nutraukimo ir (ar) pagrindinės sutarties nesudarymo, taip pat yra ekonomiškai pagrįsti ir visiškai atitinka šalių interesus, neprieštarauja protingumo ir sąžiningumo principams“. Atsakovė neprašo priteisti nuostolių atlyginimo, todėl jų dydis aktualus tik įsitikinant, ar pagal sutartį nustatytos netesybos nėra nepagrįstai didelės. Dėl to nagrinėjamu atveju nėra aktualu nustatyti tikslų atsakovės išlaidų butui pritaikyti ieškovų poreikiams ir grąžinti į buvusią padėtį ar paruošti naujiems pirkėjams dydį. Įvertinus byloje esančius duomenis apie darbų ginčo bute kainą, pripažintina, kad 15 305 Eur netesybų taikymas ieškovų atžvilgiu, atitinka protingumo bei sąžiningumo principus ir nėra pagrindo jų pripažinti nepagrįstai didelėmis.

34.       Nagrinėjamu atveju konstatavus, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovų nepagrįsto atsisakymo ją sudaryti, atsakovė teisėtai ieškovų sumokėto avanso dalį įskaitė į sutartines netesybas, t. y. atsakovės prievolė grąžinti ieškovams sumokėtą 15 305 Eur avanso dalį pasibaigė įskaitymu. Ieškovai nepateikia argumentų, paneigiančių atsakovės atlikto įskaitymo teisėtumą.

35.       Įvertinus nurodytas aplinkybes, ieškinio reikalavimas dėl 15 305 Eur ieškovų sumokėto avanso priteisimo iš atsakovės atmestinas. Taip pat atmestinas ir su šiuo reikalavimu susijęs išvestinis reikalavimas dėl delspinigių priteisimo.

Dėl ieškovų reikalavimo priteisti nuostolius ir atlyginti neturtinę žalą

36.       Reikalaudami priteisti iš atsakovės nuostolių atlyginimą ir neturtinės žalos atlyginimą, ieškovai turėtų įrodyti atsakovės civilinės atsakomybės sąlygas: neteisėtus veiksmus, ieškovų patirtą žalą bei priežastinį ryšį tarp atsakovės neteisėtų veiksmų ir ieškovų patirtos žalos (CK 6.245–6.249 straipsniai). Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju nėra pagrindo šias sąlygas nustatyti.

37.       Neteisėtais atsakovės veiksmais ieškovai laiko pirmiau aptartas aplinkybes, dėl kurių, ieškovų teigimu, jie turėjo pagrindą atsisakyti sutarties. Byloje ieškovams neįrodžius, jog ginčo turtas neatitiko preliminariosios sutarties sąlygų ar norminių teisės aktų reikalavimų ir atmetus ieškovų teiginius dėl pagrįsto sutarties atsisakymo, nėra pagrindo konstatuoti esant neteisėtus atsakovės veiksmus. Nenustačius neteisėtų atsakovės veiksmų, neatsiranda ir jos atsakomybė už ieškovų patirtus nuostolius ar neturtinę žalą.

38.       Pažymėtina, kad ieškovai nepagrindė ir tam tikrų prašomų priteisti kaip nuotoliai sumų sąsajos su ginčo sutartimi, t. y. ieškovai, prašydami priteisti jų kelionių į Lietuvą išlaidas, nepateikė įrodymų, pagrindžiančių, jog šios kelionės vyko dėl ginčo preliminariosios sutarties vykdymo. Iš pateiktų išlaidas pagrindžiančių dokumentų matyti, kad ieškovai Lietuvoje buvo gan ilgus laikotarpius, nėra duomenų, jog kiekvieną kartą atvykus būdavo sprendžiami preliminariosios sutarties vykdymo reikalai, kai kuriais atvykimo laikotarpiais buvo sudaryti ir kiti nekilnojamojo turto sandoriai, buvo atvejų, kai kartu su ieškovais keliavo šeimos nariai (t. 1, b. l. 102, 109; t. 3, b. l. 36-37). Be to, iš ieškovo el. laiškų matyti, kad preliminariosios sutarties vykdymo klausimų aptarimas buvo derinamas prie jo kelionių, o ne atvirkščiai (t. 1, b. l. 132-133; t. 2, b. l. 12); byloje nėra duomenų, jog atsakovė būtų kvietusi ieškovus atvykti konkrečiu jos parinktu ir nurodytu laiku. Dėl to nėra pagrindo pripažinti, jog keliones lėmė tik preliminariosios sutarties vykdymas (CPK 185 straipsnis). Be to, ieškovai, grįsdami reikalavimą priteisti neturtinę žalą, nurodė patirtus išgyvenimus, nepatogumus, poreikį keisti šeimos ir verslo planus, tačiau nepateikė šias aplinkybes patvirtinančių įrodymų (CPK 178 straipsnis).

39.       Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, atmestini ieškovų reikalavimai priteisti nuostolių atlyginimą, neturtinės žalos atlyginimą. 

40.       Atmetus ieškinio reikalavimus, atmestinas ir išvestinis reikalavimas dėl procesinių palūkanų priteisimo.  

Dėl bylinėjimosi išlaidų

41.       Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas teismo sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju ieškinys dėl avanso grąžinimo ir nuostolių atlyginimo atmestas, ieškovų turėtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos, o atsakovei iš ieškovų lygiomis dalimis priteistinas jos turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimas – 6235,06 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti (DOK-102325), t. y. po 3117,53 Eur iš kiekvieno ieškovo (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 98 straipsnis). Įvertinus bylos sudėtingumą, rengtų procesinių dokumentų turinį, apimtį bei skaičių, teiktų įrodymų rinkimo sąnaudas, advokato atstovavimo teisme laiką, tinkamą pasirengimą bylos nagrinėjimui, teismo posėdžio metu teiktus išsamius paaiškinimus, spręstina, jog išlaidų, patirtų advokato pagalbai apmokėti, dydis, atitinka protingumo bei sąžiningumo reikalavimus, neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (2015 m. kovo 19 d. redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę paslaugą (paslaugas) maksimalaus dydžio įtvirtintų maksimalių dydžių.

42.       Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos byloje neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (pakeistu 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-19/1K-2) nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos (5 Eur), todėl jų atlyginimas valstybei iš ieškovų nepriteisiamas (CPK 92 straipsnis, 96 straipsnio 6 dalis).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 270 straipsniais, teismas

n u s p r e n d ž i a :

atmesti ieškovų D. V. ir V. M. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Orme Investicijos“ dėl avanso grąžinimo ir nuostolių atlyginimo.

Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Orme Investicijos“ (j. a. k. 302675864) lygiomis dalimis iš ieškovų D. V. ((duomenys neskelbtini)) ir V. M. ((duomenys neskelbtini)) 6235,06 Eur (šešis tūkstančius du šimtus trisdešimt penkis eurus 06 ct) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti, t. y. po 3117,53 Eur (tris tūkstančius vieną šimtą septyniolika eurų 53 ct) iš kiekvieno ieškovo.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja                                                Rūta Latvelė