Civilinė byla Nr. e2A-1005-852/2025

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-03813-2024-3

Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.8.4; 3.3.1.19.1

 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. balandžio 22 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas Andrius Verikas,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo P. S. apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 17 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo P. S. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Aikados prekyba“ dėl nuostolių atlyginimo priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, R. S..

Teismas

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovas P. S. ieškiniu atsakovei UAB „Aikados prekyba“ prašė teismo priteisti iš atsakovės 160 Eur nuostolių atlyginimą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, jog:

1.1.                      Internetinėse svetainėse pamatė apie parduodamą 5 kambarių butą, (duomenys neskelbtini), su 76 kv. m. terasa (toliau – butas), kuriose buvo išsamiai nurodyti tokios terasos įsigijimo privalumai, pristatyti jos įsirengimo variantai. Ieškovas su sutuoktine kreipėsi į atsakovę dėl minėto buto įsigijimo. Atsakovės vadovas parodė butą ieškovui, akcentuodamas net 76 kv. m. terasos kartu su butu įgijimo privalumus pačiame (duomenys neskelbtini) miesto centre. 2021 m. balandžio 12 d. ieškovui į el. paštą atsakovės vadovas E. J. persiuntė suderinimui preliminarią buto pirkimo – pardavimo sutartį (toliau – preliminari sutartis), joje buvo nurodyta, kad butas parduodamas su 76 kv. m. terasa (preliminarios sutarties „sutarties dalykas“ 1.1. punktas), kuriame pirkėjai įsipareigoja bute įsirengti terasą, laikydamiesi tam tikrų reikalavimų (preliminarios sutarties 4.2.2. punktas: „4.2.2.Pirkėjas žino ir supranta, kad buto terasos grindys taip pat yra ir kito, žemiau esančio, buto stogo danga, kuri yra hidroizoliuota prilydomąja danga. Todėl pirkėjas įsipareigoja eksploatuoti terasą tik įrengęs papildomas terasines lentas, apsaugančias stogo dangą nuo mechaninių ir/ar kitokių pažeidimų. Pirkėjas įsipareigoja užtikrinti, kad atliekant terasos įrengimo darbus, minėta hidroizoliuota prilydomoji stogo danga nebus pažeista jokiu būdu (pergręžta, perkalta, perpjauta, perkirsta)“. Pasiteiravus kodėl terasa neįtraukta į buto struktūrą, atsakovės atstovas patikslino preliminarią sutartį, atsižvelgdamas į sutuoktinių pastabas dėl būtinybės į sutarties dalyką įtraukti ir terasą arba bent jau užtikrinti teisę naudotis stogo dalimi, į kurį yra tiesioginis patekimas iš buto individualiai, kaip asmenine terasa, nurodydamas, kad „Pirkėjas naudosis individualiai namo stogo dalimi, į kurią yra tiesioginis patekimas iš buto, kurios dydis bus nustatytas pagrindinėje sutartyje“ (patikslino preliminarios sutarties 1.1.1. punktą). Tokiu būdu 2021 m. balandžio 14 d. šalys suderino preliminarios sutarties projektą, numatydami joje, kad butas parduodamas su terasa. 2021 m. balandžio 15 d. atsakovės vadovas telefonu pasiūlė ieškovui turto vertintoją P. G., kuris galėtų įvertinti butą, su tikslu ieškovui iš banko gauti paskolą. Šis atliko buto vertinimą, vertinimo ataskaitoje pažymėta, kad butui priklauso balkonas ir terasa. Už turto vertinimą ieškovas sumokėjo 160 Eur. Ieškovas pastebėjo, kad internetiniame puslapyje (duomenys neskelbtini) atsakovė toliau pardavinėja butą jau didesne negu suderintoje preliminarioje sutartyje nustatyta kaina, net neįspėjus sutuoktinių, nors šie jau atliko buto vertinimą ir surinko reikiamus dokumentus bei kreipėsi į bankus dėl paskolos išdavimo. 

1.2.                      Atsakovės vadovas po ieškovų pasiteiravimo pareiškė, kad sutuoktinių atliekamas dokumentų bankui teikimas ir paskolos išdavimas trunka pernelyg ilgai, todėl jis vienašališkai nusprendė butą toliau pardavinėti, be to, jau turi kitą buto pirkėją. Todėl E. J. pasiūlė pasirašyti suderintą preliminarią sutartį, nelaukiant banko sprendimo dėl paskolos sutuoktiniams suteikimo. UAB „Aikados prekyba“ atstovaujanti advokato padėjėja G. K. sutuoktiniams el. paštu atsiuntė 2021 m. balandžio 30 d. preliminarią sutartį (toliau – „Papildyta preliminari sutartis“), kurios 3.2.2. ir 3.2.3. punktuose buvo įrašytos baudos, iš viso 20 000 Eur, tuo atveju, jeigu nukentėjusieji negautų banko paskolos ir nutrauktų sutartį. Ieškovui atvykus į atsakovės patalpas ir pradėjus skaityti jau atspausdintos preliminarios sutarties tekstą, pastebėjo, kad į 2021 m. balandžio 30 d. Papildytą preliminarią sutartį įtrauktos ne tik nuostatos dėl baudos sutuoktiniams paskolos negavimo atveju (sutarties 3.2.1.-3.2.3. punktai, 5.1.-5.3 punktai), bet ir pakeistas didelės reikšmės neturėjęs suderintos preliminarios sutarties 2.5. punktas, tokiu būdu iš esmės pakeitus sutarties dalyką ir jos vertę. Šalių 2021 m. balandžio 14 d. suderintos preliminarios sutarties 2.5. punkte buvo nurodyta sutartinė nuostata – šalių atstovai turi visus leidimus, sutikimus ir įgaliojimus, reikalingus šiai sutarčiai sudaryti. Tačiau 2021 m. balandžio 30 d. pasirašymui pateiktame Papildytos preliminarios sutarties 2.5. punkte ši suderinta sąlyga buvo pakeista, nurodant, kad pirkėjas patvirtina, jog jam yra žinoma, jog kartu su kitų patalpų savininkais bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio pastato stogo dalimi, į kurią yra tiesioginis patekimas iš buto, jis gali naudosis individualiai savo poreikiams, suderinęs su kitais bendrijos nariais, pagal teisės aktų reikalavimus.

1.3.                      Ieškovas atsisakė pasirašyti taip papildytą preliminarią sutartį, nes butai, patalpos juose, jiems priklausančios terasos nėra įprastai naudojami tik tuo atveju, jeigu tą leidžia daryti kiti daugiabučio bendrijos nariai, juo labiau kad apie jokį bendrijos narių sutikimą įsirengti ir naudoti terasą nebuvo kalbama nei pirminiame, nei suderintame preliminarios sutarties variante, nei skolininko buto reklamose, nei apžiūrint butą. Atsakovės atstovas pažadėjo, kad surinks namo bendrijos narių parašus ir įteisins terasą, kaip tai buvo žadėta buto pardavimo reklamoje. Atsakovės atstovė 2021 m. gegužės 13 d. telefonu nurodė, kad parašų procedūra jau beveik pabaigta ir galima 2021 m. gegužės 17 d. pasirašinėti preliminarią sutartį, atsiuntė pasirašytinos preliminarios sutarties variantą. Ieškovui atsakovės vadovas telefonu nurodė, kad jis turi naują pirkėją, kuris pirmadienį pasirašys buto pirkimo sutartį beveik 23 000  Eur didesne kaina ir be terasos. Todėl, jeigu ieškovas nori, tai gali pirkti butą 23 000 Eur didesne kaina ir be terasos, o jeigu ne, tai jį parduos kitam asmeniui. Apsispręsti sutuoktiniai turi valandą laiko. Atsakovės atstovas derėjosi nesąžiningai, apgaule įtraukė sutuoktinius į derybas dėl buto įsigijimo, suviliojęs juos išskirtiniu butu (duomenys neskelbtini) centre su didele terasa, vėliau bandė apgauti sutuoktinius pakišdamas pasirašyti pakeistą jau suderintos preliminarios sutarties tekstą, iš parduodamo turto sudėties slapta eliminuodamas terasą, o ieškovui pastebėjus apgaulę, imitavo terasos įteisinimo veiksmus, nors tuo pat metu faktiškai dėl buto įsigijimo ėmė slapta nuo sutuoktinių derėtis su kitu pirkėju, kuriam ir pardavė butą. Ieškovas dėl atsakovės neteisėtų veiksmų patyrė nuostolių, kurių dydis mažiausiai sudaro 160 Eur, kuriuos prašo priteisti iš atsakovės.

1.4.                      Ieškovas pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose nurodė, jog banko sąskaitose laikotarpiu nuo 2021 m. balandžio 30 d. – 2021 m. gegužės 17 d. turėjo daugiau negu pakankamai piniginių lėšų savo įsipareigojimams pagal preliminarią sutartį įvykdyti (virš 100 000 Eur, t. y. 58 000 Eur (duomenys neskelbtini) ir 42 641,74 Eur (duomenys neskelbtini) sąskaitose). Be to, piniginių lėšų turėjo ir ieškovo sutuoktinė, taip pat, esant reikalui, finansiškai papildomai būtų padėję ir sutuoktinių tėvai. Todėl atsakovės aiškinimai, kad ieškovas neva neturėjo pakankamai piniginių lėšų preliminariai ar galutinei sutarčiai įvykdyti, neatitinka faktinių aplinkybių. Ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju nukentėjusiai sąžiningai šaliai gali būti kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą sąžiningoji šalis turi pagrįsti. Kaip antai, sąžiningoji šalis gali būti praradusi galimybę sudaryti analogišką sandorį su trečiuoju asmeniu dėl to paties dalyko. Todėl apskaičiuodama prarastos galimybės piniginę vertę, šalis gali remtis aplinkybe, kad ginčo turtą iš pardavėjo būtų įsigijusi už mažesnę sumą, o siekdama įsigyti analogišką turtą ginčo momentu, papildomai turėtų sumokėti 30 procentų didesnę turto kainą. Taigi, šis kainų skirtumas ir būtų pripažįstamas prarastos galimybės piniginės vertės išraiška. Atsakovė nurodė, kad butą pardavė pirkėjai už beveik 22 400 Eur didesnę kainą, taigi ši suma sudaro ieškovo prarastos konkrečios galimybės piniginę vertę. Todėl, ieškovo nuomone, teismas gindamas vartotojų interesus (viešąjį interesą) turi teisę išeiti už ieškinio reikalavimo ribų ir priteisti ieškovui didesnį nuostolių atlyginimą – 22 400 Eur, negu ieškovas prašo ieškinyje. Ieškovas skirti atsakovei iki penkių tūkstančių eurų baudą, iki 50 procentų iš šios baudos skiriant ieškovui.

2.       Atsakovė UAB „Aikados prekyba“ atsiliepimu prašė ieškinį atmesti. Nurodė, jog:

2.1.                      ieškovas klaidina teismą nurodydamas iškraipytas ir buvusios realios situacijos neatitinkančias faktines aplinkybes, nes pirmiausia ieškovas nepasirašė (nesudarė) preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties dėl buto (duomenys neskelbtini), pirkimo. Preliminariosios sutarties pasirašymas buvo atidėliojamas ieškovo iniciatyva, motyvuojant tuo, kad jis negali surinkti pradinio įnašo sumos ir reikia skolintis iš giminaičių. Vėliau ieškovas sutarties pasirašymą atidėliojo dėl neva terasos įrengimui reikalingų gyventojų parašų nebuvimo. ieškovas kartu su brokeriu apžiūrėjo parduodamą butą 2021 m. balandžio 6 d., derybos tarp UAB „Aikados prekyba“ ir ieškovo ketinamo įsigyti buto pradėtos dar 2021 m. balandžio 8 d., kuomet buvo parengtas preliminariosios buto pirkimo – pardavimo sutarties projektas ketinamo įsigyti buto pirkimo – pardavimo sąlygų suderinimui: preliminarioje sutartyje buvo nurodyta buto kaina, dviejų parkavimo vietų kaina, sandėliavimo vietos kaina ir žodiniu susitarimu pritaikyta nuolaida pirkėjui. Taip pat nurodyta, kad per dvi dienas nuo šios sutarties pasirašymo dienos pirkėjas sumoka pardavėjui 15 proc. nuo sutarties kainos įmoką (avansą) pavedimu į pardavėjo atsiskaitomąją sąskaitą banke, nurodytą sutartyje. O iki pagrindinės sutarties sudarymo dienos (t. y. po 2 savaičių) pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui likusią sumą pavedimu į pardavėjo atsiskaitomąją sąskaitą banke arba tuo atveju, jei naudojasi kreditu, pateikti banko ar kitos kredito įstaigos garantiją. Tačiau ieškovas šios preliminariosios sutarties varianto nepasirašė, ieškovas prašė į preliminariąją sutartį įtraukti ir jo sutuoktinę R. S.. Vėliau ieškovas prašė pakeisti, paskui nukelti avansinių mokėjimų terminus, taip pat ir preliminariosios sutarties sudarymo terminus, motyvuodamas tuo, kad negali surinkti pradinės reikalingos įmokėti sumos pagal preliminariąją sutartį. Per tą laiką buvo paruošti net keturiolika preliminarios sutarties projekto variantų (su įvairiais mokėjimo terminais ir sumomis) pagal ieškovo pageidavimus, tačiau nei vienas nebuvo pasirašytas, motyvuojant tuo, kad ieškovui bankas dar nepatvirtino paskolos gavimo fakto ir neaišku, ar išvis patvirtins, todėl ieškovas sakė, jog nenori mokėti pradinio įnašo, nes, pasak jo, negavęs paskolos iš banko, pasirašęs preliminariąją sutartį ir sumokėjęs įnašą, jis jį praras.

2.2.                      Dėl to 2021 m. balandžio 12 d., 13 d., 14 d. 15 d. nuolat vyko preliminariosios sutarties koregavimai pagal ieškovo pageidavimus, tačiau ieškovas preliminariosios sutarties nepasirašė, sutartos avanso sumos nesumokėjo. Pažymėjo, jog sutarties sąlygos buvo derinamos dėl preliminariosios sutarties, o ne dėl pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties. Neradus kompromiso, 2021 m. balandžio 23 d. atsakovės atstovas telefonu paaiškino, kad atsižvelgiant į susidariusią situaciją, kad per daugiau kaip vieną kalendorinį mėnesį nepavyksta suderinti preliminariosios sutarties sąlygų, nekilnojamojo turto vystytojas UAB „Aikados prekyba“ panaikina žodinę rezervaciją ketinamo parduoti buto, o nekilnojamojo turto agentas patalpina skelbimą į tinklapį su didesne minėto buto kaina. Ieškovui taip pat buvo paaiškinta, kad jis turės galimybę įsigyti butą bet kada, kai jau turės susiformavusią valią ir finansines galimybes. Taip pat išaiškinta ieškovui, kad tuo atveju, jei atsiras pirkėjas, kuris norės įsigyti šį butą nustatyta didesne kaina, ieškovas turės pirmumo teisę įsigyti šį butą skelbi. me nurodyta kaina. Jam atsisakius, teisė įsigyti butą pereis naujam pirkėjui.

2.3.                      Atsakovės atstovė teismo posėdžio metu nurodė, jog namo projekte buvo numatyta, kad du butai, esantys viršutiniuose aukštuose turi galimybę įsirengti terasą. Vizualizacijose buvo nurodyta, kad butas parduodamas su terasa, tačiau dėl įmonės reklamos pasisakė vartotojų teisės. Ieškovas buvo apžiūrėjęs butą, jam buvo parodyta, kad yra išėjimas ant stogo dangos. Pagal reikalavimus sudėjus terasines lentas yra galimybė įsirengti terasą. Pirminė preliminari sutartis ieškovui buvo pateikta pasirašyti, kurioje nebuvo įtraukta ieškovo sutuoktinė, o antra sutartis buvo pakoreguota ir įtraukta į sutartį ieškovo sutuoktinė pagal ieškovo pageidavimą. Preliminarioje sutartyje yra numatyta, kad šalims pasirašius preliminarią sutartį per dvi darbo dienas pirkėjas turi sumokėti avansą. Šiuo atveju butas, nesumokėjus avanso, nėra rezervuojamas, šalys tik žodžiu sutarė, kad butas rezervuojamas. Ieškovas dėl atsakovei nežinomų priežasčių delsė pasirašyti preliminarią sutartį, nors turėjo galimybę ir atvykęs į biurą koreguoti sutartį. Atsakovės nuomone, ieškovas nepasirašė preliminarios sutarties, nes būtų reikėję sumokėti avansą. Atsakovė prašė ieškovo sumokėti avansą, kad šalys galėtų prisiimti įsipareigojimus, tačiau ieškovas avanso nesumokėjo, nei vienos preliminarios sutarties nepasirašė.

3.       Trečiasis asmuo R. S. pateikė atsiliepimą į ieškinį kuriuo prašė ieškinį tenkinti ir nurodė, kad pritaria ieškinio argumentams.

II.        Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4.       Kauno apylinkės teismas 2024 m. gruodžio 17 d. sprendimu ieškinį atmetė ir priteisė iš ieškovo atsakovei 2 000 Eur bylinėjimosi išlaidas. Teismas vadovaudamasis kasacinio teismo praktika pažymėjo, jog nors nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties, nes tokiose derybose viena ar kita šalis jau turi visiškai pagrįstą pagrindą tikėtis, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-592/2007). Teismas sprendė, kad nagrinėjamu atveju yra reikšminga nustatyti, dėl kurios iš šalių kaltės nebuvo sudaryta preliminari ginčo buto pirkimo – pardavimo sutartis. Sprendimu pažymėta, jog reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo yra kildinamas iš aplinkybės, kad dėl atsakovės nesąžiningų veiksmų nebuvo sudaryta preliminari būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartis. Nustatyta, kad ginčo šalys žodžiu susitarė, kad ieškovui bus rezervuojama teisė sudaryti konkretaus buto preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį. Ieškovo pageidavimu preliminari sutartis buvo tikslinama net keletą kartų. Nuo 2021 m. balandžio 12 d. tarp šalių vyko susirašinėjimas dėl preliminarios buto pirkimo – pardavimo sutarties koregavimo (tikslinimo). Pagrindinis ieškovo argumentas, kodėl jis nepasirašė preliminarios buto pirkimo – pardavimo sutarties yra tai, kad terasos teisinis pagrindas nebuvo išspręstas (buvo išspręstas ne taip, kaip norėjo ieškovas). Ieškovas teismo posėdžio metu nurodė, kad jis apžiūrėjo parduodamą butą, matė ir suprato, kad tai nėra terasa, kad tai yra konstrukcinė pastato stogo dalis ir yra viso namo gyventojų dalinė nuosavybė. Pats ieškovas pasiūlė atsakovei surinkti viso namo gyventojų parašus dėl sutikimo gavimo, kad ieškovas galėtų individualiai naudotis stogo dalimi.

5.       Pirmosios instancijos teismas pažymėjo, jog teismo posėdžio metu į teisėjos klausimą, kodėl buvo renkami namo gyventojų sutikimai, atsakovės atstovė atsakė, kad jų nereikėjo rinkti, bet tiesiog norėjo įtikti klientui. Ieškovas į šias aplinkybes neatsikirtinėjo ir šio fakto neneigė. Teismas vertino, kad ieškovas jau buto apžiūros metu suprato, jog jis, ketindamas sudaryti pirkimo – pardavimo sutartį, butą įsigys be terasos, tačiau su išėjimu į stogo dalį. Teismas priėjo išvados, kad atsakovė tikslino sutarties sąlygas tik norėdama įtikti pirkėjui, o ne veikdama nesąžiningai, nenorėdama ieškovui parduoti buto, o tai teismo vertinimu, atsakovės derybų metu dėtos pastangos sudaryti preliminarią sutartį rodo jos geranoriškumą ir bendradarbiavimą ieškovo atžvilgiu. Teismas vertindamas šalių į bylą pateiktą susirašinėjimą pritarė atsakovės argumentams, jog ieškovui nesumokėjus avanso, ginčo butas nėra rezervuojamas ir šalys neprisiima jokių įsipareigojimų viena kitos atžvilgiu. Pažymėjo, kad šiuo atveju tarp šalių buvo tik žodinis susitarimas, kad butas rezervuojamas. Be to, rezervavimo sutartis nėra nei preliminarioji, nei būsimo būsto pirkimo – pardavimo, nei pagrindinė buto pirkimo – pardavimo sutartis, o sutartis pasibaigė nesudarius preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties. Atsakovė dėjo visas pastangas, kad būtų sudaryta preliminari buto pirkimo – pardavimo sutartis, t. y. individualiai su ieškovu aptarė preliminarios buto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas, sutartys buvo koreguojamos atsižvelgiant į ieškovo pageidavimus, ieškovui buvo atsakoma į klausimus, tačiau ieškovas preliminarios buto pirkimo – pardavimo sutarties nepasirašė, avanso nesumokėjo.

6.       Teismas atmetė atsakovės argumentą, jog preliminarioji sutartis nebuvo pasirašyta dėl to, jog ieškovas neturėjo pakankamai lėšų. Pažymėjo, jog iš ieškovo pateiktų į bylą banko sąskaitų išrašų matyti, kad derybų metu ieškovas turėjo pakankamai lėšų, ir vertino, kad preliminarioji sutartis nebuvo pasirašyta dėl kitos priežasties. Nors ieškovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad buto įvertinimas jam buvo reikalingas dėl to, nes bankas be šio įvertinimo negali išduoti kredito būsto įsigijimui, o jis visos sumos butui įsigyti neturėjo, teismo vertinimu šalių nesiejo jokie sutartiniai santykiai, ieškovas nebuvo pasirašęs su atsakove preliminarios buto pirkimo – pardavimo sutarties, nebuvo įmokėjęs avanso už ketiną įsigyti turtą, todėl tokie ieškovo atlikti veiksmai laikytini kaip skuboti ir priimti paties ieškovo rizika. Pasisakydamas dėl atsakovės tariamo nesąžiningumo derybų metu teismas pažymėjo, jog šioje situacijoje labiausiai tikėtina, kad šalių derybos dėl objekto pirkimo nutrūko dėl to, kad užsitęsė derybų laikas ir atsirado naujas pirkėjas, kuriam tiko atsakovės siūlomos buto įsigijimo sąlygos. Papildomai atkreipė dėmesį į tai, jog negali trukti neapibrėžtą laiką, o atsakovė be kita ko nurodė, kad pagal ieškovo pageidavimą daugiau kaip mėnesį buvo tikslinamos net keturiolika preliminarios buto pardavimo sutartys. Atsakovė kaip projekto vystytojas yra pelno siekiantis juridinis asmuo, todėl pirminėje ikisutartinių santykių (derybų) stadijoje gali keisti preliminarios sutarties buto kainą reaguodamas į ikisutartinių santykių metu vykstančius rinkos pokyčius, juo labiau kai kaina nėra užfiksuota pasirašytoje su ieškovu sutartyje. Dėl šios priežasties atsakovei sutartinė atsakomybė nekyla ir nereiškia, kad atsakovė atliko kokius nors nesąžiningus veiksmus. Todėl šie ieškovo teiginiai niekaip neįrodo atsakovės neteisėtų veiksmų, kaip vienos iš būtinųjų civilinės atsakomybės sąlygų.

7.       Vadovaudamasis kasacinio teismo praktika ir civiliniais įstatymais teismas nurodė, jog neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Teismui nenustačius atsakovės nesąžiningumo, šis ieškovo reikalavimas buvo atmestas kaip neįrodytas. Ieškovas taip pat prašė teismo atsakovei skirti iki 5 000 Eur baudą, 50 procentų šios baudos skiriant ieškovui. Tačiau kadangi atsakovės nerūpestingumas ar nesąžiningumas, kuris būtų pasireiškęs kaip sąmoningas veikimas prieš greitą bylos išnagrinėjimą, nebuvo nustatytas, šis prašymas taip pat atmestas kaip neįrodytas.

8.       Atsižvelgdamas į bylos baigtį, t. y. atmesdamas ieškinį, teismas atitinkamai paskirstė bylinėjimosi išlaidas, priteisdamas iš ieškovo atsakovei 2 000 Eur bylinėjimosi išlaidas.

III.        Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

9.       Apeliantas (ieškovas) P. S. apeliaciniu skundu prašo teismo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 17 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, o apeliacinės instancijos teismui įvertinus, kad dėl žemesnės instancijos teismo padarytų pažeidimų neįmanoma bylos išnagrinėti apeliacine tvarka – skundžiamą teismo sprendimą panaikinti ir perduoti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliaciniame skunde nurodoma, jog:

9.1.                      Iš skundžiamo sprendimo turinio matyti, kad teismas nevertino visų reikšmingų bylai aplinkybių ir jas patvirtinančių įrodymų, dėl ko nustatė tik dalį reikšmingų aplinkybių, o likusi dalis nustatyta klaidingai. Be to, bylai svarbūs klausimai, kuriuos teismas aiškinosi vykusių posėdžių metu, ir kurie buvo palankūs ieškovui, nutylėti. Remdamasis CK 6.246-6.249 straipsniais apeliantas pažymi, kad visos CK nustatytos sąlygos kilti civilinei atsakomybei šiuo atveju yra, tačiau pirmosios instancijos teismas nevertino atsakovės veiksmų neteisėtumo. Apelianto vertinimu, šalis siejo tiek ikisutartiniai, tiek sutartiniai (buto rezervacijos) santykiai laikotarpiu nuo 2021 m. balandžio 8 d. iki 2021 m. gegužės 14 d.

9.2.                      Apeliantas pažymi, jog atsakovė 2021 m. balandžio mėn. pradžioje skelbė melagingą buto pardavimo reklamą internetinėse svetainėse, o apgaulės reklamuojant butą faktą patvirtino Kauno apygardos teismas 2022 m. rugpjūčio 22 d. nutartyje, Kauno apygardos prokuratūra 2022 m. lapkričio 14 d. nutarime, ikiteisminio tyrimo Nr. (duomenys neskelbtini, taip pat Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba priimtame sprendime. Tačiau teismas šių faktų apskritai nevertino. Pažymi, jog žinodamas, kad butas parduodamas be terasos, ieškovas ir trečiasis asmuo net nebūtų vykę jo apžiūrėti, nebūtų gaišę laiko tikrindami buto registracijos dokumentus, vertindami preliminariosios sutarties projektą ir nebūtų patyrę kelionės išlaidų vykstant kelis kartus apžiūrėti buto. Apeliantas nurodo, jog teismas taip pat nevertino klaidingų atsakovės parodymų teismo posėdžio metu, neva ieškovui terasa nebuvo svarbi buto pirkimo sandorio dalis, teismas nevertino ir telefoninio pokalbio įrašo, kuris patvirtina, kad ieškovui terasa buvo svarbi dalis sprendžiant dėl buto pirkimo. Apeliaciniame skunde ieškovas pakartotinai nurodydamas ieškinyje išdėstytas faktines aplinkybes papildomai pažymi, jog derybų pradžios data laiko 2021 m. balandžio 12 d., o ne anksčiau, kadangi ankstesnėmis dienomis tik žodžiu buvo sutarta dėl sutarties kainos ir pirkimo objekto. Taip pat nurodo, jog galiausiai apeliantas sutiko iš atsakovės įsigyti butą be terasos, tačiau su teise individualiai naudotis stogo dalimi, į kurią yra patekimas iš buto. Paaiškina, kad tikrosios derybos truko dvi dienas nuo 2021 m. balandžio 12 d. iki 2021 m. balandžio 14 d. ir jau 2021 m. balandžio 14 d. Preliminarios sutarties projekte buvo įtrauktas 1.1.1. punktas, pagal kurį „pirkėjas naudosis individualiai savo poreikiams namo stogo dalimi, į kur yra tiesioginis patekimas iš buto, kurios tikslu dydis bus nurodytas pagrindinėje sutartyje“. Papildomai paaiškina, kad šių dviejų dienų laikotarpyje ieškovas prašė atsakovės atstovės pateikti išsamią informaciją, susijusią su buto terasos statusu, tačiau atstovė nurodė, kad šių dokumentų neturi ir pasiūlė ieškovui kreiptis į namo administratorių, tačiau ir administratorius šių dokumentų neturėjo. Apskritai atsakovės atstovai visų derybų metu teikė neišsamią ir labai skirtingą informaciją, nenurodė ką tiksliai turėtų padaryti pirkėjas, kad galėtų įteisinti, įsirengti ir naudotis terasa.

9.3.                      Remdamasis Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos nutarimu apeliantas paaiškina, kad jis galėjo pagrįstai tikėtis, kad neturės imtis jokių papildomų priemonių tam, kad galėtų naudotis butui priklausančia terasa, kaip buvo teigiama atsakovės reklamoje. Pažymi, jog atsakovė tik nuo 2021 m. gegužės 4 d. ėmė rinkti kitų gyventojų sutikimus, kad ieškovas galėtų įsirengti terasą, nors tokia teisė ir buvo numatyta atsakovės pateiktame 2021 m. balandžio 12 d. preliminarios sutarties projekte ir 2021 m. balandžio 14 d. suderintoje preliminarioje sutartyje. Pakartotinai nurodo, jog jeigu būtų žinojęs apie parašų rinkimą ir itin ilgai trunkančias derybas, nebūtų vėlęsis į derybas. Apeliantas pabrėžia, jog atsakovės atstovas E. J. 2021 m. balandžio 15 d. pasiūlė ieškovui turto vertintoją, kuris turėtų atlikti buto vertinimą ir nurodė Ieškovui kreiptis į jį, davė jo telefono numerį. E. J. teigimu, tas pats vertintojas atliko ir kito name buvusio buto su terasa vertinimą, dėl ko jis galės operatyviau tą vertinimą atlikti. Skubus turto vertinimas reikalingas tam, kad ieškovas galėtų kreiptis į banką dėl paskolos suteikimo, nes be turto vertinimo bankas „net nekalba“. Ieškovas nurodo, kad net nėra turto vertintojo P. G. matęs akyse, turto vertintojas atliko vertinimą bendraudamas tik su E. J., kuris turto vertintojui ir aprodė butą. E. J. teigimu, įvertinus, kad butui dar turėtų būti atliktas vertinimas, kas gali trukti nuo vienos iki dviejų savaičių, atsakymas iš banko turėtų trukti atitinkamai nuo mažiausiai dvi savaites, o greičiausiai ir tris ar net keturias. Juo labiau kad šiuo metu yra prekybos nekilnojamuoju turtu sezonas ir bankai apkrauti pirkėjų paraiškomis gauti paskolą. Tad atsakovės atstovas žinojo, kad ieškovas kreipdamasis į turto vertintoją patirs išlaidas, dėl ko tuo atveju, jeigu atsakovė pažeis šalių susitarimo dėl buto rezervacijos sąlygas, ji privalės atlyginti ieškovui patirtus nuostolius, susijusius su turto vertinimu. Paaiškina, kad atsakovė sustabdė buto pardavimą internetinėje svetainėje ir 2021 m. balandžio 19 d. buvo atliktas buto vertinimas, už kurį ieškovas sumokėjo 160 Eur 2021 m. balandžio 23 d. Tad visiškai nepagrįsta teismo išvada, jog ieškovas ėmėsi skubotų veiksmų atlikdamas buto įvertinimą, tuo prisiimdamas savo rizika papildomas išlaidas, nesibaigus deryboms ir nesudarius preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties.

9.4.                      Priešingai nei teigia atsakovė, būtent ji 2021 m. balandžio 30 d. sugalvojo pakeisti 2021 m. balandžio 14 d. suderintos preliminarios sutarties vieną iš esminių sąlygų dėl ieškovo teisės naudoti stogo dalį individualiai ir vėliau vilkino preliminarios sutarties pasirašymą, imituodama ieškovo teisės naudoti stogo dalį individualiai įteisinimo procedūras, vėliau ir padidinant sutarties kainą 23 000 Eur suma ir keičiant esminę ieškovui buto pirkimo sąlygą, pasiūlydama butą parduoti be ieškovo teisės naudoti stogo dalį individualiai. Atsakovė melavo, kad 2021 m. balandžio 23 d., atšaukus buto rezervaciją, ji ieškovui išaiškino, jog ieškos naujo pirkėjo už didesnę buto įsigijimo kainą, o ieškovas turės pirmumo teisę įsigyti butą ne už 2021 m. balandžio 14 d. preliminarioje sutartyje numatytą, o už naująją – didesnę skelbime nurodytą kainą. Apelianto manymu, atsakovė slapta nuo apelianto nuo 2021 m. balandžio 23 d. spėjo pasiderėti dar su kitu potencialiu pirkėju, kuriam tikėjosi butą parduoti brangiau. Ieškovas turėjo pagrįstą lūkestį tikėtis, kad žodinė buto rezervacija galios, kaip ir sutarta, iki banko atsakymo dėl paskolos suteikimo dienos ir negalėjo numatyti, kad atsakovė ims elgtis nesąžiningai ir be jokios pateisinamos priežasties atšauks rezervaciją anksčiau negu bus gautas atsakymas iš banko. Ieškovas, kaip ir ankstesniuose procesiniuose dokumentuose, akcentuoja, jog atsakovė, atnaujindama buto skelbimą ir pardavinėdama jį didesne kaina skubino ieškovą sudaryti preliminarią sutartį dar iki atsakymo iš banko gavimo. Pažymi, jog 2021 m. balandžio 30 d. apeliantas atvykęs į atsakovės patalpas pasirašyti preliminariosios sutarties pastebėjo, jog sutarties 2.5 punktas yra pakeistas ir išdėstytas taip: Pirkėjas patvirtina, kad jam yra žinoma, jog kartu su kitų patalpų savininkais bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio pastato stogo dalimi, į kurią yra tiesioginis patekimas iš Buto, jis gali naudosis individualiai savo poreikiams, suderinęs su kitais Bendrijos nariais, pagal teisės aktų reikalavimus. Teismas šios aplinkybės netyrė kaip ir nevertino fakto, kad ieškovas nepasirašė papildytos preliminariosios sutarties ir vėliau kreipėsi dėl ikiteisminio tyrimo atsakovės atžvilgiu pradėjimo.

9.5.                      Pakartodamas ankstesniuose procesiniuose dokumentuose išdėstytas faktines aplinkybes apeliantas papildomai paaiškina, kad 2021 m. gegužės 4 d. bankas (duomenys neskelbtini) išnagrinėjo sutuoktinių paraišką ir sutiko buto su terasa įsigijimui suteikti 130 000 Eur kreditą, dėl ko iš ieškovo pusės neliko jokių finansinių kliūčių sudarinėti buto pirkimo sutartį. Pažymi, kad būtent ieškovas, o ne atsakovė, ragino pagaliau pasirašyti preliminariąją sutartį, tačiau jos pasirašymą atidėliojo atsakovė motyvuodama tuo, jog dar nesurinko visų gyventojų parašų, leidžiančių sutuoktiniams individualiai naudotis stogo dalimi, į kurią yra patekimas iš buto. Apeliantas pažymi, jog 2021 m. gegužės 14 d. gavo skambutį iš atsakovės atstovo, kuris nurodė, kad atsirado naujas pirkėjas, sutinkantis įsigyti butą didesne kaina ir be derybų ir pasiūlė ieškovui valandą laiko apsispręsti ar ieškovas sutiktų pirkti butą be terasos didesne kaina. Apelianto įsitikinimu, atsakovė slapta derėjosi su nauju pirkėju dėl buto pirkimo didesne kaina, o parašų rinkimas buvo fiktyvus. Tad visos šios aplinkybės patvirtina, kad atsakovė elgėsi nesąžiningai, nutraukdama buto rezervaciją ir manipuliuodama ieškovu.

9.6.                      Remdamasis įstatymais ir teismų praktika apeliantas pažymi, jog visais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalis yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iš verslininko (fizinio ar juridinio asmens) nekilnojamąjį daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti ir ši sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, būtina užtikrinti fizinio asmens (vartotojo), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus. Dėl to šiems teisiniams santykiams turi būti taikomos bendrosios pirkimo–pardavimo santykius reglamentuojančios CK normos (CK 6.305–6.349 straipsniai), specialiosios normos, reglamentuojančios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.392–6.401 straipsniai), taip pat vartotojų teisių apsaugą įtvirtinančios teisės normos (CK 1.39 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis) bei nesąžiningų sutarčių sąlygų kontrolę reglamentuojančios normos tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyse yra individualiai neaptartų sąlygų CK 6.188 straipsnis). Šiuo atveju atsakovė bando išvengti atsakomybės nurodydama, kad ji taikytina tik pasirašius preliminariąją sutartį, kuri šiuo atveju nebuvo pasirašyta. Pažymi, jog būtent ikisutartiniuose dokumentuose fiksuojami šalių pasiekti susitarimai, o jei susitariama dėl esminių būsimo sandorio sąlygų, tai galima daryti išvadą, kad derybos yra pažengę į priekį.

9.7.                      Apeliantas nurodo, jog būtina išreikalauti iš atsakovės preliminarią ir pagrindinę buto pirkimo sutartis su buto pirkėja I. M., kuri, atsakovės teigimu, butą nupirko net 22 400 Eur didesne kaina. Šios sutartys byloje padėtų ieškovui papildomai įrodyti, kad atsakovė elgėsi nesąžiningai – slapta dėl buto pardavimo vedė paralelines derybas su kitu asmeniu ir vėliau pardavė butą kitam asmeniui mažesne kaina negu atsakovės vadovo E. J. telefonu buvo pateiktas galutinis pasiūlymas ieškovui 2021 m. gegužės 14 d. Pažymi, kad kai nesąžininga ikisutartinių santykių šalis iš savo neteisėto elgesio gauna naudos, sąžininga šių santykių šalis galėtų reikalauti pripažinti šią naudą jos nuostoliais, o preliminarios sutarties nesudarymas pats savaime nereiškia, kad šalių derybos nebuvo pažengusios ir jas nesąžiningai vedusi šalis nėra atsakinga už nuostolių atlyginimą.

10.       Apeliantas 2025 m. balandžio 15 d. pateikė rašytinius paaiškinimus kartu su prašymu prijungti papildomus įrodymus. Rašytiniuose paaiškinimuose apeliantas pakartotinai nurodo faktines aplinkybes, išdėstytas apeliaciniame skunde ir papildomai pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismas visiškai ignoravo į bylą pateiktus telefoninius pokalbius ir priimdamas skundžiamą sprendimą vadovavosi išimtinai atsakovės argumentais. Taip pat prašydamas prijungti į bylą papildomus įrodymus apeliantas nurodo, jog pateikti įrodymai, t. y. telefoninis pokalbis su turto vertintoju, el. susirašinėjimas su atsakovės atstovais ir kiti yra svarbūs apeliacinio skundo argumentams pagrįsti. O prašydamas atlyginti apelianto patirtas bylinėjimosi išlaidas nurodo, kad ginčas dėl 160 Eur išsiplėtė, dėl ko atitinkamai susidarė didelės išlaidos procesinių dokumentų rengimui ir pan., taip pat užtruko įrodymų rinkimas ir pateikimas teismui, kas lėmė papildomas laiko sąnaudas ir pažymi, jog apeliacinio skundo atmetimo atveju patirtų iš viso beveik 10 000 Eur dydžio nuostolius.

11.       Atsakovė UAB „Aikados prekyba“ atsiliepimu į ieškovo apeliacinį skundą prašo teismo ieškovo apeliacinį skundą atmesti ir Kauno apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 17 d. sprendimą palikti nepakeistą bei priteisti atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodoma, jog:

11.1.                      Pirmosios instancijos teismas padarė teisingą išvadą, kad ieškovas neįrodė aplinkybių, kuriomis grindžia savo ieškinį, o be to ir išdėstytos aplinkybės bei ieškovo paaiškinimai teismo posėdžio metu yra prieštaringos ir neatitinka elementarios logikos. Priešingai nei teigia ieškovas, šalių nesiejo jokie sutartiniai santykiai, ieškovas nebuvo pasirašęs su atsakove preliminarios buto pirkimo - pardavimo sutarties, nebuvo įmokėjęs avanso už ketiną įsigyti turtą, todėl atsakovei sutartinė atsakomybė nekyla ir nereiškia, kad atsakovė atliko kažkokius nesąžiningus veiksmus. Todėl tokie nurodyti deklaratyvūs ieškovo teiginiai niekaip nesudaro pagrindo kilti atsakovės kaltei. Atsakovės įsitikinimu, pirmosios instancijos teismas, skirtingai nei nurodo ieškovas, nuosekliai, išsamiai ir objektyviai ištyrė visus pateiktus įrodymus, atidžiai išklausė abi šalis ir kruopščiai ištyrė šalių pateiktus įrodymus byloje. Apeliantas klaidina teismą, savaip interpretuoja susiklosčiusią situaciją ir iškreipia ikisutartinių santykių esmę.

11.2.                      Atsakovės vertinimu, apeliantas kelia naują retorinį klausimą dėl neva sudarytos žodinės rezervacijos sutarties, tačiau nenurodo jokių teisės normų, reglamentuojančių buto rezervacijos sutartį, jos paskirtį, turinį. Bendrąja prasme, turto rezervavimo sutartis nėra nei preliminarioji, nei būsimo buto pirkimo-pardavimo, nei pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis, remdamiesi tuo. jog joje nėra visų įstatyme nurodytų būtinų sąlygų, siekiant kvalifikuoti sutartį taip. kaip nurodo ieškovas. Tokios nuomonės laikomasi ir teismų praktikoje. Šalių nesiejo jokie ikisutartiniai santykiai. Pažymi, jog praktikoje susidomėjusiam klientui suteikiamas laikotarpis (įprastai viena ar dvi dienos), patinkančio buto pardavimo skelbimas „paslepiamas“, kol pirkėjas pasirašys preliminariąją sutartį ir savo ketinimų rimtumui įrodyti sumokės avansinę įmoką. Paaiškina, kad tokiu būdu pirkėjas gauna pažadą, jog rezervuotas butas nebebus siūlomas kitiems asmenims. Akivaizdu, jog apeliantas klaidina teismą painiodamas buto rezervacijos ir preliminariosios sutarties institutus. Atsakovė pažymi, jog apeliantas pirmosios instancijos teisme neginčijo fakto, jog jokios piniginės įmokos atsakovei už norimą įsigyti butą nebuvo sumokėjęs, taip pat patvirtino, jog ne tik piniginės įmokos nebuvo sumokėtos, bet ir nebuvo pasirašyta jokia sutartis. Kadangi ieškovas atsisakė pasirašyti preliminariąją sutartį, ji neįsigaliojo. Preliminariosios sutarties pagrindu turtas nėra perleidžiamas ir tai dar nėra pirkimo- pardavimo sandoris - tačiau šia sutartimi šalys susitaria sudaryti pagrindini sutartį ateityje. Preliminarioji sutartis yra ypač svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola, kas buvo ir šiuo konkrečiu atveju.

11.3.                      Atsakovė paaiškina, jog sudarius žodinį susitarimą dėl buto rezervacijos tai nereiškė, kad nekilnojamojo turto brokeriui susisiekus su ieškovu ir nurodžius atvykti pasirašyti preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties, parduodamo buto skelbimas bus išimtas neribotam laikui, t. y. skelbimas bus išimtas iki preliminariosios sutarties pasirašymo, bet ne neribotam laikotarpiui. Kaip patvirtino ir pats ieškovas teismo posėdžių metu, jis preliminariosios sutarties nepasirašė net ir po daugiau nei mėnesį trukusių preliminariosios sutarties sąlygų derinimo. Atsakovė nurodo, jog apeliantas apžiūrėjo parduodamą butą 2021 m. balandžio 6 d., derybos tarp atsakovės ir apelianto ketintino įsigyti buto pradėtos dar 2021 m. balandžio 8 d., kuomet buvo parengtas preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties projektas ketintino įsigyti buto pirkimo - pardavimo sąlygų suderinimui: preliminarioje sutartyje buvo nurodyta buto kaina, 2 parkavimo vietų kaina, sandėliavimo vietos kaina ir pritaikyta nuolaida pirkėjui. Taip pat nurodyta, kad per 2 dienas nuo šios Sutarties pasirašymo dienos Pirkėjas sumoka Pardavėjui 15 proc. nuo sutarties kainos įmoką (avansą) pavedimu į Pardavėjo atsiskaitomąją sąskaitą banke, nurodytą Sutartyje. O iki Pagrindinės sutarties sudarymo dienos (t. y. po 2 savaičių) Pirkėjas įsipareigoja sumokėti Pardavėjui likusią sumą pavedimu į Pardavėjo atsiskaitomąją sąskaitą banke, arba tuo atveju, jei naudojasi kreditu, pateikti banko ar kitos kredito įstaigos garantiją. Tačiau apeliantas šios preliminariosios sutarties varianto nepasirašė, apeliantas nuolat prašė keisti, vėliau papildyti preliminariosios sutarties projekto sąlygas, buvo tačiau nei vienas variantas iš jų nebuvo pasirašytas.

11.4.                      Atsakovė atkreipia dėmesį į tai, jog būtent ieškovui siųstame laiške 2021 m. gegužės 14 d. data buvo nurodyta kaip galutinė diena notariniam sandoriui sudaryti, t. y. šio buto notarinio sandorio sudarymo data ir laikas rezervuota nurodytai dienai 14 val., kurią ieškovas, atsakydamas į šį el. laišką vėl prašė perkelti. Atsakovė pažymi, jog ši data buvo numatyta ne preliminariosios sutarties pasirašymui, o pagrindinės sutarties sudarymui. Apeliantas ignoruoja aplinkybę, kad nesudarius preliminariosios sutarties su atsakove, jis neteko galimybės rezervuoti ir ateityje įsigyti turtą iš pardavėjo, atitinkamai prašyti atlyginti nuostolius. Apskritai atsakovės įsitikinimu apeliantui iš esmės netiko ir butas, ir jo kaina, o bylinėtis apeliantas siekia vien dėl savų principų. Atsakovė laiko, kad ieškovas pažeidė pareigą elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose, jis elgėsi nesąžiningai ir teikdamas įvairaus pobūdžio skundus įvairioms institucijoms, dėl ko atsakovė nuolat patiria išlaidų už teisines paslaugas. Atsakovė remiasi į bylą pateiktu Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos nutarimu, kuriame buvo nurodyta, jog atsižvelgiant i tai, jos vartotojo pateikto prašymo atveju tarp vartotojo ir UAB „Aikados prekyba" nebuvo sudaryta pirkimo - pardavimo sutartis ar preliminarus susitarimas dėl norimo įsigyti turto, kilęs ginčas nelaikytinas vartojimo ginču Lietuvos Respublikos vartotoju teisiu apsaugos įstatymo prasme, todėl Valstybinė vartotojų teisiu apsaugos tarnyba 2023 m. liepos 11 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini), vadovaudamasi Lietuvos Respublikos vartotojų teisių apsaugos įstatymo 23 straipsnio 1 dalies 1  punktu, atsisakė nagrinėti vartotojo ginčą ne teismo tvarka. Taip pat nurodo, jog ieškovui buvo paaiškinta pagal Daugiabučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), naujos statybos projekto TDP Architektūros dalies aiškinamąjį raštą 5.2, kad viršutiniai butai turi teisę ir galimybę įsirengti terasas ant žemesniųjų tūrių, kurie yra taip pat yra žemesniųjų butų stogas. Terasa nėra įrengta, kaip ir butas, ir pirkėjas buvo apie tai informuotas, pirkėjui paliekama teisė pasirinkti buto bei terasos įrengimo sprendimus. Šiame projekte buvo numatyti tik 2 tokio tipo butai su terasomis.

11.5.                      Pažymi, jog ieškovas nepaneigė fakto, kad jam prieš buto apžiūrą buvo atsakyta į visus klausimus, ilgai bendrauta telefonu. Reklamuojant butą buvo nurodytos galimos terasos vizualizacijos, pavyzdys, kaip galėtų atrodyti įrengta terasa. Butas buvo pardavinėjamas su daline apdaila, t. y. neįrengtas. Apie neįrengtą terasą apeliantas informuotas jam atvykus į buto apžiūrą, pateiktas preliminariosios sutarties projektas, kuriame nurodyta, kad pirkėjas negali naudoti savo poreikiams terasos neįsirengęs apsauginių lentų, plytelių ar kitos dangos, kadangi terasa yra kartu ir kito, žemiau esančio buto (o tuo pačiu ir viso namo), stogo dalis. Su kiekvienu pirkėju individualiai yra/buvo apžiūrimi parduodami butai, paaiškinama, atsakoma į visus užduotus kylančius klausimus. Rimtai susidomėjusiems pirkėjams yra/buvo pateikiamas preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties projektas, pageidaujamo įsigyti buto kadastrinių matavimų byla. Ieškovas taip pat neneigė to fakto, kad jam buvo pateikta visa prašoma informacija elektroniniu paštu ir buvo pasiūlyta atvykti į pardavėjo biurą susipažinti su namo ir buto dokumentais. Tačiau ieškovas nepareiškė noro atvykti.

11.6.                      Atsakovė pabrėžia, jog ieškovas paprasčiausiai supyko dėl nutrūkusių derybų ir dėl šios priežasties pradėjo teikti skundus atsakovės atžvilgiu įvairioms institucijoms. Nurodo, jog Kauno apskrities vyriausiojo policijos komisariato Kauno miesto Žaliakalnio policijos komisariato veiklos skyriaus vyriausiosios tyrėjos 2022 m. vasario 25 d. nutarimu atsisakyta pradėti ikiteisminį tyrimą, kuriame nurodyta, jog „pareiškėjams P. S. ir R. S. susipažinus su preliminariomis būsto pirkimo-pardavimo sutartimis, pateiktomis UAB ,,Aikados prekyba" atstovo E. J. ir jų sąlygomis, pastebėjus, kad šios būsto įsigijimo sąlygos pareiškėjams yra netinkamos, būsto įsigijimo sutartis nebuvo pasirašyta. Nutarime teigiama, kad pareiškėjai prieš įsigyjant būstą turėjo įvertinti visas galimas rizikas ir supratę, kad UAB ..Aikados prekyba" siūlomos būsto įsigijimo sąlygos jų netenkina, nutraukti santykius ir ieškoti kito būsto. Visgi pareiškėjai, suvokdami, kad būsto įsigijimo sąlygos jų netenkina vis tiek dar kurį laiką tęsė derybas dėl būsto įsigijimo. Taip pat nutarime nurodyta, kad pareiškėjų įvardijama patiria 160 Eur turtinė žala atsiradusi dėl turto vertintojo suteiktų paslaugų apmokėjimo, atsirado ne sukčiavimo būdu o pareiškėjams atsiskaičius už suteiktą paslaugą. <... >“. Atsakovės vertinimu, ieškovas sąmoningai nutyli jam nepalankius faktus, jog ieškovas net elektroniniu paštu ir pokalbio telefonu metu buvo informuotas, jog per papildomai suteikta laiką pasirašyti preliminariąją sutartį, to nepadarius, žodinė buto rezervacija dings/bus panaikinta, o skelbimas apie pardavimą bus patalpintas iš naujo, tik jau rinkos ekonomikos kaina. Primintina, kad ieškovui buvo pritaikyta ir nuolaida, o atsiradus naujam pirkėjui, atsakovė informuos apie tai ir ieškovas turės pirmumo teise įsigyti (ir sudaryti preliminariąją sutartį) ta kaina, kuri skelbiama, tačiau ieškovas atsisakė tai padaryti pakartotinai.

11.7.                      Pažymi, jog ieškovas pats teismo posėdžio metu nurodė, kad jis apžiūrėjo parduodamą butą. matė ir suprato, kad butas turi išėjimą ant konstrukcinės pastato stogo dalies ir yra viso namo gyventojų dalinė nuosavybė. Ieškovas neneigė to fakto, kad pagal daugiabučio namo projektą ir jo pagrindu išduotą SLD viršutiniai gyvenamojo namo butai turi teisę ir galimybę įsirengti terasą ant žemesniųjų tūrių, kurie yra taip pat žemesniųjų butų stogas, todėl jokio kito projekto ir/ar SLD ieškovui papildomai, kad įsirengtų terasą, gauti nereikia, taigi ir gauti dalies daugiabučio namo savininkų sutikimo, nes terasa suprojektuota kaip stogo konstrukcijos dalis, tačiau neįrengta, kaip ir butas, ir pirkėjas apie tai informuojamas žodžiu bei pats matė betarpiškai dalyvaujant buto apžiūroje. Pats ieškovas pasiūlė atsakovei surinkti viso namo gyventojų parašus dėl sutikimo gavimo, kad ieškovas galėtų individualiai naudotis stogo dalimi. Ieškovui žinant, kad butas bus parduodamas be terasos, jis pageidavo, kad atsakovė pakoreguotų preliminarią sutartį ir įtrauktų sąlygą, kuri užtikrintų jam teisę individualiai naudotis stogo dalimi. Atsakovė preliminarią sutartį pakoregavo pagal ieškovo pageidavimą. Tačiau ieškovas nepasirašė nei vienos sutarties projekto varianto, nesumokėjo avansinės įmokos, taigi, savo iniciatyva atsisakė prisiimti sutartinius įsipareigojimus.

11.8.                      Pasisakydama dėl apelianto prašymo išreikalauti iš atsakovės su butą įsigijusia pirkėja sudarytas preliminarią ir pagrindinę pirkimo pardavimo sutartis nurodo, jog išreikalavus šiuos dokumentus susidarytų ydinga situacija, kuomet bet kuris asmuo net nepasirašęs preliminariosios sutarties ir neprisiėmęs jokių finansinių įsipareigojimų teoriškai galėtų kreiptis į teismą dėl neva patirtų nuostolių. Atsakovė pažymi, jog išsamiau dėl kitų apeliacinio skundo argumentų nepasisakys, nes jie neturi jokios įtakos skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

IV.        Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės

teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas netenkinamas.

12.       Pagal Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1, 2 dalis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą patikrindamas skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą teisėtumo ir pagrįstumo aspektu, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, yra CPK 329 straipsnyje nustatyti absoliutūs sprendimo negaliojimo pagrindai ar ne. 

Dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka

13.       Pagal bendrąją CPK įtvirtintą taisyklę apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka (CPK 321 straipsnio 1 dalis). Jis gali būti nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, kai bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Iš paminėtų teisės normų akivaizdu, kad apeliacinio skundo nagrinėjimo tvarkos pasirinkimas yra bylą nagrinėjančio teismo diskrecija spręsti šį klausimą savo nuožiūra. Apeliacinės instancijos teismas nusprendžia, kad žodinis bylos nagrinėjimas nėra būtinas, nes nagrinėjamos bylos apeliaciniam skundui išnagrinėti reikšmingos faktinės ir teisinės bylos aplinkybės aiškios, proceso dalyviai savo poziciją yra išsamiai išdėstę procesiniuose dokumentuose, todėl šis apelianto prašymas atmetamas.

Dėl naujų įrodymų prijungimo

14.       Apeliantas kartu su rašytiniais paaiškinimais prašo teismo priimti papildomus rašytinius įrodymus.

15.       Pagal CPK 314 straipsnį apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė juos priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Teismas priima nagrinėti tik tuos įrodymus, kurie patvirtina arba paneigia turinčias reikšmės bylai aplinkybes (CPK 180 straipsnis). Taikydamas CPK 314 straipsnyje nustatytas išimtis ir spręsdamas dėl naujai pateikiamų įrodymų priėmimo apeliacinės instancijos teismas patikrina: ar buvo objektyvi galimybė pateikti juos bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme; ar vėlesnis įrodymų pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo; ar naujai prašomas priimti įrodymas (-ai) turės įtakos sprendžiant šalių ginčą; ar šalis nepiktnaudžiauja įrodymų vėlesnio pateikimo teismui teise.

16.       Nagrinėjamu atveju, susipažinus su pateiktais įrodymais spręstina, kad apeliantas nepagrindė būtinybės nurodomus duomenis pateikti po sprendimo pirmosios instancijos teisme paskelbimo; nepagrindė, kad rašytiniai įrodymai siejasi su teikiamais motyvais ginant savo interesus. Pažymėtina, kad apeliantas nepateikė paaiškinimų, kodėl jo manymu, egzistuoja CPK 314 straipsnyje nurodyti pagrindai naujai teikiamų įrodymų priėmimui apeliacinėje instancijoje. Be to, apeliantas neturėjo jokių kliūčių šiuos įrodymus gauti ir pateikti bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teismo procese, kuris prasidėjo dar 2024 m. balandžio mėn.

Dėl papildomų dokumentų išreikalavimo iš atsakovės

17.       Apeliantas kartu su apeliaciniu skundu prašė teismo išreikalauti iš atsakovės pateikti atsakovės preliminarią ir pagrindinę buto pirkimo sutartis su buto pirkėja I. M.. Pagal CPK 199 straipsnį teismas turi diskrecijos teisę pagal vienos šalies prašymą išreikalauti iš kitos byloje dalyvaujančios šalies atitinkamus dokumentus ir įrodymus, tačiau tik prašančiajai šaliai nurodžius, kurias aplinkybes prašomas išreikalauti rašytinis įrodymas gali pagrįsti. Atsižvelgiant į tai, bei į aplinkybę, jog pirmosios instancijos teismas šio ieškovo prašymo 2024 m. lapkričio 14 d. netenkino, apeliacinės instancijos teismas vertina, kad apeliantas neįrodė, kokias konkrečiai faktines aplinkybes pagrįstų prašoma pateikti atsakovės ir buto pirkėjos preliminarioji ir pagrindinė sutartys. Taip pat apeliantas prašydamas išreikalauti šiuos įrodymus prašymą grindžia tokiais pačiais argumentais kaip ir pirmosios instancijos teisme, nenurodydamas naujų, tad apeliacinės instancijos teismas šio apelianto prašymo taip pat netenkina.

Dėl ginčo esmės

18.       Nagrinėjamoje byloje sprendžiama dėl nuostolių ieškovui atlyginimo ikisutartinės atsakomybės atveju. Apelianto teigimu, nuostoliai kilo dėl atsakovės nesąžiningų veiksmų derybų metu pardavinėjant butą su terasa, esantį (duomenys neskelbtini), unikalus numeris (duomenys neskelbtini), bendras plotas 116,07 kv. m., per du aukštus su atlikta daline apdaila, pirkimo –pardavimo sutartis už (duomenys neskelbtini) Eur kainą. Apeliantas procesiniuose dokumentuose nurodo, jog atsakovei delsiant pasirašyti preliminariąją buto pirkimo-pardavimo sutartį koreguojant jau suderintos preliminariosios sutarties tekstą, galiausiai sutartis nebuvo sudaryta, o ieškovas patyrė 160 Eur nuostolių dėl atlikto turto vertinimo. Atsakovė procesiniuose dokumentuose laikosi pozicijos, jog dėl ieškovo nuolatinio delsimo pasirašyti suderintą preliminariąją sutartį vis nurodant skirtingas nepasirašymo priežastis, galiausiai preliminarioji sutartis nebuvo sudaryta, o iki tol jokių rašytinių susitarimų tarp šalių nebuvo, todėl atsakovei negali kilti atsakomybė, kadangi šalių nesieja nei ikisutartiniai, nei sutartiniai santykiai.

19.       CK 6.165 straipsnio, reglamentuojančio preliminariąją sutartį, 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. CK 6.163 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas. Tai yra sutarties laisvės principo negatyviojo elemento dalis, kuri apima ir šalies laisvę nesudaryti sutarties. Kasacinis teismas yra išaiškinę, kad šalys turi teisę laisvai nuspręsti, su kuo pradėti derėtis dėl sutarties sudarymo, su kuo ir kokiomis sąlygomis sudaryti sutartį. Derybų pradėjimas nereiškia, kad sutartis bus sudaryta, nes šalys gali nesusitarti dėl tam tikrų sutarties sąlygų ir dėl to nepasiekti numatomo rezultato – sutarties sudarymo. CK 6.163 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuostata, pagal kurią laikoma, kad derybos pradedamos ar deramasi nesąžiningai, kai derybų šalis neturi tikslo sudaryti sutarties. Be to, nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-299/2009; 2022 m. rugsėjo 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 32 punktas).

20.       Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Už įstatyme nustatytos pareigos derėtis sąžiningai nevykdymą ar netinkamą vykdymą kylanti civilinė atsakomybė savo prigimtimi yra deliktinė (CK 6.245 straipsnio 4 dalis), jai atsirasti būtinas sąlygų visetas: žala, priežastinis ryšys, neteisėti veiksmai ir padariusio žalą asmens kaltė. Asmuo, reikalaujantis taikyti civilinę atsakomybę nesąžiningam derybų partneriui, turi įrodyti pirmųjų trijų sąlygų buvimą, tarp jų neteisėtus (nesąžiningus) veiksmus, nes skolininko kaltė preziumuojama (CK 6.248 straipsnio 1 dalis), tačiau taip pat turi būti nustatyta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-363/2009).

21.       Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime konstatavo, jog dėl ieškovo veiksmų preliminarioji sutartis nebuvo sudaryta. Apelianto įsitikinimu, teismas tokią išvadą padarė nepagrįstai, neištyręs visų byloje esančių įrodymų. Atsakovė atsiliepime nurodė sutinkanti su pirmosios instancijos teismo išvadomis. Pažymėtina, jog nagrinėjamoje byloje keliamas sąžiningumo klausimas šalims esant ikisutartiniuose santykiuose.

22.       Bylos duomenimis nustatyta, kad apeliantas telefonu suderinęs su atsakovės atstovu E. J. apžiūrėjo parduodamą butą 2021 m. balandžio 6 d., derybos tarp atsakovės ir apelianto planuojamo įsigyti buto pradėtos 2021 m. balandžio 8 d., kuomet buvo parengtas preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties projektas ketintino įsigyti buto pirkimo - pardavimo sąlygų suderinimui: preliminarioje sutartyje buvo nurodyta buto kaina, 2 parkavimo vietų kaina, sandėliavimo vietos kaina ir pritaikyta nuolaida pirkėjui. Nustatyta ir tai, kad ginčo šalys žodžiu susitarė, kad ieškovui bus rezervuojama teisė sudaryti ir pasirašyti ginčo buto preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Apeliantas procesiniuose dokumentuose teigia, jog nuo šio momento jis įgijo pagrįstą lūkestį, kad preliminarioji sutartis bus sudaryta, įsigyjant butą su terasa. Atsakovė tuo tarpu pažymi, jog pirmojo telefoninio pokalbio su apeliantu metu paaiškino, kad buto skelbime įdėtos terasos nuotraukos yra vizualizacijos kaip galėtų atrodyti įrengta terasa, jog pagal daugiabučio namo projektą ir jo pagrindu išduotą SLD viršutiniai gyvenamojo namo butai turi teisę ir galimybę įsirengti terasą ant žemesniųjų tūrių, kurie yra taip pat žemesniųjų butų stogas, todėl jokio kito projekto ir/ar SLD ieškovui papildomai, kad įsirengtų terasą, gauti nereikia, taigi ir gauti dalies daugiabučio namo savininkų sutikimo, nes terasa suprojektuota kaip stogo konstrukcijos dalis, tačiau neįrengta, kaip ir butas, ir pirkėjas apie tai informuojamas žodžiu bei pats matė dalyvaudamas buto apžiūroje. Byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtina, kad nuo 2021 m. balandžio 12 d. tarp šalių vyko susirašinėjimas dėl preliminarios buto pirkimo – pardavimo sutarties koregavimo (tikslinimo). 2021 m. balandžio 12 d. ieškovui buvo pateikta antra pagal jo pageidavimą pakoreguota preliminari buto pirkimo – pardavimo sutartis, į sutartį įtraukiant ieškovo sutuoktinę (e. bylos, t. 1, b. l. 52-57), tačiau ši sutartis nebuvo sudaryta, nes ieškovas pateikė papildomas sąlygas, kurias prašė įtraukti į preliminarią buto pirkimo – pardavimo sutartį, t. y. be kitų sąlygų ieškovas nurodė, kad į preliminarios sutarties 1.1. punktą reikalinga įtraukti terasą ir balkoną, kadastro byloje aiškiai pažymėti terasą ir balkoną bei jų plotus (e. bylos, t. 1, b. l. 59). Atsakovė neprieštaraudama 2021 m. balandžio 30 d. paruošė trečiąjį preliminariosios sutarties variantą, kuriame nurodyta, jog pagal 1.1.1. punktą „pirkėjas naudosis individualiai savo poreikiams namo stogo dalimi, į kur yra tiesioginis patekimas iš buto, kurios tikslu dydis bus nurodytas pagrindinėje sutartyje“. Sutarties 2.5. punkte numatyta, kad „pirkėjas patvirtina, kad jam yra žinoma, jog kartu su kitų patalpų savininkais bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio stogo dalimi, į kurią yra tiesioginis patekimas iš buto, jis galės naudotis individualiai savo poreikiams, suderinęs su kitais bendrijos nariais“ (e. bylos, t. 1, b. l. 141-146). Šis preliminariosios sutarties variantas nebuvo pasirašytas ieškovui nurodžius, kad bus reikalingas visų namo gyventojų sutikimas dėl stogo dalies naudojimo individualiems poreikiams (e. bylos, t. 1, b. l. 147-148).

23.       Apeliantas procesiniuose dokumentuose vienu pagrindinių argumentų dėl preliminariosios sutarties nesudarymo laiko, kad atsakovė elgdamasi nesąžiningai siekė parduoti butą be terasos ir šis klausimas nebuvo išspręstas. Visgi, apeliacinės instancijos teismas dėl šio ieškovo argumento pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, jog ieškovas buvo ne kartą atvykęs apžiūrėti ginčo buto, matė ir suprato, jog tai yra konstrukcinė pastato stogo dalis ir ja gali naudotis viso namo gyventojai daline nuosavybe. Ieškovas savo iniciatyva, be kita ko, pasiūlė surinkti viso namo gyventojų parašus, siekdamas gauti jų sutikimus leisti ieškovui individualiai naudotis stogo dalimi, kuri pagal atsakovės teiktas vizualizacijas galėtų būti įrengta kaip terasa (e. bylos, t. 1, b. l. 79). Atkreiptinas dėmesys į tai, jog apeliantas nė viename teismui teiktame procesiniame dokumente šios aplinkybės nepaneigė. Apeliantui žinant šį faktą, jis pageidavo, kad atsakovė pakoreguotų preliminariąją sutartį ir įtrauktų sąlygą, kuri užtikrintų teisę individualiai naudotis stogo dalimi ir atsakovė su šia sąlyga sutiko. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, išdėstytos aplinkybės bei šalių į bylą pateikti įrodymai paneigia apeliacinio skundo argumentą, jog dėl atsakovės delsimo ir nesąžiningų veiksmų preliminariosios sutarties sudarymas buvo atidėliojimas, o galiausiai sutartis apskritai nebuvo pasirašyta. Kaip paaiškino atsakovės atstovė pirmosios instancijos teismo posėdžio metu, atsakovė nors ir neturėjo tokios pareigos, bet rinko gyventojų parašus siekdama įtikti klientui (ieškovui). Todėl pritartina pirmosios instancijos teismo išvadai, kad atsakovė savo veiksmais rodė suinteresuotumą sudaryti preliminariąją sutartį su apeliantu koreguodama preliminariosios sutarties projektus pagal ieškovo prašymus.

24.       Apeliaciniame skunde taip pat nurodoma, kad atsakovė elgėsi nesąžiningai atnaujindama buto pardavimo skelbimą internetinėse svetainėse už nurodytą kainą, nors lygiagrečiai dar vyko derybos tarp ieškovo ir atsakovės dėl preliminariosios sutarties sąlygų. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, šis apeliacinio skundo argumentas atmestinas kaip nepagrįstas. Iš byloje esančio šalių susirašinėjimo matyti, kad ieškovas buvo informuotas apie tai, jog jam nepasirašius preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties, skelbimas apie parduodamą minėtą butą toliau liks viešoje erdvėje už nurodytą kainą. Be to, susirašinėjimas patvirtina ir tai, jog apeliantui visą derybų laikotarpį buvo suteikta galimybė derinti būsimos preliminarios sutarties projektą, atsižvelgiant į savo pageidavimus. Priešingai nei teigiama apeliaciniame skunde, atsakovė ne 2021 m. balandžio 23 d., o 2021 m. balandžio 28 d. atnaujino skelbimą, ieškovui nepasirašius jam pateiktos pakoreguotos preliminarios sutarties. Šalių buvo sutarta, kad atsiradus naujam pirkėjui už skelbime nurodytą kainą, ieškovas bus apie tai informuotas (e. bylos, t. 2, b. l. 87-88). Apeliacinės instancijos teismas, vadovaudamasis išdėstytomis aplinkybėmis taip pat laiko deklaratyviais apelianto teiginius, jog atsakovė slapta vedė derybas su ginčo butą įsigijusia I. M., jie paneigiami pagal byloje nustatytas faktines aplinkybes.

25.       Atkreiptinas dėmesys į tai, jog ieškovas ir atsakovė dėl buto rezervacijos sutarė žodžiu, ieškovas nemokėjo jokio rezervacijos mokesčio, dėl ginčo buto nebuvo sudaryta nei preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis, nei pagrindinė sutartis. Iš esančių duomenų spręstina, kad atsakovė elgėsi tinkamai, atsižvelgdama į ieškovo pageidavimus dėl preliminariosios sutarties sąlygų koregavimo, derino kiekvieną sutarties sąlygą su ieškovu, tad laikytina, kad atsakovė dėjo pastangas koreguoti preliminariosios sutarties projektą taip, kad ieškovas su juo sutiktų ir sandoris būtų sudarytas. Šiuos argumentus sustiprina ir aplinkybė, kad atsakovė norėjo užbaigti derybas su apeliantu, numatė ir sutarties sudarymo datą ir laiką, tačiau pats ieškovas 2021 m. gegužės 14 d. elektroniniu laišku paprašė pratęsti terminą sutarčiai sudaryti, nes iš banko dar nebus suteikta paskola (e. bylos, t. 2, b. l. 77-78).

26.       Apeliantas, prašydamas priteisti iš atsakovės 160 Eur už atliktą turto vertinimą nurodo, jog skubus turto vertinimas buvo reikalingas tam, kad ieškovas galėtų kreiptis į banką dėl paskolos suteikimo. Pažymėjo, kad E. J. teigimu, įvertinus, kad butui dar turėtų būti atliktas vertinimas, kas gali trukti nuo vienos iki dviejų savaičių, atsakymas iš banko turėtų trukti atitinkamai nuo mažiausiai dvi savaites, o greičiausiai ir tris ar net keturias. Juo labiau kad šiuo metu yra prekybos nekilnojamuoju turtu sezonas ir bankai apkrauti pirkėjų paraiškomis gauti paskolą. Tad atsakovės atstovas žinojo, kad apeliantas kreipdamasis į turto vertintoją patirs išlaidas, dėl ko tuo atveju, jeigu atsakovė pažeis šalių susitarimo dėl buto rezervacijos sąlygas, ji privalės atlyginti ieškovui patirtus nuostolius, susijusius su turto vertinimu. Apeliacinės instancijos teismas įvertinęs susiklosčiusią situaciją sprendžia, kad šie apeliacinio skundo argumentai yra nepagrįsti. Apeliantas nei pirmosios, nei apeliacinės instancijos teismuose nenurodė aplinkybių ir nepateikė įrodymų, dėl kokių priežasčių minėto turto vertinimo nebuvo galima atlikti vėliau, t. y. sudarius preliminariąją sutartį ar sumokėjus rezervacijos mokestį. Šiuo atveju pažymėtina, jog tarp šalių nebuvo susiklostę jokie sutartiniai santykiai, nebuvo pasirašyta nei preliminarioji, nei pagrindinė sutartys, apeliantas nebuvo sumokėjęs avanso už planuojamą pirkti butą ir apeliantas šiuos veiksmus atliko savo rizika, už kurią atsakovei prievolė atlyginti šiuos apelianto nuostolius nekyla.

27.       Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismo argumentams, jog derybos negali trukti neapibrėžtą laiką, nes atsakovė pagal ieškovo prašymus preliminariosios sutarties sąlygas tikslino keturiolika kartų, o derybos tarp ieškovo ir atsakovės buvo nutrauktos, nesusitarus dėl preliminariosios sutarties pasirašymo ir joje nurodytinų sąlygų. Teismas teisingai pažymėjo, jog atsakovė kaip projekto vystytojas yra pelno siekiantis juridinis asmuo, todėl pirminėje ikisutartinių santykių (derybų) stadijoje gali keisti preliminarios sutarties buto kainą reaguodamas į ikisutartinių santykių metu vykstančius rinkos pokyčius, juo labiau kai kaina nėra užfiksuota pasirašytoje su ieškovu sutartyje. Atsakovė kaip rinkos profesionalė neturi pareigos nepagrįstai ilgam laikotarpiui užtęsti vykstančių derybų ir laukti, kol preliminarioji sutartis bus sudaryta. Be to, kadangi atsakovė nebuvo įsipareigojusi apeliantui jokia rašytine sutartimi, ji turėjo teisę parduoti ginčo butą kitam pirkėjui, apeliantui delsiant pasirašyti preliminariąją sutartį. Taip pat atkreiptinas dėmesys į tai, jog apeliaciniame skunde patvirtinta, kad atsakovė laikėsi žodinio susitarimo ir informavo apeliantą apie atsiradusį naują pirkėją, suteikdama galimybę apeliantui dar kartą apsvarstyti buto įsigijimą, tačiau apeliantas su nauju pasiūlymu nesutiko ir dėl šios priežasties atsakovė turėjo teisę nutraukti ilgai trukusias derybas. Todėl atsižvelgiant į tai, sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad dėl šios priežasties atsakovei sutartinė atsakomybė nekyla ir nereiškia, kad atsakovė atliko nesąžiningus veiksmus derybų metu.

28.       Pažymėtina, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, konstatavęs, jog pirmosios instancijos teismas, iš esmės tinkamai nustatęs teisiškai reikšmingas aplinkybes, tinkamai pritaikęs materialinės teisės normas, priėmė pagrįstą ir teisėtą sprendimą, gali pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010). Atsižvelgiant į tai, apeliacinės instancijos teismas dėl kitų apeliacinio skundo argumentų nepasisakys, įvertinęs, kad šie argumentai nekeičia skundžiamo teismo sprendimo esmės.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

29.       CPK 93 straipsnio 1 dalis numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

30.       Atsižvelgiant į tai, jog ieškovo apeliacinis skundas atmestas, jo patirtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme neatlyginamos. Atsakovė kartu su atsiliepimu į apeliacinį skundą pateikė prašymą priteisti bylinėjimosi išlaidas bei dokumentus, pagrindžiančius, jog už procesinių dokumentų parengimą patyrė 2 500 Eur išlaidų. Atsižvelgiant į tai, jog šios išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu Nr. 1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ nustatytų dydžių, jos priteistinos atsakovei iš apelianto.  

Dėl bylos procesinės baigties

31.       Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas teisingai įvertino byloje surinktus įrodymus, tinkamai pritaikė materialinės teisės normas, dėl to skundžiamas teismo sprendimas yra laikomas teisėtu ir pagrįstu, o apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo naikinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Tad pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Vadovaudamasis Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teismas

n u t a r i a :

Ieškovo P. S. apeliacinį skundą atmesti.

Kauno apylinkės teismo 2024 m. gruodžio 17 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovei uždarajai bendrovei „Aikados prekyba“, juridinio asmens kodas 135645816, iš ieškovo P. S., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 2 500 Eur (du tūkstančius penkis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidas.

Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjas                                                                                 Andrius Verikas