Civilinė byla Nr. e2-1684-911/2024

Teisminio proceso Nr. 2-06-3-00108-2024-8

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.3.6;

2.6.1.5; 2.6.2.1; 2.6.8.4; 2.6.8.10; 3.1.7.6;

3.2.6.1;

(S)

KLAIPĖDOS APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. birželio 17 d.

Klaipėda

Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų teisėja Kristina Serdiukienė,

sekretoriaujant Saturninai Kazbaraitytei,

dalyvaujant ieškovo M. Ž. atstovui Artūrui Jucevičiui,

nedalyvaujant atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Moveda“ atstovui,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo M. Ž. ieškinį atsakovei UAB „Moveda“ dėl piniginių sumų ir netesybų priteisimo.

Teismas

nustatė:

1.       Ieškovas patikslintu ieškiniu prašo priteisti iš atsakovės 12 000 Eur sumą (sumokėtą avansą), 360 Eur delspinigių, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2.       Nurodė, kad 2022 m. spalio 28 d. tarp šalių buvo sudaryta preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis, pagal kurią atsakovė UAB „Moveda“ įsipareigojo ateityje pakeisti jai priklausančio pastato, esančio (duomenys neskelbtini) Kaune, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 4471,01 kv. m. paskirtį ir parduoti ieškovui M. Ž. (gyvenamosios paskirties patalpą, kaip atskirą nekilnojamojo turto objektą, suformuotą iš pastato, esančią 6 aukšte, pažymėtą Nr. 601, kurios preliminarus plotas yra 33,96 kv. m. Preliminarioje sutartyje nurodyta, kad butas turi būti su pilna apdaila, bus įvestas 5 kW elektros įvadas, išvedžioti elektros tinklai, bus atvesti vandentiekio, nuotekų, kanalizacijos įvadai bei skaitikliai. Taip pat turėjo būti sumontuotos gipso kartono pertvaros, radiatoriai, įėjimo durys, sienos išdažytos balta spalva, įrengtos įtempiamos lubos, įrengta laminato grindų danga, vonia su sienų ir grindų plytelėmis, dušo kabina, kriauklė ir klozetas. Preliminarioje sutartimi šalys sutarė, kad buto kaina yra 38 000 Eur, į ją buvo įskaičiuota ir stovėjimo vieta automobiliui bei 7 kv. m. sandėliukas. Pirkėjas įsipareigojo sumokėti 12 000 Eur avansą, o likusią dalį ne vėliau kaip buto pardavimo sandorio metu. Pirkėjas įsipareigojimą sumokėti avansą įvykdė. Šalys sutarė, kad pagrindinė buto pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2023 m. rugsėjo 30 dienos, sandorio dienai nekilnojamojo turto objekte turėjo būti atlikta pilna vidaus apdaila. Laiku neperdavus buto, pardavėjas įsipareigojo mokėti 0,03 proc. delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną. Atsakovė piktnaudžiauja savo teisėmis ir nevykdė preliminaria sutartimi prisiimtų įsipareigojimų – iki 2023 m. rugsėjo 30 d. neatliko buto pilnos apdailos, nepakeitė pastato ir buto paskirties, todėl nebuvo sudaryta buto pardavimo sutartis, o atsakovė turi grąžinti avansą ir sumokėti netesybas.

3.       Teismo posėdyje ieškovės atstovas ieškinį palaikė, prašė jį tenkinti visiškai. Nurodė, kad buto pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, nes ji nevykdė įsipareigojimų – neatliko buto pilnos apdailos, nepakeitė pastato ir tuo pačiu buto paskirties, taip pat nebendravo su ieškovu, dėl tokių atsakovės veiksmų nustatytu terminu nebuvo sudaryta buto pardavimo sutartis, todėl atsakovė privalo sugrąžinti ieškovui avansą ir sumokėti netesybas.

4.       Atsakovė UAB ,,Moveda“ pateikė atsiliepimą, kuriuo su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti, priteisti iš ieškovo atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog neginčija fakto, kad ieškovas pervedė sutartyje numatytą avansą atsakovei, tačiau sutartyje numatyta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl objektyvių nuo pardavėjos nepriklausančių priežasčių. Nepaisant tinkamo pardavėjos įsipareigojimų vykdymo ir maksimalių pastangų siekiant laiku įvykdyti sutartį, buto ir viso pastato paskirties keitimo ir registravimo procesai iki šiol nėra užbaigti, nors procesas yra vykdomas. Pažymėjo, kad 2023 m. lapkričio 11 d. atsakovės vadovo ieškovo atstovei siųstame elektroniniame laiške, nurodė, jog yra intensyviai atliekami galutiniai įrengimo darbai ir preliminariai mėnesio laikotarpyje butas turėtų būti pilnai įrengtas. Pažymėjo, kad pardavėja neatsisako sutarties ir ketina ją įvykdyti bei sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį. Artimiausiu metu bus susisiekta su ieškovu dėl pagrindinės sutarties sudarymo terminų suderinimo. Teigė, kad atsakovei susidūrus su tam tikrais sunkumais įgyvendinant sutartį ir apie tai informavus ieškovą, ieškovas turėjo ne ieškoti būdų sutarties nutraukimui, bet jos tęstinumui užtikrinti. Mano, kad šią situaciją buvo galima išspręsti taikiai, nesikreipiant į teismą ir nedidinant šalių bylinėjimosi išlaidų.

5.       2024 m. gegužės 9 d. parengiamojo teismo posėdžio metu atsakovės atstovas G. L. paaiškinimų neteikė, prašė teismo sudaryti jam galimybę susirasti ji galintį atstovauti advokatą, ir atidėti parengiamąjį teismo posėdį. Teismas atsižvelgė į atsakovės atstovo prašymą, tačiau į  2024 m. gegužės 28 d. vykusį parengiamąjį teismo posėdį atsakovės atstovas neatvyko, prašymų nepateikė. Apie paskirtą teismo posėdžio laiką ir datą atsakovė buvo informuota tinkamai, nes jos vadovas dalyvavo 2024 m. gegužės 9 d. vykusiame parengiamajame teismo posėdyje, kuriame buvo suderinta kita bylos nagrinėjimo data. Taip pat atsakovei per EPP sistemą buvo išsiųstas šaukimas. EPP duomenimis po pranešimo išsiuntimo atsakovė buvo prisijungusi prie EPP portalo, tačiau jokių paaiškinimų, prašymų į bylą neteikė. Esant nurodytoms aplinkybėms, byla išnagrinėta atsakovės atstovui nedalyvaujant (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 246 straipsnio 2 dalis).

Teismas

k o n s t a t u o j a :

ieškinys tenkinamas.

6.       Bylos įrodymais nustatyta, kad ieškovas (pirkėjas) M. Ž. ir atsakovė (pardavėjas) UAB „Moveda“ 2022 m. spalio 28 d. sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė UAB „Moveda“ įsipareigojo ateityje pakeisti jai priklausančio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 4471,01 kv. m. paskirtį ir parduoti ieškovui M. Ž. gyvenamosios paskirties patalpą, kaip atskirą nekilnojamojo turto objektą, suformuotą iš pastato, esančią 6 aukšte, pažymėtą Nr. 601, kurios preliminarus plotas yra 33,96 kv. m (elektroninės bylos lapas (toliau – el. b. l.) 7-10).

7.       Preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties 8 punkte šalys susitarė, kad dalį kainos, kuri sudaro 12 000 Eur, pirkėjas sumoka pardavėjui kaip avansinę įmoką, o likusią dalį įsipareigoja sumokėti ne vėliau kaip iki pagrindinės sutarties sudarymo dienos, ją sumokėdamas pardavėjui ar pardavėjo kredito įstaigai.

8.       Preliminarios sutarties 11 punktu šalys susitarė, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaroma iki 2023 m. rugsėjo 30 d., tuo metu butas bus parduodamas pagal oficialią naudojimosi tvarką, kuri bus įregistruota Registrų centre bei bus su pilna apdaila (el. b. l. 8).

9.       Preliminariosios sutarties 15 punkte numatyta, jei pardavėjas neperduos pirkėjui turto iki 2023 m. rugsėjo 31 d., pardavėjas pirkėjui moka 0,03 proc. nuo sumos baudą už kiekvieną uždelstą kalendorinę dieną (el. b. 9).

10.       2022 m. spalio 28 d. kasos pajamų orderio kvitu ieškovas sumokėjo atsakovei 12 000 Eur avansą (el. b. l. 12).

11.       Ieškovą pagal susitarimą atstovavo liudytoja A. K., kuri dalyvavo tiek ir apžiūrint pastatą ir butą prieš jį įsigyjant, tiek ir sumokant avansus bei vėliau bendraujant su pardavėjos vadovu. 2023 m. rugsėjo 30 dieną buto pirkimo sandoris nebuvo sudarytas, nes buvo neatlikta pilna buto apdaila ir nepakeista pastato paskirtis iš „administracinės“ į „gyvenamąją“.

12.       Nesulaukus kvietimo sudaryti buto pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį 2023 m. rugsėjo 30 d., liudytoja A. K. 2023 m. spalio 4 d. parašė el. laišką pardavėjo vadovui G. L., prašydama pateikti informaciją apie sutarto įsigyti buto būklę, t. y. kas yra atlikta ir kokius darbus dar reikia atlikti, ar pakeista pastato paskirtis ir kada gali įvykti pardavimo sandoris (el. b. l. 13). Į minėtą laišką atsakymas nebuvo gautas. 2023 m. spalio 11 d. A. K. išsiuntė pakartotinį laišką atsakovei, su prašymu pateikti informaciją, nes pardavėjos vadovas neatsako į skambučius ir į el. paštu siųstus laiškus (el. b. l. 14).

13.       Atsakovės vadovas G. L. 2023 m. spalio 11 d. el. laišku informavo, kad rezervuotos patalpos yra intensyviai remontuojamos, darbai link pabaigos. Nurodė, kad apie nebaigtus darbus informuos, kai patikslins informaciją apie remonto būklę su meistrais (el. b. l. 15).

14.       2023 m. spalio 28 d. el. laišku kreipėsi į atsakovę. Iš laiško nustatyta, kad 2023 m. spalio 23 d. ji kalbėjo su atsakovės vadovu, kuris žadėjo sudaryti sąlygas apžiūrėti butą, tačiau pakartotinai su ieškovo atstove nebesusiekė. 2023 m. spalio 30 d. pirkėjas pareikalavo sudaryti sąlygas apžiūrėti butą, norint įsitikinti, jog darbai yra atlikti ir butas paruoštas sandoriui, tai yra su pilna apdaila. Taip pat prašė pateikti raštu paaiškinimą, dėl ko nebuvo pakeista pastato tikslinė paskirtis. To nepadarius, laikys, kad pardavėja atsisako sudaryti buto pardavimo sutartį (el. b. l. 16). Į šį laišką atsakyta nebuvo.

15.       2023 m. gruodžio 10 d. liudytoja, atstovaudama ieškovą, el. paštu išsiuntė pretenziją, kurioje nurodė, kad pirkėjui ar jo atstovei nesudarius galimybės apžiūrėti butą bei bendrauti, ieškovas reikalauja per 14 dienų grąžinti sumokėtą avansą, pervedant jį į pirkėjo banko sąskaitą (el. b. l. 17).

16.       Ieškovas į bylą pateikė skambučių bei žinučių atsakovės vadovui ekrano nuotraukas, iš kurių nustatyta, kad ieškovas per atstovę bandė susisiekti su atsakovės vadovu ne kartą (el. b. l. 18-21).

Dėl ieškovo reikalavimo priteisti 12 000 Eur sumą

17.       Ieškovas reikalavimą priteisti iš atsakovės 12 000 sumą grindžia šalių pasirašytos preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties, pagal kurią atsakovė UAB „Moveda“ įsipareigojo ateityje pakeisti jai priklausančio pastato, esančio (duomenys neskelbtini)  Kaune, paskirtį ir parduoti ieškovui gyvenamosios paskirties patalpą, kaip atskirą nekilnojamojo turto objektą, suformuotą iš pastato, pažymėtą Nr. 601, 8 bei 11 punktais. Atsakovė atsiliepime į ieškinį pripažino, kad tinkamai neįvykdė preliminariosios sutarties sąlygų, tačiau teigė, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl objektyvių nuo atsakovės nepriklausančių priežasčių.

18.       Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio, reglamentuojančio preliminariąją sutartį, 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią (CK 6.165 straipsnio 2 dalis). Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).

19.       Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-474/2008; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; kt.). Taigi preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 ir kt.).

20.       Byloje nustatyta, kad šalys preliminariąja sutartimi susitarė, kad atsakovė parduos ieškovui pastato, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, gyvenamosios paskirties patalpą, kaip atskirą nekilnojamojo turto objektą, suformuotą iš pastato, pažymėtą Nr. 601, terminas sudaryti pagrindinei nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti iki 2023 m. rugsėjo 30 dienos. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovas įvykdė savo įsipareigojimus pagal preliminariąją sutartį, t. y. sumokėjo atsakovei 12 000 Eur dydžio avansą, tačiau nustatytu terminu iki 2023 rugsėjo 30 d. atsakovė neįvykdė minėta preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų: nebuvo pakeista atsakovei priklausančio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 4471,01 kv. m. paskirtis, bute nebuvo atlikta pilna apdaila. Nurodytas aplinkybes teismo posėdžio metu patvirtino liudytoja A. K.. Liudytoja, duodama paaiškinimus teisme, nurodė, kad nors atsakovė nesudarė jai kaip ieškovo atstovei sąlygų gyvai apžiūrėti norimo įsigyti buto, tačiau jai buvo parodyta filmuota medžiaga, iš kurios buvo akivaizdu, kad iki šalių nustatyto termino atsakovė nėra užbaigusi buto pilnos apdailos. Pažymėtina, kad nurodytos aplinkybės atsakovė neginčijo, taip pat byloje nėra pateikta jokių duomenų apie kitų atsakovės preliminariąją sutartimi prisiimtų įsipareigojimų tinkamą įvykdymą. Liudytoja taip pat atsakydama į teismo užduotus klausimus nurodė, kad visada pati inicijavo bendravimą su atsakovės vadovu, t. y. jam skambino bei rašė elektroninius laiškus. Atsakovės vadovas G. L., nors ir žadėdavo paskambinti ar susisiekti, tačiau to savo iniciatyva nedarė. Atkreiptinas dėmesys, kad byla nagrinėjama praėjus daugiau nei pusei metų nuo šalių sutarto preliminariosios sutarties termino pabaigos, tačiau net šiuo metu atsakovė nepateikė duomenų, kad yra tinkamai įgyvendinusi preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus dėl pastato bei jo butų paskirties pakeitimo bei pilnos butų apdailos atlikimo. Todėl darytina išvada, kad byloje esantys įrodymai bei šalių paaiškinimai ir liudytojos parodymai patvirtina aplinkybę, kad 2022 m. spalio 28 d. preliminarioji sutartis nustatytu terminu ir per protingą laikotarpį po jo nėra įgyvendinta. 

21.       CK 6.309 straipsnio 2 dalis numato, jog pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, jog tuo atveju, jei šalys sutarties nesudaro, pardavėjas netenka teisinio pagrindo tokias lėšas turėti ir jos turi būti grąžinamos pirkėjui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas (CK 6.237 straipsnio 2 dalis), išskyrus tuos atvejus, kai nustatomas pagrindas įskaityti kitos šalies priešpriešinį vienarūšį reikalavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-129/2011; 2011 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-534/2011; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).

22.       Kaip minėta, byloje nustatyta, jog šalys buvo sudariusios preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį dėl būsimo daikto – buto, sudaryto iš administracinės paskirties pastate esančių patalpų, pirkimo – pardavimo. Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis per šalių sutartą terminą sudaryta nebuvo. Nagrinėjamu atveju ieškovas iš esmės įrodinėja, kad atsakovės veiksmai, dėl kurių nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis yra nesąžiningi ir neteisėti, atsakovė yra kalta dėl įsipareigojimų pagal sutartį nevykdymo ir pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties nesudarymo, nes nepakeitė pastato paskirties ir neatliko kitų darbų numatytų preliminariosios sutarties 3 punkte. Tuo tarpu atsikirsdama į ieškinio reikalavimus atsakovė atsiliepime nurodė, jog pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl objektyvių nuo pardavėjos nepriklausančių priežasčių, tačiau jų nekonkretizuoja.

23.       Tokiu būdu nagrinėjamam ginčui esminę reikšmę turi sutarties sąlygų aiškinimas, kas daroma neatsietai nuo viso sutarties turinio (CK 6.193 straipsnis), t. y. kokią prasmę sutarties sąlygoms suteikė sutarties šalys, koks sutarties sąlygų tarpusavio ryšys, šalių elgesys sutarties vykdymo metu ir po jos pasibaigimo.

24.       Įstatyme įtvirtintos sutarčių aiškinimo taisyklės, kurių esminė – sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai (CK 6.193 straipsnis). Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. Visos sutarties sąlygos aiškintinos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, atsižvelgtina ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (CK 6.193 straipsnio 2 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 5 dalis).

25.       Kasacinio teismo praktikoje sutarčių aiškinimo klausimu yra nurodyta, kad kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tačiau toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio. Todėl tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. birželio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-192-969/2021; 2022 m. balandžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-421/2022).

26.       Byloje nustatyta, kad šalys 2022 m. spalio 28 d. sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje šalys susitarė dėl esminių pagrindinės sutarties sąlygų. Preliminarios sutarties 1 punkte atsakovas (pardavėjas) nurodė, kad jam nuosavybės teise priklauso 4471.01 kv. m. bendro ploto administracinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), Kaune, vykdydamas jo paskirties keitimą, įsipareigojo ieškovui (pirkėjui) parduoti ieškovui M. Ž. gyvenamosios paskirties patalpą, kaip atskirą nekilnojamojo turto objektą, suformuotą iš pastato, esančią 6 aukšte, pažymėtą Nr. 601, kurios preliminarus plotas yra 33,96 kv. m o pirkėjas įsipareigojo ją nupirkti. Preliminarios sutarties 1.1. punktu atsakovas įsipareigojo pakeisti paskirtį iki notarinio forminimo. Preliminarios sutarties 11 punkte nurodyta, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaroma iki 2023 m. rugsėjo 30 d. Tuo metu butas bus parduodamas pagal oficialią naudojimosi tvarką, kuri bus įregistruota registrų centre. Nekilnojamojo turto objektas bus su pilna vidaus apdaila. Pardavėjas įsipareigojo iki 2023 m. pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo datos – 2023 m. rugsėjo 30 d. pakeisti administracinę objekto paskirtį į gyvenamąją – butų. Preliminarios sutarties 8 punkte nurodyta, kad dalį kainos, kuri sudaro 12 000 Eur pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui kaip avansinę įmoką preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo metu pavedimu į sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini).

27.       Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018). Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, tai yra nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl iki sutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, tai yra atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022).

28.       Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, tai yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (nesąžiningas elgesys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 34 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Taigi, sprendžiant dėl civilinės atsakomybės taikymo klausimą dėl nesudarytos pagrindinės nekilnojamo turto pirkimo - pardavimo sutarties, svarbu nustatyti atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį priežastis, taip pat tai, ar sutarties nesudarymą lėmė nesąžiningas elgesys.

29.       Teismų praktikoje pažymima, jog preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

30.       Byloje pateiktas 2022 m. spalio 28 d. kasos pajamų orderio kvitas patvirtina, kad ieškovas sumokėjo atsakovei 12 000 Eur avansą. Šios aplinkybės atsakovė neginčijo. Taigi, iš bylos įrodymų matyti, jog ieškovas savo įsipareigojimus pagal šalis siejusią preliminariąją sutartį įvykdė, t. y. sumokėjo atsakovei sutarto dydžio kainos dalį, t. y. avansą, tačiau atsakovė savo įsipareigojimų nevykdė, t. y. nepakeitė pastato paskirties, nustatytu terminu neatliko pilnos vidinės apdailos, todėl pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Nors atsiliepime, atsikirsdama į ieškinio reikalavimus atsakovė nurodė, jog pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl objektyvių priežasčių, tačiau šių priežasčių nenurodė ir jokių duomenų bei įrodymų, pagrindžiančių šiuos teiginius, atsakovė į bylą nepateikė.

31.       Civilinio proceso įstatyme įtvirtinta bendroji įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklė numato, jog šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai remiamasi aplinkybėmis, kurių įrodinėti nereikia (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 178 straipsnis). Tai reiškia, jog atsakovė, procesiniuose dokumentuose nurodžiusi, jog pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, privalėjo šias aplinkybes pagrįsti civilinio proceso įstatyme leistinomis įrodinėjimo priemonėmis, tačiau to nepadarė. Atsakovės (jos atstovo) argumentai, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nepakankamo ieškovo bendradarbiavimo, įvertinus byloje esančių įrodymų visumą, vertintina kritiškai (CPK 183 straipsnis, 185 straipsnis). Iš byloje esančių įrodymų teismas neturi pagrindo spręsti, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, jo vengimo sudaryti pagrindinę sutartį ar nepagrįsto atsisakymo sudaryti tokią sutartį. Pastebėtina, jog sutartimi iki pagrindinės sutarties sudarymo jokių kitų prievolių, išskyrus sumokėti už perkamą būsimą turtą nustatyto dydžio kainos dalį (avansą), ieškovas neturėjo (sutarties 8 punktas).

32.       Pažymėtina, jog nagrinėjant preliminariosios sutarties šalies kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo klausimą, aktualūs ir turi būti vertinami šalių veiksmai (neveikimas) laikotarpiu iki termino, kada turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis. Po šio termino atlikti veiksmai nekeičia sandorio šalių kaltės kvalifikavimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-213-701/2015). Šiuo atveju objektyvių duomenų, jog iki sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos atsakovė pateikė ieškovui siūlymą dėl patalpų įsigijimo (kvietimą sudaryti pagrindinę sutartį), o ieškovas šį siūlymą nepagrįstai atmetė, byloje nėra. Priešingai, byloje esantys pateikti rašytiniai įrodymai: liudytojos elektroniniai laiškai, bandymas susisiekti su atsakovės vadovu telefonu ne vieną kartą rodo, kad ieškovas aktyviais veiksmais siekė įgyvendinti preliminariąją sutartį, o tuo tarpu atsakovės elgesys, nesavalaikis reagavimas į ieškovo atstovės el. laiškus bei skambučius vertinami kaip nepakankamas ieškovo bendradarbiavimas ir (ar) vengimas sudaryti sutartį.

33.       CK 6.309 straipsnio 2 dalis numato, jog pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu), jeigu šalys nėra susitarusios kitaip. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, jog tuo atveju, jei šalys sutarties nesudaro, pardavėjas netenka teisinio pagrindo tokias lėšas turėti ir jos turi būti grąžinamos pirkėjui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas (CK 6.237 straipsnio 2 dalis), išskyrus tuos atvejus, kai nustatomas pagrindas įskaityti kitos šalies priešpriešinį vienarūšį reikalavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 4 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. liepos 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308/2007; 2009 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-126/2009; 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-363/2009; 2011 m. kovo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-129/2011).

34.       Teismo vertinimu, byloje nustatytos aplinkybės patvirtina, kad pagrindinė nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta šalių sutartu terminu, nors pagal sutartį buvo sumokėtas avansas (kainos dalis). Kaip minėta anksčiau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės (sutartimi prisiimtų įsipareigojimų nevykdymo), todėl byloje nesant įrodymų, jog ieškovas atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį ir (ar) vengė jos sudarymo, dėl ko atsakovė turėtų priešpriešinių reikalavimų pagal sutartį (sutarties 21 punktas), darytina išvada, jog atsakovė neteko teisės turėti avansu sumokėtų lėšų ir jos turi būti grąžintos pirkėjui (ieškovui). Esant nurodytoms aplinkybėms pripažintina, jog ieškovo reikalavimas iš atsakovės priteisti 12 000 Eur sumą (sumokėtą avansą) yra pagrįstas, todėl tenkinamas visiškai (CPK 178 straipsnis).

Dėl 360 Eur delspinigių priteisimo

35.       Ieškovas taip pat prašo priteisti iš atsakovės 360 Eur delspinigių pagal sutarties 15 punktą, numatantį, kad jei pardavėjas neperduos pirkėjui turto iki 2023 m. rugsėjo 31 d., pardavėjas pirkėjui moka 0,03 proc. nuo sumos baudą už kiekvieną uždelstą kalendorinę dieną.

36.       Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019 43 punktą).

37.       Pažymėtina, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020).

38.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018 42 punktą).

39.       Teismų praktikoje atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį laikomi aktyvūs ir (ar) pasyvūs šalies veiksmai, nulėmę pagrindinės sutarties nesudarymą. Šiuo atveju atsakovė neatliko veiksmų, kuriuos privalėjo atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo, t. y. ne tik neįvykdė preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų pakeisti administracinės patalpų paskirties į gyvenamosios paskirties patalpas bei neįvykdė kitų įsipareigojimų, t. y. faktiškai iš sutarties 1.1 punkte nurodytų patalpų nesuformavo buto, neatliko pilnos buto apdailos, kaip tai numatyta Sutarties 3 punkte. Taigi, teismo vertinimu, būtent dėl atsakovės kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Nors atsakovė argumentuoja, kad patalpų paskirties pakeitimas užtruko dėl objektyvių priežasčių, teismas pažymi, kad būtent pardavėja (atsakovė) nustatė terminą, iki kurio turėjo būti sutvarkyti parduodamo turto paskirties pakeitimo dokumentai (sutarties 11, 15.1 punktai). Taigi, būtent pardavėja, profesionali verslininkė, turėjo įvertinti, jog patalpų paskirties pakeitimas gali užtrukti. Tačiau atsakovė, negalėdama šio įsipareigojimo įvykdyti dėl tam tikrų objektyvių priežasčių ir elgdamasi sąžiningai, siekdama realiai įvykdyti preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, turėjo inicijuoti pagrindinės sutarties sudarymo termino pratęsimą, kol išnyks priežastys, trukdančios sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau atsakovė to nepadarė, tuo atsisakydama sutarties.

40.       Įvertinus tai, kad byloje esantys įrodymai patvirtina prievolės neįvykdymo faktą, ieškovės reikalavimas priteisti 360 Eur delspinigius pripažįstamas pagrįstu, todėl tenkinamas visiškai (CPK 178 straipsnis).

Dėl procesinių palūkanų priteisimo

41.       Pagal CK 6.210 straipsnio 1 dalį, terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti penkių procentų dydžio metines palūkanas už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitokio palūkanų dydžio. Todėl ieškovui iš atsakovės priteistinos penkių procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

42.       Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ieškovas ieškinyje yra pareiškęs prašymą priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas į bylą pateikė rašytinius įrodymus, patvirtinančius kad sumokėjo 1 100 Eur advokatui už suteiktą teisinę pagalbą (el. b. l. 99), taip pat 278 Eur žyminio mokesčio. Esant nurodytoms aplinkybėms bei atsižvelgiant į tai, kad ieškovo ieškinys tenkintas visiškai, iš atsakovės ieškovui iš viso priteisiama 1 378 Eur bylinėjimosi išlaidų suma.

43.       Procesinių dokumentų įteikimo išlaidos šioje byloje yra mažesnės nei numatytos Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakyme Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ (redakcija, galiojanti nuo 2024 m. sausio 1 d.), todėl iš atsakovo nepriteistinos.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 265 - 270 straipsniais, teismas

n u s p r e n d ž i a :

ieškinį tenkinti visiškai.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Moveda“, juridinio asmens kodas 303551531, 12 000 Eur (dvylika tūkstančių eurų) avansą, 360 Eur (trijų šimtų šešiasdešimt eurų) delspinigius, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 12 360 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2024 m. sausio 30 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1 378 Eur (vieną tūkstantį tris šimtus septyniasdešimt aštuonis eurus) bylinėjimosi išlaidų ieškovui M. Ž., asmens kodas (duomenys neskelbtini)

Sprendimas per 30 dienų nuo sprendimo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui skundą paduodant per Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmus.

Teisėja                                                                        Kristina Serdiukienė